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LKS INGENIERÍA, S.COOP. P. Basabe - Edificio EO, 2ª Planta 20550 ARETXABALETA Gipuzkoa T: 902 31 21 00 F: 902 31 21 01 www.lks.es

valoración VALORACIÓN DE LOS DERECHOS INDEMNIZATORIOSSITUADOS EN LA FINCA Nº 128-B DEL PROYECTO DECOMPENSACIÓN DEL SECTOR SR-3 ERRENTERIA DEBAKIO BIZKAIA

Promotor JUNTA DE COMPENSACIÓN SR3 DE BAKIO

Fecha 20-Octubre de 2006

Referencia Oferta 06-0708

Referencia: Oferta 06-0708

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índice 1. OBJETO DEL INFORME ............................................................................ 4

2. IDENTIFICACION Y DESCRIPCION DE LOS BIENES A VALORAR.............. 5

3. METODOS DE VALORACION..................................................................... 7

4. CONSIDERACIONES PREVIAS ............................................................... 10

5. HIPÓTESIS DE VALORACIÓN ................................................................ 15

6. RESUMEN DE VALORACIONES............................................................... 16

ANEXO I – DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

ANEXO II – DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

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1. OBJETO DEL INFORME

El objeto de este informe, consiste en calcular los Derechos indemnizatorios de los bienes

situados en la Finca nº 128-B, propiedad de ANA GOIRI, afectados por la transformación

urbanística del Sector SR-3 Errementería de Bakio correspondiente.

Para ello desarrollaremos los siguientes cálculos:

• Cálculo del Valor de Reposición Neto, de las edificaciones y urbanizaciones

privadas, mediante la aplicación del método de coste, consistente en la obtención

del valor de coste de reposición a nuevo y su depreciación, en función de su vida

útil, estado de conservación y uso.

• Cálculo del Coste por traslado de mobiliario.

• Cálculo del Valor del Arbolado, a partir del estado de conservación, su rendimiento,

aspecto ornamental etc.

El informe ha sido encargado por “JUNTA DE COMPENSACIÓN SR3 DE BAKIO” y el

estudio se ha realizado, a partir de los datos facilitados por los propietarios y los

obtenidos tras la visita realizada al lugar con las propietarios o sus representantes.

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2. IDENTIFICACION Y DESCRIPCION DE LOS BIENES A VALORAR

En este apartado, procederemos a describir los bienes objeto de valoración, situados en

la Finca nº 128-B del Proyecto de Compensación SR-3 Errementeria de Bakio en Bizkaia.

A. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES A VALORAR

Los bienes se sitúan sobre la Finca nº 128-B, a la que se accede desde el camino que

sale de la carretera BI-3101.

No se ha dispuesto de la información registral y catastral correspondiente.

B. DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES A VALORAR

La parcela a la que se accede desde un camino asfaltado que sale de la carretera. Es de

forma casi rectangular y suelo sin pendiente, uno de los línderos, discurre al lado del

camino de acceso, desde el que se accede a través de una amplia puerta corredera.

Toda la parcela se encuentra perimetralmente cerrada con malla metálica, sobre pies

redondos metálicos. En dos de los linderos, la malla se coloca sobre murete de bloque de

hormigón, que en el lateral del camino se encuentra forrado de piedra. La puerta de

acceso es de hierro con barrotes decorativos ( corredera). Su aspecto es bueno y parece

relativamente nuevo.

No existe ninguna construcción en su interior.

Urbanización: Excepto el cierre perimetral que hemos descrito anteriormente, no existe

ninguna otra urbanización en la finca.

Arbolado: En la finca encontramos diversos árboles frutales, ornamentales, palmeras,

arbustos y un cañaveral, siendo el estado general de los mismos normal.

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Titular Fecha de

Construcción

Situación

Elementos

Uso Fecha de

Rehabilitación

S/ Medición

S. Const.

(M2c-Long)

15 Cierre

Perimetral - - 78,00 ml

Ana Goiri

15 Cierre

Perimetral - - 68,00 ml

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3. METODOS DE VALORACION

A continuación, indicamos los diferentes métodos utilizados para el desarrollo del cálculo

de la Valoración Urbanística, de los Bienes definidos anteriormente, así como del traslado

del mobiliario y valoración de árboles.

VALORACIÓN URBANÍSTICA

Según la Ley 6/98 del Suelo, en el caso de la Valoración Urbanística, para calcular el

Valor Expropiatorio, se aplicará el método de coste, con el fin de obtener con

independencia el Valor del Suelo, y el Valor de las Construcciones.

Para el cálculo del Valor del Suelo, en aplicación del art. 28.1 de la misma, el valor del

suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará por aplicación al

aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en el que está

incluido, el valor Básico de repercusión más específico, recogido en las ponencias de

valores catastrales, no obstante, en este informe y a petición del solicitante, no

desarrollaremos el cálculo del Valor del Suelo.

PARA EL CÁLCULO DE LOS COSTES DEL VALOR EXPROPIATORIO DE LAS

CONSTRUCCIONES, se obtendrá el coste de reposición bruto y neto, conforme al

artículo 31.2 referente a Valoración de edificaciones, en la que establece que se calculará

con independencia del suelo, de acuerdo con la Normativa Catastral, en función de su

Coste de Reposición, corregido en atención a su antigüedad y estado de conservación de

los mismos.

Por ello es de aplicación el D.F. 63/1999 de 20 de abril, del Territorio Histórico de

Bizkaia, por el que se aprueban las normas técnicas para la determinación del valor

mínimo atribuible a los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que determina la

metodología de cálculo de la siguiente manera:

El Valor de la construcción, será el resultado de multiplicar la superficie construida por el

valor unitario.

Para valorar las construcciones, se utilizará el valor de reposición, calculando su coste

actual, corregido según los siguientes coeficientes a aplicar sobre el valor de las

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construcciones, determinados en la Norma 11 (CMCUC) en función de su uso, clase,

modalidad y categoría y en la Norma 7 (CCC1), en función de su antigüedad y demás

circunstancias.

También serán de aplicación los coeficientes correctores del valor del suelo y

construcción, especificados en la Norma 8, consecuencia de características intrínsecas y

extrínsecas de los inmuebles y (CCSC1) coeficiente de apreciación y depreciación

económica y (CCSC2) coeficiente superior y inferior en función de su uso, y el coeficiente

modulador K, de referencia con el mercado.

Se entenderá por coste actual el resultado de sumar el coste de ejecución, incluidos los

beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan

la construcción.

PARA EL CÁLCULO DE LAS INDEMNIZACIONES POR TRASLADO DE MOBILIARIO:

Se estimará conforme al método de Coste, que se desglosa en los siguientes conceptos:

• Gastos de traslado al nuevo emplazamiento, incluyendo los gastos de desmontaje,

embalaje si fuera preciso, grúa, transporte, seguro de transporte, descarga,

montaje y puesta a punto y en su caso de toda la actividad.

PARA EL CÁLCULO DE VALORACIÓN DEL ARBOLADO

Se diferenciará entre árboles frutales y arbolado ornamental

Árboles frutales:

Para el caso de los árboles frutales en plantaciones regulares de carácter intensivo y con

aplicación de técnicas de cultivo actuales, sanos y vigorosos, para especies de mesa, se

establecerá un valor de 72 euros por unidad, para edades en plena producción.

En los casos de frutales aislados, se valorarán a tanto alzado estudiando el caso,

pudiendo tomar como referencia un valor de 90 euros por unidad en plena producción.

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Arbolado ornamental: En nuestro caso, diferenciaremos aquellos ejemplares que sean

sustituibles de los no sustituibles.

Los ejemplares que sean sustituibles, tanto árboles, arbustos como plantas, se valorarán

teniendo en cuenta los precios de ejemplares similares disponibles en viveros.

En los casos de ejemplares no sustituibles aplicaremos el Método Ragazzoni, que tiene en

cuenta cuatro índices:

- Indice A) Valora la especie y variedad. Este índice está basado en el precio

de venta al por menor de los árboles. El valor a tomar en consideración es

la décima parte del precio de venta de un árbol de 12/14 cm. de

circunferencia en árboles caducifolios y de un árbol de 200/250 cm. de

altura en el caso de coníferas.

- Indice B) Tiene en cuenta el valor estético y sanitario, variando de 1 a 10

de acuerdo con la belleza del árbol solitario, su valor en tanto que forma

parte de un grupo de alineación, su importancia como protección, su salud

y vigor.

- Indice C) Tiene en cuenta la situación, ya sea casco urbano, extrarradio o

zona rural.

- Indice D) Determinado por la dimensión del árbol, dada por la

circunferencia del tronco a 1 m. del suelo.

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4. CONSIDERACIONES PREVIAS

En este apartado, fijaremos las consideraciones tomadas, en base, a las cuales, se

aplicarán los métodos anteriormente expuestos.

CONSIDERACIONES GENERALES:

El conjunto se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación.

Los coeficientes correctores se establecerán a partir de las fechas de construcción

estimadas y enunciadas anteriormente, así como de las fechas de rehabilitación de los

elementos.

A efectos de cálculo, se considerarán los siguientes elementos a Valorar, con las

siguientes superficies y características:

Construcciones a valorar:

Cierre perimetral - 78 ml

Cierre perimetral - 68 ml

En cuanto al arbolado, consideramos la existencia de los árboles indicados a

continuación:

Arbolado Unidades Estado

Palmera, H = 5 m, Per. = 3,4 m 2 Normal

Tamarindo, H = 4m, D = 10 cm 2 Normal

Níspero del Japón, H = 4 m 2 Normal

Limonero, 10 años 2 Normal

Nashi, 10años 1 Normal

Kiwi, en plena producción 5 Normal

Emparrado metálico, H = 2 m. 25 (m2) Normal

Albaricoque, 10 años 3 Normal

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Limonero, H = 1,5 m 1 Normal

Arbusto aligustre, H = 3 m 1 Regular

Higuera, Plena producción 1 Normal

Cerezo, Plena Producción 1 Normal

Ciruelo, Plena Producción 1 Normal

Manzano, Plena Producción 9 Normal

Sauce llorón, D = 20 cm 2 Normal

Manzano, H = 1 m 1 Normal

Níspero, Plena Producción 1 Normal

Melocotonero, Plena Producción 3 Normal

Melocotonero, adulto 1 Malo

Caña bambú, H = 4 m. 30 (m2) Normal

Olivo, 15 años 2 Normal

Peral, Plena Producción 1 Normal

Morera pendular, H = 3 m, 15 años 3 Normal

Ciruelo, Plena Producción 1 Regular

Ciruelo japonés, 2 años 1 Normal

Membrillo, Plena Producción 1 Normal

Paraguayo, 4 años 1 Normal

Grosella, H = 1,5 m 1 Normal

Frambuesa 1 Regular

Cepas, 15 años 4 Normal

Laurel, H = 3 m 1 Normal

Grosella 1 Regular

A.- CONSIDERACIONES DE LOS BIENES A VALORAR PARA LA OBTENCIÓN DE

COEFICIENTES CORRECTORES.

De acuerdo con la metodología descrita en el DF 63/1999, por el que se aprueban las

Normas Técnicas de Valoración, a continuación indicamos, las características de los

edificios con el fin de obtener los coeficientes correctores a aplicar en cada caso.

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Bienes Años Uso Categoría Modalidad

Cierre

perimetral 15 - 7 -

Cierre

perimetral 15 - 7 -

B.- VALORACIÓN URBANÍSTICA DE LAS CONSTRUCCIONES (De acuerdo con la Normativa Catastral)

A partir de los costes unitarios establecidos en el apartado de consideraciones previas y

coeficientes correctores que indicamos a continuación establecidos en aplicación de la

Norma, descrita en el DF 63/1999, obtendremos los valores de las construcciones

descritas en este anexo.

Por lo que, para el cálculo de los valores unitarios aplicaremos la siguiente fórmula:

VC =CRB x CMCUC x CCC1 x CCSC1 x CCSC2 x k

Donde: VC= Valor unitario de las construcciones

CRB = Coste actual unitario, en €/ m2

CMCUC= coeficiente corrector, en función de uso, clase, modalidad y categoría (Norma 11)

CCC1= coeficiente corrector, en función de la antigüedad y demás circunstancias, (Norma 7)

CCSC1= coeficiente corrector, de apreciación o depreciación económica, (Norma 8)

CCSC2= coeficiente corrector, superficie superior o inferior, (Norma 8)

Para calcular el coste actual o de reposición bruto, tomamos como referencia los datos

correspondientes a promociones similares realizadas en el entorno más inmediato, así

como por la información extraída en revistas especializadas como EME-DOS y COSTES

+DATOS, y en su caso a partir de valores del mercado, obtenemos los costes de

Reposición Brutos unitarios de las construcciones ( obtenido a partir del C.C. corregido

con el coeficiente del 1,20 ) corregido en función del uso predominante y calidad

constructiva, estimamos en los valores que a continuación indicamos (a falta de disponer

de los módulos básicos de construcción de la Norma Foral del territorio de Bizkaia). Así a

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partir de este valor y en función de las categorías estableceremos los módulos básicos de

la construcción para cada tipología.

Identificación Años

Antigüedad Uso Categoría Modalidad CMCUC

CRB €/m2

Cierre

Perimetral 15 - 7 - - 27

Cierre

Perimetral 15 - 7 - 42

Coeficientes correctores

Identificación CCC1 CCSC1 CCSC2 Corrección

Cierre Perimetral 0,77 0,77

Cierre Perimetral 0,77 0,77

C.- VALORACIÓN POR TRASLADO

No se considera la existencia de elementos a trasladar.

D.- VALORACIÓN DEL ARBOLADO

Arbolado Unidades Estado Precio ud. VALORACIÓN

Palmera, H = 5 m, Per. = 3,4 m 2 Normal 1.260 2.520,00 €

Tamarindo, H = 4m, D = 10 cm 2 Normal 259 518,00 €

Níspero del Japón, H = 4 m 2 Normal 144 288,00 €

Limonero, 10 años 2 Normal 96 192,00 €

Nashi, 10años 1 Normal 96 96,00 €

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Kiwi, en plena producción 5 Normal 90 450,00 €

Emparrado metálico, H = 2 m. 25 (m2) Normal 13,5 337,50 €

Albaricoque, 10 años 3 Normal 90 270,00 €

Limonero, H = 1,5 m 1 Normal 65 65,00 €

Arbusto aligustre, H = 3 m 1 Regular 24 24,00 €

Higuera, Plena producción 1 Normal 84 84,00 €

Cerezo, Plena Producción 1 Normal 90 90,00 €

Ciruelo, Plena Producción 1 Normal 90 90,00 €

Manzano, Plena Producción 9 Normal 90 810,00 €

Sauce llorón, D = 20 cm 2 Normal 288 576,00 €

Manzano, H = 1 m 1 Normal 48 48,00 €

Níspero, Plena Producción 1 Normal 90 90,00 €

Melocotonero, Plena Producción 3 Normal 90 270,00 €

Melocotonero, adulto 1 Malo 36 36,00 €

Caña bambú, H = 4 m. 30 (m2) Normal 24 720,00 €

Olivo, 15 años 2 Normal 115 230,00 €

Peral, Plena Producción 1 Normal 90 90,00 € Morera pendular, H = 3 m, 15 años 3 Normal 96 288,00 €

Ciruelo, Plena Producción 1 Regular 90 90,00 €

Ciruelo japonés, 2 años 1 Normal 36 36,00 €

Membrillo, Plena Producción 1 Normal 90 90,00 €

Paraguayo, 4 años 1 Normal 54 54,00 €

Grosella, H = 1,5 m 1 Normal 24 24,00 €

Frambuesa 1 Regular 24 24,00 €

Cepas, 15 años 4 Normal 36 144,00 €

Laurel, H = 3 m 1 Normal 58 58,00 €

Grosella 1 Regular 16 16,00 €

TOTAL 8.718,50 €

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5. HIPÓTESIS DE VALORACIÓN

Para realizar este informe de valoración, se han tomado las siguientes hipótesis:

1. Para la Valoración Urbanística, hemos considerado los bienes, como consolidados,

dentro de ordenación y libre de cargas.

2. Las superficies consideradas, serán las obtenidas a partir del plano topográfico

contrastada con las mediciones tomadas in situ.

3. Los elementos a valorar, se han considerado a partir de la documentación y tras

acceder a las parcelas junto con los propietarios o representados.

4. Los Costes Unitarios de construcción, han sido obtenidos, a partir del coste de

reposición bruto establecido por comparación con el mercado. En cuanto a la

aplicación de los coeficientes correctores, se ha considerado dentro de ordenación,

a partir de la metodología establecida en el Decreto Foral 63/1999.

5. A petición del solicitante, no se ha Valorado el Suelo.

6. No se han considerado costes de traslado de actividad, ya que no se conoce la

existencia del desarrollo de ninguna actividad sobre los bienes objeto de valoración.

7. El Valor de esta Tasación, es una opinión, que se establece a partir de la

metodología desarrollada en el presente documento, establecida a partir de la

interpretación de la Normativa vigente en la fecha del desarrollo de la misma y

conforme a las consideraciones e hipótesis especificadas.

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6. RESUMEN DE VALORACIONES

En Base a las consideraciones previas e hipótesis consideradas, enunciadas en este

informe, los valores procedentes de las diferentes valoraciones desarrolladas sobre los

bienes situados en Finca nº 128-B, son las siguientes:

Valoración Urbanística (sin incluir el valor del suelo)

A partir de los costes de construcción y coeficientes correctores obtenidos en el apartado

correspondiente, obtenemos los siguientes valores:

Valor de las Construcciones

Identificación Costes de

construcción

Coeficiente de

corrección

Superficie ml

Valor urbanístico €

Cierre Perimetral 27 0,77 78 1.622

Cierre Perimetral 42 0,77 68 2.199

TOTAL 3.821 €

Valor Indemnizatorio

Construcciones Jardinería Traslado Total

3.821 € 8.718 € - 12.539 €

Referencia: Oferta 06-0708

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Por lo tanto el Valor de los Bienes descritos en este informe, situados en la Finca nº 128-

B del Proyecto de Compensación SR-3 ERREMENTERIA de Bakio, asciende a la cantidad

de DOCE MIL QUINIENTAS TRENTA Y NUEVE EUROS (12.539 €)

Aretxabaleta a 20 de octubre de 2006.

Beatriz Arregui Trojaola LKS Ingeniería, S.Coop.

Arquitecto Técnico Sello de la Sociedad

Referencia: Oferta 06-0708

Valoración de Derechos Indemnizatorios Finca Nº 128-B, SR.3 ERREENTERIA de Bakio 20/10/2006

ANEXO I – DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

VALORACIÓN DE LOS DERECHOS INDEMNIZATORIOS DE VARIOS BIENES SITUADOS EN SR.3 ERRENTERIA DE BAKIO (BIZKAIA)

FOTOGRAFÍAS

FINCA Nº 128-B

VALORACIÓN DE LOS DERECHOS INDEMNIZATORIOS DE VARIOS BIENES SITUADOS EN SR.3 ERRENTERIA DE BAKIO (BIZKAIA)

FOTOGRAFÍAS

FINCA Nº 128-B

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Valoración de Derechos Indemnizatorios Finca Nº 128-B, SR.3 ERREENTERIA de Bakio 20/10/2006

ANEXO II – DOCUMENTACIÓN GRÁFICA