ii. Ministeriode Justiciay Derechos Humanos

Superintendencia Nacionalde Registros Públicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - ;¡~),-201S-5UNARP-TR-LLima, 2 OFEB.1018

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO

MERLY SOYE ESTRADA MONTES.N° 1815301 del 25/8/2017.H.T.D. N° 09 01-2017.092727 del 22/11/2017.Predios de Lima.Declaratoria de fábrica, reglamento interno eindependización y otros.

SUMILLAEDIFICACiÓN POR ETAPASConforme al articulo 79 de la Ley Or9ánica de Municipalidades las municipalidadesistritales tienen competencia exclusiva para narmar, regular y otorgarutorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalización de construcción,modelación o demolición de inmuebles y declaratorias de fábrica, en el ámbito deu distrito. En tal sentido no corresponde cuestionar, en sede registral el desarrolloe un procedimiento de declaratoria de fábrica por etapas, si el proyecto integral dela edificación ya fue aprobado por la municipalidad.

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la inscripción de laV declaratoria de fábrica de la primera etapa del Proyecto Integral denominado"Condominio Kusi Wasi" que formará parte de predio inscrito en la partida N°13784819 del Registro de Predios de Lima. Asi como el reglamento internoe independización entre otros actos de las futuras unidades inmobiliarias.

La interesada sostiene que la primera etapa consiste en todas las "áreascomunes complementarias" (pórtico de ingreso, cerco perimetral, caseta devigilancia, veredas pistas y cisternas de usos domésticos)

Para tal efecto se presentaron los siguientes documentos:

Formulario Único de Edificación - FUE. expediente N° 018762 visado el13/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadas y HabilitacionesUrbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano y Económico de laMunicipalidad de La Malina arq. Alberto Álvarez Panduro.Copia simple de la Resolución de Licencia de Edificación W 1220-2015-MDLM-GDUE-SGOPHU.Copia simple del Formulario Único de Edificación - FUE, expediente N°11392-2-2015.Anexo A-datos de condóminos: personas naturales, expediente N° 00820-1-2017 visado por la Sub Gerencia de Obras Privadas y HabilitacionesUrbanas de la Municipalidad de La Malina, el 25/4/2017.Formulario Único de Edificación - FUE de conformidad de obra ydeclaratoria de edificación, expediente N° 0820-1-2017 visado el

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25/4/2017 por el Sub Gerente de Obras Privadas y HabilitacionesUrbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano y Económico de laMunicipalidad de La Malina arq. Alberto Álvarez Panduro.Resolución de modificación parcial de licencia de edificación N° 725-2016-MDLM-GDUE-SGOPHU del 13/6/2016.Resolución Subgerencial W 0381-2017- MDLM-GDUE-SGOPHU deconformidad de obra del 25/4/2017.Copia de la memoria descriptiva del condominio Kusi Wasi certificado porel Sub Gerente de Gestión Documentaria de la Municipalidad de LaMalina Gessica Giselle Requena Renteria, el 517/2016 Y visado por la SubGerencia de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la mismamunicipalidad.Plano de ubicación y localización (lámina U-01), expediente N° 018762visado por el Sub Gerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanasde la Gerencia de Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad deLa Malina arq. Alberto Álvarez Pandura.Plano general (lámina A-01), expediente N° 018762 visado por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia deDesarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Pandura.Plano área común (lámina A-02), expediente N° 018762 visado por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia deDesarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Pandura.Plano pórtico (lámina A-03), expediente N° 018762 visado por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia deDesarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Pandura.Documento privado ratificatorio de declaratoria de fabrica suscrito por IdaFarina Pando Robles y Susan Patricia León Gonzales, en representacióndel Banco Internacional del Perú SAA-INTERBANK, con firmascertificadas por el notario Alfredo Paino Scarpati, en reemplazo del notarioEduardo Laos de Lama, el 18/5/2017.Plano de independización (lámina U-01) autorizado por la arquitectaTeresa Romero Maldonado y suscrito por Ida Farina Panda Robles ySusan Patricia León Gonzales, en representación del Banco Internacionaldel Perú SAA-INTERBANK, y Guido Enrique Lucioni Chirinos, confirmas certificadas por el notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, el6/2/2017.Documento privado de independización suscrito por Susan Patricia LeónGonzales, en representación del Banco Internacional del Perú S.A.A.-INTERBANK, cuya firma fue certificada por el notario de Lima EduardoLaos de Lama, el 7/9/2016; asimismo ha sido suscrito por Guido EnriqueLucioni Chirinos y por la arquitecta Teresa Romero Maldonado, cuyasfirmas fueron certificadas por el notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli,el 8/9/2016.

Reglamento interno del condominio Kusi Wasi y anexo 1: reglamentointerno de construcción suscrito por Susan Patricia León Gonzales, enrepresentación del Banco Internacional del Perú SAA-INTERBANK,cuya firma fue certificada por el notario de Lima Eduardo Laos de Lama,el 7/9/2016; y por Guido Enrique Lucioni, cuya firma fue certificada por elnotario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli, el 8/9/2016.Plano de ubicación y localización (lámina U-01), expediente N° 05998-1-2016, expediente básico W018762 autenticado el 7/6/2016 por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de

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Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Panduro.Plano general con licencia N" 1220-2015-MDLM-GDUE-SGOPHU(lámina AP-01), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoN"018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano general de intervenciones (lámina AP-02), expediente N° 05998-1-2016, expediente básico N"018762 autenticado el 7/6/2016 por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia deDesarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Panduro.Plano planta general resultante (lámina AP-03), expediente N' 05998-1-2016, expediente básico N'018762 autenticado el 7/6/2016 por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia deDesarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Panduro.Plano perimétrico y topográfico (lámina A-01), expediente N° 05998-1-2016, expediente básico N"018762 autenticado el 7/6/2016 por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia deDesarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Panduro.Plano general (lámina A-02), expediente N° 05998-1-2016, expedientebásico N"018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de ObrasPrivadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano de propiedad exclusiva y propiedad común (lámina A-03),expediente N° 05998-1-2016, expediente básico N"018762 autenticadoel 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadas y HabilitacionesUrbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano y Económico de laMunicipalidad de La Malina arq. Alberto Álvarez Panduro.Plano <te área comunes, trazado y pavimentos (lámina A-04), expedienteN° 05998-1-2016, expediente básico N"018762 autenticado el 7/6/2016por el Sub Gerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de laGerencia de Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de LaMalina arq. Alberto Álvarez Panduro.Plano de área común cisterna (lámina A-05), expediente N° 05998-1-2016, expediente básico N"018762 autenticado el 7/6/2016 por el SubGerente de Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia deDesarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq.Alberto Álvarez Panduro.Plano de elevación de pórtico (lámina A-06), expediente N° 05998-1-2016,expediente básico N"018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerentede Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de DesarrolloUrbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq. AlbertoÁlvarez Panduro.Plano planta de pórtico (lámina A-07), expediente N° 05998-1-2016,expediente básico N"018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerentede Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de DesarrolloUrbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq. AlbertoÁlvarez Panduro.Plano corte/detalle de pórtico (lámina A-08), expediente N° 05998-1-2016,expediente básico N"018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerentede Obras Privadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo

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Urbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq AlbertoAlvarez Panduro. .Plano de parámetros,Y retiros (lámina A-09), expediente N° 05998-1-2016,expediente basrco N 018762 autenticado el 7/6/2016 por e/ Sub Gerentede Obras Pnvadas y Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de DesarrolloUrbano y Económico de la Municipalidad de La Malina arq. AlbertoAlvarez Panduro.Plano (lámina 0-01), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado e/7/6/2016 porel Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano (lámina 0-02), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoN'018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano (lámina 0-03), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano (lámina 0-04), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 porel Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano (lámina 0-05), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano (lámina 0-06), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Ur~ano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto AlvarezPanduro.Plano (lámina 0-07), expediente NO 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto AlvarezPanduro.Plano (lámina 0-08), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoN'018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Ur~ano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto AlvarezPanduro.Plano (lámina 0-09), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 porel Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Ur~ano yEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto AlvarezPanduro.Plano (lámina 0-10), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano y

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Con el reingreso del 14/11/2017se presentaron los siguientes documentos:

Escrito de subsanación suscrito por Merly Soye Estrada Montes y por elabogado Moisés Arata Solis.Resolución Gerencial N° 0883-2017-MDLM-GDUE-SGOPHU del25/10/2017.Anexo A-datos de condóminos: personas naturales, expediente N°00820-1-2017 visado por la Sub Gerencia de Obras Privadas y HabilitacionesUrbanas de la Gerencia de Desarrollo Urbano y Económico de laMunicipalidad de La Malina, el 20/10/2017.

Económico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPanduro.Plano (lámina D-11), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoW018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Uri;>anasde la Gerencia de Desarrollo Urbano yEconómico de' la Municipalidad de La Malina arq. Alberto ÁlvarezPandura.Plano (lámina D-12), expediente N° 05998-1-2016, expediente básicoN°018762 autenticado el 7/6/2016 por el Sub Gerente de Obras Privadasy Habilitaciones Urbanas de la Gerencia de Desarrollo Ur~anoyEconómico de la Municipalidad de La Malina arq. Alberto AlvarezPanduro.

Escrito suscrito por Eduardo Matias Sánchez y Susan Patricia LeónGonzales, en representación del Banco Internacional del Perú SAA.-INTERBANK, con firmas certificadas por el notario de Lima RicardoFernandlni Barreda, el 14/11/2017.Escrito de subsanación suscrito por por Merly Soye Estrada Montes.Documento privado de independización suscrito por Eduardo MatíasSánchez y Susan Patricia León Gonzales, en representación del BancoInternacional del Perú SAA.-INTERBANK, y por Guido Enrique LucioniChirinos cuyas firmas fue certificadas por el notario de Lima RicardoFernandini Barreda, el 14/11/2017.Reglamento interno del condominio Kusi Wasi y anexo 1: reglamentointerno de construcción suscrito por Eduardo Matias Sánchez y SusanPatricia León Gonzales, en representación del Banco Internacional delPerú S.AA-INTERBANK, y por Guido Enrique Lucioni Chirinos cuyasfirmas fue certificadas por el notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda,el 14/11/2017.Plano de independización (lámina U-01) autorizado por la arquitectaTeresa Romero Maldonado y suscrito por Guido Enrique Lucioni Chirinos,con firmas certificadas por el notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda,el 14/11/2017.

Jt-\.. R€,G','" "'..- 1 ••ra. Sala ~

~on el reingreso del 30/10/2017 se presentaron los siguientes documentos:

Mediante escrito de fecha 8/02/2017 se ha presentado a esta instancia:

Un escrito que amplía los fundamentos de la apelaciónResolución N° 0084-2018-MDLM-GDUE-SGOPHUCopia certificada de la memoria descriptiva del Condominio Kusi WasiPlano de ubicación y localización (Lamina U-01)Plano Perimétrico y Topográfico (Lámina A-01)Plano General (Lámina A-02)Plano de Propiedad Exclusivay Propiedad Común (Lámina A-03)

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Plano de Áreas Comunes Trazado y Pavimento (Lámina A-04)Plano Area Común Cisterna (Lámina A-05)Plano Elevación de Pórtico (Lámina A-06)Plano Planta Pórtico (Lámina A-07)Plano Corte/Oetalle de Pórtico (Lámina A-08)Plano de Parámetros y Retiros (lámina A09)Plano de Planta General de Licencia (Lámina AP-01)Plano de Planta General de Intervenciones (Lámina AP-02)Plano de Planta General Resultante (Lámina AP-03)Laminas 0-01,0-02, 0-03,0-04,0-05,0-06,0-07,0-08,0-09, 0-10, 0-11,0-12, de Modificación Integral del Proyecto Quinta Condominio KusiWasi.

OECISIÓN IMPUGNAOA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Jorge Luis SolanoCastillo observó el título en los siguientes términos:

Oel reingreso se advierte lo siguiente:1. Que actúan en representación del Banco Internacional del Perú S.A.A-Interbank, Eduardo Matías Sánchez y Susan Patricia León Gonzales,quienes de la verificación de la partida 11009129 se advierte que cuentancon poderes de administración; mas no de disposición; y de la documentaciónadjunta se advierte independización de 19 unidades inmobiliarias sujetas arégimen de copropiedad; se debe tener en consideración que laindependización y reglamento interno importa una modificación registral delbien, porque el bien deja de ser uno solo para dar paso a unidadesinmobiliarias distintas e independientes en el Registro y el ejercicio delderecho de propiedad en el Registro respecto de las unidades inmobiliariasnuevas requiere de esta previa individualización registral. La independizaciónmodifica la apariencia tabular del bien, hay pues una modificación sustancialante el Registro, esto es una modificación jurídica del predio, estamodificación, por ende, determina que se trata de un acto dispositivo. Sírvaseubsanar.

2. De la comparación entre los planos de ubicación, plano de declaratoria defábrica aprobado por la municipalidad y el plano de independización(14/11/2017) se advierte que discrepan respecto a algunas de las medidasperimétricas de los diferentes linderos, así como también se advierte de losplanos de ubicación y plano de distribución que algunos de los tramos nocorresponden a lo registrado en la partida 13784819; no existiendoadecuación con el antecedente registral.

3. La memoria descriptiva aprobada por la municipalidad discrepa con lamemoria descriptiva y reglamento interno presentada con certificación defirmas de fecha 14/11/2017 en relación al área común, a los porcentajes departicipación y a las unidades inmobiliarias, no existiendo adecuación entreellas.

4. Sírvase aclarar lo consignado en el artículo 18° literal i) toda vez que deconformidad con el articulo 12420 del Código Civil, el interés escompensatorio cuando constituye la contraprestación por el uso del dinero ode cualquier otro bien, pero en el presente caso se tiene que la finalidad esindemnizar la mora en el pago, por lo que corresponde aplicar el interésmoratoria.

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5. Por otro lado, de la documentación presentada se advierte que se e~tásolicitando independización de 19 unidades inmobiliarias; sin embargo solose está declarando la edificación de un área que no delimita lasindependizaciones rogadas, y para la independización y reglamento internose requiere la inscripciónde la declaratoriade fábrica, el mismo q~e vaconllevar la inscripción simultanea de las unidades inmobiliarias de propiedadexclusiva conforme lo establece los artlculos 58°, 63', 83' Y 88' delReglamento de inscripciones del Registro de Predios.

6. Asimismo cabe señalar, que no contando las unidades inmobiliarias confábrica inscrita; y--a fin de proceder con la independización solicitada, deberapresentar la pre declaratoria de fábrica emitida por la municipalidadcompetente, el cual conllevara a la inscripción de las preindependizaciones yprereglamento interno conforme se establece en los artlculos 72', 73" Y 741del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios".

111" FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- Con relación al punto 1 de la observación, debe señalarse que las facultadesotorgadas por el Banco Internacional del Perú SAA- Interbank a favor deEduardo Matias Sánchez y Susan Patricia León Gonzales inscritas en losasientos C00257 y 248 de la partida registral de la empresa, establecerfacultades contractuales, mas no de representación, entre ellas: "negociar,celebrar, suscribir, modificar, rescindir, resolver, prorrogar y dar por concluidoa nombre del Banco, actos referentes a propiedad horizontal; copropiedad ycualquier otro contrato sobre derechos reales; debe tomarse enconsideración que si bien la facultad menciona propiedad horizontal, ello sedebe a que la Ley N' 27157 cuando refiere a "propiedad horizontal" adviertea dos tipos de regimenes: i) propiedad exclusiva y propiedad común; e ii)independización y copropiedad; este último es el adoptado por el propietario.En ese orden de ideas, si se les ha otorgado facultades para constituirreglamento interno de copropiedad, el cual es una consecuencia de laindependización y de las facultades otorgadas se aprecia que hasta puedenenajenar inmuebles, no puede sostenerse que estos actos son deadministración, sino de disposición.

- Respecto al punto 2 y 3 de la observación, debe señalarse que en unaanterior oportunidad mediante esquela del 9/11/2017, se observa laindependización por lo que se subsana presentando nueva documentación;siendo ello asi y en base a que lo que se busca es inscribir la independizaciónde 19 unidades inmobiliarias no debería observarse los datos puestos en ladeclaratoria de fábrica; sin perjuicio de lo expuesto, en el escrito subsanacióndel 14/11/2017, se señaló que ante cualquier discrepancia en las áreas omedidas perimétricas se debería aplicar la directiva de tolerancias registralesN' 01-2008-SNCP/CNC.

- Del punto 5 y 6 de la observación, debemos señalar que en la primeraobservación del 4/10/2017 se observó la declaratoria de fábrica, por lo quemediante escrito de reingreso del 30/10/2017 se indicó que no es necesario,en nuestro caso, contar con declaratoria de fábrica para independizar,dándose este punto por subsanado, dado que en la esquela de observacióndel 9/11/2017 no se hizo referencia a este punto. Por tanto, nos llama laatención que nuevamente sea observado, máxime si en mérito al artículo 39del TUO del RGRP las observaciones deben ser fundamentadas y solo se

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formulara nuevas observaciones si se fundan en defecto de los documentospresentados para subsanar.

~ En los escritos recibidos el 26 de enero y del 2018 presentado a estaInstancia ~e. amplIa ,los fundamentos en el sentido que la independizaciónque se solicita consiste en independizar un conjunto de "áreas reservadas"q~~ conforman ,el proyecto inmobiliario, las cuales estarán sujetas a unreglm~~ de propl8?ad exclusiva y propiedad común. La independización que~e s~hc!~a se realIza en base a un proyecto integral conjuntamente con lamscnpclon de una declaratoria de fábrica de una de las etapas queconforman el mencionado proyecto integral.

ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N" 13784819 del Registro de Predios de Lima

I\II

El predio con un área útil de 15,279.52 m2. ubicado en la Av. Manuel PradoUgarteche N" 470, distrito de La Malina, provincia y departamento de Lima,corre inscrito en la partida electrónica N" 13784819 del Registro de Prediosde Lima.

Los linderos y medidas perimétricas del predio son los siguientes:

En el asiento C00001 de la citada partida, consta que el predio fueindependizado a solicitud del propietario Banco Internacional del Perú SAA_ INTERBANK, en calidad de fiduciario, quien adquirió el dominio fiduciariodel inmueble, en mérito al contrato de fideicomiso en administración ygarantía celebrado con Guido Rodrigo Lucioni Struque, Camila LucioniStruque y Carla Francesca Lucioni Struque, en calidad de fideicomitentes.Dicha independización fue registrada en virtud de las Resoluciones deGerencia N's 200-2016-MDLM-GDUE del 10/5/2016 y 336-2016-MDLM-GDUE del 26/8/2016, ambas expedidas por la Municipalidad de La Malina,entre otra documentación (titulo archivado N' 1043256 del 30/6/2016).

• Por el frente: colinda con Alameda Manuel Prado Ugarteche, con lineaquebrada de 13 tramos de 4.39 mi, 5.75 mi, 2.87 mi, 5.15 mi, 6.30 mi, 5.08mi, 5.46 mi, 3.96 mi, 3.35 mi, 2.75 mi, 8.72 mi, 19.71 mi y 11.36 mI.* Por la derecha: colinda con camino de vigilancia de canal de regadío conuna linea quebrada de 9 tramos de 12.93 mi, 13.49 mi, 28.64 mi, 18.33 mi,4.38 mi, 8.72 mi, 25.99 mi, 18.91 mi, y 21.83 mI.* Por la izquierda: colinda con propiedad de terceros con una línea recta de187.62 mI.

~ .• Por el fondo: con camino de vigilancia de canal de regadío con una línea\\ quebrada de 3 tramos de 5.48 mi, 33.35 mi, 59.21 mI.

El mencionado predio fue independizado de la partida matriz inscrita en lapartida electrónica N° 49011348 del Registro de Predios de Lima, en virtudde la habilitación urbana de oficio declarada por la Municipalidad de LaMalina, bajo el amparo de la Ley N' 29090.

v. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

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Si corresponde cuestionar, en sede registral, el desarrollo de unprocedimiento de declaratoria de fábrica por etapas, si el proyecto integralde la edificación ya fue aprobado por la municipalidad.

VI. ANÁLISIS

1. Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicitó la inscripciónde la declaratoria de fábrica de la primera etapa del Proyecto Integraldenominado "Condominio Kusi Wasi". Esta primera etapa consiste en todas

~p..\..R~G'/ las "áreas comunes complementarias" (pórtico de ingreso, cerco perimetral,~ caseta de vigilancia, veredas pistas y cisternas de unos domésticos)

. Sala ~~Una de las primeras observaciones se refiere a la suficiencia de los poderesde los apoderados del fiduciario Interbank. El Registrador sostiene que losrepresentantes del Banco Internacional del Perú S.A.A- Interbank, EduardoMatias Sánchez y Susan Patricia León Gonzales cuentan con poderes deadministración, más no de disposición;y en tanto, la independizaciónmodifica la apariencia tabular del bien, hay una modificación sustancialante el Registro, esto es una modificación juridica del predio, estamodificación, por ende, determina que se trata de un acto dispositivo.

Al respecto, de la documentación presentada se aprecia que enrepresentación del titular del dominio fiduciario, Banco Internacional del PerúSAA- lnterbank, intervinieron los apoderados Eduardo Matias Sánchez ySusan Patricia León Gonzales.

Asimismo, de la revisión de la partida electrónica N° 11009 129 del Registrode Sociedades de Lima, que corresponde a la citada empresa financiera, seaprecia que en el asiento C000248 (pág. 1182-1183). corre inscrito, entreotras actos, el otorgamiento de poderes para la administración de losatrimonios fideicometidos que administra y administre Interbank en sualidad de fiduciario, a favor de Eduardo Matias Sánchez. Paola Janettostigo Carrera, Susan Patricia León Gonzales y otros; para que doscualquiera de ellos realice, entre otros, las siguientes facultades:

~(... ) administrar los referidos patrimonios fideicometidos dentro de lostérminos y condiciones establecidos en cada uno de los contratos defideicomiso que den origen a los mismos, para cuyo efecto gozaran,respecto de dichos patrimonio, de las facultades B, e y D delReglamento de Poderes aprobado por el directorio en su sesión del 15de diciembre de 1998, que figura inscrito en la partida 11009129 delRegistro de Personas jurídicas de Liman.(El resaltado es nuestro).

Asimismo, al remitirnos al asiento C00043 (pág. 165-168) en el que correinscrito el Reglamento de Poderes, en mérito a la sesión de directorio del15/12/1998, vemos que los poderes tipo B, e y o contienen las siguientesfacultades:

"C .. ) PODERES TIPO "B": CONTRACTUALES: El apoderado firmando enforma conjunta c,:!notro funcionario con poderes suficientes podrá negociar,celebrar, suscribir, modificar, rescindir, resolver, prorrogar y dar por conclujdoa nombre del Banco, los contratos siguientes: usufructo, uso (... );compraventa de bienes muebles, inmuebles; permuta y donación debienes muebles, inmuebles, suministro, donación, mutuo, comodato(... ); dar ylo recibir en arrendamiento ylo comodato ylo bajo cualquiermodalidad, bienes muebles ylo inmuebles; comprar ylo vender ylopermutar bienes muebles ylo inmuebles; comprar ylo vender ylo

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permutar bienes muebles y/o inmuebles.- PODER TIPO "C'" BANCARIOSy FINANCIEROS C .. ). .PODERES TIPO "O": PROCESALES (... l". (El resaltado es nuestro).

Del poder antes tr~n.scrito vemos que los apoderados están autorizados paracelebrar actos dIstintos a Jos de administración de los bienes de surepresentada: ,contando asi con facultades de disposición; y dado que laln~ependJzaclon de [as unidades inmobiliarias resultantes de la fábricaeXistente sobre el predio submateria, importa un acto de disposición quedaentonces, acreditado que los apoderados sí se encuentran legitimados paraotorgar todos los actos necesarios tanto para la declaratoria de fábricareglamento interno e independización del inmueble inscrito en la partida N¿13784819 del Registro de Predios de Lima a nombre dellituiar del dominiofiduciario.

Bajo tales consideraciones, se revoca el numeral 1 de la observaciónformulada por el registrador.

2. En lo que corresponde a la inscripción de la conformidad de obra de ladeclaratoria de fábrica mediante FUE conforme a ia Ley 29090, cabe precisarque ai tratarse de un acto administrativo le es aplicable el criterio establecidopor el Pleno del Tribunal registral sobre calificación de actos administrativos:

"CALIFICACiÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOSEn la calificación de actos administrativos,el Registrador verificará lacompetencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, elcarácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con losantecedentes registrares. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o dederecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y laregularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado".

En ese sentido, la documentación presentada deberá ser calificada con laslimitaciones precisadas por esta instancia.

Al mismo tiempo deberá tomarse en cuenta que conforme al artículo 79 de laLey Orgánica de Municipalidades las municipalidades distritales tienencompetencia exclusiva para normar, regular y otorgar autorizaciones,derechos y licencias, y realizar la fiscalización de construcción, remodelacióno demolición de inmuebles y declaratorias de fábrica, en el ámbito de sudistrito.

3. Por otro lado cabe precisar que el proceso de declaratoria de fábrica tienedos fases: Licencia y obra y conformidad de obra. Las licencias deedificación, reguladas por la Ley 29090, tienen una vigencia de treinta y seis(36) meses, prorrogables por doce (12) meses calendario y por única vez. Laprórroga debe solicitarse dentro de los treinta (30) días calendario, anterioresal vencimiento de la licencia otorgada, sin costo adicional alguno. El inicio dela vigencia de las licencias es computado para todas ias modalidades, desdela fecha de su emisión.

La declaratoria de fábrica también puede desarrollarse por etapas cuando laautoridad municipal aprueba previamente el proyecto integral. Así la Ley29090 señala que cuando se trate de un proyecto de edificaciones aejecutarse por etapas, se puede solicitar una licencia por cada etapa, en basea un proyecto integral cuya aprobación tiene una vigencia de diez (10) años.

En la misma línea el Reglamento Nacional de Edificaciones define a la

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construcción por etapas, diferenciándolo de la construcción simultánea, alproceso de ejecución de obras de edificación (o de habilitación urbana) quepuede finalizar o se recibe por secciones parciales.

Es así, que la inscripción de la primera etapa del proyecto integral"Condominio Kusi Wasi", consistente en todas las "áreas comunescomplementarias" (pórtico de ingreso, cerco perimetral, caseta de vigilancia,veredas pistas y cisternas de usos domésticos), es procedente siempre quese cumpla con la presentación de toda la documentación prevista en lanormativa de la materia.

4. En cuanto a la formalidad, el articulo 29 numeral 2' de la Ley W 29090,prescribe que "el formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumentopúblico y constituye título suficiente para inscribir la respectiva declaratoriade fabrica (...)".

Entonces, a partir del momento que la municipalidad competente a través defuncionario autorizado expresa la conformidad de obra (acto de firma y sello),tanto el Formulario Único de Edificación como los planos adjuntados,adquieren la calidad instrumento público que contiene un acto administrativopasible de inscripción, en concordancia con lo establecido en los artículos2010 del Código Civil' y 111 del TUO del Reglamento General de los RegistrosPúblicos (principio de titulación auténtica').

En esa linea, el artículo 66 del Reglamento de Licencias de HabilitaciónUrbana y Licencias de Edificación establece lo siguiente:

"66.1 El FUE - Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, losdocumentos y planos debidamente sellados y suscritos por el funcionariomunicipal designado, constituyen título suficiente para inscribir la respectivaDeclaratoria de Edificación.(...)"

5. En el numeral 2 de la observación el Registrador advierte discrepanciasentre las medidas perimétricas de los diferentes linderos entre los planos deubicación, plano de declaratoria de fabrica aprobado por la municipalidad yel plano de independización (14/11/2017). Asimismo, advierte que algunosde los tramos de los planos de ubicación y plano de distribución nocorresponden a lo registrado en la partida 13784819; no existiendoadecuación con el antecedente registra!.

Verificado el plano de independización (lamina U-01) reingresado el14/11/2017 se aprecia que los linderos y medidas perimétricas que en él seconsignan se adecuan al predio inscrito en la partida N° 13784819 delRegistro de Predios de Lima, siendo estos los siguientes:

- Por el frente: colinda con Alameda Manuel Prado Ugarteche, con líneaquebrada de 13 tramos de 4.39 mí, 5.75 mi, 2.87 mi, 5.15 mi, 6.30 mi, 5.08mi, 5.46 mi, 3.96 mi, 3.35 mi, 2.75 mi, 8.72 mi, 19.71 mi y 11.36 mí.

1 Numeral modificado por el articulo 2 del Decreto Legislativo N° 1287 publicado en el diario oficial "ElPeruano" el 29/12/2016.2 Artículo 2010.- La inscripción se hace en virtud de titulo que conste en instrumentos público, salvodisposición contraria.3 Artículo IIJ del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.- Principiode Rogación y de Titulación Autentica,- Los asientos registrales se extienden a instancia de losotorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumentopúblico, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidosen el título, salvo reserva expresa. (,..).

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- Por la derecha: colinda con camino de vigilancia de canal de regadío conuna línea quebrada de 9 tramos de 12.93 mi, 13.49 mi, 28.64 mi, 18.33 mi,4.38 mi, 8.72 mi, 25.99 mi, 18.91mi, y 21.83 mI.- Por la izquierda: colinda con propiedad de terceros con una línea recta de187.62 mI.- Por el fondo: con camino de vigilancia de canal de regadío con una líneaquebrada de 3 tramos de 5.48 mi, 33.35 mi, 59.21 mi,

Ahora bien, la discrepancia denunciada por el re9istrador figura en el planode ubicación y localización (lámina U-Ol) y plano de conformidad deobra lera etapa (lámina A-Ol); justamente en la medida perimétrica delprimer tramo del lindero derecho: 12.95 mi.; y a su vez, la medida de estetramo no se adecua con el antecedente registra!.

6. Conforme al inciso a) del articulo 32 del TUO del Reglamento General delos Registros Públicos, forma parte de la calificación registral confrontar laadecuación del título con los asientos de inscripción de la partida registral enla que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con losantecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimaciónde aquéllos; no obstante, el articulo 31 del mismo Re91amento tambiénestablece que en el marco de la calificación registral, el registrador y elTribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulosingresados al registro.

En ese sentido, vemos que la discrepancia advertida en los planos deubicación y localización (lámina U-Ol) y conformidad de obra 1era etapa(lámina A-Ol), con el plano de independización (lámina U-Ol) y elantecedente registral es mínima: 0.02 mi, esto es, se trata de una diferenciaimperceptible en la realidad que - de existir - tampoco acarrea que el áreadel predio en cuestión se vea afectada de manera sustancial.

Siendo así, se revoca el numeral 2 de la observación.

7. En el numeral 3 de la observación el Registrador advierte discrepancias enlación al área común, a los porcentajes de participación ya las unidades

i mobiliarias, entre la memoria descriptiva aprobada por la municipalidady la memoria descriptiva y reglamento interno presentados con certificaciónde firmas de fecha 14/11/2017.

Al respecto cabe señalar que del contraste de la memoria descriptiva queforma parte del FUE conformidad de obra y la memoria descriptiva yreglamento interno presentada con certificación de firmas de fecha14/11/2017 podemos apreciar que -€fectivamente- discrepan respecto dealgunas de los linderos y medidas perimétricas del área común (linderos delfondo, derecha e izquierda), porcentajes de participación del área común(unidad inmobiliaria 11) y linderos y medidas perimétricas de las unidadesinmobiliariasde propiedad exclusiva (unidades inmobiliarias 1 y 4).No obstante ello, eí articulo 28 de la Ley N' 29090, establece que "Una vezconcluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una descripciónde las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual sedenomina declaratoria de fábrica"; concordante mente el artículo 79 delRGIRP, anteriormente glosado, indica los datos debe contener el asiento deinscripción de una fábrica, entre los que se encuentra, la distribución deambientes, el área techada por cada piso, el área libre del primer piso, lafecha de finalización de la obra, la valorización, el nombre del profesional queinterviene en la declaratoria y demás datos relevantes; mientras que, para el

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otorgamiento del reglamento interno, deberán observarse los requisitosprevistos en el articulo 153 del Reglamento de la Ley W 27157:

"El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de lassecciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso alque deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria,oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que laconforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen comointransferibles,b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.e) las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinosde los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.d} Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, deser el caso.- . ,e) La relaciórrde los servicios comunes.f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en losbienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o porel propietario promotor.g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en losgastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedadde los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y lasfacultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum,votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietariosj) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir".

En ese sentido, podemos advertir que la descripción de las secciones depropiedad exclusiva, bienes de propiedad común y los porcentajes que acada propietario le corresponde en la propiedad de los bienes comunes debeconstar necesariamente en el reglamento interno y no en la fábrica; siendoello así, los datos consignados en la memoria descriptiva que forma parte delFUE de conformidad de obra que se refieran particularmente a los requisitosdel reglamento interno no deberían ser observados, pues dicha informaciónno forma parte de las condiciones técnicas y características de la edificación.En ese sentido, lo que va formar parte del asiento registral es el contenidodel reglamento interno.

Por tanto, se revoca el numeral 3 de la observación.

8. En el extremo 4 de la observación el Registrador cuestiona que no se hayaconsignado intereses moratorias sino intereses compensatorios. Al respecto,debe considerarse que este es un tema interno de los propietarios y ademáses una clausula transcrita del articulo 10 inc. i) del Reglamento InternoModelo del Régimen de Unidades Inmobíliarias con SeccionesIndependizadas y Áreas Comunes en Copropiedad aprobado por ResoluciónViceministeriai N° 004-2000-MTC.15.04 del 29/09/2000. En ese sentido,corresponde revocar este extremo de la observación.

9. En el extremo 5, se observa la independización de 19 unidadesinmobiliarias a pesar de que sólo se está declarando la fábrica de la primeraetapa y en el extremo 6 se advierte la necesidad de inscribir la predeclaratoriay preindependización de estas unidades inmobiliarias conforme lo establecenlos articulos 72, 73 Y 74 del Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios.

La rogatoria del presente título comprende además de la recepción de obra

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de la primera etap~ del proyecto integral Condominio Kusi Wasi, la inscripcióndel reglamento Interno y la independización de 19 futuras unidadesinmobiliarias que forman parte del condominio. En la memoria descriptiva sedescribe al predio como "lote sobre el cual se desarrolla el Proyecto de Quintacuenta con un área de 15,279.52 m2 (... )". El título que sustenta laindependización es la licencia de obra emitida por la municipalidad de LaMalina aprobada por Resolución N° 0381-2017-MDLM-GDUE-SGOPHU ysus modlficatorras aprobada por la Resoluciones N° 0725-2017-MDLM-GDUE-SGOPHU Y N° 084-2018-MDLM-GDUE-SGOPHU en la que seseñala que:

Por medio de la presente Resolución, en mérito a lo dispuesto por laComisión Técnica conformada por delegados calificadores designados porel Colegio de Arquitectos del Perú, mediante acta de Verificación y DictamenN° 916-2016 de fecha 31-05-2016 se aprueba el Proyecto Integralconsistente en 19 unidades inmobiliarias (18 unidades inmobiliarias condiseño de vivienda tipo y 1 una unidades reservada para futura construcción)y obras complementarias, con un total de 10,585.98 m2 de érea techadatotal, que podré efectuar por etapas de manera individual y progresiva, quepodrén ser independizadas de cumplir con los requisitos establecidos en elartículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

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Corresponde por tanto determinar, si además de inscribir la recepción deobras de la primera etapa conformada por las áreas comunes, procedeinscribir la independización de las 19 futuras unidades inmobiliarias dedominio exclusivo con la presentación del reglamento interno, memoriadescriptiva y plano de independización previsto en el articulo 634 delReglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

10. La Ley 27157, establece los regimenes de "propiedad exclusiva ypropiedad común" y la de "copropiedad e independización", en ambos casoscoexisten bienes de propiedad exclusiva y bienes que uso común.

La diferencia entre un régimen y el otro tiene estrecha relación con lapropiedad del terreno que sirve de soporte de la construcción y la forma enque se disponen la edificación en uno y otro caso. Así, en el caso de laindependización y copropiedad se tiene una porción ylo extensión de terreno

4Artículo 63,- Independización de unidades inmobilíarias sujetas a los regímenesestablecídos en la ley ND 27157Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva ypropiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientesdocumentos:al Reglamento interno;b} Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que sedescriba el área, linderos y medidas perimétricas de ras secciones de dominio exclusivo y de losbienes comunes regulados por el Reglamento Interno;c} Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes,autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.Las unidades inmobiliarias a que se refiere este articulo se inscribirán en partida especial dondese seFlale el régimen al que están sujetas. relacionándolas con la partida matriz,Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida másde una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre queconstituyan una unidad funcional.Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podráindependizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje departicipación de los bienes comunes. En este caso la independización procederá, siempre quecuente con área proyectada de acceso.El Reglamento Interno puede establecer reserva de arres sin independización, en cuyo caso estacircunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral de! predio matriz,o de otra partida vinculada,

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que será el soporte de las construcciones que sobre él existan que sedispondrán de forma vertical, siempre y cuando el terreno y su construccióncorrespondan al mismo propietario, razón por la cual las zonas decopropiedad se encuentran fuera de sus linderos y que por lo generalcorresponden a vías y áreas de recreación. Por el contrario, en el régimen depropiedad exclusiva y propiedad común, antes denominada propiedadhorizontal según el término utilizado por el Decreto Ley W 22112, todas lasconstrucciones existentes sobre el terreno corresponden a diversospropietarios; y dentro de su edificación existen zonas de propiedad comúnque corresponden al terreno matriz, escaleras y demás accesos.5

En cuanto a la independización de las unidades exclusivas, el artículo 46.2de la Ley 27157 establece que una vez inscrito el Reglamento Interno, lassecciones' -se independizarán de conformidad con lo dispuesto por lanormatividad correspondiente. La aprobación del Reglamento interno, esobligatorio para ambos regímenes, según se desprende del articulo 39 de lamisma Ley y recogido en el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios.

11. El Reglamento de la Ley 27157, define quíntas como "unidadesinmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo devivienda unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta,por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vla pública en calidad debien común". De acuerdo a esta definición las quintas se encuentran dentrodel régimen de independización y copropiedad.

Otro aspecto importante que debemos destacar de las normas descritas esque para optar por una edificación tipo quinta, sólo basta que el predio estéurbanizado, esto es que el terreno ya se encuentre habilitado. La norma noestablece el tipo de habilítación, ni mucho menos establece que debendesarrollarse en forma simultánea.

En ese sentido, las viviendas en quinta pueden ser definidas en el proyectointegral de edificación sobre una habilitación de lote único, los cuales puedendesarrollarse por etapas, como sucede en el presente caso.

12. De la revisión de [a documentación presentada tanto en primera como ensegunda instancia, se tiene que por disposición municipal se ha aprobado elproyecto quinta denominado "Condominio Kusi Wasi".

Este proyecto integral de edificación fue autorizado por la autoridad municipalcompetente para desarrollarse por etapas dentro del predio inscrito en [apartida N° 13784819 conformado por un área útil de 15,279.52 m2. ubicadoen la Av. Manuel Prado Ugarteche N° 470, distrito de La Malina, provincia ydepartamento de Lima.

Dicho predio fue independizado del predio matriz inscrito en la partidaelectrónica N" 49011348 del Registro de Predíos de Lima, en virtud de lahabilitación urbana de oficio declarada por la Municipalidad de La Malina,bajo el amparo de la Ley W 29090.

5 Vílchez Solórzano, Judith (2017) "Bienes Futuros sujetos a régimen de independización ycopropiedad: naturaleza jurldica, existencia del bien, compraventa e hipoteca de acuerdo a losproductos y procedimientos bancarios que lideran el mercado inmobiliario y su inscripciónregistra!. Principales contradicciones y efectos". PUCP. Programa de Segunda Especialización.Lima.

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En el presente caso, "Japrimera etapa está destinada a las seccione de losbienes comunes (2,205.32 m2), la cual ya cuenta con recepción de obra. Lassiguientes etapas, conforme se ha descrito en la Resolución N° 084-2018-MDLM-GDUE-SGOPHU del 6 de febrero del 2018, está conformada por 18(dieciocho) unidades inmobiliarias tipo vivienda y 1 (una) reservada parafutura construcción, que ocupan un área total de terreno ascendente a13,074.20 m2. Estas aún no cuentan con licencia de obra pero si podránejecutarse por etapas de manera individual y progresiva. La autoridadmunicipal ha dispuesto la independización de dichas unidades por elloaprobó la memoria descriptiva y los planos de independización.

13. Los documentos presentados constituyen actos administrativosemanados por la autoridad competente lo cual determina la legalidadurbanística de la obra ejecutada 'i lo que queda por ejecutarse. Estos nopodrán ser cuestionados en los aspectos de fondo, una vez que se hayacomprobadQ la adecuación con el antecedente registral, la competencia dela autoridad municipal y la formalidad del titulo, puesto que la autoridadmunicipal actúa conforme a sus atribuciones previstas en el artículo 79 de laLey Orgánica de Municipalidades.

En conclusión, no corresponde cuestionar en sede registral el desarrollo deun procedimiento de declaratoria de fábrica por etapas, si el proyecto integralde la edificación ya fue aprobado por la municipalidad.

Es así que en el presente caso, habiéndose comprobado la adecuación conel antecedente registral (predio y titularidad registral) y la formalidad del título,se aprecia que la autoridad competente (municipalidad distrital de la Malina)consideró suficiente la presentación los requisitos establecidos en el artículo63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y no laaplicación de los articulas 72, 73 Y 74 del mismo reglamento, como plantea

'~ el Registrador.

'F\or lo tanto los documentos ~probado.s por la, autoridad .mun.ici~~I,conjuntamente con el reglamento Interno Sirven de titulo para la Inscnpclone\ a recepción de obra de la primera etapa y la independización de las 19u . ades inmobiliarias rogadas.

Por las razones expuestas precedentemente corresponde revocar losextremos 5 y 6 de la observación.

Con la intervención del Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata autorizadomediante Resolución W 041-2018-SUNARP/PT del 14/2/2018.

Estando a lo acordado por unanimidad;

N. RESOLUCiÓN

REVOCAR todos los extremos de la observación formulada por elRegistrador Público del Registro de Predios de Lima al titulo señalado en elencabezamiento y disponer su inscripción conforme a los fundamentosexpresados en la presente Resolución.

Regístrese y comuníquese.

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IAGA HUARIPATAibunal Registral

Á QUEZ TORRESsidenta de la Primera Saladel Tribunal Registral

RA MACEDOegistral

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ROSARI DEVocal

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