INFORME TASACIONES.docx

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRIÓN

FACULTAD DE INGENIERIA ESCUELA DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE CIVIL

INDICE

Contenido1 INTRODUCCIÓN.......................................................................................2

2 OBJETIVOS...............................................................................................3

2.1 OBJETIVOS GENERALES..................................................................3

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS................................................................3

3 GENERALIDADES.....................................................................................4

3.1 DEFINICIONES PREVIAS...................................................................4

4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TEMA.....................................................6

4.1 DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL.........6

4.1.1 METODOLOGIA............................................................................6

4.1.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS...................6

4.1.3 MEMORIA DESCRIPTIVA............................................................6

4.2 VALOR DEL TERRENO..................................................................10

4.3 VALOR DE LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL...................11

4.3.1 VALOR DE LA EDIFICACION..................................................11

4.4 VALOR DE LA VIVIENDA URBANA..................................................13

4.4.1 VALOR DE LA EDIFICACION..................................................13

5 cuadros y PLANOS..................................................................................15

6 CONCLUSIONES y recomendaciones....................................................16

6.1 CONCLUSIONES..............................................................................16

6.2 RECOMENDACIONES......................................................................16

7 Anexos.....................................................................................................17

INGENIERIA CIVIL 1 MECANICA DE FLUIDOS II



1 INTRODUCCIÓN

En la actualidad, el campo de la valuación debe ser estudiado y comprendido

por los estudiantes de la Escuela de Ingeniería Civil, de tal manera que los

educandos puedan complementar su desarrollo Profesional como ingeniero

civil, y no sentirse restringido frente otros profesionales dedicados a esta

materia. En el presente trabajo denominado TASACIÓN COMERCIAL DE UN

INMUEBLE, aplicaremos todos los conocimientos aprendidas en las clases

del curso de Construcciones II, asimismo realizaremos un análisis profundo

para solucionar los inconvenientes que nos ofrecerá el trabajo en campo, sin

dejar de apoyarnos en las normas establecidas en el reglamento Nacional de

Tasaciones; con el único fin de establecer un justiprecio para un determinado

bien.




2 OBJETIVOS

2.1 OBJETIVOS GENERALES

Reforzar el aprendizaje en la tasación de un bien inmueble aprendido

en clase.

Establecer el justiprecio para un bien inmueble de un alumno integrante

de nuestro Grupo.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Encontrar los errores de la edificación.

Establecer la depreciación para la tasación del inmueble.

Establecer las cualidades y características de un bien.

Conocer los precios actualizados por m2 de la zona en estudio.

Calcular valores para las construcciones que contiene la edificación




3 GENERALIDADES

3.1 DEFINICIONES PREVIAS

Para poder iniciar con el trabajo en si vamos a recordar algunos conceptos

que son de suma importancia para el desarrollo del trabajo practico.

3.1.1 TASACIÓN Y VALUACION

Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual

el perito tasador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y

características en determinada fecha para establecer la estimación del

valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del

reglamento.

3.1.2 PREDIO URBANO

Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e

instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de

ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir

la edificación.

3.1.3 TERRENO URBANO

Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se

destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así

como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios

generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y

recepcionadas las obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas

legalmente.

3.1.4 VALUACION DE TERRENOS

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación

reglamentaria, se tomará como base el valor unitario oficial del terreno




urbano o arancel urbano; y en el caso de tasación comercial, se tomara

como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado

inmobiliario de la zona.

3.1.5 METODOLOGIA DE LA TASACION

Se ha utilizado material que sirve para calcular el valor del inmueble y

el criterio de nosotros como tasadores.

Estos valores han servido para estimar valores de venta y renta por

metro cuadrado de propiedades del sector los que han sido aplicadas

en el avalúo que se expone más adelante.

3.1.6 VALUACION DIRECTA

Es la que corresponde en el caso de tasación urbana, a la

determinación del valor de los componentes físicos del precio, o sea el

valor del terreno más el de sus edificaciones o construcciones, más el

de sus obras complementarias e instalaciones fijas permanentes. A

este monto de añaden los valores intangibles del precio, si los hubiere

y que el perito justifique debidamente.

3.1.7 SERVIDUMBRES

Se entiende por servidumbres aquellos derechos reales con los que se

limita a un predio en beneficio de otro, que corresponde en principio a

un propietario distinto. La limitación podrá ser temporal o perpetua y

presentar una gama de manifestaciones infinita, objetivándose en

hechos positivos o negativos.

1. Como positivos podemos mencionar, actos ejecutados en el

predio sirviente por el titular del predio dominante.

2. Como negativos podemos mencionar, imposibilidad de efectuar

algo de parte del titular del predio sirviente.




4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TEMA

4.1 DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL

4.1.1 METODOLOGIA

La Metodología empleada para la elaboración del presente

DICTAMEN PERICIAL a sido aplicar el método de la Tasación Directa

del NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL

PERU, aprobado por Resolución Ministerial N° 126-2007-VIVIENDA,

de fecha Lima,7 de mayo de 2007.

4.1.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona ó el área en el que se encuentra ubicado el bien inmueble

ADMINISTRACION CENTRAL, cuenta con todos los servicios de un

Medio Urbano Consolidado, es decir cuentan con servicios de agua,

redes generales de desagüe, luz eléctrica y energía, servicio telefónico,

pistas, veredas y jardines.

4.1.3 MEMORIA DESCRIPTIVA

4.1.3.1 NOMBRE DEL QUE SOLICITA EL DICTAMEN PERICIAL

Solicita y ordena la Valuación del inmueble el Ing. Leoncio Elmer

LUQUILLAS PUENTE.

4.1.3.2 OBJETO DEL DICTAMEN PERICIAL

Para efectos a que se contraen.

4.1.3.3 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA PERICIA.

A la fecha del Presente Dictamen 29/09/2012.




4.1.3.4 ZONIFICACION, Y AREA DE ESTRUCTURACION URBANA

El Inmueble materia del presente Dictamen Pericial, se encuentra

ubicado en el área de ESTRUCTURACION URBANA: "AREA DE

MAYOR INFLUENCIA DE ACTIVIDAD ECONOMICA"bienes,por el Uso

Planteado, el Edificio consta de dos y tres plantas.

4.1.3.5 UBICACIÓN

Los bienes Inmuebles de las presentes tasaciones se encuentran

ubicados:

Entre la Avenida de los Próceres, Calle 2 y el Parque Comercio,

Localidad San Juan Pampa, Distrito de Yanacancha, Provincia y

Departamento de Pasco.

Entre la Avenida Perú, Calle Juan Orihuela Romero y el parque

Orihuela, A.H. Columna Pasco, distrito de Yanacancha,

Provincia y Departamento de Pasco.

4.1.3.6 USO ACTUAL DEL BIEN INMUEBLE

La primera Unidad Inmobiliaria materia de la presente Tasación, es

una edificación constituida por ESTABLECIMIENTOS LUDICOS Y

GASTRONOMICOS, constituido por tres plantas que están destinadas

a oficinas. Y la segunda Unidad Inmobiliaria materia de la presente

Tasación, es una edificación DE VIVIENDA

4.1.3.7 Los Linderos y Medidas Perimétricas son:

VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL

Por el norte con la calle 2, con 28.95m lineales.

Por el sur colinda con una edificación, con 28.95m lineales.

Por el este colinda con la Calle 3 con 9.07m lineales.

Por el Oeste colinda con la A.V. De Los Proceres con 9.07m

lineales.

VIVIENDA URBANA

Por el norte con la propiedad de Sr Condor Solis, con 8.00m




lineales.

Por el sur colinda con El Parque Orihuela, con 8.00m lineales.

Por el este colinda con la Calle Juan Orihuela Romero con 10.0m

lineales.

Por el Oeste colinda con Av. Perú con 8.00m lineales.

4.1.3.8 EL PERIMETRO:

El perímetro que encierra a la propiedad VIVIENDA URBANISTICA

COMERCIAL es de 80.5 metros lineales y la de la VIVIENDA URBANA

es 36 metros lineales

4.1.3.9 AREA DEL TERRENO

Según la Partida Registral, EL ÁREA TOTAL de la VIVIENDA

URBANISTICA COMERCIAL, son TRECIENTOS TREINTA Y

CUATRO PUNTO OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS

(334.88 M2) y EL ÁREA TOTAL de la VIVIENDA URBANA es:

OCHENTA METROS CUADRADOS (80 M2)

4.1.3.10 PROPIETARIOS

La VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL en referencia según la

Ficha Registral, corresponde como Propietario: Sr. JUAN REYNOSO

TORRES. Y de la VIVIENDA URBANA es: Sra. MARTEL TARAZONA

MARIA ELENA

4.1.3.11 DESCRIPCION DE LOS INMUEBLES

Se trata de UN BIEN INMUEBLE denominado VIVIENDA

URBANISTICA COMERCIAL, su ubicación estratégica está ubicada

entre Parque Comercio y la Av, De los Proceres.

La otra es una VIVIENDA URBANA, que se encuentra ubica entre la Av

Perú, el parque Orihuela y la Calle Juan Orihuela.




4.1.3.12 DISTRIBUCION DE LA VIVIENDA URBANA

El inmueble en referencia consta de:

1. Dos baños, una para cada piso.

2. Una pasadizo en el segundo piso para pasar a los cuartos.

3. Una viga de collarin de 0.25 x 0.20.

4. Una puerta de madera principal, que da acceso al segundo píso.

5. Una puerta principal de metal, para el primer piso.

4.1.3.13 EDIFICACION

Se trata de una edificación de sistema portante de concreto armado y

material noble. De la Inspección Técnica efectuada por los Peritos y la

revisión de la Documentación existente en la Municipalidad del sector,

podemos indicar las principales características técnicas de la

construcción:

1. CIMENTACION Y SOBRECIMIENTOS: De concreto ciclópeo. (1er

piso)

2. MUROS: De concreto (kinkon) asentados con mortero de cemento y

arena en aparejo de soga.

3. TECHOS Y COBERTURAS: son de calaminas apoyadas en los

listones que sirven como estructura para la cobertura

4. TARRAJEOS Y ENLUCIDOS: En muros interiores como Exteriores

y Cielos rasos en todas las oficinas, con mortero cemento - arena

en proporción 1:5 para los tarrajeos.

5. PISOS: madera machimbreada.

6. CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: son de madera de 10cm

y los revestimientos son tarrajeados y pintados en toda la

edificación.

7. PUERTA PRINCIPAL DE INGRESO: ubicado en el primer piso, la

puerta es metálico de doble hojas; el los baño son de madera

contra placadas, las puertas de los cuartos son de madera contra




placadas en estado regular.

8. VENTANAS: todas son de aluminio con vidrios transparentes.

9. APARATOS SANITARIOS: ½ Baño con mayólica blanca, sanitarios

nacional.

10. INSTALACIONES SANITARIAS: Empotrada en toda la edificación.

11. INSTALACIONES ELECTRICAS: Monofásica empotrada.

12.PINTURA: En látex lavable en exteriores e interiores, en estado

regular.

4.1.3.14 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION

Según los datos obtenidos en la Municipalidad respectiva, y de acuerdo

a la antigüedad de la construcción: el bien inmueble materia del

presente Dictamen, se establece una antigüedad de 30 años para

ambos.

Su estado de Conservación en General es REGULAR,

correspondiéndole una Depreciación por Antigüedad y uso (de

acuerdo a la tabla N° 03, del Nuevo Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú): corresponde 24 %.

4.1.3.15 VALORIZACION

Articulo II.E.35. (RNT): el valor total del predio se obtiene aplicando la

siguiente.

VTP= VT + VE +VOC

VTP: Valor total del predio.

VT: Valor del terreno.

VE: Valor de la edificación.

VOC: Valor de obras complementarias. (Si los hubiera, considerarlo)

4.2 VALOR DEL TERRENO

De acuerdo al estudio de mercado y la relación de los Asentamientos

Humanos y Zonas Urbanas su arancel 2012 de la Municipalidad (ver




graficos), no se encontraron los valores unitarios de las calles que se

encuentra nuestro predio, optamos por buscar zonas parecidas a su

actividad económica y urbana para poder optar los valores arancelarios

para nuestros casos.

PARA LA VIVIENDA URBANA

Para la Avenida Perú tomamos el valor de $ 27.00 soles /m2, y para la

Calle Juan Orihuela $ 24.00 soles/m2.

PARA LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL

En la Av. De los Próceres tomamos el valor de $ 60.00 soles, para la

Calle 2 se tomó el valor de $ 67.00 soles y para la Calle 3 fue de $ 60.00

soles .

Articulo II.C.23 (RNT) LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA

MAS DE UN FRENTE A VIA PUBLICA; se valuara de la siguiente

manera.

1. El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a

cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área

en forma que se indica en el artículo II.C.22 sumándose luego los

resultados parciales.

2. Se considerará como frente único separadamente cada uno de

los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento

señalado en el artículo II.C.22.

3. El valor del lote terreno será el que resulte mayor de las

comparaciones de los casos a y b.

4.3 VALOR DE LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL

Área total: 334.88

m2

(a) Valor

/m2

Perímetro

del frente(m)

(b)Área

proporciona

l

3

(perímetro)2

(a)*(b)




Calle 2 S/. 67.00 28.50 200.93m2 < 2436.75m2 s/.13 462.31

Av. Los Próceres s/.60.00 9.07 66.98m2 < 246.79m2 s/. 4018.8

Parque Comercio s/.60.00 9.07 66.98m2 < 246.79m2 s/. 4018.8

Total del terreno s/.21499.9

1

4.3.1 VALOR DE LA EDIFICACION

Se incluirá la totalidad de las construcciones existentes.

VE = AT x VUE (1-P/100)


AT: Área techada.

VUE: Valor unitario de la edificación.

P: Porcentaje por antigüedad.

4.3.1.1 VALOR POR M2 DE LA ADMINISTRACION CENTRAL:

Para valorizar la edificación trabamos con el cuadro de valores

unitarios oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de octubre de

2011. (Ver anexo)

ESTRUCTURAS

*muros y columnas (fila C)…………………………………s/. 195.6

*techos (fila D)………………………………………………..s/. 76.74

ACABADOS

*pisos (fila B)…………………………………………………s/. 138.76

*puertas y ventanas (fila C)…………………………………s/. 115.47

*revestimiento (fila F)………………………………………..s/.56.61

*baños (fila B)………………………………………………...s/. 56.98

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

* Instalaciones eléctricas y sanitarias (fila C)…………….s/.124.83




Para hallar el Valor Unitario de la Edificación será la suma de valores por

partida. VUE = s/. 764.99

-El área techada AT = 283.63m2

-Porcentaje por antigüedad P = 24% = 24/100

4.3.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION:

VE = AT x VUE (1-P/100)

VE = 283.63 x 764.99 (1-24/100)

VE= s/. 164 900.33

4.3.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO:

VTP = VT + VE +VOC VOC = 0

VTP = 21499.91 + 164900.33

VTP = s/. 186 400,24soles

4.4 VALOR DE LA VIVIENDA URBANA

Área total: 80m2 (a) Valor

/m2

Perímetro

del frente(m)

(b)Área

proporciona

l

3(perímetro)2 (a)*(b)

AV. Perú s/. 27.00 10.00 29m2 < 300m2 s/.783

Calle Juan Orihuela s/.24.00 10.00 29m2 < 300m2 s/.696

Parque Juan

Orihuela

s/.27.00 8.00 22m2 < 192m2 s/.594

Total del terreno s/.2073

4.4.1 VALOR DE LA EDIFICACION

Se incluirá la totalidad de las construcciones existentes.

VE = AT x VUE (1-P/100)





AT: Área techada.

VUE: Valor unitario de la edificación.

P: Porcentaje por antigüedad.

4.4.1.1 VALOR POR M2 DE LA ADMINISTRACION CENTRAL:

Para valorizar la edificación trabamos con el cuadro de valores

unitarios oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de octubre de

2012. (Ver anexo)

ESTRUCTURAS

*muros y columnas (fila D)…………………………………s/. 180.67

*techos (fila D)………………………………………………..s/. 76.74

ACABADOS

*pisos (fila C )…………………………………………………s/. 90.91

*puertas y ventanas (fila F)…………………………………s/. 40.01

*revestimiento (fila F)………………………………………..s/.56.51

*baños (fila E)………………………………………………...s/. 11.2

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

* Instalaciones eléctricas y sanitarias (fila F)…………….s/.25.59

Para hallar el Valor Unitario de la Edificación será la suma de valores por

partida. VUE = s/. 481.63

-El área techada AT = 80m2

-Porcentaje por antigüedad P = 24% = 24/100

4.4.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION:

VE = AT x VUE (1-P/100)

VE = 80 x 481.63 (1-24/100)

VE= s/. 29 283.10




4.4.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO:

VTP = VT + VE +VOC VOC = 0

VTP = 2073 + 29283.10

VTP = s/. 31 356.10soles

5 CUADROS Y PLANOS




6 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

6.1 CONCLUSIONES.

La Valuación se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando

las normas reciente de los últimos años.

Vigencia de la Valuación: De no variar las condiciones del mercado así

como el no presentarse imponderables, podría tener una vigencia de

180 días.




Las dimensiones fueron asumidas por el grupo en base al

levantamiento realizado.

El tasador debe de conocer ampliamente el reglamento nacional de

tasaciones y estar al día con los cambios que presenta el mercado.

Para la elaboración de una tasación se debe ir de la mano con el

propietario del inmueble.

Los derechos, títulos así como las dimensiones debe de ser

comprobados con los documentos legales emitidos por las entidades

correspondientes.

En el trabajo efectuado las medidas halladas por el grupo no coinciden

con las medidas del Título de Propiedad, existe una diferencia

minúscula.

6.2 RECOMENDACIONES.

Se debe contar con los documentos legales actualizados emitidos

por las entidades correspondientes.

Es recomendable evidenciar con fotografías el estado real del

inmueble o edificación.

Es conveniente trabajar con el plano catastral de la ciudad para

obtener el valor arancelario de la zona en cuestión.

Estar al día con las actualizaciones de las normas y de los precios

de los materiales en el mercado para poder obtener una tasación

verídica y sostenible.

7 ANEXOS


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