IMI-PuertoMadero-julio09

8/9/2019 IMI-PuertoMadero-julio09

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La segunda globalizacin

en Buenos Aires

Informe sobre Puerto Madero, el barrio ms joven de la ciudaInforme sobre Puerto Madero, el barrio ms joven de la ciuda


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Editorial

Perfil de un joven brillante

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicacin de L. J. Ramos Brokers Inmobiliario s. Todos los derechos reservados.

Divisiones de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios: Ocinas - Industrias - Locales - Residencial - Emprendimientos - Hoteles - Campos - Tasaciones

uienes viven en Puerto

Madero desarrollan,rpidamente, un fuerte sentido de

pertenencia. Los que trabajan all,

por su parte, contemplan con unaindefinible sensacin de privilegiolas lminas de agua de los diques -que enmarcan las ventanas de sus

oficinas - o el horizonte del ro enformato Panavision.

Sin ninguna duda, el nuevo barrio

se ha convertido en un smbolo depoder y dinero; un lugar al quemuchos miran como una

aspiracin, una meta a conseguir,y que algunos critican, cidamente,

desde perspectivas en generalideolgicas.

Sus imgenes, ya inconfundiblespara los porteos, dan la vuelta al

mundo por el ciberespacio,

En este informe tratamos de

acercar datos que nos parecenvaliosos para obtener una

fotografa de esta flamante

realidad, dentro de un sencillomarco conceptual e histrico queel pblico a veces no conoce.

Agradecemos a la CorporacinAntiguo Puerto Madero por la

informacin que provey antepreguntas puntuales, que sumamos

a la elaborada con investigacionespropias.

encolumnadas detrs del Puente de

la Mujer; una bella construccinque algunos fanticos imaginan

destronar al Obelisco como icono

de Buenos Aires.

La lista de personas y empresas quemiraron a largo plazo desde el

sector privado, e hicieron unaporte valioso para que

Puerto Madero fuera posible, esextensa.

Creemos que no pueden dejar demencionarse, entre otros,a Moiss Khafif, Eduardo Elsztain

(IRSA), Carlos D. Schargorodsky,

Julin R. Ganzbal (ObrasCiviles S.A.), Sal Liberman,

Santiago Soldati (Comercial del

Plata), Alberto Fernndez Prieto,

la familia Gonzlez, los hermanos

Caputo y Alan Faena.Luis J. Ramos Diego J. Cazes

Q


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Puerto Madero

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires

l Puerto Madero original fueuna consecuencia lgica de la

globalizacin comercial que se vivi a

fines del siglo XIX. El actual, surge

como una expresin de la que est

ocurriendo desde fines del siglo XX.

Su estilo tiene grandes semejanzas

con el perfil de otras zonas del

planeta, que se parecen entre s.

En su look, propio del primer

mundo, penetran a veces realidadesque recuerdan las problemticaspropias de Latinoamrica (como la

proximidad de una villa deemergencia, o las aglomeraciones

de puestos de venta informal en laCostanera Sur durante los fines desemana). Pero en la mayor parte de

su extensin Puerto Madero luceatractivo y fotognico, como una

estrella de cine llena de glamour.

En sus calles no existe la polucinvisual, ni sonora. Todo es limpioy ordenado. La inseguridad

prcticamente no existe: Prefecturadestina 200 efectivos y los ojos

vigilantes de 35 cmaras de televisinpara la prevencin full time del

delito. Los 1.700 millones dedlares invertidos hasta ahora porel sector pblico y privado, senotan. Se calcula que hacia fines de2010, cuando est finalizando la

construccin de todos los proyectos,las inversiones redondearn los 2

mil millones.

Esta realidad premium portea, se

inscribe dentro de una tendenciamundial que se extendi en los '80.Suman decenas las ciudades queencararon procesos de este tipo.

Slo para sealar algunas, puedecitarse a Barcelona, Rotterdam,

Nueva York, Sydney, Londresy Ciudad del Cabo.

Extensas reas portuarias, devenidasen Cenicienta por la obsolescenciade sus sistemas de funcionamiento,

volvieron a nacer transformadas enprincesas, bajo la forma de barriosde alto nivel con prestaciones mltiples.

La irrupcin de los containersfue, muchas veces, uno de los

detonadores ms importantes delcambio - no el nico - porque la

flexibilidad que introdujo su usotorn innecesarios, rpidamente,

a los clsicos galpones para elalmacenamiento de mercaderas.

Todos los proyectos avanzaron hacia lareconversin de los antiguos puertos,

para configurar un mix de edificiosempresarios, residenciales,

comerciales y culturales; construidoso reciclados segn un plan maestro.

La idea: agregar valor y mejorar la

imagen de cada metrpoli,convirtindola en un emblema de la

modernidad; un espejo en el cual

desaparece la ciudad abigarraday nerviosa, para dar lugar a una

realidad fsicamente impecable, mscalma y liviana.

En varios casos, los puertos son unapieza aparte de las ciudades.

Y pueden decidir, o no, vincularsecon ellas. Puerto Madero, en

cambio, es el frente natural de aguade la ciudad, del mismo modo queNpoles, Baltimore, Barcelona,Toronto, Gnova, Amberes o Marsella.

E

Puerto Maderoluce atractivo y fotognico,

como una estrella de cinellena de glamour

ANEXO

La segunda globalizacin en Buenos Aires

Docks en Alicia Moreau de Justo.


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1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010

1940: Plan de Le Corbusier: Proponela prolongacin del eje de Avenidade Mayo hasta una isla artificial,como centro de negocios.

El ingeniero Huergo, propona un puerto

de drsenas abiertas, en peine.

1908: se llama a concurso para laampliacin del Puerto.

2010: finalizacin de las obras.

1962: se dota a la ciudad de unParque Recreativo Central de 400has. en el rea de Puerto Madero.

1990: el equipo liderado porJ. Busquets y J. Alemany presenta elPlan Estratgico para la reconversin.

Se incrementa el comercio internacionalen un grado exponencial. Puerto Maderoresulta obsoleto.

1876-1886: dos propuestas rivalizaronpara llevar adelante sus proyectos.

1870: a medida que el comercio deultramar se iba incrementando, sehaca perentoria una solucin altema portuario.

1989: se cre la Corporacin AntiguoPuerto Madero.

El ingeniero Juan Briano proyectadrsena dentiformes.

El paisajista francs Jean Claude NicolasForestier disea el Paseo Costanera Sur.

Las obras se inauguraron en 1889,con la presencia de Carlos Pellegrini.

Entre 1918 - 1925: se construy elPuerto Nuevo

1985: la Facultad de ArquitecturaDiseo y Urbanismo -FADU- de laUBA, redefine pautas proyectualespara Puerto Madero.

1855: se inici frente al centro histricode la ciudad, la construccin de laAduana Nueva, diseada por el ingenieroingls Eduardo Taylor.

1882: prevalece el proyecto deMadero, aprobado por el CongresoNacional.

Eduardo Madero, ide un diseo dediques cerrados, intercomunicados.

Vista area del puerto.

Con un total de 170 Ha. - de lascuales 40 Ha. corresponden a losespejos de agua de los diques

Puerto Madero est incorporado

a la familia de losemprendimientos importantes a

nivel global


Construido a fines del siglo XIXsegn el modelo cerrado derecintos de agua (como Le Havre,o Liverpool) en contraposicin almodelo de peines abiertos, suscaractersticas permitieron, cienaos despus, el desarrollo degrandes proyectos de intervencinurbanstica, creando espaciosverdaderamente singulares.

Con un total de 170 Ha. - de lascuales 40 Ha. corresponden a losespejos de agua de los diques Puerto Madero est incorporadoa la familia de los emprendimientosimportantes a nivel global. Debemencionarse que los Docklands deLondres, uno de los de mayortamao, supera las 800 Ha.

La ciudad-puerto cuenta con 16km. de costa. Pero slo 2,5 km.

(frente al Aeroparque) brindaban

un balcn franco al ro.Como operacin urbanstica, pues,Madero ha triplicado el frentecostero de Buenos Aires. La costa,sin embargo, en el rea central, seha desplazado 2,5 km. aguasadentro de su posicin originaljunto a la actual Plaza Coln.

Entonces el Ro de la Plata, imponente

pero lejano, se convierte en unatributo lujoso de las nuevas torres. Unpaisaje que acta como teln de fondo

de un fantstico experimento urbano.

Muerte y resurreccin

Con el viejo Puerto Maderodesactivado, los planes para sureutilizacin se sucedieron sin xitodesde 1925. Los galpones quedaronvacos - algunos ocupados porintrusos - y escindidos de la trama

urbana. La expansin administrativay comercial se orient hacia elnorte, ybarrios como San Telmo,Barracas y La Boca quedaron relegados.

Pasado ms de medio siglo, loscatalanes Joan Busquets y JoanAlemany dieron el primer puntapipara iniciar la reconversin,convocados por el Gobierno de laCiudad.

Ellos disearon el plan estratgico que

servira de piedra angular para llamara un concurso, que cont con laparticipacin de los mejores estudios

profesionales del pas.

Los especialistas coinciden, engeneral, en que uno de los grandes

aciertos fue la decisin del modelo degestin, que dio origen a la

Corporacin Antiguo Puerto Madero(1989), integrada por la Nacin y laCiudad de Buenos Aires. Esta sociedad

deba financiarse por s misma,

generando recursos con la ejecucindel proyecto de reconversin. En 1991lanz, con gran aceptacin entre losinversores, la primera licitacin.

Se comenz a trabajar por el sectoroeste, donde se suceden los 16galpones de los cuatro diques a

intervalos regulares, en direccinnorte-sur y en una extensin de msde 2,5 km.

ANEXO

La historia de Puerto Madero

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero S.A.


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Dnde est Wally?

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO


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Dnde est Wally?

BALTIMORE BARCELONA DURBAN

SIDNEYAMSTERDAMGNOVA

LIVERPOOL

GLOUCESTER

MARSELLA

NUEVAYORK

ROTTERDAM

MONTREAL

HAMBURGO

PUERTO MADERO

LONDRES

Con humor, pueden advertirse las semejanzasde las zonas portuarias reconvertidas en el mundo.



7/37

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*2010*

en m2 acumulados

35.73195.806

162.017

215.480254.494

321.960358.756

471.379

597.718

755.675

859.085

923.1051.003.499

1.121.884

1.286.848

1.578.859

1.908.894

2.155.069

2.248.720

Paseo junto a los Docks. Madero Oeste.

El barrio tiene una poblacinestable de 12.896 personas.

Por motivos de trabajo llegandiariamente otras 36.352


Paralelos a la costa, siguen siendo unaexpresin contundente de laarquitectura del funcionalismo ingls

en el pas, cuya inconfundibleconstruccin de ladrillos rojos serealiz entre 1900 y 1905.

En 1998 se inaugur el primer edificiocorporativo de la zona, la torreTelecom, situada en la cabeceranoroeste del Dique IV y realizada bajo

proyecto del estudio norteamericanoKohn, Pendersen, Fox. Al aosiguiente, tuvo su contrapunto en la

cabecera sur con la inauguracindel edificio Malecn.

En una marcha sin pausas, PuertoMadero lleg a la crisis de 2001 concasi 380.000 m2 construidos deoficinas y comercios. En residencial,la cifra orillaba los 240.000 m2,mientras otros 140.000 m2 alojabanusos diversos (hoteles, museo,iglesia)

Es necesario considerar esa fecha,porque a partir de all hubo unreacomodamiento de losdesarrolladores frente al nuevoescenario que plante la situacineconmica.

Las crisis de ac y de all

Hacia 2001, a ms de una dcada

del lanzamiento, los habitantes delos edificios residenciales ascendana 1.756, y los dedicados a actividadescomerciales, a 23.510.Pero cotejando en 2009 esarelacin, las cifras muestran que laproporcin creci a favor del sectorresidencial. Hoy, existe unapoblacin estable contabilizada de12.896 personas. En tanto, pormotivos de trabajo, a diario llegan36.352 personas (sin sumar otras11.000vinculadas a la actividad

universitaria de la UCA).

Para explicar esta variacin hay queretroceder al corralito y la crisissubsiguiente. La inestabilidadeconmica e institucional retrajo lademanda de espacios corporativos, altiempo que la oferta deemprendimientos, iniciados a fines delos 90, era abundante. El momentomarc un punto de inflexin a favorde los proyectos de departamentos de

ANEXO

Serie histrica de la construccin en Puerto Madero



8/37

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

B a rrio No rte P a le rm o R e co le ta M ade ro Es t e M a de ro Oe s te P a le rm o C hic o C o rre do r

Libertado r

Co rredo r Alvear

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

1.800

2.800

2.100

3.750

3.150

4.750

3.150

3.500

3.0002.800

3.500

2.800

3.300

1.8002.000

1.650

4.000

3.500

6.000

3.500

4.200

2.400

3.600

1.950

Valores de venta: departamentos en Puerto Madero vs. otros barrios

(en U$S/m2) 2009

En 2002 el m2 residencial seofreca a u$s 1.700, una ganga en

comparacin con los valoresinternacionales

alta gama, que se multiplicaron. En

2002, se inaugurabael Complejo ElFaro, 57.190 m2 de obra en sus dostorres, de 46 pisos y 170 metros dealtura. Ya estaban concluidos SantaMara del Puerto y Madero Plaza, entreotros emprendimientos.

A partir de la devaluacin de aqulao difcil, el metro cuadradoresidencial se ofreca a u$s 1.700,un precio que resultaba casi unaganga comparndolo con los valores

internacionales. Esto atrajoa inversores extranjeros, en especialde origen espaol, ingls e italiano.

La construccin de viviendas setransform en una opcinsumamente atractiva para invertir,siendo numerosos los emprendimientosque se reformularon para atender unnegocio que sumaba buenarentabilidad y una mayor velocidad degiro (entre dos y tres aos) corriendo

as con ventaja frente a los proyectos

de oficinas, mayoritariamente derenta. En stos, los capitalesrequieren ser inmovilizados duranteun plazo mayor.

En 2005, el metro cuadradopromedio de pisos y departamentosllegaba a u$s 2.400; en 2006,a u$s 2.600. Muchos compraronapostando a esa suba constante,y los aumentos ocurridos hasta2008 confirmaron su decisin. El

porcentaje de adquirentes localesy extranjeros qued conformado enuna relacin de 70 a 30,aproximadamente.

Hoy, en Madero Este, el promediooscila en u$s 3.800 por metrocuadrado. Este nmero slo essuperado por los promedios dePalermo Chico (u$s 4.750)y estcasi a la par de casos puntuales en elcorredor de Avenida Alvear.

En tanto, la relacin de

inversionistas vs. compradoresusuarios es de 60 por cientocontra un 40. El significado de estedato en el movimiento cotidiano dela zona es importante: pese a estarcomercializados en su totalidad,numerosos emprendimientosmantienen una baja ocupacinefectiva.

Si muchos de estos inversoresoptaran por colocar susdepartamentos en alquiler, lapoblacin de residentes establesdel rea podra duplicarse en pocotiempo, an si se mantuviera unvolumen en torno al 20% de lasunidades para un uso slo ocasional.



9/37

RESIDENCIAL

Valores de venta, departamentos premium

OFICINAS

Edificios de oficinas AAA construidos

Principales edificios residenciales construidos Cines, teatros y esparcimiento

Restaurantes, bares y cafs

3.4003.200

3.8003.600

3.8003.475

4.2004.050 4.2003.750

4.6004.500

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

Le Parc Madero Le Parc Palermo Chateau Libertador Chateau Madero

Torres

RiverView

Madero

Plaza

Terrazas

delDique

Torres

ElFaro

Torre

ElMirador

Bayres

MaderoI

Bayres

Madero

II

Madero

CenterI

Madero

CenterII

Madero

CenterIII

Madero

CenterIV

Torre

LeParcI

Torre

LeParcII

Torre

LeParcIII

Torres

Renoir

I

Forum

Complejos

decines

Centrosde

informacin

turstica

Casinos

Salasde

espectculos

GastronomaZona Este

GastronomaZona Oeste

309 9

45

249 9 9 9 9 9

42 42 42

10

41

306

259

293

180168

153

46 46 45 45

185

105

150153

150 150

43.00041.000

57.190

23.00021.180

45.000

31.000 31.00031.00026.250 26.250 26.25034.000 26.250

51.000

0

50

100

150

200

250

Distribucin de la superficie cubierta por rubro

Universidadesy colegios 4%

Hoteles 7%

Residencial41%

Oficinas44%

Resto 2%

Centros comerciales 2%

9.300

14.000

7.800 6.9009.183

20.00017.000

5.400 4.800 4.200 3.400 3.393 3.393

25.000

56.250

18.500

1.000 1.400 800 690 900 2.000 1.700 540 480 420 340 330 3302.500

5.0001.800

ColonosNorte

ColonosSur

SedeDaimler

EdificioMalecn

EdificioEzcurra

PuertoLen

M.Sanz360

O.Cossettini731

O.Cossettini1071

O.Cossettini831

O.Cossettini340

O.Cossettini1545

O.Cossettini1553

SedeTelecom

SedeYPF

J.Manso300

Cantidad de pisos

Departamentos (en cantidad)

Superficie cubierta (m2)

Superficie cubierta (m2)

Empleados

42%58%

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Corporacin Antiguo Puerto Madero

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Clarn

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

1 1 13 Total: 6

Total

locales: 90

Anatoma del glamour

UBICACIN. Focos principales

0605

0304

01 02

Av. 9 De Julio

Per Florida

Av. L.N. AlemPaseo Coln

D 1 D 2D 3 D 4

Drsena

Norte

A.M.deJusto

Av.DeMayo

Av.Independencia

Autopista25DeMayo

Av.Corrientes

Av.Crdoba

Reserva ecolgica

01 UCA

02 Fragata Sarmiento

03 Puente de la Mujer

04 Hilton Buenos Aires

05 Estacin P. Madero

06 Torre Telecom

Av. MaderoAv.Ing.Huergo


RETAIL

Rubros dominantes

Almacenes 2%

Navegacin 3%

Farmacias 3%

Concesionarias3%

Kioscos 4%

Muebles 5%

Indumentaria 7%

Bancos 8%

Gastronoma 49%


10/37

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Puerto Madero este

Puerto Madero oeste

1.090

1.600

1.800

1.965

2.200

2.350

1.700

1.925

2.175

2.465

2.7752.875

3.1503.150

2.600

3.7503.750

2.550

2.700

2.450

Los grandes protagonistas queapostaron por Puerto Madero(principales empresas desarrolladoras)

-Caputo S.A.-Creaurban Desarrollo Inmobiliarios-Dypsa S.A.-Faena Group-Fernndez Prieto & Asociados-Grupo Faralln-Grupo FSA(First South American Investments)-Grupo Madero Este

-Germn Neuss-IRSA-Obras Civiles S.A.-Perelmuter S.A.-Raghsa-Sociedad Latinoamericana deInversiones S.A.-YAR Construcciones S.A.


Valores promedio para departamentos nuevos en Puerto Madero

(en U$S/m2) Serie temporal 1999-2009

Por otra parte, ser convenienteseguir con atencin las decisionesde este grupo numeroso depropietarios-inversores. La crisisinternacional ha fijado, por elmomento al menos, un techo parael crecimiento de los valores.

Si bien la calidad de la zona y de losproductos, y su valoracin en laescena internacional son motivosvalederos para mantener lasposiciones actuales, un eventualdesplazamiento generalizado haciaopciones de mayor liquidez podraimpactar en el mercado,

induciendo un reacomodamientode los precios.

Hasta fines de 2008 el crecimientode los valores haba seguido unamarcha ascendente, y lo que ahorase pide por metro cuadrado devivienda, en la banda ms alta delos promedios, recorta gran partede la ventaja competitiva queexista respecto a otras ciudades delplaneta hasta el advenimiento de lacrisis mundial del ao pasado.

Comparaciones y preguntas

Los metros cuadrados construidosen Puerto Madero llegan en 2009hasta los 2.100.000, de los cuales el41% corresponde a edificiosresidenciales y un 44% a oficinasy locales, en su mayoragastronmicos, de alto nivel. Elresto son hoteles, museos, el YatchClub, y la nica iglesia.

De los 2.100.000 mconstruidos,

41% son edificios residenciales,44% oficinas y locales,

y15% hoteles, museos y la nica

iglesia


Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos dela Corporacin Antiguo Puerto Madero.


11/37

De las 10 empresas que ms facturan en Argentina*, 3 tienen su sede en Puerto Madero

CENTRO DE NEGOCIOS

(57)

(86)

(95)

(98)

(121)

(123)

(205)

(319)

(342)

MASTELLONE

NEXTEL

CAMUZZI

ENARSA

GALENO LIFE

TECHNIT

MAPFRE

CASINO BS.AS.

3M

Otras compaas

localizadas en Puerto Madero*

33 mts / 11 pisos

69 mts / 15 pisos

160 mts / 36 pisos

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Edificio YPF/Repsol Edificio TELECOM Edificio Terrazas del Yacht(Dreyfus)

Puerto Madero es la expresin local dela economa globalizada. No es casualque se parezca a tantas zonas portua-

rias reconvertidas de alrededor delmundo. De hecho, en sus formasarquitectnicas y de gestin, as comoen su dinmica inmobiliaria, aparece

ms vinculado a ese marco externo quea las realidades del mercado local.

Articulado naturalmente con lossectores ms representativos del reaCentral de Negocios (Catalinas, Plaza

Roma, la city financiera), Puerto Maderoha respondido con claridad a los objetivosde actualizar y expandir la oferta deespacios destinados a usos corporativos.

La concurrencia entre este rol y sulocalizacin, no poda ser ms adecuada.Como un sitio donde la globalizacin

planta sus banderas, Puerto Maderoresulta sin duda un punto preferencial paralas compaas que buscan un plus deimagen y visibilidad, adems de lascomodidades y servicios acordes a los

estndares internacionales.

En la regin, son pocas las alternativasque satisfagan esa necesidad. No envano son numerosas las firmas que,estando entre las de mayor facturacindel pas, tienen sede en el barrio,acompaadas por decenas de empresasde servicios especializados. Estasltimas, no por casualidad, son las que

integran el ncleo ms dinmico de lanueva economa.

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. *Ranking de facturacin de empresas en 2008 segn revista Mercado.

Considerando las posibilidadestursticas del lugar, llama la atencinque la oferta de alojamiento, a travsde los hoteles Hilton, Madero

yFaena, llegue slo a las 720habitaciones.

Concluida la construccin del St. Regis,se sumaran otras 150 habitaciones a la

oferta. Por su parte, el Grupo Sutton(Alvear Palace) estara iniciando laconstruccin de un hotel de 150habitaciones en el Dique 3, en el mes de

octubre. Ms all de las contingenciasactuales, a mediano plazo la zonaparece destinada a captar un pblicoselecto cada vez ms numeroso.

Tambin el cotejo de los precios delos hoteles locales con los

internacionales ofrece cifras para elanlisis de los expertos. Comparandolas tarifas de un mismo hotel (elHilton) respecto de sus similares deSydney y los Docklands, la habitacinFaena Hotel + Universe


El valor de un hotel de la mismacadena en Buenos Aires,

es casi un 35% mayor que su parde Londres


12/37

Valores promedio del Hotel Hilton Puerto Madero.

Comparacin con Sidney y Londres

(habitacin single/doble en U$S por da + tax)

Cantidad de habitaciones disponibles en Puerto Madero*

282

197182

0

50

100

150

200

250

300

Hilton

Puerto Madero

(Argentina)

Hilton

Darling Harbour

(Sidney)

Hilton

Docklands

(Londres)

Total de habitaciones: 1.020

105

418

197

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Faena Hotel

+ Universe

Hotel Hilton Hotel Madero

150

Futuro Hotel

del Grupo Sutton(Alvear Palace)**

Hoteles en Puerto Madero

150

St. Regis(inauguracin 2010)

en Buenos Aires, a u$s 279, superaampliamente a los nombrados, quela ofrecen a u$s 197 y u$s 182,

respectivamente.

Aunque suene extrao, el ndiceBig-Mac elaborado por TheEconomist, indica que unahamburguesa cuesta en GranBretaa exactamente lo mismoque en Argentina. Sin embargo,ntese que el valor del mismohotel en Buenos Aires es casiun 35% mayor que su par deLondres.

Algo semejante ocurre con losalquileres temporarios dedepartamentos amoblados paraturistas, vinculado -tal vez- a unapoltica comercial habitual ennuestro medio, que en lugar de


El alquiler semanal promedio de

una unidad de 2 ambientes, se

ubica en u$s 854

Hotel Hilton, Dique 3.

orientarse a generar volumen,sobrecarga el precio de los productosms demandados de cada lnea.

El alquiler semanal promedio deuna unidad de 2 ambientes, (lasms requeridas por el mercado) enlas reas portuarias reconvertidasde Buenos Aires se ubica en

u$s 854, en tanto que en sussimilares de Sidney yLondres, los

valores alcanzan los u$s 527 y u$s 539

semanales, respectivamente.Con una poblacin instalada debuen nivel adquisitivo, pero anescasa, muchas actividades noalcanzan todava masa crtica parasu desarrollo.

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios

* Todos los hoteles tienen la categora 5 estrellas, excepto el St. Regis que ser de 6 estrellas.

** El Grupo Sutton iniciara las obras en octubre de 2009.


13/37

0

20

40

60

80

100

120

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

13,310

24,5

33,435,3

30

99

21

29

50

70

80 80 80

7574

69

21

37

60

70 70 70

6567

19

33

54

63 63 63

5854

46 45

65

45

37

10

15

31

50

60 60 60

55

35

30

13

70

62

13

14

65 65 65

60

22

Puerto madero

Florida

Sta Fe y Callao

Sta Fe y Cnel Diaz

Cabildo y Juramento

Rivadavia y Acoyte


Serie histrica. Evolucin valores de alquiler locales, por mes U$S/m2

Puerto Madero vs los principales focos comerciales (2000-2009)*

* Valores promedio para locales de hasta 200 m2 en pleno foco.


stock de metros destinados aoficinas se mantuvo prcticamente

estable, incorporando en el

quinquenio la misma superficieque, durante los 10 aos anteriores,

introduca cada ao.

De acuerdo a los proyectos enmarcha, el stock acumulado de

Puerto Madero a finales de estadcada, alcanzara los 660.000m2

de espacios para uso corporativo,concentrados en especial en los

Diques I y IV.

El alquiler de un local cuesta la

mitad que en los

principales focoscomerciales

de la Capital Federal

Pese a ser un sitio con posicionamientopropio a escala global, la escasa

cantidad de caminantes que

transitan por sus calles lleva a queel alquiler de un local en Madero,

cueste la mitad que en los

principales focos comerciales

de la Capital Federal.

Ello brinda una oportunidadexcepcional, sin duda, para quien-anticipndose a su consolidacin-

resolviera hoy tomar posiciones consentido estratgico en una verdaderavidriera al mundo.

Por su parte, la cantidad de m2 deoficinas en Madero creci a ritmo

constante entre 1992 y 2002,incorporando un promediocercano a 38.000m2 /ao. Tras la

crisis, durante el periodo 2002-2006y mientras avanzaban a paso

acelerado las torres de viviendas, elLocales Forum. Dique 4.


14/37

0

1997 1987 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

5

10

15

20

25

30

35

38

36

34

27

32

1011

18

21

2324

30

25

40

45

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero S.A.

Alquiler de oficinas en Puerto Madero. Valores promedio

Categora AAA y A (en U$S / m2) Serie temporal 1997-2009

Distantes de los valores de los 90,y tras haber alcanzado el rango delos 30 u$s/m2 en 2008, los valores

de renta de las oficinas han tenidoun reacomodamiento cercano al17%, ubicndose actualmente en elorden de los 25 u$s/m2,promediando las AAA y A.

Las partes y el todo

Un factor valioso para consolidar ladinmica de los sectores urbanos, esla diversidad de funciones que sedisponen en ellos. Tambin en esto,Madero presenta aspectos que

hablan de esa etapa de maduracinque le resta transitar.

Su mix de usos actual difierebastante de lo que puede observarseen Londres o Sidney. Nuestro barriocuenta con una cantidad de ofertasgastronmicas que llegan aduplicar la de Docklands (cuyasuperficie es cuatro veces mayor),

pero al mismo tiempo, tiene unaproporcin mnima de espaciosculturales. En este rubro, los citados

puertos del exterior cuentan conunas 15 propuestas, cada uno, demuseos y centros de actividades, loque genera un movimientoconstante de pblico muy diverso.

Si bien en Madero restan ansectores por construir, la tierra yaest toda adjudicada ylos grandesproyectos anunciados tienden, engeneral, a consolidar el perfil delrea, ms que a transformarlo. Hayque mirar en una escala ms

acotada, en todo caso, paraanticipar algunas diferenciasrespecto a lo que vemos hoy da.


Los valores de renta delas oficinas

se ubican actualmenteen un promedio de u$s 25 / m2

Edificio Telecom.


15/37

Distribucin actual de la superficie cubierta en Puerto Madero, por Dique

Oficinas, residencial, hoteles y otros (en m2)

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

Oficinas 389.020 33.100 138.071 360.160

Residencial 39.354 406.284 360.733 50.000

Hoteles 0 78.732 72.100 12.142

Iglesias 0 973 0 0

Centros comerciales 0 0 36.700 0

Universidades ycolegios 0 0 91.422 3.630

Museos 0 0 0 7.150

Yacht Club 0 0 0 2.000

Dique I Dique II Dique III Dique IV



En slo 18.000 m2 de

construccin, la propuesta MaderoWalk, por ejemplo, prev para 2010un conjunto de facilidades para

embarcaciones deportivas, a lo quesumara un paseo comercial con

gastronoma, hotelera boutique,museo y espacios culturales, todo

dispuesto esencialmente sobre elagua de los diques I y II. Ms all de

las polmicas, la iniciativa presentados rasgos destacables: retoma, poruna parte, el carcter nutico del

rea portuaria; y por otra, tal como

en el paseo junto a los docks, la

gente y el espacio pblico vuelven

a ubicarse como foco de la accin

urbanizadora.

Considerado como un todo, PuertoMadero cuenta an con flancos por

cubrir, como su oferta educativa, elequipamiento comercial o la

dotacin de transporte pblico que

termine de unirlo con el resto de latrama urbana.

An falta, por ejemplo, que el TrenLiviano del Este, con un corto

recorrido paralelo a la Av. Moreau deJusto, concite el inters masivo de los

potenciales usuarios. Ello deberaocurrir con la concrecin de las

extensiones planificadas hacia el norte(Retiro) y el sur (La Boca).

Se suman a ellas, tambin, cuestionesrelacionadas con el funcionamiento

(y las decisiones) de la Ciudad en suconjunto, que tendrn en Madero un

impacto insoslayable, tales como elenlace Norte -Sur del sistema de

autopistas, la incorporacin plena aluso social de la Reserva Ecolgica y lastierras de la antigua Ciudad

Deportiva, o la reconversin del perfil

de los barrios del sur y su vinculacincon el rea central.

Es justamente el extremo sur dePuerto Madero el que podra operar,

en un futuro cercano, como unpoderoso articulador funcional

y espacial, impulsando una sinergiacapaz de transformar a una zona muy

vasta de la Capital.

A veinte aos de haber iniciado su

reconversin, Puerto Madero antiene un trecho por recorrer; pero no

tanto en el plano de la urbis, sino dela civis, como defina la cultura

latina. Es algo que va ms all de suconstruccin material y tiene que ver

con su maduracin social y suintegracin plena al resto de BuenosAires.


16/37

Puerto Madero o la reinvencin de la geografa econmica

La reconversin de zonas portuarias,representa un especial esfuerzo pararevitalizar lugares olvidados. Constituyenuna cabal prueba del creciente fenmeno de

reurbanizacin de las fachadas costeras. Suinspiracin inicial, se bas en las experien-cias europeas y norteamericanas; para

pasar, ms recientemente, a las influenciasde las nuevas corrientes globalizadoras.

La interfaz ciudad-puerto es sumamentecompleja e implica el anlisis de loscondicionantes de cada territorio para sutransformacin. Entre ellos cuentan: la

limitacin del espacio territorial, las

restricciones urbansticas, la topografaparticular de cada sitio, la calidadpatrimonial y arquitectnica.

La globalizacin, ha hecho, en general, quelas metrpolis modifiquen su perfil social,en concordancia con la ocupacin de latierra. As, estas nuevas consolidaciones

portuarias, se han transformado en uno delos escenarios ms sugerentes delurbanismo contemporneo.

Como se sabe, los nuevos desarrollosinmobiliarios tienen que cumplir con dosfactores claves a la hora de establecerse:complementariedad y coherencia. En este

sentido, los proyectos ciudad-puerto, debenofertar propuestas con alto valor agregado,

sobre todo en la innovacin de servicios,respecto a otras zonas ya consolidadas dela ciudad.

Si hacemos un re-examen de un campolargamente olvidado de la geografa econmica(como puede ser la localizacin de unadeterminada actividad en un espacio de laurbe), Puerto Madero, en un constante procesode resignificacin, ha generado una nuevacircularidad: la concentracin, en sus 170 Ha.,de imputs de alta gama.

Este particular sitio, ha recibido una clarainfluencia de la economa de desarrollo: sucrecimiento, a lo largo de 20 aos, ha

generando rendimientos constantes ycrecientes en todas sus categoras inmobilia-

rias: alta rentabilidad en oficinas, valor

agregado residencial y retail de primersimonivel. Es, lo que se denomina demanda deelasticidad unitaria, dado que todos los

productos ofertados conforman un nicobloque homogneo, muy difcil de superar (sitenemos en cuenta que PM compite con otras

zonas portuarias de pases limtrofes comoValparaso, Montevideo, Santos, Ro deJaneiro, etc.).

El turismo urbano, constituye actualmente unaimportante industria global con perspectivasaltamente atractivas al interrelacionar losentornos arquitectnio-sociales con el agua. Eneste sentido, los emplazamientos portuarios

reconvertidos, implican un equilibrio de

fuerzas de significativa atraccin, sobre todo,en el mbito corporativo. As, en los aos 50,

los economistas americanos detectaron quelas empresas tienden a elegir localizacionescon mximo potencial de mercado .*

La utilizacin del suelo en PM y laestructura de rentas posee una curva deequilibrio en funcin de la excelenteubicacin geogrfica, con vectores quearmonizan facilidad de acceso, variabilidadde actividades, simultaneidad, seguridad yexclusividad.

Es un enclave que ha extendido un manto deaglomeracin en tres rubros cruciales delsector de real estate: viviendas, retaily oficinas.

Recoge la tensin entre dos tipos de fuerzas:centrfugas y centrpetas. Las primeras,

buscan expandir su radio, exhibir la ofertageogrfica-turstica fuera de las fronteras;en tanto que las segundas, tienden a

integrar la actividad econmica, aglomerarrubros y empresas, limitar su tamao,acotarlo, darle ms consistencia. En sta

lnea, se podra afirmar que las reas de lasciudades evolucionan a partir de dichatensin, dado que se establece una clara

relacin entre centralidad y renta per cpita.

Puerto Madero ha experimentado uncrecimiento en cascada, tendiente a generar,tambin, una relacin circular y estrechacon el turismo internacional, y, en menor

medida, con el local. Aqu subyace la idea de

equilibrio, no slo como valor sino comoconsecuencia emergente de un proceso de

mercado. Como un andamiaje de evolucin alo largo del tiempo, con una clara lgica: suinnegable atractivo de geografa econmica.

*Esta teora, sostiene que las empresas tienden a ubicarse en lugares que tengan un rpido acceso a los mercados (centros de decisin).


Baltimore

Valparaso

Puerto Madero

LondresAmberesHamburgo

Le HarveMarsella

Barcelona

Sidney

Osaka

Ciudad del CaboDurban

Vancouver

Boston

Helsinki

Santos

Nueva YorkMontreal

LiverpoolAmsterdam

Cerdea

principaleszonas portuariasreconvertidas


17/37

ANEXO


18/37

PROYECTOS EN PUGNA

Como muchos saben, la primera drsena

de Puerto Madero fue inaugurada en

1889, acto al que asisti el vicepresi-

dente Carlos Pellegrini. Fue la culmina-

cin de una puja famosa entre los

proyectos del comerciante Eduardo

Madero y el ingeniero Luis Huergo,

resuelta a favor del primero.

Las obras hidrulicas y civiles fueron

encomendadas a dos corporaciones

britnicas. Los conocidos ladrillos de los

depsitos fueron trados desde Inglaterra,

origen que an puede verificarse en los

muros de los docks.

El crecimiento exponencial del trfico

martimo determin que, veinte aos

despus, las instalaciones resultaran

insuficientes. Se calcula que el

movimiento de navos, cada vez de

mayor porte, en 1910 ascendi a

30.000, ms de 80 barcos por da.

Frente al crecimiento, los problemas de

logstica y transporte eran

insuperables, y en 1926 se inauguraba

Puerto Nuevo.

Proyecto Madero Proyecto Huergo

Ubicacin Entre el Riachuelo y Plaza de MayoCentrado en Plaza de Mayo, desde Riachuelo a Retiro

Modelo 4 diques con dos drsenas en los extremos, un modelo cerrado,

que imposibilita ampliaciones (capacidad colmada en 1906).

Ocho drsenas en peine, un modelo abierto que permita

su ampliacin.

Dos canales que llegaban a las drsenas Norte y Sur.Acceso 1 canal, considerado una desventaja en caso de obstruccin.

Dispona de un emprstito, ya acordado, de la firma inglesa

Baring Brothers. Los terrenos ganados al ro podan ser vendidos.

No prevea expropiaciones.

En su mayor parte nacional. Las ganancias podan ser

reinvertidas en su ampliacin.

De las autoridades nacionales, de la mayora de los comerciantes

extranjeros y de los diarios. La Nacin, El Diario y Tribuna.

De las autoridades provinciales, de los comerciantes

argentinos y del diario La Prensa.

Financiacin

Apoyo

Asesoramiento De la firma inglesa John Hawkshaw, Son y Hayter. No previsto.



19/37INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO

OBRAS DE AUTOR

La intervencin de arquitectos reconocidos a nivel mundial, genera la estirpe de varios edificios del barrio, y explica por qu, ms all

de las distintas soluciones que propone cada diseo, Puerto Madero puede percibirse como un conjunto de gran calidad.

Autores Obras

Estudio Aisenson Le Parc Puerto MaderoMadero Plaza

Edificio Malecn

Altuna, Enrique y Asoc. Univ. Catlica ArgentinaMario Roberto lvarez Hotel Hilton + Madero Office

Edif. Porteos 1, 2 y 3

Baudizzone, Lestard, VarasDocks 7 y 8

Edificios Costeros

Mariano Bili k y Asoc. Dock 8Santiago Calatrava (Espaa) Puente de la MujerCamps y Tiscornia Edificio River ViewDujovne, Hirsch y Asoc. Docks 5 y 6

Docks 14 y 15

Torres El Faro

Edificio Brisas de Puerto Madero Madero Center

Fernndez Prieto y Asoc. Dock 16Edificio Terrazas de Puerto Madero Zencity (Proy.)

Torres del Yacht

Fort Brescia (Per / USA) Hotel St. Regis

Sir Norman Foster & Partners (Inglaterra) Aleph Residences (Proy.)Hampton, Rivoira y Asoc. Paseos peatonales de Puerto Madero Helmuth, Obatra, Kassabaun (USA) Edificio MalecnKohn, Pendersen, Fox (USA) Edificio TelecomManteola, Sanchez Gomez, Santos, Solsona, Salaberry(M|SG|S|S|S)

Edif. Colonos Plaza

Edif. ING

Torres Mulieris

Torres del Yacht

Csar Pelli y Asoc. Edificio Repsol YPFEdificio Puerto Madero IV

Pfeiffer, ZurdoUrgell, Penedo Urgell

Madero Harbour

Robirosa, Beccar Varela, Pasinato Torres Renoir Forum

Robirosa, Beccar Varela, Pasinato, ySEPRA Peralta Ramos Docks 1 y 2Edificio Sta. Mara del Puerto Centro Empresarial Puerto

Rafael Violy Museo Fortabat

Joselevich, Novoa, Garay, Magarios, Sebastin, Vila yCajide, Verdecchia

Parque Micaela Bastidas

n/d Chateau Puerto MaderoG & D Mintzer, Mayo(Miami, USA)

+5411

Rodrguez Etcheto y Ricardo Izquierdo Art Mara



20/37

2 . 7 4 0

5 . 5 3 6

9 . 0 7 1

10.745

12 .8 14

16.784

18.014

21.098

23.510

2 5 . 4 3 9

2 7 . 4 2 528.011

2 8 . 7 7 7 2 8 . 7 7 7 29.015

3 4 . 2 8 4

3 6 . 3 5 2

4 5 . 2 8 1

0 0 3 145 9 4 7 3 8 7 3 8 7 3 8 7 3 8

1.7563 . 2 4 6 3 . 8 5 9

5.158 5 . 6 6 66 . 8 6 2

8 . 5 9 3

10.650

12.896

16.806

comercialresidentes permanentes

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

Serie histrica de la evolucin de la poblacin en Puerto Madero


0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*

m oficinas / comerciosm residencial

m otros*

* La categora otros corresponde a hoteles, museos, iglesia y Yatch Club.

Serie histrica comparativa de la construccin en Puerto Madero




21/37

Principales edificios residenciales en construccin en Puerto Madero

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de Corporacin Antiguo Puerto Madero

0

50

100

150

200

250

TorresChateau I

TorresChateau II

Los MolinosBuilding

TorresMulieris I

TorresMulieris II

TorresRenoir

Torres delYacht I

Torres delYacht II

Zencity I Zencity II Zencity III Zencity IV Zencity V A lephResidences

MallDique III

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000cant.de pisosDepartamentos

sup.cubierta m2 22 422 4

31.72 0

38.000

35.000

7.500

17.5 00

7.500

35.00035.00035.000

32.400

30.000

32.400

30.000 30.000

35.000

48 48

6

44 4447

44 44

24 24 24

9 9 9 9

95

110 108105

25 25 25 25 25

57

108

95



22/37


0

10

1314

1918

17

15

17

15

12

14

16

18

1211

9

19

17

202020

1615

11

0

5

10

15

20

25

30

BarrioNorte

Pa le rmo Reco le ta Made roEste

MaderoOeste

BarrioParque

CorredorLibertador

CorredorAlvear

Alquiler departamentos sin muebles en Puerto Madero vs otros barrios (U$S / m2)*


* Valores mnimos, medios y mximos. Ao 2009.

1516

18

26

2321

17

20

18

14

17

20

22

16

14

12

22

20

2525

30

2019

17

0

5

10

15

20

25

30

35

40

BarrioNorte

Pa le rmo Reco le ta Made roEste

MaderoOeste

BarrioParque

CorredorLibertador

CorredorAlvear

Valores para alquiler, departamentos amoblados en Puerto Madero vs otros barrios (U$S / m2) *

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y la Unidad de Sistemas de Informacin Geogrfica (GCBA)

* Valores mnimos, medios y mximos. Ao 2009.


23/37INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalizacin en Buenos Aires ANEXO

Por noche 172

Por noche 363

Por noche 160

Por semana 1.100 Por semana 1.137

Por semana 1.025

Por mes 3.082

Por mes 3.547 Por mes 3.608

Puerto Madero Puerto de Sidney Puerto de Londres

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

Alquiler de departamentos amoblados de 3 ambientes

Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres (en U$S)

Fuente: L. J. Ramos Brokers InmobiliariosBase: Puerto Madero (55 casos), Docklands Londres (West India, Island Of Dog y Canary Wharf (106 casos),Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour), (94 casos).Total: 255 casos de la oferta publicada en internet, departamentos temporarios.

Por noche 218Por noche 520

Por noche 189

Por semana 1.300

Por semana 2.330

Por semana 1.206

Por mes 4.560

Por mes 8.200

Por mes 4.341

Puerto Madero Puerto de Sidney Puerto de Londres

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

Alquiler de departamentos amoblados de 4 ambientes

Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres (en U$S)

Fuente: L. J. Ramos Brokers InmobiliariosBase: Puerto Madero (55 casos), Docklands Londres (West India, Island Of Dog y Canary Wharf (106 casos),Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour), (94 casos).Total: 255 casos de la oferta publicada en internet, departamentos temporarios.


24/37

Serie histrica de la construccin de oficinas en Puerto Madero

m2 acumulados e inflacin (1992-2009)

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y consultoras privadas.

100.000

75.000

125.000

25.000

0

50.000

150.000

175000

200.000

225.000

250.000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*1992

m2 otros

1997

57.085 m2 1999

56.920 m2

2001

121.413 m2

2008232.688 m2

2007

62.779 m2

2008

68.290 m2

m2 residencial

Nota: los picos muestran ciclos de aceleracin y los valles ciclos de desaceleracin

m2 oficinas/comercios

0

0

35.731

50.477

41.475

30.05325.938

57.085

24.231

37.868

44.338

31.12032.184

9.518

14.999 14.234

62.779

68.290

54.075

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

m2 construidos de oficinas

inflacin

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*-5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45


Serie histrica de la construccin en Puerto Madero

(por rubro / picos y valles por variables)

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de mercado y Corporacin Puerto Madero.


25/37

Oficinas categora AAA en Puerto Madero: costo total de expensas (incluye seguridad) e impuestos.

(en u$s/m2)

Fuente: L. J. Brokers Inmobiliarios.

5,93 5,93 5,83

5,45 5,45 5,45

3,60

AAA

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Costeros Norte

Costeros Sur

Colonos Sur

Porteos Plaza II

Porteos Plaza III

Buenos Aires Plaza

Puerto Len



26/37

Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero (construidos y su relacin con la vacancia)

(en m2)

m2

Total superficie cubierta: 208.544 m2 / Total superficie vacante: 7.280 m2

Sup.vacante m2

Sup.vacante3,5%

Sup.Ocupada96,5%

9.300

1.641

14.000

0

7.800

0

6.900

575

9.183

0

20.000

1.548

17.000

88

5.400

330

4.825

0

4.200

0

3.400

0

3.393

695

3.393

2.403

25.000

0

56.250

0

18.500

0

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

ColonosNorte

ColonosSur

SedeChrysler

EdificioMalecn

EdificioEzcurra

PuertoLen

M.Sanz360

O.Cossettini731

O.Cossettini1071

O.Cossettini831

O.Cossettini340

O.Cossettini1545

O.Cossettini1553

SedeTelecom

SedeYPF

JuanaManso300


Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y de Clarn.


27/37

Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero (en construccin)

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios.

Stock proyectado: 79.678 m2 / Empleados estimados: 7.968

m2

superficie por planta (m2)

empleados potenciales

11.400

14.700

33.318

20.260

1.500

2.600

1.2341.800

1.140 1.470

3.332

2.026

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

Madero Center Juana Manso 909 Cecilia Grierson 260 Art Mara



28/37

Locales gastronmicos. Variacin en cantidad en el perodo 2005-2009

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y la Unidad de Sistemas de Informacin Geogrfica (GCBA)

Evolucin de valores de alquiler de locales por mes u$s/m2. Puerto Madero vs. otros focos comerciales

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.

41

10

2

64

20

1

64

22

1

85

16

1 1

12

80

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Restaurantes, resto-bares,resto-shows, resto-dance

Bares, fast food y heladeras Pizzeras

2005 2006 2007 2008 2009

30

35

2528 2828

50 50

4042 4242

32 3232

45 45

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

2007 2008 2009

Puerto Madero

Av. Libertador y Alvear (Martnez)

Defensa y Humberto Primo (San Telmo)

Avenida Alvear y Ayacucho

Palermo Soho

Palermo Hollywood

Avenida Rivadavia y Boyac

120 120

100

30



29/37

Restaurantes, bares y cafs

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero.

Cines, teatros y esparcimiento

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporacin Antiguo Puerto Madero.

*El complejo Cinemark Puerto Madero, cuenta con 1500butacas en 8 salas.

**El Cabaret (Faena Hotel), White Bar (Hotel Madero) y Madero Tango

1

3

1 1

Complejos de cines* Salas de espectculos** Centros deinformacin turstica

Casinos

0

1

2

3

4

Total de locales gastronmicos: 90

0

10

20

30

40

50

60

Zona Oeste Zona Este

52

38

Gastronoma zona Oeste 58%

Gastronoma zona Este 42%



30/37

Superficie de parcelas Superficie de calles y espacio pblico Superficie de espejos de agua

62,4 has

0

10

20

30

40

50

60

70

80

67,6 has

40 has

3 9 , 8 %

3 6 , 7 %

2 3 , 5 %

Distribucin de la superficie en Puerto Madero (170 Has)

Fuente: L.J. Ramos en base a datos de Corporacin Puerto Madero

0

Superficie

de parcelas

Superficie de parquesSuperficie de calles

y espacio pblico neto

10

20

30

40

50

60

62,4 has

46,8 has

20,8 has

7036%

16%

48%

Parcelas

Calles y espacio pblico neto

Parques

Parcelas

Calles y espacio pblico

Espejos de agua

Superficie de tierra urbanizada en Puerto Madero (130 Has)

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y consultoras privadas.



31/37

2000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Terrenos para construccin (valores en u$s x m2)*

Serie histrica Puerto Madero vs. Microcentro y Caballito (2000-2009)

* Valores de incidencia promedio

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Corporacin Puerto Madero.

En la actualidad queda un solo terreno, correspondiente al campo de deportes del Colegio Nacional de Buenos Aires.



32/37

Reconversiones portuarias comparadas



PUERTO MADEROInicio proyecto reconversin 1989

Superficie 170 ha.

Alquiler depto. amoblado 2 ambientes u$s 854 x semana

Hoteles 3

Habitacin single / doble Hotel Hilton u$s 279

Locales comerciales 181

Bancos 16Estacionamiento u$s 2 x hora

Inicio proyecto reconversin 1984

Superficie 126 ha.


Hoteles 45



Bancos 12

Estacionamiento u$s 4,50 x hora

SIDNEY(Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)

LONDRES(Docklands)

Inicio proyecto reconversin 1981

Superficie 800 ha.


Hoteles44



Bancos 27

Estacionamiento u$s 3 x hora


33/37



Distribucin de los principales rubros del retail en DOCKLANDS (Londres)

(en cantidad)

Distribucin de los rubros del retail en DOCKLANDS (Londres)

(en %)

Total de locales en Docklands: 554164

137

126

88

26

13

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Servicios diversos Restaurantes y bares Indumentaria Salas de espectculos Arte y diseo Otros

Salas de espect culos y

atracciones

16%

Arte, diseo y regalos

5% Otros

1%

Servicios diversos

30%

Restaurantes y bares

25%

Indumentaria

23%



34/37

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos provistos por cada hotel


LONDRES. Hoteles en Docklands

(Valores promedio en u$s por da + tax)

SIDNEY. Hoteles en Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour


182 182

228 228

166,5 166,5

220 220

206

289

110 110

0

50

100

150

200

250

300

Hil ton Docklands 5* Crowne Plaza

Docklands 4*

Ramada Docklands

4*

Radisson Edwardian

4*

Britannia Int. Hotel 4* Holiday Inn Royal

Docks 3*

Habitacin simpleHabitacin doble

154 154

265 265

234 234

255 255

206 206

153 153

197 197

0

50

100

150

200

250

300

Lord Nelson Hotel

(temtico)

Four Seasons

Hotel 5*

Intercontinental

Sidney 5*

Quay Grand Suite

5*

Sir Stamford

Circular Quay 5*

Harbour Rocks

Hotel 4*

Hilton Sidney

Habitacin simple

Habitacin doble



35/37


BUENOS AIRES. Hoteles en Puerto Madero


279 284

3

470 470

21

59 159

16

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Hilton Faena Hotel + Universe Hotel Madero

Habitacin simple

Habitacin doble

Estacionamiento diario



36/37


Distribucin de los principales rubros del retail en SIDNEY (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)

(en cantidad)

Distribucin de los principales rubros del retail en SIDNEY (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)

(en %)

Total de locales en las tres zonas: 735

229

10196

89

45 4136 36

2520 17

0

50

100

150

200

250

Restaurantesy bares

Salas deespectculos

Artey diseo

Indumentaria Bazares Museosy galeras

Cuidado dela salud yel cuerpo

Serviciosdiversos

Joyer as Librer asy disqueras

Antiguedades

Salas de espectculosy atracciones 2%

Cuidado del cuerpo yla salud 6%

Bazares 5%

Servicios diversos 7%

Libreras y disqueras 8%

Museos y galeras 16%

Indumentaria 20%

Antiguedades 2%

Restaurantes y bares 34%




37/37

Comparacin de los rubros del retail: Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres *

Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour (Sidney)

Puerto Madero

Royal Docks, Island of Dogs, Canary Wharf y St.Katarine's Docks (Londres)

6%

13%12%

24%

14%

31%

1%5%

7%

36%

2%

49%

1%5%

23%

30%

16%

25%

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Restaurantes y bares Salas de espectculosy atracciones

Servicios diversos Indumentaria Arte, diseo y regalos Otros


*

IMI-PuertoMadero-julio09

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