maquetacion guia imprenta - Barberà del Vallès6 COM S’HA D’UTILITZAR AQUESTA GUIA La Guia per...
54
www.bdv.cat
Transcript of maquetacion guia imprenta - Barberà del Vallès6 COM S’HA D’UTILITZAR AQUESTA GUIA La Guia per...
www.bdv.cat
Servei Municipal de Mediació i Convivència CiutadanaOficina de Convivència i Participació CiutadanaÀrea de Drets Civils i CiutadaniaAjuntament de Barberà del Vallès2018
Amb el suport de la Diputació de Barcelona
ÍNDEX PRESENTACIÓ ......................................................................................... 5COM S’HA D’UTILITZAR AQUESTA GUIA ................................................ 6Què és una comunitat de veïns i veïnes? ...................................................7Què és una comunitat de propietaris i propietàries? ...................................7Com es constitueix una comunitat de propietaris i propietàries? ............... 8La legislació de les comunitats de propietaris i propietàries ...................... 10Els elements comuns i els elements privatius de la comunitat ...................12L’organització de la comunitat ..................................................................15Els acords de la comunitat ...................................................................................21La gestió econòmica de la comunitat ...............................................................23La morositat a la comunitat ..................................................................... 27Altres informacions d’interès ....................................................................30La mediació com a eina per a la resolució de problemes a la comunitat. El Servei Municipal de Mediació i Convivència Ciutadana de Barberà del Vallès .......................................................................................................33Bones pràctiques de convivència dels veïns i les veïnes de les comunitats ...35Glossari ...................................................................................................38Recursos de l’Ajuntament de Barberà del Vallès, adreçats a les comunitats
de veïns i veïnes ...................................................................................... 41Telèfons i webs d’interès ..........................................................................45Models de documents .............................................................................48
5
PRESENTACIÓ Benvolguts veïns i benvolgudes veïnes, Conviure pot ser més fàcil, quan hi ha una relació harmoniosa entre les
persones i s’utilitzen maneres de relacionar-se afavoridores del diàleg, el respecte, la sensatesa i el sentit comú.Amb l’objectiu de promoure la bona convivència i el civisme dins les
comunitats veïnals, l’Ajuntament de Barberà del Vallès, des del Servei Municipal de Mediació i Convivència Ciutadana, ofereix el suport de la mediació per a la resolució positiva dels conflictes i programes d’ajuda en l’organització interna i la convivència veïnals. D’aquí neix la guia que teniu a les mans, que espero us sigui d’utilitat
per prevenir i gestionar dificultats i us permeti gaudir del bon veïnatge a la nostra ciutat.
Sílvia Fuster AlayAlcaldessa de Barberà del Vallès
6
COM S’HA D’UTILITZAR AQUESTA GUIALa Guia per a la bona convivència a les comunitats de veïns i veïnes
de Barberà del Vallès pretén ser una eina pràctica i fàcil de consultar i fer servir. Aquesta guia no pretén ser un recurs jurídic, sinó una explicació planera adreçada a la ciutadania. Els primers capítols de la guia corresponen a idees i temes bàsics
relacionats amb la gestió d’una comunitat de propietaris i propietàries. Aquests capítols volen ser un recurs de consulta fàcil per a la ciutadania que té dubtes o difi cultats relacionades amb l’organització, el funcionament i la gestió d’una comunitat. Seguidament, s’explica la mediació i s’ofereixen un recull de bones
pràctiques per fomentar la bona convivència a l’edifi ci comunitari. A la guia també trobareu un Glossari, que recull un conjunt de termes
que faciliten la lectura i la comprensió de la guia i afavoreixen la vida en comunitat.També es detallen els recursos i les subvencions, que ofereix
l’Ajuntament de Barberà del Vallès a la ciutadania en temes d’habitatge i comunitats de propietaris i propietàries i un directori de telèfons d’interès, on hi ha les dades pràctiques dels serveis i els departaments que poden necessitar els veïns i les veïnes d’una comunitat.Finalment, es recullen els models de documents que habitualment es
fan servir a la gestió d’una comunitat.Desitgem que la guia us sigui de gran utilitat!
7
QUÈ ÉS UNA COMUNITAT DE VEÏNS I VEÏNES?És el conjunt de persones propietàries, llogateres o titulars de qualsevol
dret d’ús, que viuen en un mateix edifi ci d’habitatges.Quan es parla de convivència és important la implicació de totes les
persones que viuen en un edifi ci, més enllà de si en són propietàries. Mantenir una bona relació amb els veïns i les veïnes és responsabilitat de tothom.
QUÈ ÉS UNA COMUNITAT DE PROPIETARIS I PROPIETÀRIES?
És el conjunt de persones que gaudeixen de la propietat d’un pis, un local o una plaça d’aparcament, tot i que no visquin a l’edifi ci.Els propietaris i les propietàries s’encarreguen de la gestió de la
comunitat i ho faran a través dels òrgans de la comunitat i les assemblees, arribant a acords. Els propietaris i les propietàries tenen uns drets i unes obligacions de
cara a la gestió de la comunitat, independentment de l’ús que en facin. Així, els que no viuen a l’edifi ci o no utilitzen la plaça d’aparcament formen igualment part de la comunitat.
8
COM ES CONSTITUEIX UNA COMUNITAT DE PROPIETARIS I PROPIETÀRIES?
Una de les opcions més habituals és la constitució de comunitats de propietat horitzontal, tot i que cal saber que n’existeixen altres formes. Per constituir una comunitat de propietaris i propietàries en règim de propietat horitzontal cal seguir els passos següents: 1. Sol·licitar el títol constitutiu de la propietat horitzontal al Registre
de la PropietatEl títol constitutiu és el document que descriu l’edifi ci i les diferents
entitats (habitatges, locals o places d’aparcament) que hi ha. Detalla la quota i el quofi cient de participació de cadascun dels habitatges que conformen l’edifi ci. 2. Elegir els càrrecs de la comunitat3. Signar una acta constitutiva 4. Registrar la comunitat al Registre de la Propietat5. Segellar el llibre d’actes de la comunitat6. Sol·licitar el NIF de la comunitat a Hisenda
10
LA LEGISLACIÓ DE LES COMUNITATS DE PROPIETARIS I PROPIETÀRIES
LA LLEI DE LA PROPIETAT HORITZONTALQuè és? El Codi Civil de Catalunya, en el seu llibre V, regula la propietat
horitzontal com una figura jurídica, que organitza les comunitats de propietaris i propietàries.
ELS ESTATUTSQuè són? Són les regles que estableixen quin és l’ús i les finalitats dels
pisos o locals i altres instal·lacions comunes. També poden regular el funcionament, l’organització i les despeses de la comunitat. Finalment als Estatuts s’estableixen els drets i els deures dels propietaris i
les propietàries. En el cas que el promotor o la promotora de l’edifici no hagi redactat els
estatuts, la comunitat serà l’encarregada de fer-ho. Un cop redactats, els estatuts s’inscriuen en el Registre de la Propietat, on també s’ha inscrit l’edifici.
EL REGLAMENT DE RÈGIM INTERNQuè és? És un conjunt de normes que regulen aspectes concrets de
la convivència i l’ús correcte dels serveis i els elements comuns de la comunitat. El reglament l’aprova la junta de propietaris i propietàries i
11
obliga totes les persones que viuen a l’edifici. El reglament de règim intern no és obligatori fer-ho, però és recomanable. Per a la redacció d’aquestes pautes o normes de convivència és
important que es tingui en compte l’opinió de tots els veïns i totes les veïnes, ja que en qüestions de convivència és necessària la implicació de totes les persones que conviuen en comunitat. Quins temes es poden regular a través del reglament de règim intern?• La instal·lació d’aparells d’aire condicionat • Pautes sobre l’estètica dels elements comuns• L’hora més adient per regar les plantes• Usos i limitacions als espais comuns• etc.
12
ELS ELEMENTS COMUNS I ELS ELEMENTS PRIVATIUS DE LA COMUNITAT
ELEMENTS COMUNSSón aquells, la propietat dels quals és compartida pels propietaris i les
propietàries de la comunitat. No obstant això, l’ús d’alguns espais comuns de vegades correspon exclusivament a algun propietari o propietària. Les piscines, les cobertes, les escales o les façanes són alguns exemples
d’elements comuns. La comunitat s’haurà de fer càrrec de les obres que siguin necessàries
per a la conservació dels elements comuns. Aquestes obres s’acostumen a acordar a les assemblees de propietaris i propietàries. Quins drets tinc sobre els elements comuns? • Gaudir-ne.• La copropietat d’aquests espais conjuntament amb les altres persones propietàries.Quines obligacions tinc sobre els elements comuns?• Contribuir a les despeses de la comunitat.• Mantenir l’edifici en bon estat.
13
ELEMENTS PRIVATIUSSón aquells, la propietat dels quals és exclusiva dels propietaris i les
propietàries. Els pisos, els locals i les places d’aparcament són exemples d’elements privatius.Quins drets tinc sobre els elements privatius?• La possibilitat d’arrendar-los, hipotecar-los o vendre’ls.• Fer-hi obres, sempre que no perjudiqui la resta de veïns i veïnes ni modifiqui l’estructura de l’edifici. Quines obligacions tinc sobre els elements privatius?• Mantenir en bon estat de conservació l’element privat, perquè no perjudiqui la resta de veïns i veïnes.• Permetre que a l’element propi s’hi puguin fer les reparacions necessàries per al bé de l’edifici.• Fer possible la bona convivència i evitar accions, que puguin perjudicar la resta de persones.Sempre que no es posi en perill la seguretat d’altres veïns i veïnes ni
malmetin la comunitat, qualsevol persona té dret a poder fer obres a casa seva. Caldrà que avisi amb anterioritat la junta i demani les llicències corresponents.Les obres que alterin els elements comuns de la comunitat les haurà
d’aprovar la junta de propietaris i propietàries. En el cas de no fer-ho, la comunitat podrà demanar que la persona refaci l’estat original de l’element comú abans que passin 4 anys.
15
L’ORGANITZACIÓ DE LA COMUNITAT
Els òrgans de la comunitatEls òrgans de la comunitat de propietaris i propietàries són: la
presidència, la secretaria i la junta de propietaris i propietàries. És important l’organització dels propietaris i les propietàries per tal de
garantir un bon funcionament de la comunitat. Totes les persones que viuen en una comunitat tenen uns interessos que s’han d’escoltar.
La presidènciaÉs la persona que representa legalment la comunitat i ha de ser un
propietari o una propietària. L’acceptació del càrrec de president o presidenta és obligatòria. Si la persona designada no pot exercir el càrrec, n’haurà de manifestar les raons davant la junta de propietaris i propietàries o davant l’autoritat judicial competent. Quines funcions té el president o presidenta?• Convocar les reunions i presidir-les• Donar la conformitat de les actes que es realitzen a les reunions• Vetllar per l’execució dels acords que la junta de propietaris i propietàries li ha encomanat• Procurar la conservació de les obres de manteniment i millora• Representar la comunitat judicial i extrajudicialment
16
La secretariaEl secretari o la secretària de la comunitat podrà ser una persona de la
comunitat o externa. Quines funcions té el secretari o la secretària?• Redactar la convocatòria de les reunions• Recollir per escrit els acords de la junta• Signar tota la documentació relativa a la comunitat• Custodiar la documentació de la comunitat• Redactar i enviar la correspondència en nom de la comunitat
El secretari o la secretària custodiarà la documentació següent:• El llibre d’actes. Recull els acords que s’han pres a les juntes de propietaris i propietàries. Serveix per efectuar tràmits concrets i complir requisits legals davant organismes públics i privats. • El tauler d’anuncis. És l’eina de comunicació que utilitzen els veïns i les veïnes per a tot tipus d’informació. Habitualment és al vestíbul de l’edifici. • La carpeta arxivador. S’hi recull tota la correspondència enviada i rebuda de la comunitat. El càrrec d’administrador o administradora gairebé sempre el duu a
terme una persona professional externa a la comunitat i també assumeix el càrrec de la secretaria. Quines funcions té l’administrador o administradora?• Elaborar el pressupost de la comunitat• Controlar-ne el fons i el pressupost• Dur els comptes i l’estat de les despeses
17
• Cobrar les quotes de la comunitat• Decidir, juntament amb el president o la presidenta, si es fan reparacions o obres urgents a l’edificiL’administrador o administradora custodiarà la documentació següent: • El llibre de comptabilitat. Inclou els ingressos i les despeses de la comunitat. • El talonari de rebuts. Es fa servir com a comprovant en el pagament de les quotes en efectiu.• El compte corrent comunitari. És el compte bancari, on es dipositen els diners de la comunitat.
La junta de propietaris i propietàriesFormen part de la junta totes les persones que siguin propietàries d’un
pis, un local o una plaça d’aparcament de la comunitat.La junta s’organitza en assemblees per prendre decisions sobre
la comunitat. Hi ha dos tipus d’assemblees: les ordinàries i les extraordinàries.Les assemblees ordinàries es realitzen, com a mínim, un cop l’any. Els
objectius d’aquestes assemblees són, com a mínim: renovar els càrrecs, validar els comptes i aprovar el nou pressupost. Les assemblees les convoca el president o la presidenta, com a mínim, vuit dies abans. Les assemblees extraordinàries són les que es realitzen quan s’ha de
decidir alguna cosa al llarg de l’any. Les ha de convocar el president o la presidenta, i si no ho fa les pot convocar qualsevol propietari o propietària. Per fer-ho, cal el suport d’1/4 de la resta de propietaris o propietàries o
18
que suposin 1/4 de la quota de participació de la comunitat.Quan un propietari o propietària no està al corrent de les quotes de la
comunitat no pot votar a les assemblees. No obstant això, sempre pot opinar.
Els càrrecs opcionalsLa junta pot nomenar càrrecs opcionals. Habitualment són el de
vicepresident o vicepresidenta i vocals, que donen suport en la gestió de la comunitat a altres membres de la junta. Pel que fa als càrrecs de la comunitat, és molt recomanable que siguin
rotatius entre propietaris i propietàries. D’aquesta manera, tothom por ser partícip dels assumptes de la comunitat i la responsabilitat no recau sempre en la mateixa persona.
19
PAUTES PER CONVOCAR UNA JUNTA DE PROPIETARIS I PROPIETÀRIES
Redacció de la convocatòria• Data, lloc i hora de la reunió• Ordre del dia• Aportar o disposar de la documentació relacionada amb l’ordre del dia• Llista de propietaris i propietàries amb deutes pendents, si n’hi ha• La signatura de les persones que hagin convocat la reunió• Advertir qui no assisteixi a la junta que se li computarà el vot en el sentit del que la majoria hagi votatNotificació als propietaris i les propietàries amb 8 dies d’antelacióLa notificació s’ha de realitzar de manera personal a través d’un
correu electrònic o una carta i també mitjançant el tauler d’anuncis de la comunitat. La reunió• Perquè la reunió sigui vàlida, ha d’estar ben convocada tal i com
s’explica als punts anteriors, i és indiferent el nombre de persones que hi assisteixin per dur-la a terme. • El propietari o la propietària podrà assistir a la reunió de manera
presencial, podrà delegar el vot a una altra persona o fer-ho a través de la representació legal. • El president o presidenta serà la persona encarregada de conduir la
reunió.• La reunió ha de seguir l’ordre del dia.
20
• S’anotarà en el llibre d’actes el nom de totes les persones assistents a la reunió, els acords que s’hi hagin adoptat i les persones que votin a favor i en contra de cada proposta. Tant que hi voti en contra com qui no hagi assistit a la reunió podran impugnar els acords. • El president o la presidenta i el secretari o la secretària signaran el llibre
d’actes.Comunicació dels acords que s’hi hagin pres• Els acords es comunicaran per escrit a tots els propietaris i les propietàries. • El termini per oposar-se als acords és d’un mes. • Els acords es poden impugnar judicialment en els casos següents:
• Si són contraris a les lleis, el títol de constitució o els estatuts, o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret.• Si són contraris als interessos de la comunitat o són greument perjudicials per a un propietari o una propietària.
Estan legitimades a la impugnació els propietaris i les propietàries que hi han votat en contra, les persones absents que no s’han adherit a l’acord i les persones a les quals s’ha privat el dret de vot. Si l’acord és contrari a les lleis, el pot impugnar qualsevol propietari o propietària.L’acció d’impugnació s’ha de fer en el termini de tres mesos a comptar
de la notificació de l’acord o en el termini d’un any si és contrari al títol de constitució o els estatuts.És molt important assistir a les reunions que es convoquen. Si els
temes de què es parla afecten la convivència, és bo convidar tot el veïnat per poder escoltar i compartir les necessitats de tothom i així afavorir el compliment dels acords. Si algú no pot assistir a una reunió de l’assemblea, pot delegar el vot.
21
ELS ACORDS DE LA COMUNITATÉs important que les decisions importants que afecten la comunitat es
prenguin a les juntes de propietaris i propietàries a través de votacions.
LA MAJORIA QUALIFICADAS’obté amb el vot favorable de les 4/5 parts dels propietaris i propietàries
que representin les 4/5 parts de la quota. Les 4/5 parts equivalen a un 80%. Per a quins acords es necessita la majoria qualificada?• Per a la modificació del títol constitutiu de la comunitat o els estatuts.• Per a la modificació d’elements estructurals de l’edifici o la seva configuració exterior.• Per a la construcció de piscines o altres instal·lacions recreatives.• Per desafectar un element comú.• I per a aquells altres acords que regula la llei.
LA MAJORIA SIMPLES’obté amb el vot a favor de la meitat més un dels propietaris i les
propietàries que hagin votat i que alhora representin la meitat més un de quota que hagin votat. Els vots de les persones convocades que no assisteixen a l’assemblea es consideren favorables. Tot i així,en el termini d’un mes, la persona que no ha assistit de cap de les maneres contemplades es pot oposar a l’acord i posteriorment realitzar-ne la impugnació.
22
Per a quins acords es necessita la majoria simple? • Per a tots aquells temes que no requereixen una majoria qualificada o la unanimitat. • Les persones propietàries estan obligades a complir els acords que s’hagin pres a les assembles. Excepcions. Quan no hi ha l’obligació de complir els acords?• Quan el valor de la despesa és superior a una quarta part (25%)
del pressupost anual, sempre que es tracti d’acords relatius a noves instal·lacions o serveis comuns.• Quan els acords que s’hagin pres afectin una propietat individual. En
aquests casos, caldrà el consentiment del propietari o la propietària. Els propietaris i les propietàries tenen el dret a recórrer els acords que
considerin contraris als propis interessos o els interessos de la comunitat.
LA UNANIMITATLa unanimitat implica el vot a favor de tots els propietaris i les
propietàries.Per a quins acords es necessita la unanimitat?• Per a la modificació de les quotes de participació• Per a l’extinció de la comunitat de propietaris i propietàries• Per a la cessió gratuïta de l’ús d’elements comuns• Per constituir un dret de sobreelevació o subedificació sobre l’immoble• I per a aquells altres que regula la llei
23
LA GESTIÓ ECONÒMICA DE LA COMUNITAT
La gestió econòmica fa referència a tots els moviments econòmics de la comunitat.És molt útil que la comunitat tingui un compte
corrent propi, ja que d’aquesta manera la gestió econòmica és més senzilla.
24
LES QUOTES DE LA COMUNITATL’exemple més clar d’aquests moviments econòmics és la quota que
cada propietari o propietària paga a la comunitat i que alhora servirà per fer front a les despeses comunitàries que sorgeixin.
Quotes ordinàriesSón aquelles que fan referència a les despeses comunes i ordinàries
de la comunitat. La junta de propietaris i propietàries decidirà quan i quantes despeses caldrà fer a la comunitat i s’haurà de comunicar a tots els propietaris i les propietàries. S’aproven en la junta de propietaris i propietàries ordinària que aprova el pressupost.
Quotes extraordinàries o derramesSón aquelles que es realitzen,per exemple,quan l’edifici necessita una
obra urgent o de millora.El pagament de les quotes ordinàries i extraordinàries correspon a la
persona propietària. Els acords entre el propietari o la propietària i el llogater o la llogatera no afecten la comunitat, que en el cas de deute, l’haurà de reclamar sempre al propietari o la propietària.
LA QUOTA DE PARTICIPACIÓÉs el valor que té cada pis o local en relació amb les despeses i els
beneficis de la comunitat. La quota de participació s’estableix en el títol constitutiu de la comunitat i es pot modificar per unanimitat.
25
LES DESPESES GENERALS DE LA COMUNITATCaldrà sufragar les despeses generals en proporció a la quota de
participació de cada propietari o propietària i segons les especificitats que es troben al títol constitutiu de la comunitat i els estatuts. No obstant això, les despeses també es poden repartir de manera diferent a través d’un acord de la junta. El llibre de comptabilitatÉs el document en què s’hauran d’anotar els ingressos i les despeses
de la comunitat. Cada comunitat només en podrà tenir un i s’haurà de constituir de manera legal. Si el propietari o la propietària no utilitza ni gaudeix d’un element comú,
està obligat igualment a pagar-ne el manteniment, sempre que en els estatuts no hi figuri un pacte diferent.El fons de reserva. Per aquelles despeses no previsibles, la comunitat
haurà de tenir un fons de reserva. Aquest fons no pot ser inferior al 5% de les despeses anuals de la comunitat i haurà d’estar a un compte bancari diferent del de la comunitat.
EL PRESSUPOST ORDINARI DE LA COMUNITATLa junta de propietaris i propietàries aprova un pressupost anual i ordinari
per a la comunitat. Aquest pressupost inclou totes les despeses generals que són previsibles, perquè la comunitat funcioni, com el pagament de l’assegurança de l’immoble, el manteniment de l’ascensor, el fons de reserva, la neteja de l’escala, etc.
26
LA CONTRACTACIÓ D’UNA ASSEGURANÇA PER A LA COMUNITAT
En un edifici sempre poden sorgir imprevistos, que generin la necessitat de fer obres o reparacions de manteniment o millora. Aquestes accions comporten despeses addicionals, que poden generar conflictes veïnals. Per això la contractació d’una assegurança general per a la comunitat és
molt important i permetrà conservar en bon estat l’edifici i podrà garantir la reparació de qualsevol imprevist que hi pugui haver a l’escala o qualsevol altre espai comú. La junta serà l’encarregada de la contractació d’aquesta assegurança.La Llei de propietat horitzontal no estableix que la contractació
d’una assegurança sigui obligatòria. No obstant això, és altament recomanable.Quines són les assegurances bàsiques més recomanables per a una
comunitat?
• Assegurança de responsabilitat civil• Assegurança d’incendis• Assegurança multirisc• Assegurança per danys materials• Assegurança per a danys estètics de l’immoble• Assegurança de defensa jurídica• Assegurança de riscos extraordinaris
27
LA MOROSITAT A LA COMUNITATA continuació, us proposem el circuit més convenient que cal seguir en el
cas que la vostra comunitat es trobi amb algun cas de morositat. 1. El diàleg entre el president o la presidenta i la persona deutora.
El primer pas recomanable és que el president o la presidenta s’adreci a la persona propietària que té el deute amb la comunitat per tal de saber els motius pels quals no paga i poder arribar a algun tipus d’acord de pagament. És molt important no retardar la reclamació del deute a les persones
propietàries, perquè no s’acumuli. S’aconsella proposar a la persona deutora el pagament fraccionat d’aquest deute a terminis, sempre que sigui possible i assumible.2. La junta de propietaris i propietàries. Si passat un temps del pacte
entre les dues persones, la persona propietària deutora segueix sense pagar, es pot convocar una reunió de junta per tractar el tema i decidir quines accions es duen a terme per resoldre el problema de morositat. Per poder reclamar el deute, es proposen dues vies: la mediació i el procés judicial monitori. 3. La mediació, com a procés per resoldre el problema de manera
pacífica i eficaç. Si la comunitat de veïns i veïnes vol iniciar un procés de mediació amb altres persones moroses de la comunitat, haurà de seguir els passos següents:
• Sol·licitar la mediació a través del Servei Municipal de Mediació i Convivència Ciutadana. El procés de mediació és gratuït per a la ciutadania de Barberà del Vallès.
28
• Assistir a les reunions amb la persona mediadora.• Expressar l’acord de manera escrita. És important que aquests tipus d’acords es facin per escrit, ja que tenen la mateixa validesa que un acord privat entre les parts i se’n pot elevar l’eficàcia a pública, si l’acord es duu a una notaria o una instància judicial.
Acord. La finalitat del procés de mediació és aconseguir que les parts implicades en el conflicte s’escoltin i es comprenguin per poder arribar a algun tipus d’acord,que sigui mútuament satisfactori i resolgui el problema que els ha dut al Servei.4. El procés judicial monitori. En el cas que la junta de propietaris i
propietàries decideixi iniciar un procés judicial, ja sigui com a primera opció o perquè no s’ha arribat a un acord en la mediació, aquest procés serà el procés monitori. A través d’aquest procés la comunitat podrà reclamar el deute existent a les persones deutores. Per endegar un procés monitori és necessari que la reclamació
judicial del deute s’hagi aprovat en assemblea. És important que abans d’iniciar un procés judicial monitori la comunitat
enviï una notificació escrita a les persones deutores a través d’un burofax. Passats 10 dies de la notificació, també es pot penjar un escrit al tauler d’anuncis de la comunitat, en què consti la data i els motius pels quals la comunitat iniciarà el procés judicial. La comunitat de propietaris i propietàries haurà de presentar al jutjat de
primera instància (del partit judicial corresponent a la seva residència) la documentació següent: • La sol·licitud del model• L’aprovació del deute per assemblea i la reclamació judicial corresponent
29
• La nota simple del Registre de la Propietat per identificar el titular registral de l’habitatge• L’original del burofax• L’acta en què es nomena qui serà la persona representant de la comunitat. Triar un procés de mediació o un procés judicial sempre serà decisió de
la junta de propietaris i propietàries. No obstant això, optar per una via de diàleg sempre serà preferible per tal de mantenir bones relacions veïnals i la pau a la comunitat.
30
ALTRES INFORMACIONS D’INTERÈS
La responsabilitat civil de les comunitatsLes comunitats de propietaris i propietàries són responsables civils dels
danys que es causin a tercers. Aquests danys han de ser conseqüència d’un mal funcionament dels elements comuns. Per això és molt important que tots els elements estiguin en un perfecte estat de conservació i és recomanable tenir una assegurança comunitària. Per exemple, si una façana està en mal estat i un tros de balcó cau
sobre una persona, la responsabilitat serà de la comunitat de propietaris i propietàries.
Ascensors. Elements de milloraPer instal·lar un element de millora per eliminar barreres arquitectòniques
és obligatori el vot favorable de la majoria dels propietaris i les propietàries, que representin la majoria de les quotes de participació. No obstant això, en cas que no s’aprovi, es pot demanar a l’autoritat judicial que obligui a fer-ho. Quan una persona de més de 70 anys o amb una discapacitat en
demanin la instal·lació, caldrà fer-la obligatòriament.
Reformes i altres activitatsEl propietari o la propietària de cada pis o local pot modificar els elements
arquitectònics, les instal·lacions o els serveis del pis o el local, mentre
31
no alteri la seguretat de l’edifici, l’estructura general, la configuració o perjudiqui els drets d’un altre propietari o propietària. Per realitzar una obra, s’ha de comunicar amb antelació al president o la
presidenta de la comunitat.Les persones llogateres i propietàries no poden alterar els elements
comuns. Si s’observa la necessitat de reparacions urgents, ho han de comunicar immediatament a la persona administradora de la comunitat.Tampoc poden exercir, al pis, al local ni a la resta de l’edifici, activitats
prohibides pels estatuts, que malmetin la finca o siguin contràries a les disposicions generals sobre activitats molestes, nocives, perilloses o il·lícites.D’altra banda les modificacions que afectin l’estètica de l’edifici s’hauran
d’aprovar per unanimitat dels propietaris i les propietàries, com per exemple, la col·locació de tendals. També és molt important consultar si la modificació que es vol realitzar a
l’edifici contradiu la normativa municipal.
Ordres d’execucióQuan els propietaris i les propietàries no mantenen l’edifici en unes
condicions correctes de seguretat, salubritat i ornament públic adequats, l’Ajuntament pot dictar una ordre d’execució (ordre urgent) de realització d’obres necessàries i urgents. L’Ajuntament pot endegar un procediment d’execució subsidiària, és
a dir, un procés d’execució que es realitza des de l’Ajuntament, però el pagament del qual serà repercutit a la comunitat. Normalment, aquest supòsit es produeix quan:
32
• Algun servei municipal detecta l’incompliment de deures de conservació o rehabilitació de l’edifici.• Com a conseqüència d’informes emesos per les inspeccions programades dels serveis tècnics.• Quan els informes resultants de la inspecció tècnica realitzada són desfavorables per denúncia.
ComerçosEn el cas que hi hagi un comerç situat a l’edifici de la comunitat, cal tenir
en compte les consideracions següents: • Ser curosos en la realització de les accions de càrrega i descàrrega de mercaderies i mobiliari i respectar sempre el lloc indicat per fer-ho.• Comptar amb tots els permisos reglamentaris i tenir-los al dia.• Tenir una assegurança de responsabilitat civil.• Vetllar pel compliment de normes cíviques: respectar el descans dels veïns i les veïnes, fer complir l’horari d’obertura i tancament del negoci i no vendre alcohol ni tabac a persones menors d’edat.
33
La mediació com a eina per a la resolució de problemes A la comunitat.
El Servei Municipal de Mediació i Convivència Ciutadana de Barberà del Vallès
Què és la mediació?La mediació és un espai de diàleg, voluntari i confidencial, en què les
persones poden parlar, escoltar-se, reflexionar i arribar a punts d’entesa respecte una situació de conflicte que viuen. L’espai el condueix un o una professional imparcial, la persona mediadora, que ajuda a les parts implicades a comunicar-se de manera pacífica i no decideix per elles. La mediació, com a eina per afrontar els conflictes veïnals, és un
bon recurs per fomentar la bona convivència i les relacions positives del nostre dia a dia en comunitat. • Alguns dels conflictes veïnals més comuns que es poden atendre i resoldre mitjançant un procés de mediació són:• Impagament de quotes ordinàries o extraordinàries per part de les persones propietàries• Sorolls, olors, filtracions, humitats i altres molèsties• Impagament de lloguers• Brutícia als espais o els serveis comuns• Ús d’espais comuns: festes, vehicles, bicicletes
34
• Problemes de comunicació o relació amb algun veí o veïna• Altres problemes de convivència que puguin sorgir en l’àmbit de la comunitat de veïns i veïnes.L’Ajuntament de Barberà del Vallès posa a disposició de la ciutadania, de
manera totalment gratuïta, el Servei Municipal de Mediació i Convivència Ciutadana.
SERVEI MUNICIPAL DE MEDIACIÓ I CONVIVÈNCIA CIUTADANAC. Marquesos de Barberà, 12508210 Barberà del VallèsTel. 937 297 171 ext. [email protected]/mediacióDimarts de 9 a 19 horesDijous i divendres de 9 a 15 hores
Horari d’estiu (1 de juny a 30 de setembre)Dimarts, dijous i divendres de 9 a 15 hores
Cal demanar cita prèvia
35
BONES PRÀCTIQUES DE CONVIVÈNCIA DELS VEÏNS I LES VEÏNES DE LES COMUNITATS
A continuació, es presenten bones pràctiques de convivència per fomentar o millorar les relacions a la vostra comunitat de veïns i veïnes.
Donar la benvinguda als veïns i les veïnes que acaben d’arribar. És important cuidar les relacions personals a la comunitat des del principi. Aquesta benvinguda serà una bona oportunitat per poder explicar i informar el nou veïnat de les normes de règim intern i els estatuts de la comunitat.
Respectar i cuidar els espais comuns. És important la cura dels espais comuns, perquè tothom en pugui gaudir. Cal procurar deixar els llocs de pas lliures d’obstacles i fer un bon ús de les instal·lacions i els espais comuns (l’ascensor, les escales, el terrat, la piscina o el vestíbul, entre altres).
36
Col·laborar amb qui ostenti la presidència en tot allò que es consideri important. Per exemple, si un veí o una veïna s’adona que hi ha un servei comú que no funciona bé o està malmès, cal comunicar-ho el més aviat possible al president o la presidenta, perquè d’aquesta manera es pugui resoldre i no generi problemes més greus.
Si es tenen animals domèstics, procurar fer una tinença responsable i exemplar i evitar pertorbar la tranquil·litat, la seguretat i el descans de la resta de veïns i veïnes de l’edifici.
Vigilar la realització d’algunes activitats, que puguin molestar a la resta de veïns i veïnes, com ara posar en funcionament electrodomèstics que fan soroll més tard de les 21.00 h.
Participar i implicar-se en totes aquelles reunions que es convoquin a la comunitat, tenir una actitud proactiva i liderar les trobades i les reunions que siguin necessàries.
37
Informar de tot allò que es consideri que pot interessar i ser d’utilitat a la resta de veïns i veïnes, així com demanar informació d’allò que sigui necessari o se’n vulgui tenir coneixement. D’aquesta manera es fomentarà una bona comunicació a la comunitat.
Construir una comunitat inclusiva, diversa i respectuosa. Si a la vostra comunitat hi ha veïns i veïnes noves, feu tot el possible perquè també puguin participar en les decisions i les reunions que afectin els temes de convivència.
Mantenir en bon estat de conservació el pis o el local, ja que pot afectar a la resta de la comunitat.
Triar el diàleg i la mediació com a via de resolució d’aquells conflictes que viviu a la comunitat. D’aquesta manera, es pot contribuir a tenir cura i millorar les relacions veïnals.
38
GLOSSARIACTA. Document que recull els acords presos en una assemblea.
ACTA CONSTITUCIONAL. Document fundacional de la comunitat, en què es recullen els propietaris i les propietàries de l’edifici i la seva junta de govern.
ADMINISTRADOR O ADMINISTRADORA DE FINQUES. Professional que contracta la comunitat i que exerceix la gestió econòmica i administrativa d’una comunitat, de forma imparcial.
DERRAMA. Quota de caràcter temporal, resultant d’una despesa extraordinària, com ara la instal·lació d’un ascensor o la rehabilitació de la façana, que han d’abonar les persones propietàries de la comunitat.
ESPAIS COMUNS. Els espais de l’edifici, que són de propietat compartida per totes les persones propietàries, com l’escala o el terrat.
ESPAIS PRIVATIUS. Els espais de l’edifici, que només són propietat d’un veí o una veïna.
ESTATUTS. Conjunt de normes pactades per la comunitat, que desenvolupen aspectes de la Llei de Propietat Horitzontal i serveixen per a la gestió i l’organització de la comunitat.
FONS DE RESERVA. Dipòsit de diners per fer front a aquelles despeses no previsibles. No podrà ser inferior al 5% del darrer pressupost ordinari.
JUNTA DE PROPIETARIS I PROPIETÀRIES. És l’òrgan de decisió màxim d’una comunitat.
39
LLIBRE D’ACTES. Els acords de la junta de propietaris i propietàries han d’estar escrits en un llibre d’actes, que ha d’estar legalitzat al Registre de la Propietat, en què es trobi ubicada la finca.
MEDIACIÓ. Procés voluntari i confidencial, en què les persones participants poden parlar, escoltar-se, reflexionar i arribar a punts d’entesa respecte una situació de conflicte, mitjançant l’ajut d’una persona imparcial, el mediador o la mediadora.
PRESIDENT, PRESIDENTA. Càrrec personal que recau sobre un propietari o una propietària, i tindrà la funció principal de representar la comunitat.
PROCEDIMENT MONITORI. És un procediment per reclamar deutes econòmics. Un cop presentada la petició de procés monitori o demanda monitòria i el jutjat l’hagi admès a tràmit, aquest enviarà un requeriment a la persona deutora per concedir-li un termini de 20 dies hàbils, perquè pagui el deute o s’oposi al pagament.
PROPIETARI, PROPIETÀRIA. Són totes les persones que a part de ser veïnes també gaudeixen de la propietat d’un pis, un local o una plaça d’aparcament, tot i que no visquin a l’edifici.
PROPIETAT HORITZONTAL. Figura jurídica que regula la propietat individual sobre els diferents elements privatius i una copropietat sobre els elements comuns.
QUOTA EXTRAORDINÀRIA. Quantitat determinada per afrontar les despeses d’obra de millora o reparacions urgents.
QUOTA ORDINÀRIA. Import que s’estableix per al manteniment de les
40
despeses quotidianes de la comunitat.
QUOTA DE PARTICIPACIÓ. És el valor que té cada pis o local en relació amb les despeses i els beneficis de la comunitat.
REGISTRE DE LA PROPIETAT. Organisme públic, en què es registren les comunitats de propietaris i propietàries.
REGLAMENT DE RÈGIM INTERN. Document que conté les diferents normes internes, referents a les relacions de convivència entre els veïns i les veïnes, així com la utilització dels elements i les instal·lacions comunes.
SECRETARI, SECRETÀRIA. Càrrec de la junta de govern, encarregat de prendre acta a les assemblees i custodiar la documentació relativa a la comunitat.
TÍTOL CONSTITUTIU. Document que descriu l’edifici i tots els habitatges de la comunitat. També s’hi determina la quota o el coeficient de participació de cada habitatge i, moltes vegades, la regulació dels estatuts de la comunitat.
VEÍ, VEÏNA. Persona que viu a l’immoble i que comparteix responsabilitats, espais i usos amb la resta de persones que hi viuen.
VICEPRESIDENT, VICEPRESIDENTA. Càrrec optatiu de la junta de govern. La persona que ostenta aquest càrrec és l’encarregada de suplir el president o la presidenta.
41
RECURSOS DE L’AJUNTAMENT DE BARBERÀ DEL VALLÈS, ADREÇATS A LES
COMUNITATS DE VEÏNS I VEÏNESL’Ajuntament de Barberà del Vallès compta amb diverses subvencions
i recursos adreçats a les comunitats de propietaris i propietàries, que detallem a continuació.
Ajuts i recursos per a l’habitatge• La inscripció al Registre de sol·licitants d’Habitatge de Catalunya
permet optar a un pis de protecció oficial arreu de Catalunya• Ajuts implícits per a persones que lloguen un habitatge de protecció
oficial, propietat de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya• Subvencions al lloguer per a totes les persones arrendatàries d’un
habitatge, que sigui el domicili habitual i compleixi els requisits de convocatòria• Prestacions econòmiques d’urgència especial per atendre persones
que han perdut l’habitatge, com a conseqüència d’un desnonament o una execució hipotecària• Prestacions econòmiques d’urgència especial per al pagament de
deutes de rendes de lloguer• Prestacions econòmiques d’una urgència especial per al pagament de
deutes de quotes hipotecàries• Bonificació en el pagament de l’impost del IBI per a persones
42
propietàries que lloguin l’habitatge a través de la borsa d’habitatges de lloguer de l’Oficina Municipal d’Habitatge
Mediació en el parc d’habitatges privat• Gestió de la borsa d’habitatge de lloguer local, formada per pisos
municipals, pisos de cessió i pisos privats
Serveis d’intermediació en deutes de l’habitatge• Informació, assessorament i intermediació personalitzada, adreçada a
famílies i persones avaladores amb dificultats per atendre el pagament de préstecs hipotecaris i que estan en risc de perdre l’habitatge habitual• Informació, assessorament i intermediació, adreçada a persones que
lloguin habitatges, gestionats per entitats financeres, que tenen dificultats de pagament de les rendes de lloguer o per l’inici d’un procediment d’execució per impagament• Informació, assessorament i intermediació en matèria de consum,
en l’àmbit hipotecari, amb l’inici previ d’un procediment d’execució hipotecària o discussió de clàusules abusives als contractes hipotecaris, sempre que n’hagin reclamat la resolució prèviament
Serveis de rehabilitació• Ajuts per a la rehabilitació de comunitats de propietaris i propietàries, en
casos d’edificis amb patologies, deficiències i risc, instal·lació d’ascensors, supressió de barreres arquitectòniques, adequació d’instal·lacions comunitàries i millora d’aïllaments i instal·lació d’energies alternatives
43
• Ajuts per a l’adequació d’habitatges individuals per millorar l’accessibilitat, la mobilitat interior i l’eficiència energètica i per adaptar les instal·lacions de l’interior de l’habitatge• Informació sobre les bonificacions a impostos i taxes municipals per
obres de rehabilitació• Informació i gestió sobre cèdules d’habitabilitat, document que acredita
les condicions objectives d’habitabilitat d’un habitatge i necessari per transmissions de venda, lloguer o cessió d’ús i per donar d’alta els serveis d’aigua, electricitat, gas, telecomunicacions i altres serveis
Subvencions per a la instal.lació d’ascensors i altres millores d’accessibilitat en determinats edificis
d’habitatges
Serveis per a famílies o persones en situació de vulnerabilitat i d’exclusió residencial
Alguns dels ajuts que es poden demanar són: • Informació, orientació, assessorament i tractament, en el cas que sigui
necessari, sobre demandes de necessitats socials• En cas de pobresa energètica, ajuts al pagament dels subministraments
bàsics i l’optimització dels subministraments d’electricitat, aigua i gas per a la millora de l’eficiència energètica als habitatges del municipi• Informes de vulnerabilitat per acreditar la situació d’exclusió residencial• Informació i valoració sobre la mesa de valoració per a l’adjudicació
44
d’habitatges per a situacions d’emergències econòmiques, socials i altres casos amb necessitats especials de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya• Primera acollida jurídica sobre aspectes d’impagaments de l’habitatge,
drets i deures derivats del compliment de les obligacions contractuals, dret de família i justícia gratuïta
Per a més informació sobre els recursos i les subvencions anteriors, us podeu adreçar a:Oficina d’Atenció Ciutadana (OAC) de Barberà del VallèsPasseig Doctor Moragas, 224Telèfon: 932 797 171De dilluns a divendres, de 8 a 19 horesDe l’1 de juliol al 15 de setembre i del 24 de desembre al 5 de gener, de dilluns a divendres de 8 a 15 hores.
Via Sant Oleguer, 20 (Centre Cívic Ca n’Amiguet)Dimarts i dijous de 9 a 15 horesDurant el mes d’agost i del 24 de desembre al 5 de gener, tancada.
45
TELÈFONS I WEBS D’INTERÈS
Telèfons i webs d’interès localsAjuntament de Barberà del VallèsTel. 937 297 171www.bdv.cat
Servei Municipal de Mediació i Convivència CiutadanaTel. 937 297 [email protected]
Oficina d’Atenció Ciutadana (OAC) de Barberà del VallèsTel. 937 297 171Tel. 937 192 202
Oficina Municipal d’Habitatge (OMH)www.bdv.cat/oficina-municipal-dhabitatgeTel. 937 194 120
Servei d’ Intermediació Hipotecària (SIDH)Tel. 937 194 120
Serveis Socials Bàsics MunicipalsTel. 937 297 171
Servei d’Assessorament EnergèticTel. 937 297 171
46
Punt d’Orientació Jurídica Municipal (POJM)Tel. 937 297 171
Oficina Municipal d’Informació al ConsumidorTel. 937 297 171
Policia Local Tel. 937 190 090
Comissaria dels Mossos d’Esquadra de Barberà del VallèsTel. 937 346 100
SABEMSAServeis i Aigües de BarberàEmpresa Municipal, SATel. d’atenció al públic: 937 294 602Tel. d’avaries i urgències: 937 205 500
Altres telèfons i webs d’interèsSíndic de Greuges de CatalunyaTel. 933 018 075
Generalitat de Catalunya012http://web.gencat.cat7ca/temes/serveis
Agència de l’Habitatge de Catalunya932 287 200http://agenciahabitatge.gencat.cat
47
Emergències Tel. 112
Agència Catalana del ConsumTel. 935 516 666
Agència Estatal i Administració Tributària (Hisenda) Tel. 933 777 151
Oficina del Deganat dels Jutjats de Cerdanyola del VallèsTel. 935 527 621
Registre de la Propietat de Cerdanyola ITel. 936 926 666
Registre de la Propietat de Cerdanyola IITel. 935 910 310
EndesaTel. 800 76 09 09
Gas Natural Fenosa Tel. 91. 198 06 07
48
MODELS DE DOCUMENTS A continuació es recullen models de documents, que poden ser útils
per a la bona gestió i l’organització de les comunitats de propietaris i propietàries.
MODEL DE CONVOCATÒRIA D’ASSEMBLEA O JUNTA DE PROPIETARIS I PROPIETÀRIES
Sr./Sra. ..................................................., de la comunitat de propietaris i propietàries de .........................................número ........... pis .............
Benvolgut,Benvolguda,
Mitjançant aquest escrit us convoquem a la propera junta de propietaris i propietàries de la comunitat de ............. L’Assemblea ordinària/extraordinària es durà a terme el dia ....., a ...................... , a les ......... hores. Així mateix, us fem saber que l’ordre del dia previst és el següent: 1........................................................................2........................................................................3........................................................................4........................................................................5 Torn de paraules
49
Ens agradaria recordar la importància de la participació de totes les persones propietàries en aquesta assemblea i la resta de reunions de la nostra comunitat. També cal que recordeu que, en cas de no poder assistir, podeu delegar
el vostre vot en una altra persona propietària a través de l’autorització que adjuntem en aquest escrit. Finalment us informem que, tal com estableix la llei, el vot de les persones
propietàries que no assisteixin a l’assemblea es considerarà favorable, si en el termini d’un mes des de la votació no es manifesta el contrari. Els propietaris i les propietàries que no estiguin al corrent de la quota
comunitària no podran exercir el seu dret a vot.
Barberà del Vallès ..........d .............................. de 20 .........
MODEL D’AUTORITZACIÓBarberà del Vallès ..........................d ........................de l’any ....................Jo, ................................ propietari/propietària del pis/local ........................de la comunitat de propietaris i propietàries de ................................. de Barberà del Vallès, amb DNI núm. .....................................................delego el vot al Sr./Sra. ...................................................................... per a l’assemblea que es durà a terme el dia .............................................d ................................... de l’any .................................en aquesta comunitat.
Signatura
50
MODEL ACTA DE LA JUNTA O DE L’ASSEMBLEA DE PROPIETARIS I PROPIETÀRIES
A Barberà del Vallès, el dia .........d ........................de 20 ...... s’han reunit els propietaris i les propietàries següents: Sr./Sra. ................................................ propietari/propietària del pis ........Sr./Sra. ................................................ propietari/propietària del pis ........Sr./Sra. ................................................ propietari/propietària del pis ........Sr./Sra. ................................................ propietari/propietària del pis ........Nombre de propietaris i propietàries assistents .............................Quota total de participació assistent .............................................Total de propietaris i propietàries ..................................................Ordre del dia.........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Acords.........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Un cop finalitzada aquesta reunió, i sense més assumptes per tractar s’emet aquesta acta. Signatures,
President/Presidenta Secretari/Secretària
51
MODEL DE REBUTBarberà del Vallès ........................... d ............................. de l’any ............
Comunitat de propietaris i propietàries .......................................................
He rebut de ............................ , del pis ............, la quantitat de ........ € en concepte de ..............................................................................................
Signatura del President/Presidenta, Tresorer/Tresorera o Administrador/Administradora.
Amb el suport de:
www.bdv.cat
