Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de...

of 47 /47
Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios (VMVDU) Propuesta Gobierno Observaciones CASALCO DECRETO Nº ________. LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR, CONSIDERANDO: I. Que mediante Decreto 31 dado en Casa Presidencial a los veintiún días del mes de febrero de mil novecientos sesenta y uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, con base a la cual se han desarrollado diferentes tipos de proyectos públicos y privados de propiedad bajo el régimen de condominios con diferentes usos que incluyen proyectos de tipo habitacional, comercial e industrial. II. Que la construcción de viviendas declarada como de interés social por la Constitución de la República y los principios declarados en la misma sobre el bien común, requiere que el Estado promueva sistemas de propiedad que contemplen medidas de ordenamiento urbano y el mejor aprovechamiento del suelo en beneficio de las familias salvadoreñas y las actividades comerciales e industriales de inversionistas privados. III. Que frente al desarrollo de proyectos de propiedad condominada, es necesario contar con normas de convivencia pacífica, de aprovechamiento de espacios comunes, servicios básicos que aseguren la seguridad y calidad de vida de sus habitantes y usuarios. Comentarios generales sobre el Proyecto de Ley: Es importante que la Ley en todo su contexto busque potenciar todos los tipos de condominios: residenciales, comerciales, industriales y mixtos, lo cual NO se ha logrado con la redacción actual. La Ley vigente en sí misma carece de herramientas para hacer cumplir las obligaciones y responsabilidades de los Condóminos y después del análisis se concluye que esta propuesta no proporciona dichas herramientas. Asimismo es muy importante que la nueva ley este en sintonía con la

Embed Size (px)

Transcript of Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de...

Page 1: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios

(VMVDU)

Propuesta Gobierno Observaciones CASALCO

DECRETO Nº ________. LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR, CONSIDERANDO:

I. Que mediante Decreto 31 dado en Casa Presidencial a los veintiún días del mes de febrero de mil novecientos sesenta y uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, con base a la cual se han desarrollado diferentes tipos de proyectos públicos y privados de propiedad bajo el régimen de condominios con diferentes usos que incluyen proyectos de tipo habitacional, comercial e industrial.

II. Que la construcción de viviendas declarada como de interés social por la Constitución de la República y los principios declarados en la misma sobre el bien común, requiere que el Estado promueva sistemas de propiedad que contemplen medidas de ordenamiento urbano y el mejor aprovechamiento del suelo en beneficio de las familias salvadoreñas y las actividades comerciales e industriales de inversionistas privados.

III. Que frente al desarrollo de proyectos de propiedad condominada, es necesario contar con normas de convivencia pacífica, de aprovechamiento de espacios comunes, servicios básicos que aseguren la seguridad y calidad de vida de sus habitantes y usuarios.

Comentarios generales sobre el Proyecto de Ley: Es importante que la Ley en todo su contexto busque potenciar todos los tipos de condominios: residenciales, comerciales, industriales y mixtos, lo cual NO se ha logrado con la redacción actual. La Ley vigente en sí misma carece de herramientas para hacer cumplir las obligaciones y responsabilidades de los Condóminos y después del análisis se concluye que esta propuesta no proporciona dichas herramientas. Asimismo es muy importante que la nueva ley este en sintonía con la

Page 2: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

IV. Que la evolución jurídica y de las necesidades en cuanto a la representación, titularidad del derecho de dominio, aspectos sociales, financieros y de operación, así como las formas de administración como temas específicos de esta clase de sistemas colectivos de propiedad, requieren de contar con un marco normativo moderno que sirva como herramienta al Estado y estímulo a los inversionistas para el desarrollo de vivienda y el desarrollos de proyectos de alta densidad que aseguren y garanticen la convivencia pacífica, el aprovechamiento de espacios comunes, servicios básicos y que a su vez que aseguren la seguridad y calidad de vida de sus habitantes y usuarios. Con base en lo anterior es necesario reformar la actual Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, adaptando sus disposiciones a la nueva realidad y necesidades del país en esta materia.

POR TANTO, en uso de sus facultades constitucionales y a iniciativa de ___________________ DECRETA: la siguiente,

normativa de OPAMSS, VMVDU, y Oficinas Descentralizadas.

LEY DE CONDOMINIOS

DEL REGIMEN ESPECIAL DE CONDOMINIOS CAPITULO I

GENERALIDADES

OBJETO DE LA LEY Art. 1.- La presente ley tiene por objeto regular el Régimen de Condominio

Observación: La redacción del artículo hace referencia más a condominios horizontales. Sugerencia: que se haga una diferenciación en la redacción entre los

Page 3: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

como una forma especial del derecho de dominio sobre bienes privados o unidades independientes y derecho de copropiedadsobre el terreno y los demás bienes comunes que integran el inmueble o inmuebles sometidos a ella.

condominios horizontales y verticales. La expresión “el terreno” no deja claro que pueda integrarse condominios compuestos por uno o más inmuebles incluso de diferente propietario. Propuesta de Redacción: Art. 1.- La presente ley tiene por objeto regular el Régimen de Condominio como una forma especial del derecho de dominio sobre bienes privados o unidades independientes y derecho de copropiedad sobre mismo terreno o terrenos adyacentes y los demás bienes comunes que integran el inmueble o inmuebles sometidos a ella.

SOMETIMIENTO AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO Art. 2.- Podrán someterse al régimen de condominio que establece la presente ley, los inmueblesde uno o varios pisos, los grupos de edificaciones construidos o por construirse sobre el mismo terreno, que sean susceptibles de división en unidades independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso común.

Observación: La terminología utilizada es confusa cuando se refiere a inmuebles y terrenos. La expresión “sobre el mismo terreno” no deja claro que pueda integrarse condominios compuestos por uno o más inmuebles incluso de diferente propietario.

DEFINICIONES. Art. 3.- Para los efectos de la presente ley se instituyen las siguientes definiciones: REGIMEN ESPECIAL DE CONDOMINIO. Sistema jurídico especial que regula el sometimiento y funcionamiento de la propiedad condominada.

Sugerencia: Incorporar los conceptos:

- Reglamento Interno - Órgano de Control

Observaciones sobre uso de terminología que esta fuera de nuestro contexto normativo: Propuestas de redacción: REGIMEN DE CONDOMINIO. Sistema jurídico especial que regula el sometimiento y funcionamiento de la propiedad condominada.

Page 4: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

PROPIEDAD CONDOMINADA, HORIZONTAL O INMUEBLE BAJO RÉGIMEN DE CONDOMINIO.Construcción de uno o varios pisos integrada por bienes de dominio particular junto con los bienes comunes correspondientes, levantadossobre un mismo predio. INMUEBLE DE USO MIXTO. Construcción a cuyos bienes de dominio particular se les autoriza diversas destinaciones de conformidad con las normas urbanísticas vigentes cuyo reglamento de administración podrá incluir regulaciones que preserven el uso y destinación de las diferentes áreas y sectores. CONJUNTO. Proyecto inmobiliario conformado por varias edificaciones construidas o por construirse sobre uno o varios predios, que comparten bienes y servicios comunes de uso general. Puede integrarse además por unidades de vivienda, comercio o industria estructuralmente independientes. PROPIETARIO INICIAL. Titular del derecho de dominio sobre un predio determinado, que por medio de declaración de voluntad contenida en instrumento público idóneo lo somete al régimen de condominios.

PROPIEDAD CONDOMINADA, HORIZONTAL O INMUEBLE BAJO RÉGIMEN DE CONDOMINIO. Construcción de uno o varios pisos integrada por bienes de dominio particular junto con los bienes comunes correspondientes, desarrollados sobre un mismo terreno o terrenos adyacentes. CONJUNTO DE USO MIXTOConstrucción a cuyos bienes de dominio particular se les autoriza diversas destinaciones de conformidad con las normas urbanísticas vigentes cuyo reglamento de administración podrá incluir regulaciones que preserven el uso y destinación de las diferentes áreas y sectores. Propuesta de redacción: CONJUNTO CONDOMINAL. Proyecto inmobiliario conformado por varias edificaciones construidas o por construirse sobre uno o varios predios, que comparten bienes y servicios comunes de uso general. Puede integrarse además por unidades de vivienda, comercio, industria, servicios o mixtos. Propuesta de Redacción: PROPIETARIO INICIAL o DESARROLLADOR. Titular del derecho de dominio sobre uno o varios predios determinados, que por medio de declaración de voluntad contenida en instrumento público idóneo lo somete al régimen de condominio.

Page 5: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O UNIDADES INDEPENDIENTES. Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un inmueble sometido al régimen de condominio, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. BIENES COMUNES. Bienes, elementos y zonas de los inmuebles sometidos al régimen de condominios, pertenecientes en proindiviso a los titulares de dominio de los bienes privados o unidades independientes, que facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, uso y goce de las unidades independientes o de dominio particular. AREA PRIVADA CONSTRUIDA. Parte edificada de cada unidad independiente o de dominio particular, cubierta o sin cubrir, que excluye los bienes comunes ubicados dentro de sus linderos. AREA PRIVADA LIBRE. Parte no edificada de cada unidad independiente o bien de dominio particular semi-descubierta o sin cubrir, que excluye los bienes comunes ubicados dentro de sus linderos. El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de administración, en proporción al área privada construida. EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Gastos económicos forzosos aprobados por la Asamblea General de Condóminos causados por la

En el desarrollo de la Ley utilizan el término “Régimen de Condominios” y “Régimen de Condominio” por lo que se sugiere estandarizar la ley con este último concepto. Recomendación: Esta definición debe ir en sintonía con lo regulado en el art. 2 de la misma Ley. Sugerencia: Ampliar la definición a las diferentes clases de bienes comunes de las que habla más adelante la ley: exclusivo, esenciales y no esenciales. Se está dejando como fuera el caso en que el desarrollador deje área privada fuera de la propiedad de los condóminos. Sugerencia: Definir que es el área privativa, y establecer de manera más clara que puede ser construida o libre. Es importante entender: ¿Para qué fines se separan los conceptos, es solo para calcular la cuota de mantenimiento?

Page 6: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

administración y la prestación de servicios comunes. Pueden ser del orden general ordinario y extraordinario, sectorizadas y de gastos de mercadeo. COEFICIENTES DE PARTICIPACION GENERAL. Expresión numérica que establece la participación porcentual de cada uno de los propietarios de unidades independientes o bienes de dominio particular en los bienes comunes, su participación en la Asamblea General de Condóminos y en la persona jurídica, y en la reconstrucción y participación sectorial, y en la proporción con que cada uno contribuirá al pago de las expensas comunes. COEFICIENTES DE PARTICIPACION ECONOMICA DIFERENCIADA O SECTORIAL. Expresión numérica que establece la participación porcentual de los propietarios de unidades independientes o bienes privados en las expensas causadas por la existencia de bienes y servicios comunes, cuyo uso y goce corresponda a un sector determinado del inmueble de uso mixto o comercial sometido al régimen de condominios.

Agregar: “Cuota de administración y mantenimiento” y que estos sean aprobados por el desarrollador de condominio o por la organización del condominio. Observación: Lo regulado tiene sentido en un condominio comercial pero en uno residencial la participación es igual para todos.

Observación: Solo va dirigido a comerciales y de uso mixto, y no establece las posibles combinaciones que se pueden hacer. ´

CAPITULO II DEL SOMETIMIENTO AL REGIMEN DE CONDOMINIO

CONSTITUCION Art. 4.-Un inmueble se constituye en el régimen de condominios mediante escritura pública, la cual deberá ser inscrita en el Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas.

Propuesta de Redacción: Art. 4.-Uno o varios inmueble se constituye en el régimen de condominios mediante escritura pública, la cual deberá ser inscrita en el Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente.

DOCUMENTACION AGREGADA Art. 5.-. La escritura pública que deberá otorgar el propietario del inmueble contendrá la descripción del terreno en que se constituye el condominio, con especificación de número de unidades, extensión del terreno, medidas del terreno y edificaciones y usos aprobados; de las

Propuesta de Redacción: Art. 5.-. La escritura pública que deberá otorgar el propietario del inmueble contendrá la descripción del terreno en que se constituye el condominio, con especificación de número de unidades, extensión del terreno, medidas del terreno y edificaciones y usos aprobados; de las cosas

Page 7: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

cosas que se destinan a ser propiedad privativa y la enumeración de todas las que tengan el carácter de comunes. Deberá indicarse también el destino general del edificio y el especial de cada unidad privada, en su caso. El notario responsable deberá relacionar en la escritura la certificación en la que conste que el desarrollo o construcción del condominio haya sido debidamente aprobado por la autoridad competente, haciendo referencia en la escritura del número y fecha de autorización, entidad que la ha emitido, así como las descripciones, medidas y número de unidades de dominio particular y bienes comunes aprobados. Deberá inscribirse junto con la Escritura de Constitución del Condominio el primer Reglamento de administración, el cual deberá contener lo establecido en los artículos siguientes. La escritura pública de sometimiento al régimen de condominio además debe contener la declaración de voluntad por parte del propietario.

que se destinan a ser propiedad privativa y la enumeración de todas las que tengan el carácter de comunes. Deberá indicarse también el destino general del condominio y el especial de cada unidad privada, en su caso. El notario responsable deberá relacionar en la escritura la certificación en la que conste que el desarrollo o construcción del condominio haya sido debidamente aprobado por la autoridad competente, haciendo referencia en la escritura del número y fecha de autorización, entidad que la ha emitido, así comoel número de unidades de dominio particular. Deberá depositarse junto con la Escritura de Constitución del Condominio el primer Reglamento de administración, el cual deberá contener lo establecido en los artículos siguientes. La escritura pública de sometimiento al régimen de condominio además debe contener la declaración de voluntad por parte del propietario. Justificación del Inciso segundo: Estas descripciones y medidas ya están descritas en la escritura, se considera redundante. Justificación Inciso final: El CNR solo tiene la potestad de registrar transferencia de dominios de inmuebles, no reglamentos de condominio.), por lo que sostenemos que es recomendable que los reglamentos no se inscriban en el CNR, sugiriéndose que estos solo sean depositados en dicha oficina.

REGLAMENTO DE ADMINISTRACION. Art. 6.- Con el objeto de regular los derechos y obligaciones de los propietarios, residentes o tenedores a cualquier título de bienes privados que integran el inmueble sometido al régimen de condominios, todo

Propuesta de Redacción: Art. 6.- Con el objeto de regular los derechos y obligaciones de los propietarios, residentes o tenedores a cualquier título de bienes privados que integran el inmueble sometido al régimen de condominios, todo

Page 8: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

condominio deberá contar con un Reglamento de administración, que deberá otorgarse en Escritura Pública, el cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Con el objeto de regular el régimen de convivencia frente al uso de los bienes comunes y la prestación de servicios igualmente comunes no contenidos en el Reglamento de Administración, la Asamblea General de Condóminos podrá crear Estatutos Internos y aprobar su contenido que será de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios de unidades privadas, residentes y usuarios. En todo caso, los Estatutos Internos no crearán normas de imposición de sanciones que solamente estarán señaladas en el Reglamento de Administración.

condominio deberá contar con un Reglamento de administración, que deberá otorgarse en Escritura Pública, el cual deberá depositarse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, correspondiente. Con el objeto de regular el régimen de convivencia frente al uso de los bienes comunes y la prestación de servicios igualmente comunes no contenidos en el Reglamento de Administración, la Asamblea General de Condóminos y/o el desarrollador en su caso,deberá crear Estatutos Internos y aprobar su contenido que será de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios de unidades privadas, residentes y usuarios. En todo caso, los Estatutos Internos no crearán normas de imposición de sanciones que solamente estarán señaladas en el Reglamento de Administración. Propuesta: Que el reglamento sea solo depositado, que no sea susceptible de inscripción ya que los registradores carecen de experticia para poder observar el contenido del mismo.

CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACION. Art. 7.- El reglamento de administración deberá contener disposiciones que no vulneren la presente ley e incluir por lo menos:

1. Nombre del inmueble construido o por construirse precedido de la expresión “condominio”.

2. Coeficientes de participación general, de participación económica diferenciada, de reconstrucción, de participación en la Asamblea General de Condóminos y en la persona jurídica, de reconstrucción y participación sectorial, según el caso.

Propuesta de Redacción:

1. Nombre del condominio construido o por construirse precedido de la expresión “condominio”.

Justificación: Por generalidad los inmuebles carecen de nombre, por lo que se recomienda dejar únicamente como requisito “nombre del condominio”. En la persona jurídica no importa un costo de reconstrucción ya que solo administra propiedades comunes de los condóminos, no propios. Estos coeficientes de participación se establecen en la escritura de constitución del régimen, que es la que se inscribe en el CNR.

Page 9: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

3. Regulaciones sobre la administración, dirección y control de la persona jurídica y los bienes y gastos comunes, y funcionamiento de la organización social del inmueble.

4. Facultades concedidas al administrador y su forma de remuneración.

La reforma al reglamento de administración se realizará por medio de Escritura Pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la Asamblea General de Condóminos. Esta escritura se inscribirá en la oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

En el reglamento se debe incluir sanciones, cobros, intereses moratorios. Propuesta de redacción: La reforma al reglamento de administración se realizará por medio de Escritura Pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la Asamblea General de Condóminos. Esta escritura se depositará en la oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente. Observación: Se sugiere tomar en cuenta que la facultad de modificación del Reglamento de Administración antes de convocar a la primera asamblea debería de ser facultad del desarrollador.

INMUEBLES INTEGRADOS POR ETAPAS.

Art. 8.- Podrán desarrollarse por etapas los proyectos de construcción que se sometan al régimen de condominios, para lo cual se elaborará un plano general del proyecto, se identificará el área de aprobación de cada etapa y el área que progresivamente queda reservada para el futuro desarrollo. Para la última etapa se aprobará un plano general que establecerá el cuadro de áreas definitivo de todo el proyecto. Cuando un proyecto o inmueble se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, los coeficientes de participación tendrán carácter provisional y serán definitivos cuando se integre la última etapa.

Propuesta de Redacción: “Cuando un proyecto o inmueble se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, así como la forma de integrar las etapas subsiguientes. Los coeficientes de participación tendrán carácter provisional y serán definitivos cuando se integre la última etapa. Así mismo, el desarrollador de vivienda en condominio solo participará mientras termine el condominio, contando con mayor participación en relación a las unidades que aun le pertenezcan.” Recomendación: Incorporar una flexibilidad al artículo para que el desarrollador si es necesario pueda modificar bajo un mecanismo de notificación. Se considera conveniente que se prevea el caso en que varios Condominios puedan compartir el uso de infraestructura o servicios comunes.

Page 10: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Cualquier integración de una de las etapas del proyecto que signifique una modificación sustancial a los derechos sobre los bienes comunes, no prevista en la Escritura de Constitución, deberá contar con la aprobación de la mayoría plural de tres cuartas partes de los votos de loscondóminos en una Asamblea General Extraordinaria convocada al efecto.

Propuesta de Redacción: Cualquier integración de una de las etapas del proyecto que signifique una modificación sustancial a los derechos sobre los bienes comunes, no prevista en la Escritura de Constitución,deberá contar con los votos favorables de las tres cuartas partes de los condóminos en una Asamblea General Extraordinaria convocada al efecto.

CAPITULO III DE LA PERSONA JURIDICA

ORIGEN DE LA PERSONA JURÍDICA Art. 9.- Una vez inscrita la Escritura Pública de sometimiento al régimen de condominios, surge una persona jurídica integrada por los propietarios de unidades independientes o bienes de dominio particular. Su denominación será la del condominio.

Se sugiere hacer una redacción coherente en toda la ley definiendo el concepto régimen de condominio o constitución de condominio (redacción coherente en toda la ley).-

PROPIEDADES, CARACTERISTICAS Y OBJETO Art. 10.- La persona jurídica del régimen de condominios estará regulada por las normas civiles, no tendrá ánimo de lucro, su domicilio será el municipio donde esté localizada, deberá cumplir y hacer cumplir la ley, el reglamento de administración y los reglamentos internos cuando existan, administrará los bienes de uso y servicio común y en relación con estos manejará los intereses comunes de los propietarios de unidades independientes o bienes de dominio particular. Asimismo, deberá cumplir y garantizar los derechos de los trabajadores establecidos en el Código de Trabajo, leyes de seguridad social, previsional y las disposiciones de la legislación tributaria. Para los efectos de la presente ley se entenderá, que los actos y negocios que el representante legal, debidamente autorizado por la Asamblea

¿Cuándo menciona el Articulo “reglamento interno” se refiere a Estatutos internos?

Page 11: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

General de Condóminos o la Junta Directiva, según el caso, realice sobre los bienes comunes con el propósito de obtener beneficios económicos para el condominio, no desvirtuarán la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro. Todo beneficio económico obtenido por la persona jurídica acá descrita, deberá ser exclusivamente invertido en la conservación, mantenimiento, mejora o reconstrucción del condominio, quedando prohibido repartir ganancias o ingresos a los propietarios individuales, excepto en los casos de liquidación o extinción del régimen según lo establecido en la presente Ley.

A pesar que las alcaldías Municipales por su autonomía pueden cobrar impuestos de forma discrecional este inciso representa un mecanismo que al ser mal utilizado daría pie prácticas antiéticas o abusos.

PATRIMONIO. Art. 11. El patrimonio de la persona jurídica estará comprendido por los ingresos originados en el recaudo de las expensas comunes ordinarias, extraordinarias, compensaciones, multas, intereses, fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto. La Asamblea General de Condóminos constituirá un fondo para atender necesidades imprevistas no autorizadas en el presupuesto anual. Se formará el fondo de imprevistos con un porcentaje de recargo no inferior al tres por ciento (3%) del presupuesto anual de gastos aprobado para cada periodo. El administrador podrá disponer de los recursos del fondo con la autorización de la Junta Directiva o de la Asamblea General de Condóminos, según lo dispuesto en el Reglamento de Administración, asimismo, se constituirá un fondo para mantenimiento o inversión futura de mejoras equivalente al uno por ciento (1%) del presupuesto anual de gastos aprobado para cada período .

Propuesta: Que el 1% sea el mínimo en la constitución del fondo para mantenimiento o inversión futura de mejoras. Justificación: Esto beneficiara el mantenimiento del valor en el transcurso del tiempo del condominio.

INSCRIPCION Y CERTIFICACION SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL.

Art. 12.- La persona jurídica a que se refiere la presente ley deberá inscribirse ante el Registro de Comercio del domicilio del inmueble de

Page 12: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Art. 12.- La persona jurídica a que se refiere la presente ley deberá inscribirse ante la Alcaldía Municipal del domicilio del inmueble dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de su surgimiento. Así mismo la Alcaldía Municipal certificará sobre la existencia y representación legal de la mencionada persona jurídica, debiendo estar solvente con los impuestos y tasas municipales. Para estos efectos cada municipalidad llevará un Registro Público Especial, en donde se asienten las inscripciones, modificaciones, disoluciones y administradores electos de conformidad a lo establecido en la presente Ley.

manera potestativa, al haberse conformado la administración de los condóminos. Así mismo la Alcaldía Municipal certificará sobre la existencia y representación legal de la mencionada persona jurídica, debiendo estar solvente con los impuestos y tasas municipales del inmueble que fuere sometido al régimen de condominio.Para estos efectos, el Registro de Comercio llevará un Registro Público Especial, en donde se asienten las inscripciones, modificaciones, disoluciones y administradores electos de conformidad a lo establecido en la presente Ley.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCION. Art. 13.- La inscripción de la persona jurídica se deberá realizar por medio de presentación del Testimonio la escritura Pública de Constitución del Condominio debidamente inscrita en el Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas. Igualmente se inscribirá el propietario inicial como Administrador provisional o un tercero designado para tal efecto. También será objeto de inscripción la Escritura Pública de extinción del régimen de condominios y la liquidación de la persona jurídica, en consecuencia.

Recomendación: Se considera que resulta conveniente que el otorgamiento de la personalidad jurídica a los Condominios opere por ministerio de ley, al inscribirse el régimen mismo, sin que resulte necesario realizar paso adicional alguno. En ese sentido, sería el CNR, al inscribir el régimen, el que otorgaría tal personalidad. Ello no es ajeno a nuestra tradición jurídica, siendo que el CNR ya otorga personalidades, como ocurre en el caso de las sociedades.

LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Art. 14.- Se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, una vez se registre la extinción total del régimen de condominios según lo dispuesto en esta ley. El Administrador ejercerá como liquidador de la persona jurídica la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Para tal efecto, la liquidación final deberá constar en acta de decisión de Asamblea General extraordinaria de condóminos, con aprobación de las correspondientes cuentas debidamente auditadas, que será inscrita ante la Alcaldía Municipal encargada de su inscripción y certificación de existencia y representación

Misma observación del artículo 12, que sea otro ente.

Page 13: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

legal.

CAPITULO IV CESACION DEL SOMETIMIENTO AL REGIMEN DE CONDOMINIO

CAUSALES. Art. 15.- Cesará el sometimiento de un inmueble o parte de este al régimen de condominios por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del inmueble o de las edificaciones que conforman el condominio o conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del inmueble o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con las disposiciones de esta ley o de las normas que para tal efecto expida el gobierno nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre unidades independientes o bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el inmueble o condominio.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

En caso de demolición o destrucción total del inmueble o edificaciones que conforman el condominio, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de participación general, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre las unidades independientes o bienes privados.

La utilización del término “gobierno nacional” es inadecuado El salvador son: Órgano ejecutivo, autoridad competente.

Observaciones: No hay autoridad administrativa que pueda cesar del sometimiento al régimen de condominio, debería ser solo judicial, por lo que se recomienda eliminar el término “o administrativa”.- Con lo anterior se estaría en sintonía con el artículo 16 de la presente ley.

PROCEDIMIENTO Art. 16.El sometimiento al régimen de condominios cesará total o parcialmente, una vez se inscriba en el Registro de la Propiedad Raíz e

Page 14: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Hipotecas la escritura pública de protocolización del acta en la cual conste la decisión de la Asamblea General extraordinaria de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar.

DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD Art. 17.Registrada la Escritura Pública de disolución del sometimiento al régimen de condominios, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los condóminos o el administrador, si lo hubiere, podrán solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes generales de participación. La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando no contravenga requisitos de bienes comunes básicos para el funcionamiento y seguridad del condominio, tal como lo establecen las normas urbanísticas. Se optará por la venta en caso contrario, Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en las normas civiles.

Propuesta de Redacción: Art. 17. Registrada la Escritura Pública de disolución del sometimiento al régimen de condominios, la copropiedad sobre el mismo terreno o terrenos adyacentes y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Justificación: La redacción del inciso primero es considerada excluyente por lo que se solicita elaborar una redacción que enfoque a los condominios verticales y horizontales.

Recomendación: Debería de haber un proceso de liquidación para brindar más seguridad jurídica.

CAPITULO V DE LA RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE

RECONSTRUCCION. Art 18- Será obligatoria la reconstrucción del condominio cuando la destrucción o deterioro de la edificación fuere inferior al setenta por ciento (70%) de su valor de reposición. No obstante lo anterior, los

Observaciones: En el caso de condominios habitacionales horizontales, el 70% es inaplicable, se solicita profundizar y aclarar.

Page 15: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

condóminos reunidos en Asamblea General podrán decidir la reconstrucción con el voto favorable de un número plural de ellos que represente al menos el quórum calificado establecido en esta ley. Lo anterior se entiende sin perjuicio que la Asamblea General pueda invocar alguna de las causales establecidas en el artículo 15 y desarrolle los procedimientos reglados al efecto. Una vez reconstruido el inmueble subsistirán las hipotecas y demás gravámenes en las mismas condiciones en que se encontraban en el momento de la destrucción o deterioro. Las expensas comunes que correspondan a la reconstrucción una vez decididas adquieren carácter ejecutivo y estarán a cargo de todos los propietarios de unidades independientes o bienes privados de acuerdo con la proporción determinada con los coeficientes de participación general.

En el caso de los condominios comerciales debería manejarse diferente. La palabra “Plural” no es utilizada y no es entendible en nuestra normativa, por lo que se sugiere eliminarla de todo el texto de la propuesta de ley.

RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL INMUEBLE. Art. 19.-Cuando la destrucción o deterioro afecte una parte o etapa del inmueble, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con esa parte o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de las unidades independientes o bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de participación sectorial, contribuir a las expensas para su reconstrucción. No obstante lo anterior, cuando se trata de reconstruir bienes comunes de uso y goce general o indispensables para la seguridad y el apropiado funcionamiento del condominio, las expensas comunes estarán a cargo de todos los propietarios de unidades independientes o bienes privados en forma proporcional al coeficiente de participación general. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible

Recomendación: Diferenciar o evaluar cómo se aplicaría una sectorización a un régimen horizontal.

Solicitud:

Page 16: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

cesar parcialmente el sometimiento al régimen de condominios. En todos los casos la reconstrucción parcial o total del inmueble deberá ejecutarse de acuerdo con los planos y autorizaciones emitidas por la autoridad competente. Cuando se trate de una falla estructural o de equipamiento indispensable para el apropiado funcionamiento del condominio (cisternas, cañerías, ascensores, escaleras de seguridad, sistemas de intercomunicación, etc), se considerarán como expensas comunes a cargo de todos los propietarios de unidades independientes, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor o el propietario.

Proporcionar un ejemplo de aplicación de este inciso.-

Sugerencias: Poner un límite de tiempo en el cual el propietario será responsable, para que no se entienda que siempre. Por ejemplo, cosas que fallen por falta de mantenimiento. Establecer por ley un plazo y dejar la opción de que el constructor o propietario pueda ofrecer más tiempo. Indicar en esto, el momento en el que empieza a contar dicho plazo.

SEGUROS. Art. 20.-Todos los inmuebles sometidos al régimen de condominios deberán constituir pólizas de seguros que cubran, como mínimo, contra los riesgos de incendios y terremotos los bienes individuales y comunes, y que además garanticen pagos para la reconstrucción total de los mismos. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del inmueble en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, según se establezca en la Escritura de Constitución, de conformidad con los coeficientes de participación general, a la proporción del valor de los apartamientos respecto al valor total del condominio y con las normas legales aplicables.

Propuesta de redacción del inciso primero: Todos los inmuebles sometidos al régimen de condominios deberán constituir pólizas de seguros que cubran, como mínimo, contra todos los riesgos como de incendios y terremotos inundaciones, etc. los bienes individuales y comunes, y que además garanticen pagos para la reconstrucción total de los mismos.

Observación: En el caso de condominios horizontales debería obviar el seguro para los bienes individuales. Ya que si es aplicable depende del esquema bajo el que se vende. Si es horizontal y se venden lotes, cada comprador construye y es obligación de cada propietario asegurarlo. En el caso de los edificios debería incluirse en la cuota alícuota, dejando claro que la administración será responsable de contratar estos seguros y garantizar que se actualice constantemente el costo de reconstrucción.

Page 17: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

CAPITULO VI DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR

O UNIDADES INDEPENDIENTES DETERMINACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. Art. 21.-Los bienes de dominio particular o unidades independientes deberán determinarse en los planos aprobados y en la Escritura de Constitución del inmueble sometido al régimen, por su nomenclatura interna, ubicación dentro del inmueble, finalidad o destino, dimensiones, áreas y linderos. La titularidad de dominio sobre las unidades independientes implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del inmueble, en proporción con los coeficientes de participación general. Cada propietario puede enajenar su unidad independiente, gravarla, ceder sus derechos a cualquier título sin necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades independientes.

Propuesta de Redacción: Los bienes de dominio particular o unidades independientes deberán determinarse en los planos aprobados y en la Escritura de Constitución del inmueble sometido al régimen, por su nomenclatura interna, ubicación dentro del inmueble, finalidad o destino, dimensiones, áreas y linderos. La titularidad de dominio sobre las unidades independientes implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del inmueble, en proporción con los coeficientes de participación general y el coeficiente de participación sectorial si lo hubiere.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES INDEPENDIENTES. Art. 22. Respecto a las unidades independientes, sus propietarios,tienen las siguientes obligaciones: 1. Utilizarlas de acuerdo con el uso y destinación señalados en las aprobaciones urbanísticas, y en la forma prevista en la Escritura de Constitución y el reglamento de administración. Para los inmuebles destinados al uso comercial o mixto, se respetará lo aprobado en el permiso de construcción en concordancia con lo establecido en el

Propuesta de Redacción: 1. Utilizarlas de acuerdo con el uso y destinación señalados en las aprobaciones urbanísticas, y en la forma prevista en la Escritura de Constitución y el reglamento de administración. Para los inmuebles destinados al uso comercial o mixto, se respetará lo aprobado en el las

Page 18: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

reglamento de administración. Previa autorización de las autoridades competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la Asamblea General de Condóminos con el voto favorable de un número plural de propietarios de unidades independientes que represente el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de participación del inmueble, podrá modificar el reglamento de administración en el sentido de cambiar el uso y la destinación de los bienes de dominio particular. 2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes de dominio particular cuyos daños puedan incidir o representar un riesgo respecto de en los bienes comunes o en otra unidad independiente. 3. Resarcir los daños por los perjuicios causados por su descuido acción u omisión.

4. Abstenerse de realizar nuevas construcciones, excavaciones, perforaciones o cualquier obra que requiera el cumplimiento previo de las normas urbanísticas y autorización de la Asamblea General de Condóminos. 5. Abstenerse de producir ruidos, molestias y acciones que perturben la tranquilidad de los demás propietarios de unidades independientes o afecten la salud pública. Según los horarios y condiciones previamente establecidas en el Reglamento de administración Administrativo o en los Estatutos Internos.

6. Las demás previstas en esta Ley y el reglamento de administración.

aprobaciones urbanísticas en concordancia con lo establecido en el reglamento de administración. Propuesta: Elevar el porcentaje al 85%

Propuesta: Incluir un artículo que permita regular el “cambio de uso”.- Propuesta: Agregar un artículo en el que se pueda modificar los bienes privados o de dominio particular, por ejemplo cuando los lotes son muy grandes que no se pueden comercializar, dejar la posibilidad de modificar el tamaño de los mismos, cumpliendo con las autorizaciones competentes. Propuesta de redacción: 6. Las demás previstas en esta Ley y el reglamento de administración y los estatutos internos.

Page 19: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Propuesta de redacción e incorporación del numeral 7. : 7. Contribuir con los pagos de mantenimiento general, extraordinario e inversiones de mejora para las áreas comunes del condominio.

DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA. Art. 23.- Todo inmueble que se sujete al régimen que establece esta ley, debe estar libre de gravamen, limitaciones y anotaciones preventivas. Sin embargo, si se tratare de gravámenes hipotecarios, el régimen puede constituirse siempre que los respectivos acreedores presten su consentimiento en la escritura de constitución en régimen de condominios. En este caso, el crédito y la hipoteca que lo garantiza quedarán automáticamente divididos entre los propietarios de las diferentes unidades independientes, de suerte que cada uno de dichos propietarios podrá liberar la parte que le corresponde pagando solamente lo que a prorrata le obligue, según el valor de su derecho. Una vez efectuada la división de la correspondiente hipoteca y hecha la inscripción en la oficina de Registro de Propiedad Raíz, los dueños de cada unidad independiente serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

Observación: Se considera que no es necesario que el consentimiento de los acreedores conste en la escritura que contenga el régimen de condominio, bastando, como ocurre en la actualidad, que el acreedor manifieste su consentimiento por escrito dirigido al CNR. Propuesta de Redacción: Una vez efectuada la división de la correspondiente hipoteca y hecha la inscripción en el Registro de Propiedad Raíz e hipoteca competente, los dueños de cada unidad independiente serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

CAPITULO VII DE LOS BIENES COMUNES

NATURALEZA. Art. 24.- Los bienes comunes de un inmueble o condominio que permitan o faciliten la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de las unidades independientes o bienes de dominio

Page 20: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

particular, pertenecientes en común y proindiviso a los propietarios de las citadas unidades independientes, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en la Escritura de Constitución, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados por la autoridad competente o los voluntariamente designados por la Asamblea General en el Reglamento de administración. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de administración. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos los derechos proindivisos que correspondan sobre bienes comunes y no podrá efectuarse estos actos respecto de los bienes comunes separadamente de la unidad independiente o bien de dominio particular al que acceden. Cada condómino podrá ejercer su derecho sobre estos bienes siempre que lo haga según su destino autorizado sin perturbar el uso legítimo de los demás, en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo Reglamento de Administración.

BIENES COMUNES ESENCIALES. Art. 25.- Se consideran como bienes comunes esenciales a aquellos indispensables e imprescindibles para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce y explotación de los bienes de dominio particular o unidades independientes. Se determinan como bienes comunes esenciales el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos, los cimientos, la estructura, las zonas de circulación, accesos y escaleras, instalaciones de servicios públicos, fachadas y cubiertas a cualquier nivel.

Observación: Agregar el concepto de servicios“básicos o esenciales2:entendiéndose por ellos agua, luz y lo que regule el reglamento. Propuesta de Redacción: Art. 25.- Se consideran como bienes comunes esenciales a aquellos indispensables e imprescindibles para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce y explotación de los bienes de dominio particular o unidades independientes. Se determinan

Page 21: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes no son enajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o unidades independientes, los reglamentos de administración de los inmuebles sometidos al régimen especial de condominios podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no dé lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La autorización no deberá afectar la tranquilidad ni habitabilidad del condominio, ni la accesibilidad de las unidades privadas, ni podrá impedir la circulación por las zonas comunes, ni afectará la estructura de la edificación, ni contravendrá disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas solamente serán para gastos o inversiones en beneficio común de la copropiedad y se destinarán según lo decida la Asamblea General de Condóminos.

como bienes comunes esenciales el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios básicos entendiéndose por ellos (agua, energía eléctrica), los cimientos, la estructura, las zonas de circulación, accesos y escaleras, instalaciones de servicios públicos, fachadas y cubiertas a cualquier nivel.

DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Art. 26.- La Asamblea General de Condóminos, previa autorización de la autoridad urbanística competente, con la aprobación de un número de propietarios de unidades independientes que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de participación general, podrá desafectar la calidad de bienes comunes no esenciales. Cumplido lo anterior, la titularidad de dominio del bien común desafectado quedará en cabeza de la persona jurídica del régimen de condominios. Los estacionamientos de visitantes no podrán ser desafectados. La desafectación no procederá cuando el condominio no haya sido comercializado en una proporción igual o mayor al setenta por ciento 70% a propietarios particulares, o cuando el origen de la desafectación redunde en beneficios particulares del propietario inicial, sus socios o familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. Los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, serán objeto de todos los beneficios y cargas

Observación: Diferenciar para los estacionamientos que si se pueda desafectar en el uso mixto y comercial ya que se trabaja por etapas, ya que las áreas de estacionamiento se pueden reubicar y aprovechar el área útil.

Justificación: Condicionar a que ya se haya vendido es limitar la autoridad del desarrollador, y puede darse casos en que exista la necesidad de modificar. Para los centros comerciales es una limitación por lo que se recomienda poner excluir los centros comerciales o uso mixto. Propuesta: Desarrollar un capitulo en el que se aclare y norme el procedimiento delos

Page 22: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

inherentes a la propiedad inmobiliaria. La enajenación de bienes muebles e inmuebles por destinación o por adherencia no esenciales se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de administración.

condominios por etapas, de acuerdo a las experiencias del país.

PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. Art. 27.- En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la reforma a la Escritura de Constitución, con la aprobación de los ajustes en los coeficientes de participación general y en los coeficientes de participación económica diferenciada cuando sea el caso, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al inmueble. En este caso los coeficientes se recalcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en esta ley.

Observación: No tiene sentido si va a ser un bien privado propiedad de la persona jurídica del condominio. En este caso, no estoy creando un bien privado, lo estoy excluyendo. No es necesario un reajuste, ya que no está modificando las condiciones de participación de los condóminos. Solicitud: Aclarar la redacción y explicar de qué se trata y en qué caso se aplica. ¿El hecho de desafectarlo, me permite sacarlo del régimen?

BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Art. 28.- Los bienes comunes destinados al uso común de una parte de los propietarios de unidades independientes no necesarios para el disfrute y goce general de todas las unidades independientes. Estos bienes comunes podrán ser asignados en derecho de uso exclusivo a los propietarios de unidades independientes por el propietario inicial o por los condóminos reunidos en Asamblea General. Los propietarios a quienes se asigne un uso exclusivo de bienes comunes, serán responsables únicos o propios del mantenimiento de los mismos. Los estacionamientos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los estacionamientos destinados a los vehículos de los condóminos podrán ser objeto de asignación al uso

Observación: Este inciso tiene sentido para los proyectos de vivienda. En los centros comerciales las remodelaciones son obligadas, por el constante cambio. Este artículo limita a los desarrolladores de centros comerciales y por

Page 23: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa.

etapas.

CONDICIONES ESPECIALES DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Art. 29.- Los propietarios de las unidades independientes o bienes privados a los que se asigne el derecho de uso exclusivo de un determinado bien común, quedarán obligados a: 1. No realizar modificaciones con construcciones sobre o bajo el bien. 2. No dar al bien asignado en derecho de uso exclusivo una finalidad diferente a la dispuesta en el reglamento de administración, de conformidad con las normas urbanísticas. 3. Hacerse cargo de los costos y trabajos de mantenimiento a que haya lugar, como consecuencia de los deterioros que se produzcan por culpa o de las reparaciones locativas que se requieran debido al normal uso o por el desgaste ocasionado no obstante la correcta utilización del bien. 4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General de Condóminos. El incumplimiento de las condiciones previstas en el presente artículo dará lugar a la pérdida del beneficio otorgado como derecho de uso exclusivo.

ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES. Art. 30.- El propietario inicial entregará los bienes comunes a los adquirentes de unidades independientes, de la siguiente manera: 1.-Los bienes comunes esenciales para el uso y goce de las unidades

Observación: Al vender el condominio se entrega también el uso de las áreas comunes. Si se hace una entrega al vender el 51%, los propietarios van a exigir que

Page 24: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

independientes se efectúan con la entrega de las unidades independientes de acuerdo con el acta correspondiente. 2.- Los bienes comunes de uso y goce general se entregarán a la persona o personas designadas por los condóminos iniciales o por la Asamblea General según el caso, o en su defecto al administrador definitivo. Los bienes comunes de uso y goce general se entregarán a más tardar cuando se haya construido y enajenado un número de unidades independientes que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de participación general. La entrega deberá incluir los documentos de garantía de los equipos instalados expedidas por sus proveedores, así como todos los planos arquitectónicos, estructurales, de diseño, redes eléctricas, de redes hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos. Cuando se trate de inmuebles o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

las cosas estén en las condiciones iniciales a pesar de que ya estaban en uso y si se entrega al vender el primer lote o apartamento, no hay forma de hacer la entrega formal a través de un acta ya que no hay una persona jurídica de condominio constituida.

El 51% es muy poco, ya que aúnestá a la mitad del proyecto, cuando no se puede permitir restricciones por parte de los nuevos propietarios. Las garantías se entregan hasta que se vende, por lo que los tiempos que queda cubierto el proyecto variarían. Propuesta:aumentar el rango a 75 ó 95% o, que se deje a criterio del desarrollador decidir en qué momento hacer la entrega. Se recomienda evaluar ¿Qué pasa si los propietarios no lo quieren recibir?

Cambiar el concepto de “PUBLICOS” a “básicos”.- Recomendación: detallar el proceso de este último inciso.

CAPITULO VIII DE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACION GENERAL

Y DE PARTICIPACION ECONOMICA COEFICIENTES DE PARTICIPACION GENERAL Art. 31. Los reglamentos de administración deberán determinar los coeficientes de participación general de los bienes de dominio particular que integran el inmueble, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente Ley. Tales coeficientes definirán:

Observación: En la ley actual esta información va en la escritura de constitución, no se recomienda que la determinación de los coeficientes sea determinada en el reglamento ya que estos son susceptibles de modificación, lo que podría generar dificultades cuando los condóminos quieran disminuir los valores.- Ejemplo:

Page 25: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de unidades independientes sobre los bienes comunes del inmueble o condominio. 2. El porcentaje de participación en las votaciones para proceso de toma de decisiones en la Asamblea General de Condóminos, así como los cuorums(EL QUORUM)para la instalación de las mismas. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de unidades independientes o bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del condominio, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los coeficientes de participación económica diferenciada en la forma señalada en el reglamento de administración.

Un condominio en alto descuido de mantenimiento por falta de presupuesto.

COEFICIENTES DE PARTICIPACION SECTORIAL Art. 32.- Cuando se trate de decidir sobre la reparación, reconstrucción o reposición de una edificación o etapa que conforma la unidad jurídica de un inmueble sometido al régimen de condominios, se deberá aplicar el coeficiente de participación sectorial señalado en el Reglamento de Administración.

DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN GENERAL Art. 33. Los coeficientes de participación general se calcularán de la siguiente manera:

1. 1. En los inmuebles con destinación residencial los coeficientes de participación se calcularán de acuerdo con el área privada construida de cada bien de dominio particular o unidad independiente, con respecto al área total privada del condominio, ponderando además de manera objetiva las ventajas de localización vertical y horizontal de las unidades independientes;

Observación: Con la redacción actual se excluyen los lotes en los que el área privada no siempre está construida. Propuesta: Para los condominios horizontales, calcular en base al área del lote.

Page 26: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

2. En los inmuebles de uso mixto y comercial, los coeficientes de participación general se calcularán ponderando objetivamente el área privada, destinación y características de cada unidad independiente.

Los reglamentos deberán expresar en forma clara y precisa los criterios que sirvieron de base para el cálculo de los coeficientes de participación general y de participación económica diferenciada.

Asimismo agregar un inciso en el que se explique cómo se calculará la participación de los lotes (por área, prorrata de la cuota de mantenimiento, etc.). Es necesario diferenciar entre condominios horizontales y verticales.

MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES Art. 34.- Mediante reforma del Reglamento de Administración, la Asamblea General de Condóminos, con el voto favorable de un número plural de ellos que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de participación general, podrá autorizar la modificación de éstos, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo inicial no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando el inmueble se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común, o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo, siempre y cuando la Asamblea General decida afectarlos a la condición de bien común. 3. Cuando se extinga parcialmente el sometimiento de un inmueble al régimen de condominios. 4. Cuando los propietarios de unidades independientes que integren una etapa o sector del inmueble destruido total o parcialmente decidan reconstruirlo con condiciones materiales y áreas privadas diferentes a las inicialmente aprobadas.

Recomendación:

- Aclarar cómo se haría la adquisición de otros bienes al condominio, relacionarlo con el Art. 26 y 27.

- Permitir que puedan hacerse modificaciones para excluir áreas del condominio, sin que queden sujetos al pago de expensas comunes y ser sujeto de cualquier transferencia (vía donación, vía venta, etc.). Ejemplo bienes raíz y/o infraestructura de servicios, bienes mueble o inmuebles que sean bienes comunes.

- Que esta desafectación sea potestativa del desarrollador, el decir si los bienes comunes sean propiedad del condominio o se puedan transferir al distribuidor de servicios.

Page 27: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

5. Cuando se cambie la destinación total o parcial de las unidades independientes, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de participación general.

COEFICIENTES DE PARTICIPACION ECONOMICA DIFERENCIADA Art. 35.- Los reglamentos de administración de los inmuebles de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades independientes, en razón a su naturaleza, destinación o localización. En consecuencia para el pago de las expensas comunes sectorizadas, se calculará la expresión numérica que permita establecer la participación porcentual económica en los inmuebles de uso comercial o mixto.

Recomendación: Se recomienda que se incluya al condominio residencial en este artículo ya que este le es aplicable.

CAPITULO XIX DE LA CONTRIBUCION ECONOMICA

EXPENSAS COMUNES GENERALES Art. 36. Cada propietario de unidad independiente deberá contribuir a las expensas comunes necesarias aprobadas por la Asamblea General de Condóminos, a favor de la persona jurídica, causadas por la administración y la prestación de servicios comunes requeridos para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, el pago de los servicios públicos comunitarios y de la prima de seguros relacionados con estos, en proporción a su coeficiente de participación general. La determinación de expensas comunes no podrá establecer beneficios particulares en favor del propietario original del inmueble o comercializador de los bienes de dominio particular.

Propuesta de Redacción: Art. 36. Cada propietario de unidad independiente deberá contribuir a las expensas comunes aprobadas por la Asamblea General de Condóminos y/o el desarrollador en su caso, a favor de la persona jurídica, causadas por la administración y la prestación de servicios comunes requeridos para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, el pago de los servicios públicos comunitarios y de la prima de seguros relacionados con estos, en proporción a su coeficiente de participación general, salvo acuerdo en contrario.

Page 28: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

EXPENSAS COMUNES SECTORIZADAS Art. 37.-En los inmuebles de uso comercial o mixtoen los cuales se haya sectorizado el uso y goce de bienes y servicios comunales para beneficio de determinados propietarios de unidades privadas, estos contribuirán económicamente en proporción a los coeficientes de participación económica diferenciada calculados de acuerdo a lo establecido en el reglamento de administración. Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual del inmueble de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

Propuesta de Redacción: Art. 37.-En los inmuebles de uso residencial, comercial o mixtoen los cuales se haya sectorizado el uso y goce de bienes y servicios comunales para beneficio de determinados propietarios de unidades privadas, estos contribuirán económicamente en proporción a los coeficientes de participación económica diferenciada calculados de acuerdo a lo establecido en el reglamento de administración. Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual del inmueble de uso residencial, comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica. Justificación: Se recomienda que se incluya al condominio residencial en este artículo ya que puede darse el caso.

GASTOS DE MERCADEO Art. 38.- En los inmuebles de uso comercial, los gastos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria sin perjuicio de las excepciones que el reglamento de administración respectivo establezca

INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS Art. 39. - El incumplimiento en el pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la autoridad competente, sin perjuicio de que la Asamblea General de Condóminos, con quórum que señale el reglamento de administración, establezca un interés inferior, en cuyo caso deberá estarse a lo resuelto por esta última.

Recomendación: Art. 39. - El incumplimiento en el pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la autoridad competente, sin perjuicio de que la Asamblea General de Condóminos, con quórum que señale el reglamento de administración, establezca un interés inferior, en cuyo caso deberá estarse a lo resuelto por esta última.

Page 29: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Recomendación: Cambiar la conceptualización “una y media veces el interés bancario corriente” ya es poco comprensible, ejemplo: tasa pasiva. Además dejar la posibilidad de modificarlo dependiendo de cómo se comporte cada condominio. Es importante valorar qué tipo de sanción o consecuencia habrá cuando un condómino no pague. Ejemplo: Recortar servicios, limitar uso de áreas comunes, etc. (piscina, club). Observación: No se logra nada en tema de cumplimiento si no hay sanciones establecidas en la ley para el tema de la mora.

COBRO JUDICIAL DE EXPENSAS COMUNES. Art. 40.- Para el cobro judicial de las expensas comunes ordinarias o extraordinarias, y compensaciones impuestas por la Asamblea General de Condóminos, y multas impuestas por la Junta Directiva o la Asamblea General según el caso, con sus correspondientes intereses, se tendrá como título ejecutivo un certificado expedido por al Administrador del inmueble, sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del propietario o residente deudor.

Recomendación: Que el VMVDU consulte con los jueces competentes para exponerles la finalidad de esta regulación, porque es importante que exista un proceso expedito ya que la falta de pago pone en riesgo la sostenibilidad del condominio. Esta regulación deja las siguientes dudas y se considera importante valorar: ¿A quién se demanda? La persona jurídica o el administrador. ¿Qué pasa cuando no se ha celebrado la primera asamblea? Para demanda, que se den los requisitos del título ejecutivo.

CAPITULO X ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION

ORGANOS COMPETENTES

Recomendación: Se considera conveniente que se prevea que, en el caso en que varios Condominios compartan el uso de infraestructura o servicios comunes, los

Page 30: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Art. 41.- La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la Asamblea General de Condóminos, al Administrador, y a la Junta Directiva, si la hubiere.

respectivos Reglamentos de Administración pueden contemplar la existencia de otros organismos que permitan que los Condominios que se encuentran en dicha situación puedan coordinar acciones integradas sobre dichos bienes y servicios.

ASAMBLEA GENERAL DE CONDOMINOS Art. 42.- Los propietarios de unidades independientes, sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley, constituirán la Asamblea General. Los propietarios de unidades independientes que integran el condominio, tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a decidir en ella.El valor del voto de cada condómino equivaldrá al porcentaje del coeficiente de participación general del respectivo bien privado. Los residentes no propietarios de unidades independientes podrán participar en las deliberaciones de las reuniones de Asamblea, pero no tendrán derecho a voto. Los propietarios de unidades independientes que integran el condominio, podrán hacerse representar en las asambleas por otro propietario o por persona extraña al condominio. La representación podrá realizarse por simple carta. Las decisiones adoptadas por los condóminos en reunión de Asamblea General son de obligatorio cumplimiento para todos ellos, inclusive para los ausentes o disidentes, para los órganos de dirección y administración de la persona jurídica, usuarios y residentes del inmueble.

En la práctica es muy complejo utilizar este sistema para los condóminos. Propuesta: que el valor del voto sea de 1. Con la excepción de los comerciales por el peso de algún ancla. Recomendación: Valorar si por simple carta se puede autorizar para el caso de una persona extraña al condominio. Propuesta:Que el reglamento de administración el que regule la forma en la que se puede delegar la participación.

FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL Art. 43.- Las funciones básicas de la Asamblea General de Condóminos

Page 31: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

serán las siguientes: 1. Nombrar y remover al administrador y a su suplente, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. 2. Aprobar o no los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberá someter a su consideración el Administrador. 3. Nombrar y remover a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los condominios de uso residencial. 4. Aprobar el presupuesto anual del condominio y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 5. Elegir y remover los miembros de la Junta Directiva y, cuando exista, para los períodos establecidos en el reglamento de administración, que en su defecto, será de un año. 6. Aprobar las reformas al reglamento de administración y reglamentos internos. 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común, previas la autorizaciones de las autoridades competentes. 8. Decidir la reconstrucción o remodelación total o parcial del condominio, de conformidad con lo previsto en la presente ley. 9. Decidir, salvo en el caso que corresponda a la Junta Directiva, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en el Reglamento de Administración, con

Observación: No se regulan las funciones del comité de convivencia, quienes lo conforman, etc. Propuesta:Que se regule a través del reglamento de administración. Propuesta de redacción: 5. Elegir y remover los miembros de la Junta Directiva, cuando exista, para los períodos establecidos en el reglamento de administración, que en su defecto, será de un año. Salvo que se establezca lo contrario vía reglamento. Observación: La redacción es redundante. Lo condiciona a venta y debe decir “transferencia”. Propuesta de redacción: 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su transferencia o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común, previas las autorizaciones de las autoridades competentes cuando corresponda.

Page 32: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

observancia del debido proceso consagrado para el caso en el respectivo reglamento de administración. 910. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. 11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos. 12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en las normas que la reglamenten y en el reglamento de administración.

Observación: ¿Cuáles son las causales de disolución? ¿Subsiste el condominio cuando ya no existe la persona jurídica? La persona jurídica es la condición para cumplimiento de obligaciones formales.

REUNION ORDINARIA Art. 44. La Asamblea General Ordinaria de Condóminos se reunirá ordinariamente una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de administración; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Recomendación:Por ser persona jurídica debe tener aprobados sus estados financieros etc., lo que requiere el cumplimiento de obligaciones fiscales. Propuesta: por lo anterior se necesita regular que las realización de las Asamblea General debe ser en los primeros tres meses del año, con el objetivo de cumplir los plazos de todas las obligaciones.

REUNION EXTRAORDINARIA Art. 45.- Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del inmueble así lo ameriten, por convocatoria del administrador, de la Junta Directiva, del órgano de control, o de un número plural de propietarios de unidades independientes que representen por lo menos, el veinte por ciento (20%) de los coeficientes de participación general. La convocatoria con el orden del día se efectuará con una antelación no inferior a tres (3) días calendario. En esta reunión no se podrán tomar decisiones sobre temas ordinarios o extraordinarios no previstos en la convocatoria.

Observación: Este articulo deja las siguientes dudas: ¿Quién es el órgano de control? ¿Es el auditor? Recomendación: El 20% es muy bajo, adecuarlo a la vigente.

Page 33: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

CONVOCATORIA Art. 46.-Toda convocatoria se comunicará a cada uno de los propietarios de las unidades independientes del condominio, a la última dirección registrada por los mismos.

Observación: La redacción deja el vacío del medio por el cual se realizara la convocatoria. Propuesta: Que se realice por medio de un periódico de mayor circulación, o se deje opcional y acorde a los medios disponibles de cada condominio. (administrador o desarrollador según el caso)

REUNIONES POR DERECHO PROPIO Art- 47.- Si no fuere convocada la Asamblea General Ordinaria dentro del periodo señalado en el reglamento de administración, se reunirá por derecho propio el primer día hábil del siguiente mes en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del inmueble a las diecinueve horas.

Recomendación: Art- 47.- Si no fuere convocada la Asamblea General Ordinaria dentro del periodo señalado en el reglamento de administración, se reunirá por derecho propio el primer día hábil del siguiente mes en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del inmueble a las diecinueve horas, para lo cual se seguirán las mismas reglas para lo concerniente al quórum, actas etc.”.-

REUNION UNIVERSAL Art. 48.- Será igualmente válida la reunión que se realice en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de participación general, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas.

REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA Art 49.- Si convocada la Asamblea General de Condóminos, no puede sesionar por falta de quórum, se reunirá el tercer día hábil siguiente al de

Observación: El sistema regulado es poco práctico para la realidad y cultura de nuestro país.

Page 34: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

la convocatoria inicial, a las diecisiete horas, sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de administración, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de condóminos, no inferior al veinte por ciento (20%) del total de los coeficientes de participación general representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en este capítulo deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

Propuesta: Que la Asamblea General Ordinaria se realice en segunda convocatoria una hora después de la primera en el mismo lugar, con los que estén presentes. Se instala y se toman decisiones con los asistentes.

REUNIONES NO PRESENCIALES Art. 50.- Serán validas las reuniones de Asamblea General no presenciales, cuando los condóminos, sus representantes o delegados debidamente acreditados, puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva y de manera inmediata, de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe quien actúe como órgano de control del inmueble. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, de acuerdo con el medio tecnológico utilizado, donde sea claro el nombre de quien emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los condóminos. Las decisiones adoptadas en reunión no presencial serán ineficaces cuando alguno de los condóminos, sus representantes o delegados debidamente acreditados no participen en la comunicación simultánea o sucesiva. Las actas de estas reuniones deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

Sugerencia: Definir

REUNIONES Y DECISIONES SECTORIALES. Art. 51.- Cuando se trate de reparar, reconstruir o reponer en forma

Page 35: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

parcial edificaciones o etapas que hacen parte del inmueble sometido al régimen de condominios, el administrador por iniciativa propia o a petición de un plural de propietarios allí localizados que represente al menos el veinte por (20%) del total de los coeficientes de participación sectorial, convocara a esos propietarios en igual forma que para las reuniones extraordinarias.

QUÓRUM Y MAYORÍAS Art. 52.- Con excepción de los casos en que la presente ley exija un quórum calificado y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en este capítulo, la Asamblea General de condóminos sesionará con un número plural de ellos que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de participación general, y decidirá con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de participación general representados en la respectiva sesión. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos de administración se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría aquí indicada.

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA Art. 53.- No obstante lo previsto en esta ley para los quórum y mayorías y como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de participación general o parcial según el caso: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce, sin perjuicio de las normas urbanísticas vigentes. 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas

Observaciones: No se comprende bajo qué criterio se establece lo regulado en el inciso primero. Si es algo necesario para el funcionamiento del condominio, no es necesario un quórum del 70%, basta con la mitad más uno. No define que es una “expensa necesaria”. En los centros comerciales es necesario renovarse cada cierto tiempo. Propuesta: Eliminar los numerales 2, 3, 4.

Page 36: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de una determinada unidad independiente. 5. Reforma al reglamento de administración y estatutos internos. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del condominio destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8. Cambio de destinación genérica de las unidades independientes, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Enajenación de bienes inmuebles del patrimonio común. 10. Liquidación y disolución de la persona jurídica. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.

ACTAS. Art. 54.- Las decisiones de la Asamblea General o sectorial de condóminos se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la reunión, en las cuales deberá indicarse la clase de reunión, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad independiente y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. Dentro de un lapso no superior a quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe comunicar a los propietarios de las unidades independientes del condominio, sobre la disposición del acta correspondiente firmada por presidente y secretario de la reunión, en el lugar determinado como sede de la administración. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha de la comunicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los

Observación: Con la medida del inciso segundo de comunicar a los condóminos los resultados de la asamblea general se genera una cultura de ausentismo en la realización de la misma. Propuesta: Que el administrador tenga a disposición de los condóminos el acuerdo de

Page 37: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta al propietario de unidad independiente que se la solicite.

la asamblea sostenida por un plazo determinado para que se enteren si no asistieron.

IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. Art. 55. Las decisiones de la Asamblea General y sectorial de propietarios podrán ser impugnadas ante la jurisdicción con competencia civil, cuando no se ajusten a las prescripciones legales y reglamentarias, por quienes demuestren interés legítimo para ello, de conformidad con las normas de procedimiento civil y ante la autoridad competente. La acción sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación producida por el administrador sobre la disposición del acta de reunión de Asamblea General de Condóminos.

Recomendaciones: Lo único que se pueda alegar es la nulidad de la asamblea, no el concepto de las decisiones tomadas, y por aquellos que votaron en contra o razonaron su voto. Los libros de las actas y otros libros obligatorios (libros contables, de junta general, registro de propietarios, otros) deberían estar aprobados o auditados por el ministerio de gobernación o el registro de comercio si se hace una reforma a la ley. Debería de autorizar gobernación quien autorice los libros. Propuesta de Redacción: Art. 55. Las decisiones de la Asamblea General y sectorial de propietarios podrán ser impugnadasante la jurisdicción con competencia civil, siempre que la decisión infrinja los estatutos o los reglamentos del condominio, por quienes demuestren interés legítimo para ello, de conformidad con las normas de procedimiento civil y ante la autoridad competente. La acción sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación producida por el administrador sobre la disposición del acta de reunión de Asamblea General de Condóminos.

CAPITULO XI DEL ADMINISTRADOR DEL INMUEBLE

EL ADMINISTRADOR

Observación:

Page 38: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Art. 56. La representación legal de la persona jurídica y la administración de los bienes y gastos comunes del condominio corresponderán a un administrador elegido por la Asamblea General de Condóminos, salvo en aquellos casos en que el uso y destinación del inmueble sea mixto o comercial y a su vez el reglamento de administración prescriba que para la designación sea competente la Junta Directiva. Los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones, obligarán a la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

El administrador interino ejerce la función de representante legal mientras se conforma la junta. Propuestas: El presidente de la junta directiva o el administrador nombrado debería ser el representante legal. Se considera que, para evitar posibles conflictos de intereses, no es adecuado que sea el administrador quien asuma la representación legal del Condominio. La misma debe recaer o en las personas que la Asamblea designe; o en uno o varios miembros de la Junta Directiva. La Asamblea o la Junta Directiva pueden acordar conferir poderes al administrador, si lo consideran conveniente, pero sin que ejerza la representación legal. Aclarar que mientras no se célebre la primera asamblea de propietarios, será el desarrollador quien designe al encargado.- Que sea el reglamento el que regule los requisitos para elección establecidos en el reglamento.

REGISTRO Y CERTIFICACION SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL Art. 57. La inscripción y posterior certificación sobre existencia y representación legal de las personas jurídicas que surgen con esta ley, para todos los efectos, corresponde a la Alcaldía Municipal.

Recomendación: que se evalué que sea el CNR o Ministerio de Gobernación, ya que se considera más conveniente que todo se realice ante una misma Institución, que sería el CNR.

VINCULACION Art. 58.- Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente de la Junta Directiva o, cuando esta no exista, el presidente de la Asamblea General que lo ha elegido. Cuando el

Recomendación: Se considera que, para evitar posibles conflictos de intereses, no es adecuado que sea el administrador quien asuma la representación legal del Condominio. La misma debe recaer o en las personas que la Asamblea

Page 39: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del condominio.

designe; o en uno o varios miembros de la Junta Directiva. La Asamblea o la Junta Directiva pueden acordar conferir poderes al administrador, si lo consideran conveniente, pero sin que ejerza la representación legal.

EJERCICIO Art. 59.- Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo.

Observación: La redacción del artículo es muy subjetiva. En la ley vigente se establece el ejercicio de funciones en un tiempo determinado (un año calendario..etc.)

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR Art. 60. La administración inmediata del condominio estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: 1. Convocar a la Asamblea General a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Convocar a la asamblea sectorial a reuniones extraordinarias y someter a su aprobación la reparación, reconstrucción y reposición de bienes comunes de una parte o etapa del inmueble. 3. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de contabilidad, de actas de las asambleas y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al condominio. 4. Poner en conocimiento de los propietarios de unidades independientes y residentes del condominio, las actas de la Asamblea General, sectorial y de la Junta Directiva, si la hubiere. 5. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de

Page 40: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea General de Condóminos en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de administración. 6. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, mantenimiento, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de administración. 7. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del condominio, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas. 8. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de administración aprobadas por la Asamblea General de Condóminos, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 9. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y otorgar poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 10. Notificar a los propietarios de unidades independientes, por los medios que señale el respectivo reglamento de administración, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General o la Junta Directiva, según el caso, por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. 11. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de administración y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la Asamblea General o la Junta Directiva, según el caso, una vez se encuentren en firme. 12. Expedir solvencias con la administración del condominio. 13. Las demás funciones previstas en la presente ley, en el reglamento de administración, así como las que defina la Asamblea General de Condóminos

Recomendación:Establecer que siempre debe ser el propietario, quien tiene la responsabilidad con el condominio. Cambiar por “Depositar” Cambiar por “respectivos”

Page 41: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL Art. 61.- Una vez inscrita la persona jurídica ante el alcalde municipal o el funcionario designado para tal efecto, ejercerá como administrador provisional el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. Cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional cuando se haya construido y enajenado un número de unidades independientes que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de participación general. Cumplida esta condición el propietario inicial deberá informarlo por escrito a los propietarios de unidades independientes dentro de los treinta (30) días hábiles contados desde su ocurrencia, convocando simultáneamente a reunión de Asamblea General para elegir al administrador definitivo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de la convocatoria. El propietario inicial designará al administrador definitivo si los propietarios no lo eligen dentro del plazo establecido en la ley.

Recomendación: Agregar “que tendría todas las facultades que se establecen en el reglamento administrativo, la ley y las que le otorgue la asamblea de propietarios. Propuesta de redacción: No obstante a lo establecido al inicio de la presente cláusula, si el Administrador Interino y el Desarrollador considera que una Fase se encuentra en posibilidad de administrarse a sí misma, manteniendo en todo momento los estándares de calidad y operatividad que caracterizan al mismo, podrá convocar a la Primera Asamblea Particular de dicha Fase, sin necesidad de haber cumplido el porcentaje del setenta y cinco por ciento antes relacionado. Recomendación : Ampliar el tiempo a las convocatorias normales. Habla de días hábiles y todos se ha manejado en días calendario.

CAPITULO XII DE LA JUNTA DIRECTIVA

OBLIGATORIEDAD Art. 62.Los condominios de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) unidades independientes excluyendo estacionamientos o depósitos, tendrán una Junta Directiva, integrada por un número impar de tres (3) o máspropietarios de las unidades independientes respectivas, o sus delegados. En aquellos condominios de uso comercial o mixto que tengan un número inferior a treinta (30) bienes independientes, excluyendo estacionamientos y depósitos, y en condominios de uso residencial, será

Recomendación:

Page 42: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

potestativo consagrar Junta Directiva en los reglamentos de administración.

Que se permita también para los de uso residencial pero que sea potestativa.

REUNIONES Y DECISIONES. Art. 63.-Las decisiones de la Junta Directiva se tomarán con la presencia y votos de la mayoría de sus integrantes. Para tal efecto los reglamentos de administración podrán establecer las reuniones universales y no presenciales con sus correspondientes procedimientos y condiciones.

FUNCIONES. Art. 64.- A la Junta Directiva le corresponde cumplir con las siguientes funciones básicas:

1. Designar y remover libremente al administrador y a su suplente, para períodos determinados en el reglamento de administración de condominios de uso comercial o mixto.

2. Convocar a reuniones de asamblea general extraordinaria. 3. Designar a su presidente. 4. Asesorar y exigir al administrador el cumplimiento de la ley, el

reglamento de administración y las decisiones de la Asamblea General de Condóminos.

5. Controlar los recursos del fondo de imprevistos. 6. Imponer las sanciones en observancia al debido proceso a quienes

incumplan las obligaciones no pecuniarias. 7. Autorizar la enajenación de bienes muebles.

Propuestas: Agregar “residencial”.-

Agregar el “No. 8 Otros que establezca el reglamento”.-

CAPITULO XIII DEL AUDITOR DEL CONDOMINIO

Art. 65.- OBLIGATORIEDAD. Los condominios de uso comercial o mixto y

Page 43: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

los residenciales integrados por más de treinta (30) unidades independientes excluyendo estacionamientos o depósitos estarán obligados a contar con un auditor elegido por la Asamblea General de Condóminos. El auditor no podrá ser propietario o tenedor de unidades independientes o bienes privados en el condominio respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros de la Junta Directiva. Los condominios con unidades inferiores a los establecidos en la presente Ley podrán contar con Auditor, si así lo decide la Asamblea General de Condóminos.

CAPITULO XIV RELACIONES DE VECINDAD Y SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

ACOMPAÑAMIENTO SOCIAL Art. 66.- Con el objeto de fortalecer las relaciones de vecindad y convivencia pacífica entre los propietarios de unidades independientes, residentes, moradores, e integrantes de los órganos de dirección, administración y control de la persona jurídica, y con el fin de establecer una cultura del régimen de condominios, el Estado y los desarrolladores de los proyectos, podrán contemplar dentro de su ejecución la implementación de un programa de acompañamiento social que garantice la sostenibilidad económica, administrativa, social y ambiental de estos desarrollos.

Page 44: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

SOLUCION DE CONFLICTOS Art. 67.- Cuando se presente una controversia, conflicto o diferencia entre los usuarios de un condominio de uso habitacional, con ocasión de la relación entre vecinos, se podrá acudir en la búsqueda de la solución y en forma preventiva a la intervención de un comité de convivencia elegido por la Asamblea General de Condóminos o en su defecto por la Junta Directiva, que intentarán mediar o conciliar. Para los procedimientos de intervención del comité de convivencia, se acudirá a lo establecido en el reglamento de administración del condominio. El comité no tiene facultades sancionatorias y solo podrá recomendar o proponer soluciones al conflicto. De todo lo actuado en cada intervención se dejará constancia en actas que se suscribirán por los integrantes del comité y las partes en conflicto. El comité de convivencia estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas para el período que determine el reglamento de administración. Las partes podrán acudir al comité de convivencia sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades de policía y jurisdiccionales. En el Reglamento se podrá establecer acudir a un centro de solución de controversias, o de mediación o conciliación judicial para resolver el conflicto vecinal.

CAPITULO XV DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES

NO ECONOMICAS CLASES DE SANCIONES Art 68.- El incumplimiento de las obligaciones no económicas previstas en el reglamento de administración, por parte de los propietarios de

Propuesta de redacción del inciso primero: Art 68.- El incumplimiento de las obligaciones no económicas previstas en

Page 45: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

unidades independientes, residentes, moradores, usuarios no propietarios, a la imposición de las siguientes sanciones: 1. Publicación de la resolución de imposición de una o varias sanciones, en lugares de amplia circulación del condominio. 2. Imposición de multas únicas, o sucesivas si persiste el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas comunes necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición. 3. Restricción al uso y goce de bienes y servicios comunes no esenciales. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes y servicios comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo. De la misma forma se prohíbe a la administración del condominio restringir el acceso a servicios básicos o de saneamiento.

el reglamento de administración, por parte de los propietarios de unidades independientes, residentes, moradores, usuarios no propietarios, será sujeto a la imposición de las siguientes sanciones sin perjuicio de las otras que establezca el reglamento de administración: Recomendación: Agregar un inciso que regule sanciones para incumplimiento de obligaciones económicas que permita que se restrinja el uso de servicios comunes esenciales o no esenciales, ya que es la única herramienta para lograr el cumplimiento de los pagos.

COMPETENCIA Art. 69.-. La Asamblea General de Condóminos impondrá las sanciones para los integrantes de la Junta Directiva, y propietarios de unidades independientes y usuarios no propietarios cuando el reglamento de administración no contemple la existencia de la Junta Directiva. Las sanciones serán impuestas por la Junta Directiva cuando se trate de sancionar propietarios de unidades independientes, usuarios no propietarios, residentes, moradores, cuando se haya creado y en el reglamento de administración se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se consultará y observará el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas. Las conductas objeto de la aplicación de sanciones deberán indicarse en el reglamento de administración, su duración y la unidad de medida para cada multa. Se deberá contemplar el principio de proporcionalidad y de

Page 46: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

racionalidad o razonabilidad, entre la conducta y la sanción.

IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES Art. 70.El infractor sancionado podrá impugnar la resolución con el recurso de revisión ante el órgano que la haya impuesto, de conformidad con los procedimientos de imposición y notificación que para tal efecto se señalen en el reglamento de administración.

TITULO III DISPOSICIONES FINALES.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA Art. 71.- Las edificaciones sometidas al régimen de condominios con anterioridad a la vigencia de la presente Ley, contarán con un año a partir de la vigencia de la presente Ley, para inscribir en la respectiva municipalidad a la persona jurídica a la que se refiere el capítulo III del Título I de la presente Ley, por medio de la presentación en la Alcaldía Municipal en donde se ubique el condominio del testimonio o certificación del testimonio de la de la Escritura Pública de Constitución del Condominio y en caso de existir sus posteriores reformas debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y la certificación de elección de la Junta Directiva o administrador vigente. Los propietarios de inmuebles bajo el régimen de condominios constituidos con anterioridad a la vigencia de la presente Ley, tendrán el plazo de un año para adaptar sus reglamentos de administración a lo establecido en la presente Ley.

Recomendaciones: Sugiere que la nueva ley contemple la posibilidad de que condominios ya existentes bajo la actual ley y que forman parte de complejos en marcha, puedan, potestativamente, conformarse como un único condominio bajo la nueva ley. Se sugiere que la nueva ley derogue las limitaciones que, sobre el número de unidades máximas, hayan establecido vía reglamentaria gobiernos municipales. Eliminar inciso final.

DEROGATORIA Art. 72.-Derógase la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y

Apartamientos emitida por medio de Decreto 31 dado en Casa

Recomendación:

Page 47: Matriz de Observaciones al proyecto de Ley de Condominios ... Ley de Condominios_observaciones... · uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó

Presidencial a los veintiún días del mes de febrero de mil novecientos

sesenta y uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, publicada en el

Diario Oficial No. 40, Tomo 190, Publicación del 27/02/1961, y sus

reformas posteriores.

Los edificios construidos por el Instituto de Vivienda Urbana, para efectos de administración y funcionamiento,, estarán sujetos a lo que prescriben las disposiciones de esta Ley

Que quede vigente para los proyectos que nacieron con la ley vigente.-

Art. 73.-El presente Decreto entrará en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario Oficial. DADO EN EL SALON AZUL DEL PALACIO LEGISLATIVO: San Salvador, a los ________ días del mes de ________________ de _____________-.