Plan de Negocio Inmobiliaria

8/10/2019 Plan de Negocio Inmobiliaria

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El comercio de bienes races en Colombia "a evolucionado rpidamente de una actividad

informal, con poco control a un sector de la economa muy dinmico y que "oy cuenta con

presencia de algunas de las inmobiliarias ms reconocidas del eterior.

El *boom+ inmobiliario que vive actualmente el pais "a logrado que el negocio de bienes

raices despegue con fuer$a y que empresas dedicadas a este rubro cobren cada ve$ mas

importancia. 1nversionistas tanto locales como etrangeros, solos o asociados estan

invirtiendo grandes capitales. 2anto en vivienda como en comercio y construccion. -or

otro lado en la ciudad de cartagena se "an venido desarrollando proyectos de vivienda

para estratos ', ( y ) de gama alta y que solicitan servicios de decoracion, diseo de

interiores entre otros servicios que se pretenden ofrecer.

La demanda de vivienda y servicios relacionados en la ciudad de cartagena es grande y

las perspectivas de crecimiento del sector son optimistas generando asi altas espectativas

de aco#ida para la idea de negocio.

1. ANALISIS SECTORIAL

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El sector en el cual la empresa reali$ara su plan de accin es el sector servicios, en el

cual nos enfocaremos en la vivienda y la construccin.

El sector de servicios en Colombia cuenta con un potencial de crecimiento enorme, por

ello se "a convertido en una de las mayores apuestas comerciales para el pas. 1ncluso

0ctualmente se estn llevando a cabo iniciativas para eplorar nuevas oportunidades y

mercados, me#orando las polticas del sector y as ampliar la oferta.

El sector inmobiliario "a tenido una tendencia positiva en aos anteriores, la cual se

estima se mantendr as para los primos aos.

0provec"ando estas oportunidades la empresa se interesara en brindar el me#or de los

servicios para garanti$ar su permanencia dentro del mercado, es importante que se tenga

un amplio conocimiento sobre el mismo y por ende sobre el sector para movili$arse con

mayor comodidad y conocer a que se esta enfrentando la empresa y en que escenarios

llevara a cabo sus acciones.

2. ESTUDIO DE MERCADO

2.1. PRODUCTO

2.1.1. DESCRIPCIN5


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1nmobiliaria ann 3 0sociados es una empresa dedicada a la prestacin de servicios

inmobiliarios bsicos, adems de remodelacin, acondicionamiento y diseo de interiores.

2.1.2. REA DE INFLUENCIA

0bierta para todo tipo de clientes en la ciudad de Cartagena pero centrali$ando sus

acciones en los estratos ', ( y ) de la ciudad.

2.1.3. DESCRIPCION DE LOS SERVICIOS

1. Gesti !e "et# !e $iees %#&'es( para una buena gestin de ventas

inmobiliarias se debe conocer bien el producto y la forma de presentarlo al cliente,

es decir, tener mane#o de diferentes "erramientas o recursos que se tengan a

disposicin para mostrar a los potenciales clientes los beneficios de adquirir el

inmueble en promocin E)#$*%#'i '#+,#-# ,$)i'it#%i#( son el con#unto de estrategias

comerciales que tiene como ob#etivo dar a conocer, por medio de diferentes

tipos de anuncios el producto o servicio, en esto se incluyen avisos,

catlogos mensuales y pgina de internet. C#,t#'i !e i+e$)es( esta captacin tendr como punto de atencin

los inmuebles ms deseados por el mercado ob#etivo en este caso los

estratos ',( y ). Se%"i'i*s )e/#)es( acompaamiento al cliente en toda la tramitacin legal

para adquirir el inmueble.

2. E0i,#+iet* !e i+e$)e ( en este punto se le brindara al cliente el servicio de

adquisicin de todo lo necesario para acondicionar cmodamente el bien ra$ si

desea renovar el interior del inmueble, teniendo en cuenta lo anterior para esto se

le proporcionara al cliente C#t#)*/* !e ,%*!'t*s(el cliente a su criterio y con nuestra asesora

escoger el producto o productos que desea adquirir para equipar su

inmueble. 0compaado de esto se le entregara su coti$acin en donde se

le incluirn todos los servicios prestados. Se%"i'i* !e ist#)#'i( se "ar todo el servicio de instalacin al cliente

decidido a llevar su paquete de equipamiento de bienes races.

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3. Re+*!e)#'i( para el cliente que desee remodelar su inmueble se le prestaran

los servicios completos de remodelacin que incluyen asesora y diseo del

interior de su casa para proporcionarle lo me#or a su gusto.

2.1.. ESTRATEGIA DE DIFERENCIACION

ann 3 0sociados adems de prestar los servicios inmobiliarios bsicos que las

empresas ofrecen, pretende llevar a cabo un plan de acompaamiento completo,

detallado y cmodo para el cliente que tiene la capacidad econmica para comprar y

acondicionar su inmueble.

La estrategia de innovacin es la alian$a que busca que el cliente tenga su inmueble listo

para "abitar, a"orrndose la molestia de reali$ar diferentes inversiones para adecuarlo,que en un solo lugar se le brinden todos los servicios que necesita, adems de una

asesora completamente personali$ada.

2.2. POBLACION OBJETIVO

2eniendo en cuenta que la oferta de los servicios ofrecidos por la empresa de servicios

inmobiliarios ann 3 0sociados tendrn como ob#etivo los estratos ', ( y ), nuestra

poblacin ob#etivo ser

BARRIO NUMERO DE PERSONAS

B*'#/%#!e 45.(6'

7


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C#sti))*/%#!e ).7)'

Cet%* 5.78'

C%es,* 4'.84(

E) '#$%e%* 4.9'4

E) )#/it* 4.7:'

M#/# 4(.6'4

M#%$e))# :.65)

L# $*0i))# *# #i))* "i#) 8.65:

Fuente: Dane

2.3. ANALISIS DE LA DEMANDA

En Cartagena el sector construccin muestra un constante crecimiento que ya lleva varios

aos. !entro del mismo es el de la vivienda que muestra los ndices ms altos, impulsado

por mayor capacidad adquisitiva de las familias, los recientes proyectos y las me#ores

condiciones y facilidades para acceder a un crdito "ipotecario en el pas.

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!urante el tercer trimestre de :644, el rea aprobada por licencias de construccin

registr un aumento de 49,6; respecto al mismo perodo de :646. El rea nueva o

iniciada obtenida a partir del Censo de Edificaciones, registr un aumento de :6,7;

%grfico (&. Esto es un panorama alentador ya que el sector de la construccin en el cual

el negocio se va a influenciar tiene un evidente progreso.

0"ora si nos enfocamos en la vivienda esta se mantiene en un aumento porcentual en

cuanto al crecimiento, lo que significa que la demanda "a impulsado un crecimiento del

sector. %


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Este panorama nos muestra que la demanda de edificaciones es grande, enfocndonos

en la vivienda tambin va en crecimiento, nos indica tambin que cualquier inversin que

se realice dentro del sector inmobiliario y de la construccin dirigida al rubro de la vivienda

tiene una proyeccin muy favorable.

0"ora en cuanto a la ciudad de Cartagena el panorama aun es ms alentador, puesto que

el reciente crecimiento e impacto de la vivienda para estratos ',( y ) en la $ona norte "a

sido gigantesco, el turismo, el aumento de la poblacin, y la me#ora de la calidad de vida

son algunos de los factores que aumentan la demanda de vivienda en la ciudad de

Cartagena.

La demanda para los distintos tipos de proyectos "abitacionales en el sector anali$ado, es

sumamente eigente, sobre todo en cuanto al precio que estaran dispuestos a pagar y a

la infinidad de detalles que estiman necesarios. !ebido a que los proyectos son

sumamente distintos en todo sentido, las personas en su mayora buscan una propiedad

que est locali$ada en $onas no muy distantes de la $ona comercial de la ciudad, que

cuenten con fcil acceso, un lugar cmodo y agradable y que ofre$ca un tipo de vida

distinto a su rutina diaria.

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in embargo no eiste un perfil eacto de la demanda ni de la oferta ya que los proyectos

son muy variados y las personas valoran en diferente medida los inmuebles. in embargo,

a travs de la encuesta reali$ada se muestra una idea de los principales requerimientos

de los clientes.

Los clientes en su mayora desean adquirir el proyecto de un apartamento nuevo, ya que

buscan que estos sean innovadores, con detalles que los diferencien del resto de

proyectos y que ofrecen comodidad a un precio competitivo, al mismo tiempo que cuenten

principalmente con instituciones escolares cercanas para el proceso de desarrollo de sus

"i#os.

Los principales requerimientos de la demanda son en cuanto a la ubicacin del proyecto,

su precio de venta, y los servicios que les interesa tener cerca.

2.3.1. PERFIL DEL CONSUMIDOR

El perfil del consumidor es una "erramienta importante para la investigacin ya que nos

da un retrato de aquellas personas que tienen acceso a los servicios que la empresa

pretende ofrecer.

La poblacin de estrato alto en la ciudad de Cartagena y como en todo el pas tienen el

atractivo de centrar la mayor cantidad de rique$a de cada pas, ya que, suponiendo que

son solamente (; de la poblacin, deponen por lo menos de :(; de la rique$a total, en

casi toda Latinoamrica. i sumamos a este grupo lo que podramos llamar la clase media

alta, tendramos aproimadamente 4(; de la poblacin, correspondiente cerca de '6;

de ingresos total nacional.

e trata, sin duda, de un mercado de ba#o vol=menes de venta, pero son mrgenes de

ganancia muy atractivos. in embargo, orientarse a estos segmentos es un reto, puesto

que sus patrones de consumo orientados por culturas etran#eras muc"as veces difciles

de contentar nos lleva al ob#etivo de producir un traba#o eficiente, personali$ado y que sea

de su mayor gusto.,

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2.3.3. DISTRIBUCION GEOGRAFICA DE CLIENTES

uestro proyecto, va encaminado a satisfacer las necesidades de vivienda y confort de la

poblacin perteneciente a los estratos ', ( y ) de la ciudad de Cartagena. !e manera

particular y como punto a nuestro favor, dic"a poblacin est distribuida geogrficamente

de tal manera que todos los sectores pertenecientes a los lugares de residencia y

esparcimiento de nuestros clientes potenciales estn relativamente cercanos entre s, lo

que nos facilita la tarea de encontrar el lugar idneo para la e#ecucin de nuestro negocio,

ya que no se "ace necesario abrir ms de una sucursal para tener acceso a toda nuestra

clientela.

El anterior es un mapa de la ciudad de Cartagena, en el cual podemos observar

delimitada por una lnea amarilla la ubicacin geogrfica de nuestros clientes.

2.3.. PROECCIN DE LA DEMANDA

e parte del "ec"o de que el mercado ob#etivo de la empresa esta compuesto por )77(4

personas de los estratos ', ( y ) de la ciudad de Cartagena. 0 continuacin se proyecta la

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demanda para cada uno de los servicios de la empresa en rango de los primos 46

aos, suponiendo una tasa de crecimiento poblacional del 4,4; %!ato oficial !0E&.

Casa unifamiliar

0o mercado ob#etivo

probabilidad de

demanda

demanda

proyectada

4 )77(4 6; 6

: )8)67 6; 6

5 9659'

6; 6

' 944'7

( 94854

) 9:9::

:8,66; 7(9)6

9 95(::

7 9'554

8 9(4'7

46 9(89( 94,66; (58':

Casa % con#unto residencial&

0o mercado ob#etivo

probabilidad de

demanda

demanda

proyectada

4 )77(4 6; 6

: )8)67 6; 6

5 9659'

6; 6

' 944'7

( 94854

) 9:9::

6,66; 6

9 95(::

7 9'554

8 9(4'7

46 9(89( 466,66; 9(89(

0partamento

0o mercado ob#etivo

probabilidad de

demanda

demanda

proyectada

4 )77(4

(; )8:5: )8)67

5 9659' 5(; 9'968

' 944'7

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( 94854

) 9:9::

(,66; 4'97)

9 95(::

7 9'554

8 9(4'7

46 9(89( (6,66; 59879

Local comercial

0o mercado ob#etivo

probabilidad de

demanda

demanda

proyectada

4 )77(4

(; )8:5: )8)67

5 9659'

97; 4))'85' 944'7( 94854

) 9:9::

::,66; )(6(8

9 95(::

7 9'554

8 9(4'7

46 9(89( 6,66; 6

Dinca

0o mercado ob#etivo

probabilidad de

demanda

demanda

proyectada4 )77(4

6; 6: )8)67

5 9659'

6; 6

' 944'7

( 94854

) 9:9::

)9,66; 48745'

9 95(::

7 9'554

8 9(4'7

46 9(89( 55,66; :(69:

2.. PLAN ESTRATEGICO

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2..1. PROMOCION PROPAGANDA

-ara dar a conocer el mercado ob#etivo, la capacidad profesional, as como la seriedad y

solvencia de la propuesta de negocios que se ofrece, se promocionaran los productos a

travs de los siguientes medios de difusin

Me!i*s es'%it*s( -ropaganda grafica, revistas especiali$adas, peridicos del

medio, volantes, cartas y tar#etas de presentacin etc. Me!i*s ite%#'ti"*s(-ginas eb, correos electrnicos, propaganda a travs de

publicidad asociada. Fe%i#s i+*$i)i#%i#s(Con la intensin de tambin promocionar nuestros servicios

a las grandes empresas e inversionistas.

2..2. FUER4A DE VENTAS

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PROSPECCION DE CLIENTES

GESTION DE

VENTAS DE

BIENES

RAICES

EQUIPAMIEN

TO Y

REMODELAC

ION

DE

INMUEBLES

ATENCIONY

ASESORIA

CONSULTORIA DEL NEGOCIO

PROPUESTA DE SOLUCIONES


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2..3. CAPACITACION DEL PERSONAL

El personal que conformara el staff de la empresa debe ser altamente capacitado,

profesionales que se "an desarrollado dentro de su especialidad y estn en constante

capacitacin y actuali$acin de conocimientos.

e tienen dos lneas de accin diferenciadas, la gestin de captacin y venta de bienes

inmuebles y el equipamiento y remodelacin de los mismos. En el primer caso esa

capacitacin seria con una metodologa terica practica. -ara el segundo caso el personal

debe poseer conocimientos tcnicos y profesionales adecuados a sus labores especficas.

ern capacitados para obtener el perfil y datos necesarios para alg=n posible servicio de

acuerdo al medio utili$ado %presencial, telfono, eb, etc.& tambin sern entrenados para

la rpida interpretacin de la propaganda grafica. e reali$aran ensayos, visitas

presenciales, para la e#ecucin de conocimientos impartidos.

Es muy importante que los traba#adores tengan conocimiento del softare que usara la

empresa, el proceso de capacitacin seria permanente, ya que las tcnicas utili$adas

varan con el tiempo y no son necesarias solo para actuali$aciones no solo referente a las

nuevas necesidades, sino tambin a las nuevas tcnicas usadas en este rubro.

2... SERVICIO AL CLIENTE POST5 VENTA

El servicio especiali$ado de postF venta es un valor aadido que la empresa brinda a los

clientes, luego de culminar con todo el proceso del desarrollo del proyecto inmobiliario, los

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SOLUCIONES COMERCIALES

LOGRAR LA BUENA REPUTACION DE


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servicios se brindaran de forma personali$ada, otorgando el tiempo necesario a los

clientes para entender sus necesidades y requerimientos dentro de los servicios ofrecidos.

!entro de estos se tienen

La verificacin de la funcionalidad de dic"a vivienda. % grifera, instalaciones

especiales& Entrega del manual de mantenimiento del propietario

Gantenimiento a los productos ofrecidos en el equipamiento por medio de

subcontratacin

2.6. TECNICAS DE PROCESAMIENTO PARA LA RECOLECCION DE LA

INFORMACION

2.6.1. MUESTRA

-ara esto se uso la frmula de muestra aleatoria simple para una poblacin finita.

n H I-J K

I %F4&M -JK

- H J H 6,(

N H :

H )7.7(4

E H 6,6(

n H I%6,(&%6,(& %))74(& .

I %)77(4& M 6,(& %6,(&K

n H I%6,:(& %'& %)77(4&K

49:,4: M 4

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n H )77(4

495,4:

n H 589,)7 O378

NOTA( por efectos del sistema del traba#o y de tiempo se aplicaron un total de (6

encuestas.

2.6.2. RESULTADOS ANALISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS

PREGUNTA 1

Califique los siguientes servicios de acuerdo con el nivel de importancia para usted

siendo 4 %muy importante& y 8 %nada de importancia&.

GRAFICA 1

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!e acuerdo al proyecto que desea adquirir, marque con una P la $ona de su preferencia

%puede contestar ms de una opcin con respecto al tipo de proyecto&.

GRAFICA 2

En esta pregunta notamos que de los (6 encuestados ms de 4 desea adquirir varios

tipos de proyectos. (6 desean adquirir una casa familiar, '8 un apartamento nuevo, 47

una casa en un con#unto residencial, 47 un local comercial, 7 un gara#e, ' un "otel y 5personas un terreno para construir.

Esta informacin se detalla en las siguientes graficas

GRAFICA 3

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En esta grafica de las (6 personas que desean adquirir este tipo de proyectos el )8;

prefiere su ubicacin en la $ona Centro y CabreroB el :4; en Garbella y el 46; en el

corredor vial.

GRAFICA

En la grfica ', 47 personas desean adquirir este tipo de proyecto de los cuales el (7; lo

prefiere su ubicacin en la $ona centro y cabrero, "ay que tener en cuenta que la

adquisicin de este tipo de proyecto es viable sobretodo en la $ona del cabreroB y el ':;

en el corredor vial.

GRAFICA 6

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En este tipo de proyectos '8 de los (6 encuestados desearan adquirirlo. El )(; prefiere

su ubicacin en la $ona Qocagrande, Laguito, Castillo


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-ara la adquisicin del local comercial se encontraron 47 interesados, de los cuales el

(7; prefiere su ubicacin en la $ona de Qocagrande, Laguito y Castillo


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En esta grafica el 96; de los encuestados consideran que es muy importante tener cerca

un "ospital, el ):; consideran que es poco importante tener cerca colegios y centros de

educacin superior, el '); indica que no es tan importante tener cerca supermercados y

farmacias, el '7; muestra que la cercana de los bancos no tiene importancia y por =ltimo

el (6; considera que es importante tener cerca comisarias, estaciones de policas, etc.

PREGUNTA

RCada cuanto usted desea o tiene la oportunidad de modificar o remodelar su propiedadS

2eniendo en cuenta que ms de uno de los (6 encuestados poseen ms de una

propiedad se reali$aron las siguientes tabulaciones.

GRAFICA 11

En esta grafica :4 personas de las (6 encuestadas poseen este tipo de propiedad, de los

cuales el 94; remodelara su casa alrededor de cada 46 aos o ms.

GRAFICA 12

26


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En esta grafica se puede observar que el 466; de los ' encuestados que poseen este

tipo de propiedad remodelaran su casa cada 46 aos.

GRAFICA 13

En cuanto a la remodelacin del apartamento el (6; lo "ara en un periodo de cada ) a

46 aos, de los :6 encuestados que poseen apartamento.

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GRAFICA 1

El 97; de los 8 encuestados que poseen este tipo de propiedad remodelaran su local

comercial cada 5 a ( aos, y el ::; restante cada ) a 46 aos.

GRAFICA 16

Entre la opcin que se plante como otros, y culS, tres de los encuestadosrespondieron que posean fincas, y las cuales el )9; remodelara cada ) a 46 aos, y el

55; cada 46 aos o ms.

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PREGUNTA 6

RCmo califica los servicios ofrecidos por las siguientes empresas inmobiliariasS

GRAFICA 19

En cuanto a la atencin de los (6 encuestados, (6 respondieron para 0rau#o > egovia de

los cuales el )6; dice que poseen una buena atencin, el 5'; una atencin regular y el

); una mala atencin. -ara Qo$$imbet contestaron igualmente (6 personas de los cuales

el ):; considera que poseen una buena atencin, el 57; una atencin regular. -ara

castellana :666 :: personas respondieron la encuesta de los cuales el (6; lo considera

un buen servicio, el 5:; piensa que es regular y el 47; que es un mal servicio. En

cuanto a la inmobiliaria su casa : de los encuestados manifiestan que prestan un buen

servicio y por ultimo Cora$o y C10 L2!0 al cual 9 de los 44 que respondieron ante esta

inmobiliaria consideran que presta un buen servicio.

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GRAFICA 18

En cuanto al precio de los (6 encuestados :6 consideran que Qo$$imbet presenta un

buen servicio en cuanto a los precios, 47 lo consideran un servicio regular y : lo creen

maloB le contin=an 0rau#o y egovia y castellana :666 con 46 personas que consideren

que posee un buen listado de precios, 9 y ( personas para regular y ( y 6 personas

respectivamenteB le continua Cara$o y C10 L2!0 con ' personas que lo consideran un

buen servicio, ' para regular y 5 que lo creen que posee malos listados de preciosB y por

ultimo TC00 con dos encuestados de los cuales 4 lo considera buen servicio y otro

como regular.

GRAFICA 1:

En cuanto al portafolio de servicios consideran a 0rau#o y egovia ': encuestados como

buen servicio, le contin=a Qo$$imbet con 57 encuestados, Castellana :666 con 44

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personas, Cara$o y C10 L2!0 con ( y por ultimo TC00 con 4 persona, las cuales los

consideran buen servicio.

GRAFICA 17

En esta grafica se observa claramente que la mayora de los encuestados que

corresponde a :8 personas consideran a bo$$imbet como el que me#or servicio presta en

cuanta a la calidad del servicio y quien peor lo presta igualmente es bo$$imbet con :4

encuestados.

GRAFICA 2;

En esta grafica se puede observar que Qo$$imbet presenta el mayor n=mero de

encuestados que consideran un buen servicio con 55 personas, luego se puede observar

que 0rau#o y egovia posee el mayor n=mero de encuestados que lo consideran un

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servicio regular con 54 personas y por =ltimo, 46 encuestados consideran a 0rau#o y

egovia como un mal servicio.

GRAFICA 21

0qu se observa claramente que Qo$$imbet presenta el mayor n=mero de encuestados

que lo consideran un buen servicio que corresponde a :) personas, le continua 0rau#o y

egovia con :( y por ultimo Castellana :666 con 45 encuestados

PREGUNTA 9

RCul es su impresin acerca de los precios de venta del mercado inmobiliario durante los=ltimos ) mesesS

GRAFICA 22

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Como se puede observar en cuanto al precio de las ventas en los =ltimos ) meses el 96;

de las personas consideran que los precios subieron, el :); aseguran que permanece

igual, el '; no posee conocimiento sobre el tema y ninguna persona considera que los

precios "ayan disminuido.

PREGUNTA 8

RCul o cules son los motivos por los que deseara contratar los servicios ofrecidos por

ann 3 0sociadosS

GRAFICA 23

El 56; de los encuestados considera que el motivo principal de contratar los servicios de

la inmobiliaria se debe a querer ampliar la cartera de compradores, vendedores,

arrendatarios y arrendadoresB el :8; por a"orro de tiempoB el 47; por a"orro de papeleoB

el 49; por la necesidad de asesoramiento fiscal, legal, econmico, etc.B y el ); por la

necesidad de reali$ar una operacin inmobiliaria en una ciudad diferente a la residencia

"abitual.

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PREGUNTA :

R0 travs de que medio o medios le gustara recibir informacin sobre servicios

inmobiliarios ann 3 0sociadosS

GRAFICA 2

El principal medio por el cual las personas de sean conocer acerca de los servicios

inmobiliarios con un ''; es a travs de la televisin, continua con un :8; recibir

informacin a travs de anuncios le sigue el internet con 46;, la radio con 8; y por ultimo

el correo electrnico con un 7;.

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3. ANLISIS T


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El equipo de estudio creado para la locali$acin de una nueva planta de fabricacin "a

identificado un con#unto de criterios importantes para el ito de la decisinB al mismo

tiempo, "a distinguido el grado de importancia de cada una de las alternativas en una

escala de 6 a 46. 2odo esto se recoge en la siguiente tabla

FACTORES PESO RELATIVO >?@ ALTERNATIVASOPCIN 1 OPCIN 2

-roimidad a la demanda 56; 46 9

Costos laborales 4(; 9 7

@as de acceso comunes y de

rpida circulacin.

:(; 8 (

Nona de parqueo 46; ( 8Costos instalacin :6; ) :

-untuacin total 7 (,7(

La puntuacin total para cada alternativa la calculamos como la suma de las puntuaciones

para cada factor ponderadas seg=n su importancia relativa. 0s, la puntuacin total

recibida por cada alternativa se obtiene de la siguiente manera

Upcin 4H %46V6,5& M %9V6,4(& M %8V6,:(& M %(V6,4& M %)V6,:& H 7

Upcin :H %9V6,5& M %7V6,4(& M %(V6,:(& M %8V6,4& M %:V6,:& H (,7(

La alternativa 4 es me#ore que la alternativa :, por lo que se podr rec"a$ar esta =ltima.

Entre las dos "ay una diferencia a favor de la opcin 4, aunque qui$s no definitiva.

@emos que 4 tiene la venta#a principal de estar muy prima a la $ona de proimidad a la

demanda, lo cual es un factor importante, mientras que su punto dbil es la $ona de

parqueo, que es bastante escasa.

3.2. DETERMINACIN DE LA CAPACIDAD INSTALADA PTIMA DE LA

PLANTA=OFICINA

Los servicios que ofrecer la inmobiliaria no requieren de tanto equipo o maquinaria dado

que solo se necesita equipar una oficina para la atencin al cliente y las reas

funcionales ms importantes como son la administrativa, tcnica y comercial.

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Entre las necesidades bsicas en cuanto a materiales de oficina se encuentran muebles

como los escritorios con ca#ones o los gabinetes de arc"ivo para tener un mayor orden y

organi$acin en el mane#o de documentos, escritorios adaptados para computadora con

todos los accesorios de los que sta requiere como impresoras, scanner etc. -ara elegircorrectamente un escritorio de oficina debemos considerar varios factores tales como

comodidad y facilidad de uso.

Con respecto a las sillas de escritorio es importante tener en cuenta que sea ergonmica

ya que en una oficina se puede pasar ms de 7 "oras sentado y puede afectar la salud de

los traba#adores.

Es necesario un mostrador de entrada para recibir a los clientes y complementarlo con

algunas sillas fi#as en el suelo para su comodidad.

Los equipos requerido son computadoras, impresoras, fotocopiadoras, telfonos, fa, y

los respectivos implementos de librera.

!entro de la tecnologa que se usara, se tiene en cuenta de que como entidad prestadora

de servicios se brindara la me#or atencinB para esto se contara con

Se%"i'i* #) ')iete >,e%s*#)@( este brindara la me#or atencin para toda persona

que se acerque a nuestras instalaciones.

Se%"i'i*s )*/&sti'*s(estos se encargaran de que todos los procesos de la empresa

salgan de solidas condiciones. %e#s /e%e'i#)es(dentro de la empresa se identifican ' reas de gerencia y todas

con un gerente general.

Uti)i#'i !e s*t#%e(la empresa contara con un softare que le permita estar al

tanto de todos los movimientos as como de tener una optima base de datos, registro

de asistencias, procesos, actividades, procedimientos financieros etc.

3.3. FACTORES UE DETERMINAN EL TAMAO DE LA PLANTA

Ti,* !e se%"i'i* >a que constara bsicamente de una sala de ventas ser un

espacio de un piso relativamente etenso y cmodo en donde el cliente sea el ms

satisfec"o.

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38/61

Me%'#!* *$eti"* Como ya est definido que la empresa se dirigir a los estratos ',

( y ) de la ciudad de Cartagena, el lugar debe contar con todos los lu#os y el tamao

preciso para que todos los consumidores se sientan como en casa, y en un lugar en

donde su necesidad es satisfec"a con la me#or atencin y comodidad.

P%*e't*s # ))e"#% # '#$*(>a que en la ciudad de Cartagena eisten numerosos

proyectos para estos estratos en particular, se puede decir que se necesita una

infraestructura amplia, as como numerosas salas de ventas en los lugares en donde

se alo#e el proyecto en especifico.

Los proyectos inmobiliarios constituyen una venta#a tanto para los socios como para

los clientes, ya que minimi$an los costos de construccin al utili$ar diversas

economas de escala.

!ebido a la similitud de los inmuebles ofertados no es necesario contar con un #uego de

planos para cada inmueble, sino que solo cambian ciertos detalles especiales de algunos

inmuebles que as lo ameriten. 0s mismo, no es necesario contar con un grupo de

direccin en el punto para cada proyecto, ya que un mismo maestro de obra y un mismo

ingeniero pueden supervisar la construccin de : o 5 inmuebles al mismo tiempo. !ebido

a que lo ms probable es la construccin diluida en varias etapas, o es necesario

contratar a ms de4 o : maestros de obra en toda la duracin del proyecto. Utra venta#a

es la contratacin del personal, que por ser =nica ve$ para todo el proyecto, reduce los

costos y posibilita me#ores negociaciones.

-or otro lado como no eiste un perfil eacto de la demanda ni de la oferta ya que los

proyectos son muy variados y las personas valoran en diferente medida los inmuebles. El

tamao de la planta o de la organi$acin estar de acuerdo con la cantidad del personal

fi#o contratado para el funcionamiento de la inmobiliaria.

Tn aspecto interesante es que por el volumen de operaciones reali$adas, por la

importancia de contar con un desarrollo sumamente eitoso y disminuir los riesgos

asociados al mismo, es posible formar un grupo de traba#o con profesionales de diversas

empresas, epertos en el tema, que colaboren con#untamente en el desarrollo del

proyecto.

38


39/61

3.. DESCRIPCIN DEL PROCESO PRODUCTIVO=SERVICIO

39

CAPTACION

COMPRADOR

CAPTACION

COMPRADOR

COMPRADOR

COMPRADOR

CALIDAD

CAPTACION

VENDEDOR

CAPTACION

VENDEDOR

VENDEDOR

VENDEDOR

CALIDAD

ONLINE

ONLINE

OFF

LINE

OFF

LINE

PRODUCTO

PRODUCTO

ESPERAESPERANEGOCIACIO

CIERRE

FIRMA


40/61

S*t#%e !e #!+iist%#'i /esti ,#%# i+*$i)i#%i#s CRM

Este softare posee un diseo personali$ado, adaptable a diferentes dispositivos mviles,

amigable con buscadores, publicacin en la eb de inmuebles de forma fcil, incluyendo

imgenes ilimitadas, vdeo y ubicacin en el mapa.

Conectado con agentes de su regin puede buscar en la base de datos de estos agentes

y llegar a negociar con ellos, mane#o de empleados, mane#o de clientes CWG

Los inmuebles se publican en buscadores "ori$ontales %.ol.com,

.loscompradores.com, .mitula.com, .trovit.com, .mundoanuncio.com,

.donXi$.com& de forma automtica y gratuita.

El softare se clasifica de la siguiente manera

1nmuebles

Tn mdulo donde podr tener un completo inventario de sus propiedades. -or cada

propiedad puede tener

Caractersticas detalladas %Tbicacin, tipo inmueble, baos, alcobas, cocina ...&

@ideos

1mgenes 1limitadas

Gapa de ubicacin 0rc"ivos privados %contratos, copias, facturas...&.

Quscador especiali$ado de inmuebles

1dentificador =nico por cada inmueble

Eportar a Ecel el inventario de propiedades.

Clientes

40

TRANSACCIONTRANSACCION


41/61

Tn sencillo pero completo sistema para me#orar la relacin con sus clientes.

1nformacin completa del cliente %ombres, !ireccin, 2elfonos, Estado, 0sociado

a 1nmueble de 1nters...& 0signacin de clientes a inmuebles

eguimiento al cliente por medio de actividades, descripcin, estado y avance... Clasificar a los clientes por tipo %Comprador, vendedor, arrendador..& y estado

%uevo, en proceso, descartado, Convertido& 0signacin de clientes a los asesores.

Quscador especiali$ado de clientes

Weporte de contacto con clientes.

itio Yeb

Tn ecelente sitio Yeb especiali$ado en inmobiliarias completamente integrado con el

softare.

Tn ecelente diseo personali$ado, con dominio integrado al softare

Ufertas de inmuebles destacados

Quscador especiali$ado en inmuebles

Listado detallado de inmuebles con imgenes, video y mapa de ubicacin.

Enviar correos recomendando una propiedad

-ublicacin de servicios y novedades

Aistorial de inmuebles visitados

C*+,t#!*%es

El tipo de computadores a utili$ar sern de la erie A- 2ouc"mart 5:6F4466 !esXtop

-C.

2omada de "ttp//7."p.com/co/es/products/desXtops/productFdetail."tmlSoidH(::)7'7

41


42/61

I+,%es*%#s es'He% *t*'*,i#!*%#(

e mane#ara este tipo de 1mpresora, escner y fotocopiadora A- Color LaserZet

CG5(56fs GD- %CC(:60&, ya que es una gran opcin para grupos de traba#o pequeos,

principalmente en nuestra empresa que necesita un dispositivo multifuncional fcil deusar, fiable y compacto para producir una amplia gama de documentos profesionales de

gran calidad.

2omada de"ttp//7."p.com/co/es/products/printers/productFdetail."tmlSoidH5968:(8

Te)** #

e utili$ara los -anasonic telfono F Da [P DC::( ya que posee las caractersticas

necesarias para nuestra empresa como lo son 2elfono fi#o, fa, telfono inalmbrico,

contestador... \2odo en uno], tecla de navegacin, funcin copiadora, funcin

multicopiadora de :6 pginas, memoria de documentos de :7 pginas, y manos libres.

2omada de "ttp//.onedirect.es/productos/panasonic/panasonicFtelefonoFfaFXFfc::(

42
http://www8.hp.com/co/es/products/printers/product-detail.html?oid=3709259http://www8.hp.com/co/es/products/printers/product-detail.html?oid=3709259http://www8.hp.com/co/es/products/printers/product-detail.html?oid=3709259


43/61

3..1. PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD DE LOS PROCESOS

PRODUCTIVOS

P%*'es* 1(proceso de promocin de un proyecto inmobiliarioRes,*s#$)e( Coordinador de proyectos/ asesor comercial

PROCESOS DE INTERRELACIN( 2odos los procesosDOCUMENTO = REGISTRO( -lanos Conceptos suelos

Estimativo costos Concepto de planeacin Especificaciones preliminares Estudio de pre factibilidad

REUISITOS A CUMPLIR( WF87ormas E-G

RECURSOS( -ersonal competente Dsicos Campamento, oficina, dotacin, equipos, materia prima

Aardare oftare Comunicaciones 1nternet, fa, celulares, telfonos 2iempo

SEGUIMIENTO = INDICADOR( @iabilidad ComercialREUISITOS ISO 7;;1(2;;:(- '.4 ^ (.'.4, 9.4, 9.5A 9.5.4, 9.5.:, 9.5.5, 9.5.', 9.5.(, 9.5.), 9.5.9,9.(.4 ^ 9.(.: ^ 9.(.5 ^ 9.(.' ^ 9.(.( ^ 9.) ^

).5 ^ ).' ^ (.(.4 ^ (.(.5 ^ '.:.4 ^ '.:.5 ^ '.:.'@ 7.4 ^ 7.: ^ 7.5 ^ 7.'

0 7.(.4 7.(.: ^ 7.(.5

43

SALIDAS

1. F#'ti$i)i!#!es !e)

,%*e't*2. C*st* Vet#s

,%*e't*3. C#+,#-# ,$)i'it#%i#

,%*e't*


44/61

P%*'es* 2( caracteri$acin proceso gerencia proyectos 1nmobiliarios Res,*s#$)e(

coordinador de proyectos/ asesor comercial

PROCESOS DE INTERRELACIN( 2odos los procesos

1. DOCUMENTO = REGISTRO -lanos aprobados Concepto suelos -resupuestos Concepto de planeacin Escrituras Wecibo obras p=blicas Wegistro "ipoteca -ermisos ventas Wegistro

Licencia construccin Licencia ambiental 0ctas de entrega inmueble Wesolucin aval=os

REUISITOS A CUMPLIR(normativa municipal y nacional

3..2. PROGRAMACIN DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO=PREVENTIVO DE

EUIPOS ADUIRIDOS

eg=n el ciclo de vida la empresa inmobiliaria ann 3 asociados estableci para los

equipos que "a entregado y en el que se defini de acuerdo con el anlisis costo/beneficio

reali$ado, que la vida =til de los equipos tecnolgicos es de mnimo 5 aos durante el

primer ao, el equipo adquirido ofrece la garanta y durante el segundo, se le brinda el

mantenimiento preventivo, correctivo y la reposicin por una =nica ve$, de modo que a

44

SALIDAS

1. Dise-* !e) ,%*e't*

i+*$i)i#%i*2. Li'e'i#s !e)

,%*e't* i+*$i)i#%i*3. P)#ii'#'i !e)

!es#%%*))* !e) ,%*e't*

i+*$i)i#%i*


45/61

partir del tercer ao se sugiere iniciar su actuali$acin, lo cual es responsabilidad de la

empresa.

-ara llevar a cabo este proceso, la empresa contara con 2cnicos epertos en

mantenimiento preventivo y correctivo de equipos que se contrataran.

El tcnico reali$ar las siguientes actividades

1. Gantenimiento preventivo a equipos lo cual incluye limpie$a interna %con sopladora& y

eterna de los equipos, formateo y/o revisin de funcionamiento de los equipos %softare

y "ardare&.

2. Gantenimiento correctivo a los equipos que lo requieran, es decir, la reparacin y

puesta en funcionamiento de equipos que se encuentren daados. Esta actividad incluyeel suministro de las siguientes partes de repuesto cables de poder, buses de datos,

fuentes de poder, memorias W0G, discos duros, tar#etas de sonido, tar#etas de red,

unidades de C!FWUG y bateras para la board.

Ests actividades estn orientadas a inculcar en la empresa la importancia del

mantenimiento preventivo y correctivo para la prolongacin de la vida =til de los equipos.

Re,*si'i

i no es posible de#ar en funcionamiento por ra$ones de obsolescencia o fallas no

subsanables, estos equipos en desuso sern reempla$ados por equipos nuevos previo

estudio que se realice.

La Weposicin es una estrategia que permite asegurar que la empresa contar con

equipos funcionales y por tanto que se llevarn a cabo de manera efica$ todas las

actividades productivas de la empresa.

La reposicin se reali$ar en aquellos equipos que durante la actividad de mantenimiento

no se pudieron de#ar operables y que cumplen con las siguientes condiciones

Jue se encuentren en el segundo ao de vida =til

45


46/61

Jue se encuentren con daos de board, procesador y/o monitor que no puedan

ser reparados en $ona.

Equipos encontrados, cuyas caractersticas no permitan el aprovec"amiento

tecnolgico adecuado por la empresa inmobiliaria.

3.6. DISTRIBUCIN DE LA PLANTA

3.6.1. DIAGRAMA DE RELACIONES DE REAS DE LA PLANTA=OFICINA

COD DEFINICIN COD MOTIVO

A 0bsolutamente

ecesaria

4 upervisin

E Esencialmente : Contacto frecuente

46


47/61

importante

I 1mportante 5 Coordinacin

O o importante ' 0poyo

U 1ndeseable

Duente Elaboracin de los autores

3.6.2. DIAGRAMA DE KILOS


47


48/61

3.6.3. DISEO DE LA PLANTA >PLANO@


. ANALISIS ORGANI4ACIONAL

.1 ESTRUCTURA ORGANI4ACIONAL

Misi

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49/61

1nmobiliaria ann y 0sociados presta servicios inmobiliarios, contando con un amplio

stocX de inmuebles y personal capacitado para asesora de amueblamiento,

empoderamiento de nuestro talento "umano, infraestructura y recursos tecnolgicos con

el fin de satisfacer las epectativas "abitacionales de los clientes. -roporcionando

ecelencia y calidad en el servicio, a travs de un ambiente grato para clientes y

traba#adores.

Visi

1nmobiliaria ann y 0sociados pretende posicionarse para el :64(, como la empresa lder

en asesora personali$ada para la compra, arrendamiento y amueblamiento de viviendas

en estratos ', ( y ) a nivel regional, destacndose por ser una empresa de calidad,

cumplimiento y confiabilidad, apoyados en la innovacin permanente y la me#ora continua.

P*)&ti'# !e C#)i!#!

1nmobiliaria ann y 0sociados tiene como poltica de calidad satisfacer las necesidades

del cliente en arrendamiento, venta y administracin de inmuebles, contando con personal

calificado, infraestructura y tecnologa adecuada, garanti$ando el cumplimiento de la

relacin contractual, el crecimiento permanente en imagen, la rentabilidad y el

me#oramiento continuo al istema de


50/61

(. Ge#orar continuamente los procesos del .


51/61

El Coordinador de -royectos inmobiliario es la persona encargada de diagnosticar

aval=os, de "acer seguimiento y control a sus tareas asignadas, as como de planear y

e#ecutar las reparaciones de los inmuebles. 0dems es el encargado de investigar,

planear, dirigir y controlar todos los procesos comerciales de venta, arriendo, aval=os y

asesora integral que se debe prestar a todos los clientes tanto internos como eternos.

!ebe tener un pensamiento estratgico y visionario respecto de las tendencias del

mercado inmobiliario y responder a estas en el momento adecuado Con decisiones

acertadas.

Ases*% C*+e%'i#) I+*$i)i#%i*(

El 0sesor Comercial 1nmobiliario es la puerta e imagen de entrada de nuestra

organi$acin "acia los clientes ya que es la persona encargada de asesorar de manera

integral con las "erramientas adecuadas para cada tipo de cliente, as mismo debe ser la

persona que comercialmente cierre los negocios inmobiliarios respecto a la venta,

arriendo y aval=os.

.2 ASPECTOS LEGALES

W0NU UC10L !E L0 EG-WE0 ann y 0sociados .0..

Como se puede observar en la ra$n social de la compaa, se trata de una UC1E!0!

-UW 0CC1UE 1G-L1D1C0!0 %.0..& de acuerdo con la ley 4:(7 de :667 que

establece en su artculo 4 que

La sociedad por acciones simplificada podr constituirse por una o varias personas

naturales o jurdicas, quienes slo sern responsables hasta el monto de sus respectivos

aportes.

alvo lo previsto en el artculo !"de la presente le#, el o los accionistas no sern

responsables por las obli$aciones laborales, tributarias o de cualquier otra naturale%a en

que incurra la sociedad.&

Establecemos este tipo de ra$n, >a que este tipo de sociedades son las que poseen las

caractersticas que ms favorecen los intereses de los accionistas, como por e#emplo

51
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley/2008/ley_1258_2008.html#42http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley/2008/ley_1258_2008.html#42


52/61

on ) accionistas, y son ellos quienes responden "asta por el monto del capital

que "an suministrado a la sociedad

La estructura orgnica de la sociedad, su administracin y el funcionamiento de

sus rganos pueden ser determinados libremente por los accionistas, quienes

solamente se encuentran obligados a designar un representante legal de lacompaa.

-revio a la inscripcin en Cmara de Comercio, se debe elaborar una minuta donde todos

los nuevos socios debern epresar su consentimiento para la constitucin de una nueva

empresa.

-or inters personal y por salvaguardar los intereses de terceros, se deben registrar otros

documentos como 0ctas Complementarias o 0claratorias de la 0samblea Constitutiva,

Libros Contables, etc.

Estas son las obligaciones fiscales que se deben tener en cuenta

1mpuesto sobre la Wenta y Complementarios.

1mpuesto de @alor 0gregado 1@0.

Wetencin en la Duente.

1mpuesto de 1ndustria y Comercio.

1mpuesto de 2imbre.

0filiar a todos los traba#adores a eguridad ocial %alud, -ensin y 0WL&

0dems se deben reali$ar trmites tales como

Elaboracin escritura p=blica

!iligenciamiento de los formularios de matrcula mercantil.

Wegistro Gercantil de la Cmara de Comercio de Cartagena %es necesario la

epedicin del WT2&.

2rmites de funcionamiento


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54/61


55/61

GRANDE BOUILLA

Casa unifamiliar

Casa %con#unto

residencial&

0partamento nuevo


56/61

. C#!# '#t* ste! !ese# * tiee )# *,*%ti!#! !e +*!ii'#% * %e+*!e)#%

s ,%*,ie!#!Q >+#%0e )#s *,'i*es 0e ,*se#@

Ti,* !e Vi"ie!# 3 5 6 #-*s 9 1; #-*s MHs !e 1; #-*s N'#

Casa unifamiliar

Casa %con#unto residencial&

0partamento nuevo

Local comercial

Edificio

Centro industrial

Aotel

Utro, CulS

6. C+* '#)ii'# )*s se%"i'i*s *%e'i!*s ,*% )#s si/ietes e+,%es#s

i+*$i)i#%i#sQ >sie!* B( Be* R( Re/)#% M( M#)*@

Se%"i'i*sI+*$i)i#%i#

Ate'i P%e'i* P*%t#*)i*

!e Se%"i'i*s

C#)i!#!

!ese%"i'i*

Ases*% D%#'i

!et%H+ites

B R M B R M B R M B R M B R M B R M

0rau#o 3 egovia

Qo$$imbet

1nmobiliaria

Castellana :666

ucasa

Cara$o y C10 L2!0

Utro, cualS

9. CH) es s i+,%esi #'e%'# !e )*s ,%e'i*s !e "et# !e) +e%'#!*

i+*$i)i#%i* !%#te )*s )ti+*s 9 +esesQ

56


57/61

a& -ermanecen igualb& Qa#aronc& ubierond& o tengo conocimientoe& Utra, CualS

8. CH) * 'H)es s* )*s +*ti"*s ,*% )*s 0e !ese#% '*t%#t#% )*s se%"i'i*s*%e'i!*s ,*% S#& As*'i#!*sQ >+#%0e t*!*s )*s 0e '*si!e%e

*,*%t*@

a& 0"orro de tiempob& 0"orro de papeleoc& 0mpliar la cartera de compradores, vendedores, arrendatarios, arrendadores.d& ecesidad de asesoramiento fiscal, legal, econmico, etc.e& Weali$ar una operacin inmobiliaria en una ciudad diferente a la residencia

"abitualf& Utro, culS

:. A t%#"s !e 0e +e!i* * +e!i*s )e /st#% %e'i$i% i*%+#'i s*$%e

se%"i'i*s i+*$i)i#%i*s S#& As*'i#!*sQ >+#%0e t*!*s )*s 0e '*si!e%e

*,*%t*@a& 1nternetb& 0nunciosc& Correod& 2elevisine& Wadiof& Utro, culS

ACTA ACLARATORIA DEL ACTA NO.

57


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DE LA REUNION DE

En la ciudad de , a los das del mes de del ao

, se reunieron y ,

presidente y secretario, respectivamente, de la reunin de

%nombre del rgano que se reuni&, de la %nombre

de la entidad&, celebrada el y contenida en el acta _, con el fin de

aclarar algunos errores de transcripcin en el teto de la misma, los cuales se

presentaron al momento de su elaboracin respecto de los siguientes anotaciones

o puntos

-or lo tanto mediante la presente acta subsanamos la anomala anterior y para el

efecto epresamos que la redaccin correcta de las anotaciones o puntos antes

mencionados, es la siguiente

!e esta manera queda aclarada el acta _ de fec"a , en constancia

se firma por los que en ello intervinieron.

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59/61

-residente ecretario

U20 i eiste una comisin designada para la aprobacin del acta que se

aclara, esta comisin tambin debe suscribir y formar el acta aclaratoria.

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60


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Plan de Negocio Inmobiliaria

Documents

Transcript of Plan de Negocio Inmobiliaria