MEMO REPAR VEGA-CULLERA modif-ABRIL 2011 · 2016-05-04 · 3.- criterios de evaluaciÓn de los...

PROYECTO DE REPARCELACIÓN EN EL SECTOR NPR-5 “VEGA-PUERTO”

DEL PLAN GENERAL DE CULLERA 1

ÍNDICE

ÍNDICE

1.- ANTECEDENTES JUSTIFICATIVOS DE LA REPARCELACION Y DESCRIPCIÓN

DE LA UNIDAD REPARCELABLE.

2.-RELACIONES CON LOS PROPIETARIOS

3.- CRITERIOS DE EVALUACIÓN DE LOS BIENES Y DERECHOS APORTADOS

Y/O AFECTADOS

4.- CARGAS DE URBANIZACIÓN

5.- CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS SUPERFICIES ADJUDICADAS

6.- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO

7.- CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE CANJE

8.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.

9.- OTRAS CIRCUNSTANCIAS.



ÍNDICE

ANEXOS

ANEXO I.- CONVENIO SUSCRITO ENTRE EL INSTITUTO VALENCIANO DE

VIVIENDA Y EL M.I. AYUNTAMIENTO DE CULLERA.

ANEXO II.- RELACION DE PROPIETARIOS E INTERESADOS Y FINCAS

INCIALES INCLUIDAS EN EL ÁREA REPARCELABLE.

ANEXO III.- FICHAS PARCELAS RESULTANTES

ANEXO IV.- FICHAS PARCELAS RESULTANTES DE CESIÓN OBLIGATORIA Y

GRATUITA.

ANEXO V.- FICHAS DE PROPIETARIOS ADJUDICATARIOS DE PARCELA

ANEXO VI.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL POR PARCELAS

ANEXO VII.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL POR PROPIETARIOS.



ÍNDICE

DOCUMENTOS ADJUNTOS

- ESCRITURAS DE AGRUPACIÓN y ACTAS DE MANIFESTACIONES.

- DERECHOS APORTADOS. ACREDITACIÓN TÍTULOS. CERTIFICADO

DOMINIO Y CARGAS, NOTAS SIMPLES E INSCRIPCIÓN O ASIENTO EN

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

• ACREDITACIÓN TÍTULOS DE LAS PARCELAS APORTADAS DE LA

1 A LA 100.


101 A LA 200.


201 A LA ÚLTIMA.

- DERECHOS APORTADOS. ACTAS DE MANIFESTACIONES O

ESCRITURAS DE COMPROMISO.

- DERECHOS APORTADOS:

• FICHAS PARCELAS APORTADAS DE LA 1 A LA 100.

• FICHAS PARCELAS APORTADAS DE LA 101 A LA 200.

• FICHAS PARCELAS APORTADAS DE LA 201 A LA ÚLTIMA.

- DERECHOS INDEMNIZABLES. HOJAS DE VALORACIÓN

INDIVIDUALIZADA.



ÍNDICE

- PLANOS



MEMORIA

1.- ANTECEDENTES JUSTIFICATIVOS DE LA REPARCELACION Y

DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD REPARCELABLE

El documento de planeamiento que desarrolla el área objeto de este Proyecto

de Reparcelación es el Plan Parcial de mejora y Homologación, que ordena el

sector NPR-5 “Vega-Puerto” del Plan General de Cullera, aprobado

definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo (CTU) en fecha 5 de

diciembre de 2007, según publicación en el BOP 17 de marzo de 2008.

El ámbito de planeamiento tiene una superficie total de 61,03 ha, limitando al

norte y al oeste con el suelo urbano del municipio, por el este con la línea

marítimo-terrestre del litoral, y por el sur con la delimitación del suelo de

dominio público que genera la desembocadura del río Júcar.

El límite que afecta al dominio público marítimo-terrestre se deslinda “in situ”

por el Organismo competente para el desarrollo de esta actuación, según el

replanteo de la Línea de Dominio Público Marítimo-Terrestre realizado por la

Demarcación de Costas en fecha 2 de marzo de 2005, quedando el suelo de

dominio público excluido del sector.

Los parámetros que el Plan Parcial aprobado establece para el Sector “Vega-

Puerto” con base en los establecidos por el Plan General del municipio son:



MEMORIA

Superficie Sector (S) 610.340,27 m2

Suelo Dotacional afectado a su destino (Sd) 2.999,66 m2

Superficie adscrita (reserva aprovechamiento) (Sads) 1.103,90 m2

Edificabilidad Bruta Residencial (IER: 0,93 m²t/m²s) 410.144,13 m2t

Edificabilidad Bruta Terciaria (IET: 0,15 m²t/m²s) 66.152,28 m2t

Edificabilidad Bruta máxima (IEB: 1,08 m²t/m²s) 476.296,41 m2t

Según los datos establecidos en el cuadro anterior, el Área Reparcelable será

aquella que resulte de la exclusión de la superficie del sector que ya es suelo

público y que se encuentra gestionado, es decir el suelo público afectado a su

destino, con la inclusión de la superficie adscrita que tiene reconocidos sus

derechos según acuerdo del Pleno del M.I. Ayuntamiento de Cullera de fecha

31 de enero de 1995, según se establece en la ficha de gestión del sector.

Según estas premisas el Área Reparcelable resulta una superficie de

608.444,51 m2s.

Según el Pleno del M. I. Ayuntamiento de Cullera de fecha 11 de agosto de

2010 se aprueba el Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada del

sector “NPR 5 Vega Puerto” de Cullera, mediante Gestión Directa, actuando

como Agente Urbanizador la sociedad municipal de capital íntegramente

público “EMPRESA MUNICIPAL URBANIZADORA DE CULLERA SOCIEDAD

ANÓNIMA” (E.M.U.C.S.A.), con CIF A-46029716 y domicilio a efectos de

notificaciones CP 46400, Plaza de la Virgen, número 5.



MEMORIA

En el mismo Pleno del Ayuntamiento se acuerda la aprobación conjunta de los

Proyectos que desarrollan la urbanización del sector y de sus conexiones

básicas necesarias como son:

- PROYECTO DE URBANIZACIÓN INTERIOR CON PAISAJISMO

- PROYECTO DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO

- PROYECTO DE RED NEUMÁTICA DE RECOGIDA DE RESIDUOS

URBANOS

- PROYECTO DE ACOMETIDA EXTERIOR DEL AGUA POTABLE

- PROYECTO DE ACOMETIDA ELÉCTRICA EXTERIOR

- PROYECTO DE MEJORA DEL ENLACE DEL ACCESO SUR

Este Proyecto de Reparcelación que ahora se redacta con base en el

planeamiento y los documentos citados aprobados, se realiza y tramita según

la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana

(en adelante LUV), publicada en el DOGV de fecha 31 de diciembre de 2005, y

su desarrollo reglamentario según el Decreto 67/2006, de 12 de mayo, del

Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión

Territorial y Urbanística (en adelante ROGTU), siendo ésta la legislación

aplicable en vigor, teniendo en cuenta sus modificaciones aprobadas.

Los terrenos sobre los que se desarrolla la actuación son prácticamente llanos,

según se desprende de la topografía existente. En la actualidad la mayor parte

del ámbito considerado son cañaverales y arenales, estando la poca actividad

agraria obsoleta en este momento, debido a la presión urbanizadora del

entorno urbano consolidado.



MEMORIA

En cuanto a la estructura de propiedad del suelo dentro del Área Reparcelable,

se han producido numerosas compraventas de parcelas por entidades

mercantiles, siendo que la Agrupación de Interés Urbanístico existente

“Agrupación La Vega Port” creada en virtud de la Escritura de constitución de

fecha 3 de febrero de 1999, ante el notario D. Arturo Fos Martí, ha sufrido

numerosas variaciones en cuanto a la composición de sus miembros y la

agrupación de suelo de los propietarios adheridos a la misma.

Se adjuntan al presente Proyecto escrituras de compromiso o actas de

manifestaciones que expresan la voluntad de algunos de los propietarios de

ser adjudicados en proindiviso con otros en proporción al suelo aportado del

que son titulares.

El sector “Vega-Puerto” de Suelo Urbanizable, según se establece en el Plan

General y desarrollado por el Plan Parcial, contempla parcelas con

aprovechamiento lucrativo residencial como uso dominante para vivienda de

renta libre, destinando para Vivienda de Protección Pública (VPP), lo que

representa el 24% de la edificabilidad residencial total, y asigna un uso

dominante terciario a aquellas parcelas que por su ubicación deben contribuir

a generar actividad y atracción.

El reparto de superficies del ámbito conforme al planeamiento desarrollado es

el que se indica en el cuadro que sigue:

PROYECTO DE REPARCELACIÓN EN EL SECTOR NPR-5 “VEGA-PUERTO” DEL PLAN GENERAL DE CULLERA 5

MEMORIA

Parcela Superficie Edificabilidad Residencial Edificabilidad Terciario Coef. Edificabilidad Neta Nº plantas max

Comercial y otros Hotelero

Residencial Terc. Tco y otros Terc. Tho Resid. Ter. Tco

y otros Ter.Tho P1 3.303,72 m2s 8.381,18 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P2 3.880,60 m2s 9.844,66 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P3 3.825,16 m2s 9.704,01 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P4 3.492,13 m2s 8.859,15 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P5 3.549,70 m2s 9.005,20 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P6 3.582,64 m2s 9.088,77 m2t 674,53 m2t 2,5369 m2t / m2s 0,1883 m2t / m2s 25 1

P7.1 3.386,34 m2s 8.590,77 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P7.2 3.335,85 m2s 8.462,69 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P8 3.823,05 m2s 9.698,66 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P9 3.574,34 m2s 9.067,71 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P10 3.354,38 m2s 8.509,70 m2t 2,5369 m2t / m2s 25



P13 3.547,77 m2s 9.000,30 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P14 3.847,73 m2s 9.761,27 m2t 2,5369 m2t / m2s 25



P17 3.310,89 m2s 8.399,37 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P18 3.117,67 m2s 7.909,19 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P19 3.728,38 m2s 9.458,49 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P20 3.652,07 m2s 9.264,90 m2t 2,5369 m2t / m2s 25

P21 3.169,12 m2s 8.039,71 m2t 2,5369 m2t / m2s 25










SUBTOTAL1 107.134,56 m2s 271.788,66 m2t 8.893,37 m2t 2,5369 m2t / m2s 0,1883 m2t / m2s 25 1





SUBTOTAL2 11.997,80 m2s 39.992,50 m2t 2.258,91 m2t 3,3333 m2t / m2s 0,1883 m2t / m2s 10 1

P22 3.164,54 m2s 11.457,22 m2t 3,6205 m2t / m2s 25

P29 3.216,19 m2s 20.155,74 m2t 6,2670 m2t / m2s 15+A

P37.1 4.825,39 m2s 23.721,13 m2t 4,9159 m2t / m2s 9+A

P37.2 4.694,74 m2s 23.078,87 m2t 4,9159 m2t / m2s 9+A

P38 3.183,36 m2s 19.950,00 m2t 6,2670 m2t / m2s 15+A

SUBTOTAL3 19.084,22 m2s 98.362,97 m2t

P39 3.745,08 m2s 14.980,32 m2t 4,0000 m2t / m2s 40

P40 3.741,43 m2s 14.965,72 m2t 4,0000 m2t / m2s 40

SUBTOTAL 4 7.486,51 m2s 29.946,04 m2t 4,0000 m2t / m2s 40

P41 3.659,75 m2s 7.097,97 m2t 1,9395 m2t / m2s 25

P42 3.649,81 m2s 7.078,69 m2t 1,9395 m2t / m2s 25

P43 5.608,40 m2s 10.877,31 m2t 1,9395 m2t / m2s 10

SUBTOTAL 5 12.917,96 m2s 25.053,96 m2t 1,9395 m2t / m2s 10

TOTAL 158.621,05 m2s 410.144,13 m2t 11.152,28 m2t 55.000,00 m2t 0,1883 m2t / m2s

Edificabilidad Total 476.296,41 m2 techo

D O T A C I O N E S D O T A C I O N E S D O T A C I O N E S D O T A C I O N E S

R E D P R I M A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A SR E D P R I M A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A SR E D P R I M A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A SR E D P R I M A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A S

Superficie Computable del SectorSuperficie Computable del SectorSuperficie Computable del SectorSuperficie Computable del Sector 441.015,19 m2441.015,19 m2441.015,19 m2441.015,19 m2

PARQUES PÚBLICOSPARQUES PÚBLICOSPARQUES PÚBLICOSPARQUES PÚBLICOS

PQLPQLPQLPQL Espacios libres Espacios libres Espacios libres Espacios libres ---- Parque público Parque público Parque público Parque público 30.921,34 m230.921,34 m230.921,34 m230.921,34 m2

EQUIPAMIENTOSEQUIPAMIENTOSEQUIPAMIENTOSEQUIPAMIENTOS

PIDPIDPIDPID Infraestructura Infraestructura Infraestructura Infraestructura ---- Área portuaria Área portuaria Área portuaria Área portuaria 169.325,08 m2169.325,08 m2169.325,08 m2169.325,08 m2

VIARIOVIARIOVIARIOVIARIO

PRVPRVPRVPRV Viario Viario Viario Viario 35.659,14 m235.659,14 m235.659,14 m235.659,14 m2

R E D S E C U N D A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A SR E D S E C U N D A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A SR E D S E C U N D A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A SR E D S E C U N D A R I A D E D O T A C I O N E S P Ú B L I C A S

EQUIPAMIENTOSEQUIPAMIENTOSEQUIPAMIENTOSEQUIPAMIENTOS

Destino RPCVDestino RPCVDestino RPCVDestino RPCV Superficie ParcelaSuperficie ParcelaSuperficie ParcelaSuperficie Parcela

EQ-1 Deportivo - Recreativo (SRD) 34.325,35 m2

EQ-2 Educativo - Cultural (SED-1) 21.258,38 m2

EQ-3 Educativo - Cultural (SED-2) 11.397,48 m2



EQ-6 Asistencial (STD) 2.847,38 m2

EQ-7 Administrativo - Institucional (SAD) 3.312,72 m2

EQ-9 Deportivo - Recreativo (SRD) 525,98 m2












TOTALES 84.655,91 m284.655,91 m284.655,91 m284.655,91 m2 19,20%

ZONAS VERDESZONAS VERDESZONAS VERDESZONAS VERDES

Destino RPCVDestino RPCVDestino RPCVDestino RPCV Superficie PSuperficie PSuperficie PSuperficie Parcelaarcelaarcelaarcela

JL-1 Zona Verde - Jardines (SJL) 33.874,10 m2



TOTAL 67.370,27 m267.370,27 m267.370,27 m267.370,27 m2 15,28%

RED VIARIARED VIARIARED VIARIARED VIARIA

SRV Red Viaria (peatonal y de tráfico) 63.787,48

SAV Aparcamientos(subterráneo) 26.361,91

PRV computable Red Viaria 35.659,14

TOTAL 125.808,53125.808,53125.808,53125.808,53 28,53%

SUELO LUCRATIVOSUELO LUCRATIVOSUELO LUCRATIVOSUELO LUCRATIVO

TOTAL Residencial y Terciario 158.621,05158.621,05158.621,05158.621,05 35,97%

En el primer cuadro de los anteriores se indican los parámetros sobre las

parcelas edificables incluidas en el ámbito de la actuación teniendo en cuenta

que las parcelas residenciales que se destinan a Vivienda de Protección Pública

son las denominadas P-22, P-29, P-37.1, P-37.2 y P-38, según los planos de

ordenación establecidos por el planeamiento.

Como se observa en el mismo cuadro las parcelas condicionadas a un mínimo

de uso terciario son las señaladas como P-6, P-11, P-12, P-15, P-16, P-23, P-

24, P-25, P-26, P-27, P-28, P-30, P-31 y P-32, así como las únicas parcelas

divisibles en parcelas mínimas menores según las Normas del Plan Parcial

como son las parcelas P-33, P-34, P-35 y P-36.

Por ello lo establecido para la parcela mínima de carácter predominante

residencial de la ordenación en cuanto a edificabilidad mínima posible es la

correspondiente a la denominada zona de ordenanza EDA-VG.2 con parcelas

mínimas de 540 m2s con una edificabilidad residencial de unos 1.800 m2t

para Vivienda de renta libre y una edificabilidad terciaria de 101,67 m2t que

tendrá que ponderarse con los coeficientes de homogeneización que se

justifican en este Proyecto de Reparcelación.

Las parcelas de uso terciario hotelero corresponden a las denominadas P-39,

P-40, P-41, P-42 y P-43, con las características tipológicas que establece en el

planeamiento y los parámetros urbanísticos indicados en el cuadro.

En la actualidad los terrenos se encuentran atravesados por una extensa red

de acequias cuya titularidad ostenta la Comunidad de Regantes de Cullera

correspondiente a la parcela denominada número 400.

Existen una serie de edificaciones dentro del ámbito de la actuación que

básicamente responden a tipologías de carácter residencial afectándose según

se especifica en el apartado correspondiente. Se trata de construcciones de

tipología popular de pequeñas dimensiones en planta baja en su mayoría.

Poseen construcciones auxiliares sin mayor importancia arquitectónica.

En cuanto a la estructura de propiedad, ésta viene a ser el reflejo del actual

parcelario catastral, cuyos planos se incorporan al presente Proyecto de

Reparcelación, contrastada con los datos registrales obtenidos que se ajustan

a las propiedades registrales.

Este Proyecto de Reparcelación se redacta sobre la base de la traslación

cartográfica de los correspondientes datos registrales, acreditados según

documento adjunto “Derechos aportados. Acreditación de Títulos”, mediante el

correspondiente Certificado de Dominio y Cargas y acreditaciones suficientes

aportadas por los propietarios.

No hay constancia de propietarios desconocidos ni de titularidad ni de

domicilio, por lo que no será necesario dar traslado de las notificaciones al

Ministerio Fiscal.

La red de caminos con varias referencias catastrales se considera como una

única parcela aportada denominada con el número 500 en este Proyecto de

Reparcelación y que como criterio de equidistribución, será objeto de reparto

proporcional entre todos los propietarios del Área Reparcelable.

En cualquier caso los caminos como posibles bienes de dominio público

existente suponen una superficie muy inferior a la de los viales resultantes del

planeamiento que se ejecuta, por lo que en aplicación del artículo 171 de la

Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana

(en adelante LUV) “se entenderán sustituidas unas por otras”.

Si bien en principio no se han detectado propiedades o derechos que pudieran

ser calificadas como “litigiosas”, se establece en el presente proyecto que en

caso de que se planteara discrepancia en relación con la titularidad de los

mismos, el Proyecto de Reparcelación se limitará a calificar la titularidad de

dudosa o litigiosa, según proceda; correspondiendo la solución del litigio a los

Tribunales de Justicia; estándose operativamente a lo dispuesto en el artículo

172.4 de la LUV.

La titularidad de los terrenos ha sido verificada registralmente, a excepción de

aquellas parcelas de las que no han podido obtenerse estos datos y que

únicamente se tienen datos catastrales u otros títulos de propiedad. A tal

efecto, se acompañan al presente proyecto, en el anexo correspondiente,

acreditación de títulos, pendientes de inscripción registral de los que se solicita

su inscripción en virtud de este Proyecto de Reparcelación.

No obstante se estará, si fuese el caso, durante la tramitación del expediente

a lo dispuesto en el art. 177.1.c de la LUV de forma que los titulares

registrales no tenidos en cuenta al elaborar el proyecto expuesto al público, se

les dará audiencia por 15 días antes de la aprobación definitiva, incluyendo a

los afectados por modificaciones respecto al proyecto inicialmente elaborado.

2.- RELACIONES CON LOS PROPIETARIOS

Este Proyecto de Reparcelación se elabora por gestión directa del M.I.

Ayuntamiento de Cullera que a su vez es propietario de las parcelas aportadas

denominadas como números 600, 601, 602 y 603 dentro del Área

Reparcelable según la acreditación correspondiente, suscribiendo un convenio

en cuanto a la gestión con el Instituto Valenciano de Vivienda (IVV,SA) en

fecha 11 de diciembre de 2003, que se adjunta a este Proyecto de

Reparcelación y que se ratifica el 27 de enero de 2004.

Teniendo en cuenta la singular tipología de edificación que se ordena y la alta

edificabilidad de las parcelas mínimas de este tipo que supone su adjudicación,

se establece la agrupación de los derechos de todas las parcelas de las que es

titular cada propietario para concentrar su adjudicación, teniendo en cuenta

además las escrituras y manifestaciones de aquellos propietarios que solicitan

su agrupación mediante su voluntad de ser adjudicados en proindiviso.

La superficie destinada a caminos, según los datos catastrales conocidos y de

los que no se conoce acreditación que reconozca mayor derecho, se distribuye

proporcionalmente a todos los propietarios en función de su aportación.

La adjudicación de las parcelas destinadas a terciario hotelero se establece

haciendo partícipe a todos aquellos propietarios cuyo derecho alcanza a la

adjudicación de parcela residencial de edificación abierta en altura,

estableciendo proindivisos de forma que no existan diferencias de adjudicación

ni como exceso ni defecto, ni en su localización.

En este Proyecto se ajusta a todos los propietarios de suelo del Área

Reparcelable su derecho, de tal forma que incluso en el caso de aquellos

afectados a los que no alcanza su derecho para la adjudicación de la parcela

mínima más pequeña se les adjudica en proindiviso una parcela resultante en

lugar de la correspondiente compensación económica.

La modalidad de retribución de los costes derivados del desarrollo de la

urbanización de la actuación según el Programa de Actuación Integrada

aprobado se establece como pago en metálico por los propietarios afectados a

los que se les adjudica parcela resultante que en este caso, como se ha

especificado anteriormente, son todos los titulares de suelo en el Área

Reparcelable y conforme a su derecho sin excesos ni defectos. Aquellos

propietarios que han solicitado expresamente la opción de pago en terrenos, o

en su caso una fórmula mixta, se les aplicará el canje calculado en apartados

posteriores en función de las valoraciones obtenidas con base en el estudio de

mercado actualizado y el método residual dinámico, teniendo en cuenta que se

trata de un suelo en desarrollo que aún no tiene ejecutada la urbanización y

evidentemente todavía se encuentran en tramitación algunos de sus

documentos de desarrollo.

Los coeficientes de ponderación que homogeneizan los diferentes valores

según el uso al que se destinan las parcelas resultantes y que establecen las

unidades de aprovechamiento del área, se justifican convenientemente en este

Proyecto de Reparcelación, puesto que se difiere a este proyecto su cálculo

definitivo según determina la legislación en vigor, recogida por el Plan Parcial

en su ficha de gestión del sector.

Finalizada la obra urbanizadora, conforme al Proyecto de Urbanización y las

modificaciones del mismo que pudieran producirse, así como las cargas

establecidas derivadas de las condiciones de programación y desarrollo de la

actuación, se procederá a formular la liquidación definitiva, repartiendo entre

todas las fincas resultantes, proporcionalmente a su aprovechamiento las

cargas totales del Programa. Las variaciones que se produzcan entre la cuenta

de liquidación provisional y la definitiva se saldarán mediante compensaciones

en metálico que tendrán la consideración de cuotas de urbanización.

Las unidades de aprovechamiento equivalentes al 10% del excedente

correspondiente a la Administración Actuante, en este caso al Ayuntamiento

de Cullera, se adjudican en todas las parcelas destinadas a Viviendas

Protegidas y en una parcela destinada al uso terciario hotelero. La pequeña

diferencia de defecto de adjudicación, al corresponderle parcelas completas

por este concepto, se le asigna al Ayuntamiento de Cullera como propietario

con lo cual como se ve en la cuenta de liquidación el Ayuntamiento paga y

recibe la misma cantidad anulándose.

La adjudicación correspondiente al M.I. Ayuntamiento de Cullera como

propietario de suelo en el Área Reparcelable se asigna en proindiviso con

EMUCSA en una parcela residencial de vivienda libre denominada P-1, que

según la ordenación del planeamiento, se sitúa sobre una de las parcelas

aportadas iniciales de la que es titular el mismo Ayuntamiento, como se grafía

en los planos.

La adjudicación correspondiente a EMUCSA como Agente Urbanizador que

recibe el pago en terrenos de los propietarios que han elegido esta opción de

retribución, se concentra en el máximo de parcelas completas posible. Donde

es necesario se adjudica en proindiviso para ajustar el derecho de los

propietarios, teniendo en cuenta así que EMUCSA recibe el derecho derivado

del coeficiente de canje de cada uno de aquellos que ha optado por el pago en

terrenos bien de todo su suelo o bien de forma mixta.

3.- CRITERIOS DE EVALUACIÓN DE LOS BIENES Y DERECHOS

APORTADOS Y/O AFECTADOS

Valoración de derechos

En el presente informe pericial, se estudiarán, si procede, los siguientes

derechos:

- Edificaciones, obras, instalaciones, plantaciones y arrendamientos.

Edificaciones

Obras e instalaciones

Plantaciones

Arrendamientos

- Actividades industriales y comerciales

3.1.- VALORACIÓN DE OBRAS, EDIFICACIONES, INSTALACIONES Y

PLANTACIONES.

El artículo 31.de la Ley 6/1998 de 13 de abril, sobre régimen del suelo y

valoraciones establece los criterios para la “Valoración de obras, edificaciones,

instalaciones, plantaciones y arrendamientos”:

1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el

suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido

tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se

valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de

la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus

titulares.

2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con

independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa

catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a

la antigüedad y estado de conservación de las mismas.

3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos

se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.

3.1.1- Criterios de valoración de las edificaciones.

De acuerdo con el artículo reproducido en el punto anterior, la ley define que

la obtención del valor de las edificaciones, se efectuará básicamente a través

del denominado “método de coste”.

La aplicación del método requiere las siguientes dos fases:

1-. Determinar el coste actual o coste “a nuevo”.

2-. Aplicar sobre dicho valor unos factores de corrección.

La determinación del coste actual supone establecer un coste de

“reemplazamiento” o de “reposición” (tal como indica la terminología de la

ley), es decir, el coste de una edificación semejante o similar, que cumpliese

las mismas funciones que la que se pretende valorar.

Es destacable asimismo la referencia legislativa a la determinación del valor

“de acuerdo con la normativa catastral”. La normativa catastral vigente que

regula el tema en cuestión es el R.D. 1020/93 de 25 de junio.

Se utilizará en la presente valoración el módulo de construcción según el área

económica homogénea a la que está adscrito el municipio afectado, conforme

se define en la Norma 11 del R.D. 1020/93 de 25 de junio, por el que se

aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del

suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes

inmuebles de naturaleza urbana, donde dice:

1. La asignación de un área económica homogénea lleva inherente la

asignación de un módulo básico de construcción (MBC), definido en

pesetas / metro cuadrado, al que se le aplicará el coeficiente del cuadro

que se menciona en la norma 20 que corresponda, resultando un valor

en pesetas / metro cuadrado para cada tipo de construcción.

2. El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la

superficie construida por el precio unitario obtenido a partir del cuadro

y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones

definidos en la norma 13 siguiente que le fueran de aplicación.

3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro

de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y,

en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los

patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que

estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo

que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso

se computarán al 100 por 100.

En uso residencial, no se computarán como superficie construida los

espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Efectuada la correspondiente consulta al Centro de Gestión Catastral de

Valencia, la zona y valor correspondiente, según la O.M. del Ministerio de

Economía y Hacienda de 26 de abril de 2005 (fecha publicación BOE: 5 de

mayo de 2005) para el municipio de Cullera es MBC3: 550,00 €/m2.

Debe tenerse en cuenta, que las tensiones inflacionistas habidas en el sector

inmobiliario en los últimos tiempos, se han referido fundamentalmente al valor

del suelo, y en bastante menor medida al valor de la edificación, razón por la

cual se considera adecuado este método de valoración.

A partir de dicho valor, se establecerán los coeficientes definidos en el cuadro

a tal efecto, del valor de las construcciones de la Norma 20 del RD 1020/1993.

A los valores así resultantes les serán de aplicación los siguientes coeficientes

correctores:

a) El de “antigüedad”, para el que se aplicará el establecido en al

Norma 13 del RD 1020/1993, considerándose a tal efecto el número de años

completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o

rehabilitación integral hasta la fecha de la valoración.

El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere

la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del

edificio y la calidad constructiva, y se obtendrá mediante la utilización de la

tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente

expresión:

En la que:

u ( uso predominante del edificio) adopta en la fórmula los siguientes valores:

t* 100 * c *u

d * 1.5 - 1 G =

350

35 -t - 1 d donde =

Uso 1: Residencial, oficinas y edificios singulares

1.00

Uso 2: Industria no fabril, comercio, deportivo,

ocio y hostelería, turismo, sanitario y

beneficiencia, cultural y religioso

0.90

Uso 3: Fábricas y espectáculos (incluso deportivos)

0.80

c ( calidad constructiva según el cuadro de coeficientes) adopta en la fórmula:

Categoría 1 y 2 1.20

Categoría 3, 4, 5 y 6 1.00

Categoría 7, 8 y 9 0.80

t ( años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o

rehabilitación integral) adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:

t H

Años completos Uso 1

Categorías 1-2 3-4-5-6 7-8-9

Uso 2 Categorías

1-2 3-4-5-6 7-8-9

Uso 3 Categorías

1-2 3-4-5-6 7-8-9 0 4 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 5 9 0.93 0.92 0.90 0.93 0.91 0.89 0.92 0.90 0.88 10 14 0.87 0.85 0.82 0.86 0.84 0.80 0.84 0.82 0.78 15 19 0.82 0.79 0.74 0.80 0.77 0.72 0.78 0.74 0.69 20 24 0.77 0.73 0.67 0.75 0.70 0.64 0.72 0.67 0.61 25 29 0.72 0.68 0.61 0.70 0.65 0.58 0.67 0.61 0.54 30 34 0.68 0.63 0.56 0.65 0.60 0.53 0.62 0.56 0.49 35 39 0.64 0.59 0.51 0.61 0.56 0.48 0.58 0.51 0.44 40 44 0.61 0.55 0.47 0.57 0.52 0.44 0.54 0.47 0.39 45 49 0.58 0.52 0.43 0.54 0.48 0.40 0.50 0.43 0.35 50 54 0.55 0.49 0.40 0.51 0.45 0.37 0.47 0.40 0.32 55 59 0.52 0.46 0.37 0.48 0.42 0.34 0.44 0.37 0.29 60 64 0.49 0.43 0.34 0.45 0.39 0.31 0.41 0.34 0.26

T H

Años completos Uso 1

Categorías 1-2 3-4-5-6 7-8-9

Uso 2 Categorías

1-2 3-4-5-6 7-8-9

Uso 3 Categorías

1-2 3-4-5-6 7-8-9 65 69 0.47 0.41 0.32 0.43 0.37 0.29 0.39 0.32 0.24 70 74 0.45 0.39 0.30 0.41 0.35 0.27 0.37 0.30 0.22 75 79 0.43 0.37 0.28 0.39 0.33 0.25 0.35 0.28 0.20 80 84 0.41 0.35 0.26 0.37 0.31 0.23 0.33 0.26 0.19 85 90 0.40 0.33 0.25 0.36 0.29 0.21 0.31 0.25 0.18 90 más 0.39 0.32 0.24 0.35 0.28 0.20 0.30 0.24 0.17

b) El coeficiente de “estado de conservación”, para el que se aplicará el

recogido a tal efecto en la misma norma 13 de las NT 93 que recoge los

niveles de conservación “normal”, “regular”, “deficiente” y “ruinoso”.

Normal 1.00

Construcciones que a pesar de su edad, cualesquiera que fuese ésta,

no necesitan reparaciones importantes.

Regular 0.85

Construcciones que presentan defectos permanentes sin que se

comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.

Deficiente 0.50

Construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia,

comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y

estabilidad.

Ruinoso 0.00

Construcciones manifiestamente inhabitables, o declaradas legalmente

en ruinas.

PROYECTO DE REPARCELACIÓN EN EL ÁMBITO DEL SECTOR NPR-5 “VEGA-PUERTO” DEL PLAN GENERAL DE CULLERA

CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS CATEGORIA USO CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1.1 VIVIENDAS COLECTIVAS 1.1.1 EDIFICACIÓN ABIERTA 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 DE CARACTER URBANO 1.1.2 EN MANZANA CERRADA 1,60 1,33 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50

1 1.1.3 GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTRURA 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20 1.2 VIV. UNIFAMILIARES 1.2.1 EDIFICACIÓN AISLADA O PAREADA 2,15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 DE CARACTER URBANO 1.2.2 EN LINEA O MANZANA CERRADA 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 RESIDENCIAL 1.2.3 GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35

1.3 EDIFICACIÓN RURAL 1.3.1 USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 1.3.2. ANEXOS 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 2.1 NAVES DE FABRICACIÓN 2.1.1 FABRICACIÓN EN UNA PLANTA 1,05 0,90 0,75 0,60 0,50 0,45 0,40 0,37 0,35 Y ALMACENAMIENTO 2.1.2 FABRICACIÓN EN VARIAS PLANTAS 1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,55 0,52 0,50 0,40

2 2.1.3 ALMACENAMIENTO 0,85 0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25 0,20 2.2 GARAJES Y 2.2.1 GARAJES 1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 APARCAMIENTOS 2.2.2 APARCAMIENTOS 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,10 0,05 INDUSTRIAL 2.3 SERVICIOS DE 2.3.1 ESTACIONES DE SERVICIO 1,80 1,60 1,40 1,25 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 TRANSPORTE 2.3.2 ESTACIONES 2,55 2,25 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 3.1 EDIFICIO EXCLUSIVO 3.1.1 OFICINAS MULTIPLES 2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80

3 3.1.2 OFICINAS UNITARIAS 2,55 2,20 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 3.2 EDIFICIO MIXTO 3.2.1 UNIDO A VIVIENDAS 2,05 1,80 1,50 1,30 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 3.2.2 UNIDO A INDUSTRIA 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85 0,65 0,55 0,45 0,35 OFICINAS 3.3 BANCA Y SEGUROS 3.3.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO 2,95 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20

3.3.2 EN EDIFICIO MIXTO 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 4.1 COMERCIOS EN 4.1.1 LOCALES COMERCIALES Y TALLERES 1,95 1,60 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65

4 EDIFICIO MIXTO 4.1.2 GALERIAS COMERCIALES 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 4.2 COMERCIOS EN 4.2.1 EN UNA PLANTA 2,50 2,15 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85 EDIFICIO EXCLUSIVO 4.2.2 EN VARIAS PLANTAS 2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,90 COMERCIAL 4.3 MERCADOS Y 4.3.1 MERCADOS 2,00 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80

SUPERMERCADOS 4.3.2 HIPERMERCADOS Y SUPERMERCADOS 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 5.1 CUBIERTOS 5.1.1 DEPORTES VARIOS 2,10 1,90 1,70 1,50 1,30 1,10 0,90 0,70 0,50 5.1.2 PISCINAS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90

5 5.2 DESCUBIERTOS 5.2.1 DEPORTES VARIOS 0,70 0,55 0,50 0,45 0,35 0,25 0,20 0,10 0,05 5.2.2 PISCINAS 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,35 0,30 0,25 5.3 AUXILIARES 5.3.1 VESTUARIOS, DEPURADORAS, CALEFACCIÓN, ETC.. 1,50 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 DEPORTES 5.4 ESPECTACULOS 5.4.1 ESTADIOS, PLAZAS DE TOROS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

DEPORTIVOS 5.4.2 HIPODROMOS, CANODROMOS, VELODROMOS, ETC.. 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90

PROYECTO DE REPARCELACIÓN EN EL ÁMBITO DEL SECTOR NPR-5 “VEGA-PUERTO” DEL PLAN GENERAL DE CULLERA

TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS CATEGORIA USO CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9

6.1 VARIOS 6.1.1 CUBIERTOS 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 6.1.2 DESCUBIERTOS 0,80 0,70 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30

6 BARES MUSICALES 6.2.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 6.2 SALAS DE FIESTA 6.2.2 UNIDO A OTROS USOS 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 DISCOTECAS ESPECTACULOS 6.3 CINES Y TEATROS 6.3.1 CINES 2,55 2,30 2,05 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00

6.3.2 TEATROS 2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 7.1 CON RESIDENCIA 7.1.1 HOTELES, HOSTALES, MOTELES 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

7 7.1.2 APARTHOTELES, BUNGALOWS 2,85 2,55 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 7.2 SIN RESIDENCIA 7.2.1 RESTAURANTES 2,60 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

OCIO Y 7.2.2 BARES Y CAFETERIAS 2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 HOSTELERIA 7.3 EXPOSICIONES Y 7.3 1 CASINOS Y CLUBS SOCIALES 2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

REUNIONES 7.3.2 EXPOSICIONES Y CONGRESOS 2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1,25 1,10 1,00 8.1 SANITARIOS CON 8.1.1 SANATORIOS Y CLINICAS 3,15 2,80 2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1,30

8 CAMAS 8.1.2 HOSPITALES 3,05 2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 8.2 SANITARIOS VARIOS 8.2.1 AMBULATORIOS Y CONSULTORIOS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

SANIDAD Y 8.2.2 BALNEARIOS, CASAS DE BAÑOS 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 BENEFICENCIA 8.3 BENEFICOS Y 8.3.1 CON RESIDENCIA ( Asilos, Residencias, etc..) 2,45 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00

ASISTENCIA 8.3.2 SIN RESIDENCIA ( Comedores, Clubs, Guarderias, etc..)

1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80

9.1 CULTURALES CON 9.1.1 INTERNADOS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 9 RESIDENCIA 9.1.2 COLEGIOS MAYORES 2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

9.2 CULTURALES SIN 9.2.1 FACULTADES, COLEGIOS, ESCUELAS 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 CULTURALES RESIDENCIA 9.2.2 BIBLIOTECAS Y MUSEOS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 Y RELIGIOSOS 9.3 RELIGIOSOS 9.3.1 CONVENTOS Y CENTROS PARROQUIALES 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

9.3.2 IGLESIAS Y CAPILLAS 2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,05 10.1.HISTORICO-ARTISTICO 10.1.1 MONUMENTALES 2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,05 10.1.2 AMBIENTALES O TÍPICOS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 10.2 DE CARACTER 10.2.1 ADMINISTRATIVOS 2,55 2,20 1,85 1,60 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80

10 OFICIAL 10.2.2 REPRESENTATIVOS 2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 10.3.1 PENITENCIARIOS, MILITARES Y VARIOS 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85 10.3.2 OBRAS URBANIZACIÓN INTERIOR 0,26 0,22 0,18 0,15 0,11 0,08 0,06 0,04 0,03 DE CARACTER 10.3.3 CAMPINGS 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02

EDIFICIOS 10.3 10.3.4 CAMPOS DE GOLF 0,050 0,040 0,035 0,030 0,025 0,020 0,015 0,010 0,005

SINGULARES ESPECIAL 10.3.5 JARDINERIA 0,17 0,15 0,13 0,11 0,09 0,07 0,05 0,03 0,01 10.3.6 SILOS Y DEPÓSITOS PARA SÓLIDOS (M/3) 0,35 0,30 0,25 0,20 0,17 0,15 0,14 0,12 0,10 10.3.7 DEPÓSITOS LÍQUIDOS (M/3) 0,37 0,34 0,31 0,29 0,25 0,23 0,20 0,17 0,15 10.3.8 DEPÓSITOS GASES (M/3) 0,80 0,65 0,50 0,40 0,37 0,35 0,31 0,27 0,25



MEMORIA

3.1.2.- Criterios de valoración de obras e instalaciones y plantaciones.

Como se ha comentado anteriormente, el artículo 31 de la Ley 6/98,

Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y

arrendamientos, establece:

1.Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el

suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido

tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se

valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de

la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus

titulares.

El valor de las obras e instalaciones a indemnizar se considerará a

partir de los valores obtenidos de la base de datos de precios de la

edificación I.V.E. 2003-2004, cuyas descripciones se especifican en

este documento.

En las plantaciones arbóreas deberían indemnizarse, las rentas que se dejan

de percibir hasta que una nueva plantación alcanzara el estado productivo de

la que se elimina. Este método, supondría la capitalización de la diferencia de

rentas durante el periodo de edad del árbol, con lo cual obtendríamos el valor

de este. El método expuesto, es de difícil concreción numérica, y es más

sencillo llegar a este dato, conociendo el valor de mercado del suelo con una

determinada plantación, en unas determinadas condiciones así como el valor

del suelo sin ella. Por resta de ambos valores, obtendríamos el valor del

vuelo. La diferencia de valor de mercado del terreno con plantación arbórea y

sin plantación arbórea en la comarca de La Ribera es de 2,70 – 3,00 €/m2.



MEMORIA

Otra forma de cálculo del valor de las plantaciones, sería obtener el valor del

suelo con y sin plantación, por el método de capitalización de rentas,

obteniendo la diferencia entre ambos valores. De este modo, el valor del

arbolado se calcularía siguiendo los criterios utilizados en los párrafos

siguientes.

Para este tipo de cálculos deben utilizarse rendimientos medios tanto de

producciones como de precios percibidos por el agricultor.

El hablar de precios percibidos por el agricultor es cuanto menos expuesto y

con seguridad complicado y discutido.

En cultivos hortícolas, es bien sabido que los precios percibidos por el

agricultor oscilan de forma considerable de una campaña a otra. Cuando en

una determinada campaña, existe bonanza de precios en uno o varios

productos, en la campaña siguiente, los agricultores los introducen de forma

masiva, de manera que la producción aumenta considerablemente,

reduciéndose los valores en el mercado.

Aunque con menor margen de oscilación, las producciones varían también de

unas campañas a otras.

Algo similar, pero con un margen temporal superior, sucede con los cultivos

arbóreos.

Los módulos utilizados tanto para ingresos como para gastos y producciones

se han obtenido a partir de los datos recopilados en la obra “Costes y Precios

en Hortofruticultura” de Caballero, De Miguel y Juliá; así como de la revista de

la Conselleria de Agricultura y Pesca “Bolletí d’Informació Agrícola”,

resultando los siguientes aspectos para cada tipo de cultivo:



MEMORIA

Huerta

Para el cálculo del valor del terreno de huerta se ha realizado un

modelo de rotación de cultivos para cuatro años.

CULTIVO (periodo) Producción (Kg/Ha.) Total costes (€/Ha.) Prec. percibidos (€/100Kg.)PATATA (enero-mayo) 27.000 4.025,10 15,15LECHUGA (junio-agosto) 35.000 3.979,34 14,12CEBOLLA (diciembre-junio) 38.400 5.026,07 12,00ZANAHORIA (agosto-febrero) 32.700 3.863,00 14,42TOMATE (marzo-agosto) 53.000 11.581,50 27,04LECHUGA (septiembre-enero) 35.000 3.979,34 13,94PATATA (febrero-mayo) 27.000 4.025,10 15,33COLIFLOR (julio-diciembre) 18.000 2.704,55 25,50

Rendimiento neto (R=I-G) para el ciclo de rotación (cuatro años)

€/Ha. 7.111

Rendimiento anual (€/Ha.) 1.778Tipo capitalización (%) 4

Valoración (€/m²) 4,44

Cítricos

Del mismo modo que en los productos hortícolas, en cítricos, los

precios percibidos por el agricultor también oscilan mucho de una

campaña a otra y sobre todo en las variedades más “modernas”. Estas

oscilaciones son muy acentuadas cuando, motivado por la bonanza de

los precios, los agricultores introducen estas variedades hasta que

llega el momento en que la producción aumenta considerablemente,

hundiéndose los precios en el mercado.



MEMORIA

Aunque con menor margen de oscilación, las producciones varían

también de unas campañas a otras.

Existe en el sector citrícola una duda constante sobre qué variedades

son o serán más rentables para el agricultor, motivado por un amplio

abanico de circunstancias como:

- Algunas variedades de cítricos, si bien los precios que se

alcanzan en los mercados son más bajos, tienen una mayor y más

estable productividad, por lo que aumenta el rendimiento.

- Otras variedades, aunque los precios de mercado sean

superiores, ofrecen una productividad menor, con mayores

oscilaciones de una campaña a otra y mayores costos de cultivo.

- Los precios percibidos por el agricultor oscilan mucho entre las

distintas variedades según la campaña de que se trate.

- Continuamente están surgiendo nuevas variedades, las cuales

reemplazan o sustituyen de una manera considerable en el

mercado a otras variedades con la consiguiente caída de los

precios de las variedades reemplazadas.

De esto se deduce que a medio plazo no está garantizado un mayor

rendimiento económico únicamente dependiendo de la variedad que se

elija a la hora de plantar una finca de cítricos, sino que depende en

gran medida de esos otros factores o circunstancias mencionadas. Es

cierto que existen algunas variedades de cítricos en desuso que

alterarían estos supuestos.



MEMORIA

Por todo lo anteriormente expuesto, se entiende que deben ser

utilizados rendimientos medios tanto de producciones como de precios

percibidos por el agricultor. Para esto, lo más conveniente es usar

como datos de partida, rendimientos de un abanico de variedades

sobre las que se tenga experiencia tanto en producciones medias,

precios percibidos por el agricultor y gastos de cultivo durante un

periodo de varios años.

Navel - Navelina Clemenules HernandinaProd. Media (Kg/Ha) 30.000 20.100 20.000

Precio en venta (€/100Kg) 17,43 34,05 33,66Ingreso medio 5.229,00 6.844,05 6.732,00

Coste producción 3.005,06 3.985,00 3.906,58

Rendimiento neto (R=I-G) €/Ha 2.224 2.859 2.825Tipo capitalización (%) 4 4 4

Valoración (€/m²) 5,56 7,15 7,06

Frutales

Para establecer el valor del terreno para los frutales, tendremos:

CULTIVO Producción (Kg/Ha.) Total costes (€/Ha.) Precios percibidos (€/100Kg.)FRUTALES REGADÍO (meloc.) 14.000 3.482,16 42,00

Rendimiento neto (R=I-G) €/Ha 2.397,84Tipo capitalización (%) 4

Valor (€/m²) 5,99



MEMORIA

Vistos los valores del suelo con y sin plantación arbórea, obtenidos por el

método de capitalización de rentas, y atendiendo a que la diferencia de valor

de mercado del terreno con plantación arbórea y sin plantación arbórea en la

comarca de La Ribera es de 2,70 – 3,00 €/m²., se establece un valor del

vuelo tanto para las plantaciones de cítricos como la de frutales de 3,00 €/m².

En previsión de la existencia de cosechas pendientes en el momento de la

Ocupación, la indemnización fijada como rápida ocupación, se ha calculado de

las producciones medias de una cosecha y precios medios percibidos por el

agricultor. Con esto se tiene:

Cálculo del valor de la cosecha en naranjos

Navel - Navelina Clemenules HernandinaProd. Media (Kg/Ha) 30.000 20.100 20.000

Precio en venta (€/100Kg) 17,43 34,05 33,66Ingreso medio 5.229,00 6.844,05 6.732,00

Valoración cosecha (m2.) 0,523 0,684 0,673

Media aritmética (€/m²) 0,63

Cálculo del valor de la cosecha en frutales

MelocotoneroProd. Media (Kg/Ha) 14.000

Precio en venta (€/100Kg) 42,00Ingreso medio 5.880,00

Valoración cosecha (€/m²) 0,59



MEMORIA

Cálculo del valor de la cosecha en hortícolas

CULTIVO (periodo) Producción (Kg/Ha.) Precios percibidos (€/100Kg.) Importe cosecha (€/m2.)PATATA (enero-mayo) 27.000 15,15 0,409LECHUGA (junio-agosto) 35.000 14,12 0,494CEBOLLA (diciembre-junio) 38.400 12,00 0,461ZANAHORIA (agosto-febrero) 32.700 14,42 0,472TOMATE (marzo-agosto) 53.000 27,04 1,433LECHUGA (septiembre-enero) 35.000 13,94 0,488PATATA (febrero-mayo) 27.000 15,33 0,414COLIFLOR (julio-diciembre) 18.000 25,50 0,459

Media de los 8 cultivos reflejados en esta rotación

(€/m²)0,58

Vistos los datos obtenidos, se establece una indemnización de 0,65

€/m² para la cosechas pendientes.



MEMORIA

3.2.- INDEMNIZACIÓN POR MUDANZA DE VIVIENDAS Y/O PEQUEÑOS

ALMACENES. ALTAS EN SERVICIOS PÚBLICOS.

En las edificaciones, en las cuales se conoce que existen elementos a

trasladar y/o existen altas en servicios públicos, estos se valoran según lo

siguiente:

Se valorarán de acuerdo a módulos establecidos para costes normales de

mudanzas de mobiliario. En tal sentido puestos en contacto con la Asociación

Valenciana de Empresas de Mudanzas se puede establecer un coste medio de

900 €.

Esta cifra se incrementará en 250 € más en concepto de posibles altas de

servicios de luz y agua en la vivienda o local de destino, y 200 € en concepto

de altas de teléfono, siempre que dichos servicios se dispusieran en la

actualidad.

3.3- INDEMNIZACIONES A INQUILINOS DE VIVIENDAS

Según el artículo 44 de la L.E.F., la indemnización por este concepto se tasará

de acuerdo a las disposiciones del texto refundido de la Ley de

Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto 4104/64, de 24 de Diciembre,

en adelante L.A.U. Esta en su artículo 66 establece una indemnización

correspondiente a una o dos anualidades de renta en función del momento en

que se realice el desalojo de la vivienda.

No obstante, se ha estimado con frecuencia por la jurisprudencia que esta

indemnización se debe entender referida únicamente al caso de la concesión



MEMORIA

de las prórrogas legales establecidas y, en consecuencia, ha establecido otros

criterios distintos más acordes con el efectivo perjuicio que se produce en

estos casos.

Así, ésta indemnización se establecerá por la diferencia de rentas, entre las

medias de mercado de una vivienda, local o instalación de similares

características y las que efectivamente se están pagando.

Si bien la jurisprudencia no permite deducir la aplicación de ponderación

alguna en esta capitalización, utilizando además una fórmula de capitalización

a perpetuidad, debe entenderse que ésta diferencia debe computarse sobre

un período de tiempo que podrá ser variable, según las condiciones

particulares de cada valoración, capitalizada y actualizada en cada caso al tipo

de interés legal fijado en los Presupuestos Generales del Estado.

Así, conviene señalar que la capitalización a perpetuidad es un procedimiento

que debe utilizarse para la obtención del valor del inmueble, pero no para la

actualización de sus rentas durante un período determinado de tiempo. De

realizarse así, se está considerando la prolongación del arrendamiento

indefinidamente, sin considerar ni tan siquiera, la esperanza de vida útil del

edificio; aparte de estar situando la valoración del arrendatario en los

términos en que se realizaría para el propietario.

Es por ello que se estima necesario contemplar el período de actualización de

tal diferencia de rentas, en función igualmente del tipo de contrato, su

duración y posibilidades o no de prórrogas; considerando técnicamente más

correcta la utilización de la expresión:

Indemnización = DR * (1 -( 1/(1 + i )n ) / i)



MEMORIA

Siendo,

DR= incremento de rentas

n = período de 10 años al tipo de interés legal, siguiendo el criterio

reiterado por la jurisprudencia consistente en capitalizar la diferencia

de rentas en el plazo de 10 años, por entenderse que en ese número

de años se llega a la indemnización adecuada.

i= interés considerado.

De este modo, esta expresión, utilizando también la técnica de capitalización,

resume el conjunto de la diferencia de rentas acumulada durante el período

considerado expresado en euros constantes.

Queda por tanto considerar el tipo de interés, y la renta futura, que deberá

realizarse, según se ha indicado en función de las características del contrato

de arrendamiento y/u ocupación.

Además podrán ponderarse circunstancias particulares como el estado actual

de la construcción, condiciones de habitabilidad y cualesquiera otras que se

consideren oportunas, teniendo en todo caso como límite inferior el valor de

una o dos anualidades de renta señalado con anterioridad.

Para calcular la renta futura se estudiará una estimación de los precios

máximos de alquiler en V.P.O. en R.G. y se realizará un estudio de mercado.



MEMORIA

El Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio (B.O.E. nº 152 ,26 de junio

1998), en su Artículo 16.2 dice:

“a) La renta anual máxima inicial será el 5% cuando el préstamo cualificado

tenga 25 años de amortización, y el 7%, cuando el préstamo sea a 10 años,

del precio legal máximo al que hubiera podido vender la vivienda en el

momento de celebración del contrato de arrendamiento, excluyendo el precio

máximo al que se refiere el párrafo c) del apartado 1 de este artículo.

b) La renta inicial podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones

porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios al

Consumo.

c) El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que

corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se

satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas

por la legislación aplicable.

d) Las viviendas a que se refiere el artículo 1.2 de este Real Decreto que

hubieran tenido financiación cualificada y se cedieran en régimen de

arrendamiento se regirán por lo establecido en este apartado.”

A pesar de que en la actualidad no se tiene conocimiento de la existencia de

inquilinos de viviendas afectadas en este expediente expropiatorio, podría

darse el caso de que se iniciara alguna relación de arrendamiento. La

valoración a realizar se determinaría según se desprende de lo anteriormente

expuesto.



MEMORIA

Indemnización a inquilinos de locales de negocio o actividad

A través de la jurisprudencia se pueden señalar los siguientes conceptos a

valorar:

a) Gastos de apertura de nuevo local: Deberán incluir conceptos como

licencias de obras, apertura, actividad, honorarios por redacción de

proyectos, etc. Los mismos deberán establecerse puntualmente al ser

considerablemente dificultosa la ponderación de unos módulos

aplicables para el conjunto de las actividades incluidas en el ámbito de

la valoración. En todo caso, los costes de tasas y licencias serán fijados

con carácter estándar y los honorarios técnicos serán los derivados de

las tarifas colegiales correspondientes, a las que en cada caso se

remite.

b) Gastos de nueva instalación: Se incluirán gastos por altas de luz,

agua, teléfonos, etc.

c) Gastos de traslado: Se computarán a su vez tres apartados:

montaje y desmontaje de instalaciones, maquinaria, etc.., carga y

descarga de las mismas o de otros materiales y transporte para el

traslado de los mismos.

d) Gastos de sustitución: Por obras en nuevo local. Dependerá del tipo

de local y de la superficie necesaria.

e) Indemnizaciones al personal: Referidas al período de tiempo que

pueda durar el traslado.



MEMORIA

f) Indemnización por pérdida de beneficios o clientes. Dependerá

fundamentalmente del tipo de actividad, de la influencia locacional

sobre la actividad.

g) Indemnización por mayor renta. Obtenida de modo similar a la

establecida para los cambios de residencia, es decir, la actualización de

la diferencia de rentas referida a un período temporal que se

establecerá en función de las circunstancias particulares.

h) Indemnización por traspaso. En función de los valores medios de

mercado para el tipo de negocio o actividad de que se trate, siempre

que el pago del mismo resulte imprescindible para su reubicación.

La valoración de todos estos conceptos dará lugar a la indemnización global

que corresponda al arrendatario y su aplicabilidad dependerá en cada caso de

las circunstancias particulares que concurran en el local afectado.

Dado que estos gastos pueden ser también muy variables en función de la

localización de la nueva ubicación, así como de las necesidades de potencia,

características de las instalaciones, personal empleado, duración del traslado,

etc., deberán ser ponderados individualmente en su caso y ser objeto de

justificación y valoración aparte, siendo que ello conlleva disponer en todo

caso de un conjunto de información sobre la empresa y/o actividad que

resultará necesario que se aporte por parte de los afectados.

El problema surge en aquellos casos en que el efecto expropiatorio pudiera

suponer la extinción definitiva de la actividad o negocio por resultar imposible

el desarrollo o continuidad de la misma. En estos casos se admite valorar la

indemnización al arrendatario en función del “valor del negocio”. (s. 6 Julio de

1981. R. 2971) admitiéndose que la indemnización se obtendrá refiriendo a



MEMORIA

diez años los beneficios líquidos, promediados durante los últimos 3 años,

aplicando la tasa de capitalización real que corresponda al negocio (s. 17 junio

1981 R. 2517). Entendiendo igualmente que ello no implica la formulación de

una tasa de capitalización a perpetuidad sino la expresión antes indicada.

Indemnización por negocio o actividad a propietarios

Se computarán también (según la jurisprudencia), los mismos conceptos

señalados con anterioridad para la indemnización a arrendatarios, aunque

excluyendo los conceptos de mayor renta y traspaso, que no proceden

considerar sobre los propietarios, puesto que ya se consideran incluidos en la

valoración del inmueble (suelo y construcción).

Igualmente en este caso, no cabe aplicar a esta indemnización el premio de

afección, según el artículo 47 de la L.E.F.

3.4.- VALORACIÓN EXTINCIÓN ARRENDAMIENTO

La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos que deroga

la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, en su Disposición adicional segunda,

apartado 1 establece:

“1. Expropiación de fincas arrendadas:

a) En el supuesto de expropiación total o parcial del derecho del

arrendatario, éste tendrá derecho frente al expropiante:



MEMORIA

1º Al importe de una renta anual actualizada y además al de una

cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que falte para

expiración del período mínimo o el de la prórroga legal en que se halle.

Cuando la expropiación sea parcial, estos importes se referirán a la

parte de renta que corresponda a la porción expropiada.

2º Al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras.

3º A exigir que la expropiación forzosa compre da la totalidad cuando

la conservación de arrendamiento sobre la parte de la finca no

expropiada resulte antieconómica para el arrendatario, aunque se

redujera la renta.

4º Al importe de las cosechas pendientes que pierda con la

expropiación.

5º A la indemnización de los daños y perjuicios que sufra la

explotación agrícola de la que el arrendamiento sea uno de los

elementos integrantes.

6º A la indemnización que comporte el cambio de residencia, en su

caso.

7º Al premio de afección calculado sobre el importe total.

b) El expropiante descontará al arrendador del justo precio lo que haya

de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe

corresponda abonar al arrendador.



MEMORIA

c) En los casos de fincas que tuvieran la condición de rústicas al

iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en el

expediente de expropiación por corresponderles en tal momento

distinta calificación, el propietario expropiado deberá abonar al

arrendatario, con cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio

de la tierra por cada año que le reste de vigencia al contrato, valorada

la tierra según el precio que tengan las fincas rústicas similares a la

arrendada y sin que lo que abone el propietario pueda alcanzar nunca

el valor total atribuido a las fincas ni la mitad del plusvalor.

d) En los casos de expropiación por causas de interés social, zonas

regables u otros en los que el arrendatario tenga un derecho

preferente a que se le adjudique otra explotación en sustitución de la

expropiada se tendrá en cuenta esta circunstancia para disminuir

equitativamente la cuantía de la indemnización.”

A pesar de que en la actualidad no se tiene conocimiento de la existencia de

extinciones de arrendamiento afectadas en este expediente expropiatorio,

podría darse el caso de que existiera algún arrendamiento a extinguir. La

valoración a realizar se determinaría según se desprende de lo anteriormente

expuesto.

3.5.- VALORACIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE LOS BIENES

APORTADOS

El art. 64.1 del TR LS 92 remite la valoración de los derechos reales sobre

inmuebles a las disposiciones sobre expropiación, subsidiariamente a las



MEMORIA

normas del Derecho Administrativo o Civil, y en su defecto a lo dispuesto en

las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados.

Es evidente que dicho artículo no señala procedimiento alguno para su

valoración sino que remite éstos a lo establecido en otras disposiciones.

En primer lugar la remisión se efectúa a la legislación expropiatoria, es decir,

a lo establecido en la LEF. En ella, el artículo 42 señala lo siguiente:

"La determinación del justo precio de los derechos reales sobre bienes

inmuebles se practicará con arreglo a las normas de valoración

señaladas por la vigente legislación del impuesto sobre derechos

reales".

De nuevo se vuelve a remitir la legislación expropiatoria a las reglas

establecidas en otra disposición, en este caso de carácter fiscal, coincidente

con la última remisión del art. 64 del TR LS 92.

Aún cuando podría entenderse que previamente a estas disposiciones de

naturaleza fiscal deberían utilizarse criterios contenidos en la legislación de

Derecho Administrativo o Civil, no es menos cierto la dificultad de encontrar

cualquier tipo de normas o reglas sobre tasación contenidas en dicha

legislación, a excepción de algunos preceptos del Código Civil que afectan a

algunos tipos muy concretos de derechos reales, como censos o concesiones

administrativas.

Ante dicho vacío parece concluyente la necesaria remisión a las normas de

valoración fijadas para el impuesto de derechos reales y transmisiones de

bienes, concretado hoy en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales,



MEMORIA

regulado en el R.D.L.- 3050/80 de 30 de diciembre por el que se aprueba el

Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y

Actos Jurídicos Documentados -en adelante LTP 80-, y su desarrollo

reglamentario según R.D. 3494/81 de 29 de Diciembre, -en adelante RTP 81-.

Previamente a determinar los criterios de valoración de los distintos derechos

debe realizarse una consideración previa respecto de la compatibilidad o

incompatibilidad de la carga y procedimiento a seguir, para lo cual deberá

aplicarse lo dispuesto en el art. 168 del TR LS 92. Así, en el caso de derechos

reales y cargas que no se extingan por la reparcelación, en los casos en que

las mismas sean compatibles con el planeamiento, sus titulares serán

adjudicatarios en el mismo concepto en que lo fueren anteriormente, por

aplicación del principio de subrogación real previsto en el art. 85.2 del RGU

78.

Cuando la situación y características de la nueva finca resultaren

incompatibles, se fijará la indemnización correspondiente, que correrá a cargo

del propietario respectivo; o bien los citados derechos podrán transformarse

en un derecho de crédito con garantía hipotecaria, en los términos previstos

en el apartado 3 del citado art. 168 del TR LS 92.

Para determinar quienes son titulares de derechos reales y por lo tanto parte

en el expediente, conforme a lo establecido en el Art. 76.1 del RGU 78 se

atenderá a los criterios de la LEF. En este sentido el Art. 4.1 L.E.F. se refiere

a los titulares de derechos reales al establecer que serán considerados

interesados en el expediente todos aquellos que lo soliciten, acreditando su

condición debidamente, salvo que consten inscritos en el Registro de la

Propiedad, en cuyo caso debe ser preceptiva su inclusión en el expediente de

reparcelación.



MEMORIA

A continuación, también con carácter generalista y con independencia de su

existencia o no en el proyecto de Reparcelación, se establecen los distintos

criterios de valoración aplicables para los tipos de derechos más habituales,

estándose en todo caso para otros no citados a lo dispuesto en la norma legal

señalada:

Derechos de Garantía: Hipotecas, Prendas Anticresis

Se estará a lo dispuesto en el artículo 10.2.c de la L.T.P. 80.

Usufructos

Se estará a lo determinado en el artículo 10.2.a de la L.T.P. en función por

tanto del tipo de usufructo, temporal o vitalicio.

Nuda Propiedad

Se establecerá deduciendo del valor del bien sin carga alguna, el valor

correspondiente a los derechos de usufructo calculados según los criterios

anteriores.

Uso y habitación

Se estará a lo dispuesto en el art. 10.2.a de la L.T.P.



MEMORIA

Servidumbres

Se considerará como valor de la servidumbre el que fuese establecido en la

constitución de la misma (art. 10.2.d de la L.T.P.). En su defecto se

considerará la valoración de la misma en función de las cargas y perjuicios

que se produjeran sobre la propiedad en cada caso concreto.



MEMORIA

VALOR DE OBRAS E INSTALACIONES

Ud. Afección €/ud

ml Valla formada por cipreses, cupressocyparis leylandii, de altura 1.50-1.75 m., en cepellón. Ciprés de Leyland. (Climas húmedos frescos, bien adaptado al clima mediterráneo. Resiste heladas fuertes. Tolera la proximidad al mar y a la contaminación. Suelos de textura media, y rústico en cuanto a PH, 5 m. de diámetro de copa. Porte columnar).

95,66

ml Valla formada por adelfa (Nerium Oleander) en hilera. Nerium oleander, de altura 1.2-2.0 m, en container. Baladre o Adelfa. Perenne. (Clima mediterráneo, de poca humedad. Resiste la acción del viento y la polución. Puede vivir junto al mar. Muy rústico a suelos, soportando los calizos, e incluso los salinos. Admite poda. Sensible a plagas, 2 m de diámetro de follaje, buena altura).

4,66

ml Valla formada por alambre de espino sobre viguetas de hormigón ubicadas cada dos metros empotradas en el terreno.

4,15

ml Valla formada por alambre de simple torsión, cada dos metros sobre el terreno. Puerta de acceso a base de perfiles metálicos simple torsión. Altura valla 1,80

14,08

ml Valla formada por alambre de simple torsión y vigueta empotrada en

terreno.

14,08

ml Valla formada por viguetas de hormigón cada 2 metros con alambre de espino y cañizo.

7,16

ml Valla formada por bloque hormigón BH20 y simple torsión 1 mt., con soportes de tubo acero cada 2 m. Linde norte muro bloque hormigón 0,45 mts. y sobre él simple torsión de 1mts.

24,62

ml Valla formada por alambre de espino sobre montantes de madera de 1,5 metros de altura, ubicados cada dos metros.

1,20

ml Valla compuesta de muro de mampostería de 30 cm de espesor y 2,00 metros de altura

249,35

ml Valla de vigueta prefabricada de hormigón armado con alambre y cañizo en todo su perímetro.

7,04

ml Valla formada por vigueta prefabricada de hormigón y cable de espino. 2,89

ud Puerta de acceso de montantes de acero de 2,20 metros de altura y enrejado

metálico.

261,42

ud Puerta de acceso metálica de 2,25 metros de altura, compuesta por perfiles rectangulares huecos de acero, sobre pilares huecos de acero empotrados en el terreno.

261,42

ud Puerta de acceso a parcela compuesta de dos pilares de ladrillo y hojas de hierro forjado.

237,41

ud Puerta metálica 2 m de altura formada por dos pilares de hormigón de 25cm de diámetro y tejadillo a dos aguas con cubrición de teja cerámica

214,31

ud Puerta de acceso compuesta de dos pilones de hormigón armado de 30 cm de diámetro y hojas de hierro forjado.

214,31

ud Puerta de acceso de pilares de hormigón de 35 cm de diámetro y puerta metálica de 2,00 metros de altura.

214,31

ud Puerta de acceso compuesta de pilones de hormigón y hierro forjado 198,90

ud Puerta de acceso formada por montantes metálicos empotrados al terreno, de 1,80 m de altura, y perfiles metálicos rectangulares.

198,90



MEMORIA

Ud. Afección €/ud

Ud Puerta de acceso realizada con pilares ladrillo de 2,10 metros de altura, y hojas realizados con somieres.

182,60

ud Puerta de acceso compuesta por dos pilares de ladrillo cara vista y hoja de

hierro.

107,16

ud Puerta de acceso a parcela de madera con alambre de simple torsión. 106,38

ud Quemador realizado con fábrica de bloque de hormigón 20 94,71

ud Depósito de fibrocemento para agua, de 300 l. de capacidad, forma cilíndrico de 67 cm., colocado sobre base de hormigón de 87 cm., sin incluir la instalación de la tubería.

283,04

ud Depósito de fibrocemento para agua, de 500 l. de capacidad, forma cilíndrico de 85 cm., colocado sobre base de hormigón de 105 cm., sin incluir la instalación de la tubería.

361,62

ud Invernadero realizado con estructura de aluminio y cubrición de plástico. 1.420,73

m² Pavimento de mortero de cemento de espesor 2,5 cm ruleteado. 6,55

m² Solera de hormigón de 20 cm de espesor con acabado ruleteado 19,97

m² Podium o escenario descubierto con una altura de 1,15 mts. elevado a base de bloques de hormigón y rectángulo de 9,20 mts. por 8,08 mts. de base realizada con entramado de bloque y hormigón.

59,98

ud Luminaria de alumbrado para la vía pública con carcasa de aluminio inyectado a alta presión, reflector de aluminio metalizado al vacío y cierre de vidrio, lámpara de descarga de vapor de mercurio corregido de 80 W y equipo de encendido electromagnético con reductor de flujo incorporado y columna troncocónico de chapa de acero galvanizado de 7 m de altura, 76 mm de diámetro, con puerta de registro, caja portafusibles con fusibles fase+neutro de 4 A, pletina para cuadros, pernos de anclaje y placa de asiento e incluso cableado interior para alimentación 2x2.5mm² RV, para control del reductor de flujo 2x2.5mm² RV y puesta a tierra de la columna 1x16mm², totalmente instalada, conectada y en correcto estado de funcionamiento, según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión 2002.

725,38

ud Ficus rubiginosa, de altura 2.0-2.25 m., en container. Ficus herrumbroso. (Clima tropical de elevada humedad. No tolera el enfriamiento, ni la polución. Le perjudican los vientos fuertes. Suelos sueltos que no contengan cal. Sensible a plagas y enfermedades. Porte esférico, 15 m. de diámetro de copa).

105,75

ud Palmera Washingtonia. (Climas secos de influencia mediterránea. Resiste la acción del viento. Tolera la contaminación. Suelos de textura arenosa o media, de caracter alcalino, siendo sensible a la acidez. Sensible a enfermedades. Talla grande, 6-8 m. de diámetro de copa. Estipe fina).

599,86



MEMORIA

4.- CARGAS DE URBANIZACIÓN

Comprenden todos aquellos conceptos a los que el urbanizador debe atender,

conforme a las obligaciones que asume para la ejecución de la actuación y

que se corresponden con las cargas de urbanización, de acuerdo con lo que

prescribe el artículo 127.2 y 168.1 de la LUV y el convenio suscrito por el M.I.

Ayuntamiento de Cullera en cuanto a los gastos de gestión.

El Programa de Actuación Integrada aprobado el 11 de agosto de 2010 detalla

los conceptos considerados, modificándose ligeramente las cantidades en un

momento posterior debido a la estimación por parte del Ayuntamiento de

Cullera en fecha 28 de diciembre de 2010, de uno de los aspectos del Recurso

de Reposición presentado por Promociones Bahía, S.A..

Las cargas de desarrollo total del Programa aprobado, sin IVA, se especifican

según el siguiente detalle:



MEMORIA

* Aunque el planeamiento no recoge afecciones en materia de patrimonio cultural la aparición de

posibles hallazgos arqueológicos en subsuelo podría determinar que la Consellería de Cultura

solicite una actuación arqueológica previa.

CONCEPTOS EUROS

HONORARIOS PROFESIONALES

PLANEAMIENTO Y PROGRAMA 110.948,00

ESTUDIO GEOTÉCNICO 65.949,38

ESTUDIO GEOTÉCNICO 65.949,38

ESTUDIO ACÚSTICO 24.000,00

PROYECTO DE URBANIZACIÓN Y SEGURIDAD Y SALUD 855.186,95

DIRECCIÓN DE OBRA Y COORD. DE SEGURIDAD Y SALUD PR. URBANIZACIÓN 1.347.325,61

PROYECTO DE REPARCELACIÓN 338.509,49

REGISTROS 680.909,40

TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES 3.432.882,11

OBRAS DE URBANIZACIÓN

EJECUCIÓN OBRA (corregido según Pleno del Ayuntamiento de 28 de diciembre de 2010) 60.088.406,03

CONTROL DE CALIDAD 366.992,97

MANTENIMIENTO URBANIZACIÓN 401.518,55

ARQUEOLOGÍA *

TOTAL OBRAS DE URBANIZACIÓN 60.856.917,55

TOTAL 64.289.799,66

GASTOS DE GESTIÓN (según convenio 4%) 2.571.591,99

BENEFICIO EMPRESARIAL (10% según artículo 168.1.d y 128.4 LUV) 6.342.850,95

CÁNONES

CANON DE SANEAMIENTO 2.659.440,00

CONDICIONES PROGRAMACIÓN 10.157.104,56

INDEMNIZACIONES POR OCUPACIÓN TEMPORAL Y EXPROPIACIONES PARA CONEXIONES 157.844,79

SUBESTACIÓN ELÉCTRICA (según informe de IBERDROLA de 23 de marzo de 2010) 4.818.102,77

TOTAL CÁNONES 17.792.492,12

INDEMNIZACIONES 883.009,52

TOTAL INVERSIÓN 91.879.744,24



MEMORIA

En esta relación se incluyen las conexiones adecuadas necesarias para la

integración territorial del sector y aquellos conceptos desarrollados por el

Proyecto de Urbanización correspondiente, además de incluir el coste de las

indemnizaciones por destrucción de edificaciones, instalaciones o plantaciones

que se valora como se detalla en este documento según los criterios

justificados en el apartado anterior.

La determinación del valor definitivo de estos conceptos, que no incluye el

IVA, está condicionada a las circunstancias del desarrollo del Programa,

siendo así que las cantidades definitivas serán reflejadas y acreditadas en la

Cuenta de Liquidación Definitiva del Proyecto de Reparcelación.

Por tratarse de un Programa de Gestión Directa, la administración no está

limitada en la liquidación definitiva del programa por el precio máximo al que

se refiere el artículo 127.2.e de la LUV, tal y como se establece en el artículo

128.4 de la misma ley.

Serán gastos que afecten de forma individualizada a cada propietario y que no

constituye remuneración al urbanizador los especificados en los apartados a)

al c) del artículo 168.2 de la LUV.



MEMORIA

5.- CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS SUPERFICIES ADJUDICADAS

Los valores de las parcelas resultantes se establecen de forma que será

necesario el establecimiento de coeficientes correctores de la edificabilidad

para el cálculo de las unidades de aprovechamiento, puesto que el valor

económico del uso residencial como Viviendas de Protección Pública no es

equivalente con el aprovechamiento lucrativo de la Vivienda Libre en la zona,

ni con el uso Terciario, que también será distinto si es Hotelero o Comercial.

5.1.- INFORMACIÓN DE MERCADO ESTUDIO REALIZADO

Se ha realizado un estudio del entorno respecto a la totalidad de usos

existentes en el ámbito del Sector NPR-5 “Vega-Puerto” de Cullera.

Los objetivos a cumplir por el Sector de Suelo Urbanizable es el desarrollo

urbano de una bolsa de terreno existente en la parte sur del casco urbano de

la localidad, junto a la desembocadura del Río Júcar, dotando a esta zona

periférica de vivienda de renta libre una importante edificabilidad de vivienda

protegida, suelo comercial y hotelero.

OFERTA

Hasta hace pocas fechas, se han realizado en las proximidades nuevas

construcciones de viviendas, algunas de ellas acogidas a algún régimen de

protección, si bien dominan de manera importante las viviendas de renta



MEMORIA

libre, dado que se corresponden con zonas de desarrollo urbano de la primera

mitad de la presenta década, ubicadas al oeste del sector NPR-5.

En la actualidad la obra nueva se encuentra totalmente paralizada debido a la

actual crisis económica y financiera, existiendo una importante bolsa de

viviendas de segunda ocupación, e incluso de antigüedad inferior a cinco

años, resultado de impagos de la financiación a la que se había accedido, bien

para su acceso, bien para su promoción.

DEMANDA

Se observa una completa paralización de la demanda de cualquier tipo de

promoción o uso inmobiliario, tanto en este entorno en particular, como a

nivel nacional en general.

No obstante, aunque a un mayor largo plazo, existen importantes

expectativas en el desarrollo urbanístico de la desembocadura del Río Júcar,

debido sobre todo a la conexión existente con el puerto turístico y pesquero

de Cullera.

La demanda de vivienda protegida es especialmente importante en las

actuales condiciones, si bien, en muchas ocasiones, esta demanda de vivienda

se ve truncada debido a la inexistente financiación para el adquiriente de la

misma.

REVALORIZACION

Las expectativas de revalorización actuales se consideran inferiores a la

variación del IPC, incluso existiendo un continuo minusvalor real de los

inmuebles, si bien, a medio plazo, cabe esperar una tendencia a estabilizarse

los valores en torno al citado índice, sobre todo, cuando el potencial mercado

tenga acceso a la financiación necesaria para adquirir los bienes inmuebles,



MEMORIA

así como a la existencia de unas condiciones laborales más estables en la

totalidad de los sectores, de manera que disminuya paulatinamente el actual

desempleo.

INFORMACIÓN DE MERCADO

VIVIENDAS LIBRES

Se ha obtenido información de mercado de viviendas plurifamiliares en el

casco urbano de Cullera, obteniéndose los siguientes valores:

1. Avenida Enrique Chulio Piris, 1-20º. Edificio de 15 años de

antigüedad. Vivienda de 2 dormitorios y dos baños en perfecto

estado de conservación. Posee 105 m². Se oferta en 300.000 €

(fuente: 600945006).

2. Avenida País Valenciano, 65-2º. Edificio de 21 años de antigüedad.

Vivienda de 2 dormitorios y un baño en correcto estado de

conservación. Posee 64 m². Se oferta en 170.000 € (fuente:

639629301).

3. Calle Caminás dels Homens, 14-3º. Edificio de 43 años de

antigüedad. Vivienda de 3 dormitorios y un baño en correcto

estado de conservación. Posee 92 m². Se oferta en 216.000 €

(fuente: 609072795).

4. Calle Tenor Cabrera, 1-8º. Edificio de 35 años de antigüedad.

Vivienda de 2 dormitorios y un baño completamente reformada.

Posee 111 m². Se oferta en 170.000 € (fuente: 619080507).

5. Avenida Blasco Ibáñez, 30-11º. Edificio de 44 años de antigüedad.

Vivienda de 4 dormitorios y dos baños con mejoras respecto a sus



MEMORIA

acabados originales. Posee 134 m². Se oferta en 240.000 €

(fuente: 687460651).

6. Avenida Ciudad de Castellón, 5-2º. Edificio de 34 años de

antigüedad. Vivienda de 2 dormitorios y un baño completamente

reformada. Posee 95 m². Se oferta en 185.000 € (fuente:

902152030).

7. Calle Cabañal, 17-7º. Edificio de 42 años de antigüedad. Vivienda

de 2 dormitorios y un baño completamente reformada. Posee 80

m². Se oferta en 180.000 € (fuente: 669794209).

8. Calle Barcelona, 2ª-3º. Edificio de 43 años de antigüedad. Vivienda

de 2 dormitorios y un baño completamente reformada. Posee 66

m². Se oferta en 140.000 € (fuente: 902520909).

9. Calle Maestro Serrano, 2-10º. Edificio de 40 años de antigüedad.



636166182).

10. Avenida Blasco Ibáñez, 12-9º. Edificio de 45 años de antigüedad.



945287192).

Dado que las muestras de mercado obtenidas se corresponden con ofertas de

mercado, es obvio que debe haber una negociación de las mismas así como

posibles comisiones de intermediarios. Por esta razón se corrige el valor

unitario obtenido para cada una de las muestras en un mínimo de un 5%.

En base a toda esta información de mercado se realiza una homogenización

de cada una de las muestras atendiendo a criterios, dada la homogeneidad de

las mismas, de localización y de antigüedad, obteniendo los siguientes

valores:



MEMORIA

Item Sup. (m2)

Valor (€)

V.unit. (€/m²)

Coef.homogen. Localiz. Antig.

V.homog (€/m²)

Peso muestra

V.ponderado (€/m²)

1 105 285.000 2.714,29 0,90 1,05 2.565,00 14% 359,10

2 64 161.500 2.523,44 0,92 1,10 2.553,72 13% 331,98

3 92 205.200 2.230,43 0,95 1,15 2.436,75 12% 292,41

4 111 161.500 1.454,95 1,00 1,10 1.600,45 6% 96,03

5 134 228.000 1.701,49 0,98 1,15 1.917,58 6% 115,05

6 95 175.750 1.850,00 0,95 1,08 1.898,10 8% 151,85

7 80 171.000 2.137,50 1,00 1,13 2.415,38 12% 289,85

8 66 133.000 2.015,15 1,00 1,13 2.277,12 11% 250,48

9 82 142.500 1.737,80 1,00 1,15 1.998,48 8% 159,88

10 68 128.250 1.886,03 0,98 1,15 2.125,56 10% 212,56

TOTAL 100% 2.259,19

Por tanto, el valor unitario de mercado de vivienda nueva a fecha de la

valoración es de 2.259,19 €/m².

VIVIENDAS PROTEGIDAS

Para la obtención del valor unitario para vivienda protegida se parte de los

módulos para el cálculo del valor máximo para viviendas de protección oficial

vigente a fecha actual.

Según la Resolución de 29 de diciembre de 2009, de la Subsecretaría, por la

que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 18 de diciembre de

2009, por el que se establece la cuantía del Módulo Básico Estatal para 2010

(Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012) y se interpreta el punto

sexto.3 del Acuerdo del Consejo de Ministros de 14 de mayo de 2009, en su

punto Primero se fija este módulo básico:



MEMORIA

Primero. Establecimiento del Módulo Básico Estatal.

1. Se fija en 758 euros por metro cuadrado de superficie útil la

cuantía del Módulo Básico Estatal (en adelante, MBE) para 2010, a los

efectos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por

el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

Además, según el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se

regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, se cita:

Artículo 9. Módulo Básico Estatal.

2. El MBE será establecido por acuerdo del Consejo de Ministros, a

iniciativa del Ministerio de Vivienda y propuesta de la Comisión Delegada

del Gobierno para Asuntos Económicos, en el mes de diciembre de los años

2009, 2010 y 2011, y será publicado en el Boletín Oficial del Estado, sin

perjuicio de lo dispuesto en la disposición adicional segunda de este Real

Decreto.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Cuantía del Módulo Básico Estatal.

La cuantía del MBE se fija en 758 euros por metro cuadrado de superficie

útil, hasta que el Consejo de Ministros acuerde actualizarlo de conformidad

con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 9.

Por tanto, para 2011 sigue en vigor el mismo Módulo Básico Estatal.

Según el Decreto 82/2008, de 6 de junio, del Consell, por el que se modifican

el Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell, por el que se regulan las

actuaciones protegidas para facilitar el acceso a la vivienda en la Comunitat

Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005-2008 y del Plan de Acceso a la

Vivienda de la Comunitat Valenciana 2004-2007, el Decreto 81/2006, de 9 de

junio, del Consell, de desarrollo de las medidas y ayudas financieras a la

rehabilitación de edificios y viviendas en la Comunitat valenciana en el marco



MEMORIA

del Plan Estatal 2005/2008 y del Programa Restauro de la Generalitat, el

Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el

Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, y el Decreto 76/2007, de 18

de mayo, del Consell, por que se aprobó el Reglamento de Rehabilitación de

Edificios y Viviendas, se establecen nuevas áreas de “Ámbito Territorial de

Precio Máximo Superior”, atribuyendo a Cullera el área ATPMS C-1, en la que

se establecen los siguientes coeficientes para cada tipo de protección:

El actual marco normativo es el Decreto 66/2009, de 15 de mayo, del Consell,

por el que se aprueba el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat

Valenciana 2009-2012.

En ese marco normativo se mantienen los mismos coeficientes expuestos

anteriormente así como los Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior.

Por tanto, para Cullera, para el caso de vivienda protegida de régimen general

(VPRG), le corresponde el coeficiente 1,84 a aplicar sobre el Módulo Básico

Estatal de 758 €/m² útil.

Por otro lado, y para tener en cuenta en la conversión de superficie útil a

construida en el ámbito de la Comunidad Valenciana, se encuentra vigente a

fecha de la valoración, el Decreto 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el



MEMORIA

que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública, en su

artículo 9 especifica:

A efectos de cálculo de valoraciones, el coeficiente entre la superficie útil y la construida será del 0,75.

Atendiendo a todo lo expuesto, el valor unitario para vivienda protegida es el

producto del precio máximo nacional por dicho coeficiente:

758 €/m2 útil x 1,84 = 1.394,72 €/m2 útil

Las viviendas protegidas llevan asociados, normalmente, como anejos, plaza

de garaje y trasero. La legislación pondera el valor obtenido con anterioridad

en un 60% para estos anejos, por lo que el valor a aplicar sobre los mismos

será de:

1.394,72 €/m2 útil x 60% = 836,83 €/m2 útil

Por tanto, es necesario repercutir el valor máximo legal de estos anejos sobre

el módulo del precio máximo legal para este tipo de viviendas.

Para ello, se considera la superficie útil máxima a efectos de valoración, tanto

para garajes como para viviendas. Esta superficie es de 25 m² útiles para las

plazas de garaje y de 8 m² útiles para los trasteros.

Aplicando el precio máximo legal para los anejos se tiene:

� garaje: 25 m² útil x 836,83 €/m² útil = 20.920,80 €

� trastero: 8 m² útil x 836,83 €/m² útil = 6.694,66 €

El valor total de los anejos, garaje y trastero, asciende a 27.615,46 €.



MEMORIA

Para repercutirlo sobre el precio máximo legal de la vivienda se va a

considerar una vivienda de 70 m² útiles (superficie media de la vivienda

protegida, dado que va a existir un número muy variado de tipologías de

vivienda protegida, desde viviendas de un dormitorio a tres dormitorios).

La vivienda alcanza el siguiente valor:

� vivienda: 70 m² útil x 1.394,72 €/m² útil = 97.660,40 €

El valor total de la vivienda protegida de 70 m² útiles con garaje y trastero

anejos será de 125.245,96 €.

Repercutiendo este valor sobre los 70 m² útiles de vivienda se obtiene el

módulo del precio máximo legal de las viviendas de protección oficial en

régimen general teniendo en cuenta los anejos garaje y trastero:

� precio máximo legal equivalente: 97.660,40 € / 70 m² útil =

1.789,23 €/m² útil

Este precio máximo legal hace referencia a superficie útil, pero a efectos de

cálculo hay que referirlo a superficie construida teniendo en cuenta, además,

los elementos comunes.

Como se ha comentado anteriormente hay que multiplicarlo por 0,75.

Es decir, para obtener el precio máximo legal en superficie construida basta

multiplicar el módulo equivalente de 1.789,23 €/m² útil por 0,75

� precio máximo legal equivalente: 1.789,23 €/m² útil x 0,75 =

1.341,92 €/m² const



MEMORIA

Se adopta como valor unitario para vivienda protegida, la cantidad de

1.341,92 €/m² const.

COMERCIALES

Se ha recogido información de mercado de locales comerciales en el casco

urbano de Cullera obteniéndose los siguientes valores:

1. Calle Cabañal, 13. Local de 42 años de antigüedad, acondicionado

como tienda de textil. Posee 205 m². Se oferta en 293.900 €

(fuente: 627976622).

2. Calle Isla de los Pensamientos, 3. Local de 44 años de antigüedad,

acondicionado como restaurante. Posee 150 m². Se oferta en

330.000 € (fuente: 609149350).

3. Plaza Doctor Gómez Ferrer, 1. Local de 30 años de antigüedad, sin

acondicionar. Posee 240 m². Se oferta en 499.000 € (fuente:

645826800).

4. Avenida País Valenciano, 67. Local de 21 años de antigüedad, sin

acondicionar. Posee 165 m². Se oferta en 375.000 € (fuente:

657541248).

5. Calle Lope de Vega, 5. Local de 31 años de antigüedad,

acondicionado como tienda de textil. Posee 100 m². Se oferta en

180.000 € (fuente: 647141496).

6. Calle Lope de Vega, 1. Local de 29 años de antigüedad,

acondicionado como bar. Posee 230 m². Se oferta en 260.000 €

(fuente: 668818287).



MEMORIA

7. Calle Agustín Oliver, 4. Local de 44 años de antigüedad, antiguo

pub. Posee 183 m². Se oferta en 311.000 € (fuente: 690390461).



las mismas, de localización y de antigüedad, teniendo en cuenta, además, la

más que posible negociación del precio ofertado, por lo que se disminuye

dicho valor en un 5%, obteniendo los siguientes valores:

Item Sup. (m2)

Valor (€/m²)

V.unit. (€/m²)

Coef.homogen. Localiz. Antig.

V.homog (€/m²)

Peso muestra


1 205 279.205 1.361,98 0,86 1,05 1.229,86 17% 209,08

2 150 313.500 2.090,00 0,85 1,05 1.865,33 10% 186,53

3 240 474.050 1.975,21 0,87 1,03 1.769,98 12% 212,40

4 165 356.250 2.159,09 0,90 1,01 1.962,61 8% 157,01

5 100 171.000 1.710,00 0,85 1,03 1.497,11 12% 179,65

6 230 247.000 1.073,91 0,85 1,01 921,95 26% 239,71

7 183 295.450 1.614,48 0,90 1,05 1.525,68 15% 228,85

TOTAL 100% 1.413,23

Por tanto, el valor unitario de mercado de locales comerciales a fecha

de la valoración es de 1.413,23 €/m².

HOTELERO



MEMORIA

Se ha dispuesto de información de mercado de suelo con posible utilización

urbanística como suelo hotelero, tanto en el casco urbano de Cullera como en

poblaciones próximas o análogas, obteniéndose los siguientes valores:

1. Terreno de uso hotelero en Cap Blanc, en Cullera. Posee una

superficie de 10.300 m² de suelo y una edificabilidad sobre rasante

de 5.150 m²t. Se oferta en 2.000.000 € (fuente: 963273968).

2. Terreno de uso terciario en Cullera. Posee una superficie de 10.531

m² de suelo y una edificabilidad sobre rasante de 12.637,68 m²t.

Se oferta en 2.200.000 € (fuente: 963511960).

3. Terreno de uso hotelero en Residencial El Pinet, en La Marina.

Posee una superficie de 14.320 m² de suelo y una edificabilidad

sobre rasante de 14.751 m²t. Se oferta en 9.000.000 € (fuente:

902012021).


m² de suelo y una edificabilidad sobre rasante de 17.000 m²t. Se

oferta en 7.662.920 € (fuente: 654088218).

5. Terreno de uso terciario en Gandía. Posee una superficie de 5.232


oferta en 10.200.000 € (fuente: 654088218).



oferta en 4.405.350 € (fuente: 659750341).



las mismas, de localización y de antigüedad, aplicando una disminución de un

5% en el precio ofertado, obteniendo los siguientes valores:



MEMORIA

Item Sup. (m2)

Valor (€/m²)

V.unit. (€/m²)

Coef.homogen. Localiz. Edificab.

V.homog (€/m²)

Peso muestra


1 5.150 1.900.000 368,93 1,05 1,15 445,49 20% 89,10

2 12.368 2.090.000 168,99 1,15 1,15 223,49 8% 17,88

3 14.751 8.550.000 579,62 0,95 1,10 605,70 25% 151,43

4 17.000 7.279.774 428,22 1,05 1,00 449,63 22% 98,92

5 24.150 9.690.000 401,24 1,05 1,00 421,30 15% 63,20

6 10.500 4.185.083 398,58 1,00 1,00 398,58 10% 39,86

TOTAL 100% 460,38

Por tanto, el valor de repercusión de suelo para el uso hotelero es a fecha

de la valoración de 460,38 €/m² de techo.



MEMORIA

CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS METODOLOGIA Y PUNTUALIZACIONES

Para realizar el presente informe se va a atender a los criterios establecidos

en la actual legislación del suelo. El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de

junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.

En la redacción del mismo vigente a la fecha a que se refiere el presente

informe, se establece la Disposición Transitoria Tercera, relativa a las

valoraciones, la cual, textualmente cita:

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Valoraciones.

1. Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en

todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que

se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de

mayo, de Suelo.

2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen

parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados

para los que el planeamiento haya establecido las condiciones

para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas

establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen

de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la

Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento

a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido

los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido,

sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el

planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y

urbanística, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán

de aplicación hasta el 31 de diciembre de 2011.



MEMORIA

3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta

Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea

compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del

artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real

Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de

bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden

ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya.

Por tanto, dado que los terrenos que se valoran poseen las condiciones

establecidas para su desarrollo en planeamientos anteriores a la entrada en

vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (1 de julio de 2007),

procede su valoración en base a los criterios de la Ley 6/1998, de 13 de abril,

sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por

la Ley 10/2003, de 20 de mayo.

Por tanto, se va a atender a los criterios establecidos en la legislación del

suelo indicada, Ley Sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley

6/1998 de 13 de Abril (LSRV 6/98).

Para los cálculos de esta Valoración, en la determinación del Valor del Suelo,

teniendo que se ubica en suelo urbanizable, se seguirán las indicaciones

establecidas en los artículos 27 y 30 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre

régimen del suelo y valoraciones:

Artículo 27. Valor del suelo urbanizable.

“1. El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para

los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su

desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le

corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el



MEMORIA

deducido de las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de

que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor

del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie

correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que

establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido

en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.

En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de

las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de

las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación,

el valor del suelo se determinará de conformidad con el método

residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando

en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley.

En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del

cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada.

2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los

ámbitos a los que se refiere el apartado anterior y hasta tanto no se

apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la legislación

urbanística, se determinará en la forma establecida para el suelo no

urbanizable, sin consideración alguna de su posible utilización

urbanística.”

Artículo 30. Deducción de gastos de urbanización pendiente.

Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento

correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando

proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su

financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como los de las

indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de

este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras

correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el



MEMORIA

terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto

de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior,

renovación o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes

adicionales que estas operaciones puedan conllevar.

Dada la espectacular subida de los valores de los productos inmobiliarios en

general y de la vivienda en particular en los últimos años se entienden los

valores obtenidos en las ponencias catastrales como obsoletos, ya que la

variación es en los últimos años de una media del 15% anual, por tanto se

aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual.

Para realizar la valoración por el método residual puede atenderse a la

formulación estática establecida en el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio,

por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco

de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral

de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, dentro de la norma 16.

Esta formulación es de carácter estático, es decir, no tiene en cuenta la

variable tiempo. Para atender a esta variable hay que realizar la valoración

con los criterios establecidos en la metodología residual dinámica.

En este sentido, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de

valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

entidades financieras, orden de referencia de la LRSV 6/98 para la realización

de la valoración de suelo por el método residual dinámico, en su artículo 34.3

cita textualmente:

3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento

estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se

pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no

superior a un año, así como a los solares edificados.



MEMORIA

Dado que el suelo que se valora se encuentra clasificado como suelo

urbanizable, la cual lleva un proceso de gestión, las nuevas edificaciones

nunca podrán realizarse en el plazo expresado por la legislación.

Atendiendo al principio valorativo expresado en dicha orden ministerial en su

artículo 3, apartado f, “Principio de prudencia, según el cual, ante varios

escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que

dé como resultado un menor valor de tasación”, se aplica el método residual

dinámico que minora el valor estático al tener en cuenta la variable tiempo.

Para ello se acude a lo indicado en la Orden ECO/805/2003, en su artículo 39:

Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el

procedimiento dinámico.

El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el

procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los

cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual

de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de

actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

F = [Ej / (1 + i)tj] - [Sk / (1 + i)tk]

En donde:

• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

• Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

• Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

• tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento

de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.

• tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento

de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.



MEMORIA

• i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración

de cada uno de los períodos de tiempo considerados.

Para la realización de la valoración, el método residual se aplicará dos veces,

en primer lugar, EL METODO RESIDUAL ESTATICO (Análisis de Inversiones

con Valores Actuales) para obtener los valores de repercusión de suelo del

producto inmobiliario final, aplicado únicamente a las viviendas de renta libre,

entendiendo éstos valores como VALORES MEDIOS DEL SECTOR.

Para el caso de viviendas protegidas se parte del valor máximo de suelo para

viviendas protegidas establecido por el Decreto 82/2008, de 6 de junio, del

Consell, por el que se modifican el Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del

Consell, por el que se regulan las actuaciones protegidas para facilitar el

acceso a la vivienda en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal

2005-2008 y del Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana

2004-2007, el Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, de desarrollo de

las medidas y ayudas financieras a la rehabilitación de edificios y viviendas en

la Comunitat valenciana en el marco del Plan Estatal 2005/2008 y del

Programa Restauro de la Generalitat, el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del

Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la

Vivienda, y el Decreto 76/2007, de 18 de mayo, del Consell, por que se

aprobó el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas, la Disposición

Adicional Novena, queda redactada de la siguiente manera:

“A los efectos de la valoración de los terrenos donde se vayan a

promover viviendas protegidas, se aplicará el valor de

repercusión del suelo determinado por el método del valor

residual estático, incluyendo en su caso, el que corresponda a la

urbanización.

Con carácter general para todas las viviendas de protección

pública, dicho valor no excederá del 15 por ciento de los precio



MEMORIA

máximo s de venta equivalentes de las viviendas, locales,

garajes y trasteros. No obstante, para régimen general, renta

básica, precio concertado y renta concertada, en los Ámbitos

Territoriales de Precio Máximo Superior “A”, el límite será del 25

por ciento, y en el caso de Ámbitos Territoriales de Precio

Máximo Superior “B” y “C”, el límite será del 20 por ciento”.

Por tanto, en el caso de la edificabilidad destinada a la promoción de

viviendas protegidas se partirá de este valor máximo de suelo establecido por

el Decreto.

Como paso previo, y partiendo de los valores medios de repercusión

anteriores, obtendremos el VALOR MEDIO UNITARIO DEL SUELO BRUTO

teniendo en cuenta estos valores medios de repercusión, techos edificatorios

y superficie de suelo bruto. Del mismo modo y para cada uno de los gastos

estimados en el proceso urbanístico, obtendremos los VALORES MEDIOS

UNITARIOS POR METRO CUADRADO DE SUELO BRUTO DE CADA UNO

DE ESTOS GASTOS.

En segundo lugar y partiendo de estos valores medios unitarios y mediante

la aplicación DEL METODO RESIDUAL DINAMICO (Análisis de

Inversiones con Valores Esperados) obtendremos el VALOR MEDIO DE

MERCADO DEL METRO CUADRADO BRUTO DE SUELO en el inicio de la

gestión del suelo y a la fecha de la valoración.



MEMORIA

MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

Para el cálculo del valor de repercusión de suelo, F, se parte de la formulación

establecida en el artículo 42 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,

F = VM x (1-b) – Ci

donde,

F = Valor del suelo

Vm = Valor de Mercado del inmueble terminado

b = Margen beneficio promotor en tanto por uno

Ci = Cada uno de los costes y gastos necesarios.

En aplicación de esta fórmula se obtendrá el valor medio de repercusión de

suelo, valor a aplicar sobre la edificabilidad correspondiente a cada uno de los

usos.

Para aplicar este método se requiere:

a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar

sobre el solar a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. En

nuestro caso tenemos dos casos en los que encontrar el valor de

repercusión de suelo, la vivienda libre y los locales comerciales.

b) Estimar los costes de construcción, gastos necesarios de la

promoción, de comercialización y financieros normales para un

promotor de tipo medio y para una promoción de características

similares a la analizada.



MEMORIA

Para obtener el valor de construcción se parte de un módulo de

ejecución material de 525 €/m² construido establecido por el Colegio

Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana desde el e Enero de

2008.

En función de la tipología aplicable, se establece una serie de

coeficientes:

Uso edificios de viviendas plurifamiliares:

Municipio de más de 3000 habitantes: 1.00

Por categoría de calle: asimilable a 2ª categoría, 1.10

Edificio más 10 alturas: 1.10

Por bloque exento: 1.10

Por local comercial: 0.50

A este módulo hay que afectarlo del beneficio industrial y gastos

generales del constructor, por lo que el coste de construcción se eleva

en el entorno de un 19% aproximadamente.

Por tanto, para los usos considerados se establece el siguiente coste de

construcción:

Uso vivienda libre: 831,54 €/m2

(525 €/m² x 1.00 x 1.10 x 1.10 x 1.10) x 1.19

Uso local comercial: 415,77 €/m2

(525 €/m² x 1.00 x 1.10 x 1.10 x 1.10 x 0.50) x 1.19



MEMORIA

Este coste es un coste de ejecución de contrata. Por tanto, ha de

tenerse en cuenta también los honorarios profesionales e importe de

los tributos que gravan la construcción.

Estos costes, de manera general para una promoción, son los

siguientes:

1.- Escritura, Registro y Compraventa solar

2.- Impuestos Transmisión Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados.

3.- Impuesto de Bienes Inmuebles desde la Compra del

solar.

4.- Escritura de Obra Nueva y División Horizontal.

5 . Inscripción registral de la Escritura de Obra Nueva y

División Horizontal.

6 - Estudios topográficos, vallado, protección del solar y tasa

de vallas.

7.- Acometidas

8.- Honorarios de Proyecto.

9.- Licencia de obras.

10.- Tasas municipales.

11.- Honorarios Dirección de Obra y Control Calidad.

12.- Honorarios de Estudio de Seguridad y Salud.

13.- Gastos de Administración del promotor.

14.- Imprevistos.

15.- Seguro de Responsabilidad Decenal.

Exceptuando los gastos relativos al suelo, el porcentaje referido a la

construcción es aproximadamente de un 20%, porcentaje a aplicar

sobre el coste de construcción anterior para cada uno de los usos. Por



MEMORIA

tanto, el coste total de la construcción, para cada uno de los usos

considerados, es el siguiente:

Uso vivienda libre: 997,85 €/m2

831,54 €/m² x 1.20

Uso local comercial: 498,93 €/m2

415,77 €/m² x 1.20

c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la

hipótesis de edificio terminado a la fecha de la tasación.

Estos son los valores obtenidos en el estudio de mercado:

Uso vivienda libre: 2.259,19€/m2

Uso local comercial:1.413,23 €/m2

d) Margen de beneficio del promotor.

Estos márgenes de beneficio vienen fijados en la misma Orden

ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes

inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades

financieras, la cual, en su disposición adicional sexta, expone:

“DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA. Primas de riesgo y

márgenes de beneficio.

Las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los

márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41

no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas



MEMORIA

que, para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los

que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último

párrafo de esta disposición:

(…)

En base a estas premisas, se tiene:

Beneficio del promotor, b, uso vivienda 1ª residencia: 18%

Beneficio del promotor, b, uso vivienda 2ª residencia: 24%

Beneficio del promotor, b, uso comercial: 24%

A efectos de cálculo, se considera que, en el caso de las viviendas, un 35%

serán viviendas de primera residencia y un 65% serán de segunda residencia.

Con ello, el valor del beneficio del promotor en el caso de viviendas será la

media ponderada del 21,90%.

A partir de las premisas expuestas se aplica la formulación establecida para el

método residual estático.

Aplicando los valores unitarios obtenidos en los apartados anteriores en la

formulación del método residual estático, se obtiene:

F = VM x (1 - b) - Ci

− VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO, F, USO VIVIENDA

PLURIFAMILIAR:

• Vm = 2.259,19 €/m²

• b = 21,90%



MEMORIA

• Ci = 997,85 €/m²

F = 2.259,19 €/m² x (1 – 0,2190) – 997,85 €/m² = 766,57 €/m²

Por tanto, se obtiene un valor de repercusión de suelo para vivienda

plurifamiliar que asciende a la cantidad de 766,57 €/m²t.

− VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO, F, USO COMERCIAL:

• Vm = 1.413,23 €/m²

• b = 24%

• Ci = 498,93 €/m²

F = 1.413,23 €/m² x (1 – 0,24) – 498,93 €/m² = 575,13 €/m²

Por tanto, se obtiene un valor de repercusión de suelo para uso

comercial que asciende a la cantidad de 575,13 €/m²t.

− VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO, F, USO VIVIENDA

PLURIFAMILIAR PROTEGIDA (VPP):

En lo que se refiere a las viviendas protegidas se parte del valor

máximo del suelo para viviendas de VPRG.

Anteriormente se ha obtenido como conclusión que la vivienda

protegida, en régimen general, con plaza de garaje y trastero tendrá

un valor máximo legal de 125.245,86 €, con lo que el valor unitario

global de vivienda protegida es de 1.341,92 €/m² construido.



MEMORIA

Según el Decreto 82/2008, de 6 de junio, del Consell, por el que se

modifican el Decreto 41/2006, de 24 de marzo, del Consell, por el que

se regulan las actuaciones protegidas para facilitar el acceso a la

vivienda en la Comunitat Valenciana en el marco del Plan Estatal 2005-

2008 y del Plan de Acceso a la Vivienda de la Comunitat Valenciana

2004-2007, el Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, de

desarrollo de las medidas y ayudas financieras a la rehabilitación de

edificios y viviendas en la Comunitat valenciana en el marco del Plan

Estatal 2005/2008 y del Programa Restauro de la Generalitat, el

Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el

Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, y el Decreto 76/2007,

de 18 de mayo, del Consell, por que se aprobó el Reglamento de

Rehabilitación de Edificios y Viviendas, la Disposición Adicional Novena,

queda redactada de la siguiente manera:

“A los efectos de la valoración de los terrenos donde se vayan a

promover viviendas protegidas, se aplicará el valor de

repercusión del suelo determinado por el método del valor

residual estático, incluyendo en su caso, el que corresponda a la

urbanización.

Con carácter general para todas las viviendas de protección

pública, dicho valor no excederá del 15 por ciento de los precio

máximo s de venta equivalentes de las viviendas, locales,

garajes y trasteros. No obstante, para régimen general, renta

básica, precio concertado y renta concertada, en los Ámbitos

Territoriales de Precio Máximo Superior “A”, el límite será del 25

por ciento, y en el caso de Ámbitos Territoriales de Precio

Máximo Superior “B” y “C”, el límite será del 20 por ciento”.



MEMORIA

Teniendo en cuenta que Cullera se ubica en ATPMS – C1, le

corresponde un valor máximo de suelo de un 20%.

Por tanto, se obtiene un valor de repercusión de suelo para vivienda

protegida que asciende a la cantidad de 268,38 €/m²t.

− VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO, F, USO HOTELERO:

En la homogeneización realizada con anterioridad se ha obtenido el

valor de repercusión para el uso hotelero.

Por tanto, se obtiene un valor de repercusión de suelo para uso

hotelero que asciende a la cantidad de 460,38 €/m²t.



MEMORIA

MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

1 METODOLOGÍA:

Para calcular el Valor del Suelo EN SU ESTADO ACTUAL, se utilizará el Método

Residual Dinámico en una aplicación al suelo urbanizado como producto

inmobiliario.

2 SUPERFICIES DE CÁLCULO Y EDIFICABILIDADES:

SUP. DEL SECTOR 610.340,27 m²s

SUP. REPARCELABLE 608.444,51 m²s

APROVECHAMIENTO TIPO 0,6369889 UAS/m²s

EDIFICABILIDAD 476.296,41 m²t

EDIFICABILIDAD LIBRE 311.781,16 m²t

EDIFICABILIDAD VP 98.362,97 m²t

EDIFICABILIDAD COMERCIAL 11.152,28 m²t

EDIFICABILIDAD HOTELERO 55.000,00 m²t

COEFICIENTES PONDERACIÓN

RESIDENCIAL LIBRE 1,00

RESIDENCIAL VP 0,35

COMERCIAL 0,75

HOTELERO 0,60

EDIFICABILIDAD HOMOGÉNEA 387.572,41 UAS

EDIFICABILIDAD LIBRE 311.781,16 uas

EDIFICABILIDAD VP 34.427,04 uas

EDIFICABILIDAD COMERCIAL 8.364,21 uas

EDIFICABILIDAD HOTELERO 33.000,00 uas



MEMORIA

Los coeficientes de ponderación de cada uno de los usos han sido obtenidos

tras la obtención del valor de repercusión para cada uno de los usos.

Estos valores de repercusión de suelo son los siguientes:

Valor de repercusión de vivienda libre: 766,57 €/m2 de techo

Valor de repercusión de vivienda protegida: 268,38 €/m2 de techo

Valor de repercusión de local comercial: 575,13 €/m2 de techo

Valor de repercusión de uso hotelero: 460,09 €/m2 de techo

Tomando como base la vivienda libre se obtienen las siguientes conclusiones:

- El valor de repercusión de suelo de la vivienda protegida representa

un 35% del valor de repercusión de suelo de la vivienda libre.

- El valor de repercusión de suelo del uso comercial representa un

75% del valor de repercusión de suelo de la vivienda libre.

- El valor de repercusión de suelo del uso hotelero representa un

60% del valor de repercusión de suelo de la vivienda libre.

Por tanto, los coeficientes de homogeneización de cada uno de los usos son

los siguientes:

Coeficiente vivienda libre: 1,00

Coeficiente vivienda protegida: 0,35

Coeficiente uso comercial: 0,75

Coeficiente uso hotelero: 0,60



MEMORIA

Aplicándolos sobre las edificabilidades de cada uno de los usos se obtiene:

Vivienda libre: 311.781,16 m2t 1,00 311.781,16 uas

Vivienda protegida: 98.362,97 m2t 0,35 34.427,04 uas

Uso comercial: 11.152,28 m2t 0,75 8.364,21 uas

Uso hotelero: 55.000,00 m2t 0,60 33.000,00 uas

El uso de vivienda protegida representa un 8,88% del total de las unidades de

aprovechamiento del sector.

3 CONSIDERACIONES PREVIAS:

Para la obtención de este suelo urbanizado es necesario estimar los costes de

la urbanización.

Estos costes son los siguientes:

* HONORARIOS PROFESIONALES: 3.432.882,11 €

* OBRAS DE URBANIZACIÓN: 60.856.917,55 €

* GASTOS DE GESTIÓN: 2.571.591,99 €

* BENEFICIO EMPRESARIAL:

6.342.850,95 €

* CÁNONES: 17.792.492,12 €

* INDEMNIZACIONES: 883.009,52 €

COSTE TOTAL: 91.879.744,52 €

De estos costes, dado que el valor del suelo de la vivienda protegida

contempla el coste de urbanización, hay que descontar el porcentaje que

recae sobre dicha tipología edificatoria. Como se ha comentado en el punto

anterior, este porcentaje es del 8,88%. Por tanto, los costes a considerar para

el resto de usos es el siguiente:



MEMORIA

CUADRO DE GASTOS PREVISTOS:

RESUMEN GASTOS TOTAL EUROS (€)

HONORARIOS PROFESIONALES 3.127.948,21

OBRAS DE URBANIZACIÓN 55.451.157,39

GASTOS DE GESTIÓN 2.343.164,23

BENEFICIO EMPRESARIAL 5.779.432,16

CÁNONES 16.212.031,77

INDEMNIZACIONES 804.574,10

TOTAL GASTOS 83.718.307,85

CUADRO DE INGRESOS PREVISTOS:

TIPOLOGIA EDIFICABILIDAD SUBJETIVA(*) (m2t)

REPERCUSIÓN UNITARIA (€/m2t)

TOTAL (€)

VIV.LIBRES 280.603,04 766,57 215.101.874,18

VIV.PROTEG. 88.526,67 268,38 23.758.788,15

COMERCIAL 10.037,05 575,13 5.772.608,94

HOTELERO 49.500,00 460,38 22.788.810,00

TOTAL 428.666,76 623,85 267.422.081,26

VALOR UNIT.POR M² DE SUELO BRUTO (608.444,51

m²s)

439,52 €/m²s

(*) La edificabilidad subjetiva descuenta la cesión obligatoria del 10% de la

edificabilidad objetiva.



MEMORIA

Los ingresos previstos para el uso de vivienda protegida, repercutidos sobre la

superficie del sector, suponen un valor unitario de 39,04 €/m² de suelo bruto.

Del mismo modo, los ingresos de vivienda protegida, repercutidos sobre las

unidades de aprovechamiento, suponen un valor unitario de 61,29 €/ua.

4 ESTIMACIÓN DE TIEMPOS, PERIODOS, FLUJOS Y TASAS DE

ACTUALIZACIÓN:

4.1.- ESTIMACIÓN DE TIEMPOS

Se estima un tiempo de gestión, ejecución y ventas de un

máximo de 5,5 años, equivalente a 11 semestres, en base a

tres hipótesis de cálculo, las cuales contemplan distintos

escenarios.

4.2.- ESTIMACIÓN DE PERIODOS Y FLUJOS

Los ingresos y gastos estimados se repartirán en periodos de

tiempo concretos con objeto de utilizar el método de los flujos

de caja (“Cash-flow”) para estimar el valor de suelo inicial.

Estos periodos serán semestrales. Utilizaremos los GASTOS E

INGRESOS UNITARIOS POR M² obtenidos anteriormente.

Los periodos se estiman en función de tres hipótesis, las cuales

se ven reflejadas en los cuadros correspondientes de cash-flow,

partiendo de una primera hipótesis con una situación muy

estancada del mercado, con escasas perspectivas -

ralentización de la urbanización y ventas de suelo a largo plazo;

una segunda hipótesis con una situación del mercado con

expectativas de mejoras - ritmo de urbanización superior y

ventas de suelo más optimistas; y, una tercera hipótesis con



MEMORIA

una situación del mercado con expectativas de mejoras - ritmo

de urbanización superior y ventas de suelo más optimistas.

Los gastos se consideran negativos y las ventas positivas por lo

que el (V.A.N.) resultará positivo (si la operación tiene la

rentabilidad estimada con valores negativos de suelo) y

coincidirá con el valor unitario medio adjudicado al suelo, que es

el Valor Negativo que introducido en los flujos de caja hará que

el (V.A.N.) sea cero y por tanto que la operación sea rentable

con las tasas de rentabilidad utilizadas (T.I.R.).

4.3.- TASAS DE ACTUALIZACIÓN

Se estimará una tasa de actualización de los flujos de caja o

Tasa Interna de Rendimiento de la operación Inmobiliaria (TIR).

Esta tasa será función de la Tasa Libre de Riesgo (Deuda

pública) de la prima de riesgo mínima que fija la Orden

ECO/805/2003 sobre valoración de bienes inmuebles para

determinadas entidades financieras, y de unos diferenciales

mínimos aconsejables y aconsejados por ATASA (Asociación

Española de Sociedades de Tasación).

Se efectuarán los cálculos en euros constantes.

TLR = Tasa libre de riesgo. Tasa de rentabilidad de la Deuda del

Estado a plazo no inferior a 2 años.

Según ATASA, aplicable a marzo de 2010:

TLR = 2,839 % en € nominales.

IPC = 1,5 % (interanual marzo de 2010 según INE)



MEMORIA

Prima de Riesgo = Riesgo de la inversión no menores de (uso

mayoritario residencial):

Viviendas 1ª residencia = 8,0%

Diferencial de Riesgo Adicional (ATASA)

Viviendas 1ª residencia = 4,0%

En euros constantes será:

−+

+×= 11

1100

IPC

DEUDATLR

%3192,11015,01

02839,01100 =

−+

+×=TLR

La tasa anual que se obtiene es:

i = 1,32 + 8 + 4 = 13,32 % (euros constantes)

TASA SEMESTRAL.

i = (1+T.ANUAL)1/2 - 1 = 0,06451 (6,45 %)

4.4.- APLICACIÓN DE LA FÓRMULA GENERAL

( ) ( )∑∑ +−

+=

tk

k

tj

j

i

S

iF

E11

F : Valor del suelo

Ej : Ingresos en cada periodo j

Sk : Gastos en cada periodo k

tj : Nº de periodos previstos desde la fecha de tasación hasta el ingreso

tk : Nº de periodos previstos desde la fecha de tasación hasta el pago



MEMORIA

i : Tasa de actualización elegida correspondiente a cada periodo

Para efectuar los cálculos emplearemos una hoja de cálculo periodificada.



MEMORIA

HIPÓTESIS 1:

Se consideran los siguientes flujos de caja:

2º2010 1º2011 2º2011 1º2012 2º2012 1º2013 2º2013 1º2014 concepto/periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 HONORARIOS PROFESIONALES 5% 35% 30% OBRAS URBANIZACIÓN 10% 15% 15% 15% 15% 15% GASTOS GESTION 10% 10% 10% 5% 5% 10% 5% 5% BENEFICIO EMPRESARIAL 12% 12% 12% 12% 12% 12% CÁNONES 10% 90% INDEMNIZACIONES 100% VENTAS

2º2014 1º2015 2º2015 1º2016

concepto/periodo 8 9 10 11 TOTA

L HONORARIOS PROFESIONALES 25% 5% 100% OBRAS URBANIZACIÓN 15% 100% GASTOS GESTION 10% 10% 10% 10% 100% BENEFICIO EMPRESARIAL 12% 16% 100% CÁNONES 100% INDEMNIZACIONES 100% VENTAS 5% 55% 40% 100%

Aplicando dichos valores a las cantidades expresadas con anterioridad,

se tiene:

2º2010 1º2011 2º2011 1º2012 2º2012 1º2013 2º2013

concepto/periodo 0 1 2 3 4 5 6

HONORARIOS PROFESIONALES 156.397,41 0,00 1.094.781,87 0,00 0,00 938.384,46 0,00

OBRAS URBANIZACIÓN 0,00 0,00 5.545.115,74 8.317.673,61 8.317.673,61 8.317.673,61 8.317.673,61

GASTOS GESTION 234.316,42 234.316,42 234.316,42 117.158,21 117.158,21 234.316,42 117.158,21

BENEFICIO EMPRESARIAL 0,00 0,00 693.531,86 693.531,86 693.531,86 693.531,86 693.531,86

CÁNONES 0,00 1.621.203,18 14.590.828,59 0,00 0,00 0,00 0,00

INDEMNIZACIONES 0,00 0,00 804.574,10 0,00 0,00 0,00 0,00

VENTAS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

INGRESOS - GASTOS -390.713,83 -1.855.519,60 -22.963.148,59 -9.128.363,68 -9.128.363,68 -10.183.906,35 -9.128.363,68

(1+i)^t 1,0000 1,0645 1,1332 1,2063 1,2841 1,3670 1,4552

INGRESOS - GASTOS ACTUALIZ. -390.713,83 -1.743.065,77 -20.264.126,64 -7.567.241,89 -7.108.628,92 -7.449.987,33 -6.273.101,27

1º2014 2º2014 1º2015 2º2015 1º2016

concepto/periodo 7 8 9 10 11 TOTAL

HONORARIOS PROFESIONALES 0,00 781.987,05 156.397,41 0,00 0,00 3.127.948,21

OBRAS URBANIZACIÓN 8.317.673,61 8.317.673,61 0,00 0,00 0,00 55.451.157,39

GASTOS GESTION 117.158,21 234.316,42 234.316,42 234.316,42 234.316,42 2.343.164,23

BENEFICIO EMPRESARIAL 693.531,86 693.531,86 924.709,15 0,00 0,00 5.779.432,16

CÁNONES 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.212.031,77

INDEMNIZACIONES 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 804.574,10

VENTAS 0,00 0,00 13.371.151,58 147.082.667,34 106.969.212,61 267.423.031,52

INGRESOS - GASTOS -9.128.363,68 -10.027.508,94 12.055.728,60 146.848.350,92 106.734.896,19 183.704.723,67

(1+i)^t 1,5490 1,6490 1,7554 1,8686 1,9892

INGRESOS - GASTOS ACTUALIZ. -5.892.919,74 -6.081.054,24 6.867.956,08 78.587.115,40 53.658.303,00 76.342.534,85



MEMORIA

Por tanto, se obtiene un VALOR UNITARIO ACTUAL BRUTO DE LOS

TERRENOS BAJO ESTA PRIMERA HIPÓTESIS que asciende a la cantidad

de 125,47 €/m², que sumados a los 39,04 €/m² de las VPP, asciende

a un valor total de 164,51 €/m² de suelo bruto.

HIPÓTESIS 2:


2º2010 1º2011 2º2011 1º2012 2º2012 1º2013 2º2013 1º2014 concepto/periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 HONORARIOS PROFESIONALES 5% 35% 30% 25% 5% OBRAS URBANIZACIÓN 20% 20% 20% 20% 20% GASTOS GESTION 10% 10% 15% 15% 15% 15% 10% 5% BENEFICIO EMPRESARIAL 18% 18% 18% 18% 18% 10% CÁNONES 10% 90% INDEMNIZACIONES 100% VENTAS 5% 55%

2º2014 1º2015 2º2015 1º2016

concepto/periodo 8 9 10 11 TOTA

L HONORARIOS PROFESIONALES 100% OBRAS URBANIZACIÓN 100% GASTOS GESTION 5% 100% BENEFICIO EMPRESARIAL 100% CÁNONES 100% INDEMNIZACIONES 100% VENTAS 40% 100%


se tiene:

2º2010 1º2011 2º2011 1º2012 2º2012 1º2013 2º2013


HONORARIOS PROFESIONALES 156.397,41 0,00 1.094.781,87 0,00 938.384,46 0,00 781.987,05


GASTOS GESTION 234.316,42 234.316,42 351.474,63 351.474,63 351.474,63 351.474,63 234.316,42

BENEFICIO EMPRESARIAL 0,00 0,00 1.040.297,79 1.040.297,79 1.040.297,79 1.040.297,79 1.040.297,79

CÁNONES 0,00 1.621.203,18 14.590.828,59 0,00 0,00 0,00 0,00


VENTAS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.371.151,58

INGRESOS - GASTOS -390.713,83 -1.855.519,60 -28.972.188,47 -12.482.003,90 -13.420.388,36 -12.482.003,90 224.318,84

(1+i)^t 1,0000 1,0645 1,1332 1,2063 1,2841 1,3670 1,4552



MEMORIA

INGRESOS - GASTOS ACTUALIZ. -390.713,83 -1.743.065,77 -25.566.881,38 -10.347.346,59 -10.451.003,50 -9.131.149,45 154.154,11

1º2014 2º2014 1º2015 2º2015 1º2016


HONORARIOS PROFESIONALES 156.397,41 0,00 0,00 0,00 0,00 3.127.948,21

OBRAS URBANIZACIÓN 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 55.451.157,39

GASTOS GESTION 117.158,21 117.158,21 0,00 0,00 0,00 2.343.164,23

BENEFICIO EMPRESARIAL 577.943,22 0,00 0,00 0,00 0,00 5.779.432,16

CÁNONES 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.212.031,77


VENTAS 147.082.667,3

4 106.969.212,61 0,00 0,00 0,00 267.423.031,52

INGRESOS - GASTOS 146.231.168,5

0 106.852.054,40 0,00 0,00 0,00 183.704.723,67

(1+i)^t 1,5490 1,6490 1,7554 1,8686 1,9892

INGRESOS - GASTOS ACTUALIZ. 94.401.205,93 64.799.058,51 0,00 0,00 0,00 101.724.258,02


TERRENOS BAJO ESTA SEGUNDA HIPÓTESIS que asciende a la cantidad



HIPÓTESIS 3:


2º2010 1º2011 2º2011 1º2012 2º2012 1º2013 2º2013 1º2014 concepto/periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES 5% 35% 30% 25% 5% 100% OBRAS URBANIZACIÓN 20% 20% 20% 20% 20% 100% GASTOS GESTION 10% 10% 15% 15% 15% 15% 10% 10% 100% BENEFICIO EMPRESARIAL 18% 18% 18% 18% 18% 10% 100% CÁNONES 10% 90% 100% INDEMNIZACIONES 100% 100% VENTAS 5% 10% 30% 55% 100%



MEMORIA


se tiene:

2º2010 1º2011 2º2011 1º2012 2º2012 1º2013 2º2013


HONORARIOS PROFESIONALES 156.397,41 0,00 1.094.781,87 0,00 938.384,46 0,00 781.987,05


GASTOS GESTION 234.316,42 234.316,42 351.474,63 351.474,63 351.474,63 351.474,63 234.316,42

BENEFICIO EMPRESARIAL 0,00 0,00 1.040.297,79 1.040.297,79 1.040.297,79 1.040.297,79 1.040.297,79

CÁNONES 0,00 1.621.203,18 14.590.828,59 0,00 0,00 0,00 0,00


VENTAS 0,00 0,00 0,00 0,00 13.371.151,58 26.742.303,15 80.226.909,46

INGRESOS - GASTOS -390.713,83 -1.855.519,60 -28.972.188,47 -12.482.003,90 -49.236,79 14.260.299,25 67.080.076,72

(1+i)^t 1,0000 1,0645 1,1332 1,2063 1,2841 1,3670 1,4552

INGRESOS - GASTOS ACTUALIZ. -390.713,83 -1.743.065,77 -25.566.881,38 -10.347.346,59 -38.342,69 10.432.052,80 46.098.088,26

1º2014 2º2014 1º2015 2º2015 1º2016


HONORARIOS PROFESIONALES 156.397,41 0,00 0,00 0,00 0,00 3.127.948,21

OBRAS URBANIZACIÓN 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 55.451.157,39

GASTOS GESTION 234.316,42 0,00 0,00 0,00 0,00 2.343.164,23

BENEFICIO EMPRESARIAL 577.943,22 0,00 0,00 0,00 0,00 5.779.432,16

CÁNONES 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.212.031,77


VENTAS 147.082.667,3

4 0,00 0,00 0,00 0,00 267.423.031,52

INGRESOS - GASTOS 146.114.010,2

9 0,00 0,00 0,00 0,00 183.704.723,67

(1+i)^t 1,5490 1,6490 1,7554 1,8686 1,9892

INGRESOS - GASTOS ACTUALIZ. 94.325.573,10 0,00 0,00 0,00 0,00 112.769.363,90


TERRENOS BAJO ESTA TERCERA HIPÓTESIS que asciende a la cantidad





MEMORIA

CONCLUSIÓN

Teniendo en cuenta las tres hipótesis establecidas en las que se obtienen

unos valores de suelo de 164,51 €/m²s, 206,23 €/m²s y 224,38 €/m²s, el

valor medio que se obtiene es de 198,37 €/m².

VALOR UNITARIO DE SUELO BRUTO: 198,37 €/M².



MEMORIA

6.- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO

El cálculo del aprovechamiento tipo se difiere al Proyecto de Reparcelación y

se realiza para el Área Reparcelable determinada, en función del uso y

tipología determinada por la ordenación urbanística, en virtud del artículo 34.c

de la LUV:

“Aprovechamiento tipo: aprovechamiento tipo es la edificabilidad

unitaria ponderada con los correspondientes coeficientes correctores

que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos

en una misma área de reparto,…”

En aplicación del artículo 56 de la LUV y el 394 y los 114 y siguientes del

ROGTU se calcula el aprovechamiento tipo correspondiente.

Debido a las diferencias de uso que se prevé en el sector que como se ha

visto son residencial para vivienda de renta libre, residencial para vivienda

protegida, terciario hotelero y terciario comercial, que dan lugar a distintos

rendimientos económicos, se ponderan los aprovechamientos a través de

coeficientes correctores calculados justificadamente en apartados anteriores,

para homogeneizar esta situación de desigualdad.

Como ya se ha visto la superficie del Area reparcelable resulta de restar a la

superficie del sector 610.340,27 m2, la superficie afectada a su destino

2.999,66 m2 y sumarle la superficie adscrita de 1.103,9 m2, por lo que la

superficie reparcelable se cifra en 608.444,51 m2.

Como se ha justificado anteriormente, los coeficientes de homogeneización de

cada uno de los usos son los siguientes:



MEMORIA

Coeficiente vivienda libre: 1,00

Coeficiente vivienda protegida: 0,35

Coeficiente uso comercial: 0,75

Coeficiente uso hotelero: 0,60

Aplicándolos sobre las edificabilidades de cada uno de los usos se obtiene:

Vivienda libre: 311.781,16 m2t 1,00 311.781,16 uas

Vivienda protegida: 98.362,97 m2t 0,35 34.427,04 uas

Uso comercial: 11.152,28 m2t 0,75 8.364,21 uas

Uso hotelero: 55.000,00 m2t 0,60 33.000,00 uas

Esto hace un total de 387.572,41 unidades de aprovechamiento (uas) de las

cuales el 10%, es decir 37.857,24 uas, corresponden a la Administración

actuante que en este caso es el M.I. Ayuntamiento de Cullera, y el 90% a los

propietarios afectados del sector, es decir 348.815,17 unidades de

aprovechamiento.

Tal es así que el aprovechamiento tipo del área reparcelable es 0,6369889

ua/m2s, siendo el aprovechamiento subjetivo de cada propietario el

0,5732900 ua/m2s de su aportación.

Por tanto estos son los datos y coeficientes que se aplican justificadamente en

este Proyecto de Reparcelación para el cálculo de los derechos adjudicados,

teniendo en cuenta además la opción de pago en metálico como preferente

según el Programa aprobado, y la opción elegida por escrito por los titulares

afectados en terrenos o en mixto, según el coeficiente de canje que se calcula

justificadamente a continuación.



MEMORIA

7.- CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE CANJE

La modalidad de retribución de los costes en el Programa aprobado se

establece preferentemente en metálico, pero para los propietarios que hayan

optado expresamente por la opción de pago en terrenos se calcula el precio

del suelo y el coeficiente de canje como la parte alícuota del aprovechamiento

objetivo, expresada en tanto por uno, que corresponde al urbanizador en

concepto de retribución en suelo por las cargas de urbanización, aplicable

respecto a los propietarios acogidos a dicha modalidad de retribución.

Hay que tener en cuenta que el artículo 23.b de la LUV en una de sus

recientes modificaciones establece que entre los deberes de los propietarios

de suelo urbanizable les corresponde:

“b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la

cesión del 10% o porcentaje que legalmente corresponda de

aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanización. Las parcelas que

por este concepto reciba la administración actuante, así como los ingresos

que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión, quedarán integradas

en el patrimonio público de suelo”.

El artículo 306 del ROGTU, en referencia al artículo 127.2.f de la Ley

Urbanística Valenciana (LUV), determina la fórmula de cálculo del coeficiente

de canje conforme a las siguientes dos fórmulas matemáticas, con idéntico

resultado en ambas:

Ks= Cs / Vs + Cs

Ks= Coeficiente de canje

Cs= Costes de urbanización por metro cuadrado de suelo de origen

Vs= Valor del metro cuadrado de suelo de origen



MEMORIA

Kt= Ct / Vt + Ct

Kt= Coeficiente de canje

Ct= Costes de urbanización por metro cuadrado de techo

Vt= Valor del metro cuadrado de techo sin urbanizar

En este caso, según los datos ya expuestos sin tener en cuenta las

indemnizaciones en cuanto a los costes y teniendo en cuenta las unidades de

aprovechamiento relativas a los propietarios, es decir el aprovechamiento

subjetivo, se obtiene:

Cs= 90.996.734,72 € / 608.444,51 m2s= 149,56 €/m2s

Ct= 90.996.734,72 € / 348.815,17 uas= 260,87 €/uas

Como ya sabemos, según el cálculo anteriormente expuesto y

justificadamente detallado el Valor Unitario del Suelo Bruto es de:

Vs= 198,37 €/m2s

Por lo tanto aplicando las fórmulas anteriormente expuestas, el coeficiente de

canje será:

Ks = 149,56/347,93= 42,985%

Así, se calcula que Kt coincide con el valor de Ks, siendo que Vs= Vt x IE, por

lo que:

Vt= 198,37/0,5732900=346,02 €/ua



MEMORIA

Luego, aplicando la fórmula:

Kt=260,87/606,89=42,985%

En conclusión el coeficiente de canje será:

K=42,985%

Siendo así éste el porcentaje que retribuye al Agente Urbanizador para

aquellos que han elegido la opción de pago en terrenos, ya sea en su totalidad

o parcialmente, correspondiendo al propietario el 57,015%, todo ello sin

contar con las indemnizaciones que se pagarán en metálico, puesto que los

que cobran por los que pagan deberá tener como resultado cero.



MEMORIA

8.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.

Los criterios de adjudicación de las parcelas resultantes del planeamiento que

se ejecuta deben sujetarse principalmente a lo dispuesto en el art. 174 de la

LUV, por tanto en base a los siguientes fundamentos:

a) Proporcionalidad.-

El aprovechamiento de la finca adjudicada será proporcional al de su finca

originaria y, por tanto, de su derecho subjetivo, siendo éste igual al 90%,

conforme a lo dispuesto en el artículo 23.b de la LUV, del porcentaje de

aportación por el aprovechamiento total del área.

En el caso de elección de la modalidad de pago en terrenos a dicho

aprovechamiento subjetivo se le aplicará el canje a la totalidad o la parte

solicitada si la opción es mixta.

b) Proximidad.-

La adjudicación de derechos se realiza, en todo caso, intentado que las

parcelas adjudicadas se compongan de las parcelas aportadas originarias o

bien se aproximen al máximo y en la medida de lo posible, a la ubicación del

suelo primitivo.



MEMORIA

Teniendo en cuenta que las parcelas iniciales aportadas por un mismo

propietario se encuentran en general distribuidas por todo el Área

Reparcelable, para aplicar este criterio se planteará la agrupación de las

mismas en lotes que sean susceptibles de adjudicación de parcelas

resultantes independientes.

c) Superficies mínimas.-

Entre las determinaciones establecidas en el Plan Parcial figura la

correspondiente a la de parcela mínima, en función de la zona de ordenanza

donde se encuentre. Ello significa que no se adjudicarán superficies

parcelarias inferiores a éstas.

En cuanto a las zonas de ordenanza con uso dominante residencial, existen

dos tipos de parcelas a tener en cuenta que son la zona EDA-VG.1 de

edificación aislada con parcela mínima de 3.000 m2 de superficie y la zona

EDA-VG.2 de edificación alineada con la parcela mínima determinada en 540

m2 de superficie.

d) Derechos mínimos. -

Para dichas superficies mínimas se determinan por el planeamiento unos

derechos mínimos, de tal modo que aquellos propietarios cuyos derechos no

alcancen esos mínimos, deberían ser objeto de regularización mediante

compensaciones económicas complementarias, sin embargo en este caso se

ha propuesto la adjudicación en proindiviso, primando la adjudicación de

parcela sobre la compensación en metálico.



MEMORIA

Según el Plan Parcial la parcela mínima más pequeña de uso dominante

residencial es aquella cuyo aprovechamiento se establece en 1.876,24 UAs,

que es la correspondiente a la zona de ordenanza EDA-VG.2 para las

viviendas de renta libre y EDA-VG.3 para las viviendas protegidas, siendo por

tanto el 50% de la parcela mínima 938,12 UAs y el 15% de la misma 281,44

UAs.

En la zona de ordenanza correspondiente a EDA-VG.1, las unidades de

aprovechamiento se establecen en función de la división de parcelas ya

establecida por el Plan Parcial y relacionadas en el cuadro correspondiente en

función de su superficie correspondiendo a las parcelas más pequeñas

ordenadas sobre las 8.000 UAs, según se observa en dicho cuadro que se

relaciona a continuación:



MEMORIA

Parcela Superficie Edificabilidad

Residencial Edificabilidad

Terciario Edificabilidad

Terciario UAS Comercial Hotelero M2s M2t M2t P1 3.303,72 8.381,18 8.381,18 P2 3.880,60 9.844,66 9.844,66 P3 3.825,16 9.704,01 9.704,01 P4 3.492,13 8.859,15 8.859,15 P5 3.549,70 9.005,20 9.005,20 P6 3.582,64 9.088,77 674,53 9.594,66 P7.1 3.386,34 8.590,77 8.590,77 P7.2 3.335,85 8.462,69 8.462,69 P8 3.823,05 9.698,66 9.698,66 P9 3.574,34 9.067,71 9.067,71 P10 3.354,38 8.509,70 8.509,70 P11 3.233,46 8.202,93 608,79 8.659,52 P12 3.169,99 8.041,92 596,84 8.489,54 P13 3.547,77 9.000,30 9.000,30 P14 3.847,73 9.761,27 9.761,27 P15 3.187,38 8.086,03 600,11 8.536,12 P16 3.153,05 7.998,94 593,65 8.444,18 P17 3.310,89 8.399,37 8.399,37 P18 3.117,67 7.909,19 7.909,19 P19 3.728,38 9.458,49 9.458,49 P20 3.652,07 9.264,90 9.264,90 P21 3.169,12 8.039,71 8.039,71 P23 3.938,01 9.990,30 741,44 10.546,38 P24 3.631,72 9.213,28 683,77 9.726,10 P25 3.421,68 8.680,43 644,22 9.163,59 P26 3.310,28 8.397,82 623,25 8.865,25 P27 3.318,35 8.418,29 624,77 8.886,87 P28 3.213,04 8.151,13 604,94 8.604,84 P30 3.036,85 7.704,16 571,77 8.132,98 P31 3.371,49 8.553,10 634,77 9.029,18 P32 3.667,72 9.304,60 690,55 9.822,51 P33 2.816,93 9.389,73 530,36 9.787,50 P34 2.818,50 9.394,96 530,66 9.792,95 P35 2.954,62 9.848,69 556,29 10.265,91 P36 3.407,75 11.359,12 641,60 11.840,32 P22 3.164,54 11.457,22 4.010,03 P29 3.216,19 20.155,74 7.054,51 P37.1 4.825,39 23.721,13 8.302,40 P37.2 4.694,74 23.078,87 8.077,61 P38 3.183,36 19.950,00 6.982,50 P39 3.745,08 14.980,32 8.988,19 P40 3.741,43 14.965,72 8.979,43 P41 3.659,75 7.097,97 4.258,78 P42 3.649,81 7.078,69 4.247,21 P43 5.608,40 10.877,31 6.526,38 TOTAL 158.621,05 410.144,13 11.152,28 55.000,00 387.572,41



MEMORIA

f) Coherencia con la ordenación.-

Las adjudicaciones se realizarán de modo que las parcelas resultantes se

adecuen a los elementos físicos definitorios de la ordenación aprobada en el

Plan Parcial. En tal sentido los únicos desajustes existentes devienen tan sólo

de los propios cálculos matemáticos y los redondeos efectuados que, no

obstante, se consideran despreciables.



MEMORIA

9.- OTRAS CIRCUNSTANCIAS.

Junto a las circunstancias antes indicadas, relevantes desde el punto de vista

de la legalidad urbanística vigente, también deben ser tenidos en cuenta otras

serie de factores y circunstancias que se centran en los siguientes aspectos:

a) Teniendo en cuenta la equidistribución tanto de unidades de

aprovechamiento como de su destino en diferentes usos, las

unidades de aprovechamiento correspondientes al uso terciario

hotelero, se adjudicarán en proindiviso a aquellos propietarios cuyo

derecho sea susceptible de adjudicación en la zona de ordenanza

EDA-VG.1, de forma proporcional a su aportación y en porcentaje

tal que se ajuste sin excesos ni defectos a su derecho.

b) La adjudicación de la parcela número 500 correspondiente a los

caminos del área, se hará a cada propietario como una parte

proporcional de una parcela aportada más.

En la ficha de cada parcela aportada se indica cual es la superficie

equivalente que se le está asignando a cada propietario por ese

concepto, para evidenciar un reconocimiento de mayor superficie en

cada parcela aportada sobre la medición topográfica realizada,

considerando que este reparto de caminos incluye la superficie de

posibles elementos que puedan estar vinculados con cada parcela y

pequeños ajustes de medición.

c) En el caso de propietarios que han expresado su voluntad de ser

adjudicados en proindiviso mediante escritos de compromiso o



MEMORIA

actas de manifestaciones, el Proyecto de Reparcelación asigna de

este modo las parcelas resultantes en proporción a su derecho.

d) Entendiendo que la adjudicación de parcela es, en este caso, más

favorable a los propietarios afectados, no se establecen

compensaciones en metálico, sino que se ajusta el derecho de

todos en parcelas resultantes en los menos proindivisos posibles.

e) La asignación de aprovechamiento y adjudicación de parcelas

resultantes al M. I. Ayuntamiento de Cullera se hace en función de

las propiedades acreditadas incluidas dentro del Área Reparcelable

por un lado, por otro como Administración actuante en función del

10% del excedente de aprovechamiento que se corresponde con

todas las parcelas destinadas a Vivienda Protegida del sector y una

parcela destinada a Terciario Hotelero en exclusiva para completar

el derecho y a EMUCSA como Agente Urbanizador se le adjudica el

derecho resultante del pago de la modalidad en terrenos de

aquellos propietarios que así lo hayan solicitado.

Valencia, abril de 2011

Fdo: FRANCISCO NEBOT MIRALLES

Arquitecto

MEMO REPAR VEGA-CULLERA modif-ABRIL 2011 · 2016-05-04 · 3.- criterios de evaluaciÓn de los...

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