PLA DE MILLORA URBANA del SMU 07 - Esparreguera · Delimitació poligonal. 2.7.- Sistema...

PLA DE MILLORA URBANA del SMU 07 SECTOR E’ – TEXT PER A L’APROVACIÓ DEFINITIVA

Esparreguera ( Baix Llobregat ) / novembre de 2008

Promotors: ÀREA 2002 REGIONAL DE PROMOCIONS, S.L. COLLBATÓ HOSTAL VELL, S.L.

MEMÒRIA, ORDENANCES I PLÀNOLS RAMON VILA TORRECILLA JOSEP Ma. SERVENT ESPAI D’ARQUITECTURA I URBANISME S T U D I S C E N T R A L P A R K, S L c/ Mallorca 59, 3r2a. 08029 Barcelona Tf/Fax:93.410.86.50 [email protected] c/ Julio Culebras i Barba, 24, 2n 2a 08950 Esplugues de Llobregat

mailto:[email protected]

PLA DE MILLORA URBANA del SMU 07 SECTOR E’ – TEXT PER A L’APROVACIÓ DEFINITIVA

PROMOTORS: ÀREA 2002 REGIONAL DE PROMOCIONS, SL

COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL SITUACIÓ: CARRER DEL PRINCIPAT MUNICIPI: ESPARREGUERA (BAIX LLOBREGAT) DATA: NOVEMBRE DE 2008 PROJECTE: RAMON VILA TORRECILLA, ARQUITECTE

JOSEP Ma. SERVENT, DR. ENGINYER INDUSTRIAL

CARLES PUIGDOMÈNECH i CANTÓ, ADVOCAT

PAU MORATALLA i CASTRO, ARQUITECTE

EVA MIRALLES i VELA, ARQUITECTA TÈCNICA

MOISÈS HEREDIA i TARRATS, ARQUITECTE TÈCNIC

FRANCESC CERVANTES i RAMOS, ENGINYER D’OBRES PÚBLIQUES

PLA DE MILLORA URBANA SMU 07 SECTOR E’, ESPARREGUERA D 1: MEMÒRIA I ORDENANCES. 2

C O N T I N G U T


PLA DE MILLORA URBANA DE LA UNITAT D’ACTUACIÓ SMU 07 SECTOR E’ – TEXT PER A L’APROVACIÓ DEFINITIVA, DEL TERME MUNICIPAL D’ESPARREGUERA

1 Memòria de la informació.

1.0.- Antecedents

1.1.- Situació i àmbit.

1.2.- Topografia, estat actual i usos.

1.3.- Normativa urbanística aplicable.

1.4.- Infraestructures i Serveis.

1.5.- Classificació i qualificació urbanística.

1.6.- Propietat del sòl.

2 Memòria de l'ordenació.

2.1.- Justificació de la conveniència i oportunitat del Pla de millora urbana.

2.2.- Objectius i criteris de l'ordenació proposada.

2.3.- Descripció de l'ordenació.

2.3.1.- Estructura general de l'actuació.

2.3.2.- Sistema viari.

2.3.3.- Sistema d'equipaments i espais lliures.

2.3.4.- Sòl d'ús privat: morfologia edificatòria.

2.3.5.- Xarxes de serveis.

2.4.- Valoració de sostenibilitat.

2.4.1.- L’espai sostenible

2.4.2.- L’equipament públic i la zona verda

2.4.3.- La mobilitat i els aparcaments

2.5.- Valoració i estudi mediambiental.

2.6.- Delimitació poligonal.

2.7.- Sistema d'actuació.

2.8.- Aprofitament mitjà.

2.8.1.- Definició de conceptes

2.8.2.- Càlcul de l’aprofitament del sector

2.9.- Pautes procedimentals.

2.9.1.- Aprovació inicial.

2.9.2.- Aprovació definitiva.

3 Quadre de dades. 3.1.- Quadres de característiques del Pla de millora urbana

3.1.1.- Superfície de sòl.

3.1.2.- Característiques del sòl privat residencial i sostre edificable.

3.1.3.- Característiques i superfícies de sòl públic de cessió.

3.2.- Quadres comparatius de les superfícies de sòl públic i privat i dels paràmetres

urbanístics del Pla.

3.3.- Quadre comparatiu de les superfícies de sòl i dels paràmetres del Pla de millora

urbana respecte del Pla General.

3.4.- Quadre de característiques del sòl privat.

4 Normativa.

4.1.- Disposicions Generals.

4.2.- Disposicions d'Ordenació.

4.2.1.- Règim urbanístic del sòl.

4.2.2.- Normes particulars per als sistemes i les zones.

5 Pla d’etapes. 6 Compromisos i obligacions de la propietat del sòl

6.1.- Compromisos de cessions.

6.2.- Compromisos d’urbanització

6.3.- Altres obligacions


7 Cessions de sòl i obra urbanitzadora. 8 Gestió, execució i conservació del sector. 9 Estudi econòmic i financer. 9.1.- Cost de les obres d'urbanització.

9.2.- Repercussió dels costos d'urbanització.

9.3.- Estudi de viabilitat.

9.3.- Indemnitzacions o compensacions pels drets afectats.

9.4.- Fons disponibles. 10 Plànols.

1.- SITUACIÓ E. 1:7.500

2.- EMPLAÇAMENT E. 1:5.000

3.- RELACIÓ AMB EL PLA GENERAL VIGENT E. 1:2.000

4.- ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT E. 1:1.000

5.- VIALITAT E. 1:1.000

6.- ZONIFICACIÓ E. 1:1.000

7.- PARCEL·LACIÓ E. 1:1.000

8.1- ORDENACIÓ SOBRE TOPOGRÀFIC (no normatiu) 1/2 E. 1:1.000 – 1/500

8.2- ORDENACIÓ SOBRE TOPOGRÀFIC (no normatiu) 2/2 E. 1:500

9.- ORDENACIÓ SOBRE ORTOFOTOPLÀNOL (no normatiu) E. 1:1.500

10.- JUSTIFICACIÓ COTES VIALITAT SOBRE CONJUNT E. 1:2.500

ANNEX núm. 1 ESTUDI DE MERCAT D’ESPARREGUERA SMU 06

ANNEX núm. 2

CONVENI URBANÍSTIC ENTRE ELS SECTORS SMU 06 I SMU 07. 07/09/2006

ANNEX núm. 3

ANNEX AL CONVENI URBANÍSTIC ENTRE ELS SECTORS SMU 06 I SMU 07 DE SET

DE SETEMBRE DE 2006. 22/06/2007

ANNEX núm. 4

CERTIFICAT DE DISPONIBILITAT EMÈS PER LA COMPANYIA AIGÜES

D’ESPARREGUERA VIDAL PER A GARANTIR L’ABASTAMENT D’AIGUA DEL SMU 07,

SECTOR E’, D’ESPARREGUERA. 03/07/2008

ANNEX núm. 5

CONVENI ENTRE L’AJUNTAMENT D’ESPARREGUERA, L’AGÈNCIA CATALANA DE

L’AIGUA I ÀREA 2002 REGIONAL DE PROMOCIONS, SL, I COLLBATÓ HOSTAL VELL,

SL, EN LA SEVA CONDICIÓ DE PROMOTORS DEL PLA DE MILLORA URBANA SMU

07, SECTOR E’, D’ESPARREGUERA. 14/05/2008

ANNEX núm. 6

ESCRIPTURA DE TRANSMISSIÓ DE LA FINCA DE GRUP ROS I BALLARÀ, SL A

COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL.

ANNEX núm. 7

PLÀNOLS DE XARXES DEL PROJECTE D’URBANITZACIÓ

ANNEX núm. 8

MEMÒRIA SOCIAL


1.- MEMÒRIA DE LA INFORMACIÓ


1 MEMORIA DE LA INFORMACIÓ.

1.0.- Antecedents El 28 de març de 2006, les companyies mercantils “Àrea 2002 Regional de Promocions, SL” i “Grup Ros i Ballarà, SL” van presentar dos exemplars del Pla de Millora Urbana del SMU 07, Sector E’, d’Esparreguera per a procedir a la seva tramitació. El 25 de maig de 2006, l’Ajuntament d’Esparreguera va suspendre l’aprovació inicial del Pla de Millora Urbana formulat el 28 de març de 2006 fins que s’aportés un Text refós que incorporés la documentació que mancava d’acord amb l’apartat III de l’Informe dels Serveis Tècnics i Jurídics dels Serveis territorials de l’Ajuntament d’Esparreguera de 24 de maig de 2006 i que recollís totes les determinacions a les que es feia referència en l’apartat IV de l’indicat informe. L’informe esmentat anava acompanyat de l’informe de la tècnica ambiental de l’Ajuntament de 9 de maig de 2006, en el que s’assenyalaven dues esmenes a l’informe ambiental presentat en relació al foment de l’ús d’energies renovables i l’exigència d’especificar les mesures que s’adoptarien en relació amb l’enllumenat públic. El 7 de setembre de 2006, “Àrea 2002 Regional de Promocions, SL” i “Grup Ros i Ballarà, SL” van signar un conveni amb l’entitat mercantil “AMREY Promociones Inmobiliarias, SL”, propietari únic del sector SMU 06 confrontant, pel qual, entre d’altres, es comprometien a redactar, formular i impulsar la tramitació dels respectius Plans de millora urbana i Projectes de reparcel·lació, de conformitat amb l’ordenació urbanística corresponent. Així mateix, les tres companyies mercantils es comprometien a urbanitzar el vial que uneix ambdós sectors en la part que els correspongués, per a destinar-lo a trànsit rodat de vehicles. El 27 de setembre de 2006, “Àrea 2002 Regional de Promocions, SL” i “Grup Ros i Ballarà, SL” van presentar dos exemplars del Text refós del Pla de Millora Urbana del SMU 07. El 26 d’octubre de 2006, l’Ajuntament d’Esparreguera va suspendre novament l’aprovació inicial del Pla de Millora Urbana del SMU 07, que incorporava l’Estudi d’obres bàsiques d’urbanització, fins que s’incorporessin les prescripcions indicades en l’informe dels Serveis tècnics i jurídics de l’Àrea de Serveis Territorials de 24 d’octubre de 2006, el qual anava acompanyat de l’informe de l’Enginyer municipal de 24 d’octubre de 2006 i de l’informe de la tècnica ambiental de 20 d’octubre de 2006. El 28 de març de 2007, “Àrea 2002 Regional de Promocions, SL” i “Grup Ros i Ballarà, SL” van aportar dos exemplars del Pla de Millora Urbana del SMU 07, Sector E’, recollint les prescripcions tècniques i jurídiques indicades per l’Àrea de serveis territorials de l’Ajuntament. El 3 de maig de 2007, la Junta de Govern local adopta l’acord d’aprovació inicial del Pla de Millora Urbana del SMU 07, amb les prescripcions indicades en l’informe del Serveis tècnics i jurídics de l’Ajuntament, assenyalant que les prescripcions no han estat complimentades adequadament respecte l’acord de la Junta de Govern Local de 26 d’octubre de 2006 i que caldrà concretar al document, als efectes de la seva aprovació definitiva, les següents prescripcions:

• Suprimir en el document a aprovar definitivament les següents referències:

o Les referències als Plans especials contingudes en els apartats 1.3 i 2.9 de la Normativa i les referències de la Memòria a un planejament general vigent diferent a l’aprovat pels Acords de la Comissió Territorial d’Urbanisme de 17 de novembre i 15 de desembre de 2004.

o El tercer paràgraf del pla d’etapes, el qual s’haurà de limitar a preveure que les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament executada la urbanització de tot l’àmbit.

o El primer apartat del document 6.2, que es refereix a obres d’urbanització contingudes en el PMU, quan el document presentat no incorpora obres d’urbanització bàsiques.

o Les referències que no s’ajusten a la previsió que la simultaneïtat entre l’obra urbanitzadora i l’edificatòria només es podrà dur a terme si es respecten els requisits legalment previstos.

• Justificar la rasant del vial principal. • Justificar la qualificació com a zona verda dels terrenys ubicats al costat de l’equipament. • Aclarir el plànol 7 pel que fa a gàlibs edificatoris i parcel·les resultants. • Ampliar l’escala del plànol 8: 1/500 en planta i 1/200 en seccions. • Regular els moviments de terres i fixar els plans d’anivellació i aterrassament en què es va

sistematitzant el sòl edificable. • Justificar el compliment de l’article 92.3 de la normativa del POUM quant a la disposició relativa de

l’edificació i a l’assoleiament. • Aclarir i justificar les discordances entre els plànols del document i i els de l’annex del conveni amb el

SMU 06 ja que no coincideixen els límits dels sectors amb les alineacions dels vials. • el qP ue fa a la normativa:

o Incorporar la delimitació poligonal i la previsió sobre el sistema d’actuació. o Suprimir l’article 5 de la normativa del Text refós formulat i regular els sistemes i la zona 6b amb

una mera remissió al document del POUM, sense incorporar cap més previsió. o Respecte la zona 6b cal: a) definir la planta soterrani adequada a l’ordenació del PMU i d’acord

amb les determinacions de l’article 78.4 de la normativa del POUM; b) definir el tipus d’ordenació de configuració unívoca: alineacions i cotes de referència de la PB i c) definir l’edificabilitat neta i procedir a justificar-la d’acord amb l’article 138.3.c del POUM.

ació tant d’obres bàsiques com complementàries. o Referir-se als projectes d’urbanitzents de terres. o Regular els movim

• n l’inE forme ambiental: o Determinar quines mesures es prendran en l’enllumenat públic, per tal de donar compliment a la

Llei 6/2001, de 31 de maig, d’ordenació ambiental de l’enllumenat, per a la protecció del medi nocturn.

o Preveure la instal·lació d’una àrea de contenidors soterrats al c/ Paraires, compost per les fraccions de paper/cartró, envasos, vidre, rebuig i matèria orgànica.

• Assenyalar que el Projecte d’urbanització incorporarà les prescripcions de l’informe de l’Enginyer municipal de 25 d’abril de 2007.

Atesos els acords d’aprovació inicial duts a terme pel Ple de l’Ajuntament per als sectors SMU 06 i SMU 07, i amb la finalitat de resoldre conflictes que interferissin o condicionessin el desenvolupament d’ambdós sectors, el 22 de juny de 2007, “Àrea 2002 Regional de Promocions, SL”, “Grup Ros i Ballarà, SL” i “AMREY Promociones Inmobiliarias, SL” van signar un nou conveni per a determinar el límit entre els dos sectors. Les entitats mercantils van establir, als efectes d’ajustar els límits entre els àmbits d’ambdós sectors, una modificació del límit superior, orientat a nord-est de l’única parcel·la del sector SMU 06, en contacte amb el sector veí del SMU 07, mitjançant una nova traça o alineació paral·lela al carrer de nova creació, dins del sector SMU 07, que partirà del carrer dels Paraires, fins a arribar al futur sector del Castell II – La Creu.


Aquesta nova alineació modifica l’actual línia de separació entre les finques esmentades, la posició de la qual era el bell mig del talús, i defineix un nou límit entre els sectors SMU 06 i SMU 07, que es defineix amb una paral·lela a 19,50 ml del carrer de nova creació esmentat. Amb la finalitat de compensar l’augment de superfície que això suposa per al sector SMU 07, la propietat d’aquest sector cedeix a la propietat del SMU 06 una porció de terreny equivalent. Amb posterioritat a la signatura dels convenis abans referits, la societat mercantil Grup Ros i Ballarà, SL, en virtut de l’escriptura pública atorgada el 17 de setembre de 2007 davant el Notari d’Esplugues de Llobregat, En Miguel Ángel Rodríguez Barroso, ha transmès, mitjançant permuta, la propietat de la finca registral 830 a la societat mercantil Collbató Hostal Vell, SL. Com a conseqüència de la transmissió d’aquesta finca, i ateses les previsions dels convenis esmentats, la societat Collbató Hostal Vell, SL, ha quedat subrogada en la posició que ocupava la societat Grup Ros i Ballarà, SL, esmentada en aquests convenis, i per tant, és l’actual interessat, com a propietari de finca aportada. L’1 d’agost de 2008, les societats mercantils Àrea 2002 Regional de Promocions, SL, i Collbató Hostal Vell, SL, presenten 2 exemplars en format paper del Pla de Millora Urbana del Sector de Millora Urbana SMU 07, Sector E’, del Projecte d’urbanització i del Projecte de reparcel·lació del sector esmentat. L’octubre de 2008, els serveis tècnics de l’Ajuntament d’Esparreguera emeten informe en relació al document i observen les següents deficiències quant al compliment de les prescripcions detallades anteriorment: • No s’han suprimit les referències a un planejament general vigent diferent a l’aprovat ni, tampoc, les que

no s’ajusten a la previsió de simultaneïtat entre l’obra urbanitzadora i l’edificatòria. • Les seccions són a escala 1/500, no a 1/200 com es demanava. A més, no queden suficientment

definides les cotes de referència de la PB, d’acord amb les determinacions de l’article 92.2.B i C de la normativa del POUM.

• En el PMU no es regulen els moviments de terres ni queden fixats els plans d’anivellació i aterrassament

• e l’article 92.3 de la normativa del POUM quant a la disposició relativa de

•

a). D’altra banda, cal referir-se als projectes d’urbanització tant d’obres bàsiques com complementàries.

rescripcions exigides a l’acord d’aprovació icial o de les modificacions introduïdes al document i que són:

en que es va sistematitzant el sòl edificable. No es justifica el compliment dl’edificació i a l’assoleiament. A la normativa no es regulen els sistemes i no queden suficientment definits els paràmetres de la zona 6b, especialment quant a la planta baixa i planta soterrani (ocupació, edificabilitat, tipus d’ordenació de configuració unívoc

Quant al document “Memòria, ordenances i plànols” del Pla de Millora Urbana es fan les següents observacions, derivades de la manca de subsanació de les pin

Memòria A l’apartat d’Antecedents caldrà justificar la resolució de• cadascuna de les esmenes, així com les

•

e la societat “Grup Ros i Ballarà, SL”. S’haurà

• •

• del Sector de

rà de definir en el projecte constructiu de l’edificació.

• ó inicial, l’últim paràgraf, s’ha de suprimir i s’ha

cutada la urbanització de tot l’àmbit.

•

a de justificació d’increment del coeficient de

modificacions, respecte del document aprovat inicialment. A l’epígraf 1.0 “antecedents” del document memòria de la informació s’afirma que s’ha produït la transmissió d’una de les finques d’aquest sector durant la tramitació i que la societat “Collbató Hostal Vell, SL” ha quedat subrogada en els drets i obligacions dd’annexar còpia de l’escriptura de transmissió de la finca.

Pàg. 9. punt 1.4. S’ha de tornar a redactar el primer paràgraf ja que es creen dos vials de trànsit rodat. Pàg. 9. punt 1.5. S’ha de donar el nomenclàtor del sector previst a la fitxa continguda a l’article 142 NU de POUM, s’ha d’expressar la categoria de la classificació de sòl que li correspon, així com la qualificació prevista. Pàg. 13. punt 2.3.1 El primer paràgraf s’ha de referir a tots dos vials que s’executen a l’àmbit. Tampoc no es pot fer una afirmació tan rotunda com es fa al primer paràgraf referida a l’ordenacióSòl Urbanitzable del Castell II – La Creu ja que el Parcial està en fase d’avantprojecte. Igualment, al paràgraf segon s’ha de substituir l’al·lusió al Pla General pel planejament vigent (POUM).

• Pàg. 13. punt 2.3.2 “sistema viari”. S’ha de tornar a redactar l’últim paràgraf ja que NO existeix cap sistema viari que envolti la zona verda i s’ha de fer referència al vial Sud de nova construcció.

• Pàg. 13. punt 2.3.4, “sòl d’ús privat...” s’ha de fer referència al tractament de l’espai privat de parcel·la de trànsit privat que envolta la zona verda que s’hau

• Pàg. 14. punt 2.3.4 paràgraf 5è quan es fa referència a l’ajust de la superfície de l’àmbit s’ha de fer referència expressa a la de l’habitatge concertat. Pàg. 15. punt 2.6. Tal i com es deia a l’informe d’aprovacide limitar a preveure que les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament exe

• Punt 2.8. Aprofitament mitjà: Si es pren com a referència els preus de la valoració del SMU06 no té sentit l’Annex 1. Es planteja com a cessió a l’Ajuntament derivada de l’aprofitament mitjà 7 habitatges, tot adreçant tant el càlcul com l’adjudicació de la cessió al projecte de reparcel·lació. No és el moment de concretar la cessió. En tot cas s’haurà de dir expressament que aquesta proposta és orientativa i NO vinculant que, en tot cas, serà el projecte de reparcel·lació el que fixi el càlcul de l’aprofitament i concreti la cessió gratuïta a l’Ajuntament del 10% de l’aprofitament mitjà. En tot cas s’ha d’advertir que aquesta proposta crea una incongruència amb el punt “3) Quadres de dades”. Epígraf 3.1.3) on es diu que: “el sòl públic de cessió està destinat a complir les finalitats d’interès públic ... destinant part del sòl públic per a habitatge protegit”. S’ha de rectificar aquesta contradicció.

• A la pàg. 17 es fa referència i es copia íntegrament l’articulat del Text Refós de la Llei d’Urbanisme referit als deures dels propietaris de sòl urbanitzable. Atès que l’àmbit que ara es desenvolupa és un sector de sòl urbà s’haurà de fe referència als deures dels propietaris d’aquesta classe de sòl.

• Pàg. 20. Punt 3.2) S’haurà d’eliminar la referència a vial peatonal/trànsit restringit (VP) ja que és de trànsit rodat.

• Quadres: Què significa UA IV? Pàg. 21. A la notl’edificabilitat neta s’haurà de fer referència expressa a l’article 68.6 del Decret 305/2006

Ordenances reguladores (seria millor dir-ne Normativa) • Art. 4. el desenvolupament d’aquest POUM s’ha de fer obligatòriament (no condicionat) mitjançant el

preceptiu projecte de reparcel·lació i d’urbanització que haurà de contenir les obres bàsiques. Així mateix es podran redactar projectes d’urbanització complementaris. Art. 11. Cal incorporar la prescripció de l’Informe de la DG Promoció Habitatge de data 19 de setembre de 2007. Per tal d’evitar “la contradi

• cció” de les ordenances s’haurà de dir expressament el nombre

ia de superfície màxima

• ls sistemes i la zona 6b tot

•

màxim d’habitatges que estableix la fitxa de POUM per aquest sector (72) i fer referència a què en la distribució dels habitatges s’haurà de tenir en compte les prescripcions en matèrpels habitatges de protecció pública. Quant a les ORDENANCES REGULADORES, en general s’han de regular eestablint l’ordenació concreta en lloc de copiar literalment els articles de POUM. Art. 13.2. Aclarir els articles esmentats al punt 1.3. A més la clau del sistema d’espais lliures és “P” no “ZV” per unificar el nomenclàtor de la qualificació dels sistemes amb POUM.

• Art. 13.3. Equipaments (esmentar l’ocupació directe). El punt 4.2 no té sentit. El punt 4.4 hauria de fixar paràmetres : ocupació màx. 80 % alçades PB+3 i ARM de 13,65 m; separacions: es podrà alinear a vial

• Art. 13.4.. Punt 3.2: fer referència al PEIR aprovat . • Art. 14.4. A més de suprimir la reproducció de l’articulat del POUM, s’hauran de regular les edificacions


auxiliars. Des dels serveis tècnics municipals es planteja la prohibició de barbacoes, piscines i

• nt ubicat a la banda

nexió d’aquests dos espais públics i es

es residuals. Atès que es regula aquest concepte, s’ha de fer referència a la

• • de l’edificació que es correspon amb

• M fixa 1,25. Procediria la seva supressió de l’articulat i al document que

•

entàriament previstos.

er donar compliment a l’informe de l’ATM i a l’estudi d’avaluació de la mobilitat generada, les normes

ixí mateix, en compliment de l’informe de l’ATM procedeix introduir un proposta de finançament seguint els req s de l’article 19 del decret 344/2006, de 19 de setembre, de regulació dels estudis d’avaluació de

od

des

construccions auxiliars, o regular les situacions. • Art. 14.5. Punt 2: no té sentit repetir el POUM. En tot cas, es definiran les cotes de referència de la PB

d’acord amb les seccions dels plànols S’ha de dir expressament que la determinació de la forma de l’edificació es correspon amb la modalitat de configuració unívoca. 14.7. Es planteja per aquests serveis tècnics la possibilitat de connectar l’equipamenord del carrer Principat mitjançant amb la zona verda situada al sud-est del sector mitjançant el pas privat que es descriu al punt 2.3.4 de la memòria de l’ordenació. En aquest supòsit, el pas seria espai privat de parcel·la amb ús públic de caràcter peatonal per a la conpodria plantejar el tema que la neteja i manteniment anés a càrrec de l’Ajuntament .

• 14.9 Abocaments d’aigüxarxa separativa d’aigües... o simplement suprimir-se. 15.1. procediria la seva supressió atès que reprodueix el POUM. 15.2. procediria fer menció expressa a la determinació de la formala configuració unívoca. Art. 15.3. Esmentar que el POUs’ha de redactar “de compliment d’esmenes” justificar el perquè es sobrepassa la CEN prevista al POUM per a la subzona 6b, tot fent esment a l’article 68.6 RLU Art. 15.6. S’ha de suprimir la referència a la densitat d’habitatges perquè ja està regulat a l’article 11 d’aquestes normes reguladores

• Punt 6.2 S’ha de fer referència al projecte d’urbanització d’obres bàsiques, no únicament als complementaris, i s’ha de suprimir l’últim paràgraf ja que s’ha de limitar a preveure que les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament executada la urbanització de tot l’àmbit i les llicències de simultaneïtat de les obres d’edificació amb l’obra urbanitzadora únicament s’atorgaran amb els requisits legal i reglam

• Punt 6.3. El segon paràgraf s’ha de suprimir, ja que es refereix a obres d’urbanització contingudes en el PMU, quan, com s’ha dit, el document presentat no incorpora obres d’urbanització.

• Punt 7. Es fan referències a normativa derogada Decret 303/1997 i Reglament de Gestió de la Llei del sòl. S’haurà d’aplicar la normativa vigent.

Purbanístiques d’aquest PMU hauran de preveure la reserva de places d’aparcament de bicicletes, la regulació de les places d’aparcament de bicicletes tant pel sistema d’equipament en el sentit previst a l’informe de l’enginyer municipal com per la reserva respecte dels habitatges (125) i terciari/comerç (16) segons l’estudi esmentat. S’ha de regular la ubicació que s’haurà de preveure fora de la via pública. A

uerimentm bilitat generada, assumint els costos de connectar la xarxa de bicicletes fins a la parada de l’Aeri. Es po ria fer remissió expressa a què aquesta proposta la reculli el projecte d’urbanització que ha de

envolupar aquest PMU, o, en cas contrari, justificar la impossibilitat de complimentar aquesta prescripció.

Plànols Atès que el projecte d’urbanització adjunt s’haurà de tramitar en expedient independent, d’acord amb el procediment previst a la normativa urbanística per a l’aprovació del

• corresponent/s projecte/s

e ja contemplava el document

• • ls on es fixin els plans d’anivellació i aterrassament (amb rasants referides al plànol

d’emplaçament topogràfic) en que es va sistematitzant el sòl edificable.

ment

ue ginyer un

És adequat posar aparcaments a la vorera del costat de l’equipament ? o seria millor disposar d’una

i públic (rasants, límits, connexió amb carrer Principat).

st.

Queinici üents observacions: Falta introduir les prescripcions de l’informe de l’ATM (Informe mobilitat). Veure notes al respecte

rec ctubre de 2008 pels

infoasp• iva urbanística aplicable, i en l’article 3 de la normativa se

•

nté l’escala 1/500. A més, d’acord amb la sol·licitud del tècnic, s’hi afegí el perfil del

• fixar els plans

Projecte d’edificació i, per tant, no s’incorporen aquests aspectes al present document.

ent de l’article 92.3 de la

•

Qu

dat

• els sectors de millora urbana SMU-06 i SMU-07.

om la qualificació prevista.

d’urbanització (ja que com ha quedat dit el document de Pla de Millora aprovat inicialment NOincorporava document d’Estudi d’obres bàsiques d’urbanització ni projecte d’urbanització) caldria incorporar al PMU els corresponents plànols de xarxes de serveis quaprovat inicialment que ha d’incorporar la informació mínima exigida a l’article 82.2 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme (RLUC) El plànol 8. La secció BB’ no es correspon amb la del plànol 36 del projecte d’urbanització (espai lliure). Faltarien plàno

• La ordenació de conjunt (SMU06 i SMU07) proposada al plànol 9, malgrat no ser normatiu, podria incomplir l’article 92.3 de la normativa del POUM quant a la disposició relativa de l’edificació i a l’assoleiament. Caldria justificar-ho gràficament (l’Estudi mediambiental realitza un estudi d’assoleiapoc aclaridor).

Q , tanmateix, quant al document “Projecte d’urbanització”, sense perjudici de l’informe de l’enm icipal, es fan les següents observacions: • S’ocupa el terreny d’equipament per a casetes d’obra (podria afectar les obres de l’escola bressol). •

vorera ampla? i l’arbrat ? • Insuficient tractament i poc detall de l’espa• Compliment dels requeriments de l’informe emès per l’ATM, veure les notes d’aquest informe referides a

l’incompliment d’aque

, tanmateix, quant als informes dels organismes als quals es va sotmetre el document aprovat alment, es fan les seg

•efectuades “ut supra”

• Segons l’informe del Departament de Medi Ambient i Habitatge. Direcció General de Promoció de d’habitatge, falta la Memòria Social i que la normativa inclogui diverses prescripcions en matèria d’habitatge protegit.

El present document, el Text Refós del Pla de Millora Urbana SMU 07, es redacta doncs, per tal de

ollir les prescripcions de l’acord d’aprovació inicial i de l’informe emès l’oserveis Tècnics de l’Ajuntament, amb l’objectiu de donar compliment a allò que estableixen els

rmes emesos en relació a aquest Pla de Millora Urbana, amb el benentès que a alguns ectes se’ls hi dóna compliment en els documents annexes. En l’apartat 1.3 de la memòria, normatsuprimeixen les referències a un planejament general diferent a l’aprovat. Quant a l’escala de les seccions dels plànols 8.1 i 8.2, d’acord amb la resposta obtinguda el novembre de 2007 per l’arquitecte municipal, el seu nivell de definició és prou correcte i, per tant, es materreny inicial i les rasants definitives. Es considera que el Pla de Millora no ha de regular els moviments de terres ni d’anivellació i aterrassament en què se sistematitza el sòl edificable, atès que són qüestions pròpies del

• En l’apartat 2.3.4. i l’article 15.5 de la normativa es justifica el complimnormativa del POUM quant a la disposició relativa de l’edificació i l’assoleiament. L’article 13 de la normativa del present document regula els sistemes i l’article 15 regula la subzona 6b.

ant a la memòria del document, s’introdueixen les següents esmenes:

• En el present document s’annexa còpia de l’escriptura de transmissió de la finca de “Grup Ros i Ballarà, SL” a “Collbató Hostal Vell, SL” per a constatar que la segona societat ha quesubrogada en els drets i obligacions de la primera. Es corregeix el punt 1.4 de la memòria, en el sentit que, a més de la prolongació del carrer Paraires, es crea un nou vial que connecta

• Es modifica el punt 1.5 de la memòria en el sentit de donar el nomenclàtor previst a la fitxa del POUM, d’expressar la classificació del sòl que li correspon, així c


•

la

•

•

• ncia expressa al Pla especial sobre infraestructures de Radiocomunicació del municipi d’Esparreguera, aprovat definitivament el 15 de novembre de 2007.

• En l’article 14.4 de la normativa, apartats 2, 3 i 4, es prohibeix expressament la construcció de coberts i es permet la construcció de piscines i barbacoes, tot establint llur regulació si no reprodueix l’articulat del POUM.

Es corregeix el punt 2.3.1 de la memòria en el sentit de referir-se als dos vials que s’executen a l’àmbit, en el sentit de no suposar l’ordenació prevista al sector El Castell II – la Creu, i en el sentit de suprimir l’al·lusió al Pla General.

• Es rectifica el punt 2.3.2 de la memòria, en el sentit de suprimir la referència a un sistema viari que envolta la zona verda i d’especificar la creació d’un nou vial.

• Es modifica el punt 2.3.4 de la memòria, en el sentit de fer referència al tractament de l’espai privat de parcel·la que envolta la zona verda i les característiques del qual s’hauran de definir en el projecte constructiu de l’edificació.

• Es rectifica el 5è paràgraf del punt 2.3.4 de la memòria, en el sentit de referir l’ajust de la superfície de l’àmbit fent referència expressa al sostre d’habitatge concertat.

• Se suprimeix l’últim paràgraf del punt 2.6 de la memòria per a limitar a preveure que les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament executada urbanització de tot l’àmbit.

• Se suprimeix l’anterior annex 1 que referia un estudi de mercat elaborat per al sector SMU-07, però diferent al finalment emprat.

• Es modifica l’apartat 2.8, aprofitament mitjà, en el sentit de dir expressament que la proposta de cessió de l’aprofitament mitjà és orientativa i no vinculant.

• Se suprimeix el primer paràgraf del punt 3.1.3 per tal de rectificar la contradicció esmentada. • En l’apartat 2.8, es substitueix l’errònia referència a l’article 45 per l’article 43.

En el punt 3.2 de la memòria, s’ha substituït la referència al vial peatonal / trànsit restringit per vialitat secundària.

• En el punt 3.4 de la memòria, s’ha suprimit l’errònia referència a una UA-IV i s’ha justificat l’increment del coeficient d’edificabilitat neta en base a l’article 68.6 del Decret 305/2006.

• Se substitueix el terme “ordenances reguladores” per “normativa” en tot el document i es remet a la normativa urbanística del POUM en totes aquelles normes que reprodueixin l’articulat del planejament general. Es rectifica l’article 4 de la normativa per tal de referir els preceptius projecte de reparcel·lació i d’urbanització.

• En l’article 11 de la normativa s’incorporen les referències en matèria d’habitatge protegit a què obliga la prescripció de l’informe de la Direcció General de Promoció de l’Habitatge de 19 de setembre de 2007. Així mateix, es fixa el nombre màxim d’habitatges d’acord amb el que s’expressa a la fitxa del POUM per al sector, afegint que en la distribució dels habitatges s’hauran de tenir en compte les prescripcions en matèria de superfície màxima per als habitatges de protecció pública.

• Quant a la regulació dels sistemes, l’article 13 de la normativa regula amb detall l’ordenació dels sistemes.

• Quant a la regulació de la zona 6b, l’article 15 de la normativa remet al POUM d’Esparreguera. • En l’article 13.2 de la normativa, se suprimeix l’apartat 1.3 i s’unifica el nomenclàtor de la

qualificació dels sistemes amb el POUM. • En l’article 13.3 de la normativa, se suprimeix el punt 4.2, es reformula l’articulat i s’afegeixen

els paràmetres al nou punt 4.3, d’acord amb les indicacions dels tècnics municipals. Així mateix, s’afegeix la particularitat de l’ocupació directa de l’any 2003. En l’article 13.4, es fa referè

• En l’article 14.5 de la normativa, es recull textualment que la determinació de la forma de l’edificació es correspon amb la modalitat de configuració unívoca.

• Es manté l’article 14.7 en la seva totalitat, atès que la zona verda situada al sud-est del sector limita amb l’equipament ubicat al nord del carrer principat. En qualsevol cas, si els serveis tècnics es refereixen a la zona verda situada al sud-oest, no és viable la connexió amb l’equipament a través dels espais entre edificacions perquè aquests són de titularitat privada i, en tot cas, connecten amb un vial de trànsit privat que dóna accés als aparcaments situats a la planta soterrani de les edificacions.

• Se suprimeix l’apartat d’abocament d’aigües residuals de l’article 14.9 de la normativa. • Se suprimeix la definició de l’apartat 1 de l’article 15,. • En l’apartat 2 de l’article 15, es fa menció expressa que la determinació de la forma de

l’edificació es correspon amb la configuració unívoca. • Es redacta novament l’apartat 3 de l’article 15 per referir-lo al sostre màxim edificable en la

parcel·la. Així mateix, es recull que el coeficient d’edificabilitat neta del POUM es fixa en 1,25 m²st/m²sòl, justificant que el present document el sobrepassa d’acord amb allò que s’estableix a l’article 68.6 del Reglament de la Llei d’Urbanisme.

• Se suprimeix la referència de la densitat d’habitatges de l’article 15.6 i es recull únicament el nombre d’habitatges màxim fixat pel POUM.

• Es rectifica el punt 6.2 de la memòria, en el sentit de referir el projecte d’urbanització d’obres bàsiques, a més dels complementaris.

• Se suprimeix l’últim paràgraf del punt 6.2 de la memòria, limitant-se a preveure que les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament executada la urbanització de tot l’àmbit.

• Se suprimeix l’últim paràgraf del punt 6.3 de la memòria, atès que es referia a Projectes d’urbanització complementaris.

• En el punt 7 de la memòria, es corregeixen les errònies referències a normatives derogades. Quant a l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada, i d’acord amb l’informe emès l’octubre de 2008 per l’enginyer municipal, s’introdueixen les següents esmenes: • S’efectua en l’article 15 de la normativa una reserva de places d’aparcament per a bicicletes,

fora de la via pública, amb els paràmetres següents: o Ús residencial: 125 places o Ús terciari: 16 places o Zona verda: 15 places o Equipament: > 30 places

• D’acord amb l’informe del tècnic municipal, l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada no contempla la prescripció de l’ATM en relació a la proposta de finançament de la connexió de la xarxa de bicicletes fins a la parada de l’Aeri, atès que el fort pendent del carrer Paraires desaconsella la instal·lació d’un carril bici.

Quant als plànols del Pla de Millora Urbana, s’introdueixen les següents esmenes: • S’introdueixen en un nou annex 7 els plànols de xarxes de serveis corresponents al Projecte

d’Urbanització que es tramita simultàniament. • Es manté la definició de la secció B-B’ del present document atès que, tal i com s’indica als

plànols 8.1 i 8.2, no tenen caràcter normatiu i, per tant, cas de discordança amb el Projecte d’urbanització preval el que estableixi aquest últim.

• Es considera que incorporar un plànol on es fixin els plans d’anivellació i aterrassament, amb rasants referides al plànol d’emplaçament topogràfic, en què es va sistematitzant el sòl edificable és propi d’un Projecte bàsic d’edificació i no escau d’incorporar-ho al planejament.


Tanmateix, part d’aquesta informació la recull el Projecte d’urbanització que es tramita amb simultaneïtat. Tanmateix, part d’aquesta informació la recull el Projecte d’urbanització que es tramita amb simultaneïtat.

• Les seccions dels plànols 8.1 i 8.2 són indicatives i reprodueixen la sistematització del conjunt de l’SMU-06 i SMU-07. Així mateix, l’estudi d’assoleiament de l’informe ambiental, comprova la validesa d’aquesta ordenació conjunta. En qualsevol cas, cal aclarir que l’ordenació prevista al sector SMU-07 respon estrictament a la fitxa del POUM, essent de difícil solució qualsevol altra disposició de l’edificació. No obstant, l’informe ambiental amplia l’escala de l’estudi d’assoleiament per tal de permetre’n una millor comprensió.

• Les seccions dels plànols 8.1 i 8.2 són indicatives i reprodueixen la sistematització del conjunt de l’SMU-06 i SMU-07. Així mateix, l’estudi d’assoleiament de l’informe ambiental, comprova la validesa d’aquesta ordenació conjunta. En qualsevol cas, cal aclarir que l’ordenació prevista al sector SMU-07 respon estrictament a la fitxa del POUM, essent de difícil solució qualsevol altra disposició de l’edificació. No obstant, l’informe ambiental amplia l’escala de l’estudi d’assoleiament per tal de permetre’n una millor comprensió.

Quant a l’informe de la Direcció General de Promoció de l’Habitatge, el present document incorpora una memòria social, l’abast de la qual suposa la creació d’un annex 8. Quant a l’informe de la Direcció General de Promoció de l’Habitatge, el present document incorpora una memòria social, l’abast de la qual suposa la creació d’un annex 8. 1.1.- Situació i àmbit1.1.- Situació i àmbit El Pla de Millora Urbana del SMU 07, Sector de Millora Urbana E’ – Text refós desenvolupa un sector de sòl urbà definit pel Pla d’Ordenació Urbanística Municipal d’Esparreguera (Baix Llobregat), resultant de la segregació de la Unitat d’Actuació en sòl urbà E, d’ús industrial, definida en el seu moment per la Modificació puntual del Pla General d’Ordenació a l’àmbit dels sectors de sòl urbanitzable programat el Castell II i la Creu i de la Unitat d’actuació E en sòl urbà. L’article 142 del POUM defineix els sectors a desenvolupar mitjançant plans de millora urbana, entre els quals hi ha el SMU 07, Sector E’, la fitxa del qual estableix el següent: Objectiu: completar l’ordenació i la connexió del sector El Castell II amb la trama urbana existent Sup.: 12.691 m² El sector se situa a la zona de la Creu, a la prolongació del carrer Principat limitant amb el sòl que integra els sectors de planejament del Castell II i la Creu. Constitueix la connexió entre aquests dos sectors i el casc urbà. L'àmbit del sector presenta uns límits configurats a l’oest pel carrer Paraires, plenament consolidat i vial de límit del Pla Parcial el Castell, a partir del qual comença aquesta actuació. A l’est i al nord està configurat per l’estructura de la propietat, i el límit sud està determinat pel sector de Millora Urbana SMU 06, amb destí residencial. L’actuació objecte d’estudi es troba situada dins del terme municipal d’Esparreguera, territori que se situa al nord de la comarca del Baix Llobregat, al marge esquerre del riu homònim, entre les poblacions d’Olesa de Montserrat (a l’est), Abrera (al sud), Collbató (al nord) i els Hostalets de Pierola (a l’oest).

Les primeres dades on es cita el mot Esparreguera apareix a les darreries del segle X: l’any 985, el Comte Borrell II hagué d’abandonar Barcelona per l’escomesa de les hosts sarraïnes comandades per Almançor, i es va refugiar a les muntanyes de Manresa. Allà va fer una crida als homes d’armes per a foragitar la gent enemiga, i entre els cavallers que acudiren a la crida figura en Guillem d’Esparreguera. Borrell aconseguí recobrar tota la terra fins als voltants de Lleida, la qual repartí entre els Barons, i per prevenir futures escomeses de l’enemic, que possiblement voldria venjar-se de la derrota, encomanà a la gent noble que bastissin i fornissin els castells que els lliurà com a premi de l’ajut que li havien donat. Aquest cavaller va construir el Castell vora el marge dret del Llobregat, sobre el Puig, lloc idoni per a vigilar les incursions dels sarraïns del cantó del Penedès. Ja al segle XVI, els documents parlen de decrets signats per l’Abat de Montserrat com a Senyor de la Vila i del terme d’Esparreguera. Cal esmentar que, des de l’any 985 fins el 1298, durant poc més de 300 anys, els castells d’Esparreguera i de Les Espases foren patrimoni de la família d’Esparreguera, Les guerres civils de la centúria dinovena deixaren exhausta la població: la indústria llanera, principal factor de la riquesa d’Esparreguera els segles XVI i XVIII havia quedat destruïda. La població, que durant aquest segle XVIII s’havia mantingut al voltant dels 2.500 habitants, l’any 1887 puja el cens a 4.015 habitants, per arribar l’any 1930 als 5.211 habitants. En l’actualitat, el municipi compta, segons el darrer cens, amb 20.740 habitants. El terme municipal d’Esparreguera té una superfície de 27,47 km², equivalent a 2.747 Has. i una delimitació que respon als elements geogràfics importants al territori: Al nord el Cul de la Portadora i Montserrat, a llevant el Llobregat, al sud i ponent, la riera de Masquefa i la riera de Magarola. El punt més alt del terme, a l’extrem nord, a 518,6 m. sobre el nivell del mar, el forma el Turó de La Socarrada, en tant que el punt més baix es troba a l’embocadura de la riera Magarola amb el riu Llobregat, a una alçada de 65 m. sobre el nivell del


mar. Una diferència de 453,60 m. en una distància, en línia recta, de 7 km., el que representa un pendent del 6,50% que, com es pot comprovar als plànols, no és uniforme. Esparreguera es troba solcada de torrents, rieres i barrancs que, de ponent a llevant, constitueixen autèntics talls en el territori. Les característiques geològiques del lloc expliquen l’aparició d’aquests elements geogràfics que dificulten molt les comunicacions en sentit transversal. L'àmbit del sector, indicat a tots els plànols amb línia discontínua, té una superfície de 13.041,85 m², que suposen un increment del 2,76% respecte d’allò definit al POUM d’Esparreguera, atès que els límits s’ajusten amb major precisió a la realitat física, d’acord amb l’aixecament topogràfic efectuat el desembre de 2005. Presenta uns límits configurats a l’oest pel Carrer Paraires, que dóna accés a l’actuació; a l’est i al sud està delimitat pels terrenys que es desenvoluparan amb les futures actuacions dels sectors El Castell II – La Creu i el Sector E; i el límit nord està configurat pel CEIP Roques Blaves, ja construït.

1.2.- Topografia, estat actual i usos El sector està constituït per una petita franja de terreny de 150 m de longitud en sentit est - oest, i 40 m de longitud en sentit nord - sud. Té una diferència de cotes d’uns 7 m en direcció nord-sud, i en l’extrem sud-oest hi ha una zona excavada que provoca un tall vertical d’uns 4 m, que arriba fins al carrer Paraires. Els terrenys existents són antics camps que ja no es conreen, i on no es detecta cap ús concret, tenint en compte que l’àrea sud-oest correspon a una parcel·la industrial que no s’exerceix en l’actualitat. Hi ha doncs, edificacions l’existència de les quals no es tindrà en compte en el marc de la futura reparcel·lació, en el sentit que els propietaris de l’àmbit assumiran en exclusiva el cost d’aquest enderroc. Tanmateix, part dels terrenys de l’actuació ja han estat cedits anticipadament per a la construcció de l’escola Roques Blaves, ja executada, amb l’aprovació de l’expedient d’ocupació directa.

1.3.- Normativa Urbanística aplicable El marc legislatiu aplicable a aquest Pla de millora urbana es recull en l’article 67 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme, que permet la redacció de Plans de Millora Urbana de tot un sector, amb iniciativa particular, complint els requisits esmentats en aquest article. La cobertura jurídica de la redacció del Pla de millora urbana, s'efectua de conformitat amb allò que disposa l'article 68 del DL 1/2005, per a la iniciativa privada i la seva tramitació s'ajustarà al procediment que determina l’article 83 de l’esmentada Llei. Llur aprovació definitiva correspondrà a l’Ajuntament d’Esparreguera, de conformitat amb allò que disposa l’apartat b) de l’article 79 de l’esmentat decret. El planejament vigent és el Pla d’Ordenació Urbanística Municipal, revisió del Pla General aprovat definitivament per la Comissió d’Urbanisme de Barcelona en data 11 de febrer de 1996, per a la seva adaptació a la Llei 2/2002, d’Urbanisme de Catalunya.

La Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona, en la sessió de 15 de desembre de 2004, va donar conformitat al Text refós del Pla d’ordenació urbanística municipal d’Esparreguera, promogut i tramès per l’Ajuntament, que havia estat aprovat definitivament per la mateixa Comissió en sessió de 17 de novembre de 2004. La publicació dels esmentats acords va efectuar-se, als efectes d’executivitat, en el DOGC núm. 4328, de 22 de febrer de 2005.

1.4.- Infraestructures i serveis. La connexió viària amb la trama urbana d’Esparreguera es realitza a través del carrer Principat, cantonada al carrer Paraires i per un vial de nova creació, paral·lel al primer, que ha d’unir els sectors SMU 06 i SMU 07. Els subministraments de gas i telèfon, segons consultes efectuades a aquestes companyies no serà dificultós atès que aquests serveis ja arriben fins al carrer Paraires, límit del sector. Pel que fa al subministrament elèctric, hi ha una línia aèria de M.T. que passa pel sector de la Creu, i alimenta una estació transformadora aèria situada a l’extrem sud-oest, a prop del carrer Paraires, que s’haurà de traslladar. La xarxa de clavegueram existent passa pel carrer Paraires i la carretera N-II. La xarxa d’aigua formarà part de la projectada al sector el Castell II.

1.5.- Classificació i qualificació urbanística Com ja s’ha assenyalat, el Pla d’Ordenació Urbanística d’Esparreguera, aprovat definitivament per la Comissió d'Urbanisme de Barcelona, estableix el sector de Sòl Urbà No Consolidat d’ús residencial, anomenat SMU 07 Sector de Millora Urbana E’, amb la qualificació de “ordenació de volums”, segons es descriu a la fitxa següent:


1.6.- Propietat del sòl A continuació es relacionen les diverses propietats, amb llurs propietaris i superfícies per al conjunt de l’àmbit del Sector de Millora Urbana E’. Al plànol núm. 4 (ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT) hi ha una descripció gràfica d’aquestes propietats. Finca núm. 01 – Finca Registral 2326 d’Esparreguera Propietat: Àrea 2002 Regional de Promocions, SL Adreça: Carrer Estrella, núm. 157 08201- Sabadell Finca núm. 02 – Finca Registral 830 d’Esparreguera Propietari: COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL Adreça: Carrer del Càntir, 1 – baixos 08292 - ESPARREGUERA Finca núm. 03 – (núm. finca Registral pendent inscripció del Projecte de reparcel·lació del SMU 06) Propietari 1: Àrea 2002 Regional de Promocions, SL (94,89% indivís) Adreça: Carrer Estrella, núm. 157 08201- Sabadell Propietari 2: COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL (5,11% indivís) Adreça: Carrer del Càntir, 1 – baixos 08292 - ESPARREGUERA

RELACIÓ DE PROPIETARIS aportació

nom m² %

1. ÀREA 2002 REGIONAL DE PROMOCIONS, SL 8.534,22 65,44%

2. COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL 4.377,38 33,56%

ÀREA 2002 REGIONAL DE PROMOCIONS, SL

COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL

TOTAL 13.041,85 100,00%

130,25 1,00%3.


2.- MEMÒRIA DE L'ORDENACIÓ


2 MEMÒRIA DE L’ORDENACIÓ 2.1.- Justificació de la conveniència i oportunitat del Pla de millora urbana La conveniència del Pla de Millora Urbana es determina principalment per raons d’utilitat pública i d’interès social. L'objectiu general de l'ordenació d'aquest planejament és la creació d'unes bases de planificació i d'ordenació que possibilitin la transformació del SMU 07, Sector E’, definit com a sòl urbà, en sòl residencial urbanitzat, al terme municipal d’Esparreguera. La raó d’ésser d’aquest Polígon d’Actuació és la de poder comunicar el sector de planejament del Castell II - La Creu amb el casc urbà, donant continuïtat al carrer Principat, i permetent la creació d’un accés digne a la vila d’Esparreguera d’ús residencial. La proposta de nova ordenació es justifica i fonamenta en els següents aspectes: 1. La valoració sobre la transformació d’un sòl urbà residencial en funció de les vocacions del territori permetrà donar continuïtat a la trama urbana fins al Sector del Castell i al Parc Territorial, tal i com defineix el Pla General. El desenvolupament del sector permetrà efectuar una oferta de sòl residencial amb la infraestructura i els serveis adequats per a l’assentament dels usos corresponents, la qual cosa ha d’incidir positivament en l’economia local. Així mateix, el desenvolupament d’aquest sector ha d’activar el mercat de la construcció local, amb tot el que això comporta de generació de llocs de treball. 2. El creixement residencial en aquesta zona d’Esparreguera té un caràcter unitari que, amb la nova proposta de creixement, es pretén acabar de consolidar, de manera que aquest nou teixit urbà s’identifiqui amb la resta mantenint un caràcter integrador i de qualitat i, per tant, fugir de creixements merament suburbials. Aquesta confluència d’interessos representa una oportunitat única per a possibilitar, reforçar i vertebrar el teixit urbà del municipi, amb noves infraestructures i tipologies que millorin la qualitat de vida dels ciutadans d’Esparreguera. 3. El desenvolupament del Pla de millora urbana implicarà la creació de sòl públic que se cedirà de forma gratuïta a l’Ajuntament d’Esparreguera. Aquestes cessions seran: vialitat (vials i voreres), zones verdes i l’equipament, cessió anticipada que ja ha permès la construcció de l’escola Roques Blaves. Els expedients d’ocupació directa aprovats han possibilitat la seva execució i així serà tingut en compte a efectes del Projecte de reparcel·lació. 4. El planejament preveu, doncs la construcció d’un front continu de blocs de plurihabitatges totalment integrants en el seu entorn. Es preveurà el màxim respecte amb la topografia actual i, alhora, es concretaran en la normativa tots els aspectes que donaran un caràcter diferenciat en aquest planejament. 5. El desenvolupament d’un sector d’usos residencials i de serveis respon als aspectes abans relacionats i pretén donar cabuda al potencial de creixement del municipi, segons es dedueix de les dades elaborades en el context del Pla d’Ordenació Urbanística i de les pròpies estadístiques de l’Institut d’Estadística de la Generalitat de Catalunya.

L'execució del Pla de millora urbana del Sector E’ facilitarà així la creació d'una important peça de sòl residencial, necessària per complir la finalitat de proporcionar habitatges a la població, augmentant l'oferta de sòl residencial del municipi i la comarca i incidir en l'abaratiment del preu del sòl residencial urbanitzat. 6. L’acompliment de les necessitats de tipus socioeconòmic existents i futures, executant el model del Pla d'Ordenació Urbanística previst pel desenvolupament residencial d’Esparreguera. 2.2.- Objectius i criteris de l'ordenació proposada El disseny de la proposta respon als següents criteris i objectius:

- Continuar el carrer Principat fins al sector de la Creu. - Completar l’ordenació i la connexió del sector El Castell II amb la trama urbana existent.

Més concretament, els objectius de l'ordenació proposada pel Pla de millora urbana són, en primer terme, la creació de sòl urbà d’ús residencial urbanitzat, facilitant la transformació d’aquesta part del municipi. L’ús residencial, acompanyat de zones verdes i equipaments públics, és l’adequat per a la renovació urbana que es vol executar. Conseqüència d’aquest fet, el segon objectiu és ordenar i definir tant els espais destinats a usos privats com els espais públics que articularan aquesta zona, determinant la posició i els paràmetres edificatoris més adients, així com assenyalar la ubicació i l’ordenació dels sòls públics, tot configurant un espai sostenible, acomplint les determinacions que tant per a l’ordenació com per a les cessions defineix el Pla d’Ordenació Urbanística d’Esparreguera. Quant als criteris de l'ordenació proposada, aquesta pot descriure's com una ordenació de tipus residencial, amb habitatge plurifamiliar donant façana tant al carrer Paraires com al carrer Principat, al qual dóna continuïtat. L'ordenació parteix de tres criteris principals: 1).- Entendre l’actuació com una prolongació del nucli urbà consolidat i no com una actuació aïllada, cercant la integració en el nucli urbà existent, donant-li un tractament unitari i, a la vegada, amb personalitat pròpia. 2).- Crear una façana al llarg del carrer existent, Carrer Paraires, sobre el qual es recolzi una edificació plurifamiliar que, en arribar al carrer Principat, giri i ofereix un nou front de façana. 3).- Respectar estrictament l’ús i la tipologia edificatòria establerts pel POUM, proposant alhora una flexibilitat formal que li permeti oferir espais de gran diversitat sense que l’actuació perdi la seva coherència específica. L'ordenació proposada és concreta, doncs, en els següents punts: 1- Prolongar i adequar el Carrer Principat, acumulant al seu marge sud la totalitat del sòl residencial, amb habitatge plurifamiliar, i conservar a l’altra banda del vial l’espai cedit per a la construcció de l’escola.


2- Concentrar un espai destinat a verd públic al límit sud de l’actuació, preservant un espai públic més planer pròxim a la zona residencial, el qual es converteix en un ampli espai dinamitzador de tot l’àmbit. Aquest espai destinat a verd públic es connectarà al sector SMU 06, Sector E, amb l’objectiu de contribuir a dignificar l’accés sud a la vila.. 3- Situar l’espai d’equipament públic a l’extrem nord del sector, d’acord amb les cessions ja efectuades pels propietaris dels terrenys de l’actuació per a la construcció de l’escola. 2.3.- Descripció de l'ordenació L’ordenació proposada al SMU 07, Sector E’, del Pla d’Ordenació Urbanística d’Esparreguera, per aquest Pla de millora urbana, és la resultant de la concreció dels objectius i dels criteris d’ordenació que s’han descrit en l’anterior apartat 2.2. El resultat és un conjunt d’habitatges plurifamiliars disposats al llarg del carrer del Principat i del carrer Paraires, i articulat per una gran àrea de zona verda en l’extrem sud del sector que, alhora, connectarà amb les actuacions futures. La proposta mira de desenvolupar un espai lineal de naturalesa residencial, cívica i oberta. Per tal d’aconseguir-ho, s'han emprat, com a mecanismes de projecte, la correcta selecció dels usos de la transformació i l’ajustada composició dels espais. La proposta busca definir, conjuntament amb els Sectors de Millora Urbana E i P i amb el Sector de Sòl Urbanitzable Delimitat El Castell II – La Creu, un nou centre neuràlgic del municipi, amb la lògica de l’estructura urbana d’Esparreguera, però que s’inscrigui en un marc urbanístic de més actualitat. 2.3.1.- Estructura general de l'actuació L’ordenació gira al voltant del vial que prolonga el carrer Principat des de la cruïlla d’aquest amb el carrer Paraires, enllaçant ja en el sòl del Sector El Castell II - La Creu amb una rotonda on s’arriba des de la sortida de la carretera N-II. El teixit residencial serà en blocs plurifamiliars alineats a vial, que s’ordenaran entre el vial esmentat i un altre vial de nova creació, paral·lel al primer, que ha d’unir els sectors SMU 06 i SMU 07. Els blocs tindran una alçada de planta baixa i tres plantes pis, que és la mateixa tipologia que arriba pel carrer Paraires del sector el Castell II. El fet que la normativa establerta pel POUM consolidi al voltant del 52% del sòl dedicat a usos públics (espais lliures, equipament i vialitat), comporta la necessitat de la correcta ordenació d’aquests elements que resulten fonamentals dins de l’estructura del sector. Tanmateix, el planejament proposa un important augment del percentatge de sòl públic motivat per l’ampliació de l’espai destinat a verd públic, atès que es planteja la necessitat d’oferir una gran plaça al sud de l’actuació que actuï, en un futur, de nexe amb el Sector de millora urbana SMU 06, Sector E. A partir d’aquí, i seguint els criteris definits en els punts anteriors per la concreció del sector, s’ubica la peça de l’equipament a l’extrem nord, d’acord amb el Pla d’Ordenació Urbanística. Els edificis resultants de l’ordenació d’aquest planejament són de tipus residencial plurifamiliar. Tal i com s’ha esmentat, les edificacions, corresponents a la tipologia 6b (ordenació de volums,

compleció plurihabitatge), s’alineen al carrer existent i giren amb la prolongació del carrer Paraires. 2.3.2.- Sistema Viari La geometria i la secció de vials es defineix gràficament al plànol núm. 5. El vial principal té una amplada de 16 m amb una vorera arbrada de 4,00 m, la calçada de 7,00 m, una franja d’aparcament al cantó de l’equipament de 2,20 m i la vorera de 2,80 m d’amplada. El seu pendent és d’un 1,898% El vial secundari té una amplada de 8 a 10 m amb acabat destinat a trànsit rodat, però amb tractament superficial peatonal. El seu pendent és d’un 2,577% Respecte a la xarxa viària, el Pla de millora urbana, d'acord amb el Pla d'Ordenació Urbanística Municipal d’Esparreguera, es recolza sobre el traçat definit pel propi POUM, i les rasants que adopten els carrers responen a un estudi global de les pendents dels vials que s’executin als sectors SMU 06 (Sector E), SMU 07 (Sector E’) i SURD-01 (el Castell II – La Creu), d’acord amb el que es defineix al plànol 10 (JUSTIFICACIÓ COTES VIALITAT SOBRE CONJUNT). Les voreres amb front a la parcel·la residencial tenen una amplada suficient, a partir del límit de parcel·la, per al pas de les canonades de serveis. 2.3.3.- Sistema d'equipaments i espais lliures El sistema d’equipaments se situa allí on ho indica el POUM d’Esparreguera, atès que els expedients d’ocupació directa han permès ja la construcció de l’escola Roques Blaves. Respecte als espais públics, amb destí a zones lliures, com abans s'ha indicat, es resolen principalment en l’extrem sud de l’actuació. Així es defineix una gran àrea d’espai públic que, tal i com s’ha comentat, connectarà amb les actuacions que tenen per objectiu dignificar l’accés sud de la vila. Aquesta gran zona verda permetrà la creació d’una àrea destinada a parc amb la finalitat de dotar al municipi d’un espai de lleure integrat a una zona residencial. La resta de zona verda se situa entre l’escola Roques Blaves i el límit sud-est del sector, per tal que pugui actuar de filtre entre un futur pas de vehicles i el propi equipament, o bé connectar-se amb el sistema d’espais verds que pugui preveure’s al sector confrontant del Castell II – La Creu. D’acord amb la fitxa del POUM, s’urbanitzaran la vialitat i els espais lliures resultants de l’ordenació, la definició dels quals s’establirà al corresponent projecte d’urbanització. 2.3.4.- Sòl d'ús privat: morfologia edificatòria Hi ha una zona única de sòl d’ús privat: Zona 1: Residencial plurifamiliar en bloc lineal (clau 6b).


Aquesta zona se situa al llarg de l’eix prolongació del carrer Principat i carrer dels Paraires, donant suport edificatori a la nova prolongació i abraçant la futura plaça. El nombre de plantes de l’edificació serà de: PB + 3PP. El nombre de plantes es manté al llarg de tot el cos edificat, si bé es permetrà el seu esglaonament quan el bloc tomba pel carrer Paraires, per tal de garantir una millor adequació a la pronunciada pendent de l’esmentat carrer. L’ordenació de les edificacions en bloc lineal es concreta en el plànol núm. 7 (PARCEL·LACIÓ), on estan fixats els gàlibs màxims i obligatoris. Quant als règims de la tipologia edificatòria emprada, es reserva, d’acord amb l’article 57.3 del DL 1/2005, modificat pel Decret Llei 1/2007, de mesures urgents en matèria urbanística, un 20% del sostre total a habitatge protegit en règim d’HPO i un 10% en règim concertat. El 70% restant de sostre es destinarà a règim lliure. Es contempla que part d’aquest sostre es pugui destinar a l’ús terciari, en un percentatge no superior al 20% del sostre total de l’actuació. D’acord amb l’ajust de la superfície de l’actuació, atesa l’adaptació de l’àmbit definit al POUM a la realitat física (com s’ha indicat en l’apartat 1.1 de la memòria), el sostre total es calcularà en base a la superfície real i, per tant, es destinarà a Habitatge protegit de Règim General (HPO) un total de 1.565,02 m² de sostre i a Habitatge protegit de Preu Concertat (HPC) un total de 782,51 m² de sostre. Així, el plànol núm. 7 defineix un gàlib continu on es distribuiran els percentatges esmentats, de manera que l’ús terciari pugui situar-se en part de la planta baixa dels blocs que es generin i l’ús residencial en la resta de plantes. Les divisions que s’introdueixin entre cadascun dels possibles blocs i els accessos que sigui necessari executar hauran de respectar les distàncies mínimes entre blocs i els fronts mínims de façana establerts en la normativa del document. D’acord amb l’article 57.4 del DL 1/2005, modificat pel Decret Llei 1/2007, de mesures urgents en matèria urbanística, el mateix plànol núm. 7 estableix una distribució indicativa dels habitatges segons el seu règim. Els habitatges de règim HPO i HPC es reparteixen proporcionalment a l’aportació de cada propietari, si bé el projecte de reparcel·lació serà el que concretarà el seu repartiment final. s’agruparan en l’extrem est de l’actuació, per tal de garantir-los dues façanes d’accés (des del carrer del Principat i des del carrer que unirà aquest amb l’antiga carretera) i que no restin allunyats de l’actuació del Castell II – La Creu, futur espai de nova centralitat del municipi. D’acord amb l’article 92.3 de les normes urbanístiques del POUM d’Esparreguera, i del 15.5 de les ordenances del present document, la disposició relativa entre els edificis per les seves façanes a les que ventilen o il·luminen estances haurà de ser equivalent a 0,6 vegades l’alçada màxima del major dels edificis, amb una separació mínima de 8 metres. En tots els casos s’haurà d’assegurar per a tot habitatge, com a mínim, una hora de sol entre les 10 i les 14 hores solars, el 21 de gener de cada any. Es preveu un vial de trànsit rodat restringit que envolti la zona verda al sud de l’actuació i que doni servei als blocs de plurihabitatge que restaran a l’altre costat del vial. El tractament d’aquest nou carrer tindrà caràcter privat i s’haurà de definir en el projecte constructiu de l’edificació .

2.3.5.- Xarxes de serveis Les característiques quant a traçat i naturalesa de les xarxes de serveis seran definides amb detall al corresponent Projecte d’Urbanització.

- ENERGIA ELÈCTRICA: A partir de les línies existents al sector, s'alimentaran les estacions

transformadores necessàries les quals donaran subministrament elèctric a totes les parcel·les. La xarxa de servei es farà segons els requeriments de la companyia de servei.

- AIGUA: L'abastament d'aigua es realitzarà connectant amb les instal·lacions de la companyia

de subministrament d'aigües existent en el nucli urbà d’Esparreguera, d’acord amb el que ha certificat Aigües d’Esparreguera Vidal, SA (ANNEX 5). La xarxa transcorre soterrada seguint el traçat dels vials. Les escomeses a la xarxa de servei es faran segons els requeriments de la companyia de servei. Es farà una connexió amb comptador pel reg de la zona verda pública. La xarxa inclourà les boques de reg per les zones verdes i els hidrants d'incendis necessaris per a la seguretat i manteniment del sector. Es consultarà a l’Ajuntament sobre els criteris de desenvolupament de la xarxa d’aigua potable i la seva connexió amb els futurs sectors, per tal d’adaptar la xarxa a les necessitats del municipi.

- CLAVEGUERAM: La xarxa de clavegueram serà separativa i els conductes utilitzats seran de

polietilè d’alta densitat. Tant les aigües residuals com les pluvials, es connectaran a la xarxa municipal a través del sector SMU 06, d’acord amb els convenis signats amb el promotor del sector veí. La connexió a la depuradora està garantida d’acord amb el conveni signat amb l’Agència Catalana de l’Aigua (ANNEX 6).

- ENLLUMENAT PÚBLIC: Es preveu que els circuits d’enllumenat públic estiguin connectats al

quadre de comandament ubicat al costat de l’estació transformadora situada a la zona de serveis tècnics del sector. L’estesa de línies es subterrània i sempre dins de tub de polietilè i discorrerà sota la vorera.

- TELECOMUNICACIONS: La xarxa de telecomunicacions es connectarà a la xarxa existent al

carrer Paraires i donarà servei a les futures vivendes. S’ha demanat assessorament a la companyia subministradora Telefònica SL. que serà incorporat al projecte d’urbanització. Com els altres serveis urbans discorrerà soterrada. El projecte d’urbanització incorporarà l’assessorament de la Companyia Telefònica, tenint en compte la globalitat de totes les actuacions llindants

- GAS: Es preveuran les escomeses i adaptació, si cal, de la xarxa de servei de gas. La xarxa

es farà segons els requeriments de la companyia de servei. - RECOLLIDA DE RESIDUS URBANS: Es preveurà la recollida selectiva de residus mitjançant

contenidors soterrats, el sistema instaurat al casc urbà d’Esparreguera. Per atendre les necessitats de la població futura del sector es farà necessari instal·lar dues illes de contenidors de residus sòlids urbans, una de contenidors de residus sòlids urbans prop de la cruïlla de Paraires amb Principat, preparada per set contenidors de les diferents fraccions: dos contenidors de matèria orgànica, dos contenidors de rebuig, un contenidor de vidre, un contenidor de paper i cartró i un contenidor d’envasos; i una altra illeta situada a menys de 140 m de l’altra amb cinc contenidors, 1 de cada fracció.


2.4.- Valoració de sostenibilitat 2.4.1.- L’espai sostenible La sostenibilitat ha de ser una característica dels projectes urbans. Els projectes sostenibles han de ser-ho en si mateixos, no en funció de cap afegit posterior. Per això, la forma urbana és un dels elements determinants de la sostenibilitat en el camp urbanístic, atès que configura els camins de la funció. Unes determinades proporcions, distàncies, orientacions o escales són components capitals d'un espai urbà concebut per a la vida plena, és a dir sostenible. Després vénen els materials i les instal·lacions, la jardineria adequada i la gestió de l’aigua, l’eficiència energètica i la captació solar. Però, per damunt de tot, hi ha la conformació de l’espai. El projecte arquitectònic comença amb el planejament, raó per la qual el projecte constructiu sostenible s'inicia amb un planejament sostenible. Per això, la credibilitat sostenible del Sector E’ comença pel planejament, és a dir, en aquest cas per un Pla de millora urbana concebut de forma que faci possible fer projectes constructius amb voluntat sostenible. La creació de sistemes urbans raonablement compactes i complexos és una opció de sostenibilitat urbana. La ubicació dels nous habitatges en aquests sistemes, altrament, garanteix una bona accessibilitat amb unes moderades exigències de mobilitat. La concepció de l’espai del Sector E’ s’ha dirigit en aquest sentit. La definició d'un vial d’accés a partir d’un carrer existent, al qual també hi aboca, i la disposició d’un espai per als habitatges, tots ells plurifamiliars, integrats a la topografia i amb un plantejament clar d’ordenació: garantir que la població d’Esparreguera consolidi la seva trama urbana en aquest punt, en la línia de l’ordenació actual de la zona, sense permetre la descompactació urbana. Aquest aspecte quedarà remarcat per la peça d’equipament públic que és un element clau per a la connexió amb el futur sector El Castell II – La Creu, situada a l’inici del recorregut del nou vial, que acollirà un ús complementari amb el residencial que contribuirà a facilitar la convivència i consecució de la satisfacció propera de les necessitats de la població. La sostenibilitat urbana cerca que els habitatges s'ubiquin en llocs propers als serveis que ofereix el municipi i, per tant, que estigui molt proper a una zona urbana consolidada per tal d’assegurar la seva integració a la trama existent. Alhora, és interessant assegurar un accés a peu, breu i de qualitat. Això és, precisament, el que l’ordenació proposada ha pretès en la seva configuració. 2.4.2.- L’equipament públic i la zona verda Els beneficis sòcioambientals derivats dels sistemes urbans compactes i accessibles només són patents amb una certa densitat, però també una certa complexitat, és a dir amb una certa diversificació dels usos. Per relacionar-se cal un espai compartit i públic. Un espai públic de relació i de cohesió social, generador de confiança i de convivència cívica. L’ordenació proposada garanteix la diversitat i el contacte, elements bàsics de la reactivitat urbana. La complexitat es garanteix mitjançant la zona verda, ja que és un espai públic de relació de qualitat i funcional; que s’incrementa amb el usos de l’equipament situat a l’extrem sud del sector. 2.4.3.- La mobilitat i els aparcaments El planejament condiciona de forma decisiva les ulteriors opcions de mobilitat. S'ha prioritzat una connexió amb el carrer Paraires de qualitat, a través de voreres segures i ben il·luminades. Així

mateix, des d'un punt de vista sòcioambiental, cal recobrar el valor dels espais comunitaris on tenen lloc un conjunt d'interrelacions entre els ciutadans, que desenvolupen els contactes personals i milloren la cohesió social. L'espai comunitari per excel·lència és el carrer, que ha estat històricament el lloc comú de gaudi col·lectiu i de relació social. D'aquesta manera els carrers s'han d'alliberat en bona manera de cotxes, disminuint l’espai d’aparcament al carrer a través de la disposició dels aparcament en cadascun dels blocs d’habitatges. Es permetran aparcaments a cada bloc d’habitatges, de manera que els vehicles ocupin el mínim lloc al carrer i, així, s’incrementi la versatilitat de la zona. Tanmateix, s’oferirà espai d’aparcament per a un mínim de 108 places (a raó de 1,5 places per habitatge), d’acord amb allò que prescriu el POUM d’Esparreguera. Cal garantir també una bona disciplina viària de la zona, tasca que correspondrà a l'Ajuntament d’Esparreguera. L’article 66.h) del DL 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, estableix que el planejament ha d’incloure la justificació que es compleixen les determinacions del planejament urbanístic general sobre mobilitat sostenible. Per tant, i tot i que el POUM d’Esparreguera no especifica cap mesura correctora en aquest sentit, l’increment d’habitatges que suposa la l’actuació, genera un augment suficient de la mobilitat de la zona com per a preveure una parada de bus urbà en el projecte d’urbanització que caldrà redactar. 2.5.- Valoració i estudi mediambiental L’estudi mediambiental del Sector E’, per la rellevància i importància d’aquest apartat de la Memòria del present Pla de millora urbana, es tracta en un document independent. 2.6.- Delimitació Poligonal El Pla de millora urbana del Sector E’ constitueix un únic polígon d’actuació als efectes de la seva gestió i desenvolupament urbanístic; la qual cosa és coherent amb l’ordenació del sector i amb la titularitat del sòl, atès que únicament hi ha dos propietaris: els promotors de l’actuació: ÀREA 2002 REGIONAL DE PROMOCIONS, SL (66,38%), i COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL (33,62%). També es preveu l’execució en una única etapa, tal com es regula en l'apartat 5 d'aquesta memòria i es justifica en la necessitat de la connectivitat de la xarxa urbana, fins a completar-la; així com per la seva superfície i densitat d'habitatges i en la urgència de la necessitat d'edificació del sòl privat residencial resultant de l'ordenació planificada. Les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament executada la urbanització de tot l’àmbit.


2.7.- Sistema d'actuació El sistema pel qual es desenvoluparà el present Pla de Millora Urbana serà el de reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica. Segons els articles 124 i següents del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme, “en la modalitat de compensació bàsica, els propietaris o propietàries aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen a llur càrrec la urbanització, en els termes i amb les condicions que siguin determinats pel planejament urbanístic, i es constitueixen, mitjançant document públic, en junta de compensació”. La referència a la Junta de Compensació ho serà a propietari únic o apoderat/s que representin la comunitat de reparcel·lació, segons correspongui. Aquest sistema d'actuació és coherent amb la titularitat privada del sòl i amb el Pla d’Ordenació Urbanística Municipal d’Esparreguera, que el preveu per aquest sector expressament en la seva normativa urbanística. Les cessions gratuïtes de sòl es faran a favor del municipi d’Esparreguera, lliures de càrregues, gravàmens i degudament urbanitzades. 2.8. - Aprofitament mitjà 2.8.1.- Definició de conceptes Els articles 36, 37 i 120.1.b) del DL 1/2005, determinen el concepte d’aprofitament urbanístic com la resultant de ponderar l’edificabilitat, els usos i la intensitat dels usos que assigni el sòl al planejament urbanístic. En la gestió urbanística, l’aprofitament urbanístic a ponderar és l’aprofitament lucratiu, entenent com a tal aquell susceptible de titularitat i explotació privades, inclòs el percentatge objecte de cessió obligatòria i gratuïta a l’Administració actuant. Quan l’àmbit d’actuació urbanística abasti diverses zones, es considerarà l’edificabilitat de cadascuna, tenint en compte la proporció de llurs superfícies i llur valoració relativa homogeneïtzada. Per a la valoració relativa homogeneïtzada s’establirà, per a cada zona: a) Un coeficient CR que expressi la repercussió admissible del valor del sòl i de la urbanització

amb relació al preu en venda del sostre edificable de l’ús predominant. b) Un coeficient CD que expressi la rigidesa a la demanda de l’ús de cada zona, en relació amb

l’ús de les altres, valorat en funció, entre altres factors, de llur localització i de llur incidència en el cost financer.

La relativització dels valors entre les diverses zones del sector serà determinada pel producte d’aquests coeficients, els quals seran iguals o menors que la unitat. El producte dels dos coeficients multiplicat per l’edificabilitat dels usos admesos pel planejament

general per a cada zona i per la superfície d’aquesta determinarà l’aprofitament de la zona. La suma dels aprofitaments de les zones incloses en un mateix àmbit d’actuació determinarà l’aprofitament total del conjunt de les zones. L’aprofitament mitjà de l’àmbit d’actuació quedarà determinat pel resultat de dividir l’aprofitament total del conjunt de les zones per la superfície de totes elles. Coeficient de repercussió admissible CR Per a l’obtenció d’aquests coeficients, s’estudien els preus de l’habitatge protegit per a l’any 2006 que determinen els decrets RD 801/2005, d’1 de juliol, l’Ordre VIV 1266/2006, de 31 de març, i el Decret 454/2004, de 14 de desembre, i la correspondència amb l’habitatge lliure. Per a determinar el preu de l’habitatge lliure de la zona, s’han adoptat els valors de les promocions d’obra nova actualment en venda al municipi, obtinguts de l’estudi econòmic emprat al sector SMU 06, segons la valoració de CEIAM, Cabré Alegret, SL (annex número 1). No obstant, atesa la situació actual del mercat immobiliari, s’ha cregut oportú devaluar el valor obtingut per a l’habitatge de renda lliure en un 10%, la qual cosa permet equiparar el seu valor al de la realitat del producte immobiliari. De la comparació d’aquests valors, per analogia en la igualtat del producte, s’estableix el coeficient referit a la tipologia d’habitatge plurifamiliar de règim lliure, que adopta la unitat: 1,00. Per correspondència amb el preu de l’habitatge lliure a la zona, la resta de coeficients CR són el següents: CÀLCUL DEL COEFICIENT DE REPERCUSSIÓ ADMISSIBLE

ZONA

6b 5.477,58 m²st 1.242,32 €/m²st 1,000 6.804.879,80 UA6b' 1.565,02 m²st 268,03 €/m²st 0,216 90.501,33 UA6b' 782,51 m²st 426,78 €/m²st 0,344 114.727,17 UA

1.937,13 €/m²st 7.010.108,30 UA

Residencial plurifamiliar bloc plurihabitatge PB+3Residencial plurifamiliar bloc plurihabitatge PB+3 règim HPOResidencial plurifamiliar bloc plurihabitatge PB+3 règim CNT

Superfíciesòl / sostre VALOR UNITARI UINITATS

D'APROFITAMENTCOEF

Coeficient de la rigidesa a la demanda CD S’estableix un coeficient d’1,00 per a tots els usos. 2.8.2.- Càlcul de l’aprofitament del sector: Així doncs, l’aprofitament urbanístic del sector serà l’aprofitament obtingut de la unitat de zona definida, segons es calculi en el corresponent Projecte de Reparcel·lació en la modalitat de Compensació bàsica del Sector E’. De l’aprofitament total del Projecte de Reparcel·lació esmentat, s’adjudicarà a favor de l’Ajuntament d’Esparreguera el 10% del mateix, i es materialitzarà en la tipologia d’habitatge plurifamiliar, l’única tipologia edificatòria a partir de la qual es resol el sector. La seva ubicació es determinarà en el


corresponent projecte de reparcel·lació, que també concretarà el valor atribuït a aquest 10%. Aquest pla parcial, d’acord estrictament amb la llei, proposa un repartiment de l’aprofitament de forma proporcional per a cada tipologia, és a dir, cedeix a l’administració un 10% de cadascuna de les tipologies. El plànol núm. 7 proposa una parcel·lació d’acord amb aquest criteri, que s’ha d’entendre com indicativa a l’espera de la redacció del projecte de reparcel·lació, on s’atribueix a cada propietari una parcel·la amb el corresponent sostre dels règims inclosos. CALCUL DE L'APROFITAMENT MITJÀ I PROPOSTA ORIENTATIVA D'ADJUDICACIÓ A L'ADMINISTRACIÓ ACTUANT

ZONA SOSTRE CR CD UNITATS NÚMERO (m²st) APROFITAMENT HABITATGES

UA

5.477,58 m²st 6.804.879,80 € 1,000 1,00 6.804.879,80 UA 511.565,02 m²st 419.472,31 € 0,216 1,00 90.501,33 UA 14

782,51 m²st 333.959,62 € 0,344 1,00 114.727,17 UA 7TOTAL 7.825,11 m²st 7.558.311,73 € 7.010.108,30 UA 72

CESSIÓ 10% APROFITAMENT URBANÍSTIC 10,00% 701.010,83 UA 7

APROFITAMENT PRIVAT 6.309.097,47 UAAPROFITAMENT PÚBLIC 701.010,83 UAAPROFITAMENT SECTOR 7.010.108,30 UA

APROFITAMENT MITJÀ (Aprof. Total / Sup. St) 895,85 UA/m²st

VALOR APROFITAMENT MITJÀ (10% Aprof. Total ) 10% 755.831,17 €

VALOR EN VENDA

Residencial plurifamiliar bloc plurihabitatge PB+3Residencial plurifamiliar bloc plurihabitatge PB+3 règim HPOResidencial plurifamiliar bloc plurihabitatge PB+3 règim CNT

Aquesta proposta és orientativa i no vinculant i, en tot cas, serà el Projecte de reparcel·lació el que fixi el càlcul de l’aprofitament i concreti la cessió gratuïta a l’Ajuntament del 10% de l’aprofitament mitjà. El Drecret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme, modificat pel Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures urgents en matèria urbanística, determina, en l’article 43, Deure de cessió de sòl amb aprofitament en sòl urbà no consolidat: »1. Els propietaris o propietàries de sòl urbà no consolidat han de cedir a l’administració actuant, gratuïtament, el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del sectors subjectes a un pla de millora urbana o dels polígons d’actuació urbanística que tinguin per objecte alguna de les finalitats a què fa referència l’article 68.2.a, excepte en els casos següents: »a) Que tinguin per objecte les actuacions aïllades de dotació a què fa referència la disposició addicional setzena, en les quals les persones propietàries han de cedir el 10% de l’increment d’aprofitament urbanístic que comporti l’actuació de dotació respecte l’aprofitament urbanístic preexistent i efectivament materialitzat. »b) Que es tracti d’una àrea residencial estratègica, en les quals les persones propietàries han de cedir el percentatge que el pla director urbanístic estableixi, que pot ser de fins a un 15% de l’aprofitament urbanístic del sector. »2. L’administració actuant ha de fixar l’emplaçament del sòl de cessió amb aprofitament urbanístic en el procés de reparcel·lació. Per tal d’assegurar la participació de la iniciativa privada en la construcció d’habitatges de protecció pública es pot distribuir la cessió de sòl amb aprofitament proporcionalment entre les diferents qualificacions de zona de l’àmbit d’actuació.

»3. La cessió de sòl a què es refereix l’apartat 1.a pot ésser substituïda pel seu equivalent en altres terrenys fora del sector o del polígon si es pretén millorar la política d’habitatge o si l’ordenació urbanística dóna lloc a una parcel·la única i indivisible. En aquest darrer cas, la cessió pot ésser substituïda també per l’equivalent del seu valor econòmic. En tots els casos, l’equivalent s’ha de destinar a conservar o ampliar el patrimoni públic de sòl.» Així doncs, l’aprofitament de cessió corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del sector es materialitzarà proporcionalment en la zona d’habitatge plurifamiliar de l’àmbit d’actuació. La cessió d’aquest sòl es formalitzarà en el corresponent Projecte de Reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica, del sector residencial del SMU 07, Sector E’. 2.9.- Pautes procedimentals Tramitació dels Plans especials Les fites procedimentals bàsiques per a l’aprovació dels plans parcials i plans de millora urbana són, segons l’aplicació del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme (art. 79b, 83 i 97).

1. Aprovació inicial i obertura del termini d’informació pública 2. Aprovació provisional 3. Aprovació definitiva

Les fites procedimentals bàsiques i ordinàries per a la tramitació dels Plans de millora urbana fins a la seva aprovació, es regulen en l'article 83 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme. En el cas que ens ocupa són les següents:

1. Aprovació inicial i obertura del termini d’informació pública 2. Aprovació definitiva

2.9.1.- Aprovació inicial L’article 96 de l’esmentat DL 1/2005 estableix la procedència de la iniciativa privada en la redacció dels plans de millora urbana, com el present. La Corporació Municipal dins dels dos mesos següents a l'entrada de l'expedient complert en el seu registre, de conformitat amb l’article 87 del referit DL 1/2005, haurà de prendre l'acord que legalment escaigui entre els següents: *** Aprovació inicial. *** Suspensió de l'aprovació inicial. *** Denegació de l'aprovació inicial. El Pla de millora urbana promogut a instància de part interessada, no es pot admetre a tràmit ni rebutjar per manca de documentació, sinó que s’ha d’acordar la seva aprovació inicial, llevat que, motivadament, s’acordi la seva suspensió o denegació. L'informe dels serveis tècnics i jurídics, previ a l'adopció de l'acord, s'haurà de referir exclusivament


a l'anàlisi del compliment de les disposicions legals i reglamentàries, al desenvolupament del planejament general municipal, als criteris d'ordenació física proposats, amb atenció especial a l'ordenació aprovada dels sectors adjacents, a les previsions de sòl de cessió obligatòria i gratuïta i a les previsions per agilitar la gestió. Els acords de suspensió de l'aprovació inicial han d'assenyalar les deficiències que calgui esmenar. Una vegada esmenades aquestes, l'acord d'aprovació inicial haurà d'ésser adoptat dins del termini establert per la Corporació Municipal. Un cop aprovat inicialment, el Pla de millora urbana ha d'ésser sotmès a informació pública durant el termini d’un mes, i l'edicte ha de ser tramès per a la seva publicació reglamentària en el termini màxim dels deu dies següents a l'adopció de l'acord d’aprovació inicial. Així mateix, simultàniament amb la informació pública es sol·licitaran els informes dels organismes afectats per raó de llurs competències sectorials, els quals l’han d’emetre en el termini d’un mes, llevat habilitació de termini superior establerta en una disposició legal. 2.9.2.- Aprovació definitiva En el cas dels plans urbanístics derivats en què la competència d'aprovació definitiva correspongui a l'ajuntament, d’acord amb l’article 83 del DL 1/2005, un cop emès l'informe de les al·legacions presentades en el termini d'informació pública i introduïdes les modificacions procedents, complert així el tràmit d'informació pública, la Corporació pot adoptar directament l'acord d'aprovació definitiva, prescindint de l'aprovació provisional. L’article 86 del DL 1/2005 estableix que les administracions locals competents, un cop els plans urbanístics derivats hagin estat aprovats definitivament, han de lliurar en el termini d’un mes a les comissions territorials d’urbanisme que escaigui, als efectes d’informació, coordinació i arxivament, la documentació tècnica i administrativa completa. Aquest lliurament és condició per a la publicació de l’acord d’aprovació definitiva d’aquests plans, sens perjudici del règim de comunicació d’acords regulat per la legislació municipal i de règim local de Catalunya.


3.- QUADRES DE DADES


3) QUADRES DE DADES 3.1).- Característiques del Pla de millora urbana El Pla de millora urbana estableix el quadre comparatiu de superfícies de sòl, d'aprofitament d'ús privat i de les superfícies de cessió del sector, que dóna compliment a la normativa del Pla d'Ordenació Urbanística d’Esparreguera, i garanteix una equitativa distribució dels drets i deures, resultants de l'execució del planejament.

3.1.1).- Superfície de sòl L'àmbit del Pla de millora urbana té una superfície total objecte de planificació de 13.041,85 m² (tretze mil quaranta-un amb vuitanta-cinc metres quadrats). 3.1.2).- Característiques del sòl privat residencial i sostre edificable La classificació dels terrenys objecte d'aquest Pla de millora urbana, en el Pla d'Ordenació Urbanística d’Esparreguera, és la de sòl urbà no consolidat, SMU 07’, anomenat “Sector E”. El POUM estableix un nombre màxim d'habitatges de 72 habitatges. El tipus d’ordenació que permet és l’inclòs en la clau 6b, ordenació de volums, habitatge plurifamiliar de planta baixa + 3 plantes pis, segons es determina en el plànols de ZONIFICACIÓ (6) i PARCEL·LACIÓ (7). 3.1.3).- Característiques i superfícies de sòl públic de cessió El Pla d'Ordenació Urbanística d’Esparreguera estableix a l’àrea de referència els paràmetres de cessió obligatòria de sòl públic per a vialitat, espais lliures i dotacions públiques en el 52% del sector, si bé, com ja s’ha detallat anteriorment, s’incrementa notablement el percentatge de sòl públic en tant que s’augmenta la superfície de zona verda i es crea una major superfície de vialitat peatonal. A més s'haurà de cedir el 10% de l'aprofitament urbanístic del sòl privat resultant del sector, a favor de l'Ajuntament d’Esparreguera.

3.2).- Quadres comparatius de les superfícies de sòl públic i privat i dels paràmetres urbanístics del Pla En els quadres següents es determinen amb detall les característiques i superfícies de les zones i sistemes resultants de l’ordenació proposada, i s'estableix el quadre comparatiu entre el sòl públic de cessió i el d'aprofitament privat del Sector E’ objecte del Pla de millora urbana, que permet acreditar el compliment dels percentatges de cessió obligatòria previstos en el vigent Pla d’Ordenació municipal.

QUADRE DE SUPERFÍCIES SMU 07. SECTOR E'

superfície sòl

% total sector

SÒL PÚBLIC 8.653,54 66,35%

VIALITAT (V) 3.150,17 24,15%

VIALITAT SECUNDÀRIA (Vs) 625,02 4,79%

EQUIPAMENT (E) 3.080,34 23,62%

ZONA VERDA (P) 1.770,10 13,57%

SERVEIS TÈCNICS (T) 27,91 0,21%

SÒL PRIVAT 4.388,31 33,65%

BLOC PLURIFAMILIAR PB + 3 (6b) 4.388,31 33,65%

TOTAL SMU 07. SECTOR E' 13.041,85 100,00%


3.3).- Quadre comparatiu de les superfícies de sòl i dels paràmetres del Pla de millora urbana respecte del Pla General QUADRE COMPARATIU DEL PLA GENERAL I DEL PLA DE MILLORA URBANA DEL SMU 07, SECTOR E’

POUM PMU

Superfícies i paràmetres d’edificabilitat

Superfície total 12.691 m² 13.041,85 m²Edificabilitat bruta 0,60 m²st/m²sòl 0,60 m²st/m²sòlSòl privat 6.091 m² 4.388,31 m²Sistema viari 2.543 m² 3.775,19 m²Espais lliures 1.107 m² 1.770,10 m²Equipaments 2.950 m² 3.080,34 m²Habitatges 72 72 3.4).- Quadre de característiques de sòl privat PARCEL·LES

UZ núm. m² sòl m² sostre núm. hab. UZ 6b 01 1 Bloc Plurihabitatge PB+3 4.388,31 7.825,11 72 TOTAL 4.388,31 7.825,11 72

SOSTRE SMU 07

SOSTRE sostre núm. hab. coef. edif. bruta coef. edif. Neta

BLOC PLURIHABITAGE PB+3 7.825,11 72 0,60 m²st/m²sòl 1,7831 m²st/m²sòl*

TOTAL 7.825,11 72 0,60 m²st/m²sòl 1,7831 m²st/m²sòl

Atès que s’ha destinat major superfície de sòl públic de vial, de zona verda i d’equipament i, per tant, s’ha reduït el sòl privat respecte la fitxa del POUM, l’edificabilitat neta és, conseqüentment, com a valor absolut, superior a la definida per a la clau 6b del POUM. No obstant, el sostre màxim és el definit pel propi POUM. En aquest sentit, convé precisar que, d’acord amb l’article 68.6 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme, “les determinacions addicionals a les assenyalades en els apartats 3, 4 i 5 d’aquest article que el Pla d'Ordenació Urbanística Municipal pugui establir per als sectors de planejament derivat tenen caràcter indicatiu, llevat que tinguin per objecte l’establiment de criteris sobre la connexió amb la xarxa viària o l’emplaçament dels sistemes urbanístics públics, i s’indiqui de forma expressa llur caràcter vinculant”. REPARTIMENT ORIENTATIU DE SOSTRE

hab./ planta

A SOSTRE RÈGIM LLIURE PB + 3 3.272,66 m²st 41,82% 29 43 hab.ST RÈGIM CONCERTAT PB + 3 467,52 m²st 5,97% 5

SOSTRE RÈGIM HPO PB + 3 935,04 m²st 11,95% 9

B SOSTRE RÈGIM LLIURE PB + 3 1.657,16 m²st 21,18% 14 21 hab.ST RÈGIM CONCERTAT PB + 3 236,74 m²st 3,03% 2


C SOSTRE RÈGIM LLIURE PB + 3 547,76 m²st 7,00% 5 8 hab.ST RÈGIM CONCERTAT PB + 3 78,25 m²st 1,00% 1


7.825,11 m²st 100,00% 72 hab.

PREVISIÓ PLA D'ORDENACIÓ URBANÍSTICA MUNICIPAL 7.825,11 m²st 72 hab.

En PB, part del sostre de règim lliure podrà ésser destinat a ús comercialEl projecte de reparcel·lació adjudicarà el sostre corresponent a cadascun dels propietaris i al'administració actuant, i assenyalarà la parcel·lació definitiva

núm. hab. TOTAL


4.- NORMATIVA


4) NORMATIVA Les normativa del Pla de millora urbana es determina en les següents ordenances mínimes: 4.1).- DISPOSICIONS GENERALS Art. 1.- Àmbit d'aplicació Aquestes ordenances són d'aplicació a la totalitat de l'àmbit del Pla de millora urbana del SMU-07, Sector E’, del terme municipal d’Esparreguera, segons queda delimitat a tots els plànols que l'integren i que s'acompanyen. Les determinacions d'aquest Pla de millora urbana vinculen tant a l'Administració pública, com a totes les persones físiques i/o jurídiques. Art. 2.- Marc Legal de referència

Aquestes Ordenances desenvolupen, dintre de l’àmbit definit a l’article anterior, el Pla d’Ordenació Urbanística Municipal d’Esparreguera. En tot cas i per a tot allò que no estigui expressament regulat en aquestes Ordenances o que sigui de dubtosa interpretació, s’atendrà al que es determini en l’esmentat POUM. Art. 3.- Definició de Conceptes El present Pla de millora urbana incorpora en tots els seus termes les definicions generals recollides a l’articulat del planejament general abans esmentat. Per tant, sempre i quan no quedin expressament definits en aquestes Ordenances, els conceptes que s’hi emprin són els definits a la normativa del POUM. Art. 4.- Desenvolupament del Pla Per al desenvolupament d’aquest Pla de millora urbana es redactaran els preceptius projecte de reparcel·lació i projecte d’urbanització, i es podran redactar els projectes d’urbanització complementaris que siguin necessaris i que respectaran, en tot cas, les determinacions d’aquest Pla de millora urbana i del planejament superior. Art. 5.- Delimitació poligonal El Pla de millora urbana del sector SMU 07 constitueix un únic polígon d’actuació als efectes de la seva gestió i desenvolupament urbanístic, la qual cosa resulta coherent amb l’ordenació del sector i amb la titularitat del sòl, atès que únicament hi ha dos propietaris que, a la vegada, impulsen la promoció de l’actuació.

Art. 6.- Sistema d’actuació El sistema d’execució escollit per la gestió i desenvolupament del sector planejat és el de reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica, d’acord amb l’establert en els articles 124 i següents del DL 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme. Aquest sistema d’actuació és coherent amb la titularitat privada del sòl i amb el Pla d'Ordenació Urbanística Municipal, que el preveu expressament per aquest sector en la seva normativa urbanística. Art. 7.- Projectes d'Urbanització complementaris 1.- Els Projectes d'urbanització complementaris podran referir-se a la totalitat del Pla de millora urbana, però també s'admetran projectes d'urbanització referits a un element urbà de prou significació i importància. 2.- El projecte d’urbanització complementari, no podrà modificar les previsions d’aquest Pla, sense perjudici que efectuïn les adaptacions de detall necessàries. 3.- Els projectes d’urbanització complementaris que es redactin en execució d’aquest Pla de millora urbana, s’hauran d’ajustar per a la seva tramitació al que disposa l’article 87.6 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme. 4.- Els projectes d’urbanització complementaris han de comprendre una memòria descriptiva de les característiques de les obres, el plànol de situació degudament referenciat i els plànols de projecte i de detall, el plec de prescripcions tècniques, els amidaments, els quadres de preus i el pressupost. 5.- Les rasants establertes es podran modificar si és per millorar l'adaptació a la topografia o millorar el traçat de les xarxes, sempre que aquesta modificació no contradigui les condicions d’accessibilitat descrites al Codi d’accessibilitat. Art. 8.- Densitat i edificabilitat La densitat i edificabilitat màxima establerta pel Pla de millora urbana i pel Pla d'Ordenació Urbanística Municipal d’Esparreguera per al sòl d’ús privat no podrà, en cap cas, augmentar-se. Art. 9.- Modificacions Les modificacions d'aquest Planejament hauran de respectar les determinacions, per ordre de jerarquia, establertes al POUM d’Esparreguera i en el mateix Pla de millora urbana, i s’ajustaran amb el previst en la secció Quarta, del Capítol II, del Títol III del DL 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme.


4.2).- DISPOSICIONS D’ORDENACIÓ 4.2.1).- Règim urbanístic del sòl Art. 10.- Qualificació del sòl El sòl comprès en l'àmbit d'aquest Pla de millora urbana es qualifica, per la seva funció en l’ordenació del territori, en zones i sistemes. S'entén per zona, aquella part de terreny dins la qual, els particulars, d’acord amb les determinacions contingudes en aquest Pla, poden exercir les seves facultats dominicals una vegada desglossades les superfícies resultants de l’aplicació, en el seu cas, dels estàndards urbanístics; i atenent a les previsions d'aquest Pla de millora urbana, es poden exercir els drets relatius a l'edificació, inclòs el 10% de cessió d’aprofitament mitjà. S’entén per sistemes, els terrenys que en virtut de l'aplicació dels articles 34 i 35 del DL 1/2005, de 26 de juliol, constitueixen l'estructura general i orgànica del SMU-07, Sector E’, i són de cessió obligatòria i gratuïta a l'Ajuntament d’Esparreguera. Art. 11.- Zones En aquest planejament es defineix una única zona: - Ordenació de volums, compleció plurihabitatge (clau 6b).

Correspon a les àrees de compleció del nucli, incloses a sectors de sòl urbà no consolidat, d’ús principal habitatge. a) L’ús principal és l’habitatge, en la modalitat de plurihabitatge. El nombre màxim

d’habitatges, d’acord amb la fitxa del POUM, serà de 72 habitatges. En la distribució dels habitatges s’haurà de tenir en compte les prescripcions en matèria de superfície màxima per als habitatges de protecció pública.

b) Són usos compatibles: Comercial petit i mitjà; oficines i serveis; industrial i artesanal en situacions 1a, 1b, 2, 3 i 4; magatzem; sanitari assistencial; educatiu; recreatiu; esportiu (excepte hípiques i similars); religiós; aparcament.

c) La dotació mínima de places per aparcament serà 1,5 places/habitatge, més les dotacions mínimes corresponents als usos compatibles).

Art. 12.- Sistemes Es defineixen els següents sistemes: a) Sistema Viari. Clau V b) Sistema d’Espais Lliures. Clau P c) Sistema d’Equipaments. Clau E d) Sistema de Serveis Tècnics Clau T

4.2.2).- Normes particulars per als sistemes i les zones Per tot el que no estigui especificat en aquestes Normes particulars, s'entén que és d'aplicació el que figura en el Pla d’Ordenació Urbanística Municipal d’Esparreguera. Art. 13.- Determinacions per als sistemes: 13.1.- Sistema viari i aparcaments (clau V) El sistema viari comprèn els espais i les instal·lacions reservats per a la xarxa viària, els estacionaments i altres serveis, dedicats a la circulació de vehicles i persones, i necessaris per assegurar nivells suficients de mobilitat i accessibilitat dins del terme municipal. La xarxa viària definida en aquest Pla s'executarà d'acord amb les especificacions que es contenen als plànols pel que fa a la distribució i amplada de les voreres, carrils circulatoris i espais públics. El projecte d'urbanització determinarà amb exactitud les rasants definitives, així com la posició dels punts de l'enllumenat públic, boques de captació d'aigües pluvials i altres serveis urbanístics. 13.2.- Sistema d’espai lliures (clau P) 1. Definició. Comprèn els sòls destinats a espais lliures amb arbrat i jardineria, aquelles superfícies contínues que configuren espais de relació cívica, i aquells altres que degut a la seva naturalesa i la seva especialització es mantenen lliures d'edificació i altres usos. 2. Condicions d’ordenació i ús dels Parcs urbans, jardins i places. Es correspon amb allò especificat a l’article 70, apartat B, de la Normativa Urbanística del POUM. 13.3.- Sistema d'equipaments (clau E) 1. Definició, identificació i tipus El sistema d'equipaments comunitaris comprèn els sòls destinats a usos públics o col·lectius al servei dels ciutadans. S’identifica en els plànols amb la clau E i és titularitat de l’Ajuntament d’Esparreguera en virtut de l’ocupació directa efectuada l’any 2003 sobre part de les finques registrals 2.326 i 830, entre d’altres, mantenint els drets d’aprofitament urbanístic els propietaris originals. 2. Titularitat i règim urbanístic Es correspon amb allò especificat a l’article 65 de la Normativa Urbanística del POUM. 3. Assignació d’usos Es correspon amb allò especificat a l’article 66 de la Normativa Urbanística del POUM.


4. Condicions d’edificació

4.1 L’edificació dels sòls d’aquest sistema s’ajustarà a les necessitats funcionals dels diferents equipaments, al paisatge i les condicions ambientals i a la integració de l’àrea en què s’ubiqui, tenint en compte els futurs criteris ambientals de l’Agenda 21 d’Esparreguera.

4.2 La zona d’equipament públic serà objecte de cessió gratuïta. 4.3 L’Ajuntament podrà disposar de la manera que estimi més oportuna del sòl destinat a

equipament públic. En qualsevol cas, s’estableixen els següents paràmetres mínims:

4.3.1 ocupació màx.: 80% 4.3.2 nombre de plantes: PB+3 4.3.3 alçada regulador màxima: 13,65 m 4.3.4 separacions: es podrà alinear a vial

4.4 Els projectes d'edificis d'equipaments públics contemplaran la incorporació de mesures

mediambientals adequades a cada cas. 13.4.- Sistema de serveis tècnics (clau T) 1. Definició. Es correspon amb allò especificat a l’article 58 de la Normativa Urbanística del POUM.

2. Condicions d’ús. Es correspon amb allò especificat a l’article 59 de la Normativa Urbanística del POUM. 3. Disposicions específiques en relació amb determinats serveis tècnics.

3.1 El PMU preveu necessàriament el soterrament de les línies elèctriques i telefòniques. 3.2 El Pla especial sobre infraestructures de Radiocomunicació del municipi d’Esparreguera,

aprovat definitivament el 15 de novembre de 2007, regularà la instal·lació de noves antenes en el terme municipal i establirà l’ordenació urbanística de les instal·lacions de radiocomunicacions pel que fa a aspectes d’implantació en el territori tant des del punt de vista de l’impacte visual com sobre el medi ambient i la població, i tindrà en compte les ordenances municipals que es puguin dictar per regular aquestes instal·lacions.

Art. 14.- Definició de conceptes per a les zones 14.1. Tipus d’ordenació L’únic tipus d’ordenació previst per a l’edificació en aquest Pla, és el següent:

a) Zona d’ordenació de volums, compleció plurihabitatge (subzona clau 6b).

14.2. Condicions de l’edificació Les condicions de l’edificació en la subzona prevista per aquest Pla són les que es determinaran en l’article 15 d’aquestes ordenances. 14.3. Parcel·la urbana Es correspon amb allò especificat a l’article 75 de la Normativa Urbanística del POUM. 14.4. Tipus d’edificacions 1. Edificacions principals i auxiliars Es correspon amb allò especificat a l’article 76, apartat 1r, de la Normativa Urbanística del POUM. 2. Coberts Queda expressament prohibida la construcció de coberts. 3. Barbacoes Es correspon amb allò especificat a l’article 76, apartat 3r, de la Normativa Urbanística del POUM.

S’hauran de separar un mínim de 3 metres dels espais públics i dels espais privats comunitaris. 4. Piscines Es correspon amb allò especificat a l’article 76, apartat 4t, de la Normativa Urbanística del POUM.

En qualsevol cas, la piscina ha de separar-se obligatòriament de les parcel·les veïnes i dels espais públics un mínim de 3 metres. La superfície màxima d’ocupació del vas de la piscina no pot ultrapassar els 200 m².

5. Altres edificacions Es correspon amb allò especificat a l’article 76, apartat 5è, de la Normativa Urbanística del POUM. 14.5. Alçada i plantes La determinació de la forma de l’edificació es correspon amb la modalitat de la configuració unívoca, d’acord amb l’article 92 del POUM d’Esparreguera.

14.6. Elements de les edificacions Es correspon amb allò especificat a l’article 79 de la Normativa Urbanística del POUM.


14.7. Espais no edificats de parcel·la Es correspon amb allò especificat a l’article 80 de la Normativa Urbanística del POUM. 14.8. Tanques Es correspon amb allò especificat a l’article 81 de la Normativa Urbanística del POUM. 14.9. Abocaments de terres i runes Es correspon amb allò especificat a l’article 82, apartat 2n, de la Normativa Urbanística del POUM. Art. 15.- Determinacions específiques per a la subzona 6b 15.1. Definició Es correspon amb allò especificat a l’article 138 del POUM.

15.2 Tipus d’ordenació La determinació de la forma de l’edificació es correspon a Ordenació de Volums amb Configuració Unívoca, regulats a l’article 92 del POUM.

15.3 Edificabilitat El sostre màxim es correspon al calculat amb l’edificabilitat bruta prevista a la fitxa del POUM, és a dir, 7.825,11 m² de sostre, que dóna lloc a una edificabilitat neta de 1,7831 m²st/m²sòl. El POUM fixa una edificabilitat neta de 1,25 m²st/m²sòl. No obstant, d’acord amb l’article 68.6 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme, “les determinacions addicionals a les assenyalades en els apartats 3, 4 i 5 d’aquest article que el Pla d'Ordenació Urbanística Municipal pugui establir per als sectors de planejament derivat tenen caràcter indicatiu, llevat que tinguin per objecte l’establiment de criteris sobre la connexió amb la xarxa viària o l’emplaçament dels sistemes urbanístics públics, i s’indiqui de forma expressa llur caràcter vinculant”. 15.4 Ocupació Ocupació màxima per l’edificació: 60%. La planta soterrani podrà ocupar el 80% de la parcel·la, havent de sistematitzar la superfície com a jardí.

15.5. Condicions de l’edificació

a) Les condicions generals seran les que determinen aquestes normes pel tipus d’ordenació segons definició volumètrica, respectant en tot cas les indicacions de les fitxes de sectors i polígons.

b) Com a condicions específiques s’estableixen les següents en relació amb l’alçada reguladora màxima i el nombre de plantes: Subzona 6b: PB + 3PP; 13,65m

c) Distància mínima entre edificacions. La disposició relativa entre els edificis per les seves façanes a les que ventilen o il·luminen estances haurà de ser equivalent a 0,6 vegades l’alçada màxima del major dels edificis, amb una separació mínima de 8 metres. En tots els casos s’haurà d’assegurar per a tot habitatge com a mínim una hora de sol entre les 10 i les 14 hores solars, el 21 de gener de cada any.

d) Paràmetres específics de la configuració unívoca: 1) Alineacions d’edificació: són alineacions d’edificació les determinades en aquest Pla de

millora urbana, que defineixen els límits de la planta baixa de l’edificació. A manca de regles d’ordenació s’aplicaran les normes del tipus d’ordenació segons alineacions de vial.

2) Alçada màxima i nombre de plantes: l’alçada màxima de l’edificació es comptarà a partir de la cota o cotes de referència de la planta baixa. Quan l’edificació es desenvolupi esglaonadament, en raó de les característiques topogràfiques del terreny, els volums d’edificació que es construeixin damunt cada una de les plantes conceptuades com a baixes, s’ajustaran a l’alçada màxima que correspongui per raó de cada una de les esmentades plantes o parts de la planta. L’edificabilitat no podrà superar l’edificabilitat teòrica resultant de construir en un plànol horitzontal.

3) Es tindrà en compte en determinades zones la possibilitat d’establir la planta baixa lliure i oberta, en quin cas no computarà a efectes d’edificabilitat en la part que es trobi totalment oberta, Els volums que interfereixin eventualment la continuïtat de l’espai obert tals com caixes d’escala i d’ascensor, espais de consergeria i recepció, trasters o de protecció de les instal·lacions, garatges, locals comercials i altres cossos d’edificació, s’inclouran a efectes de càlcul de la superfície màxima de sostre edificable.

15.6 Condicions d’ús

a) L’ús principal és l’habitatge, en la modalitat de plurihabitatge. b) Són usos compatibles: Comercial petit i mitjà; oficines i serveis; industrial i artesanal en

situacions 1a, 1b, 2, 3 i 4; magatzem; sanitari assistencial; educatiu; recreatiu; esportiu (excepte hípiques i similars); religiós; aparcament.

c) La dotació mínima de places per aparcament serà 1,5 places/habitatge, més les dotacions

mínimes corresponents als usos compatibles).


15.7 Sostre destinat a Habitatge de Protecció Pública de Règim General El sostre destinat a Habitatge de Protecció Pública de Règim General suposa el 20% del sostre total del sector de millora urbana, donant compliment a l’article 57.3 del DL 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme. Els terminis per a la construcció dels habitatges amb Protecció Pública de Règim General no poden ser superiors a 2 anys per a l’inici de les obres, a comptar des que la parcel·la tingui condició de solar, i a 3 anys per a llur finalització, a comptar des de la data d’atorgament de la llicència d’Obres, donant compliment a l’article 68.2 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme. 15.8 Sostre destinat a Habitatge de Protecció Pública de Règim Concertat El sostre destinat a Habitatge de Protecció Pública de Règim Concertat suposa el 10% del sostre total del sector de millora urbana, donant compliment a l’article 57.3 del DL 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme. Els terminis per a la construcció dels habitatges amb Protecció Pública de Règim Concertat no poden ser superiors a 2 anys per a l’inici de les obres, a comptar des que la parcel·la tingui condició de solar, i a 3 anys per a llur finalització, a comptar des de la data d’atorgament de la llicència d’Obres, donant compliment a l’article 68.2 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme. 15.9 reserva d’aparcaments per a bicicletes D’acord amb els càlculs de l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada que s’incorpora al present document, es destinarà dins del sòl privat espai per a bicicletes amb el següent nombre de places: - Ús residencial: 125 places - Ús terciari: 16 places - Zona verda: 15 places - Equipament: un mínim de 30 places Art. 16.- Disposicions addicionals: 16.1.- Programa funcional. Les edificacions destinades a habitatges els serà d'aplicació les disposicions de la legislació vigent sobre el nivell d'habitabilitat objectiva exigit als habitatges. 16.2.- Seguretat i higiene en el treball Es complirà la legislació vigent en matèria de seguretat i higiene en el treball, per a la construcció dels diferents edificis.

16.3.- Superfície útil dels habitatges Es defineix com a "superfície útil", aquella superfície de sòl delimitada pel perímetre definit per les cares interiors dels tancaments de cada estada. Els habitatges tindran una superfície útil mínima segons el seu programa funcional. Es fixarà una superfície útil mínima per un programa funcional de dos persones, de 36 metres quadrats. Per cada persona de més en el programa, els correspondran 10 metres quadrats, de conformitat amb el quadre següent. núm. persones 2 3 4 5 6 7 n m². útils 36 46 56 66 76 86 16+10 n En el còmput del total de la superfície útil d’un habitatge, no es consideraran las superfícies útils de les dependències auxiliars, tal com garatges, trasters, bodegues,...


5.- PLA D’ETAPES


5).- PLA D’ETAPES El Pla de millora urbana del Sector E’ preveu la seva execució mitjançant la creació d'un únic Polígon d'actuació. El projecte d’urbanització que es redactarà per a aquest planejament urbanístic definirà una única etapa d’urbanització, si bé es podran executar les fases que es considerin necessàries pel correcte funcionament de les obres combinades amb la possible construcció simultània dels edificis. Les obres d’urbanització i edificació conclouran en un període màxim de 36 mesos. Tanmateix, la construcció dels habitatges subjectes al règim de protecció pública conclourà en 24 mesos. Les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament executada la urbanització de tot l’àmbit. Els Projectes d'urbanització complementaris, si fossin necessaris, s’enllestiran a mesura que sigui convenient. No es preveurà l’enjardinament de la zona verda com una fase independent: la urbanització de la zona verda haurà de dur-se a terme junt amb l’edificació i en el termini màxim establert.


6.- COMPROMISOS I OBLIGACIONS DE LA PROPIETAT DEL SÒL


6.- COMPROMISOS I OBLIGACIONS DE LA PROPIETAT Els promotors d’aquest Pla de millora urbana, en tant que titulars de finques incloses en l’àmbit del present pla, accepten les obligacions que es deriven del mateix, així com les resultants del Pla d’Ordenació Urbanística d’Esparreguera. 6.1).- Compromisos de cessions Els titulars de finques incloses en el sector del present Pla de millora urbana, s’obliguen a la cessió obligatòria i gratuïta, de la totalitat del sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics locals al servei de l’àmbit de desenvolupaments i que són: Sistemes: a) Cessió de sòl afectat per espais lliures: 1.770,10 m² 13,57 % b) Cessió de sòl per a viari: 3.775,19 m² 28,95 % c) Equipament públic: 3.080,34 m² 23,62 % d) Serveis tècnics: 27,91 m² 0,21 % TOTAL CESSIONS: 8.653,54 m² 66,35 % Un cop sigui executiu l’acord d’aprovació definitiva del Pla de millora urbana, els promotors redactaran i l’Ajuntament aprovarà el corresponent Projecte de Reparcel·lació en la modalitat de Compensació Bàsica, per tal de formalitzar a favor de l’Ajuntament d’Esparreguera, les cessions abans esmentades. 6.2).- Compromisos d’urbanització Els titulars de finques incloses en el sector, d’acord amb el seu respectiu percentatge de propietat, costejaran i executaran les obres d’urbanització, sens perjudici del dret a rescabalar-se de les despeses de instal·lació de les xarxes d’abastament d’aigua i de subministrament d’energia elèctrica, amb càrrec a les empreses subministradores, en la part que, segons la reglamentació específica d’aquests serveis, no hagi d’anar a càrrec dels usuaris. Igualment, s’hauran de fer càrrec de les obres d’enjardinament i de les resultants del projecte d’urbanització d’obres bàsiques i dels complementaris; incloses les connexions dels serveis situades fora del sector i necessàries pel mateix. També, s’obliguen a fer-se càrrec del cost de les obres d’urbanització corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic de cessió a l’Ajuntament d’Esparreguera. Per tal que es dugui a terme la publicació de l’acord d’aprovació definitiva del present Pla de millora urbana i tingui plena executivitat, els propietaris dipositaran la corresponent garantia per a la

urbanització dels nous sistemes, mitjançant aval bancari corresponent al 12% del pressupost de les obres d’urbanització previstes en el present Pla de millora urbana. Prèviament a la presentació de qualsevol llicència d’edificació haurà de dipositar-se la corresponent garantia per a cobrir el percentatge de les obres d’urbanització que correspongui a l’aprofitament objecte d’edificació simultània amb la urbanització; la qual cosa es formalitzarà mitjançant aval bancari solidari sense benefici d’excussió, ordre ni divisió. 6.3).- Altres obligacions Els costos de redacció de les figures de planejament, gestió i urbanització aniran a càrrec dels titulars dominicals de les finques. Les llicències d’ocupació únicament s’atorgaran una vegada estigui completament executada la urbanització de tot l’àmbit i les llicències de simultaneïtat de les obres d’edificació amb l’obra urbanitzadora únicament s’atorgaran amb els requisits legal i reglamentàriament previstos.


7.- CESSIONS DE SÒL I OBRA URBANITZADORA


7.- CESSIONS DE SÒL I OBRA URBANITZADORA 1.- L'Ajuntament d’Esparreguera, rebrà la totalitat del sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics locals de titularitat pública inclòs en l'àmbit d'actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys així com l’obra d'urbanització, un cop acabades les obres i en un termini màxim de tres mesos a partir de la remissió per part de la Junta de Compensació, o en el seu cas, del propietari únic o dels apoderat/s que representin la comunitat de reparcel·lació, de l'acta de cessió corresponent. Si transcorregut aquest termini l'Ajuntament no ha acceptat formalment la cessió, aquesta es considerarà com a realitzada, a no ser que s'al·leguin deficiències tècniques o de qualitat en l'execució, convenientment justificades, i que no representin requeriments diferents dels previstos en el projecte d'urbanització prèviament aprovat. Cas que les obres s'executessin per fases, s'aplicarà la condició anterior a cadascuna de les mateixes, procedint únicament a la recepció dels sòls públics i de les obres corresponents a la fase finalitzada. 2.- La Junta de Compensació o, en el seu cas, el propietari únic o els apoderat/s que representin la comunitat de reparcel·lació, s'obliga a la cessió de la totalitat dels sòls qualificats de sistemes, així com les obres d'urbanització, en el moment en què l'Ajuntament d’Esparreguera signi l'acta de cessió a la qual es fa referència en el punt anterior. 3.- Els promotors hauran de fer esment al compromís a efectuar el dipòsit de la garantia del 12% dels costos previstos d’urbanització a què es fa esment en l’article 101.3 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme i al compliment de la resta de disposicions de la legislació urbanística aplicable. 4.- Associació administrativa de conservació o entitat de conservació: L’entitat de conservació és un tipus d’entitat urbanística col·laboradora, la funció de la qual és el manteniment de les instal·lacions i dotacions del polígon i, en general, de les obres d’urbanització. Les entitats urbanístiques col·laboradores tindran un caràcter administratiu i una personalitat jurídica pròpia a partir del moment de la seva inscripció en el registre corresponent. L’Ajuntament d’Esparreguera definirà la obligació o no de la constitució d’una entitat de conservació per al sector residencial, a la qual s’hauran d’adherir tots els propietaris de les parcel·les compreses dins l’àmbit d’actuació del Pla. Com s’ha indicat en l’apartat anterior, els propietaris assumiran el compromís de conservació de la urbanització una vegada recepcionada l’obra urbanitzadora per l’Ajuntament i per un termini de cinc anys des que s’hagi produït aquesta recepció. Aquesta conservació es durà a terme a partir de la corresponent Junta de Conservació que s’haurà de constituir, si s’escau.


8.- GESTIÓ, EXECUCIÓ I CONSERVACIÓ DEL SECTOR


8.- Gestió, execució i conservació del sector L’administració urbanística actuant és l’Ajuntament d’Esparreguera. L’entitat urbanitzadora seran els promotors de l’actuació que, en aquest cas, són ÀREA 2002 REGIONAL DE PROMOCIONS, SL i COLLBATÓ HOSTAL VELL, SL Com s’ha esmentat en l’apartat 2.7 de la present memòria, el sistema d’actuació previst és el de reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica. Aquestes entitats mercantils assumeixen l’obligació de constituir les garanties per a l’executivitat d’aquest Pla de millora urbana, comprometent-se a aportar la garantia legal per import del 12% del valor de les obres d’urbanització; sens perjudici de repercutir la part proporcional que correspongui als altres titulars dominicals existents al sector. Com s’ha indicat en els apartats anteriors, els propietaris assumiran el compromís de conservació de la urbanització una vegada recepcionada l’obra urbanitzadora per l’Ajuntament i per un termini de cinc anys des que s’hagi produït aquesta recepció. Aquesta conservació es durà a terme a partir de la corresponent Junta de Conservació que s’haurà de constituir, si s’escau.


9.- ESTUDI ECONÒMIC FINANCER


9.- ESTUDI ECONÒMIC FINANCER 9.1).- Cost de les obres d'urbanització El cost de les obres d’urbanització, d’acord amb els càlculs del Projecte d’urbanització que es va tramitar a l’Ajuntament el juliol de 2008, s’eleva a 718.400,63 € (IVA inclòs). 9.2).- Repercussió dels costos d’urbanització La repercussió mitja dels costos d’urbanització del Sector E’, es calcula dividint els totals costos d’urbanització pel total sostre d’aprofitament privat resultant d’aquest Pla de millora urbana. Així, 718.400,63 € : 7.825,11 m² sostre = 91,80 €/m² sostre Aquesta repercussió és plenament assumible atès el valor de venda del sostre privat al municipi d’Esparreguera. 9.3).- Estudi de viabilitat Per comprovar la viabilitat del sector, s’ha efectuat un estudi de viabilitat pel mètode dinàmic segons la legislació hipotecària de la OM ECO/805/2003, de 27 de març, modificada per l’ordre EHA 3011/2007, de 4 d’octubre, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres com a mètode més fiable i precís per establir una avaluació econòmica del sector. El mètode de càlcul parteix d’un concepte clau: l’aprofitament permès pel Pla. Als articles 36 i 37 del DL 1/2005, de 26 de juliol, s’estableix el concepte i regles de ponderació de l’aprofitament. De la lectura d’aquests articles es desprèn que l’aprofitament urbanístic no deixa de ser la diferència entre els drets i les obligacions definits pel planejament i la Llei. Aprofitament urbanístic = Drets – Obligacions Aquesta diferència en termes econòmics entre drets i obligacions es concreta materialment en la diferència entre ingressos, que s’obtenen de la venda de parcel·les urbanitzades, i despeses, necessàries per a la seva obtenció. El resultat de la diferència és el valor d’aquest aprofitament, és a dir, el valor urbanístic del sòl, que ha de ser positiu per a garantir la viabilitat de l’operació urbanística. Valor urbanístic del sòl = Ingressos – Despeses Els ingressos s’obtindran multiplicant els metres quadrats dels diferents tipus de sòl o sostre corresponents a les tipologies existents dins del polígon objecte d’estudi, per uns preus unitaris de venda que seran els de mercat de l’indret on s’actua recollint així els coeficients d’homogeneïtzació establerts a l’article 36.2 del Reglament de la Llei d’Urbanisme.

Les despeses a considerar són els costos d’urbanització, edificació i les despeses de gestió. A més, s’haurien de tenir en compte les indemnitzacions com a una despesa més, si n’hi haguessin, que no és el cas. Totes aquestes dades d’ingressos i despeses, d’acord amb la normativa hipotecària, s’hauran de periodificar en el temps, considerant les taxes lliures de risc i prima de risc contemplades en la normativa esmentada. Com a conseqüència de considerar les esmentades taxes lliures de risc i prima de risc necessàries per a qualsevol operador urbanístic, se’n desprèn que Valor urbanístic del sòl = Ingressos - (despeses + rendiment i finançament) essent les despeses els costos d’urbanització + indemnitzacions + gestió, i el rendiment i finançament, el derivat de l’aplicació de la taxa lliure de risc i la prima de risc. S’ha de tenir en compte que en sòl urbanitzable l’administració actuant és la receptora del 10% de l’aprofitament urbanístic del sector. D’acord amb l’article 46 de la Llei d’Urbanisme, modificat pel Decret 1/2007, de 16 de juliol, de mesures urgents en matèria urbanística, l’administració actuant no participa en les càrregues d’urbanització dels terrenys amb aprofitament urbanístic que rep en compliment del deure de cessió de sòl amb aprofitament que preveuen els articles 43 i 45.1.a, els quals s’han de cedir urbanitzats. Valor urbanístic del sòl = (ingressos x 0,9) - (despeses x 0,9) – (rendiment x 0,9) D’acord amb els criteris exposats, per a efectuar el càlcul del valor urbanístic pel mètode residual dinàmic, seguint els passos definits a l’article 36 de la ECO/805/2003, cal considerar: a) estimació dels fluxos de caixa b) determinació de la taxa lliure de risc c) aplicació de la fórmula de càlcul següent. F = Σ[Ej /(1+i)tj] - Σ[Sk /(1+i)tk]

on F = valor del solar Ej = import dels ingressos previstos en el moment J Sk = import dels pagaments previstos en el moment K tj = número de períodes de temps previst des del moment de la valoració fins que es produeixi cada un dels ingressos tk = número de períodes de temps previst des del moment de la valoració fins que es produeixi cada un dels pagaments i = tipus d’actualització elegit corresponent a la durada de cada un dels períodes de temps considerats Es calcularà sumant a la taxa lliure de risc, la prima de risc, d’acord amb els criteris de l’ordre ECO/805/2003.


La fórmula és, doncs, la diferència entre el valor dels ingressos obtinguts per la venda de les parcel·les i el valor actual dels pagaments realitzats pels diferents costos i despeses, segons els tipus d’actualització fixat, es a dir, el valor de cada tipologia pel mètode del valor residual dinàmic serà doncs, la diferència entre els drets i les obligacions, o el que és equivalent, els ingressos previstos menys les despeses previstes, d’acord amb els criteris esmentats. L’aprofitament resultant o valor residual unitari ha de ser igual o superior al valor dels terrenys sense urbanitzar, la qual cosa suposarà que l’operació queda equilibrada quant a càrregues i despeses i és, conseqüentment, urbanísticament viable. Els costos d’urbanització són els precisats al Projecte d’Urbanització que acompanya el present document. Les despeses de gestió considerades són les generades per la redacció de projectes, per les direccions d’obra i per la gestió de vendes. Així mateix, s’hauran de considerar les despeses de liquidació de notaris i de registradors, etc. Per valorar els ingressos, i d’acord amb l’article 120 del DL 1/2005, de 26 de juliol, les parcel·les resultants es valoren sota criteris objectius i generals per a tot l’àmbit d’actuació i en funció de l’aprofitament urbanístic atribuït pel planejament al polígon d’actuació que es tracti, subjectant-se als criteris de la legislació aplicable en matèria de règim de sòl i valoracions. En qualsevol cas, la valoració de les parcel·les resultants ha de tenir en compte les regles de ponderació establertes per l’article 37. Així, els preus unitaris de les parcel·les resultants que s’han aplicat per a les diferents tipologies, respecten, en tot, les determinacions que s’estableixen al Decret Legislatiu 1/2005 esmentat, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme. Els valors unitaris utilitzats s’han obtingut a partir dels preus de mercat de la zona que ens ocupa per tipologies edificatòries de similars característiques i dimensions. S’han tingut en compte les circumstàncies següents: • Ús del sòl permès • Edificabilitat permesa • Intensitat dels usos • Situació • Característiques i forma de les parcel·les Per tant, i d’acord amb la fórmula esmentada, per calcular el valor urbanístic associat a cada us per a cadascun dels escenaris que s’especifiquen més endavant partirem de les dades següents: Valor en venda. S’han fixat preus unitaris mínims de venda, els valors dels quals són iguals o inferiors als valors dels preus de mercat determinats per tipologies de similars característiques per a la zona, segons els principals operadors immobiliaris per als anys 2007 i 2008, segons es detalla al quadres que s’inclouen més endavant. Cost de les obres d’urbanització El cost de les obres d’urbanització és el precisat al Projecte d’Urbanització.

Despeses de Gestió: Són les definides amb detall en els quadres adjunts, generades per la redacció de projectes, per les direccions d’obra, i per la gestió de vendes. Així mateix, s’hauran de considerar les despeses de liquidació notaris i de registradors, etc. Períodes de temps i factors d’actualització S’han considerat unes vendes distribuïdes en el temps per a cada tipologia, segons es detalla als quadres adjunts. Les taxes de risc són les determinades al quadre de la Disposició transitòria única de la OM ECO/805/2003, de 27 de març, la qual defineix que aquestes no seran inferiors a les establertes al quadre de taxes de risc. La Taxa Lliure de risc s’ha determinat en funció de la Rendibilitat mitja anual del deute de l'Estat a un termini no inferior a dos anys. Es determina segons els Tipus d'interès del Mercat de valors secundari del Banco de España per la data de redacció del projecte de reparcel·lació. D’acord amb aquestes dades, i segons l’estudi que s’adjunta a continuació, s’obté un valor residual unitari sensiblement superior al valor dels terrenys actuals, per tant, el valor de mercat de la zona, a més d’un diferencial positiu o rendiment, la qual cosa suposa que l’operació queda equilibrada quant a càrregues i despeses, i és, conseqüentment, urbanísticament viable. Tanmateix, es comprova que les repercussions per metre quadrat de sòl i de sostre del total de les despeses són perfectament assumibles tal i com estan els preus del mercat. 9.4).- Indemnitzacions o compensacions pels drets afectats En l’execució de les obres d’urbanització, no caldrà indemnitzar cap quantitat atès que ens trobem davant d’un sector de pocs propietaris amb edificacions l’existència de les quals no es tindrà en compte en el marc de la futura reparcel·lació. 9.5).- Fons disponibles Els fons disponibles per les despeses i costos resultants d’aquest planejament, fins a dur a terme la totalitat de les obres d'urbanització del sector, són a càrrec dels titulars dominicals.

Esparreguera, novembre de 2008

Ramon Vila Torrecilla, arquitecte Josep Ma. Servent, Dr. enginyer industrial


DADES DEL PLANEJAMENT

TIPUS DE SÒL ZONA DESCRIPCIÓ SUPERFÍCIE (m2) %

SÒL PÚBLIC V Vialitat 3.150,17 24,15Vs Vialitat secundària 625,02 4,79E Equipaments 3.080,34 23,62P Verd públic 1.770,10 13,57T Sistemes Tècnics 27,91 0,21

TOTAL SÒL PÚBLIC 8.653,54 66,34

SÒL PRIVAT 6b Residencial plurifamiliar bloc lineal illa oberta 4.388,31 33,65

TOTAL SÒL PRIVAT 4.388,31 33,65

TOTAL SECTOR 13.041,85 100,0013.041,85

APROFITAMENT PRIVAT

U.Z DESCRIPCIÓ SOSTRE (m2/st) Núm. HAB.

SOSTRE PRIVAT 6b.1 Residencial plurifamiliar LLIURE 5.477,58 516b.2 Residencial plurifamiliar HPO GENERAL 1.565,02 146b.3 Residencial plurifamiliar HPO CONCERTAT 782,51 7

TOTAL SÒSTRE PRIVAT 7.825,11

TOTAL SECTOR 7.825,11 72

EDIFICABILITAT BRUTA 0,6000 m2st /m2 sòlDENSITAT 55,21 hab/Ha

QUANTIFICACIÓ DE LES DESPESES DE GESTIÓ

1 Despeses de gestió per la redacció de diferents figures de planejament i de gestió urbanística1.1 Honoraris de la redacció del Pla urbanístic de delimitacióH = Fs/2 x Ka x Fp x S ( Honoraris convinguts segons la tarifa del COAC - fórmula d'aplicació ICS- )

Honoraris

Euros

60,00 1,250 19,00 1,30 0,001.2 Honoraris de la redacció del la Modificació del POUM o Normes SubsidiàriesH = Fs x Ka x Fp x S ( Honoraris convinguts segons la tarifa del COAC - fórmula d'aplicació ICS- )

Honoraris

Euros

120,00 1,25 19,00 1,30 0,001.3 Honoraris de la redacció del Pla parcial Urbanístic / Pla especialH = Factor ocupació x Ka x Fp x S x Factor suport tècnic (només en sectors industrials)

Honoraris

Euros

220 1,25 19,00 1,30 6.814,371.4 Honoraris de la redacció i gestió del Projecte de reparcel.lació1.4.1 Honoraris arquitecte H = ( Rs + N x 400) x Rd x Ka

Honoraris

Euros

4.000,00 3 400,00 1,50 1,25 9.750,001.4.2 Honoraris advocat H = Honoraris arquitecte 9.750,00Total despeses de figures de planejament i de gestió urbanística 26.314,37

2 Despeses de gestió per la redacció de projectes d’urbanització2. Projecte d'urbanització d'obres H =[(P Bàsica x Cb/100) + (P complementari x Cc/100)] x 70%

Honoraris

Euros

619.310,89 0,00 5,30 10,00 22.976,43

3 Despeses de gestió per la direcció i control d’obres3.1 Director d'obra (Técnic superior)H =[(P Bàsica x Cb/100) + (P complementari x Cc/100)] x 30%

Honoraris

Euros

619.310,89 0,00 5,30 10,00 9.847,043.2 Control obra (Técnic mig)H = Honoraris Director d'obra 9.847,043.3 Coordinador de seguretat i salutH = Honoraris Director d'obra x 45% 4.431,173.4 Control econòmic i d'execucióH= Pressupost d'urbanització x %

Pressupost d'urb. % Honoraris

619.310,89 3 18.579,33Total despeses de gestió per la direcció i control d’obres 42.704,58

4 Despeses de topografia i estudis geotècnics4.1 Topografia de l'estat inicial de l'actuació Euros

H = Superficie sector en Ha x 135% x T inic. 935,374.2 Estudis geotècnicsH = Segons barem Taula Honoraris Estudis Geotècnics 1.803,044.3 Topografia de comprovació de l'obra i parcel·lari finalH = H. Top. inicial /2 + H.Top. inicial 1.403,06Total despeses de topografia i estudis geotècnics 4.141,46

5 Despeses generals d'administració i de llicències, taxes, notaris, publicacions i honoraris de registradorsH= Pressupost d'urbanització x %

Pressupost d'urb. % Euros

619.310,89 4 24.772,44

6 Despeses de gestió per seguiment i liquidació de quotes urbanístiquesH= Pressupost d'urbanització x %

Pressupost Ex. % Euros

619.310,89 2 12.386,22

TOTAL DESPESES DE GESTIÓ 133.295,50

S: superfície de sòl en HaFactor ocupació

Ka: factor d’actualització

Fp: factor sup./edificabilitat

Factor fixe Ka:coeficient d’actualització

Ka:coeficient d’actualització

Rs: factor sup. bruta sector

Pressupost urbanització bàsica

Pressupost urbanit. complementaria

Cc: factor funció pres. complementari

Cb: factor funció pressupost bàsic

Cc: factor funció pres. complementari


S: superfície de sòl en Ha

Rd: factor disparitat tamany parcel·les

Factor fixe

Pressupost urbanització bàsica

S: superfície de sòl en Ha

Factor nivell reparcel·lacio


N: Nombre de finques de la unitat

Cb: factor funció pressupost bàsic

Pressupost urbanit. complementaria

Ka:coeficient d’actualització


CALCUL DEL VALOR RESIDUAL DINÀMIC I DEL VALOR DE REPARCEL·LACIÓ

ANY INICI ESTUDI (Inici redacció planejament)

ANY FINAL ESTUDI (Darrera parcel·la venuda)

INGRESSOSZONA TIPOLOGIA ANY INICI ANY FINAL

VENDES VENDES12.1 Residencial plurifamiliar LLIURE 5.477,58 m²st 2.010 2.01112.2 Residencial plurifamiliar HPO GENERAL 1.565,02 m²st 2.010 2.01012.3 Residencial plurifamiliar HPO CONCERTAT 782,51 m²st 2.010 2.010

0 TOTAL INGRESSOS 7.825,11 3

DESPESES

IMPORT ANY INICI ANY FINALCONCEPTE Euros OBRES OBRESCOSTOS D´URBANITZACIÓ 619.310,89 2.009 2.009INDEMNITZACIONS 0,00TOTAL URBANITZACIÓ I INDEMNITZACIÓ 619.310,89 Import gestió abans obres 52.029,21COST DE GESTIÓ (excepte Gestió vendes) 133.295,50 Import gestió durant obres 81.266,29TOTAL DESPESES URB+INDEM+GESTIÓ 752.606,39 133.295,50

CÀLCUL DEL VALOR RESIDUAL DINÀMIC

FORMULA DE CÀLCULVR = S [ Ej / (1+i)^tj - Sk / (1+i)^tk ]Ej : Ingressos periodificatsSk : Despeses periodificades Taxa de risc: Evaluació del risc de l'actuació, seran les establertes a la O.M. ECO/805/203.i : Tipus d'actualització (Taxa de risc + taxa lliure de risc) Taxa lliure de risc: Rentabilitat mitja anual de la deuda de l'Estat a un plaç no inferior a dos anys.tj / tk : Períodes de temps

VALORS CONSTANTS APLICATS EN TANT PER CENTTAXA DE RISC 8,00TAXA LLIURE DE RISC 4,85 TLLR i : TIPUS D'ACTUALITZACIÓ 12,85GESTIÓ VENDES 3,00TAXA INCREMENT DE PREUS (IPC) 4,10 IPC

RENDIMENT [Ingressos - Ingressos / (1+i) ^ tj] - [Despeses - Despeses / (1+i) ^ tk](En sòl Urbanitzable es multiplica per 0,9)

VALOR RESIDUAL VR = S [ Ej / (1+i)^tj - Sk / (1+i)^tk ] (En sòl Urbanitzable es multiplica per 0,9)VALOR RESIDUAL VALOR RESIDUAL UNITARI

RESUM D'INGRESSOS I DESPESES APLICANT PERIODIFICACIÓ %

TOTAL VALOR VENDES 100,00%TOTAL VALOR DEL SÒL 35,41%

TOTAL URBANITZACIÓ I INDEMNITZACIÓ 7,73%

TOTAL GESTIÓ (EXCEP. G.VENDES) 1,64%

TOTAL GESTIÓ VENDES 3,00%

TOTAL RENDIMENT 43,46%

VALOR DE SÒL I RENDIMENT DE LA CESSIÓ A L'ADMINISTRACIÓ ACTUANT 8,76%

TOTAL DESPESES 100,00%

160.450,39 €

6.804.879,80

4.257.832,96 €

577.145.794,53 pta

858.505,45 €

293.895,49 €

4.257.832,96 €

VALOR EN VENDA Euros

VALOR UNITARIEuros /m2

265,9681 €/m2 44.253,37 pta/m2

268,03426,78

IMPORTS

9.796.516,27 €

2.005

2.011

SUPERFICIESòl / sostre

419.472,31333.959,62

3.468.716,09 €

7.558.311,73

9.796.516,27 €3.468.716,09 €

757.115,90 €

1.242,32

VALOR DEL SÒLURBANIT. I INDEMNIT.GESTIÓ (EXC. VENDES)GESTIÓ VENDES RENDIMENTADMINISTRACIÓ ACTUANT


PLA DE MILLORA URBANA del SMU 07 - Esparreguera · Delimitació poligonal. 2.7.- Sistema...

Documents

Transcript of PLA DE MILLORA URBANA del SMU 07 - Esparreguera · Delimitació poligonal. 2.7.- Sistema...