L’accés a l’habitatge des del cooperativisme. · 2019. 2. 13. · Oficina d’Habitatge...

Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats

L’accés a l’habitatge des del cooperativisme.

Dificultats de la viabilitat del modelBarcelona, 6 d’octubre de 2017

Martí PratCasa [email protected]


Índex

1. Marc General2. L’habitatge en cessió d’ús3. Viabilitat4. Comentaris



1. Marc General• Mercat de l’habitatge• Perspectiva



Mercat de l’habitatge

Parc d’habitatge en lloguer vs propietat

Segons dades publicades a 2011 per l’Ajuntament de Barcelona, del total d’habitatges de laciutat un 64% son en règim de propietat mentre que un 30% son en règim de lloguer.Afegint el conjunt de municipis, la xifra es situa al voltant del 20%


0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

1q20022q20023q20024q20021q20032q20033q20034q20031q20042q20043q20044q20041q20052q20053q20054q20051q20062q20063q20064q20061q20072q20073q20074q20071q20082q20083q20084q20081q20092q20093q20094q20091q20102q20103q20104q20101q20112q20113q20114q20111q20122q20123q20124q20121q20132q20133q20134q20131q20142q20143q20144q20141q20152q20153q20154q20151q20162q20163q20164q20161q20172q2017

Barcelona RestaMunicipis

Evolució dels preus: Venda 2002-2017

A la ciutat de Barcelona, resultat de la manca de promocions noves, de la millora econòmica i la febre inversora, els preus de venda son a prop dels màxims de 2007.Mentre que a la resta de municipis, es comença a veure també un canvi de tendència


Evolució dels preus: Lloguer 2007-2017

Com a conseqüència de l’escassetat d’oferta i a mesura que la sensació de crisi es va diluint, tornen a pujar de forma important. Situant-se ja per sobre dels existents durant la bombolla immobiliària

4

6

8

10

12

14

16

18

2Q200

73Q

200

74Q

200

71Q

200

82Q

200

83Q

200

84Q

200

81Q

200

92Q

200

93Q

200

84Q

200

91Q

201

02Q

201

03Q

201

04Q

201

01Q

201

12Q

201

13Q

201

14Q

201

11Q

201

22Q

201

23Q

201

24Q

201

21Q

201

32Q

201

33Q

201

34Q

201

31Q

201

42Q

201

43Q

201

44Q

201

41Q

201

52Q

201

53Q

201

54Q

201

51Q

201

62Q

201

63Q

201

64Q

201

61Q

201

72Q

201

7

Barcelona RestaMunicipis


Parc d’habitatge: Lloguer social

Mentre el parc d’habitatge social existent, que podria actuar com a moderador, es en percentatge i xifres absolutes residual i, per tant, de cap manera pot incidir en els preus del mercat de lloguer.


Perspectiva al respecte del mercat

• Sentiment de desprotecció / impotència davant l’oferta i els propietaris• Preus abusius, immorals, a l’alça• Alternatives socials anecdòtiques, restringides a col·lectius, molt limitadores• Oferta en lloguer pobre/insuficient, sense inversió, tendencialment de baixa qualitat, que

només aporta una solució de curta durada


2. L’habitatge en cessió d’ús• Concepte• Característiques • Models existents



Concepte: Habitatge en cessió d’ús

Model d’accés a l’habitatge, situat entre el lloguer i la propietat, en el que una cooperativa com propietària d’un immoble cedeix el dret d’ús sobre els habitatge als seus socis.

El cooperativista, que gaudeix del dret d’ús sobre un habitatge, paga una entrada –que normalment li es reemborsada si decideix donar-se de baixa- un lloguer tou cada mes i les despeses comunes i de manteniment de l’immoble.

Es un model que demana la participació activa dels socis i un projecte de vida que reforci la vida comunitària, la col·laboració en en el disseny dels habitatges i les zones comunitàries (molt més amplies de l’habitual com bugaderia, cuina, hort, sales de jocs, biblioteca, etc..), disposar de mecanismes de solidaritat interna entre els socis i, sovint, participar en les tasques de manteniment del propi immoble.


Característiques generals del model:

• Sense ànim de lucre• Voluntat de durada indefinida (cooperativa)• Copropietat de l’immoble• Dret d’ús individual de l’habitatge• Dret d’ús de llarga durada • Funcionament democràtic de la cooperativa• Quota d’accés i Quota d’ús• Llibertat de permanència• Transparència en la disponibilitat dels habitatges • Apte per a obra nova i rehabilitació


Models existents

Implantació (habitatges) als principals països :• Alemanya: 2.000.000• Suècia: 310.000• Dinamarca: 125.000• Canadà: 21.000

Principals diferències entre els models:• Participació en la propietat de l’habitatge (del 0% fins el 50%)• Dret d’accés: Quantificació, transmissibilitat i valoració (limitat o il·limitat) • Quota d’ús (vinculada a la participació en la propietat) • Control d’accés als habitatges (restringit o lliure)• Finançament i ajuts


3. Viabilitat




Factors que incideixen l’accés a l’habitatge en cessió d’ús

Amb caràcter general, s’entén com accessibilitat residencial la capacitat que te una unitat familiar de disposar d’un habitatge digne.

Aquesta depèn d’una sèrie de factors:

• Personals• Producció• Mercat• Ajuts Públics


Personals:

Unitat Familiar: Cobrir les necessitats habitacionals, segons el nombre i característiques dels membres del nucli familiar –immediatesa? (3 anys)Logística/Entorn: On visc?, On treballo?, HI ha transport públic? Escoles?Renda disponible: La Renda Bruta Familiar Disponible (RBFM) mesura els ingressos de que disposen els residents d’un territori per destinar-los al consum o a l’estalvi i ens serveix per valorar l'accessibilitat:• Compra: Accessible si el preu de compra no supera 4 vegades el sou (+11) + (3,5v)• Lloguer: Accessible si la renda anual es inferior al 30% de la RBFD (+40%)• Cessió: Es necessita entre el 20-30% del cost com aportació inicial (1-1,5v) i unes

quotes inferiors al 30% RFBDProjecte de vida col·laborativa: Quines necessitats estic cobrint? Quines poden ser compartides? Disposo d’un grup suficient de persones que compateixen les meves inquietuds? Està cohesionat? Crec en un projecte de vida col·laboratiu? Podem fer-ne front?


La cessió d’ús

Resistències - Frens:

• Dificultats de concepte: La copropietat es visualitza com a multipropietat• Desconfiança: Qui proposa el model? Quina experiència hi ha?, me'n puc refiar?• Requisits d’accés HP: Els compleixo, els compliré? Es fiable?• Que sigui un projecte social i participatiu: Target individualista• Aportació del soci per a la construcció de l’edifici: Import? serà excloent? fons perdut?)• Termini per accedir-hi: Necessitat vs Disponibilitat (mínim 2 anys)• Participació en el manteniment (de que es tracta? qui el fa? com i que em suposarà?)


La cessió d’ús

Motivadors - Drivers:

• El termini llarg proposat (a partir de 50 anys benefici totalment assumit)• Amb el preu per sota de mercat i una quota de manteniment raonable• Amb la recuperació de l’aportació realitzada • Possibilitat de transmetre el dret mortis causa• Amb la corresponsabilitat positiva (Tots els inquilins son socis)• Amb el termini (puc esperar els 2 anys si l’oferta paga la pena)• Millora important de la percepció amb l’informació detallada dels habitatges

(professionalitat)


Producció:

Projecte General Vives – Promoció Lliure -Edificabilitat: 1.382 m2Nombre habitatges: 16

1.700.000

2.073.000

463.300

760.730

350.000

70.000150.000

240.000 120.000

Obra

Sòl

Beneficipromotor

IVA

Altrescostos

Financeres

Comercialització

Gestió

Llicència


1.700.000

280.000

280.000

36.000

204.00060.000

Obra

Sòl

Beneficipromotor

IVA

Altrescostos

Financeres

Comercialització

Gestió

Llicència

Producció:

Projecte General Vives – Cessió d’ús -Edificabilitat: 1.382 m2Nombre habitatges: 16


Mercat:

Financer

• Manca de finançament de les actuacions a llarg termini• Criticitat del finançament de les zones comunes• Finançament Dret de Superfície (80%/Propietat)• Rati de solvència exigit = Mecanismes de solidaritat interna• Risc: Cost del finançament (Actual Euribor 0 + 1,5-2,5%)

Immobiliari:

• Manca de sòl: cal planificar una adequada oferta de sòl anticíclica per habitatge protegit• Formes d’accés: Impulsar l’oferta d’habitatges en formes de tinença a llarg termini


Ajuts Públics:

Caràcter General:• Bonificació llicències (HPO)• Disponibilitat de sòl apte (DS) (Càrregues, tipologies i terminis (3 anys))• Assumpció de garanties davant de les EEFF• Fiscalitat: Tractament IVA

Plan de vivienda 2018:• Programa genèric d’ajut al lloguer• Programa d’ajuts a joves de fins a 35 anys i gent gran• Programa de foment del parc d’habitatgesComentaris:• Que els ajuts assimilessin la cessió d’ús al lloguer• Subscriure convenis amb les EEFF (Cupo i tipus)• Conèixer quins son els pressupostos i quina es la l’assignació prevista per actuació


4. Comentaris




Comentaris: Que podem fer des de les cooperatives...

• Complementar la capacitat de producció existent de l’administració i privats, proveint d’habitatges als col·lectius amb sensibilitat cap el moviment cooperatiu.

• Ser innovadors, copsar noves sensibilitats, estudiant, madurant i fer realitat formes alternatives de tinença.

• Desenvolupar models que assegurin un parc un d’habitatges de lloguer no especulatiu i amb perspectiva a llarg termini

• Generar espais de discussió i foment dels principis cooperatius, l’educació i la formació cooperatives.

• Mantenir una presència activa en tot el que pugui significar un millorament sòcio-econòmic


Moltes gràcies

Martí PratCasa [email protected]

L’accés a l’habitatge des del cooperativisme. · 2019. 2. 13. · Oficina d’Habitatge...

Documents

Transcript of L’accés a l’habitatge des del cooperativisme. · 2019. 2. 13. · Oficina d’Habitatge...