Modulo 3 - Pedro Nicholson - PGI 2014

Aspectos Legales de la inversión inmobiliaria

Pedro Nicholson

El vendedor. El abogado del vendedor.

El asesor financiero.

La gerencia.

El comprador y su equipo de auditores: técnicos

contables, legales, impositivos y ambientales.

Los protagonistas:

Tener en cuenta los aspectos psicológicos y

sociológicos de la relación.

Distinguir posición de intereses.

Generar un diálogo abierto, franco, sin disimular las preocupaciones de las partes.

Aprovechar la información disponible.

Entender el negocio.

Los protagonistas:

Derecho Civil: sistemas codificados Se identifica al derecho con la ley (si hay alguna laguna, el juez recurre a la

analogía o al espíritu de la ley o intención de los legisladores) y las sentencias no constituyen fuente formal del derecho (en forma obligatoria).

Se parte de reglas generales (normas jurídicas) y se llega a decisiones jurisprudenciales individuales (método deductivo).

Civil Law: derecho jurisprudencial El poder judicial es un verdadero poder, dueño de la elaboración del derecho. El derecho de origen legislativo es excepcional; el derecho es jurisprudencial

(case law). De problemas individuales se elabora el principio general (método inductivo). En Inglaterra el rule of precedent se expresa bajo la forma de obligatoriedad

de las decisiones de los tribunales superiores respecto de los inferiores. En USA este rule of precedent es más laxo (menos “obligatorio”).

Sistema “derecho civil” vrs. “common law”

Consentimiento

Objeto

Causa

Forma Instrumentos públicos, privados, particulares

Fuente, fin (consideration anglosajón)

Cosas que estén en el comercio, hechos no imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres, prohibidos por las leyes o que perjudiquen derechos de terceros.

Capacidad + Discernimiento Intención Libertad

error, dolo o violencia

Capacidad

• Personas físicas: ley dice quienes “no” pueden • Personas jurídicas: ultra vires (principio de especialidad)

Representación

• Personas físicas: por sí o por representación • Personas jurídicas: ¿quién representa?

No es indiferente quiénes sean las partes:

• Abuso de poder de negociación que produzca una notoria

injusticia y hubiera habido aprovechamiento de la necesidad de una de las partes: el juez debe devolver el equilibrio en el contrato.

Partes

Participación en el negocio inmobiliario

• Compra de inmueble

• Participación en una sociedad propietaria de un inmueble.

Razones del negocio

Transferencia acciones Sociedad argentina: 35% Sociedad extranjera: 15% Persona física: 15%

Transferencia inmueble Sociedad argentina: 35% Sociedad extranjera (sucursal): 17.5% Persona física argentina (habitualista o no): 35 - 0% Persona física nacional o extranjera: 1.5% (ITI)

Compra de un inmueble: distintos instrumentos

• Seña / Reserva

• Boleto de compraventa

• Escritura Pública

• Permuta

• Inscripción registral

Due diligence – Compra inmuebles

Vendedor Capacidad – menores, insanos. Disposición de sus bienes. Condominio o indivisión hereditaria. Consentimiento conyugal

Comprador Zona de frontera. Sociedades extranjeras. Ley de tierras 26.737 Encaje.

Estudio de estado de títulos Donación. Bien propio o ganancial. Servidumbres, hipotecas u otros derechos reales.

Requisitos de inversión (sociedad extranjera)

Artículo 118 Ley de Sociedades: branch.

Artículo 123: participación en sociedades.

Copia del acta constitutiva y del estatuto. Certificado del Registro Público: certificado de

vigencia. Resolución del Órgano de Administración. Aceptación del representante legal. Certificado.

• No imposibilitada de desarrollar negocio en jurisdicción.

• Accionistas de la sociedad. • Principal actividad fuera de Argentina.

Sociedad

Artículo 1º Ley 19.550: “Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforme a uno de los tipos previstos en esta Ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas.”

Dos o más personas realizan aportes

Sociedad Comercial

Dueña del proyecto (hotel, oficina, vivienda para venta, etc).

Sociedad - Directorio

Artículo 59 Ley 19.550: “Los administradores y los representantes de la sociedad deben obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Los que faltaren a sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente, por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión.”

Administradores - Representantes

Lealtad - Diligencia de un buen hombre de negocios

Su constitución debe realizarse mediante escritura pública y sus estatutos deben ser aprobados por el Registro Público de Comercio (en CABA: Inspección General de Justicia –IGJ-).

1. Accionistas: Requiere un mínimo de 2 accionistas. Por aplicación de

normas de la IGJ, se exige que la participación esté distribuida en razón de 98% y 2% (como mínimo). Los aportes en $ deben integrarse en un 25% como mínimo al constituirse la sociedad.

2. Capital social: Se representa en acciones nominativas no endosables o escriturales. El capital mínimo exigido por la LSC es de AR$ 100.000.

3. Objeto: Preciso y Determinado.

4. Sede: Lugar donde efectivamente funcione la administración y dirección de los negocios.

5. Administración, Gobierno y Fiscalización: Asamblea/Directorio/Síndico.

Sociedad Anónima

S.A. vs S.R.L.

S.A. S.R.L. Acciones Cuotas

Cdad. de socios Ilimitada Hasta 50 Capital mínimo $ 100.000 - Constitución Limitada a la integración del capital

suscripto Limitada a la integración del capital total de la S.R.L.

Responsabilidad Instrumento público Instrumento público / privado Administración Directorio Gerencia Gobierno Asamblea de Accionistas Asamblea de Socios Fiscalización Sindicatura (obligación para S.A.

abiertas) Optativo, a menos que el capital supere los $10.000.000

Contabilidad Estados contables ante RPC Carece de la obligación a menos que el capital supere $10.000.000

Libros 4 (acciones, directorio, asamblea, asistencia a asambleas)

2 (socios, gerentes)

Artículo 1° Ley 24.441: “Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario”.

Fideicomiso – Definición

Fiduciantes (Fideicomitente)

Fiduciario

Propiedad Fiduciaria

Beneficiarios

Consensual: acuerdo de voluntades

vs.

Real: requiere la entrega de la cosa

Fideicomiso

Se crea un patrimonio de afectación, distinto del fiduciario (art. 14).

No es una persona jurídica (a diferencia del “trust”).

Se deben cumplir determinadas obligaciones, como el balance separado, CUIT, registración de bienes, etc. Cuando se registran los bienes también se describen las facultades del fiduciario (para proteger a terceros).

Fideicomiso

Artículo 6 Ley 24.441: “El fiduciario deberá cumplir con las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.”

Fiduciario

Prudencia

Diligencia

Buen hombre de negocios

Confianza

Cumplimiento

Incumplimiento

Responsabilidad del fiduciario

Bienes

Fideicomitidos

Bienes Propios

No se puede dispensar al Fiduciario de:

Prohibición de adquirir para sí los Bienes Fideicomitidos.

Rendición de cuentas

CULPA o DOLO

Fiduciario

Lote

$

UF / $

Desarrollador

Fiduciante A

Fiduciante B

Beneficiarios A

Beneficiarios B

Compradores

UF / $

• Proyecto y Dirección de obra • Contrato Constructora • Contrato de comercialización

Precio Fijo

Precio Variable

Desarrollos - Fideicomisos

FIDUCIARIO PATRIMONIO FIDEICOMITIDO

Desarrollos: centros comerciales

Fiduciante Inversor

Fiduciante Inversor

Lote

$

Fiduciante A

Construcción Administración

Administrador Profesional

30 años Local / UF

$

FIDUCIARIO

Desarrollos hoteleros

Fiduciantes A

Fiduciantes B

Construcción de

habitaciones

Reglamento interno

Contrato con Operador Hotelero

Lote

$

FIDUCIARIO

Fideicomiso Marco Norte

-Fiduciario Marco-

Juan Perez

Tierras S.A. Norte S.A.

Tierras Norte S.A.

Tierra 50% 50%

Inversor Inicial

Tierra c/ Habilitaciones

$ Master Plan Gral y de U. de Negocio

FIDUCIANTES

Fideicomiso Housing

BENEFICIARIOS

Tierras Norte S.A.

Tierras S.A.

Inversor Inicial

Saldo de utilidades

Beneficiarios

Inv. Housing

Ratificación de poderes Suscripción de Plan Regulador Ratificación de contrataciones y costos Gestión de plano de Urbanizacón de la Tierra Aprobación de Reglamento Marco Contratar la ejecutar Master Plan Contratar la ejecutar obras de infraestructura Constituir Fideicomisos: Unidades de Negocios

Tareas Grales.

Fiduciante Marco

Fiduciante Inv. Housing

Fideicomiso - Sociedad Casino

Fideicomisos Condominio

Fideicomiso - Sociedad Shopping

Fideicomiso - Sociedad Hotel

Fideicomiso Oficinas

Fideicomiso – Sociedad Colegio

Tierra – Master Plan

$ F. Marco

Fiduciante Inv.

Condominio $

Beneficiarios

F. Marco Inv. Condominio Fiduciante

Inv. Oficinas

$

Beneficiarios

F. Marco

Inv. Oficinas Grupo Inversor

Contrato de Licencia de Marca

u Operación Grupo

Inversor

Contrato Operación

Grupo Inversor

Acuerdo con operador

Espacio para Crecer

Operador

Fideicomisario

Grupo Inversor

Utilidades de U. de Negocio

Desarrollos - Fideicomisos

Negocio de real estate

Vivienda Loteos Barrios Cerrados

Hoteles Shopping Cines Estacionamientos

Oficinas Vivienda

VENTA

RENTA

OPERACIÓN

Start up: análisis del negocio

• Razones de la inversión: qué busca

el inversor. • Qué resiste el proyecto: definir

negocio. • Llaves y relación con el resto de las

unidades de negocio. • Plan de Negocios.

¿Solo o acompañado?

Negocio hotelero

Explotación Hotelera

Marca

Negocio hotelero (continuación)

Marca Inversión Explotación Desarrollo

Jugadores

Operación

Señor Hotelero

Desarrollador tomador de riesgo

Desarrollador profesional

Marca Inversión Explotación Desarrollo Operación

Desarrollador

Inversor de corto plazo

Inversor de largo plazo


Inversor

Explotador:

Es quien asume el riesgo económico de la actividad hotelera.


Explotador

Operador corporativo

Operador individuo


Operador

Marca propia

Marca contratada


Marca

Operación

Marca

Inversión

Explotación

Promoción

Jugadores del negocio hotelero

Un flujo de caja con un

inevitable componente inmobiliario

O sea:

UNA INVERSIÓN EN

HOTELERÍA

Operación Marca

Promotor Hotelero

Inversor Hotelero

Operador Puro

Inversor Puro

Promotor Patrimonialista

Hotelero Puro

Gestor Puro

Franquiciante Puro

Promotor Puro

Inversión Explotación Promoción

Sr. Hotelero, como se lo ve tradicionalmente

Jugadores: posibles agrupaciones

Jugadores: ejemplos de agrupaciones

Sociedades propietarias de: • Park Hyatt Buenos Aires • Four Seasons Buenos Aires • Park Hyatt Mendoza • Hilton Buenos Aires

Con marca y operación de: • Hyatt International • Four Seasons • Hyatt International • Hilton Worldwide

Marca Inversor Explotador Promoción Operador

Promotor hotelero Gestor puro

Alan Faena “Faena” Sociedad propietaria de

“Faena Hotel & Universe”



Promotor puro Inversor hotelero Operador

puro Franquiciante

puro



Promotor puro Inversor puro Hotelero puro

Grupo Fen Modelo Original Marcas:

• Dazzler • Esplendor

Desconocido Propietarios Inmuebles



Promotor puro Inversor hotelero Gestor puro

Accor con su marca Sofitel

Accor + Familia Bencich

Familia Bencich

IRSA Starwoods con su marca Sheraton



Promotor puro

Franquiciante

puro

Inversor hotelero Operador puro

En Venado Tuerto: Dypsa

En Chascomús: American Arqs S.A.

Howard Johnson

Propietarios Inmuebles



Promotor hotelero Gestor puro

Señor Hotelero, como se lo ve tradicionalmente

• Accor para Novotel-Ibis Buenos Aires

• Familia Relats para Hoteles Panamerican

• Familia Sutton para Hoteles Alvear

Cadenas hoteleras Starwood Accor Hilton

Luxury: • St Regis • The Luxury Collection

Luxury & Upscale: • W Hotels • Westin • Le Meridien • Sheraton Select Service: • Four points • A loft Extended Stay: • Element

Luxury: • Sofitel • Sofitel So • Sofitel Legend • Thalassa Upscale: • Pullman • Grand mercure • MGallery • The Sebel Midscale: • Novotel • Mercure • Suite Novotel • Adagio

Economy: • Ibis • Adagio Access • Ibis Styles • Formule 1 • Ibis Budget • F1

Luxury: • Waldorf Astoria • Conrad

Full Service: • Hilton • Double Tree • Embassy Suites

Focused Service: • Hilton Garden Inn • Hampton • Homewood Suites • Home 2

Vacation Ownership: • Hilton Grand Vacations

Cadenas hoteleras argentinas

Cadena Hoteles Construidos Hoteles en

Construcción

Cantidad Cantidad Alvarez Argüelles / HA 8 Amerian 14 3 Amerian / Merit 3 2 Aspen 3 Australis 5 David Sutton / Hotel Alvear 3 1 Design Suites 4 Grupo Fën / Dazzler 18 7 Hotel Panamericano 4 Hotel Rochester 5 Land 3 LoiSuites 5 Mares Sur 3 Reconquista 3 Sasha 3 Solans 6 1 Tremun Hoteles 5 TOTALES 95 14

Cadenas hoteleras extranjeras

Cadena

Hoteles

Construidos

Hoteles en Construcción

Cantidad Cantidad

ACCOR HTL 8 3 Four Seasons 1 Hilton 2 3 Howard Johnson 27 23 Hyatt 2 IHG / Intercontinental 3 IHG / Holiday Inn 6 Marriott 1 Melia 2 NH Hoteles 11 Radisson 1 Ramada 1 Regal Pacific 1 Sheraton 9 TOTALES 74 30

Operación Franquicia

Inversión Explotación Desarrollo

Pago de la habitación

y otros servicios

Alquiler Compraventa

Honorarios

C L I E N T E S

Negocios hoteleros

Marco contractual hoteles

Lease Agreement - Explotador absorbe el riesgo del negocio - Contrata el personal - Vende las noches Management Agreement - Maneja la “caja” - Toma las decisiones (¿veto?) - Actúa por cuenta y orden del dueño - Obligación de medios y no de resultados Franchise-License Agreement - Management lo hace el dueño u otro tercero - Licencia de la marca + know how + procedimientos - Auditoría de la cadena

Formas de inversión en negocios hoteleros

• Time sharing • Destination Clubs

• Fractional ownership • Private Residence Clubs • Buy to use and let (BTUL) • Condo hotel • Branded residences

Sistemas basados en derecho de uso

Sistemas basados en derecho de propiedad

Condo hotel

• Logra financiación para su proyecto hotelero • Obtiene un precio mayor (20%).

• Obtiene una renta mayor

Ventajas para el desarrollador

Ventajas para el inversor

Condo hotel (cont.)

• Propiedad horizontal

• Escritura • Reglamento de copropiedad • Contrato con operador hotelero (¿consorcio?) Distribución de ingresos (pool vs. individual) Gastos – Pérdidas – Mantenimiento

Estructura legal

Regulación

Condo hotel (cont.)

Atomización de dueños Quiebra del dueño Problemas de convivencia Toma de decisiones

Pros & Contras

Participación en sociedades

¿Qué busca el inversor?

Due diligence: entender el negocio

Estructura de sociedad: • Subsidiarias • Fideicomisos ordinarios o financieros • Proyectos (cash flows)

Invertir en sociedades

Mandato Carta de intención

Confidencialidad

Due diligence

Suscripción de acciones

TFC

Fusión

Compraventa de acciones

Closing?

Convenio de accionistas

Escrow

Management Trademark

License Side letters

Convenio de confidencialidad

Definición de “información confidencial”.

Destino de la información.

Prohibición de uso en beneficio propio o de

terceros.

Devolución.

Indemnización.

Vigencia de la obligación.

Carta de intención (MOU)

Cláusulas usuales:

Descripción del negocio y objeto de la transacción. Precio. Cronograma de eventos – due diligence. Convenios a ser suscriptos (cláusulas esenciales). Conducta hasta cierre – Publicidad. MAC Clause. Exclusividad. Confidencialidad. ¿Cláusula penal por falta de closing?

Due diligence

Aspectos societarios generales.

Análisis general de activos.

Pasivos.

Propiedad intelectual.

Cuestiones industriales y comerciales.

Personal.

Cuestiones ecológicas / ambientales.

Litigios.

Impuestos.

Decisiones de inversión

¿Capital de la sociedad o en los proyectos?

¿Acciones del vendedor?

¿Acciones de la sociedad? ¿Emisión?

¿Mayoría? ¿Minoría?

¿Gerenciamiento?

Convenio de accionistas: veto.

Garantía pasivos ocultos:

¿holdback? ¿escrow?

Compraventa de acciones

Partes Considerandos Objeto

Precio Declaraciones

y garantías

Obligaciones del

vendedor

Perfeccionamiento del contrato Indemnidad Varios

Vendedor Comprador

Convenio de accionistas

Objeto

Administración de la sociedad:

Cláusulas de:

Dead-lock situations

Regular relación entre las

partes. Proteger inversión del

accionista minoritario. Directorio. Vetos.

First refusal. Put & call. Tag along. Drag along.

Muchas gracias por su atención

Pedro Nicholson [email protected]

+54 11 4379 6835

Estudio Beccar Varela Edificio República, Tucumán 1, Piso 3 (C1049AAA) Buenos Aires, Argentina www.ebv.com.ar

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