Lcdo. José Miguel Pérez Villanueva

Lcdo. José Miguel Pérez VillanuevaJ.D., LL. M. in Trial Advocacy

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Que son las servidumbres?

• Definición: Es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

• El primero es llamado predio sirviente mientras que el segundo se le denomina predio dominante

• Puede ser:• Legales: Impuestas por el Estado. Son creadas por un interés apremiante

(AAA, AEE) ó• Voluntarias: Por voluntad de los dueños. Mediante negocio jurídico.

Clases de servidumbres:

• Personales y prediales

• Personales: Son aquellas que están atadas a la persona solamente: Ej: Uso y Habitación

• En dichas servidumbres se establece un gravamen sobre el predio, a favor de una o varias personas quienes son los beneficiarios. Estas son inseparables de la persona para cuyo beneficio fueron concedidas y terminan con la muerte de beneficiario.

Clases de servidumbres: (Cont)

• Prediales: Aquellas que están constituidas sobre una propiedad: Ej: De paso, Servidumbre en equidad, entre otras.

• Son llamadas así ya que las obligaciones que constituye dicha servidumbre se prestan respecto a dicha propiedad y no respecto de la persona que es el dueño. Es un gravamen que se impone a un predio, llamado predio sirviente, en beneficio a otro predio, llamado predio dominante. Son inseparables del predio sobre donde recaen.

• Estas son indivisibles igualmente. Ósea, no importa si el predio sirviente, por ejemplo, fue segregado, cada predio segregado seguirá obligado al cumplimiento de la servidumbre.

• Lo esencial para que dichas servidumbres existan es que los predios deben ser de distintos dueños. Excepto las servidumbres en equidad, que se discutirán mas adelante. Claro ejemplo seria, que se segregue el predio sirviente, ese nuevo dueño tiene que dejar pasar al dueño del predio dominante.

Clases de servidumbres: (Cont)

• Aparentes y no aparentes, discontinuas o continuas:

1. Continuas: Aquellas que su uso es incesante y no dependen del hombre

2. Discontinuas: aquellas que se usan en intervalos más o menos largos y dependen del hombre.

3. Aparentes: Aquellas que se notan a simple vista

4. No aparentes: No representan signos exteriores que denoten que existen.

Adquisición de las servidumbres:

1. Por ley: Estas son las impuestas por el estado, entiéndase la AAA, AEE, Telefónica. Estas son creadas bajo la actuación de la Asamblea Legislativa.

2. Por Título: Ósea, mediante negocio jurídico suficiente. Este es la única media para adquirir las servidumbres discontinuas. Por tanto, las discontinuas no se pueden adquirir, por ejemplo, por usucapión, ya que la usucapión requiere posesión continua.

Adquisición de las servidumbres: (Cont)

3. Por Prescripción (Usucapión): Aquí se adquieren las continuas y aparentes. La manera de saber cuándo se comienza a usucapir una servidumbre es la siguiente:

• Las positivas: Desde que se empieza su uso

• Negativas: Desde que se produce el acto obstativo.• Acto obstativo se refiere a la oposición formal del dueño del predio sirviente,

a q se realice una obra, que de otro modo se puede hacer, alegando tener derecho a una servidumbre.

4. Por signo aparente: Ocurre cuando claramente hay un signo (Camino) entre dos fincas. Cuando se enajena una de las fincas, la servidumbre seguirá activa, a menos que en el negocio jurídico se haya establecido lo contrario o se haga desaparecer el signo ANTES del otorgamiento de la escritura.

En resumen:

• Las aparentes y continuas se pueden adquirir por título o prescripción de 20 años

• Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.

• A Falta de título, será suficiente:

• Reconocimiento de la servidumbre en la escritura ó

• Sentencia Firme

Obligaciones que generan las servidumbres:

• El código civil establece las obligaciones que generan las servidumbres, cualquiera que sea, no obstante como algunas de estas se puede adquirir, como vieron, por contrato, allí se establecerán las cláusulas que entiendan conveniente.

• No obstante si vamos al código he aquí algunas de las obligaciones que este expresa:

Obligaciones que generan las servidumbres (Cont):

• 1. El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, las obras necesarias sobre el otro predio que sirvan para el uso y conservación, pero no la podrá hacer más gravosa ni alterarla.

• 2. Si han de ser varios, los dueños el predio dominante, lo descrito en el párrafo anterior, se dividirán los gastos en proporción al beneficio de cada uno de estos. El que no desee podrá renunciar a la servidumbre, aprovechándose los otros dueños del predio dominante.

• 3. Si se da el caso, en que el dueño del predio sirviente utilizara la servidumbre, este también tendrá que contribuir sobre las obras de uso y mantenimiento.

Extinción de las servidumbres:

1. Por Confusión: Esto ocurre cuando ambas fincas por donde trascurre la servidumbre pertenecen ahora al mismo dueño.

2. Por el no uso por 20 años o más. Este término comienza a trascurrir desde que la persona usuaria de la misma, deje de utilizarla. Esto es aplicable a las servidumbres discontinuas. Respecto a las continuas comienza a transcurrir desde que haya tenido lugar el acto contrario.

3. Cumplimiento de alguna condición.

4. Renuncia del propietario del predio dominante.

Clases de servidumbres:

1. Servidumbre de paso

2. Servidumbre en Equidad

3. Servidumbre de Aguas

4. Servidumbre de Luces y Vistas

5. Ecológicas

Clases de servidumbres (Cont):

• Servidumbre de paso:

• Ocurre cuando una finca se encuentra enclavada (Sin Salida a la vía Publica) en medio de una o más fincas pertenecientes a distintos dueños. En síntesis es: un derecho real que permite al titular de una servidumbre usar la propiedad sin tenencia ni posesión.

•

• Mediante indemnización, (valor del terreno) y perjuicios ocasionados al abrirse el paso, la finca enclavada tendrá acceso a la vía pública mediante la servidumbre

•• Excepto: Cuando, tanto la finca enclavada (Vendida a un 3ero) y las demás

fincas que le impiden el paso, sean del mismo propietario. (No habrá que pagar por la servidumbre)

Servidumbre de paso (cont)

• El paso se dará, por el punto menos perjudicial al predio sirviente, pero por el punto más cercano entre la finca enclavada y la vía pública.

•

• Se extingue la servidumbre, cuando el propietario del predio dominante adquiere otra finca que le dé acceso a la vía pública o abre otro camino que le permita acceder a dicha vía.

•• En este caso, el propietario del predio sirviente devolverá lo

recibido por indemnización (Valor del terreno)

Servidumbre en equidad:

• Consisten en restricciones que imponen sobre las construcciones de urbanizaciones y edificios donde los predios son mutuamente dominantes y sirvientes.

• Estas deben ser inscritas en el registro de la propiedad, para que sea de aplicabilidad a terceros y futuros adquirientes de los inmuebles. En Pérez Rivera v. Registrador en tribunal por voz de sus Honorables Jueces expresaron que el registrador no tiene potestad de negar la inscripción de la misma, por entender que mencionadas servidumbres son irrazonables.

Servidumbre en equidad (Cont):

• No obstante, cuando hablamos de la razonabilidad de la creación y posterior inscripción de una servidumbre en equidad es necesario que el fin de esa servidumbre sea para establecer un plan de mejoras, sean restricciones razonables, debe constar de forma específica en el título de la propiedad y ser inscritas en el registro. Esto sería en resumen, los requisitos para la creación de una servidumbre en equidad.

• Al ser unas servidumbres las cuales no están regidas por el código civil, sino surgen del derecho anglosajón la manera de extinguir las mismas, no son igual a las demás.

Servidumbre en equidad (Cont):

• Se pueden extinguir por:

1. Convenio de los residentes

2. Por el paso del tiempo

3. Por confusión

4. Renuncia de todos los residentes

5. Expropiación

6. Cambios radicales al pasar el tiempo que haga la servidumbre irrazonable.

Servidumbre de luces y vistas:• Cobijado en el código civil en su art. 516 expone la prohibion de la

servidumbre de luces y vista y expresa que: ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

• No obstante el dueño de unja pared medianera podrá abrir un hueco no más grande de 30 centímetros de cuadro para recibir luz a la altura de las carreteras o los techos, pero, si por consiguiente el dueño contiguo adquiere la pared medianera, este podrá cerrar el hueco si en la escritura no se hubiese pactado lo contrario.

• Como tampoco, se podrá abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones sobre la finca del vecino si no hay un metro y medio de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. En adición, no pueden tener vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay sesenta (60) centímetros de distancia. Excepto se trate de dos edificios que están separados por una vía publica.

Servidumbres a favor de la AEE:

• Estas son cobijadas bajo la ley 143 del 20 de Julio de 1979, en adición deben cumplir con las disposiciones del código civil y las restricciones del reglamento de la AEE.

• También se encuentran el Reglamento de la AEE, Revisado en Diciembre de 2005.

• Las servidumbres que se establece bajo la AEE son las necesarias para el sistema de transmisión, subtransmisión y distribución de la autoridad. Descrito así en el reglamento.

Servidumbres a favor de la AEE (Cont):

• Las servidumbres se establecen sobre los predios sirvientes para el paso, instalación, operación y reparación de las instalaciones de la Autoridad.

• Estas instalaciones incluyen las necesarias para los sistemas de transmisión, subtransmisión y distribución eléctrica de la Autoridad.


• En algunas ocasiones se deben reubicar las líneas, debe tener el mismo ancho de la original. En adición, cuando el paso área de una línea se reinstale de manera soterrada, la autoridad no pierde autoridad sobre la línea original. Claro y nuevamente la línea soterrada debe ser de igual o menor anchura de la original área.

• Los encargados de saber que tan ancho o angosto deben ser la servidumbres, son los proyectistas o el diseñador del proyecto. Estos deben solicitar al DPTO de Tasación y bienes inmuebles, las certificaciones del ancho de las mismas.


• La Autoridad se reserva el derecho de aceptar franjas de servidumbre en áreas que se inunden frecuentemente, pantanos o márgenes de cuerpos de agua.

• Toda servidumbre requiere deslinde y amojonamiento en el terreno de todos los puntos del perímetro de la servidumbre.


• Las servidumbres áreas:

• Estas, dependerán del tipo de voltaje, cantidad y el tipo de construcción de las líneas. Describiéndose de la siguiente forma:

• En estos casos la autoridad se reserva el derecho de aumentar o disminuir los anchos recomendados de las líneas de transmisión y subtransmisión.


• Las servidumbres soterradas:

• Existe un mínimo de 5 pies de ancho de la franja de las servidumbres en estos casos.

• El área de servidumbre para pedestales, consisten en el tamaño de esta más 6 pulgadas de ancho alrededor del pedestal.

• Los transformadores en este casp de distribuccion monofásicos, deben tener un área rectangular de 5 por 5 pies. Estos son instalados en el centro de las servidumbres . Cuando estos sean intalados frente a los solares, sus puertas deben dar para la calle. Los otros que sean instalados en la parte posterior del solar, el dueño debe proveer libre acceso a la autoridad


• Los transformadores en este caso, de distribución monofásicos, deben tener un área rectangular de 5 por 5 pies. Estos son instalados en el centro de las servidumbres. Cuando estos sean instalados frente a los solares, sus puertas deben dar para la calle. Los otros que sean instalados en la parte posterior del solar, el dueño debe proveer libre acceso a la autoridad

• Sobre las unidades seccionadoras, consiste en el tamaño de la base donde se instalan, más una franja de un mínimo de 2 pies de anchos alrededor de esta. Esto se mide desde los bordes exteriores de la plataforma o la base de esta.


• En cuanto al sistema de transmisión y subtransmisión los anchos los anchos mínimos de las servidumbres soterradas serán los siguientes:

Servidumbres a favor de la AAA

• En todo proyecto, cuando fuere requerida una servidumbre de paso, instalación, operación, entre otras, se constituirá servidumbres de paso a favor de la AAA por los lindes o atreves de fincas o salares en las etapas y formas en que aparezcan gráficamente demostradas en los planos aprobados por la autoridad.

• El ancho será basado en el diámetro de la cañaneria, extendiéndose a todo lo largo de los solares que comprenden el proyecto, según demostrados gráficamente en los planos aprobados por la AAA.

Servidumbres a favor de la AAA (Cont)

• Serian del tamaño siguiente:

•

• Dos (2) metros para cañanerias de agua, de diámetros de hasta 12 pulgadas.

• Tres (3) metros para cañanerias de alcantarillados con diámetro de hasta (24) pulgadas.

• Cuatro (4) metros para servidumbres combinada de cañanerias de agua de hasta (12) pulgadas de diámetro y de alcantarillado de hasta (24) pulgadas de diámetro.

Servidumbres a favor de la AAA (Cont)

• Cuando se tenga que hacer una variación de la trayectoria, obviamente distinta a la que aparece en los planos autorizados por la AAA, será obligación de someter un plano enmedado a no mas tardar de 15 desde la variación.

• En disposiciones generales:

• Toda servidumbre de paso a favor de la AAA, deberá ser descrita mediante su delimitación en los planos de inscripción que para el proyecto apruebe la Administración de Reglamentos y Permisos.

• El carácter de toda servidumbre de paso a favor de la AAA, será de carácter legal y por tanto continuas y aparentes y le serán aplicables los principios básicos del Código Civil.

• La presentación del plano de inscripción aprobado conjuntamente con una certificación expedida por la Administración de Reglamentos y Permisos ante el Registrador, bastara la inscripción de los derechos de la servidumbre a favor del a Autoridad.

GRACIAS POR SU ATENCIÓN: ¿Alguna duda o pregunta?

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