La Inversión Inmobiliaria en el Perú: oportunidades y riesgos · Arequipa Trujillo Piura Chiclayo...
82
La Inversión Inmobiliaria en el Perú: oportunidades y riesgos Cecilia Esteves Setiembre 2008
Transcript of La Inversión Inmobiliaria en el Perú: oportunidades y riesgos · Arequipa Trujillo Piura Chiclayo...
La Inversión Inmobiliaria en el Perú: oportunidades y riesgos
Cecilia EstevesSetiembre 2008
Usos del Suelo Urbano
Residencial 80%
Retail 6%
Oficinas 5%
Industria 3%
Hoteles 2%
Otros 4%
Factores Promotores
Inversión privada descentralizada
CrecimientoEconómico
Control de la inflacióny reaparición del crédito hipotecario
Mejora del empleoy del ingreso per‐cápita
El crecimiento del sector construcción esel doble del crecimiento del PBI
Variación Porcentual Anual
AÑOPBI
GLOBALPBI
CONSTRUCCIÓN
1995 8.61 17.36
1996 2.52 ‐2.28
1997 6.86 14.92
1998 ‐0.66 0.60
1999 0.91 ‐10.54
20000 2.95 ‐6.47
20001 0.21 ‐6.55
2002 5.16 7.87
2003 3.90 4.30
2004 5.22 4.67
2005 6.45 8.40
2006 7.56 14.76
2007 8.99 16.52
2008 (Enero‐Mayo) 9.80 20.56
2003‐2008 3325, 4,136
Inversión privada descentralizada
2006 2007
Agropecuario 36 108
Pesca 151 384
Minería e Hidrocarburos 1,685 1,383
Manufatura 530 944
Electricidad, Agua y Gas 188 350
Construcción 29 139
Comercio 180 234
Transportes y Telecom 486 522
Servicios 44 72
Total 3325, 4,136
Producto Sectorial
Variación Junio 2007 / 2008
Exportaciones a los principales socios comerciales del Perú (millones US$)
500 1500 2500 3500
Canadá
China
Unión Europea
EEUU
PerPerúú tiene TLCs con tiene TLCs con EEUU, CanadEEUU, Canadáá y y
Singapur. Se estSingapur. Se estáán n negociando TLCs con negociando TLCs con China, Tailandia y la China, Tailandia y la
EFTA.EFTA.
Un 63% del Un 63% del intercambio intercambio comercial se comercial se realizarrealizaríía bajo a bajo
acuerdosacuerdos
La clases sociales media y alta crecen, mientras los más pobres se reducen
Composición del Nivel Socio Económico en Lima
2003 2007Ingreso familiar promedio
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
Arequipa Trujillo Piura Chiclayo Cusco Huancayo Iquitos Lima
2003
2007
Crecimiento del Ingreso per‐cápita
Ingreso familiar promedio por ciudad, 2003‐2007(en S/. constantes del 2007)
Crecimiento del Empleo Urbano (variación porcentual anual)
‐1.90
0.00
1.702.70
4.50
7.208.30 9.10
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*
Empleo SectorialVariación porcentual Junio 2007/2008
9.5%
6.8%
7.0%
7.1%
10.1%
14.9%
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0%
Total
Industria manufacturera
Actividades extractivas (agricultura, pesca, minería)
Transporte, almacenamiento y comunicaciones
Servicios
Comercio
Proyecciones a largo plazo del ingreso per‐cápita en Perú
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
US$ nominal
US$ real (2007)
Crecimiento sostenido del crédito hipotecario
1.1 1.2 1.4 1.62.2
2.80.3 0.40.6
0.7
0.7
0.8
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Créditos Mivivienda
Créditos Hipotecarios3.6
2.9
2.32.0
1.61.4
19 % x año
24 % x año
Crecimiento del mercado hipotecarioUS $ Miles de Millones
Cartera Hipotecaria del Perú aún tiene mucho potencial
15
11
54
32
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Mexico
Chile
Colombia
Brasil
Peru
Argen
tina
0102030405060708090
100
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
PBI per capita
Col. Hipotecaria(% del PBI)
AméricaLatina
EspañaIrlanda
EE.UU.
Fortalecimiento de la moneda localRatio de dolarización
66%70% 71% 71%
68% 66% 64%
57%54%
51%47%
41%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Reducción de tasas hipotecarias en soles
Factores Limitantes
Disponibilidad de
terrenos
Incremento en los precios de materiales
de construcción
Incremento del precio
del suelo
Normatividad del estado en los diferentes niveles
de gobierno: local, regional y nacional
Precios de materiales de construcción
Variación porcentual en precios
Inflación del Perú es una de las más bajas de America Latina
Países dolarizados
El Segmento Residencial
El Mercado de Vivienda en el Perú
De las cuales son construcciones formales alrededor de 40 mil unidades. El resto, 100 mil unidades, son auto‐construcción.
Actualmente en el Perú se están construyendo cerca de
140 mil viviendas anuales.
El Mercado de Vivienda en el Perú
El tamaño del mercado es de aproximadamente US $2,5 mil
millones El potencial de desarrollo esta por encima de los US $ 5 mil millones si se asume una gradual atención de las necesidades de vivienda de la población.
El Mercado de Vivienda en el Perú
La dinámica de vivienda nueva se encuentra
fundamentalmente en Lima (60%-65%) del mercado
Proyecciones a largo plazo de número de viviendas a ser construidas en el Perú
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
8 10 12 14 16 18 20 22 24
Inmobiliaria+HipotecarioAutoconstrucción
Se requiere más viviendas económicas (US$ 20,000)
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
Vivienda de clase alta
Vivienda de clase media
Vivienda económica
Oferta
Demanda
Megaproyectos del Estado para apoyar la vivienda económica
Proyecto UbicaciónInicio de obras
N° de viviendas
Piedras Gordas Lima 2008 20,000
Collique Lima 2008 15,600
Parques del Agustino Lima 2007 3,200
Matellini Lima 2008 1,400
Cuartel Salaverry Arequipa 2008 1,200
Nuevo Chao II Trujillo 2008 4,092
Productos del estado para financiamiento de vivienda según NSE
Precio en US$ por m2 de vivienda en Lima
Heterogeneidad de precios al interior del segmento
ZonaVar. %
2007/2004Barranco, Chorrillos, Surquillo 25,4Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta 22,9
Santiago de Surco, San Borja 21,6Miraflores 19,6J. María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel
16
San Isidro 14,3La Molina 5,6Lima Metropolitana 20
Precio en US$ por m2 de vivienda
Ciudad de Lima
751706 724
565517
426 441480
516 529
846
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Proy. 2008
Precio en US$ por m2 de vivienda
San Isidro
1029 1038 1032941 913 955
773 772 813 884
1503
0200400600800
1000120014001600
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Proy.2008
Precio en US$ por m2 de vivienda
Miraflores
894 916 887802
713 653 644 636 666770
1155
0200400600800
100012001400
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Proy.2008
Precio en US$ por m2 de vivienda
La Molina
735652
570515 480 460 475 450 488 503
855
0100200300400500600700800900
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Proy.2008
Precio en US$ por m2 de vivienda
Santiago de Surco, San Borja
788 759 763646
509 508 484577 577 589
884
0100200300400500600700800900
1000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Proy.2008
Precio en US$ por m2 de vivienda
Barranco, Chorrillos, Surquillo
659561
748
475 452388 372 391
433 467
701
0100200300400500600700800
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Proy.2008
Precio en US$ por m2 de vivienda
Jesús María, Lince,Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel
553 527467 427 454 421 425 442 485 493
740
0100200300400500600700800
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Proy.2008
Proyecciones a largo plazo del precio US$ por m2 en Perú
400
600
800
1000
1200
1400
1600
5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25
US$ NominalUS$ Real (2007)
El Segmento Retail
Tamaño total del mercado
Actualmente, el mercado de retail de las principales empresas modernas del país vende aproximadamente US $4 mil millones.
En este monto, los centros comerciales del paEn este monto, los centros comerciales del paíís s tienen una participacitienen una participacióón de US $1.8 mil n de US $1.8 mil millones.millones.
Tamaño total del mercado
En términos de suelo, la actividad de retail moderno utiliza actualmente más de 1.5 millones de metros cuadrados en total.
Los niveles de inversiLos niveles de inversióón actuales en el n actuales en el segmento estsegmento estáán alrededor de los US $1.1 mil n alrededor de los US $1.1 mil millones anuales.millones anuales.
Crecimiento sostenido de los principales actores del segmento
0 400 800 1200 1600 2000
Mejoramiento delhogar
Tiendas pordepartamento
Supermercados
2006 2007 2008
VENTAS NETAS DE LAS CADENAS DE SUPERMERCADOS
(US$ Millones)
0
400
800
1200
1600
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
TottusSupermercados PeruanosGrupo Wong
Tamaño del mercado de retail
Tamaño del mercado de retail
VENTAS NETAS DE LAS CADENAS DE TIENDAS POR DEPARTAMENTO
(US$ Millones)
0
150
300
450
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Saga Falabella Ripley Perú
Tamaño del mercado de retail
Ventas de las pricipales cadenas de mejoramiento del hogar, 2007 (e) %
Cassinelli, 21%
Sodimac, 38%
Ace Home Center, 41%
Antecedentes de los Centros Comerciales
•• Los centros comerciales son una Los centros comerciales son una industria nueva en el paindustria nueva en el paíís.s.
•• AAñño 1997 se inaugura el 1er. o 1997 se inaugura el 1er. centro comercial con centro comercial con caractercaracteríísticas internacionales.sticas internacionales.
•• El modelo peruano es similar al El modelo peruano es similar al chileno, con hipermercados, chileno, con hipermercados, tiendas por departamentos y de tiendas por departamentos y de mejoramiento del hogar.mejoramiento del hogar.
Los Centros Comerciales
•• Despegue de San Miguel a partir del aDespegue de San Miguel a partir del añño 94/95.o 94/95.
•• Apertura del CC Jockey Plaza en 1997.Apertura del CC Jockey Plaza en 1997.
•• Larcomar, primer centro de entretenimiento en el aLarcomar, primer centro de entretenimiento en el añño 1998.o 1998.
•• Lanzamiento de Mega Plaza, noviembre 2002.Lanzamiento de Mega Plaza, noviembre 2002.
•• Lanzamiento de Real Plaza Chiclayo, noviembre 2005.Lanzamiento de Real Plaza Chiclayo, noviembre 2005.
Principales actores
•• En Lima los principales Centros Comerciales son 15.En Lima los principales Centros Comerciales son 15.
•• 3 de ellos son administrados por sus juntas de 3 de ellos son administrados por sus juntas de propietarios:propietarios:
–– Camino Real en San IsidroCamino Real en San Isidro
–– Caminos del Inca en SurcoCaminos del Inca en Surco
–– El Polo en SurcoEl Polo en Surco
•• Los 12 restantes, corresponden a operadores Los 12 restantes, corresponden a operadores especializados.especializados.
Principales Centros Comerciales
N° Centro Comercial Área Bruta Arrendable (m2) Propietario Tipo
1 Jockey Plaza Shopping Center 74,241 Grupo Altas Cumbres Súper Regional
2 Primavera Park Plaza 34,500 Grupo Interbank Comunitario
3 Plaza San Miguel 54,000 Pontificia Universidad
Católica del Perú Súper Regional
4 Larcomar 24,662 Grupo Graña y Montero Estilo de Vida
5 Mega Plaza Norte 71,537 Grupo Wiese ‐ Parque Arauco Súper Regional
6 Minka 46,200 Grupo Romero Súper Regional
7 Plaza Lima Sur nd Cencosud Súper Regional
8 Open Plaza Atocongo nd Malls Peru Power Center
9 Open Plaza La Marina nd Malls Peru Power Center
10 Sur Plaza Boulevard nd Ibarcena Comunitario
11 La Molina Plaza nd Grupo Brescia Comunitario
12 Real Plaza Pro nd Grupo Interbank Power Center
Principales actores en ciudades del interior del país
N° Centro ComercialÁrea Bruta Arrendable
en el 2008Propietario Tipo
1El Quinde Shopping Plaza –
Cajamarca 11,500 Ekimed Power Center
2 Real Plaza – Chiclayo 28,800 Grupo Interbank Comunitario
3 Plaza del Sol – Piura 8,370 Grupo Romero Power Center
4 Mall Aventura Plaza – Trujillo 51,000 Aventura Plaza Súper Regional
5 Real Plaza – Trujillo 23,000 Grupo Interbank Comunitario
6 Open Plaza – Chiclayo nd Malls Perú Comunitario
7 Real Plaza – Huancayo nd Urbi Propietarios Comunitario
Total 122,670
Precios de renta en US$ por m2 en los centros comerciales
Al primer trimestre 2007 Al segundo semestre 2008Tipo de Centro Comercial
Renta Mant. Renta Mant.
Super Regional 44 9 48 9
Comunitario 17 3 20 3
Estilos de Vida 27 5 32 5
La superficie arrendable actual en La superficie arrendable actual en CC bordea el CC bordea el ½½ millmillóón de m2n de m2
Rol Clave de las tiendas ancla (1)
•• En Lima solo el CC Larcomar no tiene ventas de En Lima solo el CC Larcomar no tiene ventas de Anclas.Anclas.
•• En el resto de CC, las anclas representan mas del En el resto de CC, las anclas representan mas del 50% de las ventas. En promedio, el 65% de las 50% de las ventas. En promedio, el 65% de las ventas de los centros comerciales es a travventas de los centros comerciales es a travéés de s de Anclas.Anclas.
Rol Clave de las tiendas ancla (2)
•• En las ciudades del interior la situaciEn las ciudades del interior la situacióón es similar, el n es similar, el 56% de las ventas es explicada por las tiendas anclas.56% de las ventas es explicada por las tiendas anclas.
•• Sin embargo en el Quinde de Cajamarca y Mall Sin embargo en el Quinde de Cajamarca y Mall Aventura Plaza de Trujillo, las ventas de este primer Aventura Plaza de Trujillo, las ventas de este primer semestre se deben principalmente a tiendas semestre se deben principalmente a tiendas medianas y pequemedianas y pequeññas. En el primer caso 73% y en el as. En el primer caso 73% y en el segundo 60%.segundo 60%.
Nuevos proyectos de Centros Comerciales 2008 ‐ 2011
Se han identificado 37 nuevos proyectos para los prSe han identificado 37 nuevos proyectos para los próóximos aximos aññosos
Ubicación de los próximos proyectos
C i uda de s de l i nt e r i or , 4 6 %
Li ma , 5 4 %
Localización de las inversiones regionales en camino
Próximos proyectos
C ent ro , 6 %
Sur, 4 7%
N ort e, 4 7%
Proyectos en LimaUbicación Operador Nombre
Ate Urbi Propiedades Real Plaza PuruchucoAventura Plaza Mall Aventura Plaza Bellavista
Callao Malls Peru Open Plaza Canta Callao
Cercado de Lima Urbi Propiedades Centro Cívico Grupo Wong Centro Comercial Comas
Comas Urbi Propiedades Real Plaza Pro ‐ Comas
Malls Peru La PolvoraEl Agustino
Larco Mar La PolvoraIndependencia Grupo Wong Plaza Lima Norte Jesús Maria Urbi Propiedades Real Plaza Salaverry La Molina Grupo Brescia Monterrico Plaza
Puente Piedra Grupo Tovisco Centro Imperial NorteSan Isidro Parque Arauco Parque el Golf
San J. de Miraflores Malls Peru Open Plaza Atocongo Aventura Plaza Mall Aventura Plaza Santa Anita
Santa Anita Parque Arauco Mega Plaza Lima Este Altas Cumbres Jockey Plaza (Ampliación)
Surco Grupo Wong Jockey Plaza Parcela H
Surquillo Malls Peru Open Plaza Surquillo Villa Maria del Triunfo Parque Arauco Mega Plaza Lima Sur
Proyectos en el Sur
Departamento Operador Nombre
Aventura Plaza Mall Aventura Plaza Arequipa
Inversiones Corporativas Alfa Centro ComercialArequipa
Parque Arauco Megaplaza Arequipa
Malls Peru Open Plaza Cusco
Estación Central en CuscoCusco Urbi Propiedades
Real Plaza Cusco
Ica Grupo Romero Plaza del Sol Ica
Tacna Malls Peru Open Plaza Tacna
Proyectos en el Norte
Departamento Operador Nombre
Ancash Malls Peru Power Center Chimbote
Cajamarca Ekimed El Quinde (Ampliación)
Cencosud Power CenterLa Libertad
Malls Peru Open Plaza Trujillo
Lambayeque DHMONT Centro Comercial
Grupo Romero Plaza del Sol Piura (Ampliación)
Malls Peru Open Plaza Piura Piura
Urbi Propiedades Real Plaza Piura
Proyectos en el Centro
Departamento Operador Nombre
Huancayo Malls Peru Open Plaza Huancayo
Perspectivas
•• Mayor participaciMayor participacióón de n de inversiones en centros inversiones en centros comerciales en Lima y comerciales en Lima y Ciudades del Interior.Ciudades del Interior.
•• Se vienen 37 proyectos que Se vienen 37 proyectos que cambiarcambiaráán el panorama en n el panorama en Lima y las principales Lima y las principales ciudades del paciudades del paíís.s.
Penetración de CC en Lima todavía es muy moderada
30
60
70
70
80
80
80
0 20 40 60 80 100
Lima
Quito
Bogotá
Buenos Aires
Santiago
México DF
Río de Janeiro
Las Inversiones ya iniciadas en CC se orientan a la clase media US$ millones (2008)
210
287
323
0 50 100 150 200 250 300 350
Lima Tradicional
Lima Emergente
Provincias
Limitantes del Segmento
•• Competencia de galerCompetencia de galeríías y as y negocios informales; menores negocios informales; menores precios.precios.
•• FalsificaciFalsificacióón de productos.n de productos.
•• Pocas marcas locales con Pocas marcas locales con capacidad financiera para capacidad financiera para crecer.crecer.
Oportunidades del Segmento
•• Incremento en la tenencia Incremento en la tenencia de tarjetas de crde tarjetas de créédito.dito.
•• Mejora en los ingresos de la Mejora en los ingresos de la poblacipoblacióón.n.
•• Expectativas positivas Expectativas positivas acerca del futuro.acerca del futuro.
•• Variedad de formatos para Variedad de formatos para diversos tipos de clientesdiversos tipos de clientes
El Segmento Oficinas
Proyecciones a largo plazo del ingreso per‐cápita en Perú
Precios de Renta vs. Tasas de vacancia
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Tasa
de
Vaca
ncia
8
10
12
14
16
Prec
io d
e Re
nta
Tasa de Vacancia Precio de Renta
Evolución de precios de renta de oficinas A y A+
8
10
12
14
16
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Clase A+ Clase A
Nuevos edificios Prime en Lima
El Segmento Hoteles
Proyectos en el Segmento
Operador Categoría Proyecto
Localización
Inversiones Brade S.A. Hotel 5 estrellas
Construcción del hotel Double Tree Paracas Guest Suites.
Paracas - Ica
Hotel 5 estrellas
Hotel Western Libertador Lima
San Isidro - Lima
Hotel 5 estrellas
Hotel Libertador Tambo del Inka Urubamba
Urubamba - Cusco
Hotel 5 estrellas
Hotel Libertador Reserva Natural de Paracas
Paracas - Ica
Hotel 5 estrellas
Remodelación del Hotel Libertador Palacio del Inka
Cusco - Cusco
Inversiones Nacionales de Turismo S.A.
Hotel 5 estrellas
Remodelación del Hotel Libertador Lago Titicaca
Puno - Puno
Proyectos en el Segmento
Operador Categoría Proyecto
Localización
Nessus Hoteles Perú S.A. Hotel Boutique
La cadena de hoteles Casa Andina operará La Hacienda San José en Chincha, desde mediados del 2009. El establecimiento no será comprado por la cadena sino solo operado, será totalmente remodelado y se construirá en el séptimo Private Collection de la cadena.
Chincha - Ica
Costa del Sol S.A.
Hotel 4 estrellas
La empresa ha declarado que planea construir hoteles 4 estrellas cada 2 años en distintos lugares del Perú.
Proyectos en el Segmento
Operador Categoría Proyecto
Localización
FIGTUR S.A. Hotel 4 estrellas
Ampliación y construcción de la segunda torre del Prince Hotel Business
San Borja - Lima
Hotel Boutique 7 estrellas
La empresa planea iniciar durante el próximo año la construcción de un hotel boutique de 7 estrellas en el Valle Sagrado.
Urubamba - Cusco Revolutions Peru S.A.C.
Hotel Resort 5 estrellas
La empresa planea construir un hotel resort en Máncora
Máncora - Piura
Inkaterra Hotel Boutique
Apertura en Abri l de 2009 de un hotel Boutique en el Centro de la Ciudad del Cusco.
Cusco - Cusco
El Segmento Industrial
Caracterización del sector
Se encuentran organizadascuentan con directivasfacilita su estudio
MYPES y PYMESde Parques Industriales
Industrias No Organizadases más complicado su estudio
MYPES y PYMEScon ubicaciones aisladas
Antiguos locales industriales dieron paso a galerías comerciales conjuntos habitacionales
Calles de BreCalles de Breñña a Av. Zorritos, Tingo MarAv. Zorritos, Tingo Maríía, Av. a, Av. Bolivia, antes locales industriales Bolivia, antes locales industriales ahora Conjuntos Habitacionalesahora Conjuntos Habitacionales
Primeras cuadras Av. Argentina Primeras cuadras Av. Argentina antes locales industriales ahora antes locales industriales ahora galergaleríías comerciales as comerciales
Parques Industriales en Lima
Parque IndustrialAncón
Parque IndustrialInfantas – Los Olivos
Parque IndustrialEl Asesor Ate
Parque IndustrialPachacutec - Ventanilla
Parque IndustrialHuaycán - Ate
Parque IndustrialLomas de Carabayllo
Parque IndustrialVilla Ma. del Triunfo
Parque IndustrialVilla El Salvador
Parques Industriales Zona Norte
Título de
Propiedad
Energía
Eléctrica
Agua y
Desagüe
Telefonía
Internet
Ancón ҲҲ ٧٧ ҲҲ ҲҲLas Lomas Carabayllo
ҲҲ ٧٧ ҲҲ ҲҲPachacutec Ventanilla
ҲҲ ParcialParcial ҲҲ ҲҲInfantas Los Olivos ٧٧ ٧٧ ٧٧ ٧٧
Parques Industriales Zona Este
Título de
Propiedad
Energía
Eléctrica
Agua y
Desagüe
Telefonía
Internet
Huaycán –Ate Vitarte
ҲҲ ٧٧ ҲҲ ҲҲ
El Asesor Ate Vitarte ٧٧ ٧٧ ٧٧ ٧٧
Parques Industriales Zona Sur
Título de
Propiedad
Energía
Eléctrica
Agua y
Desagüe
Telefonía
Internet
Villa Ma.
del TriunfoҲҲ ҲҲ ҲҲ ҲҲ
Villa El
Salvador٧٧ ٧٧ ParcialParcial ٧٧
Condiciones actuales en el segmento
Condiciones actuales en el segmento
La Inversión Inmobiliaria en el Perú: oportunidades y riesgos
Muchas gracias !
