MANUAL DE SUPERVISIN DE OBRAS

Anexo 20:MANUAL DE SUPERVISIN DE OBRASVILLAS LIQUIDMBAR

ELABORADO POR: Arq. Deysi Rosal OchoaJUNIO DEL 2009

INTRODUCCINEl presente documento es un pequeo manual introductorio para la supervisin de obras en el Proyecto Villas Liquidmbar. El mismo contiene una breve descripcin del proyecto, as como tambin la descripcin de todas las actividades que debe realizar un ingeniero/arquitecto residente de vivienda; en los anexos se pueden encontrar todos los formatos que se utilizan junto con las indicaciones acerca de cmo los mismos deben llenarse previamente a ser enviados a la Oficina Central o para llevar un control en el proyecto.

Este manual fue elaborado en base a la experiencia adquirida en la Prctica Profesional Supervisada previa a la obtencin del Grado acadmico de Arquitecto.

I. GENERALIDADES

El proyecto Villas Liquidmbar es un complejo residencial de circuito cerrado que cuenta con 58 viviendas en 5 diferentes modelos: Sabina, Sabina Plus, Gardenia, Verbena, Carissa y en la tercera etapa se contar con los modelos Verona y Verbena Plus.

Imagen 1: Modelos de viviendaImagen 2: Conjunto del proyectoII. ACTIVIDADES DEL INGENIERO/ARQUITECTO RESIDENTE DE VIVIENDALa finalidad de la supervisin de las viviendas es mantener un control de calidad de todas las actividades que se realizan desde el inicio hasta la entrega final de las viviendas. En este cometido surge una gran cantidades de actividades que el supervisor debe realizar, unas son puramente administrativas y otras son estrictamente de supervisin. En general las actividades que se realizarn sern las siguientes:

Supervisin de obras

Se deben supervisar las obras de construccin y acabados de la vivienda, desde el inicio de la construccin hasta la finalizacin y entrega de la vivienda.

Para una correcta supervisin es necesario disponer de los planos de la vivienda (si no se encuentran en el proyecto se deben pedir a la oficina central-rea de diseo), la bitcora de obra, implementos de seguridad (casco, zapatos adecuados) y para la documentacin de la supervisin se debe contar con una cmara y un metro.

Al inicio de las funciones se supervisarn las actividades de la obra gris; en donde es de vital importancia, supervisar las fundiciones de todos los elementos de concreto ya que estas son actividades crticas que aseguran la eficiencia estructural de las residencias, por lo que se debe controlar y verificar que se cumpla con todo lo especificado en los planos, en las especificaciones tcnicas (si se dispone de ellas) y que todo se realice de acuerdo a las buenas prcticas de construccin. Se deben verificar tanto los armados como que las proporciones del concreto sean las adecuadas segn la resistencia especificada. Para esta supervisin, es adecuado disponer de la ayuda del maestro de obra.

Tabla 1: Proporciones concretoAl finalizar la construccin de obra gris se debe hacer una recepcin de la vivienda, para esto se debe remitir al formato 1 (Acta de recepcin de vivienda). Y luego se pasa a supervisar todas las actividades de acabados que sern realizadas.

Al momento de supervisar las actividades de los contratistas de los acabados, debe entregrsele a cada uno el formato 2 (Acta de entrega a contratistas) en el que se comprometen a mantener la limpieza y se hacen responsables por cualquier dao causado a la residencia en la que estn trabajando.

Pedidos de suministro de materiales (rdenes de compra)

Al inicio de la construccin de una vivienda es necesario solicitar, a travs de rdenes de compra, lo siguiente: cermica, canales, aparatos hidrosanitarios, cerrajera, ventanas, accesorios hidrosanitarios, puertas, espejos, puertas acrlicas para bao, lmparas, accesorios elctricos, etc. Todo esto de acuerdo a los que se encuentra en los planos constructivos. Esta actividad puede ser desarrollada por el ingeniero o arquitecto residente de la vivienda pero en muchas ocasiones es realizada por el encargado de la bodega. Programacin y control de avance de obra Como ingeniero o arquitecto residente de obra se debe presentar al Gestor de proyecto informes de avances en las viviendas por lo que es necesario programar las obras que se realizarn y llevar un control de las fechas de las actividades programadas versus las fechas de las actividades realizadas en campo y especificar cules han sido los motivos de los retrasos en las actividades, si es que estos se han presentado.

Imagen 3: Proceso constructivoPara la programacin de obra se puede utilizar la imagen 3, en donde se muestra el desarrollo del proceso constructivo, junto con esto se necesitan los tiempos especificados en la tabla 2.

Tabla 2: Duracin de las actividades

Para el control de las obras es recomendable contar con formatos, se pueden utilizar los formatos 3 y 4 o elaborar uno propio, segn sea la necesidad. Coordinacin con contratistas para suministro de sus servicios.La forma de trabajar en el proyecto es que se contrata por un lado la obra gris y todos los acabados son suministrados por contratistas independientes, a continuacin se presenta una base de datos de todos ellos actualizados hasta junio del 2009.

Tabla 3: base de datos de contratistas Para que se lleve a cabo todo lo programado es necesario, ponerse en contacto con todos los contratistas.

Solicitudes de contratos para obras, identificacin de obras adicionales, verificaciones junto con el ingeniero fiscalizador (presupuesto)Un mes o, como mnimo, dos semanas antes de recibir la residencia en obra gris, se deben iniciar los trmites administrativos para que se proporcionen todos los acabados de la vivienda. En primer lugar se debe verificar con el rea de administracin que contratos existen (ya que muchos contratos como las ventanas, muebles de cocina, barandales metlicos, closets y muebles de lavamanos son manejados desde la oficina) y luego enviar todas las solicitudes y ofertas de los contratos pendientes. Para verificar con la oficina se puede hacer uso del formato 5 (Estado de los contratos).Las solicitudes de contrato siempre deben ser acompaadas de ofertas, las ofertas deben ser concertadas con los contratistas en el campo, definiendo los precios y las actividades, si es posible las ofertas deben llevar la firma del contratista aceptando los precios y cantidades de obra que se estn describiendo en ella. Tambin es recomendable adjuntar un cuadro de cmo se calcularon las cantidades de obra.Para el envo de solicitudes y ofertas se debe remitir a los formatos 6 y 7 (solicitud de contrato y oferta). Estas solicitudes y ofertas son recibidas en la Oficina Central los das viernes.

A medida que se van desarrollando los proyectos, muchas veces surgen actividades que son consideradas como obras adicionales, debido a que stas no estaban previstas ni en los planos ni en el presupuesto. Cuando en las residencias se presenta alguna estas actividades, es necesario reportarla al Gestor del Proyecto y adems es necesario elaborar tambin una solicitud de contrato y oferta para poder llevarla a cabo. Es recomendable que se adjunte a la solicitud y a la oferta un cuadro que muestre cmo se calcularon las cantidades de obra y adems documentarla con fotos y planos.Todas las actividades solicitadas a la Oficina Central, siempre sern verificadas en el campo por el Ingeniero fiscalizador (presupuesto) y es deber del ingeniero/arquitecto residente acompaarlo a la verificacin.

Trmites de pago tanto de empleados permanentes como de contratistas.Los das 10 y 25 de cada mes, deben ser enviados a la Oficina Central todos los trmites de pago que aparecern en la planilla del 15 y de final de mes. En primer lugar se debe enviar la planilla de los empleados permanentes, para esto remitirse al formato 8 y 9 (Planilla de empleados permanentes). Que deben ir debidamente firmadas.En segundo lugar, se debe hacer el trmite de pago para los contratistas. Muchas de las solicitudes de contrato (exceptuando las que se explic que se manejan desde la oficina) son pagadas a travs de la planilla o a travs de cheques y para que se haga el trmite de pago en la Oficina Central es necesario hacer un levantamiento del avance de obra de las actividades que fueron contratadas y en base a este levantamiento hacer una estimacin de pago. Para la estimacin de pago remitirse al formato 10 (Estimacin). Junto con la estimacin debe ir un recibo, para el recibo remitirse al formato 11 (Recibo). Si en el levantamiento se comprob que la obra ya se ha finalizado, entonces junto a la estimacin y al recibo debe enviarse un finiquito, en el que se da fe que la obra fue construida de acuerdo a lo que estaba dispuesto en el contrato. Para el finiquito, remitirse al formato 12 (Finiquito). El finiquito debe ser acompaado con una letra de cambio (ver imagen 4) si en el contrato de la actividad que se est finiquitando estableca que el contratista dara una garanta de calidad; el monto que se coloca en la letra de cambio depende del porcentaje que como garanta se estableci en el contrato. Entrega de viviendas a los clientes.

Otra actividad en la obra ser la entrega de las viviendas a los clientes. Para poder llevar a cabo esta entrega es necesario haber realizado pruebas de los sistemas hidrosanitarios y elctricos y adems es necesario que la casa est totalmente limpia. Para el control de la limpieza de la vivienda se debe usar el formato 13 (Control de limpieza).En el momento de la pre-entrega de la vivienda al cliente, se le proporcionar el formato 14 (Control de obras en la vivienda) y tambin si lo desea un el formato 15 que es una especie de lista de chequeo en el que recibe cada una de las partes de la vivienda.

En el momento de la entrega final de la vivienda, todos los pendientes que se encontraba en el Control de obras en la vivienda (formato 14) deben haber sido solucionados; adems es necesario llevar impresas dos copias del formato 16 (Acta de recepcin final de la vivienda), llevar 2 copias de la nota en la que se le informa al cliente que debe cancelar los saldos pendientes (proporcionado por la oficina central) y llevar una copia del formato 17 (Constancia de cumplimiento de las obras solicitadas). Control y archivo de documentos.Como se puede apreciar todas las actividades anteriores involucran el uso y generacin de documentos; todos estos documentos son muy importantes por lo que se debe tener un control de ellos y adems tener fcil acceso a su localizacin y fecha de envo o recepcin.

En cuanto a control de documentos es necesario llenar el formato 18 (Control de documentos que se envan) siempre que se envan documentos a la oficina, llenar el formato 19 (Control de documentos devueltos) siempre que se devuelvan documentos desde la oficina y en cuanto a archivo se debe tener un expediente por cada casa con todas las actividades adicionales o eventualidades que han surgido. Tambin es recomendable contar con una carpeta que almacene los documentos de viviendas entregadas, los controles hechos a contratistas y los informes enviados.Informe de Prctica Profesional Supervisada