L CONGRESO

NACIONAL DE VALUACIÓN

Valuación: Presente, Pasado y Futuro

“El proceso de la Valuación Inmobiliaria en México”

Presenta:

M.C. Francisco Padilla Saucedo Universidad Autónoma de Coahuila

Colegio de Valuadores de Coahuila

Irapuato, Guanajuato

29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014

1

Es sin duda una dicotomía difícil de establecer, no obstante el proceso de valuar o

asignar valor a un bien tiene su origen en la existencia misma del ser humano, es decir

Adán ya valuaba en si aquellos elementos que cotidianamente conocía, necesitaba o

consumía. De lo anterior surge en si la posibilidad de abordar un sin número de variables o

elementos que son necesario de integrar en el estudio del origen del valuador, su profesión,

las disciplinas en que se ha formado y las acciones que ha tomado día a día.

La raíz u origen del proceso de valuar en México, lo podemos enmarcar en la acción

del Estado Mexicano, el que con fines tributarios inició asignándole un valor a los bienes

inmuebles con el propósito de obtener ingresos, de ahí surge el Catastro el que con fines de

pago de impuestos inicia esta actividad. Son precisamente los miembros de esta burocracia

Gubernamental quienes inauguran esta destreza realizando avalúos.

2

Posteriormente y en razón de su afinidad de conocimientos serán los Ingenieros

Civiles y Arquitectos quienes desarrollen esta actividad a lo largo del tiempo,

conformándose en Agrupaciones, Asociaciones, Institutos y Colegios. Sin embargo la

profesionalización del valuador residía solo en su experiencia, currícula de estudios o

prestigio.

Es decir la política de asignar valor a un bien era una acción subjetiva, superficial y

carente de bases científicas que se apegaba más a una apreciación o estimación que a un

juicio totalmente respaldado. Sin embargo es de vital importancia, no obstante lo anterior,

identificar cual es en si la verdadera actuación del profesional de la Valuación en las

diferentes actividades que desempeña en su campo de trabajo.

Desde nuestra óptica, resulta viable conocer si cuenta con la preparación suficiente,

si el solo hecho de ser Ingeniero Civil o Arquitecto basta, o es necesario que estudie un

Postgrado para completar y enriquecer sus conocimientos. En la cotidianidad de nuestro

trabajo es a veces deprimente ver como profesionistas de las anteriores disciplinas sin la

menor experiencia o conocimiento sobre Valuación, elaboran peritajes o externan juicios de

valor totalmente alejados de la realidad o sin sustento alguno.

Ante la ausencia de una legislación que regule nuestra actividad, el nulo interés del

Gobierno por establecer bases, unido al desinterés y escasa participación de los valuadores,

se han propiciado y aun a veces fomentado este tipo de acciones, sin embargo en algunas

ocasiones nosotros mismos hemos encubierto estas actitudes en complicidad o colaboración

al momento de establecer dictámenes o externar juicios de valor. Es indudable que mientras

no asumamos una actitud crítica y apegada a una ética profesional, es difícil obtener de

parte de la sociedad la validez y respeto que nuestra profesión merece.

3

En lo relativo al esfuerzo de estudiar las Instituciones Gubernamentales han

valorado poco nuestra preparación profesional, es a veces decepcionante y frustrante que

Dependencias como el INFONAVIT valoren más a un Corredor Publico, que a un valuador

o que los Tribunales Superiores de Justicia integren en su planilla de Auxiliares a un

sinnúmero de Profesionales que en su vida han visto un avalúo, menos saben en qué

consiste o como se elabora. Sin embargo sus dictámenes contienen la misma validez que

aquellos que fueron realizados por un profesional de la Valuación.

Lo anterior unido a la cotidianidad de las Instituciones Bancarias y sus funcionarios

que hoy clasifican a los profesionales de la Valuación en dos grupos “Los nuevos” y los de

la “Vieja Guardia” desde su óptica estos últimos son empecinados, tercos, necios y carentes

del manejo de programas de computadora y celular. En si se inclinan más por los avances

tecnológicos, novatez y disponibilidad de los nuevos valuadores, que la experiencia de los

viejos valuadores. Es decir les sirve más un profesional que en razón de su inexperiencia

puede ser manipulable y prestarse a cambios o modificaciones a valores y dictámenes sin

que ello pueda causar algún problema.

Con esta actitud nos enfrentamos al hecho de que cada vez más, aquellos

profesionales de la Valuación, antiguos estrellas de los bancos terminan como vendedores

de Bienes Raíces o Asesores Inmobiliarios, producto de estériles discusiones y

controversias con Ejecutivos Bancarios quienes asumen la falsa idea de que un avalúo es un

documento sencillo de elaborar, cuyo contenido puede ser modificado en razón de las

necesidades del crédito o garantía que se pretende obtener. Al final de cuentas al momento

de adjudicarse un bien, el Banco le hablará al valuador no al ejecutivo, para que responda

por sus acciones. Recordemos la crisis del (94), esto significo el quebranto financiero de los

Bancos, la pérdida de credibilidad en los valuadores, la sencillez y subjetividad de nuestros

juicios generaron infinidad de problemas de orden económico y legal. Ante ello, la opción

no fue otra más que la búsqueda impostergable de la profesionalización del valuador a un

nivel de Postgrado.

4

El inicio fue dentro del seno de la Asociación en los ochentas, la instrumentación de

la Especialidad, aunque sin validez oficial, representó en si una actitud positiva y de gran

solidez. De ahí y producto del interés y tesón de algunos Institutos a nivel local, se

generaron los elementos indispensables para la apertura de la Especialidad en Valuación

Inmobiliaria en diferentes Universidades del país. (UNAM-Valle de Atemajac-BUAP-

UANL).

Pionera en esta actividad la Universidad Autónoma de Nuevo León, a través de su

Facultad de Arquitectura se avocó a la Instrumentación de un estudio de Postgrado sólido

con una serie de requisitos de ingreso y egreso, estructura escolarizada y currícula de

quince materias. La experiencia de un servidor como Coordinador de la misma permitió

tener contacto con valuadores con una trayectoria de más de treinta años y con jóvenes

recién egresados, ello implicó también ser parte de la condición de conocer, integrar,

aplicar y profundizar el manejo de elementos de otras áreas del conocimiento mismos que

por su afinidad tienen relación de forma directa o indirecta con el proceso de la Valuación

Inmobiliaria.

Bajo esta perspectiva integramos que la Valuación Inmobiliaria, no solo se

relacionaba con la Ingeniería Civil o la Arquitectura, también con la Economía, Sociología,

Legislación, Matemáticas y otras.

Conjuntamente a lo anterior es común que en otras Universidades cursen la

Especialidad, profesionistas con un origen diverso (Agrónomos, Contadores, Ingenieros

Mecánicos, Economistas), es evidente que la existencia de una disparidad enorme entre el

origen de los Estudios de Postgrado, los requisitos de ingreso, estancia y egreso en las

diferentes Instituciones Educativas que los ofrecen en el país, genera que no existan puntos

de comparación entre los diferentes planes de estudio y por ende una escasa homogeneidad

en ellos.

5

A lo antes expuesto comúnmente se integra el hecho de que son precisamente los

profesionales de la Valuación quienes en su momento fungen como actores principales al

descalificar los Estudios de Postgrado cursados por ellos o sus compañeros, estableciendo

que estos son de tipo “Light” y quienes los estudian más que aprender, malgastan su dinero,

logrando solo perder el tiempo y entrar en discusiones bizantinas sin ningún objetivo,

propósito o fin. Quizás esto no repercutiría mucho, si este tipo de comentarios solo fuera

dentro del gremio, pero por el contrario se expande a la totalidad de la sociedad.

Así también es común observar aquellos profesionistas jóvenes que cargados de

ilusiones y sueños piensan que con el solo hecho de cursar el Postgrado, van a obtener su

carnet de valuadores y realizar un sinnúmero de avalúos con los cuales recuperarán la

inversión de haber estudiado, desgraciadamente la realidad termina frustrándolos muchas

veces, ubicándolos en una realidad poco halagadora y deprimente.

De ello surge la disyuntiva de analizar cuál es nuestro papel como profesionistas,

percatarnos si el Valuador verdaderamente está preparado en forma suficiente, cuenta con

el respaldo de su Instituto o Colegio, la Ley lo protege y promueve, la sociedad tiene

confianza en él, se sienten seguros de nuestro desempeño al realizar un avalúo, estudio de

valor o peritaje o simplemente forzados por la sociedad, el Gobierno o Instituciones

Bancarias no tienen otra opción y se ven obligados a contratarnos.

Bajo esta óptica nos enfrentamos a dos posibilidades, una que el profesional de la

Valuación hoy en día aplique en forma práctica aquellas herramientas que adquirió en sus

Estudios de Postgrado a través de un cambio en su actitud y acción profesional, o por otra

simplemente provisto de una Especialidad y cédula que lo identifica como tal, continúe

realizando los mismos trabajos escasamente objetivos integrados por su opinión subjetiva,

apoyada en su experiencia profesional y carente de bases científicas.

6

Otra cotidianidad en nuestro gremio y que desgraciadamente es una situación que

continuamente crece, es la posición que asumen aquellos Valuadores que con una actitud de

todólogos cursan los tres Postgrados existentes con respecto a la Valuación y no obstante de

ser Arquitectos realizan avalúos Agropecuarios o Ingenieros Agrónomos que valúan

edificios y fraccionamientos, contribuyendo con ello a despertar desconfianza e

incertidumbre en quienes demandan nuestros servicios. No obstante ello existen

profesionales de la Valuación que los realizan en forma honesta, es evidente que esta

actitud provoca algunos contrasentidos que inclusive para los mismos valuadores en

ocasiones son difíciles de digerir.

Durante mi estancia como Coordinador de la Maestría en Valuación Inmobiliaria

(UANL), tuve el honor y gran satisfacción de convivir con un número importante de

profesionistas (Arquitectos e Ingenieros Civiles), que se destacaban por su capacidad

profesional, dinamismo y ética, dentro de la actividad de la valuación inmobiliaria en el

A.M.M. Miembros ellos del Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo León, acudieron a

nuestra “Alma Mater” con el enorme deseo y la posibilidad de estructurar algún curso o

estudio a nivel Postgrado que les permitiera integrar dentro de su currícula y en su actividad

profesional cotidiana nuevos y mejores conocimientos de carácter científico. Sus

argumentaciones se esgrimían fundamentalmente en lo siguiente.

Que la actividad de la Valuación Inmobiliaria se estableciera como una acción

profesional fundada en los Estudios de Postgrado que debiese de poseer quien la

ejerciera en forma privada o Institucional.

Poseer un título y cédula que te avalara como profesionista capacitado para ejercer la

actividad de la valuación de manera ética y profesional.

Evitar que cualquier profesionista sin conocimientos y experiencia en Valuación

Inmobiliaria realizara avalúos y/o dictámenes que de una u otra forma perjudicaran o

beneficiaran a particulares o instituciones.

7

No depender de terceros (Comisión Nacional Bancaria y de Valores) y/o de exámenes

de conocimientos que avalaran su capacidad para ejercer su profesión en un ambiente

de índole público y privado a organismos Gubernamentales, Instituciones Bancarias o a

cualquier persona que lo solicitase.

Sin embargo esta noble propuesta en lugar de expandirse, aplicarse y quizás ser

abundada por otras instituciones, resultó lo contrario, se minimizó, se flexibilizó y terminó

siendo en otras Universidades, un Postgrado con cursos de Fines de Semana y titulación

inmediata.

Es decir el gran interés en profesionalizar la actividad por instituciones con amplio

respaldo académico como fue en su inicio (U.N.A.M. Valle de Atemajac, B.U.A.P.,

U.A.N.L.), culminó en una comercialización y mercantilismo de Postgrados en Valuación

que originó que hoy en día existan un sin número de “valuadores profesionales” que

ofrecen sus servicios al mejor postor.

Dicha situación ha provocado que la oferta de valuadores rebase por mucho la

demanda de estos en el mercado profesional, lo que por consecuencia a generado la

disminución en los porcentajes de pago, la baja de Ingresos y el acoso o chantaje laboral

basado en la razón de que valuadores existen muchos.

Finalmente como decía mi abuelo (estamos mas mal que antes, porque antes

estábamos peor). Es decir la profesionalización de la actividad generó la comercialización

de la misma, y ahora no solo dependemos de la Sociedad Hipotecaria Federal (quien nos

cobra por ejercer la profesión para la cual contamos con título y cédula), sino también de

las Unidades de Valuación que hoy por hoy solo constituyen un Intermediario más entre el

usuario y el proveedor, estas ejercen y toman una plusvalía producto del trabajo, que no les

corresponde.

8

Las unidades de valuación han constituido además de un burocratismo profesional y

empalme de funciones, una forma más de explotación laboral al quedarse con parte de los

ingresos del valuador quien es el que desarrolla el trabajo.

Así mismo se convierten en un grupo voraz que a todas luces busca el aumento de

sus ingresos. Es deplorable y triste ver como a menudo llaman a la oficina ofreciendo mil

posibilidades de trabajo, desarrollo, competitividad y más, solo que al momento de pedirles

expliquen su política de pagos o aclararles que no hacemos avalúos para el INFONAVIT

(mismos que por su costo son de Servicio Social, más que profesional), dejan de insistir

pues para ellos lo importante y esencial según se percibe es más lo cuantitativo, que lo

cualitativo.

Ahora bien porque depender de ellas de acuerdo a la legislación laboral, quien

cuenta con una cédula profesional puede ejercerla libremente en forma profesional y ética,

no conozco por ejemplo algún organismo que regule a los ginecólogos y les asigne partos

de acuerdo a su conveniencia, les pague lo que quiera y cuando quiera y además los obligue

a cubrir los gastos de su incorporación a la Sociedad Reguladora Federal de Ginecólogos.

Es lamentable que hayamos caído en un abismo, en el cual es más sencillo tomar

una posición cómoda y flexible que hacer valer tus derechos como cualquier ciudadano de

este país. Bajo esta disyuntiva el valuador profesional hoy en día tiene la decisión y esta en

sus posibilidades de cambiar o seguir bajo el capricho y deseos de dos instituciones que en

el inicio de los noventas simplemente no existían. La profesionalización del valuador no

solo constituye o implica la necesidad de actualizarse constantemente o de contar con más y

mejores estudios a nivel de Licenciatura, Maestría o Doctorado, integra también el

reconocimiento de la sociedad en lo profesional y en lo económico y no el desgaste y

menosprecio cotidiano de nuestros mismos compañeros.

9

La necesidad de un valuador profesional certificado, es un reto impostergable, la

anterior premisa es producto de la inquietud de algunos de los profesionistas que hoy nos

dedicamos a la Valuación Inmobiliaria, mismos que de una u otra forma estamos afiliados a

la multiplicidad existente de Asociaciones, Sociedades, Institutos y Organismos que

coexisten en la diversidad geográfica de nuestro país los que integrados a Colegios de

Profesionales o Federaciones sobreviven comúnmente hoy en día.

Sin embargo, es necesario pertenecer a ellas para realizar avalúos, tus clientes

potenciales te lo exigen, de alguna forma regulan tus actividades, obviamente que no,

existen muchos profesionistas que realizan avalúos y peritajes para Instituciones de carácter

público y privado sin que pertenezcan a ninguna de las Instituciones citadas, ello sin menos

cabo de la validez de sus dictámenes y lo jugoso de sus honorarios.

De ello surgen una serie de incógnitas como, ¿es necesario pertenecer al Colegio de

Valuadores de mi Estado?, ¿Cuál es el futuro de la Federación? ¿Pertenecer a ella

verdaderamente me sirve?, es decir ¿Impulsa y respalda mi actividad como valuador?, ¿Se

preocupa por mi preparación profesional fomentándola a través de Cursos o Diplomados?,

¿Es en si un respaldo o punto de apoyo para el fomento de mis servicios profesionales?

Derivado de lo anterior, es frecuente ver como el mismo valuador asume diferentes

actitudes ante sus clientes, no es lógico que un avalúo que es un documento que integra una

serie de operaciones y procesos unido a la responsabilidad que implica su elaboración,

pueda ser pagado a precios menores al costo de una hora profesional especializada. En

razón de ello cada día es mas importante establecer un tabulador de honorarios

profesionales del valuador, similar a los Médicos, Abogados y Notarios, ello contribuirá

por una parte a estandarizar los pagos y precios a aplicar, y a legislar y fomentar el apego a

ello por parte de las Instituciones Bancarias, Hipotecarias, y Dependencias

Gubernamentales que son nuestros clientes potenciales.

10

En lo atractivo que resulta pertenecer a un Instituto o Colegio de Valuación o

ingresar al mismo, es una situación que evidencia posturas encontradas que se reflejan en

una escasa demanda de lo anterior. Si la Federación no impulsa condiciones que brinden un

apoyo para el valuador, genera la obligatoriedad de pertenecer a la misma para ejercer la

profesión y asume la tarea de elevar la acción de valuar como una actividad a ejecutar por

aquellos profesionales que cuenten con una cédula profesional que los avale como tal, es

muy posible que pueda desaparecer en lo futuro, provocando con ello una mayor

desintegración e incertidumbre respecto a las condiciones actuales en que se inscribe la

actividad de valuar bienes en el país.

Bajo esta dinámica es importante establecer con claridad precisa en nuestros

dictámenes cual es la responsabilidad que asumimos al ejecutarlos, es decir hasta donde

somos solidarios en lo Civil y Judicial. Es imprescindible incorporar elementos que

deslinden y ubiquen en forma tácita, que solo validamos las operaciones y juicios de valor

externados en el avalúo, estableciendo que este refleja las características y condiciones que

el bien poseía al momento de su inspección. Por ende es necesario ser éticos y ecuánimes

con las circunstancias del momento, recordemos que no obstante que un avalúo arroja

varios valores no podemos dejar de lado las condiciones económico-políticas y sociales de

nuestro país, el que se inscribe en una economía de libre mercado donde la oferta y

demanda fijan el precio de un bien.

En conclusión podemos establecer que lo antes descrito resulta ser una panorámica

de las condiciones en que se desarrolla el Proceso de la Valuación Inmobiliaria hoy en día,

sin embargo esta no tiene ningún valor, si no existe una actitud positiva que integre

propuestas que desde diferentes ópticas constituyen alguna alternativa de solución a los

problemas planteados. Bajo esta condición considero necesario abordar en el corto plazo las

siguientes premisas.

11

La obligatoriedad de los miembros de la Federación, de contar como mínimo con una

Especialidad en cualquiera de las ramas de la Valuación, así mismo con una

certificación (basada en horas de capacitación, trabajos realizados y reconocimientos).

No podemos hablar de profesionalización si nuestros miembros no han estudiado un

Postgrado, esto quizás repercuta en algunos de nuestros compañeros, no obstante es más

redituable ser pocos con una imagen profesional que muchos con diversidad de

conocimientos apoyados solo en la experiencia cotidiana.

El establecimiento de un reconocimiento a la actividad de valuar, a través de la

instrumentación legal de que, solo podrán realizar avalúos aquellos profesionistas que

cuenten con una Cédula Profesional, avalados mediante una certificación como

valuador que será refrendada mediante la evaluación de tres elementos:

Un examen general de conocimientos en la Especialidad a refrendar al inicio y

posteriormente cada tres años. El mismo será aplicado por un organismo

certificador establecido por los valuadores y no por instituciones universitarias

(estas últimas en ocasiones desconocen lo que certifican).

La actualización del solicitante en Cursos, Diplomados y Postgrados que sumen

mínimamente treinta horas de capacitación anual efectiva y demostrable mediante

diplomas con validez oficial y recibo de pago de los mismos.

Bitácora de la elaboración de los trabajos realizados durante cada año (avalúos),

respaldados con el aval de las instituciones para quien se elaboraron (quedan

excluidos avalúos particulares).

Lo anterior contribuirá ampliamente al establecimiento de una dinámica de rescate

de la imagen del valuador y profesionalización del mismo, lo antes citado será coordinado

por la Federación quien extenderá la credencial y reconocimiento oficial. A su vez

establecerá una Comisión dictaminadora formada por valuadores profesionales a un nivel

nacional y regional.

12

Esos últimos pueden ser parte de la planta docente de Instituciones que ofrecen

Postgrados relacionados con el Proceso de la Valuación de bienes muebles e inmuebles y

por valuadores que por su amplia experiencia hayan destacado en el ámbito profesional y

académico, la misma se orientará al diseño, fomento y coordinación de las siguientes

acciones:

Implementación de Cursos y Diplomados a un nivel Nacional y Regional, lo que

fomente la actualización de conocimientos, la participación de los valuadores y el

intercambio de experiencias. La recuperación del costo será través del patrocinio de

Instituciones y Dependencias para quienes se realizan avalúos.

Instrumentación y obligación por parte de los miembros de la Federación de aplicar un

tabulador de honorarios correspondientes a los trabajos valuatorios que se realizan, la

misma tendrá una vigencia anual y se publicará al inicio del año.

La obligatoriedad mínima de participación por parte de los valuadores en 50% de los

cursos organizados en la región por su colegio y Federación.

Una propuesta final se encamina a la disponibilidad que como valuadores debemos

brindar en la búsqueda de realizar los trabajos que se nos encomiendan en una forma

responsable, ética y apegada a derecho. Así mismo confiar en que en lo futuro y producto

de las diligencias y premisas que enarbole nuestra Federación, podamos ejercer nuestra

actividad en forma directa sin tener que depender de la participación de Instituciones

Bancarias, Dependencias Gubernamentales, Corredores Públicos, Unidades de Valuación y

demás organismos que solo constituyen un innecesario intermediario que fomenta la

disminución de nuestros ingresos.

MIL GRACIAS