Instrumentos de políticas de suelo/vivienda en derecho comparado autonómico.

Francisco Javier Burón Cuadrado

jueves 18 de diciembre de 2009

UPC – CPSV – MASTER EN GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA

CURSO:

POLÍTICA DE SUELO Y VIVIENDA

INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN DERECHO COMPARADO AUTONÓMICO ESPAÑOL; ESPECIAL REFERENCIA AL MODELO VASCO.

Francisco Javier Burón Cuadrado. Abogado Economista Área Derecho Público Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. Ex Director de Planificación y Ex Viceconsejero de Vivienda del Gobierno VascoGrupo de Estudios EKITEN THINKING

ÍNDICE

1.Un MARCO NORMATIVO para la vivienda en España

2.Las VANGUARDIAS en la Unión Europea

3.El desarrollo de una POLITICA PUBLICA (ejecución de los planes directores de vivienda 2002-2005 y 2006-2009 del gobierno vasco)

4.PERSPECTIVAS DE FUTURO

1. UN MARCO NORMATIVO PARA LA VIVIENDA EN ESPAÑA

UN MARCO NORMATIVO PARA LA VIVIENDA EN ESPAÑA

1. Tratados internacionales que hacen referencia a la vivienda en términos de derecho.

2. Constitución Española.

3. Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

4. Las reformas de los estatutos de autonomía y sus referencias al derecho a la vivienda.

5. Legislación y normativa de las CCAA.

1. El derecho a la vivienda en los tratados internaciones suscritos por España

Art. 10.2 CE: “Las normas relativas a los derechos fundamentales y a las libertades que la Constitución reconoce se interpretarán de conformidad con la Declaración de los Derechos Humanos y los tratados y acuerdos internacionales sobre las materias ratificados por España”.

NACIONES UNIDAS

Artículo 25 de la Declaración Universal de Derecho Humanos de 1948: “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial, la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios (…)”.

Artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966: reconoce el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluidos alimentación, vestido y vivienda adecuados, señalando en tal sentido que los Estados parte del tratado “tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho”.

• Ambos son pactos suscritos por España.


CONSEJO DE EUROPA

Artículo 16 de la Carta Social Europea de 1961 señala cómo los Estados firmantes, con el objeto de potenciar y posibilitar las condiciones de vida indispensables para un pleno desarrollo de la familia, se comprometen a “fomentar la protección económica, jurídica y social de la familia, especialmente mediante (…) apoyo a la construcción de viviendas adaptadas a las necesidades de las familias”.

• Las obligaciones se dirigen a los estados firmantes• No se construye en términos de derechos de los nacionales de los

estados firmantes.

• La Carta Social fue revisada en 1996, la misma se prevé ahora el derecho a la vivienda de manera específica (art. 31).

• Tal revisión no ha sido ratificada por España.


UNION EUROPEA

La misma carece de competencias en materia de vivienda. Existen toda una serie de competencias con incidencia directa e indirecta sobre la misma y el medio ambiente urbano.

Art. 34.3 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea de 2000 hace una mención explícita a la relación entre el acceso a la vivienda y la exclusión social: “Con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho de la Unión y por las legislaciones y prácticas nacionales”.

La eficacia jurídica de la Carta está limitada, ya que:

(i) el propio precepto remite a la regulación y legislación nacionales (ii) su art. 51 determina que sus disposiciones van dirigidas a las instituciones

y órganos de la Unión, respetando el principio de subsidiariedad, así como a los Estados miembros únicamente cuando apliquen el Derecho de la Unión, de este modo, estos respetarán los derechos y promoverán su aplicación conforme a sus respectivas competencias.

La Carta no crea ninguna competencia ni ninguna misión nuevas para la Unión y no modifica las competencias y misiones definidas por los tratados.


Nuestra jurisprudencia interna (ordinaria y constitucional) utiliza la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea como elemento interpretativo para la resolución de conflictos. En este sentido, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de fecha 14 de septiembre de 2005 sintetiza lo apuntado:”.

“Es verdad que la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea fue proclamada solemnemente el 7 de diciembre de 2000 en el Consejo Europeo de Niza sin valor jurídico alguno obligatorio o vinculante (valor que de momento queda condicionado a la ratificación del mencionado Tratado constitucional) pero no es menos cierto que viene siendo utilizada como parámetro interpretativo tanto por el Tribunal de Primera Instancia de la Unión Europea (cfr. su sentencia de 30 de enero de 2002 dictada en el asunto maxmobil telekommunikation Service GmbH contra Comisión, en donde se cita igualmente el art. 41 de la Carta), como por los más altos órganos jurisdiccionales internos (entre ellos, el Tribunal Constitucional –vid. STC 53/2002, de 27 de febrero, dictada en el recurso de inconstitucionalidad núm. 2994/1994- o el Tribunal Supremo –entre otras muchas, STS, Sala Contencioso-Administrativa, de 26 de marzo de 2002, recurso 8220/1997; de 27 de marzo de 2002, recurso 8218/1997; y de 2 de abril de 2002, recurso 9932/1997-). Y es que, en cualquier caso, la Carta –como ella misma expresa en su preámbulo- reafirma, respetando las competencias y misiones de la Unión, así como el principio de subsidiariedad, los derechos reconocidos especialmente por las tradiciones constitucionales y las obligaciones internacionales comunes de los estados miembros, el Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales, las Cartas Sociales adoptadas por la Unión y por el Consejo de Europa, así como por la Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos”.

2. Constitución española

Art. 47 de la CE (precepto que sistemáticamente se encuadra dentro del Capítulo III “De los principios rectores de la política social y económica” del Título I “De los derechos y deberes fundamentales”) establece que:

• “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y

adecuada.

• Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación

• La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Art. 53.3 de la CE: “el reconocimiento, respecto y protección de tales

principios informará la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos, no pudiendo ser por tanto alegados de forma directa, sino a través de lo que dispongan las leyes que los desarrollen”.

Ahora bien, el hecho de que no puedan ser alegados de forma directa, “sino de acuerdo a lo que dispongan las leyes que los desarrollen” no implica que carezcan de valor o que sean meros principios programáticos.


Como establece el fundamento jurídico 6º de la Sentencia del Tribunal Constitucional 19/1982, de 5 de mayo, la propia Constitución “impide considerar a tales principios como normas sin contenido y que obliga a tenerlos presentes en la interpretación tanto de las restantes normas constitucionales como de las Leyes”. Por su parte, en este mismo sentido se pronunció la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 1986 (en relación en este caso al art. 49 relativo a las políticas de previsión, tratamiento, rehabilitación e integración de los disminuidos físicos, sensoriales y psíquicos): de

“A la misma conclusión hay que llegar si se trae a colación el artículo 49 de la vigente Constitución española, conforme al cual los poderes públicos realizarán una política de previsión, tratamiento e integración de los disminuidos físicos, sensoriales y psíquicos, a los que prestarán la atención especializada que requieran y los ampararán especialmente para el disfrute de los derechos que este título otorga a todos los ciudadanos, derechos entre los que se encuentra, por ejemplo, el de circulación (artículo 19) …


(…) debiendo recordarse que este mandato del artículo 49, pese a estar incluido bajo la rúbrica «de los principios rectores de la política social y económica», no es una mera norma programática, que limite su eficacia al campo de la retórica política o de la estéril semántica de una declaración demagógica. Porque como ya precisó hace años el Tribunal Supremo norteamericano, en el caso Trop versus Duller, las declaraciones de la Constitución no son adagios gastados por el tiempo; ni una contraseña vacía de sentido. Son principios vitales, vivos, que otorgan y limitan los poderes del Gobierno de nuestra Nación. Son regulaciones de Gobierno. Y esta doctrina, aunque establecida por un Tribunal extranjero con referencia a la Constitución de su país es perfectamente trasladable a nuestro ámbito para subrayar el sentido de los artículos 9,1 y número 3 de la Disposición Derogatoria de la Constitución española. De manera que ese artículo 49, como los demás de esa misma rúbrica (entre los cuales cabe incluir el art. 47 relativo al derecho de acceso a la vivienda), como la totalidad de los que integran la Constitución, tienen valor normativo y vinculan a los poderes públicos, cada uno en su respectiva esfera, a hacerlos eficazmente operativos.”


A idéntica conclusión llegó, la Sala de lo Contencioso-administrativo del Alto Tribunal en su sentencia de 25 de abril de 1989, esta vez en relación al art. 45 y el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado:

“Y este Tribunal considera oportuno recordar una vez más -como ya hizo en Sentencia de 9 de mayo de 1986- que los preceptos contenidos en el capítulo tercero del Título I de la Constitución, pese a dar bajo la rúbrica de «principios rectores de la política, social y económica no constituyen meras normas programáticas que limiten su eficacia al campo de la retórica política o de la inútil semántica propia de las afirmaciones demagógicas. (...). De manera que ese artículo 45, como los demás del expresado capítulo, tienen valor normativo y vinculan a los poderes públicos, cada uno en su respectiva esfera, a hacerlos eficazmente operativos.“

De manera más específica en relación al derecho a la vivienda recogido en el art. 47 CE, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 16 de junio de 1998, se ha encargado de afirmar que el citado precepto constituye un mandato a los poderes públicos a fin de que con su actuación tutelen y protejan el derecho a la vivienda:


“El artículo 47 de la Constitución Española, dentro del Capítulo III del Título I, proclama el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, vinculando a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

Cualesquiera que sean las dificultades dogmáticas que implica la consideración como «derechos constitucionales» de todos los que derivan de actuaciones estatales acomodadas a los principios de política social y económica que enumera el Capítulo III del Título I, es evidente que el citado artículo 47 es un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos.”

Finalmente, la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2002, abunda una vez más en la misma idea:

“No alcanzamos a comprender, pues no se explica, cuál es la razón o razones por las que deviene inconstitucional que el ordenamiento jurídico atribuya a la Administración potestades de desahucio respecto de las viviendas de protección oficial; ni en concreto, que ello contraríe las previsiones de los artículos 117.3, 117.5 y 24 de la Constitución (...)


Tales viviendas están directa e inmediatamente preordenadas a satisfacer un interés público y a paliar un problema social, estando, por ello, sujetas a un régimen de intervención administrativa, demandado desde las mismas previsiones del párrafo primero del artículo 47 de la Constitución. Éste consagra un derecho social o de prestación que exige, consiguientemente, una intervención del Estado en la esfera social y económica y un hacer positivo de los poderes públicos para la consecución de la igualdad material que propugna el artículo 9.2 de la Constitución.” Una vez establecido por el Tribunal Constitucional la normatividad plena del artículo 47 de la Constitución en tanto que principio rector de política social y económica, cabe preguntarse ¿a que obliga la Constitución a los poderes públicos en materia de vivienda, antes de la acción legislativa de las CCAA? Como sostiene buena parte de la doctrina, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, las AAPP están jurídicamente obligadas a determinados comportamientos (legislación, normativa, planificación, políticas públicas, actos administrativos, etc) y los administrados son titulares de un verdadero derecho subjetivo en relación a esas obligaciones de la Administración.


No hay, antes del marco normativo autonómico (estatutos y leyes de las CCAA) un derecho del administrado en situación de necesidad a acceder a una concreta vivienda que sea puesta a su disposición por parte de la Administración. Pero que no exista esta facultad a favor del administrado y que este no pueda esgrimir esta exigencia ante los tribunales, no quiere decir, en modo alguno, que no estemos en presencia de un verdadero y genuino derecho subjetivo.

Siguiendo en esto a JULI PONCE SOLÉ, las AAPP españolas, ex constituione, tienen un deber de medios (no de fines) que consiste en poner en marcha una serie de leyes, reglamentos, políticas públicas y actuaciones administrativas que, una vez desplegada la debida diligencia administrativa, den al administrado una OPORTUNIDAD REALISTA de acceder a una vivienda digna en su comunidad.

Sobre la categoría “oportunidad realista” en relación a derecho sociales constitucionalizados en occidente hay una amplia tradición jurídica tanto en los EE.UU de Norteamérica (realistic oportunity presente en la jurisprudencia de los tribunales supremos de los Estados y el Tribunal Supremo de los EE.UU; por todas Sentencia del Tribunal Supremo de New Jersey de 1 de agosto de 2002 en el caso Toll Brothers, Inc vs. Township of West Windsord), como en Francia (el Consejo Constitucional francés considera la vivienda como un objetivo de valor constitucional y entiende que las AAPP están obligadas a poner ,los medios necesarios para que la ciudadanía disfrute de ese derecho de forma efectiva y real, por todas Decisión nº 2000-436 DC, de 7 de diciembre de 2000 del Consejo Constitucional francés) o Alemania (la doctrina constitucional alemana utiliza desde hace muchos años el concepto “mandatos de optimización” – optimierungsgebot- como una obligación jurídicamente debida de los poderes públicos de actuar de forma efectiva en materia de derechos sociales).


No conviene confundir la categoría jurídica “derecho subjetivo” solo con las obligaciones de fines, pues en los casos de obligaciones de medios también podemos estar en presencia de verdaderos derechos subjetivos.

Si tomamos dos definiciones clásicas de la categoría derecho subjetivo, las de CASTAN (“poder reconocido a la persona por el ordenamiento jurídico a una persona, con significado unitario e independiente y quedando al arbitrio de ella la posibilidad de su ejercicio y defensa”) y DE CASTRO (“una determinada situación de poder concreto concedida sobre cierta realidad social a una persona -como miembro activo de la comunidad jurídica- y a cuyo arbitrio se confía su ejercicio y defensa”), veremos que en el caso que nos ocupa estamos ante un verdadero derecho subjetivo, si bien la facultad de la que es titular el administrado y que puede decidir defender en los tribunales no es el derecho a acceder a una vivienda concreta (en su anverso la obligación de la administración de proveérsela), sino el derecho a ser beneficiario de unas políticas públicas que creen una oportunidad realista de acceder a una vivienda digna (de nuevo en su anverso, la obligación de la administración de desplegar leyes, normas, políticas ya actos que creen esa oportunidad realista de acceder a una vivienda digna).


Si esas políticas públicas no existen, están orientadas en el sentido contrario al mandato constitucional o son tan escasas y/o poco diligentes que no crean esa posibilidad realista de acceso a una vivienda digna, el administrado podrá recurrir a la jurisdicción para la tutela judicial efectiva de su derecho subjetivo en materia de vivienda. Este es el estatuto jurídico de los administrados de forma previa a los estatutos de autonomía y leyes de las CCAA que en muchos casos cambian radicalmente este panorama.

De hecho, como apunta GERARDO RUIZ-RICO RUIZ muchos estatutos de autonomía han procedido a diferentes operaciones de total y absoluta conversión del principio rector de política social y económica contenido en el artículo 47 de la CE a la categoría de derecho subjetivo.

Ratificando las obligaciones de medios de las AAPP en materia de vivienda (oportunidad realista) y en algunos casos preparando el terreno para la incursión en el campo de las obligaciones de resultados.


De este modo, cabe concluir que en el caso del derecho a la vivienda constitucionalizado en el artículo 47 de la CA

i. estamos ante un derecho subjetivo a la vivienda que, no implica el derecho a acceder a una concreta vivienda, pero que si implica, cuando menos, la obligación de las AAPP de poner en juego sus funciones legislativas, normativas, de fomento, etc, para promover unas condiciones objetivas que creen una oportunidad realista de acceso a una vivienda digna de la ciudadanía.

i. pudiendo el administrado, ex constitucione, acceder a la tutela judicial efectiva en relación a la creación de esta oportunidad realista de acceso a una vivienda digna por parte de una Administración jurídicamente obligada a desplegar la debida diligencia.

i. siendo la situación jurídica de Administración y administrado diferente en cada CA en función del desarrollo estatutario y legal que se haya hecho del artículo 47 de la CE, pudiendo en algunos casos estar ya a punto de entra en el campo de las obligaciones de resultados y no solo de medios, con todo lo que ello significa.


Art. 148.1.3ª de la CE (reparto competencial en materia de vivienda) el establece con claridad que la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda son competencias que pueden ser asumidas por las Comunidades Autónomas. Esto implica que, de forma similar a lo que ocurre con la competencia de urbanismo, será preciso recurrir al análisis de cada normativa autonómica para conocer la regulación del derecho de acceso a la vivienda.

3. Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

La Ley Estatal del Suelo no es una ley urbanística, de ordenación del territorio o de vivienda, en coherencia con el régimen competencial que marca la ce y que ha sido refrendado por la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 de 20 de marzo. En este mismo sentido, se expresa la propia exposición de motivos del citado texto legal:

“No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podrá y deberá aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades Autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios públicos de suelo.”

Su finalidad, al reflejar un catálogo de derechos y obligaciones de los ciudadanos en relación a la vivienda, el urbanismo, el medio rural y urbano es regular las condiciones básicas en el ejercicio de determinados derechos, todo ello en virtud del título competencial previsto en el art. 149.1.1ª de la Ce:

“El Estado tendrá competencia exclusiva sobre las siguientes materias: 1ª la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales”.


Art. 1 de la Ley Estatal del Suelo al tratar sobre el objeto de la misma:

“Esta Ley regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases económicas, medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia”.

Art. 4 a) de la Ley Estatal del Suelo establece de manera expresa que

“todos los ciudadanos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados”.


Artículo 2.3 de la Ley Estatal del Suelo establece que

“Los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos establecidos en los artículos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según proceda, los procesos de ocupación del suelo. El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada en los términos que disponga la legislación en la materia”

En relación a la interpretación de estos preceptos de la Ley Estatal del Suelo podemos seguir a los profesores LUCIANO PAREJO, GERARDO ROGER y MARCOS VAQUER. Los tres consideran que este precepto ha casi agotado el campo propio del legislador estatal (al menos el por ahora así delimitado por el Tribunal Constitucional), respetando de forma exquisita a los legisladores autonómicos.

El derecho constitucional a la vivienda debe ser desarrollado por parte de estos y el legislador estatal solo puede imponer al conjunto de las CCAA una serie de instrumentos que, desde la regulación legal del suelo (que no del urbanismo), posibiliten la efectividad del derecho a la vivienda de todos los ciudadanos españoles.


Insiste el profesor PAREJO en que los instrumentos impuestos por el legislador estatal a los autonómicos pasan el test de proporcionalidad exigido por el Tribunal Constitucional en estos casos y se toman para proteger la igualdad básica de todos los españoles en el disfrute de sus derechos constitucionales (el artículo 149.1 1º de la CE establece que es competencia estatal “La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales”).

Los instrumentos impuestos por el legislador estatal a los autonómicos son los siguientes:

i. reservas mínimas de suelo para vivienda protegidaii. vinculación de los patrimonio públicos de suelo a la vivienda protegidaiii. regulación del derecho de superficieiv. aumento de la horquilla de participación de la comunidad en las plusvalías

urbanísticasv. anotación en el registro de la calificación de un suelo como destinado a la

vivienda protegidavi. prohibición de venta o subasta de los suelos calificados como de vivienda

protegida por encima de su valor legal de repercusiónvii. venta y sustitución forzosa del propietarios en el caso propietarios que

demoran o dificultan el cumplimiento de sus obligaciones legales en relación al suelo de su propiedad-


Los tres profesores antes citados insisten en la creación por parte de la Ley Estatal del Suelo de obligaciones jurídicas ciertas en materia de vivienda para los poderes públicos, verdaderas obligaciones de medios de todas las AAPP españolas que deben beneficiar a la ciudadanía española. Citan expresamente .

i. la obligación de las AAPP de transformar suelo solo para satisfacer necesidades sociales

ii. el suministro de información urbanística a la ciudadanía en un formato que esta la pueda comprender -resúmenes ejecutivos de los PGOU, publicación en internet de los expedientes urbanísticos, etc-

iii. la obligación municipal de publicar los convenios urbanísticosiv. el derecho de los administrados a que se defina la situación jurídica de

un suelo de su titularidadv. y la evaluación ambiental de las actuaciones urbanísticas.

Finalmente, los profesores PAREJO y ROGER consideran que los artículos 2.3 y 4 a) de la Ley Estatal del Suelo deben considerarse como una traducción directa del artículo 9.2 de la CE (Corresponde a los poderes públicos promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integran sean reales y efectivas; remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitar la participación de todos los ciudadanos en la vida política, económica, cultural y social) al campo de la ordenación del territorio, el urbanismo y la vivienda.

3. Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

De tal forma que hay un MANDATO-DEBER de puesta a disposición de suelo al servicio de la efectividad del derecho a la vivienda, que debe darse una ocupación equilibrada del territorio ponderando todos los intereses en juego (medioambientales, sociales, económicos, etc), que la vivienda para poder cumplir con los requisitos de esta ley debe contener los componentes físicos (accesibilidad), medioambientales y económicos (accesibilidad) que generalmente no se han ponderado en otras normas legales y que son las CCAA y los ayuntamientos a través de sus leyes, reglamentos, políticas y actos administrativos lo que tiene que garantizar la efectividad real del derecho a la vivienda de la ciudadanía (debiendo ser esa vivienda físicamente y económicamente accesible, insertada en un medioambiente urbano respetuoso con la naturaleza y las personas y susceptible de uso por todo tipo de personas en todo tipo de etapas vitales.

4. Las reformas de los estatutos de autonomía y sus referencias al derecho a la vivienda

Las reformas de los estatutos de autonomía de Andalucía, Cataluña, Valencia, Baleares y Aragón habidas en los últimos años, cada una con su propio nivel de intensidad, han producido una “conversión” de buena parte de los principios rectores de política social y económica, regulados en el capítulo Tercero del Título Primero de la CE, en derecho subjetivos exigibles por alguna de las vías previstas en sus apartados de garantías estatutarias. Esta transformación de principios en derecho representa una novedad cuyas repercusiones en términos de exigibilidad ante los tribunales, no son aún previsibles. Con diferentes intensidades, esta transformación mediante los estatutos de los principios rectores de política social y económica en derecho subjetivos exigibles ante los tribunales también ha afectado al derecho a la vivienda6.

Artículo 25 del estatuto de Autonomía de Andalucía “Para favorecer el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, los poderes públicos están obligados a la promoción pública de la vivienda. La ley regulará el acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como las ayudas que lo faciliten”.


• Los artículos 26 y 47 del estatuto de Autonomía de Cataluña “Las personas que no disponen de los recursos suficientes tienen derecho a acceder a una vivienda digna, para lo cual los poderes públicos deben establecer por ley un sistema de medidas que garantice este derecho, con las condiciones que la Ley determine”. “Los poderes públicos deben facilitar el acceso a la vivienda mediante la generación de suelo y la promoción de vivienda pública y de vivienda protegida, con especial atención a los jóvenes y los colectivos más necesitados.

• Artículo 16 del Estatuto de Autonomía de Valencia “La Generalitat garantizará el derecho de acceso a una vivienda digna de los ciudadanos valencianos. Por ley se regularán las ayudas para promover este derecho, especialmente en favor de los jóvenes, personas sin medios, mujeres maltratadas, personas afectadas por discapacidad y aquellas otras en las que estén justificadas las ayudas”.

• Artículo 27 del Estatuto de Autonomía de Aragón “Los poderes públicos de la Comunidad Autónoma promoverán, de forma efectiva, el ejercicio del derecho a una vivienda digna, facilitando el acceso a ésta en régimen de propiedad o alquiler, mediante la utilización racional del suelo y la promoción de vivienda pública y protegida, prestando especial atención a los jóvenes y colectivos más necesitados.


A este respecto es especialmente interesante el Estatuto de Cataluña que establece un triple nivel de protección del derecho estatutario (y como después veremos, desarrollado legalmente) a la vivienda a través de:

• el carácter vinculante para los poderes públicos y particulares (artículo 37.1 del Estatuto catalán)

• la reserva de ley autonómica, tal y como se establece en el artículo 37.2 y 3 del estatuto catalán (aprobación de una carta de los derechos y los deberes de los ciudadanos de Cataluña y el establecimiento necesariamente por ley de la regulación esencial y el desarrollo directo de este derecho)

• y finalmente a través del control de estatutariedad en vía policía (Consejo de Garantías Estatutarias) y jurisdiccional (Tribunal Superior de Justicia de Cataluña).

5. Legislación y normativa de las CCAA

ANDALUCÍA: proyecto de ley reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía

El pasado mes de junio la Junta de Andalucía remitió al Parlamento Andaluz un Proyecto de Ley relativo al derecho a la vivienda. En estos momentos (noviembre del 2009) se encuentra en el trámite de debate en ponencia de las enmiendas parciales, una vez que en septiembre se debatieron y rechazaron las dos enmiendas a la totalidad, una con texto alternativo, que fueron presentadas.

Este proyecto de ley debe entenderse como una continuación de la labor iniciada por la Ley 13/2005 de medidas para la vivienda protegida y el suelo y el Decreto 146/2006 por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de Andalucía. Y debe ser leída de forma armónica con los mandatos de Ley 1/1994 de ordenación del territorio de la CA de Andalucía y la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.


El Proyecto de Ley (en su artículo 4) establece cual es el contenido mínimo legal de las actuaciones administrativas tendentes a hacer efectivo el derecho a una vivienda digna.

• Cita expresamente el posibilitar, desde el planeamiento urbanístico, el acceso a la vivienda libre por parte de personas con suficiencia de recursos y a la vivienda protegida por parte de las personas que carezcan de los mismos.

• De la misma manera, se cita el favorecimiento del alojamiento transitorio y la rehabilitación y conservación del parque ya existente.


El artículo 6 del Proyecto de Ley establece la obligación de los planes autonómicos de destinar ayudas públicas para garantizar que la cantidad destinada por una persona o familia a vivienda protegida no supere el 25% en el caso del alquiler y el 33% en el caso de la propiedad. Esta suerte de cláusula de evitación del sobre-endeudamiento por vivienda protegida está construida en forma de obligación de la Junta de Andalucía (ni siquiera de los ayuntamientos) y no como derecho subjetivo de la ciudadanía andaluza (como veremos luego en relación al artículo 24 de este Proyecto de Ley).


El artículo 10 del Proyecto de Ley pone el planeamiento urbanístico al servicio de la cohesión social, en tanto en cuanto que los PGOU deben poner la ordenación y gestión urbanística al servicio de la satisfacción de las necesidades de vivienda que puedan existir en el municipio. Esta obligación de la Administración municipal se despliega en una doble estrategia: provisión de suelo suficiente a corto/medio plazo y adecuadamente localizada territorialmente y acciones de rehabilitación de tejidos urbanos ya existentes (con especial atención a la eliminación de la infravivienda).


El artículo 14 del Proyecto de Ley regula las actuaciones supramunicipales en materia de vivienda. Debemos distinguir tres tipos:

• los convenios de colaboración en los que la iniciativa es municipal (actuación intermunicipal en la que participar la CA a instancias de los municipios)

• los convenios de colaboración de iniciativa autonómica (actuación supramunicipales iniciadas por la CA a las que son convocados los ayuntamientos)

• y las actuaciones de interés supramunicipal promovidas por la CA en los supuestos contemplados en la Ley 1/1994 de ordenación del territorio de la CA de Andalucía.

En los dos primeros casos la cooperación interadministrativa es voluntaria. En el último caso estaríamos más ante un caso de coordinación administrativa, dado que falta la voluntariedad municipal.


En relación a las reservas de suelo para vivienda protegida, el artículo 15 del Proyecto de Ley, se limita a establecer la competencia de la Junta de Andalucía para establecer las que consideres oportunas, dentro del marco delimitado por la legislación urbanística (en estos momentos 30% del aprovechamiento urbanístico residencial de cada sector o área, que puede ser eximido total o parcialmente en los sectores de menos de 15 viviendas por hectárea o en los que la vivienda protegida no sea un tipología de vivienda cohonestable con las características físicas del sector -artículo 10.1 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía-).


El artículo 20 del Proyecto de Ley regula el alojamiento transitorio, una situación intermedia entre la vivienda habitual y las residencias colectivas que se da en caso de exclusión social o riesgo de la misma, cuando habiendo necesidad de vivienda es imposible en ese momento el acceso a una vivienda protegida. En el caso más que frecuente de promoción pública sobre suelo dotacional, estamos ante equipamientos públicos que, en cualquier caso, nunca serán susceptibles de inscripción registral separada o unitaria.


Los artículos 21 a 24, los últimos del Proyecto de Ley, son los más importantes a los efectos de caracterizar el derecho de acceso a la vivienda, pues en ellos se contienen las garantías del derecho a la vivienda.

La opción de este Proyecto de Ley es garantizar protección jurisdiccional al derecho de los ciudadanos a exigir a las AAPP andaluzas el cumplimiento de sus obligaciones en materia de vivienda. En especial, los titulares del derecho (cumplen los requisitos del artículo 5 del Proyecto de Ley) pueden exigir ante los tribunales que las AAPP aprueben planes de vivienda y promuevan activamente su ejecución.

Estamos ante una obligación de medios de las AAPP, no de resultados.

A los poderes públicos andaluces el Proyecto de Ley les exige una actitud intervencionista, la debida diligencia en su actividad administrativa y que a través de sus actuaciones en la materia la ciudadanía tenga una oportunidad realista de acceder a una vivienda digna en condiciones razonables.


CATALUÑA: La Ley 18/2007 Del Derecho A La Vivienda

Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña debe considerarse una continuación, aunque en este caso accediendo al rango legal, del trabajo normativo iniciado por el Decreto 244/2005 de actualización del plan para el derecho a la vivienda 2004-2007 que, a su vez, trae causa de la veterana y derogada Ley 24/21191 del derecho a la vivienda de Cataluña. La ley 18/2007 debe ser leída de forma armónica con el Decreto Legislativo 1/2005, de 26 julio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, el Decreto-ley 1/2007, de 16 octubre, de Medidas urgentes en materia urbanística, Ley 3/2009, de 10 marzo de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos y la Ley 23/1983, de 21 noviembre de política territorial de Cataluña.


Frente al modelo andaluz (circunscrito casi solo a las materias con reserva de ley estrictamente vinculadas al derecho a la vivienda), la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña pretende ser una norma integral en materia de vivienda, al dedicar su contenido a materias tales como las competencias de las AAPP en materia de vivienda, la planificación y programación en materia de vivienda, la calidad del parque inmobiliario, la protección de los consumidores y usuarios de vivienda en el mercado inmobiliario, la política de protección pública de la vivienda, el régimen de control y sancionador en materia de vivienda y la colaboración con las AAPP de los notarios y registradores en materia de vivienda. Esta norma pretende agotar todo el espacio competencial dejado al legislador catalán por el constituyente y el legislador estatal. El propio artículo 1 de la Ley deja bien claro estos amplios objetivos al describir el objeto de la ley:

“El objeto de la presente Ley es regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada, en las distintas etapas de la vida de cada cual, a la situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional.


Al servicio del derecho a la vivienda, aparece en el artículo 6 de la ley la acción pública en materia de vivienda:

“Todos los ciudadanos, en ejercicio de la acción pública en materia de vivienda, pueden exigir ante los órganos administrativos y ante la jurisdicción contencioso-administrativa el cumplimiento de la legislación en materia de vivienda y de las disposiciones y medidas establecidas por el planeamiento urbanístico referidas a la vivienda”.

Como se puede ver, y al igual que ocurre en el Proyecto de Ley andaluz, el derecho a la vivienda de la ciudadanía tiene su correlato procesal en la posibilidad de exigir ante los tribunales el cumplimiento de las obligaciones administrativas en materia de vivienda. Como hemos comentado en el caso andaluz, no estamos ante una obligación administrativa de resultados, sino de medios. No estamos ante el derecho de la ciudadanía a una vivienda concreta, sino ante la obligación jurídica de intervenir en el mercado de la vivienda por parte de las AAPP catalanas.


¿Cuáles son las actuaciones jurídicamente obligatorias para las AAPP catalanas en materia de vivienda o lo que es lo mismo, sobre que actuaciones/omisiones de las AAPP puede versar la acción pública en materia de vivienda de esta Ley? Estas son sin duda el contenido último del derecho a la vivienda de la ciudadanía de Cataluña.

OBLIGACIONES DE LAS AAPP CATALANAS EN MATERIA DE VIVIENDA, debemos citar las siguientes cuestiones:

a) La planificación territorial y la programación en materia de vivienda (artículo 10 y siguientes de la Ley) con sus diversos tipos de planes y programas. (locales, supralocales, autonómicos, áreas de tanteo y retracto)

b) El sometimiento del planeamiento urbanístico a una serie de condicionantes en relación a la vivienda entre las que destacan especialmente las reservas de suelo para vivienda de protección oficial (reguladas por el artículo 17 de esta ley, así como por el artículo 6 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2005, y el resto de la legislación urbanística catalana) y las viviendas dotacionales (reguladas por el artículo 18 de esta ley).


c) El fomento de la conservación y la rehabilitación de vivienda a través de los planes de rehabilitación (artículo 35 de la ley), la declaración de áreas de conservación y rehabilitación (artículo 36 y 37 de la ley), las órdenes de ejecución (artículo 38 de la ley), los convenios de rehabilitación (artículo 39 de la ley) y la expropiación por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación (artículo 40 de la ley).

d) Las actuaciones para evitar la desocupación permanente (artículo 42 de la Ley) y la sobreocupación (artículo 43 de la Ley) de las viviendas. Del mismo modo, las actuaciones para evitar las situaciones de infravivienda (artículo 44 de la ley).

e) Las actuaciones protectoras de la Administraciones Públicas en materia de consumo y uso de la vivienda en el mercado inmobiliario (artículo 46 de la ley).

f) Y de forma central o preeminente, la política de protección pública de vivienda contenida en el Título V de esta Ley, en sus artículos 67 y siguientes.


Son menciones clásicas en este tipo de normas todas las relativas a la provisión de suelo para edificar vivienda protegida, a la edificación de este tipo de viviendas, al alquiler protegido, a la rehabilitación de vivienda o las viviendas de inserción social.

Más novedosas son las referencias a la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler (Dictamen del Consejo Consultivo 282/2007: función social de la propiedad, interés general y principio de igualdad) u otras formas de cesión de uso, a la medicación social en el alquiler o a los contratos de copropiedad.

Caso contrario es el de las relativamente extendidas por otras CCAA (y conocidas con nombres varios que hacen referencia a la emergencia social en materia de vivienda y la necesidad de inserción también residencial) ayudas al alquiler vinculadas a la exclusión social reguladas en el artículo 72 de la Ley.


Regulación legal del concepto denominado por la ley catalana solidaridad urbana. A nuestro juicio el verdadero corazón de la norma y dicen lo siguiente: “Artículo 73. Objetivo de solidaridad urbana

Para hacer efectivo el derecho a la vivienda en todo el territorio de Cataluña, todos los municipios de más de 5.000 habitantes y las capitales de comarca deben disponer, en el plazo de veinte años, de un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 15% respecto al total de viviendas principales existentes, tal y como las define el artículo 3, considerando las circunstancias propias de cada municipio y de acuerdo con el calendario que se establezca por reglamento.

El crecimiento del número de viviendas establecido por el apartado 1 obtenido en cada quinquenio mediante la nueva construcción, la rehabilitación o la adquisición no puede ser inferior al 25% del número de viviendas que falten para llegar al objetivo final del 15% del total de viviendas principales.

Los municipios pueden mancomunarse para conseguir los objetivos fijados y deben procurar que la nueva aportación de viviendas de protección oficial quede repartida de modo equivalente entre todos.

Los porcentajes establecidos por el presente artículo pueden ser modificados por decreto del Gobierno, para determinados municipios, atendiendo a las circunstancias locales señaladas por el Plan territorial sectorial de vivienda.


Artículo 74. Definición de viviendas destinadas a políticas sociales A efectos de lo establecido por el artículo 73, se consideran viviendas destinadas a políticas sociales todas las acogidas a cualquiera de las modalidades de protección establecidas por la presente Ley o por los planes y programas de vivienda, los cuales pueden incluir, además de las viviendas de protección oficial de compra o alquiler o de otras formas de cesión de uso, las viviendas de titularidad pública, las viviendas dotacionales públicas, los alojamientos de acogida de inmigrantes, las viviendas cedidas a la Administración pública, las viviendas de inserción, las viviendas de copropiedad, las viviendas privadas de alquiler administradas por redes de mediación social, las viviendas privadas de alquiler de prórroga forzosa, las viviendas cedidas en régimen de masovería urbana, las viviendas de empresas destinadas a sus trabajadores y las demás viviendas promovidas por operadores públicos, de precio intermedio entre la vivienda de protección oficial y la vivienda del mercado libre pero que no se rigen por las reglas del mercado libre.


Artículo 75. Seguimiento y control del objetivo de solidaridad urbana

El sistema de determinación de los parques de viviendas destinadas a políticas sociales, la metodología de cuantificación y los procedimientos de control deben establecerse por reglamento.

Los municipios obligados por el artículo 73 deben elaborar un censo de las viviendas que integran sus parques de viviendas destinadas a políticas sociales, de acuerdo con la metodología que se establezca. Dicho censo debe mantenerse permanentemente actualizado para poder constatar el cumplimiento del mandato de solidaridad urbana.

Artículo 76. El Fondo de solidaridad urbana

La Generalidad debe crear un fondo económico específico de solidaridad urbana, gestionado por el departamento competente en materia de vivienda, para apoyar a los municipios que acrediten dificultades especiales para la consecución de los objetivos fijados.


El fondo de solidaridad urbana, además de los recursos presupuestarios específicos que destine al mismo el departamento competente en materia de vivienda, debe integrar asimismo las cantidades que generen las sanciones establecidas por los artículos 123.3, 124.3 y 125.3. El fondo de solidaridad urbana debe financiarse también con las cantidades económicas que deben aportar los ayuntamientos que no cumplan las obligaciones quinquenales de construcción establecidas por el artículo 73. Dichas cantidades son fijas por cada unidad de vivienda no construida. Deben establecerse por decreto la forma y condiciones en que debe efectuarse la aportación y su cuantía. El fondo de solidaridad urbana puede ser utilizado, subsidiariamente, para atender los gastos derivados del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a que se refiere el artículo 15, cuando el comprador final sea la Administración pública.


Los criterios de distribución del fondo de solidaridad urbana deben determinarse por reglamento. En cualquier caso, debe garantizarse que los fondos que el municipio obtenga como resultado de dicha distribución no sean nunca inferiores a las cantidades que haya aportado en virtud de lo establecido por el apartado 3”.

Estas previsiones sobre la solidaridad urbana, siendo extraordinariamente novedosas en España, tienen una clara inspiración en la normativa francesa sobre vivienda social que establece un objetivo de solidaridad urbana por el que el 20% del parque municipal de vivienda debe ser vivienda social en alquiler (también con una definición bastante amplia de lo que debe ser una vivienda social en alquiler), que penaliza su no cumplimiento con 150 euros por cada vivienda no conseguida y que establece un plazo máximo de 20 años (en los que las penalizaciones ya están vigentes) para recuperar el retraso de cada municipio en la consecución del parque mínimo de vivienda social.


MADRID: La Ley 6/1997 De Viviendas De Protección Pública

La Ley 6/1997 de viviendas de protección pública de Madrid ha sido recientemente desarrollada reglamentariamente por el Decreto 74/2009 y fue complementada en uno de sus aspectos por la Ley 9/2003 de régimen sancionador de la vivienda protegida. Este corpus normativo debe integrarse sistemáticamente junto a la Ley 9/2001 de suelo de Madrid (modificada parcialmente por la Ley 2/2005) y la Ley 9/1995 de medidas en materia de Ordenación del Territorio, Suelo y Urbanismo. En concreto, el Preámbulo de la Ley 6/1997, a diferencia de lo que ocurre con otros textos normativos autonómicos, no conceptúa el derecho de acceso a la vivienda previsto en el art. 47 de la CE como un derecho de todo ciudadano, sino como un principio rector de la política social y económica que ha de inspirar la actuación de las diferentes Administraciones Públicas:


“La exigencia social y jurídica de hacer efectivo el principio social que establece el artículo 47 de la Constitución que reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, la conveniencia de satisfacer necesidades no cubiertas por las viviendas de protección oficial, pese a su indudable relevancia, y la posibilidad de que la Comunidad de Madrid destine recursos propios a estos fines ha conducido a la creación de un régimen de vivienda distinto de los que existen en la actualidad, la vivienda con protección pública. Con la finalidad de establecer medidas específicas para fomentar el acceso a la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid y establecer mediante norma con rango legal determinadas previsiones relativas al régimen de infracciones y sanciones y a las afecciones de los terrenos destinados por el planeamiento a la construcción de vivienda protegida, la Comunidad de Madrid ha decidido promover una serie de medidas legislativas entre las que se encuentra la presente Ley.”


Frente al modelo catalán (ley larga) y a la mayor parte de CCAA (normas intervencionistas que tratan de vertebrar una oferta de vivienda protegida fuerte, jurídicamente al margen del mercado y obligatoria para las AAPP que deben tender a crear servicios de interés general o públicos en torno a la vivienda), Madrid opta por normas de extrema brevedad y escasamente intervencionistas. Tomemos como ejemplo paradigmático de lo dicho el artículo 3 de la Ley 6/1997 de viviendas de protección pública, norma aún vigente y clave en materia de vivienda de esta CA. Dicho artículo establece lo siguiente:

“La intervención de la Comunidad de Madrid en la promoción, construcción o financiación de las viviendas a las que se refiere la presente Ley (viviendas de protección pública), podrá efectuarse directamente, o mediante convenios con las otras Administraciones Públicas o con entidades privadas, en los términos que se establezcan reglamentariamente”.


No hay en materia de vivienda obligación legal cierta alguna para la Administración en esta norma. Simplemente se apunta que la Comunidad de Madrid podrá intervenir directamente o mediante convenios con entidades públicas o privadas. Pero, ni siquiera queda claro que esa intervención administrativa en la vivienda sea obligatoria, inclinándose más el texto por una intervención pública facultativa o voluntaria. Obviamente, ante la falta de certeza y concreción de obligaciones administrativas en materia de vivienda, la ciudadanía de esta CA poco puede reclamar a los tribunales, pues no hay obligación de medios establecida en la normativa. No se puede exigir a la jurisdicción que obligue a la Administración a una diligencia tal que provoque una oportunidad realista para acceder a una vivienda digna por parte de la población, pues tales obligaciones no existen en el marco legal autonómico madrileño. Obviamente los ciudadanos de esta CA podrán defender en sede jurisdiccional y constitucional sus derechos fundamentales y ello puede permitir también una defensa jurídica indirecta del derecho a la vivienda, en función de su conexión con otros derechos constitucional con tutela judicial y constitucional cierta. Es decir, que frente al marco catalán o andaluz, los ciudadanos de la Comunidad de Madrid están en una posición jurídica mucho más desfavorable en lo que se refiere a la exigencia de cumplimiento real y efectivo del derecho a la vivienda.


Mejora un tanto esta posición de la ciudadanía madrileña en relación a la vivienda la normativa urbanística de esta CA cuando establece en el artículo 3.2 i) los fines de la ordenación urbanística y cita como noveno y último objetivo (lo cual también es muy significativo) el siguiente:

“La orientación de las actuaciones públicas y privadas en orden a hacer efectivo el derecho de todos a una vivienda digna y adecuada, especialmente mediante la calificación de suelo para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y la constitución de patrimonios públicos de suelo”.

Ciertamente en el caso del legislador urbanístico el lenguaje es mucho más enfático y se obliga a dirigir la función pública urbanística hacia la efectividad del derecho a una vivienda digna e incluso se apunta a varias técnicas jurídico-administrativas al servicio del citado derecho (calificación de suelo para vivienda protegida y los Patrimonios Públicos de Suelo). Incluso el legislador urbanístico proyecta este mandato de orientación teleológica del urbanismo madrileño hacia el derecho a la vivienda sobre los agentes privados que actúan en el urbanismo, imponiendo obligaciones conectadas con el interés genera a sujetos privados, cuya propiedad está, no genérica sino especialmente, afectada por la función social de propiedad del artículo 33 de nuestra Constitución.


La gran paradoja de este artículo es que crea obligaciones ciertas de actuar a favor de la efectividad del derecho a la vivienda para los poderes públicos y agentes privados urbanísticos, mientras que las administraciones competentes en materia de vivienda no han recibido expresamente ese mandato. Se dirá que estamos antes los mismos sujetos (AAPP y agentes privados). Pero es claro que el urbanismo es un mundo de mayor presencia competencial de los Ayuntamientos y menor de las CCAA. Con lo que, como se ha dicho, paradójicamente la CA de Madrid no tiene obligaciones ciertas en materia de vivienda, mientras que los Ayuntamientos (a través de sus competencias urbanísticas) sí.

Y mirando la paradoja desde el anverso, los ciudadanos si pueden acudir a los tribunales exigiendo la acción de los poderes públicos locales en materia de vivienda (a través del urbanismo), mientras que ese acceso a la jurisdicción es más difícil en el caso de atacar actos no urbanísticos de la CA de Madrid. Nada que no se pueda solucionar con buena asesoría jurídica y una justificada conexión funcional entre la vivienda y el urbanismo, pero llama poderosamente la atención el abstencionismo militante de la normativa de vivienda de la CA de Madrid.


Lo anterior, requiere una matización obvia y de sustancial relevancia. En la CA de Madrid rigen unas importantes reservas de suelo para vivienda protegida, teleológica y expresamente conectadas con la efectividad del derecho a la vivienda. A este respecto la Exposición de Motivos de la Ley 9/1995 de medidas en ordenación del territorio, suelo y urbanismo es clara al establecer lo siguiente:

“La política de vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, absolutamente decisiva para la realización del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. La opción legal es aquí decidida y rotunda: se impone al planeamiento general (salvo en los Municipios con escasa dinamicidad residencial) el aseguramiento del destino de suelo suficiente para cubrir las necesidades razonablemente previsibles en el horizonte temporal de ocho años, sin que la superficie dedicada a vivienda cuyo precio sea susceptible de ser tasado por la Administración pueda ser nunca inferior a la mitad del suelo urbanizable destinado al uso residencial; pero también, la no menos importante de fijar –cuando esté autorizado por la ordenación aplicable, de forma coherente con los criterios propios de la valoración catastral y en términos de aprovechamiento urbanístico– las relaciones de equivalencia oportunas para el caso de la transformación de la calificación a vivienda libre, con prescripción taxativa de cesión obligatoria y gratuita a la Administración actuante de los eventuales excesos de aprovechamiento lucrativo”.


Estas poderosas reservas de suelo para vivienda protegida (al menos, la mitad del suelo urbanizable de destino residencial), en línea con las CCAA con reservas más altas (Navarra y País Vasco) hasta cierto punto pierden virtualidad, pues los cortos periodos de calificación de la vivienda protegida de Madrid no permiten consolidar un parque de vivienda protegida al servicio del derecho a una vivienda digna de la ciudadanía al hechas ser en condiciones de mercado libre la casi totalidad de las segundas y posteriores transmisiones de vivienda protegida.

CARACTERIZACIÓN DE MODELOS AUTONÓMICOS EN RELACIÓN AL DERECHOS A LA VIVIENDA

Todo el recorrido realizado, desde la normativa internacional hasta el estudio de la normativa vigente en las CCAA estudiadas en este informe, puede reconducirse a una clasificación de los sistemas normativos autonómicos en función de varios parámetros jurídico-administrativos.

Estos parámetros son los siguientes:

• Carácter de las obligaciones de la Administración en relación a la vivienda (I): facultativo vs. Potestativo

• Carácter de las obligaciones de la Administración en relación a la vivienda (II): obligaciones de las AAPP genéricas vs. Concretas

• Carácter de las obligaciones de la Administración en relación a la vivienda (III): obligaciones de medios vs. obligaciones de resultados

• Carácter de las obligaciones de la Administración en relación a la vivienda (IV): tutela judicial efectiva vs. ausencia de la misma

• Estructuración de los medios al servicio de las AAPP en materia de vivienda: obligaciones de servicios de interés general vs. servicio público

• Técnicas jurídicas al servicio de las políticas públicas de vivienda (inter alia):

1. Calificación de la vivienda protegida2. Registro de demandantes de vivienda protegida3. Procedimientos públicos de adjudicación de la vivienda protegida4. Control de segundas y posteriores transmisiones de vivienda protegida5. Venta forzosa de vivienda protegida6. Derecho de adquisición preferente a favor da la Administración7. Inspección del parque de vivienda protegida8. Sanción de las infracciones en materia de vivienda protegida 9. Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad10. Clausulas contra el sobre-endeudamiento de los adquirentes de

vivienda11. Planificación de las políticas públicas de vivienda (planes autonómicos,

planes municipales, planes supramuniciaples, etc)12. Reservas de suelo para vivienda protegida13. Áreas de tanteo y retracto de suelo en conexión con las políticas

públicas de suelo y vivienda.14. Obligaciones de solidaridad urbana15. Reservas legales de suelo para vivienda en alquiler (libre y protegida).

En función de lo anterior podemos clasificar a las CCAA estudiadas en este Informe en los siguientes grupos:

Obligación legal cierta de la Administración de actuar para conseguir la efectividad del derecho a la vivienda (Andalucía, Cataluña, Aragón, Navarra, Euskadi, Asturias, Galicia y Valencia) vs. Actuación facultativa de la Administración (Madrid, salvo para los ayuntamientos en virtud de los mandatos del legislador urbanístico).

Obligaciones administrativas en materia de vivienda concretas (Andalucía, Galicia y Cataluña) vs. Obligaciones administrativas en materia de vivienda genéricas (Aragón, Navarra, Euskadi, Valencia y Asturias)

Obligaciones de medios (Andalucía, Cataluña, Aragón, Navarra, Euskadi, Valencia, Galicia y Asturias) vs. Obligaciones de resultados (ninguna CCAA)

Tutela judicial expresamente desarrollada por la legislación autonómica (artículos 21 a 24 del Proyecto de Ley de vivienda de Andalucía, artículo 3 de la Ley 18/2008 de vivienda de Galicia y artículo 6 de la ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña) vs. ausencia de la misma (el resto de CCAA)

Servicios de interés general en materia de vivienda (Cataluña y Galicia) vs. servicio público (ninguna CCAA, aunque está era la opción elegida por el Proyecto de Ley de Vivienda remitido a finales del 2008 al Parlamento Vasco y que luego decayó por finalizar la legislatura).

RÉGIMEN LEGAL DE LA VIVIENDA PROTEGIDA:

Calificación de la vivienda protegida; Periodos de calificación de la vivienda protegida largos: Euskadi, Cataluña, Navarra, Asturias y Aragón vs. Periodos de calificación de la vivienda protegida cortos: resto de CCAA

Registro de demandantes de vivienda protegida; Existen: Euskadi, Cataluña, Navarra, Asturias y Aragón vs. No existen: resto de CCAA

Procedimientos públicos de adjudicación de la vivienda protegida; Existen: Euskadi, Cataluña, Navarra, Asturias y Aragón vs. No existen: resto de CCAA

Control público de segundas y posteriores transmisiones de vivienda protegida; Existe: Euskadi, Cataluña, Navarra y Aragón vs. No existen: resto de CCAA

Derecho de adquisición preferente a favor de la Administración; Existe: Euskadi, Cataluña, Navarra y Aragón vs. No existen: resto de CCAA

Venta forzosa de la vivienda protegida; No existe en ninguna CCAA vs. Aunque el proyecto de ley de vivienda de Euskadi remitido en el año 2008 al Parlamento Vasco y luego decaído lo contemplaba como el sistema general de gestión de las segundas y posteriores transmisiones de vivienda protegida titularidad de la CA.

Inspección del parque de vivienda protegida por parte de la Administración; Existen: Aragón, Euskadi y Navarra vs. No existen: resto de CCAA

Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad; Existen: Euskadi y Cataluña vs. No existen: resto de CCAA

Cláusulas contra el sobre-endeudamiento de los adquirentes de vivienda: solo existen en el proyecto de ley de vivienda que en estos momentos se están debatiendo en el parlamento andaluz.

Planificación de las políticas públicas de vivienda (planes autonómicos, planes municipales, planes supramuniciaples, etc): empieza a ser un instrumento medianamente generalizado, siendo Aragón y Cataluña las CCAA que antes y más precisamente introdujeron en sus leyes estos instrumentos como debidos y no solo facultativo.

Reservas de suelo para vivienda protegida: una vez que la Ley 2/2008 estatal del Suelo establece una reserva mínima para todas las CCAA en suelo urbanizable, este asunto tiene una menor relevancia, pero hay que resaltar el carácter pionero y vanguardista de las reservas legales de suelo para vivienda protegida de Euskadi y Navarra.

Áreas de tanteo y retracto de suelo en conexión con las políticas públicas de suelo y vivienda: Aragón es la CA líder en esta materia.

Obligaciones de solidaridad urbana: siguiendo el modelo legal francés, Cataluña ha sido la primera CA en imponer obligaciones legales a los Ayuntamientos en relación al alquiler (en 20 años el 15% de las viviendas disponibles de los municipios de más de 5.000 habitantes deben destinarse a políticas sociales-alquiler no de mercado).

Reservas legales de suelo para vivienda en alquiler (libre y protegida): solo el proyecto de vivienda de Euskadi remitido el pasado año 2008 al PV y luego decaído, partiendo de la inspiración del modelo catalán de la solidaridad urbana, creaba las reservas de suelo para vivienda protegida y libre en alquiler a través de una conexión entre Plan Municipal de Vivienda – PGOU – Registro Propiedad.

Una consideracion crítica sobre los Patrimonios Públicos de Suelo

2. LAS VANGUARDIAS Y BUENAS PRACTICAS EN LA UNION EOROPEA

LAS VANGUARDIAS Y BUENAS PRACTICAS EN LA UELAS VANGUARDIAS Y BUENAS PRACTICAS EN LA UE

• HOMELESNESS AND HOUSING ACTS 2001/2012 – ESCOCIA

• LOC, DALO, HLMs, etc – FRANCIA

• PARQUE PUBLICO MUNICIPAL, COOPERATIVAS Y PARQUE PRIVADO REGULADO – VIENA - AUSTRIA

• COOPERATIVAS DE ALQUILER - SUECIA

• ALQUILER PRIVADO REGULADO PUBLICAMENTE – ALEMANIA

• PARQUE MUNICIPAL DE ALQUILER DE AMSTERDAM – HOLANDA

• ETC

• HOMELESNESS AND HOUSING ACTS 2001/2012 – ESCOCIA *

• LEY ESCOCESA DE VIVIENDA DEL 2003 (GARANTIZA PARA EL 2012 QUE TODA PERSONA NECESITADA DE VIVIENDA RECIBIRÁ UNA DE ALQUILER DE MANOS DE LA ADMINISTRACIÓN Y EN CASO DE NO HACERLO PODRÁ IR A JUEZ A TUTELAR SU DERECHO).

• DATOS GENERALES:

1. ESCOCIA TIENE 5.1 MILLONES DE HABITANTES (ALGO MÁS DE DOS VECES EUSKADI). 2. UNA RENTA PER CAPITA DE 30.000 EUROS (SOLO UN POCO MAS QUE EUSDKADI)3. UN DESEMPLEO DEL 4.9% (EN EL 2008 ANTES DE LA CRISIS). 4. EL PRECIO MEDIO DE UNA VIVIENDA LIBRE ES DE 300.000 EUROS.5. EL PRECIO MEDIO DE UN ALQUILER SOCIAL ES DE 360 EUROS AL MES. 6. TIENEN 32 AYUNTAMIENTOS (EUSKADI CON SU POBLACIÓN TENDRÍA MÁS DE 500).

• ALGUNOS DATOS DE SUS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA:

1. INICIAN 20.000 AL AÑO (3,921568627 VIVIENDAS INICIADAS NUEVAS POR CADA 1.000 HABITANTES AL AÑO)

2. DE ELLAS 4.000 SON VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER (0,784313725 VIVIENDAS SOCIALES NUEVAS POR CADA 1.000 HABITANTES)

3. CUOTA DE NUEVA VIVIENDA PROTEGIDA DEL 20% (TODO EN ALQUILER) QUE NO SE IMPONE EN UNA LEY, SINO QUE SE VA IMPONIENDO EN CADA PLANEAMIENTO URBANÍSTICO, OPERACIÓN A OPERACIÓN.

4. EL 26% DEL PARQUE DE VIVIENDA ESTÁ EN ALQUILER SOCIAL (VIENEN DE MÁS DEL 50% HACE DOS DÉCADAS)

* DATOS TOMADOS EN UN VIAJE DE TRABAJO A EDIMBURGO EN MARZO DEL 2008

HOMELESNESS AND HOUSING ACTS 2001/2012 – ESCOCIA

5. 16% EN MANOS DE LOS AYUNTAMIENTOS

6. 10% EN MANOS DE ASOCIACIONES DE VIVIENDA PRIVADAS SIN ÁNIMO DE LUCRO (QUE HAN RECIBIDO FINANCIACIÓN PÚBLICA EN ABUNDANCIA)

7. EL 34% DEL PARQUE DE VIVIENDA ESTÁ EN ALQUILER (INCLUYENDO EL ALQUILER PRIVADO)

8. EL 66% DEL PARQUE DE VIVIENDA ES DE PROPIEDAD (VENÍA DE MENOS DEL 50%)

9. HAN ABOLIDO POR LEY EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA –RIGHT TO BUY- (APORTACION DE MARGARETH THATCHER HOY DENOSTADO POR LA MAYOR PARTE DEL ARCO PARLAMENTARIO ESCOCES).

10. HAN CLASIFICADO A 41.000 PERSONAS COMO NECESITADAS DE VIVIENDA Y LE HAN DADO PRIORIDAD A 31.000 DE ELLAS (CONSIDERAN NECESITADO DE VIVIENDA A QUIEN NO TIENE VIVIENDA, ESTÁ EN UN COLECTIVO PRIORITARIO, TIENE CONEXIONES CON LA COMUNIDAD LOCAL Y NO ES CULPA SUYA EL NO TENER VIVIENDA; EN EL 2012 CONSIDERAN NECESITADO DE VIVIENDA A TODO EL QUE NO TENGA UNA VIVIENDA Y LA SOLICITE; LA ADMINISTRACIÓN TENDRÁN QUE DARLE UNA VIVIENDA EN ALQUILER); HAN CAMBIADO EL RIGHT TO BUY POR EL RIGHT TO RENTHAN CAMBIADO EL RIGHT TO BUY POR EL RIGHT TO RENT

11. HAN INCREMENTADO LOS PRESUPUESTOS DE VIVIENDA FUERTEMENTE: EL GOBIERNO ESCOCÉS DEDICA A VIVIENDA 1.560 MILLONES EUROS EN TRES AÑOS (520 MILLONES DE EUROS AL AÑO) (101,9607843 EUROS PER CAPITA AL AÑO EN VIVIENDA Y EL 1,33% DEL PRESUPUESTO TOTAL DEL GOBIERNO -39.000 MILLONES DE EUROS-)

HOMELESNESS AND HOUSING ACTS 2001/2012 – ESCOCIA

12. LOS AYUNTAMIENTOS DEDICAN UNA PARTE IMPORTANTE DE SUS 12.000 MILLONES EUROS DE PRESUPUESTO ANUAL A VIVIENDA (ADEMÁS RECIBEN FINANCIACIÓN DEL GOBIERNO ESCOCÉS, UTILIZAN LOS ALQUILERES PAGADOS POR LOS INQUILINOS PARA FINANCIAR NUEVAS VIVIENDAS DE ALQUILER Y PIDEN DINERO PRESTADO A LAS ENTIDADES BANCARIAS PARA SOSTENER SUS POLÍTICAS DE VIVIENDA).

13. QUIEREN INCREMENTAR LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA EN UN 40% (POR LA ESCASEZ DE LA OFERTA)

14. QUIEREN QUE LOS AYUNTAMIENTOS VUELVAN A PRODUCIR VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

15. QUIEREN REDUCIR Y HACER MÁS EFICACES LAS AYUDAS A LAS ASOCIACIONES PRIVADAS DE VIVIENDA (26.000 EUROS POR VIVIENDA)

16. QUIEREN EVITAR QUE LOS PROMOTORES PRIVADOS RETENGAN SUELOS Y QUIEREN ANIMARLOS A PRODUCIR VIVIENDA Y A GESTIONAR MÁS ALQUILER

17. QUIEREN AUMENTAR EL PARQUE DE VIVIENDA EN ALQUILER SOCIAL

ESCOCIA TUVO UN IMPORTANTE ESTADO SOCIAL TAMBIÉN EN MATERIA DE VIVIENDA (UNA DE CADA ESCOCIA TUVO UN IMPORTANTE ESTADO SOCIAL TAMBIÉN EN MATERIA DE VIVIENDA (UNA DE CADA DOS VIVIENDAS ERA DE ALQUILER SOCIAL HACE DOS DÉCADAS), SUFRIERON LOS EFECTOS DEL DOS VIVIENDAS ERA DE ALQUILER SOCIAL HACE DOS DÉCADAS), SUFRIERON LOS EFECTOS DEL THATCHERISMO (SE DEJARON DE CONSTRUIR VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER POR PARTE DE LOS THATCHERISMO (SE DEJARON DE CONSTRUIR VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER POR PARTE DE LOS AYUNTAMIENTOS COMO CONSECUENCIA DE LA VENTA DEL PARQUE Y LA DISMINUCIÓN DE LOS AYUNTAMIENTOS COMO CONSECUENCIA DE LA VENTA DEL PARQUE Y LA DISMINUCIÓN DE LOS INGRESOS POR ALQUILERES) Y AHORA SE HAN DADO CUENTA DE LOS GRAVES RIESGOS SOCIALES Y INGRESOS POR ALQUILERES) Y AHORA SE HAN DADO CUENTA DE LOS GRAVES RIESGOS SOCIALES Y ECONÓMICOS QUE ENTRAÑA NO TENER UN PARQUE DE VIVIENDA SOCIAL Y ESTÁN HACIENDO TODO ECONÓMICOS QUE ENTRAÑA NO TENER UN PARQUE DE VIVIENDA SOCIAL Y ESTÁN HACIENDO TODO LO QUE PUEDEN POR TENER UNO MAYOR QUE EL ACTUAL (26% DEL TOTAL DE VIVIENDAS) EN EL AÑO LO QUE PUEDEN POR TENER UNO MAYOR QUE EL ACTUAL (26% DEL TOTAL DE VIVIENDAS) EN EL AÑO 2012 Y CON ELLO GARANTIZAR POR LEY Y CON TUTELA JUDICIAL EFECTIVA EL DERECHO A VIVIENDA 2012 Y CON ELLO GARANTIZAR POR LEY Y CON TUTELA JUDICIAL EFECTIVA EL DERECHO A VIVIENDA EN ESCOCIA.EN ESCOCIA.

• LOC, DALO, HLMs, etc – FRANCIA

• DALO (en realidad leyes Gillot 1982, Besson 1990, ENL 2006 y Ley y decretos 2007)

• DERECHO SUBJETIVO AL ALQUILER CON TUTELA JUDICIAL EFECTIVA• 1 DE ENERO DE 2008 PARA CIERTOS COLECTIVOS• 1 DE ENERO DE 2012 PARA EL RESTO DE COLECTIVOS SEÑALADOS

• LOC

• OBJETIVO DE SOLIDARIDAD URBANA = 20% DEL PARQUE MUNICIPAL DE VIVIENDA DEBE SER VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

• EL NO CUMPLIMIENTO DEL OBJETIVO IMPLICA UNA MULTA AL AYUNTAMIENTO DE 150 EUROS POR VIVIENDA DE MENOS

• DEBE HABER UN PLAN PARA RECUPERAR EL RETRASO EN MENOS DE 20 AÑOS

• AYUDAS AL PARQUE DE VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

• AYUDAS FISCALES Y DIRECTAS A LA PRODUCCION O COMPRA DE VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER (18.000 MILLONES DE EUROS EN EL 2005 – 36% SUBVENCIONES PUBLICAS, 5% FONDOS PROPIOS Y 59% FINANCIADO CON LOS 110.000 MILLONES DE LA CARTILLA A)

• AYUDAS FISCALES, FINANCIERAS Y DIRECTAS ROBIEN, BORLOO ANTOGUO Y NUEVO AL ALQUILER MODERADO DE VIVIENDA PRIVADA

• AYUDAS A LA REHABILITACION DE VIVIENDAS EN ALQUILER EXISTENTES (ANAH, OPAH, PST, etc.

• AYUDAS A LA REHABILITACION DEL PARQUE DE ALQUILER SOCIAL

• AYUDAS PERSONALES A LA COMPRA, PERO SOBRE TODO AL ALQUILER (5 MILLONES DE BENEFICIADOS, UNOS 9.500 MILLONES DE EUROS AL AÑO)

• HLMs

• BARRIOS HLMs, ZUS (ZONAS URBANAS SENSIBLES), POLITICAS NIMBY

• MAS DE 30.000 DE EUROS AL AÑO, AHORRO POPULAR A FAVOR DEL ALQUILER, MAS DE 30.000 DE EUROS AL AÑO, AHORRO POPULAR A FAVOR DEL ALQUILER, SIN ESTIMULOS FISCALES A LA COMPRA, CON LIMITACION LEGAL DEL SIN ESTIMULOS FISCALES A LA COMPRA, CON LIMITACION LEGAL DEL ENDEUDAMIENTO BANCARIO, CON UN PARQUE DE ALQUILER TOTAL DE MAS ENDEUDAMIENTO BANCARIO, CON UN PARQUE DE ALQUILER TOTAL DE MAS DEL 50% DE LAS VIVIENDAS, CON UNA FUERTE RED PUBLICA DE ALQUILER DEL 50% DE LAS VIVIENDAS, CON UNA FUERTE RED PUBLICA DE ALQUILER SOCIAL (MAS DE UN 30% DEL TOTAL DEL PARQUE FRANCES), CON UNAS HLMs SOCIAL (MAS DE UN 30% DEL TOTAL DEL PARQUE FRANCES), CON UNAS HLMs CON CAPACIDAD DE GESTION E INCLUSO DE CONFRONTACION CON EL PODER CON CAPACIDAD DE GESTION E INCLUSO DE CONFRONTACION CON EL PODER POLITICO Y ECONOMICO, CON TODO TIPO DE AYUDAS AL ALQUILER SOCIAL, POLITICO Y ECONOMICO, CON TODO TIPO DE AYUDAS AL ALQUILER SOCIAL, PRIVADO LIMITADO, REHABILITACION, ETC … Y SIN EMBARGO LA OFERTA PRIVADO LIMITADO, REHABILITACION, ETC … Y SIN EMBARGO LA OFERTA PUBLICA ES MUCHO MAYOR QUE LA DEMANDA Y HAY UN SENTIMIENTO DE PUBLICA ES MUCHO MAYOR QUE LA DEMANDA Y HAY UN SENTIMIENTO DE INSATISFACCION CIUDADANA (ESPECIALMENTE FUERTE EN ALGUNAS INSATISFACCION CIUDADANA (ESPECIALMENTE FUERTE EN ALGUNAS AGLOMERACIONES URBANA), AUNQUE CREO QUE HAN LOGRADO PONER EN AGLOMERACIONES URBANA), AUNQUE CREO QUE HAN LOGRADO PONER EN PIE DURANTE DECADAS UNA ALTERNATIVA SOLVENTE AL MERCADO.PIE DURANTE DECADAS UNA ALTERNATIVA SOLVENTE AL MERCADO.

• PARQUE PUBLICO MUNICIPAL, COOPERATIVAS Y PARQUE PRIVADO REGULADO – VIENA – AUSTRIA *

• DATOS INTRODUCTORIOS

• 2.3 MILLONES DE HABITANTES (AREA METROPOLITANA); EXACTAMENTE LA POBLACION DE EUSKADI• 20% DE LA POBLACION DE AUSTRIA• AREA URBANA CON UNA PEQUEÑA PERDIDA DEPOBLACION• ESCASA NUEVA CONSTRUCCION• LA MAYOR PARTE DE LAS ACTUACIONES SOBRE VIVIENDAS Y BARRIOS SON REHABILITACIONES Y REGENERACIONES URBANAS• ALGO MAS DE 800.000 VIVIENDAS (EN EUSKADI UNAS 990.000)

• SIETE SUBMERCADOS DE VIVIENDA

• 29% ALQUILER PRIVADO – REGULADO• 27 % PARQUE MUNICIPAL DE ALQUILER• 21 % ALQUILER SIN ANIMO DE LUCRO – COOPERATIVAS - REGULADO• 8 % PROPIEDAD SIN ANIMO DE LUCRO – COOPERATIVAS – REGULADO• 5% PROPIEDAD PRIVADA INDIVIDUAL• 6 % PROPIEDAD PRIVADA CORPORATIVA

* DATOS TOMADOS DE “UN MERCADO DE ALQUILER, EL CASO DE VIENA”, 2008, WALTER MATZNETTER, UNIVERSIDAD DE VIENA

• PARQUE PUBLICO MUNICIPAL Y PARQUE PRIVADO REGULADO – VIENA - AUSTRIA

• DE ESTOS SIETE SUBMERCADOS SE DEDUCEN LOS SIGUIENTES RASGOS

• 90% CONDOMINIOS vs. 10% VIVIENDAS UNIFAMILIARES• 81% ALQUILER vs. 19% PROPIEDAD• 81% AYUDAS PUBLICAS vs. 19% SIN AYUDAS PUBLICAS• 94% REGULADO vs. 6% “LIBRE”

• PARADOJICAMENTE EL ALQUILER PRIVADO ES DE PEOR CALIDAD Y MAS CARO (7 euros el metro cuadrado) FRENTE AL PARQUE MUNICIPAL QUE ES MAS RECIENTE, DE MEJOR CALIDAD Y SUS ALQUILERES SON MAS ECONOMICOS (3 euros el metro cuadrado).• EL PARQUE COOPERATIVO DE ALQUILER SE SITUA EN UNA SITUACION INTERMEDIA EN PRECIO (5 euros el metro cuadrado), CALIDAD Y ANTIGÜEDAD.• LA VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD TIENE UNOS PRECIOS MEDIOS MUY BAJOS): 1.900 EUROS/M2 VIVIENDAS UNIFAMILIARES, 1.500 VL USADA, 2.500 VL NUEVA.

• EL ESTADO FEDERAL, LA CIUDAD DE VIENA Y LOS CONTRIBUYENTES (INCLUSO CON IMPUESTOS MUNICIPALES ESPECIFICOS PARA LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA) HAN HECHO UN ESPECIAL ESFUERZO PARA FINANCIAR ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE SUELO, VIVIENDA, ALQUILER Y REHABILITACION.

• LOS TRES PARQUES DE ALQUILER SON DE ACCESO PRACTICAMENTE UNIVERSAL (PUBLICIDAD, LIBRE CONCURRENCIA, NECESIDAD, ETC) PARA CUALQUIER PERSONA O FAMILIA QUE RESIDA DESDE HACE DOS AÑOS EN VIENA Y TENGA UNOS INGRESOS INFERIORES A LOS MAXIMOS ESTABLECIDOS (PARA UNA FAMILIA DE CUATRO MIEMBROS 75.000 EUROS PARA LA VP PROPIEDAD, 60.000 PARA COOP ALQUILER Y 50.000 VS ALQUILER)

• PARQUE PUBLICO MUNICIPAL Y PARQUE PRIVADO REGULADO – VIENA - AUSTRIA

• NINGUNA LEY O REGLAMENTO GARANTIZA EL DERECHO A UNA VIVIENDA DE ALQUILER, PERO NADIE ESPERA MÁS DE DOS AÑOS POR UNA.

• LOS VIENESES ASUMEN QUE EL MERCADO REGULADO DE LA VIVIENDA ES UNA DE LAS CARACTERISTICAS DE SU ESTADO SOCIAL.

• HAY UN FUERTE CONSENSO SOCIAL EN TORNO A ESTE MODELO, MAS ALLÁ DE ALGUNOS RETOQUES GENERALMENTE INTRODUCIDOS POR LOS GOBIERNOS MUNICIPALES CONSERVADORES.

• LA INICIATIVA PRIVADA JUEGA UN PAPEL RELEVANTE EN LA POSICÓN DE CONSTRUCTOR – REHABILITADOR – GESTOR DE PARQUE DE ALQUILER, PERO LA FIGURA DEL PROMOTOR INMOBILIARIO PRÁCTICAMENTE NO EXISTE.

• LA EXISTENCIA DE AYUDAS PARA TODO TIPO DE VIVIENDAS, TODO TIPO DE PERSONAS Y EN TODO TIPO DE REGIMENES DE ACCESO DA LEGITIMIDAD AL MUNICIPIO PARA REGULAR LA VIVIENDA EN TODA SU EXTENSION.

• LA SOCIEDAD VIENESA, EN TERMINOS GENERALES, CONSIDERA QUE RESUELVE SU PROBLEMA DE VIVIENDA DE FORMA MÁS EFICAZ Y EFICIENTE QUE OTRAS GRANDES CIUDADES EUROPEAS, QUE ESTA A SALVO DE LOS VAIVENES DE UN MERCADO INMOBILIARIO EN OTROS LARES DE FUERTES OSCILACIONES Y QUE UTILIZA RECURSOS AHORRADOS EN VIVIENDA PARA OTRAS ACTIVIDADES DE MAYOR POTENCIAL PARA LA ECONOMIA Y SOCIEDAD AUSTRIACAS.

• COOPERATIVAS DE ALQUILER – SUECIA *

"ARRENDAMIENTO-PROPIEDAD“ COMO TERCERA VÍA ENTRE EL ALQUILER Y LA PROPIEDAD.

1. LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS SON PROPIEDAD DE SUS ASOCIADOS EN SU CONJUNTO – DE LA COOPERATIVA-, LOS COOPERATIVISTAS TIENEN DERECHO A ALOJARSE EN LAS VIVIENDAS DE SU COOPERATIVA, PERO NO PUEDEN "COMPRAR Y VENDER" SU PISO (DE HECHO, LA LEGISLACION DE PROPIEDAD SUECA NO PERMITE LA SEGREGACION DE LAS VIVIENDAS SIN SEGREGAR ADEMAS LA FINCA, COMO SI OCURRE CON NUESTRA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL).

2. CUALQUIER CIUDADANO, INCLUSO MENOR DE EDAD O SIN RECURSOS PROPIOS, PUEDE INSCRIBIRSE EN UNA COOPERATIVA. SÓLO TIENE QUE ABONAR UNA CUOTA DE ENTRADA ASEQUIBLE (UNOS 50 €) Y UNA CUOTA MENSUAL QUE PUEDE FIJAR LIBREMENTE EL ASOCIADO Y QUE VA GENERANDO UNA "BOLSA" O "CUENTA VIVIENDA COOPERATIVA-PERSONAL" QUE, A SU VEZ, EN FUNCIÓN DE SU CUANTÍA ACUMULADA, SIRVE COMO "PUNTUACIÓN" PARA TENER PRIORIDAD EN EL ACCESO Y ELECCIÓN A UNA VIVIENDA (HASTA 30 €/MES GENERAN "PUNTOS"; MÁS ALLÁ, SÓLO GENERAN AHORRO, SIN "PUNTOS").

3. ESTAS APORTACIONES DE LOS COOPERATIVISTAS ASOCIADOS - SEAN O NO INQUILINOS- PERMITEN A LAS COOPERATIVAS FINANCIAR PARTE DE LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN DE SUS VIVIENDAS. AUNQUE CASI TODAS ELLAS RECIBEN ADEMAS AYUDAS PUBLICAS DE CIERTA CONSIDERACION.

* DATOS OBTENIDOS EN UN VIEJA DE TRABAJO EN NOVIEMBRE DEL 2007, TAL Y COMO REFLEJA EL BLOG ARKIMIA

• COOPERATIVAS DE ALQUILER – SUECIA

4. LA PUNTUACIÓN QUE SE VA ACUMULANDO OTORGA PRIORIDAD PARA ACCEDER AL ALQUILER DE UNA VIVIENDA Y PARA ELEGIR LA VIVIENDA QUE SE PREFIERA.

5. UNA VEZ ADJUDICADA LA VIVIENDA, EL COOPERATIVISTA TIENE DERECHO A PERMANECER EN ALQUILER EL TIEMPO QUE DESEE.

6. ADEMÁS, COMO COPROPIETARIO-COOPERATIVISTA, CUALQUIER ASOCIADO TIENE DERECHO -SEA INQUILINO O NO- A PARTICIPAR EN LA GESTIÓN DE LA COOPERATIVA.

7. LA COPROPIEDAD (LA PARTICIPACIÓN EN LA COOPERATIVA) SE PUEDE VENDER O HEREDAR Y DA DERECHO A UN "RETORNO", COMO EN CUALQUIER COOPERATIVA, EN EL CASO DE SU VENTA, RECOGIENDO EL MONTANTE DE SU AHORRO ANTERIOR ACTUALIZADO

8. CUANDO EL INQUILINO YA NO NECESITA LA VIVIENDA, PORQUE ENCUENTRA OTRA MÁS ADECUADA EN ALQUILER, O PORQUE SE PASA A UNA VIVIENDA EN PROPIEDAD, PUEDE RECUPERAR EL VALOR DE SU PARTICIPACIÓN EN LA COOPERATIVA POR SU CUANTÍA REAL, ACUMULANDO SU AHORRO-CUENTA VIVIENDA Y LOS RENDIMIENTOS QUE HA GENERADO LA EXPLOTACIÓN DE LA COOPERATIVA; ESTE "RETORNO" PUEDE PERMITIR A MUCHOS COOPERATIVISTAS FINANCIAR UN PRIMER PAGO DE SU NUEVA VIVIENDA, DE MANERA QUE EL "ITINERARIO" ENTRE TIPOS DE VIVIENDA NO ES TRAUMÁTICO, ES CONTINUO, SE VA AUTOALIMENTANDO PROGRESIVAMENTE.

9. ESTAS VIVIENDAS COOPERATIVAS EN ALQUILER SUELEN TENER BAJOS NIVELES DE MOROSIDAD, MAL USO O DETERIORO DE LAS VIVIENDAS, PUES EL INQUILINO ES Y SE CONSIDERA PROPIETARIO DEL EDIFICIO.

• COOPERATIVAS DE ALQUILER – SUECIA

10. COMO LAS GESTORAS DE COOPERATIVAS ESTÁN AGRUPADAS EN GRANDES CORPORACIONES, LA MOVILIDAD PARA LOS INQUILINOS ESTÁ ASEGURADA: PUEDEN PASAR DE UNA A OTRA VIVIENDA DE LA MISMA CORPORACIÓN SIN GRANDES PROBLEMAS. INCLUSO DE UNA CIUDAD A OTRA, CUANDO HAY ACUERDOS ENTRE COOPERATIVAS.

• COMO ESTAS COOPERATIVAS ESTÁN MUY GENERALIZADAS, EN SUECIA CASI CUALQUIER PERSONA JOVEN (18 AÑOS O MÁS) PUEDE EMANCIPARSE EN UNA VIVIENDA EN ALQUILER POR UN PRECIO RAZONABLE PARA EL NIVEL DE VIDA SUECO (UNOS 500€ AL MES DE MEDIA, QUE PARA LA RENTA PER CÁPITA SUECA ES UN ALQUILER MUY ASEQUIBLE), CON SEGURIDAD SOBRE SU ALQUILER (INFDEFINIDO O DE POR VIDA, SI ASÍ SE QUIERE) Y SIN TENER QUE ACUDIR A UN ALQUILER SOCIAL PÚBLICO, QUE TAMBIÉN EXISTE CON PROFUSION EN ESTE PAIS.

• EN SUECIA HASTA LA FECHA EL PARQUE DE ALQUILER COOPERATIVO, JUNTO CON EL PARQUE SOCIAL PUBLICO DE ALQUILER PRACTICAMENTE GARANTIZA EL DISFRUTE EFECTIVO DEL DERECHO CONSTITUCIONAL A LA VIVIENDA, SIN NECESIDAD DE LEY O REGLAMENTO ALGUNO.

• PERO A DIFERENCIA DEL CASO VIENES ANTERIOR O ESCOCES POSTERIOR, EMPIEZA A DETERIORARSE EL CONSESO SOCIAL Y POLITICO EN TORNOS A ESTAS ACTUACIONES PUBLICAS. Y SE ESTAN CONGELANDO O RETIRANDO MUCHAS DE LAS AYUDAS PUBLICAS AL ALQUILER SOCIAL O COOPERATIVO.

76

3. EL DESARROLLO DE UNA POLITICA PUBLICA

(EJECUCIÓN DE LOS PLANES DIRECTORES DE VIVIENDA 2002-2005 Y 2006-2009 DEL GOBIERNO VASCO)

77

MORFOLOGÍA SOCIAL DEL PROBLEMA

85.000 SOLICITANTES DE VIVIENDA PROTEGIDA INSCRITOS EN ETXEBIDE

56.000 INSCRITOS COMO SOLICITANTES DE VIVIENDA EN ALQUILER

EL 48% INSCRITOS TIENE UNOS INGRESOS INFERIORES A 21.100 EUROS

EL 47% DE LA POBLACIÓN DEMANDANTE DE VIVIENDA EN PRIMER ACCESO NO PUEDE COSTEAR UN PRECIO SUPERIOR A

150.000 EUROS

PRECIO MEDIO MÁXIMO ASUMIBLE EN COMPRA 158.000 EUROS / CANTIDAD MENSUAL PAGO ACCESO A LA MISMA 457

EUROS

LA VIVIENDA LIBRE MEDIA EN COMPRA SE SITÚAN EN 346.000 EUROS Y EL ALQUILER PRIVADO MEDIO EN 919 EUROS

78

LOS FALSOS DILEMAS DE LAS ADMINISTRACIONES

NO INTERVENIR vs INTERVENIR 1

SUBVENCIONAR vs OFRECER AYUDAS FINANCIERAS vs CONSTRUIR

2

CONSTRUIR + MOVILIZAR VIVIENDA VACÍA 3

VIVIENDA LIBRE + VIVIENDA PROTEGIDA 4

PROPIEDAD + DERECHO DE SUPERFICIE Y ALQUILER PUBLICO

5

PERMITIR EL LUCRO PRIVADO INDEBIDO A COSTA DE ESFUERZOS PÚBLICOS vs DIGNIFICAR LA

VIVIENDA PROTEGIDA6

79

EL MODELO VASCO DE VIVIENDA 2001-2009

INTERVENCION PUBLICA1

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA AL SERVICIO DEL DERECHO CIUDADANO A LA VIVIENDA2

LAS NOCIONES DE SERVICIO Y DOTACIONES PUBLICAS DE VIVIENDA A TRAVÉS DE SISTEMA PUBLICO DE VIVIENDA (GOBIERNO VASCO Y AYUNTAMIENTOS)

3

4 PAPEL CENTRAL DEL ALQUILER (50% DE LA PRODUCCION

DEL GOBIERNO VASCO Y 20% DEL TOTAL DEL PARQUE DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA)

80

EL MODELO VASCO DE VIVIENDA 2001 - 2009

CALIFICACIÓN PERMANENTE DE LA VIVIENDA PROTEGIDA (2002)

5

FUERTE INTERVENCIÓN PÚBLICA SOBRE EL SUELO (RESERVAS: 75% SUELO URBANIZABLE Y 40% SUELO

URBANO) 6

ALTA CUOTA DE VIVIENDA PROTEGIDA (40% EN EUSKADI, 55% EN ALAVA, 70% EN VITORIA)

7

AUMENTO DEL GASTO PÚBLICO EN VIVIENDA8

AMPLIO ABANICO DE VIVIENDA PUBLICA (VS, VPO, VT, ADAs)

9

CRECIMIENTO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER Y DERECHO DE SUPERFICIE (FRENTE A LA

PROPIEDAD PLENA)

10

INEXISTENCIA DE LA VENTA EN PROPIEDAD PLENA POR PARTE DE GOBIERNO VASCO (solo alquiler y

derecho de superficie)

11

81

EL MODELO VASCO DE VIVIENDA 2001 - 2009

PREBAREMACIÓN, SORTEO Y CUPOS DE DISCRIMINACIÓN POSITIVA EN CASO DE ETXEBIDE Y OBLIGACION DE

SORTEO EN TODOS LOS DEMÁS CASOS (AYUNTAMIENTOS, PROMOTORES PRIVADOS Y

COOPERATIVAS)

12

DESAPARICIÓN DEL MERCADO PRIVADO SECUNDARIO DE VIVIENDA PROTEGIDA (EXIGENCIA DE VISADO DE

CONTRATOS Y EL EJERCICIO UNIVERSAL DEL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO)

13

APUESTA POR LA REHABILITACIÓN Y LA REGENERACIÓN

14

SATISFACCIÓN DE LA NECESIDAD DE VIVIENDA A PRECIOS PUBLICOS Y PRESIÓN SOBRE LOS PRECIOS

DE LA VIVIENDA LIBRE

15

82

VIVIENDA PROTEGIDA INICIADA ANUAL: 1990-2008

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

nº v

ivie

ndas

83

VIVIENDA PROTEGIDA INICIADA 1990-2008

9.727

21.170

7.117

44.715

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

1990-1994 1995-2001 2002-2008 2008

Núm

ero

vivi

enda

s

CALIFICACION PERMANENTE

DESCALIFICABLES DESCALIFICABLES

84

CUOTA MERCADO VIVIENDA PROTEGIDA: 1990-2008

24,8%20,7%

48,0%

10,0%

34,7%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

1990-1994 1995-2001 2002-2008 EUSKADI2008

ESTADO2007

Cuo

ta

85

PARQUE VIVIENDA PROTEGIDA: 2001 - 2008

25.019

47.330

60.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

2001 2008 2009

Núm

ero

vivi

enda

s

DESCALIFICABLES CALIFICACION PERMANENTE (restos de descalificables)

CALIFICACION PERMANENTE

86

PARQUE ALQUILER PUBLICO: 1990-2008

208

17.00019.000

740

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

1990 1994 2001 2008 2009

Nú

me

ro v

ivie

nd

as

87

LA APUESTA POR EL ALQUILER: PARQUE DE ALQUILER 2001 - 2008

0

4.000

8.000

12.000

16.000

20.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

nº v

ivie

ndas

88

LA APUESTA POR EL ALQUILER: PRODUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER Y

COMPRA

0

4.000

8.000

12.000

16.000

20.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

nº

viv

ien

da

s

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

nº v

ivie

nda

s

Propiedad/Dcho. Superf. Alquiler

89

MOVILIZACION VIVIENDA VACIA ALQUILER PUBLICO

531

3.446

4.044

2.605

1.132

25

1.908

0

1000

2000

3000

4000

5000

1990-2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008**

Nº

vivi

end

as c

on

trat

adas

90

EVOLUCION DE ALOKABIDE: 2003-2008

230

1.364

1.570

706

482

0

643

0

300

600

900

1200

1500

1800

1994-2008 2003 2004 2005 2006 2007 2008**

Nº

vivi

end

as

PARQUE DE VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ALQUILER DE

AYTOS Y CAJAS

PARQUE DE VIVIENDAS SOCIALES DEL

DEPARTAMENTO

BIZIGUNE

91

LA APUESTA POR EL ALQUILER

PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER

PARQUE DE VIVIENDAS SOCIALES DE ALOKABIDE, S.A.

143 € 240 €

280 €271 €

17.000 VIVIENDAS229 EUROS

MOVILIZACIÓN DE VIVIENDA VACÍA

PROPIETARIO INQUILINO

> 1 AÑO VACÍA

RENTA < 660 €

< 120 M2

CARENCIA DE VIVIENDA

INGRESOS <21.000 €

EMPADRON. CAPV > 1 AÑO

553 €282 € SUBVENCIÓN

271 € RENTA

PAGO RENTA(70% MERCADO)

GARANTÍASREFORMA RENTA

(<30% INGRESOS)

ADJUDICAARRIENDA

92

SUBVENCIONES A AYUNTAMIENTOS Y PROMOTORES PRIVADOS

FOMENTO DEL ALQUILER

PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO

PLAZO ALQUILE

R

15 AÑOS

50 AÑOS

AYUDA DIRECTA Y SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMO

PRÉSTAMO CUALIF.

TIPO DE ACTUACIÓN PROTEGIBLE

20 (+3) AÑOS

30 (+3) AÑOS

PROMOCIÓN PARA VENTA A TERCERO Y

POSTERIOR ALQUILER PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE

RÉGIMEN ESPECIAL

PROMOCIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE

RÉGIMEN ESPECIAL O <75% VPO DE

RÉGIMEN GENERAL

100% COSTES DE ASISTENCIA TÉCNICA Y COSTES VINCULADOS A LA URBANIZACIÓN EN PROMOCIÓN CONCERTADA/ CONVENIADA (MÁXIMO 3.000 EUROS/VIVIENDA O

5.500 EUROS/VIVIENDA EN ARI)

0% (MÁXIMO 20 AÑOS) 1% (MÁXIMO 20 AÑOS)

10.000 EUROS/VIVIENDA




PROMOCIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON

RENTA DE VPO DE RÉGIMEN GENERAL

0% (MÁXIMO 20 AÑOS)




SIN SUBSIDIACIÓN

SIN SUBSIDIACION

93

SUBVENCIONES A AYUNTAMIENTOS Y PROMOTORES PRIVADOS


ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO

PLAZO ALQUILE

R

15 AÑOS

50 AÑOS

AYUDA DIRECTA Y SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMO PRÉSTAMO

CUALIF.


20 (+3) AÑOS

30 (+3) AÑOS

ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS SOCIALES

PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE

RÉGIMEN ESPECIAL

ADQUISICIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE

RÉGIMEN ESPECIAL O <75% VPO DE

RÉGIMEN GENERAL

1% (MÁXIMO 20 AÑOS) 1% (MÁXIMO 20 AÑOS)





ADQUISICIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON

RENTA DE VPO DE RÉGIMEN GENERAL





SIN SUBSIDIACIÓN

SIN SUBSIDIACION

94

SUBVENCIONES A DISPOSICIÓN DE LOS AYUNTAMIENTOS

PROMOCIÓN DE ALOJAMIENTOS DOTACIONALES

AYUDA DIRECTA Y SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMO PRÉSTAMO

CUALIF.

30 (+3) AÑOS

PROMOCIÓN DE ALOJAMIENTOS

DOTACIONALES CON RÉGIMEN DE

FINANCIACIÓN ANTICIPADA

PROMOCIÓN DIRECTA DE ALOJAMIENTOS

DOTACIONALES SIN RÉGIMEN DE

FINANCIACIÓN ANTICIPADA

SIN SUBSIDIACIÓN 0% (0-10 AÑOS) Y 1% (11-20 AÑOS)

40.000 EUROS/ALOJAMIENTO


PROMOCIÓN INDIRECTA DE ALOJAMIENTOS DOTACIONALES SIN

RÉGIMEN DE FINANCIACIÓN ANTICIPADA


0% (0-10 AÑOS) Y 1% (11-20 AÑOS)


REHABILITACIÓN Y PUESTA EN ARRENDAMIENTO EN MEDIOS RURALES (>3.000 HAB)

EJECUCIÓN DE OBRAS DE REHABILITACIÓN DEL INMUEBLE, HASTA 600 EUROS/M2

GASTOS DE ASISTENCIA TÉCNICA Y HONORARIOS DE REDACCIÓN DEL

PROYECTO Y DIRECCIÓN DE INSPECCIÓN DE OBRA, HASTA 3.000

EUROS/VIVIENDA

PLAZO ALQUILER

15 A 50 AÑOS



95

AYUDAS A LA REHABILITACION: 1990-2008

6.626

17.745

13.524

02.0004.0006.0008.000

10.00012.00014.00016.00018.00020.000

1990-1994 1995-2001 2002-2008

Nú

me

ro v

ivie

nd

as

3.017.304

5.827.224

11.624.627

0

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

12.000.000

14.000.000

1990-1994 1995-2001 2002-2008

Eu

ros

96

ARIs: 1990-2008

779

559

1.484

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1990-1994 1995-2001 2002-2008

Nú

me

ro v

ivie

nd

as

901.161700.345

2.870.384

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

1990-1994 1995-2001 2002-2008

Eu

ros

97

AYUDAS MEJORA ACCESIBILIDAD URBANA: 2001-2008

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

1990-2000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Eu

ros

98

INSPECCION VIVIENDA PROTEGIDA: 1990-2008

03.587 4.594

12.507 12.000

50.000

12.690

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

1990-2008 2004 2005 2006 2007 2008 2009

º

OBJETIVO 2009

99

SINIESTRALIDAD LABORAL OBRAS DPTO-VISESA

44,7%38,0%

33,8%

100,0%

0,0%

21,0%

42,0%

63,0%

84,0%

105,0%

1990-2004 2005 2006 2007

100

¿QUIEN HA HECHO TODO ESTO?

SUELOURBANIZACIÓ

N

EDIFICACIÓNCALIFICACIÓN

DEMANDAADJUDICACIÓN

VENTAALQUILER

INSPECCIÓNSANCIÓN

DIRECCIÓN DE SUELO

DIRECCIÓN DE VIVIENDA

DIRECCIÓN DE PLANIFICACIÓN

TOLOSA, SS, BILBAO, SESTAO, EIBAR, AMURRIO,

ESKORIATZA, ONDARROA, UGAO

AMURRIO, IRUÑA DE OCA,

SALVATIERRA, VITORIA, LLODIO,

OKONDO, ARRASATE,

AZKOITIA, SS, IRÚN, ORIO, SONDIKA,

ARRIGORRIAGA, SOPUERTA, …

ORTUELLA, ZARAUTZ, LEKEITIO, USÚRBIL, URNIETA GERNIKA, ARRASATE, LEZO, EIBAR, LASARTE,

MUTRIKU, TOLOSA, AZKOITIA, AZPEITIA,

ESKORIATZA, ZARAUTZ, LEGAZPI, BERGARA,

ARETXABALETA, ANTZUOLA, OÑATI,

DURANGO, ELORRIO,

ORTUELLA, URRETXU,

AMOREBIETA, BERRIZ, IGORRE,

ELGETA, HERNANI, ASPARRENA,

URKABUSTAITZ, ..

AY

UN

TA

MIE

NTO

S

GOBIERNOGOBIERNO AYUNTAMIENTOSAYUNTAMIENTOS CAJAS DE AHORROSCAJAS DE AHORROSCIUDADANIACIUDADANIA

101

MUY BAJO NIVEL DE VIVIENDA VACIA (29.000 / 891.000)

1

MUY BAJO NIVEL DE SEGUNDAS RESIDENCIAS 2

BAJA PRODUCCION RELATIVA VIVIENDA LIBRE Y ALTA PRODUCCION VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA /

1.000 HAB 3

INFERIOR CRECIMIENTO DEL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE RESPECTO A LA A LA MEDIA DEL ESTADO (INTER ALIA, POR PRESION DE LA VIVIENDA DE

PROTECCIÓN PÚBLICA)

4

ATENCION DIRECTA A PRECIOS ENTRE DOS Y TRES VECES INFERIORES A LOS DEL MERCADO DE VENTA Y ALQUILER DE CASI DE 50.000 PERSONAS / FAMILIAS

5

EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN CICLO ECONOMICO/INMOBILIARIO

EXPANSIVO

102

EQUIPAR A LO PÚBLICO CON UN PATRIMONIO QUE NO SE ENAJENA Y SIRVE PARA ATENDER LAS

NECESIDADES PRESENTES Y FUTURAS DE LA SOCIEDAD VASCA EN MATERIA DE VIVIENDA.

6

EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN ECONOMICO/INMOBILIARIO CICLO

EXPANSIVO

MENOR PRESION URBANISTICA SOBRE EL TERRITORIO / MENOR NIVEL DE CORRUPCION /

INCIPIENCIA DE PRACTICAS SOCIALES DE CONTROL DEL URBANISMO

7

MENOR PATRIMONILIZACION PRIVADA DE PLUSVALIAS URBANISTICAS POR PARTE DE

PROPIETARIOS DE SUELO Y PROMOTORES DE VIVIENDA

8

103

TODOS LOS LOGROS PARA EL SECTOR PUBLICO DE VIVIENDA DEL CICLO EXPANSIVO SE MANTIENEN

1

PERO ES VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA “VASCA”

2bi

s

LA PRODUCCION DE VIVIENDA LIBRE SE REDUCE EN MUCHA MENOR MEDIDA QUE LA MEDIA DEL ESTADO

3

LA CUOTA DE LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA SE PUEDE IR POR ENCIMA DEL 50% DEL MERCADO

4

EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN ECONOMICO/INMOBILIARIO CICLO

RECESIVO

LA PRODUCCION DE VIVIENDA LIBRE BAJA NOTABLEMENTE Y LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN

PÚBLICA ES EL REFUGIO DEL SECTOR2

104

6

EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN CICLO ECONOMICO/INMOBILIARIO

EXPANSIVO

AUN MAS BAJO NIVEL DE VIVIENDA VACIA (18.000 / 891.000)

LAS OPERACIONES URBANISTICAS EMPIEZAN A REQUERIR INELUDIBLEMENTE LIDERAZGO PUBLICO

7

5 AYUNTAMIENTOS Y EMPRESAS EMPIEZAN A MIRAR AL

ALQUILER, E INCLUSO EL DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA

105

EL MODELO VASCO DE VIVIENDA 2009 -

MENOR INTERVENCION PUBLICA1

OTRAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA AL SERVICIO DEL DERECHO CIUDADANO A LA VIVIENDA2

NO SE MANEJAN LAS NOCIONES DE SERVICIO Y DOTACIONES PUBLICAS DE VIVIENDA A TRAVÉS DE

SISTEMA PUBLICO DE VIVIENDA (GOBIERNO VASCO Y AYUNTAMIENTOS)

3

4

PAPEL CENTRAL DEL ALQUILER (BUSQUEDA DE NUEVAS FORMULAS DE FINANCIACION DEL PARQUE

DE ALQUILER PROTEGIDO: CONCESION ADMINISTRATIVA)

106


RELATIVIZACION DE LA CALIFICACIÓN PERMANENTE DE LA VP

5

POSIBLE REDUCCION DE LA INTERVENCIÓN PÚBLICA SOBRE EL SUELO (RESERVAS: 75% Y 40%)

6

PUED DEJAR DE SER UN OBJETIVO LA ALTA CUOTA DE VIVIENDA PROTEGIDA

7

REDUCCION DEL GASTO PÚBLICO EN VIVIENDA8

AMPLIO ABANICO DE VIVIENDA PUBLICA (VS, VPO, VT, ADAs)

9

CUESTIONAMIENTO DEL DERECHO DE SUPERFICIE (POSIBLE PROCESO DE VENTA DEL MISMO)

10

REINTRODUCCION DE LA VENTA EN PROPIEDAD PLENA (INCUSO COMO VIVIENDA LIBRE)

11

107


POSIBLE ELIMINACION DEL SISTEMA DE SORTEO Y VUELTA A LA BAREMACIÓN

12

FORMALMENTE SE MANTIENE LA DESAPARICIÓN DEL MERCADO PRIVADO SECUNDARIO DE VIVIENDA

PROTEGIDA (EXIGENCIA DE VISADO DE CONTRATOS Y EL EJERCICIO UNIVERSAL DEL DERECHO DE TANTEO Y

RETRACTO), PERO PUEDE APARECER LA DESCALIFICACION TACITA.

13

APUESTA POR LA REHABILITACIÓN Y LA REGENERACIÓN

14

ABANDONO DEL OBJETIVO DE PRESION SOBRE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA LIBRE

15

108

LOS CAMINOS HACIA EL DERECHO A LA VIVIENDA

1 EL LIDERAZGO PUBLICOLIDERAZGO PUBLICO EN MATERIA DE URBANISMO,

ORDENACION DEL TERRITORIO, VIVIENDA, MEDIO AMBIENTE, ETC

3

MAS Y MEJOR GASTO PÚBLICO EN VIVIENDAGASTO PÚBLICO EN VIVIENDA (GASTO DIRECTO vs. DEDUCCIONES COMPRA) NECESIDAD DE

OTRA POLITICA TRIBUTARIA PARA LA VIVIENDAOTRA POLITICA TRIBUTARIA PARA LA VIVIENDA (FISCALIDAD ALQUILER, VIVIENDA PROTEGIDA, VIVIENDA

VACÍA)

LIMITACIONES LEGALES AL SOBRE-ENDEUDAMIENTO SOBRE-ENDEUDAMIENTO HIPOTECARIOHIPOTECARIO

2

4 REFORMA DE LA FINANCIACIÓN MUNICIPALFINANCIACIÓN MUNICIPAL

VALORACION NO ESPECULATIVA DEL SUELOVALORACION NO ESPECULATIVA DEL SUELO 5

109

LOS CAMINOS HACIA EL DERECHO A LA VIVIENDA

6 REPARTO DE LAS PLUSVALIASREPARTO DE LAS PLUSVALIAS ENTRE LO PUBLICO Y LO PRIVADO

RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDA DE PROTECCIÓN RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICAPÚBLICA = ALTA PRODUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDAVIVIENDA PROTEGIDA +

PARQUE PUBLICO PERMANENTE DE ALQUILERALQUILER

EL NO MERCADO DE LA VIVIENDA PROTEGIDAEL NO MERCADO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA: CALIFICACION PERMANENTE, TANTEO, RETRACTO,

VISADOS, INSPECCION, SANCION, EXPROPIACIÓN … VENTA FORZOSA, LIMITACIONES AL DISFRUTE DEL

DERECHO DE SUPERFICIE POR PATRIOMONIO O RENTA

7

INCENTIVOS Y PENALIZACIONES MOVILIZACION VIVIENDA VIVIENDA VACIAVACIA

8

9

REHABILITACION Y REGENERACION URBANAREHABILITACION Y REGENERACION URBANA10

11

MEDIDAS CONTRA EL SOBRE-ENDEUDAMIENTO MEDIDAS CONTRA EL SOBRE-ENDEUDAMIENTO HIPOTECARIO O ARRENDATICIOHIPOTECARIO O ARRENDATICIO

110

ALGUNAS TENDENCIAS ACONSEJABLES PARA EL FUTURO

3

MAYOR FACILIDAD PARA VER EL URBANISMO COMO UNA URBANISMO COMO UNA FUNCION PUBLICAFUNCION PUBLICA (POR EL FRACASO DEL MERCADO COMO

PARADIGMA UNICO)

5

NECESIDAD RESCATES PUBLICOS CON CONDICIONES PARA MAS DAÑADOS POR CRISIS SOBRE-ENDEUDAMIENTO POR SOBRE-ENDEUDAMIENTO POR

VIVIENDAVIVIENDA

TERRITORIALIZACIONTERRITORIALIZACION: NECESIDAD DE UN EQUILIBRIO TERRITORIAL EN LA OFERTA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN

PÚBLICA

4

6

LA NECESIDAD DE UN PARQUE PERMANENTE PUBLICO EN PARQUE PERMANENTE PUBLICO EN ALQUILERALQUILER SUFICIENTE

1

ENFOQUE MAS CUALITATIVOENFOQUE MAS CUALITATIVO QUE CUANTITATIVO: SUELO URBANO, COHESION SOCIO-URBANISTICA, HUIR DEL

PRODUCTIVISMO, ETC2

OBLIGACIONES LEGALESOBLIGACIONES LEGALES PARA LAS ADMINISTRACIONES DE PRODUCCIONPRODUCCION PARQUE PUBLICO EN ALQUILERALQUILER: CONEXIÓN PLAN VIVIENDA – PGOU – LEY VIVIENDA

7

NECESIDAD DE AJUSTE DEL SECTORAJUSTE DEL SECTOR VIA PRECIO Y NO VIA RETENCION DEL SOTCK (DOTACIONES CONTABLES, IVA

ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA, SOCIMIs, DEDUCCION DEL ALQUILER, ETC)

4. PERSPECTIVAS DE FUTURO

112

EN LOS ÚLTIMOS DOS O TRES MESES, SI TOMAMOS EUSKADI Y ESPAÑA COMO PUNTO DE REFERNCIA, HAN OCURRIDO VARIAS COSAS EN MATERIA DE VIVIENDA QUE SON DIGNAS DE COMENTAR.

POR SEPARADO QUIZÁS NINGUNA DE ELLAS SIGNIFIQUE DEMASIADO, PERO TODAS ELLAS EN CONJUNTO CREO QUE AYUDAN A ENTENDER LA REALIDAD ACTUAL DEL LADRILLO PÚBLICO Y PRIVADO, ESPAÑOL Y VASCO.

LANZO LOS TEMAS MÁS O MENOS EN EL ORDEN EN EL QUE YO LOS HE IDO CONOCIENDO Y HAGO ALGUNOS COMENTARIOS ,EN OCASIONES PUES QUE IRREVERENTES, SOBRE LOS MISMOS.

· LOS BARRIOS DE SALBURUA Y ZABALGANA DE VITORIA-GASTEIZ SE REDENSIFICARÁN CON UN 100% DE VIVIENDA PROTEGIDA (TASADA) = LOS BANCOS Y CAJAS NO FINANCIAN NADA QUE NO SEA VIVIENDA PROTEGIDA Y LOS PROPIETARIOS DE SUELO Y PROMOTORES DE VIVIENDA GASTEIZTARRAS ACEPTAN NO PROMOVER VIVIENDAS LIBRES QUE NO VAN A PODER VENDER Y PROMUEVEN SOLO VIVIENDA PROTEGIDA = SORPRENDENTEMENTE HACER UN 100% DE VIVIENDA PROTEGIDA NO LLEVA A LOS PROMOTORES A LA RUINA (QUE ES LO QUE ESTOS SIEMPRE DEFIENDEN), SINO QUE LES SALVA DE ELLA.

LEIOA MODIFICA SU PGOU PARA PODER EDIFICAR MÁS VIVIENDA PROTEGIDA = MISMAS REFLEXIONES QUE PARA SALBURUA Y ZABALGANA + ALGUNOS PROMOTORES DE VIVIENDA DICEN QUE LA VIVIENDA PROTEGIDA IMPLICA TRANSFERIR MAYORES COSTOS A LA VIVIENDA LIBRE Y QUE POR ESO ÉSTA ESO ERA TAN CARA; NO PARECE QUE EN ESTOS MOMENTOS ESTO SE ESTÉ VIENDO REFLEJADO EN LA REALIDAD, PUES EN CRISIS ECONÓMICA Y DEL SECTOR INMOBILIARIO SE BUSCAN PLANEAMIENTOS URBANÍSTICOS CON MÁS VIVIENDA PROTEGIDA Y NO CON MENOS.

113

· UNECA –ASOCIACIÓN DE PROMOTORES Y CONSTRUCTORES DE ÁLAVA- MUESTRA SU DISCONFORMIDAD CON EL ACTUAL MODELO DE VIVIENDA PROTEGIDA (QUIEREN ADJUDICAR LA VIVIENDA PROTEGIDA A QUIEN ELLOS CONSIDEREN OPORTUNO SIN SORTEO Y HACER VIVIENDAS PROTEGIDAS MÁS CARAS) = LA REACCIÓN DEL AYUNTAMIENTO DE VITORIA-GASTEIZ Y DE LOS GRUPOS POLÍTICOS HA SIDO INMEDIATA Y CLARA: POR AHÍ NO.

· NACEN BIDEBI Y TOLOSA LOTZEN (SOCIEDADES URBANÍSTICAS RESPECTIVAMENTE DE BASAURI Y TOLOSA) = SE CONFIRMA LA PROLIFERACIÓN DE OPERADORES URBANÍSTICOS LOCALES Y SE PERFILA UN SISTEMA PÚBLICO VASCO DE VIVIENDA CON AGENTES AUTONÓMICOS Y LOCALES (MIS MEJORES DESEOS PARA BIDEBI Y TOLOSA LOTZEN).

· SE HACE CADA VEZ MÁS EVIDENTE QUE LOS AGENTES CENTRALES DEL MERCADO ESPAÑOL DE LA VIVIENDA HOY SON LOS BANCOS Y CAJAS (QUE SE ESTÁN QUEDANDO CON UN PATRIMONIO INMENSO DE SUELO Y VIVIENDA EN DIFERENTES ESTADOS DE CONSTRUCCIÓN) = LLAMA LA ATENCIÓN LA RESISTENCIA DE PROMOTORES, BANCOS Y CAJAS A REDUCIR DE FORMA REAL LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS EN STOCK; HAY MUCHA PUBLICIDAD, PERO MUY POCAS REBAJAS REALES DE PRECIOS.

· VITORIA-GASTEIZ MANTIENE SU INTENCIÓN DE CRECER, EN ESTE CASO HACIA EL SUR, EN SU FUTURO PGOU = CON TODOS LOS RESPETOS Y MUCHO CARIÑO ¿DEBE SEGUIR CRECIENDO VITORIA-GASTEIZ?

114

· LA CA DE MADRID CAMBIA SU LEY DEL SUELO PARA PERMITIR QUE LOS PROMOTORES PUEDAN OBTENER AUTORIZACIÓN AUTONÓMICA A SUS PLANES URBANÍSTICOS SIN TENER QUE SOLICITAR O RECIBIR AUTORIZACIÓN MUNICIPAL = URBANISMO EXPRÉS A LA CARTA Y SIN AYUNTAMIENTOS; ME SIENTO A ESPERAR A QUE EL DESARROLLO URBANO DE MADRID LLEGUE A LAS PUERTAS DE EUSKADI (A ESTE RITMO EN UNAS DÉCADAS EL NORTE DE LA CONURBACIÓN DE MADRID PUEDE COINCIDIR CON EL SUR DE VITORIA-GASTEIZ, CON LO CUAL MI CASA ESTARÁ EN LA CAPITAL DE ESPAÑA).

· LA BBK SE QUEDA CON LA PARTICIPACIÓN PRIVADA DE VALLEHERMOSO EN LA OPERACIÓN DE BOLUETA (BILBAO) A TRAVÉS DE NEINOR = UN EJEMPLO LOCAL DE UN FENÓMENO ESPAÑOL (LOS SEÑORES DEL LADRILLO SON, YA SIN INTERMEDIARIOS, LOS BANCOS Y CAJAS) = LAS CAJAS VASCAS HAN SIDO EN EL PASADO CERCANO BASTANTE MÁS PROFESIONALES Y PRUDENTES QUE LA MEDIA ESPAÑOLA Y ESPERO QUE SEPAN LIDERAR ADECUADAMENTE LA ACTUAL COYUNTURA (TODO MI ÁNIMO PARA SUS PROFESIONALES GESTORES).

· LA LEY DE VIVIENDA DE EUSKADI SE DEBATIRÁ EN EL AÑO 2010 (PERO EL PSE Y EL PP YA AVANZAN QUE NO INCLUIRÁ MECANISMOS DE TUTELA JUDICIAL DEL DERECHO SUBJETIVO A LA VIVIENDA) = EXTRAÑA UN POCO QUE CUESTIONES QUE YA ESTÁN SUPERADAS EN CATALUÑA (PSC-ICV-ERC), GALICIA (PSG-BNG) O ANDALUCÍA (PSA) - EN LAS TRES SE FACULTA A LA CIUDADANÍA A ACUDIR A LOS TRIBUNALES PARA DEFENDER SU DERECHO A LA VIVIENDA- SEAN TAN POLÉMICAS EN EUSKADI = QUIZÁS TODO PROVENGA DE CONFUNDIR DERECHO SUBJETIVO A LA VIVIENDA CON DERECHO A EXIGIR UNA CONCRETA VIVIENDA POR PARTE DE TODOS Y CADA UNO DE LOS CIUDADANOS VASCOS (EN LAS TRES CCAA CITADAS QUE LA VIVIENDA SEA UN DERECHO NO SIGNIFICA QUE TODO CIUDADANO TENGA DERECHO A EXIGIR UNA VIVIENDA PARA SU PROPIO USO Y DISFRUTE, SINO QUE TIENE DERECHO A EXIGIR UNAS DETERMINADAS POLÍTICAS PÚBLICAS POR PARTE DE LAS ADMINISTRACIONES QUE DEN A LA CIUDADANÍA UNA OPORTUNIDAD REALISTA DE ACCEDER A UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA A UN PRECIO RAZONABLE).

115

· EL CONSEJERO RESPONSABLE DE LA VIVIENDA EN EL GOBIERNO VASCO, EL SR. ARRIOLA, SE MARCA COMO OBJETIVO CONSTRUIR 80.000 VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LOS PRÓXIMOS DIEZ AÑOS = ¿NECESITA LA CIUDADANÍA VASCA 80.000 NUEVAS VIVIENDAS PROTEGIDAS? ¿TODA LA POBLACIÓN INSCRITA EN ETXEBIDE NECESITA VERDADERAMENTE UNA VIVIENDA? ¿CONVIENE INICIAR UNA REFLEXIÓN ESTRATÉGICA CON UN OBJETIVO NUMÉRICO ENCIMA DE LA MESA? = TODO MI ÁNIMO Y MEJORES DESEOS PARA EL CONSEJERO ARRIOLA Y SUS ESFUERZOS POR PONER VIVIENDA ASEQUIBLE Y DIGNA A DISPOSICIÓN DE LA CIUDADANÍA VASCA.

· LLEGA LA LEY DE DESAHUCIO EXPRÉS = PARTIENDO DE LA BASE DE QUE ME PARECE PERFECTO QUE HAYA MEDIOS PROCESALES PARA ATACAR A LOS INQUILINOS JETAS QUE NO PAGAN SU ALQUILER A PESAR DE PODER HACERLO ¿ESTA NUEVA NORMA INCREMENTARÁ LA PROFESIONALIDAD Y EL NÚMERO DE ARRENDADORES EN ESPAÑA O SIMPLEMENTE INCREMENTARÁ LOS DESAHUCIOS DE PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN SOCIAL?

· BILBAO RÍA 2000 OFRECE A SUS MIEMBROS (DIVERSAS AAPP) LA COMPRA DE PARCELAS EN GARELLANO (BILBAO) PARA QUE HAGAN VIVIENDA PROTEGIDA A SU COSTA = EL “MÉTODO BILBAO RÍA 2000” (FINANCIAR INFRAESTRUCTURAS PÚBLICAS FUNDAMENTALMENTE CON PLUSVALÍAS PROCEDENTES DE LA VIVIENDA LIBRE) EMPIEZA A NO FUNCIONAR = TODO MI APOYO Y MEJORES DESEOS PARA LOS GESTORES Y AAPP INVOLUCRADAS EN BILBAO RÍA 2000 EN ESTA NUEVA ETAPA.

·

116

· SE APRUEBA DEFINITIVAMENTE EL PLAN PARCIAL DE AUDITZ AKULAR (NUEVO BARRIO DE MÁS DE 3.100 VIVIENDAS) EN DONOSTI = DONOSTI DA LOS PASOS DEFINITIVOS EN LA EJECUCIÓN DE PIEZAS CLAVES DE SU PGOU, CON UN PLANTEAMIENTO SOCIALMENTE MODÉLICO (70% VIVIENDA PROTEGIDA, 50% VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER, 7% DE ADAS …) EN EL PEOR CONTEXTO ECONÓMICO Y FINANCIERO POSIBLE (MIS MEJORES DESEOS PARA LOS GESTORES DONOSTIARRAS).

· VITORIA-GASTEIZ SIGUE ACAPARANDO MÁS DEL 40% DE LA VIVIENDA PROTEGIDA INICIADA EN EUSKADI EN EL AÑO 2009 = EL DESEQUILIBRIO TERRITORIAL DE LA OFERTA VASCA DE VIVIENDA PROTEGIDA NO CESA, LO CUAL SIGUE PROVOCANDO QUE EN ÁLAVA LA VIVIENDA PROTEGIDA SE VEA COMO UNA FLOR MUY COMÚN QUE NATURALMENTE NACE DEL SUELO, MIENTRAS QUE EN OTROS LUGARES DE EUSKADI LA VIVIENDA PROTEGIDA PARECE SOLO UN PARCHE FALSAMENTE LEGITIMADOR DE LOS PODERES PÚBLICOS = POCO A POCO, ESTE DESEQUILIBRIO DEBERÍA EQUILIBRARSE (MIS MEJORES DESEOS PARA LOS GESTORES DE ZORROZAURE, BOLUETA, GARELLANO, AUDITZ AKULAR, ETC).

· LAS REBAJAS DEL EURIBOR NO LLEGAN A TODAS LAS HIPOTECAS COMO CONSECUENCIA DE LAS CLÁUSULAS SUELO DE ALGUNAS HIPOTECAS = “LA BANCA SIEMPRE GANA”NO DEBE SER SOLO UNA FRASE HECHA = EN UN PAÍS COMO HOLANDA (LA MAYOR PARTE DE LA POBLACIÓN PERTENECE A UNA ASOCIACIÓN DE CONSUMIDORES) ESTAS COSAS NO PASAN CON TANTA FACILIDAD.·

117

· ALGUNOS ESTIMAN QUE EL STOCK DE VIVIENDA VACÍA TARDARÁ MÁS DE UN LUSTRO EN SER ABSORBIDO POR EL MERCADO ESPAÑOL = HAY ENTRE 1 Y 1.5 MILLONES DE VIVIENDAS VACÍAS EN ESPAÑA, ADEMÁS DE MUCHO SUELO CALIFICADO Y NADIE PARECE TENER UNA SOLUCIÓN PARA EL STOCK SIN COMERCIALIZAR.

• BANCOS Y CAJAS SIMULAN QUE TIRAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN STOCK (QUE SE HAN QUEDADO EN DACIÓN DE PAGO DE CRÉDITOS PROMOTOR FALLIDOS), PERO NI VENDEN MUCHO NI REBAJAN LOS PRECIOS REALES.

• EL BANCO DE ESPAÑA LE APRIETA LAS CLAVIJAS A LOS BANCOS Y CAJAS Y LES OBLIGA A PROVISIONAR UN 20% DEL VALOR DE SUS ACTIVOS INMOBILIARIOS (PROVISIONES QUE HACEN MUCHO DAÑO A SUS CUENTAS ANUALES), CON LO QUE ESTÁ TRATANDO DE INCENTIVAR LA VENTA Y ALQUILER DEL STOCK DE VIVIENDA EN MANOS DE BANCOS Y CAJAS

• A LA VEZ SE APRUEBA LA LEY POR LA QUE LAS SOCIMIS PERMITEN RETRIBUIR EL AHORRO DIRIGIDO AL ALQUILER EN BUENAS CONDICIONES FISCALES Y HACIENDA PERMITE DEDUCIR EL IVA EN LA PROMOCIONES DE ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA, FACILITANDO QUE PARTE DEL STOCK DE VIVIENDA EN MANOS DE CAJAS Y BANCOS SE DIRIJA AL ALQUILER.

• Y EN ESTO LLEGA LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE (EL GOBIERNO Y NO EL BANCO DE ESPAÑA) Y PERMITE VALORAR DURANTE TRES AÑOS MÁS LOS SUELOS URBANIZABLES PROGRAMADOS CON LAS REGLAS DE LA LEY 6/1998 (ARTIFICIALMENTE ALTOS) Y NO CON LAS DE LA LEY 6/2008 (VALOR DE LOS SUELOS REAL PRESENTE Y SIN EXPECTATIVAS DE FUTURO) Y LE LANZA UN INCENTIVO A PROMOTORES, BANCOS Y CAJAS PARA QUE NO LIMPIEN SUS BALANCES DE ACTIVOS INMOBILIARIOS ARTIFICIALMENTE SOBREVALORADOS A TRAVÉS DE OPERACIONES DE VENTA O ALQUILER.

• UNOS DESTEJEN LO QUE OTROS TEJEN … Y EL STOCK SIN VENDER NI ALQUILER … Y LA ECONOMÍA ESPAÑOLA SIN QUITARSE DE LA DROGA INMOBILIARIA.

118

· DE ENERO A OCTUBRE SE HAN INICIADO EN EUSKADI 2092 VIVIENDAS PROTEGIDAS = NO VOLVEREMOS A VER LOS NÚMEROS BRUTALES DE VIVIENDA PROTEGIDA INICIADA DE LOS ÚLTIMOS SEIS AÑOS EN EUSKADI = ¿ES ESTO FORZOSAMENTE MALO? A MI MODO DE VER, TIENE COSAS MALAS (MENOR OFERTA DE VIVIENDA PROTEGIDA NUEVA), PERO PUEDE TENER COSAS BUENAS (MAYOR PUESTA EN VALOR DE LA CIUDAD YA CONSTRUIDA) = PERO TENDREMOS QUE ESPERAR PARA VER POR DÓNDE VAN LAS COSAS.

· ASCOBI –ASOCIACIÓN DE PROMOTORES Y CONSTRUCTORES DE BIZKAIA- PIDE CAMBIOS RADICALES EN LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO (10.000 VIVIENDAS NUEVAS AL AÑO DURANTE CUATRO EN BIZKAIA, CON UNA REDUCCIÓN DE LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA Y UN AUMENTO DE LA LIBRE, MODIFICANDO LA LEY DEL SUELO PARA REDUCIR LAS RESERVAS LEGALES DE SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA, CONSTITUYENDO UN BANCO PÚBLICO DE SUELO Y CLUSTER DEL SECTOR DE VIVIENDAS) = ASÍ COMO A UNECA LAS INSTITUCIONES ALAVESAS LE HAN CONTESTADO CON RAPIDEZ, A ASCOBI NADIE LE HA CONTESTADO EN PÚBLICO = ¿SOLUCIONAREMOS LOS PROBLEMAS DE LA GENTE CON MÁS VIVIENDA LIBRE? YO DIRÍA QUE NO = ¿EL PAPEL DE LA ADMINISTRACIÓN EN MATERIA DE VIVIENDA ES ASUMIR LOS COSTES –SUMINISTRAR SUELO- Y PRIVATIZAR LOS BENEFICIOS –MENOS VIVIENDA PROTEGIDA Y MÁS VIVIENDA LIBRE-? A MÍ NO ME LO PARECE.

· LA CRISIS OBLIGA AL AYUNTAMIENTO DE BARAKALDO A ASUMIR DIRECTAMENTE LA PROMOCIÓN DE VIVIENDA = EL MERCADO FALLA Y ERETZA (SOCIEDAD DEL AYUNTAMIENTO) TIENE QUE DAR UN PASO AL FRENTE (MIS MEJORES DESEOS PARA LOS GESTORES BARACALDESES).

119

· EL CONSEJERO RESPONSABLE DE VIVIENDA EN EL GOBIERNO VASCO, SR. ARRIOLA, ESTÁ ESTUDIANDO FORMAS DE COOPERACIÓN FINANCIERA A LARGO PLAZO ENTRE EL SECTOR PÚBLICO Y PRIVADO PARA PROMOVER VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER = EL PARTENARIADO PÚBLICO-PRIVADO EN MATERIA DE ALQUILER PROTEGIDO ME PARECE EXTRAORDINARIAMENTE INTERESANTE = LE DESEO LO MEJOR AL SR. ARRIOLA EN ESTA MATERIA.

· EL GOBIERNO VASCO REDUCE UN 13% SU PRESUPUESTO DE VIVIENDA PARA EL AÑO 2010 EN RELACIÓN AL AÑO 2009 = EL LEHENDAKARI LÓPEZ PROMETIÓ EN CAMPAÑA ELECTORAL HACERLO CRECER UN 200%, PERO LA CRISIS HA LLEVADO LA REALIDAD A OTRO TERRENO.

· EL MERCADO ESPAÑOL DE VIVIENDA SE ESTABILIZA EN 35.000 VENTAS AL MES (35.000 VENTAS AL MES X 12 MESES = 420.000 VENTAS AL AÑO) = VOLVEMOS A LA NORMALIDAD, AUNQUE LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN LO PRESENTEN COMO EL DESASTRE DEL MILENIO = ESPAÑA ES UN PAÍS DE ENTRE 300.000 Y 400.000 VIVIENDAS NUEVAS AL AÑO Y, CON EL STOCK DE 1.5 MILLONES, AÚN DEBERÍAMOS PRODUCIR MENOS.

120

· EL CONSEJERO RESPONSABLE DE VIVIENDA EN EL GOBIERNO VASCO, SR. ARRIOLA, ESTÁ ESTUDIANDO LA VENTA DE LOS DERECHO DE SUPERFICIE DE MUCHAS VIVIENDAS PROTEGIDAS (EL GOBIERNO ES PROPIETARIO DEL SUELO, LOS ADJUDICATARIOS SON TITULARES DE LA VIVIENDA DURANTE 75 AÑOS Y PASADO ESTE TIEMPO LA VIVIENDA VUELVE A PROPIEDAD PLENA DEL GOBIERNO) = ME PARECE UNA DESCAPITALIZACIÓN INNECESARIA DEL PATRIMONIO PÚBLICO AFECTO AL SERVICIO PÚBLICO DE VIVIENDA = NADIE VENDE HOSPITALES O COLEGIOS PÚBLICOS, NO SÉ CÓMO PUEDE SER TAN FÁCIL PLANTEAR LA VENTA MASIVA DE PATRIMONIO PÚBLICO DE VIVIENDA.

· EL GOBIERNO VASCO ABRE UN DEBATE DE TRES MESES SOBRE LA FUTURA LEY DE VIVIENDA Y EL PRÓXIMO PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA DE EUSKADI = MIS MEJORES DESEOS PARA UN DEBATE QUE ESPERO SEA FRUCTÍFERO.

· LOS PARADOS QUE SE QUEDEN SIN SU VIVIENDA POR EJECUCIÓN HIPOTECARIA PODRÁ SOLICITAR UNA VIVIENDA EN ALQUILER DE BIZIGUNE = ME PARECE MUY POSITIVO, HUMANO Y SOCIALIZANTE QUE EL ACTUAL GOBIERNO VASCO, PESE A HABER TENIDO SUS DUDAS, CONSERVE ESTA MEDIDA PLANTEADA POR EL ANTERIOR EJECUTIVO.

· LOS INSPECTORES FISCALES DICEN QUE MÁS DE LA MITAD DE LOS ALQUILERES NO SE DECLARAN Y QUE A ELLOS NO SE LES FACILITAN MEDIOS SUFICIENTES PARA PERSEGUIR ESTE FRAUDE = NADIE HA DICHO NI MU SOBRE ESTO, ERGO DEBE SER BASTANTE CIERTO.

121

· LA CAIXA AFIRMA QUE EL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE EMPIEZA A SUBIR EN LAS CCAA SIN STOCK DE VIVIENDA TERMINADA SIN VENDER = ¿REALIDAD O MERO DESEO DE CALENTAR EL MUY PSICOLÓGICO MERCADO DE LA VIVIENDA? NO TENGO NI IDEA.

· LA OPERACIÓN DE SAN BARTOLOME DE DONOSTI SUFRE DIFICULTADES POR FALTA DE FINANCIACIÓN = UNA VEZ MÁS, EL URBANISMO A LA BÚSQUEDA DE FONDOS PÚBLICOS Y PRIVADO = LE DESEO LO MEJOR A MARTIN ARREGUI Y SU EQUIPO EN ESTA OPERACIÓN.

· LAS VPOS DE ZALLA NO ENCUENTRAN ADJUDICATARIOS = ¿SI LA GENTE NO PUEDE COMPRARLAS … QUIZÁS HAYA QUE PENSAR EN ALQUILARLAS ... ?

· EL GOBIERNO VASCO ANUNCIA QUE BUENA PARTE DE LA NUEVA VIVIENDA PROTEGIDA SE DEBERÁ HACER EN BARRIOS CON CIERTO NIVEL DE DEGRADACIÓN = ME PARECE UN MENSAJE EXTRAORDINARIAMENTE INTERESANTE (RECOSER SOCIAL Y URBANÍSTICAMENTE LAS CIUDADES Y PUEBLOS EN LUGAR DE SEGUIR CRECIENDO TIENE MÚLTIPLES VENTAJAS SOCIALES, MEDIOAMBIENTALES Y ECONÓMICAS), PERO NO SÉ DE DÓNDE VA A SALIR DINERO PARA REHABILITAR VIVIENDA Y REGENERAR BARRIOS DE FORMA MASIVA (ESTAMOS ANTE LOS PROCESOS URBANÍSTICOS MÁS ONEROSOS EN TÉRMINOS ECONÓMICOS Y DE GESTIÓN) Y COMO SE VAN A GESTIONAR MILES DE REALOJOS TEMPORALES.

122

· SE SIGUE CONSTATANDO QUE LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS HAN CAÍDO POCO EN ESPAÑA = EN ESPAÑA LA CRISIS DEL LADRILLO NO SE RESUELVE BAJANDO LOS PRECIOS DE UNAS VIVIENDAS QUE SE HAN SOBREPRODUCIDO Y SOBREVALORADO (COMO OCURRE EN OTROS SITIOS), SINO RECIBIENDO AYUDAS PÚBLICAS Y RETENIÉNDOLAS A LA ESPERA DE MEJORES TIEMPOS = ECONÓMICAMENTE PERVERSO Y LO VAMOS A PAGAR TODOS MUY CARO.

· EL GOBIERNO VASCO ANUNCIA QUE SE PUEDE IR ABANDONANDO EL SORTEO COMO MÉTODO DE ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA (PASÁNDOSE A PRIMAR POR ENCIMA DE TODO LA RENTA DEL POSIBLE ADJUDICATARIO), ASÍ COMO EL ABANDONO DE LA VENTA DE VIVIENDA PROTEGIDA EN FAVOR DEL ALQUILER PÚBLICO = MUY BUENA MÚSICA (ALQUILER Y NO SORTEO), SUENA TODO MUY BIEN, AUNQUE ALGUNAS COSAS MERECEN MATIZARSE MÁS ALLÁ DEL BROCHAZO GRUESO (ES MEJOR ALQUILAR QUE VENDER, PERO EL DERECHO DE SUPERFICIE PUEDE Y DEBE SEGUIR JUGANDO UN PAPEL, PUES PERMITE CONTROLAR LA SITUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA DEL ADJUDICATARIO Y, A LA VEZ, POSIBILITA PROMOVER VIVIENDA PROTEGIDA CON POCOS GASTOS PARA EL ERARIO PÚBLICO; ES MEJOR NO TENER QUE SORTEAR LA VIVIENDA PROTEGIDA, PERO VOLVER AL BAREMO SOCIO-ECONÓMICO PUEDE SIGNIFICAR UNA GUETIZACIÓN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA DISFUNCIONAL DESDE MÚLTIPLES PUNTOS DE VISTA; SI AL BAREMO LE UNIMOS EL ALQUILER LOS PROBLEMAS DE ESTIGMATIZACIÓN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA PUEDEN SER EXTRAORDINARIAMENTE GRAVES; EL ALQUILER PÚBLICO ES ALGO POR LO QUE MUCHOS LUCHAMOS, PERO NO PUEDE SIGNIFICAR UNA LEGITIMACIÓN PARA POR LA PUERTA DE ATRÁS PERMITIR LA DESCALIFICACIÓN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA Y SU CONVERSIÓN EN VIVIENDA LIBRE).

· LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE Y LA VIVIENDA = ESTO MERECE UN POST APARTE, PERO DIGAMOS PRIMA FACIE QUE “NI CONTIGO NI SIN TI, LADRILLO, TIENEN MIS MALES REMEDIO” = QUIZÁS REFORMATIO INTERRUPTUS.

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· QUIZÁS ESTÉ EQUIVOCADO, PERO EN EL CONJUNTO DE ESPAÑA VEO POCAS IDEAS NUEVAS Y MUCHA GENTE A LA ESPERA DE QUE PASE LA CRISIS PARA SEGUIR HACIENDO EN VIVIENDA EXACTAMENTE LO MISMO. COSA QUE ES PERFECTAMENTE POSIBLE PUES EL ESTADO (BANCO DE ESPAÑA Y BCE) HA INYECTADO LIQUIDEZ A MANSALVA EN EL SISTEMA FINANCIERO, QUE NO SE ESTÁ UTILIZANDO NI PARA FINANCIAR EL CAMBIO DE MODELO ECONÓMICO NI PARA LIMPIAR LOS EFECTOS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA NI PARA FINANCIAR POLÍTICAS DE VIVIENDA PROTEGIDA NI PARA FINANCIAR ALQUILER Y REHABILITACIÓN NI PARA NADA QUE NO SEA SOSTENER LA POSICIÓN DE CAJAS, BANCOS Y PROMOTORES HASTA LA LLEGADA DE LA SIGUIENTE BURBUJA LADRILLIL.

MIENTRAS QUE EN EUSKADI VEO UNA CIERTA CREATIVIDAD EN LA BÚSQUEDA DE NUEVAS FORMAS DE TRABAJO DE MANERA QUE VIVIENDA LIBRE Y PROTEGIDA CONVIVAN ARMONIOSAMENTE, DE LA MISMA MANERA QUE EL ALQUILER Y LA PROPIEDAD Y EL CRECIMIENTO Y LA REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANAS. NO ES QUE EUSKADI SEA PERFECTA NI MUCHO MENOS, PERO SUS CAJAS, BANCOS, EMPRESAS Y AUTORIDADES PÚBLICAS SE CONDUJERON, SE CONDUCEN Y SE CONDUCIRÁN CON ALGO MÁS DE SENTIDO COMÚN Y PROFESIONALIDAD QUE LA MEDIA ESPAÑOLA.

INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN DERECHO COMPARADO AUTONÓMICO ESPAÑOL; ESPECIAL REFERENCIA AL

MODELO VASCO.

Francisco Javier Burón Cuadrado. Abogado Economista Área Derecho Público Cuatrecasas, Gonçalves Pereira.

Ex Director de Planificación y Ex Viceconsejero de Vivienda Gobierno VascoGrupo de Estudios Ekiten Thiking

[email protected]://leolo.blogspirit.com

http://www.ekiten-thiking.org

UPC – CPSV - MASTER EN GESTIÓN Y VALORACIÓN UBANA

CURSO: POLÍTICA DE SUELO Y VIVIENDAJueves 18 de diciembre de 2009

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www.cuatrecasas.com

Instrumentos de políticas de suelo/vivienda en derecho comparado autonómico.

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