Memoria Ley de Copropiedad Inmobiliaria

8/19/2019 Memoria Ley de Copropiedad Inmobiliaria

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“Análisis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Ley Nº 19.537”

Autor !or"e #al"ado $artine%

&ni'ersidad Central&bi(a(i)n $ *+7

A,o 199-.

INDICE

Página

Introducción 1

Capítulo I: Reseña Histórica de la Copropiedad Inmobiliaria en Cile !

1" #cerca de copropiedad !

1"1 Concepto !

1"$ Naturale%a &urídica '

1"! Reseña Histórica '

1"!"# E(olución Histórica de la Propiedad ori%ontal '

#"1 Periodo #ntiguo )

#"$ Periodo Romano )

#"! Periodo *adie(al )#"+ Periodo *oderno ,

#"' Epoca contemporánea - el dominio ori%ontal ,

#") .ituación /atinoamericana 0

#", .ituación Cilena

Capítulo II2 /e- n3 )4,12 análisis del te5to - modi6icaciones posteriores 14

1" 78nesis de la /e- 14

$" Características 1$!" #nálisis del te5to 1+

!"1 Re9uisitos 9ue debe reunir todo edi6icio cu-a propiedad se di(ide por

piso o departamento 1+

!"$ Nacimiento legal de la Propiedad Hori%ontal 1'

!"! /a #dministración en la Propiedad Hori%ontal 1)

!"!"a /a #samblea de Copropietarios 1,

!"!"b /a &unta de igilancia 1

!"!"c El #dministrador $4

!"+ #ctos de disposición en la le- de Propiedad Hori%ontal $!

!"' ;ienes propios o de dominio e5clusi(o $+

!"'"1 Derecos 9ue le asisten a los copropietarios de los bienes de dominio e5clusi(o $'


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!"'"$ ipos de gastos comunes !$

!","$ ? @u8 es el Aondo Com=n de Reser(aB !!

!","! Contribución de e5pensas a 7astos Comunes !!

!","+ Caso del arrendatario !+

!","' Caso de una comunidad dueña del departamento !'!",") Contribución de cada copropietario !'

!"0 Cobro eecuti(o de los gastos comunes !)

!" Reglamento de Copropiedad !,

!""1 En cuanto a su otorgamiento !0

!""$ Características del reglamento de copropiedad !0

!"14 Procedimientos udiciales !

!"11 #ntecedentes tenidos a la (ista para la modi6icación

de la le- n3)4,1 - 9ue dan nacimiento a la /e- n31'!, +4

C#PI>/< III: Nue(o R8gimen de Copropiedad Inmobiliaria2 /e- n3 1"'!, +)

1" Cuestiones Pre(ias +)

$" #nálisis urídico de la nue(a legislación d e copropiedad inmobiliaria +,

$"1 #mbito de aplicación de la le- '$

$"1"1 /ugar de empla%amiento donde se pueden construir (i(iendas

o las propiedades a6ectas a la le- de copropiedad inmobiliaria '$$"1"$ >ipos de inmuebles 9ue pueden acogerse a la normati(a de le /e- '$

$"$ igencias de las normas de la nue(a /e- '+

$"! Respecto del reglamento de copropiedad anterior a la /e- n31"'!, ')

$"+ Normas sobre &urisdicción - competencia '0

$"' Competencia alternati(a de un arbitro arbitrador '

!" >ítulo I de la /e- n1"'!,2 FDel r8gimen de copropiedad inmobiliariaG '

!"1 Re9uisitos para acogerse al r8gimen de copropiedad inmobiliaria

- normas t8cnicas contempladas en la /e- '

!"$ Constitución de la copropiedad inmobiliaria )4

!"! De6iniciones )!

$


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!"!"1 >ipos de inmuebles 9ue integran un Condominio -

sobre los cuales es posible constituir dominio e5clusi(o )+

!"!"$ .ituación de una comunidad dueña de una unidad ),

!"+ #spectos t8cnicos de la copropiedad inmobiliaria ),!"+"1 Estacionamientos en el condominio )0

!"+"$ Normas sobre acceso a espacios de uso p=blico )

!"+"! Proibiciones respecto de la (ías de accesos )

!"+"+ #ltura má5ima de los condominios ,4

!"+"' Proibiciones de subdi(idir o lotear bienes 9ue se indican ,4

!"+") Normas sobre super6icie predial ,1

!"+", Cambio de destino de una unidad como norma urbanística ,)!"' 7astos Comunes ,,

!"'"1 *ora en el pago de los gastos comunes ,,

!"'"$ Aondo de reser(a ,0

!"'"! Cobro eecuti(o por deudas re6eridas a gastos comunes ,0

!"'"+ Cr8dito pri(ilegiado ,

!"'"' Dereco a repetir 04

!"'") Peruicio por el no pago de gastos comunes 04

!"'", ;ienes de dominio e5clusi(o 04

!") Cambio de destino 01

!", Hipotecas - gra(ámenes en la nue(a copropiedad inmobiliaria 01

!"0


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a"$"a" Características de las asambleas e5traordinarias 144

a"$"b Citación a las asambleas 144

a"$"c Aormalidad de la citación 141

a"$"d /ugar donde debe sesionar la asamblea 141a"$"e Ale5ibili%ación de 9uorum relacionado a la celebración

de las di6erentes asambleas 141

a"$"6 Necesidad del 9uorum del 144 14!

a"$"g De la asistencia del Notario en las asambleas e5traordinarias 14!

a"$"i Cumplimiento de los acuerdos 14!

a"$" Impugnación de los acuerdos de la asamblea 14+

a"$"l Consulta por escrito en las asambleas 14+a"$"m Pla%o 14'

a"$"n Concurrencia de los copropietarios a las asambleas2

derecos - obligaciones 14)

!"14"1"b Comit8 de #dministración 14)

b"1 Composición del comit8 de administración 14,

b"$ Auncionamiento del comit8 14,

b"! Duración en las 6unciones del comit8 14,

!"14"1"c El #dministrador 140

1"c"1 @ui8n puede ser administrador 140

1"c"$ Nombramiento 14

1"c"! Incompatibilidad 14

1"c"+ Duración en el cargo de administrador 14

1"c"' Aunciones del administrador 14

1"c")


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#"$"! Remoción - sustitución del &ue% árbitro 11

#"$"+" *aterias 9ue conocerá el ue% árbitro 11

#"$"' .entencia arbitral 1$4

!"11"; .olución &udicial de con6lictos 1$4;"1 &ue% de Policía /ocal 1$4

;"1"1 #cción de los copropietarios 1$4

;"1"$" *aterias 9ue conoce el ue% de Policía /ocal 1$1

;"1"!" Procedimiento 1$$

;"1"+


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!"1+"! #dministración de las (i(iendas sociales 1!+

!"1+"+ #dministración pro(isoria 1!+

!"1+"' *edidas de protección - educación para la administración 1!'

!"1+") Del r8gimen de copropiedad de los condominios de(i(iendas sociales 1!'

!"1+",


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El obeti(o de este trabao sobre Copropiedad Inmobiliaria es proporcionar un panorama

sobre la nue(a /e- de Copropiedad2 /e- n31"'!,2 publicada en Diciembre de 10" .e tratará la

materia de un punto de (ista istórico para continuar con los aspectos mas rele(antes del r8gimen9ue regulaba la derogada /e- n3)4,12 /e- de Propiedad Hori%ontalK prosiguiendo con los

antecedentes 9ue 6ueron considerados para la dictación del nue(o cuerpo normati(o sus alcances

urídicos - su aplicación en los di6erentes sectores"

/a nue(a /e- de Copropiedad Inmobiliaria re(iste especial importancia2 -a desde el año

1+2 el *inisterio de i(ienda - rbanismo trabaaba en esbo%ar las ideas principales 9ue debía

contener una iniciati(a legal en esta materia para 9ue 6uese acorde a las necesidades de las personas

- las empresas"

/e- de Copropiedad Inmobiliaria2 se trata de una normati(a uni6icadora2 9ue a reunido en

un mismo te5to disposiciones 9ue se allaban dispersas en m=ltiples cuerpos legales" Es tambi8n

moderni%adora2 pues a procurado aportar aire 6resco a regulaciones de más de sesenta años de

antigLedad2 concebidas para una 8poca en 9ue el terreno e5istente - los estilos de (ida no seinsertaban en la complea modernidad 9ue o- (i(imos" Hacía 6alta2 dentro de la moderni%ación2 dar

un tratamiento más amplio a materias como los tipos de condominios2 las clases de bienes comunes

- la posibilidad de enaenarlos2 gra(arlos2 darlos en arrendamiento o constituir uso o goce e5clusi(o

sobre ellos -2 especialmente2 regular con ma-or detalle la (ida en comunidad - sus aspectos más

esenciales2 como las ma-orías necesarias para adoptar acuerdos2 la administración de los

condominios o la 6orma de resol(er con6lictos entre los copropietarios"

.e trata de una /e- 9ue re6lea preocupación por no romper la armonía a la 9ue tienden las

normas urbanísticas2 como las relati(as a cesiones o la imposibilidad de acoger a ella pro-ectos

abitacionales 6uera del límite urbano" E5iste tambi8n una preocupación social de e5tender los

bene6icios de la (ida en copropiedad a las (i(iendas sociales2 lo cual enaltece la dignidad de sus

abitantes"

Es2 igualmente2 una le- detallada2 casi reglamentaria2 diseñada para bastarse a sí misma en la

ma-oría de sus disposiciones2 lo cual M si bien puede darle cierta rigide%M permite su aplicación sin

necesidad de esperar la acción de la autoridad para ello"

,


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E5isten otros propósitos tenidos en cuenta por la /e- de Copropiedad Inmobiliaria2 como un

parcial 6a(orecimiento de la reno(ación urbana por la (ía de rebaar los re9uisitos de 9uórum para

adoptar decisiones sobre modi6icación o terminación del condominio2 - su aplicación a situacionesanteriores a la (igencia de la nue(a le-" >emas serán tratados en el desarrollo del trabao"

0


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CAI&L 2I$62 RE.EJ# HI.>


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mismos2 un dereco de copropiedad conunta e inseparable sobre los restantes elementos2

pertenecías - ser(icios comunes del inmueble"$

6(:e'erri resulta más aclaratorio al señalar 9ue la propiedad ori%ontal es la 6orma de propiedad 9ue se eerce sobre los di(ersos pisos o departamentos en 9ue se di(ide materialmente

un edi6icio o construcción abitable2 siendo dueña e5clusi(a de cada uno de dicos pisos o

departamentos una persona distinta - condueña con otra u otros propietarios del mismo edi6icio2

en algunos bienes 9ue sir(en conuntamente para el cumplido eercicio de sus respecti(os

dereco"!

6n nuestro pa>s ? !uan $i"uel Carta"ena la de6ine como el dominio 9ue pertenece a

distintas personas2 constituido en con6ormidad a la le- n3 )4,12 - 9ue recae sobre los di6erentes

pisos de un edi6icio o sobre los departamentos en 9ue se di(ide cada piso" +

=i"ueroa ald@s la entiende como a9uella 6orma de especial - e5cepcional de di(isión

de la propiedad 9ue se eerce sobre los distintos pisos de un edi6icio - sobre las casas aisladas o

adosadas en 9ue e5ista propiedad com=n del terreno2 atribu-endo al titular de cada uno deellos un dereco de propiedad e5clusi(o - absoluto sobre los mismos - un dereco de

copropiedad 6or%osa en los bienes - ser(icios a6ectados al uso com=n"'

/a generalidad de los autores concuerdan en reconocer la compleidad de la 6igura2

incluso discrepan en su denominación ensa-ando di(ersas 6órmulas2 tales como (asas di'ididas

por pisos o departamentos OPlaniol - Ripert K propiedad por pisos OColin - CapitanK

Copropiedad por pisos o departamentos O *a%eaud 2 entre otras 9ue no an encontrado el

respaldo 9ue sus autores pensaron"

En Cile se a denominado ropiedad o 4ominio ori%ontal encontrando resistencia

entre algunos ci(ilistas por 9ue en estricta doctrina urídica los conceptos dominio - propiedad

( *ern+ndez #artn Granizo #ariano: “La le- de propiedad Horizontal en el!erec"o spañol, ediciones de !erec"o reunidas, #adrid 1&./, citado por0os #anuel *i2ueroa 3alds, “Administración de las Comunidades de

Copropietarios, ditorial 0urdica de C"ile 1&&()/ c"everri A-alde, Al4redo, “La propiedad Horizontal”, memoria de prue$a,%niversidad 0averiana de 5o2ot+, 1&'6, ciatdo por 0os #anuel *i2ueroa

3alds)7 Carta2ena 5a8ovic, 0uan #i2uel: “La 9ropiedad Horizontal”, esta$lecida porla Le- n';61, #emoria de prue$a, %niversidad de C"ile, 1&';)


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no deberían acerse sinónimos -a 9ue entre estos a- una relación de g8nero a especie - 9ue

sería mas e5acto ablar de dominio :ori%ontal2 situación 9ue el propio Código Ci(il se

encarga de desmentir -a 9ue el artículo '0$2 dice en su primer párra6o: El dominio O9ue sellama tambi8n propiedad"""2de manera tal 9ue nuestro dereco positi(o atribu-e a ambos

t8rminos igual signi6icación urídica"

#sí2 entendemos 9ue el concepto de propiedad ori%ontal tipi6ica con ma-or claridad la

institución por cuanto al denominarse ori%ontal permite una nítida di6erenciación de la 6orma

tradicional en 9ue se a entendido el dominio de los inmuebles2 esto es2 en el sentido (ertical"

1./ NA&2AL68A !&2I4ICA

En cuanto a esto nos limitaremos con señalar 9ue una parte mu- autori%ada de la

Doctrina enmarca esta 6igura en el 6igura de la comunidad pro diviso: la cosa com=n sería el

edificio único del cual 6orman parte2 orgánicamente2 todos los pisos o departamentos: cada uno

de estos sería la parte di(idida de la comunidad total de la cosa =nica2 el edi6icio"Como lo señalan #lessandri - .omarri(a2 a- coe5istencia de (arias propiedades

e5clusi(as con la comunidad de algunas partes")

1.3 26#6BA I#2ICA.

Para llegar a un acertado momento istórico donde situar el nacimiento de la Copropiedad

inmobiliaria en Cile necesario es remontar el estudio al origen mismo de la institución de donde

emana el concepto - a(eriguar 9u8 tan antiguo es el sistema 9ue reconoce este tipo especial de

propiedad enmarcada dentro de la denominación Propiedad Hori%ontal - 9u8 a signi6icado un

desarrollo (ertiginoso de la materia traducido en un reconocimiento legislati(o uni(ersal"

1.3.A 6'olu(i)n :ist)ri(a de la propiedad ori%ontal.

A.1 eriodo Anti"uo.

' Alessandri, =omarriva - 3odanovic, Curso de !erec"o Civil, “Los 5ienes - Los!erec"os >eales”, editorial Nascimiento, año 1&67, p+2)(7


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Estudiosos de la materia señalan 9ue la institución tendría su origen en el periodo de las

ca(ernas cuando los primiti(os ombres 9ue la abitaban lo acían para protegerse de las

inclemencias del tiempo - construían sus (i(iendas2 unas sobre otras2 en las laderas de lascolinas",

A./ eriodo 2omano.

E5isten di6erencias entre los autores para reconocer la e5istencia de este tipo de propiedad

en Roma2 sobretodo considerando la má5ima super6icies solo cedit 9ue debe aber

imposibilitado la di(isión ori%ontal del dominio toda (e% 9ue el propietario del suelo era el

=nico dueño de todo lo 9ue en el se le(antaba2 6ueran construcciones o plantaciones"

$anresa y Na'arro opina 9ue : /os principios 6undamentales sobre los 9ue se asentaba

el sistema urídico Romano eran contrarios a la di(isión de la propiedad de casas por

departamentosK concordante resulta el criterio de Ruggiero al señalar: #l dereco romano 6ue

desconocida esta clase de propiedad2 dado el riguroso principio de la accesión2 9ue e5cluía la propiedad di(idida por planos ori%ontales"0

No obstante lo anterior e5isten a9u8llos 9ue a6irman su e5istencia apo-ados en la

realidad istórica del pueblo romano con moti(o del aumento de las necesidades abitacionales

9ue se (eri6ica ante el enorme crecimiento de Roma en el =ltimo siglo del periodo de la

Rep=blica"

A.3 eriodo $edie'al.

.eg=n algunos autores es en este período donde se practicó con bastante intensidad la

di(isión ori%ontal de la propiedad ante la escase% del área en las ciudades amuralladas2 lo 9ue

determinó nue(as 6iguras urídicas entre ellas la propiedad ori%ontal 9ue 6loreció en ciertas

ciudades 6rancesas2 como tambi8n en #lemania2 #ustria2 78no(a2 Córcega - .ui%a" #sí se

6 Alvarez Nuñez, Carlos >o$erto, #emoria de prue$a, %niversidad de Concepción,año 1&'(, p+2)(o$erto, #emoria de prue$a, %niversidad deConcepción, p+2)

1$


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conclu-e 9ue en el dereco medie(al se admite la posible e5istencia de un dereco de propiedad

sobre la construcción independiente de la del suelo"

A.0 eriodo $oderno.

En el periodo 9ue comprende el 6in de la Edad *edia asta la Re(olución Arancesa

es2 precisamente2 Arancia el país 9ue señala el camino en materia de Dominio Hori%ontal2 esta

6igura se desarrolló tan (igorosamente 9ue llegó a constituir el r8gimen ordinario de propiedad

urbana" na resolución del Parlamento de París de 1),$ estableció 9ue cuando un edi6icio es

poseído por dos propietarios distintos 2 de los cuales uno es la parte baa - el otro la de arriba2

cada uno puede acer lo 9ue le pla%ca en la porción 9ue posee2 siempre 9ue no cause peruicio

el uno al otro2 sea a la comodidad o a la solide% de la propiedadG" 14

/o anteriormente e5presado no signi6ica 9ue a-a sido un pri(ilegio de los 6rancesesK

autores como >e(enot se encarga de señalar regiones donde 6ue per6ectamente conocida como

Inglaterra2 España2 #lemania - los países Escandina(os"

A.5 6po(a (ontemporánea y el dominio :ori%ontal.

Esta etapa de la istoria se a caracteri%ado por9ue las distintas legislaciones an

adoptado algunas de las siguientes tendencias: las ue admiten la propiedad ori%ontal OArancia2

España2 ItaliaK legislaciones 9ue la pro:ibieron como #lemania - #rgentinaK - las 9ue no la

(onsideran ni se re6ieren a ella como Cile asta 1!,"

Con la llegada de la etapa codi6icadora 6ue Arancia2 en el Código Napoleónico de 104+2

9uien consagra por primera (e% en la istoria este r8gimen especial de propiedad 9ue se abía

desarrollado de un modo esporádico a tra(8s de usos - costumbres de carácter local" As>? su

art>(ulo ++0 'iene a (onstituir el a(ta de na(imiento de la propiedad :ori%ontal por9ue

constitu-e el 6in a una indi6erencia legislati(a en el mundo en 9ue unos países comien%an a

& Alvarez Nuñez, Carlos >o$erto, #emoria de prue$a, %niversidad de

Concepción , p+2 (.)1; 9almiro, Andrs >a4ael: ”?ratado de la propiedad Horizontal”, diciones!epalma, 5uenos Aires, año 1&67, citado por *i2ueroa 3alds, 0os #anuel,”Administración de comunidades d e copropietarios”, ditorial 0urdica, año1&&(, p+2)1')

1!


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consagrarla - otros a proscribirla"OEsto sin peruicio de lo señalan los autores al e5presar 9ue la

disposición legal es corta e insu6iciente - criticable en su ubicación"11

Posteriormente - siguiendo la línea tra%ada por el Código Ci(il 6ranc8s es Italia 9uienconsagra este tipo especial de propiedad en el Código Ci(il de 10)'K luego España en el Código

Ci(il de 100"

Interesante es lo ocurrido en 144 al promulgarse el Código Ci(il alemán2 este se

encargó de pro:ibirla e5presamente en el artículo 141+ 9ue señala literalmente: /a limitación

del dereco de super6icie a una parte de un edi6icio2 en especial a un piso es inadmisible" /a le-

ci(il alemana no aceptó al dominio ori%ontal in6luenciada por la siguiente argumentación: se

estimó 9ue abiendo nacido el dereco de super6icie como una desmembración del dominio2 no

era posible 9ue se desintegrara a su (e% di(idi8ndose

ori%ontalmente2 - en consecuencia2 surgieran otros derecos de super6icies superpuestos"

/a situación #lemana 6ue una interesante e5cepción 9ue se prolongó asta 1'1

con la dictación de la /e- de propiedad de la (i(ienda de 1' de *ar%o de ese año2 9ue enconcepto del comentarista español $el)n InDante2 permite Fel dereco de propiedad separada

9ue puede recaer sobre una (i(ienda o sobre un local no destinado a la (i(ienda" En el primer

caso2 es la institución e9ui(alente2 en líneas generales2 a nuestra propiedad ori%ontal "

A.+ #itua(i)n Latinoameri(ana.

.abido es la notable in6luencia 9ue eerció el Código Napoleónico en los distintos

Códigos latinoamericanos2 así2 algunos2 transcribieron en 6orma íntegra el mencionado artículo

))+ como los de *85ico2 Ecuador - ene%uela"

Di6erente es la situación de otras legislaciones como ;oli(ia2 El .al(ador - Cile2 9ue no

obstante consultar entre sus 6uentes al Código 6ranc8s 2 no consignaron la regla del artículo ))+"

En #rgentina la situación 6ue abiertamente contraria al nue(o sistema - lo proibió

e5presamente en el Código de 10)"

11 *i2ueroa 3alds, 0os #anuel, “Administración de Comunidades deCopropietarios”, ditorial 0urdica , año 1&&(, p+2)16)

1+


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El desen(ol(imiento de la 6igura de la propiedad ori%ontal tu(o un desarrollo mu-

a(an%ado en /atinoam8rica - 6ecunda en su producción legislati(a2 así tenemos 9ue el $' de

&unio de 1$0 ;rasil dicta la primera L6E 46 CN4$INI"De tal importancia resulta el nacimiento de esta nue(a 6igura urídica - la necesidad de

9ue cada país cuente con un estatuto urídico 9ue regule esta nue(a situación 9ue se iba creando2

9ue se re6lea claramente en el $ensaFe del oder 6Fe(uti'o e(uatoriano al solicitar la

aprobación de una le- de esta naturale%a a prin(ipios del a,o 19+*: # este respecto - de

acuerdo con los tratadistas de esta materia2 sería pre6erible 9ue el Ecuador cuente con una le-

especial de propiedad ori%ontal2 -a 9ue esta modalidad de la propiedad pri(ada esta siendo (ista

como una nue(a 6igura urídica"1$

Consecuente con la realidad 9ue se abría paso2 las distintas legislaciones 6ueron

derogando las disposiciones dictadas bao la in6luencia del Código 6ranc8s creando modernos

ordenamientos ori%ontalistas2 en tanto a9uellas naciones 9ue nada abían dico2 solo se

limitaron a sancionar la nue(a 6igura urídica 9ue se desarrollaba"

A.7 #I&ACIN CIL6NA.

/as e5igencias del desarrollo urbano 2 la escase% del suelo2 la necesidad de limitar la

e5cesi(a e5tensión de la ciudad2 el constante aumento de la población2 el progreso de los

elementos de la construcción - la ar9uitectura 9ue se an amoldado a las necesidades de la

actualidad incrementando el nacimiento de las edi6icaciones en altura M con caracteres inusitados

M - creando el concepto de propiedad Damiliar 9ue re=na las comodidades de la (ida moderna2

6acilitando la ad9uisición de estos inmuebles por ser mas económicos 9ue el bien raí% indi(idual2

entre otros 6actores2 lle(ó a la necesidad de crear un cuerpo urídico 9ue regulara el concepto de

propiedad ori%ontal 9ue la realidad imponía"

1( Alvarez Nuñez, Carlos >o$erto, #emoria de prue$a, %niversidad deConcepción, año 1&'(, p+2)//)Antecedentes del !ecreto Le- de mer2encia so$re9ropiedad Horizontal para ecuador, pu$licado en la revista “5oletn @nstitutodel !erec"o Comparado”, uito Bcuador, !iciem$re de 1&';, p+2)1.


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El Código Ci(il de 10'' no consagró el r8gimen de propiedad ori%ontal -a 9ue don

#ndr8s ;ello2 como emos señalado2 no consideró el mencionado artículo ))+ del Código

napoleónico 9ue tu(o 9ue aber conocido2 pero ni si9uiera lo considera en sus pro-ectos"/a omisión se debe entender por las costumbre cilenas al tiempo de la dictación de

nuestro Código Ci(il - 9ue no daban la posibilidad de pensar 9ue se pudieran dictar normas de

esta naturale%a2 pero 9ue tampoco debe entenderse como una actitud de repudio" #sí las cosas

solo 6altaba el reconocimiento legislati(o 9ue encontró lu% en la Ley n; +*71? publicada en el

Diario


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prácticamente 6ue aprobado en los t8rminos propuestos por la comisión con la inclusión dos

nue(os artículos por parte del .enado" Esta le- (ino a consagrar como -a lo señalamos la

institución de la propiedad ori%ontal 9ue consiste 6undamentalmente como lo señala don &os8*anuel Aigueroa ald8s en 9ue los di'ersos

pisos de un ediDi(io y los departamentos en ue se di'ide (ada piso puedan pertene(er a

distintos propietarios? para lo (ual se :a(e ne(esario (on(iliar dos dere(:os el dominio

eH(lusi'o de (ada propietario sobre su piso o departamento y el (ondominio de

todos los propietarios sobre las (osas (omunes"1+

/a le- n3)4,1 dispone 6undamentalmente 9ue los di(ersos pisos de un edi6icio - los

departamentos en se di(ida cada piso podrán pertenecer a distintos propietarios"

El cuerpo legal del año 1!, constaba de cuatro títulos:

a" >tulo primero contenía las disposiciones generales - comprende los artículos 1 al 11

inclusi(e" Estos artículos consagraron los principios básicos de la propiedad ori%ontal 9ue

determinan su 6isonomía urídica2 re6iri8ndose a los bienes comunes2 derecos de loscopropietarios sobre los bienes comunes como sobre los bienes propios - obligaciones

sobre el pago de los gastos comunes"

b" >tulo se"undo artículos 1$ a 1) inclusi(e trataban acerca de la administración del

edi6icio2 estableciendo la supletoriedad de las normas2 la asamblea de los propietarios2

el administrador - el cobro eecuti(o de los gastos comunes"

c" >tulo ter(ero artículo 1, a $4 inclusi(e2 consagra la indi(isi(ilidad de los bienes

comunes2 la destrucción total o parcial del edi6icio - el seguro contra incendio"

d" >tulo (uarto artículos $1 a $' inclusi(e2 disposiciones (arias2 tales como la autori%ación

9ue deben dar las municipalidades para 9ue pueda procederse a (ender los pisos -

departamentos de un edi6icio2 los a(al=os de los pisos - departamento entre otras materias"

Para una correcta aplicación de la le- n3)4,12 una (e% publicada2 se dictó un reglamento

9ue regulara los aspectos t8cnicos de edi6icación de a9uellas construcciones 9ue se someterían a

17 *i2ueroa 3alds, 0os: “Administración de Comunidades de Copropietarios”,ditorial 0urdica, año 1&&(, p+D)1&)

1,


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la aplicación del nue(o cuerpo legal2 así se aprobó el reglamento de la le- n3)4,12 D". +)$12

publicado en el Diario a de los Nidos n;1191. 1'

El auge 9ue comen%ó a tener el nue(o sistema se re6lea por9ue el año 1+! se inició por

primera (e% la construcción se (endieron tres - al año siguiente catorce propiedades"

El te5to de6initi(o de la le- se 6ió en el capítulo del Decreto n30042 del año 1)!2 del

*inisterio de eales”, ditorial Nascimiento, año 1&67) 9+2)(77)

10


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terreno2 los cimientos2 los muros e5teriores - soportantes 2 la obra gruesa de los suelos 2 la

tecumbre2 la abitación del portero - sus dependencias K las instalaciones

generales de cale6acción2 re6rigeración 2 energía el8ctrica 2 alcantarillado2 gas - agua potable2 los(estíbulos2 terra%as2 puertas de entrada2 escaleras2 ascensores2 patios2 po%os2 - corredores de uso

com=n 2 etc"Oartículo +)"1,

Nótese 9ue en la di(isión ori%ontal del dominio lo principal es el piso o el departamento -

lo accesorio 2 el terreno2 lo 9ue constitu-e una e5cepción a la regla general de 9ue en dereco

lo principal es el suelo - lo accesorio2 el edi6icio"

#ora2 sin peruicio de 9ue sabemos 9ue la le- de propiedad ori%ontal rige las

edi6icaciones 9ue implican planos superpuestos contiguos2 se an dictado una serie de le-es 9ue

permiten acogerse a la normati(a de la le- de propiedad ori%ontal edi6icaciones 9ue no re=nen

la característica esencial del tipo en estudio2 así2 la le- n31)",+$2 de 0 de 6ebrero de 1)02

ordenó agregar al artículo 1 de la /e- )4,1 - ++ del Decreto n30042 un inciso segundo el cual

declara 9ue los conuntos abitacionales - edi6icios 9ue constitu-en una unidad - 9ue secompongan de dos o más casas o departamentos2 aunue (onsten de un solo piso - gocen de

salidas indi(iduales e independientes2 an podido - pueden acogerse a las disposiciones de la

le- de propiedad ori%ontal cuando el n=mero - entidad de los bienes 9ue la misma le- reputa

comunes lo agan necesario"

De la misma manera2 la /e- 1"4)+ de de &ulio de 112dispone en su artículo 13: G /as

Direcciones de


20/157

3. ANALI#I# 46L 6G

En este capítulo se e5pondrá sistemática - sucintamente lo 9ue era la antigua

legislación actualmente derogada"El dominio e5clusi(o sobre el piso o departamento - el condominio sobre las cosas

comunes son inseparables" Esta de6inición2 encontraba consagración legal en el artículo '4 de la

le-2 9ue dice 9ue los derecos de cada propietario en los bienes 9ue se reputan comunes son

inseparables del dominio2 uso - goce de su respecti(o piso o departamento2 por consiguiente2 en

la trans6erencia 2 transmisión2 embargo o gra(amen de un piso o departamento se entenderán

comprendidas esos derecos - no podrán e6ectuarse estos mismos actos con relación a ellos2

separadamente del piso o departamento a 9ue acceden"

3.1 26&I#I# &6 46J6 26&NI2 4 64I=ICI C&EA 2I64A4 #6

4II46 2 I## 46A2A$6N#.

Estos edi6icios deben reunir los re9uisitos contemplados en el reglamentos de la /e-n3)4,12 con las disposiciones de la


21/157

9ue sea necesario una separación por muro2 tabi9ue o di(isión bastando 9ue la super6icie

este claramente delimitada en el suelo de con6ormidad a las normas 9ue determine su

reglamento interno"10

3./ NACI$I6N L6


22/157

3././ 26#&&6## =2$AL6#. $4

a" Certi6icado otorgado por el Director de


23/157

6uncionamiento de la comunidad2 - en especial lo relati(o a la administración - conser(ación de

los bienes comunes2 6ormada básicamente por todos los copropietarios"

Es en la asamblea de copropietarios legalmente con(ocada - celebrada en 9ue reside en 6orma plena las atribuciones administrati(as de la comunidad2 9ue la asamblea puede delegar2 en la

6orma 9ue estime con(eniente2 en la &unta de igilancia - en el #dministrador 9ue designe2

9uienes eercen la administración en representación de ella"

2espe(to a la naturale%a Fur>di(a de la Asamblea de Copropietarios nos limitaremos a

reprodu(ir la opini)n de don !uan $i"uel Carta"ena men(ionado por =i"ueroa ald@s

y ue (onsidera A LA A#A$JL6A 46 C2I6A2I# C$ 6N6

CL6CI E N &NA 62#NA !&2I4ICA? C&EA L&NA4

ALI4A$6N6 $ANI=6#A4A 6# CAA8 46 JLI


24/157

3.3.a.1 =AC&LA46# 24INA2IA#.

!"!"a"1"a De administración : comprende la reali%ación de todos a9uellos actos

encaminados a conseguir al conser(ación e incremento de su patrimonio"!"!"a"1"b De conservación deben entenderse todos a9uellos 9ue tienen por obeto impedir la

destrucción o el deterioro 6ísico o urídico de un patrimonio"

3.3.a./ =AC&LA46# 6#6CIAL6#.//

.on a9uellas 9ue en ra%ón a su naturale%a e importancia2 la le- las a rodeado de

solemnidades2 a modo de eemplo señalaremos las siguientes:

M Dictación2 modi6icación - derogación del reglamento de copropiedadK

M Nombramiento - remoción de la unta de (igilanciaK

M Nombramiento - remoción del administrador - la aprobación de su cuenta2 entre

otras"

Estas 6acultades especiales solo pueden eercerlas la unta de (igilancia cuando a abido pre(iamente un mandato e5preso de asamblea2 9ue es a 9uien e5clusi(amente la le- con6iere

tales 6acultades"

3.3.a.3 A#A$JL6A CN#I&IA./3

Es la 9ue celebran los copropietarios por primera (e%2 con el 6in de constituirse -

organi%arse2 - especí6icamente regular la copropiedad nombrando la persona del administrador2

los miembros de la unta de (igilancia - 6iando la periodicidad de las asambleas ordinarias"

En cuanto a la con(ocatoria - citación de esta asamblea de copropietarios la materia esta

contenida en el artículo '0 del D". 0042 9ue en este aspecto es supletoria de la (oluntad de los

interesados2 es preciso saber en primer t8rmino si el reglamento de copropiedad establece alguna

disposición al respectoK en el caso de 9ue este nada diga2 opera el art"'0 por mandato legal del

art"') del D". 0042 pero si el reglamento si contiene normas2 se aplican estas reglas -a 9ue la le-

(( *i2ueroa 3alds, 0os #anuel, “Administración de las Comunidades deCopropietarios”, ditorial 0urdica, año 1&&(, p+2)77)(/ *i2ueroa 3alds, 0os #anuel, “Administración de las Comunidades deCopropietarios”, ditorial 0urdica, año 1&&(, p+2)7


25/157

les reconoce prioridad" No obstante lo anterior2 lo dico no puede tomarse en 6orma absoluta

dado 9ue los artículo comprenden algunas normas de índole reglamentaria pero tambi8n otras

de carácter sustanti(o - 9ue son de orden p=blico las 9ue no pueden ser alteradas por elreglamento de copropiedad"

/a iniciati(a para con(ocar la puede nacer a iniciati(a de:

1" /os copropietarios mismos"

$" /a &unta de igilancia"Oart") D")'

!" El #dministrador" Oart"'0 D"."004

+" El ue% de con6ormidad al art"'0 n31 - ,"

3.3.b LA !&NA 46 I


26/157

copropietarios de los di(ersos pisos - departamentosG" Oart"') de la /e- de propiedad

Hori%ontal"

En cuanto a la creación - operación de la &unta de (igilancia2 la e5tensiónde su representación en relación a la asamblea de los copropietarios están entregadas de

modo pre6erente a al reglamento de copropiedad - a las decisiones 9ue adopte en estas materias

la asamblea de copropietarios" /a 6alta de disposición del reglamento2 9uedan reguladas las

untas de (igilancia por el art")3 del D")' OReglamento de Comunidades de Copropietarios"

En cuanto a su con6ormación nos limitaremos a señalar 9ue los miembros deben

cumplir tres re9uisitos básicos:

a" >ENER /# C#/ID#D DE CI# CENER /# C#/ID#D DE IN>ERE.#D


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el cuidado - (igilancia de los bienes comunes - la eecución de los actos de administración de

bienes2 con6orme a las normas - acuerdos de la unta de (igilancia - la asamblea de

copropietarios"/+

De con6ormidad con las dos de6iniciones anteriores podemos señalar bre(emente 9ue en

cuanto a la calidad urídica del administrador en su relación con la comunidad2 se distinguen

claramente dos posturas :

1" /os 9ue consideran 9ue a- una relación laboral por lo 9ue 9ueda bao el imperio del

Código del >rabao"

$" /os 9ue consideran 9ue el administrador es un mandatario2 regido por las normas del Código

de Procedimiento Ci(il"

=i"ueroa ald@s estima 9ue las posturas no son di(ergentes sino 9ue bastante compatibles

en la medida 9ue en cada caso en particular se (a-an con6igurando los elementos constituti(os -

determinantes de cada una de las dos posturas 9ue se an señalado"/7

3.3.(.1 K &I6N &646 #62 A4$INI#2A42

/os re9uisitos están contemplados en el art", del D")' - dicen relación con la

idoneidad personal - con su responsabilidad o sol(encia económica:

a" .er ma-or de edad capa% de contratar - disponer libremente de sus bienes"

b" No estar procesado ni aber sido condenado por delito 9ue mere%ca pena a6licti(a"

c" No aber sido remo(ido de una administración anterior por causa de negligencia o dolo"

d" Rendir 6ian%a de garantía en la 6orma 9ue señala la asamblea de copropietarios" /a

obligación no rige cuando el administrador es copropietario del mismo edi6icio" Con todo la

asamblea es omnímoda para e5imir de la 6ian%a o garantía"

3.3.(./ K&I6N N$J2A AL A4$INI#2A42

(' *i2ueroa 3alds, 0os #anuel, “Administración de las Comunidades deCopropietarios”, ditorial 0urdica, año 1&&(, p+2)..)(6 *i2ueroa 3alds, 0os #anuel, “Administración de las Comunidades deCopropietarios”, ditorial 0urdica, año 1&&(, p+2).&)

$,


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/as normas en esta materia se encuentran en los arts"', - '0 del D". 004 - en el art"14

del D")'" - a la lu% de la enumeración 9ue ace Aigueroa ald8s/- enumeraremos las siguientes:

1" /# #.#*;/E# DE C


29/157

E/ #D*INI.>R#D#DE.2 DERECH< Q


30/157

el edi6icio re=ne las e5igencias prescritas en el Reglamento para someterse al imperio de la le-

de Propiedad Hori%ontal"

El propietario de cada piso o departamento puede ipotecarlo o gra(arlo libremente"Respecto de este punto en caso de di(isión del inmueble de 9ue 6orma parte el piso o

departamento por la destrucción total o parcial de este - 9ue a su (e% represente a lo menos las

tres cuartas partes de su (alor 2 la ipoteca o gra(amen subsiste sin necesidad del

consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos"ODecreto 0042 artículo '$2

inciso 13"

.i la ipoteca se constitu-e sobre un piso o departamento 9ue a de construirse sobre un

terreno en 9ue el deudor es comunero2 gra(a además su cuota en el terreno

desde la 6eca de su inscripción O Decreto n3 0042 artículo '!" .e debe tener claridad respecto

9ue la ipoteca 9ueda constituída desde la 6eca de inscripción - no desde 9ue este se encuentre

construído"

3.5 JI6N6# 2I# 46 4$INI 6GCLI.

De acuerdo a la de6inición 9ue -a emos dado anteriormente de propiedad ori%ontal2 en 8sta

se distinguen claramente dos clases de bienes: los bienes propios o pri'ati'os y los bienes

(omunes.

Estos bienes propios o de dominio e5clusi(o están constituidos por los di(ersos pisos2

departamentos2 o6icinas - locales o unidades independientes en 9ue están subdi(ididos los

edi6icios o conuntos de construcción e5istentes sobre un terreno sobre un terreno com=n2

comprendidos asimismo las bodegas - estacionamientos particulares 9ue les acceden"

.obre los bienes propios se tiene un dere(:o de propiedad? este dereco 9ue reconoce a

los propietarios para disponer de ellos en 6orma indi(idual era la gran inno(ación de la le-

n3)4,1 al r8gimen ci(il de comunidades2 de acuerdo con el cual los comuneros en el dominio

de un edi6icio o conunto de construcciones sólo tiene una cuota abstracta del total de los bienes

comunes2 sin ser dueños e5clusi(os de parte alguna de los mismos2 con los consiguientes

problemas para su uso2 goce - disposición"

!4


31/157

Por lo anterior2 el dereco de propiedad 9ue emana de estos bienes propios2 por la propia

naturale%a del dereco este go%a de todas sus características - atributos con la limitación de la

le- - del dereco a aeno"

3.5.1 4626C# &6 L6 A#I#6N A L# C2I6A2I# 46 L# JI6N6# 46

4$INI 6GCLI.31

!"'"1"1 Dereco de propiedad sobre su piso o departamento de con6ormidad a lo dispuesto en

el artículo '0$ del Código Ci(ilK dereco 9ue a su (e% se encuentra protegido

constitucionalmente en el artículo 1 n3$+ de la Constitución Política de 104 - por

el recurso de protección 9ue contempla nuestra carta 6undamental"

!"'"1"$ Dereco a trans6erir el dominio del piso o departamento2 trans6erencia 9ue go%a de

ciertas peculiaridades propias para el ad9uirente2 como por eemplo2 9ue este

ad9uiere una cuota en los bienes comunes 2 asume las deudas por e5pensas comunes

a su ad9uisición - 9ueda obligado al reglamento de propiedad"!"'"1"! Dereco a gra(ar con ipoteca su piso o departamento - 9ue trae apareada la

ipoteca de la cuota correspondiente en los bienes comunes con algunas normas

especiales 9ue se encuentran contenidas en los artículos '$2 '! - )$ inc"+3 del D"."

004"

!"'"1"+ Dereco a transmitir su dereco de propiedad en los bienes de dominio e5clusi(o por

causa de muerte de con6ormidad a las reglas generales"

!"'"1"' Dereco a usar el piso o departamento en 6orma ordenada - tran9uila2 esto a su (e%2

se traduce en las obligaciones 9ue se le imponen al copropietario de bienes de

dominio e5clusi(o"

!"'"1") Dereco a introducir meoras e inno(aciones en el piso o departamento no

comprometiendo al edi6icio en cuanto a su solide%2 seguridad - salubridad2 no

alterando ni a6ectando el destino de los bienes comunes como tampoco perturbar la

propiedad pri(ada de los demás propietarios"

/1 *i2ueroa 3alds, 0os #anuel, “Administración de las Comunidades deCopropietarios”, ditorial 0urdica, año 1&&(, p+2)1;&)

!1


32/157

3.5./ JLI


33/157

M #utori%ación e5presa de la Dirección de


34/157

/a enunciación no es ta5ati(a por lo 9ue pueden aber otros bienes comunes en la medida

9ue re=nan las e5igencias de 9ue sean necesarios para la e5istencia 2 seguridad - conser(ación

de los edi6icios - (i(iendas o permitan a todos - cada uno de los propietarios el uso - goce de la parte 9ue le corresponde como por eemplo2 piscinas 2 gimnasios2 citó6onos - otros de uso

com=n"

Doctrinariamente Eceberri2 citado por Aigueroa ald8s!$2 de6inió en 6orma bastante

e5acta a los bienes comunes permitiendo captar su esencia al e5presar 9ue F son todas a9uellas

cosas 9ue2 -a sea por accidente2 por circunstancias2 por naturale%a o por (oluntad de las partes2

tiene por obeto ser(ir2 a-udar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso pri(adoG"

/os propietarios pueden ser(irse a su arbitrio de los bienes comunes siempre 9ue los

emplee seg=n su destino ordinario - sin peruicio del uso legítimo de los demás O Decreto n3

0042 artículo +" El dereco de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al

(alor del piso o departamento de su dominio" En esta misma proporción debe contribuir al pago

de las e5pensas concernientes a dicos bienes2 en especial a los 9ue dicen relación con laadministración 2 mantenimiento - reparación 2 pago de ser(icios - primas de seguro2 todo esto

sin peruicio de lo 9ue dispongan la partes" O Decreto n30042 artículo +,"

Por lo tanto podemos es9uemati%ar señalando 9ue los bienes comunes son:

1"M /os necesarios para la e5istencia2 seguridad - conser(ación del edi6icio2 como

por eemplo los cimientos - muros e5teriores"

$"M /os 9ue permiten a todos - a cada uno de los propietarios 2 por eemplo2 ardines -

patios de lu%"

.eguiremos la enumeración de bienes comunes 9ue ace Aigueroa ald8s!! en su trabao -

9ue se encuentran en el art"111 del D"."+'02 a saber:

1" E/ >ERREN


35/157

!" /ECH*;RE/# H#;I>#CIERR##. CI


36/157

3.+.1.3 ACC6#2I#.

#plicación del principio de dereco ci(il 9ue señala 9ue lo accesorio sigue la suertede lo principal en este sentido lo principal es el piso o departamento - los comunes lo accesorio2

lo 9ue implica 9ue los bienes comunes no pueden ser enaenados ni gra(ados tanto (oluntaria

como 6or%adamente en 6orma separada"

3.+./ C2I64A4 #J26 L# JI6N6# C$&N6#.

#l mani6estar 9ue la propiedad ori%ontal es una 6orma especial o sui generis de propiedad2

entendemos 9ue cada uno de los dueños de los pisos o departamentos tienen un dereco de

propiedad e5clusi(o - absoluto sobre los mismos2 pero 9ue a su (e% e5iste entre todos ellos un

dereco conunto de copropiedad o propiedad com=n sobre los elementos comunes"

De con6ormidad con lo anterior2 este dereco de copropiedad sobre los bienes comunes

es un dereco de propiedad con las características de ser un dereco real2 inmueble2 de indi(isión6or%ada - accesorio del dereco de dominio del piso o departamento dereco 9ue a su (e% es real2

inmueble2 principal2 autónomo2 perpetuo - e5clusi(o"

!)


37/157

3.+.3 4626C# E JLI


38/157

las partes - bienes comunes del edi6icio2 indispensables para mantener en buen estado sus

condiciones de seguridad2 comodidad - decoroG"O Citado por Aigueroa ald8s2 &uan *anuel"!'

De con6ormidad a la le- de Propiedad Hori%ontal art"+, - )$ - /e- 7eneral de urbanismo- Construcción en su artículo 11! concept=an como "astos (omunes las e5pensas

correspondientes a los bienes comunes - particularmente2 a las de administración2

mantenimiento - reparación2 - al pago de ser(icios - primas de seguros"

El art"11 del D". )' considera gastos comunes los necesarios para la administración2

reparación2 conser(ación - uso de los bienes comunes2 estando obligados a su pago todos los

copropietarios2 en proporción a sus respecti(a cuotas de dominio en los elementos comunes"

De las de6iniciones anteriores se reconoce lo siguiente:

I" El sueto acti(o o acreedor de la obligación es la comunidad de copropietarios2

representada por el administrador "

II" El sueto pasi(o o deudor es el propietario del piso o departamento"

III" /a cuota de participación en los gastos comunes se e5presa por regla general en elreglamento de copropiedad"

I" /a alteración e5ige el acuerdo unánime de los copropietarios"

" /a obligación de contribuir a los gastos comunes es irrenunciable"

3.7.1 I# 46


39/157

OT El art"11 del D")'2 re(iste especial importancia en cuanto a 6acultar a los propietarios para

celebrar con(enios con los arrendatarios en orden al pago de las e5pensas comunes2 relati(os

solamente a estos gastos comunes"!","1"' 7#.>R#


40/157

Respecto de esto2 - citando a los pro6esores #lessandri - .omarri(a2!, carga real es el

gra(amen 9ue a6ecta a una cosa - cu-a prestación debe acerse por el titular acti(o del

dereco real o de la posesión 9ue e5iste sobre ella" Este sueto acti(o responde de las deudas enra%ón de la cosa no solo desde 9ue se i%o titular de la relación real 2 sino tambi8n de las

cuotas (encidas anteriormente - 9ue su antecesor no pagó2 en otras palabras2 la obli"a(i)n a las

eHpensas (omunes es una (ar"a real.

#ora2 lo dico anteriormente se entiende sin peruicio del dereco 9ue le asiste a la

persona 9ue pagó las e5pensas de(engadas a e5igir el pago del 9ue debió aber pagado

oportunamente - se constitu-ó en mora2 lo 9ue en de6initi(a signi6ica le 9ueda a

sal(o la acción de saneamiento del nue(o poseedor del piso o departamento contra 9uien a-a

lugar"

El Decreto n3004 señala 9ue el cr8dito por la obligación del propietario de un piso o

departamento por e5pensas comunes go%a de un pri(ilegio de cuarta categoría 2 9ue pre6iere2

cual9uiera sea su 6eca2 a los enumerados en el artículo $+01 del Código Ci(il"Esta disposición altera el sistema consagrado en el Código Ci(il respecto de esta clase de

pri(ilegios de cr8ditos de cuarta clase2 pues con6orme al Código estos pri(ilegios son generales 2

a6ectan a todo el patrimonio - no a una cosa determinada" #ltera el sistema incluso respecto del

principio de 9ue los pri(ilegios no subsisten respecto de los bienes 9ue salen del patrimonio del

deudor"

3.7.0 CA# 46L A226N4AA2I.3-

Qa señalamos 9ue el propietario con el arrendatario pueden con(enir en el pago de los

gastos comunes pero dico con(enio no podrá recaer en los gastos de reparación2 los cuales

siempre corresponderán al propietario"

Para el caso 9ue no e5ista con(enio siempre responde el propietario sin peruicio

/6 Alessandri, =omarriva - 3odanovic, Curso de !erec"o Civil, “Los 5ienes -

los !erec"os >eales”, ditorial Nascimiento, año 1&67, p+2)(76)

/. *i2ueroa 3alds, 0os #anuel, “Administración de las Comunidades deCopropietarios”, ditorial 0urdica, año 1&&(, p+2)161)

+4


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del dereco a reembolso"

.e entiende 9ue todos los pagos ecos por el arrendatario por concepto de e5pensas

comunes se entenderán ecos por cuenta - en representación de los respecti(os copropietarios"/os aportes al Aondo de Reser(a por no ser considerados gastos respectos de los cuales se

puede con(enir son de cargo e5clusi(o del propietario"O o6icio n3$,'02 $ de .eptiembre de

10,2 DIRINC


42/157

El administrador es 9uien debe 4662$INA2 E 4I#2IJ&I2 los gastos comunes

entre los copropietarios2 austándose a las normas del reglamento de copropiedad2 a las del

reglamento de comunidades de propietarios de edi6icios - a las de la le- de Propiedad ori%ontalcomo tambi8n a lo acordado por la asamblea de copropietarios - la unta de (igilancia"

En el caso de atraso por parte del obligado al pago de las e5pensas comunes el art"1! de

D". )' contiene la sanción para tal e(ento2 esta señala 9ue cada propietario deberá pagar la

cuota 9ue le corresponde en los gastos comunes dentro de los die% días siguientes a la

6ormulación de la respecti(a cuenta" .i se incurriere en mora en el pago de la cuenta 2 se

de(engarán intereses corrientes2 los 9ue se li9uidarán - pagarán conuntamente con la obligación

principal2 dico de otro modo2 la sanción por el incumplimiento de la obligación es 6L A


43/157

3.9 26


44/157

estimen convenientes y, en general, convenir las reglas que provean al buen régimen interno

de los inmuebles”.!"

3.9.1 6N C&AN A #& 2


45/157

3.9./.0 /a 6ormulación es 6acultati(a dado 9ue la le- no lo establece en 6orma obligatoria"

3.9./.5 Es un contrato solemne Oescritura p=blica e inscripción en el registro de ipotecas -

gra(ámenes3.9./.+ Produce e6ectos respecto de todas las personas"

/as críticas 9ue se le 6ormulaban al reglamento de copropiedad se dirigían básicamente

a dos situaciones

I" /a 6ormulación del reglamento de copropiedad es 6acultati(a - debiendo ser obligatoria

dada la importancia 9ue re(iste para la con(i(encia diaria -a 9ue la le- por su carácter

general no soluciona problemas de la (ida práctica"

II" >anto la modi6icación como el eco de dear sin e6ecto el reglamento de copropiedad

era necesario la unanimidad de los copropietarios2 sin peruicio 9ue el reglamento

estableciera una ma-oría distinta"

Estas situaciones 6ueron parte de los argumentos 9ue se tu(ieron presente para la dictación de un

nue(o r8gimen de copropiedad inmobiliaria - 9ue se anali%arán mas adelante"

3.1* 2C64I$I6N# !&4ICIAL6#.

Dicos procedimientos se encuentran dispersos en distintos cuerpos legales2 tales2 como:

la /e- de PisosOD". 0042 /e- n31'"$!1 sobre organi%ación de los &u%gados de Policía /ocal2

/e- n310"$0,2 sobre procedimientos ante los &u%gados de Policía /ocalK /e- n310")01 sobre

normas complementarias de administración 6inanciera 2 presupuestaria - personalK /e-


46/157

3.17 AN6C646N6# 6NI4# A LA I#A A2A LA $4I=ICACIN 46 LA

L6E N;+*71 E &6 4A NACI$I6N A LA L6E N;19.537. 01

? Era necesaria una nue(a le- B

/a respuesta a la pregunta puede lle(ar a con6usión por9ue desde 1!, teníamos la le-

)"4,12 9ue para los 9ue an estudiado dereco la señalaban como una le- casi modelo2 por9ue 6ue

una le- 9ue se estudió por una comisión de pro6esores de dereco ci(il2 presidida por don #rturo

#lessandri Rodrígue%2 9uienes tomaron en cuenta la legislación e5tranera e icieron un estudio

mu- completo"

En realidad2 la le- )"4,12 en todos los años de su (igencia2 no abía ocasionado problemas

gra(es de tipo urídico en cuanto a la constitución del dominio2 9ue era lo 9ue se temía cuando se

dictó por el eco de 9ue pudiera aber propietarios distintos en un mismo

inmueble2 lo cual no cabía dentro del sistema del Código Ci(il2 sin embargo en cuanto a lo relati(o a

la administración la le- empe%ó a mostrar de6iciencias debido al (ertiginoso desarrollo del rubroinmobiliario"

En realidad la nue(a /e- de Copropiedad Inmobiliaria re(iste especial importancia por una

serie de antecedentes 9ue desarrollaremos mas adelante" Por eso2 desde el año 1+ se comen%ó a

trabaar por parte del *inisterio de i(ienda - rbanismo en esbo%ar las ideas principales 9ue debía

contener una iniciati(a legal en esta materia2 es del caso señalar tambi8n 9ue2 en ese sentido2 el

*inisterio tu(o una actitud bastante abierta por9ue en la etapa de elaboración del pro-ecto lo dio a

conocer - recibió sugerencias de distintas entidades relacionadas con la materia2 tales como la

Cámara Cilena de la Construcción2 el Colegio de Ingenieros2 el Colegio de #r9uitectos2 la

#sociación de Corredores de Propiedades2 administradores de edi6icios2 etc"2 el resultado Dinal?

publi(ado (omo ley en di(iembre del a,o 972 6ue acorde a las necesidades de las personas - las

empresas"

71 Antecedentes reco2idos de los =eminarios so$re “ Le- 1&)


47/157

/a rele(ancia de inno(ar en el ámbito de condominios se e5plica casi por sí sola" Durante el

año ,2 de un total de casi cinco millones de metros cuadrados edi6icados en el 7ran .antiago2 el

)4"0 correspondió a construcciones suetas al r8gimen de copropiedad inmobiliaria" En laedi6icación no abitacional se constru-ó un +)"$ de un total de un millón ciento cincuenta mil

metros cuadrados bao alg=n sistema de copropiedad" Por su parte2 en el área abitacional2 un )'"$

de los tres millones ococientos mil metros cuadrados edi6icados se acogieron al r8gimen de

copropiedad2 lo 9ue en n=mero de (i(iendas implica un ')", del total"

# ni(el de país2 los indicadores sobre (i(ienda nos señalan una tendencia creciente a la

edi6icación de departamentos" Entre el año 1! - 1)2 un promedio cercano al !4 del total de

(i(iendas construidas a correspondido a departamentos2 naturalmente acogidos al sistema legal de

copropiedad inmobiliaria"

Cual9uiera 9ue sea el parámetro 9ue se apli9ue2 el porcentae edi6icado bao las normas de

esta le- aumentará sustancialmente en el 6uturo2 en especial en lo relati(o a condominios de

(i(iendas en e5tensión - en 6ormas de copropiedad o- claramente reconocidas por la le-2 talescomo locales comerciales2 bodegas - estacionamientos"

No nos ol(idemos 9ue ace die% años2 sólo la /e- )"4,1 - algunos decretos

complementarios sustentaban el orden en la con(i(encia de los condominios" Hace die% años2

tambi8n2 el (i(ir en condominio no era apetecido por la comunidad2 la 9ue pre6ería (i(ir su

independencia sin restricciones - normati(as" Ho-2 el 04 de las 6amilias de nuestra capital (i(en

suetas al r8gimen de copropiedad2 - tambi8n la industria a (isto la necesidad de adoptar la

comunidad de terreno para el desarrollo de sus acti(idades" /a seguridad2 la con(i(encia2 el orden2

el sentido de barrio2 el respeto2 son situaciones 9ue tenían urgente necesidad de estudiarse mediante

una le- moderna2 una le- acorde a los tiempos 9ue se (i(en o- en día"

Con la situación planteada2 debido a una t8cnica legislati(a imper6ecta2 se produce además2

un embrollo de te5tos legislati(os 9ue regulan la materia2 resultado del (ertiginoso desarrollo de la

acti(idad inmobiliaria en Cile2 a saber2 la normati(a 9ue emana de la le- n3)4,1 se 6ue

disgregando en otros cuerpos legales 9ue regulaban la misma materia de manera tal 9ue tener un

amplio espectro de las normas 9ue regían la institución en comento se traduce en lo siguiente2 en

+,


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1!, se dicta la le- n3 )4,1 sobre propiedad ori%ontal2 pero su te5to de6initi(o se 6ió en el

capitulo del decreto n3004 de 1)!2 del *inisterio de


49/157

tramitación 9ue establece la le- n310"$0, de 10+ pudiendo acerse parte de ellas el .er(icio

Nacional del Consumidor del *inisterio de Economía repartición 9ue reempla%ó a la e5 Dirección

de la Industria - Comercio ODIRINC


50/157

;ora o casos por el estilo M era algo sumamente compleo - 9ue escapaba a la posibilidad real de

administrarlos2 - por ello uno de los obeti(os 6ue 6le5ibili%ar el r8gimen de administración"

Era necesario crear un entorno re"ulatorio 9ue impusiera una acti(idad 9ue o6recieram=ltiples atracti(os como moderni%ación por la misma e(olución 9ue abía en el sistema de

construcción - de apro(ecamiento de los espacios - de los terrenos (rear nue'os tipos de

(ondominios - 9ue en la le- se an caracteri%ado como condominios de >ipo # - de >ipo ;2 pero a

ellos me (o- a re6erir más adelante2 - 9ue a su (e%2 creara m=ltiples - crecientes e5igencias

ambientales de construcción"

En de6initi(a2 se necesitaba 9ue la acti(idad inmobiliaria se desarrolle en un marco

adecuado2 9ue concilie los legítimos derecos de la comunidad con la posibilidad de eercer

una acti(idad empresarial acorde al desarrollo integral del entorno e(itando pro(ocar un impacto

ambiental negati(o2 re6leando el nue(o sistema normati(o una preocupación por no romper la

armonía a la 9ue tienden las normas urbanísticas"

Era necesario un (uerpo normati'o moderni%ador2 9ue procurara aportar aire 6resco aregulaciones de más de sesenta años de antigLedad2 concebidas para una 8poca en 9ue el terreno

e5istente - los estilos de (ida no se insertaban en la complea modernidad 9ue o- (i(imos" Hacía

6alta2 dentro de la moderni%ación2 dar un tratamiento más amplio a materias como los tipos de

condominios2 las clases de bienes comunes - la posibilidad de enaenarlos2 gra(arlos2 darlos en

arrendamiento o constituir uso o goce e5clusi(o sobre ellos -2 especialmente2 regular con ma-or

detalle la (ida en comunidad - sus aspectos más esenciales2 como las ma-orías necesarias para

adoptar acuerdos2 la administración de los condominios o la 6orma de resol(er con6lictos entre los

copropietarios"


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tra(8s de estas normas el *inisterio de la i(ienda 9uiso apro(ecar de dar normas legales sobre la

materia"OPatricio Aigueroa+$

E5istía una preocupación social de e5tender los bene6icios de la (ida en copropiedad a las(i(iendas sociales2 lo cual enaltece la dignidad de sus abitantes"

En este orden de ideas - de con6ormidad con lo anteriormente dico2 las comunidades2 están

ocupadas por gente 9ue tiene un ni(el determinado de educación pero 9ue nunca an (i(ido en

comunidades por lo 9ue necesita estar sueta a una reglamentación determinada de su 6orma de (ida"

7( 9atricio *i2ueroa, A$o2ado, 9ro4esor de %r$anismo - Construcción de la*acultad de !erec"o de la %niversidad de C"ile, pro4esor de !erec"o?ri$utario, asesor comisión vivienda del =enado para el estudio del pro-ectode la le- de copropiedad inmo$iliaria, miem$ro de la comisión de re2ulaciónde la C+mara C"ilena de la Construcción)

'1


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CAI&L 62C62 Nue'o r@"imen de propiedad inmobiliaria Ley n;19537.

1. C&6#IN6# 26IA#./a le- 9ue consagra la Copropiedad Inmobiliaria dictada el ' de diciembre de 1' -

publicada en el Diario I>/< )3 DE /# < I7EN>E AI&< E/ DECRE>< .PRE*<

N3+,2 D"


53/157

E" /EQ N3102$0,2 @E AI E/ PR< #P/IC#;/E EN /


54/157

#lguien podría preguntarse si era o no necesaria2 por9ue desde 1!, teníamos la le- n3

)"4,12 9ue para los 9ue an estudiado dereco se señalaba como una le- casi modelo2 por9ue 6ue

una estudiada por una comisión de pro6esores de dereco ci(il2 presidida por don #rturo #lessandriRodrígue%2 9uienes tomaron en cuenta la legislación e5tranera e icieron un estudio mu- completo"

En realidad2 la le- )"4,12 en todos los años de su (igencia no abía ocasionado problemas gra(es de

tipo urídico en cuanto a la constitución del dominio2 9ue era lo 9ue se temía cuando se dictó por el

eco de 9ue pudiera aber propietarios distintos en un mismo inmueble2 lo cual no cabía dentro del

sistema del Código Ci(il"

/a (erdad es 9ue el inter8s en legislar obedeció a (arios obeti(os:

• =L6GIJILI8A2 LA A4$INI#2ACIN 46L CN4$INI.

Este 6ue un obeti(o mu- importante por9ue la ma-or crítica 9ue se acía a la legislación

anterior era 9ue se trataba de un r8gimen poco 6le5ible2 adecuado a cuando nacieron las

propiedades a6ectas a la le- n3)"4,1 en 9ue abían pe9ueños edi6icios abitacionales2 a (eces

de tres o cuatro pisos2 - 9ue a lo más contaban con locales comerciales abao" Pero con el

correr de los años2 el r8gimen 6ue ampli6icándose - e5tendi8ndose a nue(os tipos de

propiedades: o6icinas2 locales2 sitios industriales2 etc"2 - al mismo tiempo ad9uiriendo

(ol=menes mu- grandes2 por9ue bao la base de tener un terreno com=n se estaban aciendo

condominios a (eces inmensos - 9ue eran casi pe9ueñas ciudades" Por consiguiente2 la

administración de esos condominios X como por eemplo las >orres de .an ;ora o casos por

el estiloM era algo sumamente compleo - 9ue escapaba a la posibilidad real de administrarlos2

por ello uno de los obeti(os 6ue 6le5ibili%ar el r8gimen de administración"

# la administración me (o- a re6erir más adelante al desarrollar el tema en particular2 pero

en cuanto a la 6le5ibilidad 9uiero re6erirme a algunas características 9ue tiene la le- n31"'!, -

9ue acen 9ue este propósito apare%ca cumplido"

Como a- condominios mu- grandes2 de una gran cantidad de unidades - 9ue son

inmaneables por una sola administración2 se permite la sub-administración. Entonces2 dentro

de la normati(a de la le-2 la subMadministración es una posibilidad - permite 9ue aun cuando

'+


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urídicamente e5ista un condominio pueden aber mucas subMadministraciones2 naturalmente

9ue con una coordinación general" Con ello se pretende solucionar el problema de maneo de los

grandes condominios">ambi8n tenemos el caso in(erso: a (eces a- condominios o propiedades a6ectas a la /e-

de Pisos 9ue son mu- pe9ueñas - 9ue les resulta di6ícil tener una administración e6iciente

por9ue no tienen condiciones para pagar un administrador adecuado" #í2 entonces2 la le-

contempla el sistema de las administraciones conuntas de (arios edi6icios 9ue est8n en la

misma calle2 en man%anas contiguas2 etc"

al es el caso2 por eemplo2 del edi6icio EuroMCentro en la es9uina

de *oneda con el Paseo #umada2 donde a- una torre de o6icinas 9ue tiene sus ingresos por la

calle *oneda2 per6ectamente indi(iduali%ada e independiente2 - está la placa comercial de

(arios subterráneos por el Paseo #umada2 con locales comerciales2 escaleras mecánicas2 un

sistema especial de iluminación2 guardias2 etc" Entonces2 dentro del sistema anterior se produo

un problema por9ue la cuota era sobre los gastos del edi6icio - 8ste era uno solo2 pero aora2 en

la nue(a le-2 se a establecido la posibilidad de #6C2I8A2 los condominios" Es decir2 si

un sector tiene ser(icios propios 9ue no apro(ecan a otro sector2 como en el caso del eemplo

Mla placa comercial del edi6icio EuroMCentro o la propaganda de publicidad en la a%otea de un

edi6icioM2 entonces todos los gastos de la placa comercial se distribuirán entre los dueños o

''


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arrendatarios de las unidades de dica placaK los de las o6icinas2 todos los ascensores - demás

gastos de la torre de o6icinas -2 naturalmente2 abrán ciertos gastos comunes a ambos sectores

por9ue se trata de un solo condominio - podrá aber2 a lo meor2 una administración com=n2arreglos de la tecumbre2 etc"

Entonces podemos decir 9ue ese principio de la .EC>ipo # - de >ipo ;2 pero a ellos me (o- a re6erir más

adelante"

• 6G6N#IN 46 LA N2$AIA 46 &2JANI#$ E CN#2&CCIN.

.e necesitaba acer e5tensi(as normas de la /e- 7eneral de rbanismo - Construcciones

relacionadas con loteos2 urbani%aciones - cesiones gratuitas de terrenos" En realidad2 este

obeti(o no está indicado en el *ensae Presidencial con 9ue 6ue acompañado el pro-ecto2 pero

es ob(io 9ue2 en realidad2 a tra(8s de estas normas el *inisterio de la i(ienda 9uiso apro(ecar

de dar normas legales sobre la materia"

• A4$INI#2ACIN 46 LA# II6N4A# #CIAL6#.

')


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Era importante 6acilitar la administración de las (i(iendas sociales" Respecto de esto solamente

9uiero decir 9ue la 6acilitación de la administración es algo más 9ue la sola administración2

por9ue tambi8n se contemplan las posibilidades de recursos 9ue pueda destinar el Estado2 losgobiernos regionales - las municipalidades para ir en a-uda de las poblaciones 9ue indicaba el

ministro2 poblaciones 9ue no tienen pa(imentación o ser(icios adecuados2 - 9ue como están

caracteri%ados como bienes comunes2 si no abía una le- 9ue lo permitiera los órganos p=blicos

no podían acer in(ersiones en estos bienes" Entonces2 aora se (a a 6acilitar el meoramiento de

la calidad de (ida de la gente en las (i(iendas socialesK se (a a tratar de enseñarles lo 9ue es la

(ida en com=n 9ue2 como todos sabemos2 no es 6ácil en ninguna parte - menos a (eces en las

relacionesK se (an a dictar reglamentos de copropiedad tipo2 9ue 6aciliten la aplicación2 etc" an

a aber (arias normas2 pero en lo subsidiario (an a regir las normas de la /e- de Copropiedad

Inmobiliaria" En esta parte del trabao señalaremos 9ue en el título destinado a los condominios

de (i(iendas sociales se ará una e5posición en cuanto a la realidad empírica 9ue se pudo

obser(ar en tres *unicipalidades de la Región *etropolitana"• 26=&N4I2 6N &N #L 6G L6


58/157

/.1 A$JI 46 ALICACIMN 46 LA L6E

/.1.1 L&


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casas2 pero urídicamente el terreno no se di(idía2 el terreno era com=n" Entonces2 era condominio

a9u8l en 9ue el terreno en 9ue se empla%aba la construcción o las construcciones era un solo terreno

com=n2 así se caracteri%aba el condominio anterior - es el 9ue caracteri%a tambi8n actualmente elcondominio >ipo #: un terreno com=n"

El otro elemento 9ue con6iguraba además el condominio bao la le- )"4,1 - 9ue con6igura el

condominio >ipo # es 9ue lo 9ue se a6ectaba a la le- de condominios era el condominio construido2

no abía condominio de terrenos" El condominio de la /e- )"4,1 nacía con el certi6icado de la

dirección de obras municipales respecti(a 9ue acogía el edi6icio2 9ue declaraba 9ue el edi6icio

estaba acogido a las normas de la /e- )"4,1 - 9ue por consiguiente se permitía su (enta en

unidades" El concepto de unidad actual lo (amos a anali%ar más adelante2 pero antes permitía su

(enta a tra(8s de casas2 departamentos2 o6icinas2 locales2 etc"2 9ue en el 6ondo son unidades"

Entonces2 era esa circunstancia2 la certi6icación de 9ue la construcción se abía eecutado con6orme

a los planos - especi6icaciones - normas de la /e- )4,1 - de su reglamento2 el 9ue permitía dar

(ida al condominio" Es decir2 una construcción tenía 9ue estar recepcionada"/a no(edad de la nue(a le- es el condominio >ipo ;2 en el sentido 9ue actualmente se trata

de predios con construcciones o con pro-ectos de construcción aprobados - en los cuales a-

terrenos indi(iduales2 pero coetáneamente con los terrenos indi(iduales a- terrenos 9ue son

comunes a los propietarios de los di(ersos sitios" *e parece 9ue esto corresponde a la realidad - se

pueden multiplicar los eemplos de los sitios industriales" na industria puede tener un sitio de

$"444 metros en un sitio unitario2 di(idido de $"444 metros2 - en el cual (a a construir su industriaK

pero si a- !4 industrias2 el condominio podrá tener terrenos pro-ectados para construir casinos

para el personal2 baños2 cancas deporti(as2 cancas de tenis2 ser(icios2 salas de con6erencias2 salas

para cursos de capacitación2 etc" Entonces2 este condominio >ipo ; puede ser mu- =til donde a-

una propiedad indi(idual del terreno - el dueño lo puede construir2 pero al mismo tiempo a-

propiedad com=n de otros terrenos" #ora2 a la in(ersa de lo 9ue ocurría en el caso anterior2 donde

necesariamente el condominio nace por la construcción recepcionada2 la le- tipi6ica los

condominios de >ipo ; como predios con construcciones o con pro-ectos de construcción

aprobados"

'


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Estos pro-ectos de construcción aprobados (an a ser obeto de una ma-or precisión en el

reglamento 9ue actualmente está en tramitación ante la Contraloría 7eneral de la Rep=blica2 el 9ue

(a a precisar el concepto de pro-ecto de construcción aprobado - 9ue2 como estamos tratando2 en elcaso de los terrenos (an a pedir re9uisitos similares a los 9ue se e5igen para enaenar terrenos

indi(iduales no a6ectos a esta le-2 -a sea 9ue los terrenos est8n urbani%ados2 9ue tengan su

urbani%ación garanti%ada a satis6acción de la municipalidad o 9ue sean di(isiones 9ue no re9uieran

obras de urbani%ación" Es decir2 (a a ser un criterio similar al 9ue e5iste en la /e- 7eneral de

rbanismo - Construcciones para los loteos - urbani%aciones" Eso lo indicará el reglamento por9ue

la le- no precisó ma-ormente el concepto"

Q lo otro2 9ue es una cosa más bien conceptual - para 6acilitar la aplicación de la le-2 es 9ue

el cuerpo normati(o de6inió e5presamente las unidades" #ntes abía 9ue acer una enumeración

cuando se acía re6erencia a la le- n3)"4,1: se ablaba de casas2 departamentos2 o6icinas2

estacionamientos2 bodegas2 etc" >odos esos conceptos están re6eridos - tipi6icados o- día bao el

concepto de NID#DE." >odas son unidades 9ue son parte del condominio2 -a sea condominio>ipo # o condominio >ipo ;" .i son parte del condominio >ipo ;2 incluso podrán ser sitios2 en las

condiciones 9ue emos señalado reci8n"

/./ Iios, pro4esor de !erec"o Civil, %niversidad de C"ile)

)4


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en esas cuatro materias2 sal(o acuerdo en contrario de los copropietarios tomado en la asamblea

e5traordinaria correspondiente" Q esos cuatro puntos son:

/./.a 6l (ambio de destino de las unidades.Este 6ue un punto mu- contro(ertido -2 en de6initi(a2 el Congreso2 - el .enado

especialmente2 estimaron 9ue era un (erdadero dereco ad9uirido del dueño de una unidad 9ue la

abía comprado caracteri%ada en el Reglamento de Copropiedad como destinada a la abitación2

9ue no pudiera aber una ma-oría determinada 9ue le 9uitara ese carácter - 9ue le diera 9ue se

podía destinar2 por eemplo2 a o6icina" Entonces2 e9uiparó a un dereco ad9uirido del propietario el

destino de la (i(ienda o la importancia 9ue tiene el destino"

/./.b ambi@n? por eH(ep(i)n? ri"e la normati'a anterior? espe(ialmente el 2e"lamento de

Copropiedad? en la (uota de (ada unidad sobre los bienes (omunes.

Qa sabemos 9ue uno de los puntos principales es el terreno en 9ue está empla%ado el

condominio2 entonces esta cuota de cada unidad tambi8n2 por9ue 6orma parte del título de dominio"

.i una persona ad9uirió una unidad - de acuerdo con los antecedentes2 reglamentos2 etc"2 es dueñade un ' de los bienes comunes2 en realidad cual9uiera 9ue sea la 6orma de calcular o- día el

porcentae 8l -a tiene en su título este porcentaeK es decir2 es un dereco ad9uirido"

/./.(. Lo ltimo des(rito o(urre tambi@n (on respe(to a la (uota en el pa"o de los "astos

(omunes? elemento esen(ial tambi@n de su dominio.

/./.d or ltimo? los usos y "o(es eH(lusi'os sobre bienes (omunes.

Estos son bastante 6recuentes" Ha- mucísimos edi6icios en 9ue el terreno del primer piso se

concede en uso - goce e5clusi(o para colocar automó(iles2 estacionamientos2 etc"K tambi8n a-

terra%as de uso - goce e5clusi(o2 balcones2 ardines para departamentos 9ue acceden al primer piso2

etc" Entonces2 si estos usos - goces estaban legalmente constituidos2 se entiende tambi8n 9ue son un

dereco ad9uirido por el propietario2 por9ue lo ad9uirió con tal dereco"

Cabe preguntarse2 ?.e entiende o no se entiende íntegramente derogado el Reglamento de

Copropiedad anteriorB Por9ue a9uí estamos (iendo 9ue la le- dice 9ue priman sobre las

comunidades anteriores las normas de la nue(a le-2 a e5cepción de estos cuatro casos"

)1


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En ese aspecto2 la doctrina se inclina por la negati(a" /o 9ue debe entenderse derogado de

los reglamentos son todas las normas en 9ue a-a contradicción entre la nue(a le- - el reglamento

de copropiedad2 si a- contradicción priman las normas de la nue(a le-2 sal(o esos cuatro casos dee5cepción2 pero puede 9ue el reglamento de copropiedad se re6iera a situaciones 9ue no están

reglamentadas en la le-" Pongamos un eemplo: un edi6icio 9ue tenga piscina" *ucas (eces a-

reglamentos de copropiedad 9ue regulan el uso de las piscinas2 por eemplo 9ue si a- un niño 9ue

está en el colegio no puede in(itar a bañarse a todos los niños de su curso2 es decir2 9ue sí puede ir

de tal 6orma2 a tal ora2 etc" >ambi8n el uso de las salas de 6iesta2 el uso de ciertos bienes comunes2

el uso de las la(adoras2 de ciertos espacios2 etc" Ha- numerosos reglamentos de copropiedad 9ue los

regula2 entonces no (emos 9ue a-a ninguna ra%ón de pre(alencia de la le- actual para entender 9ue

se derogan normas del reglamento 9ue son un contrato entre las partes - 9ue no an sido a6ectados

por la nue(a normati(a" /o (eremos en su oportunidad al tratar los con6lictos de la le- con el

reglamento"

.e a señalado 9ue e5istiría un problema de inconstitucionalidad en la le- al acer aplicablela normati(a a las comunidades anteriores2 por9ue le estaría dando un e6ecto retroacti(o a la le-" /a

irretroacti(idad de la le- es un principio 9ue contempla el Código Ci(il 9ue es de carácter legal"

.olamente si a6ecta derecos ad9uiridos podría ser inconstitucional2 pero en principio M - dadas las

e5cepciones 9ue se an señalado X no abría inconstitucionalidad" Es lo 9ue debe ser2 9ue los casos

básicos de derecos ad9uiridos se encuentran anclados en las e5cepciones" /o (eremos en su

oportunidad al tratar los con6lictos de la le- con el reglamento"

/.3 26#6C AL 26


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Reglamento de Copropiedad debe estar inscrito en el Registro de Hipotecas - 7ra(ámenes del

Conser(ador de ;ienes Raíces"

Entonces2 el primer elemento 9ue 9uiero señalar es 9ue en esta nue(a le- el reglamento decopropiedad pasa a ser JLI


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/.0. N2$A# #J26 !&2I#4ICCIN E C$66NCIA.

na materia mu- importante2 es la competencia en el conocimiento de con6lictos de las

municipalidades" .e a estimado 9ue una materia 9ue tiene mucas (eces aspectos dom8sticos2con6lictos entre (ecinos de un mismo condominio2 no daría como para pronunciamientos compleos

de tribunales - tramitación de uicios2 sino 9ue en realidad un mediador 9ue tu(iera un cierto

ascendiente en un comparendo e5traudicial podría a lo meor arreglar el problema" Entonces2 en esa

materia se le a dado una competencia e5traudicial a las municipalidades - 9ue contempla la le- en

su art"!'2 para 9ue ellas puedan actuar a re9uerimiento de cual9uiera de los interesados2 citar a un

comparendo a las partes - si logran una solución abrá operado con 85ito el sistema 2 - si no lo

logran 9uedan abiertas las otras (ías"

Respecto de lo anterior corresponde señalar 9ue la le- n31"'!, es de 9uórum ordinario por

lo 9ue no puede modi6icar o pre(alecer sobre la /e- #>I#2 no 9ueda establecido como una obligaciónK es decir2 las *unicipalidades podránimplementar o no este sistema seg=n sus recursos - otras condiciones" Para 9ue 6uera sistema

obligatorio para las corporaciones2 abría 9ue modi6icar la le-


65/157

/.5. C$66NCIA AL62NAIA 46 &N A2JI2 A2JI2A42 PArt.30Q.

Es una nue(a posibilidad 9ue se da para 9ue estos asuntos sean resueltos en 6orma e5peditaK

el árbitro arbitrador podrá ser designado por la asamblea de copropietarios - actuar2 llegado elmomento2 a re9uerimiento del administrador o de cual9uier propietario2 e5clu-8ndose naturalmente

el cobro de los gastos comunes 9ue se entrega a los >ribunales I>/< I : F Del R8gimen de Copropiedad InmobiliariaG2 artículos 13 al 1)3"

$" >I>/< II : FDe la administración de los condominiosG2 artículos 1, al artículo !'"

!" >I>/< III : G De la seguridad de los condominios - del t8rmino o modi6icación de la

copropiedad inmobiliariaG artículos !) al artículo !0"

+" >I>/< I : FDe los condominios de (i(iendas socialesG2 artículos ! al artículo +)"

'" >I>/< : FDisposiciones generalesG2 artículos +, al artículo '4 - un artículo transitorio"

3. I&L I 46 LA L6E N; 19.537? “46L 26


66/157

inscripción en el Registro de Hipotecas - 7ra(ámenes del conser(ador de ;ienes Raíces" El

certi6icado debe señalar las unidades 9ue sean enaenables dentro de cada condominio Oart"14

3./. CN#I&CIN 46 LA C2I64A4 IN$JILIA2IA

!"$"a Re9uisitos sustanciales:

!"$"a"1 @ue se trate de construcciones di(ididas en unidades empla%adas en un terreno de

dominio com=n Ocondominios tipo #K o predios con construcciones o pro-ectos de

construcciones aprobados en el interior de cu-os deslindes e5istan simultáneamente

sitios 9ue pertene%can en dominio e5clusi(o a cada copropietarios - terrenos de dominio

com=n de todos ellos Ocondominios tipo ; Oart"$"

!"$"a"$" /os terrenos en 9ue se emplacen los condominios no podrán tener una super6icie predial

in6erior a la establecida en el instrumento de plani6icación territorial o la e5igida por la

normas aplicables al área de empla%amiento del predio"

!"$"a"! /os tamaños prediales de los sitios 9ue pertene%can en dominio e5clusi(o a cadacopropietario podrán ser in6eriores a los mínimos e5igidos por los instrumentos de

plani6icación territorial2 siempre 9ue la super6icie total de todos ellos2 sumada a la

super6icie de terreno de dominio com=n2 sea igual o ma-or a la 9ue resulte de multiplicar

el n=mero de todas las unidades de dominio e5clusi(o por el tamaño mínimo e5igido por

el instrumento de plani6icación territorial" Par los e6ectos de este cómputo2 se e5cluirán

las áreas 9ue deban cederse para áreas 9ue deban cederse para áreas (erdes o

e9uipamiento Oart"0"

!"$"a"+ El terreno deberá tener acceso directo a un espacio de uso p=blico o a tra(8s de

ser(idumbres de tránsito" /a 6rana a6ecta a ser(idumbre deberá tener2 a lo menos2 el

anco mínimo e5igido por la


67/157

/os sitios 9ue pertene%can en dominio e5clusi(o a cada copropietarios deberán

tener acceso directo a un espacio de uso p=blico2 o a tra(8s de espacios de dominio

com=n destinados a circulación Oart""!"$"a"' El condominio debe cumplir con las normas e5igidas por la le- n3 1"'!, - su

reglamento2 por la le- 7eneral de rbanismo - Construcciones2 por la


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Hipotecas - 7ra(ámenes de Conser(ador de ;ienes raíces2 como asimismo las unidades

9ue sean enaenablesOart"14"

!"$"b"! /os planos2 aprobados por el Directos de


69/157

Estos re9uisitos no son e5igidos por la le- para la escritura por lo 9ue no acarrea la nulidad del

contrato pero conlle(a la di6icultad para obtener la inscripción conser(atoria"

3./.(.3 No indi(a(i)n de los dere(:os en los bienes (omunes/os derecos de cada copropietarios en los bienes de dominio com=n son inseparables

del dominio e5clusi(o de su respecti(a unidad -2 por tanto 2 los derecos se entenderán

comprendidos en la trans6erencia del dominio2 gra(amen o embargo de la respecti(a unidad2 lo

9ue tambi8n ocurre con los derecos de uso - goce e5clusi(os 9ue se le asignan sobre los

bienes de dominio com=n Oart"1+

Por lo 9ue carece de importancia el mencionar o no estos derecos en las escrituras puesto 9ue se

entienden incluidos en el dereco de dominio e5clusi(o"

3.3 46=INICIN6#

El artículo 13 señala 9ue la presente le- regula un r8gimen especial de propiedad

inmobiliaria2 con el J!6 de establecer condominios integrados por inmueblesdi(ididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio e5clusi(o a 6a(or de

distintos propietarios2 manteniendo uno o mas bienes en el dominio com=n de todos ellos"

Este inciso primero no da una de6inición del nue(o r8gimen de propiedad o como señala

el mismo artículo este r8gimen especial de propiedad inmobiliaria pero al anali%ar las normas del

nue(o cuerpo legal - lo dico anteriormente podemos decir 9ue la esencia de la institución sigue

siendo la misma 9ue encontró la consagración legal en 1!, con algunos cambios importantes

las características por lo 9ue al respecto podemos señalar lo siguiente:

#a copropiedad inmobiliaria es aquella institución que regula un régimen especial de

propiedad respecto de las diferentes unidades que forman el condominio como asimismo las

construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados y

sobre los cuales se puede constituir dominio e$clusivo para cada copropietario y manteniendo

uno o más bienes en dominio com%n.

)


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3.3.1 I# 46 IN$&6JL6 &6 IN6(ulo /; del le- enumera una serie de conceptos 9ue se de6inen para los e6ectos de la

le-2 así tenemos:

1. CN4$INI las construcciones o los terrenos acogidos al r8gimen de copropiedad

inmobiliaria regulado por la presente le-" .e distinguen dos tipos de condominios2 los cuales no

podrán estar empla%ados empla%ados en un mismo predio:

I A2 las construcciones2 di(ididas en unidades 2 empla%adas en un terreno de dominio

com=n2 -

,4


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I J? los predios2 con construcciones o con pro-ectos de construcción aprobados2 en el

interior de cu-os deslindes e5istan simultáneamente sitios 9ue pertene%can en dominio

e5clusi(o a cada propietario - terrenos de dominio com=n de todos ellos"/.&NI4A46# En esta le- se utili%ará la e5presión FunidadG para re6erirse a los inmuebles 9ue

6orman parte de un condominio - sobre los cuales es posible constituir dominio e5clusi(o"

3.JI6N6# 46 4$INI C$&N

a.Q /os 9ue pertene%can a todos los copropietarios por ser copropietarios por ser necesarios para

la e5istencia2 seguridad - conser(ación del condominio2 tales como terrenos de dominio com=n2

cimientos2 6acadas 2 muros e5teriores - soportantes 2 estructura2 tecumbres 2 instalaciones

generales - ductos de cale6acción2 de aire acondicionado 2 de energía el8ctrica2 de

alcantarillado2 de gas2 de agua potable - de sistemas de comunicacionesK recintos de caldera -

estan9ueK

b.Q #9uellos 9ue permitan a todos - a cada uno de los copropietarios el goce - uso de lasunidades de su dominio e5clusi(o2 tales como los terrenos de dominio com=n di6erentes a los

indicados a los de la letra a precedente2 circulaciones ori%ontales - (erticales 2 terra%as

comunes - a9uellas 9ue en todo o parte sir(an de teco a la unidad

del piso in6erior2 dependencias de ser(icio comunes2 o6icinas o dependencias destinadas al

6uncionamiento de la administración - a la abitación del personalK

(.Q /os terrenos - espacios de dominio com

Memoria Ley de Copropiedad Inmobiliaria

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