O 3 a o t BBVA Bancomerdoc.pendulum.com.mx/Imagenes/20160705/103001 AVALUO.pdf · bbva bancomer...

BBVA BancomerUNIDAD OE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.

/ O 3 a o t

N° DE SERVICIO 1401028200636524

AVALÚO INMOBILIARIO


BBVA Bancomer

FACHADA PRINCIPAL

SOLICITANTE: JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES-,í

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: >"

Calle: AVE. TÉCNICOS

No.Exte: 121 SUR

Colonia: SOLIDARIDAD II

Nombre del conjunto: SOLIDARIDAD II

Población o Ciudad; NUEVO LAREDO

Delegación o Municipio: NUEVO LAREDO

Estado: TAMAULIPAS

Edificio:

Lole: 24

No.lnte: N/A

Manzana: 41

Supermanzana:

Código postal: 88143

26 DE NOVIEMBRE DEL 2014

Ei presente reporte consta de un total de 12 hojas, incluyendo sus anexos.

Av. Universidad N° 1200 Col. Xoco CP03339 Delegaran Benito Juárez México D.F.

Hoja 1 de 12

BancomerUNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.

N° DE SERVICIO 1401028200636524

AVALÚO INMOBILIARIO(.ANTECEDENTES

INSTITUCIÓN QUE PRACTICA Y CERTIFICA EL AVALUÓ; BBVA BANCOMER S.A.

SOLICITANTE :

FUNCIONARIO QUE SOLICITA :

DEPARTAMENTO:

BANCA:

VALUADOR:

FECHA DEL AVALÚO :

INMUEBLE QUE SE VALÚA :

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Calle:

Entre la caite:

No.Exte:

Colonia/Delegación :

Delegación / Municipio:

Estado :

RÉGIMEN DE PROPIEDAD :

PROPIETARIO DEL INMUEBLE :

OBJETO DEL AVALÚO :

PROPÓSITO DEL AVALÚO :N° DE CUENTA PREDIAL :

N- DE CUENTA DE AGUA :

JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES

SERVICING

N/A

ING. MIGUEL ÁNGEL CHAVARRIA SAENZ

26 DE NOVIEMBRE DEL 2014

VIVIENDA AISLADA

AVE. TÉCNICOS

LICENCIADOS

121 SUR Edificio:

SOLIDARIDAD II

NUEVO LAREDO

TAMAULIPAS

PRIVADA INDIVIDUAL

JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES

ESTIMAR VALOR COMERCIAL

DACIONES EN PAGO

26-01-0&-369-024

C.RESPONSABLE: 8301

SUCURSAL: N/A

ESPECIALIDAD : INMOBILIARIA

REGISTRO OTORGADO POR LA INSTITUCIÓN : GFBBVA-31003-01

Lote: 24 Manzana: 41

Y la calle : ADMINISTRADORES

No.lnte: N/A Supermanzana:

Población o Ciudad: NUEVO LAREDO

Código postal: 88143

CLAVE CATASTRAL: 26-01-08-369-024

II.CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA :

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN :

ÍNDICE DE SATURACIÓN :

POBLACIÓN :

NIVEL SOCIOECONÓMICO :

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL :

USO DEL SUELO :

HABITACiONAL DE INTERÉS SOCIAL

CASAS HABITACIÓN DE UN NIVEL

80%

NORMAL

MEDIO - BAJO

NO MONITOREADA, SE CONSIDERA MÍNIMA

HABITACIONAL

COEFICIENTE DE USO DEL SUELO : 0.46 COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO : 0.46

VÍA DE ACCESO E IMPORTANCIA SE ACCESA A TRAVÉS DE LA AVENIDA EVA SAMANO DE LÓPEZ MATEOS. VÍA RÁPIDA DEL SECTOR, DEINTENSIDAD DE TRAFICO MEDIO

SERVICIOS PÚBLICOS :Abastecimiento de agua ;

Drenaje sanitario :Drenaje pluvial:Electrificación :

Alumbrado público :Transporte público :

Recolección de basura:Vigilancia:

Otros servicios :Guarniciones :

Banquetas :

EQUIPAMIENTO URBANO

Educación :

Abasto:

Áreas verdes :

Señalización y nomenclatura:

Colindancias notables :

RED DE DISTRIBUCIÓN CON SUMINISTRO AL INMUEBLERED RECOLECTORA DE AGUA RESIDUAL CON CONEXIÓN INMUEBLENO TIENERED AÉREA CON ACOMETIDA INMUEBLECABLEADO SUBTERRÁNEOURBANOMUNICIPALMUNICIPALNO TIENEDE CONCRETO Vialidades : DE 12 MDE CONCRETO

SI HAY EN UN RADIO DE 500 MTS



SI HAY

NINGUNA

Vialidades :Pavimentos :

Salud :

Recreación :

Mobiliario urbano :

H.)N¿A1£¿*Jii»fc*,,,*•**%.(.»•).*

SI HAY EN UN RADIO DE 500 MT£

SI HAY EN UN RADJQ_peTOO MTS

SI HAY

El presente reporte consta de un total de 12 hojas, incluyendo sus anexos.

Av- Universidad N° 1200 Col. Xoco CP03339 Delegación Benito Juárez México D.F.

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BBVA BancomerUNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.

N° DE SERVICIO 1401028200636524

AVALÚO INMOBILIARIOIII.TERRENO

TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:ACERA ORIENTE DE LA AVENIDA TÉCNICOS ENTRE LICENCIADOS Y ADMINISTRADORES

CROQUIS DE UBICACIÓN

MACROLOCALIZACION MICRÓLOCALIZACIONMEDIDAS Y COLINDANCIAS:

ORIENTACIÓN DISTANCIA LINDEROSNORTE 15.0000 rn concON LOTE 25 (VEINTICINCO)

SUR 15.0000 m conCON LOTE 23 (VEINTITRÉS)

ORIENTE 8.0000 m concON LOTE 12 Y13 (DOCE Y TRECE)

PONIENTE 8.0000 m conCON AVE TÉCNICOS

FUENTE, ESCRITURA U OTRA DATOS DE INSCRIPCIÓN EN EL RPPNúmero de escritura : 13303, VOLUMEN 580 FOLIO 172 Estado TAMAULIPASFecha de escritura : ig DE DICIEMBRE DEL 2007 Municipio :NUEVO LAREDO N°de partida : LEGAJO 1-026Número de notaría : 286 ADSCRITA N° de folio reaI:SECCION I NUMERO 1251 Fecha de inscripción : 13 DE FEBRERO DEL 2008Nombre del notario : SILVIA ESTRADA LEAL

Entidad federativa : TAMAULIPASOtra fuente: N/A

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO : 120.0000 mj INDIVISO 100 %TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN :CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS

120.0000 m2

PLANA-REGULAR-RECTANGULARFRENTE A CASAS HABITACIÓN SIMILARES

FRENTE (ML) 8 mi

DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDASERVIDUMBRES :RESTRICCIONES :CONSIDERACIONES ADICIONALES :USO ACTUAL :

DE 50 A 60 VIV/HANINGUNA APRECIADANINGUNA APRECIADANINGUNAHABITACIONAL

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN : HASTA 1 .5 VECES LA SUPERFIC

IV.DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUALCASA HABITACIÓN DE UN NIVEL QUE CONSTA DE SALA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS Y BAÑO. CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO DESCUBIERTO.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS

tlPÓS DESCRIPCIÓN ¡CLAS1F. CONSTR. CAL1D. CONSTRUCCIÓN N° NIVINTERÉS SOCIAL

TOTAL

SUPERFICIET-1 CASA HABITACIÓN MODERNA 1 55.00 m'

"5¿6Ó ~ n?~


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AVALÚO INMOBILIARIOIV.DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

TIPOST-1

EDAD APROXIMADA * VIDA ÚTIL TOTAL60

VIDA ÚTIL REMANENTE54

ESTADO DE CONSERVACIÓN GRADO TERMINACIÓNBUENO 100.00%

* La edad aproximada y las vidas útiles están expresadas en años.

CALIDAD DEL PROYECTO:

UNIDADES RENTABLES:

ADECUADO A SU USO

1

V.ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

OBRA NEGRA O GRUESACIMENTACIÓN T-1: LOSA DE CIMENTACIÓN QUE CONSTA DE FIRME CON TRABES MONOITICAMENTE AHOGADAS EN ELESTRUCTURA T-1: MUROS CARGADORES RIGIDIZADOS CON CASTILLOS Y CERRAMIENTOSMUROS T-1: DE BLOCK DE CONCRETO 15X20X40 CMENTREPISOS T-1: NO TIENETECHOS T-1: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO REFORZADOAZOTEAS T-1: IMPERMEABILIZACION CON PINTURA ELASTOMERICABARDAS T-1: BARDA DE BLOCK APARENTE MEDIANERA EN PARTE POSTERIOR Y COSTADO SUR, COLUMNAS Y TRABES EN FACHADA

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORESAPLANADOS T-1: ESTUCOPLAFONES T-1: ESTUCOLAMBRINES T-1: AZULEJO EN ÁREA HÚMEDA DE REGADERA,PISOS T-1: LOSETA CERÁMICAZOCLOS T-1: NO TIENEESCALERAS T-1: NO TIENEPINTURA T-1: VINILICA A DOS MANOS EN APLANADOS, NECESITA MANTENIMIENTORECUBRIMIENTOS ESPECIALES T-1: NO TIENE

CARPINTERÍAPUERTAS T-1: MULTIPANEL LISO EN ENTRADA PRINCIPÁIS Y FIBRACEL EN INTERIORES, DAÑADASGUARDARROPA T-1: NO TIENELAMBRtNES O PLAFONES T-1: NO TIENEPISOS T-1: NO TIENEMARCOS T-1: NO TIENEOTROS T-1: NO TIENE

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIASTIPO T-1: ESTÁNDARMATERIAL T-1: PVC EN SANITARIA Y COBRE EN HIDRÁULICAMUEBLES DE BAÑO T-1: DE COLOR, DE LINEA ECONÓMICA, SIN LAVABOMUEBLES DE COCINA T-1: NO TIENESALIDAS T-1: NORMALESTINACO T-1: NO TIENE

INSTALACIONES ELÉCTRICASTIPO T-1: ESTÁNDARMATERIAL T-1: POLIDUCTO Y CABLE 10, 12 Y USALIDAS T-1: A CENTROS EN CIELOSACCESORIOS T-1: TIPO QUINZIÑO

TABLEROS T-1: 2 CIRCUITOSTIPO DE VOLTAJE T-1:110V

HERRERÍAT-1: COMERCIALT-1: VENTANAS DE ALUMINIO

T-1: ESTÁNDART-1: CORTOS

TIPOMATERIALPERFILESCLAROS

VIDRERÍAMATERIALTIPOESPESORESPEJOSDOMOSCANCELESEMPLOMADOSTRAGALUCES

T-1: COMERCIALT-1: TRANSPARENTET-1:3MMT-1: NO TIENET-1: NO TIENET-1: NO TIENE

T-1: NO TIENET-1: NO TIENE

BHVA Bancomer

26



Hoja 4 de 12


ND DE SERVICIO 1401028200636524


V.ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

CERRAJERÍATIPOCALIDADMARCA

FACHADASNÚMERO

T-1: POMO Y BOTÓNT-1: COMERCIALT-1: GEO

T-1: UNAMATERIALES T-1: ESTUCOREVESTIMIENTOS T-1: ESTUCO

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (IE EA OC)

TIPOJoC 1 CASAOC 2 CASA'OC 3 CASA

UNIDAD *MLMLM2

CANTIDAD15.508.00

22.75

EDAD*666

VUT*606060

DESCRIPCIÓNBARDAS MEDIANERASBARDA PRINCIPALBANQUETAS Y ACCESOS DE CEMENTO

* La edad y vida útil están expresadas en años.

2 6 NOV 28?;



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Bancomer N° DE SERVICIO

UNIÜAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.

1401028200636524


VI.CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ

DEFINICIONES:

Valor Comercial. :

Enfoque de Costos. :

Valor Físico o Directo :

Valor Comparativo de Mercado. :

Enfoque Comparativo de Mercado.

ES EL PRECIO MÁS PROBABLE EN QUE SE PODRÍA COMERCIALIZAR UN BIEN, EN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVALECIENTES A LA FECHADEL AVALÚO, EN UN PLAZO RAZONABLE DE EXPOSICIÓN, EN UNA TRANSACCIÓN LLEVADA A CABO ENTRE UN OFERENTE Y UNDEMANDANTE LIBRES DE PRESIONES, BIEN INFORMADOS Y COMO RESULTADO DE PONDERAR EL VALOR FÍSICO, EL VALOR DECAPITALIZACIÓN DE RENTAS Y EL VALOR DE MERCADO DEL BIEN DE QUE SE TRATE.ESTA BASADO EN EL SUPUESTO DE OUE UN COMPRADOR CON LA INFORMACIÓN PERTINENTE, NO PAGARJA MAS POR UN BIEN QUE ELCOSTO DE UN BIEN SUBSTITUTO CON EL MISMO USO O FIN QUE EL BIEN CONSIDERADO. ESTE ENFOQUE CONSIDERA QUE EL VALORMÁXIMO DEL BIEN PARA EL COMPRADOR, SERÁ LA CANTIDAD NECESARIA PARA ADQUIRIR O CONSTRUIR UN NUEVO BIEN DE IGUALUTILIDAD- CUANDO EL BIEN NO ES NUEVO, EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DEBERÁ SER AJUSTADO DE ACUERDO A LOS MÉTODOSDE DEPRECIACIÓN Y OBSOLESCENCIA UTILIZADOS COMÚNMENTE.

POR UN BIEN QUE EL COSTO DE UN BIEN SUBSTITUTO CON EL MISMO USO O FIN QUE EL BIEN CONSIDERADO.'ESTE ENFOQUECONSIDERA QUE VALOR MÁXIMO DEL BIEN PARA EL COMPRADOR CON INFORMACIÓN PERTINENTE, SERA LA CANTIDAD NECESARIA

DEBERÁ SER AJUSTADO DE ACUERDO A TODOS LOS MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN Y OBSOLESCENCIA A LA FECHA DEL AVALÚO.ES LA CANTIDAD ESTIMADA, EN TÉRMINOS MONETARIOS, A PARTIR DEL ANÁLISIS Y COMPARACIÓN DE BIENES IGUALES O SIMILARESAL BIEN OBJETO DE ESTUDIO, QUE HAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTRAN EN PROCESO DE VENTA EN EL MERCADO ABIERTO•ESTA BASADO EN EL PRINCIPIO ECONÓMICO DE "SUSTITUCIÓN", CONSIDERA QUE UN COMPRADOR BIEN INFORMADO NO PAGARÁ POR'UNA PROPIEDAD MÁS DEL PRECIO DE COMPRA DE OTRA PROPIEDAD SIMILAR.

COMENTARIOS GENERALES:LA VIVIENDA SE ENCUENTRA OCUPADA. LAS REJAS SERÁN REMOVIDAS POR EL SOLICITANTE.LA ESCRITURA ASIENTA UNA CONSTRUCCIÓN DE 55M2 PERO FÍSICAMENTE TIENE 56.32 M2

CONDICIONES LIMITANTES Y EXCEPCIONES:SE TUVO ACCESO AL INMUEBLE. LA VIVIENDA SE APRECIA EN BUEN ESTADO. LA SUPERFICIE DE TERRENO Y DE CONSTRUCCIÓN SE OBTUVIERONDE LA ESCRITURA ANTECEDENTE. NECESITA MANTENIMIENTO EN PINTURA, EN PUERTAS Y FALTA EL LAVABO.

VII.APLICACION DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ( TERRENO )

CARACTERÍSTICAS SUJETO

FECHA

( MUNICIPIOCOLONIA

NOMBRE CALLE

N" EXT E INT

ZONA

UBICACIÓN

FRENTE (ML)

i FORMA

SUPERFICIE

: TOPOGRAFÍA

USO ACTUAL

NEGOCIACIÓN

IMPORTE UNITARIO

HOMOLOGACIÓN

ZONA

UBICACIÓN

FRENTE {ML)

FORMA

SUPERFICIE

TOPOGRAFÍA

USO ACTUAL

NEGOCIACIÓN

OTRO

N/ANUEVO LAREDOSOLIDARIDAD II

AVE. TÉCNICOS

121 SUR-

HABITACIONAL DE INTERÉS SOCIAL

UN FRENTE

8.00 mi

REGULAR

120.00 m*

PLANAHABITACIONAL

N/A

NÍA

SUJETO

HABITACIONAL DE INTERÉS SOCIAL

UN FRENTE

8.00 mi

REGULAR

1 20.00 m2

PLANA

HABITACIONAL

N/A

N/A

FACTOR HOMOLOGACIÓN / VALOR UNITARIO HÓMÓLOGADCVALOR A APLICAR $ 770.00

COMPARABLE i

25 DE AGOSTO DEL 2014NUEVO LAREDO

EL NOGAL

OMBU

SN-

INTERMEDIA

UN FRENTE

6.50 mi

REGULAR

104.00 m1

PLANA

HABITACIONALOFERTA

$ 937.50

COMPARABLE 1

MEJOR

SIMILAR

MENOR

SIMILAR

MEJOR

SIMILAR

SIMILAR

MEJOR

N/A

0.82 | $ 768.75POND 33.33 %

COMPARABLE 2

25 DE AGOSTO DEL 2014NUEVO LAREDO

FRACCIONAMIENTO AMPLIACIÓN EL l\L

SN-

INTERMEDIA

UN FRENTE

7.00 mi

REGULAR

108.50 m1

PLANA

HABITACIONALOFERTA

$ 937.50

COMPARABLE 2

MEJOR

SIMILAR

MENOR

SIMILAR

MEJOR

SIMILAR

SIMILAR

MEJOR

N/A

COMPARABLE 3

28 DE AGOSTO OEL 2014NUEVO LAREDOSOLIDARIDAD

OFICIOS

SN-

INTERES SOCIAL

DOS FRENTES

6.00 mi

REGULAR

1 80.00 irr1

PLANA

HABITACIONALOFERTA

$ 812.50

COMPARABLE 3

MEJOR

MEJOR

MENOR

MENOR

MENOR

SIMILAR

SIMILAR

MEJOR

N/A

0.80 : $ 750.00 j 0.97 $ 788.13POND 33.33% POND 33.33%

BGVA Bancomer

•NG. MErffiflyflSEt«nwrom anno



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BDVA Bancomer N° DE SERVICIO

UNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.

Vllb.APLICAClÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (CONSTRUCCIONES EN RENTA )

1401028200636524


CARACTERÍSTICAS

FECHA

MUNICIPIO

COLONIA

NOMBRE CALLE

N° EXTERIOR-INTERIOR

ZONA

UBICACIÓN

SUP CONST -TERRENO

PROYECTO

EDO. DE CONSER.

EDAD

RELACIÓN T/C

CALIDAD

NEGOCIACIÓN

IMPORTE UNITARIO

HOMOLOGACIÓN

ZONA

UBICACIÓN

SUP.CONSTRUIDA

PROYECTO

EDO. DE CONSER.

EDAD

RELACIÓN TIC

CALIDAD

NEGOCIACIÓN

i OTRO

SUJETO

SUJETO

=ACT. HOMOLOGACIÓN/VALOR UNITARIO HOMOLOGADÍ

VALOR A APLICAR $ °"°°

COMPARABLE 1

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

NO APLICA

NO APUCA

NO APUCA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

COMPARABLE 2

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APUCA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

NO APLICA

COMPARABLE 3

COMPARABLE 3

VIIC.APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (CONSTRUCCIONES EN VENTA)

CARACTERÍSTICAS

FECHA

MUNICIPIO

COLONIA

NOMBRE CALLE

N° EXTERIOR-4NTERIOR

ZONA

UBICACIÓN

SUP CONST- TERRENO

PROYECTO

EDO. DE CONSER.

EDAD

RELACIÓN T/C

CALIDAD

NEGOCIACIÓN

IMPORTE UNITARIO

SUJETO

N/A

NUEVO LAREDO

SOLIDARIDAD II

AVE. TÉCNICOS

121 SUR-

HABITACIONAL DE INTERÉS S

UN FRENTE

55m*-120in*

ADECUADO A SU USO

BUENO

6 AÑOS

2.18

INTERÉS SOCIAL

N/A

N/A

COMPARABLE 1

27 DE OCTUBRE DEL 2014

NUEVO LAREDO

SOLIDARIDAD II

CAMPESINOS

120-

INTERES SOCIAL, INTERMEDIA

UN FRENTE

S4.39 m1 -120 m1

FUNCIONAL

BUENO

18 AÑOS

2.21

INTERÉS SOCIAL

VENTA

% 6,343.08

COMPARABLE 2

27 DE OCTUBRE DEL 2014

NÚ EVO LAREDO

SOLIDARIDAD

SOLIDARIDAD

7243-

INTERES SOCIAL, INTERMEDIA

UN FRENTE

44.48 m'-1 25.65 m'

Hí *>FUNCIONAL •*" -"••"

BUENO

21 AÑOS

2.82

INTERÉS SOCl)tí£. M£(t4rt|rímrmrtí ¿r

VENTA

$ 6,182.55

COMPARABLE 3

2 DÉ OCTUBRE DEL 2014

NUEVO LAREDO

UNIDAD HABIACIONAL FUNDADORES

ANDADOR JOAQUÍN ARGUELLES

27-

INTERMEDIA, ÍNTERES SOCIAL

UN FRENTE

55.97 m! -114 nv*f~<* E? ""% i*»*"! —j*-r; ''-fi-Jí H¿.NCÍ(íff%"̂ "

BUENO

^ ^¡«fif » AÑOSfíl-> ' -l-2M

^Jim^^L^*~~$~5$9G .02

XS



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BBVA Bancomer N° DE SERVICIO 1401028200636524

UNItíAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A. AVALÚO INMOBILIARIO

VIIC.APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (CONSTRUCCIONES EN VENTA ) continuación...

— HÓMOi. OGACfÓN"

ZONA

UBICACIÓN

SUP.CONSTRUIDA

PROYECTO

EDO. DE CONSER.

EDAD

RELACIÓN TIC

CALIDAD

NEGOCIACIÓN

OTRO

SUJETO

HABITACIONAL DE INTERÉS SOC(

UN FRENTE

55 m1

ADECUADO A SU USO

BUENO

6 AÑOS

2.18

INTERÉS SOCIAL

N/A

N/A

FACT. HOMOLOGACIÓN /VALOR UNITARIO HOMOLOGADOI/ALOR A APLICAR S 5,860.00

COMPARABLE 1

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

MEJOR

MEJOR

INFERIOR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILARN/A

0.92

POND$ 5,835.6333.33 %

COMPARABLE 2

SIMILAR

SIMILAR

MEJOR

SIMILAR

MEJOR

INFERIOR

MEJOR

SIMILAR

SIMILARN/A

0.94

PONDS 5,811.5933,33 %

SUPERFICIE CONSTRUIDA

VALOR UNITARIO

SUBTOTAL

VALOR POR EXCEDENTE

| RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR DE MERCADO

COMPARABLE 3

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

MEJOR

MEJOR

INFERIOR

MENOR

SIMILAR

SIMILARN/A

1.01 $ 5,954,98POND 33.33%"

55.00 m?

$ 5,860.00

I $ 322,300.00

JUSTIFICACIÓN DELVALOR EXCEDENTE:

V1II.APLIC ACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO 0 DIRECTO }

TERRENO

FRACCIÓN

ÚNICA

ÁREA [VALOR unm12~0.00 mzr$~~ 770.C

VRIO FACTOR

0 1.00

TOTAL 120.00 m'

MOTIVO DEL FACTOR! INDIVISO VALOR U

N/A 1 100.000000 % $ 7

VALOR UNITARIO MEDIO $ ^

NITARIO VALOR TOTAL

70.00 $ 92,400.0070.00 $ 92.400.00

VALOR DEL TERRENO $ 92,400.00

CONSTRUCCIONES

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN

T-1 - CASAI TOTAL

ÁREA

55.00 m

55.00 n-

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

UNITARIO

' $ 4,400.00

1

TOTAL

$ 242,000.00$ 242.000.00

FACTORDEMÉRI1

0.88

)E VALC

O VALOR Ul

L$ 3,í

VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

TIPOS

OC1OC2OC3

..

UNIDAD

MLMLM2

CANTIDAD

15.508.00

22.75

VRN DE INST. ESP: OB

RESULTADO DE LA APLICAC

VALOR DE REf

UNITARIO

$ 600.00$ 1,200.00$ 400.00

'OSICIÓN NUEVO

TOTAL

$ 9,300.00$ 9,600.00

I $ 9,100.00

FACTOR DE VALCDEMÉRITO VALQR <

0.90

0.90

0.90

S$$

R NETO DE REPOSICIÓN

JITARIO VALOR TOTAL

72.00 $ 212,960.00

I $ 212,960.00

)R NETO DE REPOSICIÓN

JNITARIO VALOR TOTAL

540.00 $ 8,370.00,080.00 $ 8,640.00360.00 $ 8,190.00

I $ 28,000.00 ]

RAS COMPLEMENT. Y ELEM. ACCES.

ÓÑ DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

$ 25,200.00

| $ 330,560.00

BBVA Bancomer


Av. Universidad N° 1200 Col. Xoco CP03339 Delegación Benilo Juárez México D.F.

Hoja 8 de 12

BBVA Bancomer N° DE SERVICIO

UNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.

«.APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

RENTAS ESTIMADAS O DE MERCADO

CONCEPTO

1401028200636524


TIPOS

TOTAL

ÁREA RENTAUNITARIA

RENTA BRUTA POTENCIAL DE MERCADO

RENTATOTAL

DEDUCCIONES POR VACÍOSRENTA BRUTA POTENCIAL DE MERCADO]

TOTAL DE DEDUCCIONES.!RENTA NEÍA MENSUJ

IMPORTE

RENTA NETA ANUAL

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL TASA DECAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA:

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) N/A

X.RESUMEN DE VALORES

Enfoque Comparativo de Mercado( Valor comparativo de mercado ) $

Enfoque de Costos (Valar físico o directo, neto de reposición ) S

Enfoque de Ingresos (Valor por capitalización de rentas )

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

322,300.00

330,560.00

N/A

EL VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA EN NÚMEROS REDONDOS PARA UNA TASA DE 3.57 % Y UN PLAZO DE DOCE MESES ES DE $ 311,000EN ATENCIÓN A LO SEÑALADO EN EL MANUAL DE DACIONES Y ADJUDICACIONES DE BBVA BANCOMER, REFERENTE A LAS SITUACIONES DE ALTORIESGO QUE SE DEBEN DE INCLUIR EN LA ELABORACIÓN DEL PRESENTE AVALÚO SE DECLARA LO SIGUIENTE:1. AL MOMENTO DE LA INSPECCIÓN NO SE ENCONTRARON ELEMENTOS FÍSICOS O INDICIOS DEL DOMINIO PÚBLICO QUE PUEDAN HACER SUPONERQUE EL INMUEBLE VALUADO Y/O LOS INMUEBLES VECINOS SE ENCUENTRAN INVADIDOS.2. EN BASE A LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA, LA CUAL SE DETALLA A CONTINUACIÓN, SE PRESUME QUE EL INMUEBLE ES UN PREDIO REGULAR:

1. ESCRITURA PUBLICA NÚMERO 13303, VOLUMEN 580 FOLIO 172, DE FECHA 18/12/2007, NOTARÍA PÚBLICA NÚMERO 286 ADSCRITA, A CARGO DE LICSILVIA ESTRADA LEAL, DEL ESTADO DE TAMAUL1PAS

2. BOLETA DE INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL COMERCIO, DE LA LOCALIDAD DE NUEVO LAREDO,FOLIO SECCIÓN I NUMERO 1251, FECHA 13/02/20083. EN BASE A LA SIGUIENTE INFORMACIÓN PROPORCIONADA, SE PRESUME QUE EL. PREDIO NO TIENE PROBLEMAS CATASTRALES:

1. CÉDULA CATASTRAL FOLIO 26-01-08-369-024, MENCIONADA EN LA ESCRITURA4. AL MOMENTO DE LA INSPECCIÓN NO SE ENCONTRARON SITUACIONES DEL DOMINIO PÚBLICO O INDICIOS DE ESTAS, ADICIONALES A LASDECLARADAS EN EL PRESENTE APARTADO, QUE PUDIERAN INFLUIR EN EL VALOR DEL BIEN.

XII. CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL $

CON LETRA: (TRESCIENTOS VEINTIDÓS MIL PESOS 00/100 M.N. )

DEL INMUEBLE UBICADO EN : NUEVO LAREDO - TAMAULIPAS

AVE. TÉCNICOS N -121 SUR / NA COL. SOLIDARIDAD U NUEVO LAREDO - TAMAULIPAS

VALUADOR

322,000,00

A: 26 DE NOVIEMBRE DEL 2014

BBVA BANCOM

? B NOV 20»

ING. MIGUEL ANGElJCI AVARRIA SAENZREGISTRO OTORGADO! POR LA INSTITUCIÓNGFBBVA-31003-01ESPECIALIDAD I MOBILIARIA

MERARI YOZIELI JARAMILLO GOFREGISTRO 09005-OOflCONTROLADOR



Hoja 9 de 12


N° DE SERVICIO 1401028200636524


BAÑO

REPORTE FOTOGRÁFICO

COCINA

X

SALA COMEDOR

BBVA Bancomer

7 G NOV ai



Hoja 10 de 12

DBVA BancomerUNÍEÍAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A.

N° DE SERVICIO 1401028200636524


ANEXO FOTOGRÁFICO

ARQUITECTÓNICO

7.45 m

RECAMARA SALA

co00

RECAMARABAÑO

10.60 m

2.16 m

COMEDOR COCINACJ

00

3

2 C NOV 20


Av. Universidad N° 1200 Col- Xoco CP03339 Delegación Benito Juárez México D.F.

Hoja 11 de 12

BBVA Bancomer N° DE SERVICIO 1401028200636524

UNIDAD DE VALUACIÓN BBVA BANCOMER S.A. AVALÚO INMOBILIARIO

ANEXO FOTOGRÁFICO

ESCRITURA

II.- INMUEBLE OBJETO DE LA OPERACIÓ^/M = = = - = = =.= = =;-- = = - = = = =:-::,=: = = =~ !,-- Declara la APARTE VENDEDORA";£ü|^£V^;~ ~ ~ = t= = = = = = = = = = = ^ = = * = = = =•r* V Es dueña en pleno dqirñnio'y se encuontr^en^tilíiéta'y.'pacífica posesión de una fracción de terreno

™"̂ que so identifica cohiG el Lote 24 (vcÍnticuatr(6)T,''<Je la Manzana 41 (cuarenta y uno), ubicado enTécnicos, Número #121 Sur (ciónto veintiuno),''dei fraccionamiento "Solidaridad II". do ostaciudad, compuesto de una superficie íte:.120>pp nit3.2 (ciento veinte'metros cuadrados), cuyaconstrucción es dé 55.00 mts.2 (cincuenta"'/ 'cinco-metros cuadrados) y controladoCaíastra!menteconlaCíaveÍ!G-Ü1-00-;i69-p24. =- = ̂ - - ~ - •••»»-* = = = = ='= = = a = = -Con las siguientes" Medidas y Goííndanclas del Lote'24 (veinticuatro): = = = = = = = = = = = = = = =AL NORTE: 15.00 m. (quinccMnetios) cph L^ote 25 (veinticinco). = = = = = = = = = = = ?p = = =AL SUR: 15;qpm.' (guineo metros) córt ,L'oto!23 (yciiititrésj. = = = = = = = = = = = = = = = = = = =AL ORIÉNTE:;8.ÓO m; (ocho metros) caWLtítoHíV 1 'fowóy troce): ' ' ' 'AL PONIENTE: 8.00 tn. (ocho metros) cbnrÁye,.T6criicos = = = = = = = = = = = = = = = = = = - =

;-;>.̂ v.;. i ;rfneomer

IG MOV 201;;

El presente reporte consta de un total de 12 hojas, incluyendo sus anexos. Hoja 12 de 12



N° DE SERVICIO 1401028200636524


RESUMEN PARA LA INSTITUCIÓNNOMBRE DEL SOLICITANTE : JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDESUBICACIÓN DEL INMUEBLE :

CALLE:No. EXTERIOR :

MANZANA:C.P. :

CALLES LIMÍTROFES :

FECHA DEL AVALUÓ : 26 DE NOVIEMBRE DEL 2014

AVE. TÉCNICOS121 SUR

CUVI:COLONIA :No. INTERIOR : N/A

"i LOTE : 2488143 DELEGACIÓN: NUEVOLAREDO ESTADOACERA ORIENTE DE LA AVENIDA TÉCNICOS ENTRE LICENCIADOS Y ADMINISTRADORES

SOLIDARIDAD II

TAMAULIPAS

FORMA PARTE DEL PREDIO : SI NOÍ X |

TIPO DE INMUEBLE :VIVIENDAAISLADA

MTS.2 TERRENO: 120.00 m2 $ VALOR M2 :VALOR ASEGURABLE : S 206.216.00

REG.DE CONSTRUCCIÓN : PRIVADA INDIVIDUAL

AÑO DE CONSTRUCCIÓN : 2009 NIVELES : 1

ESTADO DEL INMUEBLE : USADO

$ 770.0000 m2

EDAD APROXIMADA : 6 AñosESTADO DE CONSTRUCCIÓN :CALIDAD ACABADOS :MTS.2 CONSTRUCCIÓN :

HABITACIONES : 2

VIDA REMANENTE : 54 años

$ TOTAL TERRENO : 5 92,400.00

VALOR COMERCIAL : $ 322,000.00

VIVIENDA :

SÓTANOS : SIN SÓTANO

VIDA TOTAL: so Añosn: BUENO.T1: INTERÉS SOCIAL.

55.00 m2 VALOR M2:PROPIETARIO DEL INMUEBLE : JOSÉ ARMANDO ALEMÁN VALDES

TIPO DE CONSTRUCCIÓN : ESTÁNDAR

MUROS : DiE BLOCK DE CONCRETO 15X20X40 CM en T1.

TECHO Y ENTRE PISO : NO TIENE Y LOSA ALIGERADA DE CONCRETO REFORZADO Cn TI .

1,174.55 m2 $ TOTAL CONSTRUCCIÓN : * 229,600.00VALOR FÍSICO DE LA CONSTRUCCIÓN : S 212,950.00

UNIDADES VENDIBLES : 1

TIENE ACCESORIA : SI NO'*N" NIVELES INMUEBLE:

GIRO DE ACCESORIA :ESTACIONAMIENTO : SI * NO No. DE CAJONES : 1

SI x l NOPARTIDAS REALIZADAS

AVANCE DE OBRA %: 100%PARTIDAS PENDIENTES :

EN CASO DE CONSTRUCCIÓN :

OBRA TERMINADA:PRESUPUESTO $ : ^____

OPINIÓÑTlCNICA_L_ _ ___DE ACUERDO CON LOS REQUISITOS MÍNIMOS ESTABLECIDOS POR EL ÁREA HIPOTECARIA PARA QUE UNA GARANTÍA SEA SUJETADE CRÉDITO, SE CONSIDERA ÉSTA : ( x ) RECOMENDABLE ( ) NO RECOMENDABLEOBSERVACIONESUSO ACTUAL : CASA HABITACIÓN DE UN NIVEL QUE CONSTA DE SALA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS Y BAÑO. CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO DESCUBIERTO.

OBSERVACIONES Y COMENTARIOS DEL VALUADOR :CASA HABITACIÓN DE UN NIVEL QUE CONSTA DE SALA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS Y BAÑO. CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO DECUBIERTO

EN LAS LOCALIDADES DONDE EL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN O LAS CONDICIONES DE MERCADO SE CONTRAPONGA A ESTOSREQUERIMIENTOS, CADA CASO SERÁ ANALIZADO Y PODRÁ AUTORIZARSE EXCEPCIONALMENTEINFORMACIÓN ADICIONAL PARA EL SEGURO DEL INMUEBLENOMBRE COMPLETO O RAZÓN SOCIAL COMPLETA DEL ASEGURADO (PROPIETARIO DEL INMUEBLE) SOLICITANTE.

RFCTELEFONO (CON LADA) EL EDIFICIO ESTÁ HABITADO s i . NO GIRO(S) ACTUAL(ES)

PARA GIROS DEPENDIENTES AL RESIDENCIAL ( CASA Y DEPARTAMENTOS ) FAVOR DE INDICAR LO SIGUIENTE¿CUENTA CON UNIDADES MÓVILES DE EXTINCIÓN PARA INCENDIOS (EXTINTORES)? si I] NO [ N° DE EQUIPOS¿CUENTA CON RED DE HIDRATANTES PARA COMBATIR INCENDIOS? si [_ NO¿CUENTA CON ROCIADORES AUTOMÁTICOS PARA COMBATIR INCENDIOS?¿CUENTA CON SERVICIO DE Vl

VALUADOR : ING. MIGUEL ÁNGEL CH- A/ARRIA SAENZ

BancomerREVISÓ :

FUNCIONARIO ¡MRBARI YOZIELI JA>'lU.fdE1:.I."-". , V _ . t ,

CARGO : CONTROMCfófli AOflB

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