INSTITUTO TECNOtÓGfCO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C,

INSTITUTO TECNOtÓGfCO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C,

"METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO

RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL"

TESIS

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE.

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA

Abner Horacio Baños Román.

ESTUDIOS COM RECONOCIMIENTO DE VALiDEZ OFICIAL POR IA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO R.V.O.E. SEP HO 2024306 DE FECHA 09 DE DICIEMBRE DE 2902.

México, Distrito Federal junio d> 2M1

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DÉLA

CONSTRUCCIÓN,

AGRADECIMIENTOS

""Es tan grande el placer que se experimenta al encontrar un hombre agradecido

que vale la pena arriesgarse a no ser un ingrato." Séneca

Agradezco:

A Dios,

A mi abuela, la Sra. Crescencia Román. (Q.E.P.D.)

A mis Padres, el Sr. Francisco Baños y la Sra. Consuelo Román.

A mi padrino, e! Ing. Alfonso Álvarez Castro (Q.E.P.D.)

A mis hermanos, Lillian Aseneth y Francisco Femando.

A mi novia, la Srita. Karla Villaseñor.

A mis amigos, Jorge Yamada, Carlos Rodriguez, Jorge Flores y Sergio Trujíllo.

A mis profesores, compañeros y amigos de la generación 2006-2007 de la M.V.I.I. del Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C.

Al Director de este Proyecto, M.V.I.I. Arq. José Antonio Villela Elizondo.

A todos aquellos ausentes en esta lista que han compartido enseñanzas y experiencias con mi persona.

A USTEDES, GRACIAS POR TODO

IV

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

RESUMEN

En los últimos años ha sido promovido el desarrollo de vivienda en el pais, lo que

conlleva a un crecimiento de ía demanda de servicios asi como la generación de

empleos de manera directa e indirecta Tal es el caso de! otorgamiento de créditos,

otorgados principalmente por Sofoles y Bancos, y en los que intervienen los servicios

de valuación inmobiliaria.

Dadas las circunstancias de oferta y demanda de inmuebles, y la elaboración de

avalúos, las autoridades conjuntamente con las sociedades y gremios de valuación

se han preocupado por regular (a práctica profesional de este producto Asi mismo la

crisis económica y la recesión mundial han contribuido en gran medida a esta

regulación

Parte de la regulación y control de servicios de valuación incluye la certificación de

profesionistas capacitados que elaboren bajo criterios, definiciones y normas de

aplicación establecidos, los avalúos bancarios y de crédito garantizado a la vivienda

Este trabajo describe como la administración de hipotecas y la valuación se ha

desarrollado a través del tiempo en nuestro país, describe también las normas

generalmente aceptadas en la práctica profesional de la valuación y el

comportamiento de los mercados inmobiliarios en los últimos tiempos, proponiendo

de una manera más detallada algunos criterios adicionales en la selección y

comparación de mercado inmobiliario

Ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 1

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

ABSTRACT

In recent years has promoted the development of housing in Mexico, leading to a

growth in demand for services and the creation of jobs directly and indirectly. Such is

the case of the granting of credits, granted mainly by Sofoles and banks involved in

real estate valuation services.

Given the circumstances of supply and demand of properties, preparation of

valuations and the authorities together with the valuation societies and associations

have been concerned with regulating the practice of this product. Likewise, the

economic crisis and global recession have contributed greatly to this regulation.

The regulation of appraisal services includes the certification of engineers and

architects who have knowledge of construction, appraisals and standard practices

established by the local authority and banks.

This work describes how the administration of mortgages and the appraisal have

developed themselves across the time in Mexico; it describes also the procedure

generally accepted in appraisal professional practice and the behavior of the real-

estate markets in the last years. This work proposes another detailed way of

selection and comparison of real-estate market used in appraisals.

Ing. Atmer Horacio Baños Román Página 2


CAPITULADO

INTRODUCCIÓN 7

CAPITULO! LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN MEXICO 73

1.1 El Sistema Financiero Mexicano desde principios de siglo XX hasta la actualidad 13

1.1.1 Fundación y evolución de la normatividad vigente de la valuación inmobiliaria 13

1.1.2 La Comisión Nacional Bancaria 15

1.1.3 FOVISSSTE e INFONAVIT 15

1.1.4 Creación de las SOPÓLES 17

1.2 El Rol de las Hipotecas en la Sociedad 18

1.2.1 La propuesta de Sociedades Financieras de

Objeto Múltiple (SOFOMES)..... 21

1.2.2 Las expectativas de la fusión de las SOFOLES

y la Banca 22

CAPITULO II EL OTORGAMIENTO DE CRÉDITOS 25

2.1 Las hipotecas 25

2.1.1 Definición y orígenes 25

2.1.2 Funcionamiento esencial de una hipoteca 27

2.1.3 La hipoteca como un contrato 27

2.2 Condiciones generales de financiamiento 29

2.2.1 Créditos puente ante la SHF 31

2.2.2 El crédito individual 33

lng. Abner Horacio Baños Román Página 3

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

2.3 Diversificación de productos de entidades públicas y privadas 36

2.3.1 Créditos hipotecarios 36

CAPITULO III OFERTA Y LA DEMANDA DE BIENES INMUEBLES EN MEXICO CON PERSPECTIVA DEL ÁMBITO VALUATORIO 41

3.1 Oferta y demanda de bienes inmuebles 41

3.1.1 Teoría de la oferta y la demanda 41

3.1.2 Clasificación de los bienes y servicios 42

3.1.3 Características del mercado inmobiliario 43

3.1.4 Componentes del mercado inmobiliario

(oferta-demanda y el producto) 44

3.2 Comportamiento del Mercado Inmobiliario en la Actualidad 47

3.2.1 Los costos de transacción 49

3.2.2 Etapa de ciclo vital 52

3.2.3 Proximidad a peligros y cercanía a áreas contaminadas 55

3.2.4 Indicadores y registro déla SHF (nivel nacional) 55

3.3 Evolución y desarrollo de las principales colonias del Distrito Federal 63

3.3.1 Las delegaciones con mayor oferta inmobiliaria en

la actualidad 63

3.3.2 El incremento de la venta de inmuebles en los últimos

meses en el Distrito Federal 68

3.4 Legislación y normatividad en la valuación de inmuebles objeto de

créditos garantizados a la vivienda 76

3.4.1 Sociedad Hipotecaria Federal 76

lag. Abner Horacio Baños Román Página 4


CAPITULO IV EL ENFOQUE DE MERCADO 82

4.1 Valor de mercado y análisis comparativo de mercado 82

4.1.1 Valor justo de mercado 82

4.1.2 Relación entre el precio y el valor 85

4.2 Procedimiento del análisis comparativo de mercado 86

4.2.1 Formas para recabar datos 86

4.2.2 Las condiciones de selección demuestras 88

4.2.3 El enfoque comparativo de ventas 92

4.2.4 Factores que afectan la conclusión de valores

de mercado 98

4.2.5 Factores de homologación 100

4.2.6 Subjetividad de criterios de homologación de mercado 102

4.3. La vivienda de interés medio 104

4.3.1 Clasificación de la vivienda en México 104

4.3.2 Características particulares de departamentos de

interés medio 108

CAPITULO V PROPUESTA DE CÉDULA DE MERCADO PARA EL MEJORAMIENTO DE LA SELECCIÓN DE COMPARABLES 115

5.1 Mejoramiento de calidad y contenido de las fichas o

cédulas de mercado inmobiliario 115

5.1.1 Contenido de las fichas 116

5.1.2 Información significativa de la cédula de mercado 116

5.1.3 Resultado de la propuesta:

Factor de Eficiencia Comparable 121

5.1.3.1 Incremento y modificación de conceptos 722

5.1.3.2 Niveles de incidencia de los conceptos 124

Ing. Abner Horacio Baños Román Página 5

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA OE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

5.2 Formato de la propuesta de ficha o cédula de mercado 726

CAPITULO VI CASO CON PROPUESTA DE MEJORAMIENTO:

COLONIA ANÁHUAC EN EL DISTRITO FEDERAL 129

6.1 Delimitación de la zona de estudio 129

6.1.1 Colonia Anáhuacen el Distrito Federal 130

6.1.1.1 Antecedentes Históricos 730

6.1.1.2 Descripción del mercado inmobiliario en la colonia 738

6.1.1.3 Descripción del sujeto 140

6.2 Consideraciones previas al avalúo 745

6.2.1 Información que debe contener un avalúo .....146

6.2.3 El Análisis de Comparación de Ventas 747

6.3 Homologación de comparables de mercado seleccionados 153

6.3.1 MÉTODO TRADICIONAL 153

6.3.2 PROPUESTA DE CÉDULA 155

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 157

Conclusión de valor COMPARATIVO TRADICIONAL

Y PROPUESTA 157

Bibliografía 759

Anexos 762

Glosario de términos. 766

Ing. Abner Horacio Baños Román Pagina 6

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA OE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

INTRODUCCIÓN

A. PROBLEMA.

Titulo descriptivo del proyecto de investigación.

El objetivo inicial de este proyecto consiste en la selección de comparables de

mercado inmobiliario utilizados en los avalúos requeridos para la obtención de

créditos garantizados a la vivienda de interés medio residencial. Caso: Colonia

Anáhuac, Delegación Miguel Hidalgo en el Distrito Federal.

A.1. Formulación del problema de investigación.

A.1.1. Observación e identificación del problema.

En la elaboración de avalúos, la falta de atención en la selección de comparables y

la modificación arbitraria de datos obtenidos de estos, nos llevan a un análisis

deficiente del mercado inmobiliario, con el cual se concluyen valores poco

aceptables dentro de los rangos de valor controlados por una institución de crédito.

A.1.2. Estructuración, descripción del problema.

En la elaboración de avalúos hipotecarios, el análisis comparativo de mercado de

terrenos, e inmuebles en venta y renta, consiste en la homologación de estos con el

bien que se valúa, en la que en algunas ocasiones se ven involucrados errores de

captura, datos incompletos que limita la comparación del mercado existente contra

los bienes que se valúan, Datos alterados, los cuales se adaptan a criterio del

analista, en función de los bienes que se valúan, asi como también la subjetividad y

criterios ambiguos en la aplicación de factores de homologación.



A.2. Estado del arte del problema.

A.2.1. Análisis de antecedentes documentados del problema, teóricos,

empíricos.

Normas de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Normas de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores

Normas de aplicación del Código Fiscal para el Distrito Federal 2011 y Manual de

Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria para el Distrito

Federal, Gaceta Oficial G.D.F., 30 de mayo de 2005, vigente

Marco técnico del financiamiento hipotecario.

Las Unidades de Valuación elaboran avalúos de inmuebles que se localizan dentro

de una misma región, con características similares tales como calidad de la zona,

ubicación, calidad del proyecto y distribución arquitectónica, las cuales se analizan

en función del criterio y la pericia del valuador.

También se involucra un revisor o controlador, el cual revisa y valida la información

contenida en los avalúos, en función del criterio y la pericia con que cuente; es aquí

donde se dará visto bueno del proceso de homologación de esta, en función del

valor del valor concluido en cada avaluó.

La diferencia de valores concluidos en avalúos practicados en una misma zona o

región, con comparables de características similares y dentro del mismo periodo de

tiempo, es en ocasiones muy amplia, generando controversias e incertidumbre

dentro de una unidad de valuación

A.2.2. Análisis transversal del problema, histórico, hermenéutico,

descriptivo.

Valuación de bienes inmuebles en México

Los Avalúos bancarios y su propósito.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

Creación de las SOFOLES

El Rol de la Banca Hipotecaria en la Sociedad,

El crédito a la vivienda

A.3. Planteamiento del problema.

A.3.1. Definición del problema.

Dada la diversidad de criterios, y la falta de interés y pericia en el análisis de

homologación de valores de mercado inmobiliario, los avalúos se ven afectados en

sus niveles de credibilidad

A.3.2. Descripción del problema.

La selección del mercado inmobiliario poco adecuada así como la aplicación de

factores de homologación sin pericia para la elaboración de avalúos hipotecarios.

A.4. Objetivos de la investigación.

A.4.1. Objetivo general

Clasificar y seleccionar los comparables del mercado inmobiliario, los cuales están

influidos por los entornos social, político y económico actuales, lo que permitirá

analizar los resultados del enfoque comparativo de mercado, en función de la

normatividad y reglamentación vigentes de la valuación, para unificar criterios de

selección y homologación de comparables de mercado de acuerdo a las

características de cada uno de estos

A.4.2. Objetivos particulares

Estandarizar criterios de selección de comparables de mercado inmobiliario para

vivienda de interés medio residencia!, en función de sus características y ubicación.

Estudiar la influencia de los entornos social, político y económico actuales, sobre

comparables de mercado

Ing Abner Horacio Baños Roman Página 9

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

Identificar las inconsistencias y problemas comunes durante el proceso de selección

de comparables y e! análisis comparativo de mercado, en la elaboración de avalúos

hipotecarios

A.5. Justificación.

La selección y el análisis objetivo de comparables de mercado y la homologación de

valores en el enfoque comparativo de terrenos en venta, y de inmuebles en venta y

renta, es muy subjetiva y en ocasiones inconsistente

Por ello se debe hacer especia! énfasis en la selección, análisis y revisión de los

comparables y sus homologaciones, lo cual nos permitirá tener un control de los

valores de comparables de mercado, de su homologación y por lo tanto de los

valores concluidos

A.6. Alcances y limitaciones.

Esta metodología solo se podrá aplicar en avalúos hipotecarios de inmuebles que

estén ubicados en zonas donde la oferta inmobiliaria sea amplia y con

características similares a estos

Para los casos de inmuebles atípleos, es decir con características particulares, no se

podrá aplicar esta metodología dada la escasez de comparables de mercado u

oferta inmobiliaria

B. MARCO DE REFERENCIA

B.1. Fundamentos teóricos.

Teoría de la valuación,

Tipos de vivienda

Valuación inmobiliaria

Enfoque de comparación de Mercado de inmuebles en venta



B.2. Delimitación del problema y campo de investigación.

La investigación se delimita a avalúos de vivienda de interés medio residencial en la

Colonia Anáhuac en el Distrito Federal; ésta se ubica en la parte centro poniente de

Distrito Federal, y sus desarrollos económico y social han evolucionado rápidamente.

La ubicación geográfica, el crecimiento comercial y la apertura de nuevos centros de

negocios, han hecho de la Delegación Miguel Hidalgo, una zona de la Ciudad de

México con gran demanda de vivienda de interés medio residencial, siendo la

Colonia Anáhuac, una de las más desarrolladas en materia de construcción de

vivienda.

B.3. Elaboración de hipótesis, variables.

B.3.1. Hipótesis General

Si la selección de comparables de mercado se hace en función de su similitud con

los bienes que se valúan, entonces el grado de complejidad de la homologación de

estos en el análisis comparativo de mercado será menor.

B.3.2. Hipótesis Particulares

Si se adhieren y modifican conceptos en las fichas o cédulas de mercado de ventas,

entonces se incrementará el grado de confianza de la homologación de ventas entre

los inmuebles comparables y el sujeto.

B.3.3. Variables dependientes e independientes.

Los comparables de mercado inmobiliario seleccionado para la elaboración de

avalúos hipotecarios, se considera como una variable independiente, ya que sin

estos no se puede elaborar el análisis comparativo de mercado.

Los factores de homologación considerados en el análisis comparativo de mercado,

también se consideran como una variable independiente, ya que están


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CREDíTOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

establecidos dentro de la normatividad de la valuación vigente, y se seleccionan de

acuerdo a sus características y similitud con los bienes inmuebles que se valúan.

Los valores concluidos en el análisis comparativo de mercado en un avaluó

hipotecario, se consideran como una variable dependiente ya que estos dependen

de los comparables seleccionados para su homologación, y de los factores utilizados

en este.

C. METODOLOGÍA.

Teórico-conceptual: esta parte del proyecto hace referencia a los elementos teóricos

y conceptuales con los cuales se abordará la investigación.

La importancia de esta parte del proyecto de investigación radica en el hecho de que

es posible determinar la perspectiva o perspectivas, con las cuales se realizará la

investigación.

Investigación histórico-narrativa: esta parte del proyecto hace referencia a los

elementos históricos de los orígenes del tema a investigar.

Exploratoria: el objetivo de esta investigación es captar una perspectiva general del

problema. Este tipo de estudios ayuda a dividir un problema, y llegar a varios

subproblemas, más precisos, de modo que se podrán desarrollar buenas hipótesis.

La investigación exploratoria se puede aplicar para generar un criterio y dar prioridad

a algunos problemas.

Descriptiva: el propósito de esta investigación es describir la situación prevaleciente

en el momento en que se realiza el estudio.



CAPITULO I

LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN MEXICO

1.1 EL SISTEMA FINANCIERO MEXICANO DESDE PRINCIPIOS DE SIGLO XX

HASTA LA ACTUALIDAD.

1.1.1 Fundación y evolución de la normatividad vigente de la valuación

inmobiliaria.

El estudio de la valuación comercial en México, como una rama de la investigación

económica, se inició poco antes de la tercera década del siglo XX. Sin embargo, los

primeros trabajos de valuación inmobiliaria en forma técnica se iniciaron a finales del

siglo XIX, exclusivamente con fines de tributación predial, cuando se establecieron

las bases para el catastro de la Ciudad de México. Los estudios valuatorios

posteriores correspondieron a la fijación de garantías en los primeros créditos

hipotecarios concedidos desde ese entonces.1

Durante el primer cuarto del siglo XX, el crédito bancario con garantía hipotecaria era

muy escaso. Rara vez se otorgaba, y cuando se concedía no se tomaba en cuenta

el valor comercial de la garantía, sino la solvencia moral y económica del solicitante;

es decir, se consideraba la base técnica de un dictamen valuatorio, ya que se

tomaba en cuenta el valor fiscal representado por las estimaciones catastrales,

generalmente atrasadas y muy alejadas de la realidad.

En esa época operaba sólo un banco hipotecario: el Banco Internacional e

Hipotecario de México que otorgaba préstamos sobre predios urbanos y rústicos. Al

parecer no tuvo mucho éxito y más tarde se liquidó.

A finales del siglo XIX, la intensidad o la importancia de las transacciones

comerciales sobre los bienes inmuebles aumentó a tal grado que el Gobierno

lPlazola Cisneros, Ing. Arq. Alfredo Compendio De Valuación 1 , , Plazola Editores, Primera Edición 2008



consideró necesario vigilar más estrechamente los términos en que se hacían y los

montos que implicaban.

Sabemos que en nuestro país, las autoridades monetarias y crediticias son la

Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), el Banco de México (BM) y los

subsistemas de vigilancia, es decir, las diversas comisiones que regulan la banca,

los seguros, los valores y el sistema de cambio de moneda y valores.

El Sistema Financiero Mexicano se instituyó formalmente mediante la promulgación

de la Ley General de Instituciones de Crédito, el 19 de marzo de 1897, que

concernía a las instituciones de crédito existentes, a las empresas aseguradoras, a

las compañías de fianzas, a los almacenes generales de depósito y, en cierto grado,

a las bolsas de valores y a quienes operaban como agentes.

Las disposiciones de entonces fijaron el procedimiento para constituir bancos, tanto

nacionales como extranjeros, y a regular la actividad financiera. El artículo 113 de la

Ley Gral. De Instituciones de Crédito atribuyó a la Secretaria de Hacienda la facultad

de vigilar a todas las instituciones de crédito por medio de interventores que

designaba para cada banco o institución. El art. 117 de la misma ley, determinaba

que los interventores tendrían igual función que los comisarios de las sociedades en

los balances de los bancos.

Siete años después, el 1o de octubre de 1904, empezó a funcionar un organismo

dependiente de la SHCP denominado Inspección General de Instituciones de

Crédito y Compañías de Seguros, el cual permaneció activo once años, hasta el 30

de octubre de 1915.

La efervescencia revolucionaria produjo un fuerte impacto sobre el sistema bancario.

Los bancos se descapitalizaron, la emisión de bilimbiques, billetes en grandes

cantidades, sin ningún respaldo en reservas metálicas, suscitó caos, inflación y el

cierre de bancos. Para restablecer el orden, en 1915 se creó la Comisión reguladora

e Inspectora de Instituciones de Crédito, para examinar y calificar el estado

financiero de los bancos. Esta Comisión incautó y liquidó un sin número de bancos


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTSZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

por haberse excedido en la emisión de bilimbiques. Durante el gobierno de Carranza

se incrementó el número de bancos incautados.3

El 3 de abril de 1916 se creó la Comisión Monetaria que absorbió las funciones de la

antigua Comisión de Cambio y Moneda establecida en 1905. Este fue el primer

antecedente del Banco de México.

1.1.2 LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA

Para el 24 de diciembre de 1924, el gobierno del presidente Plutarco Elias Calles

tomó una serie de medidas complementarias a favor del desarrollo económico del

país mediante la promulgación de la Ley General de Instituciones y Establecimientos

Bancarios, que también creó la Comisión Nacional Bancaria (CNB). Hasta ese

momento la CNB no regulaba en su totalidad las condiciones de transacciones

relacionadas con inmuebles.

La CNB nació como órgano desconcentrado de la Secretaria de Hacienda y Crédito

Público, dotado de la autonomía y facultades necesarias para vigilar el cumplimiento

de las disposiciones legales relativas a la organización y operación del sistema

bancario; proponer a la SHCP criterios para reglamentar de manera eficaz las

operaciones bancarias del país; practicar inspecciones a las instituciones, formular y

publicar las estadísticas bancarias nacionales; asi como para actuar como cuerpo

consultivo de las autoridades hacendarías.

1.1.3 FOVISSSTE E INFONAVIT

Para 1925, al crearse también la entonces Dirección General de Pensiones Civiles y

de Retiro, actualmente ISSSTE, entre sus funciones estaba el otorgar créditos con

garantía hipotecaria a sus derechohabientes, empleados federales, con el fin de

facilitarles la compra de casa habitación. Al principio, los préstamos de Pensiones

que concedía para los fines indicados no se basaban en avalúos, sino en meras

opiniones de sus inspectores, casi siempre, arquitectos o ingenieros civiles. Más

2 Cárdenas Castañeda Alejandro, Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad, Factores de Homologación, por Innovación Editorial Nagares, México, año 2005


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCfAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

tarde, como la experiencia demostraba que ese procedimiento no siempre daba

resultados confiables por dejar algunos préstamos insuficientemente garantizados,

se creó el Departamento de Valuación de Pensiones cuya finalidad era establecer

los valores reales de los inmuebles objeto de las operaciones de compra-venta.

Cabe señalar que los procedimientos de valuación seguían las normas establecidas

por el Catastro del entonces Departamento Central, pero con criterio comercia!, es

decir, con valores que debían reflejar las realidades del mercado inmobiliaria

predominante en la localidad.3

El 23 de febrero de 1933, fue creado el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de

Obras Públicas, que luego se convirtió en Banobras, para llenar funciones que no se

habían encomendado hasta entonces a ninguna institución descentralizada y que

tampoco realizaban los bancos de la iniciativa privada. Se trataba de abrir una fuente

de crédito para los gobiernos de los estados y sus municipios a fin de que pudieran

llevar a cabo las obras públicas indispensables, como introducción y abastecimiento

de agua potable, alcantarillado, pavimentación, construcción de mercados, rastros,

etc. El otorgamiento estos créditos estaba sujeto en todos los casos, a dictámenes

valuatorios y a estudios financieros sobre la posibles recuperación del préstamo.

Estos trabajos fueron realizados por el Departamento de Avalúos de Banobras,

organizado formalmente en 19354

La creación del Infonavit es resultado de la evolución histórica que establece el

derecho de los trabajadores a adquirir una vivienda digna que se remonta a los

postulados básicos que recogiera el Constituyente de Querétaro en 1917 y que dan

sus frutos el 5 de febrero cuando se promulga la Constitución Política de los Estados

Unidos Mexicanos. Se aprobó por unanimidad el Artículo 123, Fracción XII, Apartado

A, donde se estableció la obligación de los patrones de proporcionar a los

trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas, obligación que no se hizo efectiva

sino hasta 1971, después de más de 53 años de lucha por ese derecho.

3Ídem 2

4Ídem 2



El 1° de mayo de 1971 las grandes centrales obreras demandaban ante el Ejecutivo

Federal buscar vías para resolver los principales problemas nacionales. Días

después se integra la Comisión Nacional Tripartita a cuya quinta Subcomisión se le

encomienda el estudio del problema de la vivienda. El resultado de los trabajos de

los representantes de los tres sectores de esa Subcomisión propusieron reformas a

la Fracción XII del Artículo 123 y la Ley Federal del Trabajo, así como la expedición

de una ley para la creación de un organismo tripartita que sería el encargado de

manejar los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda.5

El Ejecutivo Federal presentó las iniciativas de reformas a la Constitución y a la Ley

Federal del Trabajo de 1970; para el 14 de febrero de 1972 se publican en el Diario

Oficial estas reformas propuestas por la Subcomisión de Vivienda; el 21 de abril,

luego de ser aprobada, se promulga la Ley del Infonavit donde se establece que las

aportaciones que el patrón haga a favor de sus trabajadores le dan derecho a

obtener un crédito para vivienda o a la devolución periódica del fondo que se

constituya, denominado de ahorro. El 24 de abril se publican en ei Diario Oficial las

reformas a la Ley Federal del Trabajo. La Asamblea Constitutiva del Infonavit se

celebró el 1o de mayo de ese mismo año.

1.1.4 CREACIÓN DE LAS SOPÓLES

Los bancos fueron intermediarios financieros que durante años se ocuparon de

otorgar créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas. Algunas veces lo

hicieron por voluntad propia, a fin de cumplir con su objeto social; otras, en cambio,

fue necesario que las autoridades diseñaran esquemas para motivar o aun obligar a

la banca a participar en este tipo de financiamíentos, particularmente cuando se

trataba de los relativos a viviendas populares de bajo precio, conocidas en el pasado

como de interés social.

En forma paralela, con motivo de la firma del Tratado de Libre Comercio de América

del Norte, surgieron en nuestro país las Sociedades Financieras de Objeto Limitado

(SOFOLES), intermediarios que, como su nombre lo indica, se dedican a otorgar

5 INFONAVIT, http://portal.infonavit.org.mx/instituto/hi5toria


http://portal.infonavit.org.mx/instituto/hi5toria


crédito para un propósito determinado: la compra de equipo de transporte, la

adquisición de automóviles o la construcción y adquisición de vivienda. Con el

tiempo, las SOFOLES hipotecarias fueron desan-ollándose adecuadamente y

demostrando en la práctica que, gracias a mejores sistemas de generación de los

créditos y esquemas de cobranza de los mismos, podían competir exitosamente con

los bancos en este campo.6

Más tarde, a causa de la crisis bancada iniciada en 1995, los bancos sufrieron

importantes quebrantos en su cartera de crédito hipotecario. Luego de tan amarga y

costosa experiencia, la banca decidió, prácticamente de forma unánime, retirarse del

financiamiento de la vivienda. Algunos años después, las instituciones de crédito

decidieron volver a otorgar esta clase de fomentos, aunque limitándose a casas de

tipo medio y residencial.

En años recientes, las SOFOLES hipotecarias han sido prácticamente las únicas

instituciones intermediarias privadas que han avivado tanto la construcción, cuanto

la adquisición de la vivienda de interés social, convirtiéndose así en clientes

exclusivos del FOVI y de la Sociedad Hipotecaria Federal, banco de desarrollo que

ahora se ocupa de impulsar la financiación de este tipo de vivienda; esto ha excitado

el apetito de las instituciones bancarias para adquirir a dichos entes financieros con

el objeto de consolidar su posición, de manera particular, en el mercado hipotecario,

con el inconveniente regulador resultante que significaría en materia de confusión de

intereses, así como de concentración económica.

El origen de las SOFOLES en México se halla en un requisito para la entrada en

vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte: se requería que el país

contara con figuras de intermediación financiera especializada, similares a las

existentes en otros países miembros de dicho tratado. El esquema financiero

utilizado por las SOFOLES es ilustrado claramente por su nombre en el idioma

6 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras Oe Objeto Limitado, 2007

http://www.juridlcas.unam.mx/publica/lib rev/re v/podium/cont/33/pr/prl7.pdf


http://www.juridlcas.unam.mx/publica/lib


inglés "non Bank Banks"; es decir, si bien se trata de entidades con un intenso'

ejercicio en el lado activo del balance, su operación crediticia es especializada y sus

fuentes de fondeo están circunscritos, ceñidas a ciertos límites.

Desde su origen (1993), la actividad crediticia de las SOFOLES en México ha

destacada por su acelerado crecimiento, con tasas superiores a las del desempeño

de la economía, incluso a pesar de las recesiones económicas, al grado de que en

2003 llegaron a constituir un sector financiero con importante penetración en el

mercado.

El factor que explica de manera principal el desarrollo de estas entidades financieras

es su especialización, la cual les permite conocer a fondo un determinado nicho de

mercado. En este sentido, las SOFOLES se clasifican merced a su mercado

objetivo: hipotecario, automotriz, de bienes de capital y de transporte, de bienes de

consumo y créditos personales, a pequeñas y medianas empresas, finalmente, de

financiamiento a intermediarios o distribuidores.7

Las SOFOLES nacieron a! amparo de las "Reglas Generales a que deberán

sujetarse las Sociedades a las que se refiere la fracción IV del Art 103 de la Ley de

Instituciones de Crédito" las cuales contienen el fundamento legal, el objeto social,

así como los requisitos para su establecimiento y funcionamiento. Estas Reglas se

publicaron en el Diario Oficial de la Federación el 14 de julio de 1993.

7 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras De Objeto Limitado, 2007

http ://ww w .j u ri d i cas. u n a m. m x/ publica/libre v/rev/pod i u m/co nt/3 3/ p r /pr l 7. pd f

Ing. Abner Horacio Baños Román Páaina 19

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO- COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

1.2 EL ROL DE LAS HIPOTECAS EN LA SOCIEDAD

En los últimos años el uso que se ha dado a los avalúos para originación de crédito

es del de crédito para adquisición de una vivienda nueva o usada por parte del

solicitante; el crédito para la construcción de ia vivienda en un terreno propiedad del

solicitante; crédito para mejora, reparación o ampliación de vivienda propiedad del

solicitante; crédito para el pago de un pasivo previamente adquirido por el solicitante.

Durante los últimos años, las instituciones bancarias en nuestro país han perdido

credibilidad paulatinamente, a causa de una serie de factores que poco benefician a

los usuarios de servicios financieros: el cobro de altas tasas de interés en el

otorgamiento de créditos, el encarecimiento de los servicios que tales instituciones

ofrecen y la dificultad para acceder a los mismos, son únicamente algunos de ellos.

Lo anterior ha propiciado que otras fuentes crediticias cobren fuerza como medida

alterna, es así que hoy día el 70% de los préstamos otorgados se hace a través de

dichas fuentes.

El presidente de la bolsa mexicana de valores Guillermo Prieto Treviño, ha señalado

que de 1998 a la fecha, las fuentes crediticias alternas a los bancos (las SOFOLES,

las sociedades de ahorro y préstamo, los arrendadores, los proveedores, los créditos

de las cadenas comerciales y los mercados de deuda, tanto dentro como fuera de

México), han crecido hasta el 48%, o sea que 7 de cada 10 pesos para

financiamiento son otorgados por fuentes no bancarias.

La importancia de las SOFOLES es doble: por un lado, constituyen los principales

participantes en sus respectivos segmentos de mercado, lo que las erige en

verdaderas competidoras de la banca comercial; por otro, son activas participantes

en el mercado de deuda, ya que su principal fuente de captación de recursos es el

mercado de valores. Se prevé que a mediano plazo sus colocaciones aumenten aun

con mayor empuje.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

Para el año 2003 se hallaban registradas 33 SOFOLES, de las cuales, 18 eran

especializadas en financiamiento hipotecario y 2 automotrices, el resto estaban

orientadas al financiamiento de otras actividades

A partir de la crisis económica de 1995, uno de los segmentos de crédito más

desdeñados por la banca fue el hipotecario, espacio que inteligentemente ha sido

ocupado por las sofoles, las cuales aprovecharon la coyuntura para tomar muy

buenas posiciones en el campo del financiamiento hipotecario con saltos

cualitativos y cuantitativos mas importantes que los de los programas bancanos

calificados como restringidos y selectivos

El negocio hipotecario de las sofoles ha crecido por encima del de las entidades

bancarias A la fecha financian alrededor del 15 % de las nuevas hipotecas en

México, mientras que el restante 81% lo realiza el estado De los 450 mil créditos

otorgados a lo largo de 2004, las sofoles hipotecarias originaron 68 mil créditos

frente a 20 mil de las entidades bancarias

La industria de las SOFOLES resulta un tanto atractiva, pues ha logrado tasas de

crecimiento por arriba de la economía nacional Asi mismo, presenta un aumento

notorio en la participación de los activos como porcentaje di PIB (producto interno

bruto), al llegar a una cifra aproximada de 2 76% para el primer trimestre del 2005

Como se puede apreciar, la falta de penetración de la banca en numerosos

segmentos de la población demandantes de crédito, ha permitido el florecimiento de

las SOFOLES en nuestro país, aun así, ha de considerarse que estas sociedades

tienen, delante suyo, bastante campo en el cual incursionar, un universo de

posibilidades para su desarrollo y evolución en el sistema financiero mexicano

1.2.1 La propuesta de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple

(SOFOMES)

En el mes de diciembre de 2003, se dio el primer paso hacia la modernización del

marco jurídico de las sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES),

Ing Abner Hoiacio Baños Román Página 21


arrendadoras y Empresas de Factoraje Financiero, al proponerse al Congreso la

reforma de los artículos 2 y 103 de la Ley de Instituciones de Crédito, en un modo

que permitiese a las empresas mercantiles captar recursos mediante la oferta

pública de valores o créditos de banca comercial y de desarrollo, a la vez que utilizar

tales recursos para otorgar créditos.

En febrero del año 2005, dentro del marco de la Quinta Convención de

Intermediarios Financieros Especializados, el Subsecretario de hacienda, Alonso

García Tamez expuso una propuesta consistente en la creación de una Sociedad

Financiera de Objeto Múltiple (SOFOM), la cual permitirá que una empresa mercantil

realice actividades de arrendamiento y/o factoraje y/o crédito, de forma que cuente

con todas las ventajas de las empresas autorizadas, tanto por la Secretaría de

Hacienda y Crédito Público, cuanto por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Dicha propuesta invita, entre otras cosas, a ampliar las operaciones activas de las

empresas de factoraje, arrendadoras y SOFOLES, eliminar la autorización y

supervisión de las autoridades financieras, así como mantener las ventajas de que

gozan en la actualidad como entidades financieras.

En el ámbito jurídico propone derogar, de la Ley de Organizaciones, los capítulos de

las arrendadoras financieras y las empresas de factoraje y enviarlos a la Ley de

Títulos de Crédito para que se consideren como operaciones de crédito. También

ofrece beneficios procesales al proponer que la Ley de Títulos y Operaciones de

Crédito establezca que los estados financieros de las entidades dedicadas a realizar

exclusivamente arrendamiento financiero y/o factoraje y/o crédito, tengan efectos

ejecutivos.

1.2.2 Las expectativas de la fusión de las SOFOLES y la Banca.

Las SOFOLES hipotecarias, desarroiladoras de vivienda y otros participantes han

tenido que realizar alianzas estratégicas, fusiones o venías entre sí o con bancos

para obtener recursos complementarios y seguir en la competencia. Esta medida,



permite a los involucrados atender ia demanda de créditos para obtener vivienda por

segmentos de población antes desatendidos.

Debido a que en 2009 la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dejó de otorgar

financiamiento a la vivienda y sólo actúa como garante de los proyectos del sector,

las SOFOLES deben obtener recursos frescos, sea mediante la colocación de

acciones, títulos de deuda o "bursatitización" de cartera o créditos bancarios.8

Las SOFOLES enfrentan actualmente retos complejos. Su supervivencia como

intermediarios independientes, dependerá de su capacidad para superarlos. Destaca

como primer problema el de la competitividad entre estas entidades y la banca. El

fondeo de la SHF, que terminó en el año 2009, contempló diferentes tasas de

acuerdo con la calificación corporativa de cada SOFOL, lo mismo que la garantía de

la Sociedad sobre las emisiones.

Además, en el caso de los créditos-puente, las SOFOLES más grandes pueden

realizar emisiones con mayores frecuencia y volúmenes, mientras que las chicas

sólo pueden acceder a líneas de crédito bancarias más caras o realizar emisiones

esporádicas.

Sin embargo, las SOFOLES cuentan con fortalezas significativas de las que no

disponen otros ¡ntermed¡arios financieros: un profundo conocimiento del mercado de

vivienda y de los promotores, que las capacita para otorgar créditos-puente con bajo

riesgo; capacidad para otorgar y cobrar créditos individuales, así como para negociar

daciones en pago con los deudores, que les evita tener que recurrir a costoso

juicios; capacidad para organizar la administración de los conjuntos habitacíonales;

bajo costo operativo y toma de decisiones ágil, experimentada y centralizada. Las

SOFOLES deben concentrarse en sus fortalezas mientras procuran explotar nuevos

8 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras De Objeto Limitado, 2007

htt p ://w ww.j uridiMs.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/33/pr/prl7.pdf

ing. Abner Horacio Baños Román Página 23

http://uridiMs.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/33/pr/prl7.pdf


nichos de mercado. También deben practicar la unión de esfuerzos, sobre todo para

obtener recursos y administrar sus riesgos.9

Durante los últimos años, el Sistema Financiero Mexicano (principalmente las

SOFOLES) se ha visto envuelto en un proceso intenso de fusión que con miras a

una aparente mejora del negocio financiero, en especial el hipotecario, ha llegado a

concentrar significativamente los activos bursátiles hipotecarios, lo cual conlleva una

falta de transparencia en el proceso de "bursatilización" de carteras hipotecarias;

como consecuencia, se han obstaculizado los esquemas de promoción a ¡a vivienda

puestos en práctica por la administración federal.

La posibilidad de que dichos entes financieros puedan generar un mercado de

objetivos múltiples por medio de su transformación en Sociedades Financieras de

Objeto Múltiple (SOFOMES), dista mucho de plantearnos un óptimo y justificable

marco jurídico para dicha propuesta, sobre todo por la fuerte repercusión que

tendría, tanto en ios organismos formales auxiliares del crédito, como en el usuario

de servicios financieros.

Finalmente, se considera que la concentración de un esquema alternativo a la banca

tradicional para el crédito a la vivienda, tal como se presenta mediante la compra de

SOFOLES por instituciones financieras, sí bien económicamente tiene ventajas en

cuanto al tamaño de capital a suministrar y a solidez económica, plantea serias

incertidumbres acerca de la aplicación adecuada del marco normativo vigente, sobre

todo en materia de conflicto de intereses entre los participantes en el modelo de

"bursatilización", así como en términos de los efectos que tendría un quebranto

sistémico para el programa de vivienda puesto en ejecución, con el consiguiente

riesgo para el pueblo mexicano. Evidentemente resulta, como consecuencia, el

monitoreo constante que sobre el sector inmobiliario se haga por parte del Notariado

Mexicano para mejorar las condiciones de adquisición y titulación de la vivienda en

México.

9 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras De Objeto Limitado, 2007 http ://w w w .juridicas.unam.mx/puhlica/liorev/rev/podium/cont/33/pf/prl7.pdf


http://juridicas.unam.mx/puhlica/liorev/rev/podium/cont/33/pf/prl7.pdf

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CAPITULO II

EL OTORGAMIENTO DE CRÉDITOS

2.1 LAS HIPOTECAS

2.1.1 Definición y orígenes.

Definición de hipoteca.

La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se

constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago

de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque

gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario,

en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado,

promover Ea venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su

titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta

donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la

realización de los bienes hipotecados10

Sobre el origen histórico de la hipoteca

El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega

clásica, derivada de ¡as palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la

hypo-teka era para ios griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía

escondido debajo del cajón, puesto que no existen signos externos de su existencia,

al no conllevar la posesión en favor de! acreedor hipotecario para ser constituida, y el

bien hipotecado continúa perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor

hipotecario. No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del

derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma habia dos formas principales

de garantizar, con eficacia real, una deuda

10 http //es wikipedia.org/w/index php?title=Hipoteca&action=submit


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

La Fiducia Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al

acreedor para garantizar la deuda Generaba una gran desprotección para el

deudor

La Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual

El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba

sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin

desplazamiento de la posesión en favor del acreedor Se utilizaba así para que los

arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos

de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían

ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual Sin embargo, por motivos de

segundad jurídica, dado que por falta de posesión permanecía como carga oculta,

no fue sino hasta el establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego

convertidas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como

carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empezó a utilizarse de forma

generalizada, como gran dmamizadora del crédito terntonal

Las hipotecas son prestamos que utilizan parte de bienes inmuebles o lotes como

garantía Pueden ser residenciales o comerciales y son a menudo la mayor

transacción financiera u obligación de una persona Vienen en todas las formas y

tamaños y esta página web le proporcionara un punto de partida en todos los

aspectos de las hipotecas.11

11 Artículos informa vitos, http //www a rti cu I os informa ti vos com mx/Hipotecas_Mexico-r853908

Mexico htmIHipotecas México Año agosto, 2010

Ing AbnerHoiacio Baños Román Pagina 25

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

Los acreditados son las personas físicas que adquieren o construyen una vivienda

para habitarla y los inversionistas que la adquieran para destinarla al arrendamiento

o al arrendamiento con opción de compra.12

También podrán ser considerados acreditados, las personas físicas con residencia

en e! extranjero que no habiten la vivienda, siempre y cuando el que lo haga sea su

deudor solidario.

2.1.2 Funcionamiento esencial de una hipoteca

Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato público, (en

España esentura pública ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento

posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de

la citada escritura pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la

hipoteca sea debidamente inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial

para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros-

tras cuya perfección, su función exclusiva será únicamente la de servir de garantía a

una deuda de dinero, u otra obligación evaluable, dado que la hipoteca es un

negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La

realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo

en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y

resolución ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido

fehacientemente requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo proceso

contra el hipotecante no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados

Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueño del bien

hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

2.1.3 La hipoteca como contrato: características legales

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, pero nace de un

contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripción en el Registro de

12 Sociedad Hipotecaria Federal, Condiciones Generales de Fmanciamiento de SHF, Referencia 41/2008, de 9

de diciembre de 2008

íng. Abner Horacio Baños Roman Pagina 27

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la propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho real eficaz frente a

terceros, la hipoteca es un contrato Las características en una y otra situación se

resumen en las siguientes.13

Como contrato

Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley

Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a

transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía.

El acreedor no contrae obligación alguna

Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal

cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito)

Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las

prestaciones.

Como derecho real

Es un derecho real de garantía, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y

no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el

acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa

hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación

garantizada con la hipoteca

Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.

Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que

garantiza, si la obligación principa! es nula, la hipoteca constituida no es válida.

El deudor hipotecario no pierde la posesión del objeto.

13 Wikipedia, http.//es wikipedia org/w/mdex php?title-Hipoteca&action=submit


http://http.//es


Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor

puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor

hipotecario.

2.2 CONDICIONES GENERALES DE FINANCIAMIENTO.

Los créditos hipotecarios solo podrán otorgarse para14:

> La adquisición de vivienda nueva o usada, para ser habitada por su

propietario o para ser arrendada;

> La adquisición de lotes con servicios;

> La construcción o mejora de vivienda por individuos en terreno propio

que no podrá estar fideicomitido;

> La liquidación de pasivos contraidos en la propia adquisición;

> El pago de gastos de escrituración, comisiones por apertura y

administración del crédito, estudio socio-económico o de factibilídad y

avalúo, y

> El financiamiento de intereses ordinarios.

> El financiamiento de la prima al frente de la garantía por incumplimiento

En el apartado de Vivienda Financiabie para la SHF se entiende lo siguiente:

Vivienda.

Se entiende por vivienda, la vivienda en cualquiera de las etapas comprendidas,

desde el terreno hasta su terminación integral, como es el caso de lotes con

servicios y bases de vivienda. Se entenderán como créditos para la construcción, tos

otorgados también para la mejora y, los otorgados para la adquisición comprenderán

vivienda nueva o usada. Como parte de la vivienda podrán existir servicios comunes

14 Sociedad Hipotecaria Federal, Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, Referencia 41/2008, de 9

de diciembre de 2008.

Ing. Abner Horacio Baños Román wssBBanm Página 29


a varias viviendas, para el aseo personal y/o la preparación de alimentos, entre otros

afines.15

Tipos de vivienda

La SHF podrá establecer diversos tipos de vivienda de acuerdo con su valor mínimo

y/o máximo, que se darán a conocer periódicamente.

Vivienda nueva.

Es aquella que va ser habitada por primera vez, no habiendo sido antes ocupada ni

utilizada.

Vivienda usada.

Es aquella que no va a ser habitada, ocupada, ni utilizada por primera vez; por lo

que se entenderá que ha tenido traslado de dominio o que transcurrió un año a partir

de su aviso o certificación de terminación de obra.

Base de vivienda.

Es cualquier edificación sobre un lote con servicios, que tiene prevista su ampliación.

Lote con servicios.

Es aquél que cuenta como mínimo, al pie del propio lote, con los servicios de luz,

agua, drenaje, alumbrado público y guarniciones.

Construcción de vivienda.

Comprende las obras de edificación de la vivienda en terreno que no podrá estar

fídeicomitido16 y que sea propiedad de individuos que la vayan a habitar.

15 Sociedad Hipotecaria Federal, Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, Referencia 41/2008, de

9 de diciembre de 2008



Mejora de vivienda.

Comprende las obras que permiten la renovación, la ampliación y/o mejor

distribución y/o terminación de vivienda propia que se habite y otras afines, que

forman o no parte de un conjunto habitacional y que pueden comprender las obras

por etapas.

2.2.1 Créditos puente ante la SHF

Estos créditos sólo podrán otorgarse para:

> La urbanización de terrenos para la venta de lotes con servicios;

> La construcción de viviendas, incluyendo la adquisición del terreno y la

urbanización primaria y secundaria necesaria;

> La adquisición de viviendas usadas para su mejora; y

> El financiamiento de intereses ordinarios.

Asignación.

Los créditos deberán provenir de asignaciones de conformidad con lo establecido

Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, otorgadas a intermediarios

financieros, y respaldadas por contratos de apertura de crédito a promotores para la

edificación de proyectos habitacíonales o para la adquisición de viviendas usadas

para su mejora, con proyectos ejecutivos registrados en la SHF.

Promotor

Se entenderá por promotor a la persona física o mora! cuya actividad preponderante

es la construcción y comercialización de vivienda al público en general bajo su riesgo

y que se encuentra registrada ante un intermediario financiero.17

16 Fiduciario o fídeicomitido: es quien recibe el bien inmueble en carácter de propiedad fiduciaria con obligación de dar al bien el destino previsto en un contrato

17 Sociedad Hipotecaria Federa!, Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, Referencia 41/2008, de 9 de diciembre de 2008


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También se considera como un solo promotor el integrado por personas que tengan

relaciones patrimoniales entre sí, cuando éstas representen más del 50 por ciento

del patrimonio de alguna de ellas y cuando un grupo de personas tenga el control de

la asamblea general de accionistas, esté en posibilidad de nombrar a la mayoría de

los miembros del consejo de administración o por cualquier otro medio controle a la

empresa, como el parentesco.

Asimismo, se considerará como un solo promotor, el grupo integrado por personas

morales cuya administración dependa directa o indirectamente de una misma

persona.

Proyecto habitacional.

Es un grupo no mayor de trescientas viviendas, comprendidas en un mismo proyecto

ejecutivo, independientemente que se destine para la adquisición o arrendamiento,

incluyendo su equipamiento comercial.

Conjunto habitacional.

Es un grupo de varios proyectos habitacionales en un mismo predio con licencia de

fraccionamiento, que puede comprender viviendas de distinto valor, asi como

diferentes destinos y que puede ser propiedad de uno o varios promotores

asociados. Los conjuntos habitacionales deberán registrarse en la SHF.

Proyecto ejecutivo.

Comprende el proyecto arquitectónico, urbanístico, licencia de construcción y demás

autorizaciones vigentes para iniciar la construcción de una vivienda o de un proyecto

habitacional, y que cumple con lo que establece el Manual de Normas Técnicas de ia

SHF. El proyecto ejecutivo deberá contar con una estimación del valor actual

máximo por unidad modelo de vivienda o producto que refiera el proyecto,

expresada en UDIS, como si ia misma estuviera terminada no obstante que el

financiamiento individual sea en pesos. Dicha estimación será efectuada por los

intermediarios financieros que otorgarán el crédito.


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Registro de proyecto ejecutivo

Los intermedíanos financieros deberán registrar el proyecto ejecutivo en la SHF y es

requisito para que la construcción o adquisición de la vivienda puedan ser

financiados, así como para que la SHF otorgue la garantía de pago oportuno

2.2.2 El crédito individual

Para el potencia! dueño de casa que está buscando hipotecarla, hay un gran número

de posibilidades que abarcan no sólo todas las situaciones financieras sino todos los

aspectos de crédito Existen programas para compradores de casa por primera vez,

para usuarios de ingresos medios que no han sido propietarios en los últimos tres

años y no disponen de mucho dinero Las hipotecas respaldadas por el Gobierno

para los que no tienen dinero son también abundantes. Hay hipotecas aún

accesibles a las personas por debajo del crédito estándar

Las tasas de las hipotecas dependen del tipo de hipoteca, el crédito del prestatario,

el pago inicial, la edad de la propiedad, y otros factores Además de los tipos de

interés, otras entradas que suman en los gastos de una hipoteca incluyen impuestos

y seguros y a veces un prestamista podrá exigir un seguro hipotecario privado si la

proporción de los préstamos hipotecarios a estimar es superior a la cantidad que el

prestamista permite, por lo general 80% o menos para una hipoteca convencional o

no garantizada por el gobierno. Las personas por debajo del crédito estándar

pueden encontrar hipotecas con tasas de interés ligeramente más altas' la tasa de

interés es coherente con los riesgos que el prestamista debe tomar al otorgar el

préstamo

Las hipotecas pueden variar también en el plazo de prepago y a veces se pueden

conectar directamente a la tasa de interés Por ejemplo, la compañía hipotecaria

puede ofrecer a 15 años una hipoteca de tasa variable en 6,25%, y a 20 años en

6.50%. Las hipotecas a tasas fijas suelen tener una tasa más alta que las de tipo

variable porque el prestamista tiene una opción para aumentar la tasa anual, sin

embargo, estos son muy peligrosos para los que trabajan en una industria donde los

Ing Abner Hoiacio Baños Roman Página 33


aumentos de salario no están garantizados (empresas que con frecuencia congelan

la contratación, por ejemplo) o los que tienen una renta fija porque se basan en la

premisa de que sus ingresos se incrementarán cada año, y en algunos casos,

incluso si recibe un aumento no coincide con el aumento de los pagos de su

hipoteca.18

Hipotecas Convencionales

Las hipotecas convencionales son sólo un tipo de hipoteca a disposición de los

consumidores. Esta es el tipo más conocido y preferido por los prestamistas. Con

una hipoteca convencional, el comprador está obligado a pagar mínimo de 20-25%

hacia abajo sobre la base del precio evaluado. Si el comprador tiene la suerte de

encontrar un vendedor que está dispuesto a alcanzar menos que el precio valuado,

lo que significa que el comprador no tiene que poner la mayor cantidad de base ya

que el banco financiara la relación entre el préstamo evaluado y el precio de venta.

Por supuesto, esta situación puede ser inversa si tiene un vendedor que está

tratando de vender su casa por un valor más alto que el calculado y encuentra un

comprador dispuesto a pagarlo.19

Los vendedores de vivienda también prefieren las hipotecas convencionales por una

serie de razones, la más importante de las cuales es no hay puntos en cuestión. Con

hipotecas con garantía del gobierno como FHA o VA, los bancos y las empresas

hipotecarias cobran una tasa para compensar el hecho de que deben cobrar un tipo

de interés más bajo que de costumbre. El vendedor paga habitualmente esta tasa,

pero a veces el comprador y el vendedor se comprometen a compartir el costo para

que el vendedor acepte la financiación gubernamental.

Otra razón por la cual los vendedores prefieren la financiación convencional es el

menor tiempo entre la solicitud y la aprobación del préstamo. Sí un comprador tiene

18 http://www.articulosinformativos.com. mx/Hipoteca5_Mex¡co-r853908-Mexico. html Hipotecas México. Año

agosto, 2010

19 IDEM 18


http://www.articulosinformativos.com

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un fuerte historial de trabajo y de crédito, un préstamo hipotecario convencional

puede ser capaz de cerrar dentro de 30-45 en comparación con los 60-90 días de

los préstamos respaldados por el gobierno. Si el vendedor y el comprador están

buscando agilizar el proceso por la venta de la actual residencia o por la terminación

del contrato de alquiler, esto !o hace conveniente y menos costoso para ambos

Hipoteca VA

Las hipotecas VA se reservan para los que han servido en el ejército, o están en el

servicio militar activo o en situación de reserva Lo que lo hace atractivo para los

compradores es que no existe un requisito de pago, la tasa de interés es más baja

que las hipotecas convencionales, y el vendedor paga todos los puntos. Por otra

parte, a veces el hecho de que el vendedor tiene que pagar los puntos desalienta a

algunos de los vendedores de aceptar compradores que solicite una hipoteca VA

garantizado

Por otra parte, los vendedores que se centran en hipotecas convencionales limitan

sus posibilidades de vender sus bienes en el momento oportuno, a menos que vivan

en una zona de alto precio, donde las personas se mueven a otra casa en lugar

comprar por primera vez En la mayoría de los casos, los préstamos VA son más

fáciles de obtener, no sólo por el hecho de que no hay pago, sino porque exigen

menores ingresos Además, los costos de acuerdo tienden a ser más bajos, porque

los puntos son pagados por el vendedor, dejando la tesorería del comprador más

libre para pagar otros costos asociados con la hipoteca

Las operaciones entre ¡os intermediarios financieros y sus acreditados se

instrumentarán mediante contratos de apertura de crédito con garantía hipotecaria,

fiduciaria o prendaria.

Asimismo, para que los intermediarios financieros mantengan vigente su registro,

reciban nuevas asignaciones y financiamiento u obtengan garantías de la SHF,

deberán obtener la autorización de ésta de los modelos de contrato bajo los cuales

formalizarán los créditos con los acreditados.

Ing Abner Horacio Baños Román Página 35


2.3 Diversificación de productos de entidades públicas y privadas.

2.3.1 Créditos hipotecarios.

Todas las personas con economía formal, informal o mixta, pueden ser sujetos de

crédito. Las instituciones que ofrecen créditos hipotecarios son:

• Los fondos de vivienda: INFONAVIT, FOVISSSTE.

Algunas personas pueden ser derechohabientes y tener derecho a un financiamiento

de estos fondos

INFONAVIT Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores es

una institución mexicana tripartita donde participa el sector obrero, el sector

empresarial y el gobierno, dedicada a otorgar crédito para la obtención de vivienda a

los trabajadores. Fue fundada en mayo de 1972.

FOVISSSTE Fondo de ia Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de

los Trabajadores del Estado.

• La Banca de desarrollo: Sociedad Hipotecaria Federal

Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado SOFOLES o SOFOMER

La SOFOL es una entidad financiera regulada que requiere autorización del

Gobierno Federal y que únicamente realiza operaciones de crédito.

La Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOM) no requieren autorización

del Gobiemo Federal para operar y pueden ser no reguladas, pueden realizar

operaciones de arrendamiento financiero, factoraje financiero y crédito.

20 Banca Hipotecaria, Anaquel de Productos, GF BBVA Bancomer, México, 2010.



INFONAVIT

Crédito INFONAVIT Puro

Es la cantidad que otorga el INFONAVIT como crédito y se le suma el saldo de la

subcuenta de vivienda.

Hipoteca Verde

La Hipoteca Verde es un monto adicional al crédito INFONAVIT para que el

derechohabiente pueda comprar una vivienda que cuente con eco tecnologías que

generen ahorros en el gasto familiar por la disminución en el consumo de energía

eléctrica, agua y gas.

Crédito INFONAVIT Total

Opera de la misma manera que el crédito tradicional y bajo las mismas condiciones,

pero aprovecha la capacidad total del financiamiento. En este esquema una entidad

financiera (banco o SOFOL) respalda al INFONAVIT por lo que todos los trámites y

la deuda son ante el INFONAVIT. Es decir que el pago mensual será descontado vía

nómina, (actualmente sólo opera en conjunto con Banamex)

Cofinavit

Es un crédito otorgado por el INFONAVIT, conjuntamente con un banco o

Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOL).

Cofinavit AG

Es un crédito otorgado por el INFONAVIT, conjuntamente con un banco o Sociedad

Financiera de Objeto Limitado (SOFOL).

La subcuenta de vivienda se dividirá entre la compra de la casa y cinco anualidades

para pagar el crédito del banco o SOFOL. En caso de pérdida de empleo, el saldo

de la subcuenta se aplicará como seguro de desempleo para el pago oportuno de

Ing. Abner 1 Horacio Baños Román Página 37

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLOMA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

las mensualidades del crédito con banco o SOFOL, mientras se consigue un nuevo

empleo. Una casa nueva o usada sin valor tope.

Apoyo INFONAVIT

Es un crédito otorgado por un banco o una Sociedad Financiera de Objeto Limitado

(SOFOL) usando las aportaciones subsecuentes, para amortizar el crédito; el Saldo

de la Subcuenta de la Vivienda (SSV) queda como garantía de pago, en caso de

pérdida de empleo.

• FOVISSSTE

Crédito Tradicional

Se otorga para adquisición de vivienda a los derechohabientes del FOVISSSTE, que

hayan resultado Ganadores en el Sorteo de Créditos de Vivienda que se realiza en

forma anual.

El crédito se puede destinar para:

1) VIVIENDA NUEVA Adquisición o Construcción en Terreno Propio.

2) VIVIENDA USADA Adquisición, Reparación o Mejoramiento de Vivienda.

Ampliación.

3) Redención de Pasivos (pago de adeudos con otras Entidades Financieras)

Créditos con Subsidio

Crédito tradicional que se complementa con un apoyo económico que otorga el

Gobierno Federal para beneficiar a los derechohabientes que les permitirá acceder a

una vivienda sustentable.

Ing. Abner I loracio Baños Román Página 38


El subsidio es una cantidad de dinero que, aunada al crédito y al ahorro del

cotizante, le permite adquirir una mejor vivienda. Esta aportación es completamente

gratuita

Pensiona2

Programa de Financiamiento, donde FOVISSSTE otorga un crédito para ia

adquisición de una vivienda a personas que trabajaron al Servicio del Estado y

fueron Pensionados por Jubilación, Retiro por edad y Tiempo de Servicio, o por

Cesantía en Edad Avanzada. El pensionado no estará sujeto a sorteo.

Créditos Conyugales

El Crédito Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, es un programa para el otorgamiento

de crédito donde FOVISSSTE e INFONAVIT, se unen para que conforme a las

políticas de cada Instituto, otorguen a sus derechohabientes casados, un

financiamiento para la adquisición de una vivienda; donde uno de los cónyuges

cotiza al FOVISSSTE y el otro al INFONAVIT.

El programa sólo aplicará a cónyuges, es decir cuando exista y se demuestre la

existencia de un vínculo matrimonial (acta de matrimonio) con independencia del

régimen conyugal.

Alia2 Plus

Producto de! FOVISSSTE pensado y rediseñado para potenciar el saldo de la

subcuenta de vivienda del SAR de los servidores públicos, cuyas compensaciones

superiores a su sueldo básico de cotización, les permite una mayor capacidad de

crédito, con la seguridad de conocer desde el inicio cuanto pagarán sin incrementos

futuros Sin la necesidad de Sorteo, se otorga entre el FOVISSSTE y la Entidad

Financiera que elijas.



Respalda2

Esta modalidad de crédito ha sido diseñada para favorecer a quienes desean utilizar

como pago inicial su saldo de la subcuenta FOVISSSTE del SAR, potenciándolo con

un crédito en pesos por parte de una Entidad Financiera para adquirir una vivienda

nueva o usada.



CAPITULO III

OFERTA Y LA DEMANDA DE BIENES INMUEBLES EN MÉXICO CON

PERSPECTIVA DEL ÁMBITO VALUATORIO.

3.1 Oferta y demanda de bienes inmuebles.

3.1.1 Teoría de la oferta y la demanda.

La teoría de la oferta y la demanda describe, simplemente, la interacción en el

mercado de un determinado bien entre los consumidores y productores, en

relación con el precio y las ventas de dicho bien. Este modelo predice que, en un

mercado libre y competitivo, el precio se establecerá en función de la solicitud por los

consumidores y la cantidad provista por los productores, generando un punto de

equilibrio en el cual los consumidores estarán dispuestos a adquirir todo lo que

ofrecen los productores al precio marcado por dicho punto 21

Esta teoría es la conjunción de dos leyes económicas.

• La ley de la oferta, que indica que ia oferta es directamente proporcional al

precio, cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se ofrecerán

a la venta.

• La ley de la demanda, que indica que la demanda es inversamente

proporcional al precio, cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los

consumidores.

Por tanto, la conjunción de ambas leyes da como resultado la primera conclusión: la

oferta y la demanda hacen variar e! precio del bien. Si ei precio de un bien está

demasiado bajo y los consumidores demandan más de lo que los productores

pueden poner en el mercado, se produce una situación de escasez, y por tanto los

consumidores estarán dispuestos a pagar más Los productores subirán los precios

21Simbaidt, Fabian, http //www actibva com/magazine/actibva/teoria-de-la-oferta-y-la-demanda



hasta que se alcance el nivel al cual los consumidores no estén dispuestos a

comprar más si sigue subiendo el precio. Este sería el ansiado punto de equilibrio

En la situación inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores

no están dispuestos a pagarlo, la tendencia será a que baje el precio, hasta que se

llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo lo

que se produce.

3.1.2 Clasificación de los bienes y servicios

Un bien es un objeto material o servicio inmaterial cuyo uso produce cierta

satisfacción de un deseo o necesidad. Los bienes puede ser bienes libres (o

ilimitados) cuyo acceso no es excluible y están disponibles en cantidades

arbitrariamente grandes o bienes económicos (o escasos) que en general existen en

cantidades limitadas y su asignación sigue algún tipo de procedimiento económico

(mercado, racionamiento, reparto,...). Un ejemplo de bien libre seria el aire que se

respira, que de hecho es necesario pero muy abundante, y por tanto no es

susceptible de asignación mediante procedimientos económicos. Los productos

sujetos a precio o condiciones restringidas de acceso, son ejemplos de bienes

económicos.

Según la exportabilidad

• Bienes muebles (transables) e inmuebles (no transables):

Los «bienes muebles» son aquellos con los cuales se puede comerciar

o hacer intercambios en el entorno nacional e internacional. Ejemplos

de bienes transables serían libros, zapatos, maquinaria, etc.



construyen en un país dado y aunque exista más demanda por ellas en

otro lugar del mundo, una casa no podrá ser exportada o enviada a!

exterior.

Los bienes inmuebles son tangibles y, en general, son todas aquellas posesiones

que no pueden moverse por sí mismos ni ser trasladados de un lugar a otro, sin

ocasionar daños a la estructura física de los mismos.

El mercado inmobiliario se refiere a la superposición de distintos submercados,

donde idealmente se realizan transacciones de diferente carácter, dada su

heterogeneidad con respecto a la localización, antigüedad, financiamiento, calidad,

tenencia, así como en función de su determinación como bien de consumo o de

capital. El estudio del mercado inmobiliario puede enfocarse tanto a nivel

macroeconómico como a nivel microeconómico. En el primero se busca explicar la

estructura del mercado. En el segundo, se pretende describir el comportamiento del

mercado.22

Finalmente, el mercado de bienes inmuebles se clasifica en:

• Primario cuando se refiere a inmuebles nuevos nunca habitados

• Secundario cuando se trata de viviendas usadas que ya han servido como

' morada. Este mercado se justifica por ia demanda generada por las personas

o familias expuestas a cambios de domicilio, de condiciones laborales y de

empleo, de situación demográfica o socioeconómica

3.1.3 Características de! mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario tiene características particulares que lo diferencian de otros

mercados:

• La vivienda satisface una necesidad humana básica: el resguardo.

22 Flores M. Sandra, Revista Venezolana de Análisis de Coyuntura, 200B, Vol. XIV, No. 1 (ene-jun), pp. 221-253


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONfA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

• Las viviendas son bienes heterogéneos, tienen un conjunto de atributos que

diferencia una unidad respecto a otra.

• Los elevados costos de construcción posibilita un amplio mercado de

alquileres, lo que a su vez hace que la vivienda se constituya como un

atractivo instrumento de acumulación de riqueza.

• Existencia de asimetrías en la información, sobre todo por parte de los

consumidores, que obligan a compradores y vendedores a gastar tiempo y

dinero en la búsqueda de información, lo cual eleva los costos de transacción.

• Importantes costes de transacción, asociados a búsqueda y mudanza, así

como a los de la propia negociación, que afectan, con distinta intensidad,

tanto al mercado de venta como al de alquiler.

• Existencia de externalídades positivas y negativas difíciles de internalizar. Hay

factores de difícil medición, como la demanda de calidad, y sobre todo cómo

es su variación en el tiempo y en el espacio. Problemas aún más severos se

observan en la internalización de factores como el vecindario, en particular, se

plantea el problema del fuerte carácter racial de los barrios, y cómo esto

afecta a ia función de demanda de ios no residentes.

• Creciente intervención de la autoridad pública en este mercado en los últimos

años. Ésta se lleva a cabo con la intención, en primer lugar, de suavizar su

carácter inherentemente inestable, ya que fluctúa siempre por encima y por

debajo de ia tasa de crecimiento, no mejorando las necesidades de vivienda

del país. Además, ha formado parte de las políticas sociales ofertadas por los

gobiernos europeos y latinoamericanos, que han tratado de aumentar el

número de propietarios. En cualquier caso, es innegable la repercusión de

esta actuación sobre los precios. Y en segundo lugar, la intención del

gobierno de impulsar la demanda agregada, para animar la economía.

3.1.4 Componentes del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario está formado por tres componentes: el producto, que

constituye el bien inmueble; los vendedores o las partes deseosas en venderlos y



que constituyen la oferta, y los compradores o las partes interesadas en adquirirlos y

que constituyen la demanda.

La oferta de bienes inmuebles

La oferta se refiere a la cantidad total de bienes inmuebles que se pueden y se están

dispuestos a vender o arrendar a distintos niveles de precio en un determinado

período de tiempo De manera que la oferta la constituyen no sólo ios nuevos

desarrollos urbanísticos, sino también los inmuebles ya usados para la reventa 23

Es importante destacar, que algunos de los factores determinantes de la oferta de

bienes inmuebles en el mercado secundario son

Los inventarios cuando la demanda supera a la oferta en el mercado inmobiliario, se

dice que hay un déficit habitacional. Entonces, como todo bien, los inmuebles se

hacen más costosos porque son indispensables para los usuarios

Valor del bien a medida que sube de precio del inmueble, el oferente estará

dispuesto a vender una mayor cantidad del mismo Como la cantidad ofrecida

aumenta cuando sube el precio y disminuye cuando baja, se dice que la cantidad

ofrecida está relacionada positivamente con el precio del bien. Esta relación entre el

precio y la cantidad ofrecida se denomina ley de la oferta

Los impuestos a medida que estos son más elevados merman las ganancias de los

inversores En el negocio de bienes raíces, cuando se trata de la compra-venta de

inmuebles hay que pagar el derecho de registro además de impuestos municipales.

Las expectativas sobre el futuro pueden influir en la oferta actual de un bien

inmueble Por ejemplo, si se estima que el precio de las viviendas subirá en el futuro,

se puede optar por venderlos en ese momento en vez de hoy, para obtener mayores

ingresos.

23F¡oresM Sandra, Revista Venezolana de Análisis de Coyuntura, 2008, Vol XIV, No l(ene-jun), pp 221-253

Ing Abner Horacio Baños Román Pagina 45


La demanda de bienes inmuebles

La demanda la constituyen la cantidad tota! de individuos que quieren y pueden

adquirir un bien inmueble o rentarlo, a los distintos niveles de precio en un

determinado periodo de tiempo. Asi, la sumatoria de las demandas individuales

conformaría la demanda total.

Los factores determinantes de la demanda de bienes inmuebles son:

1. El ingreso real disponible: un incremento en esta variable facilita el acceso a la

vivienda de mayor cantidad de familias.

2. El desarrollo económico de la región: a medida que la economía mejora, los

individuos tienen mayores posibilidades de adquirir una vivienda. El crecimiento

económico de una región se ve reflejado en la expansión de la clase media, y los

mayores niveles de prosperidad económica se traducen en una mayor ocupación per

capita en el sector de inmuebles residenciales y en un mayor interés por los activos

inmobiliarios más lujosos y sofisticados.

3. Planes de política habitacional: De acuerdo con el plan de desarrollo de vivienda

del actual gobierno de Presidente Felipe Calderón Hinojosa, La demanda

habitacional tiene su origen en el comportamiento demográfico de la población. Las

tendencias demográficas en un horizonte de 25 años (2005-2030) apuntan a que se

integrará un promedio de 650 mil hogares nuevos por año. Con este ritmo, la

demanda de vivienda alcanzará una cifra cercana a los 3.9 millones durante los seis

años de la presente administración que, sumados a las 2.1 millones de familias que

hoy requieren de habitación independiente, representa la necesidad de impulsar la

oferta de 6 millones de viviendas. Asimismo, en secciones anteriores de éste

capítulo se han documentado los rezagos existentes en términos de desarrollo de

infraestructura.

A esta demanda se agregan deficiencias e insuficiencias en la identificación del

suelo apropiado para desarrollo económico y desarrollo habitacional por su


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

disponibilidad de servicios e infraestructura, asi como la necesidad de realizar

mejoras o ampliaciones a mas de un millón de viviendas que lo requieren, y de hacer

frente al fenómeno de habitaciones que se extendieron sin disponer de servicios

como agua potable, drenaje o luz eléctrica

4 - Precio del inmueble, gustos y preferencias dependiendo de su capacidad y

necesidades, el comprador puede elegir entre diversos tipos de inmuebles, ya se

trate de un apartamento, una casa pequeña o una casa lujosa, o puede optar por

arrendar alguno de estos bienes

5 - La población y factores demográficos determinadas características de la

población influyen en la demanda de bienes inmuebles, entre las cuales se pueden

mencionar los cambios en el número de personas por familia, el número de

matrimonios, las migraciones, la creación en el área de nuevas fuentes de actividad

económica, los cambios en gustos arquitectónicos y de materiales, la segundad y

otros factores deseables en la ubicación, facilidades de transporte, comercio,

educación y recreación, entre otros

3.2 COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA

ACTUALIDAD.

Los mercados inmobiliarios no son mercados ordinarios, son probablemente, los que

en menor grado cumplen con las condiciones que se le atribuyen a los mercados

eficientes y de competencia perfecta La singularidad de los bienes inmuebles radica

fundamentalmente en su inmovilidad espacial que les otorga características únicas,

los individualiza y hace imposible que sean sucedáneos unos de otros, al extremo de

que dos inmuebles idénticos, afincados en predios vecinos, de similares cualidades y

proporciones, son diferentes ante los ojos de compradores y vendedores

Las asimetrías de información son una particularidad propia de los mercados

inmobiliarios, ya que los atributos específicos de los inmuebles, tanto físicos como

legales, asi como los vinculados con su localización, son conocidos con precisión

por el vendedor, no así por el comprador, por lo que asegurar los derechos de


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DÉ CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

propiedad requiere de un marco jurídico que impida que cualquiera de las partes

distorsione la información relativa al inmueble.

La falta de experiencia en transacciones de este tipo, dificulta la concurrencia de

compradores y vendedores dentro de los distintos submercados. Los compradores

poseen información imperfecta sobre la ubicación del inmueble cuyas características

se aproximan más a sus preferencias, y los vendedores poseen información

incompleta sobre la ubicación del comprador que estaría dispuesto a pagar el precio

más alto por su vivienda. Bajo estas circunstancias, tanto compradores como

vendedores erogan tiempo y dinero en la búsqueda de información con el

consecuente impacto en los costos de transacción.

En el caso de las transacciones inmobiliarias en la Ciudad de México, la ley

establece ciertas formalidades para los actos jurídicos que tienen como objeto la

constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos sobre inmuebles, en

donde se incluye su formaiización ante notario público y su inscripción en el Registro

Público de la Propiedad.24

En el caso de transacciones de viviendas en el DF, el marco jurídico prevaleciente

es complejo, burocrático y costoso, lo que obstruye la dinámica del mercado.

Sin embargo, las organizaciones que participan en este mercado como el Colegio de

Notarios, las agencias inmobiliarias, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la

Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPl) tratan de obtener los

mayores beneficios del marco jurídico que regula este mercado

24 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque neoinstitucional, www.anallsiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf, año 2003

Ing, Abner Horacio Baños Román Página 48

http://www.anallsiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf


3.2.1 Los costos de transacción

Surgen de la transferencia de los derechos de propiedad y se refieren a todos

aquellos costos no ligados directamente al proceso de producción de los bienes, por

ejemplo

Los costos de información, de negociación, contractuales, etc.

Fuente: El Mercado de vivienda y su enfoque Neoinstitucionai

Los costos asociados a las transacciones pueden identificarse en:

La búsqueda de la información sobre precios, características de los bienes

(como su calidad, disponibilidad, etc.), características de los mercados (las

preferencias de los individuos, tamaño de la demanda, mercados potenciales,

entre otros);

La negociación entre los individuos para establecer ei precio al que se

realizará el intercambio de una mercancía y 3) la traslación y protección de los

derechos de propiedad de los bienes por medio del establecimiento del

contrato, el cual define el derecho de propiedad y las condiciones bajo las

cuales se realiza el intercambio.

íng. Abner Horacio líanos Román a B S K Página 49


De esta forma se puede afirmar que los costos de transacción se componen de:

a) costos de información, consistentes en medir los atributos valiosos de los bienes

en intercambio, lo que a su vez otorga los elementos para realizar la negociación

b) costos de definir, proteger y de hacer cumplir los acuerdos o contratos para darle

certidumbre a la definición de los derechos de propiedad.

La obtención y el procesamiento de información tienen un costo La población no

cuenta con elementos suficientes para conocer la solución exacta a su problema de

maximización de beneficios, lo que íe provoca incertidumbre. Desconocen, por

ejemplo, todas las características de un bien y no poseen información conveniente

respecto al comportamiento de los agentes que participan en el mercado 25

En otras palabras, los individuos eligen y realizan transacciones bajo restricciones de

información e incertidumbre

Estos elementos repercuten de manera directa en el intercambio, por lo tanto y de

igual forma, en la eficiencia de ios mercados. No olvidemos que si los costos son

demasiado altos la cancelación del intercambio puede ser definitiva En el caso del

mercado inmobiliario se presentan casos que, ante lo costoso de la escrituración o lo

elevado del fmanciamiento para la adquisición de! inmueble, un buen número de

agentes quedan eliminados del mercado

Es un hecho que las mercancías, los servicios y el desempeño de los agentes

contienen muchos atributos difíciles de medir de manera exacta. Existen asimetrías

de información entre los participantes, como es el caso de los bienes inmuebles en

donde existe información que sólo ef vendedor conoce, la existencia de situaciones

externas al inmueble que afectan las condiciones de la vida cotidiana (vecinos

conflictivos, cercanía de fabricas, ruidos constantes, etc.), por ello es muy probable

que bajo el supuesto de mayores ventajas o desventajas, una de las partes del

25 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque Neo institución a I, www analisiseconomico com.mx/pdf/3913 pdf, año 2003


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTÍZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

intercambio engañará, robará o mentirá si este resultado es mayor que el valor de

las oportunidades alternativas que se le ofrezcan.

Los agentes al reconocer que cuentan con información asimétrica sobre el

comportamiento de los precios, las características de Sos bienes y la calidad moral de

su interlocutor, buscarán disminuir los costos de transacción que esto le provoca por

medio de un contrato.

La eficiencia de un contrato radica en su diseño, calidad y vigilancia, así como el

costo que esta misma representa, es decir, los agentes acordarán realizar un

intercambio por medio de un contrato; si con ello se obtienen mayores beneficios,

que realizar el intercambio sin contrato, asumiendo posibles costos por engaños,

incumplimientos, etc.

El desconocimiento de los atributos del bien o servicio lleva a la necesidad no sólo

de dedicar recursos para medir los atributos y conocer ampliamente sus

características, sino para vigilar los acuerdos y hacerlos cumplir.

En el caso del mercado inmobiliario es claro cómo el Estado cede la medición de los

atributos físicos al perito valuador, y los legales, al notario público y al Registro

Público de la Propiedad; reservándose el poder coercitivo para hacer cumplir y

respetar los términos que se hayan establecido en el contrato o título de propiedad.

La información es un bien de suma importancia, no sólo porque los individuos están

dispuestos a pagar por ella, sino porque gracias a ésta, los agentes definen sus

elecciones económicas. Es por ello que se han creado importantes mercados de

información en donde existen organizaciones dedicadas a su recopilación,

producción, análisis, interpretación y difusión.26

26 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque Neoinstitucional, www.anaiisiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf, año 2003


http://www.anaiisiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTÍZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

El conocimiento imperfecto de los mercados da origen a fallas, debido a que los

productores ofrecen bienes en exceso, los consumidores dejan de consumir ciertos

bienes y los mercados no se desarrollan satisfactoriamente.

La información es incompleta porque ésta es difícil o inclusive imposible de adquirir,

o en su caso es demasiado cara, esto surge generalmente en donde existen

circunstancias técnicas que dificultan su obtención, captura y análisis; por ejemplo,

en mercados dispersos, descentralizados y poco institucionalizados o mercados

monopólicos dispuestos a no difundir su información.

En aquellas actividades en donde ios costos de adquirir información son

exorbitantes, los costos marginales son superiores a los beneficios marginales

recibidos por obtenerla. Debido a ello, los agentes no tienen incentivos para adquirir

más información, ocasionando que al llegar a cierto punto, los compradores

potenciales no continúan buscándola, ya que ésta representa mayores costos en

tiempo y dinero. La información que se tiene sobre un mercado a bajo precio no

siempre es suficiente como para tomar una decisión económicamente eficiente.

En el mercado inmobiliario los productores de vivienda no siempre conocen a detalle

las características de los inmuebles que la población demanda. En contraparte, los

consumidores desconocen todas las posibilidades de oferta existentes en el

mercado, inclusive cuentan con información incompleta sobre las mismas.

3.2.2 Etapa de ciclo vital

Un vecindario típico suele pasar por 3 periodos distintos durante su vida:

crecimiento, equilibrio y declinación.

El valor de las propiedades habitacionales tiende a aumentar durante el periodo de

desarrollo inicial de un área. Cuando quedan pocos predios vacantes para su

construcción, las viviendas alcanzan generalmente su valor monetario más alto, y es

raro que los precios fluctúen hacia la baja. Sin embargo, conforme pasan los años y



los efectos de deterioro de la propiedad se hacen visibles, la zona decaerá por lo

común tanto en calidad como en valor 27

El proceso de declinación se puede acelerar por muchos otros factores, los cuales

pueden incluir

• Disponibilidad de viviendas nuevas cercanas;

• Posesión sucesiva de viviendas por parte del residentes de bajos ingresos,

personas que pueden no estar en condiciones de cubrir los crecientes costos

de mantenimiento de viviendas más antiguas, y

• Conversión de algunas propiedades a unidades de alquiler, que pueden no

recibir el mantenimiento apropiado

Conforme las propiedades pierden valor, pueden incluso dedicarse a un uso distinto,

como a industria ligera, lo que, a su vez, hace disminuir aún más el atractivo del

vecindario circundante para uso residencial Sin embargo, el ciclo vital no es siempre

descendente Puede iniciarse a un alza debida al proceso de revitalización si la

demanda aumenta y proporciona el estímulo económico necesario para la

renovación del vecindario Este proceso ha ocurrido en muchas ciudades donde la

elevada demanda de vivienda y el deseo de evitar largas distancias para llegar al

trabaja han estimulado el interés de los compradores por viviendas más antiguas

que ofrecen una ubicación conveniente y, también, en algunos casos, distinción

arquitectónica El aburguesamiento de un barrio urbano puede ser, a la vez, una

bendición para los dueños de propiedades y una calamidad para otros residentes y

gente de negocios. Los inquifinos y comerciantes pueden enfrentar precios

excesivos por alojamientos y establecimientos que en un tiempo fueron baratos,

conforme el creciente valor de las propiedades favorece rentes más elevadas.

En general, el patrón clásico de ciclo vital que se ha descrito es resultado de un

crecimiento económico global, combinado con una demanda creciente por parte de

27 Ventólo William L y Coautor, Técnicas deí Avaluó Inmobiliario, 200S

Ing. Abner Horacio Baños Roman Pagina 53


los consumidores y la disponibilidad de terreno para vivienda y desarrollo comercial.

En años recientes, este patrón ha estado sujeto a condiciones de mercado volátiles.

Durante los años setenta, las altas tasas de interés y un periodo prolongado de

recesión económica se combinaron con la disponibilidad limitada de terrenos para

hacer cada vez más costosa ía adquisición de propiedades. Como resultado, el

sueño de poseer una vivienda quedó fuera del alcance de mucha más gente que

antaño. La vivienda existente se volvió más deseable y, para muchos, hacer

reparaciones y mejoras a un edificio antiguo se convirtió en una alternativa viable a

la compra de una vivienda nueva. En respuesta a esta aplicación de ios ciclos de

vida residenciales y a la demanda de inversiones no sujetas a fluctuaciones

monetarias, los desarrolladores se concentraron en estructuras comerciales, tales

como edificios de oficinas y los construyeron en exceso en muchas áreas urbanas y

suburbanas.28

La década de 1980 trajo consigo una tasa de inflación mucho más baja, tasas de

interés descendentes e indicadores de una recuperación económica generalizada

que ayudó a revivir al lánguido mercado de bienes raíces para vivienda. El número

de construcciones nuevas se elevó al aumentar la demanda, y el ritmo de desarrollo

ayudó a compensar los años anteriores más lentos.

Sin embargo, la demanda no es e¡ único factor que determina el valor de las

propiedades. Las decisiones sociales y políticas que toman los votantes y los

funcionarios gubernamentales pueden acelerar o retardar los factores que conducen

a un descenso en ios precios de venta. Conforme crece ía población, la demanda

adicional de vivienda no se satisface automáticamente con nuevos desarrollos, el

financiamiento para nuevas construcciones se ha convertido en un obstáculo mucho

mayor para el desarrollo de unidades plurifamiliares tanto pequeñas como grandes.

En ciertas áreas, el crecimiento habítacional se limita deliberadamente por razones

ecológicas o de otro tipo. Cuando se limita e¡ desarrollo encaminado a satisfacer la

necesidad de vivienda, por las razones que sean, el estado del equilibrio de las

28 Ventólo William t . y Coautor Técnicas del Avalúo Inmobiliario, 2008.

Jng. Abner Horacio Baños Román Página 54

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTÍZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

viviendas existentes puede ser mucho más prolongado de lo que sería en otras

circunstancias. En otras palabras, es más probable que los propietarios de viviendas

reparen o remodelen su vivienda actual cuando no pueden permitirse el lujo de

adquirir una vivienda nueva en otro lugar.

El conocimiento de la existencia de todos estos factores y de cómo se relacionan

entre sí es parte de la tarea del valuador. En resumen el valuador debe ser sensible

a todos los factores determinantes de valor, incluso las tendencias económicas,

sociales y políticas, para apreciar con exactitud sus influencias en el desarrollo del

barrio.29

3.2.3 Proximidad a peligros y cercanía a áreas contaminadas.

Se tiene cada vez más conciencia de la importancia de la proximidad del barrio, o de

cualquier parte de él, a áreas peligrosas o contaminadas. Cuanto más se sabe

acerca de las condiciones del entorno, es más probable que se descubran factores

que son nocivos para la salud o la seguridad. E! simple potencial de peligro (por

ejemplo, instalaciones para almacenamiento de productos químicos) puede hacer

que baje el valor de las propiedades de áreas cercanas. La presencia de

contaminación activa puede resultar una barrera infranqueable a la comercialización.

El valuador debe tener presente cualquier peligro existente o potencial, lo mismo que

aquellos que han sido mitigados.

3.2.4 Indicadores y registro de la SHF (nivel nacional)

De acuerdo con los registros elaborados por la Sociedad Hipotecaria Federal, el

objetivo se centra en elaborar el índice SHF de Precios de la Vivienda para México

utilizando las mejores prácticas internacionales y de esta manera obtener las tasas

de apreciación o depreciación de las viviendas (casas solas, en condominio y

departamentos) a través del tiempo y regiones geográficas; de este modo se

fomentará mayor eficiencia en los mercados de vivienda e hipotecario.

29 Ventólo William L y Coautor, Técnicas del Avalúo inmobiliario, 2008.



Su importancia radica en registrar la expansión o contracción del mercado de la

vivienda e identificar "burbujas" de precios, determinar el valor del colateral de la

cartera hipotecaria, establecer la relación cuantitativa entre variaciones en los

precios de las viviendas y las tasas de incumplimiento, actualizar periódicamente el

indicador préstamo/valor del inmueble, auxiliar en la calificación de las emisiones

respaldadas por hipotecas, para las calificadoras de riesgo y en la fijación del precio

de las garantías hipotecarias, entre otros usos

La dinámica de la población será el principal soporte para el crecimiento de la

demanda de vivienda.

Smpo ^«¡atf 2005

75-79

4S-4S

Í 3*,9 L«Ü*JJ&S_ ...

15-19 IBKEL

fallones de habitantes

Fuente: Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la

reunión de clientes de Hipotecaria Nacional, Enero 2007

Se hace necesario plantearse una visión a largo plazo del entorno económico.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

Eleva cracínrónte püterteía!

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Fuente Conferencia de El sector inmobiliario en Mexico, por Jorge Sicilia, en la


Se prevé un crecimiento sostenido de la demanda potencial de vivienda

Formación de Hogares

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U i a . and bl l f I 111 i l

Fuente Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la

reunion de clientes de Hipotecaria Nacional, Enero 2007



A la cual se debe sumar la demanda para cubrir el déficit histórico de vivienda y el

rezago habitacíonal.

Déficit y Rezago Habitations}, 2600

Hogsres <ár- vivienda

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Fuente: Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la


El soporte para la vivienda continuará fuerte

• Las tendencias de los indicadores de actividad del sector hacen prever que la

construcción y la edificación de vivienda seguirán creciendo por encima del

promedio de la economía en 2007

• Los flujos crecientes de hogares llevarán a una mayor demanda de vivienda

en las próximas décadas

• El mercado de la vivienda se verá impulsado por el avance del ingreso de las

familias y la amplia gama de esquemas crediticios con condiciones cada vez

más favorables

• El financlamiento oficial y privado a la vivienda continuará su dinamismo

fortalecido con:

• Programas de apoyo SNFONAV1T

• La mayor incursión de la banca

• Las fusiones, adquisiciones y alianzas de la banca y otros grupos

financieros con las Sofoles



• El avance de las bursatilizacíones de cartera hipotecaria

• El mantenimiento de un entorno macroeconómlco favorable

A continuación se muestran los indicadores y registros hechos por la Sociedad

Hipotecaria Federal.

¡Los índices atentos. mete te al valor por iu2, framedfes stop! aritméfecs ageometrfcqs no consider?!! ' te aíríbtiios. Bí - faite SHF no <te coráirísitrss es*! URO fie-maíeriaíes áecensteófe.

Fuente: índice SHF de Precios de la Vivienda en México, septiembre 2009

n Ing. Abner Horacio Baños Román Página 59

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONfA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL


•S pfesiQ malte nssisital oomsspqiKie-ai Cetra w w * tf&rawa.ei aieaafioji.mí

•ÍSF simim é 25í¿ lie fos precios san msyetes equates* |929 mil pme; ¡ara á$áe del promedié ráid.

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Fuente: índice SHF de Precios de ia Vivienda en México, septiembre 2009



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Ing. Abner Horacio líanos Román Página 61


* Les preses de de paróme:-!cs y casas sn ccndcn¡r,ic íegisuarc-n

^raoaciraieB mayores quilos de tas casas-sote.


La SHF considera importante el índice de vivienda en nuestro país, por las

siguientes razones:

• La vivienda representa el activo más importante del patrimonio de las familias

mexicanas.

• México ha registrado una producción residencial sin precedentes con poco

más de un milión de viviendas anualmente, incluyendo acciones de

mejoramiento para atender la creciente demanda impulsada, primordialmente,

por el rezago habitacional y la formación de nuevos hogares.

• La crisis subprime generada en Estados Unidos resaltó la importancia de

disponer de indicadores de caíidad para el seguimiento oportuno de los

precios de las viviendas por su rápida propagación a otros mercados

financieros y a la economía real.



3.3 EVOLUCIÓN Y DESARROLLO DE LAS PRINCIPALES COLONIAS DEL

DISTRITO FEDERAL

3.3.1 Las delegaciones con mayor oferta inmobiliaria en la

actualidad.

La oferta actual de departamentos es vasta. Tan sólo en el tercer trimestre de 2009

el número de departamentos en venta en el Distrito Federal y Zona Metropolitana fue

en promedio de 8,056 unidades, observándose un aumento en ei ritmo de ventas de

5.6% respecto del segundo trimestre de este año.30

Si bien es cierto que en el Distrito Federal las ventas disminuyeron 1.9%, el

crecimiento de la oferta de la Zona Metropolitana (16.7%) logró compensar esta

caída.

Fuente: www.metroscubicos.com.mx, 2009.

Por zona, Huixquilucan, Miguel Hidalgo y Benito Juárez presentaron las mayores

opciones de inversión, siendo el municipio mexiquense el que mostró el mayor

número de unidades en venta con 1,863. Habrá que subrayar que estas tres

3 0 htt p ://ww w .metroscubicos.com/precios.m3/tlaKcala/ias_delegaciones_con_mejo r_ofe r ta j n m o b¡ I i a ria/p ag i na 1


http://www.metroscubicos.com.mx

http://metroscubicos.com/precios.m3/tlaKcala/ias_delegaciones_con_mejo

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HÍDALGO, DISTRITO FEDERAL

demarcaciones representan casi 57% de la oferta de departamentos en el Distrito

Federal y la Zona Metropolitana

El crecimiento de la oferta en estas zonas ha sido heterogéneo En el tercer trimestre

de 2009 Huixquilucan mostró el mayor avance con 17 3%, mientras que Benito

Juárez mostró una caída del 8.1% en el número de unidades en venta.

Fuente: www metroscúbicos com mx, 2009.

Respecto del crecimiento de la oferta de vivienda por segmento, en el tercer

trimestre de 2009 se observó que los mercados residencial plus y residencial

registraron un aumento de 22.7 y 8 4%, mientras los que los segmentos de interés

social, medio y semilujo reportaron decrementos en su oferta de 7.8, 18 y

18 8%, respectivamente



ousts de vivienda por ssgfneftlo y por trimestre

Fuente' www.metroscubicos.com.mx, 2009

Qué ofrece cada una

Las demarcaciones que ofrecen un alto porcentaje de departamentos con precios

mayores a 1 9 millones de pesos son Miguel Hidalgo, Huixquilucan y Alvaro Obregón

(en ellas, respectivamente, el 85, 91 y 89% de su oferta se considera como

Residencial y Residencial Plus)

Por su parte, las delegaciones que concentran la mayor cantidad de departamentos

con precios menores a 1.9 millones de pesos son Benito Juarez y Cuauhtemoc (en

ellas el 67 y 57%, respectivamente, de su oferta se puede considerar como semilujo,

media, social y económica).





También las características de los inmuebles promedio varían por delegación. Por

ejemplo, Miguel Hidalgo y Huixquilucan se caracterizan por ofrecer inmuebles

amplios {241 y 255 metros cuadrados, respectivamente), de tres recámaras y al

menos dos estacionamientos. Sin embargo, los precios por metro cuadrado son

mayores en la delegación Miguel Hidalgo {22,232 pesos por m2 contra 15,524 pesos

por m2 en Huixquilucan).

Por su parte, Alvaro Obregón y Cuajimalpa se caracterizan por ofrecer

departamentos de tamaño medio (173 metros cuadrados promedio para la primera, y

146 metros cuadrados para la segunda), con tres recámaras y

dos estacionamientos. En cuanto a los precios por metro cuadrado, la

delegación Alvaro Obregón tiene un promedio de 21,609 pesos mientras que en

Cuajimalpa es de 15,484 pesos.

Por último, las colonias Benito Juárez y Cuauhtemoc tienen una oferta de

departamentos que se caracteriza por superficies habitables de menor tamaño {108

metros en Benito Juárez y 98 metros en Sa Cuauhtemoc).

Los inmuebles en estas delegaciones ofrecen en promedio dos recámaras y uno o

dos estacionamientos. Por su parte, los precios promedio por metro cuadrado




de estas dos delegaciones son equivalentes (17,778 en Benito Juárez y 17,308 en

la Cuauhtemoc).


Cualidades de cada delegación

El siguiente recuadro se puede leer de la siguiente forma: si se busca un lugar que

ofrezca un alto número de departamentos para elegir (una oferta alta), que tenga

superficies habitables grandes (superficie grande) y un precio por metro cuadrado

bajo (precio bajo).

Ing. Abner Horacio Safios Román Página 67



fípeSegfa dé características por delegación


3.3.2 El incremento de la venta de inmuebles en los últimos meses en el

Distrito Federal

En los indicadores de la consultora inmobiliaria Tinsa México, al cierre de su Informe

de Coyuntura Inmobiliaria del primer trimestre del año 2010, se pueden observar

diferentes resultados, que como siempre, según el cristal con el que se miren serán

las conclusiones a las que se lleguen.

Tomando como pauta la crisis mundial, observamos una dinámica inmobiliaria

expresada en 2,304 unidades vendidas durante los tres primeros meses del año.

Cifra que por mucho es menor a los resultados observados en el 2008 y hasta el

primer trimestre del 2009, por el contrario, sí es 32% mayor a las ventas que

observamos en el cuarto trimestre de 2009.31

Es de observar que las delegaciones con mayor concentración de vivienda, en

3 1 Tinsa México, Sube la venta de departamentos en el DF, abril 2010,

http://w ww. metrosc u bi co s ,com/p red os. m3/d ist r¡to_f ed era l/s u be_la__ve nta_de_d ep a rta me rito s_e n_e l_d f/pagi n a_l



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especial el sector medio, muestran una recuperación en los niveles de venta

respecto a los últimos trimestres, destacan Miguel Hidalgo y Benito Juárez.

Las delegaciones que presentan mayor número de unidades vendidas son Benito

Juárez, Alvaro Obregón y Miguel Hidalgo siendo esta última la que mayor número de

unidades vendió con 717 unidades. Estas tres delegaciones representan el 72% de

las operaciones realizadas en el Distrito Federal.

Analizando la evolución de las ventas observamos que 7 delegaciones reportaron

disminución en sus ventas y las restantes incrementos. Las delegaciones Alvaro

Obregón, Cuajimalpa, Miguel Hidalgo y Gustavo A. Madero incrementaron su

porcentaje en ventas de vivienda nueva. Por el contrario las deiegaciones que

disminuyeron sus ventas en más de un 50% con respecto al cuarto trimestre de 2009

son Xochimilco, iztapalapa y Venustiano Carranza.

Unidades vendidas por delegación

Fuente: Tinsa México, informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer

trimestre 2010.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO. DISTRITO FEDERAL

Este indicador podría considerarse como sólo un reflejo del mismo optimismo del

que hablamos, sino fuera por el también incremento de 2,795 unidades al stock de

las viviendas nuevas que se venden en la Ciudad. Esta cifra corresponde al doble de

los 1,401 unidades que se iniciaron en el cuarto trimestre de 2009, aclarando que

esta cifra ya de por sí era alentadora frente a las otras cifras observadas el año

pasado.

Proyectos en Venta

Cerrando el primer trimestre del año en el Distrito Federal existen 627 proyectos

activos en su comercialización. Proyectos distribuidos en 14 delegaciones de la

Ciudad.

Número de proyectos en venta por delegación:

Fuente: Tinsa México. Informe de Coyuntura inmobiliaria, Ciudad de México, primer

trimestre 2010.

La distribución geográfica de los proyectos en venta tiene su mayor concentración en

Benito Juárez, Cuauhtemoc y Miguel Hidalgo, sumadas concentran el 65% de los

proyectos en la Ciudad; al respecto es interesante observar que la concentración de

proyectos en estas delegaciones centrales se ha incrementado durante el último

ing. Abner Horacio Baños Román Pagina 70


año, ya que en el 1T2009 estas mismas delegaciones concentraban el 58% de los

proyectos.

Proyectos nuevos ingresados.

Durante los tres primeros meses del año se iniciaron 65 proyectos en el Distrito

Federal, 58 de departamentos (vivienda vertical) y 7 de casas (vivienda horizontal).

Con el inicio de estos 65 proyectos la tendencia de un mayor número de proyectos

iniciados continua, ya que durante el cierre de 2009 se había detectado un

incremento y cambio en la tendencia en el inicio de proyectos.

Por el contrario un mayor número de proyectos han terminado de venderse, reflejado

en 93 proyectos que agotaron su stock, cifra 39% más alta que el cuarto trimestre

del 2009. Esta cifra tienen una relación directa al incremento de ventas durante el

primer trimestre del 2010 con respecto al trimestre anterior.

En cuanto al comportamiento de los proyectos según el producto que comercializan,

existen diferencias a observar entre los proyectos de casas (vivienda horizontal) y de

departamentos (vivienda vertical). Una disminución del 36% en el número de

proyectos de departamentos, pasando de 893 proyectos en el 1T2009 a 571

proyectos en el 1T2010; a diferencia de ios proyectos de casas donde hemos

observado una disminución menor, de 29%, pasando de 79 proyectos a 56

proyectos.

Precios

En los valores de venía ofertados de la vivienda nueva, se observa un incremento

promedio de 4.8% de los precios en los diferentes sectores en el Distrito Federal.

El sector residencial plus presenta un comportamiento diferenciado, con el aumento

más alto de 12.72% con respecto al mismo periodo del año pasado. Los sectores

residencial e interés social muestran un incremento cercano al 5%. Por último los

sectores medio y semilujo muestran una estabilización en el precio final de la

Ing, Abner Horacio Baños Román Página 71


vivienda con incrementos del 0.27% y 1.19% respectivamente.

Ritmo de venta

En relación al promedio de unidades vendidas por proyecto, las delegaciones con un

mejor comportamiento son Azcapotzalco, Iztacalco y Miguel Hidalgo con ventas

superiores a 2.5 unidades vendidas ai mes y un promedio de unidades proyecto por

vender superior a 15. También las delegaciones Alvaro Obregón y Gustavo A.

Madero tuvieron un comportamiento bueno, donde el promedio de unidades por

vender es menor a 10, sin embargo sus ventas promedio por mes son superiores a

2.5 unidades.

Las delegaciones con peor comportamiento en sus ventas son Cuauhtemoc,

Iztapalapa y Venustiano Carranza, con ventas inferiores a 0.5 viviendas por mes y

un promedio de más de 15 unidades por vender por proyecto.

Fuente: Tinsa México. Informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer

trimestre 2010.



Meses para agotar stock

Como se ha comentado aun cuando el último trimestre de 2009 hemos visto un

mayor número de proyectos iniciando, en general en el Distrito Federal se ha ido

agotando el stock de vivienda más rápido de lo que se ha iniciado. Hay 9

delegaciones con un stock que se estima sea vendido en menos de 10 meses, de

estas nueve las de menor tiempo estimado para agotar su stock son Gustavo A.

Madero, Xochimilco, Iztacalco, Azcapotzalco, Alvaro Obregón, Tlalpan, Magdalena

Contreras, Benito Juárez y Miguel Hidalgo.

Venustiano Carranza, Cuajimalpa, Cuauhtemoc y Coyoacán, tienen un stock

suficiente para agotar en los próximos 11 y 18 meses. La delegación Iztapalapa ha

disminuido el ritmo de ventas en el último trimestre, razón por la cual de continuar

con esta tendencia se estima que tenga stock para los próximos 20 meses.

Al cierre del cuarto trimestre de 2010, la venta de vivienda nueva alcanzó 2,579

unidades en el Distrito Federal, lo que significó un incremento de 16% con respecto

al tercer trimestre del mismo año, explica el Informe de Coyuntura Inmobiliaria

realizado por Tinsa.

El reporte informó que el sector de vivienda media mostró una recuperación en el

ritmo de venta en nueve delegaciones, en comparación con los últimos trimestres,

mientras que siete demarcaciones reportaron disminución en sus ventas.

Cuauhtemoc lideró este rubro, en tanto que Coyoacán, Iztapalapa y Xochimilco

bajaron más de 30%.

Al cierre del último trimestre del año, 53% de los proyectos activos se concentraron

en ias delegaciones Benito Juárez, Cuauhtemoc y Miguel Hidalgo, al igual que en

periodos anteriores. Además, el número de proyectos aumentó 8%, como resultado

de las obras que están iniciando, indica el documento de Tinsa.



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Fuente: Tinsa México, Informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer

trimestre 2010.

De continuar esta tendencia de pequeños mejores resultados pero continuos,

durante los próximos meses continuará la recuperación de la confianza entre los

participantes del sector y la transmitiremos a los compradores finales de vivienda",

reveló el director General de la consultora, José Ángel Borbolla Bolívar.

No obstante, el sector todavía no alcanza los niveles de hace un año, indica el

informe.

Durante el cuarto trimestre de 2010 dieron inicio 121 proyectos en la Ciudad de

Ing. Atmer Horacio Baños Román Página 74

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDÍO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MiGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

México: 114 de vivienda vertical y siete de vivienda horizontal, cifras que denotaron

un aumento de 4% en el número de proyectos de departamentos y una disminución

de 13% en la construcción de casas.

El reporte puntualizó que al término del cuarto trimestre de 2010 había 9,705

unidades de vivienda, y que las delegaciones Miguel Hidalgo, Cuauhtemoc y Benito

Juárez representaron 59% del total del mercado. El stock de la ciudad creció 10%

durante el año.

El segmento medio, residencial y residencial plus tuvo un crecimiento durante el

último periodo del año, con respecto al tercero. Por el contrario, el sector de interés

social registró una disminución en su stock.

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Los valores de venta de la vivienda nueva registraron un incremento promedio de

6% en los diferentes sectores del Distrito Federal, debido principalmente a la

constante demanda, a la disminución de inventarios y a los nuevos proyectos que



aún no se incorporan al mercado.

El sector residencial plus presentó los mayores incrementos, pero no fue una

constante, ya que aumenta y disminuye de acuerdo a los inventarios y la demanda.

Los segmentos de interés sociai, medio y residencial mostraron un incremento en el

indicador anualizado.

3.4 LEGISLACIÓN Y NORMATIViDAD EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES

OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA.

3.4.1 Sociedad Hipotecaria Federal

La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado

establece en su artículo 7 que:-"Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de

Créditos Garantizados a la Vivienda deberán realizarse por peritos valuadores

autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF)". "La SHF

deberá establecer mediante reglas de carácter general los términos y condiciones

para obtener la autorización de perito valuador, la que se renovará cada tres años.

Asimismo, la SHF podrá establecer a través de dichas reglas, la metodología para la

valuación de los bienes inmuebles".

Los elementos centrales del modelo de libre competencia son:

• Constituir empresas valuadoras como unidades de valuación independientes,

que agrupen a diez o más peritos valuadores.

• Respetar la actividad actual de avalúos de los bancos y sofoles, siempre y

cuando se adhieran al nuevo esquema de las reglas propuesto.

• Proponer la estructuración de una base de datos de precios de valuaciones y

de comparables para mejorar la eficiencia del mercado de valuación.

• Reducir los costos del avalúo y los tiempos de respuesta. El usuario podrá

contratar el servicio directamente con la Unidad de Valuación (UV).

Ing. Abner Horacio Baños Roman Página 76


• Brindar un respaldo institucional al usuario Los peritos valuadores deberán

formar o incorporarse a una Unidad de Valuación que cuente con capital

social y seguro de responsabilidad civil.

• Aumentar la calidad del servicio y estandarizar las metodologías. La SHF

autorizará únicamente pentos valuadores que cumplan con las credenciales

técnicas.

• Fomentar la competencia. Se pretende que compitan las Unidades de

Valuación en el mercado en igualdad de circunstancias

• Transparentar la información del mercado. Las Unidades de Valuación

estaran obligadas a contar con una base de datos con información referente a

los avalúos que realizan y reportarios periódicamente a la SHF. La SHF, a su

vez, publicará con oportunidad información del mercado de avalúos.

Un buen avalúo es un elemento fundamental para asegurar la calidad de un crédito

hipotecario Éste refleja el valor comercial del inmueble y provee la segundad, por

una parte al solicitante de crédito que está pagando un valor adecuado por su

inmueble y por la otra al intermediario que, en caso de falta de pago del deudor,

existe un colateral suficiente para recuperar los recursos del préstamo 32

Un avalúo de un inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda, es el

documento que permite conocer el valor comercial del inmueble, así como identificar

todo lo referente al tipo de vivienda o inmueble que se desea adquirir

Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de

Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual

tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento

de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o

refinanciamlento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia

en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal,

Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer,


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDtO RESIDENCIAL CASO" COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

mediante reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles

objeto de créditos garantizados a la vivienda

Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la valuación de

inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán

observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por

parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas

al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución

de Banca de Desarrollo, respectivamente

Para la Sociedad Hipotecaria Federal, los avalúos deberán considerar de manera

general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios:

• Principio de anticipación, está relacionado con el enfoque de capitalización de

rentas, según el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el

valor de un inmueble

• Principio de cambio; considera la variación del valor de los inmuebles en el

tiempo

• Principio de probabilidad, aplicable dentro del análisis de tipo residual y que

resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de elección de

referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicación.

• Principio de generalidad, el perito valuador debe aplicar en su análisis los tres

principales enfoques de valuación el de mercado, el físico y el de

capitalización de rentas, aunque se identifique alguno como más adecuado

para el valor conclusivo.

• Principio de progresión y regresión, tiene lugar cuando un inmueble no es

compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo circundan y

tiende a reflejar el valor de éstas

• Principio de sustitución; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de

similares características.

• Principio de temporalidad, reconoce que la vigencia del valor concluido en el

avalúo corresponde con la fecha de certificación del mismo, sin embargo,


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

para fines administrativos el avalúo reconocerá seis meses de vigencia

siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las

condiciones generales del mercado inmobiliario.

• Principio de transparencia; los avalúos deben contener la información

suficiente y necesaria para su fácil comprensión y sustento.

Disposiciones generales

Primera. Objeto. Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la

valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales

deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos

inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de

valuación inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de

Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, respectivamente.

Segunda. Alcances. Los avalúos a que se refiere la Ley de Transparencia y de

Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado deberán realizarse de acuerdo

con la metodología establecida en estas reglas.

Tercera. Definiciones. Para los efectos de esta normatividad se entiende por:

Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran

adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su

ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y

coeficiente de utilización del suelo.

Depreciación: pérdida rea! de valor de un inmueble debida al deterioro físico,

obsolescencia económica u obsolescencia funcional.

Desarrollo habitacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la

dotación de servicios urbanos.

Edad: número de años transcurridos desde la fecha de construcción de un inmueble,

o la de última remodelación y la fecha de elaboración del avalúo.



Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para

albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda.

Elementos comunes: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los

condóminos y cuyo uso está regulado por la normatividad aplicable.

Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le

correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso

exclusivo.

Estudio de valor: análisis que a solicitud deí cliente, requiera manifestar valores bajo

hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda

individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción.

Homologación: procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble

que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor

por comparación a partir de sus similitudes y diferencias.

Infraestructura: conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades

y que hace posible el uso del suelo con características normadas.

Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el

inmueble.

Obsolescencia funcional: pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores

inherentes a éstos y a cambios en su diseño o en sus materiales o procesos.

Reserva territorial: área que por determinación legal y con base en un plan

específico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con

prohibición estricta de darle usos diferentes a los especificados por la normatividad

urbana.

Ing. Abner 1 loracío Baños Román Página SO

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLOMA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

Suelo tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así

como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento Se clasifica

según su ubicación, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural

Valor comercial precio mas probable en que se podría comercializar un inmueble,

en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avaluó

Valor comparativo de mercado valor estimado resultado del análisis de inmuebles

iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u

ofertados en la etapa de realización del avaluó

Vida útil normal, número de años que un inmueble funcionara antes de alcanzar una

condición de inutilizable por deterioro físico

Vida util remanente vida física que le queda a un inmueble Se calcula restando la

edad del inmueble de su vida util normal


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

CAPITULO IV

EL ENFOQUE DE MERCADO

4.1 EL VALOR DE MERCADO Y ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO

Existen diferentes definiciones de valor y el propósito de la valuación deberá

determinar la definición apropiada de este término. La definición de valor debe

responder a la pregunta ¿vaior para quién?, la respuesta a esta pregunta deberá

apoyar la definición del valor a usar y, por lo tanto, determinar la metodología de

valuación a ser aplicada para cada caso específico.

Una de las labores más importantes del valuador consiste en trabajar

detalladamente junto con sus clientes y/u otros profesionales involucrados para

precisar de manera conjunta la definición de valor apropiada para cada caso

específico.

En ocasiones la definición de valor debe determinarse por el contexto legar

específico en el cual se lleve a cabo la valuación. Las definiciones de valor pueden

variar de manera considerable, dependiendo del contexto legal en el cual se

desarrollen.

4.1.1 Valor justo de mercado

Es la definición de valor que se utiliza con más frecuencia en valuación y se define

como "el precio al cual una propiedad cambiará de manos entre un comprador y un

vendedor interesados, sin ninguna obligación de comprar o vender y ambos teniendo

conocimiento razonable de los hechos relevantes"33

El valor justo de mercado hace referencia a un comprador y a un vendedor

hipotéticos, ambos interesados y bajo circunstancias de mercado. De esta manera,

el precio valor determinados debe obedecer exclusivamente a condiciones típicas

del mercado y estar libre de cualquier consideración específica del comprador o

33 Siade Adam, Valuación de empresas y creación de valor, IMEF, México, la edición 2002.



vendedor. Esta definición de valor asume las condiciones económicas y de mercado

prevalecientes, a la fecha de la valuación. Dentro de la actividad de fusiones y

adquisiciones éste es el concepto de valor que normalmente debe usarse.

The Appraisal Foundation establece lo siguiente como definición de valor de

mercado: "el precio más probable por el cual una propiedad puede ingresar en un

mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para realizar

una venta justa; tanto el comprador como el vendedor actúan de manera prudente y

racional y asumiendo que el precio no está afectando por ningún tipo de estímulo

inapropiado". Implícitamente en esta definición se asume la consumación de la venta

a una fecha determinada, así como la transferencia de propiedad bajo las siguientes

condiciones entre otras:

• Tanto el comprador como el vendedor están interesados en la transacción;

• Ambas partes están bien informadas y asesoradas, y actuando dentro de lo

que consideran sus mejores intereses;

• Un tiempo razonable de exposición al mercado abierto;

• El pago se realiza en efectivo o bajo algún otro tipo de arreglo financiero

comparable; y

• El precio representa consideraciones normales para que la propiedad sea

vendida, sin afectación por financiamientos especiales o diferentes,

concesiones de ventas otorgados por alguna persona asociada con la

transacción de venta.

• La diferencia principal radica en el tipo de activo, propiedad o interés a ser

valuado. En ocasiones la definición de valor de mercado se utiliza con mayor

frecuencia para hacer referencia a bienes muebles o inmuebles.

Generalmente las decisiones relativas a inmuebles giran en relación con los valores

de los mismos y a la recuperación de la inversión en el futuro.

La recuperación de la inversión es un factor fundamental en la vida económica.



Como en otras áreas de la administración de negocios, en el campo de los bienes

raíces se pone especial interés a la recuperación o ingresos que va a producir el

inmueble, pero en este caso especial se toma en cuenta la localización del inmueble

debido a que la propiedad raíz es un punto único en la superficie de la Tierra.

Las decisiones sobre bienes raíces se convierten a la larga en una reflexión sobre

los factores relativos al ingreso o ai potencial de producción de ingreso en un lugar

determinado.

La producción potencial de ingreso debe ser representada en valores presentes, por

el método de descuento de fondos, así mismo, el valor de un inmueble, puede

basarse en el valor presente de dichas recuperaciones a futuro.

Las estimaciones de valor de ¡os ingresos, a futuro, pueden estar basadas en

análisis de:

• Tendencias económicas nacionales e internacionales

• El panorama para ciertas industrias específicas

• Las condiciones económicas regionales y locales.

• Los mercados para los diferentes tipos de bienes

producción de los servicios de tales propiedades.

• El panorama a futuro sobre los barrios en los

localizadas las propiedades.

• Las características de valor inherentes a la propiedad

Aunque es difícil en el campo de los bienes raíces tener una seguridad de un valor

en el mercado, frecuentemente, es necesario hacer estimaciones de tal valor; dichas

estimaciones, o valuaciones, juegan un importante papel en la toma de decisiones,

ya sea para comprar, vender, financiar, construir, rentar, etc. Las valuaciones

pueden hacerse para varios propósitos u objetos, por ejemplo, para poder vender

rápidamente un inmueble, para adquirir un préstamo de liquidez, para cobertura de

seguro o su valor en términos catastrales, o bien, para estimar su valor en el futuro;

raíces y los costos de

cuales se encuentran

ing. Abner Horacio Baños Román ssmsmm Página 84


en fin, una serie de situaciones que afectan o que intervienen en la forma de valuar

una propiedad.34

Costo, valor y precio

El Costo es la cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien o artículo. En

el caso de bienes raíces, la cantidad de dinero que se necesitó para construir

determinado inmueble.

El Precio es la cantidad de dinero que se paga por determinado producto.

El Valor es la cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un inmueble

y que puede diferir en el precio que se pague por él, ya sea un precio bajo o alto, e

independiente del costo, ya sea que haya costado más o menos de la cantidad en

que podría venderse.

4.1.2 Relación entre el precio y el valor

Este es uno de los problemas de la valuación, ya que el mercado inmobiliario oscila

periódicamente entre alzas y bajas, y lo que realmente interesa en una de estas

etapas es medir el bienestar económico en términos de precio y valor, y por lo que

será conveniente definirlos de la manera más precisa posible.35

El Valor, económicamente hablando, es la relación en que intercambiaría una

determinada cantidad de bienes por otros. Antiguamente, cuando no existía el

sistema monetario, el comercio se hacía con base en el trueque, o sea cambiando

un artículo por otro, y cuando apareció la moneda entonces empezó a usarse como

base para el intercambio, estableciéndose entonces lo que ahora se llama precio,

pudíendo definirse como la cantidad de dinero necesario para adquirir una

determinada mercancía.

Un precio es un hecho, y un valor es una estimación de lo que debería ser el precio.

34 Antuñano Iturbide Antonio, El avalúo de los bienes raíces 35 IDEM 34



Valor de utilidad y valor de intercambio

Estos valores casi siempre difieren, por ejemplo, un chaleco salvavidas puede tener

un cierto valor de intercambio en la tienda en que se vende, pero en el caso de un

naufragio puede tener valor infinito, y por e¡ contrario, un diamante o un timbre de

correo raro puede tener un gran valor de intercambio y un valor de utilidad muy bajo

Un ejemplo podría darse en el caso de un propietario de una casa que hubiera vivido

en ella muchos años; si decidiera seguir viviendo allí, para seguir con la amistad de

sus vecinos y para que sus hijos vayan a la misma escuela, etc, pensaría que su

casa tiene un valor de uso de $2'00G,0Ü0 00, cuando en realidad el valor de

intercambio de la misma sólo sea de $1'200,000 00.

Relación entre el valor de uso y de intercambio

La repetición de ciertos valores de uso puede a veces influenciar fuertemente a los

de intercambio. Por ejemplo, en el caso de una colonia privilegiada en la que los

propietarios de las casas se ponen de acuerdo para venderlas, sólo a precios altos

para sostener un alto nivel, pudiendo en este caso impedir las ventas a un valor de

intercambio.36

También, en el caso de un acaparamiento de bienes o monopolio, pueden producir

escasez y hacer subir el precio de lo que nominalmente podría considerarse como

valor de intercambio

4.2 Procedimiento del análisis comparativo de mercado

4.2.1 Formas para recabar datos

Al igual que cualquier otro proyecto que requiere la recolección de gran cantidad de

información, el uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un avalúo se haga

con mucha fluidez, eficiencia y precisión El llenado de formas de recopilación de

datos puede contribuir a asegurar que no pase por alto ningún detalle sobre la

36 Antuñano Iturbirie, Antonio, El avaluó de los bienes raices

Ing Abner Hoiacio Baños Román Página 86


propiedad, su ubicación o la información que se requiere ¡a técnica de análisis

comparativo de mercado. Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el

valuador recopila datos sobre ventas, contratos, ofertas, rechazos, opciones y lista

de propiedades consideradas competitivas y comparables al inmueble valuado. Los

datos de las transacciones realizadas se consideran los indicadores de valor más

confiables. Primero, el valuador hace una investigación minuciosa sobre los precios,

lo derechos de propiedad transferidos, las condiciones de financiamiento, la

motivación de compradores y vendedores, y las fechas de las transacciones. En

seguida, examina los por menores de las ubicación de cada propiedad, su condición

física y funcional, así como sus características económicas. Ya que las conclusiones

deben obtenerse del mercado, el valuador dependerá en gran parte de entrevistas,

relaciones personales, e investigación sobre derechos patrimoniales.

Casi todos los valuadores mantienen archivos de datos con los por menores de las

operaciones en el mercado, agregando información cuando ocurren las nuevas

transacciones. Las fuentes potenciales de datos sobre ventas son muchas y

variadas. Las fuentes primarias incluyen archivos de tribunales; registros del

gobierno sobre impuestos mercantiles; datos comercialmente disponibles que

generalmente son proporcionados por compañías con servicios de información

electrónica y listados múltiples; publicaciones sobre el ramo de bienes raíces; y

entrevistas con las partes contratantes, sus empleados, abogados, valuadores,

asesores, corredores, administradores de bienes raíces, y bancos o instituciones de

crédito. Por lo regular, no deben utilizarse datos relacionados con obligaciones

fiscales para estimar el valor de mercado.

Un valuador profesional dispondría de considerable información acerca del área y la

ciudad, y tendría que actualizar con frecuencia esa información. Parte de la tarea de

un valuador es mantenerse al día en cuanto a indicadores económicos, tales como

niveles de empleo y desempleo, inicio de labores (o cierre) de empresas, así como

Ing. Abner Horacio Baño¡> Román Página 87

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HiDALGO, DISTRITO FEDERAL

tendencias políticas que podrían indicar cambios que afectan el valor de las

propiedades37

En la práctica profesional de la valuación, un comparable se refiere a las

características de un inmueble expuesto en el mercado inmobiliario de ventas que

son similares a las características de un inmueble del cual se esté buscando valor.

Esto se puede lograr por medio de agente inmobiliario que intente establecer el valor

de una vivienda con el estudio de mercado o, por un valuador certificado que usa

métodos definidos

4.2.2 Las condiciones de selección de muestras.

Para llevar a efecto una valuación sustentada mediante el método de homologación,

en primer término será preciso indagar en la información estadística, predial o en la

relativa al desarrollo urbano de la ciudad de México hasta encontrar bienes

inmuebles cuyas características sean análogas al bien sujeto de la valuación,

seleccionar desde 4 hasta 6 casos comparables y reunir información sobre esos

inmuebles

Los datos estadísticos deberán ser los pertinentes para aplicar procedimientos de

comparación basados en medidas objetivas A estos datos se les llama información

de primer contacto.

Por cada bien inmueble será preciso obtener los siguientes datos

1. Ubicación del bien inmueble sujeto a la comparación. Calle, colonia, barrio o

fraccionamiento y delegación.

2 Fecha de investigación de campo (máximo 6 meses de antigüedad).

3. Teléfono del informante o de la fuente de información.

4 Nombre del informante

5. Precio de venta del inmueble

6. Superficie total del terreno (A Te)

37 Ventólo William L y Coautor, Técnicas del Avalúo Inmobiliario

Ing Abner Horacio Baños Roman


7. Superficie de las construcciones (A Co).

8. Numero de niveles.

9. Edad aproximada de ¡as construcciones.

Una vez que el valuador disponga de un concentrado de estos datos será posible

efectuar los primeros cálculos:

P' = Precio unitario

Del terreno: P' = Precio de venta de! inmueble/ Área del terreno

De las construcciones y terreno: P' = Precio de venta del inmueble/ Área

construida

La segunda fase del trabajo de homologación consistirá en establecer las diferencias

entre los inmuebles sujetos a comparación y el inmueble objeto de la valuación.

Conviene diferenciar 2 aspectos: el referente al terreno y el referente a las

construcciones.

• Información que es preciso recabar respecto de! terreno:

1 - Coeficiente de ocupación del suelo (COS), que será el porcentaje de ocupación

del terreno y el complemento de área libre del suelo dado en porcentaje entre 0% y

100% según la siguiente fórmula:

0%<COSS100%

2.- Coeficiente de utilización del suelo (CUS) o número de veces el área de terreno

(VAT), que será igual al cociente del área de construcción entre el área de terreno, lo

expresa la siguiente formula:

CUS = Área de construcción / Área del terreno

3.- Cantidad de frentes y/o accesos al predio, en los términos que lo plantean los

requerimientos del MPLTVI.



4 - Forma: Rectangular o irregular Por lo general, se consideran regulares las

superficies de polígonos rectangulares, e irregulares, ¡as superficies triangulares o

de más de cuatro lados

5 - Topografía Ascendente, descendente o plana, respecto del acceso al predio

6 - Ubicación del inmueble en la zona

7 - Ubicación del inmueble en la región.

8 - Equipamiento e infraestructura urbana

9 - Servicios urbanos

10.- Nivel socioeconómico de la zona.

11.- Vistas panorámicas o panorama

12.- Calidad de las zonas circunvecinas.

13.- Seguridad de la zona

14.- Calidad medioambiental, que la determina la distancia o cercanía a fuentes

contaminantes

15.- Contaminación auditiva

Conviene centrar la atención en los datos más importantes referidos a los 15

atributos por comparar. El hecho de que haya lagunas de información tras investigar

los atributos de algunos inmuebles no restara valor a la homologación, siempre y

cuando la correlación comparativa satisfaga los indicadores básicos.

Conviene hacer tabulaciones para identificar semejanzas y diferencias entre los

datos comparables del inmueble objeto de valuación y los homologables.



Información que es preciso recabar respecto de las construcciones:

1. Vocación del inmueble o funcionalidad, se refiere al uso o usos del suelo que los

planes de desarrollo urbano han autorizado en la zona donde se ubica el

inmueble.

2. Calidad del proyecto. La subjetividad en la valoración de este aspecto se

relativizara en la medida que el valuador tome en cuenta atributos como la

funcionalidad, la armonía, la distribución de áreas, etc.

3. Nivel económico de la construcción: que va desde interés popular y social hasta

residencial y de lujo.

4. Estado de conservación. Que van desde ruinoso y malo hasta bueno y muy

bueno.

5. Avance de la construcción. Lo usual es expresar este avance en términos

porcentuales, de acuerdo a presupuesto o costos paramétricos.

6. Edad. El MPLTVI (para el Distrito Federal) establece un rango según el cual la

edad de un inmueble puede estar entre 10 y 90 años, según el uso y la

clasificación de la construcción.

7. Otros factores. Esta puerta abierta a consideraciones imprevisibles que

efectivamente influyen sobre el valor de un inmueble, se utiliza con mayor

frecuencia cuando la negociación deriva en un regateo sobre el precio de oferta.

Si se trata de terrenos el factor de negociación se recomienda q este en un rango

del 10 al 15%. Si se trata de terrenos y construcciones el factor de negociación

se recomienda que este entre 5 y 10%. Si se trata de alquiler, este factor de

negociación es igual a 1.

Si la investigación de valuador sólo descubre unas cuantas propiedades

verdaderamente comparables, o ninguna, podrán incluirse propiedades con

características más divergentes obtenidas entre las pruebas del mercado. Si es

correctamente analizado y ajustado, un amplio muestrario de propiedades más

diversas puede ofrecer una buena perspectiva del valor de la propiedad. Un número

pequeño de ventas comparables frecuentemente resulta insuficiente para apoyar

ajustes de diferencias en varios elementos de comparación. Indicaciones de valor



basadas en pequeñas muestras de datos comparables podrían distorsionar las

conclusiones del valuador y la estimación final del valor Entre mayor sea la base de

datos de la que puedan extraerse ajustes, más confiable será la conclusión. Una

abundancia de datos del mercado puede dar al valuador una mejor perspectiva de

las diferencias en los valores de la propiedad atribuibles a tales elementos como

reglamentación urbanística, tamaño y ubicación del sitio.38

4.2.3 El enfoque comparativo de ventas.

El enfoque de comparación de ventas es el procedimiento a través del cual se

obtiene el valor estimado del mercado de la propiedad valuada, comparándola con

propiedades similares en el mercado Las técnicas del análisis comparativo,

aplicadas en el enfoque de comparación de ventas, son fundamentales en el

proceso del avalúo.39

En el enfoque de comparación de ventas, se estima el valor del mercado

comparando propiedades similares a la propiedad valuada, que han sido vendidas

recientemente, se encuentran en venta, o en trámite de venta. Una premisa

importante del enfoque de comparación de ventas es que el valor del mercado de

una propiedad se encuentra directamente relacionado con los precios de

propiedades comparables competitivas

El análisis comparativo se enfoca en las similitudes y diferencias entre las

propiedades y en las transacciones que afecten el vaior Estas pueden incluir

diferencias en los derechos de propiedad valuados, las motivaciones de

compradores y vendedores, los términos del financiamiento, las condiciones del

mercado en el momento de la venta (el numero comparativo de compradores,

vendedores e instituciones de crédito), el tamaño, la ubicación, las características

físicas, y sí generan ingresos, características económicas. Los elementos de

comparación se cotejan contra las pruebas del mercado para estimar qué elementos

son sensibles a cambios y cómo afectan el valor.

38 Appraisal Institute, El avaluó de Bienes Raices, Chicago, 12^ ed. español, 2002.

39 IDEM 38


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Aplicación y limitaciones.

El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes

raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen patrones

de valor o tendencias del mercado Para tipos de inmuebles que se venden y

compran con regularidad, el enfoque de comparación de venta frecuentemente

aporta una indicación aceptable del valor de mercado Cuando se cuenta con

suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el

valor40

Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente, podría

verse restringida la aplicación del enfoque de comparación de ventas

Procedimiento.

Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el valuador observa un

procedimiento sistemático La siguiente es una guía genera de este procedimiento.

1. investigar el mercado para obtener información sobre ventas, listas de

propiedades en venta, y ofertas de compra o venta de propiedades similares a

la propiedad valuada. Deben considerarse tales características como tipo de

propiedad, fecha de venta, dimensiones, condición física, ubicación y plan de

desarrollo urbano.

2 verificar la información, confirmando que los datos obtenidos sean exactos, y

que las operaciones de! mercado han sido de buena fe La verificación puede

revelar información adicional sobre el mercado.

3. seleccionar unidades apropiadas de comparación y crear un análisis

comparativo para cada unidad.

4 comprará cada una de las propiedades comparables, con la propiedad

valuada, utilizando los elementos de comparación encontrados y ajustando

los precios de cada factor comparable con los de la propiedad valuada, o



bien, si resulta necesitar muchos ajustes, eliminar alguna o algunas de las

propiedades comparables.

5. reconciliar, en un solo indicador de valor o una gama de valores, los diversos

indicadores derivados del análisis de factores comparables. En un mercado

impreciso en que varían la ocupación de inquilinos y las condiciones

económicas, una gama de valores podría permitir llegar a una mejor

conclusión que la estimación de un solo valor.

Elementos de comparación

Los elementos de comparación son las carácterisitcas de las propiedades y

transacciones que provocan variaciones en los precios pagados por bienes raíces. El

valuador considera y compara todas las diferencias discernibles entre las

propiedades comparables y la propiedad valuado que pudieran afectar sus valores.

Las indicaciones del mercado deben probarse para identificar los factores variables

ante los que resultan especialmente sensibles los valores de las propiedades. En el

avalúo, podrán utilizarse medidas estad'síticas tales como desviaciones estándar y

coeficientes de variabilidad.41

Se efectúan ajustes a los precios de cada propiedad comparable para que esta

propiedad resulte igual a la valuada en la fecha efectiva del avalúo. Los ajustes por

diferencias en los elementos de comparación pueden aplicarse al precio total de la

propiedad, a un precio unitario común, o a una combinación de las dos cosas. Sin

embargo los precios unitarios utilizados deben aplicarse en forma consistente a las

propiedades comparables. El grado de ajuste en cada uno de los elementos de

comparación depende del grado en que difiere cada propiedad comparable de la

propiedad valuada. Los valuadores deben asegurarse de tomar en cuenta todos los

elementos de comparación y evitar ajustar la misma diferencia más de una vez.

Existen elementos básicos de comparación que deben considerarse en los análisis

de comparación de ventas, algunos son:

41 Appraisal Institute, El avaluó de Bienes Raíces, Chicago, 123 ed. español, 2002.



• Condiciones de la venta

• Condiciones del mercado (tiempo de exposición en el mercado, ajuste

inflacionario)

• Ubicación

• Características físicas (tamaño, calidad de la construcciones, condición, edo

de conservación)

• Características económicas (gastos de operación, administración de

condominio, mezcla de inquilinos)

• Uso (de acuerdo con el plan parcial de desarrollo)

• Componentes no inmobiliarios (instalaciones especiales, elementos

accesorios y amenidades)

En ¡a mayoría de los casos, estos elementos de comparación abarcan todos los

factores importantes que deben considerarse, pero en ocasiones podrian requerirse

elementos adicionales Otros posibles elementos de comparación abarcan todos los

factores importantes que deben considerarse, pero en ocasiones podrían requerirse

elementos adicionales Otros posibles elementos de comparación incluyen

restricciones del gobierno, tales como la conservación o preservación de

servidumbres de paso y derechos de agua, acceso a la propiedad, y mejoras fuera

del sitio requeridas para el desarrollo de un terreno vacante. Frecuentemente, un

elemento básico de comparación se subdivide en subcategorías específicamente

relacionadas con el factor de la propiedad que esté siendo analizada Por ejemplo,

las características físicas podrán desmenuzarse en subcategorías por edad,

condición, tamaño, etc

Análisis comparativo

Análisis comparativo es el termino general utilizado para identificar el proceso

mediante el cual se aplican las técnicas cuantitativas y/o cualitativas para extraer un

indicador de valor bajo el enfoque de comparación de ventas. Los ajustes obtenidos

en los análisis comparativos aplicados a los precios de las ventas comparables

pueden expresarse en porcentajes, en dinero efectivo, o en términos descriptivos

ing Abner Horacio Baños Roman Página 95

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEOIO RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

que claramente trasmitan la magnitud de la diferencia del elemento de comparación

entre la propiedad comparable y la valuada. Existen cinco paso en el proceso

analítico42

1. Identificar los elementos de comparación que afectan el valor de la propiedad

valuada.

2. Comparar los atributos de cada elemento comparable con los de la propiedad

valuada y luego medir la diferencia de cada elemento de comparación entre la

propiedad comparable y la valuada. Cada ajuste cuantitativo debe explicarse

claramente para que una tercera persona pueda comprender el razonamiento

que produjo el ajuste.

3. Extraer un ajuste neto para cada elemento comparable y aplicarlo al precio

unitario o de venta de la propiedad comparable para así obtener una gama de

precios unitarios o de venta para la propiedad valuada. (Un ajuste neto se

calcula como la diferencia entre el total de los ajustes positivos y negativos)

4. Comparar todos los ajustes y ordenarlos según sean superiores, similares o

inferiores a la propiedad valuada. Este proceso dará por resultado un nivel de

valores que identifique los elementos comparables superiores e inferiores al

inmueble valorado.

5. Efectuar análisis cualitativos para reconciliar la gama de valores de la

propiedad valuada.

Al aplicar ajustes cuantitativos, el valuador toma en cuenta la diversidad de

indicadores de valor obtenidos en el tercer paso, como indicadores del valor

probable de la propiedad. El valor luego determina la posición más probable de esta

propiedad dentro de la gama de indicaciones y forma su conclusión del valor. De

esta manera, se atribuye mayor importancia a los factores comparables más

parecidos a la propiedad valuada.

En la aplicación de análisis cualitativos, el valuador normalmente divide en dos

grupos los factores comparables ajustados: uno cualitativamente superior y otro

42 Appraisal Institute El avaiuó de Bienes Raices, Chicago, 12^ ed. español, 20Q2.



inferior a la propiedad valuada. Los precios ajustados de estos dos grupos

establecen el rango de la propiedad sujeta al avalúo, indicando una gama probable

de valores. Al tomar en cuenta los factores comparables más similares a la

propiedad valuada, algunos más altos y otros de menor valor, el valuador pueden

obtener un indicador único de valor para la propiedad. Si todos los factores

comparables resultan superiores o bien inferiores a la propiedad valuada, podría

resultar imposible establecer una gama confiable de valores y obtener un indicador

único de valor a través del análisis cuantitativo.

Tipos de ajustes.

Los ajustes obtenidos por medio de técnicas cuantitativas podrán aplicarse a un

inmueble comparable, ya sea como porcentajes o como dinero. La manera en que

se obtenga el ajuste del mercado determina la forma en que se expresa.

Normalmente, ios porcentajes se convierten en dinero que se suma o resta del

precio del factor comparable en la matriz de ajuste de los datos del mercado.43

Los ajustes pueden aplicarse de diversas maneras, dependiendo de la forma en que

el mercado exprese o perciba la relación entre los bienes (es decir, la propiedad

valuada con la comparable, o comparable con comparable). Esta relación se expresa

como una ecuación, que se resuelve para determinar el ajuste necesario para

compensar las diferencias entre los inmuebles.

El valuador utiliza cálculos lógicos para hacer los ajustes, pero las operaciones

matemáticas no deben controlar su juicio. Con la tecnología de computadoras y sus

programas de operación, el valuador puede aplicar efectivamente técnicas que en un

tiempo eran prohibitivas por el tiempo que requerían. Estas técnicas pueden

utilizarse para reducir el campo de valores, pero la estimación de valor en el

mercado no se determina por medio de cálculos. El avalúo tiene un aspecto creativo

en el sentido de que valuadores ejercen su buen juicio para analizar e interpretar los

datos cuantitativos. La cuantíficación ayuda al valuador a analizar los indicadores del

mercado e identificar cómo varios factores afectan el valor de la propiedad. El

43 Appraisal Institute, El avaluó de Bienes Raíces, Chicago, 123 ed. español, 2002.



análisis cualitativo puede utilizarse para identificar la clasificación en la que debe

recaer la estimación del valor final y sopesa el valor de los indicadores con base en

el estado de mercado.

Ajustes de los porcentajes.

Frecuentemente se expresan en porcentajes los ajustes de las diferencias entre el

inmueble comparable y la propiedad valuada. Los ajustes de porcentajes

frecuentemente se utilizan para reflejar las diferencias en la ubicación y en las

condiciones de mercado.

Por ejemplo, los datos podrían indicar que las condiciones del mercado han

resultado en un aumento de 5% en los precios globales de propiedades durante el

último año o que los precios de una determinada categoría de inmueble han

aumentado recientemente en un 0.5% mensual. De manera similar, el valuador

podría analizar los datos del mercado y llegar a la conclusión de que las propiedades

en determinado lugar se venden a un precio aproximadamente un 10% más alto que

los de propiedades similares en otra ubicación. Estos porcentajes podrán convertirse

en dinero, que luego se suma o resta del precio de la propiedad comparable. Los

porcentajes también pueden aplicarse directamente al precio de venta o al precio

unitario de la propiedad comparable. Desde luego, si la propiedad comparable es

similar a la valuada, no es necesario hacer ningún ajuste.

La relación entre propiedad valuada y la comparable debe señalarse de manera que

corresponda al modo en que sea percibida por los participantes del mercado.

4.2.4 Factores que afectan a la conclusión de valores de mercado.

Hay algunos factores que intervienen en la conclusión de valores de un avaluó,

derivados éstos de la propiedad en sí, según sus características físicas y los

derechos que dicho inmueble representa.

En algunos casos, los contratos efectuados sobre una propiedad pueden afectar

seriamente el valor concluido del avalúo. Otros factores que afectan a la conclusión



son las características de la tierra, las construcciones y algunas otras mejoras, el

mejor uso de la tierra, en contraste con su aprovechamiento, la calidad deí tipo de

edificio en relación con ía tierra, su funcionalidad, etc. Afecta también a ia

conclusión, las políticas gubernamentales y las tendencias económicas generales,44

A continuación se enlistan ios factores que afectan a la conclusión de valores de

mercado:

En relación con la tierra:

• Localización

• Tamaño y medidas del lote

• Topografía

• Condiciones de suelo y subsuelo

• Disponibilidad de servicios y tipo de éstos.

En relación con las construcciones:

• Tipo de construcción en relación con el lote

• Calidad y durabilidad

• Funcionalidad

• Estilo y estética

• Concordancia con el vecindario

• Servicios que proporcionan a sus habitantes

Diversos:

• Tipo de propiedad raíz (comercio, habitación, industria, etc.)

• Calidad dentro de su tipo

• Cantidad dentro de su tipo con respecto a! mercado.

44Antuñanolturbide Antonio, El avalúo de los bienes raices

Itig. Abner Horacio Baños Román Página 99

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO" COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

4.2.5 Factores de homologación.

A continuación se hace una breve descripción de los factores generalmente

aceptados y regulados por !a autoridad en la práctica profesional de la valuación.

Factor de zona (F70): Es el factor que afecta el valor de un predio según su

ubicación dentro de un área de valor específica Para la aplicación de este factor se

entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito

vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en

su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique

el inmueble

Factor de localización. se refiere a ia comparación de la ubicación entre el sujeto y

los comparables en función a su mejor localización Se mide en función del nivel de

desarrollo y calidad de la colonia donde se ubica, el cual puede ser de interés social

y popular, interés medio, interés residencial y residencial plus o de lujo

Factor de ubicación {o número de frentes): (Fub): Este factor depende de la posición

del terreno e inmueble en estudio dentro de la manzana en que se ubica y su

relación con el mercado inmobiliario respectivo.

1.00 a <

Factor de proyecto: corresponde a la obsolescencia funcional del inmueble,

calificándolo en función del diseño y distribución arquitectónica así como sus niveles

Ing Abner Horacio B.íños Román Pagina 100

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de ventilación, iluminación, seguridad y mejor uso de acuerdo con sus

características En la practica profesional de valuación este factor se refiere al costo,

expresado en porcentaje, por invertir en un inmueble para erradicar la obsolescencia

funcional

Factor de conservación corresponde a la evaluación de conservación del inmueble,

dividido en categorías las cuales pueden ser, ruinoso, malo normal, bueno, muy

bueno y nuevo, y las cuales dependen de lo observado y del criterio del valuador

Factor de edad corresponde al cálculo de la vida útil del inmueble en función de su

uso y su clasificación (tipo de interés inmobiliario) Parte de la premisa de que por

cada año de diferencia entre Sujeto y Comparable se aplicará 1% en mas o en

menos según la diferencia con el Sujeto Cuando la diferencia de edad es mayor a

30 años, se aplicar 0 5% por año de diferencia

Factor de negociación (Fneg) - corresponde a la corrección que se realiza por la

diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre

de la misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en

efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y

comprador actúan libremente y sin presiones El rango de este factor, generalmente

aceptado en la practica profesional de la valuación se estima entre el 100% a! 90%,

según las características del inmueble sujeto a valuación y los comparables

Factores y criterios adicionales no considerados en la selección de comparables de

mercado

Factor de cajón excedente este factor corresponde al número de cajones con que

cuenta el inmueble sujeto del avaluó contra el numero de cajones del comparable

Varía desde un 3% hasta un 6% de acuerdo con el nivel de deseabilidad de estos y

la localización de nuestro inmueble

Factor de amenidades (roof garden, balcón y/o bodega, salón de usos múltiples,

alberca, etc) se refiere al valor agregado del inmueble sujeto del avaluó, esta en



función de áreas privativas adicionales no habitables que dan ventajas competitivas

sobre otros comparables. Este factor se estima en alrededor de un 5% por cada

amenidad adicional en relación con los comparables.

Factor de eco tecnologías: se refiere a las tecnologías sustentables con que cuenta

el inmueble sujeto del avalúo en relación con los comparables; hoy en día

instituciones como e! Infonavit, encargadas del desarrollo de vivienda de interés

social y medio, están comprometidas con el orden social y ambiental y han normado

las reglas de suministro e instalación de eco tecnologías para "viviendas verdes"

Factor de Servicios (obras complementarias y elementos accesorios): se refiere a

los servicios que dan mayor confort y seguridad al inmueble sujeto del avalúo en

relación con los servicios que con que cuentes los comparables. Tales servicios

incluyen los elevadores, planta de luz de emergencia, sistemas de riego por

aspersión, portón eléctrico e interfón, sistema de CCT y sistema de protección contra

incendio, clima artificial, bombeo hidroneumático entre los más importantes. Este

factor se estima en relación con las características del inmueble sujeto del avalúo y

los comparables, así como también e! nivel de incidencia de estos sobre el Valor

Neto de Reposición del sujeto, expresado en %.

4.2.6 Subjetividad de criterios de homologación de mercado.

Subjetividad de criterios.

Un análisis más minucioso del enfoque comparativo de mercado aspira a establecer

un rango de variación numérica aplicable a los factores de homologación en un

avalúo bancario de inmuebles que esté sustentado por argumentos objetivos; un

rango de variación cuya consistencia lo haga confiable y cuya fundamentación

resista los cuestionamientos a que en la actualidad se ven sujetas las

homologaciones.

En la metodología de la valuación inmobiliaria existe un grado de subjetividad que

influye en el resultado. Aun cuando procedan con el mayor afán de apego y


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA ViVíENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO" COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

obediencia a la metodología es infrecuente que dos valuadores obtengan iguales

conclusiones Los valuadores no son jueces, no obstante, al homologar emiten un

juicio de valor.45

Existen aspectos que debemos considerar para mitigar la subjetividad, en la medida

de lo posible, durante la selección de comparables y el análisis de comparación de

mercado

Los contratos de compra-venta.

Como se menciona anteriormente, los factores que afectan el valor concluido de un

avaluó son las características de la tierra, las construcciones y algunas mejoras, el

mejor uso de la tierra Vs su aprovechamiento, calidad de las construcciones y

obsolescencia funcional entro otros Así también los contratos efectuados sobre una

propiedad pueden afectar seriamente la oferta de venta y el valor concluido de un

avalúo.

La influencia del crédito en el valor.

El crédito es hasta cierto punto el sustituto del dinero, representa el poder de

adquisición, y por medio de él se realiza el mayor porcentaje de las transacciones.

Una hipoteca es la promesa de abonar una determinada cantidad en una fecha

determinada Cuando no hay créditos hipotecarios, baja mucho la demanda de

bienes raices, ya que muchos inmuebles solo se pueden vender con hipoteca. Los

préstamos hipotecarios pueden aumentar la demanda y hacer subir los precios, y

puede darse el caso de que puedan, también hacer que los precios lleguen a niveles

muy bajos, y entonces producirse una crisis.46

Para los análisis de comparación de mercado, se sugiere determinar, para el caso

de la valuación, cuál deberá ser el monto de crédito y el efecto del mismo, y observar

45 Cárdenas Castañeda Alejandro, Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confia bi 11 dad 46 Antuñanp Iturbide Antonio, El avalúo de ios bienes raíces



los efectos que producen dichos créditos sobre los precios y valores de los

inmuebles.

Otros aspectos a considerar son el motivo por el cual los inmuebles se exponen al

mercado inmobiliario, tales como la liquidación de propiedades hereditarias,

necesidad de efectivo para fines comerciales (créditos de liquidez), aumento o

disminución de ía familia, el deseo de cambiarse a un rumbo mejor, y la obtención de

un crédito de adquisición.

Otro aspecto importante para la selección de comparables dentro del análisis

comparativo de mercado es el tiempo de exposición del inmueble comparable en el

mercado inmobiliario.

4.3 LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO.

4.3.1 Clasificación de la vivienda en México.

De acuerdo con el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos para El D.F.

y el Código Fiscal vigentes, la vivienda se cataloga por sus características según lo

siguiente;

Articulo Vigésimo (de! código fiscal).

Fracción V, definición de CLASE: Es el grupo al que pertenece una construcción de

acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructuras y

acabados, la cual tiene asignado un valor unitario de construcción.

Para determinar la clase de construcción a que pertenece cada edificación, se

procederá conforme a lo siguiente:

En primer término se debe considerar el uso genérico del inmueble, identificándolo

como habitaciona!; posteriormente se ubica de manera específica en la "Matriz de

Características" para determinar la clase que aplica para el uso de que se trate.

Selección de elementos en la matriz de características.



Cada "Matriz de Características" se compone de apartados en los cuales se

consideran distintos elementos de la construcción. Por lo que se deberá seleccionar

un solo elemento de los siete que componen cada columna, y así sucesivamente,

para cada columna que integra esta matriz

Determinación de puntos y clase en la matriz de puntos

Se deberá identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en

la matriz de características

Hecho lo anterior, los puntos se anotarán en el reglón denominado "Puntos

Elegidos", y se deberán sumar los puntos de este reglón, ubicando el resultado en el

cuadro "Total de Puntos"

Finalmente, el total de puntos se ubicará dentro de algún rango de la "Tabla de

Puntos", determinándose de esa manera la clase a la cual pertenece la construcción

del inmueble

Anexos 1 y 2 (Anexo 1 y 1-A del Código Fiscal para el D.F. 2010)

La "Tabla de Puntos" está directamente ligada con el articulo 31 del Manual de

Procedimientos y Lineamientos Técnicos para el D.F el cual dice lo siguiente

Artículo 31 (del manual), fracción VI - las autoridades fiscales realizarán

investigaciones del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarán las

siguientes tablas.

Tabla "F" (del manual), "Clase de la Construcción" Señala los valores unitarios y

nombre genérico que corresponde a cada clase, según las características y calidad

de cada porción de las construcciones.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

CLAVE

1

2

3

4

5

6

CLASE

PRECARIA

ECONÓMICA

MEDIA

BUENA

MUY BUENA

LUJO

DESCRIPCIÓN

C U A R T O S D E U S O S M U L T I P L E S S I N D I F E R E N C I A C I Ó N S E R V I C I O S

MÍNIMOS INCOMPLETOS (LETRINAS O SANITARIOS FUERA DEL CUERPO

PRINCIPAL DE LA CONSTRUCCIÓN) MUROS DESPLANTADOS SOBRE EL

SUELO DE TABICÓN 0 DE DESECHOS DE CONSTRUCCIÓN SIN

REFUERZOS TECHOS DE LÁMINA DE CARTÓN 0 ACRILICAS 0 DE

DESECHOS DE MADERA PISOS HABILITADOS CON PEDACERIA DE

MAMPOSTERAS E INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRÁULICAS

INCOMPLETAS VISIBLES

ESPACIOS PEQUEÑOS CON ALGUNAS DIFERENCIACIONES POR USO

SERVICIOS MÍNIMOS COMPLETOS (GENERALMENTE UN BAÑO) MUROS

CON APUNADOS SENCILLOS VENTANERÍA DE FIERRO ESTRUCTURAL O

TUBULAR TECHOS DE CONCRETO ARMADO PREFABRICADOS U OTROS

DE TIPO SENCILLO CON ALGÚN CLARO CORTO NO MAYOR A 3 SO

METROS PISOS CON FIRMES DE CEMENTO ARENA

ESPACIOS DIFERENCIADOS POR USO SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO

HASTA DOS BAÑOS) MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA PASTA 0

YESO VENTANERÍA SENCILLA DE FIERRO 0 ALUMINIO TECHOS DE

CONCRETO ARMADO ACERO MIXTOS 0 PREFABRICADOS DE MEDIANA

CALIDAD CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 00 METROS PISOS DE

CONCRETO

ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y SERVICIOS COMPLETOS (DE

UNO HASTA DOS Y MEDIO BAÑOS) MUROS ACABADOS DE CEMENTO

ARENA PASTA 0 YESO VENTANERIA DE FIERRO 0 DE ALUMINIO NATURAL

CON VIDRIOS SENCILLOS 0 MEDIO DOBLES TECHOS DE CONCRETO

ARMADO 0 PREFABRICADOS CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 50

METROS PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE 0 PULIDO

INSTALACIONES COMPLETAS

ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y ESPECIALIZADOS POR USO Y

SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO HASTA TRES BAÑOS CUARTO DE

SERVICIO) MUROS ACABADOS DE CEMENTO ARENA PASTA 0 YESO

VENTANERIA DE FIERRO 0 DE ALUMINIO NATURAL 0 ANODIZADO CON

VIDRIOS MEDIOS DOBLES O DOBLES TECHOS DE CONCRETO ARMADO

ACERO 0 MIXTOS CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 5 00 METROS

PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO INSTALACIONES

COMPLETAS

CONSTRUCCIONES DISEÑADAS CON ESPACIOS AMPLIOS Y DEFINIDOS

POR USO CON ÁREAS COMPLEMENTARIAS A LAS FUNCIONES

PRINCIPALES (DE UNO HASTA CUATRO BAÑOS CON ALGÚN VESTIDOR Y

CLOSET INTEGRADO A ALGUNA RECAMARA) MUROS ACABADOS DE

CEMENTO ARENA PASTA O YESO VENTANERIA DE PERFILES

SEMIESTRUCTURALES DE ALUMINIO NATURAL O ANODIZADO O DE

MADERA CON VIDRIOS DOBLES O ESPECIALES TECHOS DE CONCRETO

ARMADO PREFABRICADOS U OTROS RETICULARES DE CONCRETO

ARMADO O DE TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON CAPA DE

COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO CON ALGÚN CLARO CORTO DE



7 ESPECIAL

HASTA 5 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE 0

PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA, PARQUET DE MADERA,

LOSETAS DE CERÁMICA, TERRAZOS 0 MATERIALES PÉTREOS,

INSTALACIONES COMPLETAS Y ALGUNAS ESPECIALES.

CONSTRUCCIONES DISEÑADAS CON ESPACIOS AMPLIOS

CARACTERIZADOS Y AMBIENTADOS CON ÁREAS COMPLEMENTARIAS A

LAS FUNCIONES PRINCIPALES (CADA RECAMARA CON BAÑO Y MAS DE UN

VESTIDOR INTEGRADO A MÁS DE UNA RECÁMARA), MUROS ACABADOS DE

CEMENTO-ARENA PASTA 0 YESO, VENTANERIA ESTRUCTURAL DE

ALUMINIO ANODIZADO. DE MADERAS FINAS 0 DE ACERO ESTRUCTURAL,

TECHOS RETICULARES DE CONCRETO ARMADO CON TRABES DE

GRANDES 0 GRUESOS PERALTES, 0 LOSAS TRIDIMENSIONALES, 0

PREFABRICADAS PRETENSADAS DE CONCRETO 0 BÓVEDA CATALANA DE

LADRILLO EN CLAROS GRANDES, 0 VIGAS "TT", 0 RETICULARES, 0 LOSA

SOBRE VIGAS DE ACERO 0 TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON

CAPA DE COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO, CON ALGÚN CLARO

CORTO MAYOR A 5 50 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO

SIMPLE 0 PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA. PARQUET DE

MADERA, LOSETAS DE CERÁMICA, TERRAZOS 0 MATERIALES PÉTREOS,

INSTALACIONES COMPLETAS Y ALGUNAS ESPECIALES

Por otro lado, se cuenta con la clasificación adoptada por la Asociación Hipotecaria

Mexicana, a la cual pertenecen organismos de Gobierno especializados en vivienda,

Instituciones de Crédito y empresas dedicadas a la consultoria de datos de mercado

(inmobiliario), cuyo comunicado clasifica el tipo de vivienda de acuerdo al valor en

VSMM de esta.

Con el objetivo de dotar al sector hipotecario con una misma nomenclatura que

contribuya a una adecuada segmentación del mercado y a una operación crediticia

más eficiente del país, el pasado 20 de abril de 2010, el Infonavit, Sociedad

Hipotecaria Federal (SHF), Conaví, las r entidades financieras (Bancos y

Sofoles/Sofomes), Fovíssste, Softec y la Asociación Hipotecaria Mexicana,

determinaron como un estándar de industria, una clasificación homologada de tipos

de viviendas según su valor, tomando como referencia y unidad de medida veces



salarios mínimos mensuales vigente para el Distrito Federal, para ser utilizada y

reconocida tanto a nivel nacional como internacional, en la generación de

información comparable, estadísticas, análisis y estudios, públicos y privados:

T po de vivienda

Interés social

Económica Popular Tradicional

Meú¡3

Residencial

Hesjdeneiaí plus

vsw — J 3 £ _ J

118.1 200.1

350.1

750,1

MDF

u _ i ^ É ™ ^

118 200 350

780

1,500

Más de 1,500

Pesos í$)

™ - ™ ™ ^ ™ - ™ H

206,122 349,358

611373

itzi6jm

~™ÜÉS^™™J

206,121 349,357 611,374

1,310,088

_^p_» Mas de 2,620,17$

De acuerdo con el Volumen 1 de libro de Costos por Metro Cuadrado de

Construcción por el Ing. Leopoldo Várela, la clasificación por Clase o Tipo de

vivienda de Interés Medio corresponde a:

CLASE

MEDIO

NUM

DE

ESPA

CIOS

8Ú9

SERVICIOS

COMPLETOS

CON BAÑOS

PARA

VISITAS Y

RECAMARAS

INSTALACIONES

COMPLETAS

CON

CISTERNAS,

GAS

ESTACIONARIO

PISOS

CERÁMICA,

TERRAZO,

MARMOL,

DUELA,

PARQUET

TECHO Y

PLAFÓN

N/A

ACABADO EN

MUROS

PASTA,

CERÁMICOS.

LOSETAS

ARTIFICIALES

FACHAD

AS

PASTAS,

LOSETAS

ARTIFICI

ALES

CAJO

NES

ESTA

CION

UN

CAJO

N

4.3.2 Características particulares de departamentos de interés medio.

La verticalidad en la arquitectura de! mundo nace en el siglo XIX; la combinación del

hierro y del concreto, y de los avances tecnológicos como la invención de la bombilla

eléctrica y el elevador hicieron posible que nuestros edificios tocaran el cielo; de esta


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forma se introdujo la revolución técnica más grande de la historia arquitectónica de la

humanidad: se pudo sustituir la construcción maciza por la construcción de

entramados, que hacia posible erigir edificios de cualquier altura y extensión con

piezas prefabricadas y en un tiempo mínimo.47

En nuestros tiempos no ha cambiado mucho el sistema estructural para los edificios

verticales, solo se han complementado con tecnología de punta que hacen más fácil

y complaciente su elevación. Esto en conjunto con la necesidad de redensificación

de las ciudades a causa de su crecimiento caótico, ha atraído a los ojos de los

inversionistas inmobiliarios.

En el país 95% del desarrollo habitacional es de tipo horizontal, mientras que el

cinco por ciento restante es vertical, lo que demuestra su potencial sobre todo en las

grandes ciudades a través de la renovación de espacios.

Los conjuntos verticales de cualquier clase o tipo están construidos con los

estándares de diseño y funcionalidad más óptimos: Como parte de un compromiso

con la sociedad se está implementando el concepto de eco-tecnologías como agua

purificada, foto-celdas voltaicas, áreas verdes con arquitectura de paisaje y

skygardens con vegetación natural que además, contribuyen al cuidado del

ambiente e imagen urbana.

La industria de la vivienda construida por desabolladores se divide en tres sectores

que son: vivienda de interés social, vivienda media y vivienda residencial.

Las características generalmente aceptadas en la práctica profesional de la

valuación de vivienda de interés social, reconocen a esta con superficies de

construcción de entre 45 m2 y 75 m2 y una distribución arquitectónica adecuada a su

uso que incluye, sala, comedor, cocina, de 1 a 3 recámaras, un baño y un cajón de

estacionamiento (opcional); para este tipo de vivienda normalmente los acabados

47 Anónimo, html.rincondelvago.com/edificios-verticales.html


http://html.rincondelvago.com/edificios-verticales.html


son sencillos, siendo estos aparentes o de yeso a plomo y pintura vínilica, aparentes

de cemento pulido o loseta vinílica y con muebles de baño y cocina económicos.

La clase de vivienda medía es normalmente conceptualizada como vivienda

individual con espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recamara, cocina,

baño. Cuentan con acabados irregulares, según el producto y su oferente; en esta

clase puede completarse algunos espacios adicionales como el cuarto de servicio y

sala de TV., muy comunes en la actualidad.

De acuerdo con las características, superficie y distribución arquitectónica, los

departamentos de interés medio, cuentan con diferentes superficies y en general

cada proyecto tiene sala-comedor, cocina, de 1 a 2 baños, de 1 a 3 recámaras, patio

de servicio y un cajón de estacionamiento; también cuentan con vestidor y cuarto de

servicio, dependiendo de ía superficie de construcción con que cuenten.

En la oferta inmobiliaria mexicana actúa), podemos encontrar en el mercado

inmobiliario departamentos desde 50 m2 hasta 120 m2 con características de

vivienda de tipo interés medio, las cuales cuentan con un proyecto funciona! y

adecuado a su uso, optimizando espacios y con e! valor agregado de amenidades y

áreas comunes, las cuales no están presentes en la vivienda de interés social y

popular.

La clase y calidad de cada departamento de tipo interés medio dependerá también

del número de niveles del edificio en el que se encuentre, así como el tipo de

materiales de construcción de la superestructura y muros que delimiten el proyecto.

A continuación presentamos algunos ejemplos de distribución arquitectónica de

departamentos de interés medio desde 70 m2 hasta 123 m2, con diferentes

características.



Departamento Prototipo 58.24 m2

M.)i«:-i < ] - ¡ P i » í ¡ r . " . ¡ . . \ i : . #i? M M : **!.:•!

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DEPARTAMENTO TIPO 58.24 M2

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PLANTA Tlf>&

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CORTE



Departamento Prototipo 79.90 m2

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Ing. Abner Horacio Baños RomáTi Página 112


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Departamento 103.86 m'

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DEPARTAMENTO TIPO 1p3.»S M2

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PLANTA CONJUNTO

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PLANTA TIPO



Departamento 123.05 m2

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PLANTA &!fflMWf®

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« • - b i i a i -•*•-•— i — i . . . : -nr ••

PLANTA TIPO



CAPITULO V

PROPUESTA DE CÉDULA DE MERCADO PARA EL MEJORAMIENTO DE LA

SELECCIÓN DE COMPARABLES.

5.1 Mejoramiento de calidad y contenido de las fichas o cédulas de

mercado inmobiliario.

Por definición, se denomina comparación a la especificación de la situación o

posición de una magnitud, cualidad o proceso, dentro de una escala a partir de un

determinado punto de referencia. Dependiendo de la situación o posición del

elemento respecto del punto de comparación, se establecen tres grados:

superioridad, inferioridad e igualdad.

En el mismo orden de ideas, entendemos por comparable como algo que puede o

merece compararse con alguien o algo48

A partir de las características y atributos comunes entre la infinidad de inmuebles

urbanos es posible determinar las similitudes que los vuelven más o menos

comparables.

La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son

análogas no solo es el fundamento de la homologación, sino también el punto de

partida de operaciones de cálculo vastas y complejas, como el establecimiento de

tipologías, la definición de zonas urbanas, la revaluación colectiva de inmuebles para

la recaudación de impuestos entre otros.

48 Definición, Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, www.rae.es


http://www.rae.es

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACÍÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

5.1.1 Contenido de las fichas

El contenido de las fichas de mercado está directamente relacionado con sus

características intrínsecas, de tal suerte que cada parte de su descripción incluye

datos alfanuméricos, cualitativos y cuantitativos que inciden directamente en la

comparación con un inmueble sujeto e incluso contra otros inmuebles con la misma

afinidad.

De manera enlistada y descriptiva, las fichas o cédulas de mercado inmobiliario

indican el nombre y teléfono del oferente, el tipo de bien que se oferta, el precio de

venta, su ubicación de manera aproximada, la superficie de terreno y construcción

según cada caso, la superficie, calidad y distribución arquitectónica de proyecto, así

como algunos elementos que la distingan de los demás, como amenidades,

accesorios y complementos o restricciones que puedan incrementar o depreciar su

valor.

Cabe mencionar que todos estos datos se obtienen de la información proporcionada

por cada oferente; se recomienda ampliamente hacer una inspección exterior de

cada comparable, de tal suerte que los datos que no sean proporcionados sean

indicados solo como una apreciación, sin asumir de alguna manera que nuestros

comparables contienen las mismas características que nuestro inmueble sujeto.

5.1.2 Información significativa de la cédula de mercado

En general, las fichas tienen diferentes formatos, dependiendo el software o la

paquetería que se utilicen para la elaboración de avalúos. Normalmente estos

aplicativos guardan formatos similares en los que se incluye la siguiente información:

FOLIO: se refiere al número consecutivo de ficha o cédula comparable con el que se

reconoce, el cual es parte de un banco de datos, administrado por el propio perito

valuador o una sociedad.

Ing. Abner Horaoio Baños Román Página 116


TÍTULO: según el tipo de inmueble y oferta; este puede ser el de Comparable de

Terreno, Comparable de Renta o Comparable de Venta.

ESPECIALIDAD: se refiere al tipo de servicio o producto inmobiliario; generalmente

se trata de Inmobiliario Industrial, Agropecuario, Agroindustrial, Habitacional o

Residencial o Comercial entre otros. El caso que nos ocupa en esta tesis es el

Habitacional / Residencial.

SUBESPECIALIDAD: se refiere al tipo de inmueble, y depende directamente de la

Especialidad mencionada en el párrafo anterior; estos van desde casa y

departamentos, hasta Hoteles, Edificios de Oficinas, Naves Industriales o Terrenos

de Labor, según sea el caso.

FECHA: se refiere a la fecha de obtención y captura de la información recabada de

los inmuebles comparables.

NOMBRE Y TELEFONO: se refieren al nombre y número telefónico de la persona o

empresa oferente o informante de las ofertas inmobiliarias, de donde obtendremos

datos para nuestros comparables.

TIPO DE FUENTE: se refiere a la fuente de información de cada comparable; esta

puede tomada de un anuncio de una oferta publicado de la zona donde se ubica

nuestro sujeto {in situ), hasta la oferta inmobiliaria expuesta en medios de

comunicación, tales como el periódico o revistas especializadas en el ramo

inmobiliario, así como también las ofertas publicadas en los medios electrónicos

(internet).

VALUADOR: Se refiere al nombre del perito valuador o funcionario de una sociedad

de valuación responsable de la captura y/o administración de la base de datos.

LOCALIZACION DEL COMPARABLE: es la dirección del inmueble comparable, la

cual incluye la Entidad Federativa, el Municipio o Delegación, La Colonia, el Código

Postal, Población o Ciudad, el nombre de la calle, numero exterior e interior con el



que se identifique así como también las calles limítrofes y transversales, En algunos

casos, incluye de manera nominal, el nombre del Conjunto o Edificio.

ZONA: se refiere al tipo de orden, clasificación y/o calidad de la colonia donde se

ubica el inmueble comparable. Estas van desde zonas habitacíonaies de interés

popular y social, zonas comerciales, hasta corredores turísticos, parques

industriales y zonas ejidales destinadas a la agricultura y la ganadería.

UBICACIÓN: se refiere al número de frentes de nuestro inmueble comparables, que

básicamente son de cuatro tipos, con un y dos frentes, cabecera de manzana (tres

frentes) o manzanas completas (4 o más frentes)

SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN: Se refieren, al terreno, la

superficie delimitada en documentación oficial y donde se desplanta nuestro

inmueble comparable; para la superficie de construcción, se refiere a la superficie

cubierta con elementos estructurales permanentes, Dependiendo cada caso, se

pueden considerar cajones de estacionamiento y covachas en función de las

características del inmueble sujeto del avalúo.

PROYECTO: se refiere a su funcionalidad y uso nominal; se puede describir como

bueno, deficiente, funcional y adecuado a su uso.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se refiere al nivel de conservación que amerita o

demerita el valor de un inmueble comparable y que está en función de!

mantenimiento recibido durante su tiempo de existencia. Este es apreciativo e infiere

directamente en la homologación de mercado; estos parámetros van desde el

inmueble nuevo hasta con un 1 año de edad, muy bueno y bueno, normal, regular y

malo, hasta ruinoso, en función de su clase y tipo de mantenimiento.

EDAD: el tiempo transcurrido desde la terminación de su construcción hasta el día

en que se obtenga la información del inmueble comparable. En algunos casos y

dependiendo de la pericia del perito valuador, la edad también puede obtenerse de

manera apreciativa.



CALIDAD, se refiere la calidad de la colonia y la clase de inmueble comparable; esta

clasificación incluye a la vivienda de interés popular y social, la vivienda media,

vivienda residencial, de lujo y residencial plus

NEGOCIACIÓN1 se refiere al nivel de deseabilidad y la capacidad de negociación

para la obtención de un descuento sobre el monto de la oferta; en algunos casos

depende de la oferta y demanda inmobiliaria y del producto inmobiliario que se esté

ofreciendo Se define en dos conceptos los cuales son Oferta y Venta, la oferta se

refiere a inmuebles cuya negociación está en proceso mientras que la Venta se

refiere a inmuebles cuyo trato ya fue cerrado y su venta ya fue formalizada ante

Notario Público. Existen casos en que la Oferta es NO negociable.

MONTO se refiere al valor de venta del inmueble comparable expresado en pesos

mexicanos; existen nichos de mercado inmobiliario, generalmente de interés

residencia!, de lujo y residencial plus, en los que las ofertas que se exhiben se

expresan en moneda extranjera, específicamente en dólares americanos

DESCRIPCIÓN: en este apartado podemos expresar algún dato adicional que no se

hizo notar en las opciones anteriores; en este espacio consideramos los servicios

con que cuenta la zona, la distribución arquitectónica del inmueble comparable, las

áreas comunes con las que cuenta, alguna amenidad, elemento accesorio, o incluso

alguna restricción o servidumbre que pudieran incrementar o dementar su valor

FOTOGRAFÍA Y CROQUIS: En este apartado se incluye una fotografía de la

fachada o en su defecto de interiores del inmueble comparable, así como un croquis

donde se indique de manera aproximada su ubicación

Ing. Abner Horacio liarlos Roman Página 119


COMPARABLES DE OFERTAS O VENTAS

r*~—*-

Ficha de comparable o Cédula de mercado



Fotografía y plano de ubicación del inmueble comparable

Finalmente se recomienda hacer una inspección de manera externa al inmueble

comparable o en su defecto hacer un rondín por la colonia donde este se ubique

para tener una idea clara de las características y el tipo de inmuebles que predomina

en la zona.

El resto de la información dependerá, en mayor medida, de los datos recabados

durante la entrevista con el oferente y el nivel de certeza que este nos indique.

5.1.3 Resultado de la propuesta: Factor de Eficiencia Comparable

De acuerdo con la propuesta de ficha o cédula de mercado, el Factor de Eficiencia

Comparable está en función de una comparación con mayor grado de objetividad, en

la que las diferencias entre los inmuebles comparables y el sujeto se hacen notar de

mejor forma y se traducen en un factor numérico.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL. CASÓ! COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

Para la propuesta de cédula de mercado se hicieron algunas adherencias de

conceptos y también modificaciones relacionadas directamente con el costo

beneficio que se puede obtener comparando los inmuebles entre sí.

En relación al porcentaje propuesto para cada concepto, se obtuvo de acuerdo a su

nivel de incidencia sobre los totales de costos y superficies de construcción.

5.1.3.1 Incremento y modificación de conceptos.

Además de la información significativa con que cuenta una ficha o cédula de

mercado inmobiliario, se sumaron y modificaron algunos conceptos que incluyen los

siguientes conceptos:

NEGOCIACIÓN: para este concepto se propone utilizar el tipo de mercado Vigente,

el cual se refiere a inmuebles que están en proceso de venta, y Formalizado, para

inmuebles cuyo trato ya fue cerrado o su venta ya fue formalizada ante Notario

Público.

DESCRIPCIÓN DEL COMPARABLE: para este concepto se propone integrar en

celdas o alveolos las características generales del proyecto.

La descripción incluye la distribución arquitectónica y el conteo de cada

característica que amerite ser cuantíficada; tal es el caso de los números de

recámaras, baños y cajones de estacionamiento, así como también el mueble de la

cocina.

AMENIDADES (Amenities): Se refiere a las cualidades o características que hacen

grato o placentero un inmueble. Dichas características están conformadas por

conceptos tales como roof garden (terraza), gimnasio, alberca, salón de juegos,

acabados y vista panorámica entre otros.

ECOTECNOLOGÍAS: Se refiere a inmuebles que cuentan con tecnologías

sustentables que incluye la instalación de regaderas con obturados (llaves

ahorradoras), W.C. válvula de doble descarga, calentadores de agua (de


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

recuperación o solares), lámparas de bajo consumo de energía, tanques de

tormentas, aislante térmico o aire acondicionado entre otros De acuerdo con las

características del clima de la región, podemos clasificarlas en clima frío/templado y

clima cálido

EQUIPAMIENTO URBANO E INFRAESTRUCTURA Entendemos por equipamiento

urbano al conjunto de edificaciones y espacios, predominantemente de uso publico,

en los que se realizan actividades complementarias a las de habitación y trabajo, o

bien, en las que se proporcionan a la población servicios de bienestar social y de

apoyo a las actividades económicas En función a las actividades o servicios

específicos a que corresponden se clasifican en equipamiento para la salud,

educación, comercialización y abasto, cultura recreación y deporte, administración,

segundad y servicios públicos

Entendemos por INFRAESTRUCTURA al conjunto de obras que constituyen los

soportes del funcionamiento de las ciudades y que hacen posible el uso del suelo

urbano accesibilidad, saneamiento, encauzamiento, distribución de aguas y energía,

comunicaciones, etcetera Esto es, el conjunto de redes básicas de conducción y

distribución vialidad, agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, gas y teléfono,

entre otras, que hacen viable la movilidad de personas, abasto y carga en general, la

dotación de fluidos básicos, la conducción de gas y la evacuación de los desechos

urbanos

Como característica adicional, se considera el Desarrollo del Sector Inmobiliano, el

cual esta en función del uso de suelo actual de la zona y se clasifica en el uso

habitacional consolidado, en crecimiento, de renovación (mejora de calidad de la

colonia), cambio de giro/uso


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

5.1.3.2 Niveles de incidencia de los conceptos

Para traducir los factores de eficiencia por concepto en factores numéricos se

propone el cálculo de estos en función del niveí de incidencia de cada uno sobre el

total del valor de venta, costo paramétrico (Valor de Reposición Nuevo), superficie

total de la construcción, esto dependerá de las unidades de medida por comparar,

que puede ser pesos mexicanos, piezas o metros cuadrados

TIPO DE

AMENIDAD

ROOF GARDEN

GIMNASIO

ALBERCA

SALON DE JUEGOS

ACABADOS

RECAMARAS

CAJONES ESTAC

Representa un 3% del costo parametrico de un departamento de interés

medio

Representa un 2% del costo parametrico de un departamento de ínteres

medio

Representa un 3% del costo parametnco de un departamento de interés

medio

Representa un 3% del costo parametnco de un departamento de interés

medio

Corresponde ai porcentaje de obra por ejecutar, por definición se

entiende que la obra gris es el tipo de obra que deja listo el inmueble

para recibir los acabados, para el tipo de vivienda media representa

alrededor de un 5% del costo parametnco un departamento de ínteres

medio

Representa en promedio un 3% de ia superficie total de un

departamento de ínteres medio

Representa en promedio un 4% del valor total de venta de un inmueble,

los montos por cada cajón pueden variar según la demanda de cajones



BAÑOS

ECOTECNOLOGIAS

VSSTA POR NIVEL

FACTOR DE

EFICIENCIA

COMPARABLE*

de estacionamiento por conjunto y el nivel de transito de ¡a zona

Representa en promedio un 2% de la superficie total de un

departamento

Si están completas, representa un 3% del costo parametnco de un

inmueble de características similares

Representa un 3% del incremento de costo parametnco por nivel

adicional sobre un edificio de mas de 12 niveles

Factor resultante de integrar las características y amenidades f a liantes

o excedentes por inmueble en comparativa con el sujeto. Este factor

traducido en números, proviene del producto de los factores obtenidos

por cada tipo de amenidad.

AJUSTE POR TIPO DE AMENIDAD

PREMIO CASTIGO

ROOF GARDEN

GIMNASIO

ALBERCA

SALON DE JUEGOS

ACABADOS

RECAMARAS

CAJONES

ESTACIONAMIENTO

1 03

1 02

1 03

1 03

1 05

1 03

1 04

0 97

0 98

0 97

0 97

0 95

0 97

0 96



BAÑOS

ECOTECNOLOGIAS

VISTA POR NIVEL

FACTOR " " DE

EFICIENCIA

COMPARABLE*

1 02

1 03

1 03

1.25

0 98

0 97

0 97

0.75

*Se sugiere considerar un valor máximo de 1 25 y un valor mínimo

de 0 75 esto en función de que la diferencia de costos

paramétncos entre una vivienda de ínteres medio y una de semiiujo

es de aproximadamente el 30%

5.2 Formato de la propuesta de ficha o cédula de mercado.

A continuación se presenta la propuesta de formato de cédula de mercado, el cual

contiene información de las características y datos generales del inmueble

comparable, esta información también está considerada el formato tradicional,

además de lo anterior, la propuesta desglosa las amenidades con que cuenta el

inmueble comparable que integraran ai F E C (Factor de Eficiencia comparable).

Eí formato puede adaptarse a cualquier tipo de software o paquetería dependiendo

de la arquitectura del software, su plataforma y bases técnicas e informáticas La

base de esta propuesta se elaboro en una Hoja de Cálculo de Paquetería Comercial,

común entre los usuarios de computadoras personales y de oficina



Tabla de datos y descripción de características del inmueble comparable

Fuente: Creación propia.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLOMA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

CARACXRIS' ICAS DEL S J . E I C • " * j ~ « «• E - - ~ - v = ' _>.. t i p ; ; 1

FACTOR Of EFiCíENCíA COSPARASUS

Tabla comparativa de características del inmueble sujeto para la obtención del

F E C.Fuente: Creación propia.

Imágenes obtenidas de! inmueble comparable

ing Abner Horacio Baños Roman Pagina 128


CAPÍTULO V I

CASO CON PROPUESTA DE MEJORAMIENTO: COLONIA ANAHUAC EN EL

DISTRITO FEDERAL.

6.1 Delimitación de la zona de estudio.

Con frecuencia, el valuador de una propiedad se ve más influido por el entorno que

por la propiedad misma. Por esto resulta importante analizar la colonia donde se

ubica. Además:

a. La colonia es el entorno inmediato del sujeto y, en sentido estricto, ninguna

propiedad debe de estar por encima o por debajo de los rangos de valor

marcados por el mercado inmobiliario de la zona.49

b. A falta de ventas en el entorno inmediato del sujeto, es necesario recolectar

información sobre operaciones en áreas aledañas comparables, mismas que

el valuador necesita para basar en ella sus comparaciones.

c. Los datos sobre la colonia proporcionan información básica. Esto es

especialmente importante si el informe de avalúo se va a presentar ante

alguien que no está familiarizado con el área donde se ubica el inmueble

sujeto.

Eí valuador puede reunir información de ia colonia, de tal forma que incluya lo

siguiente:

Límites de ¡a colonia indicando las avenidas de importancia alta que delimitan a la

colonia, orientadas en los cuatro puntos cardinales; topografía y tipo de zona, ya sea

urbana, suburbana o rural; densidad de construcción de la zona, expresada en

porcentaje de ocupación del terreno; ia relación oferta/demanda, refiriéndose al

equilibrio, sobreoferta o subofería de inmuebles; densidad y tipo de población, por

49 Ventólo William L. y Coautor, Técnicas del Avalúo Inmobiliario



ingreso familiar así como por el tipo de densidad, que puede ser densa, intermedia,

en crecimiento, estable o flotante

También se deben incluir ios tipos de construcción predominante en la zona,

descnbiendo de manera general sus características y número de niveles promedio

Otros datos que deben ser considerados son1

Si la zona cuenta con centros comerciales, escuelas indicando el nivel educativo),

centros recreativos y sociales, iglesias o centros religiosos, servicios de transporte

público y hospitales, para cada caso se debe indicar la distancia y el tiempo

aproximados para trasladarse a estos

Finalmente se debe considerar si existen zonas de alto riesgo, seguridad y fuentes

de contaminación que pudieran alterar el entorno de la zona

6 1.1 Colonia Anáhuac en el Distrito Federa!

6 1 1 2 Antecedentes Históricos.

Son tres asentamientos prehispánícos que heredan su historia a ia actual

Delegación Miguel Hidalgo: Tacuba, Tacubaya y Chapultepec Eran los pueblos de

mayor jerarquía que ocupaban e! área de lo que hoy en día es la delimitación política

y administrativa. Tacuba o Tlacopan que significa "Sobre vara de nardo" o "Lugar de

esclavos", respectivamente, Tacubaya compuesta de las palabras Atiacolayan y

TIacuihayan que tienen las acepciones "Lugar donde se bebe el agua" y "Lugar

donde se inventó el Atlali" (arma precortesiana) y Chapultepec que se deriva de

Chapul y Tepetl, y significa "Cerro del Chapulín".50

Más al sur se ubican el Bosque de Chapultepec y la zona de Tacubaya Poco se

sabe de los antecedentes prehispánicos de esta porción de la Delegación y es

probable que fuera poblada antes de ia conquista español, a ya que en el sitio donde

50 Programa Deiegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación del 26 de mayo de 1997



en 1556 se fundó ia parroquia de ia Purificación o Candelaria, existía un Templo

dedicado a la Diosa Xihuacóatl.

Museo de Antropología e Historia

Desde los primeros años del Virreinato, Tacubaya adquirió mayor importancia y

varias veces se pensó en trasladar allí ia capital.

El abundante caudal de su río permitió la instalación de los primeros molinos de

trigo, además de que surtía de agua a la Ciudad de México por medio de

acueductos. El primero de ellos se terminó de construir en 1620, antes del

Acueducto de Chapultepec. La jurisdicción de la Ciudad de Tacubaya incluía 7

barrios y pueblos, extendidos hasta las cercanías de Mixcoac.

La urbanización más antigua de la Delegación corresponde a la zona de Tacuba.

Hasta principios del siglo XIX, su desarrollo se centraba en torno a su cabecera y

algunos de sus barrios circundantes, un ejemplo es Santa Julia, como uno de los

barrios populares que adquirieron notoriedad.

Separada la ciudad por el rio Consulado, esta zona no se conurbó con el resto de la

ciudad hasta e! Porfiriato, con ia introducción del tranvía y la creación de las colonias

residenciales de San Rafael y Nueva Santa María. _ ^ _ _ _ _ _



Hacia el sur, Tacuba colindaba con tierras agrícolas, abundantemente regadas por

los ríos Consulado, San Joaquín y de los Morales.

Para el año de 1861, el Distrito Federa! estaba compuesto de una municipalidad y

cuatro partidos: Hidalgo, Xochimilco, Tlalpan y Tacubaya.

Cuando estalla la Revolución en 1910, la villa de Tacuba y ios pueblos de San

Joaquín, Popotla y La Magdalena, las haciendas del Molino Prieto, Molino de Sotelo,

y los Morales y los barrios de Tlaxpana, Santa Julia, el Imparcial, San Alvaro y Santo

Tomás, tenían en conjunto 9,226 habitantes y surgen las Colonias Escandón y San

Miguel Chapultepec en la zona sur y ia Anáhuac en la norte.51

Pasada la lucha armada, en ia jurisdicción de Tacuba se establecieron el Colegio

Militar, la Escuela Nacional de Maestros, la Escuela de Medicina Veterinaria de la

Universidad Nacional Autónoma de México y el Instituto Politécnico Nacional, que

dieron gran impulso de poblamiento a la zona.

Casco de Santo Tomas, inst. Politécnico Nacional

Es importante señalar que las instalaciones del Colegio Militar se ubicaron en el

Castillo de Chapultepec. Durante la invasión Norteamericana esta instalación queda

abandonada, hasta que Maximiliano emprende costosas obras para convertir el ala

51 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación dei 26 de mayo de 1997



oriental del alcázar, en la residencia del Jefe del Estado. El Presidente Porfirio Díaz

embellece aún más el edificio y vuelve a instalar ahí el Colegio. El Presidente

Venustiano Carranza amplió el bosque y no fue sino hasta el año de 1934 que los

presidentes ya no vivieron en el castillo, sino en la casa de Los Pinos.

Castillo de Chapultepec

Hacia 1930 se fracciona la Colonia Lomas de Chapultepec. En 1940 la población se

concentra al norte, oriente y sur de la hoy Delegación, fundándose ¡as Colonias

Tlaxpana, Santo Tomás, Nextitla y Popotla; se acentúa el crecimiento en el centro y

la parte sureste, originándose las Colonias Verónica Anzures, Anzures, Ahuehuetes,

Legaría, Pensil y Polanco; la nueva ley orgánica constituyó una nueva configuración

con doce Delegaciones. Varias empresas públicas y privadas se instalaron a lo largo

de las avenidas Ejército Nacional y Marina Nacional. La Secretaria de ia Defensa

Nacional y otras dependencias militares como el Hospital Militar se radicaron en las

Lomas de Soteio y en los antiguos llanos surgieron calles, residencias y grandes

edificaciones.



Hacia los años 60's, la zona poniente se consolida completamente, comprendiendo

las Colonias Huichapan, Altamirano, Lomas de Sotelo, Periodista e Irrigación, es

hasta estos años en que el crecimiento pobiacional alcanza su nivel más alto

llegando hasta los 611,921 habitantes. En la década de los 70's, la zona se convierte

en Delegación Miguel Hidalgo y es a partir de estos años en que comienza a

decrecer su pobiación. Esta tendencia responde a los cambios de uso del suelo y a

la terciarización de actividades, lo que ocasiona un mayor número de población

flotante y la expulsión de habitantes hacia otras zonas de la ciudad.52

Derivado de los sismos de 1985, ia zona de Polanco y Lomas de Chapultepec

recibieron una fuerte presión inmobiliaria para ubicar oficinas y comercios

desplazados de la zona central, lo cual derivó en la aprobación de las Zonas

Especiales de Desarrollo Controlado (ZEDEC'S) para ambas colonias como forma

de ordenar estos cambios de uso.

En la actualidad ia Delegación Miguel Hidalgo continúa promoviendo proyectos de

vivienda y equipamiento, que contribuyen ai desarrollo de la región y del sector

inmobiliario. Tal es el caso del proyecto Plaza Carso, el cual incluye un Conjunto

Habitacional con Centros Comerciales, de Negocios y un Museo; otro proyecto que

52 Programa Delegations] de Desarrollo Urbano de Miguel Hidaígo, publicación del 26 de mayo de 1997


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTJZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

pretende construirse dentro de las enmarcaciones de la delegación es la Torre

Bícentenario, la cual consiste en un versátil Edificio de Oficinas y Centro de

Negocios; ia construcción de este proyecto fue pospuesta, ya que la zona donde

pretendía ser desplantada está catalogada como histórica.

Características de la Delegación.

La Delegación Miguel Hidalgo tiene su origen a partir del 29 de diciembre de 1970,

fecha en que el Departamento del Distrito Federai publicó una nueva Ley Orgánica

que derogó a la de 1941 y en la cual se establece que el territorio del Distrito Federal

se divide en 16 delegaciones, que en la actualidad son las que prevalecen: Alvaro

Obregón; Azcapotzalco; Benito Juárez; Coyoacán; Cuajimalpa de Morelos;

Cuauhtemoc; Gustavo A. Madero; Iztacalco; Iztapalapa; Magdalena Contreras; Milpa

Alta; Tláhuac; Tlalpan; Venustiano Carranza; Xochimílco y Miguel Hidalgo.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

Hoy en día esta demarcación se encuentra conformada por seis zonas principales de

acuerdo a sus colonias más representativas y alrededores: las Lomas, las Pensil, las

Argentina, las Polanco, Defensa Nacional y Anáhuac, además de las tres que desde

tiempos inmemoriales, le han dado grandeza y colorido a la ciudad de México y

orgullo histórico a la propia Delegación, la zona de Tacuba; la zona de Tacubaya y

Chapultepec.

Al igual que en todas las Deiegaciones que integran el centro de la Ciudad de

México, en Miguel Hidalgo está descendiendo el número de habitantes (25% en los

últimos 10 años) ya que la población se desplaza a otras zonas de la ciudad o a

municipios conurbados del Estado de México, como consecuencia del cambio de

uso del suelo, por lo que las casas y residencias son sustituidas o readecuadas para

instalar oficinas o comercios.53

Está ubicada a! noroeste del Distrito Federal, colindando al norte con la Delegación

Azcapotzaico; al sur con la Delegación Benito Juárez, y con la Delegación Alvaro

Obregón; al poniente con ia Delegación Cuajimalpa de Morelos y con ios municipios

de Huixquílucan y Naucalpan del Estado de México; al oriente con la Delegación

Cuauhtemoc. Ocupa una superficie de 47.28 kilómetros cuadrados, de los cuales el

53 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación del 26 de mayo de 1997



100% corresponden a suelo urbano y representan el 3.17% del total del Distrito

Federal de acuerdo con los datos del INEGl

Miguel Hidalgo es una Delegación de grandes contrastes, se encuentra dividida en

85 colonias de las cuales 27 son residenciales y concentran la mayor extensión de

las áreas verdes y construcciones modernas al igual que una vasta actividad

comercial y de servicios Las 58 colonias restantes se han caracterizado como

populares debido a que cuentan con la infraestructura suficiente para cubrir y

albergar, las necesidades de la población y su gran dinámica comercial en pequeño,

resaltando así un sinnúmero de vecindades en situación de ruina y de

sobrepoblación como Tacuba, Popotla, Santo Tomás, Área Residencial Militar,

Anzures y Observatorio.54

El gobierno local está tomando acciones para mejorar las condiciones de vida de los

habitantes de esta demarcación, para lograr los resultados deseados se han

planteado objetivos en materia de Desarrollo Urbano y Vivienda, de manera conjunta

con Gobierno Estatal, entre los mas representativos se tiene que

54 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación del 26 de mayo de 1997


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

• Regenerar Zonas Urbanas Marginales por medio de PRUs (Proyectos

de Regeneración Urbana).

• Actualizar de los programas parciales de Desarrollo Urbano

• Realizar mayor difusión en las 85 colonias para brindar asesorías

jurídicas en mataría de vivienda para personas de escasos recursos

económicos.

• Atender las peticiones para la conservación, Mejoramiento,

mantenimiento y rehabilitación de la vivienda en casas y Unidades

habitacionales.

• Llevar a cabo la Regeneración de vecindades con participación de

Organismos públicos.

• Crear condiciones de habitabilidad y seguridad para las familias que

moran vecindades.

• Integración de Azoteas verdes; el objetivo de este programa es

aprovechar los espacios públicos y privados subutilizados, para

incrementar las áreas verdes en la delegación.

• Regular y optimizar el consumo y suministro de agua y energía

eléctrica.

6.1.1.2 Descripción del mercado inmobiliario en Ea colonia.

No es un secreto que existen colonias en el DF con altos niveles de plusvalía y

rentabilidad, tales como la Condesa, Roma, Polanco y Del Valle, zonas donde

muchos quieren vivir. Sin embargo, existen otras que prometen convertirse en las

nuevas zonas preferidas por los capitalinos y son estas las oportunidades de

inversión actualmente.55

Las siguientes colonias podrían ser las zonas céntricas de mayor crecimiento de

plusvalía del Distrito Federal, en un plazo no mayor a cinco años.

55 Paredes, Manuel, Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009.


http://Metroscubicos.com/


Se caracterizan no sólo por tener precios de venta atractivos, sino también contar

con la cercanía a los principales ejes viales y sistemas públicos de transporte de la

Ciudad, e integrar diversión, seguridad, educación y áreas verdes al interior de sus

colonias.

De acuerdo con la Revista Electrónica Inmobiliaria Metroscubicos.com, las colonias

que prometen alta rentabilidad y plusvalías a corto y mediano plazo son San Pedro

de los Pinos, Nochebuena, General Anaya y Anáhuac.56

Según estadísticas registradas por esta, la Colonia Anáhuac se ha beneficiado

principalmente por su cercanía a la colonia Polanco, al grado que es conocida por

algunos como "la nueva Polanco". Actualmente los precios por metro cuadrado de

la zona van de los 12 mil hasta ios 21 pesos.

Fuente: Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009

Así mismo, la plusvalía de los departamentos de la Anáhuac ha sido creciente

durante los últimos años, siendo en este último de 10.2%.

56 Paredes, Manuel, Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009


http://Metroscubicos.com



METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS G A R A N T I D O S A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

En términos de plusvalía, las colonias Polanco y Del valle son demarcaciones

altamente rentables y sus ganancias se sitúan en niveles similares

A pesar de que estas demarcaciones concentran la mayor oferta inmobiliaria de la

ciudad, los precios no se han estancado y siguen creciendo, lo que en buena medida

es consecuencia de la amplia demanda que, además, hoy puede ser satisfecha a

través de la variedad de financíamientos que existe

Además de las colonias anteriores, otras zonas que empiezan a identificarse por su

favorable evolución en los precios de inmuebles son la Anáhuac, Anzures y

Granada, que empiezan a beneficiarse de! auge de Polanco

Fuente Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26 de Diciembre de 2009

6 1 1 3 Descripción del sujeto

Se trata de un terreno plano de geometría irregular de 842 38 m2 de superficie donde

se desplanta un condominio vertical integrado por 59 departamentos de tipo medio

que se desarrollara en tres cuerpos de siete niveles cada uno, contará con un

semisótano con 43 cajones de estacionamiento, 4 bodegas, 2 cuartos de máquinas,

circulaciones vehiculares y cubo de escalera; en planta baja estará el acceso

peatonal, vestíbulo, caseta de vigilancia con sanitario, 3 bodegas, cuarto de basura,

dos cubos de elevadores y escaleras, 16 cajones de estacionamiento y 4



METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL- CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

departamentos al fondo; y 5 niveles de departamentos, cada uno con 11 unidades,

pasillos y dos cubos de elevadores y escaleras.

El sistema constructivo es a base de cajón de cimentación conformado por losas,

muros de contención y contratrabes de concreto armado, la estructura será a base

de muros de carga con refuerzos verticales y horizontales, muros de tabique

novaceramic tabimax de 12x12x24 cm, columnas y trabes de concreto armado y

losas a base de vigueta y bovedilla con capa de compresión.

Es sujeto del presente estudio es el departamento 105 ubicado en el primer nivel y

tiene la siguiente distribución arquitectónica: estancia-comedor con balcón, cocina

con área de lavado, un baño completo y dos recámaras, se considera además un

cajón de estacionamiento cubierto.

Tramo de calles transversales limítrofes y orientación:

Predio con frente que ve al sur, a la calle LAGO GARDA, su ubicación. Entre la calle

lago tus al poniente y F.F.C.C. de Cuernavaca al oriente. Cierra ia manzana la av.

Felipe Carrillo Puerto.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL, CASO. COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

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Características Urbanas del sujeto.

PUENTE, ESCRITURA U O ÍR» PROYECTO BE ESCRITURA BE COMPRAVEHTA

HiSmemtleestir tatrs" 5IS49 EST ÍCa DISTRITO FEDERAL No. depart ida. HF

Feeh* 9 * «ícrStítts: 14 D£ MAYO DE 20*0 MUNICIPIO* MIGUEL HIEJAS.GO =*«ta IntOHpiMátífjp

33 [-¡Q.BelOlfüreafcNP «omBra da! notarte

DISTRITO FEDERAL

SUPERFICIE TOT*. DEL TSSRENO: 888.04 M" ÍNB1VISO: 1 S2<t7% CALCUi^OO FBES1E ( M U : 25 raí

43.SS M* POR EL VALUADOR

SUPERPUSE TOTAi SEL TERRENO: S42 3B M1 ES LA QUE SE CONSIDERA PASA EL PRESENTE ESTUDIO

UHO I-OIS t lPO. 3SKH)ra* FREKTETIPO : 123,1

REGULAS EESGRJPCIQH DE LA FORMA! TRAPEZOIDAL

PUWíA PENEMENTE S DE PENÜffiKTE - 0 00%

CARACTERÍStlCAS PAHCRAMKAS; LW8AHAS VEALA8COHSTfíUCCI0NSS0eLAC0i.eN!A

OSHSIOAB HA51TftCI0«AL PERMITIR» MEDIA, UNA WV POR CAOA 50 « DE TERRE1K1HN8IDA0 SE CONSTRUCCIÓN; ALTA 4 3

LAS DE UN CCNDQMÜM

RESTRICCIONES: LAS DE UN COiJODWltO

GQHS6BERAGSOKES ADiOÍONSLES, SEGÚN CONSTANCIA OE ALINEAMIENTO V NUMERO OFICIAL EL PREDIO Tl f MS UNA AFECTACIÓN

f¡LFREIJTEDEM,eSMI POR LO OUE LA SUPERFICIE A CONSIDERAR ES DE MBJK - 43.66 « 84Í.3S

Mí,

Características del terreno (sujeto)



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Macroíocalización

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Microlocalización.

Ing. Abner Horacio Baiíos Román Página 143


NEGRA OBRA GRUESA

CIMENTACIÓN

ESTRUCTURA

MUROS

ENTREPISOS

TECHOS

AZOTEAS

BARDAS

LOSA DE CIMENTACIÓN Y CONTRATRABES DE CONCRETO ARMADO

MUROS DE CARGA CON REFUERZOS VERTICALES Y HORIZONTALES DE CONCRETO ARMADO DE TABIQUE NOVACERAMIC TABIMAX DE 12X12X24 CM DE ESPESOR

A BASE DE VIGUETA Y BOVEDILLA

A BASE DE VIGUETA Y BOVEDILLA

IMPERMEABILIZADA

SE SUPONEN DE TABIQUE TABIMAX

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS

PLAFONES

LAMBRINES

PISOS

ZOCLOS

ESCALERAS

PINTURA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES

CARPINTERÍA

PUERTAS

MARCOS

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS

DE YESO ACABADO PULIDO CON PINTURA VINILICA

TIROL RUSTICO EN GENERAL Y FALSOS CON METAL DESPLEGADO Y YESO EN COCINA AREA DE LAVADO Y BAÑO AZULEJO EN ZONA HÚMEDA DE COCINA REGADERA, LAVABO Y LAVADERO

LOSETA CERÁMICA DE 30X30 CM EN GENERAL, DE 20X20 CM EN BAÑO Y ALFOMBRA EN RECAMARAS

DE ACUERDO AL PISO

RAMPA DE CONCRETO ARMADO, ESCALONES CON ACABADO PULIDO

VINILICA EN GENERAL ESMALTE EN HERRERÍA Y EN PLAFONES DE COCINA Y BAÑO

NO TIENE

INTERIORES PREFABRICADAS FIBREX ARENA LISAS

DE MADERA

TIPO

MATERIAL

MUEBLES DE BAÑO

MUEBLES DE COCINA

SALIDAS

OCULTA

RAMALES EN TUBERÍA DE CPVC DESCARGAS SANITARIAS EN PVC ALBAÑALES EN TUBO DE CONCRETO

DE MEDIANA CALIDAD LAVABO DE PEDESTAL Y ACCESORIOS

COCINA INTEGRAL CON ESTUFA CAMPANA Y TARJA DE ACERO INOXIDABLE

NORMALES

INSTALACIONES ELÉCTRICAS

TIPO

MATERIAL

SALIDAS

ACCESORIOS

TABLEROS

TIPO DE VOLTAJE

HERRERÍA

TIPO

MATERIAL

PERFILES

CLAROS

VIDRIERÍA

MATERIAL

TIPO

ESPESOR

CERRAJERÍA

TIPO

CALIDAD

OCULTO

POUDUCTO EN GENERAL GALVANIZADO EN SÓTANO, CAJAS GALVANIZADAS, CABLES DE COBRE SUFICIENTES

DORADOS DEL PAIS, DE CALIDAD MEDIA

TIPO QO 2

120 VOLTS

VENTANAS Y CANCELES

ALUMINIO NATURAL

LINEA DE 1 5' Y 2

CORTOS

CRISTAL

CLARO

3 MM Y4 MM

NO ESPECIFICAN

NO ESPECIFICAN

Ing Abner Hoiaeio Baños Roman Página 144

METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A L A V IVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL C A S O : COLONIA A N Á H U A C , DELEGACIÓN MIGUEL H IDALGO, DISTRITO FEDERAL

M A R C A NO ESPECIFICAN

FACHADAS

NUMERO UNA

M A T E R I A L E S FACHALETA DE POLIESTIRENO COLOR NARANJA COLONIAL

INSTALACIONES E&PgOftLSS, ELEMENTOS ACCESORIOS VOSRA9 COMPLEMENTARJAS ( f f i , EA, OC)

TIPO

OG OC 00 OC IE OC SA OC *U<

ESTADO DE CÜNBERVACiOK

PROYECTO

PROYECTO

PROYECTO

PROYECTO

PROYECTO

PROVECTO

PROVECTO

PROVECTO

UWJftD

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LOTE

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100%

% ítfDWISO 5 8247%

16247%

16247%

16247%

19247%

100(30%

10000%

10000%

QSSCRIPCIOH

GAS ESTACIONARIO

PATIOS

A R E A S C O S T U M E S C U B E R Í A ;

CtSTERÜA Y BOLSAS

ELEVADOR

CAJÓN DE ESIACiONSWBiTt

COCl»JA INTEGRAL

BALCOJi

6.2 Consideraciones previas al avalúo.

Para ios avalúos de crédito garantizado a la vivienda se deben considerar ciertas

declaraciones y advertencias, las cuales están sujetas a la documentación

presentada para la elaboración de un servicio de valuación de garantía, a las

observaciones hechas en la visita al inmueble sujeto, y a los métodos de valuación

por utilizar según lo observado.

Estas se refieren a la veracidad de la información proporcionada y a la

correspondencia física del inmueble sujeto; a la adecuación del proyecto a los

parámetros fundamentales de plan de desarrollo urbano y normas técnicas de

construcción vigentes; a la suposición de libertad de gravámenes y adeudo de

impuestos y pagos debidos; también limita las opiniones que se puedan mencionar

sobre las características de seguridad estructural y estado de conservación de la

estructura, instalaciones o elementos ocultos o cualquier otro defecto o vicio que no

se aprecie a simple vista.

Ing. Abner Hoiacio Baños Román Página 145


Finalmente, también se describen los métodos de valuación que se utilizarán en el

proceso del avalúo, los cuales son, el análisis de comparación de ventas, el análisis

de costos, y el análisis de capitalización o rentas.

Para este capitulo se hará una breve descripción del análisis de comparación en

ventas, en el cual aplicaremos la Propuesta de Cédula de Mercado y el F.E.C

(Factor de Eficiencia Comparable) obtenido de esta.

6.2.1 Información que debe contener un avalúo.

Un avaluó está conformado por:

Una carátula, ía cual incluye la fotografía de la fachada del inmueble sujeto, el

nombre del solicitante o acreditado, el domicilio del sujeto, con calle y numero

exterior e interior, así como la manzana y lote, la colonia y el nombre del conjunto, el

municipio o delegación y la entidad federativa.

Una hoja síntesis que contiene datos del inmueble y resultados de las metodologías

empleadas para la obtención del valor del sujeto; también tiene el nombre de la

sociedad de avalúos que gestiona el servicio así como los espacios para las firmas

de! valuador y el revisor certificado (controlador) ante la Sociedad Hipotecaria

Federal.

La siguiente sección incluye datos más específicos del inmueble sujeto y su entorno;

se plasman datos de la escritura pública actual, número de cuenta predial y de

servicios de agua, el uso genérico del sujeto y el predominante en la colonia, así

como también el equipamiento urbano, servicios e infraestructura de la zona,

El avaluó cuenta también con un apartado de Características Particulares, donde se

mencionan las calles limítrofes y transversales, la topografía del predio, las

características de su entorno, el uso de suelo, las medidas y colindancias, con su

indiviso correspondiente; en este apartado se indica ia geometría y ubicación del

predio dentro de una manzana.



Dentro de las mismas características existe también un espacio donde se hace una

breve memoria descriptiva del sujeto, indicando sus elementos de construcción,

acabados e instalaciones, junto con sus áreas comunes y clasificación de las

construcciones por su uso.

Como parte medular de! avaluó, se integran los análisis de comparación de ventas,

tanto de terrenos como de inmuebles, el análisis físico o de costos, así como el

análisis de capitalización o rentas; el método que nos ocupa en este capítulo es el

análisis de comparación de ventas de inmuebles, en el cual aplicaremos la

Propuesta de Ficha o Cédula de Mercado.

Como última sección del avaluó, se tiene una hoja resumen con los valores

concluidos por cada método y con un apartado de consideraciones previas a ia

conclusión, las cuales justifican la decisión de concluir con el valor más

representativo. Adícionalmente se incluye un reporte fotográfico del interior del sujeto

y de ¡os comparables.

6.2.3 El Análisis de Comparación de Ventas.

Para ia utilización de este enfoque se deberá disponer de información suficiente del

mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u

ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la

situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán identificar, en su

caso, parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables:

Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:

I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de

operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme.

II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los precios

obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables,

a la que se aplicará el procedimiento de homologación correspondiente. La



información de cada muestra debe cumplir con las características mencionadas en

los apartados 5 1 1 y 5 2 1 de este trabajo

111. Se realizará ia homologación de comparables con los criterios que resulten

adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.

Estos criterios están basados en la zona y ubicación del sujeto, superficie, proyecto,

estado de conservación, edad, relación terreno/construcción, calidad (clase de)

inmueble); también se considera la negociación y cualquier otro factor que pudiera

incrementar o dementar su valor

Estos criterios se traducen en factores numéricos basados en fórmulas y

apreciaciones del valuador y son los siguientes

Factor de Zona (Fzo) Es el factor que afecta el valor de un predio según su

ubicación dentro de un área de valor específica Para la aplicación de este factor se

entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito

vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en

su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique

el inmueble

C A R A C T E R Í S T I C A S AJUSTE

Único frente a la calle tipo o predominante

Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a un parque o plaza

Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo o predominante

1 00

1 00 a 1 20

1 00 a 0 80

Factor de Ubicación o Número de Frentes (Fub): Este factor depende de la

posición del predio o construcción en estudio dentro de la manzana en que se ubica

y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.



Tipo de Predio

Predio Oculto sin frente

Predio Intermedio 1 frente.

Predio en Esquina 2 frentes.

Predio Cabecero 3 frentes

Predio Manzanero 4 frentes

Comercial

1.00 a 0.50

1

1,00 a 1.30

1.00 a 1.35

1.00 a 1.50

Habitacíonal 1.10a0.70

1

1.00a 1.15

1.00 a 1.20

1.00 a 1.30

Industrial 1.00 a 0.80

1

1.00 a 1.05

1.00a 1.10

1.00 a 1.20

FACTOR DE SUPERFICIE: este factor depende de la relación que existe entre las

superficies del comparable y el sujeto; se involucran también el porcentaje de

ocupación del suelo y de área ubre; con este factor se están igualando el nivel de

aprovechamiento de suelo de! sujeto versus comparable; la siguiente expresión sirve

de herramienta para calcular el factor de superficie;

Fsup= 0.25 ( SupComp/Sup Sujeto) + 0.75

Donde FSíip significa Factor de Superficie,

Sup Comp, superficie de construcción del comparable y,

Sup Sujeto, la superficie de construcción del inmueble sujeto

Eí 0.25 corresponde al porcentaje de área libre de terreno expresado en decimales y

puede variar hasta 0.10; el 0.75 corresponde ai porcentaje de terreno utilizado donde

se desplanta ía construcción y puede variar hasta 0.90.

FACTOR DE PROYECTO: es el factor que afecta su funcionalidad y uso nominal; se

puede describir como funcional, adecuado a su uso y no funcional. La diferencia

entre un proyecto funcional y adecuado a su uso puede variar entre 5 y 10 puntos

porcentuales, dependiendo de las características del proyecto y su obsolescencia.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VfVlENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO: COLONiA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se refiere al nivel de conservación

que amerita o demerita el valor de un inmueble comparable y que está en función

del mantenimiento recibido durante su tiempo de existencia. La siguiente Tabla sirve

de herramienta para determinar el valor de incremento o demérito de este factor;

esta tabla está regulada por el Departamento de Catastro del D.F. y es generalmente

aceptada en la práctica profesional de avalúos de inmuebles del Distrito Federal.

FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIÓN (FCo)

CLAVE

RU

ML

NO

BU

GRADO DE CONSERVACIÓN

RUINOSO

MALO

NORMAL

BUENO

FACTOR

0

0.8

1

1.1

DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICATIVA

A LAS CONSTRUCCfONES QUE POR SU ESTADO DEBIERAN SER DEMOLIDAS SE LES CONSIDERARA EN ESTE ESTADO DE CONSERVACIÓN ( ELEMENTOS ESTRUCTURALES FRACTURADOS, PARTES DESTRUIDAS, LOSAS CAÍDAS. ENTRE OTROS).

SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO LAS CONSTRUCCIONES CUYOS ACABADOS ESTÉN DESPRENDIÉNDOSE, LA HERRERÍA ESTE ATACADA POR LA CORROSION, TENGA GRAN CANTIDAD DE VIDRIOS ROTOS, MUEBLES SANITARIOS ROTOS 0 FUERA DE OPERACIÓN, ALGUNOS DE LOS ELEMENTOS DIVISORIOS 0 DE CARGA SE NOTEN AGRIETADOS Y EN GENERAL SE PREVEA LA NECESIDAD DE REPARACIONES MAYORES PARA VOLVERLOS HABITABLES EN LAS CONDICIONES PROPIAS DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN

SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO. LAS CONSTRUCCIONES QUE NO PRESENTEN LAS CARACTERÍSTICAS ANTERIORES, AUN PUDIÉNDOSE APRECIAR EN ELLAS HUMEDAD EN MUROS Y TECHOS 0 NECESIDAD DE PINTURA EN INTERIORES, FACHADAS, HERRERÍA Y EN GENERAL QUE REQUIERAN SOLO LABOR DE MANTENIMIENTO PARA DEVOLVERLES LAS CONDICIONES DE LA CATEGORÍA A LAQUE PERTENECEN.

SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO. LAS CONSTRUCCIONES QUE NOTABLEMENTE HAYAN RECIBIDO UN MANTENIMIENTO ADECUADO Y OUE ESTÉN EN PERFECTAS CONDICIONES PARA REALIZAR LA FUNCIÓN DEL USO QUE LES CORRESPONDE Y DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN. *


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MfGUEL HIDALGO, DfSTRITO FEDERAL

FACTOR DE EDAD- este factor estima el demento o incremento de valor en

porcentaje, y se obtiene por medio de la siguiente expresión,

Fep (0 100 VP + 0 900(VP-E)) /VP

DONDE- FEÜ= Factor de edad,

VP= Vida probable de la construcción nueva o vida útil total y,

E= Edad de la construcción

Para estimar la vida probable de la construcción, contamos con la tabla de vida útil total por clase de inmueble, que van desde clase 1 Precaria hasta clase 7 que son de interés de lujo y especial

VIDA PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES

uso

H, F, D L, 0 Q, S, y K,

C

A

I

C L A S E

1

40

30

10

30

2

60

40

20

30

3

70

50

30

50

4

80

70

40

70

5 6 y 7

90

90

50

90

Nota Para efectos de revision inicial el valor de las construcciones después de la aplicación de los factores de eficiencia nunca sera menor que el 60 % del valor de las mismas consideradas nueva excepto en las construcciones precarias y/o ruinosas

Cuando la construcción cuente con losas de concreto armado de cualquier tipo ( planas, vigueta y bovedilla reticulares y otras)su vida probable será la misma que la que corresponde a los usos H, F, L, D 0 , Q, S y K

Otro método generalmente aceptado y que también está regulado por el

departamento de Catastro del Distrito Federal {para avalúos cuyo propósito es el

cálculo de impuesto predial), es la resta algebraica de edades entre sujeto y

comparable, expresada en un punto porcentual por cada año de diferencia entre

estos

FACTOR DE CALIDAD: se refiere la calidad y clase del inmueble comparable; esta

clasificación incluye a la vivienda de interés popular y social, la vivienda media,

vivienda residencial, de lujo y residencial plus



El rango porcentual máximo para este factor es del 25%, el cual está basado en las

diferencias de costos paramétricos de cada clase de inmueble.

FACTOR DE NEGOCIACIÓN: se refiere al nivel de deseabilídad y la capacidad de

negociación para la obtención de un descuento sobre el monto de la oferta; en

algunos casos depende de la oferta y demanda inmobiliaria y del producto

inmobiliario que se esté ofreciendo. Se define en dos conceptos los cuales son

Oferta y Venta; la oferta se refiere a inmuebles cuya negociación está en proceso

mientras que la Venta se refiere a inmuebles cuyo trato ya fue cerrado y su venta ya

fue formalizada ante Notario Público. Existen casos en que la Oferta es NO

negociable.



6.3 Homologación de comparables de mercado seleccionados

6.3.1 MÉTODO TRADICIONAL

Este método se llevó a cabo bajo los procedimientos y formato requerido por la

Sociedad Hipotecaria Federal, además de apegarse a las normas de aplicación

mencionadas en el apartado 6.2.3 de este capítulo. Se considera también el Factor

"Otro" el cual aplica el nivel de incidencia en porcentaje sobre el sujeto, y se refiere a

los conceptos de Amenidades y Elevador.

La sección de comparables para la homologación de mercado se hizo en función de

su zona de ubicación y la similitud de edades, superficie habitable, proyecto,

acabados y amenidades de cada conjunto habitaciona! al que pertenecen.

Los factores que no están considerados dentro de la tabla de homologación, los

podemos incluir como "Otro" tipo de factor o característica que pueda incrementar o

demeritar su valor. Tal es el caso de las amenidades y el elevador.

Ver anexo 3, Formatos de cédulas de mercado de departamentos en venta.



Formato de aplicación del enfoque comparativo de mercado (ventas)



6.3.2 PROPUESTA DE CÉDULA

Este método se llevó a cabo bajo los procedimientos y formato requerido por la

Sociedad Hipotecaria Federal, además de apegarse a las normas de aplicación

mencionadas en el apartado 6.2.3 de este capítulo.

Adicionalmente se propone el F.E.C. (Factor de Eficiencia Comparable), el cual se

obtiene del producto de los factores por tipo de amenidad, los cuales se describen

en el apartado 5.1.3.2 del capítulo V de este trabajo.

Al igual que en el método tradicional la sección de comparables para la

homologación de mercado se hizo en función de su zona de ubicación y la similitud

de edades, superficie habitable, proyecto, acabados y amenidades de cada conjunto

habitacional al que pertenecen.

A diferencia del método tradicional, los factores que no están considerados dentro

de la tabla de homologación los podemos incluir dentro de! F.E.C. enlistándolos

dentro de la propuesta de ficha o cédula de mercado. Tal y como se mencionó en el

apartado 5.1.3.2 de capítulo V, estos factores se comparan con las características

del sujeto.

Ver anexo 4, Formatos-Propuesta de cédulas de mercado de departamentos en

venta.


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA AMAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL

i « I I i i i f ' .

Formato de aplicación del enfoque comparativo de mercado con F E C (ventas)

Fuente Creación propia



CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Método tradicional

Por este método obtuvimos los siguientes datos:

- Un valor unitario vendible de 13,626.48 pesos por metro cuadrado (ms/m2),

con una dispersión de 9.03%.

- Un valor de venta promedio (previo a la homologación) de 14,494.91 mxp/m2


- Un valor promedio del Factor "Otro" de 0.965 con una dispersión de 5.35%.

- Un valor promedio de Factor de Homologación Resultante de 0.9417 con una

dispersión de 5.56%.

Para el resultado se considera un valor unitario ponderado homologado y en

números redondos de 13,600 mxp/m2, obteniendo así un valor comercial

redondeado de 703,000 pesos.

Método Propuesto.

Por este método obtuvimos los siguientes datos:

- Un valor unitario vendible de 13,666.45 pesos por metro cuadrado(mxp/m2),


- Un valor promedio del F.E.C. de 0.968 con una dispersión de 4.85%.

- Un valor promedio de Factor de Homologación Resultante de 0.9442 con una

dispersión de 5.07%.

Para el resultado se considera un valor unitario ponderado homologado y en

números redondos de 13,700 mxp/m2, obteniendo así un valor comercial

redondeado de 708,000 pesos.

En función de la comparativa de dispersiones entre el método tradicional y la

propuesta se concluye que el incremento de variables en las fichas o cédulas de

mercado inmobiliario de ventas no altera de manera significativa los resultados.



A pesar de la diferencia mínima de dispersiones, la cual se considera despreciable,

el formato tuvo mejoras significativas en la manera de describir y desglosar cada una

de las características de Sos comparables

La propuesta de formato de cédulas de mercado nos aporta información de forma

ordenada y clara; esta herramienta sirve de apoyo para un análisis comparativo

previo a la homologación, que facilita, dentro de un universo de inmuebles, la

selección de comparables con mayor similitud a nuestro sujeto.

Se recomienda al valuador tener una base de datos de los comparables usados en

cada servicio, de tal suerte que cuando tenga que elaborar un avalúo en la misma

zona y con características similares, tendrá a la mano información certera y

confiable

Se recomienda utilizar el método de obtención propuesto, de Factor de Eficiencia

Comparable (F E C ) en casos en ios que la diversidad de comparables de ventas

sea considerable y que además las características de proyecto y amenidades entre

éstos sean vanadas


METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL

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Ing, Abner Horacio Baños Román Pagina 161


http://www.metroscubicos.com/precios.m3/disirito_federal/sube_la_venia_de_depart

http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Hipoteca&action=submit


Anexo 1: Matriz de características para determinar clases de construcciones de uso habita cional



Anexo 2: Matriz de puntos para determinar clases de construcciones de uso habitacional



Anexo 3, Formatos de cédulas de mercado de departamentos en venta.

COMPARABAS m oraras coMíwiABic i oraras ©wrr&s

FOLIO: AVAt&OIJIMOBÍUARlO

0 VENTAS

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Ing Abner Horacio Bañoi Román Página 164


Anexo 4, Formatos-Propuesta de cédulas de mercado de departamentos en venta

• : - " . R / - . : ^ ! í 5 " : . í . r i > . : a. , : - M

FACTOR DE EFICIENCIA COMPARABLE ^X97



GLOSARIO DE TÉRMINOS

Avaluó: Valor que se le asigna a un bien para fines específicos. Ei avalúo puede ser

de tipo comercial, el que está dado por el precio de mercado y se realiza con el fin

de ser transable.

Análisis de Mercado/análisis de homologación de mercado: ver Método Comparativo

de Mercado

Cédula o Ficha de mercado: formato o ficha técnica donde se plasman los datos

relevantes y características de un comparable.

Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran

adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su

ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y

coeficiente de utilización del suelo.

Depreciación: pérdida real de valor de un inmueble debida al deterioro físico,

obsolescencia económica u obsolescencia funciona!.

Desarrollo habitacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la

dotación de servicios urbanos.

Edad: número de años transcurridos desde la fecha de construcción de un inmueble,

o la de última remodelación y la fecha de elaboración del avalúo.

Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para

albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda.

Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le

correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso

exclusivo.



Enfoque de mercado / Enfoque comparativo de Mercado: ver Método Comparativo

de Mercado.

Estudio de valor, análisis que a solicitud del cliente, requiera manifestar valores bajo

hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda

individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción.

Factor de Homologación.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y

semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características

particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.

Factor Resultante.- Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción

que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de

ajustarlo por su depreciación total.

Fiduciario o fideicomitido: es quien recibe el bien inmueble en carácter de propiedad

fiduciaria con obligación de dar a! bien el destino previsto en un contrato.

Hipoteca.- Es el derecho rea! que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como

garantía de un crédito hipotecario.

Homologación: procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble

que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor

por comparación a partir de valúa en relación con otros comparables, con el objeto

de sustentar el valor por comparación a partir de sus simiíitudes y diferencias.

Inmueble: Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una

porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios

que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien

inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.

Infraestructura: conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades

y que hace posible el uso del suelo con características normadas. Ing. Abner Horacio Baños Román Página 167


Desviación estándar (o) es una medida de centralización o dispersión para variables

de razón (ratio o cociente) y de intervalo, de gran utilidad en la estadística

descriptiva.

Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el

inmueble.

Método Comparativo de Mercado.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden

ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en

la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa

recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de ios

datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que

justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más

por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de

utilidad comparable disponible en el mercado.

Modelos de precios hedónicos, Se les llama precios hedónicos o "precios sombra",

porque representan el valor relacionado con cada uno de los atributos de un

inmueble, tales como área de construcción, años de construcción o ubicación.

Dichos atributos no pueden ser separados y no hay mercados específicos para cada

uno; sino que en conjunto suman un importe a la propiedad (Rosen, 1974; Sheppard

1999). Desormeaux y Piguillem (2003) agregan que los precios implícitos de los

atributos son revelados a los agentes económicos a partir de los precios observados

de los productos diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos

asociados a ellos.

Nivel de incidencia: porcentaje que representa una fracción o parte del valor total del

inmueble.

Obra grís: avance de obra no terminada cuyas características consisten en dejar el

inmueble listo para recibir acabados.

Obsolescencia económica: pérdida de valor de los inmuebles, debida a condiciones

externas adversas.



Obsolescencia funcional: pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores

inherentes a éstos y a cambios en su diseño o en sus materiales o procesos.

Perito valuador: ver valuador.

Promotor: persona física o moral cuya actividad preponderante es la construcción y

comercialización de vivienda al público en general, bajo su riesgo y que se

encuentra registrada ante un intermediario financiero.

Reserva territorial: área que por determinación legal y con base en un plan

especifico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con

prohibición estricta de darle usos diferentes a ios especificados por la normativídad

urbana.

Riesgo.-Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso

productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el

premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el riesgo.

Subpríme: La crisis de las hipotecas subprime es una crisis financiera que se

extiende por los mercados financieros, principalmente, a partir del jueves 9 de

agosto de 2007, si bien su origen se remonta a los años precedentes.

Generalmente, se considera disparador y parte de la crisis financiera de 2008 y de la

crisis económica de 2008.

Suelo: tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así

como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento. Se clasifica

según su ubicación, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural.

Unidad de avalúos: persona moral conformada por especialistas que presta servicios

técnicos y de valuación.

Valor comercial / valor justo de mercado: Es el Precio más probable estimado, por el

cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un

vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con

un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de



los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsion; precio más probable en que

se podría comercializar un inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha

del avalúo

Valor comparativo de mercado: valor estimado resultado del análisis de inmuebles

iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u

ofertados en ia etapa de realización del avalúo

Transabie: susceptible de moverse o trasladarse de un propietario a otro

Valuador Es aquel valuador con titulo y cédula profesional expedidos por la

Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas

correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes

conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le

confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y

privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad, es un profesional que

posee amplio conocimiento de la normativa técnica de proyecto y construcción, los

procesos económicos, sociales y políticos que condicionan y afectan el valor de los

bienes.


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