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PAUTAS GENERALES DEL

PROGRAMA PACE

TEXAS PACE AUTHORITY

Version 3.0 | Copyright 2018 © Texas PACE Authority

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CONTENIDO

DESCRIPCIÓN GENERAL ................................................................................................................................ 3

REQUISITOS REGLAMENTARIOS Y PROGRAMÁTICOS ................................................................. 5

EL PROCESO DE UN PROYECTO PACE ................................................................................................ 7

EVALUACIÓN DE LOS PROYECTOS PACE ....................................................................................... 14

PROCESO DE VERIFICACIÓN............................................................................................................................. 14 VERIFICACIÓN TÉCNICA ..................................................................................................................................... 14 VERIFICACIÓN DE CONCESIÓN DE CRÉDITO ........................................................................................... 15 MÉTRICA DE CONCESIÓN DE CRÉDITO ....................................................................................................... 16

PROGRAMA ADMINISTRATIVO............................................................................................................. 21 TARIFAS ADMINISTRATIVAS .............................................................................................................................. 21 LISTADO DE SERVICIOS ADMINISTRATIVOS .............................................................................................. 21 LO QUE SE PUEDE INCLUIR EN LA VALORACIÓN ................................................................................ 22

RECURSOS ...................................................................................................................................................... 24

APÉNDICE A - MANUAL DE NORMAS TÉCNICAS ......................................................................... 25

APÉNDICE B - DOCUMENTOS DEL PROGRAMA ……………………………...…………….50 LISTA DE DOCUMENTOS REQUERIDOS ........................................................................................................ 51 CERTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO ............................................................................................................... 52 PETICIÓN DEL PROPIETARIO Y PRESTAMISTA PARA VARIACIÓN DE LA RECOMENDACIÓN DE LAS TASAS DE AHORRO: INVERSIÓN (SIR) Y PRÉSTAMO:VALOR (LTV) .................................... 54 CERTIFICADO DE VERIFICACIÓN DE PROYECTO.................................................................................... 55 DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO ............................................................................................................... 57

Si desea obtener permiso para utilizar los materiales del documento Pautas Generalas del Programa PACE para fines que no se revisan,

comuníquese con admin@texaspaceauthority.org.

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DESCRIPCIÓN GENERAL

En 2013, el estado de Texas aprobó legislación que da acceso a los propietarios de bienes comerciales a

un nuevo esquema de financiamiento para llevar a cabo modernizaciones de eficiencia de energía y

ahorro y conservación de agua en sus propiedades por medio de un préstamo con garantía de avalúo

catastral. A este incentivo de financiamiento se le dio el nombre de Commercial Property Assessed Clean

Energy, es decir, Programa de Energía Limpia en Base a Avalúo de Propiedad (se le conoce por sus

iniciales como C-PACE, o simplemente PACE), y es un nuevo programa de colaboración pública y

privada que permite que los propietarios de bienes comerciales en Texas puedan financiar obras de

modernización de eficiencia en energía y agua.

El programa C-PACE permite a los propietarios tramitar un préstamo para hacer mejoras de eficiencia

en el uso de energía y agua en sus edificios, y pagar la inversión por medio de una valoración de la

propiedad. De manera similar a los avalúos catastrales por banquetas o alcantarillado, el capital

proporcionado por el financiamiento de C-PACE se garantiza por medio de un pagaré sobre el valor

catastral del bien inmueble, préstamo que se paga con el paso del tiempo.

Al igual que otras valoraciones catastrales especiales, C-PACE es un derecho a retención, garantizado

por la misma propiedad. Si la propiedad es vendida, la obligación de pagar se transfiere automáticamente

al nuevo propietario, y en el caso de incumplimiento o morosidad, solamente se adeudan los pagos

vencidos. Este acuerdo financiero permite que se esparzan los costos de mejoras en cuanto a eficiencia

de energía y agua – como calentadores de agua, aislamiento del inmueble, nuevas ventanas, o

instalaciones solares – a lo largo de la vida de la medida. Ya que el pago queda garantizado con la

propiedad, se considera que este tipo de préstamo presenta un riesgo menor al de un préstamo típico, y

se puede obtener capital a bajo interés por parte del sector privado, sin necesitar financiamiento del

gobierno.

Un avalúo catastral especial es una herramienta que los municipios usan comúnmente para gravar

impuestos en parcelas de bienes raíces y así financiar proyectos, como pavimento, sistemas de agua,

alcantarillado y alumbrado público. El Programa C-PACE se basa en un largo historial de uso de este

tipo de avalúo especial, y sirve un propósito público al reducir costos de energía, estimulando así la

economía, mejorando la valoración de las propiedades, reduciendo la emisión de gases de efecto

invernadero y creando empleos.

El Programa C-PACE es una herramienta comprobada y eficaz para atraer capital del sector privado al

mercado de energía limpia y de la eficiencia en el consumo de energía y agua. El programa está aprobado

para propietarios de bienes comerciales, industriales y organizaciones no lucrativas, así como para

edificios multifamiliares de cinco o más unidades habitacionales.

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Las siguientes páginas destacan los lineamientos de la TPA (Texas PACE Authority), que es la autoridad

estatal que se encarga de dar las indicaciones que gobiernan a todos los participantes del Programa C-

PACE. Esta Guía es un resumen completo de los pasos a seguir para construir un proyecto de PACE

bajo los programas administrados por la TPA, la cual opera utilizando un modelo de mercado abierto

bajo el contexto del Programa PACE, en una especie de “paquete todo incluido” conocido como

“PACE in a Box”. Para cualquier duda, pregunta o comentario, favor de enlazarse a

admin@texaspaceauthority.org.

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REQUISITOS REGLAMENTARIOS Y PROGRAMÁTICOS

Hay cuatro características principales de la legislación que gobiernan al programa C-PACE:

1. Consentimiento de la Empresa Hipotecaria

El Programa C-PACE de Texas requiere que el propietario reciba el consentimiento por escrito de la

empresa hipotecaria antes de que dicha propiedad sea elegible para financiamiento. Existen muchos

beneficios para una empresa hipotecaria que da su consentimiento para un avalúo catastral de C-PACE

respecto a la prioridad de su hipoteca. Tanto la TPA como el proveedor de capital de PACE pueden

asistir con la obtención de este consentimiento.

2. Determinación de Elegibilidad de la Propiedad

Para ser elegible para recibir financiamiento bajo C-PACE, la propiedad debe cumplir con los siguientes requisitos:

• El bien inmueble debe estar ubicado dentro de los límites de un condado o municipalidad que

haya adoptado una resolución para establecer el Programa C-PACE.

• El solicitante debe proporcionar evidencia de que es el propietario legal del inmueble, y en caso

de propietarios múltiples, de que todos los copropietarios están de acuerdo en participar.

• La propiedad no puede ser residencial. Sin embargo, los edificios multifamiliares con cinco o

más unidades habitacionales son elegibles.

• La propiedad debe tener un número de identificación fiscal. Son elegibles los edificios de

organizaciones sin fines de lucro que tengan este número de identificación.

• El propietario del inmueble debe proporcionar comprobante del consentimiento de la empresa

hipotecaria (o empresas hipotecarias) para participar en el programa C-PACE.

3. Elegibilidad del Proyecto

Toda transacción de financiamiento bajo C-PACE debe cumplir con los siguientes requisitos:

• Se debe completar una auditoría de energía o estudio de factibilidad.

• Las actualizaciones deben reducir la demanda o consumo de energía o agua de la propiedad o

convertirla en generadora de energía en el sitio, detrás del medidor, es decir, en la parte que le

corresponde al cliente.

• Las actualizaciones deben quedar “permanentemente fijas” en el inmueble (es decir que las

mejoras financiadas por el Programa C-PACE no se pueden remover del inmueble en el caso de

que hubiera un cambio de propietario). La duración del avalúo catastral de C-PACE no debe

excederse del promedio de vida útil esperada de las medidas (Expected Useful Life o EUL). Esta

expectativa de vida útil se determina por medio de la auditoría de energía, la cual es aprobada y

revisada por una tercera parte independiente (Independent Third Party Reviewer o ITPR) y la

autoridad estatal, Texas PACE, a su sola discreción. Juntas, todas las medidas para mejorar el

consumo de energía y agua generalmente deben cumplir con una proporción de ahorro en

cuanto a la inversión (en inglés Savings to Investment Ratio, o SIR) mayor de 1:1, lo que significa

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que el ahorro proyectado de las medidas deberá superar el total de la inversión, incluyendo

costos de financiamiento, a lo largo del término completo del financiamiento mediante el avalúo

catastral basado en el programa C-PACE. Dicho ahorro debe ser validado (aunque no

garantizado) por la tercera parte independiente arriba mencionada (ITPR). Toda transacción bajo

C-PACE requiere de la aprobación de la Autoridad PACE de Texas, como administradora del

Programa.

4. Legislación aprobada por el Estado – Los gobiernos locales voluntariamente

crean el programa

El marco de C-PACE debe ser creado a nivel local. Los condados y municipalidades interesados en

extender este tipo de financiamiento a sus propietarios de inmuebles, deben adoptar un programa C-

PACE antes de que éste se haga disponible directamente a los propietarios locales. La TPA exhorta a

todo condado en Texas a establecer un programa uniforme de PACE, es decir, siguiendo el diseño de

“PACE in a Box”.

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EL PROCESO DE UN PROYECTO PACE

A continuación se detallan los pasos necesarios para establecer un proyecto PACE. El proveedor del

capital podrá asistir con muchos de estos pasos o incluso completarlos.

Determinar la Elegibilidad del Proyecto

En primer lugar, se debe determinar si el proyecto propuesto cumple con los requisitos de elegibilidad.

La TPA mantiene una herramienta de Evaluación de Elegibilidad en su sitio de Internet,

www.TexasPACEAuthority.org, con la cual se puede determinar las probabilidades de elegibilidad de un

proyecto dado. Éstos son los criterios de elegibilidad:

Propiedades Elegibles

• Bienes raíces comerciales – incluyendo instalaciones para organizaciones sin fines de lucro, como

escuelas privadas, instituciones médicas, iglesias, etc.

• Bienes raíces industriales – incluyendo instalaciones de propiedad privada para fines agrícolas.

• Bienes raíces residenciales que tienen cinco o más unidades habitacionales.

Pregunta común: ¿Puede una organización sin fines de lucro usar el financiamiento de PACE,

aunque no pague impuestos prediales?

Sí. Las propiedades de organizaciones sin fines de lucro, como escuelas particulares no lucrativas,

hospitales privados y casas de culto sí tienen elegibilidad para utilizar el financiamiento de este esquema

PACE. Aunque posiblemente no paguen impuestos prediales, la propiedad en sí normalmente tiene un

número de identificación fiscal.

Propiedades no elegibles

Las siguientes propiedades no son elegibles para el Programa PACE:

• Propiedades Residenciales (por ejemplo, casas unifamiliares, en contraste con multifamiliares de

cinco unidades habitacionales o más)

• Bienes inmuebles que son propiedad del gobierno (incluyendo universidades públicas y distritos

escolares)

• Nuevas construcciones (es decir, terrenos sin estructura previa)

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Pregunta común: ¿Se puede usar el programa PACE en construcciones nuevas?

No. El Programa PACE no está disponible para su uso en terrenos no desarrollados (es decir que no

hayan recibido un certificado de ocupación). Un sitio debe estar ya desarrollado o tener certificado de

ocupación para ser elegible y poder ser parte del Programa PACE. Favor de referirse a la siguiente

sección para mayor información.

Elegibilidad para reconstrucción

Bajo el estatuto de la Autoridad PACE de Texas, los terrenos “no desarrollados” no son elegibles para

participar en el programa. Entre las propiedades que sí son elegibles para PACE se incluyen bienes

raíces comerciales, industriales o multifamiliares –

1) En los cuales –

a) Existen instalaciones que vayan a ser positivamente afectadas por medio de:

i) un reacondicionamiento que incluye mejoras calificadas;

ii) una expansión a las instalaciones que ya cuentan con mejoras calificadas; o

iii) la construcción de instalaciones adicionales dentro del mismo terreno desarrollado que ya

tiene mejoras calificadas; o

b) Una estructura comercial, industrial o multifamiliar que haya sido demolida para dar lugar a

una nueva estructura comercial, industrial o multifamiliar en la que se tiene planeado incluir

mejoras calificadas; y

2) Que se les categorice como propiedad mejorada según los registros del Catastro del Condado.

Proyectos elegibles

La Ley PACE autoriza financiamiento para la instalación de mejoras calificadas, las cuales deben:

• Quedarse permanentemente en la propiedad;

• Tener una capacidad demostrada para disminuir –

o Consumo o demanda de agua y/o

o Consumo o demanda de energía (incluye renovables y productos o aparatos de

generación distribuida adentro de los límites del medidor, es decir, en la parte que le

corresponde al cliente, por medio del uso de tecnología para generar electricidad o

energía térmica o reguladora de la temperatura): y

• Tener una vida útil que sobrepasa el término del acuerdo financiero dentro del programa PACE.

La siguiente lista de tecnologías predominantes, de larga duración y de eficiencia comprobada, tiene

como finalidad servir de referencia para los solicitantes al programa C-PACE. Aun cuando no se

incluyan en esta lista, la Autoridad PACE de Texas revisará todas las tecnologías propuestas y las

aceptará si cumplen con los requisitos del estatuto.

• Alumbrado de alta eficiencia

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• Actualizaciones al sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)

• Controles nuevos automatizados para el edificio y el sistema de calefacción, ventilación y aire

acondicionado (HVAC)

• Mecanismos de velocidad variable en motores, abanicos y bombas

• Enfriadores de alta eficiencia

• Calentadores de agua y calefacción de alta eficiencia

• Sistemas de calefacción de agua de alta eficiencia

• Actualizaciones a quemadores y combustión

• Interruptores de combustible

• Medidas para la conservación del agua

• Muebles de baño o cocina con bajo flujo de agua

• Mejoras a sistemas de irrigación que reduzcan el consumo de agua

• Recuperación de calor y de vapor

• Mejoras al revestimiento del edificio

• Sistemas automatizados para el edificio (manejo de energía)

• Sistemas de energía renovable (por ejemplo, solar, de celdas de combustible, o geotérmica)

• Sistemas combinados de calefacción y poder (CHP)

• Micro redes de energía alternativa

Las siguientes tecnologías son generalmente más útiles y aplicables en las instalaciones industriales:

• Controles de procesos nuevos y automatizados

• Recuperación de calor por procesos de agua y aire

• Cogeneración

• Actualizaciones a equipo de procesamiento

Determinación del Alcance del Proyecto

Antes de invertir esfuerzos en un proyecto PACE, se debe determinar si el proyecto va a tener una

proporción de ahorro en cuanto a la inversión (en inglés Savings to Investment Ratio, o SIR) mayor de 1:1.

Esto requiere un cálculo preliminar (generalmente por medio de una auditoría de escritorio) de las

tecnologías propuestas y de los ahorros potenciales resultantes. Los mejores proyectos PACE abarcan

múltiples medidas desde un punto de vista holístico o integral al acondicionamiento de un edificio. La

TPA recomienda el contemplar un enfoque general de todos los aspectos de una suite de tecnologías y

actualizar el edificio entero de una sola vez. Tanto la TPA como el desarrollador del proyecto PACE

pueden ayudar a determinar cuáles tecnologías son las más prometedoras para cada caso.

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Determinación del Contratista PACE y otros proveedores de servicio

La TPA se ha aliado con el Mercado de Construcción Verde de

Texas, que es parte del Consejo Estadounidense de Construcción

Verde, para proporcionar un directorio de proveedores de servicio

que colaboran con el programa PACE. Una vez que una empresa

haya asistido a un taller, podrá ser incluida en el listado. Este

directorio se encuentra en:

http://texasgreenbuildingmarketplace.org/listing/guide/pace-related

Determinación de un Proveedor de Capital PACE

El Programa C-PACE en Texas es un modelo de mercado abierto, y por consiguiente, una amplia gama

de participantes pueden proporcionar financiamiento. A final de cuentas, es el propietario quien

selecciona al proveedor del capital. Sin embargo, existen grandes beneficios al seleccionar a un

proveedor con experiencia en C-PACE. En muchos casos los proveedores de capital se encargarán de

administrar las varias tareas asociadas con un proyecto y así asegurar que el proceso funcione

eficientemente.

La TPA mantiene en su sitio de Internet una lista de proveedores de capital calificados. Aunque no

recomiende directamente a ninguno de ellos, todos están familiarizados con el Programa C-PACE, y

están listos para financiar proyectos bajo este programa. La lista se puede encontrar en:

http://www.texaspaceauthority.org/home/capital-provider-list/

Preparación de la solicitud y documentos necesarios

Un proyecto PACE requiere que se entregue la solicitud correspondiente a la TPA. Además, la TPA

verificará proyectos potenciales para asegurarse de que cumplan con todos los requisitos de estatuto. En

la mayoría de los casos, la solicitud será presentada por el proveedor de capital PACE pues casi

todo o todo lo que requiere la TPA también será requerido por el proveedor del capital. Favor de

referirse al Apéndice B para la lista de los documentos que necesitan ser entregados para completar la

verificación de la solicitud.

Pregunta común: ¿Cuánto tiempo se lleva el proceso de adquirir financiamiento de PACE?

Generalmente, la mayoría de los proveedores de capital son capaces de tramitar el financiamiento de un

proyecto en un término de 30 a 60 días. Si se requiere el consentimiento por escrito de la hipotecaria, se

recomienda a las partes que se encarguen de este requisito desde temprano en el proceso, ya que ésta es

la causa más común para que haya retrasos desde la perspectiva C-PACE.

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Obtener consentimiento de la empresa hipotecaria

Si una propiedad tiene está hipotecada, el portador de la misma debe dar su consentimiento por escrito

para que se establezca un préstamo con garantía de avalúo catastral. Aunque este requisito a veces

resulte desalentador, la realidad es que la mayoría de proyectos del programa C-PACE requieren de

algún tipo de consentimiento, y éste se puede obtener cuando se logra un caso de negocios bien

estructurado. Un proveedor de capital para proyecto PACE puede y debe ayudar a los solicitantes a

obtener dicho consentimiento. Existen muchas y muy buenas razones por las que una hipotecaria otorga

su consentimiento, y hasta la fecha, más de 100 hipotecarias han descubierto que tiene sentido aprobar

proyectos financiados por PACE.

• Los préstamos PACE no se aceleran al momento de incumplimiento. Esto quiere decir que

solamente la cantidad adeudada en ese momento se convierte en deuda prioritaria o senior, es

decir, de primera obligación de finiquito. El aumento en el valor de la propiedad gracias al

ahorro generado por un proyecto PACE será más que suficiente para darle un giro positivo a

este saldo insoluto que es tan sólo una fracción del costo total del proyecto.

• Las relaciones son importantes. Cada proyecto PACE involucra a un cliente crediticio que desea

o necesita completar un proyecto relacionado con conservación de agua o energía, como por

ejemplo la instalación de paneles solares que reduzcan o eliminen el costo de electricidad

convencional o la compra de un sistema de enfriamiento o calefacción más eficiente que

reemplace un sistema obsoleto o que no esté funcionando del todo. Los proyectos financiados

con fondos del programa PACE tienen buen sentido empresarial para el propietario del edificio,

y por lo tanto, también para la hipotecaria, si la hubiere.

• Las empresas de crédito hipotecario ya toman en cuenta los impuestos prediales y avalúos

catastrales en sus modelos de préstamo. Algunas empresas de crédito comienzan su análisis de

proyecto PACE al observar cómo este aumento en el valor de la propiedad podría afectar una

decisión de crédito. Si el agregar el avalúo para PACE no resulta ser causa para que el edificio

sobrepase los parámetros para un préstamo, entonces no debe haber ningún inconveniente para

financiar por medio del Programa PACE un proyecto que vale la pena.

• Los proyectos PACE pueden aumentar la proporción de cobertura de préstamo para las

empresas hipotecarias. Los proyectos PACE reducen directamente los costos de operación de un

edificio. Unidos a un financiamiento PACE a largo plazo, estos proyectos dan como resultado

ahorros en costos de energía o agua que sobrepasan la cantidad anual del avalúo catastral,

aumentando el flujo de efectivo y un aumento correspondiente en la tasa de cobertura de deuda.

• Ya que el valor de bienes raíces de una propiedad se basa en el ingreso neto de operaciones, el

aumento en el flujo de efectivo gracias a un proyecto PACE de hecho aumenta el valor colateral

del edificio ante la empresa de crédito hipotecario.

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Verificación por una Tercera Parte Independiente

Todo proyecto PACE debe ser verificado por una tercera parte independiente para validar los ahorros

proyectados. La TPA o el proveedor de capital pueden ayudar a conectar a los usuarios con esta tercera

parte independiente (ITPR). La verificación consta de dos partes:

• Análisis “Previo” – La tercera parte independiente (ITPR) revisará el proyecto, las suposiciones y

los ahorros proyectados.

• Verificación “Posterior” – La tercera parte independiente (ITPR) verificará que el proyecto haya

sido completado y que esté operando adecuadamente según su objetivo.

Para informarse sobre cuáles son las formas y documentos que se deben presentar ante la ITPR, favor

de referirse al Apéndice B.

Pregunta común: ¿Quién selecciona a la tercera parte independiente para esta verificación?

Esta tercera parte independiente, o ITPR, trabaja tanto para el propietario del inmueble como para el

proveedor de capital PACE. Por lo tanto, se debe tener una relación estrecha con el ingeniero certificado

que desempeña el análisis de energía. Habrá un acuerdo entre el propietario del inmueble y el proveedor

de capital para seleccionar específicamente a esta tercera parte independiente.

Validación del ahorro generado por el proyecto

La ITPR ejecutará una validación de los ahorros generados por el proyecto y determinará si éstos son

razonables.

Pregunta común: ¿El uso del Programa PACE requiere un contrato de desempeño o garantía

de ahorro?

No. Los proyectos PACE no requieren ni garantía de ahorros ni contrato de desempeño (aunque el

propietario del inmueble puede estipular con el contratista una garantía de ahorro generado por el

proyecto si así lo prefiere). La TPA no asume ninguna responsabilidad por el desempeño de ningún

proyecto.

Costos de cierre en el financiamiento de un proyecto PACE

El Programa PACE requiere que se celebren varios contratos, en los que el propietario del inmueble

acepta voluntariamente la valoración catastral de la propiedad, garantizada por un préstamo prioritario

(senior) y donde el gobierno local asigna las ganancias del pago de impuestos prediales conforme al

avalúo catastral al proveedor de capital para el proyecto PACE. La TPA es la que redacta estos contratos

y los ejecuta al momento de cierre. Una vez que se cierra el financiamiento, la TPA registra la

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notificación del préstamo PACE sobre la propiedad ante el secretario o la secretaria del condado. Los

documentos legales del proyecto PACE son los siguientes:

• Contrato entre propietario y el gobierno local

• Contrato entre proveedor de capital y el gobierno local

• Avalúo Catastral y su correspondiente nota crediticia

• Consentimiento de la empresa de crédito hipotecario (en caso aplicable) \

Proyecto de construcción e instalación

El Programa PACE de Texas ha sido diseñado para ser flexible, y puede incluir financiamiento previo

(similar a un préstamo para construcción) junto con el financiamiento PACE una vez que el proyecto

haya quedado completo. Típicamente, el financiamiento anterior a la construcción incluirá un horario

con pagos parciales previamente programados.

Verificación de la instalación

Después de completado el proyecto, la ITPR visitará el sitio una última vez para verificar que las mejoras

fueron adecuadamente instaladas y que el proyecto está operando según su objetivo. Favor de notar que

la medición y verificación, (M&V) tal como se definen tradicionalmente son algo recomendado pero no

requerido en Texas.

Pregunta común: ¿Cómo se asegura uno de que este certificado sea obtenido?

Si el financiamiento PACE es otorgado antes de la construcción del proyecto, habrá un esquema

razonable de pagos programados que sea adecuado al proyecto en particular. Además, el último pago

debe ser igual a por lo menos el 10% del costo del proyecto según lo acordado entre la TPA y el

proveedor de capital. Este último pago no será emitido sino hasta que la TPA reciba el certificado final

que verifica que el proyecto ha sido terminado.

Control y verificación de ahorros

Aunque la TPA no requiere una medición y verificación tal como se define tradicionalmente, la

autoridad estará siguiendo el curso del desempeño del proyecto para fines de reporte. El mecanismo

para este tipo de seguimiento será sujeto a la determinación de la TPA y el propietario del inmueble.

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CÓMO SE VERIFICAN LOS PROYECTOS PACE

La actividad primordial de la Autoridad PACE de Texas es la verificación y aprobación de las solicitudes

para una valoración catastral y financiamiento bajo el programa PACE. Este proceso se basa en el

modelo de “PACE in a Box” que fue desarrollado por grupos de partes interesadas siguiendo la

aprobación del estatuto PACE.

Proceso de Verificación

La explicación del proceso que se presenta en esta guía indica una lista de los pasos y el personal

relevante que verifica la solicitud para un proyecto. El proceso general de solicitar financiamiento

PACE se indica a continuación. Éste consiste en una verificación del componente técnico y una

verificación del componente de concesión de crédito.

Verificación Técnica

La metodología técnica incorporada a un proceso de verificación depende primordialmente de los

protocolos del Proyecto de Confianza del Inversionista (Investor Confidence Proyect o ICP) y de los

protocolos de Desempeño de Energía (Energy Performance Protocols, EPP) para instalaciones comerciales

de tamaño normal y/o de mayores dimensiones. Estos protocolos contienen procesos que forman un

marco para reunir todos los aspectos de implementación del proyecto, desde establecer una referencia y

auditoría, hasta la medición y verificación (M&V) Los protocolos fueron creados por una comunidad de

peritos en la industria y se revisan y mejoran continuamente. La TPA depende confiadamente en los

EPP, porque son el resultado de un esfuerzo nacional por homologar la verificación técnica de

proyectos de eficiencia en energía, para traer la uniformidad y confiabilidad a una escala nacional. El

EPP además ayuda a asegurar que las medidas sean evaluadas consistentemente por todo el estado, y se

establezca una norma nacional para la verificación de prestamistas potenciales para un proyecto PACE.

En el Manual de Normas Técnicas, incluido en esta Guía, hay mayor información.

Protocolo

Primero se debe determinar bajo qué categoría de verificación técnica se encuentra el proyecto. Todos

los proyectos implican o un examen agilizado (método Expedito o “Fast Track”) o un Protocolo de

Evaluación Completa. Las verificaciones técnicas se basan en los estándares del ICP. El Protocolo de

Evaluación Completa de un proyecto de conservación de energía o agua se divide en tres tareas básicas:

1. Establecer las condiciones de la base de referencia del consumo de energía y agua

2. Crear un informe o Reporte de Evaluación de Energía y/o Agua

3. Implementar el Proyecto

El proceso expedito utiliza un análisis más sencillo, y se adapta bien a los siguientes tipos de proyectos:

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• Reemplazo de equipo igual por otro igual - el reemplazo de un equipo que no es eficiente en

cuanto ahorro de energía o agua, por uno que sí lo es.

• Proyectos de eficiencia en energía de una sola medida – instalación de medidas individuales

de eficiencia, como por ejemplo, recubrimiento en ventanas, aislamiento adicional, o

revestimiento reflector en techos.

• Generación distribuida de energía renovable – instalación de un sistema aceptado de

generación de energía renovable, como por ejemplo paneles solares con celdas fotovoltaicas.

Verificación por parte de una Tercera Parte Independiente

Para poder completar exitosamente una solicitud de proyecto PACE, todo proyecto deberá incluir la

verificación de una Tercera Parte Independiente (ITPR), y para que esta verificación sea aceptable, la

tercera parte debe estar profesionalmente calificada y no tener ni conflicto ni relación con el proyecto

que se está revisando. Esta tercera parte ITPR debe ser un ingeniero profesional con experiencia en

eficiencia de energía o agua, que tenga las siguientes credenciales de certificación:

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado -

American Society of Heating, Refrigeration, and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE)

o Evaluador Profesional de Energía en Edificios -Building Energy Assessment Professional

(BEAP)

o Profesional en Modelación de Energía en Edificios - Building Energy Modeling Professional

Asociación de Ingenieros en Energía - Association of Energy Engineers (AEE)

o Gerente de Energía Certificado - Certified Energy Manager (CEM)

o Profesional Certificado en Medidas y Evaluación - Certified Measurement and Verification

Professional (CMVP)

o Auditor de Energía Certificado - Certified Energy Auditor (CEA)

Asociación de Comisión (Servicios de Puesta en Marcha) de Edificios - Building Commissioning

Association

o Profesional Certificado - Certified Commissioning Professional

Proyecto de Confianza en la Inversión - Investor Confidence Project

o Proveedor de Aseguramiento de Calidad Certificado Grupo AABC

o Autoridad Certificada de comisión y puesta en práctica de servicios

Lo ideal es que la misma tercera parte independiente sea la que siga a un proyecto desde su verificación

inicial hasta que quede completo. La TPA mantiene una lista de terceras partes independientes que han

sido calificadas y están familiarizadas con proyectos PACE y recomienda que los solicitantes usen los

servicios de una ITPR establecida. Esta tercera parte debe llevar a cabo visitas a las instalaciones tanto

antes como después de que sea instalado el proyecto.

Verificación de Concesión de Crédito

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Cada proyecto además debe estar sujeto a una verificación financiera y de aseguramiento de la solvencia

y capacidad crediticia del solicitante para finiquitar el préstamo para mejoras PACE. La TPA va a

requerir una lista de documentos que se deben presentar, junto con información del proveedor de

capital sobre su capacidad de crédito. Estos documentos se pueden encontrar en el Apéndice B.

Proveedores de Capital Calificados

Un préstamo para proyecto PACE en Texas es a mercado abierto; es decir que el propietario del inmueble puede seleccionar su propio proveedor de capital. Para ser elegible, un Proveedor de Capital debe proporcionar la siguiente información:

• Sobre cualquier institución con seguro federal de depósito, como un banco, banco de ahorro,

asociación de ahorro y crédito o unión de crédito federal o estatal;

• Sobre cualquier compañía de seguros autorizada para llevar a cabo negocios en uno o más

estados;

• Sobre cualquier compañía de inversiones, compañía registrada de desarrollo empresarial, o

empresa de inversiones registrada ante la SBA.(Small Business Administration, asociación que

congrega a las pequeñas empresas);

• Sobre cualquier dependencia pública de comercio; o

• Sobre cualquier dependencia privada que:

o Tenga un valor neto mínimo de $5 millones de dólares;

o Tenga por lo menos tres años de experiencia en préstamos empresariales o industriales o

para bienes raíces comerciales (incluyendo préstamos para multifamiliares) o que cuente

dentro de su personal con un oficial de préstamos con un mínimo de tres años de

experiencia en préstamos empresariales o industriales o para bienes raíces comerciales; y

o Pueda proporcionar certificación independiente respecto a la disponibilidad de fondos.

• Todos los proveedores de préstamo deberán tener la habilidad de llevar, ya sea directamente o por parte de un tercero, la contabilidad y servicio al cliente que sean necesarios para manejar las actividades correspondientes.

La TPA recomienda a los solicitantes que seleccionen a un proveedor familiarizado con el programa

PACE. La TPA mantiene una lista de proveedores de capital que cumplen con estos requisitos y que

están familiarizados con el programa. Esta lista se puede consultar en:

www.texaspaceauthority.org/capital-provider-list.

MÉTRICA DE CONCESIÓN DE CRÉDITO

La siguiente tabla resume la métrica con la que un proyecto debe cumplir para calificar para

financiamiento bajo el programa PACE:

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Criterio de Concesión de Crédito

Lineamiento

Proporción del Avalúo ≤20% del valor de la propiedad valuada. Las peticiones para una variación se toman en cuenta en base a cada caso.

Proporción de Ahorro en cuanto a la Inversión (SIR)

≥1.0. Las peticiones para una variación se toman en cuenta en base a cada caso.

Consentimiento de la Empresa Hipotecaria

Se requiere el consentimiento por escrito de la empresa hipotecaria en caso aplicable

Proporción de Ahorro en cuanto a la Inversión (SIR)

Se refiere a la proporción del ahorro total generado por el proyecto en contraste con el costo total de la

inversión. Si esta proporción es mayor de 1:1, significa que el proyecto tendrá un ahorro mayor al de su

costo. Además de que esta proporción resulta útil para que el propietario de un inmueble en el que se va

a llevar a cabo un proyecto PACE pueda evaluar el valor de dicho proyecto, es igualmente importante

para el proveedor de capital que va a conceder el crédito, pues así se puede asegurar que el propietario

va a tener la capacidad económica para finiquitar el préstamo.

Hay ejemplos de proyectos que serían buenos candidatos para financiamiento PACE a pesar de que su

proporción de ahorro/inversión sea menor de 1:1. Por ejemplo, un proyecto que incluya mejorar la

salud, seguridad o cupo de un edificio, podría generar ingresos o producir beneficios al propietario, los

cuales no se han incluido en el cálculo de proporción de ahorro. Esta proporción SIR podría ser menor

al 1, pero las mejoras podrían permitir un aumento en flujo de efectivo para el propietario y por lo tanto

preservar o aumentar su habilidad para pagar su préstamo. Toda petición para una variación de la regla

SIR debe hacerse por medio del formulario de dispensa y excepción proporcionado en el Apéndice B de

esta guía y debe ir acompañado de la documentación que compruebe la necesidad para dicha variación o

excepción.

La métrica clave para evaluar un proyecto PACE es esta proporción ahorro/inversión. En Texas, los

proyectos PACE generalmente deben comprobar una proporción mayor a 1 para poder ser aprobados.

Esto significa que durante el período de vida del avalúo, el ahorro generado por el proyecto será mayor

que el costo del avalúo (incluyendo financiamiento). Esto requiere que todos los proyectos tengan una

robusta proyección de ahorros, la cual debe ser validada por la verificación de una Tercera Parte

Independiente.

Proceso para calcular el “ahorro”:

1. Se suman:

• Los costos anuales de electricidad que se hayan evitado o reducido, tomando en cuenta una

escala de aumento anual de los precios de la electricidad (en la mayoría de los casos, sin

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excederse del 3%);

• Demanda anual de la reducción (si se incluye, también se tiene que incluir el modelo específico

que demuestra cómo se va a lograr esta reducción);

• Ingreso anual de la reventa a la red del exceso de electricidad a precio de mayoreo, en caso

aplicable;

• Cualquier otro ingreso relacionado con el sistema; y

1. Si el propietario tiene la habilidad para monetizar el Crédito Fiscal Federal por Inversión, o de

recibir beneficios por depreciación según el Sistema MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery

System) y otros beneficios fiscales o por desvalorización, se debe incluir el valor de dichos

ahorros fiscales para cada año en el que vayan a ser aplicados. Bajo C-PACE, el dueño del

sistema (ya sea el propietario o una tercera parte) tiene derecho a todos los beneficios fiscales

asociados con el sistema. Estos beneficios fiscales se pueden incorporar como ahorro al cálculo

de los ahorros generados por la proporción SIR, si el propietario ha demostrado capacidad para

monetizar dichos beneficios fiscales.

2. Modelación de las cantidades anuales de flujo de efectivo del sistema a lo largo del préstamo

garantizado.

Proceso para calcular la “Inversión”:

1. Se calcula el total proyectado de la deuda pagadera en cuanto al financiamiento C-PACE –

incluyendo todo capital principal, intereses y otras tarifas asociadas a lo largo del término del

financiamiento – al igual que los costos fijos o variables asociados con el mantenimiento o

desempeño de las Medidas de Reducción de Costos de Servicios (Utility Cost Reduction Measures –

UCRMs) respecto a su expectativa de vida útil (EUL). Los costos de mantenimiento preventivo,

al igual que las garantías extendidas o contratos de servicios pre pagados que sean necesarios

para mantener la operación del sistema en condiciones óptimas se pueden capitalizar en el

financiamiento inicial.

Pregunta común: ¿Puedo incluir ahorros operacionales como parte del cálculo de ahorros?

Los ahorros operacionales y de mantenimiento con frecuencia son difíciles de cuantificar en

comparación con los ahorros en las cuentas de consumo de agua y energía, y por lo tanto, no se

recomienda que se incluyan en los cálculos de la proporción ahorro/inversión. Si a su parecer, se

justifican los ahorros operacionales para un proyecto en particular, favor de notar que el principio que

guía este concepto es que los ahorros que usted está notificando tendrán que ser validados por una

verificación de un ingeniero que sea tercera parte independiente. Al final de cuentas, depende de esta

tercera parte ITPR y del administrador del programa si se permite incluir en el cálculo los ahorros

operacionales y hasta qué grado. Sin embargo, la regla general a seguir es que todo ahorro reclamado por

actividades de Operación y Mantenimiento debe dar como resultado una reducción real en gastos por

esos rubros. Las líneas de base de Operación y Mantenimiento no se pueden establecer sobre lo que el

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propietario debería estar gastando por actividades adecuadas de operaciones y mantenimiento, sino en lo

que realmente está gastando. Estos costos de operaciones y mantenimiento después de la implementación

de las medidas deben de haber disminuido para que los ahorros se consideren reales. Aquellos “ahorros”

generados debido a esfuerzos de operaciones y mantenimiento que no reduzcan directamente los gastos

reales, no podrán ser considerados como ahorro real.

SIR = Proporción de Ahorro / Inversión

Ejemplo: Mejoras a Calefacción, Enfriamiento y Aire Acondicionado (HVAC) y Luz Costo del Proyecto - $1, 000,000 (incluyendo costos de financiamiento) Ahorro del Proyecto - $1, 500,000 a lo largo de un período de 20 años

Proporción de Ahorro $1, 500,000 Inversión $1, 000,000

= SIR 1.5

Favor de notar que la TPA no garantiza ningún tipo de ahorro, y que no hay ningún recurso del

administrador ni del gobierno local si el ahorro no se materializa. El asunto de un desempeño a

largo plazo del proyecto deberá ser tratado entre el propietario, el contratista y el proveedor de capital.

Proporción SIR (ahorro/inversión) para proyectos de reconstrucción

Para proyectos completos de reconstrucción (es decir, demolición y reconstrucción, o expansión de

edificios existentes, o un nuevo desarrollo en un terreno que ya ha sido desarrollado) se establece la

referencia utilizando los códigos y reglamentos de construcción existentes. Debido a que gran parte del

Estado de Texas se basa en el código IECC de Energía de 2015, la referencia para una reconstrucción en

Texas es la regla 2015 IECC/ASHRAE 90.1-2013. Los párrafos siguientes proporcionan información

sobre cómo establecer una referencia, calcular ahorros proyectados así como la proporción de

ahorro/inversión para aquellos solares desarrollados en donde va a haber reconstrucción.

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Se calcula una cifra para todo el edificio, en base a la medición del uso de energía para tanto –

(1) Equipo mínimo reglamentado por IECC 2015 (referencia); como

(2) El uso de energía del equipo propuesto según el código arriba indicado (lo que se

propone construir)

Esta información será usada para determinar los costos anuales de electricidad no utilizada y la

reducción en cargos y costos anuales que den como resultado el cálculo de los ahorros a generar.

Se calcula la proporción ahorro/inversión utilizando los lineamientos técnicos en vigor (es decir, la suma

de ahorros a lo largo de la vida del préstamo en contraste con la inversión a lo largo de la vida del

mismo.) La expectativa es una proporción mayor de 1:1. De no ser así, se tendrá que pedir una

variación, es decir una dispensa o excepción (proceso descrito más adelante). Además, el propietario

podría decidir si desea “comprar un descuento” al contribuir su propio capital en el proyecto y así

aumentar esta proporción ahorro/inversión. Esta “compra” o contribución no deberá ser mayor del

50% de la inversión total. Por lo menos el 50% de los ahorros calculados deben estar relacionados con

consumo de energía o agua.

Otras consideraciones

Base de Eficiencia: El nuevo edificio debe lograr por lo menos un 5% de desempeño de energía sobre la

base de referencia, que se mide en uso de energía por pie cuadrado.

Análisis Secundario

El análisis deberá además incluir un análisis de costos incrementales versus ahorros incrementales, es

decir:

1. ¿Cuáles van a ser los costos aumentados del proyecto para cambiar de equipo que ya cumple con

la reglamentación o código al equipo propuesto?

2. ¿Cuáles son los ahorros aumentados del proyecto debido al uso de un equipo más eficiente en

comparación con el equipo actual que ya cumple con la reglamentación vigente?

Vida útil

El término del avalúo PACE se limita por la vida útil proyectada de las mejoras, o en el caso de mejoras

múltiples, en el promedio de vida útil. Esto se calcula sobre la base de costos.

Ejemplo: Mejoras al sistema de Calefacción, Ventilación, Aire Acondicionado (HVAC) y Luz HVAC - $500,000 y vida útil de 20 años

Luz - $100,000 y vida útil de 10 años Promedio ($500,000) (20 años) + ($100,000) (10 años) = 10, 000,000 $ por año + 1, 000,000$ por año

Vida proyectada ($500,000+$100,000) $600,000

= 18.3 años

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Tasa de Valor/Nota o Pagaré

Generalmente se requiere que un financiamiento PACE no llegue a más del 20% del valor de la

propiedad, según definición del catastro local. En caso de que un proyecto vaya a excederse de dicha

proporción, se puede pedir una variación. Incluido en el Apéndice B se encuentra un formulario para

esta variación, el cual se debe llenar y presentar junto con toda la documentación que justifique dicha

petición.

PROGRAMA ADMINISTRATIVO

Tarifas administrativas

El objetivo de TPA es tener una organización eficiente, con recursos suficientes y finanzas saludables,

minimizando costos y operando de manera eficiente. Por ello, TPA cobra dos tipos de tarifas

administrativas: la tarifa de solicitud y el pago de intereses sobre el monto residual. Estas cubren los

servicios administrativos básico para completar un proyecto PACE, así como el seguimiento,

supervisión e informes del programa a los gobiernos locales que conforman una región PACE.

La Tarifa de Solicitud es la que resulte en un monto mayor de las siguientes opciones:

• 2 mil dólares; o

• El total de: o 1 porciento de hasta $5 millones de dólares; más o 5 porciento del costo marginal superior a $5 millones de dólares; más o 25 porciento del costo marginal superior a $20 millones de dólares

Se deben pagar $500 al aplicar. Cualquier saldo adicional se paga al cierre.

La tarifa residual equivale a 8 puntos base anuales sobre el monto del préstamo, lo que resulta en una

tarifa decreciente conforme el saldo principal pendiente que se debe pagar como parte de la evaluación

anual. Nota: La tarifa residual puede ser capitalizada y pagada en su totalidad al cierre.

Para cumplir con el compromiso de bajar las tasas de interés conforme TPA sea autosuficiente, el

consejo de TPA aprobó reducciones en junio 2017 y nuevamente en septiembre 2019.

LISTADO DE SERVICIOS ADMINISTRATIVOS

Los siguientes servicios se incluyen como parte de las tarifas administrativas:

Recepción de la solicitud y verificación para determinar que está completa y en cumplimiento con el

estatuto.

Apoyo para la Verificación de Tercera Parte Independiente antes y después de la construcción (a

cuenta del propietario)

Carta de pre-calificación al Propietario del Inmueble

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Verificación para concesión de crédito de todos los documentos presentados

Verificación Técnica de los documentos presentados

Preparación de la Carta de consentimiento de la hipotecaria

Preparación del Contrato del Propietario y el Contrato del Proveedor de Capital

Participación en el cierre

Trámite del Pagaré sobre el Préstamo del Avalúo

Participación en el plan de reporte continuo anual

Pregunta común: ¿Cuánto tiempo se tarda el proceso administrativo de verificación y

aprobación?

Una vez que se hayan presentado todos los documentos y materiales requeridos, favor de esperar 10 días

hábiles para su verificación y aprobación final antes de proceder al cierre.

Lo que se puede incluir en un Proceso de Financiamiento PACE

La meta de un financiamiento PACE es que no salga ningún gasto inicial directamente del bolsillo del

propietario del inmueble. Para lograrlo, el proceso de financiamiento PACE puede incluir:

• El costo de materiales y mano de obra necesarios para la instalación de la mejora calificada;

• Tarifas para permisos;

• Tarifas para inspecciones;

• Tarifas para el proveedor de capital;

• Tarifas administrativas;

• Cargos por desarrollo del proyecto y de ingeniería;

• Cuotas de la Tercera Parte Independiente, incluyendo tarifas de verificación;

• Costos legales, de consultoría y otros, sobre la base de costos reales; y

• Cualquier otra tarifa, cuota o costo que pueda ser incurrido por el propietario del inmueble,

respecto a la instalación, modificación o mejora, ya sea de manera específica o prorrateada

(limitada a un máximo del 20% del total del financiamiento)

Pregunta común: ¿Puede PACE financiar proyectos que ya han sido completados o que

están en proceso de construcción?

Generalmente, no. Solamente pueden ser financiados los gastos aprobados antes de incurrir en

costos o al iniciar la construcción. El modelo “PACE in a Box” no permite “mirar hacia atrás”. Los

propietarios que estén contemplando utilizar el financiamiento PACE para proyectos de mejoras,

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deberán notificar a la Autoridad PACE de Texas y recibir autorización previa. Solamente se podrá

recibir financiamiento PACE para obras completadas que hayan recibido aprobación previa de la

TPA.

Cobranza de los pagos del préstamo

A diferencia de muchos otros estados, los gobiernos locales en Texas han decidido delegar directamente

la cobranza de los pagos del financiamiento PACE a los proveedores de capital (o a una tercera

organización de cobranza, si así lo desean estos proveedores). Si el propietario lo pide, puede recibir

notificación del vencimiento del pago correspondiente junto con su aviso anual del impuesto predial.

Para recibir aviso del pago correspondiente a PACE del año siguiente dentro del mismo sobre en el que

viene el aviso de los impuestos prediales, los proyectos PACE deben de cerrar para el 1º de septiembre

del año en curso (Por ejemplo: para recibir notificación del pago PACE correspondiente a 2017 junto

con la notificación del gobierno local sobre el impuesto predial correspondiente a 2017, el proyecto debe

cerrar para el 1º de septiembre de 2016).

Pregunta común: ¿Con qué frecuencia se hacen los pagos de un préstamo PACE?

Esto es negociable con el proveedor de capital para proyecto PACE. Sin embargo, la mayoría de los

pagos por este concepto se empatan con los pagos del impuesto predial. En Texas, esto significa que la

mayoría de los pagos al financiamiento PACE se hacen una vez al año.

Cobranza de pagos atrasados

El gobierno local se responsabiliza de cobrar pagos atrasados. Por estatuto, esto se lleva a cabo “de la

misma manera en la que un gobierno local aplica la cobranza de un adeudo de impuestos prediales”. Por

ningún motivo podrá un proveedor de capital para proyecto PACE acelerar el préstamo, y en caso de

incumplimiento, el único pago cobrado será el que se haya atrasado.

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RECURSOS

A continuación hemos incluido una lista de recursos relevantes que esperamos puedan ser de utilidad.

• Autoridad PACE de Texas - Texas PACE Authority - http://www.texaspaceauthority.org/

o http://www.texaspaceauthority.org/for-your-business/

o http://www.texaspaceauthority.org/for-contractors/

o http://www.texaspaceauthority.org/for-lenders/

• Recursos – Estudios de Caso, Volantes, etc.

o http://www.texaspaceauthority.org/key-documents/

• Página de Medios de PACE:

o https://www.youtube.com/channel/UCP8VPS7ud4VYwUlQG6CZ7yA

• Expansión y Conservación de PACE en Texas:

o http://www.keepingpaceintexas.org/links-and-resources/

• Construcción Verde en Texas - Texas Green Building Marketplace:

o http://texasgreenbuildingmarketplace.org/listing/guide/pace-related

• Preguntas

o admin@texaspaceauthority.org

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APÉNDICE A

MANUAL DE NORMAS TÉCNICAS

© 26

MANUAL DE NORMAS

TÉCNICAS

TEXAS PACE AUTHORITY 2016

© 27

CONTENIDO

MANUAL DE NORMAS TÉCNICAS ........................................................................................................ 27

CONTENIDO............................................................................................................................................... 278

DESCRIPCIÓN GENERAL ......................................................................................................................... 29 MATERIALES DE REFERENCIA ......................................................................................................................... 30

MONITOREO POR UNA TERCERA PARTE INDEPENDIENTE ................................................... 32 PROCESO DE VERIFICACIÓN DE UNA TERCERA PARTE ....................................................................... 32 CREDENCIALES QUE CALIFICAN A LA TERCERA PARTE INDEPENDIENTE ............................... 33

PROTOCOLO DE EVALUACIÓN TOTAL ............................................................................................ 34 ESTABLECER UNA REFERENCIA ...................................................................................................................... 34 VERIFICACIÓN DE QUE EL PROYECTO HA SIDO COMPLETADO Y EN BUENAS CONDICIONES DE OPERACIÓN ....................................................................................................................... 38

MÉTODO EXPEDITO (FAST TRACK) ................................................................................................... 39 ESTABLECER UNA REFERENCIA ...................................................................................................................... 40 AHORROS PROYECTADOS VERIFICACIÓN DE QUE EL PROYECTO HA SIDO COMPLETADO Y EN BUENAS CONDICIONES DE OPERACIÓN ....................................................................................................................... 42

DOCUMENTOS ANEXOS A Y B .............................................................................................................. 44 DOCUMENTO ANEXO A - PROTOCOLO INDUSTRIAL ............................................................................. 44 DOCUMENTO ANEXO B - PROTOCOLO AGRÍCOLA ................................................................................. 46

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DESCRIPCIÓN GENERAL

Para que un programa PACE pueda tener éxito, los propietarios de inmuebles y empresas crediticias

potenciales, así como los líderes comunitarios, deben tener la habilidad de evaluar objetiva y

confiadamente los ahorros proyectados en cuentas de servicio de consumo de energía y agua. El

propósito de este manual de normas técnicas es el de dar una descripción general de los requisitos

técnicos necesarios para que un proyecto pueda calificar y participar en el Programa PACE in a Box.

Una vez que un proyecto haya satisfecho todos los requisitos de financiamiento bajo PACE in a Box,1

deberá cumplir con tres requisitos técnicos descritos en el presente manual. Primero, se mide el

consumo y gasto actual de energía y agua de la propiedad para establecer una referencia para fines

comparativos. Segundo, se evalúa cada medida potencial de conservación de energía o agua para

determinar los ahorros proyectados en comparación con la referencia, y esto se lleva a cabo de una

manera técnicamente sólida, consistente y transparente. Los resultados de estos dos pasos se recopilan

en un documento al que se refiere como informe o reporte de evaluación de energía/agua. La ley PACE

requiere que cada reporte sea evaluado por una tercera parte independiente de verificación (ITPR).

Tercero, una vez que se hayan completado las actividades de reacondicionamiento, el proyecto debe ser

de nuevo revisado por la tercera parte ITPR para asegurar que cumple con los propósitos descritos en el

reporte de evaluación de energía y/o agua, que ha sido completado adecuadamente, y que está operando

según lo estipulado.

Se recomienda a los propietarios de un inmueble que bajo su propia iniciativa, den mantenimiento a este

reacondicionamiento para asegurar que se esté recibiendo en el tiempo estipulado el beneficio continuo

y pleno de las mejoras. En la Guía para Propietarios sobre Mejores Prácticas y Normas Técnicas2 hay

más información.

Nota de la Traducción, en inglés, la palabra PACE, formada por las iniciales de este programa, significa, ritmo, paso.

1 Favor de ver PACE in a Box Sección 6. 2 Favor de ver PACE in a Box Sección 8.

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Materiales de Referencia

Para los proyectos bajo este programa, se deben utilizar métodos aceptados de recopilación de datos,

medidas y cálculo de ahorros. El presente manual contiene referencias de varios documentos técnicos

que podrán ser útiles para determinar la factibilidad de reacondicionamiento en cuanto a consumo de

energía y agua, para predecir ahorro de agua y energía, y verificar si una medida o varias que ya hayan

sido instaladas están funcionando de acuerdo a su diseño y objetivo.

La metodología técnica incorporada al proceso de verificación depende primordialmente de los

lineamientos del programa “PACE in a Box” (Favor de referirse a la Sección 6 – Guía para la

Evaluación de Riesgo y Aprobación de un Proyecto PACE y Normas Técnicas correspondientes,

(PACE Project Underwriting and Technical Standards), y el nivel de Confianza en el Proyecto del

Inversionista (Investor Confidence Project, ICP) y los Protocolos de Desempeño de Energía (EPP) para

Instalaciones Comerciales regulares y grandes (Energy Performance Protocols (EPP) for Standard and Large

Commercial Facilities3). En el caso de que se presente alguna situación de conflicto entre los lineamientos y

los protocolos, los lineamientos son los que tienen la preferencia.

Estos documentos técnicos contienen procesos que forman el marco de trabajo para conjuntar todos los

aspectos de la implementación de un proyecto, desde establecer una referencia y auditoría, hasta el

proceso de medición y verificación (M&V). Han sido creados por una comunidad numerosa de actores

interesados y expertos en la industria, y son continuamente revisados y mejorados. PACE in a Box

depende de estos protocolos EPP porque son el resultado de un esfuerzo nacional por estandarizar la

verificación de proyectos de eficiencia en energía para traer uniformidad y confiabilidad a nivel nacional.

Los protocolos EPP ayudan a asegurar que las medidas de conservación sean evaluadas

consistentemente por todo el estado y se pueda crear una norma nacional para que las empresas de

crédito puedan revisar los proyectos PACE antes de otorgar un préstamo para su financiamiento.

Los procesos técnicos de estos protocolos EPP se basan en normas nacionalmente aceptadas. Dichas

normas, relacionadas con la determinación o cálculo de referencia, las evaluaciones sobre energía, y

los lineamientos para medición y verificación de desempeño de las medidas de conservación de

energía y agua son las siguientes:

Sociedad Americana para Evaluación y Materiales American Society for Testing and Materials (ASTM)

E2797-11, Norma de Evaluación de Desempeño de Energía en Edificios Building Energy Performance

Assessment (BEPA) Standard (recopilación de datos y cálculos de referencia para la auditoría de

energía, datos sobre los bienes y activos del edificio);

Protocolo Internacional de Desempeño y Medición y Verificación International Performance

Measurement and Verification Protocol (IPMVP) (la más reciente edición);

Instituto Americano de Normas Nacionales/Asociación de Propietarios y Administradores de

Edificios American National Standards Institute/Building Owners and Managers Association

3 http://www.eeperformance.org

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(ANSI/BOMA) Z65.3-2009 (para medición de la extensión del inmueble);

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado American

Society of Heating, Refrigeration, and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE) – Lineamiento 14-2002

(medición de ahorros en demanda de energía)

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado

(ASHRAE) – Procedimientos para Auditorías de Energía en Edificios Comerciales (última edición)

Instituto Nacional de Normas y Tecnología National Institute of Standards and Technology (NIST) -

Manual de Costos de Ciclo de Vida, Manual NIST 135 (última edición);

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado ASHRAE)

– Norma 202: Procesos de Aprobación para Puesta en Práctica para Edificios y Sistemas (última

edición)

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado

(ASHRAE) –Lineamiento 4, Preparación de Documentación para Operaciones y Mantenimiento

para Sistemas en Edificios (última edición)

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado

(ASHRAE) – Lineamiento 1.4, Manual de Sistemas para Instalaciones (última edición)

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado

(ASHRAE) –Manual 2011, Principios Fundamentales, Capítulo 39 (Códigos y Normas) y

Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado

(ASHRAE) – Lineamiento 14, Trayectoria de Desempeño del Edificio Completo (edición de 2002)

Otros reconocidos recursos que se pueden considerar son:

Herramienta de seguimiento de conservación de la Alianza para Eficiencia del Agua The Alliance for

Water Efficiency (AWE); y

Guía de la EPA WaterSense Product Guide.

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MONITOREO POR UNA TERCERA PARTE INDEPENDIENTE

La ley PACE de Texas requiere que una tercera parte independiente, o ITPR, revise las condiciones de la

referencia para eficiencia en energía o agua y los ahorros proyectados para cada proyecto propuesto y

calificado. Es responsabilidad de esta tercera parte independiente validar los ahorros de agua y/o energía

proyectados a futuro. Adicionalmente, una vez que un proyecto calificado ha sido completado, la ITPR

deberá verificar que dicho proyecto haya sido adecuadamente terminado y que esté operando según su

finalidad propuesta.4 Este requisito garantiza al programa PACE in a Box, al propietario del inmueble y

a la empresa crediticia de que se ha ejecutado la debida diligencia, que se ha aplicado una norma de

consistencia a lo largo de todo el proceso PACE, y que un ingeniero profesional ha validado los ahorros

esperados de energía y agua del proyecto propuesto.

Proceso de Verificación de una Tercera Parte

Primera Visita al Sitio / Certificación del Verificador

Una vez que un ingeniero, contratista o instalador ha preparado un informe de evaluación de agua y/o

energía, una tercera parte independiente seleccionada por el propietario del inmueble, hace una visita al

sitio y revisa dicho informe por medio del protocolo EPP para determinar si se cumplen con los

lineamientos del programa PACE in a Box. Si el proyecto cumple con los protocolos y lineamientos,

esta ITPR prepara una Certificación de Verificación.

Dicha Certificación debe incluir:

Una declaración de que la Tercera Parte Independiente (ITPR) no tiene ningún interés financiero

en el proyecto.

Una carta que indica que los ahorros (energía, demanda, agua y costo), la vida esperada del

proyecto y los costos generales son razonables, están en cumplimiento con los lineamientos del

Programa PACE in a Box, y que se siguen los protocolos EPP;

La firma y sello de un Ingeniero Profesional de Texas.

No se considerará completa ninguna solicitud de financiamiento bajo el programa PACE a la que no se

le haya adjuntado una Certificación de Verificación.

Segunda Visita al Sitio / Declaración de Cumplimiento

Al quedar completo el reacondicionamiento en el edificio, la ITPR debe volver a visitar el sitio para

confirmar que las mejoras han sido debidamente instaladas, que se cumplen los protocolos EPP y

lineamientos correspondientes, y que todo está operando según lo estipulado. Entonces, se debe

presentar una Declaración de Cumplimiento con el Programa PACE, indicando que el proyecto está

adecuadamente completo y que está operando de acuerdo a los lineamientos de PACE in a Box.

4 Código del Gobierno Local de Texas, Capítulo 399.011

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La Declaración de Cumplimiento deberá incluir:

Una declaración de que la Tercera Parte Independiente (ITPR) no tiene ningún interés financiero

en el proyecto.

Una carta de verificación de documentación del proyecto que cubre el Informe de Proyecto PACE,

con planos de ingeniería, diseños y especificaciones en detalle, copias de permisos mecánicos, de

plomería y construcción, y copias de las pruebas y los informes de aprobación de comisión y puesta

en práctica del equipo, al igual que cualquier cambio en instrucciones; y

La firma y sello de un Ingeniero Profesional de Texas.

Los fondos retenidos para el proyecto calificado no serán proporcionados más allá que para la fase de

construcción, en caso aplicable, hasta que la Declaración de Cumplimiento haya sido recibida por el

Programa PACE.

El proceso arriba descrito es requisito de PACE in a Box, el cual no garantiza ahorros proyectados. Es

responsabilidad del propietario del inmueble ejercitar las mejores prácticas para proteger sus intereses

por medio de un contrato con un ingeniero, contratista o instalador, quien será responsable del éxito del

proyecto según las recomendaciones del informe de evaluación de energía y/o agua.5

Credenciales que Califican a la Tercera Parte Independiente

Para que tenga valor, el trabajo de la ITPR debe contar tanto con credenciales de calificación

profesional, como con la ausencia de conflicto o relación con el proyecto que se está revisando. Una

tercera parte independiente deberá ser un Ingeniero Profesional con licencia y con experiencia en

eficiencia de energía y/o agua. Preferiblemente, deberá tener una de las siguientes credenciales:

American Society of Heating, Refrigeration, and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE)

o Building Energy Assessment Professional (BEAP)

o Building Energy Modeling Professional (BEMP)

Association of Energy Engineers (AEE)

o Certified Energy Manager (CEM)

o Certified Measurement and Verification Professional (CMVP)

o Certified Energy Auditor (CEA)

Building Commissioning Association

o Certified Commissioning Professional (CCP)

Lo ideal es que la misma tercera parte independiente supervise a un proyecto desde su verificación inicial

hasta que el proyecto quede completo.

5 Favor de referirse a la Guía de Mejores Prácticas Técnicas de PACE in a Box, Sección 8

© 33

PROTOCOLO DE EVALUACIÓN TOTAL

Un proyecto que satisfaga los requisitos para financiamiento y garantía bajo PACE in a Box debe

además satisfacer las Normas Técnicas descritas en el presente manual. Esta sección establece los

protocolos básicos para cumplir con las normas técnicas de PACE in a Box. El proyecto que esté

solicitando ser calificado para el Protocolo EXPEDITO (FAST TRACK Protocol) establecido en la

Sección IV, deberá cumplir con las normas técnicas de dicha sección.

El Protocolo de Evaluación Total de un proyecto de conservación de energía y/o agua se divide en

cuatro pasos básicos:

1. Establecer una referencia. Establecer condiciones de referencia del uso de energía y agua

(recolectar información sobre el proveedor de servicios, consumo de agua y energía y datos de

costos actuales);

2. Preparar una Evaluación de Energía y Agua. Crear un reporte de evaluación de agua y energía,

(proyectando los ahorros de las medidas propuestas al compararlas con los datos de la referencia);

3. Implementar el proyecto (instalación de medidas de conservación de energía (ECM) y/o medidas

de conservación de agua (WCM); y

4. Verificar finalización y operación. Verificación de que el proyecto calificado ha sido adecuadamente

finalizado y está operando según lo estipulado.

Los proyectos pueden variar desde la instalación de una sola medida de eficiencia, como por ejemplo la

instalación de un calentador de agua de alta eficiencia, de sanitarios con bajo flujo de agua, o un sistema

de energía renovable, hasta el reacondicionamiento de todo un edificio, involucrando medidas múltiples

e interactivas de conservación de energía y agua. Muchos proyectos además logran ahorro tanto en

consumo de agua como de energía, como por ejemplo una medida que reduce la carga de calor, con lo

que también se reduce el uso del agua para la torre de enfriamiento.

Establecer una Referencia

Una referencia sobre consumo de energía y agua bien fundada consiste en recopilar del proveedor de

estos servicios la información correspondiente y establecer un punto de partida, el cual es de crucial

importancia para lograr una correcta proyección de ahorros potenciales y medición, una vez que se

hayan implementado las medidas de conservación de energía y agua. Esta referencia establece cuánto

combustible, electricidad y/o agua ha utilizado un edificio durante el período de 12 meses previo al

inicio de las actividades de reacondicionamiento. Asimismo, toma en cuenta el factor de impacto de

variables independientes como condiciones de clima, número de ocupantes del inmueble, y los horarios

de operación y funcionamiento del mismo, para poder medir el consumo de energía y agua.

Para la mayoría de los proyectos de energía, los requisitos para establecer una referencia se describen en

los protocolos ICP y EPP. Éstos se enfocan en medidas de energía en instalaciones comerciales, pero

fácilmente se pueden adaptar a otros proyectos, incluyendo áreas aplicables de energía agrícola e

© 34

industrial al igual que de conservación de agua. Los Protocolos de energía (EPP) proporcionan una

buena pauta a seguir en cuanto a los elementos clave para lograr un exitoso proyecto de

reacondicionamiento.

Para los proyectos de conservación de agua, los requisitos para establecer una referencia se describen en

los Lineamientos de Medición y Verificación del Programa Federal de Gestión de Energía: Measurement

and Verification for Federal Energy Projects, Versión 2.2/3.0. Estos lineamientos proporcionan metodologías

aplicadas para establecer una referencia. Por ahora, estos protocolos no proporcionan demasiados

detalles para establecer una buena referencia en cuanto a proyectos de eficiencia de agua, sino solamente

los de conservación. Conforme se vayan desarrollando los protocolos nacionalmente reconocidos,

igualmente se irán actualizando los protocolos de las Normas Técnicas de PACE para proyectos de

eficiencia de agua.

La siguiente tabla describe cuáles protocolos deben utilizarse para establecer una referencia según el tipo

de instalación, proyecto y alcance del mismo.

Tipo de Propiedad Requisitos para Evaluación Total

Comercial de tamaño regular/Edificio Multifamiliar

Energía: ICP EPP - Standard Commercial (Referencia – requisitos principales, análisis de tasa, demanda, perfil de carga, datos de intervalos) Agua: M&V Guidelines v2.2 (Sec VII, p203)*

Comercial de Grandes dimensiones/Edificio Multifamiliar

Energía: ICP EPP - Large Commercial (Referencia – requisitos principales, análisis de tasa, demanda, perfil de carga, datos de intervalos) Agua: M&V Guidelines v2.2 (Sec VII, p203)*

Industrial (Instalaciones)

Energía: ICP EPP - Large Commercial (Referencia – requisitos principales, análisis de tasa, demanda, perfil de carga, datos de intervalos) Agua: ICP EPP - Large Commercial (Referencia – requisitos principales, análisis de tasa, demanda, perfil de carga, datos de intervalos)

Agrícola (Instalaciones)

Energía: ICP EPP - Standard Commercial, ICP EPP - Large Commercial (Referencia – requisitos principales, análisis de tasa, demanda, perfil de carga, datos de intervalos) Agua: ICP EPP - Standard Commercial, ICP EPP - Large Commercial (Referencia – requisitos principales, análisis de tasa, demanda, perfil de carga, datos de intervalos)

Generación Distribuida6

Energía: IPMVP Conceptos y prácticas para determinar ahorro de energía en aplicación de tecnologías de energía renovable en el documento de protocolo Renewable Energy Technologies Applications (Páginas 4 a 6) Agua: IPMVP Conceptos y opciones para determinar ahorro de energía y agua IPMVP Concepts and Options for Determining Energy and Water Savings, 2012

*Lineamientos M&V Guidelines: Medición y Verificación para Proyectos Federales de Energía, Versión 2.2; Sec VII M&V para proyectos de Agua.

Los protocolos arriba enumerados se consideran los requisitos mínimos para que un reporte de

evaluación de energía y agua sea considerado como parte de la petición de financiamiento.

Auditoría de Energía y de Agua

6 Para fines de las Normas Técnicas de PACE in a Box, el término “Generación Distribuida” incluye la generación de tecnologías de energía, como Calor y Energía combinados (Combined Heat and Power, CHP), co-generación, energía eólica a pequeña escala, energía solar y sistemas de biomasa que generan electricidad desde adentro de la instalación, es decir del lado que le corresponde al cliente, y tecnologías tales como calentamiento solar de agua y bombas de calor geotérmicas que utilizan recursos de energía renovable para reducir consumo y demanda de energía.

© 35

Los protocolos EPP dependen de los procedimientos aceptados por la Sociedad Americana de

Ingenieros en Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado (American Society of Heating, Refrigeration,

and Air-Conditioning Engineers - ASHRAE Procedures for Commercial Building Energy Assessment, como base

técnica. Estos procedimientos definen el nivel de esfuerzo para las auditorías y proporcionan las

mejores prácticas para los auditores y productos finales asociados con el proyecto. La ASHRAE además

proporciona muestras de los formatos necesarios para recopilación de datos durante el proceso de

auditoría.

El nivel de auditoría seleccionado va mano a mano con la complejidad de la propiedad y los sistemas y

componentes instalados, así como la cantidad y tipo de oportunidades anticipadas de ahorro en

consumos y costos de energía y/o agua. La información recolectada durante la auditoría es de crucial

importancia para determinar las condiciones de referencia de energía y/o agua de la propiedad. El

auditor, además identificará oportunidades de ahorro que cumplen con los requisitos mínimos de

inversión, y proporcionará información sobre ahorro verificable de energía y agua mientras lleva a cabo

la auditoría.

Proyectos Industriales y Agr ícolas

Para proyectos industriales y agrícolas, una medida de Conservación de Energía (ECM) o de

Conservación de Agua (WCM) podría afectar la propiedad, o algún proceso o equipo que se use dentro

o fuera de las instalaciones. Dependiendo del proyecto, se usará un protocolo diferente. Favor de

referirse al Documento Anexo A para Protocolos Industriales, y el Documento Anexo B para

Protocolos Agrícolas.

Generación Distribuida (DG)

Los proyectos de generación distribuida no cuentan con las condiciones previas a un

reacondicionamiento como típicamente las tiene un proyecto de conservación de energía. Ya que lo que

hace la generación distribuida es producir energía, más que conservarla o reducirla, el establecer una

referencia previa al reacondicionamiento no es un requisito estricto para un proyecto de este tipo. Para

el método M&V, con frecuencia se recomienda medir sin una referencia para detectar cuánta energía se

ha generado.

Los requisitos de protocolo para generación distribuida se encuentran en los Conceptos y Prácticas para

Determinar Ahorros de Energía en Aplicaciones de Tecnología para Energía Renovable, Volumen III;

agosto de 2003 del Protocolo Internacional de Desempeño y Medición y Verificación, IPMVP Concepts

and Practices for Determining Energy Savings in Renewable Energy Technologies Applications Volume III; August

2003. Otra información específica sobre medición y verificación de proyectos de generación distribuida

se pueden encontrar en un segundo documento relacionado del IPMVP: Conceptos y Opciones para

© 36

Determinar Ahorros de Energía y Agua, Volumen I, enero de 2012, IPMVP Concepts and Practices for

Determining Energy and Water Savings Volume I, January 2012.

Auditoría Previa

Se puede utilizar una auditoría previa de energía o de agua que haya sido llevada a cabo por ASHRAE,

de Nivel II ó III siempre y cuando haya sido completada en un período no mayor de tres (3) años y que:

Las medidas específicas de conservación de energía y agua (ECM y WCM) que se hayan detallado

en la auditoría sean todavía viables;

Que se hayan proyectado ahorros de energía y/o agua para cada ECM/WCM;

Que cualquier renovación o adición considerable del edificio que haya ocurrido después de la

última auditoría no invalide los resultados relevantes de la auditoría previa; y

Que los cambios en el equipo y/o el objetivo de las instalaciones no invaliden los resultados de la

auditoría previa.

El nivel de esfuerzo asociado con la actualización de la referencia del proyecto depende de la fecha de la

auditoría anterior. Si dicha auditoría tiene más de seis meses de antigüedad, habrá datos adicionales

sobre uso de energía y/o agua, los cuales se deben incluir en la auditoría actualizada.

En caso de que una auditoría previa haya sido completada en los últimos seis meses, los cálculos de

ahorro se pueden tomar directamente del reporte si es aplicable. Para auditorías de más antigüedad, pero

aún dentro del período de tres años, los siguientes puntos deben ser verificados y tomados en cuenta en

los cálculos actualizados sobre ahorro:

Cualquier cambio en el uso de energía y/o agua, y/o tasas de demanda o estructura en la

facturación;

Cualquier cambio a la propiedad existente, sistema o área de proyecto que afecte significativamente

el ahorro; y

Cualquier cambio en el uso del edificio y/o número de ocupantes que afecte el ahorro.

Ahorros Proyectados

Los protocolos EPP proporcionan procesos que se deben usar para proyectar ahorro en energía y agua.

Todo modelo, hoja de cálculo y herramientas similares deberán basarse en una metodología “a libro

abierto” con suficiente explicación y documentación que demuestre que los cálculos de ahorros son

transparentes y que los resultados son fáciles de verificar. Se prohíbe el uso de cálculos a “libro cerrado”

o software que sea de propiedad privada, a menos de que todas las metodologías asociadas con su uso

estén bien documentadas con cálculos transparentes de ahorros y resultados fácilmente verificables.

© 37

La siguiente tabla describe los protocolos que deben ser utilizados para determinar ahorros proyectados:

Tipo de Propiedad Requisitos de Evaluación Total

Comercial de tamaño regular/Edificio

Multifamiliar

Energía: ICP EPP - Standard Commercial (Cálculo de Ahorro)

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

Comercial de Grandes

dimensiones/Edificio Multifamiliar

Energía: ICP EPP - Large Commercial (Cálculo de Ahorro)

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

Industrial (Instalaciones) Energía: ICP EPP - Large Commercial (Cálculo de Ahorro)

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

Agrícola (Instalaciones) Energía: ICP EPP - Standard Commercial, ICP EPP - Large Commercial

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

Generación Distribuida

Energía: IPMVP Conceptos y Prácticas para Determinar Ahorros de Energía en

Aplicaciones de Tecnología para Energía Renovable (IPMVP Concepts and Practices for

Determining Energy Savings in Renewable Energy Technologies Applications (Página 5, Ejemplos,

pág. 9-17)

Agua: IPMVP Conceptos y Opciones para Determinar Ahorros de Energía y Agua

IPMVP Concepts and Options for Determining Energy and Water Savings, 2012 (Sección 4)

*Lineamientos M&V Guidelines: Medición y Verificación para Proyectos Federales de Energía, Versión 3.0.

Los protocolos arriba enumerados se consideran los requisitos mínimos para que un reporte de

evaluación de energía sea considerado como parte de la petición de financiamiento.

Verificación de que el Proyecto ha sido completado y en buenas condiciones

de operación

La ley PACE de Texas indica lo siguiente: “Una vez que un proyecto calificado haya quedado completo,

el gobierno local obtendrá verificación de que dicho proyecto calificado ha sido completado y está

operando según lo estipulado”.7 La tabla a continuación describe los protocolos que deben usarse para

verificar que un proyecto ha sido completado adecuadamente y que está operando según lo estipulado.

Tipo de Propiedad Requisitos de Evaluación Total

Comercial de tamaño

regular/Edificio Multifamiliar

Energía: ICP EPP - Standard Commercial (Operaciones, mantenimiento y monitoreo, y

medición y verificación)

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

7 Código de Gobierno Local de Texas, capítulo §399.011(b)

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Comercial de Grandes

dimensiones/Edificio

Multifamiliar

Energía: ICP EPP - Large Commercial (Operaciones, mantenimiento y monitoreo, y medición y

verificación)

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

Industrial (Instalaciones)

Energía: ICP EPP - Large Commercial (Operaciones, mantenimiento y monitoreo, y medición y

verificación)

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

Agrícola (Instalaciones)

Energía: ICP EPP - Standard Commercial(págs. 19-22), ICP EPP - Large Commercial

(Operaciones, mantenimiento y monitoreo, y medición y verificación)

Agua: M&V Guidelines v3.0 (Sec 11.6)*

Generación Distribuida

Energía: Conceptos y Prácticas para Determinar Ahorro de Energía en Aplicaciones de

Tecnologías de Energías Renovables, IPMVP Concepts and Practices for Determining Energy Savings in

Renewable Energy Technologies Applications (Pág. 5, Ejemplos, páginas 9-17)

Agua: Conceptos y Opciones para Determinar Ahorro de Energía y Agua, IPMVP Concepts and

Options for Determining Energy and Water Savings, 2012 (Sec. 4)

*Lineamientos M&V Guidelines: Medición y Verificación para Proyectos Federales de Energía, Versión 3.0.

MÉTODO EXPEDITO (“FAST TRACK”)

El método EXPEDITO o FAST TRACK permite una implementación más agilizada de un proyecto, el

cual deberá cumplir con ciertos criterios específicos de elegibilidad. Este método reduce los gastos

asociados con costos de auditorías, y en algunos casos, el tiempo que se requiere para revisar un

proyecto propuesto. El propietario del inmueble y el contratista deben decidir si el proyecto califica para

el enfoque FAST TRACK y si éste es o no aplicable. Para aquellos proyectos que no califiquen bajo los

requisitos de elegibilidad para este enfoque agilizado, serán requeridos los protocolos de

EVALUACIÓN TOTAL. Los requisitos de credenciales y certificación para una tercera parte

independiente bajo este enfoque FAST TRACK son los mismos que para una EVALUACIÓN

TOTAL.

El método EXPEDITO o FAST TRACK se considera relevante y adecuado para los tres tipos de

proyectos abajo especificados, y los procedimientos requeridos y la documentación son únicos para cada

tipo de proyecto.

Tipo 1 – Reemplazo de equipo igual por otro igual. El método FAST TRACK se puede usar para

un proyecto que involucra la sustitución o reemplazo de un equipo no eficiente de energía y/o agua por

uno que sí sea eficiente. Ejemplos de este tipo de proyecto serían un reacondicionamiento de algún

interruptor o sistema de alumbrado, o una actualización a la unidad de aire acondicionado.

Tipo 2 – Proyectos de eficiencia en energía de una sola medida. El método FAST TRACK se

puede utilizar para proyectos que instalan una sola medida de eficiencia, como recubrimiento en

© 39

ventanas, aislamiento adicional, o recubrimiento reflector en el techo del edificio.

Tipo 3 – Generación Distribuida de Energía Renovable. El método FAST TRACK se puede

utilizar para un proyecto que involucra solamente la instalación de un sistema de energía renovable

aceptada por la industria, como por ejemplo celdas fotovoltaicas (PV) para paneles solares.

Los proyectos que caigan dentro de los criterios arriba mencionados no califican para el método FAST

TRACK si la proporción de valor del proyecto/avalúo de la propiedad se excede de 0.10 (10%).

Establecer una Base de Referencia

La siguiente información es requerida para establecer una base de referencia para un proyecto con un

enfoque FAST TRACK.

Visita al Sitio

Confirmar las características y componentes principales del edificio

Recopilación de expedientes (equipo, sistemas, servicios públicos)

Entrevistas a personal/ocupantes

Recorrido e inspección (documentación escrita y fotográfica)

Verificación de toda la información por medio de una Revisión de Tercera Parte Independiente

Recopilación de datos y expedientes

Datos de construcción del edificio

Datos de equipo – sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, (HVAC) etc.

Datos de operación del edificio

Datos de consumo de energía

Datos de consumo de agua

Datos climáticos

Reportes de auditorías previas

Nota: No todos los puntos arriba indicados serán aplicables en todos los casos. Los datos recopilados

son a la discreción del profesional que está estableciendo la base de referencia y son sujetos a la

verificación de la tercera parte independiente.

Entrevistas pertinentes (opcional)

Relacionadas con las características generales del edificio

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Operación de los sistemas y/o componentes principales del edificio

Historial operacional del edificio (bitácoras de llamadas de servicio)

Nota: La verificación de toda la información recopilada se requiere como parte de la visita de sitio para

determinar si ha habido algún cambio significativo; una vez verificado esto, ya no será necesario repetir

las entrevistas.

Revisión/Análisis de los Materiales Recopilados

Conversión y normalización de datos

Determinación de métricas de consumo de energía y agua en el edificio

Modelación y simulación según sea aplicable

Determinación de la producción del sistema de energía renovable en caso aplicable

Preparación del Reporte de Evaluación Final

Incluye costo y desempeño de la energía y/o agua del edificio

Energía y uso por área (Calefacción, ventilación y Aire Acondicionado, alumbrado, combustible

(gas, electricidad) uso de agua adentro y afuera del edificio.

Si una unidad de energía o agua está usando equipo que ha sobrepasado su vida útil, el trabajo asociado

con el análisis de referencia puede reducirse considerablemente. Se documenta la edad, condición,

parámetros de operación y expectativa de vida útil en base a los datos de garantía del fabricante o los

lineamientos de la ASHRAE. Si el proyecto es de generación distribuida de energía renovable, se debe

reunir y documentar información sobre la estructura y orientación del edificio relevantes a la instalación

producción y mantenimiento. Para las medidas WCM de conservación del agua, no son aplicables todos

los datos y análisis de referencia

Ahorros proyectados

Los requisitos en esta sección se derivan en parte del Protocolo EPP para instalaciones comerciales y se

aplican a unidades multifamiliares. Para medidas de conservación de energía o agua (ECM/WCM) de un

solo componente o sistema, el contratista deberá proporcionar las anotaciones adecuadas para asistir en

la determinación de que un requisito de la lista es o no necesario.

Los siguientes se consideran como requisitos mínimos para poder determinar si hay ahorro en costos

por medidas de energía y conservación de agua bajo un método FAST TRACK:

Uso de la metodología de “libro abierto” en hojas de cálculo o software utilizado para calcular los

ahorros;

Una descripción detallada de la metodología de cálculo de ahorro, la cual deberá ser transparente y

© 41

fácilmente replicada por la tercera parte independiente encargada de la verificación;

Una comparación razonable de energía y/o agua previas a las actividades de reacondicionamiento y

los datos históricos de uso (para reacondicionamientos de una sola medida o un solo componente,

se usan solamente los datos para calibrar);

Consideración de los efectos interactivos de las cargas o sistemas relacionados y potencial para

medidas adicionales de conservación de energía o agua (ECM/WCM), que podrían afectar la

capacidad adecuada o efectividad en cuanto a costos del equipo a ser reemplazado.

Validación de las cifras de rendimiento de la inversión (ROI) basadas en auditorías previas o datos

recién incorporados;

Validación de los costos de implementación de las medidas ECM/WCM, incluyendo estimaciones

de mano de obra y materiales; y

Validación de ahorros.

Los siguientes elementos son los mínimos que se deben verificar y tomar en cuenta en los cálculos de

ahorros para proyectos que proponen la instalación de un sistema de energía renovable aceptado por la

industria, por ejemplo, celdas fotovoltaicas para paneles solares aprobados para interconexión del

edificio con la empresa de servicio público local:

Tasas y demanda de energía actuales;

Aplicabilidad de incentivos, reembolsos y requisitos de la empresa local de suministro de energía;

Precios vigentes de generación renovable distribuida, incluyendo diseño e instalación de sistemas;

Requisitos vigentes de electricidad o de construcción del edificio; y

Requisitos vigentes de zona y emisiones según causen un impacto al proyecto.

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Verificación de que el Proyecto ha sido completado y en buenas condiciones

de operación

La ley PACE de Texas indica lo siguiente: “Una vez que un proyecto calificado haya quedado completo,

el gobierno local obtendrá verificación de que dicho proyecto calificado ha sido completado y está

operando según lo estipulado”.8

Los requisitos en esta sección se refieren a la Medición y Verificación según se indica como referencia en

el protocolo EPP para instalaciones comerciales de tamaño regular y de mayores dimensiones en

combinación con los Conceptos y Opinión para Determinar Ahorros de Energía y Agua, del Protocolo

Internacional de Desempeño y Medición y Verificación (IPMVP), Volumen I, enero de 2012, IPMVP

Concepts and Practices for Determining Energy and Water Savings Volume I, January 2012. Los requisitos apoyan

proyectos con reemplazo de un solo componente o medidas múltiples de conservación de energía y/o

agua, o un sistema de distribución generada de energía renovable, que califiquen como proyecto “FAST

TRACK”.

Para las medidas de conservación de un solo componente o sistema, los siguientes son los requisitos

mínimos en la verificación de que el proyecto ha sido completado y que las medidas instaladas bajo el

método FAST TRACK están operando adecuadamente:

Revisión de una tercera parte independiente (ITPR) de la adecuada instalación de la cantidad y tipo

de medidas de conservación de energía y/o agua (ECM/WCM) según lo especificado por la

auditoría y los documentos de diseño de producto y construcción; y

Revisión de una tercera parte independiente (ITPR) de la adecuada instalación y operación de todas

las medidas de conservación de energía y/o agua según lo especificado por la auditoría y los

documentos de diseño de producto y construcción,

o Asegurar que la operación y función cumplan con la intención de diseño del proyecto;

o Determinar que las medidas ECM/WCM de conservación de energía y/o agua

proporcionarán los ahorros que se hayan calculado en los resultados de la auditoría original y

que concuerden con el análisis de referencia; y

Determinar que las medidas ECM/WCM de conservación de energía y/o agua cumplirán o

sobrepasarán las estimaciones de vida de servicio en base a observación de operaciones.

Para los proyectos de generación distribuida de energía renovable, los siguientes son los requisitos

mínimos para verificar que un proyecto ha sido completado y que las medidas instaladas bajo el método

FAST TRACK estén operando adecuadamente:

Revisión de una tercera parte independiente de la adecuada instalación del número y tipo de

componentes de sistema requeridos según las especificaciones de la auditoría y los documentos de

8 Código de Gobierno Local de Texas, capítulo §399.011(b)

© 43

diseño y construcción del proyecto; y

Revisión de una tercera parte independiente de la adecuada instalación y operación de todos los

componentes según lo especificado en la auditoría y los documentos de diseño y construcción del

proyecto:

o Asegurar que la operación y funcionamiento cumplen con las intenciones de diseño del

proyecto;

o Determinar que el sistema instalado va a proporcionar los ahorros según estimaciones de la

auditoría original y en concordancia con el análisis de referencia; y

o Determinar que el sistema instalado va a cumplir con las estimaciones de vida de servicio, o

incluso los sobrepasará, en base a las observaciones de operación.

REPORTES

Se requiere que el propietario proporcione al administrador de PACE un Reporte Anual de Ahorros

posterior a la construcción para medir el impacto del programa PACE. Este reporte debe ser entregado

durante el transcurso del avalúo o durante el período de tiempo negociado entre el administrador del

programa PACE y el propietario. La información requerida en estos Reportes Anuales posteriores a la

construcción será determinada entre el Administrador del Programa PACE y el propietario. Estos

Reportes Anuales deben ser entregados puntualmente por el propietario. La Sección 5 de PACE in a

Box describe los requisitos de reporte para proyectos PACE individuales.

© 44

DOCUMENTOS ANEXOS A Y B

Documento Anexo A - PROTOCOLO INDUSTRIAL

Los proyectos industriales de conservación de energía y/o agua pueden crear un impacto en 1) las

instalaciones, 2) algún proceso dentro de las instalaciones, ó 3) una combinación entre las instalaciones y

procesos dentro de la misma. Será necesario determinar el área afectada de las instalaciones o del sitio

antes de seguir adelante con el proceso de auditoría y determinación de referencia. El presente protocolo

sirve como lineamiento general para el propietario.

Protocolo Industrial de Energía y/o Agua (Instalaciones)

Para que se considere que una medida de conservación de energía o agua (ECM/WCM) afecta, conserva

o reduce los recursos de energía y/o agua dentro de las instalaciones y que no estén directamente ligadas

con la aplicación de algún proceso, se deberá seguir y aplicar la Norma Técnica del Protocolo EPP para

Instalaciones Comerciales de tamaño regular o de mayores dimensiones. Las secciones a continuación

dan la referencia del protocolo adecuado, así como los procedimientos mínimos y documentación

requerida. Ya que no se conocen en este momento todas las medidas o combinación de las mismas, se

deberán seguir las porciones aplicables del protocolo EPP según sea necesario.

Establecer una Referencia

1. Documento 2. Referencia

3. ICP EPP Standard Commercial 4. Referencia – Requisitos Básicos, Análisis de Tasas, Demanda, Perfil de Carga, Datos de

Intervalos

5. ICP EPP Large Commercial 6. Referencia – Requisitos Básicos, Análisis de Tasas, Demanda, Perfil de Carga, Datos de

Intervalos

Cálculo de ahorros

7. Documento 8. Referencia

9. ICP EPP Standard Commercial 10. Cálculo de Ahorros

11. ICP EPP Large Commercial 12. Cálculo de Ahorros

Verificación de que un proyecto está completo y operando adecuadamente

13. Documento 14. Referencia

15. ICP EPP Standard Commercial 16. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

17. ICP EPP Large Commercial 18. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

© 45

Verificación de que un proyecto está completo y operando adecuadamente

19. Documento 20. Referencia

21. ICP EPP Standard Commercial 22. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

23. ICP EPP Large Commercial 24. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

Protocolo Industrial de Energía y/o Agua (Proceso)

Para que se considere que una medida de conservación de energía o agua (ECM/WCM) afecta, conserva

o reduce los recursos de energía y/o agua dentro de las instalaciones industriales, se espera que la

mayoría de las medidas se adapten de conformidad con el Protocolo Internacional de Conceptos y

Opciones para Determinar Ahorros de Eergía y Agua, Volumen I de enero de 2012 (IPMVP Concepts and

Options for Determining Energy and Water Savings Volume I, January 2012). En particular, la Opción A y/o la

Opción B, que se refieren a la medición de parámetros, proporcionarán los requisitos necesarios para

verificar ahorros, mientras que otras secciones de este protocolo serán de utilidad para establecer la

referencia

Establecer una Referencia

Documento Referencia

ICP EPP Standard Commercial Referencia – Requisitos Básicos, Análisis de Tasas, Demanda, Perfil de Carga, Datos de

Intervalos

ICP EPP Large Commercial Referencia – Requisitos Básicos, Análisis de Tasas, Demanda, Perfil de Carga, Datos de

Intervalos

Cálculo de Ahorros

25. Documento 26. Referencia

27. ICP EPP Standard Commercial 28. Cálculo de Ahorros

29. ICP EPP Large Commercial 30. Cálculo de Ahorros

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Verificación de que un proyecto está completo y operando adecuadamente

31. Documento 32. Referencia

33. ICP EPP Standard Commercial 34. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

35. ICP EPP Large Commercial 36. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

Reportes

Se requiere que el propietario proporcione al administrador de PACE un Reporte Anual de Ahorros

posterior a la construcción para asegurar el éxito del programa PACE. Este reporte debe ser entregado

durante el transcurso del avalúo o durante el período de tiempo negociado entre el administrador del

programa PACE y el propietario. La información requerida en estos Reportes Anuales posteriores a la

construcción será determinada entre el Administrador del Programa PACE y el propietario. Estos

Reportes Anuales deben ser entregados puntualmente por el propietario. La Sección 5 de PACE in a

Box describe los requisitos de reporte para proyectos PACE individuales.

Documento Anexo B - PROTOCOLO AGRÍCOLA

Para proyectos agrícolas de conservación, es necesario determinar el área afectada de las instalaciones,

sitio o propiedad. En general, un proyecto propuesto para conservación de energía/agua puede afectar

1) las instalaciones relacionadas con operaciones agrícolas, 2) un componente aislado de equipo o

sistema (bombas, motores, etc.), ó 3) una determinada área de uso de agua (es decir, irrigación). Este

protocolo sirve como lineamiento general para indicarle al dueño de las instalaciones cuáles son las

acciones que se basan en conceptos comprobados de ingeniería.

Las actividades agrícolas fuera de las instalaciones difieren de las que normalmente se encuentran dentro

de un recinto comercial o industrial, principalmente en que el uso del agua y la energía asociada con la

entrega de agua significan un porcentaje más alto de los costos relativos al presupuesto general de

energía y agua. Esto puede ser especialmente cierto en el sector de agricultura y horticultura, incluyendo

operaciones de invernadero.

Protocolo Agrícola de Energía (Instalaciones)

Para que se considere que una medida de conservación de energía o agua (ECM/WCM) afecta, conserva

o reduce los recursos de energía y/o agua dentro de las instalaciones agrícolas, y que no estén

directamente enlazadas con la irrigación agrícola o algún proceso de aplicación afuera de las

instalaciones, se deberá seguir el Protocolo EPP para Instalaciones Comerciales de tamaño regular o

dimensiones mayores, según sea aplicable. Las secciones a continuación dan referencia del protocolo

EPP correspondiente e indican los requisitos mínimos descritos en el documento. Ya que por el

momento no se conocen todas las medidas o combinación de las mismas, se deberán seguir las

porciones aplicables del EPP según sea necesario.

© 47

Establecer una Referencia

Documento Referencia

ICP EPP Standard Commercial Referencia – Requisitos Básicos, Análisis de Tasas, Demanda, Perfil de Carga, Datos de

Intervalos

ICP EPP Large Commercial Referencia – Requisitos Básicos, Análisis de Tasas, Demanda, Perfil de Carga, Datos de

Intervalos

Cálculo de Ahorros

Documento Referencia

37. ICP EPP Standard Commercial 38. Cálculo de Ahorros

39. ICP EPP Large Commercial 40. Cálculo de Ahorros

Verificación de que un proyecto está completo y operando adecuadamente

Documento Referencia

41. ICP EPP Standard Commercial 42. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

43. ICP EPP Large Commercial 44. Operaciones, Mantenimiento, y Monitoreo, Medición y Verificación

Protocolo Agrícola de Energía (Equipo/Sistemas)

Para implementar eficiencia de agua en el sector agrícola donde la mayoría de la energía y agua se

consume en actividades de irrigación, con frecuencia se usa la Opción A del Protocolo Internacional

IPMVP, (Aislamiento de Retrofit: Medición de Parámetros Clave), aunque la Opción B del mismo

protocolo (Aislamiento de Retrofit: Medición de todos los Parámetros) también es viable dependiendo

de la medición específica y el equipo o sistema afectado. Las secciones a continuación se refieren a los

protocolos correspondientes del IPVMP e indican los mínimos requisitos según se describen en el

documento. Ya que por el momento no se conocen todas las medidas o combinación de las mismas, se

deberán seguir las porciones aplicables del IPMVP según sea necesario.

Establecer una Referencia

Documento Referencia

IPMVP Concepts and Options for Determining Energy

and Water Savings Volume I

Capítulo 4 (según aplique) criterios de selección, Figura 4, pág. 33 y Tabla

3, pág. 34.

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Cálculo de Ahorros

45. Documento 46. Referencia

47. IPMVP Concepts and Options for Determining

Energy and Water Savings Volume I

48. Capítulo 4 (según aplique) criterios de selección, Figura 4, pág. 33 y

Tabla 3, pág. 34.

Verificación de que un proyecto está completo y operando adecuadamente

49. Documento 50. Referencia

51. IPMVP Concepts and Options for Determining

Energy and Water Savings Volume I

52. Capítulo 4 (según aplique) criterios de selección, Figura 4, pág. 33 y

Tabla 3, pág. 34

Protocolo Agrícola de Agua

Los proyectos de conservación de agua tienen la intención de proporcionar ahorros por medio de un

consumo reducido de agua como resultado de un mejor desempeño en el equipo de consumo de agua, al

igual que en el equipo o controles. Los ahorros pueden además resultar de las tarifas reducidas por

concepto de suministro de agua, por sistema de alcantarillado, y/o costos de energía dependiendo de la

medida de conservación implementada. Los ahorros en energía comúnmente se logran de una reducción

en el calentamiento del agua, y se pueden lograr ahorros adicionales en instalaciones que utilizan bombas

para aumentar la presión del agua, o para irrigar con aguas subterráneas, o en instalaciones que tienen

sus propios sistemas de tratamiento de agua. El desempeño de muchos proyectos comunes de

conservación de agua se puede contabilizar por medio de mediciones a corto plazo, estimándose los

factores de uso y consumo. Los ahorros de agua frecuentemente son verificados por medio de la

Opción A del protocolo IPMVP (Aislamiento Reacondicionado: Medición de Parámetros Clave).

Los puntos clave relacionados con proyectos de conservación de agua que se deben observar son los

siguientes:

Determinación del inventario de equipo para la referencia y posterior a la instalación;

Establecimiento del desempeño del equipo existente para cada tipo de aparato/sistema;

Determinación de las características de uso para cada tipo de aparato/sistema;

Determinación del desempeño de equipo posterior a la instalación de cada aparato/sistema; y

Anotación de todo efecto interactivo conocido u observado.

Las siguientes secciones dan referencia de los correspondientes protocolos internacionales IPMVP así

como los requisitos mínimos descritos en el documento. Ya que por el momento no se conocen todas

las medidas o combinación de las mismas, se deberán seguir las porciones aplicables del IPMVP según

sea necesario.

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Establecer una Base de Referencia

Documento Referencia

IPMVP Concepts and Options for Determining

Energy and Water Savings Volume I

Capítulo 4 (según aplique) criterios de selección, Figura 4, pág. 33 y Tabla

3, pág. 34

Cálculo de Ahorros

Documento Referencia

IPMVP Concepts and Options for Determining

Energy and Water Savings Volume I

Capítulo 4 (según aplique) criterios de selección, Figura 4, pág. 33 y Tabla

3, pág. 34

Verificación de que un proyecto está completo y operando adecuadamente

Documento Referencia

IPMVP Concepts and Options for Determining Energy and Water

Savings Volume I

Capítulo 4 (según aplique) criterios de selección, Figura 4, pág.

33 y Tabla 3, pág. 34

Reportes

Se requiere que el propietario proporcione al administrador de PACE un Reporte Anual de Ahorros

posterior a la construcción para medir el impacto del programa PACE. Este reporte debe ser entregado

durante el transcurso del avalúo o durante el período de tiempo negociado entre el administrador del

programa PACE y el propietario. La información requerida en estos Reportes Anuales posteriores a la

construcción será determinada entre el Administrador del Programa PACE y el propietario. Estos

Reportes de Ahorros Anuales deben ser entregados por el propietario. La Sección 5 de PACE in a Box

describe los requisitos de reporte para proyectos PACE individuales.

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APÉNDICE B

DOCUMENTOS DEL PROGRAMA

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PROGRAMA DE ENERGÍA LIMPIA EN BASE A AVALÚO DE PROPIEDAD (PACE)

LISTA DE DE LOS DOCUMENTOS REQUERIDOS

Se requerirá lo siguiente como parte del proceso de revisión de la solicitud PACE:

☐ 1. Certificación de propietario ejecutado

☐ 2. Copia de los detalles más recientes de búsqueda de propiedades del distrito de tasación central

☐ 3. Certificado fiscal de la entidad asesora fiscal local que muestre que los impuestos a la propiedad están vigentes

☐ 4. Certificado de hecho de la Oficina del Secretario de Estado de Texas que muestra la entidad en regla

☐ 5. Verificación del estado de la cuenta de impuestos de franquicia del Contralor de Cuentas Públicas de Texas

☐ 6. Copia del estudio de factibilidad y / o auditoría energética

☐ 7. Certificado de verificación del proyecto ITPR firmado y sellado

☐ 8. Resumen de ITPR UCRM

☐ 9. Lista de todos los contratistas y subcontratistas y contratos / acuerdos de servicios ejecutados

☐ 10. Formulario de solicitud de informes TPA / HARC PACE

☐ 11. Presentación del estudio de caso de TPA

☐ 12. Informe de título de propiedad preparado por la compañía de seguros de título

☐ 13. Certificado de titularidad y consentimientos y documentos de organización de la empresa (signatario de autorización)

☐ 14. Certificación de proveedor de capital ejecutado

☐ 15. Formulario de información del proveedor de capital requerido

☐ 16. Fuentes y usos de los fondos

☐ 17. Contrato de propietario PACE ejecutado, contrato de prestamista y aviso de gravamen de evaluación contractual

☐ 18. Documentos de financiamiento ejecutados

También se requerirá lo siguiente como parte del proceso de revisión de la solicitud PACE, cuando corresponda:

☐ 19. Consentimiento del prestamista para el formulario de evaluación PACE

☐ 20. Variación del formulario de solicitud de LTV

☐ 21. Tasación de propiedad

☐ 22. Certificado de ocupación

Se requerirá lo siguiente después de la construcción para la finalización del proyecto final:

☐ 23. Declaración de cumplimiento ITPR firmada y sellada con la carta de revisión del proyecto

☐ 24. Propietario de la propiedad Certificación posterior al proyecto

☐ 25. Copias de permisos (solo proyectos de la ciudad de Houston)

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PROGRAMA DE ENERGÍA LIMPIA EN BASE A AVALÚO DE PROPIEDAD

(PACE)

CERTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO Yo, el suscrito Propietario del Inmueble, por este medio certifico los siguientes hechos respecto al proyecto descrito en la Solicitud de Proyecto No. _____________________ (el “Proyecto”) bajo el Programa de Energía Limpia en Base a Avalúo de Propiedad:

EL PROPIETARIO CERTIFICA:

• Que no está sujeto a ningún juicio no satisfecho y/o pendiente.

• Que no ha estado sujeto a venta por embargo de ninguna propiedad en los últimos 5 años.

• Que no ha estado sujeto a procedimientos de bancarrota en los últimos 5 años.

• Que está al corriente en el pago de todo impuesto ad valorem y predial de la propiedad y lo ha estado

durante los últimos 3 años.

• Que está al corriente en toda deuda garantizada o avalada por la propiedad.

• Que tiene el título limpio de las escrituras de la propiedad, sin gravámenes o adeudos.

• Que la Propiedad no está sujeta a ningún pago de impuestos pendiente o notificación de incumplimiento.

EL PROPIETARIO TIENE LA CAPACIDAD Y ESTÁ DISPUESTO A PROPORCONAR:

• Certificado de condición satisfactoria del Secretario del Estado de Texas.

• Verificación del estado de cuenta de Impuesto de Franquicia del Contralor de Cuentas Públicas de Texas

• Reporte vigente de la aseguradora de Títulos y Propiedades que demuestre que la propiedad está libre de todo

pagaré, incluyendo adeudos mecánicos.

• Consentimiento por escrito para PACE de la hipotecaria, en caso aplicable.

ENTIENDO QUE: BAJO LA LEY ESTATAL, EL ADMINISTRADOR DEL PROGRAMA TIENE EL REQUISITO DE VERIFICAR QUE LOS PROPIETARIOS PUEDAN DEMOSTRAR SOLVENCIA FINANCIERA. CERTIFICO QUE LO ARRIBA INDICADO ES VERDADERO Y CORRECTO, Y QUE PROPORCIONARÉ EVIDENCIA DE LO MISMO AL ADMINISTRADOR DEL PROGRAMA.

Firma Fecha

Título Empresa/Compañía

Nombre con letra impresa

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(PACE)

CERTIFICACIÓN DEL PROVEEDOR DE CAPITAL PARA PROYECTO PACE

Yo, el suscrito Proveedor de Capital, por este medio certifico que los factores de garantía de pago y solvencia implementados con respecto al proyecto descrito en la Solicitud de Proyecto No. ___________________________ (el “Proyecto”) bajo el Programa de Energía Limpia en Base a Avalúo de Propiedad, requieren que el propietario en donde se va a localizar el proyecto (“El Propietario”) verifique al proveedor de capital los siguientes hechos respecto a su persona y al proyecto:

EL PROPIETARIO HA VERIFICADO AL PROVEEDOR DE CAPITAL QUE:

• Es el dueño legal registrado de la propiedad a ser beneficiada;

• Está al corriente de toda hipoteca y pago de impuestos prediales;

• No se encuentra insolvente ni en procedimientos de bancarrota;

• Tiene la habilidad financiera para cumplir con las obligaciones financieras a ser finiquitadas por medio de

avalúos contractuales y que la tasa del avalúo respecto al valor catastral de la propiedad es el adecuado;

• No está sujeto a ningún juicio final pendiente o insatisfecho;

• No ha tenido ninguna propiedad sujeta a venta por embargo en los últimos 12 meses;

• Ha proporcionado un título de la propiedad vigente al proveedor de capital y que la propiedad no está sujeta a

pagarés, incluyendo adeudos mecánicos, y que el título de la propiedad no está en disputa alguna.

ENTIENDO QUE: BAJO LA LEY ESTATAL, EL ADMINISTRADOR DEL PROGRAMA TIENE EL REQUISITO DE VERIFICAR QUE CIERTOS FACTORES DE GARANTÍA DE PAGO SEAN IMPLEMENTADOS PARA VERIFICAR QUE LOS PROPIETARIOS PUEDAN DEMOSTRAR SOLVENCIA FINANCIERA. CERTIFICO QUE LOS FACTORES DE SUSCRIPCIÓN DE GARANTÍA IMPLEMENTADOS RESPECTO AL PROPIETARIO DEL INMUEBLE CORRESPONDIENTE AL PROYECTO SERÁN VERIFICADOS Y ENTREGADOS AL PROVEEDOR DE CAPITAL Y QUE PROPORCIONARÉ EVIDENCIA DE LO MISMO AL ADMINISTRADOR DEL PROGRAMA SI ASÍ FUESE REQUERIDO.

Firma Fecha

Título Empresa/Compañía

Nombre con letra impresa

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(PACE)

PETICIÓN DEL PROPIETARIO Y PRESTAMISTA PARA VARIACIÓN POR TASA DE AHORRO:

INVERSIÓN (SIR) Y RECOMENDACIÓN PARA VARIACIÓN POR PROPORCIÓN

PRÉSTAMO: VALOR (LTV) Nosotros, los suscritos, Propietario del Inmueble y Prestamista, por este medio reconocemos los siguientes hechos respecto al proyecto descrito en la Solicitud de Proyecto No. _____________________ (el “Proyecto”) bajo el Programa de Energía Limpia en Base a Avalúo de Propiedad de _______________________: El Proyecto:

No tiene una proporción de ahorro: inversión (SIR) mayor de 1:1 SIR: ___________________

El préstamo se excede en 20% del valor de la propiedad (según lo definido por el Distrito Catastral de Avalúo de Propiedades).

Proporción de Préstamo/Valor: __________________

El suscrito certifica que:

• Tanto el propietario como el prestamista aceptan el hecho de que una o más de las métricas recomendadas

para proyectos PACE no se ha cumplido

• El Propietario ha demostrado una necesidad válida del proyecto y por este medio presenta justificación para

esta petición de variación.

Firma del prestamista Fecha

Título Empresa/Compañía

Firma del Propietario Fecha

JUSTIFICACIONES PARA SOLICITAR LA VARIACIÓN:

(Favor de explicar abajo)

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(PACE)

VERIFICACIÓN DE TERCERA PARTE INDEPENDIENTE (ITPR)

CERTIFICADO DE VERIFICACIÓN DE PROYECTO

Yo, el suscrito, como Tercera Parte Independiente de Verificación (ITPR) por el presente medio certifico los siguientes hechos con respecto al proyecto descrito en la Solicitud para el Proyecto No. _____________________ adjunta, (“El Proyecto”) bajo el Programa de Energía Limpia en Base a Avalúo de Propiedad de ________:

1. Que cuento con las credenciales y calificaciones profesionales para ser una tercera parte independiente de verificación según los criterios del Manual de Normas Técnicas del Programa PACE In a Box, ya que–

Soy Ingeniero Profesional con Licencia para ejercer en el estado de Texas, con número de registro y sello abajo indicados y Tengo experiencia en proyectos de eficiencia de energía o agua, incluyendo una o más de las credenciales abajo indicadas:

Profesional de Evaluación de Energía en Edificios, (Building Energy Assessment

Professional BEAP) o Profesional de Modelación de Energía en Edificios Building

Energy Modeling Professional de la Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción

Refrigeración y Aire Acondicionado (ASHRAE);

Gerente Certificado de Energía (CEM), Profesional Certificado en Medición y

Verificación (CMVP), Auditor de Energía Certificado(CEA) por la Asociación de

Ingenieros en Energía;

Profesional Certificado por la Asociación Building Commissioning Association;

Proveedor Certificado de Aseguramiento de Calidad con Credenciales del Proyecto

de Confianza de Inversionistas;

Autoridad Certificada del Grupo AABC Commissioning Group;

5 años de experiencia relevante en eficiencia de energía y agua

2. Que no tengo conflicto de interés financiero alguno en el proyecto, ya que –

Ni yo ni ningún miembro de mi familia o compañía de la cual soy el dueño o en la que tengo interés financiero tenemos interés financiero alguno en el Proyecto, ni ningún nexo con el ingeniero, el contratista, el inmueble o su propietario; y Ni yo ni ningún miembro de mi familia o compañía de la cual soy el dueño o en la que tengo interés financiero, hemos proporcionado ni proporcionaremos ningún producto o servicio

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para el Proyecto más allá de la verificación por tercera parte independiente.

3. Que yo personalmente visité (o un colega lo hizo a mi nombre) el sitio del Proyecto en _________________________ y examiné el reporte de evaluación de uso de energía y/o agua por medio del cual se establece la referencia del consumo actual de agua y energía de la propiedad y los ahorros proyectados tanto de energía como de agua que han de resultar del Proyecto (resumidos en la tabla adjunta). Leí el reporte de evaluación de energía y agua para determinar su cumplimiento con los métodos generalmente aceptados de recopilación de datos, mediciones, y cálculos de ahorros, incluyendo, según fue aplicable, la metodología técnica descrita en el Proyecto de Confianza del Inversionista (ICP ) y los Protocolos de Desempeño de Energía (EPP) (http://www.eeperformance.org) y otros documentos técnicos de referencia comúnmente usados y mencionados en el Manual de Normas Técnicas del Programa PACE in a Box.

4. Sobre la base del reporte de evaluación de energía/agua y mi propia evaluación, y siempre y cuando

las condiciones de la referencia permanezcan materialmente iguales, certifico que las reducciones proyectadas de consumo o demanda de agua o energía que han de resultar del Proyecto propuesto son realistas y razonables de acuerdo con las prácticas generalmente aceptadas de ingeniería y a mi leal saber y entender. Asimismo, este saber y entender se basa en las investigaciones del sitio y las instalaciones involucradas, y en el hecho de que el período contractual de PACE no se excede del tiempo de vida útil del Proyecto. El Proyecto es una mejora permanente, fija a la propiedad, cuya intención es reducir el consumo o demanda de energía y/o agua, incluyendo todo producto, aparato, o grupo interactivo de productos o aparatos, del lado interno del cliente, hacia adentro del medidor, que utiliza tecnología de energía para generar electricidad, proporcionar energía térmica, o regular la temperatura, por lo que se considera un proyecto calificado bajo la Ley PACE.

FIRMADO ESTE: ____de __________ de ______. ____________________________________ Firma de la Tercera Parte Independiente ITPR _______________________________________ Empresa/Compañía (SELLO) _______________________________________ Domicilio No. de Registro Profesional de Ingenieros de Texas _______________________________________ _____________________________________ Ciudad, Estado, Código Postal

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PROPIEDAD (PACE)

VERIFICACIÓN DE TERCERA PARTE INDEPENDIENTE (ITPR)

DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

Yo, el suscrito, como Tercera Parte Independiente de Verificación (ITPR), por este medio certifico que los siguientes hechos con respecto al proyecto descrito en la Solicitud de Proyecto No. _________ adjunta, (“El Proyecto”) bajo la El Programa de Energía Limpia en Base a Avalúo de Propiedad de _____________________________________________________________________________:

1. Que tengo las credenciales y calificaciones profesionales necesarias para ser una tercera parte independiente de verificación (ITPR) según lo especificado en el Manual de Normas Técnicas del Programa Pace in a Box, ya que–

Soy Ingeniero Profesional con Licencia para ejercer en el Estado de Texas, mi número de registro y sello se encuentran abajo indicados, y Tengo experiencia en proyectos de eficiencia de energía o agua, incluyendo una o más de las credenciales abajo indicadas:

Profesional de Evaluación de Energía en Edificios, (Building Energy Assessment

Professional BEAP) o Profesional de Modelación de Energía en Edificios Building

Energy Modeling Professional de la Sociedad Americana de Ingenieros en Calefacción

Refrigeración y Aire Acondicionado (ASHRAE);

Gerente Certificado de Energía (CEM), Profesional Certificado en Medición y

Verificación (CMVP), Auditor de Energía Certificado(CEA) por la Asociación de

Ingenieros en Energía;

Profesional Certificado por la Asociación Building Commissioning Association;

Proveedor Certificado de Aseguramiento de Calidad con Credenciales del

Proyecto de Confianza de Inversionistas;

Autoridad Certificada del Grupo AABC Commissioning Group;

5 años de experiencia relevante en eficiencia de energía y agua

2. Que no tengo conflicto de interés financiero alguno en el proyecto, ya que –

Ni yo ni ningún miembro de mi familia o compañía de la cual soy dueño o en la que tengo interés financiero tenemos interés financiero alguno en el Proyecto, ni ningún nexo con el ingeniero, el contratista, el inmueble o su propietario; y

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Ni yo ni ningún miembro de mi familia o compañía de la cual soy dueño o en la que tenga interés financiero, hemos proporcionado ni proporcionaremos ningún producto o servicio para el Proyecto más allá de la verificación por tercera parte independiente.

3. Que yo personalmente visité el sitio del Proyecto en _____________ y observé, sobre la base de

mi inspección, de la verificación de los documentos de construcción y comisión para puesta en

práctica que se me proporcionaron, y pudiendo ser testigo de las operaciones, que las mejoras

descritas en la solicitud del Proyecto han sido completadas y están operando según las

intenciones de lo estipulado.

4. La carta adjunta de verificación de documentación del proyecto proporciona detalles sobre mis

observaciones y conclusiones.

FIRMADO ESTE: ____de __________ de ______. ____________________________________ Firma de la Tercera Parte Independiente ITPR _______________________________________ Empresa/Compañía (SELLO) _______________________________________ Domicilio No. de Registro Profesional de Ingenieros de Texas _______________________________________ _____________________________________ Ciudad, Estado, Código Postal