PARQUE ARAUCO S.A.

IN

FO

RM

E

DE

C

LA

SI

FI

CA

CI

ON

INFORME DE CLASIFICACION

PARQUE ARAUCO S.A.

AGOSTO 2020

LINEAS DE BONOS Y ACCIONES

RESEÑA ANUAL DESDE ENVIO ANTERIOR

CLASIFICACION ASIGNADA EL 31.07.20

ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL 31.03.20

w w w . f e l l e r - r a t e . c o m

1

PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACIÓN

AGOSTO 2020

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com

Fundamentos

y bonos de Parque Arauco S.A. (PASA), reflejan

A marzo de 2020, los ingresos registraron una disminución de un 3,2% respecto de igual periodo de 2019. Ello, producto del impacto de la crisis sanitaria asociada al brote COVID-19, que resultó en el cierre parcial de centros comerciales (con excepción de los locales que entregan servicios esenciales). A igual periodo, los mayores costos asociados al incremento en provisiones y mayores gastos en patentes y seguros, junto con la disminución en el resultado neto de empresas relacionadas, redundaron en un margen Ebitda ajustado de un 70,4%.

Al primer trimestre de 2020, el stock de deuda financiera ajustada alcanzó los $ 1.140.666 millones, estando estructurada en su mayoría en el largo plazo (79,9%).

El incremento en el nivel de deuda financiera evidenciado en los últimos años ha resultado en índices de cobertura más presionados, a la espera de la rentabilización de las inversiones ya realizadas y en desarrollo. En efecto, a marzo de 2020, PASA registraba una razón de deuda financiera neta ajustada sobre Ebitda ajustado de 5,4 veces, con una cobertura sobre gastos financieros ajustados de 4,0 veces.

A marzo de 2020, Parque Arauco contaba con

al amplio acceso al mercado financiero con que cuenta la entidad; una variada composición de financiamiento para sus inversiones, lo que considera la estrategia de optimización de su participación en la propiedad sobre algunos activos; y una política de dividendos que se ha mantenido en torno al 30% en los últimos años. En contrapartida, considera el relevante plan

de inversiones en curso y la menor generación de fondos proyectada para 2020, producto de los eventos exhibidos a nivel nacional y regional.

Perspectivas: Estables ESCENARIO BASE: Incorpora los deterioros transitorios que la compañía registrará en sus principales indicadores crediticios, en particular durante el segundo y tercer trimestre del año en curso, producto de las consecuencias del avance del brote del COVID-19. Además, considera la política financiera de la entidad, como también la maduración de sus activos recientemente colocados, la gestión con sus locatarios y las estrategias implementadas por la compañía que permitirían mitigar, en parte, los efectos de la pandemia.

Lo anterior, considera que la compañía mantendrá una robusta posición de liquidez y que sus indicadores registrarán una gradual recuperación durante el año 2021, evolucionando a índices de cobertura acorde a la clasificación de riesgo actual.

ESCENARIO DE BAJA: Se podría dar en el caso de que las restricciones derivadas de la pandemia se prolonguen por un periodo de tiempo mayor al considerado en el escenario base o que la recuperación en la actividad económica sea menor a la estimada. Lo anterior, impactando la calidad crediticia de los locatarios y los niveles de vacancia de la compañía, repercutiendo, eventualmente, en el perfil de negocios y en la posición financiera de PASA.

ESCENARIO DE ALZA: Se considera poco probable en el corto plazo.

May.20 Jul.20

Solvencia AA AA

Perspectivas Estables Estables

Detalle de las clasificaciones en Anexo.

Indicadores Relevantes

2018 2019 Mar.20

Ingresos Ordinarios 189.618 205.613 46.993

Ebitda 137.717 150.562 32.720

Margen Operacional 70,9% 70,9% 66,8%

Margen Ebitda 72,6% 73,2% 69,6%

Margen Ebitda Aj. 78,1% 75,3% 70,4%

Endeudamiento total 1,2 1,3 1,3

Endeudamiento financiero 0,9 1,0 1,0

Ebitda / Gastos Financieros 3,8 3,8 3,6

Ebitda Aj. / Gastos Financieros Aj. 4,0 4,1 4,0

Deuda Financiera / Ebitda 7,2 7,7 8,1

Deuda Financiera Aj. / Ebitda Aj. 6,7 7,2 7,6

Deuda Financiera Neta / Ebitda 5,2 5,6 5,8

Deuda Finan. Neta Aj. / Ebitda Aj. 4,8 5,2 5,4

FCNOA / Deuda Financiera 13,6% 12,7% 12,9%

Definiciones en Anexo.

Perfil de Negocios: Satisfactorio

Principales Aspectos

Evaluados

Déb

il

Vu

lner

able

Ad

ecu

ado

Sat

isfa

cto

rio

Fu

erte

Posición competitiva

Diversificación geográfica y de activos

Diversificación y calidad de cartera de clientes

Acotada vacancia

Presencia de contratos de largo plazo con alto componente fijo

Participación en países con mayor riesgo relativo a Chile

Posición Financiera: Sólida

Principales Aspectos

Evaluados

Déb

il

Aju

stad

a

Inte

rmed

ia

Sat

isfa

cto

ria

Só

lida

Rentabilidad y generación de flujos

Endeudamiento y coberturas

Liquidez

PERFIL DE NEGOCIOS: SATISFACTORIO POSICIÓN FINANCIERA: SÓLIDA

Factores Clave Factores Clave Fuerte posición competitiva, con buena calidad y

ubicación estratégica de sus activos.

Conservadora estrategia de desarrollo comercial mitiga riesgos asociados al inicio de nuevos proyectos inmobiliarios.

Importantes avances en diversificación durante los últimos años.

Sensibilidad al nivel de actividad económica puede afectar el nivel de ocupación y, por ende, los resultados; mitigado por características contractuales en términos de plazos y esquemas tarifarios.

Exposición a economías con mayor riesgo relativo a Chile.

Base de ingresos y márgenes relativamente estables, influenciados por componente fijo de su estructura tarifaria y la mantención de altas tasa de ocupación.

Endeudamiento neto considerado alto, aunque estructurado en el mediano y largo plazo.

Indicadores crediticios presionados de forma transitoria a raíz del avance del brote COVID-19.

Robusta posición de liquidez, principalmente, sustentada en el amplio acceso al mercado financiero, la mantención de altos saldos de caja, así como en una predecible capacidad de generación de flujos.

Importantes necesidades de capital ligadas a plan de inversiones, con un equilibrado mix de financiamiento.

Analista: Esteban Sánchez C. [email protected] (56) 22757-0482 Claudio Salin G. [email protected] (56) 22757-0463

2

PARQUE ARAUCO S.A.

INFORME DE CLASIFICACIÓN – Agosto 2020



Solvencia AA

Perspectivas Estables

Parque Arauco S.A. (PASA) participa en el desarrollo y administración de activos inmobiliarios,

con operaciones en Chile, Perú y Colombia.

En Chile, la empresa mantiene participación en un total de 30 centros comerciales, con un porcentaje promedio de propiedad cercano al 77%. Adicionalmente, posee una participación del 50% en Inmobiliaria Marina Arauco S.A., sociedad controladora de los centros comerciales Mall Marina Arauco, Mall Curicó y Mall del Centro Concepción (adquirido en el tercer trimestre de 2019).

En Perú, es propietario en un 100% de 20 centros comerciales. Ello, luego de la compra de la participación que el grupo peruano Wiese mantenía sobre 11 centros comerciales bajo la marca Mega Plaza.

En Colombia, la empresa opera 4 activos inmobiliarios, de los cuales en tres posee el 100% de la propiedad y en uno el 55% de la propiedad.

Contingencia social generó dificultades en la operación durante el cuarto trimestre de 2019

La conmoción social ocurrida a partir del 18 de octubre de 2019 generó múltiples dificultades a la operación de la compañía. De esta manera, Parque Arauco mantuvo cerrados sus centros comerciales en Chile por entre dos y diez días. Posteriormente, sus activos operaron durante varias semanas con horario reducido, producto del déficit en el transporte público.

A su vez, varias de sus ubicaciones sufrieron daños menores, mientras que Arauco Quilicura sufrió daños graves, manteniéndose, a marzo de 2020, mayoritariamente cerrado y sin fecha de apertura definida.

Cabe destacar que la entidad mantenía seguros contra este tipo de siniestros en todos sus centros comerciales, los que fueron activados en los casos correspondientes.

Avance del brote COVID-19 genera fuertes presiones e incertidumbre en los resultados de la compañía

Las operaciones de los centros comerciales están influenciadas por las variaciones de la economía. En ciclos económicos adversos, la industria puede verse potencialmente afectada por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad de contratos y bajas en las tarifas pactadas con locatarios. Por lo anterior, y como una medida de protección y estabilización de los flujos, las compañías suelen asignar un fuerte componente fijo dentro de sus contratos.

Durante los primeros meses de 2020 se ha observado un avance relevante en el brote del COVID-19 (Coronavirus) a nivel global, ante lo cual los distintos países, incluido Chile, han tomado fuertes medidas orientadas a frenar el contagio. Entre ellas se encuentran restringir el libre desplazamiento de las personas, cierre de fronteras (salvo para el traslado de productos) y cierre de operaciones para distintas industrias, tales como centros comerciales, casinos, hoteles y restaurantes, entre otros.

Como parte de estas medidas, el 18 de marzo del presente año el Gobierno de Chile decretó un Estado de Catástrofe por 90 días, a lo que se ha sumado la cuarentena obligatoria en distintas comunas y ciudades del país, como también cordones sanitarios.

Respecto de lo anterior, los efectos de la pandemia sobre la operación de PASA se comenzaron a percibir de manera relevante durante la segunda quincena de marzo. Así, la compañía cerró el primer trimestre de 2020 con aproximadamente un 20% de su ABL consolidado habilitado, asociado a actividades esenciales (supermercados, farmacias, clínicas y bancos). Éste, se componía de un 23% del ABL de Chile abierto de manera presencial, un 19% en Perú y un 9% en Colombia.

En los últimos meses, la compañía ha evidenciado una paulatina apertura de su superficie arrendable, manteniendo, a la fecha del informe, un 32%, 41% y 70% de su ABL funcionando en Chile, Perú y Colombia, respectivamente. Al respecto, en Chile parte de los activos se encuentran distribuidos en regiones, permitiendo su operación de forma paulatina, dependiendo de las restricciones de cada zona.

PERFIL DE NEGOCIOS SATISFACTORIO

Propiedad

Parque Arauco S.A. es controlada por las familias Said Somavía, Sáenz y Eluchans, a través de la sociedad Inmobiliaria Atlantis S.A., la cual mantiene un 25,47% de la propiedad.

Por otra parte, las familias Said Yarur y Abumohor, son los mayores accionistas individuales, con una participación accionaria aproximada de un 5% y un 3%, respectivamente.

Evolución de la variación del PIB y de indicadores de ventas minoristas

YoY

*Fuente: Elaboración propia en base a información publicada por

el Banco Central y el INE.

Evolución del indicador SSR

YoY

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar.20

Crecimiento PIB (Eje Izq.)

Var. Ind.: Vestuario, calzados y accesorios

Var. Ind.: Prod. Electrónicos, eq. hogar y tecnológicos

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

2017 2018 2019 2020

Chile Perú Colombia

3

PARQUE ARAUCO S.A.




Solvencia AA


A raíz de lo expuesto anteriormente, algunos locatarios se han mantenido cerrados y otros solo han funcionado de manera parcial, lo que ha gatillado diversas estrategias por parte de PASA para dar facilidades de pagos y/o renegociaciones de contratos en la medida que lo necesiten, de tal forma de priorizar las relaciones de largo plazo. Lo anterior, ha permitido mantener sus niveles de vacancia sin mayores cambios, pero presionará sus resultados de forma relevante durante 2020, especialmente durante el segundo y tercer trimestre.

Ello, se refleja en una fuerte caída del indicador Same Store Rent (SSR), el que registró valores deficitarios para Chile, Perú y Colombia (-11,9%, -13,3% y -5,5%, respectivamente).

— EFECTOS REALES DE LA PANDEMIA SON AÚN INCIERTOS Y GENERAN UN ALTO GRADO DE INCERTIDUMBRE PARA LOS PRÓXIMOS TRIMESTRES

El avance del brote COVID-19 ha tenido un marcado impacto sobre el consumo. Al respecto, bajo el índice que elabora la Cámara nacional del Comercio, Servicios y Turismo (CNC), las ventas físicas del comercio minorista en la Región Metropolitana en marzo, abril y mayo cayeron un 20,6%, 45,9% y 42,2% anual, respectivamente, generando que el acumulado de los cuatro primeros meses del año presentara una caída real del 23,6%.

A lo anterior, se sumaría la menor actividad proyectada para los próximos meses, lo que continuará presionando el consumo. Según el informe de Política Monetaria de junio de 2020, la crisis global (la más significativa desde la crisis financiera de 2008) ha tenido un impacto severo, con una prolongación mayor a la esperada y con repercusiones de largo plazo aún inciertas. Así, el deterioro en la actividad y el empleo ha sido mayor a lo previsto en informes anteriores, por lo que se han modificado las proyecciones económicas.

Para 2020, el Banco Central de Chile estima que la actividad económica tendrá una contracción entre el 5,5% y el 7,5%, mientras que para los años 2021 y 2022, la economía irá recuperándose, registrando crecimientos entre el 4,75% y el 6,25% y entre el 3% y el 4%, respectivamente. La misma institución prevé que el consumo se contraerá en torno al 4% en 2020, principalmente por su componente privado, debido a que los hogares continuarán afectados por la baja de los ingresos y la elevada incertidumbre. Esto, afectando las perspectivas de los locatarios de Parque Arauco.

Feller Rate continuará monitoreando los efectos que tendrá la pandemia en el corto y mediano plazo sobre la calidad crediticia de los locatarios de Parque Arauco, así como las medidas que tome la entidad para mitigar los posibles efectos tanto en su posición financiera como en su perfil de negocios. Adicionalmente, se mantendrá un análisis de los niveles de recaudación, mora y el financiamiento de las inversiones, como también su efecto en la clasificación de riesgo de la compañía.

Estructura de contratos y cartera de clientes mitiga, en parte, la exposición a ciclos económicos desfavorables

La industria de rentas inmobiliarias se caracteriza por la presencia de contratos de largo plazo entre arrendadores y sus clientes, lo que genera una relevante capacidad de predicción para los flujos de la compañía.

En el caso de Parque Arauco, la empresa se ha caracterizado por la estabilidad de sus resultados operacionales, con un componente fijo que ha representado, históricamente, cerca del 88% de los ingresos por arriendo. El sistema de tarifas contempla el pago del mayor valor entre un monto mínimo garantizado y un porcentaje de la venta neta de cada local. Adicionalmente, cada locatario financia en forma proporcional los gastos comunes y toda la inversión en publicidad y promociones.

La empresa mantiene contratos de arriendo diferenciados por la importancia de cada tienda en los centros comerciales, teniendo las tiendas anclas plazos normalmente superiores a 20 años, mientras que para las tiendas menores los plazos fluctúan en torno a los 5 años, otorgando cierta flexibilidad para ajustar tarifas y realizar una selección de arrendatarios. Al primer trimestre de 2020, la duración promedio de los contratos (en términos de ingresos) alcanzaba a 6,5 años, con un 38% de los contratos con vencimiento mayor a 4 años y un 41% con una duración menor a 2 años, estructura que se ha mantenido relativamente estable en los últimos periodos.

La compañía evidencia una baja concentración de clientes (al primer trimestre de 2020 los 10 mayores locatarios representaban un 16% de los ingresos totales), con grandes locatarios de

Evolución del indicador SSS

YoY

Perfil de vencimiento de contratos

Según ingresos

Concentración de clientes

Según ingresos

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

2017 2018 2019 2020


15,7%

84,3%

Top Ten Otros

4

PARQUE ARAUCO S.A.




Solvencia AA


buena clasificación de riesgo, como Falabella y París, los cuales están clasificadas por Feller CW Negativo -

Ello, deriva en que la morosidad de los locatarios, medida como cobros con más de 150 días de atraso, alcanzara un 8,0% a marzo de 2020 (8,7% a marzo de 2019).

Estrategia con foco en la optimización de capital potencia el desarrollo, restando presión sobre la posición financiera

En el último tiempo, con el objetivo de mantener un crecimiento continuo, Parque Arauco ha llevado a cabo una estrategia basada en optimizar su participación en la propiedad que mantiene sobre algunos activos.

El plan ha considerado la incorporación de nuevos socios financieros, a través de la venta de participaciones minoritarias de inmuebles que ostentan altos niveles de maduración, con flujos predecibles y altamente estables. Ello, le permite mantener la consolidación y el control operacional.

Destacan las transacciones a Ameris Capital del 49% de la propiedad de Arauco Chillán y del 49% de la sociedad Arauco Centros Comerciales Regionales. Asimismo, sobresale la enajenación del 49% de Arauco Express a Banchile, lo que permitió sumar un segundo socio financiero a nivel nacional. La utilidad neta asociada a la venta alcanzó US$ 94 millones, cuyos flujos fueron recibidos durante 2019.

Dichas operaciones han permitido, en parte, financiar nuevos proyectos como Parque Ventura en Colombia, Boulevard Puerto Nuevo en Antofagasta y seguir avanzando en la expansión de Parque Arauco Kennedy.

Además, el plan estratégico ha contemplado aumentar la propiedad sobre activos con menor nivel de maduración y flujos en crecimiento, con el objeto de alcanzar un crecimiento óptimo. Al respecto, entre las transacciones destacan la compra del 50% de la participación que mantenía la familia Wiese en los activos de Megaplaza en Perú, lo que le permitió incrementar la superficie arrendable propia. La operación significó una inversión cercana a los $ 118.000 millones.

Con todo, entre 2018 y 2019, las operaciones de venta alcanzaron aproximadamente los US$ 172 millones, mientras que las compras representaron cerca de US$ 296 millones, resultando en una inversión neta de US$ 124 millones. Lo anterior, permite a PASA crecer sin presionar de manera relevante su posición financiera.

Importante crecimiento y avances en diversificación durante los últimos años

La cartera de activos inmobiliarios de PASA ha experimentado un relevante crecimiento en los últimos periodos, asociado tanto a la inauguración de nuevos centros en Chile, como a una expansión regional a través de las operaciones en Perú y Colombia. Como consecuencia de lo anterior, el Área Bruta Locataria (ABL) proporcional, a nivel consolidado, pasó desde 693.100 m2 en 2013 a 1.075.500 m2 a marzo de 2020.

Adicionalmente, el plan de expansión le ha permitido diversificar sus operaciones, con lo que el mall Parque Arauco Kennedy (principal activo de la compañía) ha disminuido progresivamente su participación relativa dentro de los resultados de la compañía, representando, al primer trimestre de 2020, un 37,7% de los ingresos de Chile y un 21,2% de los ingresos consolidados (38,4% y 22,9%, respectivamente, a marzo de 2019).

Asimismo, la empresa ha incursionado progresivamente en nuevos formatos, a través de la construcción de centros comerciales vecinales, strip centers y outlets, favoreciendo la diversificación de su cartera. Al respecto, a marzo de 2020, un 84% de los ingresos provenían de centros regionales, seguido por outlets (7%), centros vecinales (6%) y strip centers (3%).

El ingreso a Perú y a Colombia también aportó a la diversificación de su base de ingresos, contribuyendo a mitigar además el impacto de variaciones en las condiciones de una economía en particular. A marzo de 2020, los ingresos asociados a las operaciones en Perú y Colombia representaron un 29% y 14,7%, respectivamente (26,8% y 13,7%, respectivamente, a igual periodo del año anterior).

Tendencia creciente del Área Bruta Locataria

Cifras en m2

Diversificación según formato

Según ABL

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 Mar. 20


Shopping Centers

Regionales84,0%

Shopping Centers

Vecinales6,0%

Outlet7,0%

Strip Centers3,0%

5

PARQUE ARAUCO S.A.




Solvencia AA


Por otra parte, la compañía mantiene un nivel de diversificación por segmento socioeconómico, derivado de una diferenciación, tanto en el diseño y oferta comercial, como en ubicación geográfica.

A pesar de esto, la importante influencia que tiene la operación del mall de Kennedy sobre los ingresos en Chile conlleva que los flujos en el país estén asociados a los segmentos de ingresos medios-altos. Lo anterior, otorga una mayor estabilidad a los flujos percibidos por los locatarios (y a la base de ingresos de PASA), ante escenarios de desaceleración económica.

Estrategia de desarrollo regional favorece diversificación y otorga un atractivo potencial de crecimiento; no obstante, implica exposición a economías con mayor riesgo relativo a Chile

Las operaciones de Parque Arauco en Perú y Colombia, países con clasificaciones de riesgo -/Negativas

compañía a un mayor riesgo relativo en relación con sus operaciones en Chile (en Negativas

Al respecto, a marzo de 2020, Chile representaba un 57,8% de los activos de PASA, mientras que Perú y Colombia representaban un 27,4% y 12,1%, respectivamente.

Sin embargo, en Perú y Colombia se evidencia un atractivo potencial de crecimiento para la industria de centros comerciales, presentando ambas economías favorables perspectivas de crecimiento para los próximos años.

Conservadora estrategia de desarrollo comercial mitiga riesgos asociados al inicio de nuevos proyectos inmobiliarios

La compañía ha seguido una estrategia de desarrollo comercial que contempla la negociación de la participación de las tiendas ancla en las etapas iniciales del proyecto, estando el inicio de construcción supeditado al cierre del acuerdo comercial con las mismas.

En el modelo de negocios de los centros comerciales, la presencia de las tiendas ancla es clave para garantizar el flujo de público. Por tanto, el contar con la participación de éstas otorga a los proyectos en desarrollo un atractivo para las tiendas menores.

Con esta estrategia, PASA ha conseguido finalizar la etapa de construcción y realizar las aperturas de centros con índices de ocupación cercanos o por sobre el break even. Esto, además de traducirse en que los nuevos centros comerciales no impacten negativamente a la generación de fondos operacionales, entrega un flujo de público inicial que facilita la incorporación del resto de tiendas en el mall.

Niveles acotados de vacancia y buena cobertura de morosidad

A nivel consolidado, la entidad ha mantenido acotados niveles de vacancia para todo el periodo evaluado, alcanzando, a marzo de 2020, niveles de ocupación consolidada del 94,2%. Ello, reflejando los bajos niveles de vacancia en cada uno de los países en los que participa, con una ocupación promedio del 95,7%, 94,5% y 91,9% para Perú, Chile y Colombia, respectivamente.

Respecto de las cuentas por cobrar, la compañía registró, al primer trimestre de 2020, una mora mayor a 90 días de $ 5.404 millones, lo que representa un 17,4% de la cartera bruta total (14,1% a igual periodo de 2019). Dicho monto, representaba un 2,6% de los ingresos anuales, cifra mayor al promedio registrado en los últimos años.

Por su parte, la compañía evidencia una cobertura sobre mora mayor a 90 días que se ha mantenido sobre la 1 vez para todo el periodo evaluado (1,1 veces a marzo de 2020).

Fuerte posicionamiento en una industria competitiva y cada vez más madura

El sector de rentas inmobiliarias no habitacionales es altamente competitivo y maduro, donde conviven grandes operadores de retail, inversionistas especializados y pequeños y medianos participantes.

Mantención de altos niveles de ocupación en cada uno de los países en los que opera

Principales indicadores de la cartera

Cifras trimestrales anualizadas cuando corresponda

2018 2018 Mar. 19 Mar. 20

Mora mayor a 90 días ($MM)

3.371 3.504 3.750 5.404

Mora mayor a 90 días (%)

11,7% 10,2% 14,1% 17,4%

Cobertura mora mayor a 90 días

1,4 1,6 1,3 1,1

Cartera bruta / Ingresos totales (%)

15,2% 16,8% 13,7% 15,2%

Mora mayor a 90 días / Ingresos totales (%)

1,8% 1,7% 1,9% 2,6%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2015 2016 2017 2018 2019 Mar. 20


6

PARQUE ARAUCO S.A.




Solvencia AA


Por otra parte, la industria de centros comerciales de mayor tamaño podría presentar barreras a la entrada por el elevado nivel de inversión en capital, la necesidad de bancos de terreno de gran tamaño con buen acceso y una adecuada ubicación.

— CHILE

La industria de centros comerciales en Chile se caracteriza por la presencia de grandes operadores de retail, ligados a la propiedad de centros comerciales.

El principal operador es Mall Plaza, perteneciente al Grupo Falabella, seguido por Cencosud Shopping Centers y Parque Arauco. Se calcula que los tres mayores actores representan por sobre el 65% de la oferta de superficie arrendable en centros comerciales.

— PERÚ

La industria de centros comerciales en Perú ha registrado una fuerte expansión en los últimos años, abarcando, a 2019, 81 centros comerciales. Sin embargo, en el país se mantiene una baja penetración de centros comerciales (casi tres por millón de habitantes según cifras de la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú (ACCEP)) en comparación con otros países de la región, como Chile y Colombia, lo que mantiene a la industria en Perú con buenas perspectivas de crecimiento para los próximos años.

En términos de superficie arrendable, PASA es el segundo mayor operador, detrás del grupo peruano Intercorp, con la marca Real Plaza. Los tres primeros operadores de la industria concentran cerca del 60% del total de la superficie arrendable.

— COLOMBIA

En Colombia, la industria de los centros comerciales ha experimentado un acelerado crecimiento en los últimos años. Esto, de la mano de la reingeniería de los tradicionales centros comerciales que operaban dentro del esquema de propiedad horizontal, hacia un modelo de negocios con un único operador, el que se encarga de la administración del centro comercial y de los espacios comunes.

Por otra parte, a diferencia de lo observado en Chile y Perú, que exhiben una relevante concentración de la población en pocas ciudades, Colombia presenta una distribución demográfica más uniforme, con presencia de un número importante de ciudades de tamaño medio y una población superior a los 600.000 mil habitantes, lo que propicia el desarrollo de este tipo de proyectos.

La industria mantiene un mayor grado de fragmentación que en Chile y Perú, con múltiples operadores, por lo que la diferencia entre Parque Arauco y los mayores participantes es menor que en la del resto de los países en los que opera.

Actualmente, Parque Arauco tiene una superficie arrendable total de 154.000 m2, lo que le permite ubicarse como el cuarto mayor operador de centros comerciales en el país.

Plan de inversiones con un mix equilibrado de financiamiento, genera mayor flexibilidad financiera

Desde hace algunos años, Parque Arauco se encuentra ejecutando un plan de inversiones que contempla la ampliación y desarrollo de nuevos centros comerciales en Chile, Perú y Colombia, así como la renovación del portafolio de terrenos.

El actual plan en curso incorpora un monto por invertir cercano a los US$ 245 millones. Éste, contempla el desarrollo de nuevos proyectos, expansiones y adquisiciones. Adicionalmente, la estrategia de la compañía considera la optimización del capital a través de aumentos y disminuciones de participaciones de propiedad.

El financiamiento del actual proceso de expansión ha contemplado el uso de un mix equilibrado de recursos propios, aportes de capital, incorporación de socios y endeudamiento financiero. En particular, la compañía mantiene una política de financiamiento que considera un 50% de patrimonio y un 50% de deuda.

7

PARQUE ARAUCO S.A.




Solvencia AA


Resultados y márgenes

Avance del brote COVID-19 presionará los resultados de la compañía

La actividad de la empresa se caracteriza por la obtención de altos márgenes operacionales, los que exhiben una fuerte estabilidad, incluso en periodos de desaceleración económica. Lo anterior, principalmente asociado a una estructura de contratos de arriendos con un componente mayoritariamente fijo y a la mantención de elevados niveles de ocupación.

Conforme al plan de crecimiento y diversificación de las operaciones, la compañía ha exhibido un significativo aumento de la superficie arrendable propia y administrada. Consecuentemente, los resultados muestran un crecimiento sostenido, tanto en términos de ingresos, como en la generación de Ebitda.

A diciembre de 2019, los ingresos de PASA registraron un aumento de un 8,4% respecto de diciembre de 2018, alcanzando los $ 205.613 millones. Al respecto, dicho incremento se explica principalmente por la apreciación percibida por las monedas de Perú y Colombia con respecto al año anterior; por el crecimiento de un 2,2% en el ABL (que alcanzó los 1.075.500 m2) producto de expansiones y la incorporación de Arauco Express El Peñón y el proyecto Puerto Nuevo Antofagasta; y por la positiva evolución del Same Store Rent a nivel consolidado, el que creció un 3,7% durante 2019.

A igual fecha, la generación de Ebitda ajustado (incluye resultado neto de empresas relacionadas y no considera los efectos asociados a la implementación de la IFRS 16) alcanzó los $ 154.768 millones, con un margen Ebitda ajustado del 75,3% (78,1% a diciembre de 2018). Esto, refleja el menor resultado de la inversión en Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A., debido a los mayores niveles de deuda que presentó la compañía, asociado a la adquisición de Mall del Centro Concepción; y a un menor margen Ebitda en Chile, explicado mayoritariamente por los descuentos realizados a los locatarios durante el cuarto trimestre de 2019, con motivo de los problemas que evidenciaron a raíz de la contingencia social.

A marzo de 2020, la compañía registró ingresos por $ 46.993 millones, lo que representa una disminución anual de un 3,2%. Esto, se explica por los efectos originados a partir de la segunda quincena de marzo, producto del avance del brote COVID-19, el que derivó en el cierre parcial de los centros comerciales con excepción de los locales que participaban de actividades esenciales (farmacias, bancos, clínicas y supermercados). Al respecto, la compañía realizó fuertes reducciones en el arriendo a locatarios que no pudieron operar de manera normal (durante las últimas dos semanas de marzo el ABL operativo de PASA fue de un 20% del total).

Lo anterior, fue compensado, en parte, por la apreciación de las monedas de Perú y Colombia con respecto a igual periodo del año anterior, con variaciones del 17,8% y 6,5% para el sol peruano y el peso colombiano, respectivamente.

De esta manera, los menores ingresos del periodo, sumado al menor resultado de empresas relacionadas y a las presiones sobre los gastos de administración, asociado a una mayor provisión de incobrables por el impacto del estallido social, gastos de patentes y seguros, entre otros, implicaron un margen Ebitda ajustado de un 70,4%, lo que se compara negativamente con el 76,2% promedio exhibido en los últimos cinco años.

Por otra parte, la incorporación de nuevos activos le ha permitido a PASA un continuo incremento en la generación de flujo de caja neto operacional ajustado (FCNOA), alcanzando, a marzo de 2020, los $ 38.445 millones ($ 153.761 en los últimos 12 meses). Ello, le ha permitido mantener una capacidad de pago (medida a través del indicador FCNOA sobre deuda financiera) por sobre un 10%, obteniendo un 12,9% al primer trimestre del año en curso (12,2% a marzo de 2019).

El avance de la pandemia generará presiones transitorias en los resultados de los próximos periodos, con un menor reconocimiento de ingresos ante los esfuerzos realizados por PASA, orientados a mantener las relaciones de largo plazo con sus arrendatarios. Al respecto, Feller Rate espera que la compañía siga presentando de forma estructural altos márgenes operacionales, con buenos niveles de ocupación y calidad crediticia de sus locatarios.

Feller Rate continuará monitoreando los efectos y duración real del avance del virus, así como las políticas implementadas por la compañía para mitigar los efectos en los resultados.

POSICIÓN FINANCIERA SÓLIDA

Evolución de ingresos y márgenes

Cifras en millones de pesos

Evolución del endeudamiento e indicadores de solvencia

Evolución de cobertura del FCNOA

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2019

Mar.2020

Ingresos Margen Ebitda Ajustado

0

1

2

3

4

5

6

7

8

0,8

0,9

0,9

0,9

0,9

0,9

1,0

1,0

1,0

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2019

Mar.2020

Leverage Financiero (Eje izq.)

Deuda Financiera Ajustado / Ebitda Ajustado

Ebitda Ajustado / Gastos Financieros Ajustados

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2019

Mar.2020

8

PARQUE ARAUCO S.A.




Solvencia AA


Endeudamiento y coberturas

Indicadores crediticios presionados ante el avance de la pandemia, lo que se mantendrá a lo largo del 2020 y parte del 2021

A contar del año 2012, la compañía comenzó la ejecución de un desafiante plan de expansión que ha significado importantes necesidades de capital. Al respecto, Parque Arauco ha cubierto estos requerimientos de financiamiento a través de un equilibrado mix que incluye la emisión de deuda, generación de flujos y aportes de capital.

De esta forma, el stock de deuda financiera pasó desde los $ 355.133 millones en 2012 hasta los $ 1.162.351 millones en 2019, lo que incorpora los pasivos por arrendamientos asociados a la IFRS 16. Sin considerar dicho efecto, la deuda financiera ajustada alcanzaba los $ 1.114.860 millones. Ello, si bien ha sido acompañado de aportes de capital y una mayor generación de Ebitda, ha presionado los índices de cobertura.

Como una forma de acotar el riesgo asociado a este aumento, la empresa ha llevado a cabo un proceso de reorganización de sus pasivos. Para esto, la principal estrategia fue la emisión de nueva deuda, lo que posibilitó el refinanciamiento de sus pasivos financieros a una menor tasa, extender la duración de esta, acotar el crecimiento en el gasto financiero, mejorar la posición de liquidez y apoyar el financiamiento de su plan de expansión. Al respecto, el costo nominal de la deuda de Parque Arauco ha decrecido desde el 8% hasta el 6,6% en los últimos cinco años.

A marzo de 2020, el stock de deuda financiera ajustada alcanzaba los $ 1.140.666 millones, registrando un incremento anual de un 2,3%. Ésta, estaba compuesta mayoritariamente por emisiones de bonos en el mercado chileno y peruano (52,3%), y por préstamos bancarios (44,6%). A su vez, se encontraba estructurada principalmente en el largo plazo (79,9%), con una duración promedio de 5,3 años.

Respecto de los indicadores de cobertura, el ratio de deuda financiera neta ajustada sobre Ebitda ajustado alcanzó, a marzo de 2020, las 5,4 veces, cifra por sobre lo evidenciado históricamente por la compañía. Asimismo, la cobertura de gastos financieros ajustados alcanzó las 4 veces, desde las 4,1 veces registradas a diciembre de 2019.

Feller Rate, ante los efectos asociados al avance del brote COVID-19, espera que los indicadores de cobertura de Parque Arauco presenten deterioros transitorios durante el segundo y tercer trimestre del año, cerrando el año 2020 con índices crediticios alejados de los rangos esperados para la clasificación actual de la compañía.

El escenario base contempla una gradual recuperación de los índices de cobertura para 2021 a niveles acorde al rango de clasificación actual. Ante lo anterior, Feller Rate continuará monitoreando los efectos que tendrá la crisis sanitaria sobre los locatarios de la entidad y su impacto sobre el perfil de negocios y sobre la posición financiera de Parque Arauco.

Liquidez: Robusta

lo que considera un amplio acceso al mercado financiero, junto con una estable y predecible generación de flujos de caja, asociada principalmente a la estructura de sus contratos de arriendo. A su vez, incorpora altos recursos en caja y el plan de contingencia que la entidad ha estado implementado en las últimas semanas para mitigar los efectos del avance de la pandemia.

A marzo de 2020, la compañía mantenía cerca de $ 334.473 millones en efectivo y equivalentes. Dichos recursos, junto con una generación de flujos de la operación (FCNOA) que, en términos anuales, alcanzaba los $ 153.761 millones, le permitirían a la entidad satisfacer con relativa holgura las amortizaciones de deuda de los próximos 12 meses por $ 239.831 millones.

La calificación considera el plan de contingencia llevado a cabo por PASA con posterioridad a los estados financieros, orientado al refinanciamiento y reprogramación de obligaciones financieras, y a generar eficiencia en costos y gastos. Respecto de lo anterior, en abril de 2020 Parque Arauco emitió los bonos correspondientes a la Serie X por U.F. 2 millones y con amortización al vencimiento (2025). Asimismo, en junio de igual periodo, colocó los bonos Serie AA por U.F. 5 millones y amortización al vencimiento (2029). Lo anterior, le permitió acumular importantes saldos en caja, los que serán utilizados, en gran parte, para el refinanciamiento de pasivos financieros de corto y mediano plazo, agregando flexibilidad financiera adicional.

Perfil de Amortizaciones

Cifras en millones de dólares

Principales Fuentes de Liquidez

Caja y equivalentes, a marzo de 2020, de $ 334.473 millones.

Flujo de fondos operativos consistentes con un margen Ebitda en el rango considerado en nuestro escenario base.

Principales Usos de Liquidez

Amortización de obligaciones financieras acordes al calendario de vencimientos.

Requerimientos de capital de trabajo acotados.

Capex según el plan de inversiones.

Reparto de dividendos por un mínimo del 30% de la utilidad.

0

100

200

300

400

500

600

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027ymás

9

PARQUE ARAUCO S.A.




Solvencia AA


Por otro lado, la calificación considera necesidades de inversión ligadas a nuevos proyectos, expansiones, remodelaciones y adquisiciones, en conjunto con retiros de dividendos por al menos el 30% de las utilidades líquidas distribuibles.

Clasificación accionaria: Primera Clase Nivel 1

La clasificación de las acciones de la compañía en la combinación entre su posición de solvencia y factores como la liquidez de los títulos, aspectos de gobiernos corporativos, de transparencia y de disponibilidad de información del emisor.

La empresa es controlada por las familias Said Somavía, Sáenz y Eluchans, a través de la sociedad Inmobiliaria Atlantis S.A., la cual mantiene un 25,47% de la propiedad. Esto, derivando en un relativamente alto free float.

El resto de los accionistas corresponde mayoritariamente a fondos de inversión extranjeros (24%), corredores de bolsa (19%) y fondos de pensión locales (14%), lo que entrega una alta liquidez de mercado, con indicadores de presencia ajustada de un 100%, una rotación de 42,64% y una capitalización bursátil de US$ 1.631 millones.

El Directorio de la compañía está conformado por 9 miembros, entre ellos 3 independientes. De conformidad con el artículo 50 bis de la Ley N° 18.046 y la circular N° 1.526 de la Superintendencia de Valores y Seguros, la empresa cuenta con un Comité de Directores.

Respecto de la disponibilidad de información, la compañía posee un área de Relación con Inversionistas y publica en su página web (www.parauco.com) información para sus accionistas, tales como memorias anuales, estados financieros y presentaciones corporativas.

http://www.parauco.com/

10

ANEXOS

PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACIÓN – Agosto 2020



Resumen Financiero Consolidado

Cifras millones de pesos

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar.19 Mar.20

Ingresos Ordinarios 107.319 125.886 146.211 160.134 182.215 189.618 205.613 48.546 46.993

Ebitda (1) 74.456 85.554 100.527 110.495 130.226 137.717 150.562 35.636 32.720

Ebitda Ajustado (2)(3) 84.120 94.305 108.823 120.309 141.890 148.047 154.768 37.550 33.105

Resultado Operacional 71.675 81.965 97.524 106.910 126.316 134.373 145.803 34.561 31.391

Ingresos Financieros 3.984 4.606 3.538 6.907 5.730 7.976 11.444 3.431 1.698

Gastos Financieros -19.150 -25.825 -30.190 -36.389 -38.087 -36.627 -40.046 -9.744 -10.469

Gastos Financieros (3) -19.150 -25.825 -30.190 -36.389 -38.087 -36.627 -37.779 -9.744 -9.857

Ganancia (Pérdida) del Ejercicio 50.016 60.793 71.751 88.314 99.468 123.389 104.643 20.934 11.220

Flujo Caja Neto de la Operación (FCNO) 62.229 81.016 76.428 97.761 116.388 135.748 147.583 32.266 38.445

Flujo Caja Neto de la Operación Ajustado (FCNOA) (4) 62.229 81.016 76.428 97.761 116.388 135.748 147.583 32.266 38.445

FCNO Libre de Intereses Netos y Divid. Pagados (5) 46.508 59.156 50.911 72.661 87.325 101.982 122.850 35.583 39.978

Inversiones en Activos Fijos Netas -129.039 -118.724 -116.595 -123.398 -95.393 -53.117 -108.595 -15.708 -17.806

Inversiones en Acciones -19.472 -4.890 -103.118 -70.162 -16.688

Flujo de Caja Libre Operacional -102.003 -64.458 -168.801 -120.899 -24.757 48.865 14.255 19.875 22.172

Dividendos Pagados -19.498 -25.211 -24.570 -29.287 -31.779 -34.749 -40.135 -715

Flujo de Caja Disponible -121.501 -89.670 -193.371 -150.185 -56.536 14.116 -25.881 19.875 21.457

Movimiento en Empresas Relacionadas 622 -799

Otros Movimientos de Inversiones -911 1.680 -22.550 27.713 8.477 32.980 5.138 208 -449

Flujo de Caja Antes de Financiamiento -121.790 -88.789 -215.921 -122.472 -48.060 47.096 -20.743 20.082 21.009

Variación de Capital Patrimonial 13.709 118.656 15.361 74.484 4.162 4.841 8.983 1.811

Variación de Deudas Financieras 176.021 -4.722 17.032 -31.264 34.000 -47.234 106.799 75.694 71.624

Otros movimientos de Financiamiento -101.209 14.766 187.468 123.836 -2.312 129.922 -35.197 -27.310 -72.888

Financiamiento con EERR -1.568 1.204 223 -25.631 74.603 -707

Flujo de Caja Neto del Ejercicio -34.836 41.115 4.164 44.584 -12.210 134.625 34.211 144.881 19.039

Caja Inicial 103.782 68.946 110.061 114.225 158.809 146.599 281.224 281.224 315.435

Caja Final 68.946 110.061 114.225 158.809 146.599 281.224 315.435 426.104 334.473

Caja y equivalentes 68.946 110.061 114.225 158.809 146.599 281.224 315.435 426.104 334.473

Cuentas por Cobrar Clientes 19.695 20.287 26.440 29.517 29.113 30.271 35.093 31.183 31.113

Deuda Financiera (6) 441.378 473.328 703.980 808.160 867.916 996.133 1.162.351 1.051.916 1.190.991

Deuda Financiera Ajustada (3) 441.378 473.328 703.980 808.160 867.916 996.133 1.114.860 1.051.916 1.140.666

Activos Totales 1.201.956 1.413.758 1.671.939 1.959.020 2.081.014 2.378.100 2.692.358 2.553.258 2.774.026

Pasivos Totales 566.649 633.631 895.536 1.060.076 1.122.792 1.300.072 1.517.101 1.401.942 1.563.662

Patrimonio + Interés Minoritario 635.307 780.127 776.403 898.945 940.769 1.078.028 1.175.257 1.151.316 1.210.363

(1) Ebitda = Resultado Operacional + Amortizaciones y depreciaciones de Inmovilizado material.

(2) Ebitda Ajustado = Ebitda + Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos.

(3) No considera los efectos asociados a la implementación de la IFRS 16.

(4) Flujo de caja de la operación antes de intereses netos.

(5) Cifras estimadas por Feller Rate sobre la base del flujo de caja neto operacional presentado por la compañía antes de los div idendos y descontando los intereses netos del periodo.

(6) Incorpora arrendamientos asociados a la implementación de la IFRS 16.

31 Julio 17 21 Junio 18 31 Julio 18 17 Julio 19 29 Mayo 20 31 Julio 20

Solvencia AA- AA- AA- AA AA AA

Perspectivas Estables Estables Estables Estables Estables Estables

Líneas de Bonos AA- AA- AA- AA AA AA

Bonos Serie H AAA AAA AAA - - -

Acciones 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 1 1ª Clase Nivel 1 1ª Clase Nivel 1

11

ANEXOS




Principales Indicadores Financieros

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar.19 Mar.20

Margen Bruto 79,2% 77,3% 76,9% 76,5% 78,4% 79,2% 80,6% 79,0% 77,7%

Margen Operacional (%) 66,8% 65,1% 66,7% 66,8% 69,3% 70,9% 70,9% 71,2% 66,8%

Margen Ebitda (1) (%) 69,4% 68,0% 68,8% 69,0% 71,5% 72,6% 73,2% 73,4% 69,6%

Margen Ebitda Ajustado (2)(3) (%) 78,4% 74,9% 74,4% 75,1% 77,9% 78,1% 75,3% 77,4% 70,4%

Rentabilidad Patrimonial (%) 7,9% 7,8% 9,2% 9,8% 10,6% 11,4% 8,9% 9,5% 7,8%

Costo / Ventas 20,8% 22,7% 23,1% 23,5% 21,6% 20,8% 19,4% 21,0% 22,3%

Gav / Ventas 12,4% 12,2% 10,2% 9,7% 9,1% 8,3% 9,7% 7,8% 10,9%

Días de Cobro 66,1 58,0 65,1 66,4 57,5 57,5 61,4 57,9 54,9

Días de Pago 399,1 357,1 290,6 365,7 398,7 468,4 445,6 520,5 528,1

Endeudamiento Total 0,9 0,8 1,2 1,2 1,2 1,2 1,3 1,2 1,3

Endeudamiento Financiero 0,7 0,6 0,9 0,9 0,9 0,9 1,0 0,9 1,0

Endeudamiento Financiero Neto 0,6 0,5 0,8 0,7 0,8 0,7 0,7 0,5 0,7

Endeudamiento Financiero Ajustado (3) 0,7 0,6 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9

Endeudamiento Financiero Neto Ajustado (3) 0,6 0,5 0,8 0,7 0,8 0,7 0,7 0,5 0,7

Deuda Financiera / Ebitda (1) (vc) 5,9 5,5 7,0 7,3 6,7 7,2 7,7 7,4 8,1

Deuda Financiera / Ebitda Ajustado (2) (3) (vc) 5,2 5,0 6,5 6,7 6,1 6,7 7,2 6,9 7,6

Deuda Financiera Neta / Ebitda (1) (vc) 5,0 4,2 5,9 5,9 5,5 5,2 5,6 4,4 5,8

Deuda Financiera Neta / Ebitda Ajustado (2) (3) (vc) 4,4 3,9 5,4 5,4 5,1 4,8 5,2 4,1 5,4

Ebitda (1) / Gastos Financieros (vc) 3,9 3,3 3,3 3,0 3,4 3,8 3,8 3,8 3,6

Ebitda Ajustado (2) / Gastos Financieros Aj. (3) (vc) 4,4 3,7 3,6 3,3 3,7 4,0 4,1 4,1 4,0

FCNOA / Deuda Financiera (%) (4) 14,1% 17,1% 10,9% 12,1% 13,4% 13,6% 12,7% 12,2% 12,9%

FCNOA / Deuda Financiera Neta (%) (4) 16,7% 22,3% 13,0% 15,1% 16,1% 19,0% 17,4% 20,5% 18,0%

Liquidez Corriente (vc) 1,5 1,7 1,6 1,5 2,9 1,9 1,3 2,1 1,3

(1) Ebitda = Resultado Operacional + Amortizaciones y depreciaciones de Inmovilizado material.

(2) Ebitda Ajustado = Ebitda + Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos.

(3) No considera los efectos asociados a la implementación de la IFRS 16.

(4) Flujo de caja de la operación antes de intereses netos.

Características de los Instrumentos

ACCIONES

Presencia Ajustada (1) 100,00%

Rotación (1) 42,64%

Free Float (1) Alrededor del 66%

Política de Dividendos Efectiva Al menos el 30% de las utilidades líquidas del ejercicio

Participación Institucionales (1) Alrededor del 17%

Directores Independientes Tres de un total de nueve

(1) Al 30 de junio de 2020.

12

ANEXOS




EMISIONES DE BONOS VIGENTES K O P R

Al amparo de la Línea de bonos 790 804 837 838

Fecha de Inscripción 24.11.2014 09.04.2015 23.09.2016 23.09.2016

Monto Inscrito U.F. 3.000.000 U.F. 6.000.000 U.F. 5.000.000 U.F. 5.000.000

Monto Colocado U.F. 3.000.000 U.F. 4.000.000 U.F. 3.000.000 U.F. 2.000.000

Plazo (Vencimiento final) 25 años 25 años 7 años 21 años

Amortización del Capital 20 cuotas semestrales, a partir del

01.03.2030 20 cuotas semestrales, a partir del



01.04.2027

Tasa de Interés 3,65% anual, compuesta

semestralmente 3,30% anual, compuesta



semestralmente

EMISIONES DE BONOS VIGENTES T U V W

Al amparo de la Línea de bonos 906 906 906 907

Fecha de Inscripción 17.08.2018 17.08.2018 17.08.2018 17.08.2018

Monto Inscrito U.F. 5.000.000 $ 135.000.000.000 U.F. 5.000.000 U.F. 5.000.000

Monto Colocado U.F. 1.000.000 - U.F. 4.000.000 -

Plazo (Vencimiento final) 7 años 7 años 10 años 21 años

Amortización del Capital 4 cuotas anuales, a partir del

05.08.2022 4 cuotas anuales, a partir del

05.08.2022 1 cuota el 05.08.2028 22 cuotas semestrales, a partir del

05.02.2029

Tasa de Interés 1,65% anual, compuesta




semestralmente

EMISIONES DE BONOS VIGENTES X AA

Al amparo de la Línea de bonos 803 1.024

Fecha de Inscripción 18.02.2020 05.06.2020

Monto Inscrito U.F. 2.000.000 U.F. 10.000.000

Monto Colocado U.F. 2.000.000 U.F. 5.000.000

Plazo (Vencimiento final) 5 años 9,5 años

Amortización del Capital 1 cuota el 20.02.2025 1 cuota el 05.12.2029

Tasa de Interés 0,85% anual, compuesta semestralmente 1,4% anual, compuesta semestralmente

Nomenclatura de Clasificación

Clasificación de Solvencia y Títulos de Deuda de Largo Plazo

Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y el capital.

Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital.

Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de pérdida capital y de intereses.

Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses y capital, o requerimiento de quiebra en curso.

Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o representativa para el período mínimo exigido y además no existen garantías suficientes.

13

ANEXOS




Adicionalmente, para las categorías de riesgo entre AA y B, la Clasificadora utiliza la nomenclatura (+) y (-), para otorgar una mayor graduación de riesgo relativo.

Títulos de Deuda de Corto Plazo

Nivel 1 (N-1): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

Nivel 2 (N-2): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

Nivel 3 (N-3): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

Nivel 4 (N-4): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N-1, N-2 o N-3.

Nivel 5 (N-5): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes.

Adicionalmente, para aquellos títulos con clasificaciones en Nivel 1, Feller Rate puede agregar el distintivo (+).

Los títulos con clasificación desde Nivel 1 hasta Nivel 3 se consideran de “grado inversión”, al tiempo que los clasificados en Nivel 4 como de “no grado inversión” o “grado especulativo”.

Acciones

Primera Clase Nivel 1: Títulos con la mejor combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Primera Clase Nivel 2: Títulos con una muy buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Primera Clase Nivel 3: Títulos con una buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia, y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Segunda Clase (o Nivel 5): Títulos accionarios con una inadecuada combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Sin Información Suficiente: Títulos accionarios cuyo emisor no presenta información representativa y válida para realizar un adecuado análisis.

Perspectivas

Feller Rate asigna Perspectivas de la Clasificación, como opinión sobre el comportamiento de la clasificación de la solvencia de la entidad en el mediano y largo plazo. La clasificadora considera los posibles cambios en la economía, las bases del negocio, la estructura organizativa y de propiedad de la empresa, la industria y en otros factores relevantes. Con todo, las perspectivas no implican necesariamente un futuro cambio en las clasificaciones asignadas a la empresa.

Positivas: la clasificación puede subir.

Estables: la clasificación probablemente no cambie.

Negativas: la clasificación puede bajar.

En desarrollo: la clasificación puede subir, bajar o ser confirmada.

Creditwatch

Un Creditwatch o Revisión Especial señala la dirección potencial de una clasificación, centrándose en eventos y tendencias de corto plazo que motivan que ésta quede sujeta a una observación especial por parte de Feller Rate. Estos son los casos de fusiones, adquisiciones, recapitalizaciones, acciones regulatorias, cambios de controlador o desarrollos operacionales anticipados, entre otros. Con todo, el que una clasificación se encuentre en Creditwatch no significa que su modificación sea inevitable.

CW Positivo: la clasificación puede subir.

CW Negativo: la clasificación puede bajar.

CW En desarrollo: la clasificación puede subir, bajar o ser confirmada.

Descriptores de Liquidez

Robusta: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite incluso ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.

Satisfactoria: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con holgura el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.

Suficiente: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress moderado que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.

Ajustada: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite mínimamente cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un pequeño cambio adverso en las condiciones económicas, de mercado u operativas.

Insuficiente: La empresa no cuenta con una posición de liquidez que le permita cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.

14

ANEXOS




Matriz de Riesgo Crediticio Individual y Clasificación Final

La matriz presentada en el diagrama entrega las categorías de riesgo indicativas para diferentes combinaciones de perfiles de negocio y financieros. Cabe destacar que éstas se presentan sólo a modo ilustrativo, sin que la matriz constituya una regla estricta a aplicar.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación

de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánic o, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la

solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

PARQUE ARAUCO S.A.

Documents

Transcript of PARQUE ARAUCO S.A.