METODOLOGÍA PARA ESTIMAR LA EDAD FÍSICA JUSTA DE … · 1.3.1 Remodelación de una Casa...
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
"METODOLOGÍA PARA ESTIMAR LA EDAD FÍSICA JUSTA DE CASAS HABITACIÓN
REMODELADAS"
TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA: MIGUEL ÁNGEL LÓPEZ VALLE
ASESOR: ARQ. JUAN MANUEL BRAVO ARMEJO
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO RVOE SEP No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003.
GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO, OCTUBRE DE 2011
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN ¿^-fjflf-fc
DEDICATORIAS
Dedico esta Tesis a mis hijos Diego y Juan Pedro, a mi esposa y a mis padres que
siempre me apoyaron en todos los aspectos que implicaron la realización este
trabajo, por que gracias a ellos confié en mi mismo y tuve los elementos necesarios
para lograr cumplir esta meta en mi vida.
GRACIAS.
IV
AGRADECIMIENTOS
A Dios:
Por siempre permitirme cumplir las metas que en esta vida me he propuesto,
dándome la capacidad física, mental y económica para lograrlas.
A mi hijo Diego:
Por el tiempo que espero a jugar conmigo mientras yo estuve ocupado haciendo
mis tareas y por motivarme a realizar este gran esfuerzo en mi vida.
A mi hijo Juan Pedro:
Por que con su reciente llegada me motivó a continuar echándole muchas ganas a
lo que hago en esta vida.
A mi esposa:
Por su apoyo y paciencia en todo momento y en toda situación en el transcurso de
la maestría.
A mis padres:
Por los valores y educación que me han otorgado durante toda mi vida y por
impulsarme siempre a lograr mis objetivos.
A mis maestros:
Por todo el conocimiento que me brindaron el cual me será de mucho apoyo para
lograr ser un buen profesionista en lodos los aspectos.
RESUMEN
El objetivo primordial de esta investigación es el de buscar y aplicar una técnica
especifica para ''Estimar la Edad Física Aproximada Justa"' que se debe aplicar a una Casa
Habitación que ha sido ampliada o remodelada en varias ocasiones y en diferentes niveles
de mejora y con esto evitar así "Estimarla según el criterio de cada valuador", para esto se
tomarían en cuenta la Edad y la Vida Útil Total individual de los elementos constructivos
mas importantes que la integran y que se hayan visto beneficiados por alguna mejora.
Para estandarizar esta metodología se tomaran como base los costos paramétricos
utilizados por la publicación trimestral de "'Costos Paramétricos de Construcción" de
Valuación Organizada S.A. de C.V. del Maestro en Valuación Ing. Mario Rafael Marques
Tapia.
1
ABSTRACT
The primary objective of this research is to find and implement a specific technique to
"estimate the approximate physical Age Fair" to be applied to a Guest House which has
been expanded and remodeled several times and at different levels of improvement and
with this avoid "Estimating the discretion of each appraiser, for this would be taken into
account the age and the total life of individual building elements more important than
integrity and who have been benefited from some improvement. To standardize this
methodology should form the basis of cost parameters used by the quarterly publication,
"Costos Paramétricos de Construcción" of Valuación Organizada S.A. de C.V. of the
master of real estate valuation Ing. Mario Rafael Marques Tapia,
2
INTRODUCCIÓN
La presente investigación esta orientada a la Valuación de Casas Habitación que
han sido Remodeladas en una o varias ocasiones.
Hoy en día este tipo de viviendas se encuentran con mayor frecuencia en las
grandes urbes de nuestro país, donde se encuentran diferentes asentamientos humanos
antiguos integrados a una zona metropolitana, llámense estos: barrios, poblados, colonias
o fraccionamientos los cuales tienen una gran demanda por sus niveles de equipamiento
urbano, esto los ha llevado a obtener índices de saturación del 100% quedando estos sin
terrenos disponibles para crear construcciones nuevas.
Actualmente la mayoría de estas ciudades están teniendo un crecimiento acelerado
y desordenando lo cual ha llevado a crear viviendas en las periferias de las mismas con un
nivel bajo de equipamiento urbano y alejado de familiares y amigos, por tal motivo
muchas personas están tomando la decisión de comprar casas usadas que en ocasiones
son muy antiguas pero que se encuentran en zonas que para ellos tienen un gran valor
sentimental ya sea por que ahí vivieron por muchos años o por la cercanía a familiares y/o
amigos, también pueden tener un gran valor por la accesibilidad a servicios específicos de
interés los cuales pueden tener cerca de ellos, como por ejemplo: escuelas, centros de
trabajo, comercios, etc.
Una gran parte de estas casas son de personas que las conservaron en esos
asentamientos humanos por seguir contando con los beneficios de la zona y las fueron
ampliando según sus necesidades de espacio o las fueron rcmodelando para mantenerlas
en buen estado de conservación y adecuadas a su época, en ocasiones realizaron estas
ampliaciones o remodelaciones por completo en una sola vez, pero otras veces las
3
realizaron en diferentes etapas según sus posibilidades. Estas diferentes etapas de
remodelación o ampliaciones le dan a las casas la posibilidad de incrementar su Vida Útil
Remanente, siempre y cuando las mismas se hayan realizado a elementos importantes que
integren la construcción y a su vez estos se hayan realizado con una buena calidad de
materiales, mano de obra y siempre y cuando estas estén adecuadas a su uso y a su época.
Estas mejoras le dan una gran ventaja a las casas al momento de venderlas o usarlas para
alguna garantía crediticia cual sea esta, ya que al momento de que sea valuada su edad
física se vera beneficiada pero existe el problema de que al tener diferentes tipos de
construcción, en diferentes niveles de mejoras y cada una de estas con diferentes edades
hace que el valuador estime en base a su criterio la probable edad del bien, lo cual en
ocasiones puede llegar a ser muy variado respecto a otros valuadorcs o instituciones
crediticias, por tal motivo es que tuve la inquietud de presentar en este trabajo la
propuesta de una técnica que se pueda aplicar de manera estandarizada a este tipo de
viviendas para darles al momento de valuarlas una "Edad Física Aproximada Justa'" sin
que se vea esta afectada por la diferencia de criterios entre un valuador y otro y así
obtener un valor mas justo.
El Objetivo principal de este trabajo de investigación es el de Diseñar una
Metodología de Valuación para Estimar la Vida Física Justa de casas habitación que se
hayan ampliado y/o remodelado en una o varias etapas, con diferentes niveles de mejora y
adecuados a su época, lo que permitirá obtener resultados mas justos en los valores de las
viviendas remodeladas.
Clasificar las casas según sea su clase para un estudio mas detallado.
Considerar las Reglas de carácter general que establece la Metodología para la
Valuación por parte de la Sociedad Hipotecaria Nacional.
4
Estimar el costo de cada uno de los principales elementos constructivos para
determinar su valor en relación al total de la vivienda.
Calcular el peso específico de cada uno de los principales elementos constructivos
en relación al total de la vivienda.
Desarrollar una técnica para poder establecer la relación que tiene la edad de cada
uno de ¡os principales elementos constructivos en relación a la edad física total de una
vivienda.
La manera en que se desarrollara esta investigación será primeramente dando una
breve explicación de cómo van creciendo las ciudades y el motivo por el cual se da la
necesidad de remodelar y mejorar las viviendas en ciertas zonas de alta demanda por su
infraestructura y servicios, veremos cómo y por qué se deprecian las viviendas, así como
los métodos utilizados para su depreciación, analizaremos los costos paramétricos
aplicados a cada clase de vivienda para poder desglosar los porcentajes utilizados en cada
partida y darle su debida importancia a la edad de cada uno de ellos para poder aplicar la
metodología motivo de esta investigación que sería el siguiente paso, para finalmente
aplicarla en tres casos prácticos donde se realizo el avalúo de tres casas habitación
remodeladas de diferente clase, concluyendo así el presente trabajo.
5
ÍNDICE
CONSTANCIA DE LIBERACIÓN i
SOLICITUD OFICIAL DE REGISTRO DE TESIS ü
DEDICATORIAS iv
AGRADECIMIENTOS v
RESUMEN 1
ABSTRACT 2
INTRODUCCIÓN 3
ÍNDICE 6
CAPÍTULO 1 - ANTECEDENTES
1.1. El crecimiento irregular de las grandes ciudades como Guadalajara 8
1.1.1 Respuesta al crecimiento desordenado délas grandes ciudades 10
1.2. Los antiguos barrios, colonias y fraccionamientos de la Zona Metropolitana de
Guadalajara 11
1.3. Remodelar o Comprar Nuevo 13
1.3.1 Remodelación de una Casa Habitación 14
1.4. Avalúo de Casas Habitación Remodeladas hoy en día 15
CAPÍTULO 2 - LA DEPRECIACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES
2.1. La Depreciación Física de los Bienes Inmuebles 16
2.2. La Depreciación Funcional o Perdida de Utilidad 19
2.3. La Depreciación Económica o caída en desuso 20
2.4. Métodos de Calculo de la Depieciación Utilizados 21
ó
CAPÍTULO 3 - CLASES DE VIVIENDAS Y SUS COSTOS PARAMÉTRICOS
3.1. Costos Paramétricos 33
3.2. Clasificación de Clases de vivienda que utiliza la SHF 34
CAPÍTULO 4 - DISEÑO DE LA METODOLOGÍA
4.1. Diseño de la Metodología para estimar la edad física justa de casas habitación
remodeladas 40
CAPÍTULO 5 - CASOS PRÁCTICOS
5.1. Casos Prácticos 53
CONCLUSIONES 56
BIBLIOGRAFÍA 57
APÉNDICE 58
ANEXOS 59
7
CAPITULO 1 ANTECEDENTES
1.1. El crecimiento irregular de grandes ciudades como Guadalajara.
Actualmente en las mayoría de las grandes ciudades de nuestro país se da un
crecimiento irregular, este crecimiento se da por muchos factores los cuales se
mencionaran a lo largo de este primer capítulo, la investigación realizada esta enfocada a
la zona metropolitana de Guadalajara ya que es donde fue desarrollada, además de ser una
de las más representativas en nuestro país. A continuación se presentan algunos datos de
importancia para comenzar a explicar las principales causas del crecimiento irregular de
las grandes urbes.
'La Zona Metropolitana de Guadalajara alberga una población de 3,715,465 de
habitantes según datos del 2005 del INEG1. Dada ¡a evolución demográfica registrada en
los últimos años han quedado atrapados por la mancha urbana las poblaciones de El
Salto, Juanacatlán. Tlajomulco de '/Amiga e ¡xtlahuacán del Rio, por lo que, al incluir
estas 4 poblaciones, el Area Metropolitana de Guadalajara se extiende ahora hasta
albergar 4,095,853 habitantes. La construcción de nuevos fraccionamientos obliga a
crear la infraestructura que demanda este crecimiento. Actualmente Jalisco cuenta con
seis millones de habitantes, cantidad que se ve incrementada anualmente en 130 mil. Por
tal incremento en la población, cada año se requieren más de 20 mil nuevas viviendas ".'
Página de Internet: http://www.magazinenix.com/bj/bjfilcs archivo.'vivienda/si tuacion2.html
8
El crecimiento de población que se ha estado registrando en Jalisco, es un
fenómeno que esta llevando a ocupar los espacios de la periferia promovido en parte por
los desarroll adores de vivienda que al ver la ausencia de espacios en el corazón de la zona
metropolitana de Guadalajara y que en Zapopan a pesar de que si hay suficiente tierra
para soportar este crecimiento esta se encuentra a precios muy altos, es por eso que
muchos desarrolladores al ver esta situación han tomado la decisión de enfocar el
desarrollo de sus viviendas en los municipios de El Salto y Tlajomulco de Zúñiga donde
han encontrado la tierra a precios mas accesibles y así de esta manera han podido ofertar
mejor sus viviendas. Esto da la alternativa a un mayor número de personas el acceso a
contar con una vivienda propia pero en malas condiciones a la larga ya que la mayoría de
los terrenos que se obtuvieron a precios bajos por los desarrolladores son tierras no aptas
para la urbanización lo cual genera deficiencias en la estructura de las viviendas.
"Por otra parte el uso del automóvil según explica Juan Ángel Demerutis experto
en urbanismo señala que es común que en las grandes regiones se presenten situaciones
similares: El uso del automóvil favorece la dispersión, grupos de familia se establecen en
espacios, pedazos cercanos a las grandes ciudades, dejando huecos de un kilómetro, o un
poco más por lo general la separación es porque hay un campo agrícola de por medio.
Por su condición no hay transporte, ni drenaje, ni escuelas ni iglesias, ni hospitales, en sí
los factores que se requieren para cubrir las necesidades y el desarrollo propio de las
familias ". -
Ibidem
9
1.1.1. Respuesta al crecimiento desordenado de las Grandes Ciudades.
Este tipo de situaciones antes mencionadas han llevado a grandes números de
personas a tomar la decisión de regresar a vivir a los antiguos barrios, colonias o
fraccionamientos que se encuentran dentro de las periferias de la Zona Metropolitana de
Guadalajara donde se encuentran casas muy antiguas pero gustan por la cercanía a
servicios, equipamiento urbano e infraestructura de mayor calidad que la que se tiene en
la mayoría de los desarrollos fuera de las periferias.
También un gran número de personas al ver como es que la ciudad va creciendo
de manera desordenada, en vez de pensar en comprar un terreno o una casa nueva en las
periferias de la ciudad, toman la decisión de quedarse en sus casas, las cuales son en
ocasiones muy antiguas pero en zonas privilegiadas, pero para lograr esto tienen que
remodelar sus casas en una o varias etapas según sus posibilidades.
Estas remodel aciones en una o varias etapas son las que nos interesa analizar en
esta tesis, ya que se busca encontrar la edad física más justa posible para este tipo de
viviendas.
10
1.2. Los antiguos barrios, colonias y fraccionamientos de la Zona Metropolitana de
Guadalajara.
"Guadalajara está conformada por más de 2,300 colonias en ¡as que se extiende
la Zona Metropolitana, el primer cuadro de la ciudad lo conforman casas en su mayoría
de 2 niveles con estilos arquitectónicos que van desde el churrigueresco, barroco y
estilos europeos del siglo XIX, el primer cuadro de la ciudad ¡o conforman ¡as zonas
céntricas y sus alrededores, como el barrio del Santuario, Mezquitan, Analco, San Juan
de Dios y la Colonia Centro. Hacia el poniente del primer cuadro comienzan a
levantarse las casonas del siglo XIX, residencias de distinguidos personajes en la historia
de la ciudad, estructuras neoclásicas y casonas del Porfiriaio, este cuadro lo conforman
colonias como Lafayette, Americana, Moderna, Arcos Vallaría, en las cuales sus
respectivas expansiones corresponden a construcciones de los años 1920.1930. 1940 y
1950. A sus alrededores Guadalajara se expande en un segundo cuadro donde el
florecimiento de las nuevas tendencias arquitectónicas de los años 1960 y 1970 dejarán
la huella de colonias como la Colonia Americana, Vallarla Poniente, Moderna,
Providencia, Vallaría San Jorge, Jardines de! Bosque etc. Entre las cuales se encuentran
desde las líneas posmodernistas, el Art deco hasta el legado arquitectónico de uno de los
iconos mundiales de la arquitectura Mexicana. Luis Barragán ",3
Pagina de Internet- http./'e.s wikipcdia org/wiki/Guadalajara_(Jalisco)#Poblaci C3.B3n
11
"Los límites de la ciudad son conformados en su mayoría por colonias de clase
media y conjuntos habitacionales desarrollados como parte de planes gubernamentales.
El poniente de la ciudad, es en conjunio el área que representa el índice económico más
elevado, mieníras que el oriente muestra un nivel más bajo. La ciudad se extiende hacia
el poniente en colonias como Pinar de la Calma, Las Fuentes, Paseos del Sol, El colli
Urbano, La estancia, anexando su zona metropolitana al municipio de Zapopan;
mientras que hacia el oriente lo hace en colonias como San Juan Bosco, San Andrés,
Oblatos, San Onofre, Insurgentes, Jardines de la Paz y La Provincia (donde, por cierto,
se encuentra la sede mundial de la religión 'La Luz del Mundo'), por mencionar
algunas " 4
Los barrios, colonias y fraccionamientos mencionados anteriormente, contando las
colonias que se encuentran a sus alrededores son algunos de los asentamientos humanos
ejemplares de mayor importancia en la Zona Metropolitana de Guadalajara los cuales son
parte de las mayores concentraciones de casas habitación antiguas que han sido
remodeladas en una o varias ocasiones y con diferentes niveles de remodelación y
adecuaciones. Estas colonias son las más buscadas por sus niveles de equipamiento
urbano e infraestructura.
4 Ibidem
12
1.3. Remodelar o Comprar Nuevo
Siempre ha existido la incógnita de Remodelar o Comprar Nuevo, esta incógnita
se da por que conforme una ciudad va creciendo va generando nuevos desarrollos en las
periferias donde se nos da la oportunidad de comprar terrenos o casas más grandes de lo
que podríamos tener dentro de la periferia, esto por los precios tan bajos que se
encuentran en ciertos desarrollos habitacionales en las periferias. Muchas veces se
prefiere vender mía casa antigua en una zona privilegiada por que se le tiene que invertir
mucho para dejarla en óptimas condiciones de uso y esto lleva a tomar decisiones que de
primera instancia creemos que son buenas por que nos llaman la atención los precios
bajos de casas nuevas en las periferias sin importar las futuras consecuencias que nos
lleve el comprar en lugares alejados de nuestras zonas de confort social, ya que creemos
que compensamos esa falta de confort social por el hecho de tener una casa nueva y mas
grande, lo cual en la mayoría de las ocasiones suele ser incierto, ya que con el tiempo se
comienza a sentir la lejanía a los familiares, amigos, servicios, equipamientos urbanos e
infraestructura por mencionar algunos.
La respuesta correcta a si Remodelo o Compro Casa Nueva barata en las periferias
de la ciudad, al final de cuentas será dependiendo las prioridades que cada individuo
tenga, pero la realidad es que muchas personas están tomando la decisión de remodelar
sus casas actuales o comprar casas remodeladas por contar con una ubicación
privilegiada.
13
1.3.1. Remodelación de una Casa Habitación.
Las Casas Habitación se remodelan por diferentes motivos, en ocasiones es por
que la edad que tienen las obliga a mejorar todas sus instalaciones, otras veces es por que
quieren mejorar su apariencia estética o por que quieren adecuarla a la época en cuanto a
su funcionalidad, en ocasiones es por que la familia crece y esto lleva a remodelar o
ampliar una casa por la necesidad de tener mas espacio. A veces estas mejoras se llevan a
cabo en una sola ocasión, pero en otras por falta de recursos económicos se realizan en
diferentes ocasiones y en diferentes niveles de calidad. Sea cual sea el motivo para
remodelar una casa, el hecho es que una casa habitación remodelada tiene muchas
ventajas siempre y cuando estas se hagan con buenos materiales y mano de obra
calificada y además siempre y cuando estas se hagan con mejoras a la vivienda que la
mantengan adecuada a su uso y época.
Si la remodelación se hace de manera adecuada puede incrementar su vida útil
remanente al reducir su vida física, lo importante para poder hacer esto es que se debe de
tomar en cuenta que al momento de hacer una remodelación se deben de realizar las
mejoras a los elementos constructivos más importantes para poder quitarle edad de uso.
Estas mejoras se verán reflejadas al momento de valuar la propiedad ya que tendrá
grandes beneficios al compararía con las similares de su zona, pero para poder darle ese
valor agregado se debe de ser justo al momento de estimarle la edad física ya que de no
ser así. la mejora se realizo en vano.
14
1.4. Avalúo de Casas Habitación Remodeladas hoy en día.
Actualmente cuando se valúa una casa habitación remodelada, esta se divide en
diferentes tipos de construcción para analizarlos por separado, el problema es que en
ocasiones cada tipo de construcción tiene dentro de su mismo tipo varios niveles de
mejora con edades diferentes lo cual lleva al valuador al final del análisis a estimar la
edad aproximada de toda la vivienda lo cual lleva a tener datos diferentes entre
valuadores según los criterios individuales tomados para concluir ese dato, por tal motivo
con esta investigación se buscara unificar la conclusión de la edad física de una casa
habitación remodelada en una o varias ocasiones por medio una metodología técnica
tomando en cuenta la publicación trimestral de "Costos Paramétricos de Construcción" de
Valuación Organizada S.A. de C.V. del Maestro en Valuación Ing. Mario Rafael Marques
Tapia.
15
CAPITULO 2 LA DEPRECIACIÓN DE LOS BIENES INMUBLES
2.1. La Depreciación Física de los Bienes Inmuebles.
La finalidad de esta investigación es la de encontrar la edad física justa de casas
habitación remodeladas y esto influye directamente en la depreciación de las mismas por
lo cual a continuación se describen las diferentes depreciaciones aplicadas en la valuación
de bienes
La depreciación física de los bienes inmuebles se entiende en una primera
instancia como el costo de las obras que se han dejado de efectuar, llámese a estos,
mantenimiento, reparaciones, renovaciones, etc, por lo cual se ha acelerado el
envejecimiento físico, funcional o tecnológico No obstante, una parte de la depreciación
no puede ser evitada nunca debido al deterioro normal de las cosas por causas naturales
y por el simple uso de las mismas Gracias a estos factores antes mencionados se produce
una disminución de valor del bien con respecto al mismo si este fuera producido nuevo
La idea general es que los bienes inmuebles se deprecian de forma similar a los bienes
muebles y los materiales, ya que esíos van íemendo una perdida de valor más rápida en
los primeros años y una perdida menos marcada en sus últimos años 5
3 Pciez Llamas Carlos, Valoiauon Inmobiliaria, Aplicaciones Urbanísticas y Expiopiaciones, Ediciones UPC Piimua Edición Fcbícro de 1997 España Pagmalló
16
Se debe de tomar en cuenta, que la depreciación de ¡os bienes inmuebles puede ser
subsanable o no, esto en función de que se les pueda devolver a estos sus condiciones de
uso adecuadas mediante las obras necesarias ya sean estas técnicas, legales y/o
económicas. Si la depreciación del edificio es subsanable, sus deficiencias no impiden el
mejor uso posible del inmueble de acuerdo a lo permitido. " 6
"Sin embargo en caso de que el edificio no sea subsanable, la existencia del
inmueble imposibilita el rendimiento óptimo del inmueble ya que de ser así el edificio
puede llegar a afectar severamente el valor global del inmueble por que el suelo
quedaría afectado ya que este no se puede tener un uso óptimo lo cual depreciaría al
mismo ya que en caso de tener que derrumbar el edificio esta acción representaría un
costo que afectaría el valor del suelo."7
"La Edad Física, independientemente de que se le de un buen uso o no a
cualquier bien, ésta produce un envejecimiento natural de los materiales, su degradación
normal con el simple paso del tiempo por razones químicas, mecánicas, la acción de los
agentes atmosféricos, etc. De ahí que es importante la adecuada conservación de Ios-
bienes, ya que una inadecuada conservación ¿¡celera el deterioro resultante de las cosas
lo cual facilita la aparición de desperfectos, averías y la acumulación progresiva de
defectos, lo que puede llevar a ¡a ruina de cualquier bien inmueble. " s
6 Ibidem,
' Ibidem.
" Ibidem.
17
"Esíe proceso de deterioro puede variar y se acentúa más en los edificios de
construcción económica que en las de mayor calidad, mas sin embargo estas últimas se
ven más propensas a ser afectadas por depreciaciones de otros tipos como funcional y/o
económica ya que estas cuentan con una mayor durabilidad. El deterioro físico plantea
la necesidad de realizar diferentes tipos de obras a lo largo del tiempo aunque no puede
evitar la depreciación paulatina que obliga algún día la renovación o sustitución
global. " 9
"Existen varios tipos de obras que benefician a los bienes inmuebles como por
ejemplo: las obras de conservación, las cuales tienen la finalidad de contrarrestar un
desgaste excesivamente rápido en las cuales se encuentran las obras de mantenimiento
las cuales permiten disponer de los bienes en condiciones normales de utilización,
también existen las obras de reparación las cuales permiten subsanar los desperfectos y
averías las cuales ayudan a los bienes inmuebles a funcionar en condiciones normales.
También existen las obras de renovación, las cuales se hacen una vez que las obras de
mantenimiento y reparación son ya insuficientes y en esíe caso se tiene que renovar las
partes deterioradas o su totalidad mediante obras de mejora o reconstrucción. " 10
y Ibidem. 10 Ibidem.
18
En términos económicos, el deterioro físico es subsanable siempre y cuando el
costo de las obras necesarias es inferior o, como máximo, igual al incremento del valor
actual del inmueble De lo contrario puede ser insubsanable por dos motivos técnicos, a
causa de la complejidad de las obras a realizarse y de los medios para ejecutarlas, y,
sobre todo, por razones económicas ya que de ser asi el costo superaría el costo actual
del mismo n
1.1. La Depreciación Funcional o Pérdida de Utilidad.
La depreciación funcional es una depreciación intrínseca de cualquier objeto, se
debe a que la obsolescencia, singularidad o deficiencias de su diseño impiden la
utilización adecuada del mismo lo cual eviía optimizar posibilidades de rendimiento Esto
se manifiesta especialmente en formas de diseño antiguas que no responden a las
necesidades actuales Por ejemplo en el caso de una casa habitación esto puede ¡levar a
tener una deficiencia por una mala disínbucion de espacios o por dimensiones
inadecuadas, por falta de servicios, decoraciones o acabados no atractivos, materiales
con calidad insuficiente a los requerimientos actuales ,2
la Edad Física por lo tanto esta relacionada de forma directa con la
depreciación funcional ya que el diseño o proyecto puede llegar a ser obsoleto, aunque
no siempre lo es ya que en muchas ocasiones lo antiguo Uega a ser moda nuevamente y
esto puede llegai a incrementar el valor de los bienes n
'' Ibidem 1 2 Idem Pagina 117 13 Ibidem
19
"La depreciación funcional puede Uegar a corregirse mediante obras de remodelación
para adaptar el bien inmueble a los usos que se le destinen en base a los nuevos
estándares de diseño y habitabilidad. Estas mejoras al igual que el deterioro físico
pueden Uegar a ser subsanable siempre y cuando este no supere costo de reposición
nuevo".'4
2.3. Depreciación Económica o caída en desuso.
"La depreciación económica es originada por múltiples causas de índole
puramente económica, ajenas al propio estado físico de ios bienes, por tal razón afecta
generalmente al conjunto del inmueble, incluido el suelo. La evolución del mercado y
otras circunstancias (administrativas, legales, sociales, etc.) pueden dejar más o menor
fuera del comercio o subutilizados determinados bienes preexistentes con las
consiguiente pérdida del valor, por ejemplo: cambios del mercado, tales como el cambio
de uso de suelo de ciertas zonas, (casas habitación que se encuentran en zonas rodeadas
de comercio, o industrias rodeadas por nuevas zonas residenciales), o la disminución de
servicios en ¡a zona (comercios, transporte, etc.). " l5
'4 ibidem 15 Ibidem
20
2.4. Métodos de Cálculo de la Depreciación Utilizados:
1.- Tabla Banhdecc:
"Preparada, según estudios estadísticos, por la dirección de Negocios del
desaparecido Banco Hipotecario de Crédito y Comercio de Cuba, utilizando la
siguiente expresión:
Coeficiente de Depreciación = l- (ECA/ECo) E(-l/n)
Donde:
ECA: Estado de Conservación Actual en % en relación con la
Óptima,
ECO: Estado de Conservación Óptimo (se toma como 100)
E:lim(l+ l/n)n
N: Edad de la edificación
En este método se plantean varios rangos de coeficientes que son posibles
seleccionar en dependencia de la relación ECA/ECO obtenida. Y en iodo caso, el
estado de conservación actual (o real) en relación con el óptimo, es una
apreciación del valuador. " H>
1 6 Apuntes de: Martínez Díaz Javier, Valuación II, Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, &' Generación, CMIC Jalisco.
21
2.- Tabla para 100 años de vida útil:
"Considera 4 estados de conservación: óptimo, bueno, regular y malo,
mismo periodo de vida útil para todo tipo de construcciones".'7
TABLA DE 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL EDAD EN
AÑOS
1 2 3 4 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 60 70 80 90 100
ESTA OPTIMO 0.01 0.03 0.04 0.05 0.06 0.12 0.18 0.22 0.26 0.3 0.34 0.37 0.41 0.43 0.46 0.49 0.52 0.54 0.55
DO DE CONSERVACIÓN BUENO 0.06 0.1 0.12 0.14 0.16 0.22 0.26 0.3 0.34 0.38 0.42 0.44 0.47 0.49 0.51 0.55 0.57 0.59 0.6
REGULAR 0.2 0.23 0.24 0.25 0.26 0.3 0.35 0.38 0.42 0.45 0.48 0.5 0.55 0.56 0.58 0.59 0.63 0.64 0.65
MALO 0.3 0.32 0.33 0.34 0.35 0.39 0.43 0.45 0.47 0.49 0.52 0.54 0.56 0.59 0.61 0.64 0.67 0.68 0.7
Fuente: Apuntes de: Martínez Díaz Javier, Valuación II, Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industria), 6'1 Generación, CM1C Jalisco.
3.- Tabla de relación edad/ vida útil:
' Es la misma tabla para 100 años, pero la Primera columna se interpreta
como ' ¡a re¡ación porcentual entre la edad de la Edificación (vida
consumida) y la vida útil estimada ' según el uso al que se destina ¡a
construcción " IS
4.- Norma Española:
' Establece un régimen de depreciación lineal, según la vida útil asignada
a la edificación por su uso Se establecen los siguientes periodos de vida útil
como máxima ' '9
Edificios de uso residencial Edificios de oficinas Edificios comerciales Edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica
100 años 75 años 50 años
35 años Fuente Apuntes de Martínez Díaz Javier, Valuación 11, Maestría en Valuación
Inmobiliaria e Industrial, 61 Generación, CMIC Jalisco
Coeficiente de depreciación Cd
Cd= (1-d)
Donde d= edad/uda útil
Ibidem
Ibidem
23
5.- Curvas de Fito-Corvini:
'Se basa en 4 curvas en la cuales se tabulan los coeficientes de
depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años Tienen
la particulandad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se
encuentran en el entorno de 70% de su vida útil, ya que la curvas para las
clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a
converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado
coeficientes inferiores a los de estados anteriores
La expresión para usar en este método es
A= Vn-(Vn*Y) +Vt Donde
A: avalúo de! bien Vn: Valor nuevo de la construcción Vt: valor del terreno Y: Valor porcentual a descontar
a) CLASE 1: el inmueble esta bien conservado y no necesita
reparaciones ni en su estructura ni en acabados
Y= 0 0052X2 + 0 47 X- 0 1603
b) CLASE 2: el inmueble esta bien conservado pero necesita
reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en
lo que se refiere al enlucimiento " 2i)
7 - 0 0051 X2 + 0.4581 X + 2 3666
2 0 Ibidem
24
c) CLASE 3: el inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en
los pisos o pañetes
Y= O 0043X2 + O 385 X+17 968
d) CLASE 4: el inmueble necesita reparaciones importantes
especialmente en su estructura
r= O 0025X2 + O 2216 X+ 52 556
d l) CLASE 4.5:
Y= 0 0013X2 + O0I166X+ 75 159
e) CLASE 5 el inmueble amenaza ruina por tanto se depreciación es de!
100%
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios pero solo se
presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y 5, estado 4 5
Ademas
• X es el valor resultante de dividir la edad del inmueble poi ¡a vida
útil multiplicado por 100
• Y es el valor porcentual (%) a desconíar por depreciación del valor
nuevo calculado 2I
Ibidem
25
6.- Método de Ross - Heidecke:
"El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para
calcular la depreciación en la valoración de conslrucciones, teniendo como ventaja
sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas;
permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es
exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales
que son la depreciación por edad y por estado.
Este método considera los siguientes principios básicos:
a) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser
recuperada con gastos de mantenimiento.
b) Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad de! bien.
c) Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular,
en tanto que un bien mal conservado se deprecia más
rápidamente.
Su fórmula de depreciación (D) es !a siguiente
2
f 2 ^ x , X
K17 n' j
* coef.deprec.por .estado
Donde x = edad de la construcción n = vida útil probable de la construcción!" --
22 Ibidem
26
' Para determinar directamente el valor actual depreciado de una
edificación debemos aplicar la siguiente formula
2 \ \
VA = Vn r Í
i-i 2
x X
n n * E
/ )
Donde
VA = valor actual Vn ~ valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida uíil probable E = factor de bueno
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 5 categorías
de estados de conservación con cuatro categorías intermedias atribuyendo a
cada una de ellas coeficientes propios, veamos la siguiente tabla "23
TABLA DE DEPRECIA CION POR ESI ADO
ESTADOS 1
2
3
4 5
CONDICIONES FÍSICAS NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones
REGULAR Requiere o ha recibido ¡eparaciones sin importancia
Requiere reparaciones simples
Requiere reparaciones importantes requiere muchas reparaciones importantes Sin vaior= Valor de demolición
CLASIFICACIÓN NORMAL
Optimo - 0 Muy Bueno MB
Bueno -B Intermedio I Regular -R Deficiente D Malo - M Muy Malo MM Demolición -DM
C0EF1C DEPREC
0 0 032
2 52 8 09 181 32 2 52 6 72 2 100
Fuente Apuntes de Martínez Díaz Javier, Valuación II Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, 61 Generación, CMIC Jalisco
2^ Ibidem
27
"Definiciones de los estados
A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los
estados utilizados en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposición General N°
1-2000, emitida por el Órgano de Normalización Técnica
Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni
requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en
repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos,
cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y
otros
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere
reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos,
cielos, ventanearía, y otros
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones
importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos,
instalaciones mecánicas, y oíros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas
reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco
tiempo, estará en estado de demolición '24
Ibidem
28
"Para efectos de aplicación del Método de Ross Heidecke en el modelo de
valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados
enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de
depreciación de ¡a tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente
correspondiente y luego dividir por 100 el resultado "23
100 -Coef.Deprec.
100
7.- Método del costo
'Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado
de edificios y paries de edificios terminados o en construcción
1. Costo de reposición bruto (CRB):
Se determinará sumando al \alor de mercado del íeireno en el que esiá
edificado, calculado en la fecha de la valoración los gastos necesarios para
edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características 7Ó
" Ibidem 26 Ibidem
29
"Enire los gastos necesarios se incluirán los siguientes:
a. Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los
costos de ejecución materia! de ¡a obra, sus gastos generales, y el
beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo
el de los elementos no esenciales de la edificación que sean
fácilmente desmontables.
b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d. Gastos de administración del promotor o emprendedor.
Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado
según las características del inmueble, calculados con los precios exisíeníes a la
fecha de la valoración.
No se considerarán como gasios necesarios el beneficio del promotor, ni
cualquier clase de gasios financieros o de comercialización
En la determinación del valor de los inmuebles en consíruccióm se tendrá
en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir
acopios ni mobiliario. " 21
Ib ídem.
30
2. Costo de reposición depreciado (CRD).
"Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y
funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calcuiará:
a. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la
técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones
de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la
suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será
estimada por el tasador.
b. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de
los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos
que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o
compatible con ¡as técnicas constructivas y modernidad dei edificio, se
considerarán ios costos y gastos necesarios para transformar el edificio
actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de
determinar ¡a depreciación física. " 28
Ibidem
31
La formula que se aplicará par a la depreciation física seiú
Va= VR - (VR-Vr) K
Donde
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto
Vr valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado
Tabla de Ross-Heidecke.
A continuación se reproduce ¡a tabla
Primer a fila, determina el estado del bien según el siguieníe orden
1 O EXCFLEN1E 1 5 MUY BUENA 2 O BUENA 2 5 NORMAL 3 O REGULAR 35 MALO 4 O MUY MALO 4 5 DEMOLICIÓN 5 O IRRECUPERABLE
Primera columna deíermtna el porcentaje de vida transcumda con
relación a la vida útil de! bien El valor obtenido en la tabla debe dividirse por
cien para obtener el coeficiente K ""' (Vet anexo Ij
Ibidem
32
CAPÍTULO 3 CLASES DE VIVIENDAS Y SUS COSTOS PARAMÉTRICOS
3.1. Costos Paramétricos.
Los costos paramétricos son de gran utilidad para la elaboración de los avalúos de
bienes inmuebles, existen varias publicaciones referente a este terna, todas utilizan la
misma metodología en donde en conclusión se busca encontrar los costos de manera mas
rápida y eficaz para los inmuebles de cada una de las clases que la Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF) utiliza.
La publicación de costos paramétricos utilizada para desarrollar la metodología
tema de esta tesis desglosa el costo directo de la construcción de las viviendas de la
siguiente manera:
Preliminares Cimentación Estructura Albañilería Instalación Eléctrica Instalación Sanitaria Instalación Hidráulica Acabados Carpintería Cancelaría y Herrería Azotea
Cada una de las descripciones antes mencionadas cuenta con diferentes
porcentajes en relación al total de la construcción, ese porcentaje varia según sea la clase
de vivienda. Estos porcentajes son la base primordial para diseñar la metodología para
obtener la vida física justa de las casas habitación remodeladas. Las clases que se tomaran
en cuenta para la elaboración de este trabajo será en base a las normas que maneja la
Sociedad Hipotecaria Federal.
33
3.2. Clasificación de Clases de vivienda que utiliza la SHF
La SHF clasifica las viviendas en 7 clases diferentes las cuales se mencionan y
describen a continuación:
1.- Mínima o Precaria:
Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como la más baja, la cual es
habitada por gente de muy bajos recursos quienes por lo general las van construyendo en
varias etapas y con materiales de baja calidad, por tal motivo ésta clase de vivienda suele
tener muchas ampliaciones las cuales se van generando según sean sus necesidades de
espacio y de disponibilidad económica para realizarlas, no es muy común que a éste tipo
de viviendas se íes remodele ya que se prefiere invertir en el crecimiento de la misma y
en su mayoría se encuentran en mal estado de conservación por la falta de mantenimiento.
A continuación se describe ésta clase de vivienda: Casa Habitación con cuarto de
usos múltiples sin diferenciación, suelen tener en promedio una superficie de
construcción de 32.46m2 con servicios mínimos incompletos, como por ejemplo los
servicios sanitarios fuera de la vivienda, muros de tabicón de jalcreto desplantados
directamente sobre el suelo sin cimentación alguna, cubiertas de lamina de zinc, piso de
cemento sin acabado, instalaciones eléctricas c hidráulicas de muy baja calidad visibles y
sin terminar.
2.- Económica:
Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como una de las más bajas igual
que la clase anterior, ésta clase de vivienda es también habitada por gente de bajos
recursos quienes las van construyendo en varias etapas y con materiales de baja calidad, o
las compran como tal y con el tiempo las van ampliando según las necesidades de la
familia, de igual manera que la clase anterior no es muy común que a éste tipo de
34
viviendas se les remodele ya que se prefiere invertir en el crecimiento de la misma y en su
mayoría se encuentran en mal estado de conservación por la falta de mantenimiento.
A continuación se describe ésta clase de vivienda: Casa Habitación de un nivel
con una superficie construida de 36.30 m2 con espacios pequeños pero con algunas
diferenciaciones por uso: área de usos múltiples, baño completo dentro de la misma
vivienda y un patio o área de servicios, cuentan con muros de tabicón de jalcreto con
aplanados sencillos o aparentes, losa de cimentación o de piedra braza, techo con losa de
concreto lleno o bóveda de ladrillo de lama, pisos de cemento pulido, instalaciones
eléctricas e hidráulicas de baja calidad pero ocultas y terminadas en su mayoría.
3.-Interés Social:
Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como una de las más bajas pero
con más calidad y proyecto arquitectónico que las clases antes mencionadas, dentro de las
clases más bajas ésta es de las más solicitadas ya que cuentan con mas acabados que las
anteriores y cuentan con más espacios y mejor definidos aunque también son susceptibles
a tener varias ampliaciones según sean las necesidades familiares ya que la mayoría de las
personas que suelen comprar éste tipo de vivienda suelen tener familias grandes y tienen
grandes necesidades de espacio, ésta clase de vivienda es habitada en su mayoría por
gente de bajos recursos pero con un poco mas de posibilidades económicas que en los 2
casos anteriores lo cual les permite ampliar con acabados sus viviendas y en menos etapas
que las anteriores clases. Hste tipo de viviendas tienen un poco más de variables ya que
las empresas constructoras las suelen ofrecer sin acabados o con acabados de baja calidad,
en uno o dos niveles, etc.
A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de
uno o dos niveles con una superficie construida aproximada de entre 36.00 a 65.00 m2
35
con espacios pequeños pero bien definidos por uso: cochera para un auto, sala, comedor,
una o dos recamaras con espacio para closet, uno a dos baños completos, cocina y patio
de servicio; cuenta con muros de tabicón de jalcreto o concreto con aplanados sencillos
por lo general de pasta texturizada, losa de cimentación, techo con losa de concreto lleno,
pisos de cemento pulido o con algún recubrimiento de baja calidad, instalaciones
eléctricas e hidráulicas de baja calidad pero ocultas y terminadas.
4.- Media (Buena):
Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como su nombre lo dice como
viviendas con acabados de mediana calidad, éstas viviendas suelen ser habitadas en su
mayoría por gente de clase media baja a media y que cuenta con mucho mas posibilidades
económicas que las 3 clases antes mencionadas, son casas que cuentan con proyectos más
elaborados para darles mejores espacios que cuentan con mayores dimensiones y con
mayor funcionalidad. Ésta clase de vivienda suele tener mucha aceptación en las grandes
ciudades ya que existe mucha gente que cuenta con las posibilidades económicas para
obtener una casa habitación con estas características. Éste tipo de viviendas suelen contar
con todos los servicios y espacios necesarios, pero muchas personas ya sea por necesidad
de espacio o por comodidad suelen ampliarlas, en ocasiones al ampliarlas suelen
remodelar el resto de la casa ya sea por actualizarla o para mantener el buen aspecto de la
misma, en algunas ocasiones se remodelan para subir la clase de la misma.
A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de
uno o dos niveles con una superficie construida aproximada de 126.00 m2 con espacios
de buen tamaño muy bien definidos por uso: cochera para dos autos, estancia, comedor,
dos a tres recamaras con closet, dos baños completos, medio baño, cocina, jardín interior
y/o patio de servicio; cuenta con muros de tabicón de jalcreto con aplanados de mediana
36
calidad, cimentación de suelo cemento, entrepiso y techo con losa de concreto aligerada o
bóveda de ladrillo, pisos con loseta cerámica de mediana calidad, muebles de baño,
instalaciones eléctricas e hidráulicas de mediana calidad
5.- Semilujo (Muy Buena):
Esta clase de vivienda es considerada por la SHF como viviendas que cuentan con
acabados y materiales de mayor calidad a la media pero sin llegar a contar con los
espacios y acabados de una casa residencial ya que los acabados de buena calidad son
usados en ciertas areas de la casa y no en su totalidad como lo suele ser una casa
residencial; estas viviendas suelen ser habitadas en su mayoría por gente de clase media
alta y que cuentan con muchas posibilidades económicas, son casas que cuentan con
proyectos similares a los de clase media pero con acabados de mucho mas calidad que la
anterior Ésta clase de vivienda tiene buena aceptación en las grandes ciudades ya que
existe mucha gente que cuenta con las posibilidades económicas para obtener una casa
habitación con estas características. Este tipo de vivienda de igual manera que en la clase
media suelen contar con todos los servicios y espacios necesarios, pero muchas personas
ya sea por necesidad de espacio o por comodidad suelen ampliarlas
A continuación se describe en resumen esta clase de vivienda Casa Habitación de
dos niveles con una superficie construida aproximada de 330 00 m2 con espacios de buen
tamaño muy bien definidos por uso cochera para dos o tres autos, estancia, comedor,
cocina, estudio, terraza, estar t v., tres recamaras con closet, dos a tres baños completos,
medio baño, cuarto de lavado, cuailo de servicio, |ardin interior y exterior y patio de
servicio, cuenta con muros de ladrillo de lama o tabicón de jalcreto con aplanados de
buena calidad, cimentación de sucio cemento, entrepiso y techo con losa de concieto
37
aligerada, pisos con loseta cerámica de buena calidad, cocina, muebles de baño.
instalaciones eléctricas e hidráulicas de buena calidad.
6.- Residencial (Lujo):
Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como una de las mejores
viviendas, éstas cuentan con acabados y materiales de lujo de muy buena calidad en todos
sus espacios, éstas viviendas suelen ser habitadas por gente de clase alta y que cuentan
con todas las posibilidades económicas para poder mantener casas de ésta clase, son casas
que cuentan con proyectos de muy buena calidad con espacios muy bien definidos y de
amplias dimensiones. Ésta clase de viviendas se encuentran en zonas muy exclusivas de
las grandes urbes. Éste tipo de viviendas cuentan con todos los servicios y espacios
necesarios, así como elementos y accesorios que otorgan gran comodidad a sus
moradores. Éste tipo de casas no suelen ser ampliadas en varias ocasiones ya que desde
que se comienzan a proyectar se toman en cuenta todas las necesidades que la familia que
la habite requiera y esto es posible gracias a las posibilidades económicas de las familias
que suelen habitarlas. Esta clase de casas suelen más bien ser remodeladas para
mantenerlas en buen estado de conseivación y mantenerlas actualizadas a las necesidades
de la época en que se encuentra.
A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de
dos a tres niveles con una superficie construida aproximada de 440.00 m2 con espacios de
buen tamaño muy bien definidos por uso: cochera cubierta para dos a cuatro autos,
estancia, comedor, estudio, cocina, desayunador, estar T.V., tres a cuatro recamaras con
vestídor, tres a cuatro baños completos, medio baño, cuarto de lavado y planchado, cuarto
de servicio con baño, terraza, alberca, jardín interior y exterior y patio de servicio; cuenta
con muros de ladrillo de lama aplanados de muy buena calidad, molduras y plafones de
38
yeso, cimentación de suelo cemento, entrepiso y techo con losa de concreto aligerada,
pisos de mármol, cocina, muebles de baño, instalaciones eléctricas e hidráulicas de muy
buena calidad.
1- Residencial Plus (Lujo):
Esta clase de vivienda es considerada por la SHF como la mejor, ésta es muy
similar a la de clase residencial, pero éstas cuentan con espacios y accesorios más
especializados. Éste tipo igual que las casas de clase residencial no suelen ser ampliadas,
pero si son sujetas a constantes mantenimientos y mejoras para mantenerlas actualizadas a
su época.
A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de
dos a tres niveles con una superficie construida aproximada de 440.00 m2 con espacios de
buen tamaño muy bien definidos por uso: cochera cubierta para más de cuatro autos por
lo general en sótanos, estancia, comedor, estudio, cocina, desayunador, estar T.V.,
gimnasio, sala de cine, tres o más recamaras con vestidor, tres o más baños completos,
medio baño, cuarto de lavado y planchado, cuarto de servicio con baño, terraza, alberca,
jardín interior y exterior y patio de servicio; cuenta con muros de ladrillo de lama
aplanados de muy buena calidad, molduras y plafones de yeso, cimentación de suelo
cemento, entrepiso y techo con losa de concreto aligerada, pisos de placa de mármol,
lambrínes de placa de mármol, cocina, muebles de baño, instalaciones eléctricas e
hidráulicas de muy buena calidad, sistema de sonido integrado, sistemas inteligentes en
toda la casa, etc.
39
CAPÍTULO 4 DISEÑO DE LA METODOLOGÍA
4.1. Diseño de la metodología para estimar la edad física justa de casas habitación remodeladas.
A continuación se presentara una descripción escrita de la metodología a aplicar
en este trabajo.
Primeramente se tomo cada una de las diferentes clases de vivienda reconocidas
por la Sociedad Hipotecaria Federal y las cuales fueron analizadas en el capítulo anterior
resultado del estudio de la publicación trimestral Costos Paramétricos de Construcción
del Ing. Mario Rafael Marques Tapia, a continuación se menciona la clase, su calidad y el
tipo que se tomo ya que en algunas se tienen varias opciones de vivienda:
Mínima:
Calidad Precaria, tipo "IN MlhT, consta de 1 nivel con una superficie construida
de 32.46 m2, con vinculaciones integradas en un mismo espacio.
Económica:
Calidad Económica, tipo "IN ECO", consta de 1 nivel con una superficie
construida de 36.30m2. con vinculaciones integradas en un mismo espacio.
Interés Social:
Calidad Media, tipo "IN 01 IR", consta de 1 nivel con una superficie construida
de 36.00m2 con espacios bien definidos y tiene 1 Recamara.
Media:
Calidad Buena, tipo "2N 01 3RM", consta de 2 niveles con una superficie
construida de 12ó.82m2 con espacios bien definidos y tiene 3 Recamaras.
40
Semilujo:
Calidad Muy Buena, tipo '"3N 02 3R SL", consta de 3 niveles con una superficie
de 349.00m2 con espacios bien definidos y tiene 3 Recamaras.
Residencial y Residencial Plus:
Calidad de Lujo, tipo "2N 01 3R RS". consta de 3 niveles con una superficie
construida de 440.00m2 y tiene 3 Recamaras.
En este caso se integran Residencial y Residencial Plus ya que cuentan con
características muy similares en cuanto a espacios y superficies con la diferencia
en cuanto a que los acabados de la Residencial Plus son mucho mejores.
Después se tomaron las diferentes partidas en que se divide cada clase de vivienda
las cuales son las siguientes: Preliminares, Cimentación, Estructura, Albañilería,
Instalación Eléctrica. Instalación Sanitaria, Instalación Hidráulica, Acabados, Carpintería.
Cancelería y Herrería y Azotea, a cada una de estas partidas le corresponde un porcentaje,
estos porcentajes son resultado del precio unitario que representa cada uno de los
elementos constructivos que integran cada una de éstas partidas en relación al valor total
de cada vivienda según su clase.
A continuación se mencionan y describen cada una de las partidas antes
mencionadas con cada uno de los elementos más representativos que las integran, cada
uno se describirá de manera general y aplicara según su clase.
PRELIMINARES:
Los preliminares son todos aquellos elementos y actividades previas al comienzo
de cualquier construcción.
41
En los preliminares están integrados planos, permisos, licencias, pago de conexión
a la red municipal de agua y drenaje, etc.
En esíe estudio los preliminares se integraron de manera ponderada a las demás
partidas ya que no siempre se requieren de algunos conceptos preliminares para
remodelar una casa habitación.
A pesar de que los preliminares están integrados en las demás partidas se tomo la
descripción de Proyecto para la tabla de captura pero de manera muy independiente ya
que en este caso no se refiere al costo que implico el proyecto sino al impacto que tiene el
proyecto en base a su funcionalidad con relación a la edad de la casa, ya que una casa se
puede remodelar completamente pero si esta no se adecuó de manera funcional a la época
actual esto demerita a la misma.
CIMENTACIÓN:
La cimentación es la base de toda construcción y no es muy común que ésta se
remodele por el trabajo que esto implica, pero se considera en el análisis.
Está integrada por elementos como: trazo y nivelación del terreno, excavación,
cimbra y descimbra, losa de cimentación, zapatas, manipostería, suelo cemento, castillos,
enrase de cimentación, dalas desplante, impermeabilización, relleno de cepas, limpieza,
por mencionar algunos.
La descripción de esta partida se tomo integra con el nombre de cimentación para
la tabla de captura.
42
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de esta partida en
relación al total de ¡a vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 2.80%
Económica 12.06%
Interés Social 9.89%
Medio 7.07%
Semilujo 12.06%
Residencial 8.17%
ESTRUCTURA:
La estructura junto con la cimentación es el sostén primordial en las
construcciones y representa uno de los porcentajes más grandes en relación al total de la
vivienda.
Está integrada por elementos como: columnas, castillos, dalas, muros de concreto
y/o tabicón, losas y cualquier otro elemento que integre el soporte general de una
vivienda.
De ésta partida se tomaron Columnas, Losas y Muros para la tabla de captura ya
que son los más representativos.
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 36.25%
Económica 36.48%
Interés Social 34.87%
43
Medio 25.08%
Semilujo 24.03%
Residencial 17.10%
ALBAÑILERÍA:
La albañilería integra cualquier trabajo realizado por albañiles como su nombre lo
dice, fuera de la cimentación y la estructura.
Puede estar integrada por elementos como: aplanados, firmes, registros varios,
perfilados, emboquillados, molduras, etc....
De ésta partida se tomaron para la tabla de captura firmes, registros sanitarios y
aplanados.
En éste caso se tomo la decisión de juntar firmes y registros sanitarios ya que es
muy común que cuando se repara un firme es por que hubo alguna falla en los drenajes.
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 11.09%
Económica 14.82%
Interés Social 14.80%
Medio 10.95%
Semilujo 13.83%
Residencial 17.30%
44
INSTALACIÓN ELÉCTRICA:
La instalación eléctrica involucra todos los elementos que abastecen a cualquier
vivienda de energía eléctrica, teléfono y T.V.
Está integrada por elementos como: taleros generales, ducteria, cableado,
contactos, apagadores, salidas para teléfono y T.V., etc.
Ésta partida se tomo integra con el nombre de Instalación Eléctrica para la
descripción de la tabla de captura.
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 7.38%
Económica 6.36%o
Interés Social 6.28%
Medio 5.73%
Semilujo 7.09%
Residencial 4.43%
INSTALACIÓN SANITARIA:
La instalación sanitaria junto con la hidráulica es la que nos permite realizar
actividades de aseo en las viviendas.
Está integrada por los siguientes elementos: tuberías de desagüe, muebles de baño
y accesorios por mencionar los más importantes.
De ésta partida de tomaron las descripciones de drenajes y muebles de baño y
accesorios. En el caso de las clases media a residencial plus los muebles de baño están
45
integrados dentro de los acabados ya que suelen tener mas peso en la vista que puede
llegar a tener una casa habitación.
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 7.24%
Económica 7.20%
Interés Social 5.08%
Medio 1.39%
Semilujo 2.31%
Residencial 5 77%
INSTALACIÓN HIDRÁULICA:
La instalación hidráulica junto con la sanitaria de igual manera que lo
mencionamos en la partida antenor es la que permite realizar las actividades de aseo de
las viviendas
Está integrada por elementos como tuberías de agua, tinaco, aljibe, calentador, etc.
El nombre de esta partida se lomo integio como Instalación hidráulica para la
descripción de la tabla de captura
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de esta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 12.60%
feonomica 7.95%
Interés Social 8 82%
Medio 2 65%
46
Semilujo 1.90%
Residencial 1.91%
ACABADOS:
Los acabados es la parte fina de cualquier casa habitación, es lo que le da mayor o
menor calidad a las construcciones, ésta partida puede llegar a tener el mayor porcentaje
en relación al total de la vivienda según sea su clase.
En esta partida pueden estar integrados un sin fin de elementos constructivos
como por ejemplo, pisos, azulejos, pintura, molduras de yeso, molduras de mármol, falsos
plafones, fachaletas, tejas, etc
Las descripciones tomadas para la tabla de captura que se tomaron en cuenta de
ésta partida son, pisos, azulejos, pintura, recubrimientos exteriores y acabados generales.
En el caso de las casas habitación de clase media a residencial plus los muebles de baño
están considerados dentro de los acabados ya que representan un factor mas de vista a la
vivienda.
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de esta partida en
relación al total de la vivienda >a con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 10 03%
Económica 4.92%
Ínteres Social 12 82%
Medio 24 32%
Semilujo 21 61%
Residencial 27.53%
47
CARPINTERÍA:
La carpintería junto con los acabados son parte importante de la vista que puede
tener una vivienda.
Está integrada por cualquier elemento que involucre la madera, pero está integrada
en su mayoría por puertas y closets, no se incluye la cocina ya que ésta se considera un
elemento accesorio, ni tampoco pisos de madera ni laminados ya que se incluyen en los
acabados.
Se tomo para la descripción de la tabla de captura, puertas y closets.
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 0.00%
Económica 0.00%
Interés Social 0.00%
Medio 12.59%
Semilujo 6.64%
Residencial 7.26%
CANCELERÍA Y HERRERÍA:
La herrería y cancelería junto con los acabados y la carpintería son elementos que
dan vista a las casas.
Ésta partida suele estar integrada por: escaleras de caracol, escaleras marinas,
ventanería, cancelería de baños, rejas, portones, protecciones, etc.
Ésta partida se integro como herrería en la descripción de la tabla de captura.
48
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 10.82%
Económica 6.83%
Interés Social 4.84%
Medio 5.00%
Semilujo 6.68%
Residencial 8.31%
AZOTEA:
La partida de azotea es la que se refiere a los elementos constructivos que
protegen a las viviendas junto con algunos acabados como la pintura, teja y fachalctas de
los elementos naturales como la lluvia, el sol, la nieve, etc.
Esta integrada por elementos como pretiles, enjarres e impermeabilizantes.
Esta partida se integro con la descripción de impermeabilización en la tabla de
captura, los pretiles y enjarres se vincularon con los aplanados para darle mayor peso a
estos.
A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en
relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:
Mínima 1.78%
Económica 3.38%
Interés Social 2.60%
Medio 5.22%
Semilujo 4.03%
Residencial 2.22%
49
Una vez analizado cada uno de los elementos que integran cada partida se dividen
en 3 grupos diferentes los cuales se ponderaran para darles su debida importancia a cada
una de éstas, y se dividieron de la siguiente manera: en el primer grupo se consideraron la
cimentación y la estructura, éstas dos partidas son las que le pueden llegar a dar mas vida
útil a una vivienda ya que son el sostén de la misma, por tal motivo a éste grupo se le
considero una ponderación del 55%, en el segundo grupo se consideraron la instalación
hidráulica, sanitaria y la eléctrica, éstas tres partidas son parte indispensable para el buen
funcionamiento de las viviendas ya que sin estas no se contaría con los servicios
indispensables que requiere el ser humano, por tal motivo a éste grupo se le considero una
ponderación del 30%, en el tercer y ultimo grupo están la albañilería, los acabados, la
carpintería, la herrería y la azotea, a éstas partidas se les considero únicamente una
ponderación del 15% ya que son conceptos que aunque se renueven en su totalidad sin
haber renovado las partidas de los 2 grupos antes mencionados la vida útil total del sostén
y la funcionalidad de la vivienda no se verán beneficiados de! todo, ya que en lo único
que se verá beneficiada es que se ayuda a reducir el deterioro de la misma y ayuda a
mantener los elementos que dan vista a una casa habitación actualizados mas no ayudan a
incrementar su vida útil del todo.
Ya teniendo toda la información se generó una tabla de captura en donde se
resumieron los elementos más representativos que pueden generar un incremento en la
vida útil de una casa habitación, esto se hizo con la finalidad de hacer mas práctico en
análisis ya que de no ser así la aplicación de la metodología podría llegar a ser impráctico
por el tiempo que esto implicaría en la realización de cada avalúo.
En la tabla de captura se llenan los siguientes campos: edad total de la vivienda en
años, proyecto (actualizado o no actualizado a su época), edad de remodelación y
50
porcentaje de cada uno de los elementos constructivos más representativos resultado del
resumen de las partidas mencionadas anteriormente las cuales se mencionan a
continuación:
Cimentación
Columnas y Losas
Muros
Aplanados
Instalación Eléctrica
Drenajes
Muebles de Baño
Instalación Hidráulica
Pisos
Azulejos
Pintura
Recubrimientos Exteriores
Acabados Generales
Closets
Puertas
Herrería
Impermeabilización.
Una vez capturada la información necesaria en la tabla de captura, ésta se vincula
a una hoja de cálculo donde se tiene previamente capturado cada partida con sus
respectivos elementos constructivos que la integran y sus respectivos porcentajes
mencionados anteriormente sobre el total de la construcción. En ésta hoja se multiplica el
porcentaje individual de cada elemento sobre el total de la obra por la edad de
remodelación y el porcentaje de remodelación si es el caso, lo cual de manera ponderada
nos dará un resultado el cual se sumará al de las demás partidas dándonos la edad física
51
justa previa del bien, a esta edad se le aplicara un factor por "Proyecto No Actualizado'"
en donde se tomará en cuenta si la casa se adecuó de manera funcional a la época actual o
no, ya que de no haberse actualizado la vivienda a pesar de haberse remodelado ésta
pierde atracción, éste factor es el resultado de aplicar la siguiente formula:
Fpr= ((1-CER/ET)) x Fna) + 1)) x ER
En donde: Fpr= Factor de proyecto.
ER= Edad de Remodelación
ET= Edad Total de la Vivienda
Fna= Factor no actualización. (0.25)
La fórmula se aplicó de ésta manera por que así el factor se aplica de manera
gradual según sea la edad de remodelación en base a la edad total de la vivienda, entre
más se acerque la edad de la remodclación a su edad total el factor de aplica de manera
más suave para que la edad nunca sea mayor a la edad total de la misma. El Factor de
Proyecto No Actualizado se aplico con un 0.25 ya que 0.25 es considerado como el
máximo a aplicar en la mayoría de las instituciones bancarias.
Así de esta manera se concluye la metodología a aplicar en este estudio. En el
siguiente capitulo se aplicará ésta metodología a 3 casos prácticos.
Para apreciar de manera más gráfica se anexan las tablas de cada una de las clases
antes mencionadas. (Ver anexo 2).
52
CAPÍTULO 5 CASOS PRÁCTICOS
5.1. Casos Prácticos.
A continuación se aplicará la metodología desarrollada en el capítulo anterior a
tres viviendas de diferentes clases, Semilujo, Medio e Interés Social como casos prácticos
representados por tres avalúos de casos reales los cuales se anexan.
1.- Casa clase Semilujo:
Se aplico la metodología a una casa remodelada clase semilujo que se construyó
en dos etapas, la primera etapa se realizo hace 35 años y la segunda etapa se construyó
hace 15 años, la casa fue remodelada hace un año y se dejo prácticamente como nueva, a
continuación se mencionan las mejoras realizadas a la misma:
En la primera etapa se reforzó la estructura metiendo algunas columnas y trabes
nuevas lo cual reforzó gran parte de los muros y techos, se cambiaron todos los aplanados
de la casa, se cambio toda la instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria, se instalaron
muebles de baño nuevos, se cambiaron todos los pisos y azulejos, se colocaron puertas,
closets y cocina nueva, se pusieron ventanas de aluminio nuevas, se cambio todo el
enladrillado de la azotea y se pinto totalmente
En la segunda etapa se realizaron las mismas mejoras que en la primera con
excepción del refuerzo de la estructura y techos.
Una vez analizando cada una de estas mejoras se cargo la edad de remodelación y
se le dio el porcentaje de mejora correspondiente a cada partida con lo que en la primera
etapa que tenía 35 años ya con la aplicación de la metodología nos arrojo una edad física
justa de 16 años y en la segunda etapa que tenía 15 años de edad con la aplicación de la
53
metodología nos arrojo una edad de 9 años, estas dos edades concluidas se ponderaron
según los metros cuadrados que cada una representa y una vez realizada la ponderación
así como de aplicarle el factor de Proyecto Actualizado nos arrojo una edad física justa de
14 años ya en su totalidad la cual se aplicará de esta manera al enfoque de mercado y de
ingresos y de manera separada para el enfoque de costos.
Gracias a la aplicación de esta metodología se le pudo dar un valor más justo a la
casa gracias a sus mejoras.
De este caso práctico se realizó un avaluó el cual se anexa. (Ver anexo 3)
2.- Casa clase Media:
De igual manera que en la casa anterior se aplico la metodología a una casa
remodelada cíase media que se construyó en una etapa, la cual se realizo hace 35 años, la
casa fue remodelada hace cinco años, a continuación se mencionan las mejoras realizadas
a la misma:
Se cambio aproximadamente un 60% de los aplanados, se cambio toda la
instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria, se instalaron muebles de baño nuevos, se
cambiaron todos los pisos y azulejos, se colocaron puertas, closets y cocina nueva, se
pusieron ventanas de aluminio nuevas, se cambio gran parte del enladrillado en la azotea
y se pinto totalmente
Una vez analizando cada una de estas mejoras se cargo la edad de remodelación y
se le dio el porcentaje de mejora correspondiente a cada partida con lo que la casa tenía
35 años y ya con la aplicación de la metodología nos arrojo una edad física justa de 24
años la cual se aplicará de esta manera al enfoque de mercado y al enfoque de costos.
De este caso práctico se realizó un avaluó el cual se anexa. (Ver anexo 4)
54
3.- Casa clase Interés Social:
Se aplico la metodología a una casa remodelada clase interés social que se
construyó en dos etapas, la primera etapa se realizo hace 55 años y la segunda etapa se
construyó hace 4 años, la casa fue remodelada hace cuatro años y se dejo prácticamente
como nueva, a continuación se mencionan las mejoras realizadas a la misma:
En la primera etapa se reforzó gran parte de la cimentación con zapatas aisladas ya
que no contaba con una buena cimentación, se reforzaron los muros de adobe y la
estructura metiendo algunas columnas y trabes nuevas, se cambiaron todos los aplanados
de la casa, se cambio toda la instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria, se instalaron
muebles de baño nuevos, se cambio aproximadamente un 75% de los pisos, se colocaron
todos los azulejos nuevos, se colocaron puertas nuevas y ventanas nuevas, se cambio todo
el enladrillado de la azotea y se pinto totalmente
En la segunda etapa se construyó todo nuevo lo cual se hizo hace 4 años.
Una vez analizando cada una de estas mejoras se cargo la edad de remodelación y
se le dio el porcentaje de mejora correspondiente a cada partida con lo que en la primera
etapa que tenia 55 años y ya con la aplicación de la metodología nos arrojo una edad
física justa de 16 años y en la segunda etapa que se construyó totalmente nueva hace 4
años se ponderaron según los metros cuadrados que cada una representa y una vez
realizada la ponderación así como de aplicarle el factor de Proyecto No Actualizado nos
arrojo una edad física justa de 10 años ya en su totalidad la cual se aplicará de esta
manera al enfoque de mercado y de manera separada para el enfoque de costos.
De este caso práctico se realizó un avaluó el cual se anexa. (Ver anexo 5)
55
CONCLUSIONES
Se analizaron diferentes clases de casas habitación con diferentes niveles de
remodelación aplicando la metodología resultante de éste trabajo.
En una primera instancia se investigaron las edades de cada uno de los elementos
constructivos más representativos de cada vivienda y se revisaron sus porcentajes de
remodelación, una vez obtenidos éstos datos se aplicaron tomando en cuenta los
porcentajes individuales que representa cada uno de éstos elementos del total de la
vivienda, se ponderaron y de ésta manera se concluyó en la edad física justa de cada
vivienda.
Se concluye que con la metodología aplicada en este trabajo de investigación es
posible determinar de manera más justa la edad física de una casa que fue remodelada en
varias etapas y con diferentes niveles de remodelación, sin llegar a estimarla, aunque esto
no quiere decir que todos los resultados serán siempre los mismos ya que como la
valuación no es una ciencia exacta se podrán obtener variaciones en los resultados pero
dentro de parámetros más razonables.
Con éste trabajo de investigación se logró obtener una metodología que puede
llegar a aplicarse de manera estandarizada por todos los valuadores para obtener
resultados más justos y similares que se puedan aplicar a cualquier avalúo inmobiliario.
56
BIBLIOGRAFÍA
TESIS: a)
LIBROS: a)
b)
c)
APUNTES: a)
Rodríguez Rodríguez, Rut "Metodología para valuar obras inconclusas" "ITC-CMIC" Mexicana
Marques Tapia Mario. Costos Paramétricos de Construcción Publicación Trimestral Octubre-Diciembre 2009 Valuación Organizada S.A. de C.V. México
Pérez Llamas Carlos Valoración Inmobiliaria Aplicaciones Urbanísticas y Expropiaciones Ediciones UPC Primera Edición: Febrero de 1997 España
Várela Alonso Leopoldo Costos por metro cuadrado de construcción. Volumen II, Octubre de 2008 (Edición 810) México
Martínez Díaz Javier Valuación II Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial 6a Generación CMIC Jalisco
INTERNET: a)http://www.magazinemx.com/bi/bifiles archivo/vivienda/situacion2.html
(Situación del crecimiento de la ciudad de Guadalajara)
b)httD://www.imss.£zob.mx/NR/rdonlvres/5193C89A-AF97-4CEE-835B
DE1BAC7BA657/0/Colonias.ndf (Lista de Colonias en la ZMG)
c) http://www.scpomcx.gob.mx/ (Colonias ZMG)
d)http://es.wikipedia.org/wiki/Guadalaiara_(Jalisco)#Poblaci.C3.B3n
(Información acerca de los barrios, colonias y fraccionamientos de
la Zona Metropolitana de Guadalajara)
57
APÉNDICE
Edad Total del Inmueble.- La edad que tiene una casa habitación desde
que se terminó de construii en una primera etapa
Edad Física Justa - Es la edad justa que se debe aplicar a cualquier casa
habitación remodelada.
Elemento Constructivo - Son los elementos individuales que integran el
100%i de una casa habitación.
Remodclación.- Mejora que se le hace a un bien inmueble para reducir su
vida física y aumentar su calidad constructiva.
Edad del Elemento Constructivo - Se refiere al tiempo que tiene
instalado o aplicado cada elemento constructivo que íntegra la casa
habitación.
Calidad de los Elementos Constructivos - Es la calidad que piesenta
cada uno de los elementos constructivos asi como la calidad de la mano
de obra con que fueron instalados.
58
n e x o P á g 32
% 1.00 1.50(2.00 2.50 0 0 000 | 0 0 3 2 2 5 2 o T s 0 9 0
1 0 505 0 537 " 3 010 8 550
2 1 020 I 1 052 3 510 9 030
3 1 545
4 2 080
5 2 625
6 3180
7 3 745
8 4 320
9 4 905
1 0 5 500
1 1 6 105
1 2 6 720
1 577
2 111
2 656
4 030 9 510
4 550 10 000
5 080 110 500
3 211 5 620 11 010
3 776 6 170 11 530
4 351 6 730 12 060
4 935
5 530
6 135
6 750
1 3 7 345 7 375
7 300
7 880
8 470
9 070
9 680
12 600
13 150
13 700
14 270
14 840
1 4 7980 8009 10300 15420
1 5 8 625
1 6 9 280
1 7 9 945
1 8 10 620
1 9 11 305
2 0 12 000
2 1 12 705
8 654 10 930
9 309 11 570
9 974
10 649
11 333
12 028
12 733
12 220
12 870
13 540
14 220
16 020
16 620
17 230
17 850
18 480
19120
14 510 19 770
2 2 13 420 13 448 15 600 20 420
2 3 14 145 14 173 16 310 21 090
2 4 14 830 14 907 17 030 21770
2 5 15 625 15 652 17 750 22 450
2 6 16 380
2 7 17 145
2 8 17 920
2 9 18 705
3 0 19 500
16 407
17 171
17 9561
18 731
19 526
18 490 23 140
19 230 23 850
19 990
20 750
21 530
3 1 20 305 20 330 22 310
3 2 21 120 21 155 23 110
3 3 21 945 21 970 23 900
24 560
25 280
26 010
26 750
27 500
28 260
3 4 22 780 22 805 24 730 29 030
JEXO
3.00 18 100
18510
18 940
19 370
"l9 800
S
3.50 33 200
33 540
33 890
34 230
34 590
20 250 34 950
20 700
21 170
21 640
35 320
35 700
36 090
22 120 36 480
4.00 4.50 52 600
52 840
53 090
53 340
53 590
53 840
54 110
54 380
54 650
75 200
75 320
75 450
75 580
75 710
75 850
75 990
76 130
76 270
54 930 76 410
22 600 36 870 55 210 76 560
23 1 0 0 ^ 7 270 55 490 76 710
23 610 37 680 55 780 76 860
24 120 38 100^56 080 77 020
24 630
25 160
25 700
38 520
38 950
39 390
26 250 39 840
26 800 40 290
27 360 40 750
27 930 41 220
28 510
29 090
29 680
30 280
41 690
42 160
42 650
43 140
56 380 77 180
56 690)77 340
57 000)77 500
57"310J77 660
57 630 ,77 830
57 960 78 000
58 290 78 170
58 620 78 350
58 960
59 300
59 650
30 890 43 640 60 000
78 530
78 710
78 890
79 070
31 510 44 140 60 360 79 260
32 140 44 650 60 720^79 450
32 780
33 420
34 070
34 730
35 400
36 070
36 760
45 170 61 090 79 640
45 690 [61 460 79 840
46 220)61 840 80 040
46 760
47 310
47 860
48 420
62 220
62 610
63 000
63 400
80 240
80 440
80 640
80 850
5.00 | 100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000^
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000
100 000^
100 000
100 000
59
3 5 23 625 23 649 25 550 29 800 37 450
3 6 24480 24 504 26 380 30 590*38150
3 7 25 345 25 349
3 8 26 220 26 244
39 27 105 [27 128
40 28 000 28 023
41 28 905
4 2 29 820
4 3 30 745
4 4 31 680
4 5 32 625
4 6 33 580
4 7 ' 34 545
4 8 35 520
28 928
27 230 31 380 38 860
28 080)32 190 39 570
"289473300^40100"
29 810 33 820 41 030
30 700
29 842 31 590
34 660 ,41 770
35 500 42 520
30 767 32 490 36 350 43 280
31 702
32 646
48 980 63 800
49 550 64 200
50 130
50 710
51 300
81 060 100 000
81 270 100 000
64 610181 480 100 000
65 030
65 450
51 900 65 870
52 510
53 120
53 740
33 400 37 210 44 050 54 360
34 320 38 080 44 820
33 601 35 250 38 950 45 600
34 566 36 190)39 840 46 390
35 541
49 36 505 36 525
50 37 500 137 520
51 38 505 38 525
5 2 39 520
5 3 40 545
5 4 41 580
5 5 42 625
5 6 43 680
39 539
40 564
41 599
42 643
43 698
37 140 40 740 47 190
38 100 41 640 48 000
39 070 42 560 48 810
40 050 43 480 49 630
41 040 44 410 50 460
42 040 45 350 51 300
54 990
55 630
56 280
56 930
57 590
58 250
58 920
66 300
66 730
67 170
67 610
68 060
81 700 100 000
81 920 100 000
82 140 100 000
82 370 100 000
82 600 100 000
82 830 100 000
83 060 100 000
83 290 100 000
68 510 83 530 100 000
68 970 83 770 100 000
69 430
69 900
70 370
84 010 100 000
84 250 MOO 000
84 500 100 000
70 850 84 750,100 000
59 600 171 330
60 280 171 820
43 050 46 300 52 150 60 970 72 310
85 000 100 000
85 250 100 000
85 510 100 000
44 070 47 260 53 010 61670 72 800 85 770 100 000
45 100 48 240 53 870 62 380 73 300 86 030 100 000
5 7 44 745 44 763 46 140 49 220 54 740 63 090 73 810^86 290 100 000
5 8 45820 45 837 47190 50 200 55 620 63 810 74320|86 560 100 000
59 46 905 46 922 48 250 51200 55 610 64 530
60 48 000(48 017 49 320 52 200 57 410)65 260
61 49 105 ¡49 121 50 390 53 220 58 320 ¡66 000
6 2 50 220^50 236 51 470 54 250 59 230l66 750
6 3 51 345 51 361 52 570 55 280 60 150
6 4 52 480 52 495 53 680
6 5 53 625 53 640 54 800
56 320 61 080
57 380 62 020
6 6 54 780 54 794 55 930 58 440 62 960
67 55 945
68 57 120
69 58 305
70 59 500
71 60 705
55 959)57 060
57 134 58 200
58 318 59 360
59 s l T 1 ^ ^ ^ 60 718T61 700
59 510 63 920
60 590 64 880
61 680 65 850
62 780 66 830
67 500
68 260
69 020
69 790
70 570
74 830^86 830 100 000
75 350
75 870
87 100 100 000
87 380 100 000
76 400 87 660 100 000
76 940
77 480
78 020
78 570
79 120
71 360 79 680
87 940 100 000
88 220 100 000
88 500 100 000
88 790 100 000
89 080 100 000
89 370 100 000
72 150 80 240 89 660 100 000
72 950 80 800 89 960 100 000
63 880 67 820 73 750 81 370 90 260 100 000
7 2 61 920'61 932 62 880 65 000 68 810 74 56o]81 930 190 560 100 000
7 3 63 145|63 157 64 080 66 130 69 810 75 380 182 530 90 860 100 000
60
74^64 380 J 64 391
7 5 65 625 65 636
7 6 66 880 66 891
7 7 68 141^68155
7 8 69 420
7 9 70 705
69 430
70 714
8 0 72 000 72 009
8 1 73 305 $ 73 314
8 2 74 620
8 3 75 945
74 628
75 953
8 4 77 280 77 287
8 5 78 625
8 6 79 980
8 7 81 345
78 632
79 986
81 351
8 8 82 720 82 725
8 9 84 105
9 0 85 500
9 1 86 905
9 2 88 320
9 3 89 745
9 4 91 180
84 110
85 505
86 909
88 324
89 748
91 183
9 5 92 625 92 627
9 6 94 080 94 082
65 280
66 490
67 710
(68 950
70.190
71 440
67 2 6 0 7 0 8 3 0
68 400 71 850
69 560 172 870
70 720 73 910
71 890*74 950
76 210 83 120
77 040
77 880
78 720
79 570
73 070 |76 010 |80 430
72 710 74 270 77 070
73 980
75 260
76 560
77 850
79 160
80 480
81 820
83 160
84 510
75 470 78 140
76 670 79 210 I
77 890 80 300
79 120 81 390
80 350 82 490
81 600.83 600
82 850 84 720
84 120 85 850
81 300
l82~170
83 050
83 930
84 820
83 710
84 300
84 900
85 500
86 110
86 730
91 170 100 000
91 470 100 000
91 780 100 000
92 100 100 000
92 420 100 000,
92 740 100 000
93 060 100 000
87 350 ! 93 380 100 000
87 970^93 700 100 000
88 600 ¡94 030 100 000
Í89230 94 36o"ToToOO>
85 720 89 870 94 700 100 000
86 630
87 540
88 460
85 390 86 980 89 380
85 870 86 670 88 120 90 310
87 230 87 960 ^89 270 191 250
88 610 89 260 s 90 430 92 200
90 000 90 570 91 590 93 150
91 400 91 890 92 770^94 110
92 810 93 220 93 960
94 560
9 7 95 545 95 546^95 660
9 8 97 020 97 021 97 100
9 9 98 505^98 505 98 540
94 560 95 150
95 910 96 450
97 260 97 560
98 630 98 780
95 070
96 040
97 020
98 010
99 000
90 510
91 160
91 810
95 050 100 000
95 350 100 000
95 720 100 000
92 470)96 060 100 000
93 130 96 400 100 000
93 790 96 750 100 000
94 460
95 140
95 820
96 500
97 190
97 890
98 590
99 290
97 100 100 000
97 450 100 000
97 810 100 000
98 170 100 000
98 530 100 000
98 890 100 000
99 260 100 000
99 630 100 00 ,
Fuente Apuntes de Martinez Diaz laviei, Valuación II, Maestna en Valuación Inmobiliaria e Industrial, 61 Generación. CM1C Jalisco
2) Anexos Pag. 52
RESIDENCIAL
EDAD TOTAL
PROYECTO
CONCEPTO
CIMENTACIÓN
COLUMNAS ¥ LOSAS MURO?
APLANADOS
INST ELÉCTRICA
DRENAJES
MUEBLES DE B A Ñ O
INST HIDRÁULICA
PISOS
AZULEJOS
PINTURA
RECUBRIMIENTOS EXTERIOR
ACABADOS G ENE RAL ES
CLOSETS
PUERTAS
HERRERÍA
1 UP ERMEABILIZACION
-EDAD
PEMODELACION
40
40
40
40
40
40
40
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40
40
40
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EDAD FÍSICA JUSTA 40 AÑOS
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CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
ALBANILERIA
:HST ELÉCTRICA
INST SANITARIA
INST HIDRÁULICA
ACABADOS
CARPINTERÍA
H E R R E R Í A
AZOTEA
TOTAL
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65
ECONÓMICA TABLA DE CAPT
CIMENTACIÓN COLUMNAS Y LOSAS
NST ELÉCTRICA
MUEBLES DE BAÑO NST HIDRÁULICA
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No Actualizado a Id época
6 DAD RE MODELACIÓN REMODELACION
EDAD FÍSICA JUSTA
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
ALBANH.ERIA
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INST SANITARIA
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ACABADOS
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66
MINIMA
EDAD TOTAL
PROYECTO
CONCEPTO
CIMENTACIÓN
COLUMNAS Y LOSAS MUROS
APLANADOS
INST ELÉCTRICA DRENAJES
MUEBLES DE BAÑO
NST HIDRÁULICA 3IS0S
AZULEJOS
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M U L R M E A Ü I L I Z A C I O N
M A N O S
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CIMENTACIÓN
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0 00 40 00 0 00
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40 00
67
3) Anexo Pag. 54
Caso Práctico 1 "Avalúo Casa Habitación Clase Semilujo"
I l'l I A I l'liguel Ángel • ^ • • • i l Lopez Valle I L I V I A ' q u ' ' e c ' °
Folio No. MALV-0000/2010
AVALUÓ
Placeres No. 660
Solicitante. Colonia:
Municipio: Estado: C.P.: FECHA:
Ricardo Carmona Gutiérrez Residencial Jardines de los Arcos Guadalajara Jalisco 44500 21 de Septiembre de 2010
Circuito del Fresno No 200 Fccto Rancho San Jose del Tajo, Tlajomulco de Zuñiga, Jal
Cel 33-14-66-25 26 Of 36 12 58-43
68
1.- ANTECEDENTES.
VALUADOR:
SOLICITANTE:
FECHA DE AVALUÓ-
FECHA DE LA INSPECCIÓN:
TIPO DE INMUEBLE:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
TIPOLOGÍA:
REGIMEN DE PROPIEDAD:
PROPIETARIO DEL INMUEBLE'
OBJETO DEL AVALUÓ:
PROPOSITO DEL AVALUÓ:
CUENTA PREDIAL: CUENTA AGUA:
GEOREFERENCIA INMUEBLE.
Arq Miguel Angel Lopez Valle Ced No 3718062 Especialidad Inmuebles.
Ricardo Carmona Gutiérrez
21 de Septiembre de 2010
20 de Septiembre de 2010
Casa Habitación
Calle: Placeres No 660 Colonia: Residencial Jardines de los Arcos Municipio: Guadalajara Estado: Jalisco C.P. 44500
Unifamiliar
Particular
Enrique Gtuzar Díaz Barriga
Estimar su valor comercial
Conocer su valor comercial
1-U-402 CLAVE CATASTRAL: D65I3552022-0 0004-0552-0022
N20° 40' 2 3" W 103° 23' 27 5" ALTITUD: 1663 m s n m
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA' Habitacional De Primer Orden (Muy Buena)
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE. Casas habitación semimodemas y antigua de dos plantas, en calidad buena
ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA 95%
POBLACIÓN:
NIVEL SOCIOECONÓMICO:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL'
USO DEL SUELO
Normal
Medio-Al to
La producida por el flujo vehicular, no es monitoreada
Habitacional Unifamiliar ( H 3-U | según Plan Parcial de Desarrollo Urbano
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS! Vialidades Principales Primaria Calzada Lázaro Cardenas. Colectora Av Niños Heroes, Secundaria. Rosarlo
SERVICIOS PÚBLICOS' Red de distribución de agua potable, mediante tomas domiciliarias, red de recolección de aguas residuales red aerea de energía eléctrica alumbrado publico de vapor de sodio sobre postena de concreto , guarniciones de concreto banquetas de concreto de
EQUIPAMIENTO URBANO. Señalización y nomenclatura de calles, escuelas a 300 mts , iglesia a 100 mts , parque a 100 00 mts gasolinera a 300 mis bancos a 300 mis , Ceñiros Comerciales a 900 mts
-->*-.vei<m R*sArekiJmdiiu-5(!>kj5fi,CGí GJWfc|flr=i Jalsift Pag 1 <le 12
69
III.- TERRENO
TRAMO DE LAS CALLES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN TRANSVERSAL: Placeres ORIENTE
LIMÍTROFE: Av. López Mateos PONIENTE LIMÍTROFE: Av. Niños Héroes SUR UMITROFE: Rosario NORTE
CROQUIS DE UBICACIÓN
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A
Placeres
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MACRO LOCAL IZAC ION
Av. Niños Heroes
MICRO LOCALIZACION
I.- TERRENO
COL1NDANCIAS SEGÚN: Escritura No. 1,379, en la ciudad de Qmroga Morelia Miclioacan de Ooampo, el 15 de Jimio de 2009, Lie. Maura Pina Reyna, Notario Público No TI del estad» de Michoacán v con residencia en la cabecera municipal.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS TERRENO:
NORTE.- en 22.04 mts. con el lote No. 21.
SUR.- en 22.32 mts. con el lote No. 23
ORIENTE.- en 14.04 mts. con la calle San Ismael. Hoy Placeres.
PONIENTE.- en 13.96 mts. Con american motel.
AREA TOTAL TERRENO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBREYÍO RESTRICCIONES: PROINDiVISO:
309.20 m2 Plana y de forma Regular Casas habitación de 1 y 2 niveles en su mayoría. 95Hab./Ha. C.O.S .8 C.U.S 1.6 3.00 mts. Al frente 100.00%
I ¡íe£idíiv¿i al J a roV .e iCs Io i Arces Guadañar.? J a l i : Pag 2 tie 12
70
IV - DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
DESCRIPCIÓN Casa habitación en dos plantas constando de Planta Baja Cochera cubierta para un auto estancia comedor un baño completo dos recamaras con dosel y baño completo cocina medio baño terraza area de lavado patio posterior patio y escalera de serví
CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
No 1 2 3 4
Tipo Semiluio
Media
VUT 70 70
EC Muy Bueno Muy Bueno
EE 35 15
EFJ 16 9
VUR 54 61
Total
SUP 157 02 74 73
231 75
% Obra 100% 100%
CLASIFICACIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO DE CONSERVACIÓN Muy Bueno TERMINADO Si
Semilujo CALIDAD DÉ PROYECTO Bueno UNIDADES RENTABLES Una
TIPO EDAD TOTAL PROYECTO CONCEPTO
CIMENTACIÓN
COLUMNAS Y LOSAS MUROS
APLANADOS
INST ELÉCTRICA
DRENAJES
MUEBLES DE BAÑO
INST HIDRÁULICA
PISOS
AZULEJOS
PINTURA
RECUBRIMIENTOS EXTERIOR
ACABADOS GENERALES
CLOSETS
PUERTAS
HERRERÍA
IMPERMEABILIZACIÓN
1 35
Aclud ¿a&¿ j VXKJ
EDAD %
60%
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Actúa zadü a a acoca
EDAD %
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EDAD %
s de os A/ccs Cirila a,a a Ja P¡»g 3 d E l 2
71
V." ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.
A ) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
RAMPA ESCALERA:
BARDAS:
Probablemente de piedra braza asentada con mortero calhidra-arena amarilla
Muros de carga, dalas y castillos de concreto reforzado confinados a los muros
Probablemente de ladrillo de lama de 14 cms , asentado con mortero calhidra-arena amarilla.
Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero
Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero
Impermeabilizadas con loseta de barro
De perfiles estructurales de acero
Ladrillo de lama asentado con mortero calhidra-arena amarilla, aplanado con mortero calhidra-arena amanlla
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS Y ZOCLOS:
ESCALERA:
PINTURA;
Mortero calhidra-arena amarilla, terminado pulido
Mortero calhidra-arena amarilla, terminado pulido
De azulejo 30 x 45 cms En 3 muros cocina, de azulejo 20 x 30 cms En regadera baño
Porcelanato 60 x 60 cms En estancia, comedor y cocina, Duela laminada en recamaras; Loseta antiderrapante 20 x 20 cms En baños, loseta cerámica 40 x 40 cms En terraza Huellas de perfiles estructurales
Vmilica en techos y muros RECUBRIMIENTOS ESP; No tiene
C CARPINTERÍA: PUERTAS:
CLOSET:
LAMBRINES.
PISOS.
De tambor de tnplay de cedro con marco de madera al ancho del muro, terminadas en laca
Interior y puertas corredizas de tambor de tnplay de cedro terminados en laca
No hay
No hay
D) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA:
INST. HIDRÁULICA: Oculta de cobre
INST. SANITARIA: Oculta de P V C en bajantes y ramaleos albañales con tubo de concreto
MUEBLES DE BAÑO: Blancos W C y ovalm sobre cubierta de marmol, accesorios cromados
COCINA. Integral con cubierta de granito, mueble y puertas de melamma con foil, estufa whirlpool de 76 cms de acero inoxidable y con capelo de cristal templado, campana Faber de acero inoxidable con cristal templado y tarja de acero inoxidable
INSTALACIÓN DE GAS. Oculta de fierro galvanizado
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta de poliducto con matenal eléctrico marca Bticino de plástico
Plagies ufcc >.w--i. j l Jadinea üc n-.Ai£c.¡ '•*. -KM^SI Pag 4 de 12
72
F) HERRERÍA: Ventanas corredizas de aluminio anodizado blanco reticuladas con perfiles de 2 ' x 1 1/2"
G ) VIDRIERÍA: Transparente Biselado de 6 mm
H CERRAJERÍA: Marca TESA, tipo manija satinada
I) FACHADAS: Moderna, con aplanados de mortero cemento cal arena amanlla terminado con pintura vmilica y
recubrimiento de cantera acabado rustico
J | INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.:
INSTALACIONES ESPECIALES: No hay
ELEMENTOS ACCESORIOS: Aljibe e Hidroneumatico. Tanque estacionario. Cocina Integral
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Bardas, Pavimentos, Marquesina Cochera
PlüdíshíO rtei-JenLílJst. eki2i>.LL^ Cu»í>fe|&a Jal Pag 5 IIP 12
73
VI - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A V A L U Ó
Los valores unitarios aplicados se estimaron basados en la investigación directa y estudio de ofertas del mercado de predios similares en la zona
aplicando en su caso al terreno los coeficientes correspondientes de premio o castigo que por sus carácter
Las construcciones en base a la especificaciones de sus elementes de construcción y considerando a su valor unitario de reposición nuevo el demento
o depreciación ocasionada por el deterioro físico asi como las obsolescencias funcional y/o económica u
La estimación del valor unitario de reposición nuevo fue en base a la investigación directa realizada y a la información con que se cuenta de costos
análisis de precios unitarios y presupuestos personales
Los métodos utilizados son los de Enfoque de costos (Método Físico o Directo) Enfoque de Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas) Enfoque
Comparativo de Mercado [ Valor Comparativo de Mercado)
En todo avaluó debe tenerse en cuenta y aplicar los tres enfoques mencionados en todas normas o mstniclivos de valuación y que se explican
brevemente EFI mclOH ES
ENFOQUE DE COST os Este enfoque esta basado en el supuesto íle que un comprador con la información pertinente no pagaría mas por un bien
que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que el bien considerado Este entoque que el valor máximo del
bien para el com
ENFOQUE DE INGRESOS
ENFOQUE DE MERCADO
WALUO INMOBILIARIO
DEPRECIACIÓN
EDAD CRONOLÓGICA
EDAD EFECTIVA
VIDA ECONÓMICA REMANENTE
VIDA ÚTIL REMANENTE
VIDA ÚTIL
VALOR DE REPOSICIÓN
NUEVO
VALOR NETO DE REPOSICIÓN
VALOR COMERCIAL
RENTA REAL O EFECTIVA
RENTA ESTIMADA DE
MERCADO
TASA CAPITALIZACIÓN
Este enfoque basado en el principio económico de "anticipación" considera valores con relación al valer presente de
beneficios futuros denvados de la propiedad y es generalmente medido a través de la Capitalización de un nivel especifico
de ingresos E
Este enfoque basado en el principio económico de sustitución" considera que un comprador bien informado no pagara
por una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar
Documento resultado de un proceso mediante el cual se estima el valor de un bien inmueble de acuerdo a la apreciación
personal de un profesionista ( perito ) autonzado que cuente con los conocimientos técnicos aplique las normas y
procedimientos espec
Es la perdida real de valor de un bien debido a su edad desgaste físico seivicio uso obsolescencia funcional etc Los
factores que determinan la depreciación son Detenoro físico Obsolescencia funcional obsolescencia económica
Es el numero de anos transcurridos desde que el bien fue onginelmente fabricado
Es la edad supuesta de un bien en comparación con el de un nuevo de su tipo o semejanza
Generalmente se calcula deduciendo la vida útil remanente de un bien de la vida útil normal
Es el penodo estimado espresado en temimos de anos en el cual la propiedad continuara contribuyendo con valor
Es la vida física que le resta a un bien Se calcula deduciendo la edad efectiva del bien de los de la vida útil normal
Es el periodo de tiempo el cual el bien puede razonablemente realizar su función para el cual fue hecto o designado
Es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar que tenga la utilidad o (unción equivalente mas promna al bien
que se esta valuando con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos
considerados equi
Es la cantidad estimada en termines monetarios a partir del valor de Reproducción Nuevo a Reposición Nuevo
deduciendo dementos sustentes debidos al detenoro físico a la obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica
de cada bien valuado
Es el precio mas probable en que se podría comercializar un bien en las circunstancias prevalecientes a la fecha del
avaluó en un plazo razonable de exposición en una transacción llevada a cabo entre un oterente y un demandante libre
de presiones bie
Es la que esta produciendo el inmueble a la fecha del avaluó
Es la que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de
arrendamiento
Se aplicara taza de capitalización que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones] uso
o destino del mismo estado de conservación calidad de proyecto zona de ubicación oferta y demanda calidad de las
construcciones
I K Í T S Í M R<-iir rljflrcl firtf fc * m G K^IJO <.ÍVQ Pag 6 de 12
74
1 Vil - INVESTIGACIÓN DE MERCADO
OFERTA DE TERRENOS EN VENTA
REFERENCIA
I T
2 T
3-T
4-T
i T
UBICACIÓN
Agricultores Jardm&í l l í Guadalupe
Goya Eucaípfo Vallaría
Dante Alighieu Vallarla Unrueisidad
FRENTE
1200
1200
12 00
1
AREA VALOR
TERRENO TOTAL
JOS 01) M2
384 00 M2
222 00 M2
S 1 328 700 00
S 2 256 600 00
S 1200 00000
VALOR INFORMO
UNITARIO
S 4 300 00 Sr Torres
í 5 900 00
6 405 I t
Geiardo Rodrigue:
Alma de Posado
TELEFONOS
3700-3111
3620-6026
3634 1768
OFERTA DE TERRENOS EN RENTA 1 EN SU CASO I
REFERENCIA
1 T
2T
J-T
4-T
AREA
TERRENO
RENTA
TOTAL
VALOR
UNITARIO
INFORMO TELEFONOS
OFERTA DE INMUEBLES ( CONSTRUCCIONES 1 EN RENTA
REFERENCIA
1-P.
2R
3R
4-R
í R
UBICACIÓN
CíKlobal Aouiire 1228 Chapalila Sur
Semi luje Bueno
Cafacol2a51 Residencial Victcna
Semilu^ Bueno
Fuego1020 Jardinesdel Bosque
Semi hijo Bueno
AREA
TERRENO
300 00 m i
350 00 mí
270 (10 m2
AREA
CONSTRUIDA
2(01)0 mi
32(100 m2
400 00 m2
RENTA
TOTAL
S 16 000 00
s
$
19 000 00
~ i4000 00
EDAD
24 anos
25 anos
10 arios
RENTA
UNITARIA
S S714
S 55 35
5 3500
INFORMO
Auuca B R
Siena Prav dencia
Aikr»di Elite-
TELÉFONOS
3o»0004
1058 0808
3563 °59S
>. í
OFERTA DE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES) EN VENTA REFERENCIA
1 V
2V
3 V
4-V
SV
UBICACIÓN
Relámpago 2844 Jardines del Bosqua
Semilujo Nueva
Aldou* Huiley 5363 Vallarla Universidad Sarnilup Buena
San Unal 727 Cl apallla Sem lu|o Buena
roonomos So51 Aicos Guadalupe
Semiluio Muy Buena
San Pablo 453 Chapahla tamilujrj Buena
AREA
TERRENO
125 00m2
299 Oí m2
2 02 DO Ill2
301 0(1 m2
374 0(1 mí
AREA j VALOR EDAD
CONSTRUIDA TOTAL
!9000m2 i 25000001)0
2400Dm2 S 3 15D0OOOO láancs
!S20l)m2 S 2Í5O0IXIOO 20anw
26000rn2 S 3 10000000
395 00rn2 $ 4 = 0 J 0 O 0 O O 1
l ianas
VALOR
UNITARIO
INFORMO
5 13157 89 Sierra Providencia
S — 7 3 1 2 5 00 'Sierra PÜís
S 11309 52
5 11Í12Í06
S 12 405 06
Bariagü i Maraño
Siena Plus
Berenice Fon seca
TELEFONOS
1056 0808
3042 Wi
3720 4736
33 W 2421
15613124
Pbcwí $50 Pesos HiiiJura t i C Í ka/mos CÍ>1- I I ,™D titsj. Pag 7 de 12
75
1 VIII - APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO D E MERCADO
SUJETO
•)
POR TANT
6PEA tEHPEWO
309 20 m!
Terreno
V A L O R
UNITARIO
6 4 300 00
S 5 900 00
S 5 405 41
Construcción Reñías
VALOR
UNITARIO
S 67 4
S Saja
% 35 ro
Construcción Ventas
VALOR
UNITARIO
t 1313 S3
t I3i:t,í i3
í 1¿P52
t 11 923.DB
í 2 4Dj0o
O
Superficie del mmu
AHEA carisrnuccioN EOflD vur FPEHTE
23175m2 ¡4anos Í0 00 1405
FACTORES APLICABLES
AREA
1 05
1 02
097
fRENTE
1 [£
1 t i !
1 OS
ÍOKA
' 97
0 97
100
S
OBIC
ICO
ICO
ICO
FORMA
i rw
1 03
1 03
TOPOS
ICO
1 Q
111
NEGOCIACIÓN
055
0 06
035
FACTOR
RESULTANTE
00
•Di
0 99
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
« D Í A ARMÓNICA
VALOR UNITARIO A APLICAR
FACTORES APLICABLES
CONSERVACIÓN
00
100
ICO
EDAD | UBICACIÓN | ZONA
11» 100
121 1 CO
0 94 ICO
s
1*3
1 03
1 S3
CAUDÍD | PROYECTO
ICO 100
1 11 100
luO ICO
1
NEGOCIACIÓN
0 9i
0 97
OS1
FACTOR
RESULTANTE
1 15
1 17
091
VALOR RESOLTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
MEDIA ARMÓNICA
VALOR UNITARIO A APLICAR ESTIMADO HEAL
FACTORES APLICABLES
UBICACIÓN
ICO
1 *
1 J:
1 t¡
1 ju
EDAD
I ! ' 1 11
0 97
1 \
CUS
D7
01
0J
101
103
eblu en esludio 231 75
ZONA.
100
ICO
100
10i
101
CAUDAD
100
100
105
105
105
PROYECTO | NEGOCIACIÓN
03
00
100
100
100
0 97
0 97
0 37
0 97
FACTOR
RESULTANTE
065
101
i 15
103
ID?
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
MEDIA ARMÓNICA
VALOR UNITARIO A APLICAR
Valar unrtano
m S 1266000
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE CCMPARATI/O DC MERCADO
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
FACTOR
HOMOLOGADO
J í 2S7 29
i 8 011/9
i 6 37610
1 5,224.83
í 5,m 7f
E 5)50 00
VALOR
HOMOLOGADO
5 65 SI
3 69 es
S IIa!
S Í5 8 !
J 49 33
¡ 5000
VALOR
HOMOLOGADO
$ 1124514
í l'iSBI aa
t 13 050 56
5 12 314 75
S 13,°8tó
S 12 7!0 19
í n 6 Í Í 63
í u eso oo
S 2 933 955 0O
$ 2,933,955 00
PSKEW 3í¡i Rp-icJ-nciií l i ra r^- (P lo; SU M j ud ía l as ; drsts PflL ñ de 12
76
IX.-APÜCACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO O DIRECTO )
LOTE TIPO 10 00130 00 300 00 m2 VALOR DE CALLE PARA EL LOTE TIPO i
TERRENO
FRACCIÓN
1
2
3
4
TOTALES
AREA
309 20
109 20
m!
¿ALOR
UVITARIO
S 5150 00
ACTOR
AREA
100
FAClOR FACTOR FACTOR
FORMA TOPOG INFL ESO
1 CO K f l 1 CO
l ¡ 1 1
1
mi
VALOR PROMEDIO í 5150 00
PKOI 1IVISG % 100 0000%
S U B - T O T A L ( A )
CONSTRUCCIONES
No
5
2
1
roo
Semlip
Mtda
TOTALES
AREA
m2
15702
7473
23115
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
UNITAf»
S6 500 00
Sí 100 00
TO f l
í l D20 630 00
S3S1 123 00
DEMÉPTTO
1672%
1050%
TEC
OÍS
OÍS
5150 00 r»2
VALOR
UNITARIO
Í150 00
s
TOTAL
1 592 380 00
1,592,330.00
s 1,592,380.00
VAUR NETO DE R POSICIÓN
UNÍ ARIO
3
S
s
5
mí SUBTOTAL(B)
Formula criterio conservación de Heideche 5 f » [l iF/ ¡ f2 <C<o]
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS V ELEMENTOS ACCESORIOS.
CONCEPTO
Baldas
Pavimentos
Cccnahlegral
A5 be e Hidio
Maiquesna
UMDA|j
MEDlWi
29 50 mi
55 19 m2
1 00 pía
1 00 late
4 00 pza
EC
Muy Bueno
Muy Bueno
Muy Bueno
Muy Bueno
Muy Bueno
\ RN
UNITARIO
$1 20D 00
S40000
S45 000 00
Í15 000 00
S3 350 00
TOTAL
S35 400 00
52Í 076 1)0
545 000 00
S15 000 00
SI 3 400 DO
EE
13
1
1
13
13
• Ul
70
70
3S
70
70
DEMERITO
% 14.00%
c-25%
5 55%
1400%
!4D0%
TEC
0 86
095
0 94
0 86
0S6
5 413 25
4 549 41
Ti l l AL
5 B49 936 13
S 339 977 32
t
S
í 1,189,963.45
IH01 NETO DC REPOSICIÓN
UNITARIO
TOTALES SUBTOTAL(C)
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO ) (A + B + C |
S 1 OS! (13
5 379 01
42455 ÍU
1 12 90042
5 2 88105
S
S
S
TOTAL
S 3044499
S 20 91743
S 42 455 39
! 12 900 42
S 11524 35
S
s
5
$ 118 242 62
$ 2,900,5B6 07
Plscflies bSÜ Resida íudlJ jdnss da los Arcos C =ó?\^ta ¡¡*w Pag 9 tie 12
77
X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS ( VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS]
RENTAS MENSUALES
T-1 T2 T3 T4 TOTAL
157 02
Ti 73
OOO OJO
23175
Estimadas
M2 M2 M2 M2
S í $ I
50 00
50 OO
50 00
50 00
• NTft BRUTA UEN5IUL INDUCCIONES MENSURES CSUM^AS
S 7 851 00
S 3 736 50
$ 0 00
$ 0O0
í 1! 58? 50
PREDJAL
AG-JA.
VACOS MAN IEIIIMIENIO
CONSERVACIÓN AOUllüTPAUCfl
££• c u n o s
Ú15tt
•Hírft 5.iWffi
2 50**
2 C&H
wn% PRODUCTO IIQU GO MENSUAL
PPiJUCTOrJQUino ANUAL
CBPiTftUZVirjo FN PRODU TU UCUIUD Aína
°L UPO I1F JOTERAS fiPLI^BLE
°i w o PE u rAUNVBLCRr^wirALI/^aoi
5%
$ ,-138 31
$ 9 388 19
í 112 653 31
S 2 263166 20
X L - R E S U M E N V A L O R E S E N C O N T R A D O S
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO )
ENFOQUE DE COSTOS | VALOR FÍSICO O DIRECTO)
ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS )
2,934,000 00
2,901,000 00
2,253,166.20
X I I . - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A C O N C L U S I Ó N
De acuerdo a los índices obtenidos en el presente estudio y en función del tipo de inmueble al factor de capitalización y obsolescencias que afecta» al
inmueble en su coniunto una vez ponderado y analizado se concluye oue el valor COMERCIAL correspond
XI I I . - C O N C L U S I O N
V A L O R C O M E R C I A L : $ 2 , 9 3 4 , 0 0 0 . 0 0
(DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA V CUATRO MIL PESOS 00Í100 M tí)
Esta cantidad representad valor Comercial del inmueble al día 21 -Septic mbre-2010
FOÜUU O
PENIS'. 1 C-R
Arq Miguel Angel Lopez Valle
Especialidad Inmuebles
Reg Prat 3718062
5IE OICriWÉN W l rtlOPU COI-MI. JE I? H-> ASNUM PttMb KCÍI i r^ AMENTÉ ÍN'-LL.EIIÜO L I FirPCSr FCir.3P.FICO CPCUUJ l í l INMU íl£ . ANtM. "ON COJNJÍ.ICIAS
S'bciji-s^a SíiOry di trUn.ídnlK&MS GLíLdMiT.3 J-itoo Pdg 1[nfe12
78
ANEXO REPORTE FOTOGRÁFICO
ENTORNO ESTANCIA
COCINA BAÑO
RECAMARA COMEDOR
Pi ra ra tíC HMiS^^ iJa i i -kMiBlc tAre» ijuíH&fciía r¡bxn
79
ANEXO. CROQUIS DEL INMUEBLE
'-.ri
•L_ S-¡&:i¡il A^&
COÜNDANCIAS
Lie. Mauricio <Pina 'Rsyna ^OTMOAFja¡JCAM T7
ALCANAS*. 2 I t l _ l í ' J ' l ^ ^ ' l •ATÍI»*. MICH
ESCRlTÍÍR/i PtiBUCA NÚMERO 137S MIL smr.NTA YNuevr
»..„.»,„»...,„..„,.. VOLUMENU
- i l l .'.: <.".rrrjn,l r¿- C l ' i ^ V ' jWr-Fj'i-ifriLí 'Jcf i i u n u n.vabri y Drsírrlü fc'£l'.U-i' ,i-1
U",TW,I ' . Al.^tíl-fll; ífr t>,7i:¡P¡.. .h„N.Jr. N^ 1í> Üfl OlV¿ l i l i l í .¡í.' d& ill I'M JT
•L?"™ e •'.€ ¡i.ino liií ¿ « ' ÜK1Í I>i¡. Mlí f i n™, Vi., u.viitirulti MAURICIO PINA
JífTfCVA. \Vrsi'*.. f'i|l>i™i .Vurfír-ii 'v!?mu i, .Wíc I/Í-Í Ctltííío. cr. e j í imri ' I, ,. '.!
.,--..l....-i,( r „ «I . , r . ' * r t n« .•.luninjjní. HAf lp CUrVSMK. f í l*KtS¡„VIÍ
>; o.\ .'K i r o P!iiii.íi"t) i>f r>riYAaav GRATUIITI. PUKA MMPII - .
L'K/ít'.'líC.IfLl 1' tí).".- ff-tOOS ÍUAÍL.'WJWOKWÍ' .;¡Jf
•í!MÍA Mí 17-1.v 1 \ O ÍWItíí AUMUO Í'MZ MKÍM.A AJIilK-l VÜ.'.'M
í;f" ÍMZ/1S. í,J.WÍ!ii\ CfXSTU-.'n.-. Clliíí) .«-IBM tUXUJt' ('(-'./
ÍB.'ÍRKItM rtJtJiMCrt. l'O.MO '"U¡f£ HO.\Vl»,T!„ V U 1" fijV(ÍIC?((t |
|i;;i¡7Aa f>r/!2 s-IRRIGA. E.\ U - M I V I P Í I I T Í DOKATAKIA Wf.í i 'u. ic ¡
';>( I.CS DEÍittüí1.- ÍJF COPKíJMi i ><in QE.T iCSIÍi'ail'.VDf V .. ¡.'. ¡
ííWHfK.4 í)/. iCÍ ,\C1.MÍIÍ.4Í)ÍÍ>. Í:\" r/i CAÍA íMIiCAafl 0 " , \ H.
'MííVJlKfJ ¿60 ÜJSf /ffíTOS ji„;i'f¡M (if ,'A LALiE ÍAV fSM.lIX HOV '!
.'•!.* c « r . s , » n F^icao.v.\ff,mtijí£síui.ííc.Mr.MKU<N/; ,ii» ?•')' '
-U*ir Í>£:L v í r . w i ^ ? : •.'! i .vunr's. nL LA ,V.*\?ASA 5 <:r¡c o. i>¡ í -i
L'ÍIDAP ,.>i í . iriiíAi-i. 'iíM. iAii-.ro. i Diíímra RFCH-THM. I'LI
f/'ISMC- XO.MF-S! .-»»lralo,n.,.-i.r¿.'ní. la. ?.„:-. a l „ <¡ítn».iii*.,,I,iím-.liiii". 1
Placeré? rjEO <íi^iilir..i¿l J.i..linp5 •& los Altos Gcsliilaa'3 Jnh
METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO
SEMILUJO
EDAO TÜ1
PRQYEC
CONCEPTO
C IMENTACIÓN
COLUMNAS V L O S A S MUROS
A P L A N A D O S INST ELÉCTRICA
DRENAJES M U E B L E S DE B A Ñ O INST HIDRÁULICA J ] S O S A Z U L E J O S
' I N T U R A
A C A B A D O S G E N E R A L E S CLOSETS
* U E R T A S CERRERÍA 1MPERMEABILIZACIO N
N
JS
• i ú p O »
% REMOE ELACIÓN
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100% 100%
100% 100% 1Qü%
EDAD FÍSICA JUSTA 16 ANOS
Corrcnpliia Gnnnjalni
C IMENTACIÓN
ESTRUCTURA
A.LBAÑILEPIA
INST ELÉCTRICA
INST SANITARIA
INST H IDRÁULICA
ACABADOS
CARPINTERÍA
HERRERÍA
AZOTEA
I O T A L
»;r<f.T. £1 3 1 %
42 tt%
6 6 6 %
6 S 3 %
2 2 3 %
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10 4 1 %
3 1 1 %
1 ! ? %
1 9 4 %
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Edad Física Justa
Pon durad a
7 4 6
7 6 4
0 51
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0 0 !
0 0 !
0 10
0 03
0 03
0 02
16
Con&<[fr* Inll .y l . i i ta i
- o l j i r n i . - i s , l i a b a s V I « a
- s e a l a i s v o rad las c o n c r o t o
í p l á n a d e ' ; V a m l i í m u i l l ados
Píaos
Muebles de B a n o Acabar los G f l nn ja lna
mpermeEib i l ü a c i i t i ' i n l i l a a v a u í a r r a a
,.**-
40 9 5 %
59 0 5 %
21 I 9%
26 2 9 % 52 5 2 %
34 4 2 %
131&% 11 30%
16 67% 2 4 - 3 %
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5 0 %
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103% 103%
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0 04
O Í A 0 1 1
0 17 0 2 4
0 50 0 50
0 30 0 70
81
METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO
MEDIO
|1NST ELÉCTRICA
TABLA DE CAPTURAJj^§ j
CIMENTACIÓN
COLUMNAS V LOSAS
¡MUEBLES DÉ GANO
¡RECUBRIMIENTOS EXTERIOR
NST HIDRÁULICA
PISOS
|YESO Y PASTA
UMPERMFABrLIZACION
EDAD
REMO-DELACION .REMO-DELACIÓN1
EDAD FlSiCA JUSTA
= — * » « - ™ « =
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
ALBANPLER1A
INST ELÉCTRICA
IMS 1 SANITARIA
INST HIDRÁULICA
ACABADOS
CARPINTERÍA
HERRERÍA
AZOTEA
TOTAL
*ssr" 13 2 6 %
47 0 1 %
5 6 0 %
5 8 6 %
1 4 2 %
2 7 1 %
12 4 1 %
Ü 4 4 %
2 5 6 %
2.67%
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Edad Física Justa
Kor-Juiidú
1 39
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0 1 1
0 06
0 01
0 0 3
0 1 2
0 06
0 03
0 03
9
^oncnplos Inrtrv dualn^
! ! r j l umní ; . t rabes y JOB.-,
- I r iñes v i e q i s i r o s
A ulanailoE. V BFn-boqutlIarJua
*IEO& AzuleíOE-
Vluables de Baño
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60 7 1 %
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1 0 3
0 16
0 75
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Ü0B
0 04
O 20
0 10 0 35
0 46
0 51
0 6 4
0 3 6
82
4) Anexo Pag. 54
Caso Práctico 2 "Avalúo Casa Habitación Clase inedia"
l'liguel Ángel
Lopez Valle A r q u i t e í t o
Folio No. MALV-0000/2010
AVALUÓ
Avenida de los Maestros No. 130.
Solicitante:
Colonia:
Municipio:
Estado:
C.P.: FECHA:
Marco Vinicio Aldrete Briseño
Independencia
Guadalajara
Jalisco
44290 21 de Septiembre de 2010
Circuito del Fresno No. 200, Fccto. Rancho San José del Tajo, Tlajomuico de Zuniga, Jal. Cel 33-14-66-25-26 Of 36-12-58-43
1 1.- ANTECEDENTES.
VALUADOR: Arq Miguel Angel Lopez Valle Ced No 3718062 Especialidad Inmuebles
SOLICITANTE: Marco Vinicio Aldrete Bnseño
FECHA DE AVALUÓ: 21 de Septiembre de 2010
FECHA 0E LA INSPECCIÓN: 20 de Septiembre de 2010
TIPO DE INMUEBLE' Casa Habitación
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Avenida de los Maestros No. 130 Colonia: Independencia Municipio: Guadalajara Estado: Jalisco C.P. 44290
TIPOLOGÍA: Umfamiíiar
REGIMEN DE PROPIEDAD: Particular
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Marcos Vinicio Aldrete Bnseño
OBJETO DEL AVALUÓ: Estimar su valor comercial
PROPOSITO DEL AVALUÓ: Conocer su valor comercial
CUENTA PREDIAL: 0004-U-119252 CLAVE CATASTRAL; D65J1398013-0 CUENTA AGUA: 0005-0398-0013
GEOREFERENCIA INMUEBLE: N 20° 41 ' 42 9" W103° 20' 4 5" ALTITUD: 1517 m s n m
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional De Segundo Orden (Buena)
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: Casas habitación semimodernas y antigua de dos plantas en calidad buena
ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 100%
POBLACIÓN: Normal
NIVEL SOCIOECONÓMICO: Medio
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL La producida por et flujo vehicular, no es momtoreada
USO DEL SUELO: Habitacional Unifamiliar ( H 3-U ) según Plan Parcial de Desarrollo Urbano
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS Vialidades Principales Primaria Av Alcalde, Colectora Calz Independencia Secundaria Av Los Maestros
SERVICIOS PÚBLICOS: Red de distribución de agua potable, mediante tomas domiciliarias, red de recolección de aguas residuales, red aerea de energía eléctrica alumbrado publico de vapor de sodio sobre postena de concreto , guarniciones de concreto banquetas de concreto de
EQUIPAMIENTO URBANO: Señalización y nomenclatura de calles escuelas a 300 mts , iglesia a 500 mts parque a 400 00 mis gasolinera a 800 mts , bancos a 900 mts Centros Comerciales a 2000 mts
H J P-te.Wi*ticí 13) |-Q¡ Independence Gujúalajar* . ÍJI=.ÍI Pdy 1 dd 1 2
III.-TERRENO
TRAMO DE LAS CALLES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN UMITROFE: Sierra Leona PONIENTE LIMÍTROFE: Jorullo ORIENTE
TRANSVERSAL De los Maestros SUR LIMÍTROFE: Nevado de Toluca NORTE
CROQUIS DE UBICACIÓN
MAC R OLO C AL IZACIÓN
%,
-*°ó *&
' ^ > - /
MICROLOCAUZACION
/ *
III.- TERRENO
COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura No 8,410, en la ciudad de Guadalajara. Jal., el 21 de Febrero de 2003, Lie. Salvador López Vergara, Notario Publico No. 41 de
Guadal ai ara.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS TERRENO:
NORTE.- en 7.00 mts. Con el lote 16
SUR.- en 7..00 mts. Con la calle de los picachos o avenida de los maestros
ORIENTE.- en 25.68 mts. Con el lote 13
PONIENTE,, en 25.68 mts. Con el lote 17
AREA TOTAL TERRENO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRE YÍO RESTRICCIONES: PROINDIVISO:
180.00 m2 Plana y de forma Regular Casas habitación de 1 y 2 niveles en su mayoría 95 HabJ Ha. C.O.S . 8 C.U.S 1.6 2 50 mts. Al frenie 100.00%
A.' De lea Mae i l í t s 130. C L I -roh-ndflr^i,. GniifSlii|3 rS JsllSCO Pag 2 de \2
85
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
DESCRIPCIÓN: Casa habitación en una planta constando de cochera semicubierta para un auto, estancia, comedor, cocina, estar t v . tres recamaras con closet, dos baños completos, medio baño, patio macetas, patio de servicio, area de lavado y jardín extenor.
CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
No. 1 2 3 4
Tipo Media
VUT 65
EC Bueno
EE 35
EFJ 24
VUR 41
Total
SUP. 136 55
136.55
% Obra 100%
CLASIFICACIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno TERMINADO' Si
Media CALIDAD DE PROYECTO: Funcional UNIDADES RENTABLES: Una
TIPO EDAD TOTAL PROYECTO CONCEPTO
CIMENTACIÓN
COLUMNA5YL05AS
MUROS
APLANADOS
INST ELÉCTRICA
DRENAJES
MUEBLES DE BAÑO
INST HIDRÁULICA
PISOS
AZULEJOS
PINTURA
YESO Y PASTA
ACABADOS GENERALES
CLOSETS
PUERTAS
HERRERÍA
IMPERMEABILIZACIÓN
1 35
ALUhZÜ
EDAD
5
5
5
S
5
S
5
5
5
5
5
5
5 5
O' 1 lp PPPCP
%
60%
100%
100%
100%
100%
i oo% 100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
2 0
^ I I I ^ I I £ ^ I I O 8 la época
EDAD %
3
• No Actualizado a lacpnr.h
EDAD %
4 0
No Acnja'izado a la a ppcp
EDAD %
Av Celos Massl ¿a 13C ( L I Gu irJ^JI.ir.i Jü l iK t Pag ¿.le 12
86
V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA0 GRUESA:
CIMIENTOS: Probablemente de piedra braza, asentada con mortero calhidra-arena amarilla
ESTRUCTURA- Muros de carga, dalas y castillos de concreto reforzado, confinados a los muros
MUROS: De ladrillo de lama asentados con mortero calhidra-arena amarilla
ENTREPISOS: No tiene
TECHOS: Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero
AZOTEAS: Impermeabilizadas con loseta de barro
RAMPA ESCALERA: Pe perfiles estructurales de acero
BARDAS: Ladrillo de lama asentado con mortero calhidra-arena amarilla, aplanado con mortero calhidra-arena amarilla
B ) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES;
APLANADOS Mortero calhidra-arena amanlla, terminado pulido
PLAFONES Mortero calhidra-arena amarilla, terminado pulido
LAMBRINES: De azulejo 10 x 10 cms En 2 muros cocina y de azulejo 20 x 20 cms En todo el baño a 2 10 mts
PISOS Y ZOCLOS' Loseta cerámica 40 x 40 en estancia, comedor y cocina, Loseta cerámica 33 x 33 cms En recamaras y cochera, de pasta de cemento escobillado en patio de servicio
ESCALERA. No tiene
PINTURA: Vindica en techos y muros RECUBRIMIENTOS ESP; No tiene
C) CARPINTERÍA:
PUERTAS De tambor de aglomerado tipo taulereado con marco de madera al ancho del moro
CLOSET: Gabetero de listón de pino terminado en laca puertas abatibles de tambor de aglomerado tipo taolereado
LAMBRINES' No hay
PISOS: No hay
D ) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA: INST. HIDRÁULICA. Oculta de cobre.
INST, SANITARIA Oculta de P V C en bajantes y ramaleos, albañales con tubo de concreto
MUEBLES DE BAÑO: De color, W C y lavabo pedestal, accesorios cromados
COCINA: integral de con cubierta de formica mueble de listón de encino americano, puertas de encino
americano tabiereadas terminadas en laca, estufa mabe de 76 cms De ancho campana mabe tar|a de acero inoxidable
INSTALACIÓN DE GAS; Oculta de fierro galvanizado
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta de poliducto, con material eléctrico marca Bticino de plástico
A De PEWaealíoí l a , ' f /o' lnceoencíi>"ia ^ u j . , P I P . * J a i a ^ P a g A í lft 12
87
F) HERRERÍA Ventanas de herrería tubular con celosías cancel frontal de fierro estructural con motor automático protecciones en ventanas de herrería estructural
G) VIDRIERÍA Transparente de 4mm
H) CERRAJERÍA Marca TESA tipo pomo doradas
I) FACHADAS se r r 1 | Moderna con aplanados de mortero cemento cal arena amanlla terminado con pintura vindica
J ) INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
INSTALACIONES ESPECIALES No tiene
ELEMENTOS ACCESORIOS Cocina Integral
OBRAS COMPLEMENTARIAS Bardas a 2 40 mts De altura Pavimentos Aljibe y bomba Marquesina Frontal
ft JetosMaei ú 3J L-¿l •3íLhí->drjrhr. g jtáaiwi -HÜC^
88
VI - C O N S I D E R A C I O N E S PREVIAS A L A V A L U Ó
Los valores imítanos aplicados se estimaron basados en la investigation directa y estudio de ofertas del mercado de predios similares en ia zona
aplicando en su caso al terreno los coeficientes correspondientes de premio o castigo que por sus carácter
Las construcciones en base a la especificaciones de sus elementos de construcción y considerando a su valor unitario de reposición nuevo el demento
odepreciacionocasionadaporeldetenorofisico asi como las obsolescencias funcional y/o económica u
La estimación del valor umtano de reposición nuevo fue en base a la investigación directa realizada y a la información con que se cuenta de costos
análisis de precios unitarios y presupuestos personales
Los métodos utilizados son los de Enfoque de costos (Método Físico o Directo) Enfoque de Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas) Enfoque
Comparativo de Mercado [ Valor Comparativo de Mercado) En todo avaluó debe tenerse en cuenta y aplicar los tres enfoques mencionados en todas normas o instructivos de valuación y que se explican
brevemente DEFINICIONES.
ENFOQUE DE cosros Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la información pertinente no pagana mas por un bien
que el costo de un bien substituto con el mismo liso o fin que el bien considerado Este enfoque que el valor máximo del
bien para el com
ENFOQUE DE IN SHE SOS
ENFOQUE DE MERCADO
AVALUÓ INMOBILIARIO
DEPRECIACIÓN.
EDAD CRONOLÓGICA
EDAD EFECTIVA
VIDA ECONÓMICA
REMANENTE
VIDA ÚTIL REMANENTE
VIDA ÚTIL
VALOR DE REPOSICIÓN
NUEVO
VALOR NETO DE
REPOSICIÓN
VALOR COMERCIAL
RENTA REAL O EFECTIVA
RENTA ESTIMADA DE
MERCADO
IASA CAPITALIZACIÓN
Este enfoque basado en el principio económico de "anticipación" considera valores con relación al valor presente de
beneficios futuros derivadas de la propiedad y es generalmente medido a través de la Capitalización de un nivel especifico
de ingresos E
Este entogue basado en el pnncipio económico d e ' sustitución" considera que un comprador bien informado no pagará
por una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar
Documento resultado de un proceso mediante el cual se estima el valor de un bien inmueble de acuerdo a la apreciación
personal de un profesionista ( perito ) autonzado que cuente con los conocimientos técnicos aplique las normas y
procedimientos espec
Es la perdida real de valor de un bien debido a su edad desgaste físico servicio oso obsolescencia funcional etc Los
tactores que determinan la depreciación son Deterioro tísico Obsolescencia funcional obsolescencia económica
Es el numero de anos transcurridos desde que el bien fue ongmalmente fabricado
Es la edad supuesta de un bien en comparación con el de un nuevo de su tipo o semejanza
Generalmente se calcula deduciendo la vida útil remanente de un bien de la vida utii normal
Es el periodo estimado espresado en temimos de anos en el cual la propiedad continuara contribuyendo con valor
Es la vida física que le resta a un bien Se calcula deduciendo la edad efectiva del bien de los de la vida útil normal
Es el periodo de tiempo el cual el bien puede razonablemente realizar su función para el cual fue becho o designado
Es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar que tenga la utilidad o función equivalente mas próxima al bien
que se esta valuando con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos
considerados equi
Es la cantidad estimada en términos monetanos a partir del valor de Reproducción Nuevo o Reposición Nuevo
deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico a la obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica
de cada bien valuado
Es el precio mas probable en que se podría comercializar un bien en las circunstancias prevalec enles a la tedia del
avaluó en un plazo razonable de exposición en una transacción llevada a cabo entre un oferente y un demandante libre
de presiones bie
Es la que esta produciendo ef inmueble a la fecha del avaluó
Es la que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de
arrendamiento
Se aplicara taza de capitalización que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones] uso
o destino del mismo estado de conservación calidad de proyecto zona de ubicicion oferta y demanda calidad de las
construcciones
• Oí Is MaesD-K í) c<4 nwcí (n, u 6uw-|n j Pag 6 de 12
89
VIL- INVESTIGACIÓN DE MERCADO
OFERTA DE TERRENOS EN VENTA
REFERENCIA
I T
2T
J-T
4-T
S-í
UBICACIÓN
Sierra Nevada s/n Col Independencia
Juan Alvarez 132 Col El retiro
Araceh Soir;a &n Pasaos del Sol
FRENTE AREA
TERRENO
70(1
7 00
7 00
250 00 M2
22(100 M2
234 0(1 M2
VALOR
TOTAL
I 1180000 00
$ 1 050 000 00
i 1 IOS OÍD ÍO
VALOR
UNITARIO
S 4 720 00
S 4 772 73
S 4 722 22
INFORMO
Sí Pérez
Arturo Zavala
Alma Coss
TELEFONOS
04433-4S13S931
3613-5J6Í
1202-360Í
OFERTA DE TERRENOS EN RENTA ( EN SU CASO!
REFERENCIA
1-T
2-T
3T
4-T
AREA 1 RENTA
TERRENO TOTAL
VALOR
UNITARIO
INFORMO TELEFONOS
OFERTA DE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES ) EN RENTA
REFERENCIA
1 R
2R
3-R
4R
5R
UBICACIÓN AREA
TERRENO
AREA
CONSTRUIDA
RENTA
TOTAL
i
EDAD RENTA
UNITARIA
INFORMO TELEFONOS
OFERTADE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES)EN VENTA
REFERENCIA
I V
UBICACIÓN
Lago Calernaco 232B Lagos del Cojniry
Media Buena
2 1 Pico de Orizaba 52 Independent Media Buena
3V
~ 4 V
5V
Monte San Elias 1770 Independencia Media Buena
^ascode Ouircga 172u Colinas de te Norm
Media Boe ía
Monte los Alpes Independencia Media Buena
AREA
TERRENO
167 Oí mí
119 00 m!
AREA
CONSTRUIDA
183 00rn2
VALOR
TOTAL
S 1475000 00
175 0Dm2 $ 1Í0G0O0OO
120 CIO m2l 1íO(IOm2
200 00 m2 1Í6 (10 m2
1!SMrn2 140 00m2
s
S
500 000 Oí
pOO 000 00
EDAD
JO anos
21 anos
25 anos
29 anos
S 1 3Í0O0O0O j 30 anos
1
VALOR
UNITARIO
S 1 OoO 11
I 10 26o 71
S 1OÍ000Í
S 0 163 2?
i 8 3Í7 14
INFORMO
Aríiedi Ehle
Century 21 Continental
Oída Cajd I J
Clinslian Jimenez
Rernax Esceleruia
TELÉFONOS
ssa-ías*
31» "J95
3821-3514
(MaJ I02M49
' IJJ 1319
A, D-toWnc I rc^ lJ . i"(J InirKrCfh. J O L Í H J A I Í " l í S f f Pag 7 [le 12
90
1 VIII - APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
SUJETO
a)
b)
POR TANT
AREA TEPHENQ
1S0OOm2
Terreno
VALOR
UNITARIO
S 4 7 ? ) »
3 477273
S 4 7í2 Ti
Construcción
Rentas
VALOR
UNITARIO
Construcciont
Venias
VALOR
UNITARIO
S a D H l l l
S 10 235 71
s IO oro oo
I BIG¿?
t 9 6571a
0
Superficie delmmn
ÍPEA CONST EPAO vur FRENTE
1365Sm2 24anos 6500 7 00
FACTORES APLICABLES
AREA
103
102
103
FUE«TE
ICO
i m
ICO
ZONA
ICO
ICO
í *
S
UBIC
ICC
1 ¡XI
I O :
FORMA
100
100
ICO
TOPOG
I K
100
101
NEGOCIACIÓN
095
D"5
0=5
FACTOH
RESULTANTE
0 98
0°7
O4^
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
MEDIA ARMO NICA
VALOR UNITARIO A AP UCAR
FACTOR
HOMOLOGADO
í 45JJ75
5 162P.O0
$ 44I&35
S 4.SS9 S3
i 4.M732
I 4X0 00
FACTORES APLICABLES
CONSERVACIÓN EDAD UBICACIÓN
S
ZONA CALIDAD I PROVECTO NEGOCIACIÓN
FACTOR
RESULTANTE
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
MEDIA ARMÓNICA
VALOH UNITARIO A APLICAD ESTIMADO REAL
VALOR
HOMOLOGADO
FACTORES APLICABLES
UBICACIÓN
1 to
103
OJ
'00
100
EDAD
1 11
C9a
102
1 I I
1 1'
CUS
104
1 0 '
105
102
1C1
ehle en esludio 13o5S
ZONA
ICO
ICO
KO
l l v
1 TO
CALIDAD
1ÜD
100
IU0
100
ICO
PROYECTO
t r o
l i l i
100
,00
1011
NEGOCIACIÓN
0 57
ICO
OtC
ICO
esp
FACTOR
RESULTANTE
1 U
ICO
02
1 Ip
10b
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
MEDIA ÍP140 NICA
VALOR UNITARIQAAPU CAR
VALOR
HOMOLOGADO
i 9 21i 56
S l O W I O
3 10 1^73
S 92 ÍJ26
S 9 930 23
¡ 9 SS5 02
S 9 900 a i
Vak* u miarle
m' $ 990000 5 135184500
RESULTADO DE INAPLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DÉ MERCADO
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO S 1,351,W5O0
Av f ir ^M-^sf t ra 11 r d Ihdrprnrirnrn ü nH^^ii. Paq Bi l í ! 12
91
IX - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO 0 DIRECTO ) |
LOTETIPO 7 0 0 * 2 5 0 0 175Ü0ri l2 VALORDECALSEPÍRnELLOlFTIPO S 4 SCO 00 m2
TERRENO
FRACCKJI
1
2
3
TOTALES
CONSTRUCCIONES
Nc
1
2
1
Ipp
'íoda
TOTALES
AREA
180 00
180 00
-ÍES
ra2
135 a i
136 55
n2
VALOR
UNITARIO
í « 500 00
FALTOR
AREA
ICO
FACTOR
FORMA
100
FACTOR
TOPOG
100
FACTOR
PlFL ESJ
100 *
VALOR
UNITARIO
1500 00
m2 í
V«LOR PROMEDIO i 4 500 00
PROIIDIVISO % [000000%
SUBTOTAL ( A ) S
ALQ=t DE REPOSI-IOI NUEVO
JNITAiílO
55 60000
•OTAL
5764 680 00
DEM RliO
% 32 57%
FEO
067
TO! Al
810 000 00
810,000 00
810,000 00
VALOR BETO Dr R =OCICION
UNITARIO
í 3 77S B3
t
5
m2 SUS TOTAL | B |
Formula criterio conservación de Heidecke
INSTALACIONES ESPECIALES OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEI«
CONCEP -'
Ba/das
Pav mantos
Al| be y bomba
Cos na Integral
Maques ría
U M D Í . 1
MEDICIÓN 11 ¡ í;
F
Bueno
Muy Bueno
Bueno
Muy Bueno
Muy B jerro
\ PN
UU ARIO
S! 200 00
S400 00
S2100 00
52* 000 00
$2 50000
TOTAL
513 680 00
55 400 00
Sí 400 00
S25 000 00
S17 500 00
o** f, < £ r t r : < ^ i
ENTOS ACCESORIOS
EE
24
5
24
5
5
VUT
70
70
35
70
7D
DEMERITO
% 30 1 1 %
7 36%
53 0?%
7 36%
7 36%
EC
1170
0=3
0 37
CSi
TOTAL
S 515 S90 24
5
5
í 515,590 24
1
VALOF I.CTO DE fítPOSl ION
1 NI I ARIO
5 «38 69
S 370 55
S 115 5s
S 23150 68
5 ? 315 97
S
s
5
TOTALES SUB TOTAL ( C )
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUS DE COSTOS (VALOR FÍSICO 0 DIRECTO ( A t B * C )
TC'AL
5 9 561 02
5 í 0(12 49
5 3102 1 !
5 23 159 58
S 16 211 re
S
5
S
í 57 03716
S 1 382,627 40
s l í L Ü t í,Q_pnden a Cíiia'iMja'a Jaks"ü Fag 9 de 12
92
X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS ( VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTAS MENSUALES Estimadas
RENTA£ñUTfl W-USUAL
DCQUCGÍÜNES tf ENSUJUES FSTIMAOflS
PREDHL
VICIOS
MANTENIMIENTO
CUNStRVACWJ
flir^'II^TPACkON
S O j R O i
PRODLíTO JQUIOO P*N?UJU.
PROÜI^ÍO LIQUIDO ANUAL
**\ ITAIJZANDO EN PRCOUClC LIQUID» ANUAL
^ Tiro PE INTERÉS APLOE =
*L CAM RES^TAUNYALORDE^APITAUZACICN
XI.- RESUMEN VALORES ENCONTRADOS
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO )
ENFOQUE DE COSTOS j VALOR FÍSICO O DIRECTO )
ENFOQUE DE INGRESOS VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS 1
1,352,000.00
1,333,000,00
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
De acuerdo a los índices obtenidos en el presente estudio y en furtcron del tipo de inmueble, al tactor de capitalizacron y obsolescencias que afectan al inmueble en su conjunto una vez ponderado y analizado se concluye que el valor COMERCIAL correspond
XIIL- CONCLUSION
VALOR COMERCIAL: $ 1 ,352,000.00 (UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 MU.)
Esta cantidad representa el valor Comercral del inmueble al día 21-Septierribre-2Q10
l-ORMUn
i E-'iiovniu'nQR
Aiq Miguel Angel Lopez Vafle Especialidad inmuebles Reg Proi 371S062
STE DICTAMEN WLU.ULj."'ir -(INSTA D I l i M^Jfl& N'JMFIW)^ PRC-ríEiJ •'•JHENTfc I IC UY-'IQD UN RtPOPTT£ OTCÍJ^AF ICC CPOCiUi S DEUNtoJEP-.. • ANE'O C^'l COLINDANSIAS
A^ U"l j !AÍ j i^.r( i l l>3 t í í l n J í iwOín id Cuad*i(jn JrJ^c, P a g 10 [ le 12
93
ANEXO REPORTE FOTOGRÁFICO
ENTORNO COMEDOR
COCINA BAÑO
ESTANCIA RECAMARA
Av Dc taMKEl rce l l . CsJ Ircfpnitania Gusiii^ara Ja fee
94
ANEXO CROQUIS DEL INMUEBLE
COLINDANCIAS
!'•«.) I UL.OLO
NorARIAl>U!)IK.ANUMHio41 GL,V> \ IAJUÍ I JAIISCO
«UA«SQ a^]ni":rt^MiicJ*TíocíJ''ío!iwj
TONQXll» UttVVM
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ci*n.m*n /
i . j « , m ™ »
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- * . ; . * • i ,
e i l IL». ILtAhA lUTh 1 MAtlMA CHIíHH* 0[-H-I* A iDBi l l HQMÉB.O
MÜÍíflO lifcjü-
qumnití g i Í I j^fer,*^ i, I 'J >|..> .-;. Lk -vunr - . ' ] LA f A«lf V(rJtl I l<|»*
- b] i 4hM ühtl IVJÍU M*Bí.O - l " ClC AIOMTÉ bUl í^L, , M A R I * TEH'S-,
CdMÍBADOEA i &n ty. vjcf r'ü coi I Í J !• 3-ftA TIÍEA l3( f íft)fK> W<£
• í BAU^NTI* NIPOPECAÍI* Li * i l ifk^.1 fXklÜ LJ I J ti t l fJU- l*
cj « V A MNCOMFK ¿OClUHO AWOMIMA. J . I l l i r -OH C í J^ f íC* M^ IP iE
FirMfiCHHO HtYA •AÍJ'.OiMf*. >•• • • i ^ - •& C » •-: I | !.r i i A| i jílW 1.
^eSK.ifXSíri Í11AB D l tCA-MHl ili.BMAP.uir Mi'.OE. Y ÜILEÉllO tÚSBii EsüUlííL -
ÜL.-M-r Afcft ^ * W Í L » I ( ií-ítO**»
CílhJTIJÍiLlCJj
ft SOTE CE TERRENO NUVEB.O u Qtl I fJCf D I 1A M A N I A N A S I ft CINCUENTA Y ÜÜ3 füJIOW LETRA
B- DEL EHACCIOHMWiEHTO 'NnEPPNOLNCIA TEÍCÍBft 5ECCC&N Y l O Í N f L Í C - N Í I Í U I D O
M a i l C f i O D A C T U A l M l l í T E í r O l l P L m ^ w i F B O I M C i E W O T i E i H I A D E l A f l ^ t N l P f t C E l Q S M A R T H O i
SfCTOF H lUAtGO EN GUADA iAJ f lB * -ALISCO CON EKTÍN&ION ÍE IPÉRÍ ICPA | A " G l U M A DA Df
TBH GO C'ENTO OCHENTA METlTOS C^ADU-OOS * QUE N Í D l Y LlHÜA
AL NOHIP I N 7Ü0Í IET Í WÍTB-OS CON i l ISTE 16 O l íC l ^ Í J i
A i SU» f n 7 ñ D S l E T E ^ E t í O $ C O H Í A l C f i ! l E U t l O $ P I C A C H Ü i O A V E f Ü C A C i í EOSMAESTROi
AS OTIETilt EN 35. 43 VEINTICINCO METROS CCN SÍSENTA Y OCHO C E H I Í M P Í O * CON f í i ü f t
i J T t t í L É
AL PONIENTE t;N 23 1H VE1NIICIMCO MIÍTÍQ5 SESENTA V DCHO C BNTpUftOS CON t i SQ1E 17
I15FCISSTE
Av 0 1 3 5 MaesUos 13D Lol I n J a | * -de l i c ia Gjadal2|ara Jalis P Í I L 1 2 L K 1 2
95
METODOLOGÍA APLTCADA AL AVALÚO
MEDIO
APLANADOS
CIMENTACIÓN
COLUMNAS ¥ LOSAS
NST ELÉCTRICA
MUEBLES DE BAÑO
RECUBRÍ MIÉ NT OS E K\ ERIDR
NST HIDRÁULICA
YS3Q V PASTA
M PERM EABIL1ZAC ION
REMODELACION RE MODELACIÓN
E D A D F Í S I C A J U S T A 24 A «OS
Cí'TlEüpl'ÍS líürMl alai
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
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INST ELÉCTRICA
INST SANITARIA
INST HfDRAULtCA
ACABADOS
CARPINTERÍA
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AZOTEA
TOTAL
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1 OO
3 5 4
1 n 3 28
2 72
3 19
5 14
%
5) Anexo Pag. 55
Caso Practico 3 "Avalúo Casa Habitación Clase Interés Social"
I | l | I A I Miguel Ángel • • ^ ^ ^ • 1 Lopez Valle
L I V I * '"u i iec i0
Folio No. MALV-0000/2010
AVALUÓ
Gregorio Dávila 1006 (Antes calle 46)
Solicitante: Colonia1
Municipio Estado: C.P.: FECHA.
José Ernesto Enciso Ávila Santa Te re sita
Guadalajara Jalisco 44600 21 de Septiembre de 2010
Circuito del Fresno No 200, Fccto Rancho San Jose del Tajo, Tlajomuico de Zuñiga Jal Cel 33 14 66-25 26 Of 35-12-68-43
97
l _ 1.- ANTECEDENTES.
VALUADOR: Arq Miguel Angel Lopez Valle Ced No 3718062 Especialidad Inmuebles
SOLICITANTE: Jose Ernesto Enciso Avila
FECHA DE AVALUÓ' 21 de Septiembre de 2010
FECHA DE U INSPECCIÓN: 20 de Septiembre de 2010
TIPO DE INMUEBLE: Casa Habitación
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Gregorio Dávila 1006 (Antes calle 46) Colonia: Santa Teresita Municipio: Guadalajara Estado: Jalisco C.P. 44600
TIPOLOGÍA: Unfamiliar
REGIMEN DE PROPIEDAD: Particular
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: José Ernesto Enciso Avila
OBJETO DEL AVALUÓ: Estimar su valor comercial
PROPOSITO DEL AVALUÓ: Conocer su valor comercial
CUENTA PREDIAL: 4-U-12881 CLAVE CATASTRAL: D65J2408031 CUENTA AGUA; 0001-0408-0031
GEOREFERENCIA INMUEBLE: N 20" 68' 2 2" W103° 36' 9 4" ALTITUD: 1584 m s n m
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional De Tercer Orden (Media O Regular)
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE Casas habitación semimoüernas y antigua de dos plantas, en calidad buena
ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA' 100%
POBLACIÓN: Normal
NIVEL SOCIOECONÓMICO Medio-Bajo
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL La producida por el flujo vehicular, no es momtoreada
USO DEL SUELO: Habilacional Unifamihar ( H 3-U ) según Plan Parcial de Desarrollo Urbano
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Vialidades Principales Primaria Av Lopez Mateos. Colectora Av Enrique Díaz de León, Secundaria JoseJvla Vigil
SERVICIOS PÚBLICOS. Red de distribución de agua potable, mediante tomas domiciliarias, red de recolección de aguas residuales, red aerea de energía eléctrica alumbrado publico de vapor de sodio sobre postena de concreto , guarniciones de concreto banquetas de concreto de
EQUIPAMIENTO URBANO Señalización y nomenclatura de calles escuelas a 500 mts iglesia a 300 mts parque a 500 00 mts gasolinera a 300 mts . bancos a 800 mts , Ceñiros Comerciales a 1500 mts
3'í>nDfl*i OOt •V.aTfrrsIa GiimJKliíjva JaKtO PffJ 1 He l?
98
II.- TERRENO
TRAMO DE LAS CALLES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN TRANSVERSAL Gregorio Dávila PONIENTE
LIMÍTROFE Frías ORIENTE LIMÍTROFE Jesús García SUR LIMÍTROFE Jose Mana Vigil NORTE
CROQUIS DE UBICACIÓN
•?QW Mana Vig I
-?í ***, f% '<%, «ís
i J B s u s Gaiaa
J e s ú s G a r a s
M AC ROL OC ALKACIO N MICROLOCALIZACION
III - TERRENO
COLINDANCIAS SEGÚN Escritura No 7 451 en la andad de Guadal ai ara Jal el 18 de Noviembre de 19% Uc Manuel Parada Jimenez Notario Publico No 26 de Guad alai ara
MEDIDAS ¥ COLINDANCIAS TERRENO
NORTE - en 10 00 mts Con Arcadio Rodríguez Carranza
SUR- en 10 00 mts Con José Navarro Ramírez
ORIENTE.- en 6 00 mts Con Josefa Tavera
PONIENTE • en 6 00 mts Con calle Gregorio Dávila
AREA TOTAL TERRENO TOPOGRAFIAY CONFIGURACIÓN CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS DENSIDAD HABITACIONAL INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN SERVIDUMBRE 110 RESTRICCIONES PROINDIVISO
60 00 m2 Plana y de forma Regular Casas habitación de 1 y 2 niveles en su mayoría 95Hab /Ha C O S 8 C U S 16 No existen 100 00%
Gregcíinüa. a ipffi Santa Teres IB Guaaalaja r,1 l£ •.cO Pag 2 de 12
99
IV - DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
DESCRIPCIÓN
Casa habitación en tres plantas constando de Planta Baja recibidor estancia comedor cocínela escalera una recamara un baño completo de uso común Segundo Nivel una recamara con un baño completo escalera Tercer Nivel Cuarto de lavado y lendeder
CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
No Tipo VUT EC EE EFJ VUR SUP % Obra ínteres Social 65 Muy Bueno 55 16 49 60 00 100% ínteres Social 65 Muy Bueno 61 49 30 100%
Total 109 30
CLASIFICACIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO DE CONSERVACIÓN Muy Bueno TERMINADO Si
ínteres Social CALIDAD DE PROYECTO UNIDADES RENTABLES
Deficiente Una
TIPO EDAD TOTAL PROYECTO CONCEPTO
CIMENTACIÓN
COLUMNAS V LOSAS
MUROS
APLANADOS
INST ELÉCTRICA
DRENAJES
MUEBLES OE BAÑO
INST HIDRÁULICA
PISOS
AZULEJOS
PINTURA
YESO ¥ PASTA
ACABADOS GENERALES
CLOSETS
PUERTAS
HERRERÍA
IMPERMEABILIZACIÓN
1 55
No A^l jhzado d d época
EDAD
4
i
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
A
% 75%
75%
75%
100%
100%
10O%
100%
100%
75%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
2 4
N A íUd l l i ddCd .lEPOCd
EDAD
4
4
4
4
d
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
% 100%
100%
1O0%
1CO%
100%
100%
100%
100%
¡00%
100%
100%
1GO%
100%
100%
100%
100° i
100%
3 0
Je Atuja zado a a fifoca
EDAD %
4 0
No Aoliiflhzaao a a ecoca
EDAD %
Pag 3 de 12
100
V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.
A ) OBRA NEGRA 0 GRUESA:
CIMIENTOS-
ESTRUCTURA
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
RAMPA ESCALERA:
BARDAS:
Probablemente de piedra braza, asentada con mortero caíhidra-arena amarilla
Muros de carga, dalas y castillos de concreto reforzado, confinados a los muros
De adobe en Planta Baja y Ladrillo de lama asentados con mortero calhidra-arena amarilla
Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero
Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero
Impermeabilizadas con loseta de barro
De perfiles estructurales de acero.
Ladrillo de lama asentado con mortero calhidra-arena amarilla, aplanado con mortero calhidra-arena amarilla
B i REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS; Mortero calhidra-arena amanlla, terminado pulido
PLAFONES' Mortero calhidra-arena amanlla, terminado pulido
LAMBRINES: De azulejo 20 x 30 cms En 4 muros baño
PISOS Y ZOCLOS: Loseta cerámica 30 x 30 cms En todos los espacios
ESCALERA: Huellas de tablón de pino terminadas en polyform
PINTURA: Vinilica en techos y muros RECUBRIMIENTOS ESP. No tiene
C) CARPINTERÍA:
PUERTAS:
CLOSET:
LAMBRINES:
PISOS:
De tambor de aglomerado tipo tablereado con marco de madera al ancho del muro
No tiene
No hay
No hay
D) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA:
INST. HIDRÁULICA: Oculta de fierro galvanizado
INST, SANITARIA Oculta de P V C en balantes y ramalees, albañales con tubo de concreto
MUEBLES DE BAÑO Blancos, W C y lavabo pedestal, accesorios cromados
COCINA Tarja de acero inoxidable con 2 gabinetes de listón de pino terminados en esmalte
INSTALACIÓN DE GAS- Oculta de fierro galvanizado
E ) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta de poliducto, con material eléctrico marca Bticmo de plástico
d ib^ f - i ? J¿\I\\¿ "OO11! SjnUT<_ n.'.iij Guadal J i^r^i J a i i ^ t Pag 4 os ¡2
101
F) HERRERÍA Ventanas abatibles de herrería tubular
G ) VIDRIERÍA Transparente de 4mm
H ) CERRAJERÍA Marca TESA tipo pomo doradas
I) FACHADAS serm Moderna con aplanados de mortero cemento cal arena amarilla terminado con pintura vinilica
J ) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
INSTALACIONES ESPECIALES No hay
ELEMENTOS ACCESORIOS Tanque Estacionario
OBRAS COMPLEMENTARIAS Bardas Aljibe
G 1731x0 da^l i ÜGfc :>H 11 H "ietísn2 & n J a U i a Jabto. Pag $a& 12
VI - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A V A L U Ó
Los valores unitarios aplicados se estimaron basados en la investigación directa y estudio de ofertas del mercado de predios similares en la zona
aplicando en su caso ai teneno los coeficientes correspondientes de premio o castigo que por sus carácter
Las conslnjcerones en Pase a la especificaciones de sus elementos de construcción y considerando a su valor unitario de reposición nuevo el demento
o depreciación ocasionada por el detenoro físico asi como las obsolescencias funcional y/o económica u
La estimación del valor unitario de reposición nuevo fue en base a la investigación directa realizada y a la información con que se cuenla de costos
análisis de precios unitarios y presupuestos personales
Los métodos utilizados son los de Enfoque de costos (Método FÍSICO O Directo) Enloque de Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas) Enfoque
Comparativo de Mercado (Valor Comparativo de Mercado)
En todo avaluó debe tenerse en cuenla y aplicar los tres enfoques mencionados en todas normas o instructivos de valuación y que se explican
brevemente DEFINICIÓN FS
ENFOQUE DE COSTOS Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la información pertinente no pagana mas por un bien
que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que el bien considerado Este enfoque que el valor máximo del
bien para el com
ENFOQUE DE INGRESOS
ENFOQUE DE MERCADO
AVALUÓ INMOBILIARIO
DEPRECIACIÓN
EDAD CRONOLÓGICA
EDAD EFECTIVA
VIDA ECONÓMICA
REMANENTE
VIDA ÚTIL REMANENTE
VIDA ÚTIL
VALOR DE REPOSICIÓN
NUEVO
VALOR NETO DE
REPOSICIÓN
VALOR COMERCIAL
RENTA REAL O EFECTIVA
RENTA ESTIMADA DE MERCADO
TASA CAPITALIZACIÓN
Este enfoque basado en el pnncipio económico de anticipación" considera valores con relación al valor presente de
beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la Capitalización de un nivel especifico
de ingresos E
Este enfoque basado en el pnneipio económico de " sustitución considera que un comprador bien informado no pagara
por una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar
Documento resultado de un proceso mediante el cual se estima el valor de un bien inmueble de acuerdo a la apreciación
personal do un profesionista ( pento ) autonzado que cuente con los conocimientos técnicos aplique las normas y
procedimientos espec
Es la perdida real de valor de un bien debido a su edad desgaste físico servicio uso obsolescencia funcional etc Los
factores que determinan la depreciación son Deterioro físico Obsolescencia funcional obsolescencia económica
Es el numero de anos transcurridos desde que el bien fue ongmalmente fabncado
Es la edad supuesta de un bien en comparación con el de un nuevo de su tipo o semeíanza
Generalmente se calcula deduciendo la vida útil remanente de un bien de la vida útil normal
Es el periodo estimado expresado en términos de anos en el cual la propiedad continuara contnbuyendo con valor
Es la vida física que le resta a un bien Se calcula deduciendo la edad efectiva del bien de los de la vida útil normal
Es el penodo de tiempo el cual el bien puede razonablemente realizar su función para el cual fue hecho o designado
Es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar que tenga la utilidad o (unción equivalente mas próxima al bien
que se esta valuando con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos
considerados equi
Es la cantidad estimada en fermmos monetarios a partir del valor de Reproducción Nuevo o Reposición Nuevo
deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico a la obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica
de cada bien valuado
Es el precio mas probable en que se podría comercializar un bien en las circunstancias prevalecientes a la fecha del
avaluó on un plazo razonable de exposición en una transacción llevada a cabo entre un oferente y un demandante hbre
de presiones bie
Es la que esta produciendo el inmueble a la fecha del avaluó
Es la que resulta de la investigación yío comparación dé inmuebles arrendados similares en un mercado activo de
arrendamiento
Se aplicara taza de capitalización que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones) uso
o destino del mismo estado de conservación calidad de proyecto zona de ubicación oferta y demanda calidad de las
construcciones
' i™™ [ixJ im &vri i fí í Cuerna shto Pag (i (le 12
103
Vil.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO
OFERTA DE TERRENOS EN VENTA
REFERENCIA
1-T
J-T
3-T
4-T
5-T
UBICACIÓN
Mañano Barcenas La Ncrmal
Pólvora, ¿"equipan
FRENTE
7.00
7.00
Mirador del TescfC, Mirador del Tesara • 6.00
AREA
TERRENO
201-61 M2
177.4S na
96 00 M2
VALOR
TOTAL
$ 780,000.00
VALOR 1 INFORMO
UNITARIO '
$ 3,811.57
i 6Í5.4O0.D0 ! I 3.862.511
I 345.600 00 . S 3.600.00
rianclsco Torres
¡niftobilarq
Artredi Fusion
TELEFONOS
¡077-3710
3616-2120
1368-01 sa
OFERTA DE TERRENOS EN RENTA! EN SU CASO )
REFERENCIA
1-T
2-T
3-T
UBICACIÓN ÁREA RENTA
TERRENO TOTAL
VALOR INFORMO
UNITARIO
|
TELÉFONOS
OFERTA DE INMUEBLES 1 CONSTRUCCIONES ) EN RENTA
REFERENCIA
1-R
2-R
3-R
4-R
5-R
UBICACIÓN AREA
TERRENO
AREA
CONSTRUIDA
RENTA
TOTAL
EOÍQ RENTA
UNITARIA
INFORMO
¡
TELEFONOS
OFERTA DE INMUEBLES ¡CONSTRUCCIÓNESI EN VENTA
REFERENCIA
1-V
2-V
3-V
" " 4 - V
5AÍ~
UBICACIÓN
Lago Te'coco 2374. Lugos del Counlry
Media Buena
Mañana Barcenas 1551,Guadalupana Interés Social Guana
UAmaL Monumental Media Buena
APEA
TERRENO
225.00 m2
140.00 m2
180.00 m2
Gregorio Dajlla. Santa Tercsita 100 00 m2
Inleres Social Quena
Günnaiuale 1623. Mezquilan Counliy ¡ 7200 m2
Inicies Social Buena |
AREA
CONSTRUIDA
1S4.00 m2
130 DO m2
2SO0Om2
150 00 ITI2
90.00 m2
VALOR
TOTAL
S 1,5 SO, DC 0.00
5 950.000.00
EDAD
20 años
VALOR INFORMO
UNITARIO ;
$ a.423 91
l íanos ' 5 7.307.69
S 1.955,00000 22 años S 7,519.23
% 1,050,00000 ; 20 años
S 81DO0O.0D «años
5 7,000.00
S 9.0DOOO
Ma'ima Inniobiliana
Felpe Pineda
Solucionen B.R.
Arturo Nen
José Ftores
TELEFONOS
1509-2876
3S23-5IH
3615-7653
3SH-H16
3M9-3Í2I
Gn-gom Dü\»a IÍJ5 Santa iere:i=, üuHali|ira Jabwu p-Q -¡ (|e y¿
104
VHI • APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
SUJETO APEA rERFENO AREA ONST EDAD VUT FRENTE
6O0Dm2 10930m2 lOanos 66 00 6 00
a¡ T e r r e n o
VALOR
UNITARIO
S 181157
3 i 66? 60
S 3 603 00
FACTORES APLICABLES
ÁREA
1 13
1 1
1 S¡
FRENTE
09
0 9o
ZONA
0"7
0°7
UBIC
ICO
i r a
ICO
FORMA
100
ICO
100
TOPOG | NEGOCIACIÓN
IDO
100
101
U<lp
095
100
FACTOR
RESULTANTE
osa
DS5
102
VALOR RESULTANTE HO MOLO GADO PROMEDIO
MEDIA ARMO NICA
VALOR UNITARIO A APLICAR
FACTOR
HOMOLOGADO
$ 3 792 38
1 3 0 2 63
$ 3 658 53
l 3 707 ¡6
f 3 7(6 SO
I 3 700 00
Construcciones
Reñías
VALOR
UNITARIO
FACTORES APLICABLES
CONSERVACIÓN EDAD UBICACIÓN | ZONA CALIDAD PROVECTO NEGOCIACIÓN
FACTOR
RESULTANTE
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
MEDIA ARMÓNICA
VALOR UNITARIO A APLICAR ESTIMADO REAL
VALOR
HOMOLOGADO
Construcciones
Venias
VALOR
UNITARIO
$ S
$ S
t
8 423 "1
7 07 69
•>19 Í 3
7 CC0 O1
9 CC0 CO
FACTORES APLICABLES
UBICACIÓN
100
ICO
ICO
i no
ICO
EDAD
1 1 '
105
1 24
1 15
0 97
CUS
0«í
0 "
0°8
0 ° í
U*>
ZONA
0<*
10,
0«s>
10)
09=
CAUDAD
0 97
ICO
097
1 »
1 ii
PROYECTO
U^fl
osa rj"5
CSS
0 9/
NEGOCIACIÓN
OS5
0=5
0 6
I »
0^5
FACTOR
RESULTANTE
187
i 95
m i
ICO
Da.
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO
MEDIA ARMÓNICA
VALOR UNITARIO A APLICAR
VALOR
HOMOLOGADO
5 7 303 83
s 591013
S 7 573 52
1 7619)0
$ 7 53713
% 7 400 17
í 739046
í 7 390 00
POR TANTO
Sjpe Í Í : del nmueble en esiuC o 109 30 m'
Valar un lar o
S 7 390 00 I 807 727 00
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO 607 727 00
<• ^früiDa b Í05 ^,nhs Tun a í u í ü b T Pag a de 12
105
I IX • APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO O DIRECToT
LOTETIPO 600x1800 108 00m2 VA OR De CALLE PARA EL Lor nro i
TERRENO
hRACCIuN
I
2
i
4
TOTALES
CONSTRUCCIONES
No
l
2
3
n
po
Inferes Sur al
ínteres So al
TOTALES
ARCA
60 00
60 00
AÍEA
60 00
49 30
109 30
m2
JALOR
UNITARIO
S 3 70000
FACTOR
AREA
ICW
FACTOR
FORMA
ICO
FACTOR
ropoc
ICO
FACTOR
INF1 ESO
100 l
in2
VALOR PROMEDIO S 3 700 00
PROINDIVlsO % 100 0000%
SUBTOTAL(A)
VALOR DE REPCSUON NUE/O
UNITARIO
H 650 00
$5 650 00
TOTAL
133=00000
S27S 54a 00
[AMERITO
% 17 60%
6 9214
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S3
3 700 00 m2
UNITARíu
3700 00
1
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VALOR
OTAL
222 000 00
222 000 00
222 000 00
VJ.OR NEiO CE REPOSICIÓN
UNITARIO
í 1 i $
m2 SUBTOTAL ( B )
Formula criterio conservación de Heidecke
INSTALACIONES ESPECIALES OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMEN
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Bardas
Tanque Estac
Al| he
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MEDICIÓN
10 DO mi
1 OOpza
5 0Diii3
EL
Muy Bueno
Muy Bueno
Muy Bueno
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UNITARIO
$1 200 DO
M 500 00
Í1 600 00
TOTAL
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54 600 00
S3 000 00
" * [i <?/,_ r < s J
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1
4
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70
70
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0 73%
6 73%
0 56%
FEC
0 93
DR3
090
4 644 52
5 259 21
CTAL
$ 278 671 48
$ 253 279 19
S
5
$ 537 950 67
7J.OF NE O Ce REPoyCIÚN
UNITARIO
t 1119 27
l 4 197 26
I 1 447 05
TOTALES SUBTOTAL(C)
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO 0 DIRECTO | ( A + B * C )
TOTAL
S 1119218
S 4 197 25
$ 7 235 24
í 22 62517
I $ 782 575.84
ü eqo o Düv i COtj £ J ^ J buad^a a Jaksí-ü Pag 9 de 1 '¿
106
X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS ,
RENTAS MENSUALES Estimadas
^ENTABí'jrAl.ICNa.AJ-n&ni CIOHESUENHülLESÉS IUAUAS
pn fo ia i
MANIÍWIW ENTO
corisfuucrj ADMIMSTFiACICN
SECUPOS
$ PF_3U"TüUQUII]0Mrf,1IAL S
pp -OUTO LIOUrDO ANUAL S
r v i m i z i w c o EN PROD-JC TO U..1JIDD ANUAI
N. TIPO DE NT PEiAFLICAUlE
V. CA33 R slLTAUNYAJ-CeDECAPI.AllzafJON
XI - RESUMEN VALORES ENCONTRADOS
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO ) 5 808,000 00
ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO ) S 783,000.00
ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS ) S
XII - CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
De acuerdo a los índices obtenidos en el presente estudio y en función del tipo de inmueble al factor de capitalización y obsolescencias que afectan al inmueble en su coniunto una vez ponderado y analizado se concluye que el valor COMERCIAL conespond
XIII.- CONCLUSIÓN
VALOR COMERCIAL: $ 808 ,000 .00 (OCHOCIENTOS OCHO MIL PESOS 00/100 M N |
Esta cantidad representa el valor Comercial del inmueble al día 21-Septiembre-2010
hORMULO
PEPl y*ALJfiLÍ«
Arq M ig iH Auge! Lopez Valle
Especialidad Inmuebles
Reg Prof 3718062
ESTE Dieran n WLLATOnis c™,ra OE 7 HOJnSMNE-ínL^S ROGR 5IYAUCNTEMCLUYEIID011PEFGÍT FOTOGRÁFICO OPMJl£DEL llirj JEPLE v¿NE'oroNCOUNU*l JA.'
GcgiKil^Ti., \w<¿ SonlaT e=ilu GjWHfciaa Jíhm Pag 10 de 12
107
ANEXO REPORTE FOTOGRÁFICO
ENTORNO ESTANCIA
COCINA BAÑO
RECAMARA COMEDOR
Gríq^n DsAi 'ÜE Said Teesta Gu*liit j j j Jzkat Pag. T de 12
IOS
ANEXO. CROQUIS DEL INMUEBLE
PLANTA BAJA SEGUNDO NIVEL TERCER NIVEL
COLINDANCIAS
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Gegano Da-ila 1033 Sania Te.rena. 5uadala]ara Janano P*3
METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO
jNTERÉS SOCIAL (Trpol)
¡COLUMNAS Y LOSA
llNST ELÉCTRICA
CIMENTACIÓN
fMUCBi.ES DE BAÑO NST HiaaauLICA
PÍO AdudiJoan a in época
EDAD
REMODELACIÓN REMQDELACION
EDAD FÍSICA JUSTA
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C1MENT ACIÓN
ESTRUCTURA
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NST ELÉCTRICA
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110
METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO
INTERÉS SOCIAL (Tipo 2)
EDAD TOTAL
PROYECTO
CONCEPTO
CIMENTACIÓN -OI .UMNA5 Y r n s f l WUHOS 4PLANADOS N S T ELÉCTRICA 5RENAJES MUEBLES DE BAÑO N& l H IDRAUUCA PISOS
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