MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA … · Construcciones con fecha de noviembre de...

MODIFICACION PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA SECTOR 26. ARCAYA DICIEMBRE/2011

MEMORIA DESCRIPTIVO-JUSTIFICATIVA 1

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MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA SECTOR 26. ARKAIA.

__________________________________________________________________________________________________ PROMOTOR: JUNTA DE CONCERTACION SECTOR 26. SITUACIÓN: SECTOR 26, ARKAIA. VITORIA-GASTEIZ. DICIEMBRE/11 ARQUITECTOS: IÑAKI ARISTONDO ICIAR.

__________________________________________________________________________________________________ IÑAKI ARISTONDO ICIAR / ARQUITECTO / Castillo de Bernedo 8-10 bajo 01007 VITORIA-GASTEIZ / teléfono 945 150458 [email protected]



DOCUMENTO A: MEMORIA DESCRIPTIVO-JUSTIFICATIVA DOCUMENTO B: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA SECTOR 26. ARKAIA.


IÑAKI ARISTONDO ICIAR / ARQUITECTO / Castillo de Bernedo 8-10 bajo 01007 VITORIA-GASTEIZ / teléfono 945 150458 [email protected]



DOCUMENTO A

MEMORIA DESCRIPTIVO-JUSTIFICATIVA MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA SECTOR 26. ARKAIA.


IÑAKI ARISTONDO ICIAR / ARQUITECTO / Castillo de Bernedo 8-10 bajo 01007 VITORIA-GASTEIZ / teléfono 945 150458 i.aristondo1@gmail.



A.1. ENCARGO A.1.1. Objeto del documento El vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz clasifica el área objeto de estudio como Suelo Urbanizable, y lo define como un “sector” para la formulación del “planeamiento parcial” de desarrollo.

El presente expediente tiene por objeto la modificación del Plan Parcial del Sector “S- 26 ARCAYA”, en la expansión Norte y Suroeste del núcleo urbano de Arcaya perteneciente al municipio de VITORIA-GASTEIZ, aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento con fecha de 24 de febrero de 2006 y publicado en el BOTHA nº 46 de 24 de abril del mismo año.

La presente modificación tiene por objetivo la adecuación de la superficie total del

sector a las dimensiones reales del terreno, circunstancia que se ha podido comprobar tras la ejecución de las obras de urbanización, así como la definición de una nueva parcela destinada a infraestructuras, necesaria para la ubicación en superficie del Centro de transformación, inicialmente previsto enterrado en la zona verde.

Ello conlleva una modificación del ámbito de actuación ya que la superficie inicial

del mismo de 39.876,42 m2 pasa a ser de 39.927,51 m2, lo que supone una diferencia de 51,09 m2 Debido a la escasa diferencia que supone el incremento de superficie con respecto a la totalidad del sector y el hecho de que suponga, únicamente, el incremento de la superficie destinada a la zona verde, con respecto a los valores iniciales, no se plantea modificación alguna con respecto a los aprovechamientos urbanísticos del conjunto, ni en los valores edificatorios del conjunto de parcelas residenciales, conservándose los parámetros iniciales, tanto en los índices generales del sector, como los particulares de cada parcela.

Por tal motivo se propone la modificación del Plan Parcial del Sector S-26 ya a aprobado y su adecuación a los nuevos parámetros.

El Sector “S- 26 ARCAYA” se compone por dos ámbitos diferenciados, situados

al Suroeste y Norte del núcleo urbano de Arcaya.

El primero de ellos, se sitúa entre el extremo Suroeste consolidado del núcleo urbano y las márgenes del río Arkaute, limitado al Norte y al Sur por dos caminos rurales. El segundo de ellos, se sitúa al Norte, lindante a uno de los caminos que se dirige hacia las vías de ferrocarril. Ambos suelos se destinan en la actualidad, únicamente a usos agrícolas, sin que existan edificaciones interiores al propio Sector. A.1.2. Iniciativa del Plan Parcial



El presente proyecto se formula, por iniciativa mayoritaria del Sector, en la medida que la Agrupación de Propietarios del Área disponen en su calidad de titulares del 100% de la propiedad del suelo con derechos edificatorios que definen el Sector referenciado, en tanto se constituyen en Junta de Concertación. A.1.3. Antecedentes legales

El presente Plan Parcial fue aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento con fecha de 24 de febrero de 2006 y publicado en el BOTHA nº 46 de 24 de abril del mismo año. El Plan Parcial aprobado asigna al Sector “S- 26 ARCAYA” una superficie total de 39.876,42 m2, calificados como “Residencial” y establece para la intervención proyectada en la misma los objetivos siguientes: Creación de una nueva área residencial de baja densidad 23.445,04 m2 con un total de 22 viv. y un aprovechamiento lucrativo de 11.569 m², sobre la base de una tipología de “viviendas unifamiliares y bifamiliares” aisladas de pequeña escala. Obtención de 7.442,26 m² de suelo destinado Zona Verde, con la recuperación y reurbanización del entorno del río. Otras definiciones del Plan Parcial en relación al Sector “S- 26 ARCAYA”, son, la previsión de una dotación mínima de una parcela de “Equipamiento” de 1.250 m2 y la correspondiente superficie destinada a Sistema Viario Local y Espacios Libres de 7.739,12 m².

A.1.4. Composición del Equipo Redactor. El Equipo Redactor de la presente Modificación del Plan Parcial está compuesto por el Arquitecto D. Iñaki Aristondo Iciar, colegiado en la Delegación de Álava del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro, con domicilio en la calle Castillo de Bernedo 8-10 bajo, C.P. 01007 de Vitoria-Gasteiz, teléfono 945 150458, telefax 945 150459 y correo electrónico [email protected] A.1.5. Fuentes de la Información. Como base para la realización de los trabajos se ha realizado, por la empresa MC Construcciones con fecha de noviembre de 2.011 un levantamiento topográfico que ha permitido constatar una pequeña diferencia de superficie respecto a la señalada en el Plan Parcial para el Sector “S- 26 ARCAYA” -39.927,51 m2 frente a los 39.876,42 m2 reseñados en el Plan Parcial. A.1.6. Contenido material del Documento



En cuanto a su contenido material, la Modificación del Plan Parcial, de acuerdo con las exigencias establecidas por la vigente legislación urbanística, consta de los siguientes documentos:

DOCUMENTO A. MEMORIA DESCRIPTIVO-JUSTIFICATIVA DOCUMENTO E. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Se procede a exponer el texto correspondiente al Plan Parcial aprobado definitivamente.


TEXTO MODIFICACION PLAN PARCIAL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA SECTOR 26. ARCAYA. ______________________________________________________________________________________________________________ PROMOTOR: JUNTA DE CONCERTACION SECTOR 26.


A.2. INFORMACIÓN URBANÍSTICA A.2.1. Delimitación y condiciones del territorio Como se ha comentado. el presente Plan Parcial asigna al Sector “S-26 ARCAYA” una superficie de 39.927,51 m2 correspondientes a dos unidades discontínuas situadas al Suroeste y Nordeste del núcleo urbano de Arcaya, con unas superficies respectivas de 27.849,61 m2 y 12.077.90 m2

El primero de ellos, de forma irregular, se encuentra delimitado al Oeste por el río Arcaute, Al Norte y Sur por el inicio de distintos caminos rurales y al Este por distintas fincas privadas, actuales límites del suelo urbano, con unas dimensiones aproximadas de 220 x 190 m. destinadas mayoritariamente a uso agrícola.

El terreno desciende levemente en sentido Este-Oeste, hacia el río, desde la cota

522,00 hasta la cota 518,00. En sentido Sur-Norte, el terreno desciende desde las cotas 521,50 hasta el límite

norte situado en la cota 518,00. La ejecución de las obras de urbanización ha permitido constatar una variación en

los límites del sector con los márgenes reales del terreno lo que ha supuesto un incremento de la superficie del ámbito 1 del Plan Parcial hasta alcanzar una superficie de 27.849,61 m2

El segundo de ellos, de forma sensiblemente rectangular, se encuentra delimitado

al Oeste y al Sur por suelo público y dos fincas privadas límites actuales al Norte del suelo urbano y al Norte y Oeste por fincas privadas destinadas a uso agrícola, con unas dimensiones aproximadas de 175 x 175 m. destinado en la actualidad igualmente a uso agrícola.

El terreno resulta en su totalidad sensiblemente horizontal, a la cota 518,00, a

excepción del lado Sur, ocupado en la actualidad por una acequia y un pequeño estanque destinado al riego.

No se ha producido variación alguna de dicho ámbito.

A.2.2. Usos y edificaciones existentes en el Sector

La casi totalidad del ámbito del Sector 26 tiene actualmente uso agrícola,

predominando el cultivo de cereal. No existen edificaciones dentro de los límites del sector, salvo una instalación de

riego consistente en un pozo y una caseta anexa, incompatible con el Planeamiento. La vegetación existente, aparte de los cultivos, se reduce a algunos macizos de

arbustos.


La casi totalidad del ámbito del Sector 26 ha tenido hasta la fecha un uso agrícola, predominando el cultivo de cereal, destinándose tras la finalización de las obras a un uso eminentemente residencial, una vez ejecutado los viales y desarrollado el conjunto e instalaciones previstas.

A.2.3. Red viaria existente

El primero de los ámbitos, dispone, al Este, de una pequeña zona de contacto con la calle que transcurre de Norte a Sur de Arcaya, dispuesta al efecto de poder conectar la nueva red viaria, con el resto de las calles.

Perimetral al ámbito e interiores al mismo, tanto al Norte como al Sur, se ocupan

dos pequeñas áreas pertenecientes a caminos rurales de salida, que posteriormente con la nueva ordenación propuesta quedarán enlazados.

Perteneciente al segundo de los ámbitos, a lo largo de todo su límite Noroeste, se

encuentra el final de la calle anteriormente mencionada, con dirección a la línea del ferrocarril, actualmente sin urbanizar.

Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto de urbanización redactado y aprobado, sin que se hayan producido modificaciones al respecto.

A.2.4. Infraestructuras de urbanización existentes

Las actuaciones necesarias para dotar adecuadamente al Sector S-26, así como la actualización necesaria de las infraestructuras existentes han sido ejecutadas a cargo de la Junta de Concertación del Sector. A.2.4.1. Abastecimiento de agua

Tangencialmente al Sector S-26, existe una red municipal de polietileno con ∅ 90, al que se habrá de conectar la futura red. No obstante, conforme a las conversaciones mantenidas con AMVISA, no existe caudal suficiente para la ampliación de abonados que la nueva actuación supone, por lo que deberá efectuarse una nueva acometida al núcleo de Arcaya, conectado a la red prevista en el Sector 12 de Salburua.

Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto

de urbanización redactado y aprobado, sin que se hayan producido modificaciones al respecto.

A.2.4.2. Sanemiento No existen redes de saneamiento en el interior del Sector ni conexiones con las redes generales del núcleo. La red general, discurre actualmente por las calles, sin que exista una separación entre las pluviales y fecales, acometiendo todo ello a una fosa séptica situada en las proximidades del segundo ámbito.


La escorrentía natural superficial se produce en el sentido oeste a este, en dirección al río Santo Tomás. Dadas las características del sector, procede plantear un esquema de la nueva red que vierta, en el primer ámbito, a uno de los pozos de registro, y en el segundo, directamente a la instalación de bombeo, que se instalará en sustitución de la fosa séptica existente, procediéndose al bombeo y conexionado a la red prevista en el Sector 12 de Salburua.


A.2.4.3. Energía eléctrica y alumbrado público El primer ámbito del Sector 26 está cruzado, de Oeste a Este, por dos tendidos aéreos de media tensión, consistente en dos líneas a 13,2 Kv actualmente en servicio.

Uno de ellos, da servicio a un transformador aéreo de 13,2 Kv que suministra a la totalidad de Arcaya a través de un tendido, en su mayor parte aéreo. Queda garantizado el suministro de energía eléctrica para la demanda previsible del Sector, conforme a conversaciones con la compañía suministradora, debiendo procederse a la instalación de un nuevo transformador y el soterramiento de las líneas actuales situadas sobre el área de actuación.

El área de actuación, Sector-26, no dispone de alumbrado público. Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto

de urbanización redactado y aprobado, sin que se hayan producido modificaciones al respecto.

No obstante, la exigencia de ejecución por parte de Iberdrola del Centro de Transformación en superficie en vez de un centro enterrado previsto tanto en las especificaciones del Plan Parcial como del Proyecto de urbanización, plantea la exigencia de conformación de una parcela destinada a infraestructuras en la que pueda ubicarse dicho centro. A.2.4.4. Gas natural


Conforme a las directrices señaladas por la empresa Naturgas se procede a la

realización de la red de gas conectándola a la ya existen el Sector 12 de Salburua. El trazado da servicio a todas las parcelas del sector.

A.2.4.5. Servicio de telecomunicaciones

Dentro del Sector no se dispone de ninguna red de telefonía ni telecomunicaciones.


Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto

de urbanización redactado y aprobado, sin que se hayan producido modificaciones al respecto. A.2.6. Estructura de la propiedad del suelo El suelo se encuentra dividido en 6 parcelas privadas de distintas dimensiones, cuyas superficies varían entre los 250 y 16.500 m², aproximadamente.

Las parcelas privadas suman una superficie de 35.874,03 m². Existiendo tres parcelas más, de 4.002,39 m², hasta la superficie total inicial del ámbito de 39.876,42 m², de propiedades públicas y caminos pertenecientes a la Junta Administrativa de Arcaya.

Debido a la escasa diferencia que supone el incremento de superficie con respecto a la totalidad del sector y el hecho de que suponga, únicamente, el incremento de la superficie destinada a la zona verde, con respecto a los valores iniciales, no se plantea modificación alguna con respecto a los aprovechamientos urbanísticos del conjunto, ni en los valores edificatorios del conjunto de parcelas residenciales, conservándose los parámetros iniciales, tanto en los índices generales del sector, como los particulares de cada parcela.

Se adjunta relación detallada de Propietarios y sus parcelas, todas ellas calificadas como urbanizables, que quedan insertos en el Sector. En el correspondiente Proyecto de Compensación se justificarán adecuadamente las propiedades, uso y superficies.

Cuadro de fincas, superficies y porcentajes de propiedad estimadas sobre S-26:

Finca Titular Superficie m²

Porcentaje %

1 María Purificación y Alicia Vélez de Mendizabal Oleaga 504,83 m² 1,264 2 Eugenio y Presentación Iturricha Ruiz de Garibay 16.442,25 m² 41,180 3 María Purificación y Alicia Vélez de Mendizabal Oleaga 8.465,08 m² 21,201 4 Amadeo Zárate Anda 249,01 m² 0,624 5 Junta Administrativa de Arcaya 1.332,51 m² 3,337 6 Junta Administrativa de Arcaya 804,84 m² 2,016 7 Antonio Orbea Aranjuelo 3.581,70 m² 8,971 8 Isidro López de Arechavaleta Fernández de Quincoces 6.631,16 m² 16,608 9 Junta Administrativa de Arcaya 1916.13 m² 4,799

Total 39.927.51 m² 100 No se han producido variaciones con respecto a la titularidad del suelo en el proyecto de compensación del sector aprobado anteriormente.


A.2.7. Condiciones de inundabilidad

El proyecto de urbanización contempla las recomendaciones señaladas por el Estudio de Inundabilidad redactado a tal efecto. A.2.8. Red de ferrocarriles

El ámbito situado al Norte de sector, próximo a la línea del ferrocarril se encuentra fuera de la banda de 25 m de protección dispuesto por la Legislación vigente. A.3. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA A.3.1. Adecuación de la Ordenación a las previsiones del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz

El Plan Parcial cumplimenta y desarrolla en su integridad las previsiones de ordenación establecidas para el Sector S-26 por el Plan General, dentro del marco establecido por la legislación vigente y su desarrollo reglamentario.

Unicamente se proponen los reajustes necesarios debidos al aumento de la

superficie y topografía detallada de acuerdo con el levantamiento detallado que ha sido realizado, dentro del marco de tolerancias en la regulación de las tipologías edificatorias que establece el Plan General.

Se ha modificado la ubicación de la parcela de equipamiento con respecto a la

grafiada en la ficha de Ámbito del Plan General, así como el espacio libre adjunto, posibilitando la nueva ubicación la entrada a las fincas traseras resultantes

Tras el desarrollo y ejecución del proyecto de urbanización se proponen los

reajustes necesarios debidos al aumento de la superficie de acuerdo con el levantamiento que ha sido realizado durante la ejecución de las obras, dentro del marco de tolerancias en la regulación de las tipologías edificatorias que establece el Plan General.

La modificación afecta únicamente a un incremento de la superficie de la Zona

Verde con respecto a la grafiada en la ficha de Ámbito I del Plan Parcial aprobado definitivamente, así como la creación de una parcela destinada a infraestructuras, ubicada en dicha zona verde, manteniéndose el resto de los parámetros edificatorios. A.3.2. Descripción general de la ordenación

A partir de las condiciones de ocupación del Área descritas en el Plan General y de las pautas que marca la propia configuración del territorio, los siguientes criterios y objetivos han configurado la solución de ordenación propuesta:


Definición de un sistema viario que cumplimente las exigencias de la nueva normativa de “accesibilidad”, y, permita completar la red viaria, urbaniz´ndose los actuales caminos rurales y el enlace exterior entre estos como complemento del esquema radial existente. Localización de los equipamientos en los dos ámbitos de los que consta el sector. Se cuida especialmente el tratamiento de los bordes con la localización de una amplia zona verde a lo largo del río Arkaute, como elemento definitorio del extremo Oeste del núcleo, colindante con los suelos destinados a usos eminentemente agrícola. Creación de un área residencial uniforme, poco denso, con importantes áreas de jardín privado y ordenanzas de edificación flexibles y adecuadas a la tipología unifamiliar. Creación de una amplia dotación de aparcamientos en vía pública, repartidas uniformemente en el conjunto del nuevo sistema viario.

A.3.3. Programa residencial No existe variación alguna en lo que respecta a los parámetros previstos en el Plan Parcial aprobado definitivamente.

Se destinan a usos residenciales un máximo de 23.445,04m2 en las parcelas en las que se prevé este uso en los que se podrá disponer, asimismo como máximo 22 viv. (densidad máxima autorizada por el Plan General: 22). Todas ellas en régimen libre.

Como ya se ha comentado, el aprovechamiento residencial (22 viv, 11.569 m2(t)) se ordena sobre la base de la tipología residencial de vivienda bifamiliar y unifamiliar, establecida por el Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz.

Se dispone en parcelas acordes con los límites establecidos en los artículos 6.10.03.- Condiciones de parcela del P.G.O.U, con las tolerancias aceptadas en la Ficha de Ámbito del Suelo Urbanizable. Sector 26, con un total de 19 parcelas, de las cuales 16 corresponden a viviendas unifamiliares con una superficie en torno a los 1.125 m² y 3 de ellas a viviendas bifamiliares con una superficie aproximada de 1.800 m².

De esta forma, el total de viviendas corresponde a las 22 previstas por el P.G.O.U, de las cuales 16 son unifamiliares y 6 bifamiliares.

Del aprovechamiento total, como máximo el 50% podrá destinarse a uso residencial y el 50% restante a usos compatibles.

Todas las tipologías estarán supeditadas a las Ordenanzas de Edificación que contiene este Plan Parcial, como: alineaciones obligatorias, fondos máximos, rasantes obligatorias de sus distintas plantas, vuelos, marquesinas y elementos que configuren su fachada al viario o espacio público.

La parcelación contenida en el presente Documento tiene carácter meramente de propuesta u orientativa, cuya determinación procederá llevarse a cabo por el correspondiente Proyecto de Compensación. A.3.4. Sistema viario y aparcamientos


No existe variación alguna en lo que respecta a los parámetros previstos en el Plan Parcial aprobado definitivamente.

Como ya se ha comentado, la red viaria proyectada consta de tres elementos:

Vial perimetral de unión entre los dos caminos rurales situados al Oeste del primer ámbito, de separación entre la zona verde prevista y la zona residencial propiamente dicha. Vial, perpendicular al anterior, de enlace entre éste y la actual calle central, que permite resolver el acceso a las parcelas situadas en el interior del primer ámbito. Contará con arbolado en una de las aceras. Vial situado al Este del segundo ámbito, con la transformación del anterior camino rural por una prolongación del actual eje Norte-sur de Arcaya. Contará con arbolado en una acera.

En todos los casos se define una sección del viario uniforme de 10 m. de anchura

mínima, de acuerdo con las Directrices definidas por el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz en cuanto a “Dimensiones mínimas para las secciones de los viarios a proyectar en los ámbitos de desarrollo de las entidades locales menores”. En cuanto a la dotación de aparcamientos y de conformidad con lo dispuesto en el Anexo del Reglamento de Planeamiento y cumplimiento de la Ley 20/1997 y Decreto 68/2000 de 11 de abril sobre Accesibilidad, las plazas de aparcamiento dispuestas en la ordenación del sector S-26 son:

Nº de plazas = 58 plazas (se incluyen 2 plazas para minusválidos). Ratio = 50,00 (relación provisión plazas ext./total plazas según R.P., 11.569 m²/100= 116)

A la hora de la cuantificación de las plazas no se han tenido cuenta los posibles

vados de acceso a cada una de las parcelas, estimándose un 50% de las plazas en vía pública (58) y el resto (58) en parcelas privadas. A.3.5. Sistema de espacios libres de dominio y uso público Tal como se ha señalado anteriormente, se recoge el incremento de superficie de la Zona verde situada en el ámbito I, pasando a tener de 7.465,60 m2 en vez de los de 7.442,26 m2 previstos en el Plan Parcial aprobado. Ello supone un mínimo aumento de la superficie destinada a Zona Verde. Se recoge el texto modificado.

Dentro del Plan, y como uno de los objetivos, aparece una zona verde dispuesta a lo largo del río Arkaute como elemento definidor del borde Oeste del núcleo de Arcaya.

Se destina a espacios libres dotacionales –Zona Verde- un total de 7.465,60 m2, lo que supone el 18,70% de la superficie del Sector S-26, correspondiente a un estándar dotacional de 339,35 m²/viv. Dicho espacio incorporará el Área de Juegos, localizada en la Zona Verde del Ámbito 1.

Los contenedores de residuos sólidos urbanos se han localizado en el Ámbito 1,

como se puede observar en la Documentación Gráfica de este Documento.


A.3.6. Sistema de equipamientos De acuerdo con las determinaciones del Plan General se destina a este uso la parcela situada en el ámbito 2 con una superficie total de 1.250,00 m² junto al espacio libre central del Ámbito-2, de acuerdo con el estándar exigido específicamente en la Ficha de Ámbito del Sector S-26 Arcaya. A.3.6.1 Sistema de infraestructuras. Se contempla la ejecución de una nueva parcela de infraestructuras destina a la ubicación del Centro de Transformación. La exigencia de ejecución por parte de Iberdrola del Centro de Transformación en superficie en vez de un centro enterrado previsto tanto en las especificaciones del Plan Parcial como del Proyecto de urbanización, plantea la exigencia de conformación de una parcela destinada a infraestructuras en la que pueda ubicarse dicho centro. Dicha parcela se ubica en la zona verde del ámbito I, con una superficie de 27,75 m². De acuerdo con los criterios generales establecidos por el Plan General de Vitoria-Gasteiz para las parcelas de estas características se prevé un aprovechamiento máximo del 50%, mientras que el 50% restante queda libre, lo que supone una superficie máxima disponible para la ubicación del Centro de transformación de 13,87 m². Dicha superficie resulta muy superior a las necesidades reales del Centro de Transformación, pero posibilita el vallado del mismo conforme a las exigencias de Iberdrola. A.3.7. Calificación pormenorizada, aprovechamiento y cargas de urbanización A.3.7.1. Calificación Pormenorizada La presente modificación del Plan Parcial, modifica los valores correspondientes a la Zona Verde y a la nueva parcela de infraestructuras, por lo que se recoge la modificación del presente apartado. Como se refleja en el plano correspondiente de “Calificación Pormenorizada”, el resultado de la ordenación proyectada es el siguiente:

b) Residencial:

- Residencial unifamiliar o bifamiliar y Promoción Privada.

Tipología edificatoria

Superficie m²

Porcentaje Sector %

nº viviendas


S-26 Arcaya Ámbito 1 15.344,97 m² 38,43 % 14 S-26 Arcaya Ámbito 2 8.100,07 m² 20,29 % 8 Total Residencial

23.445,04 m²

58,72 %

22

b) Sistema de equipamiento: - Equipamiento genérico.


Superficie m²

Porcentaje Sector %

nº parcelas

EQ Ámbito 2 1.250,00 m² 3,14 % 1 Total Equipamiento Múltiple

1.250,00 m²

3,14 %

1

c) Sistema de espacios libres de dominio y uso publico: - Zonas verdes.


Superficie m²

Porcentaje Sector %

ZV Ámbito 1 (339,35 m² / vivienda) 7.465,60 m² 18,70 % Total Zonas Verdes

7.465,60 m²

18,70%

d) Sistema de transportes y comunicaciones: - Red viaria local.


Superficie m²

Porcentaje Sector %

VL/ES-LI Ámbito 1 5.011,29 m² 12,55 % VL/ES-LI Ámbito 2 2.727,83 m² 6,83 % Total viario local

7.739,12 m²

19,38 %

e) Sistema de infraestructura: - Infraestructura Centro de Transformación.


Superficie m²

Porcentaje Sector %

nº parcelas

INF Ámbito I 27,75 m² 0,06 % 1 Total Infraestructuras

27,75 m²

0,06 %

1


A.3.7.2. Calificación Global La presente modificación del Plan Parcial, modifica los valores correspondientes a la Zona Verde y a la nueva parcela de infraestructuras, por lo que se recoge la modificación del presente apartado. Texto Plan Parcial aprobación definitiva:

A continuación se expone el cuadro de superficies y porcentajes de Calificación Global del Sector-26, Arcaya.


Superficie m²

Porcentaje Sector %

Total Residencial 23.445,04 m² 58,79 % Total Equipamiento Genérico 1.250,00 m² 3,14 % Total Zonas Verdes 7.442,26 m² 18,66 % Total Viario Local 7.739,12 m² 19,41 % Total

39.876,42 m²

100,00 %

Texto modificado Plan Parcial:

A continuación se expone el cuadro de superficies y porcentajes de Calificación Global del Sector-26, Arcaya.


Superficie m²

Porcentaje Sector %

Total Residencial 23.445,04 m² 58,72 % Total Equipamiento Genérico 1.250,00 m² 3,14 % Total Zonas Verdes 7.465,60 m² 18,70 % Total Viario Local 7.739,12 m² 19,38 % Total Infraestructuras 27,75m² 0,06 % Total

39.927,51 m²

100,00 %

A.3.7.3. Aprovechamiento, Edificabilidad, Densidad

b) Aprovechamiento lucrativo del Sector.


Superficie m²

nº viviendas

Residencial unifamiliar / bifamiliar 0,4935 m² / m²

11.569 m²

22

Total Aprovechamiento Residencial

11.569 m²

22

Total Aprovechamiento Lucrativo

11.569 m²


Del aprovechamiento total, como máximo el 50% podrá destinarse a uso residencial y el otro 50% a usos compatibles. b) Coeficiente corrector En el cálculo de los aprovechamientos aplicaremos un coeficiente corrector de la desviación de superficie producida entre el dato aportado por el Plan General y la superficie comprobada según Acta de Replanteo de Alineaciones y Rasantes. Coeficiente corrector de superficie 38.984,00 m² / 39.876,42 m² 0,97762 c) Edificabilidad

A continuación realizamos el cálculo de las edificabilidades del Sector Edificabilidad bruta 11.569 m² / 38.984 m² ámbito sector 0,2968 m²c/m²s Edificabilidad neta 11.569 m² / 38.984 m² excep. S. Gen. 0,2968 m²c/m²s

d) Densidad

A continuación realizamos el cálculo de las densidades del Sector Densidad bruta 22 viviendas / 3,99 Ha ámbito sector 5,64 viv / Ha Densidad neta 22 viviendas / 3,99 Ha excepto S. Generales 5,64 viv / Ha A.3.7.4. Cálculo del Aprovechamiento Tipo del Sector La Ficha de Ámbito. Suelo Urbanizable SECTOR-26 ARCAYA aporta estos datos. Área de Reparto AR-26 Aprovechamiento tipo 0,2968 m²ch/m²s Edificabilidad máxima 0,50 m²/m²s Coeficientes de homogeneización Uso y tipología característico AR-26 Residencial pueblo 1,000 Usos y tipologías Sector Residencial pueblo 1,000 Cálculo del Aprovechamiento homogeneizado total del Sector Uso y tipología Sector Residencial Pueblo Aprovechamiento lucrativo 11.569,00 m² Coeficiente de homogeneización 1,000

Aprovechamiento homogeneizado 11.569 x 1,000 11.569,00 m²ch Cálculo del Aprovechamiento tipo del Sector (relación entre el Aprovechamiento homogeneizado y la superficie total del Ámbito por el coeficiente corrector)

Aprovechamiento tipo del Sector 11.569 / 38.984 0,2968 m²ch/m²s A.3.8. Cumplimiento de los parámetros y criterios vinculantes establecidos por el Plan General en su ficha de Ámbito.


La presente modificación del Plan Parcial, modifica los valores correspondientes a la Zona Verde y a la nueva parcela de infraestructuras, por lo que se recoge la modificación del presente apartado. Comparando la ficha con la ordenación propuesta en el Plan Parcial aprobado definitivamente, puede comprobarse la adaptación estricta de éste a las directrices de Ordenación, Grado de Vinculación, Cesiones Obligatorias y Cargas Urbanizadoras. Esta situación se atestigua conforme a la inspección de los cuadros de la presente Memoria referente a la Calificación de Suelo, Superficies Residenciales, Superficies de Equipamientos; así como a la colección de Planos de Ordenación. A.3.8.1. Características generales Características Mod Plan Parcial. Plan Parcial Superficie del Sector-26 Arcaya 39.927,51 m² 39.876,42 m² Coeficiente corrector de superficie 0,128% Calificación Global Residencial 39.927,51 m² 39.876,42 m² Calificación Pormenorizada Residencial 23.445,04 m² 23.445,04 m² Equipamiento 1.250,00 m² 1.250,00 m² Zona Verde 7.465,60 m² 7.442,26 m² Viario Local / Espacio Libre 7.739,12 m² 7.739,12 m² Infraestructuras 27,75 m² Aprovechamiento ordenado Sobre rasante 11.569 m² 11.569 m² 0,50 m²(t)/m² 0,4935 m²(t)/m² Condiciones de Uso. Uso Residencial Aprovechamiento 11.569 m² 11.569 m² Número máximo de viviendas 22 viviendas 22 viviendas Régimen de promoción. Promoción libre Aprovechamiento < 11.569 m² < 11.569 m² Número de viviendas < 22 viviendas < 22 viviendas A.3.8.2. Zonificación Pormenorizada La presente modificación del Plan Parcial, modifica los valores correspondientes a la Zona Verde y a la nueva parcela de infraestructuras, por lo que se recoge la modificación del presente apartado.

A continuación se desarrolla la tabla con los usos pormenorizados en cada una de las parcelas resultantes.

Como ya se ha mencionado anteriormente, la parcelación de este Documento

tiene carácter meramente de propuesta u orientativo, cuya determinación corresponderá al Proyecto de Compensación. Zonas de Uso Pormenorizado Superficie


Parcelas Residenciales Parcelas Residenciales unifamiliar / bifamiliar Ámbito 1 A1.1 1.841,89 m² A1.2 1.125,02 m² A1.3 1.125,03 m² A1.4 1.125,00 m² A1.5 1.125,00 m² A1.6 1.125,01 m² A1.7 1.125,00 m² A1.8 1.125,01 m² A1.9 1.126,65 m² A1.10 1.126,33 m² A1.11 1.125,00 m² A1.12 1.125,01 m² A1.13 1.125,02 m² Total Parcelas Residenciales Ámbito 1 15.344,97 m² Parcelas Residenciales unifamiliar / bifamiliar Ámbito 2 A2.14 1.125,00 m² A2.15 1.125,00 m² A2.16 1.125,01 m² A2.17 1.125,00 m² A2.18 1.800,02 m² A2.19 1.800,04 m² Total Parcelas Residenciales Ámbito 2 8.100,07 m² Total Parcelas Residenciales 23.445,04 m² Equipamiento Parcela Equipamiento EQ 1.250,00 m² Total Parcela Equipamiento 1.250,00 m² Espacios Libre Urbanos Zona Verde 7.465,60 m² Viario Local / Espacio Libre 7.739,12 m² Total Espacios Libres 15.204,72 m² Infraestructuras Parcela Infraestructuras INF 27,75 m² Total Parcela Equipamiento 27,75 m² Total Área 39.927,51 m² A.3.8.3. Dotaciones La presente modificación del Plan Parcial, modifica los valores correspondientes a la Zona Verde y a la nueva parcela de infraestructuras, por lo que se recoge la modificación del presente apartado.

La tabla adjunta, con las dotaciones definidas por este Parcial de Ordenación Urbana del Sector-26 Arcaya y su comparación con las previstas por el Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz, pone de manifiesto que aquellas son mayores en superficie bruta y en ratio por vivienda resultante que las marcadas por el P.G.O.U.. Dotaciones Dimensión Mod. Plan Parcial. Plan Parcial Sistema de Espacios Libres


Zona Verde 7.465,60 m² 7.465,60 m² 7.442,26 m² Viario Local / Espacio Libre 7.739,12 m² 7.739,12 m² 7.739,12 m² Total Espacios Libres 15.204,72 m² 15.204,72 m² 15.181,38 m²

131,42 m²/100 m²(t) 131,22m²/100 m²(t) Sistema de Equipamiento Comunitario Parcela Equipamiento EQ 1.250,00 m² 1.250 m² 1.250,00 m² Total Equipamiento 1.250,00 m² Aparcamientos y garajes Uso Público. En vías públicas 58 Uso Privado. En Parcelas 58 1 plaza/viv 2,64 plaza/viv Total aparcamientos y garajes 116 Sistema de Infraestructuras Parcela Infraestructuras 27,75 m² 27,75 m² 27,75 m² Total Infraestructuras 27,75 m² A.3.8.4. Aprovechamientos asignados a las parcelas de usos lucrativos No se producen modificaciones con respecto a los aprovechamiento iniciales correspondientes a las parcelas de usos lucrativos del sector.

Como ya se ha mencionado anteriormente, la asignación de aprovechamientos de este Documento tiene carácter meramente de propuesta u orientativo, cuya determinación corresponderá al Proyecto de Compensación. De este modo, la tabla de aprovechamientos correspondientes a las parcelas de usos lucrativos propuestas es:

Parcela Superficie m²

Vivienda Uso comp. Total Número máximo Superficie

techo m²(t) Superficie techo m²(t)

Superficie techo m²(t)

A.1.1 1.841,89 m² 2 454,44 m² 454,44 m² 908,88 m² A.1.2 1.125,02 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.3 1.125,03 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.4 1.125,00 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.5 1.125,00 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.6 1.125,01 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.7 1.125,00 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.8 1.125,01 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.9 1.126,65 m² 1 277,97 m² 277,97 m² 555,94 m² A.1.10 1.126,33 m² 1 277,89 m² 277,89 m² 555,78 m² A.1.11 1.125,00 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.12 1.125,01 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.1.13 1.125,02 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² Total Ámbito 1 15.344,97 m² 14 3.786,00 m² 3.786,00 m² 7.572,00 m² A.2.14 1.125,00 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.2.15 1.125,00 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.2.16 1.125,01 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.2.17 1.125,00 m² 1 277,57 m² 277,57 m² 555,14 m² A.2.18 1.800,02 m² 2 444,11 m² 444,11 m² 888,22 m² A.2.19 1.800,04 m² 2 444,11 m² 444,11 m² 888,22 m² Total Ámbito 2 8.100,07 m² 8 1.998,50 m² 1.998,50 m² 3.997,00 m² Total

23.445,06 m²

22²

5.784,50 m²

5.784,50 m²

11.569,00 m²


A.4. DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN A.4.1. Acondicionamiento del terreno

Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto redactado y aprobado, sin que se hayan producido modificaciones al respecto.

La solución de ordenación adoptada, implica unos movimientos de tierras de escasa importancia, en la medida que los viales de nueva creación se ajustan a las actuales pendientes del terreno, no superiores al 2,50%, cumplimentándose por lo tanto las exigencias de la legislación sobre accesibilidad.

En la ejecución de la Urbanización no se prevé una necesidad de aporte significativo de materiales externos, a excepción de los necesarios para la creación del firme de la red viaria.

En la urbanización no se prevén muros de contención de tierras de cierta relevancia.

En el diseño viario se plantean distintos tipos de sección, según las directrices marcadas por el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz. A.4.2. Red de abastecimiento de agua y riego e hidrantes para incendios


A los efectos de proyectar la red de agua se ha tenido en cuenta las consideraciones establecidas por los técnicos de AMVISA.

De acuerdo con estos criterios, a la vista de la insuficiencia de la red municipal para el aumento de usuarios previstos, se considera necesario efectuar una nueva acometida para el núcleo, que transcurriría desde el Sector 12 de Salburua hasta Arcaya, de acuerdo con las especificaciones de la empresa suministradora, mediante una tubería de fundición de ø 100 mm. paralela a la existente. Esta nueva acometida permitiría el aumento de abonados, de los 46 actuales a los 70 previstos.

La red interna de abastecimiento propuesta para el sector se configura a partir de

la existente que, tiene como elemento principal la conducción de polietileno de ø 90 mm.

La nueva malla está conectada directamente a la conducción anterior y se proyecta en polietileno de ø 75 mm. y ø 90 mm. en las conducciones principales. Se proyecta como esquema orientativo, una red en anillo cerrado que coincide con todo el vial rodado. Desde estos conductos, parten los de riego de zonas verdes públicas con conductos de polietileno de distintos diámetros y contadores en su inicio. Estos conductos, se unen a su vez con otros secundarios de diámetros 35 mm sirviendo a todas las parcelas del Sector, bajo aceras o paseos pavimentados, y ajustándose a las alineaciones previstas de la edificación. Esta red se completa con sus correspondientes llaves de seccionamiento; bocas de riego manual; desagües en los puntos bajos para vaciado parcial de la red (con diámetro 75 en los conductos de 90mm).


Se prevén dos hidrantes para incendios (enterrados) adecuadamente distribuidos. El proyecto de urbanización deberá contemplar con detalle la totalidad de elementos y mecanismos precisos, así como el desarrollo de la red de riego automático de las zonas verdes públicas. El diseño y características de la red de abastecimiento de agua, riego e hidrantes, se realizará de acuerdo con la normativa y criterios técnicos establecidos por AMVISA, compañía suministradora del servicio. A.4.3. Red de Saneamiento


Se ha definido una red separativa, cuya morfología se apoya en la del nuevo viario.

El esquema de la red de saneamiento se plantea con los criterios siguientes:

- Una red de colectores de fecales con tubería de PVC diámetro 315 mm y 250 en las calles secundarias, coincidente con los viales rodados, con la pendiente de los mismos, procediéndose a la conexión en uno de los pozos de registro en el caso del Ambito 1 y directamente al sistema de bombeo dispuesto en sustitución de la fosa septíca actual, conectada al sector S-12 de Salburua. - Red de pluviales, evacuará al actual río Arkaute, según trazado de plano, con tubería de PVC diámetro 315 mm.

- Los drenajes de zonas verdes amplias y escorrentías serán en el terreno natural. - Los paseos peatonales públicos, así como los previstos en las zonas verdes, se dotarán de los correspondientes sumideros (con una superficie aproximada de recogida no superior a los 500 m²). - En la red viaria llevarán la separación adecuada en función de la superficie de recogida, que como norma general no superará los 30 m.

- Tanto en aguas fecales como para pluviales el colector será tubería autoportante de polietileno de A.D.8 kN/m² de doble pared, corrugado exterior y liso interior. - Se colocarán pozos de registro en todos los quiebros y encuentros, así como cada 50 m. máximo como norma general. - La red dispondrá de todos los elementos complementarios, de acuerdo con las normas de diseño adoptadas por el Servicio Municipal de Vía Pública. A.4.4. Servicio de Energía Eléctrica y alumbrado público A.4.4.1. Energía eléctrica


Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto redactado y aprobado.

No obstante, la exigencia de ejecución por parte de Iberdrola del Centro de Transformación en superficie en vez de un centro enterrado previsto tanto en las especificaciones del Plan Parcial como del Proyecto de urbanización, plantea la exigencia de conformación de una parcela destinada a infraestructuras en la que pueda ubicarse dicho centro.

Las actuaciones más importantes que se proponen en este aspecto son: -. Sustitución de las líneas aéreas de 13,2 Kv. que discurren por el ámbito 1 del sector, por una línea subterránea.

-. Definición de dos nuevos circuitos en baja tensión (380/220 V) para el servicio a cada uno de los dos ámbitos de implantación residencial propuestos, servido por el correspondiente centros de transformación, que se sitúa enterrado en la Zona Verde del Ámbito 1. En el Plan Parcial se indica un esquema de trazado de la red de alta tensión y la localización orientativa del Centro de Transformación conforme a lo expresado en planos de Redes de Servicios. Este Centro se dispone en superficie en la parcela de infraestructuras destinada a tal efecto, situada en la Zona Verde del Ámbito 1. Desde el Centro de Transformación se planteará la red de distribución en baja tensión, de manera que se garantice el servicio a todas las parcelas del Sector, discurriendo por aceras o paseos pavimentados. Esta red en su obra civil, llevará haces con diferente número de tubos según Norma UNE-5312 completándose con las arquetas y elementos necesarios.

Se dejaran las arquetas de acometida a cada parcela ya desde la obra de urbanización. A fin de evitar obras posteriores en la misma. El diseño de la misma en todas sus características técnicas deberá cumplir las normas generales adoptadas por la Compañía Suministradora y por el Servicio correspondiente del Ayuntamiento. Se tendrá en cuenta la canalización necesaria para el riego automático en el Proyecto de Urbanización del Sector A.4.4.2. Alumbrado público

Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto redactado y aprobado, sin que se hayan producido modificaciones al respecto. Como criterio general se propone el alumbrado a base de columnas de 3,50 ó 4,00 m. sencillas, con luminarias que reduzcan la contaminación lumínica. La red se dotará de arquetas de registro, cuadros de maniobra y demás elementos.


A.4.5. Red de distribución de gas

Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto redactado y aprobado, habiéndose previsto la ejecución de una red de gas conforme a las directrices establecidas por Naturgas.

Se prevé la ejecución de una red de distribución de gas conectada al Sector 12 de Salburua. A.4.6. Red de servicios de telecomunicaciones

Se están ejecutando los trabajos de urbanización del sector conforme al proyecto redactado y aprobado, sin que se hayan producido modificaciones al respecto. La red de telefonía cubre todo el trazado de viales del Sector. No existe una red actual enterrada a la que conectar por lo que se dejará prevista una posible conexión futura, conectándose el Sector a la red aérea actual. Se colocarán unas cámaras generales, con las correspondientes “celdas” para distintos operadores, desde las que parten los conductos que dan servicio a las diferentes parcelas, siguiendo los trazados de los viarios o espacios libres públicos, tal como se defina en el correspondiente Proyecto de Urbanización.

Las nuevas conducciones serán subterráneas, alojándose las líneas en tubos polietileno corrugado de ø 110 mm., siendo el número de tubos en cada caso el que se indica en el plano correspondiente. Se colocarán haces de tubos en número suficiente en previsión de nuevas necesidades. Se completará con las arquetas, armarios y demás mecanismos, adoptándose los criterios del servicio correspondiente municipal. A.4.7. Tratamiento paisajístico de las Zonas Verdes


Como objetivos relevantes del tratamiento de las zonas verdes, se deben señalar el respeto básico de sus características naturales, con una intervención limitada en su configuración topográfica, el mantenimiento y regeneración de los actuales taludes del río Arkaute y del arbolado existente.

En el correspondiente Proyecto de Urbanización del Sector 26 se deberán tener en

cuenta las Ordenanzas Municipales de Medio Ambiente, Paisaje Urbano.


A.5. GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL

La justificación de la presente actuación se concreta en la materialización de los objetivos de desarrollo urbano establecidos para el Sector S-26 ARCAYA por el Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz, consistentes, fundamentalmente, en:

Definición de un sistema viario que cumplimente las exigencias de la nueva normativa de accesibilidad, y, permita completar la red viaria, procediéndose a la urbanización de los actuales caminos rurales y el enlace exterior entre los mismos como complemento del esquema radial actualmente existente. Localización de los equipamientos en los dos ámbitos de los que el sector. Se cuida especialmente el tratamiento de los bordes con la localización de una amplia zona verde a lo largo del río Arkaute, como elemento definitorio del extremo Oeste del núcleo, colindante con los suelos destinados a usos eminentemente agrícola. Creación de un área residencial de carácter uniforme, escasamente denso, con importantes áreas de jardín privado y ordenanzas de edificación flexibles y adecuadas a una tipología de vivienda unifamiliar. Creación de una amplia dotación de aparcamientos en vía pública, repartidas uniformemente en el conjunto del nuevo sistema viario.

A.5.1. Condiciones Generales de asignación del Aprovechamiento Urbanístico Debido a la escasa diferencia que supone el incremento de superficie con respecto a la totalidad del sector y el hecho de que suponga, únicamente, el incremento de la superficie destinada a la zona verde, con respecto a los valores iniciales, no se plantea modificación alguna con respecto a los aprovechamientos urbanísticos del conjunto, ni en los valores edificatorios del conjunto de parcelas residenciales, conservándose los parámetros iniciales, tanto en los índices generales del sector, como los particulares de cada parcela.

De acuerdo con las previsiones del vigente Plan General, el Sector-26 forma parte del área de reparto AR-26 y, le son de aplicación las siguientes condiciones de asignación del “aprovechamiento urbanístico”: Cálculo del Aprovechamiento homogeneizado total del Sector Aprovechamiento tipo 0,2968 m²ch/m²s Superficie computable 39.876,42 m²

Superficie del Área resultante de la medición en el plano topográfico –sobre soporte digital- levantado para la formulación del Plan Parcial, por Metrika (julio 2003), la cual modifica el dato reflejado en el documento de Plan General de Ordenación Urbana, 38.984 m². Tipología de Uso y Edificación residencial unifamiliar y bifamiliar Aprovechamiento edificatorio ordenado Superficie residencial 23.445,04 m² Edificabilidad 0,4935 m²(t)/ m² Aprovechamiento resultante 11.569 m²(t) Aprovechamiento edificatorio por tipologías


Unifamiliar (régimen libre) 8.883,68 m²(t) Bifamiliar (régimen libre) 2.685,32 m²(t) Coeficiente de homogeneización Uso y tipología característico (residencial pueblo) 1 Uso y tipología Sector (residencial pueblo) 1 Aprovechamiento lucrativo homogeneizado Total Sector 11.569 m²ch Aprovechamiento urbanístico vinculado al Sector S-26 Aprovechamiento susceptible de apropiación por los titulares de suelo

11.569 x 0,90 10.412,10 m²(t) Aprovechamiento correspondiente por cesión al Ayuntamiento

11.569 x 0,10 1.156,90 m²(t) Total Aprovechamiento 11.569,00 m²(t)


A.5.2. Relación de propietarios afectados

Cuadro de fincas, superficies y porcentajes de propiedad estimados sobre el Sector S-26. En el correspondiente Proyecto de Compensación se justificarán adecuadamente las propiedades, uso y superficies.

Finca Titular Superficie m²

Porcentaje %

1 María Purificación y Alicia Vélez de Mendizabal Oleaga 504,83 m² 1,264 2 Eugenio y Presentación Iturricha Ruiz de Garibay 16.442,25 m² 41,180 3 María Purificación y Alicia Vélez de Mendizabal Oleaga 8.465,08 m² 21,201 4 Amadeo Zárate Anda 249,01 m² 0,624 5 Junta Administrativa de Arcaya 1.332,51 m² 3,337 6 Junta Administrativa de Arcaya 804,84 m² 2,016 7 Antonio Orbea Aranjuelo 3.581,70 m² 8,971 8 Isidro López de Arechavaleta Fernández de Quincoces 6.631,16 m² 16,608 9 Junta Administrativa de Arcaya 1916.13 m² 4,799

Total 39.927.51 m² 100 A.5.3. Condiciones Generales de Gestión y Ejecución

Las condiciones de gestión y ejecución del Sector-26, se establecen, con carácter normativo, en el Anexo 2, Tomo II, Ficha de Ámbito Suelo Urbanizable Sector–26, que se adjunta, en cumplimiento de las disposiciones reglamentarias, al presente Documento.

Para la asignación de derechos y deberes urbanísticos del Sector, se delimita, coincidente en su propia área, una única “unidad de ejecución” la cual se ejecutará por el “sistema de compensación”.

En dicha “unidad de ejecución” la asignación de “aprovechamientos” y “cargas” a la propiedad y al Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, se realizará de acuerdo con lo establecido en el apartado precedente. A continuación se reflejan los coeficientes de participación resultantes de la aplicación de los criterios señalados.

La urbanización de la unidad de ejecución, a realizar por iniciativa de la “Junta de Compensación Sector 26” y con cargo a la misma comprenderá, además, de los tratamientos superficiales correspondientes, el movimiento de tierras y las redes de servicios necesarios para los mismos, y, diversas obras complementarias de coordinación con la urbanización de áreas limítrofes del Sector-26 con la de áreas limítrofes, sobre suelos (de titularidad pública) de éstas.

La urbanización de la zona verde, comprenderá, además, de los tratamientos superficiales correspondientes, el movimiento de tierras, jardinería, y las redes de servicios necesarios para los mismos, y, diversas obras complementarias de coordinación con la urbanización de áreas limítrofes.

Se incluye entre las obras de urbanización el acondicionamiento de la parcela de equipamiento comunitario previsto, comprendiendo el tratamiento superficial del mismo a base de jardinería y arbolado.


A.5.4. Ejecución de la Urbanización Las obras de urbanización, comprenderán todas las indicadas por la Ley del Suelo 6/1998 (Art. 18.3), así como las recogidas en el Art. 59.1 del Reglamento de Gestión Urbanística. La contribución a los gastos totales de urbanización, queda establecida en el Proyecto de Adscripción y el de Compensación.

Corresponde a la Junta de Compensación, el encargo del Proyecto de Urbanización, así como la ejecución de las obras consiguientes. Este Proyecto de Urbanización deberá ser aprobado por el Excmo. Ayuntamiento, con el procedimiento establecido legalmente, que asimismo tendrá facultades para controlar la ejecución de las obras e instalaciones, que deberán realizarse en el plazo correspondiente.

Las obras de urbanización anteriormente descritas, incluyendo las obras complementarias sobre suelos externos al S-26 señaladas, serán objeto de un único Proyecto de Urbanización, sujeto a tramitación urbanística. Éste podrá definir separadamente las obras correspondientes a cada uno de los dos ámbitos de intervención diferenciados.

Las obras correspondientes a la “zona residencial” se realizarán en una fase unitaria que consistirá en el movimiento de tierras, en el tendido de las arterias principales de las redes de servicios urbanos y los distintos acabados superficiales. A.5.5. Plazos máximos para la ejecución de la urbanización y la edificación proyectadas en el Sector 26 Arcaya

Presentación al Ayuntamiento del “Proyecto de Compensación” 3 meses (A partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial) Presentación al Ayuntamiento del “Proyecto de Urbanización” 4 meses (A partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial) Solicitud de las licencias de edificación de las parcelas residenciales: 24 meses (A partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial)

A.5.6. Costes de Urbanización y viabilidad del desarrollo proyectado

Los costes totales estimados de las obras a realizar en los ámbitos de urbanización diferenciados, son los siguientes: Obras a cargo de la Junta de Compensación Sector S-26 Zona residencial S-26 y elementos complementarios menores 1,216.000 €, IVA exc Total 1,216.000 €, IVA exc

El coste imputado a la Junta de Compensación del SECTOR S-26, se repercute, exclusivamente a los efectos de la presente valoración, sobre los aprovechamientos


lucrativos ordenados, con las pautas propuestas en el Documento D, Estudio Económico-Financiero.

Todas ellas resultan elevadas como consecuencia de la importante superficie a urbanizar y de las cargas, especialmente debidas a la infraestructura, que el desarrollo debe asumir pero, en cualquier caso, asumibles dadas las especificas condiciones del mercado de suelo de Vitoria-Gasteiz.

Los propietarios privados se harán cargo de la financiación de la urbanización del Área, de acuerdo con las adjudicaciones y cuotas que deberá establecer el Proyecto de Compensación.

Asimismo, los eventuales adquirentes de solares se subrogarán, en la proporción que corresponda, en las obligaciones derivadas del presente Plan Parcial. A.5.7. Conservación de la urbanización La conservación de la urbanización, en el ámbito afectado por la urbanización de iniciativa privada, que incluirá el mantenimiento de viales, aceras, infraestructuras de servicios, mobiliario urbano, y, zonas verdes, y, la puesta en uso del alumbrado, correrá a cargo de la Junta de Compensación, en tanto no se produzca la recepción de las obras por el Excmo. Ayuntamiento, que deberá hacerse de acuerdo con lo establecido en la Sección 7ª del Capítulo 2º, del Título V del Reglamento de Gestión Urbanística. Esta cesión se efectuará referida al Sector completo, una vez que se haya producido la recepción por la Junta de Concertación, respecto de la empresa urbanizadora.

Concluidas las obras de urbanización se materializará la transmisión de los espacios de dominio y uso público afectados a favor del Ayuntamiento, asumiendo éste, a partir de ese momento, la obligación de conservación de las mismas.

Practicada la recepción de las obras el Ayuntamiento podrá manifestar sus motivos de oposición a la “recepción definitiva”, indicando las deficiencias a corregir. Una vez subsanadas las deficiencias, y, transcurrido el período de un (1) año desde la “recepción provisional” se procederá a la “recepción definitiva” de las obras.

Si, efectuado el ofrecimiento formal de cesión de las obras de urbanización en favor del Ayuntamiento, éste no acepta la recepción en los plazos establecidos legalmente, se entenderá que el Ayuntamiento recepciona la obra de urbanización a todos los efectos, debiendo hacerse cargo el mismo del mantenimiento de la urbanización de los espacios de dominio y uso público del Área. La cesión de las obras de urbanización e instalaciones será formalizada en acta que suscribirán la administración actuante y la Junta de Concertación. A.5.8. Compromisos entre la Junta de Concertación y el Ayuntamiento


Los compromisos entre la Junta de Concertación y el Ayuntamiento vienen determinados por la Ley del Suelo, y los Reglamentos que la desarrollan. Básicamente son: a) Por parte de la Junta de Concertación: - Ejecutar la urbanización a costa de la Junta de Concertación, según el proyecto redactado al efecto (cumpliendo las exigencias del Plan Parcial y las Ordenanzas Reguladoras), en las condiciones de aprobación que obtenga del Ayuntamiento y en el plazo establecido por el propio Plan Parcial. - Gestionar y redactar el Proyecto de Compensación. - Entrega de las obras de urbanización al Ayuntamiento en el plazo de tres meses desde haberlas recepcionado la Junta de Concertación, según establece el art. 180 del Reglamento de Gestión Urbanística. - Entrega al Ayuntamiento de las parcelas destinadas a equipamientos públicos de cesión obligatoria, así como la superficie total del viario público, rodado y peatonal, y zonas verdes y espacios libres de uso público (determinados en el Plan Parcial como la propiedad pública), además de las parcelas con aprovechamiento lucrativo que le correspondan - Conservación de la urbanización según se indica en esta Memoria. b) Por parte del Ayuntamiento: - Ejecutada la urbanización, el Ayuntamiento, a solicitud de la Junta de Compensación, resolverá: - Si el coste de la urbanización ha resultado desproporcionado o se han costeado servicios o dotaciones de interés general (letra f del nº 1 del art. 262 del Texto Refundido de Régimen Local, R.D. 781/1986 de 18 de abril), a efectos de conceder beneficios fiscales a las edificaciones en el actual Impuesto sobre Bienes Inmuebles. - Facilitar a la Junta de Concertación, la certificación prevista en el apartado 2 del art. 59 del Reglamento de Gestión Urbanística al efecto de reclamar, si procede, a las empresas suministradoras de servicios, en la parte que, según la reglamentación de tales servicios, no tengan que correr a cargo de los usuarios. A.5.9. Medios económicos con que cuenta la entidad promotora La Junta de Concertación dispone como fuentes de financiación con las aportaciones económicas de sus miembros, en la proporción indicada en el Proyecto de Adscripción. Los medios económicos con que cuentan los promotores privados son el valor de los terrenos y las líneas de crédito concedidas por las entidades bancarias. El valor de los terrenos, vistas las cargas de urbanización existentes, hace viable la promoción, mediante créditos financieros.


En referido Proyecto de Adscripción se determinará el porcentaje de los costes de las obras de urbanización (en función de la superficie de terrenos aportados). A.5.10. Garantía del exacto cumplimiento de los compromisos entre la Junta de Concertación del Sector 26 y el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz. De acuerdo con el criterio establecido en el art. 46 c) del reglamento de Planeamiento, adaptado al caso particular, parece lógico que por la Junta de Concertación se preste al Ayuntamiento garantía por el importe del 8% (ocho por ciento) de la proporción de los costes de urbanización que corresponda abonar a los propietarios, y que definitivamente establecerá el Proyecto de Compensación. Esta garantía podrá ser en metálico, mediante aval bancario o en valores públicos. Los costes de urbanización a estos efectos serán valorados en el Estudio Económico-Financiero del presente Plan Parcial. A.6 CUMPLIMIENTO DE LA LEY 17/1994 DE 30 DE JUNIO, SOBRE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y DE TRAMITACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA. De acuerdo con lo establecido en la Ficha de Ámbito Sector S-26 no se establece la necesidad de destinar suelo para la promoción de viviendas de protección pública. A.7 CUMPLIMIENTO DE LA CESIÓN DEL 10% DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO LUCRATIVO DEL SECTOR AL AYUNTAMIENTO. LEY 11/98 DE 20 DE ABRIL DEL GOBIERNO VASCO.

De acuerdo con la Ley 11/1998 del Gobierno Vasco, corresponde la cesión obligatoria y Gratuita del 10% del aprovechamiento lucrativo correspondiente al Sector-26 libre de cargas de urbanización.

De acuerdo con ello, los parámetros sobre los que se calcula la cesión son estos: Aprovechamiento tipo 0,2968 m²ch/m²s Superficie computable 39.876,42 m²

Superficie del Área resultante de la medición en el plano topográfico –sobre soporte digital- levantado para la formaulación del Plan Parcial, por Metrika (julio 2003), la cual modifica el dato reflejado en el documento de Plan General de Ordenación Urbana, 38.984 m². Tipología de Uso y Edificiación residencial unifamiliar y bifamiliar Aprovechamiento edificatorio ordenado Superficie residencial 23.445,06 m² Edificabilidad máxima 0,4935 m²(t)/ m²


Aprovechamiento resultante 11.569 m²(t) Aprovechamiento edificatorio por tipologías Unifamiliar (régimen libre) 8.883,68 m²(t) Bifamiliar (régimen libre) 2.685,32 m²(t) Coeficiente de homogeneización Uso y tipología característico (residencial pueblo) 1 Uso y tipología Sector (residencial pueblo) 1 Aprovechamiento lucrativo homogeneizado Total Sector 11.569 m²ch Aprovechamiento urbanístico vinculado al Sector S-26 Aprovechamiento correspondiente por cesión al Ayuntamiento

11.569 x 0,10 1.156,90 m²(t) Total Aprovechamiento por cesión al Ayuntamiento 1.156,90 m²(t)

Corresponde por lo tanto la cesión un total de 1.156,90 m2(t), además de los suelos destinados a Equipamiento, Zonas Verdes, Espacios Libres y Viario Local. A.8. CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA VIGENTE PARA LA PROMOCIÓN DE LA ACCESIBILIDAD (LEY 20/1997 DE 4 DE DICIEMBRE Y DECRETO 68/200 DE 11 DE ABRIL, AMBOS DEL GOBIERNO VASCO) A.8.1. Objeto

El presente punto de la Memoria, tiene por objeto dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 17 de la Ley 20/1997, respecto a la justificación expresa del cumplimiento, en el presente Plan Parcial, de las determinaciones referentes a la “promoción de la accesibilidad” contenidas en las disposiciones legales de referencia, describiendo, de manera clara y pormenorizada las medidas adoptadas a ese respecto en el Plan Parcial.

El alcance de esta justificación comprende únicamente los aspectos de diseño general propios del nivel de planeamiento pormenorizado. Las especificaciones correspondientes al dimensionamiento de detalle, y, al diseño constructivo de los diferentes elementos de la urbanización se deberán cumplimentar en el correspondiente proyecto de urbanización que se formulará en desarrollo de las determinaciones de este expediente. A.8.2. Descripción y justificación de las soluciones adoptadas para la obtención de unas condiciones adecuadas de accesibilidad en el Sector S-26

En las determinaciones del Plan Parcial se asegura que las personas que padezcan cualquier tipo de minusvalía, dispongan del mismo grado de accesibilidad que el resto de los ciudadanos, a través de los espacios libres de edificación que hayan de pasar a uso y dominio público. Así se recoge en las Ordenanzas para Proyectos de Urbanización. En el campo de las actuaciones en las parcelas edificables, la aplicación de las ordenanzas generales municipales y de la Ley 20/1997 de 4 de diciembre del gobierno


Vasco para la promoción de a accesibilidad y el decreto 68/2000 antes citado, garantizarán igualmente, el uso adecuado por personas con minusvalías.

En las determinaciones del Plan Parcial, se ha considerado: A.8.2.1. Diseño y trazado de vías rodadas y peatonales

Pendientes longitudinales en los viales siempre inferiores al 6% y transversales inferiores al 2%. Enrasado de pavimentos entre distintas zonas.

Uso obligatorio de pavimentos duros y antideslizantes (o blandos con determinadas condiciones)

La formación de vados peatonales (de acuerdo con el diseño adecuado en cuanto a dimensiones, pendientes y cambios de textura del pavimento), en todos los cruces de calzadas por los itinerarios peatonales. Estos vados tendrán una pendiente no superior a 8% y ancho igual al del paso peatonal (nunca inferior a 1,50 m.).

El resalto vertical o bordillo de vados, no será superior a 2 cm.

El adecuado diseño de las rejillas de sumideros en las zonas susceptibles de circulación peatonal (luz libre nunca superior a 1 cm.).

Cubrición de alcorques con rejillas o elemento equivalente, enrasado con el pavimento circundante en aceras o sendas en las que no quede libre un paso superior a 2,00 m. o adopción de alcorques con resalto en aceras de anchura superior a los 4 m. Enrasado con el pavimento de todo tipo de rejillas y tapas de registro.

Las aceras (con anchos siempre superiores a 2,00 m.), tendrán una pendiente transversal nunca superior al 2%.

Los bordillos de separación de las áreas de tráfico peatonal con las de tráfico rodado serán de canto redondeado (radio máximo 1 cm.) o achaflanado (2cm.). Su altura máxima será de 12 cm. Excepto en vados de peatones.

En los cruces de calles y en cambios de alineación, se colocarán en aceras, dos franjas de losetas especiales partiendo del vértice interior de la acera y en forma perpendicular a la alineación de los bordillos, y hasta éstos.

En los vados peatonales y en las isletas se colocará un sumidero de rejilla, salvo que la pendiente longitudinal de la vía en que se sitúen sea superior al 3% en sentido longitudinal.

A.8.2.2. Escaleras y Rampas.

No se prevén en el presente Plan Parcial del Sector 26, pero en su caso, deberán cumplir lo estipulado en los artículos 3.7 y 3.8 del Anejo II del decreto 68/2000 del Gobierno Vasco.


A.8.2.3. Aparcamientos.

En los aparcamientos o estacionamientos al aire libre (junto a vías rodadas), se reservará permanentemente para vehículos que transporten minusválidos de los miembros inferiores, una plaza especial para cada 40 o fracción (aproximadamente 58 uds. como mínimo en el Sector; su situación a determinar por el Proyecto de Urbanización, será preferentemente próxima a los equipamientos públicos, y con una distancia entre ellas no superior a los 250 m distribuidas por el Sector). En el esquema de red viaria, que se acompaña al proyecto, se prevén 2 plazas para minusválidos.

Las plazas reservadas tendrán un ancho mínimo de 2,00 m y longitud de 6,00 m

en aparcamientos en línea y de 3,60 m de ancho por 5,00 m en batería.

Los accesos a estas plazas especiales, tendrán los bordillos rebajados tipo vado.

Estas plazas reservadas llevarán pintado en el suelo el símbolo internacional adoptado por el Gobierno Vasco, con la leyenda “Conductores Minusválidos”.

A.8.2.4. Zona Verde.

Deberán cumplir lo indicado en el artículo 3.6 del Anejo II del decreto 68/2000.

Se dispondrá de caminos o sendas de anchura mínima de 2,00 m pavimentados con material indeformable y antideslizante.

Las plantaciones de árboles y la colocación de elementos verticales se realizarán

de modo que no invadan los caminos o sendas a altura inferior a 2,20 m.

Los desniveles se salvarán con rampas de pendientes máximas del 6%.

Los mojones que puedan colocarse en la vía pública para impedir el paso de vehículos, tendrán una luz mínima de 0,95 m., disponiéndose además sendas franjas de losetas especiales de 1 m. de ancho cada una, a cada lado en toda su longitud de la hilera de mojones para advertir de su presencia a los invidentes.

Los bordillos que limitan los laterales de las sendas peatonales, cuando sobresalgan del pavimento deberán redondearse o achaflanarse de forma que no originen aristas vivas respecto a la superficie destinada a sendero peatonal.

A.8.2.5. Mobiliario urbano.

Los pasamanos, caso de colocarse, cumplirán lo estipulado en el artículo 3.10 del Anejo II del Decreto 68/2000.

La señalización y otros elementos del mobiliario urbano, cumplirán lo establecido

en el Art 4 del Anejo II del Decreto 68/200 del Gobierno Vasco.


Las fuentes públicas cumplirán lo establecido en el Art 4.2.2.6 del Anejo II del Decreto 68/200 del Gobierno Vasco

Las cabinas telefónicas, cumplirán con lo indicado en el Art 4.2.2.2. del Anejo II del

Decreto 68/200 del Gobierno Vasco. Las señales indicativas, cumplirán el Art 4.3. del Anejo II del Decreto 68/2000 del

Gobierno Vasco.

En un ámbito territorial como el que nos ocupa, con escasos desniveles en la topografía original, todos los itinerarios principales, ligados o no al nuevo viario de circulación rodada, cumplimentan las exigencias establecidas por el decreto:

A.8.2.6. Vial perimetral.

Con una pendiente en torno al 1% entre el inicio y final del mismo.

A.8.2.7. Vial número 2.

Se traza con una pendiente en torno al 2,20 %.

A.8.2.8. Vial número 3.

Se traza con una pendiente en torno al 2,20 %.

La red de itinerarios peatonales cumplimenta las exigencias del Decreto, garantizando una completa accesibilidad en el conjunto del Área S-26.

En las Ordenanzas sobre las Condiciones para los Proyectos de Urbanización, se señala expresamente la obligatoriedad del cumplimiento del Decreto del Gobierno Vasco, 68/2000 sobre Normas Técnicas sobre condiciones de Accesibilidad, que desarrolla la Ley 20/1997 sobre Promoción de Accesibilidad.

En Vitoria-Gasteiz, a diciembre de 2011

Fdo: Iñaki Aristondo Iciar


DOCUMENTO B

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA SECTOR 26. ARKAIA.


__________________________________________________________________________________________________ IÑAKI ARISTONDO ICIAR / ARQUITECTO / Castillo de Bernedo 8-10 bajo 01007 VITORIA-GASTEIZ / teléfono 945 150458 [email protected]

MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA … · Construcciones con fecha de noviembre de...

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