TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL CODIGO CIVIL PERUANOEn nuestroDerecho CivilPatrimonial, cuando se trata de la transferencia de la propiedadinmobiliaria, es de aplicacin el artculo 949 del Cdigo Civil, segn el cual la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario. Ello en concordancia, con el articulo 923 del mismo Cdigo sustantivo que define alderecho de propiedadcomo elpoderjurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; debiendo ejercerse en armona con el inters social y dentro de loslmitesde laley.

El artculo 1529 del Cdigo Civil expresa que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar suprecioendinero. De acuerdo a esta definicin, la compraventa presenta, entre otras, dos caractersticas que cabe resaltar en relacin con el tema que nos ocupa: es uncontratoobligacional en el que la traslacin dedominioes una consecuencia del perfeccionamiento del contrato; y, es consensual, requiriendo solamente el consentimiento de las partes, existiendolibertadde forma.

En consecuencia, por aplicacin de los artculos 1529 y 949 del Cdigo Civil, la transferencia de inmuebles por compraventa resulta siendo decarcterconsensual; habindose adoptado lateoraespiritualista de procedencia francesa; siendo suficiente que entre vendedor y comprador exista un acuerdo respecto a los elementos esenciales de la compraventa, para que este ltimo se convierta en propietario del bien inmueble, no requiriendo de formalidad alguna.

Debido a ello la transferencia de la propiedad se produce en un solo momento: nicamente con el ttulo -la sola obligacin de dar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l-; no existiendo como en otras legislaciones dos momentos (titulo y modo). Por tanto, la inscripcin registral en elRegistrode la Propiedad Inmueble, no es obligatoria, siendo declarativa ms no constitutiva dederechos(excepto en el caso de la hipoteca en el que la inscripcin s es constitutiva).

En este sentido la. Casacin Nro. 415-99 (publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 01-09-1999; Pg. 3409) expresa que la inscripcin registral puede tenernaturalezadeclarativa o constitutiva; y que lasinscripcionesdeclarativas son las que no perfeccionan o modifican el acto jurdicomateriade inscripcin, pues lo nico que hacen es reconocer una situacin dederechopreexistente: siendo distinto el caso de la inscripcin constitutiva y obligatoria, propia de lossistemassuizo, alemn y griego, pues en ellos, con la inscripcin registral recin se perfecciona la transferencia de propiedad.

Jack Bigio Chrem en relacin con el artculo 949 del Cdigo Civil opina que elcontratode compra-ventade un inmueble es al mismotiempoel ttulo de adquisicin (que creaobligacionesde dar) y el modo de la adquisicin (que perfecciona la adquisicin del comprador); por lo que titulo y modo coinciden, en trminos generales. En tanto que Mario Castillo Freyre y Felipe Osterling Parodi consideran que si bien es cierto que el ttulo est representado por el contrato de compraventa celebrado, no ser el mismo contrato que transfiera la propiedad del bien inmueble, sino la obligacin objeto del mismo, cuya ejecucin es inevitable -por mandato de ley-, siempre y cuando estemos en presencia de un bien de propiedad del vendedor, cierto y presente, y no exista disposicin legal diferente ni pacto contrario.

"Nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es consensual, de forma, que la inscripcin registral no es requisito constitutivo de tal caso, tal y como refiere el artculo novecientos cuarenta y nueve del Cdigo Civil, en este sentido el doctor Max Arias Schereiber Pezet dice que la inscripcin registral no asume msvalorque el de un simple aviso que protege a los terceros que no han intervenido en el acto, pero no lleva en si misma una verdadera sustantividad".

DERECHOS REALES Y DERECHOS OBLIGACIONALES Los derechos patrimoniales se distinguen en dos grupos derechos reales y derechos de obligacin (crdito) es necesario indicar algunas ideas que nos ayudaran a diferenciar estos derechos patrimoniales; los glosadores dividieron en ius in rem y el ius in personam, basndose en la oposicin que habaformulado el Derecho romano entre el actio in rem y el actio in personam es que se distingue entre derechos reales y derechos de obligacin.

En los derechos reales, el objeto del derecho lo constituyen los bienes y las cosas, mientras que en los derechos de obligacin el objeto del derecho lo constituyen las prestaciones ajenas en cuanto puedan proporcionar una cierta utilidad al acreedor. Igualmente, los derechos reales giran alrededor del derechode propiedad y sus desmembraciones, y la relacin es entre el sujeto al que corresponde el derecho y el bien objeto de el, mientras que en los derechos de obligaciones la relacin es de persona a persona, entre sujeto activo o acreedor, y sujeto pasivo, o deudor; por lo tanto, la relacin con las cosas es siempreindirecta a trastes de las personas comprendidas en la prestacin, son derechos de naturaleza transitoria, pues la facultad correspondiente a ella se agota al hacerse efectiva, mientras que las facultades correspondientes a un deber jurdico distinto al obligacional no se agota por su uso normal.

Las consecuencias que se derivan de los derechos reales y de los derechos de obligacin son tambin distintas. As, la perdida de la cosa en los derechos de propiedad importa la extincin del derecho, lo cual no sucede en todos los casos cuando se trata de los derechos de obligacin, por cuanto ellos subsistentrasformndose en la indemnizacin de daos y perjuicios. El derecho real tiene entre sus atributos la persecucin (rei persecutoria) mientras el de las obligaciones no. de otro lado, el derecho obligacional puede consistir en un dar, hacer o no hacer, y el derecho real da nacimiento a una obligacin de no hacer (de losdems) de carcter universal.

Finalmente, debe destacarse que los derechos reales son oponibles a todos(erga omnes) y los derechos de obligacin se caracterizan justamente por locontrario, ya que son oponibles nicamente a un sujeto determinado, especifico.De all que a los primeros se les llama absolutos, y a los segundos relativos.

3. LA TEORA DEL TITULO Y MODO.-

No se puede dejar de hablar de derechos reales ni mucho menos de Transmisin de propiedad Inmueble en nuestra legislacin sin dejar de mencionar y explicar la importancia de la teora del titulo y el modo motivo por lo cual es necesario conocer la definicin de titulo y modo, los cuales son legados del derecho romano y son numerosos sistemas jurdicos y legislaciones que adoptaron la mencionada teora. Recalcamos que estos conceptos sern mencionados desde diversas concepciones de autores doctrinales nacionales y extranjeros durante la extensin del presente trabajo.