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PGOU DE MENDEXA

FASE 4. APROBACIÓN PROVISIONAL

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA FINANCIERA

MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

AYUNTAMIENTO DE MENDEXA / MENDEXAko UDALA

2019 ABRIL

FEDERICO ARRUTI ALDAPE ETA OIHANA ARRUTI RUIZ ARKITEKTOAK

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA MENDEXA APROBACIÓN PROVISIONAL ABRIL 2019

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO- FINANCIERA 1

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA



ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA El presente documento del Plan General, aunque resulta obligatorio a tenor del artículo 62 de la

Ley 2/2006, carece de desarrollo reglamentario ni de mayores precisiones respecto a su contenido

en la propia Ley. Este estudio se divide en dos apartados; por un lado, contiene una aproximación

a las inversiones que deben desarrollar las administraciones con el fin de propiciar un crecimiento

armónico del Municipio, tanto en materia de actividades privativas como de las infraestructuras y

dotaciones que las deben complementar, y que no son directamente atribuibles a la gestión de los

suelos privados. Y por otro lado, se justificará la viabilidad de los ámbitos residenciales a

desarrollar (actuaciones de dotación y unidades de ejecución).

Las valoraciones aquí contenidas, han de interpretarse como aproximaciones y no tienen carácter

normativo en ningún caso.

VIABILIDAD DE LAS ACTUACIONES PÚBLICAS

I. INVERSIONES PÚBLICAS

A nivel de las inversiones públicas diremos en primer lugar que nos vamos a ceñir a las de

competencia municipal, en razón a la propia responsabilidad de desarrollo del Plan General, así

como a la situación, existente en las infraestructuras autonómicas o forales.

Las inversiones municipales pueden tener dos componentes:

1.- ADQUISICIÓN DE SUELO PERTENECIENTE A SISTEMAS GENERALES NO

ADSCRITOS A ÁMBITOS.

2.- LA URBANIZACIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES

1.- ADQUISICIÓN DE SUELO.

La responsabilidad de ejecutar los sistemas generales tanto desde el punto de vista de la gestión,

como de su financiación corresponde al Ayuntamiento de Mendexa. La adquisición del suelo de

sistema general se vincula a la gestión de los distintos ámbitos, de forma que su obtención no

supone carga onerosa para el Ayuntamiento.



En el caso de Mendexa, el PGOU solo prevé la necesidad de obtención del suelo para completar

la conexión peatonal entre el aparcamiento de Karraspio y las escaleras de bajada a la playa, es

decir, el suelo para la realización de la acera, con cargo del Ayuntamiento.

La superficie a obtener es de 30 m², de suelo urbano, en una parcela consolidada con tipología de

residencial aislada. De hecho aunque sea suelo urbano, la parcela tiene consolidada su

edificabilidad, sin posibilidad de compensar la obtención del suelo con nuevos derechos

edificatorios, ya que aplicando el parámetro de edificabilidad mínima de la parcela por ley, el

incremento sería 30 x 0,25= 7,5 m² construidos.

Para valorar esa superficie, vamos a utilizar el valor residual del suelo de vivienda libre, aún a

sabiendas de que en un expediente expropiatorio la valoración será más baja, para asegurar la

viabilidad utilizaremos estos valores.

VRS: Valor de Repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación

Los valores de repercusión del suelo, se determinarán por el método residual estático de acuerdo

con la siguiente expresión:

Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones

de la Ley del Suelo (BOE 9-11-2011): Artículo 22.2

VRS = (Vv / K) – Vc

VRS Valor de repercusión del suelo

Vv Valor en venta

Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto

inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente

significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Vc Valor de la construcción

Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será

el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el

beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción,



los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos

necesarios para la construcción del inmueble.

K Coeficiente de ponderación de los gastos generales

Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación,

gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de

promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad

Con carácter general 1,40

Vv Vc K VRS

Usos €/m²c €/m²c

VL Vivienda Libre 2.150,00 1.004,54 1,40 531,17 €

Es decir, 7,5 m²c x 531,17 €/m²c= 3.983,77 €

2.- EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES.

Los suelos obtenidos de forma gratuita mediante la gestión urbanística, con destino a las redes

viarias, de espacios libres y equipamientos deben ser ejecutados con cargo a los propietarios de

suelo de los diferentes ámbitos a los que se han adscrito.

No obstante, en el presenta plan general se propone la creación de un Sistema General de

Aparcamiento de una envergadura tal, que la adscripción de la cesión del suelo y la urbanización a

una unidad de ejecución inviabilizaría la ejecución del propio ámbito. Por ello, se propone la

actuación de ejecución de dotaciones públicas de la urbanización del parking de Karraspio y las

escaleras que lo conectan peatonalmente con la playa, aís como las aceras desde el paseo hasta

Kurlutxu y desde el aparcamiento hasta las escaleras de la playa.

En resumen los elementos a urbanizar como actuación de ejecución de dotaciones públicas son

los siguientes:

- Aparcamiento de Karraspio.

- Escaleras de acceso a la playa. SGEL-4.

- Acera a Kurlutxu. (excepto la parte adscrita a la AD.1 Ribera)

- Acera entre el aparcamiento y las escaleras de la playa.

Vamos a relacionar los distintos suelos a urbanizar, con el costo estimado en función del

tratamiento, en este caso duro y la dotación de servicios previsible.

Los precios contrastados que se van a utilizar para los cálculos son los siguientes:

Superficie dura muy equipada 190 €/m²

Superficie dura poco equipada 140 €/ m²

Superficie blanda muy equipada 70 €/ m²

Superficie blanda poco equipada 40 €/ m²



URBANIZACIÓN DEL SISTEMA GENERAL DE APARCAMIENTO DE KARRASPIO.

El aparcamiento de Karraspio se plantea como un parking que se integre en la medida de lo

posible en el entorno y para ello se han adoptado dos medidas fundamentales: reducir los

desniveles, los muros de contención necesarios a una altura de 1,5 m y la determinación de que el

pavimento de la calle de rodadura pueda ser asfaltada mientras que el resto de la superficie debe

ser permeable, con pavicesped o similar y con la inclusión de arbolado autóctono intermedio.

Para calcular el costo de urbanización tendremos en cuenta por un lado el coste por metro

cuadrado de superficie de parking, que incluiría el pavimento y las instalaciones urbanas y por

otro, la superficie de los muros de contención necesarios para hacer el aterrazamiento preceptivo

debido a la topografía del ámbito:

1. Urbanización

Superficie ……………………………………4.183,50 m²

Teniendo en cuenta que la superficie es asimilable a superficie dura poco

equipada, el coste de la urbanización resulta:

4.183,50 m2 a 140 €/m2……………… …….. 585.690,00 €

2. Muros de contención

Longitud ................................................ 200 ml

Altura ..................................................... 1,50 ml

Superficie …………………………………300 m²

300 m2 a 140 €/m2…………………….. . 42.000 €

TOTAL SISTEMA GENERAL APARCAMIENTO .................... ……………….627.690,00 euros

URBANIZACIÓN DEL SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES SGEL-4.

La conexión peatonal entre la playa de Karraspio y el nuevo parking que se propone, se realizará a

través de unas escaleras ubicadas en el sistema general de espacios libres SGEL-4 que partiendo

junto al Hotel Metrokua a pie de playa de Karraspio absorba el desnivel hasta la carretera BI-3438

desde la que se propone el acceso al parking.

En este apartado tendremos en cuenta por un lado, la urbanización blanda de los espacios libres y

por otra, la construcción de las escaleras de conexión entre el parking y la playa.

1. Urbanización Espacios Libres

Superficie …………………………………1.555,51 m²

Teniendo en cuenta que la superficie es asimilable a superficie blanda poco

equipada, el coste de la urbanización resulta:



1.335,51 m2 a 40 €/m2……………………..53.420,40 €

2. Escaleras

Longitud ................................................ 110 ml

Anchura ................................................. ….2 ml

Superficie …………………………………220 m²

220 m2 a 140 €/m2…………………….. . 30.800 €

TOTAL SISTEMA GENERAL ESPACIOS LIBRES ................ ……………….84.220,40 euros

URBANIZACIÓN DE LAS ACERAS DE CONEXIÓN CON KURLUTXU Y EL APARCAMIENTO

Se tarta de la urbanización de la acera en la margen izquierda de la carretera BI-3438 entre el

paseo y la conexión peatonal al aparcamiento de Karraspio, se excluye la superficie vinculada a la

A.D.1.

Longitud ................................................ 325 ml

Anchura ................................................. .2,5 ml

Superficie ………………………………812,50 m²

812,50 m2 a 140 €/m2…………………….. 113.750,00 €

TOTAL ACERAS ..................................................................... ……………….113.750,00 euros

3.- RESUMEN INVERSIONES:

3.1. OBTENCIÓN SUELO ............................. 3.983,77 €

3.2. URBANIZACIÓN SGAP ......................... 627.690,00 €

3.3. URBANIZACIÓN SGEL-4 ....................... 84.220,40 €

3.4. URBANIZACIÓN ACERAS ..................... 113.750,00 €

TOTAL INVERSIÓN 829.644,17 euros



II. RECUPERACIÓN PLUSVALIAS

A tenor de la Ley 11/2008 de 28 de noviembre, por la que se modifica la participación de la

comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, los propietarios de suelo urbano

no consolidado y de suelo urbanizable, tienen la obligación de ceder gratuitamente al

Ayuntamiento, el suelo correspondiente al 15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de

urbanización.

Vamos a efectuar la estimación del valor del suelo correspondiente al 15% de edificabilidad

ponderada, libre de cargas de urbanización, de las unidades de ejecución exclusivamente. La

recuperación de plusvalías generadas en las unidades de ejecución S.R.1, S.R.2 y S.R.3, tal como

veremos, compensan las inversiones requeridas.

SUELO URBANIZABLE. SECTORES

S.R.1

Residencial libre 1.682 m2 15 % -> 252,30 m2 x 750 €/m2 = 189.225 €

TOTAL 15% S.R.1............. 189.225 €

S.R.2

Residencial libre 3.370 m2 15 % -> 505,50 m2 x 750 €/m2 = 379.125 €

TOTAL 15% S.R.2............. 379.125 €

S.R.3

Residencial libre 2.200 m2 15 % -> 330 m2 x 750 €/m2 = 247.500 €

TOTAL 15% S.R.3............. 247.500 €

TOTAL PREVISTO RECUPERACION PLUSVALIAS.....................815.850 euros



III. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA

Los datos estimados nos ofrecen el siguiente resultado:

-Inversiones Necesarias ……………....829.644,17 euros

-Recuperación Plusvalías……………...815.850,00 euros

Saldo total ....................................... - 13.794,17 euros

De la comparación de los datos anteriores se observa que el saldo es desfavorable a los intereses

municipales, en 13.794,17 €. Es decir, se da un saldo negativo entre los ingresos a obtener por el

Ayuntamiento en concepto de recuperación de las plusvalías generadas por la acción

urbanizadora, y las inversiones precisas para las dotaciones públicas a implantar. Teniendo en

cuenta que la realización del aparcamiento es una necesidad para mejorar el estado de la playa de

Karraspio y que puede hacerse en parte con subvenciones de la Diputación Foral, consideramos

que se puede argumentar que el PGOU es viable económicamente.



VIABILIDAD DE LOS SECTORES RESIDENCIALES DE SUELO URBANIZABLE.

Para analizar la viabilidad económico financiera de cada uno de los ámbitos residenciales

propuestos en el PGOU de Mendexa, se ha utilizado el valor residual del suelo aportado sin

urbanizar.

En el Estudio de viabilidad económico financiera, se van a utilizar cuatro componentes que

pasaremos a detallar:

... A. Valor del Suelo. A.1. Valor de Repercusión del Suelo VRS

A.2. Valor de Repercusión del suelo sin urbanizar VRSo

... B. Valor en Venta

... C. Valor de Construcción

... D. Costes de Urbanización.

Comparando el Valor residual del suelo, una vez deducidos los costes de urbanización,

obtendremos el valor de repercusión del suelo sin urbanizar de cada uno de los ámbitos, y si el

resultado es positivo, será que el ámbito es viable, con la edificabilidad asignada y los costes de

urbanización propuestos.

Primero, expondremos de manera genérica cada uno de los componentes de la ecuación y

después entraremos a cuantificar cada uno de los ámbitos para comprobar su viabilidad

económico financiera.

El Valor del Suelo se ha calculado atendiendo al Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por

el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ( BOE 9-11-2011).

A.1. Los VALORES DE REPERCUSIÓN DEL SUELO, se determinarán por el método residual

estático de acuerdo con la siguiente expresión (ART.22.2):


Siendo :

VRS .............. Valor de repercusión del suelo

Vv .................. Valor en venta

Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario

acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en

euros por metro cuadrado edificable.

Vc .................. Valor de Construcción

Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el

resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el

beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los

honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para

la construcción del inmueble.

K .................. Coeficiente de ponderación de los gastos generales




gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción

inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad

...................... Con carácter general 1,40

Mínimo en viviendas protegidas, naves industriales, explotaciones económicas, mercado

inmobiliario con menor dinámica… 1,20

Máximo por extraordinaria localización, fuerte dinámica inmobiliaria, alta calidad, riesgo, etc.

1,50

Mediante esta fórmula se calculan los Valores residuales de suelo de cada uno de los usos que se

dan en el ámbito y se establecen los coeficientes de ponderación entre cada uno de ellos. El uso

característico en todos los ámbitos analizados es el de vivienda libre, por lo que el resto de los

usos, comercial en planta baja y vivienda tasada se establecerán con unos coeficientes respecto a

la unidad que será la vivienda libre.

Vc K VRS Coef. Pond

Usos €/m²c €/m²c

VL Vivienda Libre 2.150,00 1.004,54 1,40 531,17 € 1,00

VTM Viv. Tas. Municipal (x0,75 VL) 1.612,50 863,05 1,30 377,34 € 0,71

LocPB Locales sin uso definido en PB 1.000,00 376,70 1,40 337,58 € 0,64 Para calcular estos valores residuales, se han de obtener previamente los Valores de construcción

y los Valores en Venta de cada uno de los usos.

B. Los VALORES EN VENTA de cada uno de los usos, son los que se detallan a

continuación, valores medios obtenidos comparativamente por la zona:

Valor unitario

Usos €/m²u €/m²c

VL Vivienda libre 2.472,50 2.150,00

VTMG Viv. Tas. Municipal 1.854,38 1.612,50

LocPB Locales sin uso definido en PB 1.000,00

C. El VALOR DE CONTRUCCIÓN se obtiene utilizando los Costes de Ejecución Material de

la ficha justificativa del control de presupuesto de visado del COAVN, cuyas fórmulas son:

CEM = m²c x L x (1+0,1a+0,3b) x M para vivienda

CEM = m²c x L x (0,8+0,1d) x M para local en planta baja

Siendo:

L .................... Factor de Localización. Será establecido por cada delegación COAVN. Mendexa= 1,05

M ................... Modulo vigente en la fecha de presentación del COAVN.

Modulo actualizado en 2017 M= 288,86 €/ m².

a,b,c,d ........... Número de contestaciones afirmativas a las preguntas del subgrupo A,B,C o D.

( según ficha justificativa del control de presupuestos a efectos de visado.



A este Coste de Ejecución Material de cada uso, hay que aplicarle los Gastos de Promoción para obtener el

Vc, es decir, el Valor de Construcción general.

Usos Grupo CEM M L a b d

CEM ( €/ m²)

G.P ( %)

Vc ( €/ m²)

VL Vivienda Libre 1 m²c*M*L*(1+0,1a+0,3b) 288,86

1,05 11 1- 727,93 38,00%

1.004,54 €/m²c

VTM Viv. Tas. Municipal

1 m²c*M*L*(1+0,1a+0,3b) 288,861,05 8 1

- 636,94 35,50%863,05

€/m²c

LocPB Locales en PB 3 m²c*M*L*(0,8+0,1d) 288,86

1,05- -

1 272,97 38,00%

376,70 €/m²c

Los Gastos de Promoción aplicados en cada uno de los usos son los que detallan a continuación:

Gastos de Promoción

Vivienda Libre

Vivienda Protegida

Gastos Generales del Constructor 13,00% 13,00%

Beneficio Industrial del Constructor 6,00% 6,00%

Honorarios profesionales ( P+D.O.) 10,30% 10,30%Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras *

5,00% 2,50%

Tasa municipal de tramitación de la licencia 0,60% 0,60%

Escritura Obra Nueva 0,80% 0,80%

Escritura División Horizontal 0,80% 0,80%

Total gastos de promoción 38,00% 35,50%

K .................. Coeficiente de ponderación de los gastos generales


gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción

inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad

...................... Con carácter general 1,40

Mínimo en viviendas protegidas, naves industriales, explotaciones económicas, mercado

inmobiliario con menor dinámica… 1,20

Máximo por extraordinaria localización, fuerte dinámica inmobiliaria, alta calidad, riesgo, etc.

1,50

A.2. Los VALORES DE REPERCUSIÓN DEL SUELO SIN URBANIZAR, se calcularán de

acuerdo con la siguiente expresión (ART.22.3):

VSo = VS – G (1+TLR+PR)

Siendo :

VSo .... Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS ...... Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G ........ Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR .... Tasa libre de riesgo en tanto por uno

Será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado

secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.



Diciembre de 2016 (BOE 3-1-2017) 0,078 0,0008

Enero de 2017 (BOE 2-2-2017) 0,087 0,0009

Febrero de 2017 (BOE 2-3-2017) 0,136 0,0014

Marzo de 2017 (BOE 3-4-2017) 0,179 0,0018

Abril de 2017 (BOE 4-5-2017) 0,215 0,0022

Mayo de 2017 (BOE 2-6-2017) 0,205 0,0021

Junio de 2017 (BOE 4-7-2017) 0,187 0,0019

PR ..... Prima de Riesgo

Se utilizarán como referencia los siguientes porcentajes en función del tipo de inmueble.

Tipo de inmueble Porcentaje

Edificio de uso residencial (primera residencia) 8 0,0800

Edificio de uso residencial (segunda residencia) 12 0,1200

Edificio de oficinas 10 0,1000

Edificios comerciales 12 0,1200

Edificios industriales 14 0,1400

En el caso de edificios destinados a varios usos, la prima de riesgo de referencia se

obtendrá ponderando las primas de riesgo señaladas en función de la superficie destinada a

cada uno de los usos.

Solo nos falta por exponer como se calculan los costes de urbanización, y que conceptos se

incluyen en esta denominación.

D . Los COSTES DE CONSTRUCCIÓN, engloban los siguientes conceptos:

D.1. Demoliciones

D.2. Movimientos de Tierra.

D.3. Coste de ejecución de la urbanización por módulos.

D.4. Infraestructuras y actuaciones extraordinarias.

D.5. Honorarios y Gastos de Gestión.

D.6. Indemnizaciones

D.7. Gastos de realojo.

D.1. Demoliciones

Para calcular el coste de las demoliciones, se establecen unos módulos, por m³según el tipo de

estructura del que se trate y aplicando el volumen a demoler se obtiene el coste de las

demoliciones. D.1= Coste por volumen x Volumen

Se diferencian tres tipos de estructuras, con sus correspondientes costes por volumen:

Edificación con estructura monolítica. 8,00 €/m²

Edificación con estructura ensamblada 6,00 €/m²

Cobertizo, edificación ligera 4,00 €/m²



D.2. Movimientos de Tierras

Para calcular el coste de los movimientos de tierras, se utilizan diferentes conceptos a los que

se asigna un precio, es decir, un coste por volumen.

Se diferencian cinco conceptos, con sus correspondientes costes por volumen:

Excavación. 4,50 €/m²

Terraplén con material de excavación 3,00 €/m²

Transporte a vertedero 9,00 €/m²

Explanada con material de préstamo 9,00 €/m²

Tierra vegetal: retirada y reutilización 6,00 €/m²

D.3. Coste de ejecución de la urbanización por módulos

Para calcular el coste de la ejecución de la urbanización se establecen unos módulos genéricos

en función del tipo de urbanización de que se trate:

Superficie dura muy equipada 190,00 €/m²c

Superficie dura poco equipada 140,00 €/m²c

Superficie blanda muy equipada 70,00 €/m²c

Superficie dura poco equipada 40,00 €/m²c

D.4. Infraestructuras y actuaciones extraordinarias

En este capítulo se engloban las actuaciones que se le atribuyen al ámbito y que exceden las

cuantías de los costes de ejecución de la urbanización por módulos, tales como:

Conexiones de redes

Integración de infraestructuras

Realización de Infraestructuras o equipamientos

Desniveles o contenciones

D.5. Honorarios y Gastos de Gestión.

En este capítulo se engloban los honorarios y gastos de gestión atribuibles a la urbanización

del ámbito, tales como:

Programa de Actuación Urbanizadora 2% respecto al Proyecto de Urbanización

Proyecto de Reparcelación 3% respecto al Proyecto de Urbanización



Proyecto de Urbanización

Complejidad

PEM (€) k (%) 0,80 1,20

Hasta 30.000 8,00% 6,40% 9,60%

Entre 30.000 y

60.000

7,50% 6,00% 9,00%

Entre 60.000 y

120.000

7,00% 5,60% 8,40%

Entre 120.000 y 300.000 6,50% 5,20% 7,80%

Entre 300.000 y 600.000 6,00% 4,80% 7,20%

Entre 600.000 y 1.500.000 5,50% 4,40% 6,60%

Costos, formalización, inscripción, registro y tramitación 2,5 %

D.6. Indemnizaciones

El cálculo de las indemnizaciones se realiza según lo establecido en el artículo 44.7 de la Ley

2/2006 del Suelo y Urbanismo y se diferencian dos conceptos de indemnizaciones:

No se han tenido en cuenta en el presente PGOU.

D.7. Gastos de Realojo

No se han tenido en cuenta en el presente PGOU.

Una vez explicada la manera de calcular cada uno de los conceptos que hay que contrastar para

demostrar la viabilidad económico financiera de los ámbitos, pasamos a analizar con número

aproximados cada uno de los ámbitos residenciales propuestos desde el PGOU.

Para ello, recogeremos los parámetros urbanísticos de cada ámbito para calcular el valor de

repercusión del suelo, y una vez definidas las cargas de urbanización obtener el Valor de

repercusión del suelo sin urbanizar, para comprobar que este resultado es positivo.



S.R.1. VISTA ALEGRE

1. Parámetros urbanísticos

Clasificación Suelo Urbanizable

Datos del ámbito

Superficie del ámbito 6.952,00 m²

Superficie con derechos 6.952,00 m² 100,00%

Superficie Unidad de Ejecución 1.829,30 m²

Edificabilidad Residencial existente 0,00 m²c

Residencial existente F.O. 0,00 m²c

Residencial propuesto 1.682,00 m²c

Residencial incremento 1.682,00 m²c 100,00%

Locales PB existente 0,00 m²c

Locales PB existente F.O. 0,00 m²c

Locales PB propuesto 0,00 m²c

Locales PB incremento 0,00 m²c

Edificabilidad urbanística total S.R. 1.682,00 m²c

Garajes Sótano propuesto B.R. 820,00 m²c

Edificabilidad urbanística total 2.502,00 m²c

Viviendas Existentes 0 viv. m²c/viv.

Existentes F.O. 0 viv.

Propuesto aproximado (Vivienda tipo) 14 viv. 120,14 m²c/viv.

Incremento aproximado 14 viv.

2. VRS: Valor de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación


Usos

Edificabilidad Vv Vc K

VRS

Coef.

Pond

m²c(uc)

ΣVRS

m²c €/m²c €/m²c

VL Vivienda libre 1.682,00 2.150,00 1.004,54 1,40 531,17 € 1,00 1.682,00 893.435,93 €

VTMG Viv. Tas. Mun 0,00 1.612,50 863,05 1,30 377,34 € 0,71 0,00 0,00 €

LocPB Locales en PB 0,00 1.000,00 376,70 1,40 337,58 € 0,64 0,00 0,00 €

Total 1.682,00 1.682,00 893.435,93 €

Edificabilidad urbanística ponderada de cesión libre de cargas 15,00% 252,30 134.015,39 €

Edificabilidad urbanística a equidistribuir gravada con cargas VRS (85%) 85,00% 1.429,70 759.420,54 €

Superficie con derechos 6.952,00

Edificabilidad media a equidistibuir de la unidad de ejecución 0,21 m²c(uc) / m2s



3. VRSo: Valor de repercusión del suelo sin urbanizar.


........ G Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas

pendientes.

Coste de ejecución de la urbanización por módulos

Actuación Superficie Coste Importe

SGP Sup. dura poco equipada 948,44 m² 190,00 €/m² 180.203,6€

SLV Sup. dura muy equipada 330,01 m² 190,00 €/m² 62.701,90€

SGEL Sup. blanda muy equipada 344,76 m² 40,00 €/m² 13.790,40€

Coste de ejecución material de la urbanización total 256.695,90 €

Gastos de Gestión

Programa de Actuación Urbanizadora 2% s.CEM urbanización 5.133,92 €

Proyecto de Reparcelación 3% s.CEM urbanización 7.700,88 €

Proyecto de Urbanización 6,5% s/256.695,90 € 16.685,23 €

29.520,03 €

Indemnizaciones

No hay

Levantamiento de la carga dotacional

67,28 m2s equipamiento x 337,85 €/ m2= 22.712,61 €

TOTAL CARGAS DE URBANIZACIÓN 308.928,54€

VRSo: Valor de repercusión del suelo sin urbanizar.




VRS (85%) 759420,54 €

G 308.928,54 €

TLR 0,0019

PR 0,0833

Primera residencia 8 1.682,00 67,23% 5,38

Comercial y otros 12 0,00 0,00% 0,00

Plazas de aparcamiento 9 820,00 32,77% 2,95

2.502,00 100,00% 8,328

1+TLR+PR 1,0851Cargas de urbanización, incluido gastos

derivados: 335.232,99 €

VRSo total 424.187,55 €

Edificabilidad ponderada 1.682,00

Edificabilidad ponderada a equidistribuir 1.429,70

VRS €/m2c (uc) 531,17 €

VRSo €/m2c (uc) 296,70 €

Repercusión de cargas sobre m2c (uc) 234,48 €


Repercusión de cargas sobre m2s superficie inicial privada 48,22 €

Valor en venta de vivienda de 100 m2c (incl. e. comunes) 215.000,00 €

Repercusión de cargas sobre vivienda de 100 m2c (i.e.c.) 23.447,79 €

Edificabilidad media a equidistribuir 0,21

Valor residual de repercusión del suelo aportado sin urbanizar unitario 61,02 €

Visto este último valor positivo, se demuestra que el ámbito es viable.



S.R.2. ZELAIKO KURUTZEA



Datos del ámbito

Superficie del ámbito

13.454,96 m²

Superficie con derechos

11.879,52 m² 88,29%

Superficie Unidad de Ejecución 13.454,96




Residencial incremento 3.370,00 m²c

Locales PB propuesto 135


Garajes Sótano propuesto B.R. 1.938,64 m²c


Viviendas Existentes

0 viv.

.

Existentes F.O.

0 viv.


Incremento aproximado 28 viv.



Usos


VRS

Coef.

Pond

m²c(uc)

ΣVRS


VL Vivienda libre 3750,00 2.150,00 1.004,54 1,40 531,17 € 1,00 3.750,00 1.991.90,31 €

VTMG Viv. Tas. Mun 0,00 1.612,50 863,05 1,30 377,34 € 0,71 0,00 0,00 €

LocPB Locales en PB 135,00 1.000,00 376,70 1,40 337,58 € 0,64 85,80 45.573,76,00 €

Total 3.885,00 3.835,80 2.037.479,07 €


Edificabilidad urbanística a equidistribuir gravada con cargas VRS (85%) 85,00% 3.260,43 1.731.857,21 €






pendientes.





SGV Sup. dura muy equipada 2.219,09 m² 190,00 €/m² 421.627,10€

SLP Sup. dura poco equipada 761,00 m² 140,00 €/m² 106.540,00€

SLEL Sup. blanda muy equipada 4.769,27 m² 70,00 €/m² 333.848,90€


Gastos de Gestión



Proyecto de Urbanización 5,5% s/862.016,00 € 47.410,88 €

90.11,68 €

TOTAL CARGAS DE URBANIZACIÓN 952.527,68 €



VRS (85%) 1.731.857,21 €

G 952.527,68 €

TLR 0,0019

PR 0,0846



Plazas de aparcamiento 9 1.938,64 35,61% 3,21

5.443,64 100,00% 8,455


derivados: 1.034.848,24 €

VRSo total 697.008,97 €



VRS €/m2c (uc) 531,17 €

VRSo €/m2c (uc) 213,78 €







Valor residual de repercusión del suelo aportado sin urbanizar unitario 58,67 €




S.R.3. ELEIZ-ATZE



Datos del ámbito

Superficie del ámbito

8.703,15 m²

Superficie con derechos

8.703,15 m² 100,00%




Residencial incremento 2.200,00 m²c 100,00%


Garajes Sótano propuesto B.R. 1.168,00 m²c


Viviendas Existentes

0 viv.

.

Existentes F.O.

0 viv.


Incremento aproximado 20viv.



Usos


VRS

Coef.

Pond

m²c(uc)

ΣVRS


VL Vivienda libre 2.200,00 2.150,00 1.004,54 1,40 531,17 € 1,00 2.200,00 1.168.584,45 €

VTMG Viv. Tas. Mun 0,00 1.612,50 863,05 1,30 377,34 € 0,71 0,00 0,00 €

LocPB Locales en PB 0,00 1.000,00 376,70 1,40 337,58 € 0,64 0,00 0,00 €

Total 2.200,00 2.200,00 1.168.584,45 €


Edificabilidad urbanística a equidistribuir gravada con cargas VRS (85%) 85,00% 1.870,00 993.296,78 €






pendientes.



SLV+SLP Sup. dura poco equipada 1.351,76 m² 140,00 €/m² 189.246,40€

SGEL Sup. blanda poco equipada 2.858,15 m² 40,00 €/m² 114.326,00€

SLEL Sup. blanda poco equipada 1.580,44 m² 40,00 €/m² 63.217,60€


Gastos de Gestión





Proyecto de Urbanización 5,5% s/366.790,00 € 20173,45€

38.512,95 €

Levantamiento de la carga dotacional

88,00 m2 equipamiento x 337,85 €/ m2= 29.707,34 €

TOTAL CARGAS DE URBANIZACIÓN 435.010,29€



VRS (85%) 993.296,78 €

G 435.010,29 €

TLR 0,0019

PR 0,0835



Plazas de aparcamiento 9 1.168,00 34,68% 3,12

3.368,00 100,00% 8,347


derivados: 472.133,17 €

VRSo total 521.163,61 €



VRS €/m2c (uc) 531,17 €

VRSo €/m2c (uc) 278,70 €







Valor residual de repercusión del suelo aportado sin urbanizar unitario 59,88€


En Bilbao, a abril de 2019

LOS ARQUITECTOS,

Fdo.: Federico Arruti Aldape Fdo.: Oihana Arruti Ruiz


MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA 1

MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA



SOSTENIBILIDAD DEL MODELO DE UTILIZACIÓN DEL TERRITORIO Y VIABILIDAD

ECONÓMICA.

I. CONTENIDO Y CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD

El Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20

de junio, exige la complementación de las previsiones de ordenación y ejecución propias del

planeamiento general con el correspondiente análisis de la sostenibilidad económica de sus

propuestas, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas

Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la

puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y

adecuación del suelo destinado a usos productivos.

Además el Decreto 105/2008 de 3 de junio de medidas urgentes en desarrollo de la ley 2/2006, en

su artículo 31 “Impacto de las actuaciones de urbanización. Documentación de planes de

ordenación urbanística” especifica que los planes deberán contener una Memoria de

sostenibilidad económica.

La evaluación económica del presente Plan General de Ordenación Urbana, ha de ser objeto de

la debida contextualización en el marco de un modelo de desarrollo territorial (PTP del Área

Funcional de Gernika – Markina).

El objetivo ahora planteado no es el de teorizar o reflexionar en abstracto en torno a la

sostenibilidad económica, sino de evaluar desde esa perspectiva, el concreto y específico modelo

de desarrollo territorial y urbanístico del Plan General de Ordenación Urbana.

La justificación de la sostenibilidad económica de este Plan General de Ordenación Urbana y de

sus propuestas ha de entenderse asociada a las siguientes consideraciones:

- Optimizar e intensificar el aprovechamiento urbano del suelo vacante existente en el perímetro

urbano del municipio.

- Considerar el menor consumo de suelo como uno de los factores prioritarios en la planificación

del desarrollo residencial, sin obviar la adecuación de superficie, tipología y programa de

viviendas a las necesidades reales.

- Resolver la capacidad viaria de los accesos al ámbito del nuevo desarrollo residencial, de forma

que se resuelvan adecuadamente los problemas de accesibilidad y movilidad entre dicho ámbito y

el resto del Municipio.



- Racionalizar el consumo de suelo atendiendo a que las infraestructuras, servicios y

equipamientos básicos planteados en el nuevo desarrollo residencial propuesto, tengan como

resultado una mejora de lo ya existente, posibilitando la actuación urbanística del ámbito contiguo,

como un todo urbano.

- Realizar actuaciones de información de los beneficios fiscales y ambientales de la implantación

de las energías renovables en inmuebles, con actuaciones específicas de comunicación y

sensibilización a las comunidades de vecinos.

- Reducir el impacto de los principales sectores afectados por la implantación y el mantenimiento

de las infraestructuras necesarias, o por la prestación de los servicios resultantes.

Finalmente, el presente análisis sobre la sostenibilidad económica no pretende ser una predicción

económica de los costos que generarán las propuestas del presente Plan General de Ordenación

Urbana, sino que persigue dar una visión a grandes rasgos de las cargas económicas que

deberán ser soportadas por las Administraciones Públicas, por su responsabilidad en el

mantenimiento de las infraestructuras y servicios resultantes tras la ordenación.



II. ANÁLISIS DE LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DE LAS PROPUESTAS DEL PLAN

GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

II.1. Suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos lucrativos

El presente Plan General de Ordenación Urbana propone la ordenación de todo el municipio y la

distribución de los aprovechamientos lucrativos en suelo urbano. En el plan general que nos

ocupa el crecimiento se ha circunscrito al suelo urbano clasificado en las Normas Subsidiarias

que se revisan, es más, se ha desclasificado suelo.

En el suelo urbano y urbanizable, el aprovechamiento lucrativo de nueva creación es residencial

en Zelaia y en Karraspio.

DENOMINACIÓN SUPERFICIEEDIFICABILIDAD

URBANÍSTICA RESIDENCIAL

Nº VIVIENDAS

A.A.1 Erdikoetxe 851,60 m2 201 m² 1 A.A.2. Adenitas 1.707,06 m2 526,81 m² 2 A.A.3. Zelaia 724,10 m² 460 m² 4 A.D.1. Ribera 1.392,13 m² 248,76 m²c 1 S.R.1 Vista Alegre 1.829,30 m² 1.682 m² 16 S.R.-2 Zelaiko Kurutzea 13.454,96 m2 3.370 m² 32 S.R.-3 Eleiz- Atze 8.703,15 m² 2.200 m2c 20

TOTAL 76 VIV.

Conviene enfatizar que el número de viviendas tiene carácter de máximo, aunque se trate de un

parámetro no vinculante con arreglo a la legislación urbanística vigente, responde a una oferta

proporcionada a las demandas sociales actuales. Además las viviendas que se sustituyen no

entran a formar parte de la oferta residencial. Ya que consideramos que no supone nueva oferta

residencial, sino sustitución de lo existente.

Se ha considerado el menor consumo de suelo como uno de los factores prioritarios en la

planificación e implantación del desarrollo residencial, sin obviar la adecuación de superficie,

tipología y programa de viviendas a las necesidades reales. A continuación se exponen las

principales características de la ordenación, que demuestran la adecuación de la propuesta al

medio en el que se asienta:

a) La ordenación propuesta estructura el tejido urbano de Mendexa, mediante la creación de

sectores de suelo urbanizable.

Se distribuye el aprovechamiento edificatorio conforme a los criterios de rango estructural

definidos en la ordenación territorial, previendo una integración futura de la ordenación

pormenorizada del área urbana, de modo que se constituya un continuo, integrado formalmente, y



con una densidad elevada en la zona edificable, lo cual facilita la continuidad de los servicios e

infraestructuras al conjunto, en condiciones adecuadas.

Por ello, en términos generales, y sin perjuicio de la conveniencia de otro tipo de medidas, la

densidad y continuidad urbanas son sinónimo de eficiencia, considerado desde el punto de vista

de su ordenación, programación y funcionamiento. De igual manera, este tipo de factores incluyen

positivamente en el mantenimiento y actualización de los correspondientes servicios urbanos.

Además, de alguna manera los nuevos suelos clasificados en realidad suponen un incremento

reducido, y la oferta se centra en densificar el entorno urbanizado y en mejorar la eficiencia de los

viales e infraestructuras existentes.

b) Ubicación de un programa de equipamientos coordinado con los existentes.

La ordenación propuesta contiene varios espacios libres, calificados como sistema general. La

dotación superficial de estos sistemas generales y su tratamiento naturalístico, ofrece un

resultado muy positivo tanto para la oferta residencial, como para la puesta en valor del Itziarko

erreka SGEL-5. Además, dos de los sectores delimitados junto al suelo urbano contienen sendos

espacios libres que actúan como colchón entre el sólido edificado existente y futuro, y tienen una

entidad suficiente como para albergar uso de ocio colectivo intensivo.

Por otro lado, los equipamientos propuestos en los ámbitos de suelo urbano, tienen como misión

dar servicio no sólo al nuevo conjunto urbano, sino también al resto del municipio. De esta

manera, tanto el aparcamiento como las zonas equipamentales públicas existentes y futuras

refuerzan a Mendexa como un municipio con un nivel de equipamiento adecuado. Mención

especial merece el la reserva de suelo para Equipamiento de Uso público a realizar en el sector

S.R.-2 Zelaiko Kurutzea.

Por otra parte, las edificaciones de los equipamientos públicos tenderán a ejecutarse primando la

sostenibilidad como principio básico de construcción. Se cuidará la posición de la edificación

teniendo en cuenta el microclima, la insolación, la contaminación acústica, la ventilación y todos

aquellos parámetros cuyo control pueda incrementar el potencial de ahorro energético, que

mejoren su comportamiento energético (mayor temperatura media, menor consumo de

calefacción, etc.) y el aprovechamiento de la luz solar (menor consumo de electricidad), así como

el confort acústico.

Todas las edificaciones propuestas en el suelo urbanizable de Zelaia, tienen una orientación que

permite optimizar la eficiencia energética de las mismas.

Las fachadas tenderán a tener un tratamiento acorde con la orientación y con la protección frente

a los focos emisores de ruido especialmente molestos dado una solución conjunta a ambas

cuestiones.



II.2. Implantación y mantenimiento de las infraestructuras necesarias

Las reservas de suelo necesarias para permitir nuevas infraestructuras de carácter municipal o

supramunicipal necesarias en la zona, deberán acometerse conjuntamente con el Área urbana y

los sistemas generales adscritos a ambos ámbitos.

a) Continuidad viaria y de engarce con la trama urbana existente.

Los nuevos crecimientos propuestos no suponen la creación de nueva vialidad, ya que todas las

unidades de ejecución y actuaciones de dotación se apoyan en las infraestructuras existentes,

siendo únicamente necesario en alguno de los casos la ampliación del canal viario y la dotación

de aceras. Con respecto a las Normas Subsidiarias que se revisan se han suprimido viales por no

ser necesarios y suponer una artificialización innecesaria de suelo.

Esa continuidad viaria sumada a la apuesta por un desarrollo urbano razonablemente compacto y

denso, da sentido y justificación a la ordenación. Y todo ello redunda positivamente en la

sostenibilidad tanto general como económica del desarrollo urbano planteado y del entorno

urbano resultante del mismo.

II.3. Puesta en marcha y presentación de los servicios resultantes

Se dotará a las parcelas del nuevo desarrollo urbano de energía eléctrica, abastecimiento de

agua potable, saneamiento separativo y de telecomunicaciones. La dotación de todos estos

servicios urbanos necesarios no requiere de previsiones económicas extraordinarias en cuanto al

posterior mantenimiento de los mismos. Los desarrollos propuestos se ubican en suelo urbano,

por lo que el gasto de conexión de los nuevos servicios necesarios a la red de instalaciones

urbanas existentes es mínimo. La red existe en la actualidad y sólo requerirá de ampliaciones

puntuales.

En todo caso, se fijarán criterios de sostenibilidad en el Proyecto de Urbanización, entre los que

cabe destacar los siguientes:

a) Los espacios públicos se ajustarán a las condiciones técnicas establecidas en las disposiciones

vigentes, en especial el cumplimiento del Decreto 68/2000 de Accesibilidad en el entorno urbano.

En defecto de especificaciones en estas últimas, los servicios técnicos municipales deberán

definir en cada caso las condiciones aplicables, de acuerdo con los estándares de calidad

utilizados de manera habitual en las obras de promoción municipal directa.

A tal efecto, el promotor deberá solicitar, con anterioridad al inicio de los trabajos de proyecto, las

directrices oportunas al respecto.



b) En la normativa de urbanización se preverá la utilización de materiales y productos que

dispongan de distintivo de garantía de calidad y certificaciones medioambientales siempre que

sea posible, y se fomentará el empleo de materiales de larga duración, reutilizables o reciclables.

c) Se procurarán limitar las áreas pavimentables no permeables de forma que se tienda a

mantener la capacidad de filtrado natural del terreno. En los espacios peatonales y de accesos

rodados se planteará la utilización de materiales permeables a la lluvia.

d) Se adecuarán las redes de saneamiento y abastecimiento a la posible acumulación de

caudales a evacuar, así como la presión y caudales de la red de abastecimiento. Se tendrá en

cuenta la posible influencia a las áreas urbanas colindantes, de manera que se evite una

sobresaturación de las aguas residuales generadas en el ámbito, que serán conducidas,

prioritariamente a la red general de saneamiento y si fuera preciso se deberán instalará nuevos

sistemas de depuración autónomos. Se fomentará la reutilización del agua de pluviales para riego

de espacios libres.

e) En caso de que existan niveles altos de ruido, la urbanización deberá proponer pantallas

acústicas vegetales y otras medidas correctoras.

f) En los espacios públicos y los espacios comunes de las nuevas edificaciones se utilizarán

sistemas de iluminación de bajo consumo y que asimismo, eviten la contaminación lumínica.

g) En los espacios públicos se preverán las zonas para la colocación de contenedores, de forma

que se optimicen las operaciones de recogida y transporte de residuos y se facilite los sistemas

de recogida selectiva.

h) En la jardinería de los espacios públicos se utilizarán especies vegetales adaptadas a las

condiciones bioclimáticas de la zona vegetación autóctona y que requieran un mínimo de

mantenimiento. Se dispondrán sistemas para el máximo ahorro de agua.

i) Se incluirá un proyecto de restauración ambiental y paisajística que recoja, entre otros, los

siguientes aspectos:

Actuaciones a realizar en el área afectada para conseguir la integración paisajística de la

actuación, con especial atención a: Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía, integración

del sector en relación con la orografía de la zona (taludes tendidos, técnicas «vivas» de

estabilización de taludes), limitación de las áreas pavimentables, minimización de la afección a las

masas arboladas que se conserven, descripción de las especies vegetales que se van a utilizar

en la restauración y de los métodos de implantación y mantenimiento de las mismas, podrán

ubicarse con una función de apantallamiento paisajístico, etc.



j) El contenido de los proyectos de urbanización será el establecido en la normativa urbanística en

vigor, además de los estudios, programas y planes de seguridad y calidad que en cada caso

procedan. Los pliegos de condiciones deberán contener los programas de vigilancia ambiental

propuestos en los estudios de evaluación conjunta de impacto ambiental. Aquellas medidas que

se puedan presupuestar, deberán incluirse como unidad de obra, con su correspondiente partida

económica.



III. IMPACTO EN LAS HACIENDAS PÚBLICAS DE LA IMPLANTACIÓN Y

MANTENIMIENTO DE LAS INFRAESTRUCTURAS NECESARIAS Y DE LAS PUESTA EN

MARCHA Y PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS RESULTANTES

Teniendo en cuenta que el objeto de este documento consiste en conocer si la ejecución de las

previsiones de un plan y en especial el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la

puesta en marcha de la prestación de los servicios resultantes, afectan de manera no sostenible

a la economía municipal, hemos de decir que, en principio, las previsiones urbanísticas

contenidas en el plan no establecen la ejecución de ninguna obra pública cuyo mantenimiento

genere unos gastos desproporcionados, en relación con un desarrollo urbanístico normal y

adecuado a los niveles de calidad habituales en el municipio. Tal vez, el sistema general de

aparcamiento de Mendexa sea la única infraestructura que puede generar mayores gastos de

mantenimiento, pero al estar vinculado con la playa de Karraspio, habrá que analizar la

posibilidad de algún tipo de apoyo por la Diputación Foral de Bizkaia.

En consecuencia, estimamos que habiendo sido analizado en el estudio de viabilidad económica

de que no existen costes de implantación de la ejecución de dotaciones públicas que deben ser

financiadas directamente por los presupuestos municipales, únicamente restaría conocer cuáles

pueden ser las afecciones económicas derivadas del mantenimiento de las nuevas

infraestructuras y urbanizaciones que se ejecuten de conformidad con lo establecido por el plan

general.

Para poder hacer una evaluación de los costes de mantenimiento de las infraestructuras y

urbanizaciones que se van a ejecutar en desarrollo del plan general, consideraremos el valor de

las partidas de los gastos del presupuesto municipal del 2017 que se dedican a las tareas

citadas y consideraremos que el incremento de la superficie urbanizada durante el periodo de 8

años, puede alcanzar el 100% de la superficie urbanizada de nueva implantación, que es

equivalente 9,34% de la superficie actual urbanizada.

Si tenemos en cuenta que en la actualidad un 1085% de la superficie urbanizada es espacios

libres y el 89,15% superficie dura, en el horizonte de aplicación del plan, la superficie urbanziada

total se verá incrementada en un 9,34 % y la de espacios libres será un 45,72 % mayor a la

actual. Respecto a las superficies destinadas a superficies duras (vías públicas y plazas) el

incremento de es de un 4,91 %.

Estos datos los vamos a utilizar para analizar la evolución que estas superficies pueden tener en

los gastos de mantenimiento del Ayuntamiento de Mendexa.

Vamos a considerar el incremento de los gastos de bienes y servicios de los 5 últimos años. La

evolución de los últimos 5 años en los gastos de bienes y servicios, nos señalan que MENDEXA

ha tenido una evolución bastante irregular, oscilando entre el 25% de incremento y el 23 % de

reducción.



Evolución: Gastos bienes y servicios. 2013-2017

Año Total

Presupuesto

% Var

2017 902.434,75 € 25,32%

2016 720.107,29 € -16,46%

2015 861.951,95 € 10,41%

2014 780.660,08 € - 23,64%

2013 1.022.380,35 €

Ello ha sido consecuencia de la grave crisis Económico-Financiera que hemos venido

padeciendo a no solo a nivel del Territorio Histórico sino Estatal y que respecto al municipio de

Mendexa también ha afectado. Todo ello ha supuesto la implementación de políticas de

austeridad, decretándose desde el Ministerio de Hacienda y Función Pública la denominada “Ley

Orgánica 2/2012, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera” unas leyes de una

contención del gasto (regla del gasto) que impide a las administraciones aumentar el gasto

público más allá de una tasa de referencia basada en el crecimiento de la economía española.

Esto impide a los ayuntamientos incrementar la inversión a pesar de que cierren sus cuentas con

superávit: obligatoriamente el remanente de tesorería debe emplearse en amortizar deudas e

impide a estos gobiernos apostar por unos presupuestos expansivos.

Es importante igualmente reseñar el notable incremento en los presupuestos municipales

derivado del aumento en los mismos de la participación del fondo de financiación Udalkutxa,

derivado de la buena marcha de la economía en el territorio Histórico de Bizkaia: Se trata de una

partida económica que cada año reparte la Diputación entre los 112 ayuntamientos en base a

parámetros como el número de habitantes, el paro, las unidades escolares o la dispersión del

municipio. Se calcula en base a los impuestos que se prevé recaudar, por lo que las primeras

entregas son a cuenta y hay que comprobar, según avanza el año, si esas previsiones se

cumplen o no. En caso de que la recaudación sea menor, también lo es el dinero que se destina a

Udalkutxa y, por tanto, los ayuntamientos se ven obligados a devolver parte de lo recibido hasta

ajustarse a la recaudación real; si la recaudación es mayor, hay más dinero para repartir entre los

municipios. El incremento producido ha resultado superior al porcentaje anteriormente señalado

Por ello y tomado como media los incrementos de gasto señalados en la tabla anterior por el

Ministerio de Hacienda, obtendríamos

Ppto final= Ppto Inicial x (1+i)n

Siendo

Ppto. Inicial: 902.434,75 € (Año 2017)

Incremento: Media Anual Incremento Gasto Previsto (2,5%)

Nº Años Número de años Vigencia del Plan (8)



Paro ello al final del periodo de vigencia del Plan (8 años), el presupuesto se habrá incrementado

un 21,8% respecto al presupuesto actual.

Para determinar la sostenibilidad económica que valore el impacto de las actuaciones

urbanísticas previstas por el PGOU en las Hacienda públicas del municipio de Mendexa la

implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias y/o la puesta en marcha y la

prestación de los servicios resultantes deberemos calcular el incremento neto de las partidas de

mantenimiento y conservación de las infraestructuras y urbanizaciones, correspondiente a la

nueva superficie urbanizada.

A continuación vamos a indicar las partidas del presupuesto municipal que tienen relación directa

con el mantenimiento y conservación de las infraestructuras y urbanizaciones, aportando también

las cuantías correspondientes:

AÑO 2017

Servicios Generales 44.605,00 € 40,71%

Urbanismo y Vivienda 35.655,00 € 32,54%

Instalaciones Urbanas 4.750,00 € 4,33%

Servicios de bienestar y equipamientos 24.566,00 € 22,42%

TOTAL 109.576,00 € 100,00%

Para calcular el incremento que previsiblemente se generará en los gastos de mantenimiento, una

vez desarrollados los ámbitos del plan, hemos aplicado los siguientes datos:

o Incremento en superficies de zonas verdes: prácticamente en 45,72%.

o Incremento en las superficies urbanizadas del municipio: 9,34 % teniendo en cuenta las

superficies duras y zonas verdes.

o Incremento del número de viviendas: 28,79%.

Analizando las partidas del presupuesto del año 2017, relacionados con los gastos de

mantenimiento se observa que los conceptos se relacionan con los tres apartados señalados:

Servicios Generales, y Urbanismo y Vivienda están relacionados con la superficie urbanizada;; y

los costes derivados del Instalaciones Urbanas y Servicios con el número de viviendas.

En consecuencia, los gastos vinculados al mantenimiento de las infraestructuras para el año

2027, año horizonte del plan, serán:



AÑO 2027

Servicios Generales 49065,50 € 38,91%

Urbanismo y Vivienda 39.220,50 € 31,10%

Instalaciones Urbanas 6127,50 € 4,86%

Servicios de bienestar y equipamientos 31.690,14 € 25,13%

TOTAL 126.103,64 € 100,00%

En resumen, debido al incremento de las superficies urbanizadas y del número de viviendas, los

gastos relacionados con el mantenimiento de las infraestructuras aumentarán un 15,08%.

Esto es, la subida será menor al 21,8 % del presupuesto general, por lo que se puede deducir que

estos gastos no supondrán una carga mayor a la actual para las arcas municipales.

Si damos lectura al estudio de viabilidad económico-financiero, podemos estimar que la situación

económica municipal y la nueva generación de ingresos, no se puede producir ningún problema

para las arcas municipales derivados del mantenimiento de las infraestructuras de las

urbanizaciones a realizar.

La ejecución de las propuestas urbanísticas planteadas, y, en concreto, de las dotaciones,

infraestructuras y servicios urbanos asociados a las mismas, no conlleva costes de mantenimiento

de infraestructuras y dotación de servicios singulares, más allá de los asociados al cumplimiento

y, en su caso, mejora de las exigencias establecidas a ese respecto en la legislación vigente.

En modo alguno, esas propuestas conllevan costes extraordinarios asociados al

sobredimensionamiento de las infraestructuras y servicios urbanos o a otros extremos similares.

Considerada en ese contexto, la propuesta no requiere exigencias singulares de inversión por

parte de las Administraciones afectadas, que excedan de las habituales asociadas a ejercicio de

sus competencias y obligaciones.

Todas esas consideraciones son igualmente extensibles a los costes de mantenimiento de las

referidas dotaciones, infraestructuras, servicios urbanos, etc., que tampoco requieren inversiones

extraordinarias.

En Bilbao a abril de 2019

LOS ARQUITECTOS,

Fdo.: Federico Arruti Aldape Fdo.: Oihana Arruti Ruiz

PGOU DE MENDEXA 4 Docume… · Para calcular el costo de urbanización tendremos en cuenta por un...

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