Junio de 2011

INDAABIN, NORMATIVA DE CARÁCTER TÉCNICO EN MATERIA

DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES

LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES, 2004

Contiene 7 títulos y 152artículos.

El Título Sexto regula el avalúo delos bienes nacionales.

Se integra de 7 artículos (142 al 148)

Publicada en el Diario oficial de la Federaciónel 20 de mayo de 2004

Artículo 142. Le otorga atribuciones a la Secretaría para emitir normativaen materia de valuación y justipreciación de rentas

NORMAS conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos yjustipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de BienesNacionales. (publicado el 27 de septiembre de 2006 en el DOF)

Artículo 143. Le da facultades alINDAABIN para dictaminar valoresen función de 6 actos jurídicos.(adquisición, enajenación,indemnización, arrendamiento,concesión y diligencias judiciales)

Artículo 144. Le da facultades alINDAABIN para dictaminar valoresen función de 5 actos jurídicos.(adquisición, enajenación,indemnización, aseguramientocontra daños y reexpresión deestados financieros).

Artículos 143 y 144. Le dan atribuciones al INDAABIN, a las instituciones decrédito y a los especialistas en materia de valuación con cédula profesionalexpedida por autoridad competente, para determinar valores en función deocho actos jurídicos.

FRACCIONES DEL ARTÍCULO 143

ACTO JURIDICO FRACCIONES DEL ARTÍCULO 144

I, III y XVII Adquisición

II, III, IV, V, VI y XIV Enajenación

Aseguramiento contra daños

X y XIII Concesión

XI, XII y XVII Arrendamiento

Reexpresión de Edos. FinancierosVII, VIII, XI y XV Indemnización

XVI Diligencias Judiciales

I y VIIIII, III, IV, VII y IX

V

VI

XI y XII

X y XIII

Artículo 145. Es base de la “Finalidad” de losdictámenes al establecer valor máximo cuandola APF adquiera y valor mínimo cuando la APFenajene.

Trabajo valuatorio Valor comercial

Certificado Valor máximo o valor mínimo

Dictamen valuatorio = Trabajo valuatorio + Certificado

Artículo 148. Específica la vigencia legal de losdictámenes valuatorios y de justipreciaciones derentas.

Los Dictámenes Valuatorios tienen vigencia legal de un año ,con excepción de los trabajos valuatorios a nivel deconsultoría que solicita la APF, los concluidos con base enValor de Realización Ordenada, los solicitados por la SRApara el Uso de Indemnización (expropiación) y Tabuladoresde BDT.

El 2 de septiembre del 2004, se crea el Instituto de Administración yAvalúos de Bienes Nacionales, como órgano desconcentrado de laSecretaría de la Función Pública (SFP); siendo el órgano técnicoespecializado en materia de avalúos de la APF.

Para ejercer las atribuciones que a la SFP le confieren la Ley Generalde Bienes Nacionales y demás leyes, reglamentos y ordenamientosjurídicos de carácter federal, en materia de avalúos, justipreciaciones derentas; …

… de inventario, registro y catastro de inmuebles federales y de lospertenecientes a entidades paraestatales, así como de administración,vigilancia, control, protección, adquisición, enajenación y afectación deinmuebles federales competencia de la propia Secretaría.

ÓRGANO TÉCNICO ESPECIALIZADO EN MATERIA DE AVALÚOS, PARA ATENDER REQUERIMIENTOS DE LA APF,

ADEMÁS DE OTRAS INSTITUCIONES PÚBLICAS.

PLANTAS DE ENERGÍA ELÉCTRICA

AEROPUERTOS

AERONAVES

DESARROLLOS TURÍSTICOS

CONJUNTOS PETROQUÍMICOS

ALMACENES

MONUMENTOS HISTÓRICOS

EMBARCACIONES MARÍTIMAS

PRESAS

AUTOPISTAS

PUER

TOS

MAR

ÍTIM

OS

INGENIOS AZUCAREROS

LOCA

LES

COM

ERCI

ALES

PLATAFORMASPETROLERAS

HOTELES

DERECHO DE VÍA

RESCATE DE CONCESIONES

En este sentido el INDAABIN se convierte en la Instituciónreguladora de las normas técnicas para la valuación de bienesnacionales que deben regir el marco de actuación:

INDAABIN

ESPECIALISTASen materia de valuación concédula profesional expedidapor autoridad competente.

INSTITUCIONES DE CRÉDITO

VALUADOR DE BIENES NACIONALES

CORREDORES PÚBLICOS (artículo 132 de la LGBN)

Para dar cumplimiento a lo que establece la Ley se esquematizó lanormativa a través del “Octágono de Control”, en cuanto a “normas,procedimientos, criterios y metodologías de carácter técnico”.

Una NormaOcho Metodologías25 Criterios53 Procedimientos de carácter técnicoDos Procedimientos en apego al Art. 147 de la LGBNUn Glosario de Términos en Valuación de Bienes Nacionales

ART. 147

VRVO

REF

ENCO

DJ AD

IN

AS

ARR

NORMAS

REF-BMREF-BIIN-DP

IN-BDT

IN-BM

IN-UE

IN-BI

EN-BM

EN-UE

EN-BI

AD-BM

AD-UE

AD-BI

AS-BI AS-BM

DJ-BDT

DJ-DP

DJ-BM

DJ-UE

DJ-BI

METODOLOGÍAS

MEH OAAJGMEM

SEMEH OAAJGMEM

ARR-BI

ARR-BM

ARR-UE

GTVBN

RAMDP LC

MEH MEM AJG OA PIV

UE

TRTU TT TRC TZM AIOTSTVA TGF TCPIV TD TCH TCC

UIM

APT I RCO TD UI

IAOP

SE

BDT

CO-BI

CO-UE

MEH PIVAROAAJGMEM SE

UE APTUI I TD

TGFTRTU TT TRC AM IH

AR TC TDRES VRO TCH TCCPIV

IA TVA

MEMAJGOA

SE BDT

LC DPRAM

AR SE MEH

RCO I APT UI UEAMRC IDTGA

IA RAQCUS IH

MEH SE PIVVPOAAJGMEM

UE APTUI I TD

VP

TRTU TT TRC AMS RCTGA ID

RCPIVTD VRO RES TGFTCH TCC

TC

OTS VRVO

TVATT OP

ECSTUIMIA PIVRESTU TRTGF

AI IH

RAQ AMSEATZM PTO

TRC

TCP TCH TCCAR

ARREDU ARREDUARRPD

PTO

TRC TT

UE

RES EATD PIV TCIA

IHTCH TCC TU TR

TUTRTTTCP TRCIHRAQTCH TCC

UE

CAS

UI

ECSTUI

ARRPD

ARREDR

CAS

MEH SE MEM

ARRTUARRTRTCARREDUCAS

UE

CLAVE DESCRIPCIÓNAI ACTUALIZACIÓN POR ÍNDICESAJG ALHAJAS, JOYAS Y GEMASAM AVALÚO MAESTROAMS AVALÚO MASIVOAPT ACCIONES PARTES SOCIALES Y TÍTULOS DE

CRÉDITOAR AVALÚO RETROSPECTIVOARREDR ARENDAMIENTO EDIFICACIONES RURALESARREDU ARRENDAMIENTO EDIFICACIONES URBANASARRPD ARRENDAMIENTO DE POSTES Y DUCTOSARRTR ARRENDAMIENTO TERRENO RURALARRTU ARRENDAMIENTO TERRENO URBANOBDT BIENES DISTINTOS A LA TIERRACAS CÁLCULO DE ÁREAS Y SUPERFICIESCIR CRITERIOS DE INCREMENTO O REDUCCIÓN

CUS CONSTRUCCIÓN URBANA ( PARA ASEGURAMIENTO )

EA ESPEJOS DE AGUAECST ESPACIOS COMERCIALES DE SISTEMA DE

TIENDASI INTANGIBLES

MetodologíasCLAVE DESCRIPCIÓNAD ADQUISICIÓNARR ARRENDAMIENTOAS ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOSCO CONCESIÓN

DJ DILIGENCIAS JUDICIALESEN ENAJENCACIÓNREF REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROSIN INDEMNIZACIÓN

Criterios TécnicosCLAVE DESCRIPCIÓNBDT BIENES DISTINTOS A LA TIERRABI BIENES INMUEBLESBM BIENES MUEBLESDP DAÑOS Y PERJUICIOSUE UNIDAD ECONÓMICA

Procedimientos Técnicos

CLAVE DESCRIPCIÓNGTVBN GLOSARIO DE TÉRMINOS DE VALUACIÓN DE

BIENES NACIONALES

Normas

CLAVE DESCRIPCIÓNTCC TERRENO CON CONSTRUCCIÓN COMERCIALTCH TERRENO CON CONSTRUCCIÓN HABITACIONALTCP TEMPLOS PARA EL CULTO PÚBLICO

(NACIONALIZADO)TD TASA DE DESCUENTOTGA TERRENOS GANADOS AL AGUATGF TERRENOS DE GRAN FONDOTR TERRENO RURALTRC TERRENO RURAL CON CONSTRUCCIÓNTT TERRENO EN TRANSICIÓNTU TERRENO URBANOTVA TERRENO CON VESTIGIOS ARQUEOLÓGICOSTZM TERRENOS EN ZONAS MINERASUE UNIDAD ECONÓMICAUI UNIDAD INSTALADAUIM UNIDAD INMUEBLE MAYORVP VALOR EN PAQUETEVR VALOR DE REGULARIZACIÓNVO VALOR DE OPORTUNIDAD

CLAVE DESCRIPCIÓNIA INMUEBLES ARTÍSTICOSID INMUEBLE DAÑADOIH INMUEBLE HISTÓRICOSLC LUCRO CESANTEMEH MAQUINARIA Y EQUIPO, Y HERRAMIENTAMEM MOBILIARIO, EQUIPO Y MENAJEOA OBRAS DE ARTE Y OBJETOS DECORATIVOSOP OCUPACIÓN PREVIAOTS OCUPACIÓN TEMPORAL Y SERVIDUMBREPIV PONDERACIÓN DE INDICADORES DE VALORPTO PUERTOSRAM RIESGOS AMBIENTALESRAQ RUINAS ARQUEOLÓGICASRC REGULARIZACIÓN CORETTRCO RESCATE DE CONCESIONESREF REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROSRES RESIDUALSE SEMOVIENTESTC TASA DE CAPITALIZACIÓN

Procedimientos TécnicosProcedimientos Técnicos

Adquisición

Enajenación

Indemnización

Reexpresión de Estados Financieros

Arrendamiento

Concesión

Aseguramiento Contra Daños

Diligencias Judiciales

Procedimientos Técnicos

Metodologías

Criterios Técnicos

IN-BIIN-UEIN-BMIN-BDTIN-DP

Ejemplos:

BM -MEHBM -MEM

BM -PIVIN-IN-IN-

APLICACIÓN DE LA NORMATIVA EN MATERIA DE AVALÚOS:

Norma para la elaboración de avalúos y justipreciaciones de rentas

Proceso Valuatorio

… PROCESO VALUATORIO

ENFOQUEDE

COSTOS

ENFOQUE DE INGRESOS

VIII

ELABORACIÓN

DEL TRABAJO

VALUATORIO Y

CERTIFICADO

VSELECCIÓN DEL PROCEDIMIENTO

TÉCNICO

VICÁLCULO DE INDICADORES

DE VALOR

VIIPONDERACIÓN Y

OBTENCIÓNDEL

VALOR CONCLUSIVO

ENFOQUECOMPARATIVO DE MERCADO

SE TOMÓ EN CUENTA EL:

Son las disposiciones generales para la realización de avalúos yjustipreciaciones de renta, a fin de que la práctica valuatoriagubernamental, se realice con homogeneidad, transparencia ycalidad.

Son las disposiciones de trabajo que sirven de guía a losValuadores de Bienes Nacionales para efectuar su trabajovaluatorio, que establecen los conceptos legales y técnicosnecesarios así como los alcances y ámbito de aplicación delproceso valuatorio.

Es el modelo descriptivo que incluye actividades concretas yordenadas a desarrollar de manera sistemática y lógica,contemplando los diversos enfoques como los de Mercado,Ingresos y Costos, a fin de estimar el valor de un bien inmueble,mueble o unidad económica, dando cumplimiento al Uso,Propósito y Finalidad del avalúo.

Artículo 3, fracción II, del Reglamento del INDAABIN.

Artículo 5, fracción V, del Reglamento del INDAABIN.

Artículo 5, fracción V, del Reglamento del INDAABIN.

NORMAS:

METODOLOGÍAS Y CRITERIOS DE CARÁCTER TÉCNICO:

PROCEDIMIENTO TÉCNICO:

EN LA VALUACIÓN DE BIENES NACIONALES, QUE ENTENDEMOS POR:

Se generó la estructura del contenido de lasmetodologías y procedimientos técnicos, los cualesquedaron plasmados en las:

“Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo losAvalúos y Justipreciaciones de Rentas a que serefiere la Ley General de Bienes Nacionales”.

Publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre de 2006.

• EMISOR Y FUNDAMENTO JURÍDICO

• DENOMINACIÓN

1. INTRODUCCIÓN

2. OBJETO

3. ÁMBITO DE APLICACIÓN

4. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA

5. GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA5.1 Uso del avalúo5.2 Propósito del avalúo5.3 Finalidad del dictamen5.4 Alcance de valuación5.5 Fecha y escenarios de valor

6.CRITERIOS TÉCNICOS6.1 Clave y Denominación6.1.1 Proceso valuatorio

6.1.1.1 Identificación del avalúo6.1.1.2 Inspección del bien a valuar6.1.1.3 Recopilación de información6.1.1.4 Selección del procedimiento técnico6.1.1.5 Cálculo de valores6.1.1.6 Obtención del valor conclusivo6.1.1.7 Elaboración del documento valuatorio correspondiente

6.1.2 Dictaminación6.1.3 Fundamento legal con apego al Art. 143 ó 144 de la ley6.1.4 Vigencia del dictamen6.1.5 Documentación Procedente

7. INTERPRETACIÓN

8. TRANSITORIOS

9. ANEXOS9.1 Procedimientos técnicos aplicables

Cuadro D):

Contenido de metodologías y criterios de carácter técnico para la valuación de bienes nacionales.

• EMISOR Y FUNDAMENTO JURÍDICO

• DENOMINACIÓN Y CLAVE DEL PROCEDIMIENTO

1. INTRODUCCIÓN

1.1 Generalidades

1.2 Criterios técnicos en que aplica

1.3 Premisas a la valuación

2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO

2.1 Identificación del Avalúo (Objetivos y Alcances)2.1.1 Definición del bien por valuar

2.2 Parámetros del avalúo

2.3 Valor que se dictamina

2.4 Inspección Física

2.5 Obtención y Clasificación de Datos (Investigación de Mercado)

2.6 Método de Valuación (Enfoques: Comparativo, Costos e Ingresos)

2.7 Ponderación de Indicadores de Valor

2.8 Estimación Final del Valor

3. EJERCICIO ILUSTRATIVO

4. TRANSITORIOS

Cuadro E):

Contenido de los procedimientos de carácter técnico para la valuación de bienes nacionales.

PARA LAELABORACIÓN DELDICTAMENVALUATORIO SEUTILIZAN LOSFORMATOS TIPOQUE EMITE ELINDAABIN.

Terreno Urbano

Terreno Urbano con construcción

Terreno Rural

Terreno Rural con construcción

Justipreciación de Rentas

Maquinaria y Equipo

SECRETARÍA DE LA FUNCIÓN PÚBLICA

LA VIGILANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LANORMATIVA CORRESPONDE EN EL ÁMBITO DESUS RESPECTIVAS COMPETENCIAS A:

ÓRGANOS INTERNOS DE CONTROL DE LASDEPENDENCIAS, LA PGR, LAS UNIDADESADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LAREPÚBLICA Y LAS ENTIDADES.

Por primera vez se cuenta con una normatividad enmateria de avalúos de bienes nacionales, publicadaen el Diario Oficial de la Federación.

A la fecha se han publicado: Una Norma, un Acuerdo,cinco metodologías y criterios, 19 procedimientos decarácter técnico, y un procedimiento administrativo.

Además se han emitido dos procedimientos para darrespuesta a lo establecido en el artículo 147 de laLGBN.

RESÚMEN:

Su observancia es de carácter obligatorio una vezpublicado en el DOF.

Lo anterior redunda con toda seguridad, en laemisión de dictámenes valuatorios que solicitan a losValuadores de Bienes Nacionales las diferentesInstituciones Públicas, siempre elaborados bajo lasmismas reglas, en beneficio del ciudadano a quiennos debemos, al brindarle calidad, confianza, certezajurídica, técnica y transparencia.

…

Minuta

PROCESO DE EMISIÓN DE DICTÁMENES VALUATORIOS SIMPLIFICADO

REVISIÓN TÉCNICA

DEL TRABAJOVALUATORIO

ELABORACIÓN DELDICTAMEN

ENTREGA DELDICTAMEN AL PROMOVENTE

REVISIÓN Y FIRMADEL DICTAMEN

Padrón Nacionalde Peritos valuadores

CUERPOCOLEGIADO DE

AVALÚOS (Colegios)

Comité de Evaluación y Asignación

(participa el OIC)

SOLICITUD

RECEPCIÓN EIDENTIFICACIÓNDEL TRABAJO ASIGNACIÓN

AL PERITO

INSPECCIÓNDEL BIEN A VALUAR

PER I TO

TRABAJO VALUATORIO

Evaluación

Normas

INDAABINREGISTRO PÚBLICO DE LA

PROPIEDAD FEDERALS I N B I103,000

63%3%

34%35,000

INMUEBLES EN USO Y DESTINO,SUSCEPTIBLES DE VALUACIÓN

PARA REGISTRO EN CONTABILIDAD

GUBERNAMENTAL

LEY GENERAL DE CONTABILIDAD

GUBERNAMENTAL( S H C P ) DOF 31-12-2008

REGISTRO

INVENTARIO al 31 diciembre 2011

VALORES al 31 diciembre 2012

INDAABININSTITUCIÓN CON ATRIBUCIÓN

PARA EMITIR AVALÚOS DEL GOBIERNO FEDERAL

PROPONE AVALÚO PARAMÉTRICO ESTIMADO

(estimación de valor )

AVALÚO PARAMÉTRICO(estimación de valor)

REGISTRO CONTABLELey General de Contabilidad

Gubernamental:--Inventario

-- Valoración-- Registro Contable

Firma de Bases de Colaboración-DEPENDENCIA

- -- INDAABIN

Acceso al Sistema Informático del

- INDAABIN-(Avalúos

Paramétricos)

Productos:

VALUACIÓN MEDIANTE EL SISTEMA PARAMÉTRICO

PARA FINES DE REGISTRO EN LA CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL Y ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS

ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS

Pendiente de Normas que emita la SHCP:

--Inventario -- Valoración (construcción

con o sin cimentación, instalaciones especiales

según negociación de póliza)

-- Dictamen Valuatorio para REGISTRO EN

CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL

-- Dictamen Valuatorio para

ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS

Responsable Inmobiliario

Captura en el Sistema (inventario y paramétrico)

Datos del Inmueble

(RFI)

SINBI

Verifica (modifica) datos principales

Recibe y Revisa

registro con captura de parámetros

INDAABINDGA

Sistema Paramétrico

realiza el cálculo de estimación

de valor

Se emite el Dictamen

Valuatorio conValor

Paramétrico Estimado

Sistema de Inventario

Nacional de Bienes Inmuebles

Registro Federal Inmobiliario

PROCESO DEL SISTEMA PARAMÉTRICO DE AVALÚOS

DEPENDENCIA

DATOS DEL SISTEMA DE INVENTARIO

NACIONAL DE BIENES

INMUEBLES

DATOS DEL RESPONSABLE INMOBILIARIO

VALOR PARAMÉTRICO

PARA REGISTRO CONTABLE

BIENES INMUEBLES NACIONALES Propuesta Técnica para su registro Contable 32

•Responsable Inmobiliario

•Nombre de Inmueble

• Propietario del Inmueble

• Ubicación del Inmueble

• Superficie del Terreno

• Edad de la construcción

•Tipo de construcción

• Topografía y configuración

• Uso del suelo autorizado

• Habitantes en la población

• Estado de conservación

• Clasificación del uso y

calidad de construcción

• Áreas Complementarias

•Costo de reposición

•Costo de reemplazo

•Valor razonable

PROGRAMA DE AVALÚOS MEDIANTE EL SISTEMA PARAMÉTRICO

BENEFICIOS

BAJO COSTO

ACTUALIZACIÓN DEL INVENTARIO

SISTEMA INFORMÁTICO INDAABIN AVALÚOS PARAMÉTRICOS BAJO CRITERIOS HOMÓLOGOS PARA TODA LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL

DEPURACIÓN DEL INVENTARIO NACIONAL DE BIENES INMUEBLES DEL REGISTRO PÚBLICO FEDERAL

CUMPLIMIENTO DE LAS LEYES, NORMAS Y ACUERDOS APLICABLES

COSTO “SIMBÓLICO” EN COMPARACIÓN DEL COSTO REAL DE UN AVALÚO REALIZADO BAJO PROCESO NORMAL

REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL

ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS