8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

1/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

1

ORDEN ECO/805/2003,de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienesinmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.(BOE 9 abril 2003)

ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la OrdenECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmueblesy de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechospara ciertas finalidades financieras queda modificada como sigue (con los prrafos en negrita y que se han sustituido enalgunos casos por los anteriormente existentes):

ORDEN EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la OrdenECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmueblesy de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechospara ciertas finalidades financieras queda modificada como sigue (con los prrafos en azul):

La presente Orden establece normas para el clculo del valor de tasacin de bienes inmueblesy de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su mbito deaplicacin, as como para la elaboracin de informes y certificados en los que se formalizar.Dichas normas pretenden, continuando en la lnea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo,sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin, potenciarla calidad tcnica y formal de las valoraciones con el objetivo ltimo de proteger ms y mejorlos intereses de terceros en su condicin de inversores o asegurados. Conviene recordar quela presente Orden no contiene ninguna disposicin de tipo subjetivo relacionada con lacapacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentariascorrespondientes segn la finalidad de la tasacin.

El clculo y formalizacin del valor de tasacin estaba regulado por Orden de 30 de noviembrede 1994 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidadesfinancieras. Esta disposicin, que ahora se deroga, era el ltimo exponente de una regulacincuyo origen es la Ley de la Regulacin del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 hacontribuido de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasacin parafinalidades financieras.

No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitucin por un nuevo texto. Los motivospara este cambio normativo son bsicamente tres:

a) La aclaracin terminolgica de algunos aspectos relacionados con la valoracin de bienes

inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollosrecientes en el mbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momentodel tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Ordende 1994 basaba el clculo del valor de tasacin en el valor de mercado, la obligacin deutilizar una metodologa estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conduca alclculo de un valor de tasacin equiparable al valor hipotecario. Para subsanar este problemams formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para laobtencin del valor de tasacin de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y defondos de pensiones, haciendo explcitas algunas prcticas destinadas a respetar el principiode prudencia. En todo caso, debe subrayarse que estas modificaciones no suponen en modoalguno una ruptura en las normas de clculo del valor de tasacin, sino tan slo un ajusteaclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad que inspira la Orden.

b) La adaptacin del clculo del valor de tasacin y su formalizacin a la legislacin aprobadarecientemente. En efecto desde la entrada en vigor de la Orden de 1994 se han aprobadonuevas normas que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre ellas destacan la Ley

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

2/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

2

6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 dediciembre, sobre introduccin del euro, el Real Decreto Ley 14/1999, de 17 de septiembre,sobre firma electrnica, el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se apruebael Reglamento de Ordenacin y supervisin de los seguros privados y el Real Decreto845/1999, de 21 de mayo, de modificacin parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 denoviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre,reguladora de las instituciones de inversin colectiva en relacin con las sociedades y fondosde inversin inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.

c) La introduccin de las mejoras de tipo tcnico y formal fruto de la experiencia en laaplicacin prctica de la Orden de 1994, tanto por parte de los organismos supervisores comode las entidades y de las sociedades y servicios de tasacin.

La Orden consta de 88 artculos, cinco disposiciones adicionales, una disposicin transitoria,una disposicin derogatoria y tres disposiciones finales. Los artculos se estructuran en cuatrottulos y stos en captulos y secciones. Con la modificacin introducida consta de 89

artculos, seis disposiciones adicionales, una disposicin derogatoria y tresdisposiciones finales. Los artculos se estructuran en cuatro ttulos y stos en captulosy secciones

El Ttulo I contiene las disposiciones generales: el mbito, principios y definiciones; lascomprobaciones mnimas y documentacin disponible; los condicionantes yadvertencias, tanto generales como especficas, y en general todas aquellas cuestionesque el tasador ha de tener en cuenta tanto en el mbito tcnico como en el formal.

El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas encaminadas a la determinacin del valorde tasacin de los distintos objetos de valoracin y para las distintas finalidades. Paraello se regulan los distintos mtodos tcnicos de valoracin y la valoracin de los

distintos bienes y derechos. Todo su contenido est basado en el principio de prudenciay el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo.

El Ttulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboracin delinforme y certificado en los que se formalizar el correspondiente valor de tasacin. Paraello se establece una nica estructura con una serie de apartados mnimos que eltasador tendr que cumplimentar segn cual sea el objeto de la valoracin. Todo sucontenido est basado en el principio de transparencia en el sentido de que losdocumentos y datos manejados por el tasador para el clculo de los valores han de estara disposicin del supervisor correspondiente.

El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo mbito de aplicacin se limita a la

valoracin para la cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras ypara la determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectivainmobiliarias.

La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas sealadas en el artculo37. 4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinadosaspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario; el artculo74. 5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones deinversin colectiva, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (segn laredaccin dada en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo);el artculo 50. 10 del Reglamentode Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998,de 20 de noviembre) y el artculo 37. 1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones(aprobado por el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre),

El objetivo de la presente modificacin se encuentra en la valoracin legal del suelo y surelacin con las normas de valoracin de bienes inmuebles para determinadas finalidades

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

3/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

3

financieras.La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, establece unos criterios de valoracin que sonexclusivamente aplicables a los supuestos legalmente tasados, sin que tales criterios seapliquen a las finalidades recogidas en esta Orden. Sin embargo, puede existir un punto deconexin entre ambas normas si en el proceso de valoracin se toma en consideracin laposibilidad de que los suelos objeto de la misma pudieran ser eventualmente objeto deexpropiacin. Ello deriva de la exigencia del principio de prudencia enunciado en el artculo3.1.f) de esta Orden.Razones de seguridad jurdica aconsejan clarificar la aplicacin del principio de prudencia enrelacin con la posibilidad expropiatoria.Esta Orden se dicta al amparo de las habilitaciones normativas recogidas en el artculo 37.4del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectosde la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario; el artculo 57.1 delReal Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversin colectiva, y se adapta el rgimentributario de las instituciones de inversin colectiva; en el artculo 50.10 del Reglamento de

Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados, aprobado por el Real Decreto 2486/1998,de 20 de noviembre (segn la redaccin dada por el Real Decreto 239/2007, de 16 de febrero);y el artculo 75.2 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el RealDecreto 304/2004, de 20 de febrero).En su virtud, dispongo:Artculo nico. Modificacin de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidadesfinancieras.Se aade una disposicin adicional sptima a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobrenormas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertasfinalidades financieras con la siguiente redaccin:

En su virtud, dispongo:

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

4/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

4

TITULO I DISPOSICIONES GENERALES

CAPITULO I. MBITO, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES

Artculo 1. Objeto.

La presente Orden tiene por objeto la regulacin del rgimen jurdico al que ha de ajustarse elclculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y determinados derechos, as como laelaboracin de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho clculose realice para alguna de las finalidades integrantes de su mbito de aplicacin.

Artculo 2. mbito de aplicacin.

La presente Orden ser de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para algunade las finalidades siguientes:

a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de lacartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores yconstructores a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo,por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, deRegulacin del Mercado Hipotecario.

b) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real

Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenaciny Supervisin de los Seguros Privados.

c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliariasreguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula elReglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones deInversin Colectiva.

d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el RealDecreto 304/2004, de 20 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes yFondos de Pensiones.

Artculo 3. Principios.

1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades detasacin homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en elmbito de aplicacin de la presente Orden debern hacerlo aplicando, en los trminosestablecidos en la misma, los siguientes principios:

a)Principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble que se encuentre enexplotacin econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblementeproporcionar en el futuro.

b) Principio de finalidad segn el cual la finalidad de la valoracin condiciona el mtodoy las tcnicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de valoracin utilizadossern coherentes con la finalidad de la valoracin.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

5/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

5

c)Principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptiblede ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de lasposibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms aconsejable, o si es susceptiblede ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte deconstruirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad que permitaobtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o posibilidades deeleccin razonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables.

e)Principio de proporcionalidad, segn el cual los informes de tasacin se elaborarncon la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto devaloracin, as como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades deeleccin igualmente probables se elegir el que d como resultado un menor valor de

tasacin. Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin seutilice para alguna de las finalidades sealadas en el artculo 2. a), b) y d) de esta Orden.

g)Principio de sustitucin, segn el cual el valor de un inmueble es equivalente al deotros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.

h) Principio de temporalidad, segn el cual el valor de un inmueble es variable a lolargo del tiempo.

i) Principio de transparencia, segn el cual el informe de valoracin de un inmuebledeber contener la informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin ydetallar las hiptesis y documentacin utilizadas.

j) Principio del valor residual, segn el cual el valor atribuible a cada uno de losfactores de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dichoactivo y los valores atribuibles al resto de los factores.

2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarn como criterios de interpretaciny, en su caso, de integracin de las normas de la presente Orden.

Artculo 4. Definiciones.

A los efectos de la presente Orden se utilizarn las siguientes definiciones:

Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior, emitida por lamisma entidad tasadora antes de transcurrir dos aos desde su fecha de emisin, en la quecon referencia a la tasacin anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes ocualquiera de los valores que figuren en ella. Este plazo ser de tres aos para la finalidadcontemplada en el artculo 2. b) (mbito de aplicacin), conforme a lo establecido en el artculo84. 1 de esta Orden.

Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de uninmueble o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y la fecha de la valoracin.

Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin o

adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dichofin.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

6/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

6

Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual loscontratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, yen una fecha concreta.

Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB)de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de suscomponentes.

Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto(VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina.Comprende las prdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta deadaptacin a su uso, etc.

Edificio. Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o variosespacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etctera). Es todo edificio enel que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dostercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no terminada quecuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por elcolegio profesional correspondiente.

Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o rehabilitacin) que serealizar sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegioprofesional correspondiente. A estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin lasque cumplan los requisitos sealados en la definicin de inmueble en rehabilitacin.

Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de usoprivativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de superficie.

Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de unedificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptiblede venta individualizada.

Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendorelevantes para la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de uncomportamiento ligado a la intencin de un operador de beneficiarse a corto plazo con lasfluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de

uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuraso inversiones que impliquen una revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura noest asegurada.

Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el RegistroEspecial del Banco de Espaa, as como, respecto a las valoraciones que tengan comofinalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2, los servicios de tasacin de entidades decrdito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de Espaa.

Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas tanto fsicascomo estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoracin.

Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II que se dedique o pueda dedicarse aldesarrollo de una actividad agraria.

Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

7/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

7

se analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables,con el objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio decompraventa o una renta homogeneizada para aqul.

Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de losservicios urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano de acuerdo con lalegislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana

Inmueble en rehabilitacin. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayaniniciado obras que renan los siguientes requisitos:

a) Que cuenten con la correspondiente licencia.

b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesionalcorrespondiente.

c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de almenos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras.

A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las destinadas amejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitucin,restauracin o modernizacin de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones,y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfologa de la edificacin,amplen o no la superficie edificada.

d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor dereemplazamiento bruto de la edificacin (excluido el valor del terreno).

Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est procediendo a su reformaparcial, la definicin precedente podr aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stasalcancen al menos una planta completa.

Inmueble ligado a una actividad econmica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de usomonovalente que est o puede estar vinculado a una explotacin econmica. Entre otros seincluirn los siguientes tipos:

a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria.

b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas alservicio de transporte.

c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas.

d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario.

e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos.

f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales.

g) Centros de equipamiento social.

h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.

Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas oinstaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin para otrospermitidos.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

8/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

8

En ningn caso se entendern como instalaciones polivalentes aqullas con caractersticas yelementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son lascmaras acorazadas;cmaras frigorficas;instalaciones de lavandera, cocina y de serviciosespecficos en establecimientos de hostelera.

Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoracin.

Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio, pedana,localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rsticao terreno), o, cuando su uso o caractersticas no permitan disponer de comparables en dicharea, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacinagraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para sucomparacin dentro del territorio nacional.

Niveles urbansticos del terreno. A efectos de su tasacin los terrenos se clasificaran en los

siguientes niveles:Nivel I. Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II. Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permitaedificar para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal, ganadera o que estnligados a una explotacin econmica permitida por la normativa vigente.

Tambin se incluirn los terrenos clasificados como urbanizables que no estn incluidosen un mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que estndolo, no se hayandefinido en l las condiciones para su desarrollo.

Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho acomprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o alquiler delinmueble objeto de valoracin.

Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las definicionesestablecidas en la legislacin vigente sobre rgimen del suelo y ordenacin urbanstica.

Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definicionesde superficie til o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunesms la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la superficie de los elementoscomunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la superficieocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo loscerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, decerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementosdel mismo edificio.

Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la carainterior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendola mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (talescomo terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medidasobre la proyeccin horizontal de su cubierta.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

9/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

9

No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interioresfijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos conseccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuyaaltura libre sea inferior a 1, 5 metros.

Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones paradeterminar los valores tcnicos.

Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cadatipo de tasacin debe suscribir necesariamente el informe de tasacin.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse elinmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un compradorindependiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido

pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismode manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturalezadel inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerar:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y queninguno de los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a lacausa del contrato.

b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacinadecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada

en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja enuna estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condicionesdel mercado existentes en la fecha de la tasacin.

d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos decomercializacin.

Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblementepodr alcanzar un edificio en proyecto, construccin o rehabilitacin en la fecha de suterminacin, si se construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcnicas

contenidas en su proyecto de edificacin o rehabilitacin.

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin puedeser:bruto o a nuevo y neto o actual.

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de lasinversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otroinmueble de las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizandotecnologa y materiales de construccin actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB ladepreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.

Valor de tasacin (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipode inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor jurdico o con efectos jurdicos paralas finalidades integrantes del mbito de aplicacin de la misma.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

10/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

10

Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del inmuebledeterminado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones delmercado normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativoscorrespondientes.

En la determinacin a que se refiere el apartado anterior no se incluirn los elementosespeculativos.

Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de un inmueble o una vivienda, ensu caso, sujeta a proteccin pblica establecido en la normativa especfica que le seaaplicable.

Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor obtenidomediante la aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin, actualizacin de rentas y

residual respectivamente.Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten conposterioridad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin de un elemento oedificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada ycualquiera otra circunstancia de la construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Suemisin no implica la actualizacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.

Vivienda para primera residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y ubicacin tengacomo destino ms probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destinoactual.

Vivienda para segunda residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y ubicacin tengacomo destino ms probable su uso como residencia temporal, independientemente de sudestino actual.

Vida til. Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de ser usado para elfin a que se destina. Ser total si se calcula desde el momento de la construccin o ltimarehabilitacin integral y ser residual si se calcula desde la fecha de la tasacin.

Artculo 5. Superficie utilizable o computable.

1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar siempre la

superficie comprobada por el tasador. Adems se debern tener en cuenta lasespecificaciones siguientes:

a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, seutilizar la menor entre las superficies catastral y registral.

b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar lasuperficie til o la construida sin partes comunes, podr tambin utilizarse la menorentre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun cuando dichassuperficies con partes comunes no hayan podido ser comprobadas, siempre queexista una dificultad operativa especial para la comprobacin debidamente justificada porel tasador, no exista duda razonable sobre la magnitud expresada por la superficie

registral, si se utilizara sta y la relacin entre la superficie utilizada y la comprobadasea razonable a juicio del tasador.

c) Cuando la superficie comprobada sea superior en ms de un 5% a la registral o a la

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

11/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

11

catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaracin de obra nuevainscrita en el registro de la propiedad, su adopcin requerir que se verifique suadecuacin a la normativa urbanstica aplicable. En el caso de elementos de edificiosse requerir tal verificacin de su adecuacin a la normativa urbanstica aplicablecuando la diferencia sea superior en ms de un 10%.

d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificioo elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquellasuperficie se deber medir por separado y se valorar con precio unitario diferente lasuperficie de los espacios exteriores. Tambin debern valorarse con precio unitariodiferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, caractersticasconstructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjuntode estas superficies deber ser objeto de justificacin, indicando los criterios seguidos.

e) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a

proteccin pblica, se tomar como superficie la consignada en la cdula de calificacincorrespondiente.

2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rstica se utilizar como superficie lacomprobada por el tasador. Cuando dicha comprobacin no sea viable se utilizar la menorentre la superficie registral y la catastral.

Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, se podr utilizar la mayor entre la superficieregistral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifiqueexpresa y razonadamente de una manera destacada.

Artculo 6. Expresin de los valores.

1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoracin se reflejarn en uninforme y en su caso en un certificado de tasacin para cuya elaboracin se estar a loprevisto en el Ttulo III de esta Orden.

2. Dichos valores se expresarn en la moneda de curso legal del pas donde se localicen losbienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que serefiere el apartado anterior se expresarn tambin en euros utilizando como tipo de cambio lospublicados oficialmente en la fecha de la tasacin o, en su caso, en el da anterior msprximo.

CAPTULO II COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN

Artculo 7. Comprobaciones mnimas.

1. Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias paraconocer las caractersticas y situacin real del objeto de la valoracin, y se utilizar elcontenido de la documentacin sealada en el artculo 8 de esta Orden.

2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirn al menos las

siguientes:

a) La identificacin fsica del inmueble, mediante su localizacin e inspeccin ocular porparte de un tcnico competente, comprobando si su superficie y dems caractersticas

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

12/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

12

coinciden con la descripcin que conste en la documentacin utilizada para realizar latasacin, as como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado deconstruccin o conservacin aparente.

b) El estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin al que se destine.

c) En el caso de viviendas, el rgimen de proteccin pblica.

d) El rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico.

e) La adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente, y, en su caso, laexistencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore.

Artculo 8. Documentacin necesaria.

1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente de

todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa del objetode la valoracin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aqulla, el estado deocupacin y construccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.

Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin registralacreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su descripcin completa,expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoracin, o sus equivalenteslegales en soportes alternativos. Igualmente se incluir el documento con la informacincatastral descriptiva y grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la oficinavirtual del Catastro. En ambos casos dicha documentacin deber haber sido expedidadentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin.

No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2. a) y en lavaloracin previa a la compra de bienes para la finalidadsealada en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden, dicha certificacin registral podr ser sustituida pororiginal o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a lafecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad y descripcin completa del inmueble,incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia dellibro de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentosequivalentes emitidos por procedimientos telemticos por el Registro de la Propiedad.

Cuando la finalidad de la tasacin sea la establecida en el artculo 2.c) (mbito deaplicacin) de esta Orden, la certificacin registral slo ser necesaria en las tasaciones

previas y peridicas de los inmuebles en fase de construccin, promovidos por untercero distinto de la IIC para la cual se realice la tasacin, incluidas las compras sobreplano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra aplazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) de esta Orden la certificacin registralpodr ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el prrafo anterior.

Cuando la finalidad de la tasacin sea alguna de las establecidas en el artculo 2.b), c) yd) de esta Orden, la inclusin del documento con la informacin catastral descriptiva ygrfica del inmueble obtenido directamente a travs de la oficina virtual del Catastroslo ser necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones peridicas deinmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a ladescripcin del inmueble o derecho

2. Adems de lo sealado en el apartado anterior, se deber haber dispuesto de lo siguiente:

a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de edificio

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

13/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

13

terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente.

b) En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin que se valoren para lahiptesis de edificio terminado, y adems del proyecto de los mismos visado por elColegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la ltima certificacin de la obraejecutada expedida por la direccin facultativa, as como el contrato de ejecucin de laobra y el presupuesto de contrata, si existen.

c) En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calificacin odocumento administrativo que acredite o permita determinar el precio mximo en venta oalquiler.

d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artculo2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenacin de la edificacin, el documentoacreditativo de la expedicin del seguro de daos materiales contemplado en su artculo19. 1. c) (Seguro de daos decenal).

e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato dearrendamiento u otro ttulo de ocupacin, el ltimo recibo de la renta abonado as comouna certificacin expedida por el propietario en la que se expresar con claridad:cadauna de las superficies arrendadas dentro de la finca;la renta neta anual producida entotal y por cada una de las partes; el estado de ocupacin del inmueble;el estado depago de las rentas vigentes;los gastos imputables al inmueble, con indicacin de losrepercutidos al ocupante durante el ltimo ao y el destino del inmueble.

A efectos de la finalidad indicada en el artculo 2.a) de la presente Orden, los datos aque se refiere el prrafo anterior debern estar igualmente disponibles aunque no sernecesaria la certificacin expedida por el propietario.

f) En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos necesarios paracalcular los flujos a que se refiere el artculo 27 (Flujos de caja en el mtodo deactualizacin) de esta Orden.

g) En el caso de fincas rsticas, la documentacin catastral relevante, la referente a surgimen de explotacin, as como, en su caso, la del derecho de riego y la de surendimiento.

h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamientourbanstico o para edificios en proyecto, cdula urbanstica o certificado municipal u otradocumentacin que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su

aprovechamiento urbanstico, condiciones para su desarrollo o documentacinnecesaria para determinarlos.

i) En el caso de edificios en rgimen de propiedad horizontal o elementos de edificiosdiferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios,documento equivalente o certificacin del administrador de la comunidad acreditativa delas limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieranafectar a su valor.

j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden segn elmtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasacin.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

14/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

14

3. Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero,la documentacin exigida en los apartados uno y dos podr ser sustituida por suequivalente en el pas donde se encuentren situados, teniendo en cuenta su normativainterna.

Ser necesario asimismo que el clculo del valor de tasacin considere, adicionalmente,aspectos especficos de la normativa del pas en el que se encuentre radicado elinmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se deber disponer, entreotros, de todos aquellos documentos contemplados en tal normativa, an cuando noestuviesen previstos en la normativa espaola, y que sean necesarios segn aqullapara la identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar la aptitud deluso o aprovechamiento urbanstico que se le est dando o se prevea dar, para llevar acabo la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas fases, y para lavaloracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes.

CAPTULO III CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Artculo 9. Valor de tasacin condicionado.

Salvo lo previsto en el artculo 14, para que el valor de tasacin calculado de acuerdo con lapresente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades sealadas en su artculo 2(mbito de aplicacin) ha de ser expresado sin sujecin a ningn condicionante.

Artculo 10. Condicionantes.

1. A los efectos de esta Orden se considerar que existe un condicionante en los siguientessupuestos:

a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artculo 7.2 (Comprobaciones mnimas), salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dichoapartado, que slo constituir un condicionante cuando afecte a edificios completos olocales comerciales.

b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato dearrendamiento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones actuales del arrendamientoo cesin.

c) Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido calcular suvalor mximo legal.

d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin siguiente osu equivalente para el caso de inmuebles radicados en el extranjero:

- La documentacin a que se refieren los prrafos segundo , tercero y cuarto delartculo 8. 1 (Documentacin disponible) de esta Orden.

- El proyecto visado a que se refiere el artculo 8. 2. a).

- La licencia de obra a que se refiere el artculo 8. 2. b).

- Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8. 2. h) de estaOrden.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

15/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

15

- La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se refiere elartculo 8. 2. g) cuando sta se valore como regado.

e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, oconcurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correctaidentificacin, fsica o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de lascaractersticas del mismo utilizadas en la tasacin, que puedan afectar significativamenteal clculo de sus valores tcnicos.

2. Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el artculo 2. c)(mbito deaplicacin) de la presente Orden, se condicionar el valor de tasacin, cuando el titularregistral del inmueble derecho no coincida:

a) Con la institucin de inversin colectiva que lo incluya a efectos de clculo de

su valor patrimonial, en los casos de las inversiones directas contempladas en losapartados a), d) y e) del artculo 56.1 del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 denoviembre, de Instituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real Decreto1309/2005, de 4 de noviembre, y en los casos de inversiones en bienes inmueblesafectas a la actividad de promocin inmobiliaria, o

b) Con la sociedad o entidad de arrendamiento referidas en el prrafo a) delartculo 56.1. del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, deInstituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real Decreto 1309/2005, de 4 denoviembre, en los casos de inversiones de la institucin a travs de aqullas, o

c) Con la persona fsica o jurdica que acte de contraparte en el contrato, en los

casos de:

i) Compras sobre plano e inmuebles en fase de construccin cuando lapromocin inmobiliaria no se ejecute directamente por parte de la institucin,

ii) Compromisos de compra a plazo y compra de opciones de compra, as comocontratos de arras.

Lo sealado en los puntos a) y b) no ser de aplicacin cuando se realicentasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de instituciones deinversin inmobiliaria o por parte de sociedades y entidades de arrendamiento atravs de las cuales la institucin de inversin colectiva vaya a realizar susinversiones en inmuebles o derechos.

Artculo 11. Advertencias generales.

A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia, siempreque se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicosdel objeto de la valoracin, y como mnimo, en los supuestos que se indican a continuacin:

a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y sus descripcionesregistral o catastral que no induzcan a dudar sobre su identificacin o caractersticas y que noinfluyan previsiblemente sobre los valores calculados.

b) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento urbansticovigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible laemisin de un condicionante, no se haya podido comprobar el rgimen de proteccin del

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

16/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

16

patrimonio arquitectnico del inmueble.

c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a licencias deconstruccin o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirsepuedan originar modificaciones en el valor certificado.

d) Cuando en la valoracin se hayan utilizado mtodos diferentes de los indicados en elartculo 15. 1 (Mtodos) de esta Orden.

e) Cuando para calcular el valor mximo legal no se haya dispuesto de la documentacinindicada en el artculo 8. 2. c).

f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentacin siguiente:

Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artculo 8. 2. f).

En las fincas rsticas, la documentacin catastral relevante o la referente a su rgimen deexplotacin o rendimiento.

Los documentos sealados en el artculo 8. 2. b), excepto la licencia de obra para la que serde aplicacin lo previsto en el artculo 10. 1. d).

En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artculo 8. 2, los documentos all sealadas.

g) Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los mediosprevistos en el artculo 41.1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario odirectamente a travs de la oficina virtual del Catastro.

h) Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en elextranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos del artculo 8 no puedaser sustituida por su equivalente en el pas donde se encuentren situados, se harconstar el hecho de forma expresa. Adems, se advertir, si no se ha condicionado porello, cuando no se haya dispuesto de toda la documentacin que, de acuerdo con lanormativa del pas en el que se encuentre radicado el inmueble o derecho, resultenecesaria para la identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar laaptitud del uso u aprovechamiento que se le est dando o se prevea dar, para llevar acabo la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas fases, para lavaloracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes, o que pueda influir enel valor del inmueble.

Artculo 12. Advertencias especficas.

1. Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior, cuandoconcurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la entidad tasadoradeber advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasacin delinmueble sufra minusvalas en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en elmismo mercado local;expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en elprecio de sus comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de quedisponga sobre las caractersticas y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado.

2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes:

a) Que el valor de tasacin se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2. a) deesta Orden.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

17/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

17

b) Que en el clculo del valor de tasacin se utilice exclusivamente el mtodo decomparacin.

c) Que el bien objeto de valoracin est destinado a un uso cuyos comparables, en elmercado local donde se site hayan experimentado alguna cada significativa y duraderade sus precios nominales en los ltimos diez aos.

3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2. a) de esta Orden,tambin se deber incluir una advertencia especfica, en la forma que se indica a continuacin,cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior, laentidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasacinexperimente una reduccin significativa en trminos nominales antes de transcurrido un aodesde la fecha de la tasacin que dure al menos 3 aos.

La estimacin deber apoyarse en datos slidos disponibles sobre la situacin coyuntural delmercado local, y la advertencia deber mencionar aquella probabilidad justificando su

existencia y los datos en que se apoya la estimacin de la entidad.

Artculo 13. Actuaciones de la entidad tasadora.

1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deber elegir una de lassiguientes alternativas:

a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasacin.

b) Entregar el informe al cliente denegando la fijacin de un valor de tasacin.

No obstante, cuando la tasacin se realice a los efectos de la finalidad sealada en el artculo2. a), y no se hubiera podido identificar fsica o registralmente el inmueble, la entidad deberrehusar de manera razonada la emisin del informe.

2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deber expresar, en su caso, suefecto sobre la valoracin.

Artculo 14. Subsanacin y levantamiento del condicionante.

1. No obstante lo indicado en el artculo 9, los informes y certificados que contengancondicionantes podrn utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en elapartado 2 y, adems, a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2. a) podrn utilizarse los

informes y certificados que contengan:

El condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10. 1, si previamente a la formalizacinde la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.

Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobacin delrgimen de proteccin pblica de la vivienda a valorar, y c) del artculo 10. 1, si previamente ala formalizacin de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crdito, bajola responsabilidad de la entidad de crdito que lo conceda, la documentacin, procedente delas autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente,que refleje el rgimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de proteccin pblica,concrecin del valor mximo legal), unida a una declaracin suscrita por apoderado bastantede la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citadadocumentacin y los contemplados en la tasacin.

Adicionalmente, y a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.b) podrn utilizarse

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

18/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

18

los informes y certificados que contengan el condicionante mencionado en la letra b)del artculo 10.1, en el caso de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridadal 1 de enero de 1995 en los que no se cuente con su original, cuando la entidad gestorao SII pueda acreditar, ante la sociedad de tasacin, la totalidad de las condicionesactuales del arrendamiento y la no posesin del contrato original.

2. La entidad tasadora podr levantar el condicionante de un informe de tasacin y delcertificado en que aqul se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen almismo. El levantamiento del condicionante exigir la declaracin expresa y razonada de laentidad que suscribi el informe que lo contena en la que se manifieste que se ha verificado ladesaparicin del supuesto que dio origen al mismo.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

19/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

19

TITULO II CLCULO DEL VALOR DE TASACIN

CAPTULO I MTODOS TCNICOS DE VALORACIN

SECCION 1. DISPOSICIONES GENERALES

Artculo 15. Mtodos.

1. Los mtodos tcnicos de valoracin utilizables a efectos de esta Orden son:

a) El Mtodo del coste.

b) El Mtodo de comparacin.

c) El Mtodo de actualizacin de rentas.

d) El Mtodo residual.

2. Dichos mtodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor dereemplazamiento.

Artculo 16. Aplicabilidad y procedimientos.

1. El mbito de aplicabilidad de los mtodos sealados en el artculo anterior as como losrequisitos y procedimientos para su aplicacin se ajustar a lo establecido en las seccionessiguientes de este captulo.

2. En todo caso, en la aplicacin de dichos mtodos para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) se eliminarn los elementos especulativos.

SECCION 2. MTODO DEL COSTE

Artculo 17. Aplicabilidad del mtodo del coste.

1. El Mtodo del coste ser aplicable en la valoracin de toda clase de edificios y elementos deedificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin o terminados.

2. Mediante este mtodo se calcula un valor tcnico que se denominar valor dereemplazamiento. Dicho valor podr ser bruto o neto.

Artculo 18. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto.

1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarn las siguientes inversiones:

a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.b) El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin.

c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

20/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

20

Para determinar los valores o importes a que se refiere el prrafo anterior se tendr en cuentalo sealado en los nmeros siguientes.

2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar bien el mtodo decomparacin, bien el mtodo residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.

3. El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin ser el coste de la construccin porcontrata.

Se considerar como coste de la construccin por contrata, la suma de los costes de ejecucinmaterial de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor.No se incluirn en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que seanfcilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotacin econmica,los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valorparticular de los elementos de la edificacin que le confieran ese carcter.

4. Los gastos necesarios sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmuebleobjeto de valoracin, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichosgastos se calcularn con los precios existentes en la fecha de la valoracin.

Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de ladeclaracin de obra nueva del inmueble.

Los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros necesarios.

Los costes de licencias y tasas de la construccin.

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y de los honorariosde la inspeccin tcnica para calcular dichas primas.

Los gastos de administracin del promotor.

Los debidos a otros estudios necesarios.

No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de

gastos financieros o de comercializacin.

5. En la determinacin del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construccin oen rehabilitacin se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la valoracin,sin incluir acopios ni mobiliario.

6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, enconstruccin o en rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de lasunidades de obra existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en su caso, conla evolucin del mercado hasta la fecha de la actualizacin. La modificacin del valor del suelono podr realizarse hasta que la obra est terminada y exigir la actualizacin de la tasacin.

Artculo 19. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto.

1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restar del valor de reemplazamiento

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

21/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

21

bruto la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado.

2. La depreciacin fsica de la edificacin se calcular por alguno de estos tres procedimientos:

a) Atendiendo a la vida til total y residual estimadas por el tasador el cual deberjustificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin. En el caso deque atribuyera diferentes vidas tiles a las diferentes instalaciones o elementos de laconstruccin de edificio la justificacin desglosar cada una de ellas.

b) Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el VRB,excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir laantigedad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por eltasador y, como mximo:

Para edificios de uso residencial:100 aos.

Para edificios de oficinas:75 aos.Para edificios comerciales:50 aos.

Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacineconmica:35 aos.

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima seobtendr ponderando los plazos mximos sealados anteriormente en funcin de lasuperficie destinada a cada uno de los usos.

c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno

nuevo de similares caractersticas

3. Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al edificioen que se encuentren.

4. La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costes y gastos necesarios paraadaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo uobsolescencia.

SECCION 3. MTODO DE COMPARACIN

Artculo 20. Aplicabilidad del mtodo de comparacin.

1. El Mtodo de comparacin ser aplicable a la valoracin de toda clase de inmueblessiempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artculo siguiente.

2. En los trminos previstos en los artculos 53 (Valoracin de inmuebles sobre los que existederecho de superficie) y 54 (Valoracin de concesiones administrativas) de esta Orden podrser aplicado igualmente a la valoracin del derecho de superficie y de las concesionesadministrativas.

3. Mediante este mtodo se determinan dos valores tcnicos que se denominarn valor porcomparacin, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor porcomparacin ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

22/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

22

Artculo 21. Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin.

1. Para la utilizacin del Mtodo de comparacin a efectos de esta Orden ser necesario quese cumplan los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zonade que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin decomparables.

c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas decomparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.

2. Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de lo previsto en elartculo 2. a) (mbito de aplicacin) de la presente Orden sern necesarios, los siguientes

requisitos:a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolucinde los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los2 aos anteriores a la fecha de la valoracin.

b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas,ndices sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento histrico de lasvariables determinantes en la evolucin de los precios del mercado inmobiliario de losinmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos preciosen el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas otransacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin yeliminacin de elementos especulativos.

Artculo 22. Procedimiento de clculo del valor por comparacin.

1. Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:

a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan ensu valor. En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichascualidades y caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los

elementos de la edificacin que le confiere ese carcter.b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose eninformaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamentecorregidas en su caso, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado dedichos inmuebles.

c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior,una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que seaplicar el procedimiento de homogeneizacin necesario.

En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que

resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones yofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definicin de valor de mercado delos bienes afectados como, cuando se trate de una valoracin para la finalidad previstaen el artculo 2. 1. a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

23/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

23

d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/oponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin delos precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones deldominio que recaigan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacinde las reglas precedentes.

2. Adems de las reglas generales sealadas en el apartado anterior, para determinar el valora que se refiere dicho nmero se tendrn en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglasespeciales:

a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando sedetermine el valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarnlos precios existentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de

inmuebles terminados similares. Este valor se podr corregir razonadamente de acuerdocon la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de la obra.

b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin, lahomogeneizacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por hectreaexistentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/oaprovechamiento.

Artculo 23. Ajuste del valor por comparacin.

1. El valor por comparacin obtenido de acuerdo con el artculo anterior ser ajustado por laentidad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado cuando concurran losrequisitos para incluir la advertencia especfica que se menciona en el apartado 3 del artculo12.

2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artculo 12. 3, la entidadtasadora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la reduccin queconsidere necesaria.

Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinin dela entidad tasadora, estimar la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar unporcentaje de reduccin del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una granvolatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparacin.

3. Sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la mencin alajuste realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica a que se refiere elartculo 12. 3.

SECCION 4. MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS

Artculo 24. Aplicabilidad del mtodo de actualizacin.

1. El mtodo de actualizacin de rentas ser aplicable, siempre que se cumplan los requisitos

establecidos en el artculo siguiente, a la valoracin de toda clase de inmuebles susceptiblesde producir rentas y a la de los derechos reales sealados en el artculo 52. 2 (Aplicacin),salvo las opciones de compra.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

24/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

24

2. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor poractualizacin, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien comosu valor hipotecario.

Artculo 25. Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin.

1. Para la utilizacin del mtodo de actualizacin a efectos de esta Orden ser necesario quese cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Parapresumir tal existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis datos de rentasde alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de estemercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas quepermitan identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de rentasen comparables.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin.

c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como inmuebleligado a una actividad econmica y que adems existan suficientes datos contables de laexplotacin o informacin adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama deactividad correspondiente.

2. Para utilizar el mtodo de actualizacin de rentas a efectos de lo previsto en el artculo 2. a)(mbito de aplicacin) de la presente Orden ser necesario, cuando concurra alguno de lossupuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1, que la entidad de tasacin dispongade:

a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolucin de las rentas dealquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 aosanteriores a la fecha de la valoracin, y su estado actual.

b) Informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, ndices de precios)sobre el comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin de losprecios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore ysobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estadoactual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o

transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin yeliminacin de elementos especulativos.

Artculo 26. Procedimiento de clculo del valor por actualizacin.

El clculo del valor de actualizacin exigir:

a) Estimar los flujos de caja.

b) Estimar el valor de reversin.

c) Elegir el tipo de actualizacin.

d) Aplicar la frmula de clculo.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

25/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

25

Artculo 27. Flujos de caja en el mtodo de actualizacin.

1. A efectos de lo sealado en el artculo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios yoperativos.

2. Se entender por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causadel inmueble objeto de valoracin.

3. Se entender por flujos de caja operativos los de la explotacin que utilice el inmuebleobjeto de valoracin. Estos flujos se calcularn sumando al beneficio de la explotacin en elejercicio despus de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo yrestando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en sucaso, las variaciones del fondo de maniobra.

Cuando se vaya a calcular el valor de tasacin para la finalidad prevista en el artculo 2. a)(mbito de aplicacin), los beneficios a considerar sern, en exclusiva, los ordinarios del

correspondiente ejercicio.Se entender por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el deacreedores a corto plazo del balance.

El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarn las cuentas quese sealan en los artculos 176, 177 y 180 del texto refundido de la Ley de SociedadesAnnimas, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre.

4. Los flujos de caja se estimarn teniendo en cuenta el rgimen del inmueble objeto devaloracin y, en todo caso, se utilizarn las hiptesis ms probables para determinar suscuantas y las fechas en que se realizarn los cobros y los pagos.

Dichos flujos de caja se calcularn en unidades monetarias del ao a que se refiera el valor dela tasacin, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.

Artculo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.

1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse siempre que exista, en la fecha de latasacin, un mercado de alquileres en los trminos establecidos en el artculo 25. 1. a)(Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin) de esta Orden, con independenciade que el inmueble est alquilado, vaco o explotado directamente por su propietario.

2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, a lo largo de su vida til,teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuanta y a su obtencinefectiva, entre ellos:

Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.

La ocupacin actual y la probabilidad de ocupacin futura del inmueble.

Las disposiciones legales o clusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) queafecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirn aquellasdisposiciones o clusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dichoinmueble pero ajenos a l tales como mobiliario, enseres, etc.

La morosidad actual o previsible de los cobros.

La evolucin previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la valoracin

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

26/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

26

se realice para la finalidad prevista en el artculo 2. a) (mbito de aplicacin) de estaOrden, aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permaneceren el medio y largo plazo.

3. Sin perjuicio de lo sealado en el apartado anterior, durante el perodo de vigencia de loscontratos de arrendamiento las cuantas de los cobros integrantes de los flujos de caja sernlas derivadas de las clusulas contractuales. No obstante, si dichas cuantas fuesen superioresa las de otros inmuebles comparables, slo podrn utilizarse si se considera y justifica que noes previsible la modificacin de dichas cuantas y, cuando se pretenda calcular el valor detasacin para la finalidad prevista en el artculo 2. a) (mbito de aplicacin), siempre que lasmismas no puedan atribuirse a elementos especulativos.

4. En el clculo de los pagos se incluir cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible,incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente alinmueble (mantenimiento, conservacin administracin, impuestos, tasas, etc.), ya seaconsecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administracin de los alquileres,

comercializacin, etctera).En los pagos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en que vayan a serefectivamente recuperados.

Artculo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento.

1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de valoracin seencuentre arrendado en la fecha de la tasacin.

2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, mientras est en vigor elcontrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las clusulas contractuales del mismo.

Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2. a) (mbito de aplicacin),los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin que sean superiores a los de otrosinmuebles comparables se sustituirn por los de stos siempre que la diferencia puedaatribuirse a la presencia de elementos especulativos.

Artculo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica.

1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de valoracin seencuentre en la fecha de la tasacin ligado a una actividad econmica.

2. Se estimarn los flujos de caja de la explotacin durante el perodo de tiempo en queprevisiblemente vaya a continuar la misma y se tomarn los que son imputables al inmueble.

3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior sern las cuantas medias del sectorde actividad en el que se integre dicha explotacin. Dichas cuantas medias se corregirnrazonadamente cuando:

a) La localizacin o las caractersticas particulares del inmueble influyan o puedan influirclaramente en que la explotacin econmica obtenga ingresos superiores o inferiores ala media del sector de actividad en el que se integra.

Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2. a) (mbito deaplicacin) slo se llevar a cabo correccin si se prev que los ingresos a que se refiereel apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantas medias citadas, vayan a serobtenidos de modo duradero al menos durante los cinco aos siguientes a la fecha de la

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

27/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

27

tasacin.

b) Las perspectivas econmicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtenerlos ingresos netos previstos por dicha explotacin.

Para realizar la correccin a que se refiere el primer prrafo de este nmero no se podrnutilizar los datos actuales o previsibles de la explotacin que utiliza el inmueble objeto devaloracin que, segn opinin razonada del tasador, traigan causa de factores vinculadosfundamentalmente a la gestin de dicha explotacin u otros ajenos al inmueble.

4. Para realizar la imputacin a que se refiere el apartado 2 de este artculo se tomarn losflujos de caja operativos determinados segn el apartado anterior y se tendr en cuenta elvalor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.

5. Cuando no existan las cuantas medias a que se refiere el apartado 3 de este artculo, seutilizarn las propias de la explotacin de que se trate siempre que se disponga de datos de al

menos, los dos ltimos aos. En el caso de tratarse de una explotacin en proyecto, setendrn en cuenta las cuantas previsionales aportadas por los titulares de la futuraexplotacin, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios.

En el caso de que la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2. a) (mbito deaplicacin) las cuantas a que se refiere el prrafo anterior se reducirn al menos en un 10 por100.

Artculo 31. Valor de reversin.

1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artculo 28 (Flujosde caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversin alfinal de su vida til ser el valor en esa fecha del terreno en el que est edificado. Para ello:

a) Se calcular el valor del terreno en la fecha de la tasacin de acuerdo con losmtodos previstos en esta Orden.

b) Dicho valor se ajustar con la plusvala o la minusvala que resulte razonable y seadebidamente justificada, teniendo en cuenta la localizacin, uso y evolucin del mercadode inmuebles comparables.

2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artculo 29 (Flujos decaja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el valor de reversin ser el valor

previsible del inmueble al final del contrato. Para ello se calcular el valor del inmueble libre deinquilinos en la fecha de la tasacin aplicando el mtodo de valoracin correspondiente y seajustar el valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restar ladepreciacin fsica y funcional de la edificacin, calculada de acuerdo con el mtodo del coste.

3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artculo 30 (Flujos decaja de otros inmuebles en explotacin econmica) de esta Orden, para estimar el valor dereversin al final del perodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotacin,se tomar su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendr en cuentalo sealado en las letras siguientes:

a) Se calcular el valor del suelo en la fecha de la tasacin y se ajustar en los trminos

establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artculo.

b) La depreciacin de las edificaciones se corresponder con el perodo citado.

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

28/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

28

Artculo 32. Tipo de actualizacin en el mtodo de actualizacin.

1. Para determinar el tipo de actualizacin se seguir el siguiente procedimiento:

Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversin y queatienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologa (industrial, comercial,etc.) del inmueble, a sus caractersticas y ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamiento(existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.

El tipo de actualizacin elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar alque est utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.

Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista mediante laaplicacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la inflacin esperada durante elperodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

2. El tipo de inters nominal a que se refiere el primer guin del apartado anterior no podr serinferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimientosuperior a dos aos. Este plazo de vencimiento ser igual o superior a cinco aos si lafinalidad de la valoracin es la prevista en el artculo 2. a).

Para determinar la rentabilidad media anual:

Se tomar el tipo medio durante un perodo continuado no inferior a tres meses ni superior aun ao contados antes de la fecha de la tasacin.

El tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercadoorganizado.

3. La entidad tasadora justificar debidamente el tipo de inters elegido, destacando eldiferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el prrafo anterior,y en especial, la inflacin esperada y dems medios de correccin utilizados para obtener untipo real.

Artculo 33. Frmula de clculo del valor por actualizacin.

1. El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin ser el valor actual (VA) de losflujos de caja y del valor de reversin esperados para el tipo de actualizacin elegido.

2. El VA a que se refiere el apartado anterior se calcular de acuerdo con la siguiente frmulamatemtica:

( ) ( ) ( )ntkk

tj

J

i

esinValorderev

i

S

i

EVA

++

+

+=

111

En donde:

VA =Valor actual.

Ej =Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.Sk =Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj =Nmero de perodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

29/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

29

valoracin hasta que se produzca el correspondiente Ej.

tk =Nmero de perodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que seproduzca el correspondiente Sk.

i =Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de losperodos de tiempo considerados.

n =Nmero de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo deestimacin de los ingresos esperados.

3. Los perodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizacin a utilizar, se expresarn en lasunidades correspondientes a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.

SECCION 5. MTODO RESIDUAL

Artculo 34. Aplicabilidad del mtodo residual.

1. El valor por el mtodo residual se calcular siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

a) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento declculo dinmico ).

b) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento declculo esttico ).

2. El mtodo residual podr aplicarse mediante el procedimiento dinmico a los siguientesinmuebles:

a) Terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados.

b) Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso en el caso de que lasobras estn paralizadas.

3. El mtodo residual slo se podr aplicar mediante el procedimiento esttico, a los solares einmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin o rehabilitacin en unplazo no superior a un ao, as como a los solares edificados.

4. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor residual, quepermite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valorhipotecario.

Artculo 35. Requisitos para la utilizacin del mtodo residual.

1. Para la utilizacin del mtodo residual a efectos de esta Orden ser necesario elcumplimiento de los siguientes requisitos:

a) La existencia de informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria msprobable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable o, en el caso de

terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho rgimen.

b) La existencia de informacin suficiente sobre costes de construccin, gastosnecesarios de promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin que permita

8/7/2019 OM_ECO_805-2003_con_mod_2007_y_2008

30/67

OM ECO/805/2003OM EHA/3011/2007

OM EHA/564/2008

30

estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para unapromocin de caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.

c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de ventams probables de los elementos que se incluyen en la promocin o en el edificio en lasfechas previstas para su comercializacin.

d) La existencia de informacin suficiente sobre los rendimientos de promocionessemejantes.

2. Para poder aplicar el mtodo residual por el procedimiento dinmico ser necesario ademsde los requisitos sealados en el apartado anterior, la existencia de informacin sobre losplazos de construccin o rehabilitacin, de comercializacin del inmueble y, en su caso, degestin urbanstica y de ejecucin de la urbanizacin.

Artculo 36. Procedimiento de clculo dinmico .

1. Para el clculo del valor residual por el procedimiento de clculo dinmico se seguirn lossiguientes pasos:

a) Se estimarn los flujos de caja.

b) Se elegir el tipo de actualizacin.

c) Se aplicar la frmula de clculo.

2. Se debern justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de clculoadoptados.

Artculo 37. Flujos de caja en el mtodo residual dinmico.

1. Se tomarn como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crdito que seestime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar porlos diversos costes y gastos durante la construccin o rehabilitacin, incluso los pagos por loscrditos concedidos.

Dichos cobros y pagos se aplicarn en las fechas previstas para la comercializacin yconstruccin del inmueble.

2. Para estimar los cobros a obtener se partir de los valores en venta previstos en las fechasde comercializacin en la hiptesis de edificio terminado, los cuales se calcularn atendiendo alos valores obtenidos por los mtodos de comparacin y/o por actualizacin de rentas en lafecha de tasacin, y a la evolucin esperada de los precios de mercado.

3. Para estimar los pagos a realizar se tendr en cuenta los costes de construccin, los gastosnecesarios a que se refiere el artculo 18. 3 y 4 deesta Orden, los de comercializacin y, en sucaso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de lascaractersticas similares a la que se estime ms probable promover. En el caso de inmueblesen rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva tambin setendrn en cuenta los costes de construccin presupuestados en el correspondiente proyecto.

4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artculose tendrn en cuenta, adems de los sistemas de pagos a proveedores, las hiptesis msprobables atendiendo a las caractersticas