LA PLUSVALÍA COMO MECANISMO DE PLANIFICACIÓN URBANA

Econ. Diego Aulestia Valencia Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda

Durán, noviembre 2014

LAS CIUDADES DEL ECUADOR: CRECIMIENTO 2001-2010

Durán Crec. Área: 38% Crec. Pob: 32% Crec. Den: - 4%

En total el área urbana creció en 1300 ha. ¿Cuánto creció el valor del suelo que se incorporó a la ciudad?

LAS CIUDADES DEL ECUADOR: CRECIMIENTO 2001-2010

Guayaquil Crec. Área: 14% Crec. Pob: 15% Crec. Den: 1%

LAS CIUDADES DEL ECUADOR: CRECIMIENTO 2001-2010

Quito Crec. Área: 7% Crec. Pob: 15% Crec. Den: 8%

BREVE MARCO CONCEPTUAL

• El valor del suelo urbano “El suelo urbano es, en gran medida, la base material fundamental para la producción de la ciudad y la actividad encargada de la misma es la construcción, en este marco, el mercado de suelo se convierte en el elemento central del proceso de generación y distribución de la riqueza urbana (Abramo, 2009) y en uno de los determinantes del acceso al suelo urbano y de las posibilidades de localización para los diferentes sectores de la sociedad”.

El valor del suelo se transforma por: Factores físicos Factores económicos Factores sociales Factores políticos

1. El suelo

BREVE MARCO CONCEPTUAL

1. El suelo

• Características del bien suelo urbano Es un activo que se lo puede mantener fuera del mercado a la

espera de la obtención de un beneficio económico, basado en el alza de los precios.

No es un bien de consumo que se usa y desgasta en un breve período de tiempo

No es un bien reproducible, por lo tanto no tiene un costo de producción que determine el precio mínimo.

No es un bien homogéneo

BREVE MARCO CONCEPTUAL

1. El suelo

• El precio del suelo urbano El precio del suelo es una expresión capitalizada de la renta del

suelo. Su precio no es el precio de una mercancía, sino la manifestación

mercantil de una sobre-ganancia.

La sobre-ganancia se transforma en lo que en Economía se conoce como renta del suelo.

La renta que determinará el precio no será la del uso actual sino la del uso potencial.

El precio del suelo, es de naturaleza residual

BREVE MARCO CONCEPTUAL

2. La plusvalía

• Qué es la plusvalía? Se concibe como una valorización de un bien inmueble pero no

es producto de la inversión de trabajo o de capital por parte su propietario o usuario. (Sandroni, 2014)

Es producto de la intervención pública sobre el territorio, ya sea a través de obras de infraestructura o a través de normas o decisiones en favor del desarrollo urbano en general

En el proceso de transferencia, ocupación y uso de los inmuebles la plusvalía juega un papel trascendental para el desarrollo urbano.

BREVE MARCO CONCEPTUAL

2. La plusvalía

• Hechos generadores de la plusvalía La transformación de suelo rural a urbano El establecimiento o modificación de la asignación de usos del suelo

La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo La ejecución de obras públicas que generen mayor valor en los

inmuebles Los procesos generales de transformación urbanística que se dan en

resultado de las condiciones macroeconómicas de la sociedad y también por el crecimiento de la población y la consecuente mayor demanda por espacios construidos.

BREVE MARCO CONCEPTUAL

2. La plusvalía

• Objetivos de la recuperación de plusvalía Permitir la redistribución de la riqueza generada en el ámbito de

la gestión de suelo y del negocio inmobiliario, más aún cuando esta tiene su origen en actuaciones del poder público;

Avanzar hacia la configuración de territorios y ciudades más equitativas, sustentables y funcionales donde el uso y ocupación del suelo obedece a las necesidades del bien común;

Optimizar las fuentes para el financiamiento del desarrollo urbano y ordenamiento territorial a fin de recuperar la inversión pública en infraestructura, generar recursos y suelo para vivienda de interés social y equipamiento público y mejorar el esfuerzo fiscal de los gobiernos autónomos descentralizados.

PLUSVALÍAS Y DESARROLLO URBANO

Puede ser motivo para la especulación del suelo, lo que lleva la encarecimiento desmedido del bien

Puede convertirse en una herramienta para el enriquecimiento injusto de una pequeña porción de la población terratenientes

Puede generar fuertes distorsiones en el mercado del suelo que tienen efectos de gentrificación y exclusión socio económica

PUEDE AFECTAR EL EJERCICIO DEL DERECHO A LA CIUDAD!

¿Puede la plusvalía ser perniciosa?

SI!!

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

GESTIÓN DE SUELO

FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO

PLUSVALÍAS Y DESARROLLO URBANO

La gestión y uso del suelo es una competencia municipal que requiere de un marco normativo nacional que les permita a los municipios hacer uso efectivo de herramientas de planificación para el financiamiento del desarrollo urbano

La plusvalía y el desarrollo urbano desde la política pública

PLUSVALÍAS Y DESARROLLO URBANO

Normativa nacional: alcance Mecanismos técnicos y legales:

Estandarizar conceptos y herramientas para la planificación de las ciudades.

Institucionalidad: Velar por el cumplimiento de la planificación de las ciudades aprobada por

los Municipios.

Estándares urbanísticos: Establecer lineamientos de calidad urbana con respecto al espacio público, las

infraestructuras y equipamientos.

Control de la especulación: Evitar la especulación del suelo y redistribuir las plusvalía hacia las zonas más

desfavorecidas de las ciudades.

Información pública: Generar información pública de planificación de las ciudades y catastros.

1. INSTRUMENTOS PARA GENERAR HÁBITAT: • Reajuste de terrenos

. 1. Clasificación y subclasificación del suelo

2. Tratamientos urbanísticos 3. Uso y Edificabilidad general

1. Entrega onerosa de derechos: cambio de uso y edificabilidad.

1. Impuesto a la utilidad y transferencia

2. Contribución por mejoras

CAPTURA DE PLUSVALIA

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

GESTIÓN DE SUELO

FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO

GENERAR UN HÁBITAT EQUITATIVO, SUSTENTABLE Y DE CALIDAD

INCIDIR EN EL VALOR DEL SUELO MEDIANTE:

RACIONALIZAR EL USO DE SUELO

OPERATIVIZACIÓN DE NORMATIVA

DEFINICIÓN DE NORMATIVA

REPARTO EQUITATIVO DEL INCREMENTO DE VALOR DE

SUELO

3. INSTRUMENTOS PARA GENERAR SUELO • Zonas Especiales de Interés

Social (ZEIS) • Derecho de superficie • Entrega obligatoria de suelo para

VIS

2. INSTRUMENTOS PARA EVITAR LA ESPECULACIÓN • Anuncio de proyecto • Desarrollo y construcción

prioritario

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DE

SUEL

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PROYECTO DE LEY - LOTUS

MUCHAS GRACIAS!!

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