Informe AnuAl 09 - Visesa, Vivienda y suelo de … · cuencia se vaya equilibrando el peso...

Informe AnuAl09

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[Índice]

[01] Presentación

[03] Estrategia, Liderazgo, Gestión y Responsabilidad Social

[04] Equipo Humano

2.1 Accionariado. 2.2 Consejo de Administración.

- Estrategia compartida y participativa- Hacia un liderazgo participativo- Con una gestión excelente- y socialmente responsables

4.1 Personas. 4.2 Organización funcional y organización por procesos.4.3 Actividades solidarias.

5.1 Atención al cliente. 5.2 Firma de contratos y escrituras.5.3 Promociones licitadas en 2009.5.4 Promociones en curso.

[05] Actividad

- 2009 Año Europeo de la Creatividad y la Innovación.- WOKA EUSKADI, mayo 2009.- Innovación y sostenibilidad en la edificación.- Innovación en las relaciones con nuestros clientes.

7.1 Alokabide. 7.2 Orubide.7.3 SPGVA.

8.1 Entorno económico. 8.2 Evolución previsible.

[06] Innovación y sostenibilidad

[07] Sociedades y mapa integrado de procesos

[08] Información Económica

[Anexo] Cuentas Anuales

[02] Organos de Gestión

Informe AnuAl09

[01] Presentación

[Índice]

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Como Consejero del Depar-tamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del

Gobierno Vasco, me complace pre-sentar esta memoria en la que se recoge la labor realizada por las so-ciedades públicas Visesa, Orubide, Alokabide y SPGVA, por dar respues-ta a una de las preocupaciones socia-les más importante de la ciudadanía vasca, la del acceso a la vivienda, y que afecta a un gran número de co-lectivos de nuestra sociedad.

Desde el Departamento que diri-jo, nos hemos marcado una serie de prioridades básicas que hemos tratado de recoger en un gran Pac-

un marco social y económico esta-ble, que aporte confianza en el fu-turo y que impulse y facilite la apli-cación de la política de vivienda sobre la base del amplio espectro de acuerdos consensuados.

Así mismo se está ultimando el Plan Director de Vivienda y Renovación Urbana 2010-2013, en el que se re-cogerán las líneas que posibiliten la puesta en marcha de medidas efecti-vas que ayuden a la reactivación del sector de la construcción y den con-sistencia a los pilares principales de la política del Departamento: la con-figuración de un parque de alquiler estable y suficiente y la rehabilita-

to Social por la Vivienda en Eus-kadi.

Este gran acuerdo será la base que oriente las líneas estratégicas y ám-bitos de actuación de las políticas activas en materia de vivienda y sue-lo y sus objetivos centrales se están diseñando mediante el desarrollo de un proceso participativo impulsado por el Departamento en el que están tomando parte los distintos agentes públicos, económicos y sociales im-plicados en materia de vivienda, así como representantes de diversos co-lectivos.

El propósito final del Pacto es crear

Iñaki ArriolaConsejero de Vivienda, Obras Públicas

y Transportes del Gobierno Vasco.Presidente de VISESA

[n]

El propósito final del Pacto es crear un marco social y económico estable

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[01] Presentación[Índice]

ción del parque edificado y la rege-neración de los espacios urbanos

Desde el Gobierno, junto con las So-ciedades, estamos trabajando para dinamizar proyectos, que, por una u otra razón, se encontraban en estado de letargo o de lenta tramitación y así hemos desbloqueado importan-tes operaciones urbanísticas como Zorrotzaurre, Bolueta o Peñascal, y estamos invirtiendo por medio de VISESA un importe de 60 millones de euros en Bizkaia y 45,1 millones en Gipuzkoa. Es en Álava, donde la inversión en vivienda esta siendo más cuantiosa,

[01] Presentación

con 214 millones de euros, y más de 2000 viviendas en construcción. Esta tendencia se irá modulando en el tiempo, a medida que las opera-ciones de Zorrotzaurre y Bolueta se vayan desarrollando y como conse-cuencia se vaya equilibrando el peso específico de las promociones en los tres territorios.

Asimismo queremos apostar junto con la Sociedad Pública de Gestión de Viviendas en Alquiler, SPGVA y Alokabide por la creación de un parque estable de viviendas de alquiler, porque pensamos que la clave para dar respuesta eficaz a la necesidad real de vivienda, está en

la promoción y desarrollo de la vi-vienda en alquiler.

Para que todos estos retos, se hagan realidad, las Sociedades Públicas su-ponen un pilar fundamental asegu-rando al conjunto de la ciudadanía vasca un servicio integral de calidad e innovador. Detrás de cada promo-ción de VPO, de cada piso de alqui-ler público, hay un trabajo de cada una de las personas que integran los equipos de estas empresas públicas, que se esfuerzan por ofrecer un ser-vicio cercano y eficaz.

[Índice]

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El año 2009, año en que he comenzado el interesante reto de dirigir una empre-

sa como Visesa, con un objetivo de marcado carácter social como es el de proporcionar viviendas de calidad al conjunto de los ciudadanos de la CAPV, me siento realmente conten-to de participar en este proyecto, no sólo por el reto de promover un gran número de viviendas, sino por for-mar parte de una organización mo-derna, innovadora y con un equipo humano, además de muy preparado profesionalmente, muy implicado, con ganas de hacer las cosas cada día mejor y con un gran espíritu de equipo y de compañerismo.

las mismas lo más equitativamente posible entre los tres TTHH de la CAPV. Todo ello de manera respon-sable, comprometiéndonos con la sociedad en general, con el medio ambiente y siendo además eco-nómicamente eficientes. Por otra parte, además de seguir innovando en todos los ámbitos de nuestra ac-tividad, seguiremos avanzando en la sostenibilidad, en la industriali-zación, en la seguridad y en otros aspectos de nuestras promociones, además queremos innovar en las re-laciones con nuestros clientes y el resto de nuestros grupos de interés, queremos avanzar en el uso de las TIC´s, y sobre todo queremos inno-

económicos e institucionales en la elaboración del Pacto Social por la Vivienda, con cuyos objetivos y di-rectrices estamos totalmente com-prometidos. Somos conscientes de nuestro papel fundamental para la consecución de la Política de Vi-vienda del Gobierno Vasco y a ello vamos dirigir nuestro esfuerzo en el próximo Plan Estratégico 2010-2013 cuya definición finalizaremos en los próximos meses, pero cuyas líneas estratégicas podemos avan-zar.

Además de un gran volumen de actividad en promoción de vivien-das, apoyaremos la distribución de

Tomás Alonso Sanz Director General de VISESA S.A.

[n] En 2009 el Departamento de Vivien-

da, Obras Públicas y Transportes puso en marcha un gran proyecto, llegar a un acuerdo público-privado para definir el Pacto Social por la Vivienda a 2020, pacto que se ha formalizado en junio de 2010. Este gran pacto a quince años en mate-ria de vivienda sienta las bases para una gestión eficaz de los recursos destinados a la vivienda protegida, creando un marco estable de impul-so y acuerdo social que materiali-zará la Política de Vivienda para los próximos años.

Hemos participado activamente, junto con otros agentes sociales,

[Índice]

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var en las relaciones entre las perso-nas tanto de dentro como de fuera de la organización, estas relaciones personales y el establecimiento de otro tipo de redes de innovación, son las que harán posible situar a Visesa como organización referen-te en el sector de la edificación, así como referente entre las sociedades públicas de la CAPV y del ámbito estatal.

Y por último, quisiera expresar mi compromiso personal con las per-sonas que integran Visesa, que son las que hacen posible que seamos como somos y estemos posiciona-dos como lo estamos, con nues-

tros proveedores, nuestros clientes, nuestros socios, con el Departa-mento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, con su Política de Vi-vienda y con el Pacto Social por la Vivienda 2020, con el objetivo del Gobierno Vasco de conseguir que Euskadi sea el líder en innovación en Europa en 2030, y como no, con la sociedad en general y con los ciu-dadanos de la CAPV en particular.

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[02] Órganos de Gestión

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[02] Órganos de Gestión [Índice]

Visesa tiene un capital social de 23.093.886 €, participando además en el 50% del de Alokabide y de Orubide, con un capital cada una de ellas de 12.020.242 €

2.2 consEjo dE AdministrAción

2.1 AccionAriAdo

PRESIDENTE

iñaki Arriola LópezConsejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes – Gobierno Vasco

VOCALES

rafael Farias Blanc Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes - Gobierno Vasco.ignacio de La Puerta ruedaDpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes - Gobierno Vasco.mercedes Fernández simancas Dpto. de Economía y Hacienda - Gobierno Vasco.mª Paz Larrumbide morenoDpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes - Gobierno Vasco.tomás Alonso sanzVisesamario Yoldi domínguezDpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes - Gobierno Vasco.Paloma Usatorre mingoDpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes - Gobierno Vasco.iñaki Gorroño Areitio-Aurtena Caja Laboral Popular.josé Alberto Barrena LlorenteCaja de Ahorros de Vitoria- Vital Kutxa.Pello Goikoetxea UrdapilletaGipuzkoa Donostia Kutxa- Caja Guipuzkoa San Sebastián.Fernando irigoyen ZuazolaBBK

SECRETARIO

Alberto Arzamendi ceciagaVisesa

Caja Vital Kutxa

67%14,4%

10%

4,3%4,3%

Caja Laboral

Gipuzkoa Donostia Kutxa

Bilbao Bizkaia Kutxa

Gobierno Vasco

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[03] Estrategia, Liderazgo, Gestión y Responsabilidad Social

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[03] Estrategia, liderazgo, gestión y responsabilidad social[Índice]

En Visesa, como sociedad pública al servicio de la so-ciedad, en concreto de los

ciudadanos de la CAPV, somos cons-cientes de nuestro carácter eminen-temente social, marcado por la pro-pia actividad.

Así lo expresamos en nuestra MISIÓN: Proporcionar viviendas con un alto nivel de calidad a unos precios y condiciones de financiación asequi-bles, destinadas al conjunto de la ciudadanía vasca, contribuyendo así a hacer efectivo su derecho consti-tucional de acceso a una vivienda.

Estrategia compartida y participativa

[n] Esta razón de ser de Visesa se basa en

las siguientes premisas básicas:

• Utilizamos todos los medios a nuestro alcance

• Incorporamos a todas las ac-tividades prácticas de gestión excelentes

• Queremos asegurar la rentabi-lidad social y económica de la actividad

• Alineamos la oferta de viviendas a las necesidades y expectativas de los ciudadanos

• Nos comprometemos con las personas que integran la empresa, buscamos su satisfacción, así como su desarrollo humano y profesional

• Queremos que nuestra actividad promueva el desarrollo sostenible

• Actuamos con un comportamien-to ético

En 2006 definimos nuestra VISIÓN a medio plazo, en concreto a 2009, fe-cha de finalización del Plan Director de Vivienda 2006-2009.

Desplegamos la VISIÓN en los ocho objetivos estratégicos siguientes:

1 Convertirnos en un referente so-cial fundamental en el ámbito de la vivienda protegida a nivel estatal y relevante en el europeo.2 Asegurar la rentabilidad social de la empresa

3 Participar activamente en la Política de Vivienda del Gobierno Vasco4 Asegurar la rentabilidad econó-mica de la sociedad y la autonomía financiera5 Desarrollar productos y servicios acordes a las necesidades y expec-tativas de nuestros clientes y de la sociedad en su conjunto6 Orientar los procesos hacia la satisfacción del cliente7 Enfocar toda la actividad hacia la consecución de unos niveles de efi-ciencia interna óptimos y a la innova-ción en los procesos, mediante prácti-cas de gestión excelentes, utilizando las tecnologías de la información.

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8 Conseguir la satisfacción de las personas que integran el equipo de trabajo de Visesa.

Finalizado 2009, hemos analizado el grado de cumplimiento de los ob-jetivos que nos habíamos propuesto para el Plan Estratégico 2006-2009, habiendo avanzado en cada uno de los ocho objetivos estratégicos de manera muy significativa, tanto en la actividad como en la mejora de cada uno de los procesos en los que se sustenta la gestión de la organi-zación.

En el momento de la elaboración del

VISIÓN 2006-2009

SER REFERENTES SOCIALES FUNDAMENTALES ENEL ÁMBITO DE SUELO RESIDENCIAL, DE LAPROMOCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA Y DE LAGESTIÓN DE VIVIENDA EN ALQUILER.

ASEGURAR LA RENTABILIDAD SOCIAL.

PARTICIPAR ACTIVAMENTE EN LA POLÍTICA DEVIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO.

ASEGURAR LA RENTABILIDAD ECONÓMICA.

DESARROLLAR PRODUCTOS Y SERVICIOSACORDES CON LAS NECESIDADES YEXPECTATIVAS DE NUESTROS CLIENTES Y DE LASOCIEDAD EN SU CONJUNTO.

ORIENTAR LOS PROCESOS HACIA LA SATISFACCIÓNDE NUESTROS CLIENTES.

CONSEGUIR UNOS NIVELES DE EFICIENCIAINTERNA ÓPTIMOS, INNOVANDO EN LOSPROCESOS, MEDIANTE PRÁCTICAS DE GESTIÓNEXCELENTES Y UTILIZANDO LAS TECNOLOGÍASDE LA INFORMACIÓN.

PROMOVER LA SATISFACCIÓN DE LAS PERSONAS,QUE SON NUESTRO PRINCIPAL VALOR.

DIMENSIÓN INTERNA

EXCELENCIA EN LA GESTIÓN.

SATISFACCIÓN DE LAS PERSONAS, CON ORGULLO

DE PERTENENCIA Y DESARROLLO HUMANO Y

PROFESIONAL.

INNOVACIÓN Y CREATIVIDAD.

ESTILO DE DIRECCIÓN TRANSPARENTE Y

PARTICIPATIVO.

ÉTICA PROFESIONAL.

COOPERACIÓN Y TRABAJO EN EQUIPO.

COORDINACIÓN.

CAPACIDAD DE ASUMIR EL CAMBIO.

VOCACIÓN SOCIAL.

ORIENTACIÓN A RESULTADOS.

VALORESDIMENSIÓN EXTERNA

CERCANÍA, ORIENTACIÓN Y COMPROMISO CON

EL CLIENTE.

RESPONSABILIDAD SOCIAL.

COMPROMISO CON EL DESARROLLO SOSTENIBLE.

ÉTICA PROFESIONAL.

MISIÓN

SUELO URBANIZADOY ASESORÍA EN LA

ADQUISICIÓN,GESTIÓN,

PLANEAMIENTO YURBANIZACIÓN DE

SUELO RESIDENCIAL

VIVIENDAS DECALIDAD A PRECIOSASEQUIBLES PARA EL

CONJUNTO DE LACIUDADANÍA VASCA

GESTIÓN DE CALIDADDE VIVIENDA

PROTEGIDA ENALQUILER

Rev.O: 00 Julio 2007

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PE 2006-2009, Visesa gestionaba la actividad de promoción, el ejercicio del derecho preferente de tanteo por parte de la Administración, y la ges-tión de viviendas vacías a través del Programa Bizigune. Estas dos últimas actividades, tanteos y vivienda vacía, han pasado en 2008 a ser gestionadas por la sociedad SPGVA (Sociedad Pública de Gestión de Vi-viendas en Alquiler), creada al efecto.En relación a la actividad que hemos realizado en el periodo 2006-2009 podemos comentar los siguientes datos:• 4.164 viviendas protegidas

iniciadas • 3.078 contratos de vivienda

firmados• 3.888 viviendas escrituradas • 426 locales comerciales, garajes

y trasteros no vinculados vendi-dos, por un total de 9.451.000 €

• 4.265 viviendas vacías gestiona-

das a través del Programa Bizigu-ne (hasta 2008)

• 180 expedientes de tanteo, ofer-tas de venta y permutas gestiona-das anualmente (hasta 2008)

A finales de 2009, hemos iniciado

la reflexión estratégica para la ela-boración del Plan Estratégico 2010-2013, ya avanzado y pendiente de alineación con el Plan Director de Vivienda del Gobierno Vasco, aún en elaboración.

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Uno de los ámbitos de gestión que promueve EFQM (Modelo de Exce-lencia en Gestión que Visesa está implantando desde 2002) es el lide-razgo.

Comenzamos nuestro proyecto de desarrollo del liderazgo en Visesa en 2003 y aún no ha finalizado ya que es un proyecto de mejora continua y desarrollo progresivo de todos los niveles de liderazgo en la organiza-ción.

El proyecto comienza en 2002 en que, tras realizar la 1ª autoevalua-ción EFQM, priorizamos un proyec-to de mejora consistente en la defini-

ción del liderazgo, la identificación de los líderes y la definición del per-fil del lider, proyecto que incorpora-mos al Plan de Gestión 2003.

En 2003 elaboramos la 1ªdefiniciónde liderazgo y el perfil de competen-cias de los distintos líderes. Esta de-finición la hemos revisado en 2009, tras seis años de desarrollo de las competencias de liderazgo.

Hemos ido desarrollando competen-cias de liderazgo de manera progre-siva, los primeros años centrándonos en los miembros del Comité de Di-rección y posteriormente ampliando el liderazgo a personas de niveles de

responsabilidad intermedios, técni-cos, líderes de equipos, tanto de pro-cesos como de proyectos, y también a personas que tienen una relación directa con los clientes.

En 2007 iniciamos una fase nueva de desarrollo de liderazgo de mane-ra integrada con las dos sociedades participadas por Visesa, Alokabide (alquiler) y Orubide (suelo), siendo el proceso de gestión estratégica, que incluye la gestión del liderazgo, uno de los que se integran de mane-ra prioritaria.

A finales de 2009, las actividades de desarrollo de las competencias de li-

derazgo tuvieron un alcance de más del 80% de la plantilla total de las sociedades, 152 personas en 2009, incorporado a la gestión diaria y al lenguaje habitual de todas las perso-nas herramientas de liderazgo como el coaching y el mentoring, y la apli-cación de los 7 hábitos de Covey.

Se han realizado evaluaciones del li-derazgo de los miembros del Comité de Dirección, la primera en 2003 y la segunda, que ha sido una evalua-ción 360º, en 2008.

Además, en 2009 se han hecho eva-luaciones 360º para todas las perso-nas formadas en los 7 hábitos.

Hacia un liderazgo participativo

todas las personas podemos desarrollar nuestras capacidades de liderazgo

El 80% de la plantilla se ha empezado a

formar en competen-cias de liderazgo

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Ya en 2002, dentro de la estrategia de competitividad de Visesa, optamos por la excelencia en la gestión como uno de nuestros pilares estratégicos a medio plazo, enfocando el sistema de gestión al Modelo EFQM de Exce-lencia, como garantía de éxito para el cumplimiento de los importantes retos de actividad que teníamos por delante.

Durante estos años, hemos alinean-do permanentemente la estrategia a los conceptos fundamentales de ex-celencia del Modelo EFQM:

• orientación hacia los resultados, • orientación al cliente, • liderazgo y coherencia, • gestión por procesos y hechos, • desarrollo e implicación de las

personas, • proceso continuo de innovación,

aprendizaje y mejora, • desarrollo de alianzas y • responsabilidad social.

Este modelo se basa fundamental-mente en la Gestión por Procesos, a través de un liderazgo participa-tivo, con una estrategia definida también de manera participativa, comunicada adecuadamente, con un enfoque claro y permanente

hacia la satisfaccióndelclientefi-nal y del cliente interno, y de una gestión integral de las personas que componen la empresa, buscando su satisfacción y siendo plenamen-te conscientes de la necesidad de su desarrollo humano y profesio-nal, con un fuerte sentido de per-tenencia y gran implicación con la estrategia y objetivos de Visesa.

En 2005, presentamos nuestra Me-moria de Gestión, tomando el mo-delo EFQM como referencia, a evaluación externa por EUSKALIT. Esta evaluación consiste en un aná-lisis global y sistemático de la ges-tión de una organización, realizado

por expertos independientes y aje-nos a ella. Obtuvimos el distintivo Q Plata, reconocimiento que conce-de anualmente el Gobierno Vasco y que reconoce a Visesa como una de las organizaciones más avanzadas en la innovación y mejora de su gestión en la CAPV, convirtiendo a Visesa en la primera promotora de viviendas de Euskadi en obtener este galardón.

con una gestión excelente

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Algunos ámbitos de gestión en los que hemos avanzado en los últimos años son:

• Sistema de Gestión Estratégica: en 2009 hemos finalizado la 1ª fase de la reflexión estratégica del nue-vo Plan Estratégico 2010-2013, incorporando a la metodología de Norton y Kaplan, utilizada para el anterior PE, la sistemática de es-cenarios

•Gestión por procesos a través de equipos, tanto de gestión como de mejora

•Gestión a través de indicadores para la toma de decisiones en base a datos, definiendo los cua-

dros de mando necesarios para cada uno de los equipos de activi-dad de cada proceso

• Diseño e implantación de un organigrama por procesos donde la estructura horizontal prevalece a la funcional

• Sistema de gestión por proyectos para los proyectos-promoción, en 2009 hemos implantado, revisado y evaluado la sistemática defini-da en 2006. Esta nueva forma de gestión de los proyectos promo-ción nos permite tener un mayor control de los plazos, precios y calidades de los proyectos, así como trasladar el conocimien-to adquirido en cada uno de los

proyectos al resto, mejorando per-manentemente la sistemática y los resultados, así como la calidad de nuestras viviendas y el servicio a nuestros clientes

• Implantación de numerosos cana-les de comunicación interna en todos los sentidos

• Desde 2007 realizamos dos re-uniones anuales, denominadas Cumbres de Procesos donde, a

través de distintos equipos, parti-cipamos el 100% de las personas para contribuir a la mejora de los procesos, alineando dicha mejora a la estrategia definida.

Como dato que muestra lo interesan-te de esta sistemática, es que el 70% de las ideas que surgen de las cum-bres pasan a ser proyectos de mejora del Plan de Gestión.

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• Implantación de sistemas de ges-tión de la información, ERP, intra-net, herramientas de gestión estra-tégica, sistemáticas de gestion de equipos y reuniones etc…, con el objeto de conseguir unos niveles de eficiencia interna óptimos

• Incorporación de nuevos sistemas de relación con el cliente, más participativos, como su incorpora-ción en parte del diseño de la pro-moción, Focus Group, encuestas a través de la web etc..

• Hemos puesto en marcha nume-rosos proyectos de innovación, tanto en producto, como en las relaciones con los clientes, como en la gestión interna.

• También hemos concretado nu-merosas alianzas y colaboracio-nes, que nos han permitido avan-zar en distintos proyectos.

• En 2009 hemos avanzado en la integración de la gestión de los procesos de gestión de suelo de Orubide con los procesos de ges-tión de la promoción de Visesa, intentando conectar todas las re-laciones cliente-proveedor exis-tentes entre ambos procesos.

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Como agente clave de la socie-dad, en Visesa somos conscientes de nuestro importante papel en la consecución del objetivo general de contribuir al desarrollo sosteni-ble de esta sociedad, a satisfacer las necesidades del presente sin poner en peligro la capacidad de genera-ciones futuras para satisfacer sus pro-pias necesidades.

Uno de los retos más importantes que conlleva el desarrollo sosteni-ble es que exige alternativas inno-vadoras y nuevas formas de pensar. Los avances en conocimientos y las innovaciones en tecnologías y en gestión, además de contribuir al de-

sarrollo económico, nos brindan la oportunidad de pensar en nuevas formas de hacer nuestros productos y de prestar nuestros servicios, te-niendo en cuenta las amenazas en la sostenibilidad de nuestras relaciones sociales, del medio ambiente y de la economía.

La responsabilidad social constituye una de las líneas estratégicas de Vi-sesa y, de forma trasversal, se presen-ta en los distintos apartados de esta memoria, exponiendo la forma en que Visesa desarrolla su responsabi-lidad social en las vertientes social y de personas, medioambiental y eco-nómica.

Tomada la decisión estratégica de contribuir al desarrollo sostenible, el siguiente reto ha sido transmitir esta forma de ser, de vivir nuestro trabajo diario, a toda la organización.

El primer paso fue identificar la res-ponsabilidad social como uno de nuestros valores, definidos en el Plan Estratégico 2006-2009, y el siguiente fué sensibilizar a todas las personas que integran Visesa en todos los ám-bitos de actividad hacia este valor.

El servicio a la sociedad vasca, nues-tra aportación a toda la ciudadanía para hacer efectivo su derecho cons-titucional una vivienda digna, es

el principal objetivo que alimenta nuestra actividad diaria. Proveer de viviendas de calidad a precios ase-quibles, es el motor que no podemos perder de vista en cada una de las ta-reas que desarrollamos. Este servicio a la sociedad es la razón de ser de nuestro trabajo, y uno de los más im-portantes cometidos que tenemos en cada gestión de las que diariamente realizamos.

Y este objetivo último no lo tenemos que conseguir de cualquier manera, lo queremos hacer de una manera responsable, con la sociedad, con el medio ambiente y siendo también económicamente responsables.

Y socialmente responsables

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En 2009, a través de una Cumbre de Procesos, hemos analizado entre to-das las personas de Visesa, y también de Alokabide, Orubide y SPGVA, cómo incorporar nuestra responsa-bilidad social en la estrategia.

Para ello y utilizando la metodología World Café, distribuimos a las per-sonas, un total de 169 personas, en tres grupos para analizar distintos ámbitos de nuestra Responsabilidad Social:

• ámbito económico• ámbito medioambiental y• ámbito social

Dentro de cada uno de esos tres gru-pos, las personas se distribuyeron en subgrupos de cinco, participando en

cada grupo personas de las distintas sociedades, con el objetivo de tener una visión global de toda la cadena

de valor, desde la búsqueda de sue-los, hasta la promoción y venta o al-quiler de las viviendas.

Propusimos dos cuestiones para el debate:

1. Detectar los impactos positivos y negativos de nuestras decisiones en la actividad diaria

2. Proponer áreas de mejora o accio-nes concretas para eliminar o dis-minuir los impactos negativos

Durante dos horas y media, cada persona estuvo debatiendo estas cuestiones con otras 12 personas, ya que rotamos dos veces a otras mesas.

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Surgieron numerosas acciones con-cretas para minimizar los impactos negativos que produce nuestra acti-vidad, acciones concretas en aspec-tos de producto, de nuestra gestión, de nuestras relaciones internas, de las relaciones con nuestros clientes y distintos grupos de interés, etc..

Además esta cumbre nos ha permi-tido pararnos a pensar de manera conjunta en este aspecto, tan im-portante para la sociedad, en el que probablemente ya habíamos pensa-do todos de manera individual, pero que faltaba concretar en relación a la estrategia de nuestra empresa.

El 91 % de las personas que partici-paron en esta cumbre, consideraron interesante realizar y participar en el debate sobre la responsabilidad social de nuestra actividad, lo cuál demuestra el compromiso de la gran mayoría con el reto de ser social-mente responsables.

Por otra parte, en 2009 el Gobierno Vasco ha elaborado un Manual de Gobierno Responsable que quiere implementar en todas sus socieda-des. En Visesa comenzamos a ana-lizarlo, detectando qué ámbitos del mismo teníamos incorporados a nuestra gestión y cuáles no.

En estos momentos estamos elabo-rando una propuesta de implanta-ción progresiva de un Sistema de Responsabilidad Social y de Go-bierno Responsable, que llevaremos a cabo incorporando proyectos de mejora en los sucesivos Planes de Gestión.

tenemos una responsabilidad

social y nos comprometemos con ella cada día

Informe AnuAl09

[04] Equipo Humano

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[04] Equipo Humano[Índice]

Si bien Visesa ha sido una empresa con clara orien-tación a las personas, el

año 2009, a la vista de los resul-tados obtenidos en la encuesta de satisfacción de personas, se ha caracterizado por la clara im-plicación de todas las direccio-nes en el desarrollo de acciones muy orientadas a la mejora y el impulso de las personas de esta organización.

A lo largo del año 2009, el pro-ceso 11, Gestión de las Personas, con el apoyo de todo el equipo de dirección, se ha centrado en la consecución de los objetivos

recogidos en el plan de gestión de Visesa y concretamente en las siguientes áreas de trabajo especí-ficas:

Desarrollo de Competencias de Liderazgo: A finales del año 2007 dimos comienzo a un pro-yecto de desarrollo de compe-tencias conversacionales y de coaching que se extendió a lo largo de todo el año 2008 en el nivel Directivo. Este proceso de desarrollo pretendía dotar a los di-rectores de la organización de he-rramientas innovadoras de gestión para el desarrollo propio y de sus equipos.

Beneficios sociales: Ya a lo lar-go del año 2008, pusimos en mar-cha novedosos beneficios sociales (ayudas a la formación, fondo so-cial…) y a lo largo del año 2009, dimos comienzo al servicio de co-medor en las tres delegaciones te-

4.1 Las Personas

Hemos ido desarrollando com-petencias de liderazgo de mane-ra progresiva, los primeros años centrándonos en los miembros del Comité de Dirección y en el año 2009 ampliando el liderazgo a personas de niveles de responsabi-lidad intermedios, técnicos, líde-res de equipos, tanto de procesos como de proyectos.

A lo largo de este proceso 47 per-sonas de Visesa se han formado en herramientas de gestión de personas altamente efectivas, han sido evalua-das y han elaborado planes de ac-ción que han podido desarrollar con el apoyo de sus Responsables.

[n]

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rritoriales con una respuesta muy satisfactoria por parte de las per-sonas de la organización.

Consolidación Plantilla: A lo largo del año 2008, dimos los primeros pa-sos para adecuar la plantilla de Vise-sa a la actividad de la organización. Para ello, fue necesario la realización de un estudio de dimensionamiento, que recogió en su informe final apro-bado en el año 2009, que la plantilla de Visesa debía de ser de 65 perso-nas. Esta situación ha permitido que a lo largo del año 2009, tras la reali-zación de procesos de selección de puestos abiertos, incorporar a 6 nue-

vas personas en la sociedad. La plantilla media del año 2009 as-ciende a 62.67 personas un 14 % inferior a la del año 2008 producida eminentemente por la salida en abril del año 2008 de 25 personas de ac-tividad del Programa Bizigune - Vi-vienda Vacía a la sociedad de nueva creación SPGVA (Sociedad para la Gestión de Viviendas en Alquiler).

En cuanto a la distribución por géne-ro de las personas de la organización, seguimos en la línea de los últimos años en los que las mujeres compo-nen en torno al 65% del total tal y como reflejamos a continuación

0

20

40

60

80

100

2009200820072006

2009200820072006

20052004200320022001

0

20

40

60

80

100

PLAntiLLA

PLANTILLA MEDIA ANUAL

DISTRIBUCIÓN POR GéNERO A 31/12/09

mujeres

hombres

18,8

34% 38% 37% 33%

66% 62% 63% 67%

30,8

40,1

53,8

74,482,2

89,4

72,9

62,7

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Otra cuestión clave a destacar es el cambio de Sede de las Ofi-cinas Centrales: en el año 2009, trasladamos las oficinas centrales y la Oficina de Atención al Clien-te de Alava a un edificio de nueva construcción que nos ha permiti-do dotarlo de prestación y servi-cios acordes a las necesidades de la organización y las personas que la integran. Hemos mejorado sustancialmente con respecto a las instalaciones precedentes (luz, m2/persona, ergonomía, instala-ciones, servicios, comedor…)

En marzo del año 2009, se produce un cambio importante, ya que la ac-

tividad desarrollada por el Proceso 15, Gestión de los Activos y Seguri-dad de las Personas, se integra en el área de Personas con el objetivo de unificar y aprovechar las sinergias en la gestión de los activos fijos, de los recursos y servicios generales in-ternos y de las personas.

Hemos mejorado en cuanto a ergonomía,

luz, instalaciones, servicios, comedor...

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Desde 2002 hemos ido avanzando en la implantación de un sistema de gestión por procesos, fomentando de manera progresiva el trabajo en equipo con un foco fundamental en el cliente.

Los equipos son multidisciplinares con un objetivo común. En ellos par-ticipan personas de distintas áreas de la organización y en muchas ocasiones en estos equipos también participan personas de nuestros gru-pos de interés, clientes, proveedores, socios etc..

Es por ello por lo que desde 2005 conviven dos organigramas en Vi-

4.2 organización funcional y organización por procesos

sesa, el organigrama funcional y el organigrama por procesos en el que hemos representado a todos los equipos de proceso y a todos los gru-pos de interés, alrededor del cliente, como foco central.

Representamos a continuación am-bos organigramas que tienen voca-ción de convivir, aunque priorizan-do cada vez más el organigrama por procesos ya que nuestro funciona-miento es a través de equipos de los distintos procesos y nuestros objeti-vos están asignados a cada uno de los procesos.

26


Dirección de Personas

Servicios Generales

ServicioPostventa

Proyectos

Obras

Innovación ysostenibilidad

OficinasAtención al cliente

Dirección de Atención

al cliente

Dirección Técnica

Dirección de procesos y sistemas

Dirección EconómicoFinanciera

Dirección Jurídica

Dirección General

Secretaria de Dirección

orGAniZAción FUncionAL

27


CLIENTEBEZEROA

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EQUIPOS DE APOYO

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EQUIPOS ESTRATÉGICOS

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EQUIPOS

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GESTIÓN Y DESARROLLO

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FINANCIERAKUDEAKETA EKONOMIKO

ETA FINANTZARIOA

orGAniGrAmA Por ProcEsos

28


4.3. Actividades solidarias

[n] Visesa a lo largo del año 2005,

dio su primer paso en el ámbi-to de cooperación con países

en vías de desarrollo con la firma de un convenio de colaboración para la edificación de 10 viviendas en Haití en una primera fase y otras 10 en una segunda fase que culminó en el año 2008.

El primer semestre del año 2009 tras 4 años de apoyo a proyectos solidarios, es un momento de reflexión, hasta el último trimestre del año, en el que re-tomamos la iniciativa con el análisis y estudio de tres posibles proyectos de edificación en distintos países en vías de desarrollo que se desarrollarán a

lo largo del año 2010 y siguientes.

A finales del año 2009, ponemos también en marcha una propuesta para la recolección de ropa de segun-da mano que apoyará por un lado, a la puesta en marcha de un almacén y tienda que tiene como objeto la rea-lización de prácticas en logística de un grupo de estudiantes de F.P., y por otro, con la venta de los productos, se apoyará económicamente a los pro-yectos de edificación que se acome-tan en el año 2010.

Retomamos por lo tanto en el año 2009, el impulso para acometer nue-vas acciones solidarias.

Informe AnuAl09

[05] Actividad

30

[05] Actividad[Índice]

5.1. Atención al cliente

Estructura organizativa para la atención al cliente en Visesa

Visesa pone un gran esfuerzo en la atención a nuestros clientes, que son el centro de la empresa. Para aten-derles ponemos a su disposición nuestra estructura que cuenta con 3 oficinas de atención al cliente, una en cada territorio histórico, el call center, la unidad de servicio posven-ta, y las personas de coordinación y apoyo en la oficina central.

VISESA CENTRAL En abril de 2009 hemos cambiado la ubicación de la oficina central de VI-SESA y oficina de atención al cliente

de Álava, ubicándolas en el Centro de Negocios Boulevard, Portal de Gamarra nº 1-A 2º planta en Vitoria-Gasteiz.

OFICINAS DE ATENCIÓN AL CLIENTE situadas en cada TTHH:

n Oficina Atención al cliente Araba

Portal de Gamarra nº 1-A bajo 01013 Vitoria-GasteizTfno: 945 21 40 38, Fax: 945 24 16 09.

[n] n Oficina Atención al cliente

BizkaiaPlaza circular, nº 4-9º. 48.001 Bilbao. Tfno: 94 661 26 20, Fax: 94 424 19 89

n Oficina Atención al cliente Gipuzkoa

Plaza Pinares nº 1-4º Edificio Trueba 20.001 Donostia-San Sebastián Tfno: 943 32 63 40, Fax: 943 32 63 41

31


Citas con los clientes:A través de nuestras 3 oficinas hemos atendido alrededor de 1.800 clientes para poder firmar los contratos y es-crituras tanto de viviendas como de elementos libres.

Constitución de comunidad:Tras la escrituración de la mayor parte de las viviendas de una pro-moción, ayudamos a los nuevos propietarios en la constitución de la Comunidad de Propietarios.

Renuncias:Este año ha aumentado el número de renuncias por vivienda, el % de renuncias frente a los contratos for-

malizados con los clientes ha sido de un 180%, es decir, que para for-malizar el contrato de compraventa de una vivienda hemos atendido a 2,8 clientes.

Los motivos de renuncia son diver-sos, porque ya son propietarios de otra vivienda o han comprado otra vivienda en el tiempo transcurrido desde que se apuntaron a Etxebide y la adjudicación de una vivienda, por problemas económicos, por traslado de trabajo a otro municipio, etc., au-mentando últimamente los proble-mas para acceder a financiación, re-sultado claro de la crisis económica generalizada.

Elementos libres (locales, garajes y trasteros libres)Hemos escriturado un total de 101 elementos libres, locales y garajes, que ha supuesto un importe por su venta de 3.000.000 €.

Focus Group con clientes de promociones de VisesaEnmarcado en el Plan de Gestión de Visesa, en 2009 pusimos en marcha un proyecto de mejora basado en la reali-zación de un Focus Group consistente en unas dinámicas de grupo con clien-tes de promociones de Visesa.

El objetivo era detectar los aspectos más y menos satisfactorios en rela-

ción tanto al producto como al servi-cio que prestamos a nuestros clien-tes. Asimismo queríamos conocer sus demandas, percepciones, expec-tativas e imagen existente respecto a Visesa y respecto a los productos y servicios que prestamos.

Este estudio, de tipo más cualitativo, nos ha permitido completar y mejo-rar la información que obtenemos de las encuestas de satisfacción que realizamos anualmente a nuestros clientes.

Para este estudio, durante los meses de junio y julio, la consultora que colaboró con nosotros en este pro-

32


yecto realizó un total de 12 diná-micas de grupo repartidas por los 3 territorios de la CAPV, diferenciando dos grupos, el de adjudicatarios de vivienda, para conocer sus expecta-tivas respecto al proceso de comer-cialización y su futura vivienda, y el grupo de propietarios, para detectar, en base a su experiencia, puntos de mejora.

Las promociones con las que se ha trabajado son: promociones entrega-das (Salburua 404, Zabalgana 153, Zabalgana 254, Sopuerta 11, Ola-beaga 100, Bermeo 55, Zaldibar 12, Arrigorriaga 102, Loiu 132, Ugao Miraballes, Marrutxipi 135, Iza 152,

Renteria 144, Arrasate 200, Riberas de Loiola 171, Eibar 56) ypromociones con viviendas adjudi-cadas sin entregar (Gernika 86, Mus-kiz 40, Elorrio 20, San Anton 85, Za-balgana 288 y Eskoriatza 32).

El análisis del estudio realizado, nos ha permitido detectar algunos puntos débiles, para los que hemos puesto en marcha acciones concre-tas de mejora.

Los pisos piloto ya son algo habitual en VisesaLa apertura de pisos piloto en las promociones de Visesa surgió a raíz de un Plan Piloto en la promoción

de Durango (Bizkaia) que realizamos en 2008, iniciativa que tenía como fin mejorar la comunicación y la in-formación de la que disponen nues-tros clientes, con el objetivo último de mejorar tanto el producto como el servicio que les prestamos.

Hoy en día, los pisos piloto se han hecho habituales en nuestras promo-ciones.

Nuestro objetivo es dar el mejor ser-vicio a nuestros clientes, acercando durante el proceso constructivo los acabados y los materiales de las vi-viendas a los futuros propietarios de las mismas. Tras abrir un piso pilo-

33


to en 2008 en la promoción de Sal-burua 401, en 2009 hemos abierto otro piso piloto en la promoción Zabalgana 288, ambas en Vitoria-Gasteiz, teniendo intención de con-tinuar con esta iniciativa en el futuro.

Boletines informativos Esta otra iniciativa también surgió del aprendizaje del Plan Piloto de Durango.

Durante el año 2009 hemos estan-darizado y planificado el envío de varios boletines informativos a los clientes de cada promoción, a lo lar-go de la misma.Estos boletines son enviados a todos los

clientes de una promoción en momen-tos concretos detectados como claves para que reciban dicha información. En los mismos se le explican temas de interés en función de dicho momento.

Atención PosventaUna vez entregadas las viviendas, como hemos comentado anterior-mente, ayudamos a los nuevos pro-pietarios a constituir la Comunidad de Propietarios. En ese momento, el Coordinador del equipo posventa explica aspectos relacionados con los contratos de mantenimiento, garantías y plazos de las mismas, asuntos relacionados con los agen-tes intervinientes en el proceso cons-

tructivo, y si existe alguna singulari-dad a tener en cuenta en el edificio.

Visesa tiene definido un sistema de atención posventa, de manera que a lo largo del proceso constructivo de la promoción, y antes de la es-crituración por parte del cliente de su vivienda, todas y cada una de las viviendas son supervisadas en cua-tro ocasiones que, por orden crono-lógico, son las siguientes:

• Revisión previa por parte del Servicio de Atención Posven-

ta de Visesa. Aproximadamente seis meses antes de la fecha pre-vista para el final de obra, el téc-nico posventa realiza una reunión con la empresa contratista y la Dirección Facultativa, donde se comentan los aspectos genéricos más importantes que pueden afec-tar a posibles incidencias futuras.

• Revisión por parte de la Direc-ción Facultativa. Antes del final de obra, la Dirección Facultativa realiza una revisión de las vivien-das. Como resultado de la misma, entrega un listado de remates que debe reparar la empresa contra-tista.

Ayudamos a los nuevos clientes a

constituir su comunidad de Propietarios

34


• Segunda revisión posventa. Esta revisión se realiza con ante-rioridad a la recepción de la obra por parte de Visesa, y una vez que la empresa contratista ha finaliza-do los remates solicitados por la Dirección Facultativa. Tras dicha revisión se entrega un listado de incidencias que la Empresa Con-tratista debe reparar antes de la siguiente revisión del cliente.

• Revisión-visita del cliente. Pre-via a la escrituración, se convoca a cada propietario para visitar su vi-vienda. La finalidad de esta visita es que el cliente tenga la oportu-nidad de conocer su vivienda, así como el garaje y trastero anejo, y que tenga un primer contacto con el edificio. Si aún quedase alguna incidencia pendiente, se tomaría nota de la misma en ese momento y se procedería a su reparación.

35


contrAtos Y EscritUrAs FirmAdAs En 2009

VIVIENDAS ESCRITURADAS 876

Por tipo de vivienda:

- VPO 776

- VPT 21

- Viviendas sociales 79

- VPO en alquiler -

- Alojamientos Dotacionales en alquiler -

Por territorio Histórico:

- Araba 282

- Bizkaia 365

- Gipuzkoa 229

CONTRATOS DE VIVIENDAS fIRmADOS 748

contrAtos FormALiZAdos En 2009 EscritUrAs FormALiZAdAs En 2009

Particulares (VPO) 265 Particulares (VPO) 797

ALOKABIDE (VS) 483 ALOKABIDE (VS) 79

TOTAL 748 TOTAL 876

contrAtos:Contratos con particularesEn 2009 además de formalizar con-tratos de promociones cuya comer-cialización ya se había iniciado en 2008, hemos iniciado la firma de contratos de las siguientes promo-ciones:

ALAVA : 50 VPO AmurrioBIZKAIA: 40 VPO Muskiz, 86 VPO Gernika y 20 VPO en Elorrio

Contratos con Alokabide:Se han firmado los contratos de las siguientes promociones de vivienda social que hemos vendido a Alokabi-de:

ALAVA: 171 VS en Salburua, 126 VS en Salburua y 156 VS en Zabalgana (todas estas promociones están en Vitoria – Gasteiz)

BIZKAIA: 30 VS en Gernika.

5.2. Firma de contratos y escrituras

36


EscritUrAs:Escrituras con particulares:A lo largo de 2009 hemos iniciado la escrituración de las siguientes pro-mociones:

ALAVA: 69 VPO Areta - Laudio; 211 VPO Salburua en Vitoria-Gasteiz

BIZKAIA: 100 VPO Sestao, 46 VPO SOPELA, y 142 VPO ETXEBARRI

GIPUZKOA: 104 VPO IZA Donostia-San Sebastián y 99 VPO Elgoibar

Escrituras con Alokabide:Hemos escriturado y entregado a Alokabide las viviendas de las promociones de:

ALAVA: 34 VS en Areta LAUDIOBIZKAIA: 45 VS en ETXEBARRI

20092008200720062005200420032002

460

831

633

779725

1.156 1.130

876

0

250

500

750

1.000

1.250

1.500

ViViEndAs EscritUrAdAs En Los úLtimos Años

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PromocionEs En LAs QUE HEmos EscritUrAdo En 2009: ARABA• 1 vivienda de protección oficial en la promoción de 404 VPO en Salburua, Vitoria-Gasteiz.

• 34 viviendas sociales en la promoción de 34 VS en Areta, Llodio.

• 58 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 69 VPO en Areta, Llodio.

• 189 viviendas de protección oficial en la pro-moción de 401 VPO en Salburua, Vitoria-Gasteiz.

BIZKAIA• 7 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 102 VPO en Arrigorriaga – Torrontei II parcelas 2ª, 2B, 6B y 13.

• 2+45 viviendas de protección oficial en la pro-

moción de 29+46 VPO en Sopelana.• 9 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 132 VPO en Loiu – PP SR-3, Barrio de Eletxoberri.

• 14 viviendas de protección oficial y 21 viviendas tasadas en la promoción de 60 VPO y 54 VT en Ugao – Miravalles.

• 6 viviendas de protección oficial en Erandio.• 80 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 100 VPO en el Área de Labariega, en Ses-tao.

• 101 viviendas de protección oficial y 25 vivien-das sociales en la promoción de 102 VPO + 25 VS en Etxebarri.

• 35 viviendas de protección oficial y 20 viviendas sociales en la promoción de 40 VPO y 20 VS en Etxebarri.

GIPUZKOA• 24 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 120 VPO y 24 VS en Renteria, Sector 39, Larzabal Aragua PAR 3/1 y 3/2.

• 7 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 100 VPO y 100 VS en Arrasate, Zerrajera U.12.3

• 1 vivienda de protección oficial en la promoción de 56 VPO en Eibar, Ardantza UAR 19, Parcelas B1, B2 y B3

• 103 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 104 VPO y 48 VS en Iza, Donostia.

• 1 vivienda de protección oficial en la promo-ción de 80 VPO y 91 VS en Riberas de Loiola Donostia.

• 93 viviendas de protección oficial en la promo-ción de 99 VPO en Elgoibar.

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5.3. Promociones licitadas en 2009LicitAción dE ProYEctoARABA• 56 viviendas de protección

oficial en Amurrio

BIZKAIA• 126 viviendas de protección

oficial + Alojamientos dotacionales en Amézola (Bilbao)

• 101 viviendas sociales en Leioandi (Leioa)

• 100 viviendas de protección oficial en Leioandi (Leioa)



• 144 viviendas de protección oficial en Durango

• 90 viviendas sociales y 60 viviendas de protección oficial en Basauri

• 54 viviendas de protección oficial en Abadiño

GIPUZKOA• 34 viviendas sociales y 74

viviendas de protección oficial en Hernani

LicitAción dE oBrAARABA• 170 viviendas sociales en

Zabalgana del Sector 1, parcela M1- y M23 en Vitoria-Gasteiz.(A-33)

• 314 viviendas de protección oficial en Zabalgana en el Sector 4, parcela M-11 en Vitoria-Gasteiz.(A-35)

BIZKAIA• 24 viviendas de protección

oficial en Gambe Goikoa y 53 viviendas de protección oficial en Rementerine, ambas en Derio. (B-57)

• 40 viviendas sociales en la parcela ND-II y 96 viviendas de protección oficial en la parcela ND-I en el Área Basconia de Basauri.(B-60)

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5.4. Promociones en cursoARABA• 256 viviendas de protección oficial en Salburua, Vitoria-Gasteiz• 176 viviendas de protección oficial en Salburua, Vitoria-Gasteiz• 84 viviendas de protección oficial en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 56 viviendas de protección oficial en Amurrio• 171 viviendas sociales en Salburua, Vitoria-Gasteiz• 288 viviendas de protección oficial en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 336 viviendas de protección oficial en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 126 viviendas sociales en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 156 viviendas sociales en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 155 viviendas sociales en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 111 viviendas sociales en Salburua, Vitoria-Gasteiz• 242 viviendas de protección oficial en Salburua, Vitoria-Gasteiz

• 174 viviendas de protección oficial en Arantzar Soroa, Llodio• 29 viviendas sociales en Arantzar Soroa, Llodio• 161 viviendas sociales en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 64 viviendas de protección oficial en Iruña de Oka• 20 viviendas sociales en Iruña de Oka• 170 viviendas sociales en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 314 viviendas de protección oficial en Zabalgana, Vitoria-Gasteiz• 50 viviendas de protección oficial en Amurrio.

BIZKAIA• 126 viviendas de protección oficial en Amezola, Bilbao • 101 viviendas de protección oficial en Sondika• 144 viviendas de protección oficial en Durango

• 54 viviendas de protección oficial en Abadiño• 101 viviendas sociales en Leioa-Leioandi, Leioa• 100 viviendas de protección oficial en Leioa-Leioandi, Leioa• 108 viviendas de protección oficial en Leioa-Leioandi, Leioa• 96 viviendas de protección oficial en Leioa-Leioandi, Leioa• 90 viviendas sociales y 60 viviendas de protección oficial en Basauri• 96 viviendas de protección oficial en Miribila, Bilbao• 85 viviendas de protección oficial en San Antón, Cantarranas, Bilbao.• 40 viviendas de protección oficial y 40 viviendas sociales en Muskiz.• 86 viviendas de protección oficial y 30 viviendas sociales en Gernika• 20 viviendas de protección oficial en Elorrio.• 77 viviendas de protección oficial en Derio.

• 96 viviendas de protección oficial y 40 viviendas sociales en Basauri.

GIPUZKOA• 74 viviendas sociales y 34 viviendas de protección oficial en Hernani• 216 viviendas de protección oficial de alquiler en Arrasate• 140 viviendas de protección oficial de alquiler en Arrasate• 25 viviendas de protección oficial y 13 viviendas tasadas en Beasain• 150 viviendas sociales en Zarautz• 94 viviendas de protección oficial en Morlans, Donostia.• 32 viviendas tasadas en Eskoriatza.• 113 viviendas de protección oficial en Mutriku• 75 viviendas sociales en Mutriku.

40


PromocionEs 2009

PROMOCIONES 2009 en ALAVA

escrituradas licitadas(proyecto)

licitadas(ejec.obra) en curso

VS 34 170 1.099

VPO 248 56 314 2.040

VT

TOTAL 282 56 484 3.139

PROMOCIONES 2009 en BIZKAIA



VS 45 191 40 301

VPO 299 688 173 1.289

VT 21

TOTAL 365 879 213 1.590

PROMOCIONES 2009 en GIPUZKOA



VS 34 299

VPO 229 74 266

VT 45

VPO en alquiler 356

TOTAL 229 108 0 966

TOTAL de PROMOCIONES 2009



VS 79 225 210 1.699

VPO 776 818 487 3.595

VT 21 45

VPO en alquiler 356

TOTAL 876 1.043 697 5.695

Informe AnuAl09

[06] Innovación y Sostenibilidad

42

[06] Innovación y Sostenibilidad[Índice]

En el Plan Estratégico 2006-2009 definimos como una de nuestras estrategias clave de

negocio la innovación y sostenibili-dad.

Queremos promover la innovación en el sector de la edificación de vi-viendas, apostando claramente por el desarrollo de la innovación en todos los ámbitos de la empresa (relaciones con el cliente, gestión, industrializa-ción, sostenibilidad etc..) y por todas las personas que la integramos.

Visesa se propuso ser reconocida por conseguir un valor añadido a la mera promoción y por ser motor de

[n] la implantación de sistemas de cali-

dad, de nuevas tecnologías y de cri-terios de sostenibilidad en el sector de la edificación.

Entre otros, algunos de los objetivos que nos marcamos fueron:• Promover la innovación en nues-

tro sector, apostando claramente por la I+D+i

• Integrar el desarrollo sostenible en el diseño de nuestros produc-tos

• Enfocar nuestra actividad hacia la consecución de unos niveles de eficiencia interna óptimos y a la

innovación en los procesos, me-diante prácticas de gestión exce-lentes y utilizando las tecnologías de la información.

En relación al diseño de nuestras vi-viendas, hemos apostado durante es-tos años por la industrialización y la sostenibilidad.

La innovación tiene mucho que ver con las redes y relaciones, aspecto que hemos impulsado desde todos los ámbitos, favoreciendo alianzas y acuerdos de colaboración con los principales agentes intervinientes en el proceso.

43


2009 Año Europeo de la creatividad y la innovación

Finalizado 2008, Año de la Innova-ción en Euskadi, el 29 de enero de 2009, los entonces Lehendakari, Juan José Ibarretxe, y el Presidente de la Agencia Vasca de la Innova-ción, Innobasque, Pedro Luis Uriar-te, presentaron el Año Europeo de la Creatividad y la Innovación, pro-puesto por la Comisión Europea tras constatar que Europa necesita im-pulsar su capacidad de creatividad e innovación, por motivos tanto socia-les como económicos. El Consejo Europeo ha reconoci-do en repetidas ocasiones que la innovación es fundamental para la capacidad de Europa de responder

efectivamente a los desafíos y opor-tunidades de la globalización, lo que requiere que se potencien las aptitu-des creativas básicas de toda la po-blación. En particular, se necesitan aptitudes y competencias que permi-tan a las personas percibir el cambio como una oportunidad y estar abier-tas a nuevas ideas que promuevan la innovación y la participación activa de una sociedad culturalmente di-versa y basada en el conocimiento. El Consejo Vasco de Ciencia, Tecno-logía e Innovación aprobó en la úl-tima reunión de diciembre de 2008 apoyar esta iniciativa comunitaria. Con este objetivo, se diseñó un pro-

grama de actividades preliminar, a las cuáles se fueron sumando a lo largo del año las iniciativas de dis-tintos agentes colaboradores. Para la gestión de este programa de difusión, el Consejo encargó a Innobasque la Secretaría Técnica, de tal manera que se diera continuidad a los esfuerzos realizados a lo largo de 2008. El objetivo específico de Euskadi fué durante 2009 y aún ahora, movilizar

a la sociedad vasca, divulgar la rea-lidad innovadora de Euskadi, promo-cionar los valores de la creatividad y la innovación y posicionar Euskadi en el contexto internacional. Para ello coordinó un programa de acti-vidades en el que participarán enti-dades tanto públicas como privadas. El Lehendakari, en la presentación del Año 2009, pidió a los socios de Innobasque, entre los que nos en-

44


contramos nosotros, cuatro compro-misos:

1. Asumir el manifiesto de la innovación2. Proponer proyectos a Innobasque3. Participar en proyectos existentes4. Difundir el Año de la Creatividad

y la Innovación En 2008 ya asumimos el Manifiesto de la Innovación y llevamos a cabo numerosas acciones para apoyar la innovación.

En cuanto a acciones de difusión, en 2008 incorporamos el logotipo, Año de Innovación en Euskadi 2008, en

las firmas de nuestros correos elec-trónicos, así como en la intranet y en numerosas comunicaciones ex-ternas.

En 2009 seguimos apoyando la ini-ciativa incorporando, como primer paso de difusión, el logo 2009 en las firmas de los mails de cada uno de nosotros y resto de comunicaciones externas.

Además hemos desarrollado nume-rosas iniciativas en apoyo al objetivo del Gobierno Vasco de que Euskadi sea el lider en innovación en Europa en 2030, como veremos a continua-ción.

45


WoKA EUsKAdi, mayo 2009

Innobasque nos propuso participar en una iniciativa enmarcada en las actividades de apoyo al Año Eu-ropeo de la Creatividad y la inno-vación 2009, el WOKA EUSKADI, cuyo principal objetivo era que to-das las personas de Euskadi pudie-ran incorporar su visión o aportación al llamado proceso de la Segunda Transformación Económico-Social de Euskadi, basada en las personas y encaminada a convertir Euskadi en el referente en innovación y conoci-miento en Europa. El WOKA EUSKADI se concibió como un proyecto de movilización social orientado a la búsqueda de

propuestas y acciones concretas ante la crisis, como un proceso de reflexiónenredsobrelacrisis.

Se celebraron más de 100 Wokas a la vez, el mismo día a la misma hora, y participaron más de 5.000 personas en Euskadi pensando a la vez sobre una misma pregunta:

¿qué medidas concretas proponemos para encarar esta transformación? Para apoyar este proyecto tan intere-sante para el avance de Euskadi, no-sotros organizamos un WOKA en la oficina central, que consistió en un taller muy participativo y divertido,

en el que participamos 30 personas de las cuatro sociedades.

El debate de dos horas y media de duración fue muy dinámico, se ha-bló de la actual situación econó-mica y de nuestras propuestas para salir de la crisis, resumiendo todas las aportaciones en 5 ideas que en-viamos a Innobasque, quien junto con las recibidas del resto de wokas

celebrados ese día en todo Euskadi, formaron parte de un gran proyecto de reflexión, una parte más técnica que duró dos meses, y esta otra de participación ciudadana. El informe final se presentó pública-mente en la Asamblea de Innobas-que del 18 de junio.

Todos, con nuestras ideas, estamos contribuyendo a esta transformación económico-social de Euskadi.

46


innovación y sostenibilidad en la edificaciónDurante 2009, la Comisión Europea ha seleccionado dos proyectos parti-cipados por Visesa para cofinanciar su ejecución, dentro del Séptimo Programa Marco de I+D.

Proyecto PIME´s www.concertopimes.comEste proyecto fue seleccionado den-tro de la convocatoria Concerto, como ejemplo de desarrollo de co-munidades residenciales sostenibles, incluye actuaciones en las ciudades de Vitoria-Gasteiz, Dale (Noruega) y Szentendre (Hungría), con un total de 14 socios de 4 países.

El objetivo es el desarrollo de comu-nidades, eficientes energéticamente, basadas en microrredes (eco-edifi-cios, almacenamiento solar térmico, gestión energética inteligente y nue-vos modelos de empresas de servi-cios energéticos)

PImE´s VISESA

Presupuesto 18 m € 4,6 m €

Subvención CE 11 m € 2,5 m €

47


Proyecto OPEN HOUSEwww.openhouse-fp7.euEste proyecto fue seleccionado en la convocatoria de Medio Ambien-te con el objeto de desarrollar una metodología transparente y común a nivel europeo de etiquetado en sos-tenibilidadenlaedificación.

Compuesto por 18 socios y con una duración de tres años, Visesa anali-zará sistemas de contratación públi-ca sostenibles en edificación e im-plementación de la metodología en casos reales.

Open House VISESA

Presupuesto 5 m € 180.000 €

Subvención CE 3,5 m € 100.000 €

ASOCIACIÓN E2Bwww.e2b-ei.euA finales de 2008, la Comisión Europea, en su Plan de recuperación económi-ca, Plan Barroso, lanzó una iniciativa público-privada (PPP) para impulsar la I+D en el sector de la eficienciaener-gética en la edificación, apoyándose en la industria del sector. Esta PPP esta-ría compuesta, al 50%, por la Comisión Europea y la asociación industrial, sin ánimo de lucro, E2B.

El objetivo de E2B A es definir la lí-neas estratégicas de innovación a 10 años, así como conseguir y gestionar los fondos de I+D necesarios para de-sarrollar proyectos de demostración e

innovación (más que de I+D), con una financiación directa de la Comisión de unos 1.000 millones de euros. Una de las áreas de trabajo prioritaria es la vi-vienda social.

La asociación E2B se constituyó for-malmente en la Asamblea General del 25 de noviembre de 2009, en la que además se aprobó el Plan Estratégico y la composición del Comité de segui-miento (órgano de gobierno operativo de la asociación), siendo Visesa elegida para participar en éste, como represen-tante del grupo de organizaciones y agencias públicas europeas.

El 13 de abril de 2010, en Valencia y

bajo presidencia española de la Comu-nidad Europea, se presentó oficialmen-te la E2B y su futuro partenariado con la Comisión Europea al 50%.

Participar de manera activa en la Aso-ciación E2B, permite a VISESA:

• tener una visión muy interesante del futuro de la I+D en eficiencia ener-gética en edificios

• influir en la definición de las líneas estratégicas por las que apuesta la Comisión Europea en I+D y, por tan-to, en los fondos de financiación

• visibilizar nuestra imágen en Eu-ropa y aparecer como un referente ante el sector

48


Jornada “Desarrollos urbanísticos energéticamente eficientes”

Enmarcada en el proyecto TetraEner-Antondegi, el Ente Vasco para la Energía, EVE organizó esta jornada con el objetivo de dar a co-nocer una nueva concepción del de-sarrollo energéticamente sostenible en el ámbito del urbanismo.

En esta jornada, que tuvo lugar en el BEC en Bilbao el 11 de septiembre, participamos con dos presentacio-nes:• Orubide expuso la planificación

urbanística aplicada al futuro ba-rrio de Antondegi (Donostia)

• Visesa presentó el proyecto PIME´s que vamos a desarrollar en Sal-burua (Vitoria-Gasteiz)

Esta jornada sirvió también para di-fundir otras actuaciones urbanísticas en curso en las que estamos parti-cipando como es la de Zorrozaurre (Bilbao) y el proyecto de District Heating en Zabalgana (Vitoria-Gas-teiz), junto con proyectos de otras entidades relacionados con las ener-gías renovables.

El Seminario levantó gran interés con asistencia de unas 200 personas: técnicos urbanistas de ayuntamientos, arquitectos, ingenieros, promotores, fabricantes de equipamientos energéticos, etc

49


Premio Ciudad, Urbanismo y Ecología al proyecto de BOLUETA.La agrupación vasconavarra de ar-quitectos urbanistas del Colegio de Arquitectos Vasco Navarro premió nuestro proyecto en BOLUETA en la XI edición del premio Ciudad, Urba-

nismo y Ecología, prestigioso premio que decidió otorgar el jurado, reuni-do el 1 de abril de 2009, por unani-midad.

Este proyecto es una apuesta clara de Orubide y Visesa por la vivienda so-cial, la regeneración urbanística, la

participación ciudadana, el mante-nimiento del empleo industrial, la re-cuperación de suelos contaminados, el partenariado público-privado, la memoria histórica y la integración de la Ría de Bilbao en la ciudad para su disfrute ciudadano.Este premio viene a reconocer estos

valores y su carácter social e inno-vador.

El equipo formado por Orubide, Vi-sesa y Vallehermoso, junto a los ar-quitectos e ingenieros de IDOM y ACXT que lo han diseñado, ha he-cho posible este proyecto.

50


Industrialización en la promoción de Zabalgana (Vitoria-Gasteiz)La obra de Zabalgana se inició en 2007 como prueba piloto para anali-zar las posibilidades de la industria-lización en un edificio de viviendas en altura.

Durante el primer semestre de 2008 se finalizó la primera fase del pro-yecto, correspondiente a las obras de cimentación, estructura, cubiertas y fachadas de la promoción, ejecuta-das con sistemas industrializados.

La segunda fase del proyecto corres-pondiente a las obras de aislamiento e impermeabilización, trasdosados

edificio industrializado mejorando la seguridad, la sostenibilidad, los ahorros energéticos, reduciendo el plazo un 50%, potenciando el sec-tor industrial y que fuera replicable en el futuro no observando diferen-cias en el producto final.

El edificio industrializado es una rea-lización inédita dentro del marco de la edificación y supone una de las aplicaciones industriales más com-pletas sobre el ámbito residencial que se han ejecutado hasta la fecha.

Encargamos a un centro tecnológi-co, IMAT, un estudio comparativo entre estas dos obras simultáneas

de fachada, tabiquería, carpintería exterior e interior, instalaciones, pin-tura, solados, alicatados, mobiliario y equipamiento, y urbanización in-terior, finalizó en 2009.

INDUSTRIALIZACIÓN, SOSTENIBILIDAD Y SEGURIDAD EN LA EDIFICACIÓNPartiendo de dos de las líneas estra-tégicas fundamentales en Visesa, la industrialización y la sostenibilidad, teniendo en cuenta además el enor-me área de mejora existente en este tradicional mercado basado en la artesanía, y aprovechando sinergias con otros usos dentro de nuestro sec-tor (por ejemplo naves industriales,

oficinas) donde la INDUSTRIALIZA-CIÓN supone un porcentaje muy su-perior del proceso constructivo, op-tamos por investigar en este ámbito.

Decidimos llevar a cabo una prueba pi-loto en una promoción de 156 viviendas en Vitoria-Gasteiz, debido a la cercanía a otra promoción de similares característi-cas que íbamos a llevar a cabo con siste-mas constructivos tradicionales.

Se trata del diseño y ejecución de un edificio de viviendas de 9 alturas con sistemas industrializados, siendo pionero a nivel europeo por duplicar en altura a los similares existentes.El objetivo principal era hacer un

51


reales: una en estructura industriali-zada y otra tradicional, para analizar los distintos aspectos de la obra.

Ambos edificios están destinados a una tipología de vivienda plurifami-liar, y cuentan con superficies y un número de viviendas similar (superfi-cies construidas superiores a 15.000 m2, y número de viviendas superio-res a 100 unidades).

Como resultado global, mejoramos los resultados en eficiencia energé-tica, en ahorros energéticos, en se-guridad, en condiciones laborales, plazos, etc.

Jornadas laborables de operarios expuestos a trabajos en altura:

obra tradicional 1079 jornadas / obra industrializada 500 jornadas

fuente: Informe del Equipo de Arquitectura Pitch- Aguilera

SEGURIDAD EN LA OBRAEl número de accidentes de trabajo en una obra está relacionado direc-tamente tanto con las condiciones de trabajo como con el número de trabajadores afectados por dichas condiciones.

Una de las conclusiones del análisis es que las condiciones de trabajo son mejores en la obra industrializa-da. Este hecho se debe básicamente al aumento de trabajos en la fábrica y la correspondiente disminución de operaciones manuales en obra, re-duciendo el número de trabajadores expuestos. También ha influido el tipo de orga-

52


0

5

10

15

20

25

3027

13

IndustrializadaTradicional

Pers

onas

PErsonAL montAjE dE EstrUctUrA

nización y gestión de la obra indus-trializada, que ha sido más transver-salyfluida, debido a la disminución de empresas subcontratistas, además de que al ser trabajos más especiali-zados requieren un mayor nivel de experiencia y formación por parte de los trabajadores.

El personal en obra aproximada-mente se reduce a la mitad, por lo que al haber menos personal en obra el nº de accidentes laborales se redu-ce notablemente.

Además, el nº de cargas que se mue-ven manualmente se reduce de ma-

nera considerable lo cual también redunda en un menor nº de acciden-tes laborales.

Y, por último, el hecho de que las fa-chadas sean prefabricadas contribu-ye a simplificar bastante los sistemas de seguridad a emplear, mejorando significativamente la seguridad.

Lecciones aprendidas para próximas promociones.

Desde el punto de vista de la segu-ridad y salud, deberíamos definirendetalle ya en fase de proyecto las protecciones colectivas intentando

53


optimizar la fabricación en taller el máximo número de elementos y a su vez simplificar y reducir las opera-ciones en la obra, en condiciones de trabajo peligrosas y difíciles.

DIFUSIÓN DEL PROYECTO Aprendizaje y efecto tractor en el sector.

Siguiendo con nuestro papel de agente tractor en el sector, ela-boramos y ejecutamos un Plan de Comunicación que supuso una di-vulgación masiva del proyecto me-diante videos, fotos en tiempo real y un plan de visitas a la obra que supuso que 600 personas del sec-

tor pasaron por la obra en grupos de 10, recibiendo explicaciones del proyecto por parte de varios intervinientes. Los visitantes en su mayoría fuero técnicos, asistien-do también promotores, centros de investigación de universidades y privados, y diversos organismos oficiales.

aAsimismo, y enmarcada en la jor-nada La innovación en el sector de la construcción organizada por el Departamento de Vivienda el 7 de febrero de 2009, Visesa hizo una presentación difundiendo su expe-riencia con esta promoción.

También se ha difundido en los cur-

sos de verano de la UPV y hemos participado en varias publicaciones de artículos en revistas especializa-das. En la revista especializada Infor-mes de la Construcción que edita el Consejo Superior de Investigaciones Científicas, el nº 513 (enero-marzo 2009) dedica un especial a la indus-trialización de esta promoción.

54


innovación en las relaciones con nuestros clientes

Hemos considerado siempre al cliente en el eje central de cada uno de nuestros procesos, por lo que la innovación y la eficiencia de los pro-cesos más cercanos al cliente tam-bién es una de nuestras prioridades, interesándonos conocer en lo posi-ble tanto qué opina de nuestro pro-ducto y servicio, como cuáles son sus expectativas.

Todo ello con el fin de adaptar cada vez más nuestras viviendas a lo que necesitan los ciudadanos de la CAPV, sin perder tampoco de vista nuestra función de incorporar a las promo-ciones nuevas tecnologías tanto en materiales como constructivas, así

como sistemas que favorezcan la sostenibilidad, la eficiencia energé-tica y la accesibilidad.

Focus GroupEn 2009, como complemento a las encuestas anuales de satisfacción de nuestros clientes, pusimos en marcha unas dinámicas de grupo, también con clientes, para conocer más sobre sus opiniones, necesida-des y expectativas tanto del producto como del servicio que ofrecemos. Para ello, contamos con una consul-tora especializada en la investiga-ción de mercados que se encargó de ponerse en contacto con los clientes

y liderar las reuniones. Se formaron un total de 12 grupos repartidos por los 3 territorios de la CAPV, dife-renciando dos tipos de clientes, los adjudicatarios, aquellos que aún no habían escriturado la vivienda, para conocer sus expectativas sobre el proceso de comercialización y su fu-tura vivienda, y los propietarios, los que ya habían escriturado la vivien-

da, para detectar puntos fuertes, así como carencias y áreas de mejora, en base a su experiencia.

Para nuestros clientes la compra de una vivienda supone una de las in-versiones más importantes a lo largo de su vida, tanto por la proyección a futuro de su vida personal como por la cuantía y desembolso económi-co que implica. Nos comentan que, aunque no pueden seleccionar su vivienda como en el mercado libre, si tienen importantes expectativas en cuanto a las características del in-mueble en el que van a vivir, quie-ren que haya espacios diáfanos, con buena distribución, con adecuados

Para nuestros clientes, la compra de una vivienda es una inversión vital

55


materiales, con diseños funcionales, con cuidados acabados y eficaces aislamientos, entre otras cuestiones.

Lo que desean de Visesa, como pro-motor, es que edifiquemos con las máximas garantías en la calidad y servicio, manteniendo una presencia y contacto constante con ellos a lo largo de todo el proceso de compra y entrega, y dando respuesta a sus de-mandas y necesidades de un modo eficiente y ágil.

Las conclusiones de este informe se han analizado detalladamente y se han puesto en marcha ya algunas acciones de mejora centradas fun-

damentalmente en la mejora de la información al cliente sobre la pro-moción durante toda la duración de la relación entre Visesa y el futuro propietario de una de nuestras vi-viendas.

Piso piloto en las promocionesSiguiendo con nuestro objetivo de mejorar la información que ofre-cemos a nuestros clientes acerca de su futura vivienda, tras unas pruebas piloto que realizamos en 2008 en dos promociones, la de Durango en Bizkaia y la de Za-balgana Salburua 401 en Vitoria-Gasteiz, en 2009 pusimos en mar-cha, de manera generalizada, la

incorporación de pisos piloto en nuestras promociones, empezan-do con la visita al piso piloto de la promoción de Zabalgana 288 (Vitoria-Gasteiz), actividad que se ha continuando haciendo en 2010 en varias promociones. Con estas visitas, los clientes, junto a familiares y amigos, disponen de un mayor conocimiento sobre sus viviendas y de la promoción, así como de los acabados y materiales utilizados en la construcción.

56


Como venimos haciendo desde 2004, en 2009 participamos en la Semana Europea de la Calidad e In-novación, organizando dos jornadas que celebramos en nuestras oficinas centrales:

•Creatividad e Innovación en la

Administración: la ciudadanía se convierte en protagonista

• La cogeneración como alternativa energética innovadora en el sec-tor residencial

Asistieron a estas jornadas, 43 y 87 personas respectivamente, con un índice de satisfacción medio de 7,9 y 7,2, respectivamente (escala 0:10).

Se organizaron 55 actos en Euskadi enmarcados en esta Semana, a los que asistieron unas 2.500 personas en total, con una media de asistencia de 45 personas por evento.

semana Europea de la calidad e innovación

[07] Sociedades y mapa integrado de procesos

Informe AnuAl09

58

[07] Sociedades y Mapa Integrado de Procesos[Índice]

[n]

mAPA dE ProcEsos Y sociEdAdEs

Las cuatro sociedades ads-critas a la Viceconsejería de Vivienda, Orubide, Visesa,

SPGVA y Alokabide, abarcan toda la cadena de valor de la edificación de viviendas protegidas, desde la cap-tación del suelo hasta la promoción y venta o alquiler de las viviendas a nuestros clientes finales, los ciuda-danos de la CAPV.

Debido a las conexiones entre los procesos de unas sociedades con otras, decidimos en 2006 definir un mapa de procesos integrado para las cuatro sociedades que fundamen-talmente trata de mostrar la cadena completa de valor y las sinergias en-tre unos procesos y otros.

59


En 2009 se han cumplido nueve años desde la creación de la Sociedad operadora de

alquiler – Alokabide, pero, realmen-te, siete de actividad. Al igual que en años anteriores, el año ha resulta-do intenso y muy fructífero (aumento del número de viviendas adquiridas, aumento del número de viviendas gestionadas, venta de viviendas, pre-sentación al concurso de gestión de viviendas de la SPGVA,…)

Destacaríamos los siguientes aconte-cimientos:

n Cerramos el año con la gestión de 8.858 viviendas (845 más que hace un año), de las cuales 1.984 perte-necen al parque propio y el resto al parque del Gobierno Vasco, de la Sociedad Pública de Gestión de Vi-viendas en Alquiler y de cinco ayun-tamientos vascos (Ortuella, Zarautz, Lekeitio, Usúrbil y Urnieta).

n La distribución del total de vivien-das gestionadas –por parques-, es la siguiente:

7.1. Alokabide

[n] distribución total de viviendas gestionadas

PARQUE ALOKABIDE 1.984

PARQUE EJ-GV 2.231

PARQUE BIZIGUNE 4.510

PARQUE

AYUNTAmIENTOS133

T O T A L 8.858

60


n El Consejo de administración, a finales de año, tras estudiar el Plan de Viabilidad de la empresa, deci-dió realizar las gestiones necesarias para la conversión de Alokabide en sociedad pública.

n Además de mantener con AENOR el Certificado del Sistema Integrado de Gestión según ISO 9001 e ISO 14001, hemos llevado a cabo nues-tra 4ª Autoevaluación para estable-cer el nivel de avance de nuestro sistema de gestión, utilizando para ello la matriz REDER del modelo EFQM.

n El Consejo tomó la decisión de

que Alokabide se presentara al con-curso organizado por la SPGVA para la gestión del parque de vivien-das de Bizigune.

n Realización, a finales de año, de la encuesta de satisfacción a clien-tes/as nuevos, obteniéndose una sa-

tisfacción alta 78,83; que asciende al 95,50 cuando se les pregunta si recomendarían ALK a sus conoci-dos.

n Se han entregado siete nuevas promociones: dos en Araba (Sal-burua 156 y Llodio 34), una en

Bizkaia (Etxebarri 25) y cuatro en Gipuzkoa (Tolosa 16, Soraluce 16, Iza-48 y Rentaría 23). En total 319 viviendas.

n Se han escriturado cinco promo-ciones: Tres con visesa (Llodio 34, Etxebarri 20 y Etxebarri 25); una con Iza Construcciones (Tolosa 16) y una con Hormak Egin (Soraluce 16). El importe total asciende a sie-te millones setecientos mil euros

n Y, por primera vez, en la vida de la sociedad, se han vendido cuatro viviendas (a la Diputación Foral de Gipuzkoa, de la promoción de Iza 48).

61


Recorridos ya los primeros nueve años de andadura, en su séptimo año de actividad,

Orubide se ha confirmado como re-ferente urbanístico en Euskadi, no solo en la gestión y producción de suelo para vivienda protegida, sino también como dinamizador de sue-los mixtos con presencia significativa de vivienda libre, en contraste con la paulatina ralentización del impul-so del resto de promotores privados derivada del inicio de una más que preocupante crisis económica.

En este año 2009 Orubide, a pesar de las dificultades inherentes para llevar adelante arriesgados proyec-

tos urbanísticos, ha seguido avan-zando en la gestión de los proyectos iniciados en años anteriores (Bolueta y Zorrozaurre en Bilbao, Vega Galin-do en Sestao, Egazelai en Eibar, Aieri en Ondarroa, y Amaroz en Tolosa).

En el capítulo de obras en marcha, cabe destacar en este 2009 la segun-da fase de las obras de excavación medioambiental en Bolueta-Bilbao (Bizkaia), así como la rehabilitación y refuerzo estructural de la antigua chimenea industrial. El coste total de esta obra ha sido de 8.247.709 € más IVA correspondiente para un ámbito de actuación susceptible de albergar 1.100 viviendas, de las que

7.2. orubide

[n]

más del 50% serán de protección pública.

Esta operación de saneamiento de suelos se puede considerar como una de las de mayor envergadura en volumen gestionado realizada has-ta la fecha en la CAPV, y una de las mayores del Estado, por iniciativa público-privada.

Asimismo, Orubide ha sido con-tratada por visesa como asistencia técnica para la gestión del proyecto del ámbito de Zorrozaurre en Bilbao (Bizkaia), en el cual visesa es propie-taria de suelo junto al Departamen-to de Vivienda, Transportes y Obras Públicas del Gobierno Vasco.

En 2009 , y gracias a la gestión de Orubide, Visesa ha materializado la última compra de suelo a Autoridad Portuaria de Bilbao para ser pro-pietaria junto al Gobierno Vasco de 242.960 m2.

Este proyecto permitirá la cons-trucción de 5.604 viviendas, de las

Bolueta: 1.100 viviendas, de las que más del 50% serán

de protección pública

62


cuales 2.804 serán de protección pública.

En este año, han sido aprobados de-finitivamente por el Ayuntamiento de Bilbao los Proyectos de Reparcela-ción y Urbanización de las zonas de equipamiento sanitario y uso tercia-rio, otorgándose asimismo escritura pública de compraventa de fincas registrales a favor de Igualatorio Mé-dico Quirúrgico. En relación a la marcha del pro-yecto de Vega Galindo en Sestao (Bizkaia), fruto de un convenio de colaboración entre el Ayuntamiento de Sestao y el Departamento de Vi-

vienda del Gobierno Vasco para la regeneración urbana y social, cabe destacar la aprobación inicial del Programa de Actuación Urbanística con un objetivo esencial: dividir el ámbito en dos unidades de gestión independientes de modo que pueda intervenirse sobre el área ejecutando parte de la ordenación prevista en el Plan General. Esto posibilitaría arti-cular sobre la Unidad de Ejecución 1 los diferentes realojos que son nece-sarios, reduciendo sustancialmente las cargas urbanísticas de esta área.

Esta actuación permitiría la ejecu-ción de 328 viviendas, todas ellas protegidas, de las cuales 58 serían

VPO de régimen especial (que se entregarían al Ayuntamiento de Ses-tao en contraprestación por la trans-misión del suelo), 210 sería VPO de régimen general y las 60 restantes tasadas.

La propuesta global tiene previsto edificar 1.351 viviendas en Sestao de las cuales 945 son protegidas.

Además se han ejecutado obras de descontaminación con un coste de 1.160.318 €.

En el caso de Egazelai en Eibar (Gi-puzkoa), y tras la compra de la ma-yor parte de la propiedad del suelo,

63


durante el año 2009 se ha avanzado en la redacción de los Proyectos de Reparcelación y Urbanización, así como en la negociación para la sus-cripción del acuerdo de transferen-cias de aprovechamiento urbanísti-co con los propietarios del resto del Area de Reparto.

La propuesta global estriba en una promoción de 104 viviendas, de las cuales 62 son protegidas y 42 li-bres, de tal modo que si se llega a un acuerdo de permuta con el otro sec-tor se podría llegar a promocionar un total de 199 Viviendas Protegidas por parte de Visesa.

Respecto al proyecto de Aieri en Ondarroa (Bizkaia), destacar que durante este año el Ayuntamiento ha aprobado inicialmente el Plan Especial de Ordenación Urbana, do-cumento que contempla la construc-ción de 480 viviendas, de la cuales aproximadamente el 90 % serán de protección pública. Se trata, por tan-to de una actuación especial para un municipio con limitadas posibi-

lidades de crecimiento. La implica-ción del Departamento de Vivienda, Transportes y Obras Públicas del Go-bierno Vasco así como de Visesa han permitido su realización tras la firma del pertinente convenio con la actual gestora municipal dando respuesta a una larga demanda de los vecinos de Ondarroa de aprovechar este espa-cio de extensión natural para cubrir la creciente demanda de vivienda y recuperar a la vez una marisma de elevado interés naturalístico, cata-logado como lugar de importancia comunitaria.

Se trata de una intervención muy es-pecial que ofrece una solución inte-

gral, y que demuestra que las inter-venciones urbanas pueden y deben producirse de una manera coherente e integrada con su entorno natural.

En cuanto al ámbito de Amaroz en Tolosa (Gipuzkoa), durante el 2009 hemos iniciado la fase de demoli-ción de las instalaciones industria-les y chimenea, con un coste de 688.491 € más IVA correspondiente, así como de descontaminación con la realización de la investigación ex-ploratoria.

En cuanto al planeamiento de desa-rrollo, ha sido aprobado inicialmen-te el Plan Especial de Ordenación

Aieri (ondarroa): 480 viviendas, de las que

el 90 % serán de protección pública

64


Urbana por el Ayuntamiento.

Recordemos que el ámbito alberga-rá una promoción de 306 viviendas, de las que 156 serán de protección pública.

En el apartado de innovación, y continuación de la redacción del manual de Agente Urbanizador en 2009, Orubide quiere ser un referen-te como primer agente urbanizador de la CAPV.

Para ello, está impulsando la gestión del ámbito de Urtatzola en Legazpia (Gipuzkoa) con la intención de que, a través de este sistema de actua-

ción, se ordene el nuevo ámbito con tipología de edificación abierta don-de acoger 182 viviendas divididas en 96 VPO, 34 Tasadas y 52 Libres.

Asimismo, el Ayuntamiento de Bal-maseda (Bizkaia) se quiere desarro-llar a través de este sistema el ámbito denominado UR3 cementerio, para lo cual ha sido aprobado definitiva-mente el Plan Parcial presentado por Orubide que permitirá la ejecución de 196 viviendas de las cuales 148 serán protegidas.

Durante el ejercicio 2009 la cifra de aprovisionamientos o costes incurri-dos relacionados con los suelos pro-

piedad de Orubide han sido de más 719.000 € y a 31 de diciembre de 2009, el valor a coste del stock de suelo propiedad de Orubide alcanza la cifra de 51.974.000 €

Por supuesto, otro gran número de proyectos que no se han materializa-do todavía, así como otros analiza-dos y descartados han supuesto un enorme esfuerzo de análisis, dinami-

zación y prospección por parte de Orubide.

La plantilla y el organigrama de Orubide ha contado con un incre-mento coherente con su actividad, aumentando de 13 a 17 personas de media durante 2009, con el objetivo de adecuar la estructura al volumen de actividad y la complejidad de los proyectos que gestiona.

65


[n]

Año ProPiEtArios inQUiLinos

2006 711 1.007

2007 850 1.082

2008 880 1.107

2009 568 1.186

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

2009200820072006

contrAtos FirmAdos AnUALmEntE (2006-2009)

contrAtos FirmAdos

Propietarios Inquilinos

El año 2009 es un año es-pecial, ya que con él cerra-mos ciclo estratégico y es el

momento de hacer evaluación de los últimos cuatro años. Comenza-remos por la evaluación de la acti-vidad del año, para pasar luego a una evaluación de todo el ciclo.

En 2009 hemos seguido desarro-llando, como hasta ahora, las ac-tividades de Bizigune (alquiler de vivienda libre vacía) y Tanteos (in-termediación en segundas trans-misiones de vivienda protegida). 2009 ha sido, como los anteriores, un año de crecimiento, si bien, éste ha sido inferior al de años an-

teriores en lo que se refiere a nue-vas viviendas incorporadas al pro-grama Bizigune. Por el contrario, el número de contratos firmados con inquilinos creció un 7% en rela-ción al año anterior.

7.3. sPGVA

66


El motivo fundamental de la reduc-ción en el volumen de nuevas vi-viendas incorporadas al programa Bizigune fue limitación de presu-puesto, provocada por la situación económica general, que impidió conseguir la cifra de las 5000 vivien-das alquiladas que planteaba el Plan Director de Vivienda.

Este menor crecimiento no ha su-puesto, sin embargo, una merma en la actividad de la sociedad. Eso es debido no solo al importante volu-men de contratos de arrendamiento firmados, sino también a la apari-ción de otras actividades, como la aplicación de medidas anticrisis,

con la compra de algunas viviendas, y, sobre todo, al incremento de acti-vidad de tanteos y ofertas de venta, así como a un mayor número de ven-cimientos y renovaciones de contra-tos de Bizigune, como veremos.

En 2009 se gestionaron 689 venci-mientos de contrato con propieta-rios e inquilinos. Esta gestión fue, en parte, externalizada hasta el mes de octubre, cuando pasó a ser ges-tionada íntegramente por personas

de la plantilla de SPGVA. Los resul-tados de la actividad de renovación han sido plenamente satisfactorios, ya que 401 viviendas continuarán otros cinco años en Bizigune (58%). El resto de viviendas de las que no se ha renovado contrato responden a tres situaciones distintas. Solo el 12% de las viviendas no se renuevan por decisión del propietario (82 vi-viendas). Un 19% no se ha renovado por decisión de la SPGVA: se trata de viviendas que no reunían unas características mínimas de calidad (131 viviendas). El resto (75 vivien-das) están en situaciones temporales previas a la renovación o vencimien-to del contrato.

67


En cuanto a la actividad de tanteos y ofertas de venta, la entrada de expe-dientes creció en 2009 un 53%, y el cierre de los mismos creció un 73% en relación a 2008.

AÑO iniciAdos cErrAdos

2006 123 152

2007 158 120

2008 187 128

2009 287 1186

0

50

100

150

200

250

300

350

2009200820072006

El logro de la actividad de tanteos ha sido el haber sido capaz de dar res-puesta a este gran crecimiento de la actividad, consiguiendo incrementar un 73% el volumen de expedientes cerrados, y evitando de esa forma que un buen número de viviendas se acu-mulasen en el stock de SPGVA, lo que habría ocasionado fuertes tensiones de tesorería.

Comparando los resultados obtenidos en el ciclo estratégico con los objeti-vos planteados, podríamos calificar los resultados como altamente satis-factorios. El objetivo de la actividad de tanteos, que era intervenir en el 100% de las segundas transmisiones de VPP, se ha cumplido. Y el objetivo de mo-vilizar 5.000 viviendas vacías con el programa Bizigune se ha cumplido en un 87%, ya que se cerró 2009 con un total de 4.333 viviendas arrendadas.

ExPEdiEntEs

tAntEo Y oFErtAs dE VEntA(Volumen de expedientes 2006-2009)

Cerrados Iniciados

Informe AnuAl09

[08] Información Económica

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[08] Información Económica[Índice]

ECONOMIA NACIONALDe acuerdo a la información extraída del Informe Anual

del Banco de España, durante 2009 la economía ha mantenido una tra-yectoria contractiva que había ini-ciado en la segunda mitad del año anterior, aunque el ritmo de dismi-nución de la actividad fue moderán-dose a partir del primer trimestre, cuando se alcanzó la fase más aguda de la contracción.

Por el lado de la demanda, la deman-da nacional moderó su ritmo de re-troceso, hasta una tasa interanual del −4,8%, mientras que la aportación de la demanda exterior neta al PIB, posi-

tiva en el cuarto trimestre de 2009 por séptimo trimestre consecutivo, se re-dujo en cinco décimas, hasta situarse en 2 puntos porcentuales (pp).

El PIB ha descendido a una tasa del 3,1% en el conjunto de 2009, la mayor caída de la actividad de las últimas décadas, en consonan-cia con la severidad de las tenden-cias contractivas a las que se ha enfrentado la economía mundial durante los dos últimos ejercicios, si bien, en España, los desequili-brios acumulados durante la fase expansiva previa también habrían contribuido a la disminución de la actividad.

8.1. Entorno Económico

[n]

El retroceso de la producción fue con-secuencia del pronunciado descenso de la demanda nacional que afectó a todos sus componentes, excepto a los vinculados a la actuación de las AAPP. En la segunda mitad del año se produ-jo una cierta suavización del perfil de disminución intertrimestral del gasto, con incrementos incluso en el caso del consumo y de la inversión en equi-po, sobre los que incidieron las ayudas directas a la adquisición de vehículos

de automoción, al tiempo que la in-versión pública reflejaba la ejecución de los proyectos del Fondo de Inver-sión Local. Por su parte, la demanda exterior neta amortiguó el impacto de la contracción del gasto interno sobre la actividad, con una contribución po-sitiva al crecimiento del PIB de 2,7 pp, también la mayor de las últimas déca-das, apoyada en la caída de las impor-taciones, que fue muy superior a la de las exportaciones.

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Por el lado de la oferta, el descenso del gasto repercutió en todas las ra-mas productivas, pero tuvo particular impacto en la industria y en la cons-trucción. Y todo ello determinó una intensificación del proceso de des-trucción de puestos de trabajo —de singular intensidad en los meses ini-ciales del ejercicio— de modo que, en el promedio de 2009, la ocupa-ción habría caído un 6,7%, cifra más pronunciada que la registrada en ciclos recesivos previos. El deterioro de las expectativas de empleo termi-nó por incidir sobre la oferta laboral, que experimentó crecimientos cada vez más moderados, hasta registrar un retroceso en el cuarto trimestre,

en contraste con el dinamismo de años anteriores, pese a lo cual la tasa de paro se elevó hasta el 18% de la población activa (18,8% en el último trimestre frente al 13,9% en el cuarto trimestre del año anterior), según la EPA. Las tendencias contractivas del gasto influyeron sobre la trayectoria de la inflación, que aminoró su ritmode avance, influida también por los descensos en los precios de los productos energéticos, que habían registrado notables incrementos en 2008. En el promedio de 2009, el IPC descendió un 0,3%, frente a un aumento del 4,1% en 2008. La infla-ción media anual no había sidonegativa desde 1952.

SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAñA:En concreto para el sector de la construcción, los últimos indicado-res de que se dispone relativos a la inversión en construcción en 2010 sugieren que se mantiene su tenden-cia contractiva manifestada en 2009. La caída en el número de afiliados a la Seguridad Social de este sector se moderó 1,4 pp en febrero de 2010, aunque su tasa interanual siguió siendo muy negativa (−16,2%). Por su parte, la evolución reciente de los indicadores que miden la evolución de los consumos intermedios no fue positiva: en concreto, el consumo aparente de cemento intensificó su

retroceso interanual en febrero has-ta el −24%, mientras que el índice de producción industrial de mine-rales no metálicos cayó en enero casi un 15%, tasa muy similar a la de los dos meses precedentes. Ade-más, el indicador de confianza de los empresarios del sector retrocedió en febrero por tercer mes consecu-tivo, según los datos de la encuesta de la Comisión Europea. En cuanto a los indicadores adelantados, la última información disponible, que se refiere a diciembre del pasado año, muestra una intensificación del descenso interanual de la superficie visada de viviendas nuevas, hasta el −51%, mientras que, por el contra-

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rio, en el caso de la edificación no residencial, el retroceso de la super-ficie visada se atenuó en 8 pp, hasta el −22% interanual.

La inversión residencial cayó du-rante el año 2009, con una tasa de descenso interanual de casi el 25%, aunque también en este caso se em-piezan a percibir signos de ralentiza-ción de las tendencias contractivas. Si bien muchos de los factores que deprimen la demanda de vivienda siguen presentes —en particular, el deterioro de las rentas y la incerti-dumbre en torno a la situación del mercado laboral—, continúan las mejoras en los niveles de accesibi-

lidad, lo que podría impulsar la de-manda de vivienda y contribuir a acelerar la absorcióndel exceso de capacidad que nece-sita el sector para recuperar la acti-vidad.

Los costes de financiación de los hogares y de las sociedades experi-mentaron nuevos descensos, lo que fue compatible, no obstante, con el mantenimiento de elevadas primas exigidas en las categorías de mayor riesgo, y los criterios de concesión de créditos comportaron un grado de restricción similar al de trimestres previos, más estricto, en todo caso, que el que se aplicaba al inicio de

la crisis financiera. En el mercado in-mobiliario, según los datos que pro-porciona el Ministerio de Vivienda, el precio de la vivienda libre siguió descendiendo durante el cuarto tri-mestre de 2009 al igual que durante todo el año, pero lo hizo a menor rit-mo que los meses precedentes, con tasas de disminución interanual del 6,3% (0,6% en tasa intertrimestral). A pesar de esta relativa mejoría en las condiciones financieras y en el entorno internacional, el gasto de los

hogares continuó mostrando un tono de debilidad.

ECONOMIA INTERNACIONAL:En el panorama económico inter-nacional en 2009 se produjo una mejoría en los mercados financieros —a pesar de algunos episodios de tensión localizados— y en el tercer trimestre se produjo un proceso de reactivación económica, iniciado, una vez que Estados Unidos, Japón y la zona del euro retomaron tasas de crecimiento positivas y las eco-nomías emergentes recuperaron ma-yores ritmos de expansión, lideradas por los desarrollos en los países asiá-ticos, particularmente por China.

se perciben signos de ralentización

de las tendencias contractivas

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La mejoría de la situación económica y financiera en los últimos trimestres ha determinado una revisión al alza de las perspectivas de crecimiento de la economía mundial, aunque se observa una creciente divergencia en la fortaleza de la recuperación entre áreas y países. El FMI, en la última actualización de sus previsiones, an-ticipa tasas de crecimiento del 4% y del 4,3%, para 2010 y para 2011, respectivamente, aunque persisten algunas dudas sobre la magnitud de la recuperación, una vez que se re-plieguen los estímulos monetarios y fiscales que han estado en vigor. Los principales factores de incertidum-bre continúan siendo la tendencia al

desapalancamiento tanto de los sec-tores bancarios como de los sectores privados no financieros, el ajuste del mercado de trabajo y el deterioro de las finanzas públicas, aspecto este último que ha cobrado una especial relevancia en algunas economías desarrolladas en los últimos meses, ante los aumentos generalizados de los déficits públicos y del endeuda-miento.

En este contexto, cobran especial relevancia las cuestiones relativas a las posibles estrategias de salida: el momento más adecuado para retirar las medidas extraordinarias —mone-tarias y fiscales— y la manera de ha-

cerlo para garantizar un crecimiento sostenido sin comprometer la recu-peración económica y la estabilidad financiera.

La orientación de la política moneta-ria fue expansiva en 2009, al tiempo que los bancos centrales de los prin-cipales países desarrollados anun-ciaron los planes para la retirada de las medidas no convencionales de apoyo a la liquidez a finales de año.

El área del euro ha participado de las tendencias generales de reactiva-ción. Tras haber registrado una tasa de variación positiva del PIB en los últimos trimestres del año, los indi-

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cadores disponibles más recientes apuntan hacia un crecimiento tam-bién de signo expansivo en 2010.

No obstante, y a pesar de la recupe-ración del producto en la segunda mitad del ejercicio,el PIB de la zona del euro descendió en torno a un 2,1% en 2009,

Durante el cuarto trimestre de 2009, los indicadores de tensión financie-ra, tanto en el ámbito global como en el área del euro, consolidaron el proceso de normalización que se había iniciado en meses anteriores. Los tipos de interés en los mercados interbancarios apenas variaron.

La volatilidad y las primas de riesgo en los mercados de derivados credi-ticios siguieron contrayéndose y los principales índices bursátiles expe-rimentaron ascensos moderados, al tiempo que los mercados de deuda incrementaron su actividad. Por últi-mo, los tipos de interés a largo plazo siguieron una trayectoria ligeramen-te ascendente.

ECONOMíA AUTONÓMICA:El PIB de la Comunidad Autónoma Vasca, registró una variación inte-ranual del -2,5% frente al incre-mento del 2,0% en 2008, según datos elaborados por EUSTAT po-niendo de manifiesto el retroceso de la actividad económica en la CAPV.

Esta tasa es sin embargo 6 décimas porcentuales superior a la obtenida por la economía española (-3.1%) y 4 décimas inferior a la estimada para la zona euro (2,1%). El princi-pal sector afectado ha resultado la construcción con un descenso en su PIB de -15,4% .

En cuanto al índice de desempleo, la tasa de paro alcanzó el 8,7% en el cuarto trimestre de 2009 en la Comunidad Autonoma de Euskadi. Esta tasa de paro es inferior a la de España próximo a la mitad (18,8%).

En relación a las actuaciones de la Administración en materia de vi-vienda, el Departamento de Vivien-da, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco está llevando una reflexión junto con todas las Administraciones, los Agentes so-ciales y la ciudadanía en general, que se plasmará en el Pacto Social por la Vivienda de Euskadi y en el Plan Director 2010-2013.

La tasa de paro en la com. Autónoma de

Euskadi es inferior a la española

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Uno de los ejes estratégicos de estos documentos será facilitar el acceso a la vivienda, potenciando el régimen de alquiler y desarrollando un amplio parque de viviendas en este régimen. Para ello, es necesario dimensionar el parque de alquiler necesario para atender las necesidades de la gran masa social, ya que será un factor es-tabilizador del mercado inmobiliario. El fomento del alquiler respeta ade-más los “itinerarios” vitales de las per-sonas y también promueve una mejor utilización de los recursos públicos (genera situaciones revisables).

Asimismo, se promueve una cul-tura de alquiler de la vivienda

como estilo de vida, asociado además a otros aspectos impor-tantes para el mercado y la re-cuperación económica (movili-dad,…).

La política de vivienda tiene que tra-tar de garantizar el acceso a la vivien-da de las personas que no tengan me-dios para ello, primando el alquiler como instrumento de las actuaciones

públicas a través de las viviendas pro-tegidas. Se considera necesario maxi-mizar el alquiler desde la adminis-tración estableciendo una rotación e itinerarios de incremento de calidad, con tarifas tasadas, en función de la evolución de las personas, en número y en posibilidades económicas.

El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes se ha pro-puesto como objetivo que el 40% del parque de viviendas protegidas sea en alquiler, que contribuirá a lo-grar los objetivos mencionados, así como a dar estabilidad al mercado inmobiliario.

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La Dirección de Economía y Plani-ficación del Gobierno Vasco realizó a mediados de 2009 una previsión de descenso del PIB vasco de un 0,7% para el año 2010 y una tasa de paro prevista del 10%. El esce-nario macroeconómico prevé una fuerte caída en la demanda interna que protagonice todo el descenso del producto interior bruto. El con-sumo privado estará limitado por el descenso de la renta disponible de las familias, debido a la reducción del empleo y al incremento del aho-rro por motivos de precaución, con-tinuará habiendo dificultades para acceder a créditos al consumo y el valor de los activos inmobiliarios

continuará en una tendencia bajista. Los salarios reales tampoco crecerán de forma significativo, puesto que la recesión actual obligará a las partes de la negociación colectiva a elegir entre moderar las subidas o reducir las plantillas. La debilidad del sec-tor privado de la economía se verá compensada en parte por un fuerte impulso del consumo público. Sin embargo, la capacidad de actuación de las administraciones públicas se verá mermada por una recaudación que se resentirá por la crisis. Así, los incrementos esperados para el con-sumo público irán moderándose, a fin de no generar un déficit público excesivo y así cumplir los acuerdos

de estabilidad presupuestaria.

Se prevé que la construcción inicie el camino de la recuperación, enten-diendo ésta como la moderación de sus valores interanuales negativos. No obstante, esta recuperación será muy lenta y no se prevé que alcan-cen valores positivos antes de 2011. Tan sólo los servicios registrarán au-mentos en su valor añadido, aunque serán muy limitados.

La inversión en vivienda tardará en reactivarse, puesto que el stock de viviendas sin vender es todavía alto.

Esta situación descrita tiene conse-

cuencias negativas en la recauda-ción y está condicionando los presu-puestos del 2010 de la Comunidad Autónoma de Euskadi, con un esce-nario mucho más restrictivo que los que hemos conocido en los últimos años.

8.2 Evolución Previsible

Informe AnuAl09

[ANEXO] Cuentas Anuales Informe de Auditoría

Cuentas Anuales correspondientes al Ejercicio 2009 e Informe de Gestión

A2

[anexo] Cuentas Anuales n Informe de Auditoría[Índice]

1. Hemos auditado las cuentas anuales de VISESA, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. - Euskadiko Etxebizitza eta Lurra, E.A. (Nota 1), que comprenden el balan-ce de situación al 31 de diciembre de 2009, la cuenta de pérdidas y ganancias, el estado de cambios en el patrimonio neto, el estado de flujos de efectivo y la memoria correspondientes al ejercicio anual terminado en dicha fecha, cuya formulación es responsabilidad de los Administradores de la Sociedad. Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre las citadas cuentas anuales en su conjunto, basada en el trabajo realizado de acuerdo con normas de audito-ría generalmente aceptadas, que requieren el examen, mediante la realización de pruebas selectivas, de la evidencia justificativa de las cuentas anuales y la evaluación de su presentación, de los principios contables aplicados y de las estimaciones realizadas.

2. De acuerdo con la legislación mercantil, los Administradores presentan, a efectos comparativos, con cada una de las partidas del balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el patrimonio neto, del estado de flujos de efectivo y de la memoria, además de las cifras del ejercicio 2009, las correspondientes al ejercicio anterior. Nuestra opinión se refiere exclusiva-mente a las cuentas anuales del ejercicio 2009. Con fecha 1 de abril de 2009 emitimos nuestro informe de auditoría acerca de las cuentas anuales del ejerci-cio 2008 en el que expresamos una opinión favorable.

3. Según se indica en la Nota 1 de la memoria adjunta, la Sociedad tiene un carácter instrumental al servicio del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco para desarrollar su política en el ámbito de promoción de vivienda protegida. De este modo, la estrategia del Departamen-to de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco y su toma de decisiones afectan de forma significativa a la Sociedad, de modo que las cuen-

tas anuales adjuntas, y en particular sus resultados, su estructura financiera y la recuperación de sus activos deben interpretarse en dicho contexto (Notas 9, 10 y 12). Así, las operaciones realizadas por la Sociedad han estado enmarcadas dentro del Plan Director de Vivienda 2006-2009 del Gobierno Vasco, razón por la cual, sus actividades no pueden desligarse de las de sus accionistas, realizan-do transacciones con otras sociedades participadas por ella o por el Gobierno Vasco y creadas por el citado Departamento con objetivos complementarios en el marco del Plan Director de Vivienda (Nota 2.a).

4. En nuestra opinión, las cuentas anuales del ejercicio 2009 adjuntas expre-san, en todos los aspectos significativos, la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera de VISESA, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. - Euskadiko Etxebizitza eta Lurra, E.A. al 31 de diciembre de 2009 y de los resultados de sus operaciones, de los cambios en el patrimonio neto y de sus flujos de efectivo correspondientes al ejercicio anual terminado en dicha fecha y contienen la información necesaria y suficiente para su interpretación y compresión adecua-das, de conformidad con principios y normas contables generalmente acepta-dos en la normativa española que resultan de aplicación y que guardan unifor-midad con los aplicados en el ejercicio anterior.

5. El informe de gestión adjunto del ejercicio 2009 contiene las explicaciones que los Administradores consideran oportunas sobre la situación de la So-ciedad, la evolución de sus negocios y sobre otros asuntos y no forma parte integrante de las cuentas anuales. Hemos verificado que la información conta-ble que contiene el citado informe de gestión concuerda con la de las cuen-tas anuales del ejercicio 2009. Nuestro trabajo como auditores se limita a la verificación del informe de gestión con el alcance mencionado en este mismo párrafo y no incluye la revisión de información distinta de la obtenida a partir de los registros contables de la Sociedad.

A los Accionistas de VISESA, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. -Euskadiko Etxebizitza eta Lurra, E.A.:

DELOITTE, S.L.Inscrita en el R.O.A.C. Nº S0692

Alicia Izaga Goicoechea26 de marzo de 2009

A3


ACTIVO PASIVOnotas de lamemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008 (*)

notas de lamemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008 (*)

ActiVo no corriEntE 21.274.397 16.825.371 PAtrimonio nEto nota 10 60.012.282 57.010.641 inmovilizado intangible nota 5 235.872 235.010 Fondos ProPios- 38.288.042 30.419.451 Propiedad Industrial 106 1.096 capital 23.093.886 17.380.515 Aplicaciones informáticas 235.766 233.914 Capital escriturado 23.093.886 23.093.886

inmovilizado material nota 6 15.695.165 14.056.240 Capital no exigido - (5.713.371)

Terrenos y construcciones 14.998.428 491.107 Prima de emisión 4.333.783 4.333.783 Instalaciones técnicas y otro inmovilizado

material696.737 131.431 reservas 8.705.153 5.733.357

Inmovilizado en curso y anticipos - 13.433.702 Legal y estatutarias 1.787.817 1.490.636

inversiones financieras a Largo Plazo nota 7 3.526.825 2.043.691 Otras reservas 6.917.336 4.242.721

Inversiones en empresas del Grupo y asociadas

a largo plazo3.046.728 1.457.756 resultado del ejercicio 2.155.220 2.971.796

Créditos a terceros 51.831 43.758

Otros activos financieros 428.266 542.177 sUBVEncionEs, donAcionEs Y LEGAdos rEciBidos-

Activos por impuesto diferido nota 15 1.816.535 490.430 subvenciones, donaciones y legados recibidos

21.724.240 26.591.190

PAsiVo no corriEntE 11.561.871 12.438.807 ActiVo corriEntE 405.684.919 389.445.845 Provisiones a largo plazoActivos no corrientes mantenidos para la venta

nota 8 2.490.941 2.490.941 Provisiones para riesgos y gastos nota 11 2.097.789 2.097.789

Existencias nota 9 366.276.667 340.441.748 Pasivos por impuesto diferido nota 15 9.464.082 10.341.018 Edificios de tanteos 826.438 1.712.831

Terrenos, solares y aprovechamientos 86.865.405 83.583.414

Promociones en curso 225.946.250 168.953.187

Edificios construidos 55.087.956 87.179.358 PAsiVo corriEntE 355.385.163 336.821.768

BALAncEs dE sitUAcion AL 31 dE diciEmBrE dE 2009 Y 2008 (notAs 1, 2 Y 4)

Continúa en la pág Sig

A4


ACTIVO PASIVOnotas de lamemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008 (*)

notas de lamemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008 (*)

Anticipos a proveedores 438.717 177.526

Pasivos vinculados con activos no corrientes mantenidos para la venta

notas 8 y 14 974.690 1.184.790

Deterioros (2.888.099) (1.164.568) Provisiones a corto plazo nota 11 12.849.178 7.109.922 deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

nota 7 30.259.258 29.699.745 deudas a corto plazo 243.928.578 230.284.366

Clientes por ventas y prestaciones de servicios 8.813.937 1.577.002 Deudas con entidades de crédito notas 12 y 14 99.169.680 96.074.236

Clientes, empresas del grupo y asociadas nota 14 4.104.393 1.405.079 Otros pasivos financieros notas 6 y 14 2.674.456 11.079.371

Deudores varios 1.821.748 615.580 Otros pasivos corrientes nota 10 10.329 6.092.719

Personal - 1.435 Otros pasivos financieros no

bancariosnota 12 y 14 142.074.113 117.038.040

Administraciones públicas deudoras por sub-

vencionesnota 10 5.953.949 21.076.270

Otros créditos con las Administraciones Públicas nota 15 3.882.722 5.055.241 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar

nota 13 97.632.717 98.242.688

Accionistas por desembolsos exigidos 5.713.371 -

Deterioro de clientes (30.862) (30.862) Proveedores 53.307.693 53.492.905

inversiones financieras a corto plazo 5.317 5.433 Proveedores, empresas del grupo

y asociadasnota 14 451.855 135.290

Otros activos financieros 5.317 5.433 Personal 14.907 22.044

Periodificacioens a corto plazo 37.410 28.615 Otras deudas con las Administra-

ciones Públicasnota 15 133.475 146.699

Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

6.615.326 16.779.363 Anticipos de clientes 43.724.787 44.445.750

Tesorería 6.615.326 16.779.363 Periodificaciones a corto plazo - 2

TOTAL ACTIVO 426.959.316 406.271.216 TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO

426.959.316 406.271.216

(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos y que coincide con lo expresado en las cuentas anuales de 2008.Las Notas 1 a 20 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance de situación al 31 de diciembre de 2009.

Viene de la pág. anterior

A5


Notas de laMemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008 (*)

OPERACIONES CONTINUADAS

importe neto de la cifra de negocios 109.554.491 113.270.939

Ventas nota 16 109.554.491 113.270.939

Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación

nota 9 19.602.306 4.600.595

Aprovisionamientos (128.628.559) (123.163.150)

Consumo de materias primas y otras materias consumibles nota 16 (126.344.353) (122.141.348)

Trabajos realizados por otras empresas nota 14 (560.675) (570.706)

Deterioro de mercaderías, materias primas y otros aprovisionamientos nota 9 (1.723.531) (451.096)

otros ingresos de explotación 3.892.098 1.517.734

Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 3.801.036 992.455

Subvenciones de explotación incorporadas al resultado del ejercicio 91.062 525.279

Gastos de personal nota 16 (3.360.394) (3.124.589)

Sueldos, salarios y asimilados (2.529.248) (2.294.894)

Cargas sociales (831.146) (829.695)

otros gastos de explotación (8.296.421) (4.276.644)

Servicios exteriores nota 16 (2.316.848) (2.077.903)

Tributos (19.797) (12.443)

Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales nota 11 (5.959.776) (2.186.298)

Amortización del inmovilizado notas 5 y 6 (706.477) (307.909)

imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras notas 10 y 14 10.008.086 16.453.651

deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado - (88)

cUEntAs dE PÉrdidAs Y GAnAnciAs dE Los EjErcicios 2009 Y 2008 (notAs 1, 2 Y 4)


A6


Notas de laMemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008 (*)

Resultados por enajenaciones y otros - (88)

Gastos e ingresos excepcionales 71.485 882.952

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 2.136.615 5.853.491

ingresos financieros 143.226 449.695

- En terceros 143.226 449.695

Gastos financieros (1.104.785) (2.151.152)

Por deudas con empresas del grupo y asociadas nota 14 (6.817.779) (9.456.327)

Por deudas con terceros (582.587) (51.603)

Incorporación a existencias de gastos financieros notas 4.e y 9 6.295.581 7.356.778

deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros nota 7 1.797.345 (649.960)

RESULTADO FINANCIERO 835.786 (2.351.417)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 2.972.401 3.502.074

Impuestos sobre beneficios nota 15 (817.181) (530.278)

RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS

2.155.220 2.971.796

OPERACIONES INTERRUMPIDAS nota 19 - -

Resultado del ejercicio procedente de operaciones interrumpidas

neto de impuestos

RESULTADO DEL EJERCICIO 2.155.220 2.971.796

(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos y que coincide con lo expresado en las cuentas anuales de 2008.Las Notas 1 a 20 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante de la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente al ejercicio 2009.


A7



Notas de laMemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008 (*)

RESULTADO DE LA CUENTA DE PéRDIDAS Y GANANCIAS (I) 2.155.220 2.971.796

ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto

- subvenciones, donaciones y legados recibidos - 20.085.607

- Efecto fiscal nota 15 - (5.623.970)

TOTAL INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO (II)

nota 10 - 14.461.637

transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias

- subvenciones, donaciones y legados recibidos imputados a resultados (10.008.086) (16.453.650)

- modificaciones en subvenciones, donaciones y legados recibidos notas 7 y 10 (902.842) -

- Efecto fiscal nota 15 3.055.060 4.607.022

TOTAL TRANSFERENCIAS A LA CUENTA DE PéRDIDAS Y GANANCIAS (III)

nota 10 (7.855.868) (11.846.628)

TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (I+II+III) (5.700.648) 5.586.805

EstAdos dE cAmBios En EL PAtrimonio nEto dE Los EjErcicios 2009 Y 2008 A) EstAdo dE inGrEsos Y GAstos rEconocidos (notAs 1, 2 Y 4)

A8


EstAdos dE cAmBios En EL PAtrimonio nEto dE Los EjErcicios 2009 Y 2008B) EstAdo totAL dE cAmBios En EL PAtrimonio nEto (notAs 1, 2 Y 4

CapitalCapital

pendiente dedesembolsar

Prima deemisión Reservas

Remanentede ejercicios

anteriores

Resultadodel ejercicio

Subvencionesdonaciones y legados

TOTAL

SALDO INICIAL AL 1 DE ENERO DE 2008 SEGÚN PGC (90) (*)

23.093.886 - 4.333.783 7.852.088 3.497.541 - - 38.777.298

Impacto por transición al NPGC - (5.713.371) - (5.616.272) - - 23.976.181 12.646.538

SALDO AJUSTADO AL 1 DE ENERO DE 2008 SEGÚN NPGC (*)

23.093.886 (5.713.371) 4.333.783 2.235.816 3.497.541 - 23.976.181 51.423.836

total ingresos y gastos reconocidos - - - - - 2.971.796 2.615.009 5.586.805

operaciones con accionistas

- Distribución del resultado del 2007 - - - 3.497.541 (3.497.541) - - -

Otras variaciones del patrimonio neto - - - - - - - -

SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2008 (*)

23.093.886 (5.713.371) 4.333.783 5.733.357 - 2.971.796 26.591.190 57.010.641

total ingresos y gastos reconocidos - - - - - 2.155.220 (7.855.868) (5.700.648)

operaciones con accionistas - - - - - - - -

- Distribución del resultado del 2007 - - - 2.971.796 - (2.971.796) - -

otras variaciones del patrimonio neto (notas 7 y 10)

- 5.713.371 - - - - 2.988.918 8.702.289

SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2009 23.093.886 - 4.333.783 8.705.153 - 2.155.220 21.724.240 60.012.282


A9


EstAdos dE FLUjos dE EFEctiVo dE Los EjErcicios 2009 Y 2008 (notAs 1, 2 Y 4)

Notas de laMemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (I) (40.077.458) (24.334.118)

resultado del ejercicio antes de impuestos 2.972.401 3.502.074

Ajustes al resultado:

- Amortización del inmovilizado notas 5 y 6 706.477 307.909

- Variación de provisiones nota 11 7.683.307 3.287.354

- Imputación de subvenciones nota 10 (10.008.086) (16.453.651)

- Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros nota 7 (1.797.345) -

- Ingresos accesorios y otros de gestión corriente nota 10 (902.840) -

- Gastos financieros nota 14 6.817.779 9.507.930

cambios en el capital corriente

- Existencias nota 9 (27.558.450) (13.649.542)

- Deudores y otras cuentas a cobrar (12.085.979) (4.839.162)

- Otros activos corrientes 73.052 55.517

- Acreedores y otras cuentas a pagar 895.514 7.136.836

- Otros pasivos corrientes (733.206) 467.566

- Otros activos y pasivos no corrientes - (3.570.985)

otros flujos de efectivo de las actividades de explotación

- Pagos de intereses (6.140.082) (8.615.082)

- Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios - (1.470.882)

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (II) (2.316.360) (6.306.007)


A10


Notas de laMemoria

Ejercicio2009

Ejercicio2008

Pagos por inversiones

- Inmovilizado intangible nota 5 (110.852) (83.757)

- Inmovilizado material nota 6 (2.235.412) (9.685.555)

- Otros activos financieros (103.307) (25.700)

- Pasivos no corrientes mantenidos para la venta y Operaciones Interrumpidas nota 8 (210.100) -

cobros por desinversiones

- Activos no corrientes mantenidos para la venta y Operaciones Interrumpidas nota 19 - 3.489.005

- Otros activos nota 8 134.978 -

- Partipcaciones en empresas del grupo y asociadas nota 8 208.333 -

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (III) 32.229.781 35.429.451

cobros y pagos por instrumentos de patrimonio

- Subvenciones, donaciones y legados recibidos nota 9 13.180.876 14.893.917

cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero

- Emisión de deudas con entidades de crédito nota 12 40.810.918 10.501.464

- Emisión de deudas con empresas del grupo y asociadas nota 14 2.674.456 11.000.000

- Devolución y amortización de deudas con entidades de crédito nota 12 (13.357.098) (965.930)

- Devolución y amortización de deudas con em presas del grupo y asociadas nota 14 (11.079.371) -

EFECTO DE LAS VARIACIONES DE LOS TIPOS DE CAMBIO (IV) - -

AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (I+II+III+IV) (10.164.037) 4.789.326

Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio 16.779.363 11.990.037

Efectivo o equivalentes al final del ejercicio 6.615.326 16.779.363



A11


memoria correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2009

VISESA, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. - Eus-kadiko Etxebizitza eta Lurra, E.A. (VISESA, en ade-lante, la Sociedad) fue creada mediante el Decreto 258/89, de 21 de noviembre, con la consideración de Sociedad Anónima y constituida, mediante es-critura pública, en Vitoria-Gasteiz el 12 de febrero de 1990. Su domicilio social se encuentra en Vito-ria-Gasteiz, Portal de Gamarra, 1 A - 2ª Planta.

I. La Sociedad tiene por objeto social:

II. La promoción y rehabilitación de viviendas, pre-ferentemente de Protección Oficial, sin perjuicio de lo que prevé el apartado c). Dicha actividad comprenderá:

a) El planeamiento, urbanización, parcelación y adquisición de terrenos residenciales e inmuebles, ya sean de entes públicos, ya de particulares, bajo cualquier forma y procedimiento, con destino a

1. ActiVidAd dE LA sociEdAd operaciones de promoción de viviendas.

b) La adjudicación y contratación de toda clase de obras, estudios, proyectos y trabajos de man-tenimiento y gestión relacionados con el equipa-miento comunitario, la urbanización de terrenos y la construcción y rehabilitación de viviendas, adecuadas a las exigencias sociales y caracte-rísticas territoriales de la Comunidad Autóno-ma del País Vasco, facilitando a los organismos competentes y a los adjudicatarios legitimados al efecto, la libre disponibilidad de las viviendas y equipamientos gestionados y promovidos por la Sociedad.

c) Proporcionar mediante contrato, a cuales-quiera empresas o entes públicos prestaciones de asistencia técnica y servicios propios de su naturaleza y actividad.

III. Todas las actuaciones de rehabilitación con des-tino a operaciones de vivienda, ya se refieran a adquisición y preparación de suelo, ordenación

y conservación de conjuntos históricos o arqui-tectónicos, etc., y, en particular, la rehabilitación, bajo cualquier forma de promoción, de viviendas ya existentes.

IV. La ejecución retribuida, para terceros, de pres-taciones de asistencia técnica y la realización de servicios técnicos, económicos, industriales, co-merciales, de comisión o cualesquiera otros rela-cionados con su naturaleza y actividad.

V. La adquisición y venta de toda clase de bienes, muebles o inmuebles, y la construcción o edifi-cación adecuada sobre ellos, que sean precisos o convenientes a cualquiera de los fines y activida-des reseñados en los puntos anteriores.

VI. La gestión, en régimen de arrendamiento, de vi-viendas pertenecientes al patrimonio social y de aquellas otras que le fueren adscritas por cual-quier título de cesión, para esta misma finalidad locaticia.

A12


En concreto, la Sociedad Pública VISESA es el instru-mento del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco para la promoción de viviendas protegidas para su venta, garantizando la oferta de un número mínimo de viviendas protegidas en cualquier co-yuntura, especialmente cuando el promotor priva-do no está interesado en este sector por encontrar más atractiva la vivienda libre. Por otra parte, al no estar limitada la financiación de las promociones al presupuesto del Gobierno y poder recurrir adi-cionalmente a la financiación privada (Notas 12 y 13), se pueden superar en número las actuaciones que se llevarían a cabo únicamente con la vía pre-supuestaria.

La determinación de los usuarios de las viviendas, tanto en venta como en alquiler, es efectuada por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, a través de su Servicio Vasco de Vivienda – Etxebide.

Marco reguLador con eL gobierno Vasco-

a) Contrato-Programa regulador de las promociones inmobiliarias-

Desde finales del ejercicio 2002, dentro del marco del Plan Director de Vivienda 2002-2005, y consi-derando el importante papel de actuación que se

preveía para la Sociedad Pública VISESA, se consi-deró conveniente, atendiendo también a la singula-ridad de su intervención claramente diferenciable respecto a las promociones concertadas con pro-motores privados, proceder a replantear el sistema de suscripción individual de Convenios para cada una de las promociones encomendadas por el De-partamento de Vivienda, Obras Públicas y Transpor-tes, empleado hasta ese momento, y su sustitución por un acuerdo marco de relaciones jurídicas y económicas que permiten abordar con eficacia los fines que le ha reservado dicho Plan, y que toma por nombre el de “Contrato-Programa regulador de las relaciones entre el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes y la Sociedad Públi-ca VISESA” (en adelante Contrato-Programa). Dicho Contrato-Programa permite predeterminar las sub-venciones que se percibirán y su distribución inter-na dentro del ámbito del Convenio (Nota 4.h).

El Plan Director de Vivienda 2006-2009 también re-coge el sistema regulador denominado “Contrato-Programa”. Los costes presupuestados para este sis-tema en el periodo 2006-2009 ascienden a 21.085 miles de euros aproximadamente y 30.315 miles de euros para el periodo 2010-2028, si bien estos últimos podrían variar cuando se apruebe el Nue-vo Plan Director de Vivienda 2010-2013 que, en la actualidad, está en fase de diseño, previo a su apro-

bación. El Plan Director de Vivienda y Renovación Urbana 2010-2013 es el documento estratégico que sentará las bases de la política a desarrollar en materia de vivienda y que quiere partir de los con-sensos básicos que se alcancen en el Pacto Social por la vivienda, acuerdo entre los distintos agentes políticos, sociales y profesionales del sector, que intervienen en el proceso edificatorio. Asimismo, está previsto instrumentar la cobertura legal de la política de vivienda a través de, entre otra, la Ley del Derecho a la Vivienda.

En la actualidad, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes está volcado en el di-seño y aprobación posterior del Plan Director de Vivienda y Renovación Urbana 2010-2013, docu-mento estratégico que va a sentar las bases de la política a desarrollar en el próximo cuatrienio en materia de vivienda y que quiere partir de los con-sensos básicos que se alcanzan en el Pacto social por la Vivienda, acuerdo entre los distintos agentes (políticos, sociales y profesionales del sector) que intervienen en el proceso edificatorio y del uso de la vivienda a fin de aunar voluntades en torno a lí-neas estratégicas de actuación de futuro. Uno de los objetivos de dicho Plan Director será el de au-mentar el actual parque de viviendas de protección oficial para su venta para satisfacer las necesidades de las personas demandantes apuntadas a Etxebide.

A13


En este contexto, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. como sociedad instrumental del Gobierno Vasco para desarrollar la política de vivienda en materia de promoción de vivienda protegida para su venta, desempeñará un papel esencial en este nuevo Plan, junto al Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco y los ayuntamientos.

Dentro del marco de globalidad del Contrato-Pro-grama, que contempla el resultado global estimado del conjunto de promociones para la fijación del importe de subvención, se entiende que pueden existir promociones dentro del Acuerdo que “sub-vencionen” a otras mediante lo que se puede inter-pretar como la “autofinanciación” brindada por las promociones con superávit a las promociones que arrojan déficit, obteniendo una rentabilidad global media del Contrato-Programa que resultará idéntica a la rentabilidad de cada una de las promociones incluidas en el mismo, al distribuirse el resultado global previsto para el todo, incluyendo la partida de subvención del Gobierno Vasco asociada al con-junto, mediante la aplicación de un “Isomargen” para el global de las promociones, de forma que se permite la reasignación de la subvención entre pro-mociones, considerando la subvención asignada a cada promoción como una partida equilibradora del estado excedentario o deficitario de la citada promoción dentro del conjunto de promociones in-

cluidas en el mismo Contrato-Programa (Nota 4.h).A la fecha de formulación de estas cuentas anua-les se encuentran suscritos los siguientes Contratos-Programa con el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco:

El Contrato-Programa 2001 surgió por considerar conveniente refundir en un único documento los compromisos, características y beneficios de aque-llas promociones que, anteriores al Contrato-Pro-grama 2002, se encontraban en ejecución al cierre del ejercicio 2003 y estaban reguladas mediante sus propios convenios específicos (Nota 4.e).

n Régimen de adquisición y posterior venta de suelo-

Como consecuencia de la naturaleza pública de la

Fecha

2001 22/12/03

2002 4/10/02 y modificado el 22/12/03 y el 20/12/07

2003 27/6/2003 y modificado el 22/12/03

2004 22/12/04 y modificado el 20/12/07

2005 29/12/05 y modificado el 2/11/2009

2006 20/10/06

2007 20/12/07 y modificado el 2/11/2009

2008 30/12/08

2009 19/11/2009

actuación de la Sociedad en el campo de la promo-ción inmobiliaria, y en el marco del Plan Director de Vivienda 2006-2009, comentado en esta misma Nota, la Sociedad adquiere habitualmente, del De-partamento de Vivienda, Obras Públicas y Trans-portes del Gobierno Vasco, a un precio simbólico, los derechos de superficie sobre terrenos y solares sobre los que posteriormente se desarrollan las pro-mociones; no obstante, la Sociedad puede adquirir suelo en plena propiedad y/o derechos de superfi-cie a Orubide y/o a terceros (Nota 9). La venta de las promociones, una vez finalizadas, se basa en todo caso en una transmisión al comprador de las viviendas del citado derecho de superficie. El pla-zo por el que la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco concede el derecho de superficie es de 75 años, a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad. A la terminación de dicho plazo, en principio la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco haría suyo lo edificado sin indemnización alguna, quedando re-sueltos los derechos personales o reales existentes sobre el derecho de superficie entonces extinguido. n Plazo de duración del régimen de protección de las viviendas-

Las viviendas con calificación provisional de vivien-da de protección oficial anterior al 31 de diciembre

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b) Programa de Vivienda Vacía – Bizigune-

El Plan Director de Vivienda 2002 - 2005, aprobado por el Gobierno Vasco en su sesión de 5 de noviem-bre de 2002, se planteaba, entre otros, como objeti-vo durante su vigencia, la movilización de 5.000 vi-viendas vacías mediante el denominado “Programa de vivienda vacía”, encomendando expresamente la mayor parte de tal cometido a la Sociedad Públi-ca VISESA. De dicho objetivo se captaron finalmen-te 1.908 viviendas, si bien debe tenerse en cuenta que el programa no fue operativo en términos prác-ticos hasta comienzos de 2003. El régimen jurídico propio del “Programa de vivienda vacía” queda es-tablecido a través del Decreto 316/2002, de 30 de diciembre, del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, desarrollado en lo que se refiere a las condiciones de cesión y procedimiento de adjudicación mediante las Órdenes del Conse-jero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes de 22 de abril de 2003 y de 26 de noviembre de 2004.

En el citado Decreto 316/2002 y sus desarrollos posteriores, se fijan las condiciones mínimas que deben cumplir las viviendas para su incorporación y participación en el “Programa de vivienda vacía”, entre las que se encuentra la condición de que sean viviendas libres y, por lo tanto, no calificadas como viviendas de protección oficial, y que hayan per-

manecido desocupadas durante al menos un año. Asimismo, está estipulado que la cesión de las vi-viendas por parte de los propietarios a la Sociedad se pueda realizar mediante la cesión en usufructo temporal, mediante la cesión del contrato de arren-damiento, mediante arrendamiento o por cualquier título válido en Derecho, como por ejemplo, el mandato. A las viviendas admitidas al “Programa de vivienda vacía” les es fijado, en atención a los precios de mercado de la zona en la que la vivienda se encuentre ubicada, el precio, canon o renta que el propietario cedente percibirá como contrapresta-ción, una vez deducidos los gastos de gestión y las obras de reforma necesarias para su habitabilidad y arrendamiento posterior, cuando dichas reformas sean ejecutadas por VISESA, quien puede asumir inicialmente el pago de las mismas, hasta un im-porte máximo de 18.000 euros, para posteriormen-te ir descontándole el importe de dicha reforma de forma periódica en los pagos por cánones que se le van realizando. El importe máximo de ese canon o renta resultante es de de seiscientos sesenta euros mensuales. El plazo mínimo de las cesiones de vi-viendas es de cinco años.

Las viviendas cedidas a favor de la Sociedad en los términos contenidos en el Decreto 316/2002 y sus desarrollos posteriores, son ofrecidas en arrenda-miento a las personas físicas o unidades conviven-

de 2002 están sujetas al Decreto 306/2000, de 26 de diciembre, sobre Régimen de Viviendas de Pro-tección Oficial y Medidas Financieras en materia de Vivienda y Suelo, por el que el plazo de duración del régimen de protección concluirá transcurridos 20 años, a contar desde la fecha del otorgamien-to de la correspondiente calificación definitiva. No obstante, el régimen de protección oficial se prorro-gará, en su caso, hasta la total amortización de las medidas financieras concedidas.

Por otra parte, las viviendas con calificación provi-sional de vivienda de protección oficial posterior al 31 de diciembre de 2002 están sujetas al De-creto 315/2002, de 30 de diciembre, sobre Régi-men de Viviendas de Protección Oficial y Medidas Financieras en materia de Vivienda y Suelo, por el que las viviendas y locales que sean objeto de ca-lificación definitiva con arreglo a lo previsto en el citado Decreto, mantendrán permanentemente la misma y, por lo tanto, su naturaleza de protección oficial. Asimismo, las viviendas de protección ofi-cial calificadas definitivamente tras la entrada en vigor del citado Decreto 315/2002, no podrán ser posteriormente descalificadas, salvo en el supuesto de viviendas destinadas a realojos, que podrán ser descalificadas a petición de las personas realojadas o sus causahabientes, una vez transcurridos 20 años a contar desde la fecha de su calificación definitiva.

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ciales inscritas en el Servicio Vasco de la Vivienda Etxebide, cumpliendo, por tanto, los requisitos de acceso establecidos en la normativa de viviendas de protección oficial. El importe de la renta a abo-nar por el arrendatario se establece con arreglo a la tasación que resulte en función de los precios y rentas del mercado inmobiliario, actualizándose anualmente en función de la variación que sufra el índice de precios al consumo. En atención a la fi-nalidad social del “Programa de vivienda vacía”, la Sociedad concede al arrendatario una subvención anual, simultáneamente al otorgamiento del contra-to de arrendamiento, que se descontará del importe de la renta a abonar por el mismo. Esta subvención consistirá en la diferencia entre la renta anual del arrendamiento y el treinta por ciento de los ingresos brutos anuales de la persona o unidad conviven-cial, computados y calculados de conformidad con la normativa vigente en materia de vivienda de pro-tección oficial, y será revisada anualmente según la variación de los ingresos anuales de la persona o unidad convivencial.

En el marco del Decreto 316/2002, la Sociedad suscribió con fecha 22 de septiembre de 2003 un convenio de colaboración regulador de la gestión y financiación del “Programa de vivienda vacía” con el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco. Como modifica-

ción al citado convenio de colaboración, la Socie-dad y el Departamento de Vivienda, Obras Públi-cas y Transportes del Gobierno Vasco suscribieron un Anexo al mismo, con fecha 10 de diciembre de 2004. El objeto de este convenio de colaboración y de su posterior modificación, es la determinación del régimen de financiación de las actuaciones del “Programa de vivienda vacía” en cuanto a los con-ceptos de gestión subvencionables, su sistema de seguimiento, la cuantía de la financiación del pro-grama y su vigencia y renovación, entre otros as-pectos. En relación con los conceptos subvenciona-bles por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, estos son, fundamentalmente, la diferencia entra la con-traprestación abonada al propietario de la vivienda vacía y la renta social percibida por parte de VISE-SA, siendo del 100% de la renta abonada al pro-pietario en el caso de que no hubiera inquilino, el importe correspondiente al coste de la financiación de las obras de reforma necesarias financiadas por VISESA al propietario, el importe correspondiente a las reparaciones necesarias en la vivienda previa-mente a su entrega al propietario y no repercutibles al inquilino ni al seguro, las cantidades impagadas por el inquilino, con sus intereses, así como el im-porte de los seguros contratados, entre otros con-ceptos. Este convenio se prorroga automáticamente por periodos anuales, hasta el año 2010.

El Plan Director de Vivienda 2006 – 2009 plantea-ba, debido al intenso crecimiento del programa, la creación de una sociedad pública específica que potencie aún más dicho crecimiento y aumente la eficacia y eficiencia del programa. Como objetivo durante su vigencia se plantea alcanzar la moviliza-ción de 5.000 viviendas vacías teniendo en cuenta que con el anterior Plan Director 2002 – 2005 se alcanzaron 1.908 viviendas y a 31 de diciembre de 2007 el número de viviendas adscritas al programa ascendía a 3.765, con lo que el incremento había sido considerable.

Por razones de reordenación y racionalización de la gestión mediante Decreto 126/2007 de 24 de julio, se aprueba la creación de la Sociedad Pública de Gestión de Viviendas de Alquiler, S.A. (Etxebizitza Alokairuetarako Sozietate Publikoa, E.A.), en adelan-te SPGVA, para la gestión del Programa de Vivien-da Vacía y actuaciones de intermediación, gestión y ejecución del derecho de adquisición preferente reconocido a favor de la Administración de la Comu-nidad Autónoma de Euskadi. Con fecha 30 de abril de 2008, Visesa suscribió un contrato de transferen-cia de rama de actividad con esta nueva sociedad pública transfiriendo a SPGVA toda la actividad de Bizigune y Tanteos con fecha efectiva 1 de mayo de 2008. SPGVA se subrogó en todos los derechos y obligaciones bajo los siguientes términos:

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PROGRAMA BIZIGUNE-• Se transmiten los contratos de arrendamiento

vigentes a la fecha de la cesión, siendo ya res-ponsabilidad de SPGVA realizar la gestión de los cobros.

• Se transmiten las fianzas recibidas a dicha fecha.• No se transmiten los contratos de arrendamiento

vencidos o resueltos antes de 1 de mayo de 2008, quedándose Visesa con el derecho, y el riesgo, del cobro de las rentas impagadas y la benefi-ciaria de las subvenciones vinculadas a dichos impagos.

• Los Expedientes judiciales generados antes de la fecha de transmisión siguen correspondiendo a Visesa.

• Todas las subvenciones relacionadas con el Pro-grama Bizigune serán percibidas por SPGVA a partir del 1 de mayo de 2008.

TANTEOS-• Los inmuebles de “Tanteos” propiedad de Visesa

a dicha fecha no son objeto de transmisión, sien-do ésta quien gestione su venta.

• Los Expedientes judiciales generados antes de la fe-cha de transmisión siguen correspondiendo a Visesa.

• Todas las subvenciones relacionadas con el Pro-grama Tanteos serán percibidas por SPGVA a par-tir del 1 de mayo de 2008.

ADICIONALMENTE:

• SPGVA se subroga en los contratos de personal que Visesa tenía para realizar las operaciones de Bizigune y Tanteos.

• SPGVA se subroga en todos los convenios y pó-lizas de seguros suscritos que estén relacionadas con las actividades de Bizigune y Tanteos.

• Visesa transmite una serie de bienes muebles ne-cesarios para que SPGVA realice su actividad.

• Todos los derechos de propiedad intelectual son transferidos a SPGVA.

En el ejercicio 2008, Visesa clasificó los diferentes epígrafes de las cuentas de pérdidas y ganancias vinculados a las actividades de Bizigune y Tanteos dentro del epígrafe de “Operaciones Interrumpidas” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2008 (Notas 4.m y 19).

inforMación MedioaMbientaL-

Dada la actividad a la que se dedica la Sociedad, la misma no tiene responsabilidades, gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medio-ambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resul-tados de la misma. Por este motivo, no se incluyen desgloses específicos en la presente memoria de las cuentas anuales respecto a información de cuestio-nes medioambientales.

2. BAsEs dE PrEsEntAción dE LAs cUEntAs AnUALEs

a) Imagen fiel-Las cuentas anuales del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2009 adjuntas han sido obte-nidas de los registros contables de VISESA, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. - Euskadiko Etxebizitza eta Lurra, E.A. y se presentan de acuerdo con el R.D. 1514/2007 por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera, de los resultados de la Sociedad y de los flujos de efectivo habidos durante el correspondiente ejercicio. Estas cuentas anuales, que han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad, se someterán a la aprobación por la Junta General Ordinaria de Ac-cionistas, estimándose que serán aprobadas sin mo-dificación alguna. Por su parte, las cuentas anuales del ejercicio 2008 fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas celebrada el 29 de junio de 2009.

b) Consolidación-Al 31 de diciembre de 2009, VISESA no está obliga-da, de acuerdo con el contenido del artículo 42 del Código de Comercio, a formular cuentas anuales consolidadas, al no ser sociedad dominante de un

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grupo de sociedades. Si bien la Sociedad participa en las sociedades Orubide, S.A. y Alokabide, S.A., dicha participación no es mayoritaria, dado que las mismas son controladas y gestionadas conjunta-mente con otros socios al 50%.

No obstante, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A., al amparo de lo indicado en el artículo 200 de la Ley 16/2007 de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la norma-tiva de la Unión Europea, conjuntamente con la So-ciedad Pública de Gestión de Viviendas en Alquiler, S.A., (SPGVA) que desde el 1 de mayo de 2008 está desarrollando la actividad del Programa Bizigune y de la venta de tanteos actúan en concierto con su

operativa, ya que, por un lado parte de los miem-bros del Consejo de Administración de Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. son también miembros del Consejo de Administración de SPGVA influyendo notoriamente en sus políticas y gestión de su acti-vidad, y, por otro lado, estas dos sociedades junto con Orubide, S.A. y Alokabide, S.A. vienen desarro-llando sus actividades en el marco del Plan Director de Vivienda 2006-2009 redactado por el Departa-mento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco y está previsto que lo sigan haciendo en el Plan Director de Vivienda y Renova-ción Urbana 2010-2013 (Nota 1). A continuación, indicamos el importe agregado de los activos, pasi-vos, patrimonio neto, cifra de negocios y resultado del conjunto de dichas sociedades (en euros):

c) Principios contables no obligatorios aplicados-No se han aplicado principios contables no obli-gatorios. Adicionalmente, los Administradores han formulado estas cuentas anuales teniendo en con-sideración la totalidad de los principios y normas contables de aplicación obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas cuentas anuales. No existe ningún principio contable que siendo obliga-torio, haya dejado de aplicarse.

d) Aspectos críticos de la valoración y estimaciones de la incertidumbre-En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas se han utilizado estimaciones realizadas por los Admi-nistradores de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos y compromisos que figuran re-gistrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se refieren a:• La evaluación de posibles pérdidas por deterioro

de determinados activos (Notas 6 y 9)• El valor de mercado de participaciones en em-

presas del grupo (Nota 7)• El cálculo de provisiones (Nota 11)• Determinación del coste de ventas de terrenos,

cuya fase de planteamiento urbanístico está en curso y podrían producirse variaciones en dicha fase, que afecten a los costes de dichos terrenos (Nota 9)

(*) Dichos importes agregados se han incluido considerando el porcentaje de participación que Visesa tiene en dichas sociedades y sin considerar los ajustes de consolidación que se pondrían de manifiesto al consolidar dichas sociedades por el método de integración proporcional o por puesta en equivalencia, (en el caso de Alokabide, S.A. serían significativos, ya que ha comprado históricamente la casi totalidad de sus edificios destinados a alquiler social a Visesa, obteniendo ésta primera un margen en la operación.)

Activos Pasivos Patrimonio Neto

Cifra de negocios

Resultado del ejercicio

Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A.

Sociedad Pública de Gestión

de Viviendas en Alquiler, S.A.

Alokabide, S.A(*)

Orubide, S.A.(*)

total

420.230.179

17.578.653

67.625.484

28.626.400

534.060.716

374.981.656

14.518.860

63.858.480

28.995.377

482.354.373

60.012.282

3.059.793

3.767.004

(368.977)

66.470.102

109.554.451

9.512.997

4.273.888

409.586

123.750.922

2.155.220

-

124.864

(74.204)

2.205.880

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A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información disponible al cierre del ejercicio 2009, es posible que acon-tecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.

e) Comparación de la información La información contenida en esta memoria referida al ejercicio 2008 se presenta, a efectos comparati-vos con la información del ejercicio 2009.

f) Agrupación de partidasDeterminadas partidas del balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo se presentan de forma agrupada para facilitar su com-prensión, si bien, en la medida en que sea significa-tiva, se ha incluido la información desagregada en las correspondientes notas de la memoria.

g) Cambios en criterios contablesDurante el ejercicio 2009 no se han producido cambios de criterios contables significativos respec-to a los criterios aplicados en el ejercicio anterior.

h) Corrección de erroresEn la elaboración de las cuentas anuales adjuntas

no se ha detectado ningún error significativo que haya supuesto la reexpresión de los importes inclui-dos en el balance de transición con respecto a las cuentas anuales del ejercicio 2008.

3. distriBUción dE rEsULtAdosLa propuesta de distribución de beneficios del ejer-cicio 2009 formulada por los Administradores de la Sociedad, y que será sometida a la aprobación de la Junta General de Accionistas de la misma es la siguiente:

Euros

A reserva legal 215.522

A reservas voluntarias 1.939.698

total (nota 10) 2.155.220

4. normAs dE VALorAciónLas principales normas de valoración utilizadas en la preparación de las cuentas anuales al 31 de di-ciembre de 2009 adjuntas han sido las siguientes:

a) Inmovilizado intangible-Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortiza-ción acumulada y, en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos activos se amortizan en función de su vida útil.

Deterioro de valor de activos intangibles y materialesAl cierre de cada ejercicio siempre que existan indi-cios de pérdida de valor de un elemento del inmo-vilizado, la Sociedad procederá a estimar mediante el denominado “Test de deterioro” la posible exis-tencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable de dichos activos a un importe inferior al de su valor en libros.

Las correcciones valorativas por deterioro de los elementos del inmovilizado, así como su reversión, cuando las circunstancias que lo motivaron hubie-ran dejado de existir, se reconocerán como un gasto

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o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pér-didas y ganancias.

Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse recono-cido ninguna pérdida por deterioro en ejercicios anteriores.

No existen deterioros de activos intangibles y mate-riales a 31 de diciembre de 2009 y 2008.

b) Inmovilizado material-El inmovilizado material se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción, y posteriormente se minora por la correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterio-ro, si las hubiera, conforme al criterio mencionado en la Nota 4.a.

Cuando se trata de bienes adquiridos a título gratuito, se considera como precio de adquisición el valor ve-nal de los mismos en el momento de la adquisición.

Los gastos de conservación y mantenimiento de los diferentes elementos que componen el inmoviliza-

do material se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren. Por el contrario, los importes invertidos en mejoras que contribuyen a aumentar la capacidad o eficiencia o a alargar la vida útil de dichos bienes se registran como mayor coste de los mismos.

Para aquellos inmovilizados que necesitan un perío-do de tiempo superior a un año para estar en con-diciones de uso, los costes capitalizados incluyen los gastos financieros que se hayan devengado an-tes de la puesta en condiciones de funcionamiento del bien y que hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo de finan-ciación ajena, específica o genérica, directamente atribuible a la adquisición o fabricación del mismo. La Sociedad amortiza su inmovilizado material, distribuyendo linealmente el coste de los diferentes elementos que componen dicho inmovilizado, en-tre los años de vida útil estimada que se indican a continuación:

Años de vida útil estimada

Construcciones 33,3

Otras instalaciones 10

Utillaje y mobiliario 10

Equipos informáticos 5

Elementos de transporte 5

En el caso en el que existan circunstancias por las cuales pueda ser previsible una pérdida de valor, o se pueda acortar la vida útil de las inmovilizacio-nes materiales, la Sociedad, siguiendo un criterio de prudencia, procede a dotar las correspondientes provisiones. En este sentido, la Sociedad tiene re-gistrada una provisión para inmovilizado material, dotada en ejercicios anteriores, por el valor en li-bros de los terrenos propiedad de la Sociedad, cuyo derecho de superficie fue cedido a favor de terceros por un período total de 75 años (Nota 6). En dicho momento, el régimen de adquisición de suelo para el desarrollo de promociones difería del existente actualmente descrito en la Nota 1.

c) Arrendamientos-Los arrendamientos se clasifican como arrenda-mientos financieros siempre que las condiciones de los mismos se deduzca que se transfieren al arren-datario sustancialmente los riesgos y beneficios in-herentes a la propiedad del activo objeto del con-trato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos.

Arrendamiento financieroEn las operaciones de arrendamiento financiero en las que la Sociedad actúa como arrendatario, se presenta el coste de los activos arrendados en el balance de situación según la naturaleza del bien

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objeto del contrato y, simultáneamente, un pasivo por el mismo importe. Dicho importe será el me-nor entre el valor razonable del bien arrendado y el valor actual al inicio del arrendamiento de las can-tidades mínimas acordadas, incluida la opción de compra, cuando no existan dudas razonables sobre su ejercicio. No se incluirán en su cálculo las cuo-tas de carácter contingente, el coste de los servicios y los impuestos repercutibles por el arrendador. La carga financiera total del contrato se imputa a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devenga, aplicando el método del tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente se reco-nocen como gasto del ejercicio en que se incurren.

Los activos registrados por este tipo de operaciones se amortizan con criterios similares a los aplicados al conjunto de los activos materiales, atendiendo a su naturaleza.

Arrendamiento operativoLos gastos derivados de los acuerdos de arrenda-miento operativo se cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio en que se devengan.

Cualquier pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo, se tratará como un co-bro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a medi-

da que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.

d) Instrumentos financieros-

Activos financierosClasificación-Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:

a) Préstamos y partidas a cobrar: activos financieros originados en la venta de bienes o en la presta-ción de servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o los que no teniendo un origen comer-cial, no son instrumentos de patrimonio ni deri-vados y cuyos cobros son de cuantía fija o deter-minable y no se negocian en un mercado activo. Por otra parte, el epígrafe “Deudores co-merciales y otras cuentas a cobrar – Admi-nistraciones Públicas deudoras por subven-ciones” del balance de situación adjunto incluye la cuenta a cobrar a largo plazo al Go-bierno Vasco por subvenciones concedidas de carácter plurianual y no reintegrables (Nota 10).

b) Inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, asociadas y multigrupo: se consideran em-presas del grupo aquellas vinculadas con la So-ciedad por una relación de control, y empresas

asociadas aquellas sobre las que la Sociedad ejer-ce una influencia significativa. Adicionalmente, dentro de la categoría de multigrupo se incluye a aquellas sociedades sobre las que, en virtud de un acuerdo, se ejerce un control conjunto con uno o más socios.

Valoración inicial -Los activos financieros se registran inicialmente al valor razonable de la contraprestación entregada más los costes de la transacción que sean directa-mente atribuibles.

Valoración posterior -Los préstamos, partidas a cobrar e inversiones man-tenidas hasta el vencimiento se valoran por su coste amortizado.

Las inversiones en empresas del grupo, asociadas y multigrupo se valoran por su coste, minorado, en su caso, por el importe acumulado de las correccio-nes valorativas por deterioro. Dichas correcciones se calculan como la diferencia entre su valor en li-bros y el importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión. Salvo mejor evidencia del importe recuperable, se toma en consideración el patrimonio neto de la entidad

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participada, corregido por las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración (incluyendo el fondo de comercio, si lo hubiera).

Al menos al cierre del ejercicio, la Sociedad realiza un test de deterioro para los activos financieros que no están registrados a valor razonable. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el valor recuperable del activo financiero es inferior a su va-lor en libros. Cuando se produce, el registro de este deterioro se registra en la cuenta de pérdidas y ga-nancias.

En particular, y respecto a las correcciones valorati-vas relativas a los deudores comerciales y otras cuen-tas a cobrar, el criterio utilizado por la Sociedad para calcular las correspondientes correcciones valorati-vas consiste en registrar con cargo a la cuenta “Pér-didas por deterioro de créditos por operaciones co-merciales” el importe del deterioro estimado en las cuentas comerciales que están en situación irregular por pago atrasado, suspensión de pagos, insolvencia, mora u otras causas, mediante el análisis individual de la cobrabilidad de las mismas, minorando el im-porte de la cuenta “Clientes por ventas y prestacio-nes de servicios” del balance de situación adjunto. Dicha provisión se registra en la cuenta “Deterioro de valor de créditos por operaciones comerciales”. Al 31 de diciembre de 2009 la Sociedad tiene regis-

trados 31 miles de euros por este concepto, mismo importe que en el ejercicio 2008.

La Sociedad da de baja los activos financieros cuan-do expiran o se han cedido los derechos sobre los flujos de efectivo del correspondiente activo finan-ciero y se han transferido sustancialmente los ries-gos y beneficios inherentes a su propiedad.Por el contrario, la Sociedad no da de baja los ac-tivos financieros, y reconoce un pasivo financiero por un importe igual a la contraprestación recibida, en las cesiones de activos financieros en las que se retengan sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad.

Pasivos financierosSon pasivos financieros aquellos débitos y partidas a pagar que tiene la Sociedad y que se han originado en la compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o también aquellos que sin tener un origen comercial, no pueden ser consi-derados como instrumentos financieros derivados. Los débitos y partidas a pagar se valoran inicial-mente al valor razonable de la contraprestación recibida, ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos pasivos se valoran de acuerdo con su coste amor-tizado.En el balance de situación adjunto las deudas se

clasifican de acuerdo con el Plan General de Con-tabilidad en función de los vencimientos al cierre del ejercicio, es decir, se consideran deudas a corto plazo aquéllas con vencimiento inferior a doce me-ses y como deudas a largo plazo las de vencimiento superior a dicho período.

El epígrafe “Otros pasivos financieros no bancarios” recoge las cuentas a pagar a contratistas por líneas de descuento, correspondiendo éstas al importe de las certificaciones de obra adeudadas por la So-ciedad a los constructores adjudicatarios de obras, las cuales, una vez producido el vencimiento nor-mal de las certificaciones, fijado en 90 días, han podido ser descontadas por éstos al amparo de las pólizas de líneas de descuento acogidas al Conve-nio de Colaboración Financiera para la Promoción, Adquisición y Rehabilitación de Viviendas, suscrito entre las Entidades Financieras y el Gobierno Vas-co con fecha 3 de enero de 2005. Las condicio-nes estipuladas en dichas pólizas contemplan que la autorización del descuento y la carga financiera asociada al mismo son a cargo de la Sociedad, si bien el riesgo financiero recae en el constructor que descuenta la certificación. El vencimiento máximo de estas líneas de descuento es de 4 años, o bien, en caso de producirse con anterioridad, la fecha de escrituración de las viviendas, siendo el criterio general establecido su clasificación a corto plazo,

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en tanto en cuanto funciona como una cuenta co-rriente pudiendo variar sus saldos en función de los cobros de subvenciones. El nominal de las certifi-caciones vencidas y descontadas por el construc-tor pendientes de pago al cierre del ejercicio y la periodificación de los intereses devengados y no pagados por las mismas a dicha fecha se registran en el epígrafe antes mencionado de “Otros pasivos financieros no bancarios” del pasivo corriente del balance de situación a 31 de diciembre adjunto. Los intereses devengados durante los ejercicios 2009 y 2008 por estas líneas de descuento han ascendido a 3.517.017 y 6.784.995 euros respectivamente y figuran registrados en el epígrafe “Gastos financie-ros” de las cuentas de pérdidas y ganancias al 31 de diciembre de 2009 y 2008 adjuntas.

Las “Deudas con entidades de crédito” recogen el saldo dispuesto de las diferentes líneas de crédito formalizadas y el saldo de los préstamos obtenidos, junto con la periodificación de los intereses deven-gados por los mismos pendientes de vencimiento al cierre del ejercicio, así como los intereses devenga-dos y pendientes de pago de las líneas de descuento acogidas al Convenio de Colaboración Financiera para la Promoción, Adquisición y Rehabilitación de Viviendas a que se hace referencia en el párrafo anterior.La Sociedad da de baja los pasivos financieros

cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.

e) Existencias-La Sociedad valora sus existencias a coste de adqui-sición o a valor de mercado, si este último fuera in-ferior. El coste de adquisición incluye el coste de los terrenos y solares, los costes de su urbanización y los de construcción de las promociones inmobilia-rias incurridos hasta el cierre de cada ejercicio en-tre los que se incluyen los costes correspondientes a supervisión, coordinación y gestión de la construc-ción, así como los gastos financieros devengados durante el período de urbanización y/o construc-ción siempre que se trate de existencias que ne-cesitan un tiempo superior a un año para estar en condiciones de ser vendidas. En el caso de que las existencias estén registradas a un precio de coste superior a su valor de mercado (determinado por un experto independiente) se realizan las oportunas correcciones valorativas, dotando la correspondien-te provisión por depreciación.

El coste de terrenos y solares incorpora costes fi-nancieros a partir del momento en que se produce el inicio de las obras de adaptación de los mismos, entendiendo por tales las obras físicas como la ur-banización y la construcción. Esto es, si no coin-ciden en el tiempo la incorporación de terrenos o

solares al patrimonio de la Sociedad y el comien-zo de las obras de adaptación de los mismos, se considera que durante dicho período no procede la capitalización de gastos financieros. Asimismo, cesa la capitalización en el caso de producirse una interrupción en la construcción y/o urbanización. La Sociedad no capitaliza por tanto gastos finan-cieros en el período de tiempo en el cual se están realizando actuaciones urbanísticas necesarias para el desarrollo urbanístico del suelo.

La Sociedad activa, de acuerdo con el criterio an-teriormente indicado, como mayor valor de exis-tencias, gastos financieros derivados de fuentes de financiación específicas que se registran en el epí-grafe “Incorporación a existencias de gastos finan-cieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2009 adjunta.

Durante 2009, la Sociedad ha activado como mayor valor de las existencias, de acuerdo al procedimiento indicado con anterioridad, gastos financieros por im-porte de 6.295.581 euros (7.356.778 euros en el 2008)

La valoración de los terrenos y solares adquiridos con anterioridad al 1 de enero de 2008 (fecha de transición al Nuevo Plan General Contable), y por acogerse la Sociedad a la opción de equivalencia, cuyo precio fue parcial o totalmente aplazado, a

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cambio de la entrega de una construcción o apro-vechamientos urbanísticos a entregar en el futuro se realizará de acuerdo con la mejor estimación del coste futuro de las construcciones a entregar, con el límite del valor de mercado del correspondiente terreno. Simultáneamente, y como contrapartida, se utiliza una cuenta acreedora que pone de mani-fiesto la deuda contraída por la operación anterior. A partir de dicha fecha y para las nuevas adquisi-ciones por esta vía se valoran a valor razonable, si bien no se espera que difieran sustancialmente de la mejor estimación del coste futuro de las construc-ciones a entregar.

En la fecha de la firma del correspondiente Con-trato-Programa (convenio de colaboración con el Gobierno Vasco) (Nota 1), se calculan los resulta-dos previstos para el conjunto de promociones que forman parte del mismo en base a los presupuestos aprobados por el Departamento técnico y financie-ro y considerando las ayudas gubernamentales para su ejecución (Nota 4.h), de modo que, en caso de que dicho resultado sea negativo, se provisionan las posibles pérdidas totales previstas para el conjunto de promociones contempladas en el citado conve-nio. Una vez fijada la estimación del resultado final del correspondiente Contrato-Programa, cualquier estimación de pérdidas a terminación, en su caso, adicionales a las inicialmente previstas, es provisio-

nada para las promociones correspondientes de for-ma específica. Las citadas pérdidas se registran con cargo al epígrafe “Variación de las provisiones para operaciones de tráfico” de la cuenta de pérdidas y ganancias con abono al epígrafe “Existencias – De-terioros” del activo del balance de situación.

El capítulo “Promociones en curso” del epígrafe “Exis-tencias” del activo del balance de situación (Nota 9) incorpora los costes incurridos en la urbanización de terrenos por cuenta del Gobierno Vasco, estando suscritos acuerdos específicos al efecto, siendo este último quien asume la totalidad de los costes final-mente incurridos. En el epígrafe “Existencias” se pre-senta en esencia el saldo de costes incurridos, netos de las subvenciones cobradas (Nota 4.h), de forma que el saldo deudor o acreedor representa el dere-cho de cobro o pago frente al Gobierno Vasco por cada uno de los encargos de la citada naturaleza. Por lo tanto, los costes incurridos y los ingresos recibidos del Gobierno Vasco en los términos descritos se ac-tivan en existencias por su importe neto, con cargo o abono, según proceda, a cuentas de variación de existencias de la cuenta de resultados, toda vez que los citados costes e ingresos han sido registrados con cargo y abono a cuentas de aprovisionamientos y de subvenciones de explotación, respectivamente, de la cuenta de pérdidas y ganancias.

En el caso de que las existencias estén registradas a un precio de coste superior a su valor de mercado se realizan las oportunas correcciones valorativas, dotando la correspondiente provisión por deprecia-ción. Adicionalmente, la Sociedad dota provisiones por lento movimiento por el 100% de las unidades de venta (elementos libres – locales, garajes y traste-ros- generalmente) a las que no se ha dado salida en cinco años, por entenderse que éste es el período de tiempo necesario para lograr una consolidación de las zonas edificadas para el establecimiento en ellas de actividades empresariales que potencien la venta de este tipo de productos.

f) Impuesto sobre beneficio-El gasto o ingreso por impuesto sobre beneficios comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el impuesto corriente y la parte correspondiente al gasto o ingreso por impuesto diferido.

El impuesto corriente es la cantidad que la Sociedad satisface como consecuencia de las liquidaciones fiscales del impuesto sobre el beneficio relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas fisca-les en la cuota del impuesto, excluidas las retencio-nes y pagos a cuenta, así como las pérdidas fiscales compensables de ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un menor impor-te del impuesto corriente.

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El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corres-ponde con el reconocimiento y la cancelación de los activos y pasivos por impuesto diferido. Estos in-cluyen las diferencias temporarias que se identifican como aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su va-lor fiscal, así como las bases imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por de-ducciones fiscales no aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la diferencia tem-poraria o crédito que corresponda el tipo de grava-men al que se espera recuperarlos o liquidarlos.

Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles, ex-cepto aquellas derivadas del reconocimiento ini-cial de fondos de comercio o de otros activos y pasivos en una operación que no afecta ni al re-sultado fiscal ni al resultado contable y no es una combinación de negocios, así como las asociadas a inversiones en empresas dependientes, asocia-das y negocios conjuntos en las que la Sociedad puede controlar el momento de la reversión y es probable que no reviertan en un futuro previsible (Nota 15).

Por su parte, los activos por impuestos diferidos sólo se reconocen en la medida en que se considere pro-

bable que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las que poder hacerlos efec-tivos.

Los activos y pasivos por impuestos diferidos, origi-nados por operaciones con cargos o abonos direc-tos en cuentas de patrimonio, se contabilizan tam-bién con contrapartida en patrimonio neto.En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la me-dida en que existan dudas sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los ac-tivos por impuestos diferidos no registrados en ba-lance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales futuros.

g) Ingresos y Gastos-Los ingresos y gastos se imputan en función del cri-terio de devengo, es decir, cuando se produce la corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Dichos ingresos se valoran por el valor razonable de la contraprestación recibida, deducidos descuentos e impuestos.

El reconocimiento de los ingresos por ventas se pro-

duce en el momento en que se han transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos in-herentes a la propiedad del bien vendido, no man-teniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni reteniendo el control efectivo sobre el mismo. Por lo que se refiere a las ventas de promoción de vi-viendas y anejos, la Sociedad sigue el criterio de reconocer el beneficio por las ventas de viviendas en el momento en que se produce el traspaso legal de la propiedad al comprador, que coincide con el momento de entrega de llaves o elevación a escri-tura pública.

El coste asignado a las unidades de venta de una promoción inmobiliaria, se determina asignando a cada unidad objeto de venta la parte de los costes totales de la promoción que resulta de aplicar a los mismos el peso específico del precio de venta del elemento sobre el valor total de venta de los ele-mentos de la promoción en su conjunto (Notas 1 y 4.h). Del mismo modo, en el caso de venta parcial de terrenos y parcelas afectos a proyectos de ges-tión para el desarrollo de suelo, la asignación de los costes atribuibles a la parte objeto de venta so-bre el coste total se distribuye empleando criterios que distribuyan el coste ponderando su valor de mercado individual sobre el valor de mercado del conjunto, lo que supone tomar en consideración la edificabilidad asignada a las distintas parcelas y a

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su vez los distintos usos que se les confieren (ter-ciario, residencial, industrial). En el caso de venta parcial de terrenos y solares, la asignación de los costes atribuibles a la parte objeto de venta sobre el coste total se distribuye empleando criterios que repartan el coste ponderando su valor de mercado sobre el valor de mercado del conjunto, lo que su-pone tomar en consideración la edificabilidad asig-nada a las distintas parcelas y a su vez los distintos usos que se les confieren (terciario y/o residencial). Asimismo, la Sociedad dota la correspondiente provisión por los costes pendientes de incurrir en relación a dichas ventas con abono al epígrafe “ Provisiones a corto plazo “ del pasivo corriente del balance (Nota 12).

Los importes percibidos de clientes a cuenta de ventas de viviendas y anejos tanto en efectivo como en efectos comerciales, en tanto en cuanto no se produce el reconocimiento de la venta en los tér-minos descritos anteriormente, se registran, en su caso, como anticipos recibidos en los epígrafes “Pa-sivo corriente – Acreedores comerciales – Anticipos de clientes” del pasivo del balance de situación (Notas 9 y 13).

Otros ingresosEn cuanto a los ingresos por prestación de servicios, éstos se reconocen considerando el grado de reali-

zación de la prestación a la fecha de balance, siem-pre y cuando el resultado de la transacción pueda ser estimado con fiabilidad.

Los intereses recibidos de activos financieros se re-conocen utilizando el método del tipo de interés efectivo.

h) Subvenciones-De acuerdo con lo establecido por el ICAC en re-lación a las subvenciones recibidas por entidades públicas, el registro contable varía en función del tipo de subvención o transferencias recibidas. Así:

a) Las subvenciones a empresas públicas con-cedidas por Administraciones Públicas que son sus socios y que cumplan los requisitos estable-cidas en la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones constituyen ingresos cualquiera que sea su finalidad, debiendo ser imputadas a resultados de acuerdo con el crite-rio general

b) Transferencias con finalidad indeterminada, para financiar déficits de explotación o gastos generales de funcionamiento, no asociados con ninguna actividad o área de actividad en con-creto sino con el conjunto de las actividades que realiza: no constituyen ingresos, debiendo tra-tarse como aportaciones de socio.

c) Transferencias para financiar actividades es-pecíficas: En general, constituyen ingresos, de-biendo ser imputadas a resultados con los crite-rios generales. Bajo este epígrafe se encuentran las transferencias destinadas a financiar activi-dades específicas que hayan sido declaradas de interés general mediante una norma jurídica, es-tablecidas mediante contratos-programa, conve-nios u otros instrumentos jurídicos siempre que se especifiquen las finalidades y los importes que financian cada actividad específica. Sin embargo, en ningún caso se imputarán a ingre-sos las transferencias realizadas para compensar pérdidas genéricas aún cuando se hayan instru-mentado mediante contratos-programa o docu-mentos similares.

d) Transferencias para financiar proyectos es-pecíficos de investigación y desarrollo. Si estos proyectos de I+D se incluyen en el marco de actividades consideradas de interés general me-diante una norma jurídica constituirán ingresos y se imputarán a resultados de acuerdo con los criterios generales.

e) Aportaciones recibidas por las empresas pú-blicas para realizar inversiones de inmovilizado o para cancelar deudas por adquisición del mis-mo. En general, se considerarán como recibidas de un tercero no socio. En consecuencia, se re-

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gistrarán en el patrimonio neto imputándose a la cuenta de pérdidas y ganancias sobre la base sistemática y racional conforme a lo establecido en el criterio general.

f) Transferencias para financiar gastos especí-ficos o inusuales no afectados específicamente a una actividad. No constituyen ingresos, al no estar afectos a una actividad específica, recono-ciéndose en consecuencia como aportaciones de socio.

Visesa recibe subvenciones por los siguientes con-ceptos principalmente:

POR CONTRATOS PROGRAMA-Las subvenciones concedidas a la Sociedad subvencio-nan para cada promoción, por un lado, el 100% del coste de asistencia técnica, considerando como tal los costes de redacción del proyecto de edificación y pro-yecto de urbanización y de la dirección e inspección de la obra y, por otro lado, la totalidad de los costes de urbanización. Desde el Contrato Programa de 2008 se ha fijado un límite máximo de subvención por vivien-da, que asciende a 3.000 euros en el caso de VPO, y 27.000 euros en el caso de Vivienda Social. Las Vivien-das tasadas no tienen derecho a subvención alguna.

Visesa, según va incurriendo progresivamente en las partidas de costes que tienen asociada una sub-

vención, envía a Gobierno Vasco el soporte justifi-cativo de dichos costes y, en ese momento percibe la correspondiente subvención

La Sociedad ha recibido en este ejercicio 2009 con-firmación por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, que las subvenciones asociadas a contratos pro-grama tienen la consideración de no reintegrables según se van incurriendo los costes de asistencia técnica y urbanización asociados a dicha subven-ción. Por lo tanto, todos los importes cobrados en concepto de subvenciones de los diferentes Con-tratos Programa tendrán la consideración de no re-integrables, aún cuándo no se haya completado la urbanización o no se hayan redactado la totalidad de los proyectos urbanísticos.

Las subvenciones concedidas dentro del marco re-gulador con el Gobierno Vasco (Nota 1) se registran según se van cobrando con abono al epígrafe “Sub-venciones, donaciones y legados recibidos– Sub-venciones por Contratos-Programa” del patrimonio neto del balance de situación. Posteriormente, se van imputando a resultados en el momento de cierre de cada promoción (según procedimiento indicado en la Nota 1), por la cantidad asignada en el reparto de la subvención global del Contrato-Programa, de acuerdo con un criterio de “Isomargen” para todas

las promociones englobadas en el mismo Contrato-Programa. Si una subvención adquiriese la condi-ción de no reintegrable, quedando aún pendiente parte del cobro de la misma, Visesa se reconocerá la totalidad de dicha subvención en el Patrimonio neto con cargo al capítulo de “Administraciones públicas deudora por subvenciones”, en el activo no corriente del balance de situación adjunto.

Adicionalmente, no quedaba importe pendiente de cobro a 31 de diciembre de 2009 por subvenciones asociadas a costes ya incurridos.

De cara a las cuentas anuales del ejercicio 2008, el Director de Planificación y Procesos Operativos del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco manifestó expre-samente con fecha 25 de marzo de 2009 que las subvenciones asociadas a las Promociones de Miri-billa, Morlans, Pasaia, Getxo y Bolueta, todas ellas integrantes de los Contratos Programa del 2004 y 2005 tenían la consideración de no Reintegrables en base a las actuaciones y avances urbanísticos realizados en las mismas, aunque en su mayor parte estaba incompleta la urbanización y/o la redacción de los proyectos de urbanización y edificación. Sin embargo, con fecha 2 de noviembre de 2009, y con el objetivo de homogeneizar el estado de todas las promociones de un mismo Contrato Programa evi-

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tando distorsiones temporales, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transporte del Gobierno Vasco decidió rescindir finalmente la subvención de aquellas promociones del Contrato Programa 2005 que durante el ejercicio 2009 no habían co-menzado con la fase de urbanización (Nota 10): Getxo, Pasaia, Busturia y Bolueta. Las dos prime-ras promociones han sido finalmente abandonadas debido a las dificultades encontradas tanto en la obtención de licencias como en la construcción. Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. ha desactivado la totalidad del coste incurrido y capitalizado en el epígrafe “Existencias” relativo a estas 2 promocio-nes, que ascendía a 1.037 miles de euros aproxi-madamente, con cargo al epígrafe “Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2009 adjunta; no obstante, Gobierno Vasco ha considerado como no reintegrable las subvenciones cobradas por la Sociedad en relación a estas promociones, por lo que Visesa ha procedi-do a reconocerse un ingreso de 902 miles de euros en el epígrafe “Ingresos accesorios y otros de ges-tión corriente” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2009 adjunta, lo cual permite com-pensar en parte la regularización efectuada (Nota 10). Por el contrario la Sociedad continúa con sus planes en relación a las promociones de Busturia y Bolueta, ya que los Administradores consideran que

su viabilidad está garantizada y es previsible que se incluyan dentro de algún Contrato Programa de los próximos ejercicios.

Por lo tanto, el concepto de “Subvención por Con-trato-Programa” es una partida equilibradora de la rentabilidad estimada inicialmente de cada promo-ción dentro del conjunto de promociones incluidas en un mismo Contrato-Programa, pudiendo presen-tar tanto un signo acreedor como deudor, en fun-ción de la rentabilidad individualmente considera-da inicialmente para cada promoción, aplicándose un Margen Global a todas las promociones del mismo Contrato-Programa. Como consecuencia de lo anterior, el cierre de una promoción concreta, de acuerdo con lo indicado en la Nota 4.g, arro-jará como resultado el margen obtenido en dicha promoción individualmente considerada, ajustado por el efecto de la subvención, positiva o negativa, asociada a la misma de acuerdo con el siguiente criterio de registro:

• En caso de que se trate de una promoción que lleve asociada una subvención negativa por ser-vir sus resultados para el equilibrio de otras pro-mociones, se ajustará el resultado minorando el ingreso por ventas, con abono al epígrafe “Sub-venciones, donaciones y legados recibidos” del patrimonio neto del balance de situación.

• En caso de que se trate de una promoción que lle-ve asociada un ingreso por subvenciones (subven-ción positiva) se abonará a resultados el importe asociado de subvención con cargo al epígrafe “Subvenciones, donaciones y legados recibidos”.

El importe de subvenciones por Contratos-Progra-ma imputado a resultados en el ejercicio 2009 ha ascendido a 10.008 miles de euros (14.757 miles de euros en 2008), registrado con abono al epígrafe “Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras” de la cuenta de pérdidas y ga-nancias adjunta (Nota 10).

POR CESIONES-

La Sociedad en el desarrollo de su actividad puede recibir cesiones gratuitas por parte de ciertas entida-des públicas de aprovechamiento residencial, que son registradas en el epígrafe de existencias a su valor venal con contrapartida en el epígrafe “Subvencio-nes, donaciones y legados recibidos” del patrimonio neto del balance de situación (Nota 10). La sociedad se registra el correspondiente ingreso de estas sub-venciones en el momento en el que son vendidas las promociones construidas sobre estos terrenos.

Durante el ejercicio 2009 la sociedad no se ha re-gistrado importe alguno en resultados por cesiones

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de suelo gratuitas. El importe de subvenciones por cesiones gratuitas imputado a resultados en el ejer-cicio 2008 ascendió a 1.696 miles de euros, regis-trado con abono al epígrafe “Imputación de sub-venciones de inmovilizado no financiero y otras” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2008 (Nota 10).

OTRAS-En el ejercicio 2009, la Sociedad ha recibido otras subvenciones de explotación, distintas a las men-cionadas anteriormente, por importe de 91 miles de euros (525 miles de euros en el 2008).

i) Provisiones para riesgos y gastos-Los Administradores de la Sociedad en la formula-ción de las cuentas anuales diferencian entre:

a) Provisiones: saldos acreedores que cubren obli-gaciones actuales derivadas de sucesos pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan indetermi-nados en cuanto a su importe y/ o momento de cancelación.

b) Pasivos contingentes: obligaciones posibles sur-gidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros

independientes de la voluntad de la Sociedad.

c) Activos contingentes: derechos e ingresos po-sibles surgidos como consecuencia de sucesos pasados, cuya materialización futura está con-dicionada a que ocurra, o no, uno o más even-tos futuros independientes de la voluntad de la Sociedad.

Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la probabi-lidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos en las notas de la me-moria, en la medida en que no sean considerados como remotos.

Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones como un gasto financiero conforme se va deven-gando.

La compensación a recibir de un tercero en el mo-mento de liquidar la obligación, siempre que no

existan dudas de que dicho reembolso será perci-bido, se registra como activo, excepto en el caso de que exista un vínculo legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual la Sociedad no esté obligada a responder; en esta si-tuación, la compensación se tendrá en cuenta para estimar el importe por el que, en su caso, figurará la correspondiente provisión.

La Sociedad dispone de provisiones por importe de 2.098 miles de euros (Nota 11), aproximadamente (mismo importe que en el ejercicio 2008), registradas en el epígrafe “Provisiones a largo plazo – Provisio-nes de riesgos y gastos” en cobertura de responsabi-lidades probables o ciertas, provenientes de litigios en curso y reclamaciones, indemnizaciones, contin-gencias u otras obligaciones pendientes de cuantía indeterminada que surgen en el curso ordinario de las actividades de la Sociedad, y que en la actualidad se encuentran pendientes de resolución. Adicional-mente, dentro del epígrafe “Provisiones a corto pla-zo” se encuentran registrados los costes estimados pendientes de incurrir hasta completar la obra para aquellas unidades vendidas para las que se ha re-gistrado la venta, así como por los gastos estimados por evicción y saneamiento (garantías) en base a la experiencia previa o referencias sectoriales y a las re-clamaciones llevadas a cabo por los propietarios. La provisión por estos conceptos a cierre del ejercicio

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2009 asciende a 12.849 miles de euros, aproxima-damente, de los que un importe de 10.348 miles de euros, aproximadamente, se corresponden con cos-tes pendientes de llegar, 2.001 miles de euros con re-clamaciones interpuestas por propietarios y 500 mil por evicción y saneamiento. Los Administradores de la Sociedad consideran suficiente la provisión cons-tituida para hacer frente a las obligaciones existentes a 31 de diciembre de 2009.

No existen ni pasivos ni activos contingentes al cie-rre de los ejercicios 2009 y 2008 adicionales a los descritos en esta memoria.

j) Indemnizaciones por despido-De acuerdo con la reglamentación de trabajo vi-gente, la Sociedad está obligada al pago de indem-nizaciones a los empleados con los que, bajo cier-tas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión de despido. Los Administradores de la Sociedad no es-peran que se produzcan despidos en el futuro de los que pudieran derivarse pasivos significativos no habiéndose creado, por tanto, provisión alguna por este concepto.

k) Compromisos con el personal-De acuerdo con el convenio colectivo al que los empleados de la Sociedad se encuentran adscritos, existe el derecho de jubilación anticipada a partir de los 60 años de edad, siempre y cuando tengan una antigüedad mínima en la Sociedad de diez años (servicio activo o situación administrativa que comporte reserva de plaza). En caso de acogerse a esta opción de jubilación anticipada, percibirían una gratificación en función de la edad en el mo-mento del pase a jubilación voluntaria.

Dada la edad del personal de la Sociedad, los Admi-nistradores de la misma estiman que ningún miembro de la plantilla se acogerá a la opción de jubilación anticipada, por lo que no hay registrada provisión al-guna por este concepto, si bien, en cualquier caso, considerando el colectivo que potencialmente pu-diera acogerse a este beneficio, la obligación deven-gada no sería significativa. Asimismo tampoco se ha exteriorizado cantidad alguna en referencia a estos compromisos dado que ninguno de los trabajadores actuales en activo tienen la condición de mutualistas anteriores al 1 de enero de 1967.

Los compromisos adquiridos con el personal deri-vados de las contingencias de jubilación, invalidez laboral y fallecimiento se encuentran externaliza-

dos. Las obligaciones económicas contraídas por la Sociedad se encuentran limitadas al pago de las contribuciones anuales a una entidad de previsión social voluntaria resultantes de la aplicación de los criterios establecidos en los correspondientes regla-mentos reguladores de los compromisos adquiridos con el personal (Nota 16).

l) Coste de la prorrata del Impuesto sobre el Valor Añadido-Hasta el ejercicio 2004, y como consecuencia del volumen significativo de subvenciones que anual-mente cobra la Sociedad, especialmente en el marco de la financiación de las promociones, la Sociedad estaba sometida a la regla de la prorrata de forma re-currente a lo largo de los ejercicios. En este contexto, la Sociedad registraba el coste de la prorrata en todas las adquisiciones y compras del ejercicio de acuerdo con el porcentaje de prorrata aplicado en el ejercicio inmediatamente anterior, y con cargo a las cuentas de gasto o activo que correspondían en función de la naturaleza de la compra o adquisición. Al cierre del ejercicio, la Sociedad ajustaba el coste de la pro-rrata de IVA así registrado con el coste de la prorrata realmente devengado en el ejercicio, ajustándose la diferencia con cargo o abono, según procediera, al epígrafe de “Otros gastos de explotación – Tributos” de la cuenta de pérdidas y ganancias.

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Con fecha 6 de octubre de 2005, el Tribunal de Jus-ticia de las Comunidades Europeas dictó Sentencia en el asunto C-204/03, relativo a la compatibilidad de diversos preceptos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la Directiva 77/388/CEE, de 17 de mayo, Sex-ta Directiva del Consejo sobre este impuesto. En concreto, se pronunció sobre la incompatibilidad de determinados apartados de la Ley de IVA con la mencionada Directiva, al prever una prorrata de deducción del impuesto sobre el valor añadido so-portado por los sujetos pasivos que efectúan única-mente operaciones gravadas y al instaurar una nor-ma especial que limita el derecho a la deducción de IVA correspondiente a la compra de bienes o ser-vicios financiados mediante subvenciones. Como consecuencia de la citada sentencia se publicó la Resolución 2/2005, de 14 de noviembre, de la Di-rección General de Tributos, sobre la incidencia en el derecho a la deducción en el Impuesto sobre el Valor Añadido de la percepción de subvenciones no vinculadas al precio de las operaciones, por la que en caso de que se perciban subvenciones no cabe la aplicación de limitación directa alguna en

el derecho a la deducción por el mero hecho de su percepción, salvo en el caso de realizar operacio-nes exentas previstas en el artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido que no originen derecho a deducción.

Al 31 de diciembre de 2005 la Sociedad recurrió las liquidaciones del Impuesto sobre el Valor Añadido, de acuerdo con lo indicado anteriormente, de los ejercicios 1999 y 2000. Para los restantes ejercicios, hasta el ejercicio 2004, los Administradores de la Sociedad han presentado los recursos correspon-dientes, dentro de los plazos legales previstos. En el ejercicio 2008 se cobraron parte de los importes reclamados más sus correspondientes intereses de demora por un total de 882.952 euros, provenientes en su mayoría de la Hacienda Foral de Gipuzkoa, que se registraron como ingresos en el epígrafe “Gastos e ingresos excepcionales” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2008. Durante el ejercicio 2009 no se ha cobrado importe alguno por este concepto. El desglose de los importes reclama-dos no devueltos a la Sociedad a 31 de diciembre de 2009 es el siguiente:

Como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas anterior-mente mencionada, la Sociedad no se encuentra sometida actualmente a la regla de la prorrata del Impuesto sobre el Valor Añadido.La Sociedad sigue el criterio de registrar el derecho a devolución de los impuestos anteriormente seña-lados en el momento de la aprobación por parte de la autoridad de su devolución. Los Administradores de la Sociedad no esperan ninguna incidencia para el cobro de las cantidades restantes, si bien su re-gistro se consideran activos contingentes y no son objeto de registro hasta que se comunica la aproba-ción de la devolución por parte de la Administra-ción competente.

m) Activos no corrientes mantenidos para la venta y Operaciones interrumpidas-La Sociedad clasifica un activo no corriente o un grupo enajenable como mantenido para la venta cuando ha tomado la decisión de venta del mis-mo y se estima que la misma se realizará dentro de los próximos doce meses, habiendo iniciado la Sociedad un programa para encontrar comprador y completar el plan.

Estos activos o grupos enajenables se valoran por su valor contable o su valor razonable deducidos los costes necesarios para la venta, el menor.

Euros

1999 2000 2001 Total

Hacienda Foral-

Bizkaia 29.433 145.105 56.757 231.295

Total 29.433 145.105 56.757 231.295

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Los activos clasificados como no corrientes mante-nidos para la venta no se amortizan, pero a la fecha de cada balance de situación se realizan las corres-pondientes correcciones valorativas para que el va-lor contable no exceda el valor razonable menos los costes de venta (Nota 8).

Los ingresos y gastos generados por los activos no corrientes y grupos enajenables de elementos, man-tenidos para la venta, que no cumplen los requisitos para calificarlos como operaciones interrumpidas, se reconocen en la partida de la cuenta de pérdidas y ganancias que corresponda según su naturaleza.Una operación interrumpida es todo componente de la Sociedad que ha sido enajenado o se ha dis-puesto de él por otra vía, o bien que ha sido clasi-ficado como mantenido para la venta y, entre otras condiciones, representa una línea de negocio o un área significativa que puede considerarse separada del resto.

El 30 de abril de 2008, Visesa transfirió la rama de actividad de Bizigune y Tanteos a Sociedad Públi-ca de Gestión de Viviendas de Alquiler, S.A., tal y como se detalla en las Cuentas anuales de dicho ejercicio. Si bien la rama de Bizigune fue transferida en su totalidad en el ejercicio anterior, la Sociedad ha seguido realizando la gestión de la venta de vi-viendas de tanteos, actividad que seguirá llevando

a cabo hasta enajenar todas las viviendas sujetas a este programa que le quedan en stock. A la fecha de cierre del ejercicio 2009, la Sociedad aún mantiene en stock viviendas de tanteos por importe de 826 miles de euros (1.713 miles de euros en el ejercicio 2008) (Nota 9).

n) Transacciones con vinculadas-La Sociedad realiza todas sus operaciones con vin-culadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuada-mente soportados por lo que los Administradores de la Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro.Para un mejor entendimiento de la naturaleza de las deudas, las contraídas con entidades de crédito que forman parte de su accionariado (Nota 10) con carácter crediticio figuran dentro del epígrafe “Deu-das con entidades de crédito”.

A32


5. inmoViLiZAdo intAnGiBLE

El movimiento habido durante los ejercicios 2009 y 2008 en las diferentes cuentas del inmovilizado in-tangible y de sus correspondientes amortizaciones acumuladas, ha sido el siguiente:

Al 31 de diciembre de 2009 existe inmovilizado intangible con un coste original de 431.134 euros que está totalmente amortizado y que todavía está en uso (299.550 euros en el 2008).

Ejercicio 2009Euros

Saldo 31.12.08 Adiciones/ Dotaciones (Nota 4.a) Saldo 31.12.09

Coste:

Aplicaciones informáticas 808.218 110.852 919.070

Propiedad industrial 55.256 - 55.256

totAL costE 863.474 110.852 974.326

Amortización Acumulada:

Aplicaciones informáticas (574.304) (109.000) (683.304)

Propiedad industrial (54.160) (990) (55.150)

totAL AmortiZAción AcUmULAdA (628.464) (109.990) (738.454)

inmoViLiZAdo intAnGiBLE nEto 235.010 235.872

Ejercicio 2008Euros

Saldo 01.01.08Adiciones/Dotaciones(Nota 4.a)

Saldo31.12.08

Coste:

Aplicaciones Informáticas 724.461 83.757 808.218

Propiedad Industrial 55.256 - 55.256

totAL costE 779.717 83.757 863.474

Amortización Acumulada:

Aplicaciones Informáticas (467.343) (106.961) (574.304)

Propiedad Industrial (49.264) (4.896) (54.160)

totAL AmortiZAción AcUmULAdA (516.607) (111.857) (628.464)

inmoViLiZAdo intAnGiBLE nEto 263.110 235.010

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6. inmoViLiZAdo mAtEriALEl movimiento habido durante los ejercicios 2009 y 2008 en las diferentes cuentas del inmovilizado material y de sus correspondientes amortizaciones y provisiones acumuladas ha sido el siguiente:

Tal y como se indica en la Nota 4.b de la Memoria y en el cuadro de movimiento adjunto, la Sociedad tiene totalmente provisionado el valor de adquisi-ción del terreno sobre el que se asienta la promo-ción Txurdinaga M-23, por conservar únicamente un derecho de nuda propiedad sobre el mismo, una vez transmitido a los compradores de las viviendas construidas sobre dicho terreno, el derecho de su-perficie del mismo por un plazo de 75 años. La So-ciedad, al igual que el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, no ha adoptado una decisión definitiva sobre el destino final que recibirá la propiedad de dicho te-rreno si bien se está estudiando un nuevo enfoque de venta de los derechos a los propietarios más an-tiguos (Nota 1). El régimen actual de adquisición de suelo para la edificación se describe en la Nota 1.

Al 31 de diciembre de 2009 existe inmovilizado material con un coste original de 341.460 euros que está totalmente amortizado y que todavía está en uso (259.309 euros en el 2008).

Ejercicio 2009Euros

Saldo31.12.08

Adiciones/Dotaciones(Nota 4.b)

Retiros Traspasos Saldo31.12.09

Coste:

Terrenos y bienes naturales 812.378 - - - 812.378

Construcciones 335.240 - - 14.947.387 15.282.627

Otras instalaciones, utillaje y mobiliario 400.182 693.505 - - 1.093.687

Otro inmovilizado 408.618 28.222 - - 436.840Anticipos e inmovilizaciones materiales en curso 13.433.702 1.513.685 - (14.947.387) -

totAL costE 15.390.120 2.235.412 - - 17.625.532Amortización Acumulada:Construcciones (94.565) (440.066) - - (534.631)

Otras instalaciones, utillaje y mobiliario (360.605) (119.291) - - (479.896) Otro inmovilizado (316.764) (37.130) - - (353.894)

totAL AmortiZAción AcUmULAdA (771.934) (596.487) - - (1.368.421)Provisiones de terrenos (561.946) - - - (561.946)

inmoViLiZAdo mAtEriAL nEto 14.056.240 15.695.165

Ejercicio 2008Euros

Saldo1.01.08

Adiciones/Dotaciones(Nota 4.b)

Retiros Traspasos(Nota 8)

Saldo31.12.08

Coste:

Terrenos y bienes naturales 733.327 79.051 - - 812.378

Construcciones 2.639.822 216.394 (18.249) (2.502.727) 335.240

Otras instalaciones, utillaje y mobiliario 879.882 16.187 - (495.887) 400.182

Otro inmovilizado 426.407 31.221 (32.389) (16.621) 408.618

Anticipos e inmovilizaciones materiales en curso4.091.000 9.342.702 - - 13.433.702

totAL costE 8.770.438 9.685.555 (50.638) (3.015.235) 15.390.120Amortización Acumulada:Construcciones (318.024) (79.176) 973 301.662 (94.565)

Otras instalaciones, utillaje y mobiliario (514.277) (77.517) 16.621 214.568 (360.605) Otro inmovilizado (303.562) (39.359) 18.093 8.064 (316.764)

totAL AmortiZAción AcUmULAdA (1.135.863) (196.052) 35.687 524.294 (771.934)Provisiones de terrenos (561.946) - - - (561.946)

inmoViLiZAdo mAtEriAL nEto 7.072.629 14.056.240

A34


Con fecha 20 de julio de 2007, la Sociedad suscribió un contrato de compraventa con un tercero para la adquisición de un local y varias plantas de un edificio de oficinas en Vitoria-Gasteiz por importe de 10.000 miles de euros y entregando a cuenta un importe de 4.000 miles de euros. La compraventa del inmueble se realizó el 6 de Noviembre del 2008, abonando en dicho ejercicio la cantidad restante. Para hacer frente al pago, la sociedad recibió un anticipo por parte del Gobierno Vasco por importe de 11 millones de euros (Nota 14). Dicho anticipo tenía un vencimiento de un año. Para su devolución, Visesa ha solicitado un prés-tamo de garantía personal por importe de 11.000 mi-les de euros con vencimiento a un año a las entidades de crédito que forman parte de su accionariado (Nota 10). Dicho préstamo ha sido registrado en el epígrafe “Deudas a corto plazo – deudas con entidades de cré-dito” en el pasivo corriente del balance de situación adjunto a 31 de diciembre de 2008 (Notas 12 y 14).

En enero del 2009 se han completado las tareas de acondicionamiento para la actividad de la So-ciedad, y la sociedad ha traspasado su centro de operaciones a una nueva ubicación (Nota 1). Como consecuencia de la adquisición, la Sociedad ha transferido el coste íntegro del edificio registrado dentro del epígrafe “Anticipos e inmovilizaciones materiales en curso” al epígrafe de “Construccio-nes”.Debido al cambio de oficinas, en el ejercicio 2008 la Sociedad decidió enajenar las oficinas en las que hasta el pasado ejercicio ha venido desarrollando su actividad, con lo que se procedió a traspasar el valor neto contable de los elementos de inmoviliza-do afectos a dichas oficinas, que ascendía a 2.491 miles de euros, aproximadamente, al epígrafe “Ac-tivos no corrientes mantenidos para la venta” del activo corriente del balance de situación a 31 de diciembre de 2008 (Nota 8), en dónde continua re-gistrado al cierre del ejercicio 2009.

La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguro para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los elementos de inmovilizado material. Al 31 de diciembre de 2009 y 2008, los Administra-dores de la Sociedad estiman que existe cobertura suficiente.

Ni al 31 de diciembre del 2009 ni del 2008 existía carga o gravamen alguno sobre el inmovilizado de la Sociedad.

Durante el ejercicio 2009 la Sociedad no ha adqui-rido ningún elemento de inmovilizado a otras com-pañías del Grupo. Tampoco realizó operaciones de este tipo durante el ejercicio 2008.Prácticamente la totalidad del inmovilizado mate-rial de la sociedad se encuentra afecto a la actividad a 31 de diciembre de 2009 y 2008.

A35


7. instrUmEntos FinAnciErosInstrumentos financieros a largo plazoEl movimiento habido durante los ejercicios 2009 y 2008 en este epígrafe del los balances de situación adjuntos ha sido el siguiente:

(*) Se corresponde a las cantidades entregadas a los inquilinos del programa Bizigune para las refor-mas. El 30 de abril de 2008 la sociedad ha transfe-rido la totalidad de los saldos vivos relacionados con esta actividad a la sociedad SPGVA (Notas 4. m y 19)

Ejercicio 2009

Euros

Saldo31.12.08 Adiciones Reversiones

Cancelacio-nes o traspa-

sos a Corto Plazo

Saldo31.12.08

Participaciones en empresas de grupos y asociadas

Participaciones en empresas asociadas

Desembolsos pendientes sobre acciones no exigidos

12.020.242

(9.015.181)

-

-

-

-

-

-

12.020.242

(9.015.181)

Cartera de valores a largo plazo 250.000 - - (208.333) 41.667

Deterioros de participaciones en empresas del grupo (1.797.305) - 1.797.305 - -

otras inversiones financieras a largo plazo

Créditos a largo plazo al personal 43.758 28.020 - (19.947) 51.831

Otras inversiones financieras 542.177 1.081 - (114.992) 428.266

total 2.043.691 29.101 1.797.305 (343.272) 3.526.825

Ejercicio 2008

Euros

Saldo01.01.08 Adiciones

Cancelacio-nes o traspa-sos a Corto

Plazo

Saldo31.12.08

Participaciones en empresas de grupos y asociadas

Participaciones en empresas asociadas

Desembolsos pendientes sobre acciones no exigidos

12.020.242

(9.015.181)- -

12.020.242

(9.015.181)

Cartera de valores a largo plazo 250.000 - - 250.000

Deterioros de participaciones en empresas del grupo (1.147.345) (649.960) - (1.797.305)

otras inversiones financieras

Créditos a largo plazo (*) 3.056.642 - (3.056.642) -

Créditos a largo plazo al personal 61.924 25.700 (43.866) 43.758

Otras inversiones financieras 595.656 - (53.479) 542.177

total 5.821.938 (624.260) (3.153.987) 2.043.691

A36


Participaciones en empresas de grupo y asociadas-

El Plan Director de Vivienda 1996/1999, Etxebide, contemplaba como una de las líneas estratégicas de acción la construcción de dos sociedades operado-ras, una dedicada a la promoción y urbanización de suelo y, la otra, a la promoción y gestión de vi-viendas en alquiler. Son ambas por tanto asimismo sociedades instrumentales en el desarrollo de la política de vivienda en los distintos Planes Directo-res del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. La fórmula de participación pública y privada definida es mixta e igualitaria entre am-bas iniciativas, siendo gestionadas conjuntamente. Así, las nuevas sociedades operadoras se crearon en el año 2000 con los nombres de Orubide, S.A. y Alokabide, S.A., respectivamente.

Los datos más significativos de las sociedades en las que participa Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. - Euskadiko Etxebizitza eta Lurra, E.A. (VISESA), se detallan a continuación:

Ambas sociedades fueron constituidas con fecha 28 de marzo de 2000, habiendo iniciado efectivamen-te sus actividades en el ejercicio 2004.

Orubide, S.A. se encarga de la adquisición de te-rrenos e inmuebles, ya sea de entes públicos o de

Sociedad Actividad Domicilio Social

% Participación

Directa Coste

Coste-

Orubide, S.A. (Nota 14) Gestión de suelo Vitoria 50% 6.010.121

Alokabide, S.A. (Nota 14) Gestión de alquiler de viviendas Vitoria 50% 6.010.121

12.020.242

Sociedad

Fondos propios

Ejercicio 2009 Ejercicio 2008

Capital (*)(**)

Reservas(*)

Subven-ciones(*)

Resultado del Ejerci-cio 2009 (Pérdida) (*)

Capital (***)(**)

Reservas(***)

Subven-ciones(***)

Resultado del Ejercicio 2008 (Pérdida) (***)

Orubide, S.A 3.005.060 (3.594.607) - (148.408) 3.005.060 (2.294.686) - (1.299.921)

Alokabide, S.A 3.005.060 (10.530.797) 14.810.018 249.727 3.005.060 (7.225.293) 10.992.198 (3.305.504)

(*) Datos obtenidos de las cuentas anuales del ejercicio 2009 auditadas por Deloitte,S.L.(**) Detraído el capital no exigido, pendiente de desembolso.(***) Datos obtenidos de las cuentas anuales del ejercicio 2008 auditadas por Deloitte,S.L. En el caso de

Orubide, el informe de auditoría presenta una salvedad)

A37


soportada en la actual normativa en vigor para la fijación de precios de venta de vivienda protegida. Esta sociedad está previsto que no tenga superávit de explotación hasta 2012, de acuerdo al mode-lo de negocio aprobado para la misma y necesario para su equilibrio patrimonial y financiero. La men-cionada sociedad tiene registradas subvenciones de capital que permiten que la sociedad se encuentre por encima las dos terceras partes del capital social, salvando por tanto la situación de desequilibrio pa-trimonial a efectos mercantiles. Asimismo, dicha sociedad participada cuenta con préstamos y líneas de crédito como su principal fuente de financiación presente y futura.

Ninguna de estas sociedades participadas cotiza en Bolsa.

Al 31 de diciembre de 2009, al igual que al cierre del ejercicio anterior, el 75% del coste de cada una de estas participaciones está pendiente de desem-bolso por importe total de 9.015.182 euros, el cual aparece registrado minorando el coste de la parti-cipación. Si bien estaba inicialmente estipulado su desembolso en el ejercicio 2005, en la práctica el Consejo de Administración de ambas, en virtud de la autorización facultada por la Junta de Accionis-tas de las mencionadas sociedades, recondujo nue-vamente dicha fecha hasta como máximo el 27 de

marzo de 2010. No obstante, En la Junta de Accio-nistas de ambas filiales celebrada con fecha 25 de marzo de 2010, se ha aprobado un nuevo aplaza-miento del pago de estos desembolsos pendientes sobre acciones, que, en el caso de Orubide será como muy tarde hasta el 31 de diciembre de 2010, y, en el caso de Alokabide tendrá un límite máximo de 5 años.

Por último, dentro de los objetivos marcados tanto por el Plan Director 2006-2009 del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco como por el plan estratégico de la Sociedad, se encontraba en lugar destacado la necesidad de introducir criterios de sostenibilidad y eficiencia energética. Enmarcada en esta estrategia, la Sociedad decidió invertir en el ejercicio anterior 250.000 euros en la cooperativa europea Cooperativa LHEDCO cuyo objeto social es el desarrollo de proyectos de vivienda social con características especiales en materia de innovación, sostenibilidad y eficiencia energética para el apren-dizaje e intercambio de conocimientos de sus so-cios y el acceso a fondos europeos. Esta cooperativa está formada por diversas entidades europeas sien-do la principal una empresa pública francesa parti-cipada por el Gobierno Francés con más de 40 años de experiencia. La participación de la sociedad en esta entidad es del 21,73%. Con fecha 22 de junio de 2009 la Cooperativa LHEDCO ha realizado una

particulares, bajo cualquier forma y procedimiento, con destino a operaciones de promoción de todo tipo de inmuebles, cualquiera que sea su finalidad. Esta sociedad tiene prevista la consolidación de sus actividades, tras la venta a Visesa de los terrenos ad-quiridos en el área de Bolueta (Nota 9) para la pro-moción de VPO y VPT, venta que se espera que se produzca, finalmente durante el segundo semestre del ejercicio 2010 tras numerosos retrasos en el im-pulso del proyecto que ha llevado un ritmo inferior al inicialmente esperado.

Por su parte, Alokabide, S.A. es el gestor central del parque público de alquiler, potenciando con siste-mas de acompañamiento social su actividad en la configuración y mantenimiento de un patrimonio público de viviendas en alquiler. En base a su plan de negocio, Alokabide S.A. adquiere inmuebles (en calidad de titular superficiario) que explota en régimen de alquiler (siendo los arrendatarios de-signados por Etxebide tal y como se indica poste-riormente) durante un número de años que puede ser de 15 ó 20 años (este aspecto está ligado a la normativa legal que regula las viviendas adquiridas, es decir, el Real Decreto 315/2002 o al Real De-creto 306/2000) para posteriormente proceder a su enajenación como vivienda social o vivienda libre, en función de la normativa legal que regula las mis-mas. La sostenibilidad del modelo de negocio está

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Ejercicio 2008

Sociedad Valor

recuperableCoste en

librosDeterioro

Orubide, S.A. 4.212.816 6.010.121 1.797.305

Alokabide, S.A. 55.929.122 6.010.121 N/A

total 60.141.938 12.020.242 1.797.305

Los valores recuperables de las sociedades han sido calculados de la siguiente manera:

Alokabide: Aplicando el método de descuento de flujos de efectivo a partir del Plan de negocio apro-bado por el Consejo de Administración, y aplican-do un tipo de descuento acorde a las características de cada empresa y su sector. Las principales hipó-tesis consideradas en los descuentos de flujos han sido las siguientes:• Los flujos se han proyectado hasta 2028, año en

el que se estima que la Sociedad venderá en el mercado las últimas viviendas de su parque Pú-blico de alquiler (Nota 8). Para estimar el precio de venta futuro de las promociones la Sociedad ha actualizado los precios de venta actuales por el IPC e incrementado el precio del módulo en un 15% o 20%, según corresponda, en base a lo fi-jado por la ley, dependiendo de la fecha de com-pra de la vivienda. Los precios de venta futuro de

estas viviendas están ya fijados por Ley. Algunas de las viviendas podrían venderse a precio de vi-vienda libre; no obstante, la Sociedad ha asumi-do en su modelo por prudencia que todas las vi-viendas van a ser vendidas a precio fijado por ley.

• Se ha utilizado una tasa de descuento (WACC) del 5,14% que refleja las valoraciones actua-les del mercado con respecto al valor temporal del dinero y los riesgos específicos del negocio.

• Se ha considerado en base a los presupuestos de la Sociedad, presentados al Consejo de Administra-ción, y siempre siguiendo un principio de prudencia.

• Se han considerado un número de viviendas en alquiler de acuerdo con las inversiones realiza-das por Alokabide, S.A. hasta este momento, ya que no están previsto de momento más inversio-nes.

Orubide: Corrigiendo el valor de los fondos pro-pios por las plusvalías netas tácitas del activo.

Las posibles plusvalías tácitas actuales de la Socie-dad están vinculadas a los activos de la misma que se concretan en terrenos en Bolueta, Zestoa, Tolosa, Eibar y Ondarroa. La Sociedad ha utilizado tasacio-nes de Expertos Independientes para los 4 últimos

reducción de capital, abonando a Visesa un importe de 208 miles de euros por dicha reducción. Como consecuencia de dicha operación, Visesa ha mino-rado el coste en libros de la participación en la coo-perativa en el importe cobrado por la reducción. A la fecha de formulación de estas cuentas anuales la Sociedad participada no dispone de estados finan-cieros de dicha Sociedad si bien los Administrado-res estiman que no existe un deterioro significativo sobre la misma.

Deterioros

La sociedad provisiona las participaciones en em-presas del grupo siempre que su valor recuperable sea inferior a su valor en libros (Nota 4.d). Los valo-res recuperables de las empresas asociadas a cierre de los ejercicios 2009 y 2008 es la siguiente:

Ejercicio 2009

Sociedad Valor

recuperableCoste en

librosDeterioro

Orubide, S.A. 6.010.121 6.010.121

Alokabide, S.A. 45.461.100 6.010.121 N/A

total 51.471.221 12.020.242

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terrenos, mientras que para el caso de Bolueta, la recuperabilidad de dicho bien se producirá con la venta del suelo a Visesa, estando su precio fijado a 31 de diciembre de 2009 en 25 millones de euros, tomando asimismo como referencia el valor seña-lado por tasación (Nota 9). Del resultado de las tasaciones realizadas y de las estimaciones de la Sociedad en relación a la venta de Bolueta, surgen unas posibles plusvalías tácitas netas, que corrigen al alza el Patrimonio neto dejando un valor neto recuperable de la Sociedad al menos igual al cos-te de la participación mantenida en la misma. Di-chas plusvalías tácitas han surgido en este ejercicio 2009, principalmente por el aumento del margen previsto con la venta de los terrenos de Bolueta y, por un ligero aumento de valor en los terrenos de Tolosa motivado por avances urbanísticos en el sec-tor en que se encuadran.

Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar

El detalle de este epígrafe es el siguiente (expresado en euros):

Descripción Saldo a 31.12.09 Saldo a 31.12.08

Clientes por ventas y prestaciones de servicios (Nota 9) 8.813.937 1.577.002

Clientes, empresas del grupo y asociadas (Nota 14) 4.104.393 1.405.079

Deudores varios 1.821.748 615.580

Personal - 1.435

Administraciones públicas deudoras por subvenciones (Nota 10) 5.553.949 21.076.270

Otros créditos con las administraciones públicas 3.882.722 5.055.241

Accionistas por desembolsos exigidos (Nota 10) 5.713.371 (30.862)

Deterioros (30.862) (30.862)

total préstamos y partidas a cobrar a corto plazo 30.259.258 29.699.745

A 31 de diciembre de 2009, habían vencido cuen-tas a cobrar por importe de 492 miles de euros (451 miles de euros en el 2008), si bien no habían sufrido pérdida por deterioro. Estas cuentas corresponden a un número de clientes independientes sobre los que no existe un historial reciente de morosidad.

El epígrafe “Administraciones públicas deudoras por subvenciones” recoge las subvenciones concedidas a la Sociedad por parte del Gobierno Vasco, ya sean sub-venciones de capital (Nota 10) o de explotación, que no han sido cobradas a la fecha de cierre del ejercicio. El movimiento de esta cuenta ha sido el siguiente:

Ejercicio 2009

Euros

Ejercicio 2008

Adiciones CobrosModificacio-

nes CP (Notas 1 y 10)

RenunciasSaldo

31.12.09

Administraciones Públicas deudoras

por subvenciones 21.076.270 9.867.418 (16.368.461) (8.418.710) (202.568) 5.953.949

Ejercicio 2008

Euros

Saldo01.01.08 Adiciones Cobros Saldo

31.12.08

Administraciones Públicas deudoras por subvenciones 15.546.373 17.683.411 (12.153.514) 21.076.270

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En el ejercicio 2009, la Sociedad tenía registrados una serie de cobros pendientes de recibir por promociones del Contrato Programa 2001, que estaban vinculadas a la realización de urbanizaciones complementarias en promociones incluidas dentro de dicho Contrato-Programa. Dado que estas promociones fueron fina-lizadas en ejercicios anteriores y que ya no es preciso incurrir en costes adicionales, Visesa ha decidido re-nunciar a esta cuenta por cobrar, registrándose un gas-to por importe de 202.568 euros en el epígrafe “Gas-tos e ingresos excepcionales” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta del ejercicio 2009.

El detalle de esta cuenta, desglosada por tipo de subvención es el siguiente, expresado en euros:

2009 2008

Subvenciones por Contratos – Progra-ma pendientes de cobro- (Nota 10)

Contrato - Programa 2001 - 202.568

Contrato - Programa 2002 - 16.150

Contrato - Programa 2003 - -

Contrato - Programa 2004 1.809.676 6.077.973

Contrato - Programa 2005 2.453.087 13.616.356

4.262.763 19.913.047

Subvenciones de Explotación

(Nota 4.h)- 241.456

Subvención Urbanizaciones complementarias y descontaminación de suelo

1.691.186 921.767

Total 5.953.949 21.076.270

El movimiento de las correcciones valorativas por deterioro en el epígrafe “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” del balance de situación adjunto ha sido el siguiente (expresado en euros):

Ejercicio 2009 Saldo a 31.12.08 Dotación Saldo a

31.12.09

Deterioro de cuentas

a cobrar30.862 - 30.862

Ejercicio 2008 Saldo a 01.01.08

Dota-ción

Traspa-so a

Bizigune

Saldo a 31.12.08

Deterioro de cuentas

a cobrar371.707 122.056 (462.901) 30.862

El resto de las cuentas incluidas en “Deudores co-merciales y otras cuentas por cobrar” no han sufrido deterioro del valor.

La exposición máxima al riesgo de crédito a la fe-cha de presentación de la información es el valor razonable de cada una de las categorías de cuentas a cobrar indicadas anteriormente. La Sociedad no mantiene ninguna garantía como seguro.

INFORMACIÓN SOBRE NATURALEZA Y NIVEL DE RIESGO

DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS-

La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a las variaciones en los ti-pos de interés, así como a los riesgos de crédito y liquidez. A continuación se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad:

Riesgo de créditoCon carácter general la Sociedad mantiene su teso-rería y activos líquidos equivalentes en entidades fi-nancieras de elevado nivel crediticio, que a su vez, son accionistas de la Sociedad (Nota 10).La Sociedad no tiene un riesgo de crédito significa-tivo ya que cobran la totalidad de sus ventas en el momento de la escrituración, ya sea por subroga-ción del comprador en la parte que le corresponde del préstamo promotor o bien por otro método dis-tinto a elección del comprador de la vivienda, local o nave industrial.

Riesgo de liquidezCon el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos de pago que se derivan de su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería

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que muestra su balance, así como de las líneas cre-diticias y de financiación que se detallan en la Nota 12. Asimismo, en el accionariado de la Sociedad se encuentran cuatro entidades financieras (Nota 10), las cuáles participan en la financiación de los pro-yectos inmobiliarios que está desarrollando.

Por último, los proveedores principales de Visesa tienen firmadas líneas de descuento con las enti-dades financieras en el marco del Convenio de Co-laboración financiera para la promoción, adquisi-ción y rehabilitación de viviendas (Nota 4.d) para ir disponiendo de las certificaciones que le adeu-da la Sociedad en cada promoción, la cual paga dichas certificaciones según va percibiendo los anticipos correspondientes por la venta de vivien-das. Las condiciones estipuladas en dichas pólizas contemplan que la autorización del descuento y la carga financiera asociada al mismo son a cargo de la Sociedad, si bien el riesgo financiero recae en el constructor que descuenta la certificación.

La revisión del presupuesto de tesorería correspon-diente al ejercicio 2010, los análisis de sensibili-dad realizados por la Sociedad al cierre del ejerci-cio, permite concluir que la Sociedad será capaz de financiar razonablemente sus operaciones, aún en el caso de que las condiciones del mercado inmo-biliario y de financiación continúen endureciéndo-

se. En todo caso, los accionistas han manifestado su intención de seguir apoyando financiera y patri-monialmente a la Sociedad, de forma que la exigi-bilidad a corto plazo de la financiación prestada o la concesión de financiación adicional dependerá de la generación de flujos de caja por su parte, de modo que ello permita garantizar el desarrollo nor-mal de las operaciones así como el cumplimiento de sus compromisos.

Riesgo de mercadoTeniendo en cuenta la situación del mercado inmo-biliario y su deterioro paulatino desde mediados de 2007 agudizado en 2008 y 2009, uno de los prin-cipales riesgos que la Sociedad tiene presente en su gestión, es el de deterioro del valor de sus activos “Existencias”, por lo que, de forma permanente la Sociedad analiza la situación actual del mercado inmobiliario así como sus expectativas a medio y largo plazo.

Dentro de los riesgos de mercado a los que se en-frenta la Sociedad, destacan el riesgo de interés, y el riesgo de precios, aparte de los riesgos regulatorios. En este sentido, se está realizando una adecuada planificación y seguimiento del ciclo inmobiliario a través del análisis permanente de oferta y demanda en el medio y largo plazo a fin de tener una base sólida para la toma de decisiones fiables, con base

en el conocimiento y experiencia en el sector y en la evolución de las variables macro y microeconó-micas (P.I.B., tipos de interés, etc.). A fin de mitigar y controlar los riesgos a los que está expuesta, se desarrolla un continuo control del nivel y costo de endeudamiento de la Sociedad. Asimismo, cada proyecto de inversión es objeto de estudios deta-llados que aportan, entre otros aspectos, datos so-bre rentabilidad, endeudamiento y posibles riesgos, que ayudan a soportar la decisiones de negocio, así la Sociedad aplica normas de trabajo que le permi-ten conocer y controlar de manera permanente los riesgos existentes en su actividad inmobiliaria.No obstante, el riesgo de mercado de la Sociedad es sensiblemente menor comparado con otras em-presas del sector, al desarrollar vivienda protegida, que no está tan sujeta a las fluctuaciones de precios como la vivienda libre, y que tiene una demanda más sostenida en el tiempo, por su menor precio de venta. Se debe tener en cuenta que la Sociedad es un instrumento del Gobierno Vasco en política social y, por lo tanto, las decisiones que adopte el mismo influyen notablemente en la demanda, estra-tegia y futuro de la sociedad.

Riesgo de interésLa mayoría de los préstamos y créditos del balance de situación de la sociedad están indexados al índi-ce de referencia Euribor.

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Por otro lado, la sensibilidad de la deuda ante fluc-tuaciones de los tipos de interés respecto de la deu-da a largo plazo ante una variación de más (menos) 1% en el tipo de interés podría suponer un efecto en los gastos financieros anuales de unos 2,4 mi-llones de euros, aproximadamente (2,1 millones de euros en el ejercicio 2008).

La Sociedad no utiliza instrumentos financieros de-rivados para cubrirse del riesgo de tipo de interés.

8. ActiVos Y PAsiVos no corriEntEs disPoniBLEs PArA LA VEntA

El movimiento y saldo de estos epígrafes es el si-guiente:

MovimientoActivos Pasivos

Saldo al 1.01.08 - -

Traspasos 2.490.941 1.184.790

saldo al 31.12.08 2.490.941 1.184.790Adiciones/(Retiros) - (210.100)

saldo al 31.12.2009 2.490.941 974.690

En el ejercicio 2008 la sociedad tenía la intención firme de vender en el corto plazo el inmueble de oficinas ubicado en Vitoria-Gasteiz en la Calle Orio, una vez trasferido su centro de operaciones a las nuevas oficinas adquiridas durante el presente ejercicio (Nota 6).

Dado que se cumplían los requisitos establecidos en el Plan General de Contabilidad para que di-chos activos fuesen clasificados como Activos no corrientes mantenidos para la venta, al cierre del ejercicio 2008 se procedieron a realizar las opor-tunas reclasificaciones. Los Administradores esta-ban comprometidos en un plan para su venta que esperaban que culminase en el ejercicio 2009. Fi-nalmente, dicho plan no se pudo materializar al declinar el potencial comprador la oferta de Visesa. No obstante, la Sociedad ha encontrado 2 nuevos potenciales compradores, y el Consejo de Adminis-tración, en su reunión del 3 de diciembre de 2009 puso en marcha el proceso de negociación de la compraventa. El precio de venta manejado por am-bas partes es superior al valor neto contable de los bienes. A la fecha de formulación de estas cuentas anuales todavía no se ha materializado la opera-ción, pero los Administradores de la sociedad con-sideran que culminará a lo largo del ejercicio 2010.

Con fecha 30 de julio de 2004, la Sociedad suscri-bió sendos préstamos con cuatro entidades finan-cieras (Nota 10) para la financiación de la compra y acondicionamiento del inmueble registrado como “mantenido para la venta”, con un nominal inicial total de 1.800.000 euros y a un tipo de interés de-rivado del Acuerdo de Condiciones Financieras (Nota 1). El plazo de duración de estos préstamos es de 10 años, y la devolución del principal así como el pago de sus intereses se viene efectuando en 20 cuotas semestrales calculadas por el sistema francés de amortización. La Sociedad estima que cancelará dicho préstamo en el ejercicio 2010, tras la venta de dichas oficinas, por lo que ha clasificado dicho préstamo en el epígrafe “Pasivos vinculados con ac-tivos no corrientes mantenidos para la venta”.

La descripción detallada de los elementos patrimo-niales clasificados en este epígrafe es la siguiente:

Activos(Nota 6) Pasivos

Construcciones(*) 2.201.065 -

Otro inmovilizado(*) 289.876 -

Préstamos - 974.690

Total 2.490.941 974.690

(*) Neto de la amortización acumulada.

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9.ExistEnciAsEl desglose y movimiento de este epígrafe de los balances de situación adjuntos al 31 de diciembre de 2009 y 2008, es el siguiente:

(*) Los Administradores estiman que del saldo de esta partida al 31 de diciembre de 2009, un im-porte de 201.238 miles de euros tendrá un pe-ríodo de maduración superior a un año, a contar desde dicha fecha.

(**) Incluye adiciones al epígrafe de Terrenos, solares y aprovechamientos por importe de 1.882.619 euros en concepto de activación de gastos financieros.

(*) Incluye adiciones al epígrafe de Terrenos, solares y aprovechamientos por importe de 3.641.017 euros en concepto de activación de gastos finan-cieros.

Ejercicio 2009Euros

Saldo al31.12.08

Adiciones (**) Traspasos Retiros Saldo al

31.12.09

Terrenos, solares y aprovechamientos (*) (**) 83.583.414 16.710.795 (6.933.091) (6.495.713) 86.865.405

Promociones en curso (*) 168.953.187 107.800.361 (50.807.298) - 225.946.250

Edificios construidos 87.179.358 - 57.740.389 (89.831.791) 55.087.956

Viviendas derecho de tanteo y retracto(Notas 4.m y 16)

1.712.831 114.951 - (1.001.344) 826.438

Anticipos a proveedores 177.526 648.697 - (387.506) 438.717

341.606.316 125.274.804 - (97.716.354) 369.164.766

Deterioros (Nota 4.e) (1.164.568) (1.797.042) - 73.511 (2.888.099)

Total 340.441.748 366.276.667

Ejercicio 2008 EurosSaldo al01.08.08

Adiciones (**) Traspasos Retiros Saldo al

31.12.08

Terrenos, solares y aprovechamientos (*) 81.486.661 18.023.431 (15.926.678) - 83.583.414

Promociones en curso 224.902.141 115.619.878 (171.568.832) - 168.953.187

Edificios construidos 16.239.731 - 187.495.510 (116.555.883) 87.179.358

Viviendas derecho de tanteo y retracto

(Nota 16) 4.746.131 2.285.904 - (5.319.204) 1.712.831

Anticipos a proveedores 126.539 219.778 - (168.791) 177.526

327.501.203 136.148.991 - (122.043.878) 341.606316

Deterioros (Notas 4.e y 11) (713.472) (1.335.137) - 884.041 (1.164.568)

Total 326.787.731 340.441.748

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Terrenos, solares y aprovechamientos-Durante el ejercicio 2009 la Sociedad ha conti-nuado adquiriendo parcelas en pleno dominio, así como aprovechamientos terciarios y residenciales en diversos puntos del País Vasco, destacando entre otras las siguientes adquisiciones:

• Adquisición de terrenos en el área de Zorrozau-rre por importe de 4.494 miles de euros en el ejercicio 2009 (31.334 y 14.382 miles de euros en los ejercicios 2007 y 2008 respectivamente) se enmarca dentro del Convenio para la Orde-nación Urbanística de determinados terrenos de la Autoridad Portuaria de Bilbao en la península de Zorrozaurre firmado el 17 de Julio de 2006 por el Ministerio de Vivienda, la Consejería de Vi-vienda, Obras Públicas y Transportes del Gobier-no Vasco, la Alcaldía de Bilbao y la Autoridad Portuaria de Bilbao. Los Administradores de la Sociedad estiman que no va a haber problemas de recuperabilidad en relación a estos suelos.

• Con fecha 15 de diciembre de 2009, la Socie-dad ha suscrito un acuerdo de permuta con el Ayuntamiento de Sestao a través del cual este úl-timo cede a Visesa 5 fincas valoradas en 7.218 miles de euros aproximadamente, entregando Visesa como contraprestación al ayuntamiento de Sestao en un plazo máximo de 10 años, 58

viviendas sociales que serán construidas en los terrenos permutados, valoradas por las partes en 7.160 miles de euros. La diferencia entre el coste de los terrenos y el valor de las viviendas a entregar será abonado por Visesa en un plazo máximo de 10 años. El importe total a entregar al ayuntamiento de Sestao por los terrenos permu-tados (tanto la parte a abonar en metálico como el coste de la entrega de viviendas) ha sido re-gistrado en el epígrafe “Acreedores comerciales – Anticipos de clientes” (Nota 13) del pasivo del balance de situación adjunto del ejercicio 2009.

Las cesiones de terrenos recibidas en ejercicios anteriores se encuentran valoradas en un importe de 6.023 miles de euros (Nota 10). Las adquisicio-nes de suelo en plena propiedad se han financiado total o parcialmente con créditos hipotecarios en algunos casos o préstamos personales (Nota 12); asimismo parte del precio se encuentra en algunos casos aplazado, sin devengo de intereses hasta la finalización de las obras de urbanización o bien hasta la finalización de la promoción de vivien-das y locales comerciales sobre las parcelas obje-to de la adquisición, momento en el cual, como pago del importe restante, la Sociedad entregará a la vendedora el pleno dominio de los locales co-merciales cuyo valor, incluyendo el coste de cons-trucción y considerando el tiempo previsto para

su cancelación, figura registrado en el epígrafe “Acreedores comerciales – Anticipos de clientes” del balance de situación, que a 31 de diciembre de 2009, incorpora un importe de 13.812 miles de euros (Nota 13) correspondientes a adquisiciones de los ejercicios 2005, 2006 y 2009 (6.652 miles de euros en el ejercicio 2008).

Compromisos de venta de sueloCon fecha 12 de septiembre de 2007, se subscri-bió entre la Sociedad y BBK un contrato de com-praventa de cosa futura sobre una parcela en la zona de Zorrozaurre. Dicho contrato está sujeto a la condición resolutoria de aprobación definitiva y asignación de la parcela finalmente a la Sociedad y se mantendrá por un plazo de 5 años prorroga-ble automáticamente por otros 5 años. El precio estimado inicialmente, bajo una edificabilidad aproximada, es de 20.833 miles de euros. A la fir-ma del contrato se recibió un anticipo del citado importe por 2.083 miles de euros más el IVA co-rrespondiente el cuál se encuentra registrado en el epígrafe “Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar – Anticipos de clientes” del pasivo del balance de situación a 31 de diciembre de 2009 (Nota 4.g). Los Administradores de la Sociedad es-timan que la condición resolutoria de aprobación definitiva y asignación de la parcela se realizará finalmente en el ejercicio 2010.

A45


Asimismo, en dicha reunión autorizó la transmisión de una parcela en Zorrozaurre a la sociedad IMQ instrumentada como un contrato de compraventa de cosa futura sujeta a la condición resolutoria de que en el plazo de 2 años prorrogable por otro plazo de igual duración se aprueben los instrumentos de orde-nación y gestión urbanística necesarios. Con fecha 11 de diciembre de 2009 la condición resolutoria del contrato se resolvió de manera favorable, por lo que se ejecutó la compraventa de la parcela por un importe de 13.320 miles de euros, que han sido registrados en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” de cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2009 adjunta (Nota 16). Del total del precio de la compra-venta, un importe de 6.660 se encuentra pendiente de cobro y avalado, registrando dicha cuenta a cobrar en el epígrafe “Deudores Comerciales y otras cuentas por cobrar” del activo del balance de situación a 31 de diciembre de 2009 (Nota 7). Asimismo, Visesa se ha registrado una provisión por importe de 6.496 mi-les de euros en el epígrafe “Provisiones a corto plazo” del balance de situación a 31 de diciembre de 2009 adjunto para recoger los costes pendientes de incurrir en relación a dicha venta, que, principalmente están relacionados con labores de urbanización del sector a cargo de Visesa (Nota 11).

El coste de la venta se ha calculado tomando como referencia los coeficientes de ponderación de usos

incluidos en el “Tanteo 17 – Área de Zorrotzaurre Resumen de datos Urbanísticos, Edificabilidades urbanísticas y ponderaciones de la Activación in-tegrada”, así como la última previsión de costes de urbanización.

Compromisos de compra de sueloEl 29 de noviembre de 2007, el Consejo de Admi-nistración de Visesa decidió la suscripción de un contrato de promesa de compra-venta con Orubi-de referido a las parcelas del área de Bolueta que se perfeccionará una vez producida la aprobación del proyecto de reparcelación. En primera instan-cia el precio se fió en 19 millones de euros, que se mantendría fijo en la medida que los costes de urbanización, descontaminación, indemnizaciones y realojos no superaran los 5.786 miles de euros. En su caso, el precio se ajustaría proporcionalmente para absorber la variación de los costes de produc-ción imputables a las parcelas hasta un máximo del 10%. En este ejercicio 2009, se ha fijado el precio definitivo en 25 millones de euros, esperándose que la adquisición de las parcelas se efectúe a lo largo del segundo semestre del ejercicio 2010, una vez se haya producido la aprobación del proyecto de reparcelación del Sector.

En reunión del Consejo de Administración del 24 de enero de 2008 se tomó la decisión de adquisición

de un terreno al Ayuntamiento de Beasain por 400 miles de euros para la construcción de viviendas de protección oficial y concertadas. En la reunión del Consejo de Administración del 3 de diciembre de 2009, se acordó incrementar el precio de compra del terreno en 73 miles de euros, ascendiendo el precio final a 473 miles de euros aproximadamente.

Gestión urbanística -El 27 de abril de 2006 y conjuntamente a la adquisi-ción de parcelas en el área por parte de la Sociedad por 1.203.658 euros, el Ayuntamiento de Eskoriaza adjudicó a la Sociedad el contrato de gestión y eje-cución de la urbanización en dicha área para lo cual la Sociedad ha subcontratado a Orubide, S.A. (No-tas 1, 7 y 14). Asimismo, esta última sociedad está ejecutando la redacción de los proyectos básicos, proyecto de ejecución hasta cota cero y Dirección para la ejecución de las excavaciones, cimentación y contenciones de las edificaciones en unas parce-las que fueron cedidas gratuitamente por el Ayunta-miento de Ugao-Miravalles a la Sociedad (Nota 14).

Promociones en curso-Las adiciones del ejercicio a las promociones en curso se corresponden con costes de proyectos, li-cencias y certificaciones de construcción de pro-mociones en curso en el ejercicio 2009, así como con la capitalización de gastos financieros.

A46


Durante el ejercicio terminado el 31 de diciem-bre de 2009 se han activado gastos financieros por importe de 4.413 miles de euros (Nota 4.e), bási-camente, de las líneas de descuento acogidas al Convenio de Colaboración Financiera para la Pro-moción, Adquisición y Rehabilitación de Viviendas (Notas 4.d y 12). En el ejercicio 2008 el importe activado en existencias por gastos financieros as-cendió a 3.716 miles de euros.

El desglose al 31 de diciembre de 2009 y 2008 del coste de las Promociones en Curso distinguiendo por Contratos-Programa a los que se hallan adscri-tos es el siguiente, expresado en euros:

Promociones en curso2009 2008

Contrato-Programa 2004 10.765.734 12.078.909




Contrato-Programa 2008 4.322.768 -

Contrato-Programa 2009 38.930 -

Otras no asignadas a CP 206.485 -

total 225.946.250 168.953.187

Visesa está comercializando las viviendas y anejos de una serie de promociones de los Contratos Pro-grama 2005 y 2006, teniendo compromisos firmes de venta a cierre del ejercicio 2009 por importe de 79.817 miles de euros, aproximadamente (136.605 miles de euros en 2008), los cuales se han mate-rializado en anticipos por importe de 24.346 miles de euros (35.710 miles de euros en 2008), que se encuentran registrados en el epígrafe “Acreedores comerciales – Anticipos de clientes” (Nota 13) del pasivo corriente del balance de situación al 31 de diciembre de 2009 adjunto.

Edificios construidos-El epígrafe “Edificios construidos” del cuadro adjun-to incluye existencias de promociones finalizadas y adscritas a los Contratos – Programa 2001, 2002, 2003, 2004 y 2005 por importes de 430, 7.348, 8.598, 7.633 y 31.078 miles de euros aproximada y respectivamente, todas ellas a la espera de su ad-judicación por Etxebide o su venta como libres, al tratarse en muchos casos de locales comerciales y garajes (Nota 1).

La provisión de existencias registrada en el epígra-fe “Deterioro” se corresponde en su totalidad a las pérdidas por valor neto de realización de una se-rie de promociones registradas dentro del epígrafe “Edificios construidos”.

10. PAtrimonio nEto Y Fondos ProPios

FONDOS PROPIOS

Capital suscrito-Al 31 de diciembre de 2009, el capital social de la Sociedad está representado por 7.685 acciones ordinarias de 3.005,06 euros de valor nominal cada una, totalmente suscritas, estando pendiente de desembolso el 75% del capital suscrito en la am-pliación realizada con fecha 21 de diciembre de 1999, ascendiendo dicho desembolso pendiente a 5.713.371 euros, registrado en el epígrafe “capital no exigido” del Patrimonio del balance de situación adjunto. Con fecha 31 de diciembre de 2004, la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó facultar al Consejo de Administración para prorro-gar el desembolso dentro del plazo máximo de 5 años. En base a la facultad conferida, el Consejo de Administración celebrado en esa misma fecha decidió prorrogar por dos años el desembolso de los dividendos pasivos, esto es, hasta 2007. Poste-riormente, con fecha 20 de diciembre de 2006, el Consejo de Administración acordó prorrogar por el plazo de 3 años, a contar desde el 31 de enero de 2007 dicho desembolso. En el mes de enero de

A47


2010 el capital pendiente de desembolso ha sido desembolsado en su totalidad previa notificación a los accionistas en el plazo establecido por la norma (antelación mínima de un mes).

Al 31 de diciembre de 2009 y 2008 las sociedades que participan en el capital social son las siguientes:

Porcentaje de Participación

Gobierno Vasco 67%

Bilbao Bizkaia Kutxa (Notas 12 y 13) 14,4%

Gipuzkoa Donostia Kutxa (Notas 12 y 13) 10%

Caja Vital Kutxa (Notas 12 y13) 4,3%

Caja Laboral – Euskadiko Kutxa (Notas 12 y 13) 4,3%

100%

Prima de emisión-El saldo de la cuenta “Prima de emisión” se origi-nó como consecuencia de la ampliación de capital realizada el 21 de diciembre de 1999.

El Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anóni-mas permite expresamente la utilización del saldo de la Prima de Emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna en cuanto a la disponibilidad de dicho saldo.

Reserva legal-

De acuerdo con el Texto Refundido de la Ley de So-ciedades Anónimas, debe destinarse una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance al menos el 20% del capital social.

La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras reservas disponibles suficientes para este fin. A la fecha de cierre del ejercicio, la reserva legal de la Sociedad asciende a 1.787.817 euros (1.490.636 euros en el año 2008).

Reserva especial para inversiones productivas-

El saldo de la “Reserva especial inversiones produc-tivas” asciende a 638.335 euros y está asociado a los beneficios fiscales aplicados a la liquidación del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio 1996, de conformidad con el artículo 10 de la Norma Foral 8/95. La citada reserva deberá mantenerse en el pa-sivo y únicamente podrá aplicarse transcurridos 5 años desde su materialización a ampliar el capital o a disminuir resultados negativos de ejercicios an-teriores.

A48


SUBVENCIONES, DONACIONES Y OTROS LEGADOS

El movimiento de las subvenciones recibidas por la Sociedad (netas del correspondiente efecto fis-cal), las cuales forman parte del Patrimonio Neto, así como de los resultados imputados a la cuenta de pérdidas y ganancias procedentes de las mismas habido durante los ejercicios 2009 y 2008 en este epígrafe del balance de situación adjunto ha sido el siguiente:

La parte pendiente de cobro de estas subvenciones se encuentra registrada en el epígrafe “Administra-ciones públicas deudoras por subvenciones” (Nota 7) del activo corriente del balance de situación ad-junto. Los Administradores estiman que la mayor parte de las subvenciones pendientes de cobro se percibirán en el ejercicio 2010, por lo que el coste amortizado de las mismas no difiere de su valor no-minal al que se encuentran registrados.

Durante el ejercicio 2009, como consecuencia de la modificación del Contrato Programa 2005 (Nota 4.h) la Sociedad ha dado de baja las subvencio-nes asociadas las promociones de Getxo, Busturia, Bolueta y Pasaia, que ascienden a 9.321 miles de euros, con abono, por un lado de 8.419 miles de

Ejercicio 2009Euros

Saldo al 31.12.08 Adiciones Retiros Imputaciones Saldo al

31.12.09Subvenciones por Contratos-

Programa-

Contrato-Programa 2001 147.421 - - 451 147.872

Contrato-Programa 2002 698.563 - - 2.311 700.874

Contrato-Programa 2003 4.805.596 - - (3.889.685) 915.911

Contrato-Programa 2004 4.989.604 - - (2.559.474) 2.430.130

Contrato-Programa 2005 11.613.182 - (6.711.516) (759.425) 4.142.241

Contrato-Programa 2006 - 3.607.682 - - 3.607.682



Total Subvenciones por Contrato-Programa 22.254.366 9.050.388 (6.711.516) (7.205.822) 17.387.416

Otras subvenciones recibidas (Nota 9)4.336.824 - - - 4.336.824

Total 26.591.190 9.050.388 (6.711.516) (7.205.822) 21.724.240

Ejercicio 2008Euros

Saldo al 1.01.08 Adiciones Retiros Imputaciones Saldo al

31.12.08Subvenciones por Contratos-

Programa-

Contrato-Programa 2001 140.659 - - 6.762 147.421

Contrato-Programa 2002 2.270.375 - - (1.571.812) 698.563

Contrato-Programa 2003 5.327.795 - - (522.199) 4.805.596

Contrato-Programa 2004 10.679.295 559.457 - (6.249.148) 4.989.604

Contrato-Programa 2005 - 13.902.180 - (2.288.998) 11.613.182

Total Subvenciones por

Contrato-Programa

18.418.12414.461.637 - (10.625.395) 22.254.366

Otras subvenciones recibidas (Nota 9) 5.558.057 - - (1.221.233) 4.336.824

Total 23.976.181 14.461.637 - (11.846.628) 26.591.190

A49


euros al epígrafe “Administraciones públicas deu-doras por subvenciones” (Nota 7) por la parte pen-diente de cobro de dichas subvenciones, y por otro 902 miles de euros al epígrafe “Ingresos accesorios y otros de gestión corriente” de la cuenta de pérdi-das y ganancias del ejercicio 2009 adjunta, que se corresponde a la parte de la subvención ya cobrada y que, de acuerdo a la resolución de la modifica-ción del Contrato Programa 2005, no va a tener que ser devuelta por Visesa (Nota 1).

Asimismo, Visesa tiene concedidas subvenciones por los Contratos-Programa 2006, 2007, 2008 y 2009 (esta última concedida durante el presente ejercicio) asociadas a costes pendientes de incurrir y que, por lo tanto no se han cobrado, con el si-guiente detalle:

Ejercicio 2009 Euros

Importes pendientes de

cobro

Total subvenciones reintegrables concedidas





Total 62.040.254 74.610.238


Importes pen-dientes de cobro

Total subvenciones reintegrables concedidas




Total 57.282.906 63.375.625

11. ProVisionEs Y continGEnciAsEl movimiento habido en el epígrafe “Provisión para operaciones de tráfico” y “Provisiones para riesgos y gastos” (Nota 4.i) del pasivo del balance de situa-ción del activo del balance de situación durante los ejercicios 2009 y 2008 han sido los siguientes:

Euros

Provisión para riesgos y gastos

(Nota 4.i)

Provisión por Terminación de Obras y saneamiento y evic-

ciónTotal

Saldo al 1 de enero de 2008 2.650.736 3.710.863 6.361.599

Dotaciones con cargo a resultados - 5.371.939 5.371.939

Reversiones con abono a resultados (552.947) (1.313.066) (1.866.013)

Aplicación a su finalidad - (659.814) (659.814)

saldo al 31 de diciembre de 2008 2.097.789 7.109.922 9.207.711Dotaciones con cargo a resultados - 10.175.040 10.175.040

Reversiones con abono a resultados - (4.215.264) (4.215.264)

Aplicación a su finalidad - (220.520) (220.520)

saldo al 31 de diciembre de 2009 2.097.789 12.849.178 14.946.967

La Sociedad ha constituido provisiones para hacer frente a reclamaciones judiciales conocidas a cierre del ejercicio 2009 y 2008. Esta provisión se valora por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario para cancelar la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y sus consecuencias. La Sociedad consi-dera que existe provisión suficiente en sus cuentas para cubrir la cifra razonablemente estimable de responsabilidad que, en su caso, pudiera derivar de los litigios y reclamaciones en curso.

Las presentes cuentas anuales no incorporan la to-talidad de la información requerida en relación a provisiones y contingencias por considerarse, según lo previsto en la normativa contable en vigor, que suministrar la misma puede ocasionar perjuicio a los intereses de la Sociedad.

A50


Adicionalmente, la Provisión por Terminación de Obras y saneamiento y evicción, recoge básica-mente por un lado, los últimos costes individualiza-dos pendientes de llegar en aquellas promociones ya entregadas, y por otro lado, una provisión por garantías de reclamaciones llevadas a cabo por los inquilinos. El desglose de la provisión por termina-ción de obras y saneamiento y evicción, resumido por Contratos-Programa a los que se hallan adscritas las promociones correspondientes, es el siguiente:

Provisión por Terminación de Obras y sanea-miento y evicción (Nota 4.e)

2009 2008Provisiones específicas para Promocio-

nes del Contrato-Programa 2002155.534 339.795

Provisiones específicas para Promocio-

nes del Contrato-Programa 2003942.399 819.555


nes del Contrato-Programa 20041.809.614 2.699.269


nes del Contrato-Programa 2005

Provisiones específicas para

Promociones del

1.460.969 1.394.028

Contrato-Programa 2006 Provisiones

para existencias de edificios construidos

45.600

1.939.361

-

1.857.281

Provisión fin de obra por venta terrenos

Zorrozaurre (Nota 9)6.495.701 -

total 12.849.178 7.109.922

12. dEUdAs A LArGo Y A corto PLAZo

Deudas con Entidades de Crédito-Al 31 de diciembre de 2009 y 2008, los pasivos financieros del balance de situación adjunto, man-tenidos en su totalidad con las cajas de ahorros que forman parte de su accionariado (Nota 10) pre-sentaban la siguiente composición, expresados en euros:

Corriente

2009 2008

Débitos y partidas a pagar con entidades de crédito

Préstamo Salburua Zabalgana (Nota 9)

12.200.000 12.200.000

Préstamo Salburua (Nota 9) - 8.500.098

Crédito Hipotecario Zabalgana (Nota 9)

7.500.000 7.500.000

Crédito Hipotecario Zorrozaurre (Nota 9)

62.893.000 67.750.000

Línea de crédito de gestión 870.000 -

Préstamo Boulevard (Nota 6) 11.000.000 -

Préstamo Zorrozaurre (Nota 9) 3.904.845 -

Intereses devengados pendientes de pago

801.835 124.138

TOTAL 99.169.680 96.074.236

El tipo de interés está referenciado a Euribor más un diferencial en todos los casos salvo en el crédi-to hipotecario Zabalgana que es un porcentaje del IRPH.

El vencimiento de la deuda con entidades de crédi-to a largo plazo es el siguiente:


Año Créditos Préstamos Total

2011 13.400.000 4.077.650 17.477.650

2012 13.400.000 4.258.832 17.658.832

2013 10.900.000 4.448.273 15.348.273

2014 10.900.000 199.795 11.099.795

2015

y siguientes593.000 3.904.845 4.497.845

totAL 49.193.000 16.889.395 66.082.395


Año Créditos Préstamos Total

2010 10.900.000 5.152.653 16.052.653

2011 10.900.000 9.209.303 20.109.303

2012 10.900.000 6.365.397 17.265.397

2013 10.900.000 1.815.018 12.715.018

2014

y siguientes10.900.000 1.815.018 12.715.018

totAL 54.500.000 24.357.389 78.857.389

A51


y 599.897 euros (1.396.397 euros en el 2008), aproximada y respectivamente (Notas 4.d y 14).

El detalle del vencimiento por años del nominal de las certificaciones es de la siguiente forma (en euros):

Año 2009 2008

2009 - 51.057.464

2010 36.000.142 32.520.662

2011 55.257.653 32.063.517

2012 35.743.634 -

2013 15.072.684 -

TOTAL 142.074.113 115.641.643

El importe de los intereses devengados por todas las líneas de financiación, incluyendo las líneas de descuento de proveedores (clasificadas en “Otros pasivos financieros no bancarios”), ha ascendido a 6.817.779 euros (9.456.327 euros en el 2008) y ha sido registrado con cargo al epígrafe “Gastos finan-cieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2009 adjunta. Al 31 de diciembre de 2009 se encuentra pendiente de pago en concepto de in-tereses devengados un importe de 801.835 euros (124.138 euros en 2008), formando parte del saldo a pagar a corto plazo a entidades de crédito, dentro del epígrafe “Intereses devengados pendientes de pago”. Los intereses de estas líneas de descuento pueden estar subsidiados al encontrarse dentro de las condiciones del Convenio de colaboración fi-nanciera del 3 de enero de 2005. En concreto, en el caso de la Sociedad se subsidian aquellas líneas de descuento destinadas a la financiación de promo-ciones de vivienda social para arrendamiento.

En el ejercicio 2009 la Sociedad ha recibido nueva financiación para la adquisición de parcelas según lo indicado en la Nota 9. Adicionalmente, se ha re-cibido un préstamo con vencimiento a un año para hacer frente a la devolución del anticipo entregado por el Gobierno Vasco por importe de 11.000.000 euros, tal y como se indica en la Nota 6 en relación al nuevo edificio de oficinas en el “Boulevard”. A

lo largo del ejercicio 2010, la Sociedad solicitará financiación para la obtención de un préstamo hi-potecario a largo plazo antes del vencimiento del citado préstamo a un año.

Finalmente, la Sociedad ha contratado una línea de crédito con vencimiento a un año y prorrogable de manera anual para hacer frente a sus necesidades de tesorería de la operativa diaria.

Los préstamos y créditos anteriormente descritos conllevan el cumplimiento de una serie de cláusu-las, que los Administradores de la Sociedad entien-den que se cumplen en su totalidad. Concretamen-te estas cláusulas establecen la utilización de las distintas líneas de financiación exclusivamente para los proyectos de inversión asignados, información puntual a las entidades acreedoras de cualquier va-riación sustancial en su estado patrimonial o com-posición del accionariado así como la obligación de no cambiar la naturaleza de su negocio.

Otros pasivos financieros no bancarios-Este epígrafe del balance de situación recoge el no-minal de las certificaciones vencidas y descontadas por el constructor pendientes de pago al cierre del ejercicio y la periodificación de los intereses deven-gados y no pagados por las mismas por importes de 141.474.216 euros (114.245.246 euros en el 2008)

A52


13. AcrEEdorEs comErciALEs

El desglose comparativo de este epígrafe del balan-ce de situación al 31 de diciembre de 2008 adjunto ha sido el siguiente:

Euros31.12.09 31.12.2008

Deudas por compras o presta-ción de servicios

53.307.693 53.492.905

Proveedores, empresas del grupo y asociadas (Nota 14)

451.855 135.290

Personal 14.907 22.044

Administraciones públicas (Nota 15)

133.475 146.699

Anticipos de clientes (Nota 9) 43.724.787 44.445.750

totAL 97.632.717 98.242.688

14. sALdos Y trAnsAccionEs con socios Y EmPrEsAs AsociAdAs

Los principales saldos y operaciones realizados con empresas asociadas, aparte de la transferencia de rama de actividad explicada en las Notas 4.m y 19 son los siguientes:

Ejercicio 2009

Euros

Cuentas a cobrar

Cuentas a pagar

Importe neto de la cifra de negocios (*)

Otros ingresos de explotación

Otros gastos de explota-ción

Orubide, S.A. (Nota 8) 609.042 451.855 - 311.588 560.675

Alokabide, S.A. (Nota 8) 2.862.952 - 4.862.684 731.384 -

SPGVA (Nota 4.m) 632.399 - - 558.075 -

total 4.104.393 451.855 4.862.684 1.601.047 560.675

(*) Se corresponde a la venta de viviendas de las promociones Etxebarri 25, Etxebarri 20 y Llodio 34.

Ejercicio 2008

Euros

Cuentas a cobrar

Cuentas a pagar

Importe neto de la cifra de negocios (**)

Otros ingresos de explotación

Otros gastos de

explotación

Orubide, S.A. (Nota 8) 401.112 135.290 - 160.278 610.900

Alokabide, S.A. (Nota 8) 584.855 - 21.857.124 375.826 185.180

SPGVA (Nota 4.m) 419.112 - - 419.121 -

total 1.405.079 135.290 21.857.124 955.225 796.080

(**) Se corresponde principalmente a la venta de la promoción A-19 Salburua, que ha sido vendida en su totalidad a Alokabide.

A53


El epígrafe de “Otros ingresos de explotación-In-gresos accesorios y de Gestión Corriente” recoge la refacturación a las sociedades asociadas Alokabide, S.A. y Orubide, S.A., así como a Sociedad Pública de Gestión de Alquiler S.A, de una serie de costes centralizados por parte de la Sociedad en base a unos coeficientes de ocupación de suelo, así como al arrendamiento de locales de la Sociedad en los que las citadas sociedades asociadas desarrollan su actividad. Los principales costes repercutidos son de limpieza, mantenimiento y servicios centrales de recepción, secretaría y servicio económico - fi-nanciero. Los servicios prestados se han plasmado en un contrato privado entre las partes que especi-fica los servicios prestados y los honorarios por los mismos.

Asimismo, las operaciones desglosadas en la Nota 12 son con entidades miembros de su accionaria-do. Los principales saldos y operaciones realizados con sus accionistas son los siguientes:

Ejercicio 2009

Euros

Cuentas a cobrar por

subvenciones concedidas

(Notas 8 y 10)

Deuda financiera(Nota 12) (*)

Otros pasivos financieros(Nota 12)

Subvenciones registradas en la cuenta de pérdi-das y ganancias

Gastos financieros

Gobierno Vasco 5.483.841 - 2.674.456 10.008.086 -

Resto de accionistas - 100.144.370 142.074.113 - 6.817.779

total 5.483.841 100.144.370 144.748.569 10.008.086 6.817.779

(*) Incluye el préstamo registrado dentro del epígrafe “Pasivos vinculados con activos no corrientes mante-nidos para la venta” del balance de situación a 31 de diciembre de 2009 adjunto (Nota 8).

Ejercicio 2008

EurosCuentas a cobrar por

subvenciones concedidas(Nota 10)

Deuda financiera(Nota 12)

(**)

Otros pasi-vos finan-

cieros(Notas 6 y

12)

Subvenciones registradas en la cuenta de pérdi-das y ganancias

Gastos fi-nancieros

Gobierno Vasco 21.076.270 - 11.079.371 16.978.930 -

Resto de accionistas - 97.259.026 117.038.040 - 9.456.327

total 21.076.270 97.259.026 128.117.411 16.978.930 9.456.327

(**) Incluye el préstamo registrado dentro del epígrafe “Pasivos vinculados con activos no corrientes man-tenidos para la venta” del balance de situación a 31 de diciembre de 2008 adjunto (Nota 8).

A54


15. AdministrAcionEs PúBLicAs Y sitUAción FiscAL

a) Saldos corrientes y no corrientes con las Administraciones Públicas

El detalle de los saldos relativos a activos y pasivos fiscales al 31 de diciembre de 2009 y 2008 es el siguiente:

El saldo de la Hacienda Pública deudora por Im-puesto sobre Sociedades del ejercicio 2008 inclu-ye el crédito fiscal por la base imponible negati-va estimada en el ejercicio 2008 por importe de 1.114.637 euros. En el ejercicio 2009, el crédito fiscal pendiente de compensar se ha reclasificado como Activo por impuesto diferido.

Euros

2009 2008

No corriente

Activo por impuesto diferido1.816.535 490.430

Corriente

Hacienda Pública deudora por IVA3.794.386 3.850.719

Hacienda Pública deudora Impuesto sobre Sociedades 79.396 1.195.582

Otros 8.940 8.940

total saldos deudores 5.699.257 5.545.671

No corriente

Pasivo por impuesto diferido5.944.486 10.341.018

Corriente

Hacienda Pública, acreedora por IRPf77.857 95.519

Organismos de la Seguridad Social 55.618 51.180

total saldos acreedores 6.077.961 10.487.717

b) Conciliación resultado contable y base imponi-blefiscalLa conciliación entre el resultado contable y la base imponible de Impuesto sobre Sociedades de los ejercicios 2009 y 2008 es la siguiente:

Ejercicio 2009EurosTotal

resultado contable antes de impuestos 2.972.401

Diferencias permanentes

Gastos no deducibles

Diferencias temporarias

Con origen en ejercicios anteriores

6.000

Aplicación provisiones

Ajuste por ventas reconocidas ejercicios anteriores

(377.894)

(3.070.878)

Con origen en el ejercicio

Provisiones fiscalmente no deducibles

1.884.456

(1.558.316)Base imponible (resultado fiscal) 1.414.085compensación de bases imponibles negativas (1.414.085)Base Liquidable -

A55


Ejercicio 2008EurosTotal

resultado contable antes de impuestos 3.502.074

Diferencias permanentes:

Aplicación provisión riesgos y gastos(552.948)

Diferencias temporarias:

Con origen en ejercicios anteriores

Aplicación provisiones

Ajuste por ventas reconocidas en ejer anteriores

Con origen en el ejercicio

(884.033)

(7.931.345)

Provisiones fiscalmente no deducibles

Otros (ajustes transición NPGC)

1.109.191

2.781.731

(5.477.404)

Base imponible (resultado fiscal) (1.975.330)

Nota: La liquidación correspondiente al ejercicio 2008 se corresponde con la declaración del Im-puesto sobre Sociedades finalmente presentada, que difiere de la estimación incluida en las Cuen-tas Anuales correspondiente al ejercicio 2008 y que implica, entre otros efectos, una minoración del crédito fiscal por la base imponible negati-va generada en el ejercicio 2008 por importe de 561.545 euros.

Los aumentos por diferencias permanentes recogi-dos en 2009 y 2008 se deben, respectivamente, a gastos no deducibles fiscalmente correspondientes a multas y sanciones y a la reversión de una pro-visión para riesgos y gastos que en el momento de su constitución tuvo también la consideración de diferencia permanente.

Las diferencias temporarias tienen su origen en am-bos ejercicios, principalmente, en el distinto trata-miento que las normativas contable y fiscal contem-plan en relación con determinadas provisiones, así como al ajuste del margen derivado de ventas de vi-viendas escrituradas en 2009, que habían sido reco-nocidos como ingreso con anterioridad al ejercicio 2008 y que la Compañía procedió a ajustar contra Patrimonio como consecuencia de la aplicación del actual Plan General de Contabilidad. En este senti-do, de acuerdo con el régimen fiscal de los ajustes de primera aplicación del citado Plan, se incorporan en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades cuando son contabilizados de acuerdo al devengo establecido en los nuevos criterios contables.

Los saldos a cobrar a Hacienda Pública derivados del impuesto a devolver de los ejercicios 2009 y 2008 ascienden a 24.641 euros y 81.388 euros, respectivamente.

A56


c) Impuestos reconocidos en el Patrimonio NetoEl detalle de los impuestos reconocidos directa-mente en el Patrimonio Neto en los ejercicios 2009 y 2008 es el siguiente (en euros):

Ejercicio 2009Euros

01.01.09 Adiciones Retiros 31.12.09

Por impuesto diferido

Con origen en el ejercicio:

Subvenciones 10.341.018 3.519.596 (5.412.298) 8.448.316

total impuesto diferido 10.341.018 3.519.596 (5.412.298) 8.448.316

Ejercicio 2008Euros

01.01.08 Adiciones Retiros 31.12.08

Por impuesto diferido

Con origen en el ejercicio:

Subvenciones 9.324.070 5.623.970 (4.607.222) 10.341.018

total impuesto diferido 9.324.070 5.623.970 (4.607.222) 10.341.018

d) Conciliación entre el resultado contable y el gasto/(ingreso) por Impuesto sobre SociedadesLa conciliación entre el resultado contable y el gasto/(ingreso) por Impuesto sobre Sociedades co-rrespondientes a los ejercicios 2009 y 2008 es la siguiente:

Euros

2009 2008

Resultado contable antes de impuestos 2.972.412 3.502.074

Diferencias permanentes 6.000 (1.434.079)

Cuota al 28% 833.955 579.039

Otros (9.763) -

Regularización IS (7.011) (48.761)

total gasto por impuesto reconocido en la cuenta de pérdidas y ganancias

817.181 530.278

A57


e) Desglose del gasto / (ingreso) porImpuestosobreBeneficiosEl desglose del gasto / (ingreso) por Impuesto sobre Beneficios para los ejercicios 2009 y 2008 es el si-guiente:

Euros

2009 2008

Impuesto corriente - -

Impuesto diferido:

Provisión pérdidas (obsolescencia y

previsiones)(300.304) (193.982)

Provisión riesgos y gastos (216.518) (116.592)

Reversión provisión riesgos y gastos

Ajuste ventas retrocesión

Reversión/Aplicación de créditos

por pérdidas a compensar

Otros y Ajustes de primera aplica-

ción

Otros

85.224

859.845

395.944

-

(7.011)

-

2.220.777

(561.545)

(778.885)

(39.495)

Total gasto por impuesto reconocido

en la cuenta de pérdidas y ganancias817.181 530.278

f) Activos y pasivos por impuestos diferidos registradosEl detalle al 31 de diciembre de 2009 y 2008 y el movimiento de esta cuenta durante el ejercicio es el siguiente:

Ejercicio 2009Euros

01.01.09 Regulariza-ciones (*) Adiciones Aplicaciones 31.12.09

Activos por impuesto diferido

Provisiones no deducibles fiscalmente

Retrocesión de ventas 07 (margen de ventas)

Bases Imponibles negativas (*)

490.430

-

1.114.637

393.137

1.213.827

(561.545)

527.648

-

-

(105.810)

(859.846)

(395.944)

1.305.405

353.981

157.149

1.605.067 1.045.419 527.648 (1.361.600) 1.816.535

Pasivos por impuesto diferido - (1.015.766) - - (1.015.766)

- (1.015.766) - - (1.015.766)

(*) Las regularizaciones proceden del cambio de criterio efectuado por la Compañía entre la estimación y la declaración del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio 2008 en relación con la integración del efecto fiscal de los ajustes de primera aplicación del Plan General de Contabilidad. En este sentido, la Compañía ha optado por integrar en la base imponible el impacto fiscal de los ajustes de primera aplicación cuando son contabilizados de acuerdo al devengo establecido en los nuevos criterios contables.

Ejercicio 2008Euros

01.01.08 Adiciones Aplicaciones 31.12.08

Activos por impuesto diferido

Retrocesión de ventas 07 (margen de Ventas)

Provisiones no deducibles fiscalmente

3.195.645

-

-

490.430

(3.195.645)

-

-

490.430

3.195.645 490.430 (3.195.645) 490.430

Pasivos por impuesto diferido - - - -

A58


Al 31 de diciembre de 2009, la Sociedad dispone de 561.246 euros de bases imponibles negativas pendientes de compensar cuyo crédito fiscal se en-cuentra reconocido en el activo del balance. Con efectos 1 de enero de 2009, la Norma Foral 21/2008 de 18 de diciembre, de ejecución presupuestaria para 2009, ha eliminado el plazo establecido para compensar bases imposibles negativas y determina-das deducciones pendientes de aplicación. Por lo tanto, las bases imponibles negativas y deducciones pendientes de aplicar a 1 de enero de 2009 podrán ser compensadas en ejercicios sucesivos sin límite temporal.

g) Activos y pasivos por Impuesto diferido no registrados.La sociedad dispone de 1.579.011 euros en con-cepto de deducciones pendientes de aplicación, de las cuales, 1.559.090 euros han sido generadas en el propio ejercicio, según el siguiente detalle:

Euros Límite sobre cuota líquida

Por inversiones en Activos fijos

Nuevos

2009 1.470.463 45%

Por creación de empleo

2009 69.000 45%

Por contribución a planes de

pensiones

2008

2009

6.036

7.786

45%

45%

Gastos de formación13.884

11.841

45%

45%

2008

2009

1.579.010

No existe límite temporal para aplicar las deduccio-nes citadas.

Los activos por impuestos diferidos indicados ante-riormente no han sido registrados en el balance de situación al 31 de diciembre de 2009 por entender los Administradores de la Sociedad que su recupe-rabilidad no está asegurada en los próximos diez ejercicios.

h) Ejercicios pendientes de comprobación y actua-ciones inspectorasSegún establece la legislación vigente, los impuestos no pueden considerarse definitivamente liquidados hasta que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales o haya transcurrido el plazo de prescripción de cuatro años.

A 31 de diciembre de 2009, la Sociedad tiene abier-tos a inspección los ejercicios 2005 y siguientes en relación con el Impuesto sobre Sociedades y los últimos cuatro ejercicios para los demás impuestos que le son de aplicación.

Debido a que las normas fiscales aplicadas por la Sociedad pueden ser objeto de diferentes interpre-taciones y controversias por parte de las autorida-des fiscales, podrían existir para los años abiertos a inspección determinados pasivos fiscales de carác-ter contingente que no son susceptibles de cuanti-ficación objetiva. Sin embargo, en opinión de los Administradores y de sus asesores fiscales, la proba-bilidad de que dichos pasivos contingentes se mate-rialicen es remota y, en cualquier caso, no tendrían un efecto significativo sobre las cuentas anuales de la Sociedad consideradas en su conjunto.

La legislación aplicable para la liquidación del Im-puesto sobre Sociedades del ejercicio 2009 es, entre

A59


otras, la correspondiente a la Norma Foral 24/1996, de 5 de julio, del Impuesto sobre Sociedades del Territorio Histórico de Àlava, la cual se encuentra vigente, aun cuando existen diversos recursos plan-teados al respecto.

Con fecha 11 de septiembre de 2008, el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas se pronunció sobre las peticiones de decisión prejudicial plan-teadas por el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco mediante autos de septiembre de 2006. En atención a esta sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha desestimado en diciembre de 2008 diversos recursos contra la normativa fo-ral del Impuesto sobre Sociedades. No obstante, su decisión ha sido objeto de recurso ante el Tribunal Supremo.

Los Administradores de la Sociedad han realizado los cálculos de los importes asociados con este im-puesto para el ejercicio 2009 y aquellos abiertos a inspección de acuerdo con la normativa foral en vi-gor al cierre de cada ejercicio, por considerar que de la resolución final de las diversas actuaciones ju-diciales y los recursos planteados al respecto no se derivará un impacto significativo sobre las cuentas anuales tomadas en su conjunto.0

16. inGrEsos Y GAstos

Importe de la cifra de negocios-El importe neto de la cifra de negocios se distribu-ye íntegramente en el País Vasco. El desglose de las ventas por tipo de existencias y actividades es el siguiente (en euros):

2009 2008

Venta de viviendas de derecho de

tanteo (Nota 9) (*)1.166.059 5.434.865

Venta de terrenos (Nota 9) 13.320.000 -

Venta de promociones-

Viviendas y elementos vincu-

lados 92.093.526 106.158.415

Elementos libres (**) 2.974.906 1.677.659

Total 109.554.491 113.270.939

(*) La Sociedad realiza las ventas, así como las compras, de viviendas de derecho de tanteo a un precio igual al precio del módulo de vivien-da de protección oficial vigente en el momento de la operación. Tras el traspaso de dicha rama de actividad a la Sociedad de nueva creación SPGVA, Visesa no adquirirá más viviendas en régimen de Tanteo, y simplemente gestionará la venta de su parque remanente (Nota 9).

(**) Básicamente locales comerciales y garajes.

Aprovisionamientos-La composición de este epígrafe de la cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2009 y 2008 adjunta es la siguiente (en euros):

2009 2008

Compra viviendas de tanteo y

retracto - 2.373.625

Compra de terrenos y solares 14.828.177 14.382.414

Variación de existencias de terre-

nos (Nota 9)(1.399.372) (2.096.753)

Certificaciones de obras y otros

costes de promociones112.915.548 107.482.062

Total 126.344.353 122.141.348

Las compras de terrenos y solares son realizadas ínte-gramente en el País Vasco.

A60


Otros Gastos de Explotación – Servicios ExterioresLa composición de este epígrafe de la cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2009 y 2008 adjunta, es la siguiente:

2009 2008

Arrendamientos y cánones 411.163 355.179

Reparaciones y conservaciones 262.184 192.064

Servicios de profesionales independientes 646.342 522.928

Primas de seguros 39.907 261.091

Servicios bancarios 2.321 1.959

Publicidad, propaganda y relaciones

públicas274.250 243.922

Suministros 413.423 273.006

Otros servicios 267.258 227.754

total 2.316.848 2.077.903

Gastos de personal-La composición de este epígrafe de la cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2009 y 2008 adjunta, es la siguiente:

2009 2008

Sueldos y salarios 2.509.082 2.285.864

Indemnizaciones 20.166 9.030

Seguridad Social 620.185 678.780

Aportaciones a sistemas comple-

mentarios de pensiones 77.864 60.362

Otros gastos sociales 133.097 90.553

total 3.360.394 3.124.589

Con fecha 2 de noviembre de 2004 fue aceptada la solicitud de entrada de la Sociedad en la EPSV Itzarri. Dicha adhesión supone la aportación men-sual de la Sociedad, a partir del mes de diciembre de 2004, de unas cantidades de importe definido a la mencionada sociedad EPSV para la cobertura de las contingencias de jubilación, incapacidad per-manente, fallecimiento o desempleo de larga dura-ción para aquellos empleados de la Sociedad que hayan pertenecido al menos dos años a alguna de las entidades que, como la Sociedad, son “socios protectores” de EPSV Itzarri.

Las aportaciones realizadas por Visesa al Plan de Pensiones por este concepto han ascendido a 77.864 euros en el ejercicio 2009 (60.362 euros en el ejercicio 2008), que se encuentran registrados en el epígrafe “Gastos de Personal” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.

Ni al 31 de diciembre de 2009 ni del 2008 existían aportaciones devengadas pendientes de realizar.

17. rEtriBUcionEs AL consEjo dE AdministrAción Y A LA ALtA dirEcción, Y otros concEPtos

Los miembros actuales del Consejo de Adminis-tración no han obtenido retribución alguna por su condición de consejeros o de otro tipo excepto en el caso de uno de ellos por su condición de Direc-tor General de la Sociedad ha percibido las siguien-tes retribuciones:

Ejercicio 2009 Sueldos y salarios

Otros conceptos

Total

Alta Dirección/Consejero 50.737 168 50.905

Con fecha 4 de junio de 2009 cesó voluntariamente de su cargo el antiguo Director General de la So-ciedad que también era miembro del Consejo de Administración. Las retribuciones percibidas en el ejercicio 2009 hasta su baja ascendieron a un im-porte total de 57.352 euros desglosadas en los si-guientes conceptos:

Sueldos y salarios

Otros conceptos

Total

Alta Dirección/Consejero 38.785 18.567 57.352

Ejercicio 2008 Sueldos y salarios

Otros conceptos

Total

Alta Dirección/Consejero 23.820 230 24.050

A61


Con fecha 17 de septiembre de 2008 cesó volunta-riamente de su cargo el antiguo Director General de la Sociedad que también era miembro del Consejo de Administración. Las retribuciones percibidas en el ejercicio 2008 hasta su baja ascendieron a un importe total de 80.044 euros desglosadas en los siguientes conceptos:

Sueldos y salarios

Planes dePensiones

Otros conceptos

Total

Alta Dirección/Consejero 66.373 1.471 12.200 80.044

No han existido durante el ejercicio indemnizacio-nes por cese o pagos en instrumentos de patrimonio a miembros del Consejo de Administración. Durante el ejercicio 2009 los miembros del Consejo de Admi-nistración no han realizado con la Sociedad ni con sociedades del Grupo operaciones ajenas al tráfico or-dinario ni en condiciones distintas a las de mercado.

La Sociedad no tiene concedidos créditos ni antici-pos a los miembros del Consejo de Administración vigentes al 31 de diciembre de 2009, ni existen obligaciones en materia de seguros de vida, instru-mentos de Patrimonio o cualquier otro compromiso respecto a los miembros antiguos y actuales de di-cho órgano. De acuerdo con lo previsto en el Decreto 130/1999,

de 23 de febrero, por el que se regula el estatuto personal de los directivos de los Entes Públicos de Derecho Privado y de las Sociedades Públicas (BOPV nº 53, 17/03/99), y en el Decreto 299/1999, de 20 de julio, por el que se aprueba la relación de los directivos de las Sociedades Públicas adscri-tas al Departamento de Ordenación del Territorio Vivienda y Medio Ambiente, el único cargo califi-

cado como personal directivo de la Sociedad es su Director General.

La mayor parte de los saldos y tran-sacciones realizadas en el ejercicio

por operaciones financieras y que figuran en las cuentas adjuntas, se han realizado con las entida-des financieras a la vez accionistas y cuyos repre-sentantes forman parte del Consejo de Administra-ción (Nota 11).

Detalle de participaciones en Sociedades con acti-vidades similares y realización por cuenta propia o ajena de actividades similares por parte de los Administradores-

De conformidad con lo establecido en el artículo 127 ter.4 de la Ley de Sociedades Anónimas, intro-ducido por la Ley 26/2003, de 17 de julio, por la que se modifica la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, y el Texto Refundido de la Ley

de Sociedades Anónimas, con el fin de reforzar la transparencia de las sociedades anónimas cotiza-das, se señalan a continuación las sociedades con el mismo, análogo o complementario género de ac-tividad al que constituye el objeto social de VISESA, Vivienda y Suelo de Euskadi, S.A. – Euskadiko Etxe-bizitza eta Lurra, E.A. en cuyo capital participan los miembros del Consejo de Administración, así como las funciones que, en su caso, ejercen en ellas:

A62


Titular Sociedad Participada Actividad Funciones

Iñaki Arriola Lopez ORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Presidente

Iñaki Arriola Lopez ALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Presidente

Iñaki Arriola Lopez SPGVA, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Presidente

Ignacio de la Puerta Rueda SPGVA, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero

Rafael farias SPGVA, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero

Rafael farias fomento Empresarial AZSE, S.L. Promoción Inmobiliaria -

mario Yoldi SPGVA, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero

mª Paz Larrumbide moreno ORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Vicepresidenta

mª Paz Larrumbide moreno ALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Vicepresidenta

mª Paz Larrumbide moreno SPGVA, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Vicepresidenta

mª Paz Larrumbide moreno Bilbao Ria 2000 Regeneración urbanística de Bilbao y su entorno Consejera

mª Paz Larrumbide moreno Jaizkibia, S.A.Regeneración del corredor de Jaizkibel y del entorno de la bahía de

PasaiaConsejera

mª Paz Larrumbide moreno Sestao Berri 2010, S.A.

Revitalización urbana y social de las zonas de Txábarri, Urbinaga,

Simondrogas,

Rivas y Los Baños de Sestao

Consejera

mª Paz Larrumbide moreno Comisión Gestora de ZorrozaurreRevitalización urbanística, económica y social de la península de Zorro-

zaurreConsejera

mª Paz Larrumbide moreno Badia Berri, S.A. Agencia para la renovación urbana de la bahía de Pasaia Consejera

Tomás Alonso Sanz ORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Consejero

AdministrAdorEs

A63



Tomás Alonso Sanz ALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero

Tomás Alonso Sanz SPGVA, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero

miguel Bengoechea Romero ORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Consejero

miguel Bengoechea Romero ALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero

Bilbao Bizkaia Kutxa, representada por

D. Juan Antonio González Royuela

Nuevos Espacios Industriales del

Norte, S.A. (NEINOR) Promoción de Desarrollos InmobiliariosConsejero


D. Juan Antonio González RoyuelaORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Consejero


D. Juan Antonio González RoyuelaALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero

Gipuzkoa Donostia Kutxa, representada por D. Peio Goikoetxea

UrdapilletaORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Consejero


UrdapilletaALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero


UrdapilletaLicasa I S.A. Inmobiliaria Consejero


UrdapilletaOBAREmA UNO, S.L. Inmobiliaria No


UrdapilletaOBAREmOS DOS, S.L. Inmobiliaria No


UrdapilletaRESIDENCIAL IPAR mADRID, S.A. Inmobiliaria No


UrdapilletaGrupo Inmobiliario Inverlur, S.L. Inmobiliaria No

Caja Vital Kutxa, representada por

D. José Alberto Barrena LlorenteORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Consejero

A64




D. José Alberto Barrena LlorenteALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Consejero


D. José Alberto Barrena LlorenteVitalquiler, S.L. Promoción y Alquiler de Viviendas Presidente


D. José Alberto Barrena LlorenteViuc Promociones, S.A. Promoción Inmobiliaria Presidente


D. José Alberto Barrena LlorenteLasgarre, S.A. Promoción Inmobiliaria Presidente


D. José Alberto Barrena Llorente

Promociones Inmobiliarias Alave-

sas, S.A. Construcción y Explotación de Aparcamientos Presidente


D. José Alberto Barrena LlorenteGerens management Group, S.A. Promoción Inmobiliaria

Consejero


D. José Alberto Barrena LlorentePaisajes del vino, S.L. Promoción Inmobiliaria

Consejero


D. José Alberto Barrena LlorenteGuereñu Promociones, S.L. Promoción Inmobiliaria Presidente


D. José Alberto Barrena Llorentemail Investment, S.A. Inmobiliaria Presidente


D. José Alberto Barrena Llorentemartioda Promociones, S.L. Inmobiliaria Presidente


D. José Alberto Barrena LlorentePromociones Junguitu, S.L. Inmobiliaria Presidente


D. José Alberto Barrena LlorenteNunzaan, S.L. Inmobiliaria Consejero

CAJA LABORAL POPULAR, Coop. de Crédito, representada por

D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaORUBIDE, S.A. Gestión de suelo Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaALOKABIDE, S.A. Gestión de alquiler de vivienda Vocal del Consejo de Administración

A65




D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenamCC – Sustrai, S.A. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaNavarra Suelo Industrial, S.A.

Búsqueda de Suelo Industrial ordenado y dotado de infraestructuras

para la instalación de empresas en NavarraVocal del Consejo de Administración

Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito, representada por

D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaPromociones Iturmendi 2010, S.L. Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-Aurtenafuster Yequeda, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaResidencial Almudevar, S.L. Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaPromociones flores Alfinden, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-Aurtenaflores Astillero, S.L. Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-Aurtena

Nuevos Desarrollos Residenciales

m3 Torrelavega, S.L.Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración



Nuevos Desarrollos Residenciales

La Albericia, S.L.Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaCapitol Promociones XXI, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaCapitol León, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaResidencial Los Valles, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración



Nuevas Promociones Sector 53,

S.L.Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración



Nuevas Promociones La Galera,

S.L.Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaCopesa Valdecilla, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración

A66




D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaEco moncayo Azul, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaGuimel Aragón, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración



Interpartners Promoción Inmobilia-

ria Castilla y Leon, S.L.Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaGuimel Burgo S.L. Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaPromociones Royal Almazarro, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración



Promociones Royal La Sagrada,

S.L.Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaClarim Álava, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaClarim Navarra, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaClarim Valladolid, S.L. Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaClarim Bizkaia Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración


D. Iñaki Gorroño Areitio-AurtenaPromociones maralema Promoción Inmobiliaria Vocal del Consejo de Administración

A67


18. AVALEsLa Sociedad tiene recibidos de diversas institucio-nes financieras avales en garantía de obras de urba-nización ante Organismos Públicos, devolución de anticipos recibidos de clientes y cobros por subven-ciones de la Unión Europea por importe de 64.975 miles de euros, aproximadamente (74.514 miles de euros en el 2008).

Asimismo se han recibido de empresas constructo-ras y colegios profesionales avales por importe de 3.786 miles de euros, aproximadamente (11.193 miles de euros en el 2008), para garantizar la per-fecta construcción de las obras.

Los Administradores de la Sociedad no esperan que se produzcan pasivos para la Sociedad derivados de los avales prestados mencionados en el párrafo anterior.

19. oPErAcionEs intErrUmPidAsDurante el ejercicio 2009 la Sociedad no ha inte-rrumpido ninguna actividad.

Durante el ejercicio 2008 la Sociedad procedió

a traspasar la rama de actividad de Bizigune a la Sociedad de reciente creación SPGVA (Nota 4.m). Conforme a las normas establecidas en el Plan Ge-neral de Contabilidad, la venta de dicha actividad fue clasificada como una operación interrumpida.El detalle de los elementos patrimoniales que esta-ban afectos a esta actividad industrial en el momen-to de la cesión en mayo de 2008 fue el siguiente:

2008

Inmovilizado material 14.863

Cuentas por Cobrar 5.491.730

Cuentas por pagar (21.004)

fianzas entregadas (2.009.608)

Préstamos al personal 13.024

Neto entregado 3.489.005

A68


Detalle de ingresos y gastos por operaciones interrumpidas

Ejercicio2008

Importe neto de la cifra de negocios (4.012.627)

Subvenciones de explotación 5.049.360

Gastos de personal (342.995)

Otros gastos de explotación (518.942)

Provisión de impagados (122.055)

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 52.741

Gastos financieros (52.741)

RESULTADO fINANCIERO (52.741)

RESULTADO ANTES DE ImPUESTOS -

Impuestos sobre beneficios -

RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE

OPERACIONES INTERRUmPIDAS-

20. otrA inFormAcióna) Personal

El número medio de personas empleadas duran-te Los ejercicios 2009 y 2008 ha sido de 63 y 73 personas respectivamente, siendo su distribu-ción la siguiente:

Ejercicio 2009 Nº de mujeres

Nº de hombres Total

Alta Dirección - 1 1

Directores 2 4 6

Técnicos superiores 13 6 19

Técnicos medios 2 10 12

Administrativos 22 3 25

39 24 63

Ejercicio 2008 Nº de mujeres

Nº de hombres Total


Directores 2 4 6


Técnicos medios 2 10 12


40 33 73

A 31 de diciembre de 2009 y 2008 la plantilla em-pleada por la Sociedad distribuida por categorías profesionales y por género es la siguiente:

Ejercicio 2009 Mujeres Hombres Total (*)


Directores 2 4 6


Técnicos 2 9 11


47 23 70

(*) Un total de 5 personas están cubriendo bajas de maternidad.

Ejercicio 2008 Mujeres Hombres Total


Directores 2 4 6


Técnicos 2 10 12


40 25 65

Los ingresos, gastos y resultado antes de impuestos reconocidos en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2008 afectos a la actividad de Bizigu-ne fueron los siguientes:

A69


b) Remuneración de auditoresLos honorarios relativos a los servicios de audi-toría del ejercicio 2009 han ascendido a un im-porte de 59.900 euros (59.500 euros en el 2008). Por otro lado, en el presente ejercicio, el auditor de cuentas no ha prestado ningún servicio adi-cional a la Sociedad. En el ejercicio 2008, el au-ditor de cuentas prestó servicios adicionales (no fiscales) por importe de 24.000 euros, aproxi-madamente. Todos los importes se encuentran registrados en el epígrafe “Otros gastos de ex-plotación” de la cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2009 y 2008 adjuntas.

c) Situación de liquidez y presupuesto de tesoreríaEl riesgo de liquidez se refiere al riesgo de la eventual incapacidad de la Sociedad para ha-cer frente a los pagos ya comprometidos, y/o los compromisos derivados de nuevas inversiones.La Sociedad determina las necesidades de teso-rería utilizando dos herramientas básicas:

1. Presupuesto de tesorería con horizonte de 12 meses con detalle trimestral y actualiza-ción también mensual.

2. Presupuesto de tesorería con horizonte 30 días con detalle diario y actualización dia-ria, elaborado a partir de los compromisos

de pago incorporados al Sistema de Infor-mación Financiera.

Con estas herramientas se identifican las necesida-des de tesorería en importe y tiempo, y se planifican las nuevas necesidades de financiación.

Las necesidades de financiación generadas por ope-raciones de inversión se estructuran y diseñan en función de la vida de la misma: a modo de ejemplo, la adquisición de suelo para promoción de vivien-das para la venta puede financiarse con líneas de descuento, préstamos hipotecarios con vencimiento a largo plazo, mientras que el desarrollo de la pro-moción mediante líneas de descuento. El importe de líneas de crédito y préstamos no dispuestos al 31 de diciembre de 2009 asciende a 128.131 miles de euros (85.080 miles de euros en el ejercicio 2008).

La situación del mercado inmobiliario residencial se ha deteriorado paulatinamente desde mediados de 2007. El retraimiento de la demanda de vivien-das, unido al exceso de oferta y en especial a la cri-sis financiera internacional, que ha ocasionado un endurecimiento de las condiciones de financiación y unas mayores restricciones de acceso a la misma, han provocado problemas financieros a una gran parte de las empresas del sector, que previsible-mente continuarán durante el ejercicio 2009. No

obstante, la Sociedad es un vehículo del Gobierno Vasco, accionista mayoritario, en el desarrollo de su política de vivienda plasmada en el Plan Director 2006-2009. Es por ello que la Sociedad entiende que su singularidad según lo explicado en detalle en la Nota 1, permitirá financiar adecuadamente sus operaciones en el ejercicio 2010, contando con el apoyo de las entidades financieras que forman parte de su accionariado, razón por la que no espe-ran problemas.

A70


Las principales magnitudes del presupuesto de te-sorería para el ejercicio 2010, elaborado sobre la base de negocio recurrente de la Sociedad son las siguientes, expresadas en miles de euros:

Presupuesto de Tesoreria 2010

Cobros promociones 189.318

Cobros subvenciones 11.675

Desembolsos de capital 5.713

Suscripción nuevos préstamos (**) 219.688

Pagos suelo (31.665)

Pagos nuevas instalaciones -

Pagos promociones (*) (129.750)

Amortización principal préstamos (**) (241.733)

Intereses (6.966)

Otros, neto (12.184)

total cobros menos pagos 4.096

(*) Incluye amortización líneas de descuento registradas en “Otros pasivos financieros no bancarios

(**) Incluye la novación de financiación como alta y baja de financiación por importe de 68.813 miles de euros

La revisión del presupuesto de tesorería correspon-diente al ejercicio 2010 y los análisis de sensibili,dad realizados por la Sociedad al ejercicio, permiten concluir que el mismo será capaz de financiar ra-zonablemente sus operaciones, aún en el caso de que las condiciones del mercado inmobiliario y de financiación continúen endureciéndose.

A71


informe de gestión 2009

EVoLUción dEL nEGocio

En el ejercicio 2009, VISESA ha continuado con su actividad principal de promoción de viviendas de protección oficial, tanto concertadas como de ré-gimen especial, iniciando la edificación de 781 vi-viendas que han sido adjudicadas en el ejercicio, 551 de régimen general y 230 sociales. Se conside-ran finalizadas en el ejercicio 2009, o dicho de otra manera, se ha comenzado en 2009 la escrituración de las siguientes promociones:

• 34 Viviendas sociales y 69 concertadas en Llodio• 25 viviendas sociales y 102 concertadas

en Etxebarri• 100 viviendas concertadas en Sestao• 46 viviendas concertadas en Sopelana• 20 viviendas sociales y 40 concertadas

en Etxebarri• 99 viviendas concertadas en Elgoibar• 401 viviendas concertadas en Salburua• 104 viviendas concertadas en Donostia Iza

De estas promociones, 227 viviendas pertenecen al Contrato Programa 2003, 308 al Contrato Progra-ma 2004, y 401 al Contrato Programa 2005. El nú-mero total de viviendas escrituradas en el ejercicio 2009 asciende a 875 frente a las 1.130 de 2008. Esta variación está relacionada con el ciclo normal de terminación de las promociones.

Se han firmado contratos con la sociedad participa-da Alokabide, para la transmisión de 282 viviendas en Zabalgana y 171 en Salburua, así como de 30 viviendas en Gernika para su puesta en régimen de arrendamiento protegido. Adicionalmente se han escriturado con esta misma sociedad en 2009 las promociones de Etxebarri 20 VS, Etxebarri 25 VS y Llodio 34 VS.

Además, durante el ejercicio 2009 se ha continua-do la ejecución de una serie de urbanizaciones complementarias por cuenta del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes en las pro-mociones de Miribilla, Llodio, Elgoibar y Donostia Iza.

Adicionalmente se han realizado compras de suelo por un importe total de 14,8 millones de euros de las que 6,2 millones corresponden a Zorrozaurre y 8,5 milllones a Sestao Vega Galindo. Se han adqui-rido al Gobierno Vasco los derechos de superficie de terrenos en Ugao, en Amezola, en Gernika, en Derio, en Basauri, o en Sondika entre otros. Tan-to en Eskoriatza, Amurrio, como en Ugao se están haciendo trabajos de urbanización de parcelas en cooperación delegada con el ayuntamiento.

En cuanto al Margen sobre ventas (calculado este como el cociente entre el beneficio de explotación y la cifra de ventas de la empresa), se aprecia una pequeña bajada habiendo pasado del 8,15 % en el ejercicio 2008 al 7,35% en el ejercicio 2009. El margen de ventas que se obtenga en el ejercicio de-pende de las promociones concretas que se escritu-ren en el año y del margen del Contrato Programa al que se encuentran adscritas.

Otro de los indicadores no financieros que nos da una idea del crecimiento del negocio es la evolu-

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ción de la plantilla media. Para hacer esta compa-rativa debemos homogeneizar datos. No es com-parable la plantilla media de VISESA del ejercicio 2009 con la del ejercicio 2008 ya que a 30-04-08 se traspasa la actividad de Bizigune y tanteos a una nueva sociedad lo cual implica que hay 25 perso-nas que pasan de VISESA a SPGVA. Por tanto, para hacer comparables los datos de plantillas medias, debemos considerar en 2008 la plantilla media úni-camente de VISESA para poder comparar el dato con la plantilla media de VISESA de 2009 (62,64 personas). En 2008 la plantilla media es de 63,24 personas dato este que sí sería comparable con la plantilla media de 2009 y que da una idea del man-tenimiento de la actividad.

En cuanto a la actividad de Tanteos y Bizigune, esta fue traspasada a la sociedad de nueva creación con fecha 30-04-08 si bien durante el ejercicio 2009 se ha seguido gestionando el stock de tanteos que ha-bía adquirido VISESA antes del traspaso de la activi-dad. Así, durante el ejercicio 2009 se han registrado ventas de tanteos por 1,1 millones de euros (corres-pondientes a la venta de 10 viviendas) siendo la existencia final de estas viviendas de 826 miles de euros al cierre del ejercicio 2009.

AVAnZAndo En EL sistEmA dE GEstión EnFocAdo AL modELo EUroPEo dE ExcELEnciA EFQm

Visesa, ya en 2002, dentro de su estrategia de com-petitividad, optó por la excelencia en la gestión como uno de sus pilares estratégicos, y por enfocar el sistema de gestión al Modelo EFQM de Excelen-cia, como garantía de éxito para el cumplimiento de sus objetivos.

Durante estos años, hemos alineando permanente-mente la estrategia a los conceptos fundamentales de excelencia del Modelo EFQM: orientación hacia los resultados, orientación al cliente, liderazgo y coherencia, gestión por procesos y hechos, desarro-llo e implicación de las personas, proceso continuo de innovación, aprendizaje y mejora, desarrollo de alianzas y responsabilidad social.

Adaptamos la estructura a la gestión por procesos, definiendo e implantando los procesos de la socie-dad, siguiendo el ciclo PDCA de mejora continua que obliga al sistema a revisar los procesos y ajus-tarlos permanentemente. Tratamos de crear valor en

todas las actividades y, por tanto, de crear más valor para todos los grupos de interés de Visesa, nuestros clientes, nuestros accionistas, nuestros proveedo-res, las sociedades participadas (Alokabide y Orubi-de), las personas que integran Visesa y la sociedad en su conjunto.

Este modelo se basa fundamentalmente en la Ges-tión por Procesos, a través de un liderazgo parti-cipativo, con una estrategia definida también de manera participativa, comunicada adecuadamente, con un enfoque claro y permanente hacia la satis-facción del cliente final y del cliente interno, y de una gestión integral de las personas que componen la empresa, buscando su satisfacción y siendo ple-namente conscientes de la necesidad de su desarro-llo humano y profesional, con un fuerte sentido de pertenencia y gran implicación con la estrategia y objetivos de Visesa.

En 2005, Visesa presenta su Memoria de Gestión, tomando el modelo EFQM como referencia, a eva-luación externa por EUSKALIT, Fundación Vasca para el fomento de la calidad, que presta a las or-ganizaciones y empresas de la CAPV el servicio de evaluación externa, evaluación que consiste en un análisis global y sistemático de la gestión de una organización, realizado por expertos independien-tes y ajenos a ella. Obtuvimos el distintivo Q Plata,

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reconocimiento que concede anualmente el Go-bierno Vasco y que reconoce a Visesa como una de las organizaciones más avanzadas en la innovación y mejora de su gestión en la CAPV, convirtiendo a Visesa en la primera promotora de viviendas de Eus-kadi en obtener este galardón.

Durante los siguientes años hemos seguido avan-zando en la implantación del Modelo, y en la con-solidación del sistema de gestión ya implantado, ajustando los procesos a las nuevas necesidades y realizando las conexiones necesarias con los proce-sos de las sociedades Alokabide, Orubide y SPGVA, habiendo definido un Mapa de Procesos Integrado para las 4 sociedades.

Otros ámbitos de gestión en los que hemos avanzado y han supuesto un gran avance son:

• Sistema de Gestión Estratégica• Gestión a través de indicadores y cuadros de

mando: toma de decisiones en base a datos• Diseño de un organigrama por procesos donde

la estructura horizontal prevalece a la funcional• Sistema de gestión por proyectos para los proyec-

tos-promoción.• Numerosos canales de comunicación interna en

todos los sentidos.• Implantación de la gestión de la mejora a través

de equipos en los que participa el 100% de la plantilla

• Implantación de equipos de gestión de la activi-dad

• Implantación de sistemas de gestión de la infor-mación, ERP, intranet, herramientas de gestión estratégica, sistemáticas de gestion de equipos y reuniones etc…

GEstión dE PErsonAsA lo largo del año 2009, el proceso 11, Gestión de las Personas, se ha centrado en la consecución de los objetivos recogidos en el plan de gestión de Vi-sesa en el ámbito de personas y concretamente en tres áreas de trabajo específicas:

• Competencias Liderazgo: a finales del año 2007 dimos comienzo un proyecto de desarrollo de competencias conversacionales y de coaching que se extendió a lo largo de todo el año 2008 en el nivel Directivo. Este proceso de desarrollo pre-tendía dotar a los directores de la organización de herramientas innovadoras de gestión para el desarrollo propio y de sus equipos. Esta fue la primera fase de un proyecto, cuya segunda fase comenzó en el año 2009.

Por lo tanto, en el año 2009 hemos seguido traba-jando con los líderes de segundo nivel con el obje-tivo de dotar a Visesa de profesionales con buenas aptitudes no sólo en el ámbito técnico sino también en el ámbito de la gestión. Por ello a lo largo de este proceso 47personas, se han formado en herramien-tas de gestión de personas altamente efectivas, han sido evaluadas y han elaborado planes de acción y han sido “mentorizados” por sus responsables, con

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el objetivo de asistirles en su desarrollo personal y profesional.

• Beneficiossociales:Ya a lo largo del año 2008, pusimos en marcha novedosos beneficios socia-les, y a lo largo del año 2009, dimos comienzo a la puesta en marcha del servicio de catering en las cuatro oficinas.

•Consolidación Plantilla: A lo largo del año 2008, dimos los primeros pasos para adecuar la plan-tilla de Visesa a la actividad de la organización. Para ello, fue necesario la realización de un es-tudio de dimensionamiento, que recogió en su informe final que la plantilla de Visesa debía de ser de 65 personas.

•Nuevas Instalaciones: en el año 2009, traslada-mos las oficinas centrales y la OAc de Alava a un edificio de oficinas. Hemos mejorado sustancial-mente con respecto a las instalaciones preceden-tes (luz, m2/persona, ergonomía, instalaciones, servicios, comedor…)

innoVAción

En VISESA la innovación no se limita únicamente a la utilización de nuevos materiales, sistemas cons-tructivos y elementos innovadores en instalaciones y edificación –que también, y de manera muy sig-nificativa-, sino que además se centra en implantar sistemas de gestión y producción novedosos, incor-porando la participación de los usuarios en el resul-tado final de nuestros productos y servicios.

Alineadas con los objetivos del Plan Estratégico 2006-2009, las líneas principales de actuación en el año 2009 han sido: eficiencia energética y soste-nibilidad en edificios, desarrollos urbanos sosteni-bles e industrialización. Se han materializado en el desarrollo de diferentes acciones y proyectos, entre las que destacan:

Proyecto europeo TetraEner (FP6 – Concerto)

Aprobación de la propuesta de proyecto europeo PIME´s (FP7 – Concerto)

Evaluación de la viabilidad de la edificación indus-trializada en base acero en sus promociones

Puesta en marcha de una Empresa de Servicios Energéticos (ESCO)

Participación en la asociación europea E2B (Inicia-tiva tecnológica de edificios energéticamente efi-cientes)

Viabilidad de la utilización de microcogeneración en promociones en Salburua y Llodio

EVoLUción PrEVisiBLE dE LA sociEdAd

El objetivo fundamental para Visesa es la continui-dad de la empresa como promotor de viviendas de protección oficial, manteniendo una política de contención de gastos adecuada. La ejecución combinada de promociones sociales y concertadas, junto con la incorporación de viviendas de precio tasado, va orientada a satisfacer los distintos tipos de demanda existente manteniendo siempre un equilibrio entre los resultados de unas y otras.

En el capítulo de inversiones, se cifra en 277.820.007,3 euros el volumen de obra a realizar (comprende tanto el coste a incurrir por las obras a iniciar como por las ya iniciadas en ejercicios an-

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teriores y tanto el coste de obra como el resto de costes de la promoción tales como licencias, ho-norarios etc así como gastos financieros, personal y compras de suelo).

Está previsto el inicio de la edificación de vivien-das, contempladas dentro del Contrato programa del año 2005 y 2006 y de los contratos programa previstos para los años 2007, 2008 y 2009.

El reparto por provincias de este volumen de obra es como sigue:

PROVINCIA OBRA Y RESTO DE GASTOS SUELO FINANCIEROS PERSONAL TOTAL

ARABA 130.286.177,53 3.923.135,91 997.503,64 135.206.817,09

BIZKAIA 57.036.176,86 40.000.000 1.717.455,21 436.683,27 99.190.315,34

GIPUZKOA 41.482.567,67 1.259.950,08 320.357,19 43.422.874,94

La apuesta estratégica de VISESA está dirigida a conseguir una mayor diversificación de productos y servicios con estándares de calidad acordes a las necesidades y expectativas de los clientes, así como a la introducción de mejoras e innovaciones dando cada vez mayor protagonismo al tema de la soste-nibilidad y orientando la gestión cada vez más a la satisfacción del cliente. Otro de los objetivos estra-tégicos de la empresa sigue siendo conseguir una mayor integración de los procesos de VISESA con sus sociedades participadas y potenciar las alianzas con ayuntamientos para conseguir mayor agilidad y eficiencia en la gestión.

AccionEs ProPiAsAl cierre del ejercicio, ni VISESA ni sus sociedades participadas tenían en cartera acciones de la prime-ra sociedad

ActiVidAdEs En mAtEriA dE inVEstiGAción Y dEsArroLLoDurante el ejercicio 2009 no se han desarrollado actuaciones dignas de mención en esta materia.

HEcHos PostEriorEs AL ciErrEEn el mes de enero de 2010 los socios de VISESA han desembolsado el capital suscrito pendiente de desembolso por 5.713 miles de euros.

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considErAcionEs AcErcA dEL riEsGo FinAnciEro

La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a las variaciones en los ti-pos de interés, así como a los riesgos de crédito y liquidez. A continuación se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad:

Riesgo de créditoCon carácter general la Sociedad mantiene su teso-rería y activos líquidos equivalentes en entidades fi-nancieras de elevado nivel crediticio, que a su vez, son accionistas de la Sociedad.

La Sociedad no tiene un riesgo de crédito significa-tivo ya que cobran la totalidad de sus ventas en el momento de la escrituración, ya sea por subroga-ción del comprador en la parte que le corresponde del préstamo promotor o bien por otro método dis-tinto a elección del comprador de la vivienda, local o nave industrial.

Riesgo de liquidezCon el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos de pago que se derivan de

su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su balance, así como de las líneas cre-diticias y de financiación que se detallan en la me-moria. Asimismo, en el accionariado de la Sociedad se encuentran cuatro entidades financieras, las cuá-les participan en la financiación de los proyectos inmobiliarios que está desarrollando.

Por último, los proveedores principales de Visesa tienen firmadas líneas de descuento con las entida-des financieras en el marco del Convenio de Cola-boración financiera para la promoción, adquisición y rehabilitación de viviendas (ver Nota 4.d) para ir disponiendo de las certificaciones que le adeuda la Sociedad en cada promoción, la cual paga dichas certificaciones según va percibiendo los anticipos correspondientes por la venta de viviendas. Las condiciones estipuladas en dichas pólizas contem-plan que la autorización del descuento y la carga financiera asociada al mismo son a cargo de la So-ciedad, si bien el riesgo financiero recae en el cons-tructor que descuenta la certificación.

La revisión del presupuesto de tesorería correspon-diente al ejercicio 2010, los análisis de sensibili-dad realizados por la Sociedad al cierre del ejerci-cio, permite concluir que la Sociedad será capaz de financiar razonablemente sus operaciones, aún en el caso de que las condiciones del mercado inmo-

biliario y de financiación continúen endureciéndo-se. En todo caso, los accionistas han manifestado su intención de seguir apoyando financiera y patri-monialmente a la Sociedad, de forma que la exigi-bilidad a corto plazo de la financiación prestada o la concesión de financiación adicional dependerá de la generación de flujos de caja por su parte, de modo que ello permita garantizar el desarrollo nor-mal de las operaciones así como el cumplimiento de sus compromisos.

Riesgo de mercadoTeniendo en cuenta la situación del mercado inmo-biliario y su deterioro paulatino desde mediados de 2007 agudizado en 2008 y 2009, uno de los principa-les riesgos que la Sociedad tiene presente en su ges-tión, es el de deterioro del valor de sus activos “Exis-tencias”, por lo que, de forma permanente la Sociedad analiza la situación actual del mercado inmobiliario así como sus expectativas a medio y largo plazo. Dentro de los riesgos de mercado a los que se en-frenta la Sociedad, destacan el riesgo de interés, y el riesgo de precios, aparte de los riesgos regulatorios.

En este sentido, se está realizando una adecuada planificación y seguimiento del ciclo inmobiliario a través del análisis permanente de oferta y demanda en el medio y largo plazo a fin de tener una base sólida para la toma de decisiones fiables, con base

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en el conocimiento y experiencia en el sector y en la evolución de las variables macro y microeconó-micas (P.I.B., tipos de interés, etc.). A fin de mitigar y controlar los riesgos a los que está expuesta, se desarrolla un continuo control del nivel y costo de endeudamiento de la Sociedad. Asimismo, cada proyecto de inversión es objeto de estudios deta-llados que aportan, entre otros aspectos, datos so-bre rentabilidad, endeudamiento y posibles riesgos, que ayudan a soportar la decisiones de negocio, así la Sociedad aplica normas de trabajo que le permi-ten conocer y controlar de manera permanente los riesgos existentes en su actividad inmobiliaria.

No obstante, el riesgo de mercado de la Sociedad es sensiblemente menor comparado con otras em-presas del sector, al desarrollar vivienda protegida, que no está tan sujeta a las fluctuaciones de precios como la vivienda libre, y que tiene una demanda más sostenida en el tiempo, por su menor precio de venta. Se debe tener en cuenta que la Sociedad es un instrumento del Gobierno Vasco en política social y, por lo tanto, las decisiones que adopte el mismo influyen notablemente en la demanda, estra-tegia y futuro de la sociedad.

Riesgo de interésLa mayoría de los préstamos y créditos del balance de situación de la sociedad están indexados al índi-ce de referencia Euribor.

Por otro lado, la sensibilidad de la deuda ante fluc-tuaciones de los tipos de interés respecto de la deu-da a largo plazo ante una variación de más (menos) 1% en el tipo de interés podría suponer un efecto en los gastos financieros anuales de unos 2,4 mi-llones de euros, aproximadamente (2,1 millones de euros en el ejercicio 2008).

La Sociedad no utiliza instrumentos financieros de-rivados para cubrirse del riesgo de tipo de interés.

Informe AnuAl 09 - Visesa, Vivienda y suelo de … · cuencia se vaya equilibrando el peso...

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