Legale Cursos Jurídicos · 2018-09-06 · Legale Cursos Jurídicos Parcelamento do solo urbano...

Legale Cursos Jurídicos

Parcelamento do solo urbanoDecreto-Lei 58/37 e Lei 6.766/79

2018

Marcus Vinicius Kikunaga

Parcelamento do Solo Urbano

P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de

Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito -

EPD. Coordenador de cursos de extensão em Direito Imobiliário na Escola

Superior de Advocacia – ESA Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário da

EPD Professor da Especialização em Direito Imobiliário, Notarial e Registral da

Unicuritiba Autor do Manual Lex Magister de “Prática Imobiliária” – Notarial e

Registral.


Objetivo:

Visão sistematizada do parcelamento do solo urbano


Sumário:

1. Introdução2. Bem jurídico3. Princípios4. Regime jurídico5. Elementos essenciais6. Loteamento7. Desmembramento8. Do registro imobiliário9. Compromisso de compra e venda


1. Introdução

1º) Êxodo rural

2º) Desenvolvimento urbano

3º) Planejamento

4º) Aumento da demanda de adquirentes em prestações

5º) Desamparo aos adquirentes, pelo título não transferir odomínio

6º) Falta de publicidade quanto aos títulos de propriedade doloteador

7º) Única garantia = seriedade, boa fé e solvabilidade do loteador

(Fonte: Decreto-Lei 58/37)


2. Bem jurídicoa) Planejamento urbanístico (desenvolvimento)b) Dignidade da pessoa humanac) Tutela do adquirented) Tutela de direito ambiental


3. Príncípios1º) P. Legalidade (art. 3º)2º) P. Dignidade da pessoa humana3º) P. da proteção do adquirente (“considerandos do DL 58/37)- Pagamento em prestações- Transferência de direito real de aquisição- Desamparo perante o vendedor (boa fé e solvencia)- Segurança nas transações- Impossibilidade de novas alienações- Segurança jurídica


4. Regime jurídico4.1. União – poder normativo geral (art. 30, II, CF)- Diretrizes gerais (art. 24, inciso I e §1º, c.c. art. 182, CF)“Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:

I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;

§ 1º - No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecernormas gerais.”

“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o plenodesenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seushabitantes.”

“Art. 30. Compete aos Municípios:

II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber;”

a) Decreto-lei 58/37 – loteamento rural (IN Incra nº 17-B)b) Lei nº 6.766/79 – loteamento urbano


4. Regime jurídico4.2. Estados – poder normativo regional para ordenamento do

território (art. 25, §3º, CF) e competência suplementar (art.24, §§2º e 3º, CF)

Art. 25. Os Estados organizam-se e regem-se pelas Constituições e leis que adotarem,observados os princípios desta Constituição.

§ 3º - Os Estados poderão, mediante lei complementar, instituir regiões metropolitanas,aglomerações urbanas e microrregiões, constituídas por agrupamentos de municípioslimítrofes, para integrar a organização, o planejamento e a execução de funções públicasde interesse comum.

Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:

§ 2º - A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a competênciasuplementar dos Estados.

§ 3º - Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a competêncialegislativa plena, para atender a suas peculiaridades.


4. Regime jurídico4.3. Municípios – poder normativo de interesse local e

ordenamento dos espaços urbanos (planejamento econtrole do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano)(art. 30, VIII, CF)

Art. 30. Compete aos Municípios:

VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e daocupação do solo urbano;


5. Elementos essenciais

a) Gleba

“É a porção de terra divísivel em lotes” (Afrânio de Carvalho, Registro

de Imóveis, 4ª ed. – Forense, p. 66)

b) Parcelamento regular

É o parcelamento aprovado, registrado e executado(implantado).

c) Parcelamento irregular

É o parcelamento aprovado, mas sem registro, ou registradocom falha na implantação (execução).



d) Parcelamento clandestino

É parcelamento não aprovado, oculto à Administração.

e) Parcelamento regularizado

É o parcelamento informal (clandestino ou irregular) que foi,de forma superveniente, formalizado por qualquer forma.



f) Loteamento

É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, comabertura de novas vias de circulação, de logradourospúblicos ou prolongamento, modificação ou ampliaçãodas vias existentes. (art. 2º, §1º, L. 6.766/79)

É o parcelamento do solo fora do sistema viário.(Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis.4ª.ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 66)



g) Loteamento fechado ou de acesso controlado

É aquele de acesso controlado (sem proibição de acesso), paraagregar segurança e qualidade do empreendimento,autorizado pelo Poder Público Municipal

(ex: Lei Municipal de São Paulo nº 9.413/81).



h) Desmembramento

É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, comaproveitamento do sistema viário existente, desde quenão implique na abertura de novas vias e logradourospúblicos, nem no prolongamento, modificação ouampliação dos já existentes. (art. 2º, §2º, L. 6.766/79)



i) Lote

É o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensõesatendam aos índices urbanísticos definidos pelo planodiretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (art.

2º, §4º, L. 6.766/79)

É a porção de terra resultante do parcelamento urbanodestinada à edificação ou recreação. (Vicente Celeste Amadei e

Vicente de Abreu Amadei. O parcelamento do solo urbano em seus aspectosessenciais. Edição Universidade Secovi. São Paulo, 2001, p. 9)



j) Desdobro

É a divisão do lote para formação de novos lotes, com frente paravia oficial de circulação já existente, sem abertura de novas viase nem prolongamento das vias já existentes. (inciso V, artigo 1°da Lei Municipal da cidade de São Paulo nº 9.413/81)

- Não se exige registro especial (art. 18) quando não houver razãojurídica de tutela urbanística e de proteção dos adquirentes dossub-lotes.

- Ex: Proc. CGJ 53.995/90

- Ex2: Proc. CGJ 66129/83



k) Remembramento

É a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a formação denovo lote. (inciso III, artigo 1° da Lei 9.413/81)



l) Infra-estrutura básica dos equipamentos urbanos:

- Escoamento de águas e chuva;

- Iluminação pública;

- Rede de esgoto;

- Abastecimento de água potável;

- Energia elétrica.



m) Infra-estrutura básica dos parcelamentos:

- Vias em circulação;

- Escoamento das águas pluviais;

- Rede para o abastecimento de água potável;

- Solução para o esgoto sanitário;

- Solução para energia elétrica domiciliar.



n) Loteador

Título de domínio - imprescindívelCGJSP – PROCESSO 1.817/94 – J. 24.03.1995 - São Paulo

Relator: Marcelo Martins Berthe - Legislação: Art. 18, L. nº 6.766/79

LOTEAMENTO - Para o registro do loteamento, imprescindível queo loteador tenha o domínio do imóvel a ser parcelado - Inadmissível sedestine para loteamento imóvel que o loteador tenha apenas direitosde compromissário comprador - Decisão normativa.

Exceção: L. 9785/99 – entes públicos com título de imissão provisória naposse em processo de desapropriação em andamento. (art. 18§§4º e 5º)



n) LoteadorProjeto de Lei nº 20/2007 (autor: Fernando Chucre), art. 146,

propõe nova redaçao ao art. 172, §9º Lei 6.015/73apensado ao Projeto de Lei nº 3.057, 18.05.2000 (Autor:Bispo Wanderval) (atual art. 55, L. 13.097/2015)

§ 9° Os imóveis alienados em empreendimentos imobiliários decorrentes deincorporação ou parcelamento do solo, registrados após aapresentação da documentação exigida em lei, não poderão ser objetode evicção ou de decretação de ineficácia da alienação, ficandosubrogados os seus efeitos ao preço ou ao eventual crédito imobiliário,sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ouparcelador.


6. Do loteamento

6.1. Introdução

- O art. 1º do DL 58/37 se preocupa com a venda ao público.

- DL 58/37 a venda tem de ser feita por oferta pública, compagamento em prestações periódicas e sucessivas.

- L.6.766/79 definiu os institutos sem explicar a forma de venda.


6. Do loteamento

6.2. Condições para o loteamento (art. 3º, L. 6766/79)

1º) previsão por lei municipal ou plano diretor;

2º) terreno em condições mínimas:

a) não inundável;

b) não aterrado com produto nocivo;

c) com declive inferior a 30%;

d) com condições geológicas favoráveis;

e) em área isenta de preservação ecológica


6. Do loteamento

6.3. Requisitos urbanísticos (art. 4º, L. 6766/79)

a) com equipamentos comunitários

- Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc.

- Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer.

b) com espaços livres para uso público

c) lotes com área mínima de 125 m² e 5m (de testada)

Exceção: loteamento destinado a urbanização específica ouedificação de conjuntos habitacionais de interesse social(art. 4º, II, 2ª parte)


6. Do loteamento

6.3. Requisitos urbanísticos (art. 4º, L. 6766/79)

d) lotes que guardem distância mínima de 15 metros derodovias e ferrovias de margem

- Área non aedificandi.

- A lei específica pode ser mais rigorosa.

e) vias do loteamento articuladas com as vias oficiais.

- Deve haver harmonização com a topografia local.


6. Do loteamento

6.4. Do projeto de loteamento

I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79)1º) O interessado solicita à Prefeitura as diretrizes para o parcelamento.

- O interessado apresenta requerimento com a planta do imóvel queconterá:

a) divisão da gleba;

b) distâncias e tamanho dos lotes;

c) indicação dos arruamentos;

d) tipo de uso do loteamento;

e) localização das zonas de uso contíguas.


6. Do loteamento


I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79)2º) Estudos de viabilidade:

a) Documentos imobiliários;

b) Ambiental (impacto e topografia);

c) Restrições urbanísticas (desapropriação, tombamento etc);

d) Econômico-financeiro (custo e previsão de faturamento);

e) Velocidade de vendas;

f) Publicidade.


6. Do loteamento


II) Fase inicial (art. 9º, L. 6766/79)- Apresentação do projeto à Prefeitura:

a) memorial descritivo;

b) cronograma de execução da obra com prazo máximo de 4 anos;

c) certidão atualizada da matrícula da gleba, indicando:

- as vias existentes próximas ao loteamento;

- a indicação do tipo de uso do local;

- a divisão de lotes.


6. Do loteamento


III) Fase de aprovação (art. 8º e 12, L. 6766/79)1º) Concordar com o esboço do projeto submetido a exame;

2º) Fazer exigências ou “comunique-se”;

- Municípios com menos de 50.000 habitantes, ou que o Plano Diretorcontenha diretrizes de urbanização, poderão dispensar essa fase (art.8º, Lei 9.785).

- Vigência por 4 anos das orientações (art. 7º, parágrafo único).


6. Do loteamento


IV) Fase do projeto definitivo (art. 9º, L. 6766/79)3º) Loteador elabora projeto definitivo.

- Deve conter memorial descritivo, desenhos, cronograma de execuçãode obra, certidão atualizada da matrícula da gleba expedida pelo R.I.competente e certidão de negativa de tributo.

- Deve conter os elementos do art. 9º da Lei 6.766/79.


6. Do loteamento


IV) Fase do projeto definitivo (art. 12, L. 6766/79)4º) Aprovação pela Prefeitura.

-Art. 16 (Lei municipal define os prazos de aprovação/execução).

-Se ultrapassados os prazos, houver silêncio, implica em rejeição.

-Na omissão, o prazo é de 90 dias para aprovação ou rejeição e de 60 diaspara aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização (art. 16,§ 2º).

-os espaços livres de uso comum não podem ser mudados pelo loteador(art. 17).


7. Do desmembramento

7.1. Introdução

- O Decreto-Lei 271/67 distinguiu o loteamento dodesmembramento.

- Na Lei 6.766/79 o parcelamento virou gênero e o loteamentoe o desmembramento, espécies.

- Aqui aproveita-se o sistema viário oficial da cidade, semabrir novas vias ou logradouros públicos, não semodificando os existentes.


7. Do desmembramento

7.2. Processo de desmembramento

- Enquanto o loteamento é registrado, o desmembramento éaverbado (art. 167, II, n. 4, LRP).

1º) Requerimento endereçado à autoridade municipalcompetente.

- Acompanha a planta do imóvel e certidão atualizada damatrícula.

- Junta memorial descritivo nos termos do art. 10.


8. Registro do loteamento e do desmembramento (art. 18)

- Muito embora o loteamento seja registrável e odesmembramento averbável, o procedimento é idêntico.

1) Aprovação junto ao Poder Público competente.

2) Requerimento de registro e/ou averbação.

- Prazo de encaminhamento de 180 dias (caducidade).

- Perde validade a aprovação.

- Não será necessário que novo projeto seja elaborado eaprovado. Basta revalidação.



8.1. Documentos necessários referentes ao imóvel:

a) certidão da matrícula;

b) histórico vintenário do imóvel;

c) certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais;

d) cópia do ato de aprovação do loteamento

e) cópia do termo de verificação da Prefeitura da execução dasobras;

f) exemplar do compromisso de compra e venda;



8.2. Documentos necessários referentes ao loteador:

a) outorga do cônjuge do requerente de que consente noregistro (tal consentimento não implica no da cessão doslotes - §3º);

b) certidão de protestos de títulos;

c) certidão de ações pessoais ;

d) certidão negativa criminal; (ler o §2º)

e) certidão negativa de ações reais (10 anos);

f) certidão integral do loteador negativa (10 anos).


8. Registro do loteamento e do desmembramento

8.3. Procedimento registral (art. 19):

a) Exige regularização (prazo decadencial).

b) Estando tudo em ordem - encaminhará a comunicação àPrefeitura.

- publicará edital do pedido de registro em três diasconsecutivos;

- o edital conterá desenho de localização da área e resumo dopedido de registro;



8.3. Procedimento registral (art. 19):

c) O Oficial do R.I. aguardará por 15 dias da últimapublicação:

a) Sem impugnação (§1º) – registro ou averbação.



b) Com impugnação (§1º) – O Oficial intima o requerente e aPrefeitura deve se manifestar em 5 dias.

- No silêncio do apresentante, arquiva.

b.1) Remessa ao juiz para decisão.

b.2) Oitiva do Ministério Público em 5 dias.

b.3) Sentença

a) se procedente a impugnação, ocorre o arquivamento;

b) se improcedente a impugnação, registro.

c) se maiores indagações, vias ordinárias.



8.4.) O registro é feito por extrato em livro próprio (art. 20).

- Loteamento abre matrículas da área a ser subdividida e seefetua o registro no Livro 2 (art. 167, I, n. 19).

- Após o registro, coloca-se a numeração de todos os lotes emordem vertical.

- Aberta a matrícula e feito o registro, averba-se acircunstância na matrícula originária.

- Em caso de desmembramento, não há registro, só averbação(art. 167, II, n. 4).


9. Cancelamento do parcelamento (art. 23, L. 6766/79):

a) por decisão judicial;

b) a requerimento do loteador, desde que não tenha vendido nenhum lote;

c) a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lote;

- O RI faz publicar um edital do pedido de cancelamento impugnável noprazo de 30 dias. Findo o prazo o processo vai ao juiz parahomologação do cancelamento, ouvido o MP (§2º);

- o juiz deve vistoriar o imóvel para atestar que não haver ocupantes (§3º);

- tanto o processo de loteamento quanto os contratos depositados emcartório, podem ser gratuitamente examinados (art. 24).

- denegado o registro em qualquer das circunscrições haverá comunicaçãoaos demais para o cancelamento dos registros;


10. Promessa de compra e venda

- De imóveis loteados – Lei 6.766/79.

- De imóveis não loteados – Decr. Lei 58/37 e Lei 6.014/73.

- O pré-contrato de promessa de compra e venda está noart. 27 da Lei 6.766/79 - Há mera promessa de contratar.

- O compromisso de compra e venda é contrato definitivo.



- O art. 27 garante a possibilidade de registro do pré-contrato.

- O compromissário-comprador notifica o loteador a outorgaro compromisso.

- O loteador pode impugnar em quinze dias.

- O comprador comprova que satisfez a obrigação.

- O comprador deposita, caso o loteador não aceite o dinheiro.



- A Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) não previu oregistro do pré-contrato.

- Duas posições:

a) Não registrável.

b) Registrável, pois o rol é exemplificativo (Walter Ceneviva)

- Imposição do art. 27, caput, 2ª parte, L. 6766/79.- Hoje é averbável o contrato de gaveta (Prov. 37/2008 - MT).

- Não incide ITBI em promessa de compra e venda, enquanto pré contrato(precedente do STF).


OBRIGADO

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