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Guía para determinar responsabilidades. Criterios generales. Este documento sólo será de aplicación mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento con el inquilino. De tal forma que todas las incidencias que veremos a continuación serán comunicadas por el inquilino al propietario, al API o, en última instancia, a Provilsa y se producirán mientras el/los arrendatarios de la vivienda estén haciendo uso y disfrute de su alquiler Pretendemos establecer para cada incidencia relacionada con el alquiler de una vivienda del Programa REVIVAL quien será el “responsable” de su reparación, subsanación, reposición o de llevar a cabo la actuación que en cada caso mejor proceda. Entre los tipos de responsabilidad civil se puede establecer una división teórica entre “responsabilidad principal” y “responsabilidad subsidiaria”. En el Programa REVIVAL los “responsables principales” pueden ser LA PROPIEDAD, EL INQUILINO ó EL SEGURO y “responsable subsidiario” PROVILSA, que solo tendrá que responder del deber impuesto al responsable principal si éste no lo cumple, no lo puede cumplir, o sencillamente, ya no “existe” (“paradero desconocido”), como en el caso de inquilinos que abandonan nuestras viviendas que son ocupadas posteriormente por otros inquilinos aprovechando que el contrato con el propietario sigue en vigor. El abanico de incidencias es muy amplio, así como el de posibles actuaciones, y tampoco pretendemos recogerlas todas. Nos conformamos con tratar a continuación las más comunes y representativas. Será responsable de… Averías/roturas de electrodomésticos:

“Electrodomésticos obligatorios” (lavadora, frigorífico y aparato de cocina): LA PROPIEDAD. Será el responsable durante toda la vigencia del contrato, salvo que un técnico informe por escrito que la avería se deba a un mal uso o abuso por parte del inquilino.

Resto de electrodomésticos: EL INQUILINO. Si decide no repararlos, no podrá retirarlos por su cuenta sin el consentimiento del propietario. Podrá también solicitar su retirada al propietario y éste deberá acceder o asumir el coste de dicha operación.

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Avería en las instalaciones: Se consideran instalaciones las canalizaciones de agua caliente (ACS), de agua fría, radiadores, instalación eléctrica, instalación de gas, caldera (de cualquier tipo), calentadores,…

LA PROPIEDAD. En el caso concreto de la caldera de gas será obligatorio para el propietario aportar, antes de la firma del contrato de “puesta a disposición”, el contrato de mantenimiento de la misma. A veces este servicio no se contrata con el servicio técnico de la marca de la caldera sino con la compañía que suministra el gas y su coste se prorratea en varias facturas. Para evitar un rosario de reclamaciones de los inquilinos solicitando la compensación de estos cargos, en estos casos REVIVAL exigirá al propietario que o bien este concepto de mantenimiento no aparezca prorrateado en las facturas de suministro y se lo facture aparte la compañía, o bien llegue a un acuerdo compensatorio con el inquilino.

Roturas/desperfectos del mobiliario:

EL INQUILINO. Cuando el arrendatario firma el contrato de alquiler

tiene que conocer que está admitiendo el mobiliario en el estado en que se encuentra y que es lo mismo que admitir que si se rompe es por el uso.

Problemas derivados de condensaciones:

El problema de las condensaciones empieza con su identificación porque a menudo se confunde con otros problemas derivados también de la humedad. En relación a este asunto a veces es difícil acertar si se trata de “humedad por condensación” o se trata de “otros problemas derivados de la humedad” que tienen los mismos efectos: mohos, ennegrecimiento de paredes y techos, pequeños charcos de agua en el suelo junto a las ventanas,… En la práctica es un asunto muy complejo y en ocasiones coinciden en una misma vivienda los dos tipos de problemas.

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Las causas que provocan o que hacen más acusados los efectos de la condensación son múltiples y no siempre todas ellas se pueden imputar al inquilino. Entre las causas que sí son imputables AL INQUILINO están todas aquellas malas prácticas relacionadas con el uso, las costumbres y el disfrute que de la vivienda hacen sus moradores. Entre ellas:

Escasa o nula ventilación.

No extracción de humos ni vapores de la cocción. Idem. con los vapores del baño.

Secar ropa en el interior de la cocina.

Cocinar con aparatos de gas.

Uso insuficiente de la calefacción Sin embargo hay otras causas que no pueden imputarse a los inquilinos, entre ellas:

Mala calidad de la vivienda (cerramientos exteriores sin aislamiento, ventanas de baja calidad sin rotura de “puente térmico”, cristales sin cámara intermedia, deficiente ejecución de la fabrica y de los encuentros fábrica-ventanas,…).

Mala orientación (vivienda poco soleada, mala ventilación

natural).

Reincidencia en viviendas con problemas anteriores de condensación cuyos mohos no fueron eliminados con tratamientos de pinturas con fungicidas. Estos mohos “tapados” con pintura normal normalmente vuelven a aparecer.

En muchos casos nos encontraremos que el problema de la condensación tendrá sus causas “repartidas”. Es habitual que la condensación aparezca en viviendas de mala calidad y con inquilinos de costumbres que no favorecen la ventilación ni el uso adecuado de la calefacción, amén de otras prácticas, usos y disfrute de la vivienda que son poco recomendables desde el punto de vista de la higiene y de la salubridad.

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A priori, no se puede establecer un responsable sin antes haber visitado la vivienda y comprobado “in situ” el alcance del problema. La visita servirá para valorar la calidad de la vivienda atendiendo a los parámetros que vimos anteriormente. Servirá también para evaluar si el inquilino hace un buen uso del inmueble o por el contrario hay indicios de “malas prácticas” o de uso inadecuado (escasa ventilación, por ejemplo). Con la información de la visita, el API determinará si existe un claro responsable o por el contrario, considera que la responsabilidad es compartida. Cuando el API no tiene clara la responsabilidad, aplicará la siguiente “máxima” de carácter general que establece la responsabilidad en función de diferentes supuestos en los que se dan problemas de condensación:

En viviendas antiguas (de más de cuarenta años): la RESPONSABILIDAD será compartida por igual entre el INQUILINO y LA PROPIEDAD. Consideramos que tanta importancia tiene en la manifestación del problema la calidad de la vivienda como el uso que el inquilino está haciendo de ella.

En viviendas de entre 20 y cuarenta años: es más probable que la responsabilidad sea del INQUILINO, pero también es posible que la comparta con LA PROPIEDAD, aunque la calidad de la vivienda influya en menor medida en la manifestación del problema.

En viviendas de menos de veinte años de antigüedad: la responsabilidad será del INQUILINO.

En la práctica, si el API opina que la responsabilidad es compartida significa que LA PROPIEDAD y EL INQUILINO deben compartir la actuación y su coste, en la proporción que designe el API.

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Problemas derivados de filtraciones(filtraciones del exterior o del interior, fugas de tuberías, salpicaduras,…):

Desde el exterior o de la propia vivienda con repercusión en la misma: por filtraciones del exterior a través de la carpintería exterior, por la unión fábrica-carpintería,… o bien, por fugas de tuberías de abastecimiento o saneamiento

LA PROPIEDAD tiene la responsabilidad de sellar las uniones fábrica-carpintería, sellado de bañera, ducha.. Si el problema es de la propia carpintería; ¡Difícil asunto! Si se tratara de una fuga de las tuberías (instalaciones) estaríamos también ante una responsabilidad del propietario.

Desde la vivienda de nuestro inquilino a otra vivienda (normalmente la inferior): por filtraciones de agua que salpica de los grifos y se cuela por la unión de los sanitarios con la pared.

Generalmente, LA PROPIEDAD. El problema se suele solucionar sellando los encuentros de bañeras, platos de ducha,… con las paredes. Si el problema no es éste, sino que los inquilinos hacen un “mal uso” del baño (algunos salpican como patos), entonces la responsabilidad será del INQUILINO. El SEGURO cubriría los daños (los efectos) pero no la causa (el origen) de los mismos.

Desde otra vivienda (vivienda superior) a la de nuestro inquilino:

NUESTRO SEGURO lo cubrirá. Podrá deberse al agua de la ducha/bañera que se filtra entre este elemento y la pared, fugas en tuberías, desagües incorrectos (de senos de cocina, lavabos, electrodomésticos,… Nuestro Seguro le exigirá al otro seguro (el de la vivienda que origina el daño) que se haga cargo de la reparación. Si no es así, negociarán entre ellos, pero nuestro seguro lo reparará.

En siniestros por derrames (desbordamientos,…), descuidos (grifos abiertos,…),..:

Responsabilidad del INQUILINO cubiertas por la Póliza del Seguro.

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En casos de humedades debidas a problemas asociados a la absorción de agua por capilaridad (absorción por las paredes de la humedad del suelo):

Responsabilidad de LA PROPIEDAD. Suele darse en bajos (viviendas con el suelo y paredes que arrancan desde el suelo).

Antenas colectivas de televisión (falta de señal en toma,…):

LA PROPIEDAD. Plagas de insectos:

LA PROPIEDAD. Se entenderá por plaga cuando una empresa especializada clasifique la cantidad como plaga. Se lo comunicaremos al propietario para que actué. Si no lo hace, REVIVAL encargaría el tratamiento y se lo repercutiría a dicho propietario.

Atranques en tuberías de desagüe de electrodomésticos, sanitarios, fregaderos, bajantes,…

Cuando el atranque se produzca durante el primer mes del contrato; LA PROPIEDAD. En este caso tendría la consideración de vicio oculto. Los daños ocasionados por el atranque, es decir, por el agua derramada, estarán cubiertos por la Póliza del Seguro.

A partir del primer mes, el INQUILINO, salvo que un profesional acredite que el problema es de diseño de las instalaciones o que éstas se ejecutaron incorrectamente en obra. Si así fuera, la responsabilidad sería de LA PROPIEDAD.

En 2os, 3os,… contratos cuando el atranque se produzca durante el primer mes del inquilino y el contrato con el propietario fuera anterior, la responsabilidad sería de PROVILSA como “responsable subsidiario” por la acción del inquilino anterior (responsable principal).

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Desperfectos en el continente (molduras, rayones, desconchones, etc.) después de la firma del contrato y que sólo afectan a la estética:

• EL INQUILINO. A veces el inquilino reclama desperfectos después de

la firma del contrato, con los que el propietario ha convivido durante años porque solo afectan a la estética (por ejemplo molduras, rayones, etc.).

Roturas/desperfectos/mal funcionamiento,… de:

Persianas (de las cintas, del sistema/rodillo de recogida,…). Puertas (que rozan el suelo, o que tienen problemas para abrir o

cerrar correctamente, o con herrajes rotos,…). Rodapiés (sueltos, rotos,…) Cisternas, enchufes, interruptores, timbres, lámparas,…

La barrera de la responsabilidad está en el año de contrato:

LA PROPIEDAD durante el primer año de contrato. EL INQUILINO a partir del primer año de contrato. PROVILSA a partir del primer año de contrato del propietario y dentro

del primer año de contrato de inquilino (en 2os, 3os,… contratos, por ejemplo). En este caso PROVILSA sería el responsable subsidiario por las acciones del inquilino que abandonó la vivienda (responsable principal).

En estos casos anteriores, aún tratándose de una arbitrariedad, consideramos que es justa (y también interesada), para no entrar en la guerra de si la rotura se debe al uso del inquilino, al mal uso del inquilino, al uso del anterior inquilino, al uso que le dio el propietario, etc. Obras/reformas en viviendas:

No se permitirán obras ni reformas, salvo acuerdo expreso entre

propietario e inquilino.