METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE SUELO URBANO DESTINADO …

X CONGRESO INTERNACIONAL DE INGENIERÍA DE PROYECTOS

VALENCIA, 13-15 Septiembre, 2006

METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE SUELO URBANO DESTINADO A USO INDUSTRIAL BASADA EN

EL PROCESO ANALÍTICO EN RED

J. Ferrís Oñate(p), M. García Melón, J. Aznar Bellver, P. Aragonés Beltrán

Abstract This work presents an application of the Analytic Network Process (ANP) to the asset valuation field with the purpose of solving some of the drawbacks found in classical valuation approaches. The ANP is a method based on Multiple Criteria Decision Analysis (MCDA) that provides an accurate approach for modelling complex environment. It is specially useful when data are only partially available, qualitative variables are used and influences among the variables are present, which are very common situations in the valuation context.

The new approach has been applied to a real case study of urban industrial land appraisal for its validation. The problem has been solved using three different models. The results obtained in the first model validate the proposed methodology and the ones obtained in the rest of models show that the more information is incorporated into the model, the higher accuracy of the solution.

All in all we can conclude that MCDA techniques are suitable tools for asset valuation and that the new ANP-based methodology stands out as a good alternative to current urban industrial land valuation approaches.

Keywords: Multiple Criteria Decision Analysis (MCDA), Analytic Network Process, ANP.

Resumen Este trabajo presenta la aplicación del Proceso Analítico en Red (ANP) a la ciencia de la valoración de activos con el objetivo de aportar solución a algunos de los inconvenientes de los métodos clásicos de valoración. El ANP es un método basado en el Análisis de Decisiones Multicriterio (MCDA) que proporciona un enfoque preciso para modelizar entornos complejos. Resulta especialmente útil cuando la información está sólo disponible de forma parcial, cuando se trabaja con variables cualitativas y cuando existen influencias entre las variables, situaciones muy comunes en el contexto de la valoración.

La nueva metodología se ha aplicado a un caso real de valoración de suelo urbano destinado a uso industrial para su validación. El problema se ha resuelto con tres modelos. Los resultados del primer modelo validan la metodología propuesta y los resultados del resto de modelos muestran que cuanta más información se incorpora al modelo, mayor es la precisión de la solución.

Por todo ello se puede concluir que las técnicas de decisión multicriterio son herramientas adecuadas para valorar activos y que la nueva metodología basada en el ANP resulta una buena alternativa a los métodos actuales de valoración de suelo urbano destinado a uso industrial.

Palabras clave: Análisis de Decisiones Multicriterio (MCDA), Analytic Network Process, ANP.

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1. Introducción La valoración de activos es un hecho trascendente en cualquier país. Es necesario conocer el valor de los activos para un gran número de actos económicos: expropiaciones, herencias, hipotecas, etc. Debido al creciente desarrollo económico de los países, cada vez se hace más necesaria una mejor y más ajustada valoración de los bienes. Para alcanzar este objetivo contamos con varios métodos de valoración, denominados métodos clásicos de valoración, que se agrupan normalmente en métodos comparativos y métodos de capitalización.

Los métodos comparativos determinan el valor del activo problema comparándolo con otros activos similares, llamados activos de referencia, que han sido objeto de una transacción reciente. La comparación se realiza en base a los atributos más relevantes de los distintos activos, también llamados variables explicativas. Los métodos más conocidos dentro de este grupo son los métodos sintéticos [1] y los métodos econométricos [2]. Una de las ventajas de los métodos comparativos es su facilidad de aplicación, sin embargo presuponen que el valorador conoce el precio de los activos de referencia y la cuantificación de las variables explicativas que justifican dicho precio, lo cual no siempre es posible en la práctica valorativa. Estos métodos presentan además dificultades a la hora de trabajar con variables explicativas cualitativas.

En los métodos de capitalización el precio del activo problema se determina actualizando a un valor presente los flujos de caja futuros que el activo puede generar. Esto conlleva dos inconvenientes que cuestionan la objetividad de los métodos de capitalización: trabajar con información que va a producirse en el futuro y determinar la tasa de capitalización.

Con el objetivo de encontrar solución a los inconvenientes mencionados de los métodos clásicos de valoración, los investigadores han desarrollado nuevos métodos alternativos que funcionan bien en los contextos de valoración habituales, en los que se dispone solamente de información parcial y se trabaja con variables explicativas cualitativas. Estos nuevos métodos están basados en el Análisis de Decisiones Multicriterio (MCDA). El término MCDA se utiliza para describir una colección de conceptos, métodos y técnicas que persiguen ayudar a los individuos o grupos a tomar decisiones que implican diferentes puntos de vista en conflicto y múltiples agentes interesados [3].

Trabajos anteriores han aplicado ya algunos métodos del MCDA al contexto de la valoración. El método de Diakoulaki [4], la Programación por Metas [5] y el Proceso Analítico Jerárquico (AHP) [6] se han utilizado para determinar el valor de diferentes clases de activos, como puede consultarse en Aznar y Guijarro [7-9] y en Aznar y Caballer [10]. El objetivo de este trabajo es continuar esta línea de investigación aplicando el Proceso Analítico en Red (ANP) [11] a la ciencia de la valoración, centrando la atención en la valoración de suelo urbano destinado a uso industrial.

2. El Proceso Analítico Jerárquico y el Proceso Analítico en Red El Proceso Analítico Jerárquico (AHP) y el Proceso Analítico en Red (ANP) son dos métodos propuestos por Saaty de apoyo a la toma de decisiones. El AHP modeliza el problema de decisión como una jerarquía formada por niveles que se relacionan entre sí unidireccionalmente. El nivel superior de la jerarquía es el objetivo del problema, el nivel inferior está formado por las alternativas a evaluar y los niveles intermedios son los criterios tangibles y/o intangibles que contribuyen al objetivo del problema y en base a los cuales se evalúan las alternativas. Mediante comparación pareada, y con ayuda de la escala fundamental de Saaty, el AHP asigna pesos a los elementos de cada nivel para medir su importancia local y al final determina los pesos globales de las alternativas con un procedimiento aditivo.

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Aunque el AHP ha sido aplicado a diferentes situaciones con resultados razonables, no es capaz de abordar toda la complejidad inherente a muchos problemas del mundo real debido a su estricta estructura jerárquica. Con el objetivo de solucionar este problema, Saaty propuso el Proceso Analítico en Red. El ANP representa los problemas de decisión como una red de criterios y alternativas (englobados todos bajo el término de elementos), agrupados en componentes. Todos los elementos de la red pueden relacionarse de cualquier forma posible, lo que significa que la red puede incorporar relaciones de interdependencia y realimentación. Esto proporciona un enfoque mucho más preciso para modelizar entornos complejos. La influencia de los elementos en la red puede representarse en lo que se denomina supermatriz. Este nuevo concepto es una matriz bidimensional de elementos por elementos que recoge los vectores de pesos de influencia calculados en matrices de comparación pareada. Según Saaty, el ANP comprende cinco pasos: (i) realizar comparaciones pareadas entre elementos, (ii) construir la supermatriz con los vectores de pesos resultantes de las matrices de comparación pareada entre elementos (supermatriz original), (iii) realizar comparaciones pareadas entre componentes, (iv) ponderar los bloques de la supermatriz original con los pesos de los componentes para convertirla en una matriz estocástica por columnas (supermatriz ponderada) y (v) elevar la supermatriz ponderada a potencias sucesivas hasta que sus entradas converjan (supermatriz límite).

El ANP se ha utilizado en los últimos años para priorizar y diseñar cambios en las reglas del fútbol [12], selección de contratistas [13], adquisición de nueva maquinaria en una empresa [14], predicción de crisis financieras [15], selección de la mejor alternativa de gestión de la cadena de suministro de una empresa [16], planificación de cartera de productos [17] y evaluación de combustibles alternativos para calefacción residencial [18]. No han aparecido todavía aplicaciones del ANP para valorar activos. Este trabajo pretende llenar este vacío bibliográfico.

3. Metodología de valoración de suelo urbano destinado a uso industrial basada en el Proceso Analítico en Red (ANP)

3.1 Planteamiento del problema El primer paso es recopilar la información necesaria para adquirir un conocimiento profundo del problema de valoración. Esta información debe consistir en: solicitante y finalidad de la valoración, descripción y localización del inmueble a valorar y análisis del entorno del inmueble (polígono industrial en el que se ubica y municipio).

3.2 Selección de los activos de referencia Adaptando el vocabulario multicriterio a la terminología valorativa de uso habitual diremos que las “alternativas” del problema son los “activos que intervienen en la valoración” (activos de referencia y activo problema) y que los “criterios” son las “variables explicativas” que justifican el precio de los activos.

Los activos de referencia son bienes similares al activo problema que se compararán con éste para determinar su valor de mercado. La similitud de los activos de referencia con el activo problema es un aspecto determinante a la hora de su selección. Es necesario también que los activos de referencia hayan sido objeto de una transacción reciente y que se conozca su precio de compraventa.

3.3 Selección de las variables explicativas Las variables explicativas son aquéllas que justifican o explican el precio de un determinado activo. Se corresponden con los criterios en el vocabulario de decisión. Las variables explicativas se seleccionan en función de las características de los activos de referencia y

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de su similitud con las del activo problema. Es necesario disponer de información suficiente sobre las variables explicativas para poder comparar los activos de referencia y el activo problema.

3.4 Modelización del problema de valoración como una red La tarea de representar el problema de valoración como una red de elementos interdependientes entre sí, y agrupados en componentes, se puede descomponer en tres pasos: (i) identificar los elementos (activos y variables explicativas), (ii) agruparlos en componentes y (iii) determinar las influencias entre ellos. El grado de aproximación del modelo a la realidad dependerá de los conocimientos y la experiencia del valorador.

3.5 Priorización de los activos con ANP El concepto de supermatriz en ANP se empleará para priorizar y ponderar los activos de referencia y el activo problema. Sus prioridades globales se podrán extraer de la supermatriz límite.

3.6 Determinación del ratio valor/ponderación El procedimiento para aprovechar la información referente a la priorización de los activos en el campo de la valoración pasa ahora por calcular un ratio que relacione la ponderación del activo problema con su valor de mercado. Este ratio se puede calcular como el cociente de la suma de los valores de mercado de los activos de referencia, conocidos por el valorador, y la suma de sus ponderaciones, obtenidas con ANP.

3.7 Cálculo del valor del activo problema El valor del activo problema se puede calcular multiplicando el ratio valor/ponderación por el peso del activo problema. El valorador deberá analizar si este valor es razonable y tiene sentido antes de aceptarlo.

4. Caso de estudio

4.1 Planteamiento del problema La parcela escogida se ubica en el polígono industrial Cotes B, perteneciente al municipio de Algemesí (Valencia, España), cuyo organismo actuante es la Sociedad de Promoción y Equipamiento de Suelo (SEPES), dependiente del Ministerio de Vivienda. Es un polígono con buenas comunicaciones por carretera: conecta directamente con la carretera CV-42 y cuenta con acceso a la autopista AP-7.

Se dispone de información concreta, completa y actualizada de precios de venta y características (variables explicativas) de todas las parcelas del polígono, que son comparables entre sí. El polígono está compuesto por 151 parcelas, clasificadas en tres categorías en función de la superficie de parcela necesaria para el establecimiento de una industria: ligera (superficie entre 600 y 1.500 m2), media (superficie entre 1.500 y 3.000 m2) y grande (superficie superior a 3.000 m2). Esta clasificación condiciona el precio de venta de las parcelas, fijado por SEPES: 105 €/m2 para industria ligera, 95 €/m2 para industria media y 85 €/m2 para industria grande. Además existe un incremento de 3 €/m2 para parcelas de esquina y de 6 €/m2 para parcelas con fachada a la autopista, sin distinción de tamaño. La parcela escogida como activo problema es la número 140-B, señalada en la Figura 1.

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Figura 1. Polígono industrial Cotes B en Algemesí (Valencia, España).

4.2 Selección de los activos de referencia y las variables explicativas Las parcelas de referencia se van a escoger dentro del mismo polígono. Algunas variables explicativas que pueden justificar las diferencias de precio entre las parcelas son: (i) superficie total de la parcela, (ii) situación de esquina o frontal, (iii) parcela con fachada a la autopista AP-7, (iv) proximidad a la salida del polígono por la carretera CV-42, (v) proximidad a la manzana de los servicios comunes del polígono y (vi) proximidad a las zonas verdes. Las tres primeras variables explicativas son las que SEPES ha tenido en cuenta para determinar el precio de las parcelas y las tres variables restantes son las que se ha creído conveniente incluir en el estudio.

Se han escogido cuatro parcelas de referencia (Figura 1) que se diferencian de la parcela problema en las variables explicativas comentadas. La Tabla 1 muestra las características principales de las parcelas de referencia y de la parcela problema.

Parcela Superficie (m2) Esquina Fachada

autopista Valor unitario

(€/m2) Valor (€)

47-B 1.970,11 No No 95 187.160,45 98-B 6.653,98 No Sí 85+6 605.512,18 16-B 604,19 No No 105 63.439,95 10-B 3.747,81 Sí No 85+3 329.807,28

140-B 2.038,62 No No 95 193.668,90

Tabla 1. Características de las parcelas de referencia y de la parcela problema (Nota: El valor de las parcelas se ha calculado con los criterios de SEPES)

140-B 98-B

47-B

16-B

10-B

AP-7

Zonas verdes

Servicios comunes

Salida CV-42

N

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4.3 Resolución del problema de valoración El problema de valoración se ha resuelto con tres modelos con el objetivo de estudiar la influencia de la información incorporada a cada modelo sobre el valor calculado de la parcela problema. Este valor se comparará con el valor real (193.668,90 €). Todos los modelos se han resuelto con el software Super Decisions v1.6.0. [www.superdecisions.com].

4.3.1 Modelo 1 El Modelo 1 (Figura 2) es la red más simple que podría plantearse. Consiste en dos componentes: uno de variables explicativas relativas a las características de la parcela (VE1) y otro de activos (cuatro activos de referencia más el activo problema).

Figura 2. Modelo 1

La flecha bidireccional indica influencia mutua entre componentes. Por un lado, el valorador deberá asignar, para cada parcela, un peso a las variables explicativas con el fin de medir su influencia sobre el precio de las parcelas. Por otro lado, se deberán ponderar las parcelas, para cada variable explicativa, con el fin de medir su dominancia con respecto a las variables explicativas.

Cuando todas las influencias presentes en la red se han analizado y ponderado, se construye la supermatriz original con los pesos (Tabla 2). Como la red del Modelo 1 está formada por dos componentes y no existen realimentaciones, la supermatriz original ya es estocástica por columnas y coincide con la supermatriz ponderada. Elevando esta supermatriz a potencias sucesivas hasta que sus valores converjan se obtiene la supermatriz límite (Tabla 3). Las prioridades globales de las parcelas se pueden extraer de esta supermatriz y se utilizan para calcular el valor de la parcela problema (Tabla 4).

VE1 Activos VE11 VE12 47-B 98-B 16-B 10-B 140-B

VE11 0 0 0,900 0,900 0,900 0,875 0,900 VE1 VE12 0 0 0,100 0,100 0,100 0,125 0,100 47-B 0,135 0,167 0 0 0 0 0 98-B 0,430 0,167 0 0 0 0 0 16-B 0,045 0,167 0 0 0 0 0 10-B 0,255 0,333 0 0 0 0 0

Activos

140-B 0,135 0,167 0 0 0 0 0

Tabla 2. Supermatriz original/ponderada en el Modelo 1

Activos

140-B

10-B

16-B

98-B

47-BCaracterísticas de la parcela (VE1)

Esquina (VE12)

Superficie (VE11)

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VE1 Activos VE11 VE12 47-B 98-B 16-B 10-B 140-B

VE11 0,447 0,447 0,447 0,447 0,447 0,447 0,447 VE1 VE12 0,053 0,053 0,053 0,053 0,053 0,053 0,053 47-B 0,069 0,069 0,069 0,069 0,069 0,069 0,069 98-B 0,201 0,201 0,201 0,201 0,201 0,201 0,201 16-B 0,029 0,029 0,029 0,029 0,029 0,029 0,029 10-B 0,132 0,132 0,132 0,132 0,132 0,132 0,132

Activos

140-B 0,069 0,069 0,069 0,069 0,069 0,069 0,069

Tabla 3. Supermatriz límite en el Modelo 1

Parcela Peso supermatriz

Peso normalizado Valor (€) Ratio Ratio*peso

normalizado de 140-B 47-B 0,069 0,138 187.160,4598-B 0,201 0,402 605.512,1816-B 0,029 0,058 63.439,9510-B 0,132 0,264 329.807,28

1375777,10 189.857,24

140-B 0,069 0,138

Tabla 4. Cálculo del valor de la parcela problema en el Modelo 1

El valor de la parcela 140-B obtenido en el Modelo 1, en el que se han considerado solamente los criterios de SEPES, es de 189.857,24 €. Este valor se ajusta bastante al valor real (193.668,90 €). Se valida por tanto la metodología propuesta en este trabajo y se demuestra que funciona cuando se dispone de información cuantitativa. A continuación se ampliará el modelo con variables explicativas de las que no se posee información detallada.

4.3.2 Modelo 2 El Modelo 2 (Figura 3) añade cuatro variables explicativas que podrían justificar el precio de las parcelas pero que SEPES no ha considerado. Las nuevas variables se refieren a la localización de la parcela en el polígono industrial. Las distancias de las parcelas a los cuatro puntos indicados son desconocidas, por lo que serán estimadas de la Figura 1.

Figura 3: Modelo 2

La flecha bidireccional entre el nuevo componente y el componente de activos indica influencia mutua. La realimentación indica que existe influencia entre los elementos internos del componente, pues no es posible situarse próximo a los cuatro puntos simultáneamente. Se deberán asignar pesos para medir todas estas influencias. Estos pesos, junto con los asignados en el Modelo 1, se utilizarán para construir la supermatriz original (Tabla 5).

Activos

140-B

10-B

16-B

98-B

47-B

Características de la parcela (VE1)

Esquina (VE12)

Superficie (VE11)

Localización en el polígono (VE2)

Proximidad servicios comunes (VE22)

Proximidad salida polígono (VE21)

Proximidad zonas verdes (VE23)

Fachada autopista (VE24)

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VE1 VE2 Activos VE11 VE12 VE21 VE22 VE23 VE24 47-B 98-B 16-B 10-B 140-B

VE11 0 0 0 0 0 0 0,900 0,900 0,900 0,875 0,900 VE1 VE12 0 0 0 0 0 0 0,100 0,100 0,100 0,125 0,100 VE21 0 0 0 0,778 0,091 0,111 0,462 0,462 0,462 0,462 0,462 VE22 0 0 0,778 0 0,091 0,111 0,231 0,231 0,231 0,231 0,231 VE23 0 0 0,111 0,111 0 0,778 0,077 0,077 0,077 0,077 0,077

VE2

VE24 0 0 0,111 0,111 0,818 0 0,231 0,231 0,231 0,231 0,231 47-B 0,135 0,167 0,364 0,200 0,100 0,125 0 0 0 0 0 98-B 0,430 0,167 0,182 0,100 0,400 0,500 0 0 0 0 0 16-B 0,045 0,167 0,182 0,400 0,100 0,125 0 0 0 0 0 10-B 0,255 0,333 0,182 0,200 0,200 0,125 0 0 0 0 0

Activos

140-B 0,135 0,167 0,091 0,100 0,200 0,125 0 0 0 0 0

Tabla 5. Supermatriz original en el Modelo 2

Suponiendo que los componentes de variables explicativas ejercen la misma influencia sobre el componente de activos (un peso cada uno de 0,5) y que la realimentación y el componente de activos también ejercen la misma influencia sobre el componente VE2 (un peso cada uno de 0,5), podemos calcular la supermatriz ponderada (Tabla 6) a partir de la supermatriz original. La supermatriz límite se muestra en la Tabla 7. El cálculo del valor de la parcela problema se muestra en la Tabla 8.


VE11 0 0 0 0 0 0 0,450 0,450 0,450 0,438 0,450 VE1 VE12 0 0 0 0 0 0 0,050 0,050 0,050 0,063 0,050 VE21 0 0 0 0,389 0,045 0,056 0,231 0,231 0,231 0,231 0,231 VE22 0 0 0,389 0 0,045 0,056 0,115 0,115 0,115 0,115 0,115 VE23 0 0 0,056 0,056 0 0,389 0,039 0,039 0,039 0,039 0,039

VE2

VE24 0 0 0,056 0,056 0,409 0 0,115 0,115 0,115 0,115 0,115 47-B 0,135 0,167 0,182 0,100 0,050 0,063 0 0 0 0 0 98-B 0,430 0,167 0,091 0,050 0,200 0,250 0 0 0 0 0 16-B 0,045 0,167 0,091 0,200 0,050 0,063 0 0 0 0 0 10-B 0,255 0,333 0,091 0,100 0,100 0,063 0 0 0 0 0

Activos

140-B 0,135 0,167 0,045 0,050 0,100 0,063 0 0 0 0 0

Tabla 6. Supermatriz ponderada en el Modelo 2


VE11 0,179 0,179 0,179 0,179 0,179 0,179 0,179 0,179 0,179 0,179 0,179 VE1 VE12 0,021 0,021 0,021 0,021 0,021 0,021 0,021 0,021 0,021 0,021 0,021 VE21 0,142 0,142 0,142 0,142 0,142 0,142 0,142 0,142 0,142 0,142 0,142 VE22 0,109 0,109 0,109 0,109 0,109 0,109 0,109 0,109 0,109 0,109 0,109 VE23 0,063 0,063 0,063 0,063 0,063 0,063 0,063 0,063 0,063 0,063 0,063

VE2

VE24 0,086 0,086 0,086 0,086 0,086 0,086 0,086 0,086 0,086 0,086 0,086 47-B 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 98-B 0,133 0,133 0,133 0,133 0,133 0,133 0,133 0,133 0,133 0,133 0,133 16-B 0,055 0,055 0,055 0,055 0,055 0,055 0,055 0,055 0,055 0,055 0,055 10-B 0,088 0,088 0,088 0,088 0,088 0,088 0,088 0,088 0,088 0,088 0,088

Activos

140-B 0,051 0,051 0,051 0,051 0,051 0,051 0,051 0,051 0,051 0,051 0,051


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1359999,84 174.079,98

140-B 0,051 0,128


El valor de la parcela 140-B obtenido en el Modelo 2 es de 174.079,98 €, un 10% inferior al valor real (193.668,90 €). La causa es que en este modelo se han incluido variables explicativas no consideradas por SEPES. La parcela 140-B podría considerarse próxima a las zonas verdes, pero está alejada de los servicios comunes y de la salida del polígono, variables mejor valoradas que la proximidad a las zonas verdes. La consecuencia es que esta parcela debería venderse más barata porque está peor situada que el resto de parcelas de referencia. Este resultado tiene sentido y muestra que la metodología propuesta permite trabajar con variables cualitativas y/o desconocidas, una de las deficiencias que presentan los métodos clásicos de valoración de activos. En el Modelo 3 se cambiará la priorización de los componentes con el fin de respetar la voluntad de SEPES.

4.3.3 Modelo 3 La red del Modelo 3 es la misma que la del Modelo 2 (Figura 3), así que la supermatriz original no varía (Tabla 5). Para calcular la supermatriz ponderada se considerará ahora que el componente de variables explicativas relativas a las características de la parcela (VE1) tiene una influencia mucho mayor sobre el componente de activos que el componente de variables explicativas relativas a la localización de la parcela en el polígono (VE2), por eso se asignará un peso de 0,9 al primer componente y de 0,1 al segundo. Con estos pesos se puede obtener la supermatriz ponderada (Tabla 9) y la supermatriz límite (Tabla 10). En la Tabla 11 se muestra el cálculo del valor de la parcela problema.

VE1 VE2 Activos

VE11 VE12 VE21 VE22 VE23 VE24 47-B 98-B 16-B 10-B 140-B VE11 0 0 0 0 0 0 0,810 0,810 0,810 0,787 0,810 VE1 VE12 0 0 0 0 0 0 0,090 0,090 0,090 0,113 0,090 VE21 0 0 0 0,389 0,045 0,056 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 VE22 0 0 0,389 0 0,045 0,056 0,023 0,023 0,023 0,023 0,023 VE23 0 0 0,056 0,056 0 0,389 0,008 0,008 0,008 0,008 0,008

VE2

VE24 0 0 0,056 0,056 0,409 0 0,023 0,023 0,023 0,023 0,023 47-B 0,135 0,167 0,182 0,100 0,050 0,063 0 0 0 0 0 98-B 0,430 0,167 0,091 0,050 0,200 0,250 0 0 0 0 0 16-B 0,045 0,167 0,091 0,200 0,050 0,063 0 0 0 0 0 10-B 0,255 0,333 0,091 0,100 0,100 0,063 0 0 0 0 0

Activos

140-B 0,135 0,167 0,045 0,050 0,100 0,063 0 0 0 0 0

Tabla 9. Supermatriz ponderada en el Modelo 3

2569


VE11 0,383 0,383 0,383 0,383 0,383 0,383 0,383 0,383 0,383 0,383 0,383 VE1 VE12 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 0,046 VE21 0,034 0,034 0,034 0,034 0,034 0,034 0,034 0,034 0,034 0,034 0,034 VE22 0,026 0,026 0,026 0,026 0,026 0,026 0,026 0,026 0,026 0,026 0,026 VE23 0,015 0,015 0,015 0,015 0,015 0,015 0,015 0,015 0,015 0,015 0,015

VE2

VE24 0,020 0,020 0,020 0,020 0,020 0,020 0,020 0,020 0,020 0,020 0,020 47-B 0,070 0,070 0,070 0,070 0,070 0,070 0,070 0,070 0,070 0,070 0,070 98-B 0,185 0,185 0,185 0,185 0,185 0,185 0,185 0,185 0,185 0,185 0,185 16-B 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035 10-B 0,121 0,121 0,121 0,121 0,121 0,121 0,121 0,121 0,121 0,121 0,121

Activos

140-B 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065 0,065





1372592,43 186.672,57

140-B 0,065 0,136


En este modelo la parcela continúa siendo más barata, pues tiene peor posición en el polígono que el resto de parcelas de referencia, pero ahora el valor calculado vuelve a aproximarse al valor real (193.668,90 €), resultando un 3,5% inferior. La explicación es que se ha asignado mayor peso a las variables que SEPES había considerado en un principio (VE1), anulando en cierta medida la influencia de las nuevas variables introducidas (VE2). Este modelo muestra que, con la metodología propuesta, se puede realizar una valoración más precisa de las parcelas del polígono que la efectuada por SEPES, incluyendo tanto variables explicativas cuantitativas como cualitativas y respetando la voluntad de SEPES de dar mayor prioridad a las variables relativas a las características de la parcela (VE1).

5. Conclusiones En este trabajo se ha aplicado el Proceso Analítico en Red (ANP), un método basado en el Análisis de Decisiones Multicriterio (MCDA), a la valoración de suelo urbano destinado a uso industrial. Se ha probado con un caso real que este método resulta útil cuando se trabaja con variables explicativas cuantitativas y/o cualitativas y cuando existen influencias entre las variables. Estas situaciones presentan dificultades cuando se utilizan métodos clásicos de valoración de activos.

La comparación de los resultados obtenidos con datos reales ha validado la metodología propuesta, por lo que este nuevo enfoque se propone como una buena alternativa a los métodos actuales de valoración de suelo urbano destinado a uso industrial y de cualquier tipo de activos, siempre que se seleccionen correctamente las variables explicativas y los activos de referencia.

Como trabajos futuros se sugiere el planteamiento de un modelo en red más complejo, que incluya más variables explicativas y más relaciones entre ellas, para estimar con mayor precisión el valor de la parcela problema. Asimismo se propone la incorporación al modelo, como activos de referencia, de parcelas ubicadas en otros polígonos industriales.

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Agradecimientos Este trabajo se enmarca dentro del proyecto de investigación científica y desarrollo tecnológico “Diseño e implementación de una metodología de valoración de activos mediante la aplicación de las técnicas de Análisis de Decisiones Multicriterio: Programación por Metas y Compromiso, Proceso Analítico Jerárquico (AHP) y Proceso Analítico en Red (ANP)” (GV05/246), aprobado por la Consellería de Empresa, Universidad y Ciencia de la Generalitat Valenciana al Grupo de Valoración y Decisión Multicriterio de la Universidad Politécnica de Valencia.

Correspondencia (Para más información contacte con):

Javier Ferrís Oñate, Universidad Politécnica de Valencia, Departamento de Proyectos de Ingeniería, Camino de Vera s/n, 46022 Valencia, Spain. E-mail: [email protected]

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