La ejecución del Desarrollo Urbanístico

Prof. Francisco A. de Jongh Sarmiento

Las actuaciones urbanísticas

De acuerdo al artículo 32 de la LOOU, la ejecución de los planes de ordenación

urbanística se realizará mediante programas de actuaciones urbanísticas.

En efecto, las actuaciones de la administración urbanística nacional previstas en

los planes de ordenación urbanística conforme al artículo 29 de la Ley Orgánica,

se deben realizar a través de los programas de actuaciones urbanísticas, en los

cuales se precisarán las prioridades, los objetivos, los medios y las acciones

necesarias para alcanzarlos, el plazo de ejecución y los organismos de la

Administración Central y Descentralizada que participarán en estos programas,

con señalamiento de los gastos e inversiones que les corresponda realizar.

La planificación urbanística municipal: los planes de desarrollo urbano local Competencia y vigencia

Los planes de desarrollo urbano local, deben expresarse legalmente mediante

una Ordenanza adoptada por la respectiva municipalidad, conforme se

establece en la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, en la cual se deben

establecer, las precisiones en cuanto a la determinación sobre usos y sus

intensidades, así como sobre los demás aspectos que afecten el ejercicio de

los derechos particulares.

Por tanto, es a partir de la publicación de la respectiva Ordenanza que los

planes de desarrollo urbano local entrarán en vigencia.

Contenido de los planes de desarrollo urbano local

La definición detallada del desarrollo urbano, en términos de población, base económica, extensión del área urbana y control del medio ambiente.

La clasificación del suelo, a los efectos de determinar el régimen urbanístico aplicable, y permitir la elaboración de planes especiales.

La delimitación de espacios libres y áreas verdes destinadas a parques y jardines públicos, y a zonas recreacionales y de expansión.

La localización para edificaciones y servicios públicos o colectivos.

El trazado y características de la red vial arterial y colectora, definición del sistema de transporte urbano y organización de las rutas del mismo.

El trazado y características de la red de dotación de agua potable, cloacas y drenajes urbanos en la secuencia de incorporación recomendada.

El señalamiento preciso de las áreas para los equipamientos de orden general e intermedios requeridos por las normas correspondientes y para las instalaciones consideradas de alta peligrosidad, delimitando su respectiva franja de seguridad.

La identificación de las áreas de desarrollo urbano no controlado, con indicación de las características a corregir con el fin de incorporarlas a la estructura urbana.

El establecimiento de las áreas que deberán desarrollarse mediante la modalidad de urbanización progresiva.

La regulación detallada de los usos del suelo y delimitación de las zonas en que se divide el área del plan en razón de aquéllos y, si fuere el caso, la organización de la misma en perímetros o unidades de actuación.

La programación por etapas de la ejecución del plan, con indicación precisa de las zonas de acción prioritaria, del costo de implantación de los servicios o de la realización de las obras urbanísticas, así como las fuentes de financiamiento.

La identificación de los terrenos de propiedad privada que resultarán afectados por la ejecución del plan, indicando plazo para la expropiación y disponibilidad de recursos para implantar el servicio o realizar la obra.

Como se señaló, sin embargo, la inexistencia de un plan de ordenación

urbanística, no impide el que pueda elaborarse el plan de desarrollo

urbano local (art. 18), sin perjuicio de la adaptación posterior necesaria,

si éste se aprueba, respetándose los derechos adquiridos conforme a la

orientación del artículo 126 de la Ley Orgánica.

En todo caso, corresponde a los Municipios establecer los

procedimientos complementarios para la elaboración, aprobación,

ejecución, control y modificación de los planes de desarrollo urbano

local, sin perjuicio de las disposiciones establecidas en la Ley Orgánica

(art. 37).

Las variables urbanas fundamentales y las zonificaciones

El plan de desarrollo urbano local en sí mismo, o por instrumentos jurídicos (ordenanza) separados, debe desarrollarse mediante el establecimiento de una zonificación, es decir, de la definición de varios conjuntos (zonas) de variables urbanas fundamentales, cónsonos con los usos del suelo urbano prescritos, y que deben asignarse al área urbana que comprenda el plan, a los efectos de la ejecución de los desarrollos urbanísticos correspondientes, sea mediante urbanizaciones o edificaciones.

Es precisamente conforme a la zonificación definida y asignada al suelo urbano, que pueden realizarse urbanizaciones o edificaciones, que respondan a las variables urbanas fundamentales contenidas en ellas. Estas zonificaciones, al igual que el plan de desarrollo urbano local, deben establecerse mediante Ordenanzas (art. 80).

Estas variables urbanas fundamentales, definidas en el plan local y en las ordenanzas de zonificación, en el caso de las urbanizaciones, son las siguientes:

El uso correspondiente.

El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora.

La incorporación a la trama vial arterial y colectora.

Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

La densidad bruta de la población prevista en el plan.

La dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.

Las restricciones volumétricas.

En el caso de las edificaciones, las variables urbanas fundamentales, definidas en el plan local y en las ordenanzas de zonificación, son las siguientes:

El uso previsto en la zonificación.

El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno.

La densidad bruta de población prevista en la zonificación.

El porcentaje de ubicación y el porcentaje de construcción previstos en la zonificación.

Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación.

La altura prevista en la zonificación.

Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

Cualesquiera otras variables que los planes respectivos impongan a un determinado lote de terreno.

La necesidad de los planes de desarrollo urbano local y los esquemas de ordenamiento sumario En principio, la ordenación urbanística requiere necesariamente de estos planes de

desarrollo urbano local.

Sin embargo, en caso de que éstos no se hubiesen elaborado y se trate de

ciudades o núcleos urbanos con expectativa de crecimiento no mayor de 25 mil

habitantes, el artículo 35 de la Ley Orgánica prescribe que pueden sustituirse por

un esquema de ordenamiento sumario que fije las condiciones básicas de

desarrollo, incluyendo las áreas de expansión.

En todo caso, la vigencia de este esquema se considerará provisoria, hasta tanto

el Concejo Municipal elabore y apruebe el respectivo plan de desarrollo urbano

local.

Los planes especiales

Además de los planes nacionales de ordenación urbanística y de los planes de

desarrollo urbano local y sus instrumentos de ejecución (las zonificaciones), la

Ley Orgánica prevé la posibilidad de que se aprueben planes especiales cuyo

objetivo fundamental es la ordenación, creación, defensa o mejoramiento de

algún sector particular de la ciudad, en especial las áreas de conservación

histórica, monumental, arquitectónica o ambiental, las zonas de interés

turístico o paisajístico, y los asentamientos no controlados, las áreas de

urbanización progresiva o cualquier otra área cuyas condiciones específicas

ameriten un tratamiento por separado, dentro del plan de desarrollo urbano

local.