INFORME-VALORACIÓN DE ELEMENTO RESIDENCIAL …

VALOR DE TASACIÓN: 87.123,30 €

Nº EXPEDIENTE: 2011-010199/27

Nº VALORACIÓN: 010199 - 27 / 11

INFORME-VALORACIÓN DE RESIDENCIAL TERMINADO EN CALLE PERAL, Nº 5, PLANTA BAJA, PUERTA DCH., ENMUNICIPIO DE LABASTIDA, PROVINCIA ARABA.

ELEMENTODEL

ELDE

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Valoración nº: 010199-27/11

Expediente: 2011-010199/27Fecha valoración: 24-02-2012

Caduca: 24-08-2012

Mª Angeles Pagazaurtundua Mena, Representante de Krata, S.A.

M A N I F I E S T A:Que según antecedentes que obran en archivos de esta Sociedad relativos a:

UN PISO Y TRASTERO en Calle DEL PERAL, Nº 5, Planta Baja, Puerta Dch.Término municipal: LABASTIDA Provincia: Araba, visitado el 22-02-2012, inscrito en el Registro de la Propiedad nº 1 decuyos datos registrales son:

díaLAGUARDIA,

Libro FincaTomo Folio InscripciónRegistro / Sección

88 9819744 83 -LAGUARDIA 1

88 9819744 83 -LAGUARDIA 1

REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL

Residencial Piso

Piso 28-15-3/3-2-2//

El inmueble se encuentra actualmente desocupado, titular documentación aportada:Don Rodolfo Fernández Alonso(100% del pleno dominio), según relación aportada por la propiedad yse incluye en el Informe-Valoración, junto con los anexos queparte del mismo, y de acuerdo a la documentación aportada.

Y resultado del Informe-Valoración realizado a solicitud del PRIVADASinstancias de DIPUTACION FORAL VIZCAYA, con la finalidad de Asesoramiento.

Según

queforman

a

C E R T I F I C A :Que el Valor del citado inmueble, al día de hoy, obtenido por elde Comparación y el método del Coste, asciende a la cantidad de:

método

VALOR DE TASACIÓN: 87.123,30.- €(OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO VEINTITRES EUROS CON TREINTA CENT.)

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Caduca: 24-08-2012

VALOR DEL SEGURO: 49.674,13.- €(CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON TRECE CENT.)

M. COSTEUSO

CONSIDERADO

COMPARACIÓN SUELO SEGUROFINCA

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

Residencial Piso

70.218,28 Piso 83.528,12 40.567,52 45.617,009819

3.595,18 Trastero 1 - - - 958,00 4.057,139819

73.813,46 83.528,12 41.525,52 49.674,13TOTAL

DENOMINACION S.ADOPTADA VALORFINCA S.UTIL

Residencial Piso

Piso 58 m² 87.123,30 €9819 48,2 m²

Trastero 1 9,58 m²9819 - - -

TOTAL 87.123,30 €

DENOMINACION MERCADO COSTE CONSTRU.FINCA S.UTIL

Residencial Piso

Piso 786,50 €/m²9819 48,2 m²

Trastero 19819 - - -

Limitaciones al dominio:Cargas: En su caso, las que constan en la documentación aportada..VPP: No consta..

CONDICIONANTESC01-Escritura, Nota simple o certificación.Se CONDICIONA a que se aporte la documentación imprescindible parasegún lo establecido en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo,por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

C04 - Estado de ocupación, uso y explotación.Se CONDICIONA a que se realice la visita al interior del inmueblevalorar. Se CONDICIONA a que se pueda comprobar la correspondenciacon la registral y/o catastral.

C05 -Estado de conservación aparente.Se CONDICIONA a que se pueda verificar el estado deconstrucción y superficies.

tasar,modificada

afísica

conservación,

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Caduca: 24-08-2012

CONDICIONANTES

C05 -Servidumbres visibles.Se CONDICIONA a que se puedan verificar las servidumbres visibles.

Otros condicionantes.Se CONDICIONA a que se cumplan los supuestos adoptados en elinforme de valoración, puntualizando que cualquier modificación enparámetros adoptados en la valoración, puede dar lugar asignificativas en los valores dados.

El presente informe queda CONDICIONADO a que se realice lade la superficie real del inmueble a tasar mediante levantamientoplano y que sea coincidente con la superficie registral, con lo quevalor de tasación sea mayor o igual al certificado.

presentelos

variaciones

comprobacióndeel

ADVERTENCIAS GENERALESA01 - Visita no realizada.Se ADVIERTE que no se ha accedido al interior del inmueble, por lo quepresente Informe-valoración no cumple los requisitos de la ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, dede octubre.

A60 - Finalidad.Se ADVIERTE que el informe no cumple la Orden ECO/805/2003, de 27marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, y quepuede ser utilizado a los efectos de constituir garantía hipotecariapréstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de coberturatítulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores constructores a que se refiere el artículo segundo del R.D. 716/2009,24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; ni paracobertura de las provisiones técnicas de las entidades exigida en el R.D. 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que seel Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados;para la determinación del patrimonio de las instituciones decolectiva inmobiliarias reguladas en el R.D. 1309/2005, de 7 noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4

elOrden

4

denodedey

deLeyla

aseguradorasaprueba

niinversión

dede

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Caduca: 24-08-2012

ADVERTENCIAS GENERALESnoviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva;para la determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos Pensiones regulados en el R.D. 304/2004, de 20 de diciembre, por else aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Otras advertencias.Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de la información descriptiva y gráfica del inmueble obtenida directamente a través deoficina virtual del Catastro, de acuerdo con lo exigido en el8-1 de la Orden ECO/805/2.003 de 27 de Marzo, modificada por laEHA/3.011/2.007 de 4 de Octubre, dado que en Vitoria, no se disponedicha oficina, y en consecuencia tratarse de una documentación disponible.

Se ADVIERTE que la finalidad de la presente valoración es determinarvalor de mercado de los inmuebles que se valoran en el informe en basela documentación aportada por el cliente y sin realizarexigidas por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

El valor de tasación ha sido calculado, al no haberse interiormente, considerando que el inmueble se encuentra en un estadoconservación medio correspondiente a su antigüedad. Cualquier circunstancia implicaría una variación del valor indicado.

nide

que

catastralla

artículoOrden

deno

ela

comprobaciones

visitadode

otra

Y para que conste esta opinión de valor, firmo la presenteen Bilbao, a 24 de Febrero de 2012.

Certificación

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Caduca: 24-08-2012

Este certificado consta de 5 páginas, se ha realizado conforme a lasinstrucciones básicas del mandato y solo es valido conjuntamente con elinforme de tasación y anexos aportados.

Tasador que realiza el informeMIREN ESTIBALIZ URIA URIARTEARQUITECTONº de colegiado C.O.A.AT: 4059

Mª Angeles PagazaurtunduaMenaKrata, S.A.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 1

INFORME-VALORACIÓN DE ELEMENTO RESIDENCIAL TERMINADO, EN CALLEDEL PERAL, Nº 5, PLANTA BAJA, PUERTA DCH., EN EL MUNICIPIO DE LABASTIDA,

PROVINCIA DE ARABA.

.

CONTENIDO DEL INFORME

Valoración nº: 010199 - 27/11 ; Expediente: 2011-010199/27

CERTIFICADO DE TASACION1.- OBJETO DEL INFORME2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN5.- LOCALIDAD Y ENTORNO6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN9.- ANÁLISIS DE MERCADO10.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS11.- VALORES DE TASACIÓN12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS13.- OBSERVACIONES14.-FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMASANEXOS NO GRÁFICOSANEXOS GRÁFICOS

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1.- OBJETO DEL INFORME.

El objeto de la presente tasación es determinar el valor de tasación, al día de hoy, deELEMENTO RESIDENCIAL TERMINADO, en Calle DEL PERAL, Nº 5, Planta Baja,Puerta Dch., en el municipio de LABASTIDA, provincia de Araba, por petición realizada aKrata S.A. Sociedad de Tasación, Inscrita en el Registro Mercantil de Sevilla, Tomo 819, Libro560, Sección 3º de Sociedades, Folio 71, Hoja 12.340, y en el Banco de España con el nº43-23.

2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD.

- Solicitante o Cliente de la Entidad Financiera: DIPUTACION FORAL VIZCAYADNI: 4800000DDirección: Servicios de Recaudación "Subastas" Capuchinos de Basurto, 2 y 448013 - Bizkaia (BILBAO (VIZCAYA))- Finalidad: Asesoramiento- Normativa: En desacuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo.revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre y por la Orden EHA/564/2008, de 28de febrero.El informe se realiza siguiendo los principios y metodología de la Orden ECO/805/2003 de 27de marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y por la OrdenEHA/564/2008 de 28 de febrero, no siendo necesario sin embargo su íntegro cumplimiento porser la finalidad de la valoración distinta a las descritas en el capítulo primero artículo segundo, dela citada Orden.

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3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.

3.1.- Dirección

La identificación y localización del inmueble objeto de este informe, ha sido realizada através de la documentación aportada y la visita ocular, sin que se hayan apreciado elemento/sque pudiesen indicar la falta de correpondencia física y registral.

Descripción del inmueble: UN PISO Y TRASTEROEstado del inmueble: TerminadoCalle DEL PERAL, Nº 5, Planta Baja, Puerta Dch.Vivienda situada en la calle del Peral, número 5, planta baja, puerta derecha, Labastida, según visita exterior y documentación aportada.El trastero anejo se localiza en el mismo edificio según documentación aportada.Referencia catastral vivienda: 28-15-33-2-2En la documentación aportada inicialmente por el peticionario de la tasaciónuna dirección antigua del inmueble, imposible de localizar. Posteriormente se localizado el inmueble por los datos catastrales aportados por el Ayuntamiento Labastida tal y como se indica en email recibido en la oficina.No se han podido comprobar los linderos registrales al no haber podido interiormente el inmueble.Municipio: 01330 LABASTIDAProvincia: Araba

en

aparecíahade

visitar

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3.2.- Datos registrales aportados

Registro de la Propiedad nº 1 de LAGUARDIAFinca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio

Residencial Piso

9819 Piso 88 744 - - -83

9819 Trastero 1 88 744 - - -83

3.3.- Identificacion catastral unitaria aportadaIdentificación Referencia Catastral

Residencial Piso

Piso 28-15/-3/3-2-2/

La comprobación ocular de los linderos registrales no nos ha permitido la exacta correlaciónfísica entendiéndose adecuados , salvo opinión en contrario.

4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

4.1.- Comprobaciones realizadas

Comprobación ocular de la finca registral con la tasada.Régimen protección públicaComprobación Planeamiento UrbanísticoRégimen Protección Patrimonio Arquitec.Correspondencia con finca catastralNo procedimiento de expropiaciónNo Plan o Proyecto de expropiaciónNo Resolución Admini que implique expropNo incoado exped. que implique expropiac

La comprobación ocular del inmueble se ha limitado a comprobar en lo posible las medidassuperficies y el aspecto general del inmueble, sin haber realizado ningún ensayo levantamientoexacto, cata y/o trabajo específico que tenga por objeto determinar el estado de la estructura olos vicios ocultos.Se ha visitado el inmueble comprobando su identificación física, se han recogido lascaracterísticas físicas del edificio y/o el inmueble, comprobando sus calidades y estado deconservación.El tasador no ha detectado en la documentación registral aportada ni en la visita, signos externosque permitan deducir la existencia de Derechos o Servidumbres, que el inmueble pudiera estaracogido a Protección Pública, ni que existan discrepancias entre la documentación registral y

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física distintas a las enunciadas en el presente informe.

4.2.- Documentación utilizada

Otras documentaciones legales aportadasPlano de situaciónReportaje fotográficoDocumentación catastral

5.- LOCALIDAD Y ENTORNO

5.1.- Tipo de núcleo

Labastida (Bastida en euskera y oficialmente Labastida/Bastida) es un municipio de laprovincia de Álava.El municipio está formado por dos poblaciones:Labastida, que es el núcleo principal del municipio. Salinillas de Buradón, que forma un concejo dentro del municipio.

5.2.- Ocupación laboral y nivel de renta

La economía de Labastida gira en torno al mundo de la viticultura (cultivo de la vid, industriavitivinícola y enoturismo). Labastida es municipio de una de las comarcas vitivinícolas más conocidas de España, la RiojaAlavesa. En Labastida, así como en las localidades de su entorno, se produce vino de la Denominación deOrigen Calificada Rioja.El nivel de renta es medio.

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5.3.- Población

Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2005: 1.391 habitantes de derecho

5.4.- Evolución y densidad de la población

La evolución de la población es estable.La densidad de población es media.

5.5.- Rasgos urbanos

TIPO DE ENTORNO: Urbano residencial e industrial.NIVEL DE RENTA: Medio.USO PPAL DE VIVIENDAS: Residencial de 1ª vivienda.ORDENACIÓN: Edificaciones en bloque y vivienda adosada.ALTURAS: Variación entre 2 y 5 alturas.CALIDAD GLOBAL: Media.

5.6.- Conservación de la infraestructura

PAVIMENTACION: Suficiente.ALCANTARILLADO: Suficiente.ALUMBRADO: Suficiente.AGUA: Suficiente. Red General de Abastecimiento.ENERGIA ELECTRICA: Suficiente. Red General de Abastecimiento.SERVICIO TELEFONICO: Suficiente.ZONAS AJARDINADAS: Suficiente.CONSERVACION: Buena.

5.7.- Equipamiento

COMERCIAL: Suficiente.ESCOLAR: Suficiente.ASISTENCIA MEDICA: Suficiente.LUDICO: Suficiente.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 7

5.8.- Comunicaciones

COMUNICACIONES: Suficiente.APARCAMIENTOS EN SUPERFICIE: Suficiente.APARCAMIENTOS SUBTERRANEOS: Suficiente.

OTRAS CARACTERÍSTICAS. GRADO CONSOLIDACION: 70%DESARROLLO: Medio.ANTIGÜEDAD: Entre 60 y 2 años.

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

6.1.- Descripción del conjunto o edificio

El uso principal del edificio es Residencial, cuya vida útil es de 100 años.Edificio de la calle El Peral, que consta de planta sótano, planta baja, más cuatro plantas enaltura.La planta baja se destina a garajes y viviendas.

RESIDENCIAL PISO

6.2.- Distribución

General No se informa sobre la distribución interior del inmuebleobjeto del informe, al ser datos desconocidos debido aque no se ha tenido acceso al interior del inmueble.

General No se informa sobre la distribución interior del inmuebleobjeto del informe, al ser datos desconocidos debido aque no se ha tenido acceso al interior del inmueble.

SUPERFICIE COMPROBADA (m²) SUPERFICIE REGISTRAL (m²)

PARCELA UTIL CCC PARCELA UTIL CCC PARCELA CONSTR. CCC

SUPERFICIE CATASTRAL (m²)

6.3.- Superficies aportadas (m²)

Residencial Piso

Piso - - - 48,20 62,87 - - - 48,20 62,87 - - - - - - 64,00

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 8

PARCELA UTIL CCC PARCELA UTIL CCC PARCELA CONSTR. CCC

Residencial Trastero

Trastero 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 9,58 9,58

Según documentación aportada:

SUPERFICIES VIVIENDA:SUPERFICIES REGISTRALES:Superficie útil: 48,20 m2Superficie construida: 62,87 m2, se interpreta como construida con comunes

SUPERFICIES CATASTRALES:Superficie construida: 58,00 m2

SUPERFICIES TRASTERO:SUPERFICIES REGISTRALES:No constan.

SUPERFICIES CATASTRALES:Superficie construida: 9,68 m2, según la documentación que aportan, en el catastro virtual figuraun único trastero sin dividir.

Para el cálculo se adoptan las superficies catastrales por prudencia valorativa.

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6.4.- Elementos fundamentales de la edificación

ESTRUCTURA: Hormigón armado.CUBIERTA: Inclinada de teja.CERRAMIENTOS: doble hoja de albañilería con cámara de aire y aislamiento térmico,acabado en apalcado de piedra y monocapa.

6.5.- Terminaciones

No se informa sobre las terminaciones del inmueble objeto del informe, al ser datosdesconocidos debido a que no se ha tenido acceso al interior del inmueble.

6.6.- Carpintería exterior

RESIDENCIAL PISO

No se informa sobre la carpintería exterior del inmueble objeto del informe, al ser datosdesconocidos debido a que no se ha tenido acceso al interior del inmueble.

RESIDENCIAL TRASTERO

No se informa sobre la carpintería exterior del inmueble objeto del informe, al ser datosdesconocidos debido a que no se ha tenido acceso al interior del inmueble.

6.7.- Carpintería interior

RESIDENCIAL PISO

No se informa sobre la carpintería interior del inmueble objeto del informe, al ser datosdesconocidos debido a que no se ha tenido acceso al interior del inmueble.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 10

RESIDENCIAL TRASTERO

No se informa sobre la carpintería interior del inmueble objeto del informe, al ser datosdesconocidos debido a que no se ha tenido acceso al interior del inmueble.

6.8.- Instalaciones específicas

GENERAL. Se desconoce la existencia y/o estado de las instalaciones interiores(calefacción y agua caliente, fontanería y aparatos sanitarios, teléfono, etc), al no haber tenidoacceso al interior del inmueble.

6.9.- Situación actual

Se desconoce el estado actual de ocupación ya que no se ha tenido acceso al interior delinmueble.

USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util

6.10.- Antigüedad

Residencial Piso

Piso 1.977 - - - 35% (Residencial/100)

Trastero 1 1.977 - - - 35% (Residencial/100)

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA.

PLANEAMIENTO VIGENTE. NORMAS SUBSIDIARIAS tipo b)FECHA DE APROBACIÓNDEFINITIVA.

23/02/2000

CLASIFICACIÓN. Suelo urbano.

CALIFICACIÓN. Residencial.

OBSERVACIONES GENERALES. Edificio ubicado en suelo urbano consolidado segúninformación obtenida.La información urbanística ha sido obtenida de manera verbal por lo que la misma quedasupeditada a la obtención de cedula urbanística que confirme los supuestos adoptados en elpresente informe.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 11

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8.1.- Tenencia y limitacionesPropietario (Pleno Dominio) : Según documentación aportada:

Don Rodolfo Fernández Alonso(100% del pleno dominio)

Destino previsto : Desconocido

Se desconoce el estado actual de ocupación ya que no se ha tenido acceso al interior delinmueble.

8.2.- Servidumbres y derechos reales

CARGAS. En su caso, las que constan en la documentación aportada.

VPP. No consta.

9.- ANÁLISIS DE MERCADO

9.1.- Oferta

El nivel de la oferta de viviendas de similares características ubicadas en inmuebles condiversos grados de antigüedad en el entorno próximo a la vivienda que se valora es de nivel bajo.

9.2.- Demanda

El nivel de la demanda de viviendas de similares características ubicadas en el entornopróximo a la vivienda que se valora es de nivel bajo.

9.3.- Intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler

El intervalo de variación, en valores unitarios, de viviendas de similares característicasubicadas en el entorno próximo a la vivienda que se valora oscila entre 1.200 €/m² y 1.800 €/m².

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 12

9.4.- Revalorización

De forma estructurada, se informa de las expectativas de revalorización y/o depreciación delos mismos en un periodo de 24 meses de acuerdo a:

Solar o inmueble 2 Capacidad de revalorización no significativa.

Entorno 2 Capacidad de revalorización no significativa.

Mercado 2 Capacidad de revalorización no significativa.

4.- Capacidad de revalorización favorable y cierta, basada en el entorno o mercado actual.3.- Capacidad de revalorización favorable, basada en expectativas conocidas o esperadas.2.- Capacidad de revalorización no significativa.1.- Capacidad de revalorización nula o negativa.

La posible Revalorización del Inmueble que se valora a corto plazo presenta una tendenciaestable.

10.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

10.1.- Método del coste

- El valor de reemplazamiento bruto es el valor requerido para reemplazar una propiedad porotra nueva y moderna, que utilice la tecnología y materiales de construcción más actuales,reproduciendo la capacidad y utilidad de la propiedad existente. Este valor incluye tanto el valordel terreno sobre el que está edificado, como cada uno de los gastos necesarios para edificar.

- La depreciación física es la pérdida de valor por el deterioro físico resultante del uso ydesgaste de un bien, estando sometido a un proceso de producción y expuesto a los elementosexternos. De acuerdo con este método de valoración, hacemos una investigación del valor dereposición a nuevo y una vez calculado este valor, calcularemos la depreciación resultante deldeterioro físico. A todos estos cálculos le añadiremos el valor del terreno.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 13

C.CONST.USO CONSIDERADO G.NECES. %Df+fu %D ER VRBf/VRNREPERC(1) E.RECUP.

Residencial Piso

650,00 Piso 136,50 35,0 - - - 1.210,66699,44 - - -

Residencial Trastero

350,00 Trastero 1 73,50 35,0 - - - 375,28100,00 - - -

(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático.

Valor de Construcción en €/m2. Obtenido de la referencia de costes de construcción de laAgenda de la Construcción eme-dos corregido en función de las particularidades del inmuebleestudiado.Desglose de gastos necesarios de construcción:- Coste de Construcción: PEC- Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración deobra nueva del inmueble: 3% PEC- Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: 6% PEC- Coste de licencias y tasas de la construcción: 4,5% PEC- Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de lainspección técnica para calcular dichas primas: 1,5% PEC- Gastos de administración del promotor: 4% PEC- Gastos debidos a otros estudios necesarios: 2% PEC- Total de gastos de construcción: 21% PEC

C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA V/R Sc V.VENTA COEF.DIRECCIÓN Y FUENTE ANTI. Sp

RESIDENCIAL PISO

10.2.- Comparables metodo de comparación (€/m²)

0350212000106 Calle PLAZA VITORIA, Nº 1,Planta 4Portal de Internet (675747849)

01320 V 58 - - - 0,941Piso37 1.456,67

0350212000107 Calle AVENIDA DIPUTACION,Nº 19, Planta 1Portal de Internet (676925746)

01330 V 65 - - - 0,970Piso42 1.753,85

0350212000109 Calle AVENIDA DIPUTACION,Nº 23, Planta BajoPortal de Internet (622403926)

01330 V 66 - - - 0,970Piso42 1.784,85

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 14

C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA V/R Sc V.VENTA COEF.DIRECCIÓN Y FUENTE ANTI. Sp

RESIDENCIAL PISO

0350212000110 Calle VIRGEN BLANCA, Nº 2,Planta 4Portal de Internet (627162381)

01320 V 75 - - - 0,922Piso37 1.267,47

0350212000111 Calle BUENAVISTA, Nº 28,Planta 1Portal de Internet (654897697)

26338 V 67 - - - 0,970Piso32 1.302,99

0350212000112 Calle AVENIDA LOGROÑO, Nº9, Planta 4Portal de Internet (656779909)

26338 V 75 - - - 0,970Piso42 1.448,53

Precio homogeneizado por m², Residencial Piso . . . . 1.440,14 €

10.3.- Criterios de homogeneización0350212000107CONCEPTO 0350212000109 0350212000110 035021200011203502120001110350212000106

1,00 1,00Superficie 1,00 1,00 1,001,00

0,98 1,00Situación 1,00 0,98 1,001,00

1,00 1,00Antigüedad / Conservación 1,00 0,98 1,001,00

1,00 1,00Calidad del inmueble 1,00 1,00 1,001,00

1,00 1,00Ubicación / Orientación 1,00 1,00 1,001,00

1,00 1,00Anexos / Terrazas 1,00 1,00 1,001,00

0,96 0,97Otros 0,97 0,96 0,970,97

COEF: Criterios utilizados para homogeneizar los testigos en función de las siguientescaracterísticas, calidades del inmueble, antigüedad, conservación, situación, superficie y otros (enfunción del bien a tasar).

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 15

Se ha ampliado el radio de búsqueda de testigos al ser escasa la oferta en el área objeto deesta tasación.

10.4.- Método de comparación (€/m²)

- De acuerdo con este método, comparamos la propiedad objeto de valoración con otras desimilares características, recientemente vendidas o que se hallen en venta actualmente en elmercado, haciendo un análisis comparativo de las mismas y teniendo en cuenta factores quepueden producir diferencias, tales como antigüedad, situación, acabados finales, deterioro, etc.

- En la homogeneización de los datos obtenidos se ha utilizado un un coeficiente de mercadoK (VRM/VRN) que se muestra en la tabla.

- Como consecuencia de la investigación realizada, es nuestra opinión que el justo valorunitario (V. Adoptado), aplicable al objeto de estudio es el siguiente:

D.REALESUSO CONSIDERADO E.RECUP. D.FUNCI. K V.MERCADOV.HOMOG.

Residencial Piso

- - - Piso 1.440,14 - - - - - - 1,190 1.440,14

Se ha ampliado el radio de búsqueda de testigos, en cuanto a (antigüedad, situación,superficie) debido a la escasez de oferta similar en el entorno y considerando que los inmueblesincluidos en este informe son perfectamente válidos para la homogenización.

COSTEUSO

CONSIDERADO

COMPARACIÓN SUELO SEGUROFINCA

10.5.- Resumen de valores y metodos (€)

Residencial Piso

70.218,28 Piso 83.528,12 40.567,52 45.617,009819

3.595,18 Trastero 1 958,00 4.057,139819

73.813,46 83.528,12 41.525,52 49.674,13TOTAL

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 16

11.- VALORES DE TASACIÓN.

USO CONSIDERADO Met SUPERF. (m²)

V.ADOPTADO(€/m²)

V.UNIDAD(€)

V. TASACIÓN(€)

Residencial Piso

Piso M 58,00 1.440,14 83.528,12 87.123,30

Trastero 1 C 9,58 375,28 3.595,18

TOTAL 87.123,30 €Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de OCHENTA Y SIETE MILCIENTO VEINTITRES EUROS CON TREINTA CENT.

Valor mínimo a cubrir por el seguro . . . 49.674,13 €

12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

12.1.- Condicionantes

C01-Escritura, Nota simple o certificación.Se CONDICIONA a que se aporte la documentación imprescindible para tasar, según loestablecido en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por la OrdenEHA/3011/2007, de 4 de octubre.

C04 - Estado de ocupación, uso y explotación.Se CONDICIONA a que se realice la visita al interior del inmueble a valorar. SeCONDICIONA a que se pueda comprobar la correspondencia física con la registral y/ocatastral.

C05 -Estado de conservación aparente.Se CONDICIONA a que se pueda verificar el estado de conservación, construcción ysuperficies.

C05 -Servidumbres visibles.Se CONDICIONA a que se puedan verificar las servidumbres visibles.

Otros condicionantes.Se CONDICIONA a que se cumplan los supuestos adoptados en el presente informe devaloración, puntualizando que cualquier modificación en los parámetros adoptados en lavaloración, puede dar lugar a variaciones significativas en los valores dados.

El presente informe queda CONDICIONADO a que se realice la comprobación de la superficiereal del inmueble a tasar mediante levantamiento de plano y que sea coincidente con la superficie

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 17

registral, con lo que el valor de tasación sea mayor o igual al certificado.

12.2.- Advertencias generales

A01 - Visita no realizada.Se ADVIERTE que no se ha accedido al interior del inmueble, por lo que el presenteInforme-valoración no cumple los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

A60 - Finalidad.Se ADVIERTE que el informe no cumple la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, y que no puede ser utilizado a losefectos de constituir garantía hipotecaria de préstamos que formen o vayan a formar parte de lacartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores yconstructores a que se refiere el artículo segundo del R.D. 716/2009, de 24 de abril, por el quese desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación delMercado Hipotecario; ni para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidadesaseguradoras exigida en el R.D. 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba elReglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados; ni para la determinación delpatrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el R.D.1309/2005, de 7 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 denoviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva; ni para la determinación delpatrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el R.D. 304/2004, de 20 dediciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Otras advertencias.Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de la información catastral descriptiva y gráfica delinmueble obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro, de acuerdo con loexigido en el artículo 8-1 de la Orden ECO/805/2.003 de 27 de Marzo, modificada por laOrden EHA/3.011/2.007 de 4 de Octubre, dado que en Vitoria, no se dispone de dicha oficina,y en consecuencia tratarse de una documentación no disponible.

Se ADVIERTE que la finalidad de la presente valoración es determinar el valor de mercado delos inmuebles que se valoran en el informe en base a la documentación aportada por el cliente ysin realizar comprobaciones exigidas por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 18

El valor de tasación ha sido calculado, al no haberse visitado interiormente, considerando que elinmueble se encuentra en un estado de conservación medio correspondiente a su antigüedad.Cualquier otra circunstancia implicaría una variación del valor indicado.

13.- OBSERVACIONES.

Krata, S.A., Sociedad de Tasación, no se hace responsable de los posibles vicios ocultos que pudiesen existir. Delvalor de tasación habrá que deducir cuantas cargas y gravámenes pudieran recaer sobre el inmueble.

La localización del bien tasado se ha realizado de acuerdo con la documentación aportada y el acompañamientodel contacto, sin que se hayan apreciado en la inspección ocular realizada, elemento/s que se pudiese indicar quedicho bien no es el descrito en la documentación aportada.

El informe ha sido realizado a instancias de un solicitante y Entidad Financiera, y para la finalidad indicada, sinque Krata, S.A. se responsabilice del uso – total o parcial – para una finalidad, un solicitante o una entidadfinanciera no incluida/s en el informe, salvo autorización previa y por escrito de nuestros servicios centrales.

El alcance de la tasación es el indicado en la normativa especifica para tasaciones inmobiliarias, sin que elinforme y el certificado constituyan un informe pericial sobre los elementos reflejados en el mismo, yparticularmente sobre los estructurales, instalaciones, linderos físicos y registrales y demás elementos no visiblesen la inspección ocular, salvo expresa mención en el informe correspondiente.

Krata, S.A. no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante de la tasación opor terceros, y hace especial mención en que si se hubieren detectado discrepancias entre la realidad y algunosdocumentos, o entre estos, se han aceptado los que se han considerado mas ajustados a la finalidad del informe.

En el estudio realizado, el tasador ha realizado su trabajo conforme a lo determinado en la normativa aplicable yen cualquier caso, no habiéndose realizado, como ya se ha comentado anteriormente, ninguna comprobación delestado y/o capacidad de la estructura y/o instalaciones y/o impermeabilizaciones y otros elementos no visibles en lainspección ocular, sin que se haya detectado indicios que supongan la existencia de inadecuación a la reglamentaciónsobre conservación y mantenimiento de edificios.

Las superficies se comprueban de acuerdo a la documentación aportada y definido en la normativa, sin que elcroquis realizado implique en ningún caso un levantamiento topográfico o planimetrico del inmueble estudiado, noresponsabilizándose Krata de la diferencia de valor que pudiera existir por el cómputo utilizado en el informe de lasdistintas superficies que la normativa exige, bien sea registral, catastral, o real comprobada, pudiéndose incluir en elcaso de elementos de edificios la parte proporcional de elementos construidos.

La tasación se ha realizado entendiéndose apto el inmueble al destino previsto, salvo que expresamente seindique lo contrario. En ningún caso se entenderá que el informe es un análisis jurídico de situaciones distintas a lacontemplada en la normativa especifica para valoraciones destinadas a la finalidad indica en el informe.

Respecto a los valores consignados, los mismos han sido calculados conforme a los criterios reflejados en lapropia normativa y son el resultado de la misma, recomendándose en el caso de Protección Publica la obtención delcertificado acreditativo del organismo correspondiente que determine y asegure el cumplimiento de los valoresobtenidos, y siendo su desglose - o agrupación - una aplicación matemática de las distintas partes que componen elinmueble - o de los distintos inmuebles - sin que las mismas tengan significado si se emplean por separado, salvo

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 19

que así se haya hecho constar en el informe, y sin que este implique la existencia de una presente o futuratransmisión del inmueble en los importes obtenidos.

En el informe se han reflejado las distintas cargas y/o limitaciones que se ha detectado, afectan al inmueble y lanormativa exige, por lo que, caso de existir alguna más, debería reconsiderarse el valor obtenido.

Krata, S.A. no asume responsabilidad alguna por las consecuencias que puedan resultar de las adopciones dedecisiones, con o sin alcance económico, basados en los datos y conclusiones obtenidas.

Krata, S.A. no se responsabiliza de las distintas normativas urbanísticas aplicables a los inmuebles cuando lasmismas no hayan sido obtenidas mediante Cedula Urbanística, y en este caso, la interpretación a la misma seráaquella que se entienda más razonable a la finalidad del inmueble, sin que el informe constituya un informe de índolejurídico-urbanístico, realizándose el mismo para el calculo del valor probable de tasación del inmueble.

De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de CarácterPersonal, Vd. queda informado y presta su consentimiento para que los datos suministrados sean conservados ytratados según establece el art. 5 de dicha Ley Orgánica.

15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME

El presente informe consta de 19 páginas

Fecha de emisión: 24 de Febrero de 2012Fecha de la visita: 22 de Febrero de 2012Fecha límite de validez: 24 de Agosto de 2012Y para que conste esta opinión de valor, firmo el presente Informe en Bilbao, a 24 de Febrero de2012.

KRATA S.A.

El tasador

MIREN ESTIBALIZ URIA URIARTE, ARQUITECTONº de colegiado C.O.A.AT: 4059

14. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Ver anexos aportados en la documentación.

ANEXOS

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11Pag. 1

DOCUMENTACIÓN MANEJADAOtras documentaciones legales aportadas - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 50 Pag.

Documentación catastral - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Situación

Calle DEL PERAL, Nº 5, Planta Baja, Puerta Dch.

Ref. 2011-010199/27/010199-27/11


Emplazamiento


Ref. 2011-010199/27/010199-27/11


Entorno


Ref. 2011-010199/27/010199-27/11


Edificio


Ref. 2011-010199/27/010199-27/11


Calle


Ref. 2011-010199/27/010199-27/11


Portal


Ref. 2011-010199/27/010199-27/11


Portal y vivienda


Ref. 2011-010199/27/010199-27/11


Edificio


20111201171029.PDF

DOCUMENTACION APORTADA 2011-010199/27/010199-27/11

10199-27-TV.PDF


00035092720110101992700012_DATOS PARA IDENTIFICACIÓN.PDF


CATASTRO SITUACIÓN.PDF


CATASTRO EDIFICIO.PDF


CATASTRO VIVIENDA.PDF


CATASTRO VIVIENDA CROQUIS.PDF


CATASTRO TRASTERO CROQUIS.PDF


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