INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

ROGER DEBARBIERI OLATE

2006

PATROCINA

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El Manual Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta tanto a Corredores de Propiedades como a otros profesionales del rea inmobiliaria y al pblico en general, que deben, en cualquier momento, sea en el ejercicio de su actividad o como cultura general, emitir una opinin sobre el sistema tradicional de operacin prctica del Corretaje de bienes races, de manera tal, que puedan conocer las diferentes tcnicas que se emplean en esta apasionante actividad comercial y profesional.

Para la confeccin de este Manual, se han recopilado diferentes apuntes de profesores y opiniones de especialistas, peritos y profesionales de esta rea, se ha desarrollado e interpretado diferentes formas y tcnicas de corretaje, se han usado definiciones y ejercicios comunes en los diferentes textos de cada materia, tanto nacionales como extranjeros de modo de enriquecer los conceptos bajo diferentes modalidades y legislaciones. Se han trascrito y/o resumidas leyes, cdigos y definiciones tcnicas slo con fines didcticos.

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La nica intencin de efectuar este trabajo ha sido reunir en un documento opiniones y antecedentes de mltiples fuentes, para poder explicar que existen muy variadas opiniones y sistemas para llegar al conocimiento real del mercado comercial de los bienes races urbanos.

El objetivo de este Manual de Corretaje de Propiedades

El Mercado de los inmuebles tiene caractersticas econmicas muy particulares, que lo distinguen y diferencia de otros mercados. En l inciden no slo factores propios del mercado, sino tambin las polticas econmicas y sociales que adoptan los gobiernos, produciendo fluctuaciones de notable variacin. Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general estn bastante informados sobre los aspectos relevantes de una operacin comercial inmobiliaria, pero debe tenerse presente que cada inmueble es nico, cada comprador es nico y cada vendedor es nico y todos ellos estn relacionados entre s frente a una transferencia. De la capacidad del Corredor de Propiedades para efectuar la negociacin depender el xito de la gestin encomendada y su trabajo profesional ser plenamente reconocido y satisfactoriamente remunerado. Si, por el contrario, la gestin del Corredor es deficiente, las partes involucradas en el negocio lamentarn haber accedido a este servicio y el descrdito y desprestigio no solo ser para ese mal gestor comercial sino que para todos aquellos que hemos hecho de esta profesin nuestra nica fuente laboral. Es sabido que en el Corretaje de Propiedades se incorporan la totalidad de las ciencias y tcnicas existentes en el Mercado Global: Tanto es as que el Corredor deber conocer, ms all de lo normal, las diferentes leyes que tienen relacin con las operaciones inmobiliarias y, en la medida que avance en el tiempo, la experiencia que cada negocio le entregue lo dotar de un bagaje legal con conocimientos suficientes para entender e interpretar muchas situaciones de orden jurdico. El desarrollo de las ciudades va de la mano con la urbanizacin y que sabemos que es un proceso social, con causas y efectos de diferente tipo: social, econmico, cultural y poltico y cada uno de ellos deber estar en nuestro conocimiento para conocer las tendencias que seguirn a nuestras ciudades de hoy. La urbanizacin implica tambin cambios en los patrones de produccin y consumo, en comparacin con la zona rural, dando as origen a una economa fundamentalmente basada en la industrial, el comercio y los

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servicios., materias todas que tendremos que abordar en algn momento con conocimiento y opinin. Tambin nuestra actividad se realizar en la ciudad que es el lugar en que se desarrolla mayoritariamente el hbitat del hombre contemporneo y ser nuestra gestin imaginativa la que deber interpretar ese hbitat. En la medida que se consolide y organice la ciudad, sus bienes races tendern a recibir plusvalas las que irn creciendo en el tiempo segn sean las intervenciones en la ciudad, tanto del Estado como de los privados. Administrar los recursos de los inversionistas ser otra de las tareas de estos Corredores de Propiedades. En el convencimiento de que la gestin de administracin es de absoluta confiabilidad sobre la persona o empresa, ser necesario robustecer los conceptos ticos y morales involucrados en el manejo del dinero de terceros. Ser tambin el Administrador de Comunidades el llamado a cuidar los bienes de la copropiedad y con ello cuidar decididamente la plusvala en contraposicin con la ruina inmobiliaria. El Mercado tiene tantas otras materias que debern estar ms que en el lxico del Corredor, en su cultura y capacidad, pues sern de permanente uso y entendimiento para su gestin: entender la macroeconoma y la microeconoma, finanzas, el financiamiento a la demanda y a los proyectos, el Marketing y los modernos procesos de la venta profesional, sern rigurosamente solicitados por los actores de cada negociacin en que intervenga un corredor de propiedades. Todo ello nos lleva a generar un documento, el que es totalmente perfectible en el tiempo, pero que hoy estamos seguros, sirve de gua acadmica a quienes lo emplean en sus inicios en el Mercado del Corretaje y queda como un documento de consulta para aquellos que ya han comenzado a dominar estar materias. A unos y otros les deseo el mayor de los xitos dentro del Corretaje de Propiedades, pues creo que el Mercado es extenso y las oportunidades laborales estn vigentes para que todos podamos participar dentro de l sin herir soberanas laborales de nadie. Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las negociaciones comerciales de bienes races sigan siendo atendidas por personas no debidamente capacitados para tal propsito y menos por aprendices o personas ajenas al propio mercado, que nacen, tanto espordica como espontneamente y creen estar en condiciones de efectuar un ensayo

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inmobiliario con los recursos de terceras personas, poniendo, en alto riesgo, valores que la mayora de las veces, son de alta significacin patrimonial y familiar. Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y ampliar la formacin de los corredores de propiedades y ser, indudablemente, bien acogido por todos aquellos profesionales que deseen ampliar su horizonte con otras visiones del corretaje y ms an, por aquellos que recin se inician vislumbrando una salida laboral mediante una capacitacin adecuada para un desempeo profesional de alto nivel. Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las diferentes legislaciones y normas locales y deben ser complementadas con las otras mltiples disciplinas y disposiciones que sobre los bienes races en general, se encuentran en cada zona. El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotidiano y de sus observaciones se podrn extraer innumerables conceptos que permitirn un ms acertado ejercicio comercial. Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este Manual, ese paso ser mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores, estimo que el prximo ser ms slido. Roger Debarbieri Olate

EL MERCADO INMOBILIARIO

INTRODUCCIN El desarrollo tecnolgico general y los significativos avances en materia de informacin han permitido posibilitar a oferentes y demandantes acceder al mercado inmobiliario en condiciones de relativa igualdad y satisfaccin. Aceptando al mercado como un adecuado asignador de recursos, observamos que esto no siempre sucede, debido a factores proteccionistas que en exceso algunos Estados practican. El Estado chileno, en trmino macroeconmico, se desenvuelve exitosamente, actuando en su desarrollo por imitacin y directrices de pases desarrollados.

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En lo que respecta al rea inmobiliaria, ste, est en constante crecimiento penetrando prcticamente todos lo segmentos socioeconmicos de la poblacin; afectando eso s, con mayor inconveniente a los sectores de menos recursos, por el crecimiento explosivo del valor del suelo que dificulta la rentabilidad del Producto Inmobiliario a esa escala. Pretendiendo sealar solo algunas variables del acontecer inmobiliario ( mercado, tecnologa, aspectos legales, etc.,) es dable suponer que la mayor interaccin de stas, como su debida prioridad, permitir tanto a inversionistas como usuarios, producir y acceder respectivamente a un bien inmobiliario de mayor calidad y satisfaccin. Para que lo anterior se cumpla, es necesario proveer a los Protagonistas del Mercado Inmobiliario de informacin coherente y oportuna, para facilitar la decisin de inversin y adquisicin; por lo cual la participacin del Estado como regulador y la asesora en gestin inmobiliaria, se hace fundamental en un Mercado, cada vez ms globalizado y complejo por sus mltiples alternativas de eleccin y/o decisin. Cabe hacer presente, que en el negocio inmobiliario es necesario favorecer la transparencia del Mercado, a travs de la participacin de una adecuada gestin inmobiliaria, de manera tal de fortalecer la transparencia y conducta de la administracin de la informacin y comunicacin, lo que permitir disminuir la incertidumbre y propiciar un clima favorable al desarrollo del negocio inmobiliario. En los ltimos aos se ha observado un crecimiento general de la economa apoyado principalmente por factores tales como, la elevada y constante inversin extranjera, junto con la estabilidad poltica que puede apreciarse en el pas. Este crecimiento econmico global trae como consecuencia un mayor dinamismo en las actividades relacionadas con el rea de la construccin entre otras, permitiendo as respaldar el sostenido crecimiento experimentado por la construccin y la inversin inmobiliaria. De hecho la construccin inmobiliaria ha experimentado un crecimiento constante en las ltimas dcadas, con promedios anuales de 9,9% mientras el PIB nacional es del 6,4%. En los aos 1992 y 1993 el sector creci 27% al presentar aumentos de 11,6% y 13,8% respectivamente. Luego de estos espectaculares crecimientos, el ao 1994 no se present bien para este sector, observndose una cada gradual, acentuada principalmente durante el primer semestre de ese ao. No obstante, la actividad se mantuvo estable durante 1995, 1996 y 1997 con crecimientos cercanos al 7%, siempre superior al PIB. La crisis asitica se inicia en Julio de 1997 pero recin en Enero de 1998 se reciben los primeros anuncios de precaucin econmica dado por el Gobierno; anuncios que invitaban, primero, a no endeudarse y, en Febrero de ese ao el anuncio es drstico para nuestro mercado pues la autoridad llama a no gastar y menos adquirir inmuebles debido a su alto precio, sembrando un alto desconcierto en la demanda y provocando la paralizacin casi total del Mercado Inmobiliario.

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El ao 1998, considerado como el inicio de la crisis en nuestro pas, encuentra a los desarrolladores inmobiliarios con alto stock; las tasas bancarias bordean el 10%; se siente la presin en el empleo; la demanda es exigente frente a las mltiples ofertas iniciales de aquellas empresas con alto grado de endeudamiento. Todo este cuadro se desplaza al ao 1999, ao que lleva al mercado inmobiliario a su mnima movilidad. Aumenta el stock en todos los productos inmobiliarios, debido, fundamentalmente, al efecto inercia de los aos anteriores, obligando a los constructores a terminar las obras ya en desarrollo y replantearse aquellas en proyecto, debido a la incertidumbre del tiempo restante para la recuperacin econmica nacional. En esta etapa el Gobierno implementa nuevos beneficios tributarios para los inmuebles nuevos acogidos al DFL-2 de 1959 que provocan un leve despertar en el nivel de mximo beneficio. El ao 2000 recibe la parte final de este beneficio pero no es relevante en el Mercado, finalizando con un stock menor y que pareciera estar controlado, a partir de la detencin de la edificacin y la presentacin de nuevos proyectos hasta que las seales de la economa sean ms auspiciosas. Durante este perodo de crisis, que lleva 4 aos, los inmobiliarios han desarrollado diferentes estrategias de venta: La primera de ellas fue reducir los valores en 5%; reduccin de valor que alcanz a mediados del 2000 a un promedio de 17,6%; otra alternativa que aparece en el mercado de los departamentos nuevos, es el arrendamiento durante 15 meses con promesa de compraventa, aplicando parte o toda la renta al precio de venta; Sorteos de diferentes especies por la compra de departamentos; gran despliegue de excelentes terminaciones y equipamientos agregados para motivar a la demanda; etc., la mayora de estas promociones sin mayores resultados. A comienzos de este ao (2001), el Mercado Inmobiliario recibe los primeros sntomas de recuperacin: se reducen los descuentos; se observa mayor presencia de visitas a los conjuntos habitacionales y edificios; los bancos internalizan la reduccin de tasa decretada por el Banco Central; los desarrolladores inmobiliarios visualizan, especulativamente, que el stock existente se reducir a partir de mediados del 2003 haciendo muy atractivo el negocio para el ao 2004 y, si la economa mantiene el ritmo actual, el 2005 terminar con cifras rcord de ventas y nueva edificacin, y para el 2006 tendremos nuevamente las cifras de bonanza de los aos 96 y 97. El buen momento por el que atraviesa el sector ha provocado dura competencia en los proyectos en venta. Se ha observado mayor promocin de alto costo; los proyectos presentados estn respaldados por empresas solventes y acreditadas y no como en los inicios de la dcada pasada que se vio invadido el mercado con agentes e inversionistas externos, no profesionales del sector, incursionando, ocasionalmente en busca de mejores beneficios comparativos. Por otro lado, la especializacin del producto inmobiliario, la alta gestin y la tecnologa globalizada han trado a nuestro pas a 7 empresas multinacionales de gestin inmobiliaria. (EE.UU., Inglaterra, Francia). El precio se los inmuebles se ha mantenido y las rentabilidades reciben leve recuperacin.

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LOS RECURSOS DISPONIBLES PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS: La necesidad de disponer de terrenos ha incidido en el aumento del costo global de los proyectos, dado que el precio del terreno debera representar no ms del 20% de los costos, y por lo tanto, su valor es en funcin de la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse en cada sitio (potencialidad del suelo). Pese al fuerte incremento en el precio de los terrenos, la rentabilidad del sector contina atractiva y la utilidad de un proyecto inmobiliario puede variar entre 18 y 22% de la inversin total, pudiendo llegar a cifras sobre el 30% en buenos proyectos. Si se observa los boom de 1981 y 1991, ellos no son comparables en cifras, tampoco lo son en sus causas y seguramente tampoco lo sern con el prximo. Mientras en 1981 uno de los principales motores de la construccin fue la masiva colocacin de crditos habitacionales, en cambio el auge del ao 1991 tiene bases bastantes ms slidas, adems, hay coincidencia en que la economa seguir sana y no presenta desequilibrios macroeconmico, es decir, esto no es una situacin artificial , existe mayor control en los bancos para otorgar los crditos tanto a constructores como compradores, adems, el valor de las propiedades es menos especulativo. Hoy, las condiciones generales del mercado inmobiliario son diferentes, la oferta es estudiada para no saturar los mercados; la demanda es analizada para conocer los nuevos gustos y necesidades; los materiales empleados en la construccin son seleccionados dentro de los de mayor calidad; la demanda est altamente informada tanto de los productos inmobiliarios como de los sistemas de financiamiento, plusvala, rentabilidad, etc. La baja tasa de inters en el sector inmobiliario lleva a rangos comparativos el valor del dividendo con el valor del arriendo, an cuando los arriendos han descendido, en promedio, en los ltimos 4 aos, en cerca del 19,5%, y la rentabilidad a cado desde 14% en las mejores pocas a 5,5 a 7% en la actualidad.

COMERCIALIZACIN INMOBILIARIA La Gestin Inmobiliaria involucra a personas adems de inmuebles. Por lo tanto, para tener xito en la intermediacin o participacin de los proyectos inmobiliarios, se hace necesario conocer el producto que se negocia y todas las formas de participacin posibles dentro del mercado de los bienes races. Durante el desarrollo de este Diplomado ustedes han visto una variedad de disciplinas que van conformando la teora fundamental para ingresar con sabidura al mundo de los bienes races.

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La suma de las materias tratadas permitir alcanzar el conocimiento de la ciudad, la morfologa urbana, su trama, el componente constructivo, el financiamiento en todas sus formas, tanto para los proyectos o emprendimientos inmobiliarios, como para los compradores, las leyes que afectan y/o norman la construccin, aquellas que nos facilitan los contratos y los mandatos mercantiles, las leyes que regulan la convivencia de las comunidades, las que entregan incentivos tributarios a los bienes races, el concepto del valor, la micro y macro economa que se interrelaciona al mercado inmobiliario, etc. Nuestro tema tiene por finalidad consolidar esta temtica en el negocio de los bienes races y por lo tanto llevarla a la prctica como gestin inmobiliaria de alto nivel profesional. En resumen, los agentes vendedores de bienes races, los promotores de la construccin y los gestores del mercado inmobiliario debern dirigir sus esfuerzos a desarrollar aptitudes, y tener conocimientos operativos en las siguientes reas: Estudios de mercado: comprender las condiciones del mercado para poder

asesorar a inversionistas, compradores y vendedores, sobre el momento propicio de actuar.

Avalos: conocer las diferentes maneras o tcnicas para tasar una propiedad, lo que incluye saber de tendencias de precios en las zonas, factores normales de aplicacin en la valorizacin de inmuebles, observacin y ponderacin de externalidades positivas y negativas, condiciones climticas, contaminacin, reglamentacin y legislacin municipales o locales, etc.

Finanzas: asesorar a inversionistas, compradores y vendedores sobre las formas

del financiamiento y las mejores o mayores opciones en cada uno de los sistemas propuestos.

Orientacin legal: aconsejar a las partes potenciales de un contrato, segn sea

la experiencia o dominio sobre el tema jurdico, respecto de las variables normales de uso constante o bien la necesidad de acudir a un abogado frente a la necesidad de materias ms profundas que aconsejen su intervencin.

Obligaciones: comprender las obligaciones legales y ticas que involucran la

gestin con el gestor y sus procesos ticos para unos y otros. Distribucin del espacio interior: Comprender las necesidades de cada

segmento poblacional o grupo familiar referente a tipo de vivienda, distribucin ptima, sistemas de moda en el diseo de las oficinas, galpones, loteos, etc.

Detalles de construccin: asesorar a compradores sobre las posibilidades de

ampliaciones, modificaciones tendientes a modernizar espacios, trabajos de remodelacin que podran tender a elevar o mantener el precio del inmueble, etc.

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Conocimiento del sector y comunidad: poder indicar a los compradores los equipamientos de que dispone el vecindario y las tendencias del mismo, etc.

EL PRODUCTO INMOBILIARIO La comercializacin en el mercado inmobiliario est formada por macro grupos los que a su vez se subdividen en subgrupos y stos, a su vez, pueden tener nuevas divisiones: Los Macro Grupos: 1.- Conocimiento del Mercado Global: a) Situacin econmica general del pas. b) Situacin Poltica y sistemas de cambios. c) Dficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios d) Incentivos para el Sector Inmobiliario: Regionales, zonales, otros. e) Incentivos Tributarios Especiales. f) Macro reglamentacin urbana. g) Grandes Obras Pblicas; su impacto en el mercado. h) Los grandes proyectos privados; su impacto en el mercado. 2.- Conocimiento del Producto Especfico: a) Stock en cada producto inmobiliario. b) Localizacin de la oferta inmobiliaria. c) Tipos de productos ofertados, estimaciones de cantidad. d) Diseos y distribuciones ms requeridas por la demanda. e) La moda, su influencia en el producto. 3.- Conocimiento de los Factores que influencian el Valor de los Bs. Ras. a) Factores Directos (Factores particulares, zonales y generales) b) Factores Fsicos (Obsolescencia funcional, econmica y fsica. ) c) Factores Econmicos (mayor y mejor uso; moda, tamao econmico; etc.). d) Factores Urbanos: (Centralidad, accesibilidad, etc. ) 4.- Conocimiento del Marketing Inmobiliario: a) La captacin de clientes e inmuebles para su comercializacin. b) Los instrumentos de la promocin del producto y del intermediario. c) Los estratos sociales a los que est dirigido el producto inmobiliario. d) Los apoyos en la gestin del marketing inmobiliario. 5.- Conocimiento de diferentes instrumentos legales y normas de apoyo a la

gestin.

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a) Los contratos con el gestor y/o corredor de propiedades. (rdenes) b) Los mandatos generales de administracin y su gestin eficiente. c) Promesa, compraventa, arrendamiento, leasing, permuta, comodato, etc. d) La tasacin inmobiliaria, su especializacin como gestin habitual.

EL MERCADO INMOBILIARIO GLOBAL

A) Situacin econmica del pas: La estabilidad econmica del pas es factor preponderante en la decisin de inversin inmobiliaria. Este factor de estabilidad debe ser medido en el largo plazo, primero por cuanto la estabilidad se percibe as; luego por que los inversionistas, cualquiera sea su tamao, recurren al historial econmico para tomar su decisin de intervenir en un mercado cualquiera; adems, un pas estable ( en el largo plazo ) incentiva a extranjeros a participar en l y ello debe estar asociado a legislaciones econmicas consolidadas, que definan las tasas impositivas a las utilidades; las formas de importar y exportar el capital de trabajo inicial y sus utilidades posteriores; (las conversiones en moneda dura deben ser garantizadas), etc. La estabilidad econmica est adems asociada al crecimiento del poder adquisitivo de la poblacin; asociada adems a la estabilidad laboral; al crecimiento cultural y social, posibilitando que mayor cantidad de poblacin acceda al mercado inmobiliario. Se consolida el ahorro de las personas lo que permite a las empresas del sector financiero generar instrumentos que activan ese mercado facilitando los crditos de largo plazo a los potenciales compradores y de mediano plazo a los proyectistas inmobiliarios. Los sntomas de un sistema financiero sano se visualizan en las tasas de instrumentos del Banco Central en el corto y largo plazo, afectando la primera a los productos de consumo masivo y la segunda a los bienes races. B) Situacin Poltica: El esquema poltico gobernante, an cuando no va asociado a la situacin econmica del pas, resulta de gran influencia en la decisin de inversin, tanto de los pequeos como medianos y grandes inversionistas y fundamental para los inversionistas extranjeros. La situacin poltica estable, an cuando se visualicen cambios de filosofas de los partidos gobernantes, debe ser analizada en detalle, desde el inicio de la campaa poltica a travs del programa de gobierno y fundamentalmente en lo que concierne a la vivienda, el trabajo, la lnea de la economa de gobierno, los subsidios a las clases sociales ms desposedas, la inversin proyectada en infraestructura pblica, etc. De modo de poder formarse un cuadro anticipado y no interrumpir las inversiones o los emprendimientos y proyectos inmobiliarios o

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bien poder enfocar stos hacia otros productos con mayores ventajas comparativas. ( Obras Pblicas, Turismo, Equipamiento, Vivienda, etc. ) En pases con polticas estables no se presentan cambios radicales en los perodos extremos del mandato. (no existe el perodo esttico final de un gobierno y el perodo esttico inicial del otro). C) Dficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios : El dficit en cualquiera de los productos inmobiliarios y sus subproductos es parte fundamental del Mercado. En primer trmino orienta a la oferta desde el proyecto mismo; orienta al sistema financiero para participar acertadamente en l y evitar crisis de sus clientes; orienta a los inversionistas en general; orienta a los intermediarios para que se centren en los diferentes mercados de mayor demanda; orienta al gobierno para aplicar sus polticas sociales; orienta a los legisladores para definir las tendencias del presupuesto de la nacin, etc. Este dficit, histrico en Chile, que representa las necesidades de vivienda que el pas requiere, se mide, segn el ltimo censo, considerando la cantidad anual de matrimonios; considerando la cantidad anual de viviendas que salen del parque por ruina; considerando la tasa anual de crecimiento poblacional del pas y restando las viviendas construidas en el mismo perodo. Hoy se manejan cifras cercanas a las 500.000 unidades. Por otra parte, la demanda se puede cuantificar por la cantidad inscripciones a los subsidios del Estado y la cantidad real de subsidios otorgados; la cantidad de arrendatarios que existen a nivel pas; la cantidad de Libretas de Ahorro para la Vivienda; etc. Y bajo un anlisis detallado de estos parmetros, es posible tener una acercamiento a la cifra total. Adems se encuentra el dficit cualitativo de las viviendas y que recaen fundamentalmente en aquellas construidas en la primera mitad de este siglo y la mayora de las viviendas sociales de sobre 30 aos que presentan diferentes causas de habitabilidad. D) Incentivos para el sector inmobiliario: De nivel Nacional, Regional y Zonal: Los diferentes incentivos econmicos que se otorgan a las regiones y/o zonas permiten intervenciones privadas que buscan el beneficio de tales incentivos y que, si bien es cierto, algunos de ellos no lo reciben directamente los inversionistas, facilitan a stos el desarrollo de proyectos de inversin con posibilidades ciertas de menor riesgo, (mayor demanda ), mayor velocidad de recuperacin de la inversin ( mejor velocidad de ventas ), y menor costo financiero ( uso de capitales propios y capitales indirectos frescos proveniente de los compradores ). Subsidio Habitacional Unificado. Subsidios del Estado a Zonas Aisladas. Subsidios del Estado al Sector Rural.

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Subsidios e incentivos del Estado a Zonas Limtrofes. Ley Arica. Declaracin de Zonas Libres de Impuestos. (Iquique). Zonas de renovacin urbana. (Nivel Nacional) mayor subsidio. Ley de Movilidad Habitacional. E) Incentivos tributarios especiales: DFL 2 de 1959 Zonas de renovacin urbana. F) Macro reglamentacin urbana: Polticas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Creacin o generacin de subcentros zonales. Polticas de descentralizacin urbana ( incentivos al exterior ) Movilidad habitacional Leasing Habitacional Corporaciones de Desarrollo Comunal. Modernizacin de Planos Reguladores. Disminucin zonas contaminadas por efectos externos (aluviones, Centrales

atmicas aeropuertos, playas, etc.) Control del lmite urbano. Cambios de usos de grandes zonas. Colonizacin del pas. G) Grandes Obras Pblicas, su impacto en el mercado inmobiliario: Est absolutamente claro que la intervencin del Estado acta incidentalmente en la morfologa urbana, sus tendencias y su valor, sea a travs de obras propias, concesionadas o proyectadas. Entre las obras que provocan impacto general podemos mencionar los puentes, las carreteras, los tneles, las vas elevadas y subterrneas, la vialidad estructurante urbana, los sistemas de Tren Metropolitano, Tren suburbano y Tren de larga distancia; la intervencin de las colinas; las remodelaciones de grandes zonas; los puertos y aeropuertos; adems se pueden mencionar las modernizaciones en las instalaciones del sector pblico tanto en sus edificios, cuarteles, reparticiones y servicios como adems en los Tribunales, Congreso, Ministerios, etc. Todas estas obras generan un polo atractivo de influencia para el sector inmobiliario, sea de largo, mediano o corto alcance y adems generan muchas expectativas positivas o negativas para las zonas de influencia que llevan a especulacin inmobiliaria cuando se asume que sern positivas y a conflictos cuando pueden ser negativas para un sector influenciado directamente por la obra. ( Metro vs Gran Avenida), (Zonas agro-industriales en espera de cambiar a agro-residenciales y stas a su vez con la posibilidad de ser maana zonas urbanas); (Puente La Dehesa); ( Mejoramiento de Avenida Kennedy), etc.

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H) Grandes Proyectos Inmobiliarios Privados; su impacto en el Mercado. Los grandes proyectos inmobiliarios del sector privado generan una influencia de menor alcance y por lo general van desarrollando la moda futura que repercutir en todo el sector y provocar externalidades, generalmente positivas, en todo su entorno. Estos proyectos privados pueden ser conjuntos o villas residenciales, condominios en extensin; edificios de departamentos, de oficinas o institucionales, loteos urbanos y rurales, residenciales e industriales, malls, mercados y ferias, complejos tursticos, hoteles, moteles, centros vacacionales, cadenas gastronmicas, colegios y similares, templos religiosos, cementerios, estadios deportivos, de colectividades extranjeras e institucionales, hospitales y clnicas, centros de artesanas, terminales de productos agrcolas, pesqueros, ferias de remate de ganado, macro centros feriales, etc. Cada uno de estos proyectos provocar externalidades positivas o negativas que influirn directamente en el valor del suelo zonal y por ende en el valor de los productos inmobiliarios terminados o proyectados. Es claro que la mayora de las obras privadas generan plusvalas en todo el entorno de sus desarrollos inmobiliarios y son los vecinos quienes reciben el impacto positivo ( o negativo ) inmediato y no tanto el proyecto mismo, por ello, en la generalidad de los casos, los desarrolladores y proyectistas inmobiliarios junto a los inversionistas se aseguran en adquirir o reservar, espacios zonales inmediatos de modo de recibir ellos mismos, en el sobreprecio futuro del suelo, parte de las inversiones en las edificaciones e instalaciones, como plusvalas directas.

Conocimiento del Producto Especfico:

El Mercado Inmobiliario est conformado por diferentes productos y sub productos clasificados segn sea el uso al cual estn destinados y las variables de cada uno en cada caso. Como ejemplo citaremos algunos: Vivienda:

Casas Primera Vivienda Individuales, en condominio o conjunto Segunda Vivienda Casas con uso comercial Departamentos: Edificio residencial exclusivo Edificio Mixto de

origen Edificio con cambios de destino Edificio Corporativo Edificio 4 pisos o menos sin ascensor Edificio de 4 a 7 pisos; Edificios sobre 7, 12, 15, 20, etc. pisos Edificio en Block,

torres Departamentos loft, vivienda-estudio

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Oficinas: Edificios Corporativos del Gobierno: Ministerios, Alcalda, Intendencia

Edificios Institucionales: CTC, Emos, Nestl, Provida, Entel,

Edificios de Oficinas: Centrales o en barrios de moda, con Plantas libres o distribucin de puestos de trabajo, Inteligentes o sin tecnologas.

Edificios mixtos: Oficinas, departamentos y comercio Edificios de Estacionamientos Propiedades Industriales en general, individuales, especficas, en condominio,

en loteos. Sitios Urbanos y rurales. Con o sin subdivisin. Zonas de expansin, zonas agro-industriales, agro-residenciales,

zonas agrcolas, mineras, forestales, tursticas, etc. a) Stock en cada grupo de productos: Existen empresas de estudios inmobiliarios que estn efectuando un seguimiento permanente de los movimientos de productos del mercado. Estas empresas entregan informacin a la prensa especializada y en ella consignan las cantidades de stock existente en el producto matriz al que le suman las incorporaciones detectadas tanto por los permisos de edificacin entregados por las DOM., como por las estadsticas del INE que permiten su verificacin. Entre las cifras ms prximas a la realidad se encuentran estas ltimas sin perjuicio de ello, la Cmara Chilena de la Construccin lleva un seguimiento similar que representa sobre el 80% del mercado especfico. Otras empresas se basan, para sus estudios, en los antecedentes recibidos por prensa los que son actualizados por los diferentes boletines de seguimiento estadstico del mercado. La informacin sobre el producto matriz es global y no separa los diferentes sub productos los que deben analizarse y depurarse para entenderse. Esta depuracin se obtiene por la recopilacin de antecedentes de ofertas y crnicas de los diferentes proyectos inmobiliarios que son publicados peridicamente en prensa, los que adems nos indican la moda y preferencia de la demanda. Los stock ms visibles son aquellos que deben registrarse en las D.O.M. pues, hoy, poder conocer la cantidad de parcelas de agrado en oferta es casi imposible pues desde hace ms de 5 aos que se han venido acumulando en todas las zonas agro residenciales y la demanda ha sido lenta suponindose que el stock sobrepasa las 10.000 unidades sin embargo la oferta pblica no alcanza a la cuarta parte.

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Los abultamientos del stock, en algunos productos, se pueden tambin observar en la promocin que se est haciendo de ellos; en los descuentos, el los proyectos paralizados y, fundamentalmente a travs de las reuniones del COVINSEP de la C.Ch.C. en donde una importante parte de las constructoras y promotores de la construccin se dan cita para conocer la salud del mercado. b) Localizacin de la oferta inmobiliaria: Resultas necesario analizar los diferentes sectores en donde se est concentrando la oferta de productos y adems analizar los factores de tal concentracin. La localizacin de proyectos es factor relevante en el proceso de negociacin. Es factor crtico del precio y de la respuesta de la demanda. La localizacin INICIAL de un producto inmobiliario requiere de un profundo anlisis de mercado pues las externalidades, por lo general, no las recibe el proyecto mismo y por ello no es medible de inmediato, a diferencia de aquellos promotores que siguen las tendencias iniciales y que llevan un grado de conocimiento sobre el producto ofertado y la demanda posible. La diferencia se aprecia en los costos directos los que van siendo cada vez ms ajustados, pues el precio influenciado por las obras iniciales comienza rpidamente a elevarse y encarece los proyectos futuros que deben salir al mercado en igualdad de condiciones, generalmente con menos utilidades. c) Tipos de Productos Ofertados: Los diferentes productos inmobiliarios entran constantemente al mercado y las variaciones de forma y fondo se van apreciando en las innovaciones de los proyectos los que avanzan segn sea la incorporacin al mercado nacional de las nuevas tendencias internacionales, que por lo general, llegan de pases ms desarrollados, algunas de las cuales se adaptan a nuestra idiosincrasia o se asocian a los proyectos de vanguardia. Como un caso caracterstico de este comentario podemos mencionar el producto industrial, el que nace hace ms de 6 dcadas con las grandes estructuras de hormign creando verdaderos hitos industriales en las zonas en que se establecen. Estas primeras fbricas se localizan en las periferias de la poca y en sus entornos se construyen viviendas para sus trabajadores en diferentes estilos, distribuciones y superficies de modo de atender a una variada gama de funcionarios, empleados y obreros, siguiendo la moda europea de entre guerras mundiales. En nuestro pas aparecen Yarur, Sumar, Fbrica de Gas, Mademsa y otras, que van dando fisonoma a los sistemas industriales de la poca y que se mantiene por varios aos. Aparece el nuevo esquema de galpones en plantas libres de uno y dos pisos, stos ltimos generalmente para industrias de confecciones. Este modelo industrial individual se mantiene por otros tantos aos y se generaliza en nuestro pas, esta vez en zonas definidas por la autoridad y con fachadas sencillas proporcionadas por la sola estructura del galpn, salvo casos excepcionales. Debido a la contaminacin de Santiago, la autoridad define polticas generales

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de atencin siendo una de ellas la relocalizacin industrial, esta vez al norte de la ciudad, pensndose en las proximidades a los ejes viales Vespucio y Carretera Norte, sector que recibe una importante atencin del Estado a travs de la vialidad estructurante y sus diferentes conexiones, correspondindole al sector privado generar el resto de las condiciones de la zona. Nace as el sector industrial de Quilicura el que se va extendiendo cada da en todas sus direcciones, generando un centro de alto valor y sus respectivos crculos concntricos que van dando forma de trbol de 4 hojas al mapa de valores del suelo. En esta zona se moderniza el concepto de industria, primando esta vez la gran fachada, el uso de la imagen corporativa como fundamental, los grandes espacios de circulacin redonda de vehculos pesados dobles, modernas oficinas de trabajo administrativo, casinos, amplias playas de estacionamiento, importante presencia de naturaleza (jardines), moderna iluminacin y climatizacin, seguridad visible, grandes salones de exhibicin de productos, excelentes instalaciones de reuniones de alto nivel, etc. El concepto avanza y aparecen los condominios industriales que presentan instalaciones comunes dentro de reas tambin comunes tendientes a minimizar los costos de funcionamiento y pensando en las industrias pequeas que desean tener presencia comercial. Este producto industrial se encuentra actualmente en pleno proceso de consolidacin y ya a parecido la Ciudad Empresarial la que pretende incorporar toda una infraestructura de alta calidad tecnolgica como tambin los diferentes equipamientos requeridos para las grandes empresas industriales tales como hoteles de 5 estrellas, salas de eventos y congresos, restaurantes de conocida calidad, seguridad computacional, edificios de oficinas inteligentes, zonas de esparcimiento, jardines infantiles y parvularios, multicines y grandes tiendas, entre otros. d) Diseos y distribuciones requeridas por la demanda: Es fundamental el anlisis de las preferencias de la demanda la que debe abarcar mltiples consideraciones: desde el lugar de ubicacin, la clase del producto ms buscado, (ordenes de visita registradas y analizadas a nivel nacional), el diseo segn el producto, la distribucin segn las necesidades del mercado (1 dormitorio y 2 baos en zonas residenciales centrales, por ejemplo ), las terminaciones modernas y los espacios agregados o equipamientos necesarios para el marketing, etc. Siguiendo el ejemplo del punto c) anterior, se puede pensar que el futuro de las industrias en nuestro pas podran presentarse diferente debido a que existen consideraciones que en otros pases han comenzado a aplicarse, fundamentalmente por la escasez de suelos y el alto costo de stos. (Japn) y que est variando el tradicional esquema de instalacin industrial de uno o dos pisos, para dar paso a los edificios industriales en altura cuyos procesos de industrializacin de productos permiten que se desarrollen por mecanizacin sin fin entregando en la primera planta un producto terminado, embalado,

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rotulado, controlado en su calidad, valorizado y despachado a destino, listo para su embarque. En estas industrias que son prcticamente ensambladores o armadoras, la manufacturacin de sus partes y piezas se efecta en zonas distintas, incluso en pases distintos donde el suelo an es accesible, complementado por el bajo valor de la mano de obra. (pases asiticos), Alemania, Estados Unidos, etc. En el anlisis ms en detalle de cada producto deberemos cuantificar la oferta de cada uno de ellos y luego analizar la demanda de los mismos: En nuestro caso particular podemos mencionar los departamentos del sector San Damin: stos presentan grandes superficies, equipamientos privados, dimensiones mayores a las tradicionales, salones complementarios, escritorio, family room, rea de servicios para varias empleadas, sala de chferes, etc. todo lo que se traduce en mayor status, poca densidad poblacional residente, etc. y por consiguiente, mayor valor. Estas unidades no sobrepasan las 12 ofertas las mismas que son invisibles al pblico por su promocin directa. En el otro extremo tenemos los departamentos ofertados en el eje de Avenida Cristbal Coln los cuales mantienen una caracterstica casi uniforme : 3 dormitorios y dos baos, estacionamiento y bodega y como equipamiento la piscina, sala multiuso, lavandera, sauna, gimnasio, hoy biblioteca computarizada, sala de vdeo, juegos infantiles, guardera infantil, etc. y que van cambiando de equipamiento entre unos y otros como tambin de superficies tiles las que se movilizan desde los 70 a los 140 metros ms terrazas y sus valores se van ajustando en la medida que el stock va aumentando. Este anlisis lo podemos repetir en todos los productos y sectores y concluiremos que hay una multiplicidad de situaciones en cada uno de los casos analizados. e) La moda: Otro factor de gran importancia en el mercado inmobiliario y su comercializacin. La moda es generalmente importada y adaptada a nuestro sistema de vida. Es as como vemos los grandes proyectos inmobiliarios que se desarrollan a lo largo del pas, sean de tipo turstico, residencial, industrial, parcelaciones, loteos, o bien zonas que acogen un prototipo de status y producto que generan las preferencias de un segmento de la demanda. (Departamentos en Reaca, La Serena, Pucn, ), Parcelas estilo Country en Chicureo y las zonas aledaas a Santiago y que se generaliza en las zonas prximas a todas las ciudades del pas. Las ciudades satlites, (Lomas Lo Aguirre, Ciudad Satlite de Maip, Proyecto Corauma, Proyecto Placilla, Proyecto Peuelas, etc.). Zonas industriales (Quilicura, Pudahuel, Carretera a San Antonio), Proyectos Tursticos: San Alfonso del Mar, Las Tacas, Las Brisas, Puerto Velero, etc. ). Edificios de oficinas en el sector de El Bosque, Condominios de La Reina, Casas de Pealoln, etc. Conocimiento de los Factores que influencian el Valor de los Bs. Rs.: El precio de los inmuebles est directamente influenciado por mltiples factores. Estos pueden ser Directos, Fsicos, Econmicos o Urbanos. a) Factores Directos:

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Los directos son aquellos que, como su nombre lo indica, afectan directamente a los bienes races. Estos a su vez se subdividen en Particulares, Zonales y Generales. Particulares Adecuacin del Terreno a la Edificacin Forma del terreno Ubicacin y localizacin Topografa y Urbanizacin Uso y destino Equipamiento Ambiente, panorama. Leyes especiales ( Edificacin Protegida ) Zonales Regulaciones Municipales Externalidades positivas o negativas Urbanizacin Generales Situacin del Mercado Inmobiliario Situacin econmica y Poltica del pas Reglamentaciones Macro habitacionales Perspectivas de expansin urbana Gravmenes y desgravmenes impositivos (zonas de colonizacin) Creacin de nuevas zonas de desarrollo Incidencia de grandes OO.PP. b) Factores Fsicos: Son aquellos que afectan a la construccin: Estos son, Obsolescencia funcional, Obsolescencia econmica Obsolescencia fsica. c) Factores Econmicos Son aquellos que potencian el uso del suelo: Estos son, Mayor y mejor uso Rendimientos Decrecientes Tamao Econmico Economa de Escalas Oferta y demanda Monopolio, Especulacin. d) Factores Urbanos: Son aquellos que condicionan el valor del suelo segn sean los procesos urbanos que le afectan: Estos son: Centralidad Vialidad y Accesibilidad Segregacin La promocin Inmobiliaria:

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El marketing es el conjunto de actividades encaminadas a inspeccionar, analizar, promover y satisfacer las necesidades del mercado inmobiliario. El factor clave del xito o fracaso de una promocin inmobiliaria, es: Investigacin y anlisis del mercado Estudio del consumidor y sus motivaciones Estudio del producto y su estrategia Anlisis y eleccin de canales de distribucin Organizacin y Control de la fuerza de ventas Planificacin publicitaria, promocional y de relaciones publicas. La promocin inmobiliaria est dirigida a dos objetivos fundamentales: Destacar masivamente al gestor y al producto. Generalmente se busca planificar la promisin en que ambos queden insertos dentro del mensaje. El Gestor: Debe hacer destacar su logo en toda actividad. Debe introducirlo al mercado mediante la repeticin de imagen en todas las

formas y variedades posibles. Debe buscar la asociacin del logo con calidad de gestin. Debe buscar la asociacin del logo con preferencias de los oferentes. Debe buscar nuevos clientes mediante todos los sistemas promocionales

posibles.

Para ello debe: Ofrecer y realizar una gestin de calidad desde su inicio. Ofrecer y realizar una gestin total incluyendo toda la asesora necesaria. Ofrecer el servicio de pos venta.

El Producto: Destacar las bondades del inmueble. Destacar las caractersticas anexas del entorno. Destacar los financiamientos y servicios ms convenientes.

Para ello se debe: Seleccionar el texto del mensaje Seleccionar el medio del mensaje Seleccionar la periodicidad del mensaje. La oportunidad de cambio del mensaje. Operaciones de la Gestin Inmobiliaria: Administracin Administracin de Arriendos Administracin de Edificios y Comunidades Administracin de Centros Comerciales Administracin de Condominios Industriales Administracin de Condominios Tursticos

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Compraventas Individuales Edificios y Condominios

Inmuebles varios: proyectos tursticos, hoteles, comercio, cementerios, etc.

Establecimientos comerciales (patentes, marcas, mercaderas, etc.

Estudios Inmobiliarios: Estudios de Oferta, Estudios de Demanda, Estudios de Mercado, Estudios de Valores, Estudios de Proyectos

Formas de Captacin de clientes:

Al iniciarse en la gestin inmobiliaria, la captacin de clientes es fundamental para el rodaje del corredor, pues, basndose en sus clientes iniciales sustentar su gestin de promocin y su desarrollo futuro dentro de la actividad. Existen algunas formas tradicionales para esta captacin inicial y que son habitualmente utilizadas por todas aquellas personas que inician alguna gestin, sea profesional o comercial. a) Carta Presentacin:

La presentacin del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus relaciones ms cercanas, por ello, es habitual que se les enve una carta con un texto sencillo y con las variaciones necesarias segn sea el grado de relacin o afinidad que los une. ( familiares, amigos sociales, compaeros de estudios, compaeros de trabajos anteriores, etc.). Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio, explicando las cualidades de que disponemos y las formalidades que ofreceremos en nuestra gestin. Por ejemplo:

Tipo de formacin profesional Mercados que atenderemos Contactos y corresponsales Asesoras anexas que ofreceremos Ubicacin de nuestras oficinas Gestiones que realizaremos

Es conveniente que el gestor, desde su inicio en esta actividad, presente una imagen y ello hace pensar en la creacin de un nombre de fantasa y un logotipo que sea repetitivo en lo fundamental (papelera, formatos, tarjetas, avisos, carteles, artculos de promocin, volantes o panfletos, etc. ) b) Avisos de Captacin: Otra forma de captacin de inmuebles es mediante el aviso promocional en prensa y para ello deberemos fijarnos un mercado inicial contra el que desarrollaremos nuestro anuncio. Este aviso en prensa deber tener algunas condiciones bsicas: (a) Fijaremos la tipologa del producto:

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La experiencia indica que es aconsejable, en un inicio de gestin, buscar un mercado global, pero, sin perjuicio de ello, nuestra bsqueda de productos se podr centrar en aquellos que, de acuerdo a las condiciones del Mercado, sean susceptibles de mayor demanda. (b) Fijaremos las zonas de bsqueda: Las zonas de bsqueda de inmuebles pueden corresponder a una amplia extensin e incluso a una Comuna o bien a una pequea zona, sea un Barrio, un Conjunto Habitacional de importancia, una manzana, etc. Este sistema debe centrarse adems en un rango de valores de modo de insertarse en el nivel de Mercado al que aspiramos, dentro de la Seccin respectiva. Sin perjuicio de ello es aconsejable intentar anuncios en las columnas de zonas escogidas y bajo el valor de nuestro Mercado, insertar un llamado de bsqueda. El aviso mayor desde (4 cm. x 1 columna) puede ir dirigido a un producto especfico solicitado o bien un producto ficticio. En este caso se deber fijar las caractersticas del producto que nos interesa captar de modo de contar con un abanico de posibilidades de ofertas posteriores. Puede el aviso tambin hacer un llamado de captaciones indirectas, en este caso se dirige al pblico en general ofreciendo un servicio especial inmobiliario. C) Captadores o Promotores: Es habitual encontrar en prensa anuncios llamando a captadores (as) mediante un incentivo de ganancia interesante y trabajo libre de horarios. Estos captadores o promotores deben seleccionarse segn sea el nivel de propiedades al que est enfocado nuestro inters, sea para desarrollarnos en l o bien para atender las solicitudes de demanda que hemos recibido. Una vez seleccionadas las personas para dedicarse a la captacin deben ser entrenadas de modo de salir a terreno con una capacitacin base pues sern nuestras embajadoras y actuarn bajo nuestro nombre, mxime, si el producto al que aspiramos captar, cuenta con condiciones especficas y caractersticas particulares. Los honorarios de las captadoras, generalmente, se basa en un sueldo base o bien un pago de movilidad ms porcentajes de los negocios realizados por la oficina sobre inmuebles recibidos por su trabajo en Terreno. Este porcentaje vara segn la categora de la persona y los resultados del trabajo realizado. En el caso de existir un pago de salario mnimo ms porcentaje, ste ser de entre el 10% y 25% del producto de la comisin completa; ello depender si se descuentan gastos en que se ha incurrido por la promocin. En el caso de no existir un salario fijo, el pago ser en base a comisiones de los negocios de las propiedades aportadas por los captadores y en este caso podr

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variar desde 25% hasta 50% de la comisin total percibida, segn el sistema de gastos que se aplique o bien la escala de comisiones que se fije. Otras Inmobiliarias ofrecen premios segn volumen de operaciones que se logren. Estos premios tambin estn representados en porcentajes. Es conveniente indicar que los Gestores Inmobiliarios y los Corredores de Propiedades que emplean captadoras a las cuales les da participacin o remunera de cualquier forma, ste deber tributar en Primera Categora. Las promotoras debern hacer Iniciacin de Actividades como comisionistas. Si estas captadoras se desarrollan como Corredoras de Propiedades, debern adems de hacer Iniciacin de Actividades en 2da. Categora, obtener Patente Municipal en el lugar de Trabajo. Si el Corredor tributa en 1ra. Categora podr contratarlas como empleadas bajo el rgimen normal de trabajador. (Sueldo y porcentajes).

MEDIOS DE PROMOCION INMOBILIARIA

TELEVISION: En La actualidad el sistema de Marketing Inmobiliario que mejor resultado publicitario ha dado, fundamentalmente por el impacto que provoca en trminos de masivo, directo, claro, cmodo, actual, etc., es la televisin con programas especializados. La promocin en TV va acompaada de reportajes de actualidad inmobiliaria, muestra directa de ventajas comparativas ofrecidas en cada producto inmobiliario, administracin precisa de los tiempos de visita a cada proyecto, ventajas de optimizar la muestra televisiva y su repeticin constante, posibilidad de almacenar y repetir en los conjuntos o inmuebles. En el espacio de entrevistas permite, adems, ofrecer un importante grado de capacitacin en cultura inmobiliaria, que ilustra, no solo al interesado en comprar, en vender o arrendar un inmueble, sino tambin a los diferentes actores del mercado inmobiliario y al pblico en general. INTERNET: Herramienta disponible libremente a los inmobiliarios para exhibir sus productos y servicios en el pas y extranjero y que, en forma virtual, esttica o mvil, invita con llamados visibles a revisar los proyectos en los detalles ms motivadores de comercializacin. Pareciera ser que este sistema se masificar en el mundo, fundamentalmente debido a su bajo costo actual y, en la medida que ms personas accedan a Internet, mayor impacto provocar. Este sistema permite agregados de gestin tales como: administracin de visitas; administracin de productos; administracin de clientes y seguimiento de los mismos. El estar en la red tambin permite la comunicacin inmediata entre los visitantes y la base

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informativa, modificando, de esta manera, los rgidos horarios de trabajo presencial de las personas. Permite reducir costos operativos y de personal. REVISTAS Y PERIODICOS ESPECIALIZADOS: Sistema muy empleado en pases desarrollados y que se distribuyen en forma directa o indirecta, con costo o gratis y con amplia red de colocacin permitiendo cubrir un importante mercado demandante. Este sistema ha tenido varios intentos de desarrollo en nuestro mercado pero no ha logrado alcanzar xito debido a su costo y que no alcanza a cubrirse por lo pequeo del mercado nacional y la obligacin publicitaria de estar presente en los medios de mayor circulacin o preferencia de la demanda. VOLANTES Y FOLLETOS: Empleado generalmente por los proyectos inmobiliarios. Estos volantes son distribuidos por promotoras en las cercanas del proyecto ofertado y con mayor intensidad en los puntos de alto trnsito vehicular zonal. Segn las mediciones del sistema de reparto indiscriminado, ste no es mayor al 1%, lo que es considerado ptimo. Los folletos, por el contrario, son entregados en el proyecto en venta y cumplen una funcin directa de ilustracin y motivacin a los visitantes quienes son potenciales demandantes. AVISAJE DESTACADO EN PRENSA: Es el de mayor contratacin en la actualidad y se caracteriza por su alto costo de publicacin. Presenta ventajas a los promotores inmobiliarios pues pueden segmentar el nivel social al cual se destina el inmueble, por cuanto hay estadsticas de lectura en cada medio de comunicacin escrita y adems existen las estadsticas de circulacin. Se puede considerar como desventaja la necesidad de repeticin constante del aviso a fin de incentivar constantemente a la demanda o capturar nuevos nichos de lectores. CARTEL EN EL INMUEBLE: Es uno de los sistemas directos de promocin de un bien raz considerado el ms eficaz. Esto siempre y cuando el formato sea confeccionado profesionalmente aplicando nuevas formas del marketing especialmente en el diseo de las letras, logotipos, colores y formas. En la actualidad existen grupos organizados de corredores que presentan un cartel comn en diseo impactando positivamente en el mercado de la demanda. PORTALES DE ASOCIACIONES GREMIALES: Las asociaciones gremiales vigentes poseen portales en sus pginas web que les permite formar bolsa de productos inmobiliarios y que son frecuentadas por la demanda.

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ANTECEDENTES LEGALES

SUJETOS DEL DERECHO:

Es sujeto del derecho: Todo ente susceptible de ser centro de relaciones de derecho, tanto activa como pasivamente. Los sujetos del derecho son las personas. Las personas se clasifican en: 1. - Naturales: Son personas naturales todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condicin. Se dividen en chilenos y extranjeros. Las personas naturales tienen existencia natural. Desde su nacimiento: separacin total del vientre materno, sobreviviendo siquiera un instante. Hasta su muerte, que puede ser: Natural: Cesacin de las funciones fisiolgicas de la vida(se requiere muerte cerebral). Presunta: Declaracin judicial respecto de una persona desaparecida de la que no se tiene noticias, ignorndose si vive o no. 2. - Jurdicas: Son entes ficticios capaces de ejercer derechos y contraer obligaciones y de ser representadas judicial y extrajudicialmente Son distintas de las personas que las forman. Tienen patrimonio propio y distinto. Tiene voluntad y capacidad propia. Las personas jurdicas pueden ser:

De derecho publico: Las que son representadas por el estado o en las que el estado tiene participacin (tambin lo son el fisco, las municipalidades y las congregaciones religiosas).

De derecho privado: Las que se rigen por las normas comunes del derecho privado y no por las del derecho pblico.

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Las personas jurdicas de derecho privado se clasifican en: 1. - Las personas jurdicas con fines de lucro y son las sociedades. Las sociedades ms importantes son:

Las colectivas. Las de responsabilidad limitada. Las en comandita, que pueden ser: Simples o Por acciones Las annimas, que pueden ser : Abiertas o Cerradas

2. - Personas jurdicas sin fines de lucro, y pueden ser:

- Las corporaciones: Reunin de personas asociadas para el logro de un fin de inters comn.

- Las fundaciones: Son un patrimonio afecto, es decir un conjunto de bienes destinados permanentemente a un fin de inters general dado por el fundador.

CAPACIDAD: Tanto las personas naturales como jurdicas tienen capacidad. La capacidad es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y ejercerlos por si sola (esto es, sin la autorizacin o ministerio de otra persona). La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos. La capacidad de ejercicio es la aptitud legal de una persona para ejercer por si misma los derechos que le competen, sin el ministerio o autorizacin de otra persona. Las personas naturales pueden tener limitada su capacidad de ejercicio:

a) Son absolutamente incapaces:

1. - El infante o menor impber: - Mujer menor de 12 aos Varn menor de 14 aos

2. - El loco demente. 3. - El sordomudo que no puede expresarse por escrito.

Estas personas no pueden realizar acto jurdico o contrato alguno y si lo realizan, sus actos o contratos no producen efectos, por ser absolutamente nulos. b) Son relativamente incapaces: 1. - El menor adulto: mujer mayor de 12 y menor de 18 aos

varn mayor de 14 aos y menor de 18 (Pero cuando actan en relacin con su patrimonio profesional o industrial son plenamente capaces) 2. - El disipador interdicto: El que gasta habitualmente en forma desproporcionada a sus haberes y sin finalidad lgica alguna.

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Estas personas pueden realizar ciertos actos jurdicos o contratos en determinadas circunstancias, cumpliendo ciertos requisitos llamados formalidades habilitantes.

OBJETOS DEL DERECHO Los objetos del Derecho son los Bienes. Los Bienes consisten en cosas Incorporales y Corporales. A) Las cosas Corporales son aquellas que pueden percibirse por los sentidos y

son de dos clases: 1. - Bienes Muebles: Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin cambio o detrimento de su sustancia.

Los Bienes muebles pueden ser SEMOVIENTES, que son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro movindose por s mismos e INANIMADOS, que son aquellos que requieren de fuerza externa para su traslado.

2. - Bienes Inmuebles:

Son aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y las minas y las cosas que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los rboles. De la definicin se deduce que los bienes inmuebles pueden serlo por naturaleza, que son aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere sus sustancias y por adhesin, que son aquellos que adhieren permanentemente a los inmuebles por naturaleza.

OBSERVACIONES:

Inmuebles por Destinacin: Sin embargo se consideran inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas muebles que estn permanentemente destinadas al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, aunque puedan separarse de l sin detrimento. Se denominan inmuebles por destinacin y ejemplo de ellas son: los abonos destinados a un fundo, las losas de un edificio, las caeras de una construccin, los utensilios de labranza y cultivo de un predio, las prensas, toneles calderas y cubas de un viedo a los cuadros y espejos empotrados en un edificio.

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Muebles por Anticipacin: Por otro lado, tambin existen cosas que por su naturaleza son inmuebles, pero que se consideran muebles para el solo efecto de constituir sobre ellos algn derecho en favor de una persona que distinta del dueo. Se denominan muebles por anticipacin y los contratos que se celebren respecto de ellas no requieren de escritura pblica. Ejemplo de ellos: las frutas y flores pendientes, los rboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como las piedras y sustancias minerales.

IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACION ENTRE COSAS MUEBLES E INMUEBLES 9 Los inmuebles gozan de Mayor Proteccin Jurdica. 9 El Contrato de Compraventa de los inmuebles debe otorgarse por Escritura

Pblica. 9 La transferencia del dominio de los inmuebles se efecta a travs de la

correspondiente inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo. 9 Cuando un inmueble se da en garanta, debe constituirse en hipoteca por escritura

pblica. Cuando un mueble se da en garanta, se constituye en prenda, que no requiere Escritura Pblica.

9 El plazo de prescripcin adquisitiva ordinaria es de 2 aos para los muebles y de 5 aos para los inmuebles.

9 La lesin enorme, como vicio del consentimiento, slo opera respecto de los inmuebles.

9 Quien se apropia ilcitamente de un mueble como hurto o robo, quien se apropia ilcitamente de un inmueble comete delito de usurpacin.

B) Las cosas Incorporales son aquellas que no pueden percibirse por los

sentidos y son los derechos. Los derechos son de dos clases: 1. - Derechos reales. 2. - Derechos personales. 1. - Derechos reales:

Son los que se tienen directamente respecto de una cosa. El que se tiene directamente sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Los derechos reales estn determinados en su nmero y slo pueden ser creados

por la ley en forma expresa y son: 1.- Derecho real de dominio: Es el derecho real en una cosa corporal para

gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. Sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de propiedad.

2.- Derecho real de herencia: Es el derecho real que tienen los herederos sobre la universalidad jurdica constituida por la herencia del causante.

3.- Derecho real de usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueo (si la cosa es fungible, es decir, puede ser

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reemplazada por otra equivalente, se debe devolver igual cantidad y calidad del mismo gnero o pagar su valor).

4.- Derecho real de uso: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

5.- Derecho real de habitacin: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la facultad de morar en una casa.

6.- La servidumbre (activa): Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo.

7.- La prenda: Es un contrato que se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crdito, otorgndole el derecho a perseguir la cosa empeada, retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el producto de su remate.

8.- La hipoteca: Es un derecho real que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder de su dueo, para asegurar el cumplimiento de una obligacin. Da al acreedor hipotecario el derecho de perseguir el inmueble y de pagarse preferentemente con el producto de su remate. El cdigo la define como un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

EL DERECHO REAL DE DOMINIO Es el derecho de usar, gozar y abusar de la propia cosa hasta donde la razn y el derecho lo permitan. Es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. Sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de dominio. Caractersticas: 1. - Es absoluto: El dueo tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa a su arbitrio, sin que nadie pueda impedirlo, dentro de los lmites de la ley y el derecho ajeno. 2. - Es exclusivo: Supone la existencia de un titular nico y excluyente (la copropiedad o comunidad no se opone a esta caracterstica porque cada copropietario o comunero es dueo exclusivo de su parte o cuota en la cosa comn). 3. - Es perpetuo: El derecho de dominio no est sujeto a limitaciones en el tiempo: dura tanto tiempo como dura la cosa en que recae y no se pierde por el no uso (slo se pierde por la prescripcin adquisitiva de la misma cosa por parte de una persona distinta al dueo). FACULTADES QUE CONCEDE EL DERECHO DE DOMINIO AL TITULAR 1. - Facultad de uso: Permite al dueo utilizar la cosa materialmente para su provecho 2. - Facultad de goce: Permite al dueo apropiarse de los frutos y productos de la cosa. 3. - Facultad de disposicin: Permite al dueo disponer de la cosa en dos aspectos: a) Materialmente: El dueo puede incluso destruir fsicamente la cosa.

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b) Jurdicamente: El dueo puede ENAJENAR la cosa, esto es, puede transferir el dominio de la cosa a otro o construir sobre ella algn derecho limitativo de su dominio en favor de otra persona.

Las facultades de USO y GOCE pueden estar entregadas a una persona DISTINTA al dueo y esto ocurre cuando la cosa se da en USUFRUCTO, USO o HABITACION. Lo mismo ocurre cuando la cosa se de en ARRENDAMIENTO o en COMODATO (prstamo de uso). A diferencia de lo anterior, la facultad de DISPOSICION nunca puede estar radicada en una persona distinta al dueo de la cosa, sin embargo el dueo puede encontrarse PRIVADO de ella en forma excepcional cuando est afecto a una PROHIBICION DE ENAJENAR, que puede ser de origen legal, judicial (embargo) o voluntaria (por acto o contrato).

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO DE LAS COSAS El ttulo es slo el contrato o acto jurdico que sirve de base para la adquisicin del dominio y dems derechos reales. Es slo el antecedente que habilita para la adquisicin del dominio. Los MODOS DE ADQUIRIR son los hechos materiales en virtud de los cuales nace el derecho de dominio en una persona o se traspasa de una persona a otra en conformidad a la ley. Los modos de adquirir pueden ser ORIGINARIOS, cuando a consecuencias del hecho material NACE el dominio en el titular, sin que se le haya traspasado de algn antecesor y DERIVATIVOS, cuando en el hecho material hay un TRASPASO del dominio de un titular anterior a un nuevo titular. A) Modos de Adquirir Originarios: 1. - Ocupacin: Modo de adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisicin no es prohibida por la ley chilena ni por el derecho internacional. En Chile, slo las cosas muebles son susceptibles de ser adquiridos por ocupacin, pues los bienes inmuebles que carecen de dueo pertenecen al fisco por el slo ministerio de la ley. 2. - Accesin: Modo de adquirir el dominio por el cual el dueo de una cosa, pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella. La accesin puede ser de dos clases: a.- Accesin de frutos: Consiste en el modo de hacerse dueo de lo que la cosa propia produce. Los FRUTOS de una cosa son NATURALES cuando los genera la naturaleza, ayudada o no de la industria humana. Pertenecen al dueo de la cosa principal, salvo que haya cedido su derecho de goce al constituir un usufructo o haya arrendado la cosa a otro. Los frutos son CIVILES cuando constituyen ventajas pecuniarias que genera la cosa.

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Pertenecen al dueo de la cosa y generalmente se expresan en rentas o rditos. b.- Accesin propiamente tal: Modo de adquirir dominio de aquello que se junta permanentemente a la cosa propia. La accesin propiamente tal puede ser de INMUEBLE A INMUEBLE, de MUEBLE A INMUEBLE y de MUEBLE A MUEBLE.

a) Hay accesin de inmueble a inmueble en el caso de:

- Avulsin: Cuando la superficie de un predio ribereo aumenta por el lento, permanente e imperceptible retiro de las aguas.

- Aluvin: Cuando la superficie de un predio ribereo aumenta permanentemente con una parte de suelo que ha sido arrancado por una violenta avenida de las aguas.

- Mutacin del cauce: Se produce cuando la superficie del predio ribereo aumenta con el lecho seco que ha quedado permanentemente al descubierto por el cambio del curso de un ro.

- Formacin de isla nueva: Cuando en un lago o laguna nace una nueva isla, su dominio sobre ella accede a los dueos de los predios ribereos en forma geomtricamente proporcional.

b) Hay accesin de mueble a inmueble cuando se edifica, siembra o planta en terreno ajeno sin vinculacin contractual alguna entre el dueo del suelo y el dueo de los materiales, plantas o semillas. En este caso lo edificado, plantado o sembrado pasa a ser propiedad del dueo del suelo.

c) Hay accesin de mueble a mueble en el caso de:

- Adjuncin: Que se produce cuando dos cosas muebles de distinto dueo se juntan de modo que no puedan seguir subsistiendo separadas.

(Ej. Diamante engastado en anillo ajeno)

- Mezcla: Que se produce cuando dos materiales de distinto dueo se juntan de modo que es imposible separarlos. (Ej. Mezcla de vinos propios y ajenos) 3. - Prescripcin: Modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas por el hecho de haberlas posedo cierto lapso, concurriendo los dems requisitos legales. En el caso de los INMUEBLES sometidos al rgimen de propiedad inscrita, para adquirir el dominio por prescripcin regular de 5 aos, se debe tener un justo ttulo inscrito en el registro de propiedades del conservador de bienes races respectivo. B) Modos de Adquirir Derivativos son:

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1. - Tradicin: Modo de adquirir el dominio de las cosas que consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intencin de adquirirlo. En el rgimen de la propiedad inscrita, LA TRADICION o entrega DE LOS INMUEBLES se hace por medio de la INSCRIPCION DEL TITULO A NOMBRE DEL ADQUIRIENTE en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races del Departamento en que se encuentra ubicado el inmueble. 2. - Sucesin por causa de muerte: Modo de adquirir por el cual una persona adquiere todos los bienes, derechos y obligaciones transmisibles de un difunto o una cuota de ellos.

DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DERECHO DE DOMINIO (DERECHOS DE DOMINIO LIMITADOS)

1. - Propiedad fiduciaria (fideicomiso): Se llama propiedad fiduciaria la que est sujeta al gravamen de pasar a otra persona por el hecho de verificarse una condicin. En el fideicomiso o propiedad fiduciaria intervienen tres personas: a) El constituyente, que es la persona que constituye el fideicomiso, ya sea por acto entre vivos o disposicin testamentaria. b) El propietario fiduciario, que es la persona que adquiere la propiedad al momento de constituirse el fideicomiso y est sujeta al evento de que esa propiedad pase a otra persona por el hecho de verificarse la condicin impuesta por el constituyente. (El derecho del propietario fiduciario es transferible por acto entre vivos y transmisible por causa de muerte). c) El fideicomisario, que es la persona que adquiere la propiedad absoluta sobre la cosa una vez que se cumple la condicin impuesta por el constituyente. (Es un acreedor condicional que tiene una mera expectativa. Si muere antes que se cumpla la condicin impuesta por el constituyente para que la propiedad pase a sus manos, nada deja a sus herederos. Su expectativa no es transmisible por causa de muerte). 2. - Usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueo si la cosa no es fungible o devolver igual cantidad y calidad del mismo gnero o pagar su valor si la cosa es fungible. El derecho de usufructo puede originarse de varias formas: Por mandato de Ley: Se denomina usufructo legal y existen dos casos: a) El usufructo que tiene el padre o madre de familia sobre de ciertos bienes del hijo de familia. b) El usufructo que tiene el marido sobre los bienes que pertenecen a su mujer casada en rgimen de sociedad conyugal y que l administra.

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Por sentencia judicial: Se denomina usufructo judicial y suele producirse en los juicios de participacin de herencia cuando un heredero se entrega la nuda propiedad de una cosa y a otro heredero se da el usufructo de ella. Por voluntad del dueo: De la cosa, que puede constituir usufructo sobre ella por acto entre vivos o por testamento. Se denomina usufructo voluntario. En el usufructo voluntario intervienen tres personas: a) El constituyente, que es la persona que constituye el usufructo. b) El nudo propietario, que es la persona que conserva el dominio sobre la cosa,

pero que carece de las facultades de usarla y gozarla. (El nudo propietario mantiene la facultad de disposicin de la cosa, pero debe respetar el derecho del usufructuario. Puede transferir por acto entre vivos o transmitir por causa de muerte slo su nuda propiedad mientras dure el plazo del usufructo).

c) El usufructuario, que es la persona que, sin ser dueo de la cosa, tiene las

facultades de usarla y gozarla por un plazo determinado. (El usufructuario es un mero tenedor de la cosa en la que recae el usufructo, pero es dueo de su derecho real de usufructo que le otorga las facultades de uso y goce. Puede cederlo a cualquier ttulo, arrendarlo o hipotecarlo, pero no puede transmitirlo por causa de muerte. El derecho de usufructo siempre es por un plazo determinado y se extingue con la muerte del usufructuario, aunque el plazo no haya vencido).

3. - Uso o habitacin: Son derechos reales que consisten en la facultad que se otorga a una persona para gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Si este derecho se refiere a una casa y la utilidad consiste en morar en ella, toma el nombre de derecho de habitacin. Los derechos de uso y habitacin sin un usufructo restringido y al igual que aquel, se constituyen por un plazo determinado. Estos derechos son personalsimos, por lo que el titular de ellos no puede transferir por acto entre vivos ni transmitirlos por causa de muerte. 4. - Servidumbre: Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo. El predio a cuya utilidad se encuentra la servidumbre se denomina predio dominante y para l, la servidumbre es activa. El predio gravado con la servidumbre en favor del otro, se denomina predio sirviente y para l, la servidumbre es pasiva. La servidumbre generalmente es perpetua, pero puede constituirse por un plazo o bajo una condicin extintiva. Clasificacin de las servidumbres: 1. - Segn su naturaleza:

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a) Continua: La que se ejerce o puede ejercerse continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre (Ej.: La servidumbre de acueducto, en las que las aguas circulan continuamente por un canal artificial que pertenece al predio dominante). b) Discontinua: La que ejerce a intervalos ms o menos largos de tiempo y que supone un hecho actual del hombre (Ej.: La servidumbre de trnsito, que se hace efectiva slo cada vez que el hombre transita por el sendero del predio sirviente, puesto al servicio del predio dominante). c) Aparente: La que se encuentra permanentemente a la vista (Ej.: La misma servidumbre de trnsito, cuando usa una senda sealada externamente o se usa una puerta especialmente destinada a ese efecto). d) Inaparente: La que no se reconoce por una seal externa. (Ej.: La servidumbre de trnsito, cuando se usa una senda o huella que no est sealada externamente). 2. - Segn su origen: a) Natural: La que se produce por la natural situacin geogrfica de los predios (Ej.: El predio inferior est sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior en forma natural). b) Legal: La que es impuesta por la ley, los reglamentos o las ordenanzas (opera an contra la voluntad del dueo del predio sirviente). c) Voluntaria: La que se constituye por la voluntad de los particulares, ya sea por acto entre vivos o por acto testamentario.

DERECHOS PERSONALES (O CRDITOS) Concepto: Facultad que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el cumplimiento de una obligacin de dar, hacer o no hacer. Definicin: Son los que slo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (como el que tiene el prestamista contra su deudor o el hijo contra del padre por alimentos). El objeto de los derechos personales es obtener del obligado (deudor): a) Una dacin. (obligacin de dar). b) Una prestacin. (obligacin de hacer). c) Una abstencin. (obligacin de no hacer). Los derechos personales son infinitos y su nacimiento depender de la actividad lcita, ilcita, voluntaria o involuntaria de los sujetos de derecho o del mandato de la propia ley en algunos casos. Las fuentes de los derechos personales del acreedor (aspecto activo) son las mismas que constituyen fuentes de obligaciones para el deudor (aspecto pasivo) y son: a) La ley: Es una declaracin de la voluntad soberana, que manifestada en la forma prescrita por la constitucin, manda, prohbe o permite.

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b) El contrato: Es una convencin destinada a crear derechos y obligaciones. El cdigo lo define como acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer una cosa, cada parte puede ser una o ms personas. c) El cuasicontrato: Cuando la obligacin nace a consecuencia de un hecho voluntario lcito de una persona, pero sin que haya mediado convencin alguna entre partes. d) El delito: Cuando la obligacin nace a consecuencia de un hecho voluntario ilcito de una persona, cometido con la intencin de daar. e) El cuasidelito: Cuando la obligacin nace de un hecho voluntario culpable de una persona, cometido sin la intencin de daar.

CONTRATOS

El contrato es el instrumento natural que tienen los sujetos del derecho para crear derechos personales.

Concepto: Contrato es una convencin destinada a crear derechos.

Definicin: Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer una cosa. Cada parte puede ser una o ms personas. Los contratos representan el ejercicio de la autonoma de la voluntad que informa todo el campo del derecho privado. La libre voluntad de las partes para contratar tiene sin embargo algunas limitaciones. Son: a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo hacen, el contrato no surtir efectos o degenerar en otro contrato distinto al querido por las partes. b) Los lmites impuestos por el orden publico y las buenas costumbres. En el campo del derecho privado se puede hacer todo aquello que no este expresamente prohibido, en cambio, en el campo del derecho pblico solo se puede hacer aquello que este expresamente permitido.

Celebrado un contrato, se transforma en ley para las partes contratantes.

ELEMENTOS DE TODO CONTRATO

1. - Las cosas de la esencia: Clusulas esenciales son aquellas sin las cuales el contrato no produce efectos o degenera en otro distinto.

2. - Las cosas de la naturaleza: Son elementos que, no siendo de la esencia del contrato, se entienden pertenecerle sin necesidad de clusula expresa.

3. - Las cosas accidentales: Son aquellas clusulas que no pertenecen al contrato,

ni esencialmente ni naturalmente y que las partes agregan especialmente en forma expresa.

Las cosas accidentales se llaman modalidades y son tres:

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1) La condicin: Es un evento futuro incierto del que pende el nacimiento o extincin de un derecho.

La condicin se llama suspensiva cuando de su cumplimiento depende el nacimiento de un derecho. Ej. Si apruebas este curso, te regalo las vacaciones...

La condicin se llama extintiva cuando de su cumplimiento depende la extincin de un derecho. Ej. Si repruebas este curso no te contino prestando el auto... Observacin:

En todo contrato bilateral la ley prev la posibilidad de que alguna de las partes contratantes no cumpla las obligaciones contradas por ella en el contrato. Esta posibilidad toma el nombre de condicin resolutoria tcita, y no es necesario consignarla expresamente. De producirse el hecho futuro incierto del incumplimiento por parte de uno de los contratantes, la parte cumplidora tiene derecho a pedir la resolucin (nulidad) del contrato o el cumplimiento forzado de la obligacin incumplida, en ambos casos con derecho a indemnizacin de perjuicios.

Si los contratantes consignan expresamente la condicin resolutoria tcita en el contrato, sta toma el nombre de pacto comisorio.

2) El plazo: Es un evento futuro cierto del que prende el nacimiento o extincin de un derecho.

El plazo se llama suspensivo si de su cumplimiento depende el nacimiento de un derecho. Ej. Cuando cumplas 18 aos te prestar el auto... El plazo se llama extintivo si de su cumplimiento depende la extincin de un derecho. Ej. Te dar alimentos hasta que cumplas 18 aos... 3) El modo: Constituye una prestacin que se impone al adquirente de un derecho, consistente en ciertas prestaciones o cargas a la que debe someterse para ejercer ese derecho. Ej.: Te presto mi auto para que me lleves al supermercado...

CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS

A) De acuerdo a las partes que se obliga al monto de celebrar el contrato, estos

se clasifican en:

1. - Unilaterales: Aquellos en que slo una de las partes se obliga para con la otra, que no contraer obligacin recproca alguna al momento de celebrarse el contrato. Ejs.: El contrato de mutuo (o prstamo de consumo), cuando es sin inters; el contrato de comodato (o prstamo de uso); el contrato de mandato cuando es a ttulo gratuito....

2. - Bilaterales: Aquellos en que ambas partes se obligan recprocamente al momento de celebrar el contrato. Ejs.: El contrato de compraventa; el contrato de permuta; el contrato de arrendamiento; el contrato de sociedad; el contrato de mutuo, cuando es a inters; el contrato de mandato, cuando es remunerado.

B) De acuerdo a las utilidades que los contratos proporcionan a las partes,

stos se clasifican en:

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1.- A ttulo gratuito: Aquellos que tienen por objeto proporcionar utilidad slo a una de las partes, sufriendo la otra parte todo el gravamen. Ejs.: El contrato de comodato; el contrato de mutuo, cuando es sin inters; el contrato de mandato a ttulo gratuito...

2.- A ttulo oneroso: Aquellos que tienen por objeto dar utilidad a ambas partes gravndose cada una recprocamente en beneficio de las otras. Ejs.: El contrato de compraventa; el contrato de arrendamiento; el contrato de permuta; el contrato de sociedad; el contrato de mandato, cuando es remunerado; el contrato de mutuo, cuando es a inters...

A su vez los contratos a titulo oneroso se subclasifican en: a) Conmutativos: Aquellos en los que las prestaciones recprocas a que se obliga a cada parte son equivalentes. Ejs.: El contrato de compraventa; el contrato de permuta; el contrato de sociedad...

b) Aleatorios: Aquellos en los que a las prestacin recproca consiste en una contingencia inciertas de ganancia o prdida. Ejs.: El contrato por el que se compra un boleto de polla, de lotera, kino, etc...

C) De acuerdo a su dependencia o independencia respecto de otro acto o

contrato, los contratos se clasifican en:

1. - Principales: Aquellos que subsisten por s mismos, sin necesidad de otros contratos. Ejs.: El contrato de compraventa, el contrato de arrendamiento, el contrato de permuta, el contrato de sociedad.

2. - Accesorios: Aquellos que tienen por objetivo asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de tal modo que no pueden subsistir sin que ella existiere.

Estos son contratos de garanta, llamados cauciones, y son tres:

a) La hipoteca; b) La prenda; c) La fianza. 3. - Dependientes: Aquellos que, para producir sus efectos, estn subordinados a la existencia de otro contrato, pero no tienen por objeto asegurar el cumplimiento de las obligaciones contradas en aquel. Ejs. Las capitulaciones matrimoniales, en las que se pacta el rgimen de separacin parcial o total de bienes que existir durante el matrimonio. Estas capitulaciones slo producirn sus efectos en tanto exista el contrato de matrimonio, pero no tienen por objeto asegurar el cumplimiento de las obligaciones matrimoniales de los contrayentes.

D) De acuerdo a la forma en que los contratos se perfeccionan para producir

sus efectos, se clasifican en:

1.- Consensuales: Aquellos que se perfeccionan con el mero consentimiento de los contratantes. constituyen la regla general en nuestro derecho) Ejs.: El contrato de compraventa y el de permuta (salvo que se refieran a un bien raz); el contrato de arrendamiento; el contrato de mandato (salvo que se refiera a la celebracin de actos o contrato que requieran de solemnidades para su perfeccionamiento)...

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2.- Reales: Aquellos que se perfeccionan con la tradicin (entrega) de la cosa a que se refieren. Ejs. El contrato de comodato; el contrato de mutuo; el contrato de prenda.

3.- Solemnes: Aquellos que se perfeccionan con el cumplimiento de ciertas

formalidades, de modo que si faltan, el contrato no produce efecto alguno.

Constituyen la excepcin en nuestro derecho.

Los contratantes pueden transformar a su voluntad un contrato consensual o real en solemne, pero no puede convertir un contrato solemne en consensual o real.

Ejemplo. Los contratos de compraventa de bienes races, hipoteca y servidumbre, que requieren de escritura publica; el de promesa, que debe ser por escrito, el de matrimonio, que debe celebrarse ante oficial de registro civil competente y 2 testigos...

E) De acuerdo a la participacin de la voluntad de los contratantes en los

trminos del contrato, stos se clasifican en: 1. - De libre discusin: Aquellos en los que las partes estipulan libremente las distintas clusulas del contrato.

Siempre que no se vulneren las clusulas de la esencia del contrato ni se atente contra el orden pblico o las buenas costumbres. (Son la regla general en nuestro derecho. ) 2. - De adhesin: Aquellos en los que una de las partes contratantes acepta lisa y llanamente las condiciones fijadas por la otra parte. Ejemplo. Los contratos que se celebran con compaas tales como la CTC, Chilectra, etc.

F) De acuerdo a la forma de cumplir las obligaciones contractuales, los contratos se clasifican en:

1.- De ejecucin instantnea: Aquellos en los que las obligaciones contradas deben cumplirse en un solo acto. Ejemplo. Contrato de compraventa; contrato de permuta... 2.- De tracto sucesivo: Aquellos en los que las obligaciones contradas por ambas partes o por una de ellas consisten en prestaciones continuas o peridicas. Ejemplo. Contrato de arrendamiento para el arrendatario.

G) De acuerdo a s se encuentran o no reglamentados en la ley se clasifican en: 1.- Nominados: Aquellos reglamentados por la ley. La ley reglamenta los contratos de mayor importancia.

Ejemplo. Contratos de compraventa, sociedad, mandato, arrendamiento...

2.- Innominados: Aquellos en los que los trminos del contrato quedan entregados por entero a la creatividad y voluntad de las partes.

Siempre que no se vulneren las clusulas de la esencia del contrato querido ni se atente contra el orden pblico y las buenas costumbres.

REQUISITOS DE VALIDEZ DE LOS CONTRATOS

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Los requisitos exigidos por la ley para que los contratos produzcan sus efectos son: 1. - Capacidad de las partes. 2. - Consentimiento de las partes. 3. - Objeto licito. 4. - Causa licita. 5. - Cumplimiento de las solemnidades. (Cuando son solemnes) 1. - Cap