Portafolio de Inversion Oct 2012
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MIAMI Portafolio de Inversion Inmobiliaria Propiedades Comerciales Propiedades con flujo de caja positivo rentando entre 6% a un 9 % anual Remates hipotecarios Propiedades Retomadas de los Bancos , con titulos limpios renovadas y rentando entre un 6% a 8 % annual. Reventas Proyectos en reventa con proyecciones de alta valorizacion. Preconstruccion Miami vuelve a construir proyectos con rentabilidad por valorizacion pagando en preconstruccion 4651 Sheridan street Suite 325 Hollywood Florida 33021 Phone 954-985-9964 Fax 954-985-9959 www.miamirealtynetwork.com
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Portafolio de propiedades
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MIAMI
Portafolio de Inversion Inmobiliaria
Propiedades Comerciales
Propiedades con flujo de caja
positivo rentando entre 6% a
un 9 % anual
Remates hipotecarios
Propiedades Retomadas de los
Bancos , con titulos limpios
renovadas y rentando entre un
6% a 8 % annual.
Reventas
Proyectos en reventa con
proyecciones de alta
valorizacion.
Preconstruccion
Miami vuelve a construir
proyectos con rentabilidad por
valorizacion pagando en
preconstruccion
4651 Sheridan street Suite 325 Hollywood Florida 33021 Phone 954-985-9964 Fax 954-985-9959 www.miamirealtynetwork.com
INTRODUCCION
Miami Realty Network Es una compañía inmobiliaria establecida en Miami desde 1996.
Hemos atendido las diferentes actividades como asesoría en compra, venta y administración de
propiedades enfocados principalmente en el mercado internacional.
Desde el comienzo la compañía es manejada por el Broker y Arquitecto Luis Felipe Perez, acompañado por
un grupo de asesores y vendedores altamente calificados, apoyando el concepto de asesoría profesional,
visualizando la perspectiva de cada inversión con la experiencia de haber navegado en los diferentes ciclos
de la economía, ayudando en cada momento a tomar las decisiones más apropiadas de acuerdo a las
necesidades y objetivos de nuestros clientes.
Nuestra visión es su ganancia es la frase corporativa de Miami Realty Network.
Miami se ha convertido en uno de los principales destinos a nivel mundial, atrayendo grandes inversiones del
sector público y privado, lo que permite anticipar una significativa transformación de la ciudad. Debido a la
crisis inmobiliaria, los precios de venta en la finca raíz han caído a niveles históricos por debajo del valor de
reposición, acompañados de índices de desocupación muy bajos por el aumento de demanda en arriendo
ya que el mercado local no está comprando por las restricciones de crédito.
Actualmente hay una serie de condiciones favorables para la inversión inmobiliaria, especialmente en
propiedades que generen rendimientos anuales entre un 6 y 8% que difícilmente se consiguen en el sector
financiero y con bajo riesgo ya que se está comprando en el nivel más bajo y con garantía real.
A continuación adjuntamos algunos ejemplos de propiedades con estas características en las secciones de
inversiones comerciales y viviendas de bajo costo provenientes de un fondo mayorista de remates
hipotecarios.
En la última parte del Portafolio adjuntamos algunos proyectos en pre construcción que tienen otro modelo
financiero y funcionan con la perspectiva de valorización, basados en abonos parciales y el tiempo de
construcción.
Indice
1- Propiedades comerciales
2- Viviendas de remates hipotecarios generando ingresos
3- Mercado de reventas
4- Pre construcción
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Propiedades Comerciales
Propiedades Comerciales
Renta libre anual 5% a 9%
Invertir en propiedades comerciales es la mejor forma de obtener flujo de caja positivo obteniendo beneficios
con rentabilidad anual superiores a las obtenidas en el sector financiero, precios a niveles muy bajos, la
garantía real del Inmueble y la posibilidad de valorización.
Al hacer una inversión comercial, hay que tener en cuenta además del precio, la localización, vías de
acceso, desarrollo, demografía de la zona, especificaciones de la construcción, revisar los contratos
de arrendamiento y garantía de los mismos.
Una buena asesoría es vital en la inversión comercial que parte identificando una buena propiedad y luego el
proceso de Due Diligence donde se verifican con inspectores, abogados, entidades oficiales y otros, las
condiciones de la negociación para poder cerrar la compra.
En transacciones comerciales la información es muy sensible, por lo que hay que firmar un acuerdo de
confidencialidad con nosotros para que los vendedores suministren detalladamente todos los documentos
necesarios de cada propiedad.
Las ventajas de las propiedades que generan renta son:
A- Flujo de caja positivo, puede ser del 5% al 9% anual.
B- Se incrementa el patrimonio por valorizaciones del 3% al 10% dependiendo de cada caso.
C- En el momento de vender, las ganancias se pueden transferir sin pagar impuestos al comprar otra
propiedad comercial 1031 Exchange
D- Se puede financiar actualmente el 50% del valor de la propiedad . posteriormente es viable hacer
un préstamo sobre la propiedad (cash out) que es más factible que los bancos lo aprueben. El
interés para préstamos comerciales está alrededor del 5% anual.
Las responsabilidades que se adquieren con una propiedad comercial son:
A- Estas propiedades necesitan un administrador (property manager) para atender inquilinos y todo lo
relacionado con el inmueble, esto está incluido en los costos de la inversión y varía en cada caso.
Nosotros, Miami Realty Network prestamos ese servicio.
B- Tener reservas de caja.
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Local Comercial Localizado en Brickell
Valor US 1,474.000
2,838 Pie² ( 264 m²)
Valor m² US 5,583
Propiedades Comerciales
Este Local Comercial esta localizado en un edificio Nuevo totalmente ocupado en el centro de Brickell.
Local esquinero ,ocupado con excelente inquilino que ha invertido gran capital para su adecuación y con contrato de
Lease tipo Triple Net, donde el inquilino paga impuestos administración y seguros. Este local produce una rentabilidad
del 9% anual sin contar con la valorización ni el incremento de renta .
Esta es una excelente oportunidad
Bodegas y Oficinas Dolphin Mall Area
Valor US 520,000
3,076 Pie² ( 286 m²)
Valor m² US 1,818
Conjunto de 4 Bodegas que se venden separadamente con inquilinos estables con contratos de Renta
vigentes hasta el 2014, produciendo una rentabilidad anual de el 7% después de gastos sin contar con la
valorización por ubicación y cercanía al nuevo almacén de Ikea que se construirá en el sector .
La predicción del crecimiento de el área es favorable ya que Miami esta ampliando su infraestructura de
aeropuertos, puertos y vías por el crecimiento comercial con Latinoamérica y Europa
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595 Bodegas y Oficinas
Valor US 280,000
1,970 Pie² ( 183 m²)
Valor m² US 1,530
Propiedades Comerciales
Estan localizadas en el corridor vial de la 595 que conecta el aereopuerto y Puerto de Fort Lauderdale con la
via I-75.
Estan para la venta 3 bodegas 2 en el rango de el 6.5 % de Rentabilidad anual con contartos vigentes hasta
el año 2013 con posibilidad de renovacion
Dos construcciones de 1 piso con 6 Apartamentos rentando protegidos por depósitos en cada
contrato.
Nuevo techo y shutters o protección de huracanes
$359,000 Total de apartamentos 6
3,157 SF valor por Unidad : $59,833.33
Inversion con Retorno de el 9,6% Anual
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Remates Hipotecarios
Propiedades de Remates Hipotecarios
Remodeladas y alquiladas, rentando anualmente 5% a 8%
Miami Realty Network es uno de los vendedores seleccionados por una de las mas grandes firmas mayoristas
en adquisición de remates hipotecarios que rehabilita las propiedades, las alquila y las estabiliza.
Semanalmente tenemos el reporte de las propiedades listas para ser comercializadas que tienen las siguien
tes características:
En buen estado remodeladas
Alquiladas
Título limpio (con title insurance)
Retorno libre mayor al 5% (cash flow) + valorización
Estas propiedades son entregadas directamente a nosotros y no aparecen en las bases de datos a que
tienen acceso todas las oficinas inmobiliarias como el MLS (Multi Listing Service).
Este producto que ofrecemos tiene la gran ventaja de tener un precio de remate hipotecario, pero sin los
problemas y los riesgos de desalojos, desvalijamiento de las propiedades, reparaciones, consecución de
inquilinos ni títulos defectuosos; estas propiedades se entregan en perfecto estado y produciendo.
A continuación adjuntamos algunos ejemplos de estas propiedades:
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Reventas
Propiedades en Reventa
Mercado del usado
Es todo el inventario de propiedades que ya están construidas, en algunos casos edificios nuevos
para estrenar que después de la crisis quedaron en poder de los bancos o grupos financieros que
negociaron las deudas de los constructores.
La información del mercado del usado de reventas de los propietarios individuales a través de
compañías inmobiliarias, funciona con un sistema en red que se llama Multi Listing Service (MLS),
nuestra página web www.miamirealtynetwork.com está conectada a este sistema haciendo clic
en “Re-ventas, rentas y oportunidades”.
El inventario en las zonas preferidas por los inversionistas locales y extranjeros que son las que
llamamos de alta gama, se está reduciendo rápidamente, haciendo que los precios vuelvan a subir
y están ubicados en la zona de Brickell Avenue, Down Town, la franja costera, y las playas de Miami
Beach, donde los inmuebles pueden variar entre US$ 200,000 y US$ 800.000, precios accesibles en
relación al tipo de inmueble, si se tiene en cuenta que antes del año 2008, el m2 en esas zonas,
valía US$ 8,000 o más, y hoy se está pagando U$S 2,500 a US$ 5,000.
La oferta de inmuebles está dejando una renta de entre un 3 y 4 %, ya que debido
al lujo de los amenities, y la categoría de los condominios, las expensas son más altas, lo mismo que
la Contribución Inmobiliaria (Property Tax), por encontrarse en barrios más caros. Estas son unidades
de gran lujo y confort, con vistas increíbles, muy buenas para ser disfrutadas por uno mismo, aunque
también muy demandadas por los inquilinos.
De todos modos el precio del alquiler no es el factor que determina la compra, sino que el cliente
tiene que tener claro que el precio del inmueble, en un período de 3 a 5 años, pueden alcanzar los
niveles de precios de 2006 de acuerdo a las proyecciones estadísticas con probabilidad de valor
izarse en un 50% o más, lo que redundará en beneficio directo a su propietario, por haberlo capital
izado de una manera asombrosa. O sea que, además de percibir una renta mensual, sin tener que
preocuparse de nada, su capital se benefició con una importante plusvalía. Esto se dará, cuando la
economía de Estados Unidos se estabilice, y los bancos comiencen a dar, nuevamente, créditos
hipotecarios para compra de inmuebles, lo que permitirá a los inquilinos, volver a acceder a su
propiedad, a precios razonables si los comparamos con el año 2006, pero igualmente, mucho más
altos de lo que hoy el inversionista los está comprando.
Los datos proporcionados hasta ahora, en estas líneas, son los que hacen que HOY (y no por mucho
tiempo más, se estima que un año), Miami sea un polo de atracción de inversiones extranjeras, que
ven en estos inmuebles, una diversificación a su cartera de inversiones, teniendo en cuenta que
además de un negocio de renta, es una inversión financiera.
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Apartamentos en oferta para liquidacion
de deuda con los bancos
Precios desde US 240,000 con contratos de
Renta vigentes
Reventas
Midtown 4” ubicado en Miami, a pocas cuadras del Distrito de Diseño y las galerías de arte de
Wynwood, y justo al lado del puente que cruza hacia Miami Beach. Cerca de 60 restaurantes,
tiendas, peluquerías, y todo tipo de servicios. Espacios abiertos de vida vibrante, incluyendo un
parque artístico con esculturas e instalaciones especiales.
Oprtunidad sobre la playa desde US 350
pie ² Apartamentos 3 Alcobas 3 banos
desde US 600,000 1 Alcoba y Estudio desde
US 400,000
Beach Club 3 espectaculares torres con diferentes planos de piso de distintos tamaños desde
811-4020 pies ², más grandes balcones. Estos estan distribuidos en 3,2,1 dormitorios. Esta comunidad
cuenta con las mas espectaculares areas comunes tipo resort 5 estrellas piscinas ,gimnasios , spa.y
club de playa. Beach Club fue diseñado por la galardonada firma de arquitectos Sieger-Suarez Ar-
chitectural Partnership y desarrollado por Related Group
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Ultima Unidad
Town Homes, unidad 201 rentando $2,100,
costo $275,000 a $120/ pie² o $1,300/ m², 3
alcobas, estudio, 3 ½ baños listing de Miami
Realty Network – oportunidad
6% rentabilidad mas valorización.
reventas
Localizado en el Corazon de Hollywood sobre Hollywood Bulevard y a pocos pasos del Young
Circle Hollywod Station ofrece diferentes planos de piso, townhomes y Lofts de 1,2,y 3 dormitories
mas grandes balcones.
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Preconstruccion
Propiedades en Pre construcción.
Las mejores propiedades del Sur de la Florida
Debido al bajo inventario actual de condominios nuevos, se han reiniciado los proyectos en
pre construcción localizados en las zonas de alta demanda, Aventura, Bal Harbour, Greater down town,
Key Biscayne, Miami Beach, Hallandale y Hollywood.
La financiación es limitada y los constructores están pidiendo entre el 50% y 80% del valor de compra,
pagadero durante la construcción que tarda un promedio de 2 años y medio.
Miami Realty Network ya es conocida por la mayoría de los constructores de Miami y casi siempre nos invitan
a ser los primeros en vender los proyectos, teniendo los mejores precios posibles.
La Pre construcción puede ser muy rentable si se acierta comprando en el proyecto indicado y a buen
precio, porque se paga durante el tiempo que dura la construcción y en un mercado que según las
proyecciones va a estar al alza en los próximos 5 años, volviendo a los niveles de precios del 2006 que
estuvieron 50% por encima de los actuales.
Adjuntamos algunos proyectos recomendados en pre construcción. Todos los proyectos que escogemos
están publicados en detalle en nuestra página web www.miamirealtynetwork.com en el recuadro Miami
New Projects y luego hacer clic en cada proyecto.
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ICON Bay ofrece 300 residencias en 40
pisos con diferentes planos de piso de dis-
tintos tamaños desde 920 - 1530 pies ², más
grandes balcones. Estos estan distribuidos
en 1, 2 & 3 dormitorios
PRECONSTRUCCION
Proyectos Destacados
Icon Bay” goza de una ubicación sin precedentes. En todo el corazón de Miami, cerca de todas
las actividades culturales (museos, el Arsht Centro de Artes Culturales), vecino a Wynwood, a Mid-
town, y al Distrito de Diseño. A escasos minutos del Centro Genting, del Bayfront Park y del Ameri-
can Airlines Arena, y del Aeropuerto Internacional de Miami.
Proyecto en Pre-construccion
Moernos apartamentos de 2 y 3
Alcobas desde US 500,000
Espectacular proyecto en pre construccion localizado en la Intracoastal ,vistas desde cada
unidad. Este desarrollo exclusivo se compone de dos torres, cada una con veinte pisos, para un
total de 230 unidades, que abarca más de 640 metros de la bahía de fachada.
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Precios en pre-construccion
Hotel Resort con Estudios desde
US 190,000
PRECONSTRUCCION
Ubicado en el corazón de Hollywood Beach, Costa Hollywood está a escasos pasos de la playa,
justo a mitad de camino entre Miami y Palm Beach. Usted puede disfrutar de una excelente
gama de lujosas tiendas, los mejores restaurantes y por si fuera poco el famoso malecón de
Hollywood Beach, el cual ha sido prestigiado por la revista “Travel & Leisure” como uno de los
mejores de las Américas
Para mas Informacion visite nuestra pagina
www.miamirealtynetwork.com
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