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La residencialidad contraataca. Dos años después de que esta revista detallara en su artículo de porta-da cómo los distritos de Lima top estaban flexibilizando sus exigen-cias para adecuarse a la demanda millenial (SE 1552, SE Destaca), las nuevas gestiones municipales es-tán retrocediendo en todo lo avan-

zado. Los alcaldes de Barranco, Miraflores, San Borja, La Molina, Surco y San Isidro —en distinta medida, pero misma dirección— están endureciendo pará-metros clave para el sector inmobiliario, como las alturas y el área mínima de los departamentos (SE 1660, Legal y Política). Todo ello golpea el avance del mercado de viviendas, que desde el año pasado venía en recuperación (SE 1630, SE Destaca).

Esta contraofensiva, paradójicamente, se da en medio de un agresivo plan de promoción de la vi-vienda social impulsado por el gobierno. A punta de decretos, subsidios y flexibilización de parámetros, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Sanea-miento (MVCS) viene empujando el desarrollo in-mobiliario en distritos de menor poder adquisitivo, con el objetivo de reducir su déficit de vivienda. Y hasta ahora ha tenido éxito. Sin embargo, frente a las municipalidades de los distritos prime el MVCS ha decidido no combatir. Esto pone a Lima en un limbo de planificación urbana que perjudica tanto a los desarrolladores como a los ciudadanos, por su impacto directo sobre la movilidad.

La atomización de las ordenanzas municipales en los últimos meses configura un camino que se bifurca en direcciones opuestas. A punto de cumplir sus primeros cien días de gestión, es muy poco lo que el nuevo alcalde metropolitano, Jorge Muñoz, ha hecho para tomar las riendas de este problema. La pregunta que se hace el mercado, entonces, es natural: ¿hacia dónde va Lima?

¿HACIA DÓNDE VA LIMA?Los distritos prime endurecen su lucha por preservar la ‘residencialidad’ y dictan parámetros

que desincentivan la inversión inmobiliaria. El gobierno, en cambio, jala hacia el otro lado: subsidios y normas cada vez más flexibles. Ambas Limas siguen caminos antagónicos.

INMOBILIARIO

POR PAOLO BENZA

En contra de la demandaLas ordenanzas de las municipalidades de Lima top nadan contra la corriente. “Prefie-ren que sus distritos no se densifiquen y su solución es departamentos más grandes, pero con eso va en contra de lo que está pasando en el mercado. El mercado no se mueve por las intenciones de los alcaldes, sino por su propia naturaleza”, explica Andrés Zubiate, gerente general de Arteco.

El área promedio de los departamentos en venta se ha venido reduciendo sosteni-damente desde hace seis años (ver Área pro-medio...). Los de una sóla habitación, incluso, fueron los únicos que crecieron durante el periodo de caída del mercado hace tres años (SE 1525, Sectores y Empresas). “Eso pide la de-manda ahora: menos dormitorios, cerca del trabajo”, dice Francisco Grippa, economista jefe del BBVA Research.

Esta tendencia tendería a profundizarse debido a la reducción del porcentaje de de-pendientes del familiar que trabaja (ver Tasa de dependencia). “Si menos gente depende de quien compra la vivienda, no tiene sentido tener departamentos tan grandes”, dice Gri-ppa. La menor área mínima va de la mano con la mayor altura de los edificios en la nue-va inclinación de las ciudades alrededor del mundo por ser más densas, más compactas y más eficientes (SE 1646, Especial Real Estate).

Pero los distritos prime, que de por sí ya son menos densos que aquellos que los ro-dean (ver Densidad por distrito), van al revés. El caso emblemático es el de Barranco. Su nuevo alcalde, José Rodríguez, aumentó las áreas mínimas de los departamentos de 30 m2 a 60 m2 para el 15% del edificio, 75 m2

para el 35% y 90 m2 para el 50%. La idea

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—dice— es “regular la densidad” para evitar la “tugurización” (SE 1662, Sectores y Empresas).

Los demás siguen lógicas similares. El alcalde de La Molina, Álvaro Paz de la Barra, ha propues-to prohibir todos los proyectos de vivienda en su distrito; el de Surco, Jean Pierre Combe, dice que no aumentará las alturas porque ya “son muy altas”; el de San Isidro, Augusto Cáceres, asegura que busca “canalizar el crecimiento poblacional”; el de Miraflores prefirió no participar de la elabo-ración de este artículo, pero heredó —coinciden las fuentes— parámetros ya endurecidos de su predecesor, Jorge Muñoz; y el de San Borja, Alber-to Tejada, suspendió una bonificación de altura para proyectos verdes de la gestión anterior, para “evaluar sus beneficios”. “Si San Borja dice que el departamento más pequeño va a tener 90 m2, es ridículo”, dice Zubiate. “Para un dormitorio,

SAN LUIS

SAN BORJA

LA MOLINA

LA VICTORIA

BREÑA

CERCADODE LIMA

RÍMAC

INDEPENDENCIA

SAN MARTÍNDE PORRES

LOS OLIVOS

EL AGUSTINO SANTAANITA

JESÚSMARÍA

PUEBLOLIBRE

CALLAO

MAGDALENA

LINCE

SAN ISIDRO

MIRAFLORES SURQUILLO

BARRANCO

CHORRILLOS

SURCO

INEI, Censo 2017

BreñaSurquilloLa VictoriaPueblo LibreSanta AnitaLinceLos OlivosSan Martín de PorresMagdalenaJesús MaríaEl AgustinoSan LuisRímacSan MiguelIndependenciaLima CercadoSan BorjaVilla El SalvadorComasBarrancoMirafloresSurcoChorrillosSan Juan de LuriganchoAteVilla María del TriunfoSan IsidroLa MolinaSanta RosaChaclacayoLuriganchoCarabaylloPachacamacLurínPuente PiedraPucusanaAncónSan BartoloSan Juan de MirafloresCieneguillaPunta HermosaSanta MaríaPunta Negra

Densidad por distritoHab/km2

26,65926,006

19,95718,93718,33818,23717,80717,72616,74716,38215,90814,881

14,68714,52214,47612,19811,32411,077

10,66510,41710,3479,4588,0787,909

7,7125,6435,4722,1371,2961,0861,01896068749346339421016614814413310254

La gestión anterior elevó las áreas mínimas. La actual prepara una ordenanza sobre el tema, pero no quiso detallar su contenido.

Acaba de aumentar las áreas mínimas de 30 m2 a 15% de 60 m2; 35% de 75 m2 y 50% de 90 m2

Heredó la zona ZEN de Velarde, con áreas mínimas de 40 m2. El actual alcalde, sin embargo, busca "canalizar el crecimiento poblacional".

El nuevo alcalde ha propuesto prohibir todas las construcciones de vivienda en su distrito.

El nuevo alcalde dice que no reducirá áreas mínimas ni incrementará alturas, pues ya son "muy altas".

El nuevo alcalde ha suspendido una bonificación de altura a cambio de proyectos verdes de la gestión pasada, para evaluar sus beneficios.

Habitantes Viajes recibidos

777,528

Ratio viajes/ habitantes

San Isidro, Barranco, Miraflores, San Borja, San Isidro y La Molina

2’211,761

18’515,968

36’743,397

Carabayllo, Comas, Villa María del Triunfo, Villa El Salvador, Independencia, San Juan de Miraflores

AATE

23

Ratio: 16

Ratio: 23

esa es el área mínima para un millonario”, de-claró hace cinco meses a esta revista Gustavo Rizo Patrón, expresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Pero ni los millonarios parecen querer depar-tamentos tan grandes. El exceso de demanda en los segmentos medio-alto y alto (ver Oferta y de-

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“Los alcaldes creen que los distritos son su chacra. La regulación distrital no está alineada con la del gobierno”,

dice Rossana Natteri, socia del estudio Olaechea

manda), según Grippa, podría deberse, justamente, a que los departamentos son muy grandes.

Distritos: pequeños paísesLa atomización de criterios sobre pa-rámetros urbanos es el origen de esta disparidad. Cada distrito dicta lo que considera correcto de acuerdo a sus propios intereses, como si se tratara de un pequeño país (SE 1658, La Voz de SE). “Los alcaldes creen que los dis-tritos son su chacra. La regulación no está alineada con la del gobierno”, ex-plica Rossana Natteri, socia del estudio Olaechea.

En la batalla con las municipalida-des por el ordenamiento de Lima, el MVCS ha preferido ceder. “Son los mu-nicipios los que tienen el control sobre la planificación urbana. Nosotros, di-rectamente, no podemos intervenir”, dice el ministro de Vivienda, Carlos Bruce. En cambio, el MVCS concen-tra sus esfuerzos en la vivienda social. “El enfoque que tenemos es: subsidios para la demanda y generación de ofer-ta mediante un programa de habilita-ción de suelo”, explica Bruce.

Además de subsidios como el ‘bono verde’, la semana pasada el MVCS mo-dificó el Reglamento Especial de Ha-bilitación Urbana y Edificación para flexibilizar los parámetros de desarro-llo de vivienda. “Los cambios facilitan al inversionista habilitar los predios y se amplía la zona en la que puedes construir”, explica Cristian Lindley, asociado senior de infraestructura de CPB Abogados. El reglamento, sin em-bargo, sólo afecta a la vivienda social.

Así, los caminos se bifurcan. Lima top obliga a las inmobiliarias a hacer departamentos más grandes y caros, lo que se traduce en poco crecimiento de la densidad poblacional, mientras que en los distritos que la rodean se desarrollan mega-proyectos sociales. “Lima Metropolitana hoy no tiene ninguna injerencia, pero debería ser la que concentre la regulación macro. En el largo plazo, la solución es

deshacer la repartición de po-deres menores a autoridades locales y dárselos al Instituto Metropolitano de Planifica-ción”, considera Zubiate.

¿Y la movilidad?Que los distritos prime hayan empezado su propia cruzada contra la densificación no sólo afecta a las inmobilia-rias, sino también —y sobre todo— a los ciudadanos. “En ciudades en las que se au-menta la densidad se puede tener un traslado mucho más fluido, porque más personas viven cerca del trabajo o el comercio”, señala Luciano Stucchi, profesor de la Uni-versidad del Pacífico que es-tudia el tráfico utilizando la dinámica de sistemas.

Como ya explicó esta revis-ta, la mejor forma de densifi-car una ciudad es de forma gradual del centro a la peri-feria (SE 1552, SE Destaca). Y los distritos prime funcionan como centro en Lima. La re-lación entre quienes viajan allí y quienes viven en ellos es de 23.8, mientras que la de otros seis distritos periféricos elegidos al azar es de 16.6, según cifras de la Autoridad Autónoma del Tren Eléctrico (ver Ratio viajes/habitantes).

“Lima tiene varios centros, lo que implica que no se dé la concentración solo en uno, sino también en los otros

[Norte, Sur y Este]. Pero el más importante es el del Centro”, dice Stucchi. Exactamente ese el lugar de los distritos que se niegan a hacerse más densos para salvar su ‘residencialidad’. El problema es que, en ese camino, perdemos todos: inmobiliarias, empresas y ciudadanos. Hacia allá vamos. ■

2012 13 14 15 16 17 18

Área promedio de departamentos en ventaEn m2

Capeco, BBVA Research

8990

8688

84

78 78

Oferta y demanda de unidades

Capeco, BBVA Research

Hasta S/100.000

S/100,000 - S/200,000

S/200,000 - S/300,000

S/300,000 - S/400,000

S/400,000 - S/500,000

S/500,000 - S/600,000

Más de S/600,000

Oferta Demanda

50013,200

12,700

6,500

4,100

1,800

5,200

7,100

4,800

5,600

4,300

10,900

4,500

5,000

Tasa de dependencia En % de la PEA

2017 23 29 34 39 43 49

Bono demográfico

INEI, BBVA Research

48

50

52

54