Noviembre 2015

Índice Actualizador Rentas de Contratos de Alquiler

(ARCA)

A lo largo de los últimos años el alquiler ha ganado peso en nuestra economía, convirtiéndose en la primera opción de acceso a la vivienda.

Tanto arrendadores como inquilinos hemos sufrido en las últimas décadas las consecuencias de tener contratos sujetos a sistemas de revisión ajenos al mercado.

Primero por impedir su revisión, con la consecuente aparición de la renta antigua, de tal manera que los contratos firmados con anterio-ridad al año 1985 no encontraron un sistema de revisión hasta las modificaciones legislativas de 1994, aun sufriendo tasas de inflación de dos cifras. Y por otra parte, en los últimos años, con la fijación de un sistema de actualización indexado al IPC, forzando negociacio-nes y/o rupturas de contratos por la incapacidad de dicho índice de evaluar eficientemente el mercado de arrendamientos. No hay duda que la tendencia legislativa de la administración navega hacia el respeto a la libre voluntad de las partes intervinientes en los contratos, así lo demuestran tanto los cambios producidos en la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler, como la Ley 2/2015 de Desindexación de la Economía Española.

Es necesario, por lo tanto, disponer de una herramienta fiable que permita, tanto a arrendadores, inquilinos, como a los propios profesionales, actualizar las rentas de forma eficiente, evitando estancamiento de las mismas, excesos de negociaciones no pro-ductivas, así como los “efectos de segunda ronda”.

Esta herramienta debe ser ágil, nos encontramos en un momento donde las nuevas tecnologías están más presentes cada día y donde la información inmediata es primordial para la correcta toma de decisiones.

Es con esta filosofía con la que nace el

1.- Antecedentes

2.- Objetivos

• Ofrecer una medida real de la variación de las rentas en el mercado del alquiler.

• Ser el índice de referencia en la actualización de rentas de contratos de alquiler a nivel nacional.

• Eliminar negociaciones infructuosas entre propietarios e inquilinos. • Desindexar las rentas del alquiler del IPC.

• Valorar únicamente la evolución de las rentas de alquiler y no otros elementos que tradicionalmente se tienen en cuenta junto con las rentas; como los gastos de comunidad, suministros, tasas de basuras o Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

3.- Descripción

INDICE ACTUALIZADOR DE RENTAS DE CONTRATOS DE ALQUILER (ARCA)

Magnitud que valora los precios de las rentas netas de un conjunto determinado de inmuebles en régimen de arrendamiento, sobre la base del conocimiento que implica la gestión del pago de las mismas.

Se trata de un porcentaje que puede ser positivo (lo que indica un incremento de las rentas), negativo (que refleja una caída de las rentas), o neutro (cuando el tanto por ciento corresponde a 0%).

Es Representativo, puesto que se calcula sobre una muestra amplia, aleatoria y atomizada, de la evolución de las rentas de inmuebles en alquiler, excluyendo precios ajenos al negocio.

Es Fiable, ya que se basa en la renta neta real pactada y aceptada en contrato. Excluyendo costes externos, como gastos de comuni-dad o tasas.

Es Flexible, puesto que en su cálculo influyen tanto los contratos existentes como los nuevos contratos que entran en el mercado.

4.- Cálculo del Índice ARCA

INDICE ACTUALIZADOR DE RENTAS DE CONTRATOS DE ALQUILER (ARCA)

El índice ARCA se calcula en base a los siguientes factores:

• El Importe Medio las Rentas firmadas en el Mes de una selección de entre 150 y 200 contratos de alquiler en función de la producción. Este parámetro pondera un 10% dentro del cálculo del índice.

• El Importe Medio de las Rentas en Vigor, calculado en base a una muestra de 5000 contratos de la cartera de Alquiler Seguro. Este parámetro pondera un 20% dentro del cálculo del índice.

• El Importe Medio de las Rentas de una muestra representativa de viviendas tipo -con la ley D´Hont como método de selección-, facilitadas por el portal Idealista, seleccionando 100 viviendas de las más de 50.000 gestionadas por Alquiler Seguro. Este parámetro pondera un 70% dentro del cálculo del índice.

Periodo Importe Medio Firmas Mes

Importe Medio Rentas en Vigor

Importe Medio Rentas Cesta Pisos Idealista Renta Índice

enero-14 479,89 553,22 624,48 595,77febrero-14 497,57 549,54 621,40 594,65marzo-14 487,33 546,19 617,21 590,02abril-14 508,80 544,25 609,69 586,51mayo-14 531,69 542,83 600,87 582,34junio-14 521,44 542,33 599,07 579,96julio-14 516,71 541,41 603,84 582,64agosto-14 495,79 539,88 602,80 579,52septiembre-14 512,01 538,60 598,23 577,68octubre-14 511,20 536,04 597,66 576,69noviembre-14 497,28 534,29 593,06 571,73diciembre-14 508,63 532,91 591,92 571,79enero-15 511,13 532,41 589,85 570,49febrero-15 526,49 531,43 593,29 574,24marzo-15 528,65 530,69 591,08 572,76abril-15 548,81 531,14 591,61 575,24mayo-15 525,41 532,19 589,23 571,44junio-15 549,39 531,5 583,27 569,53julio-15 534,78 531,7 583,1 567,99agosto-15 542,65 532,31 582,21 568,27septiembre-15 554,75 533,21 578,7 567,21octubre-15 559,48 534,66 575,14 565,48

5.- Factores que intervienen en el Índice ARCA

Evolución de las variables que determinan el Índice Arca desde Enero de 2014.

6.- Evolución Precios

En la siguiente gráfica se muestran las variables que determinan el Índice Arca desde Enero de 2014.

7.- Evolución Índice ARCA, IPC e IGC

Periodo Indice ARCA IPC IGCenero-14 -5,06% 0,20%febrero-14 -4,76% 0,00%marzo-14 -4,56% -0,10%abril-14 -4,88% 0,40%mayo-14 -4,97% 0,20%junio-14 -4,76% 0,10%julio-14 -3,01% -0,30%agosto-14 -3,08% -0,50%septiembre-14 -3,93% -0,20%octubre-14 -4,20% -0,10%noviembre-14 -4,53% -0,40%diciembre-14 -4,54% -1,00%enero-15 -4,24% -1,30% -3,37%febrero-15 -3,43% -1,10% -2,94%marzo-15 -2,93% -0,70% -3,03%abril-15 -1,92% -0,60% -3,07%mayo-15 -1,87% -0,20% -2,85%junio-15 -1,80% 0,10% -3,05%julio-15 -2,51% 0,10% -2,57%agosto-15 -1,94% -0,40% -2.40%septiembre-15 -1,81% -0,90%octubre-15 -1,94%

En el siguiente gráfico aparece la evolución del índice ARCA, IPC y el nuevo Índice General de Competitividad (IGC)

8.- Publicación del Índice ARCA

• El Índice ARCA se publicará todos los días 5 de cada mes en www.alquilerseguro.es

• Se publicará también en una web específica www.indicearca.es. Esta web pondrá a disposición de cualquier propietario o profesio-nal, una plataforma para notificar la revalorización de la renta de alquiler a los inquilinos en base al Índice ARCA, permitido tras la entrada en vigor de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler en 2013

• Dichas notificaciones, SMS y correos electrónicos certificados, tendrán el carácter de comunicación fehaciente evitando los elevados costes de un burofax.

9.- Ventajas Índice ARCA

• El índice ARCA nace de la experiencia de Alquiler Seguro e Idealista y se beneficia de la misma ya que:

• Alquiler Seguro participa en la firma de contratos de arrendamiento y por tanto conoce el precio final del alquiler.

• Alquiler Seguro gestiona el pago de la renta, de modo que conoce la evolución de la renta de alquiler incluyendo las posibles negociaciones entre propietarios e inquilinos.

• Alquiler Seguro gestiona más de 50.000 contratos de alquiler a nivel nacional.

• Idealista es el portal inmobiliario líder en España con más de 1.000.000 de anuncios de inmuebles.

• El índice ARCA únicamente tiene en cuenta la evolución de las rentas de alquiler (sin consumos individuales, IBI, comunidad o impuestos adheridos al alquiler), de modo que cumple con el objetivo de desindexar la economía.

• El Índice ARCA ofrece una visión real del mercado de alquiler ya que solamente tiene en cuenta la evolución de las rentas y su cierre real, siendo por lo tanto un Índice específico.

10.- Certificado de Calidad ISO 20252:2012. Investigación de mercado, social y opinión.

SGS certifica, basándose en el estándar UNE ISO 20252: 2012 específico para el sector de las investigaciones de mercado, que el protocolo establecido para la realización del Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA); ejecuta el control de calidad integral en todos los datos y en cada fase de estudio. Por tanto, cumple con todas las condiciones para ser verídico, represen-tativo y transparente.

El Índice ARCA es el primer estudio de mercado en certificar su rigor y calidad en la zona centro de España con el Certificado de Ca-lidad ISO 20252:2012.

Noviembre 2015