guía paracompradores

" S e g u i m o s c u i d a n d o d e t i "

e l p a s o a p a s o d e l a

a d q u i s i c i ó n d e u n a v i v i e n d a

¡GRATIS!

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Elaborado: Ana Gutiérrez

LA DECISIÓN DECOMPRAR UNACASA DESEGUNDA MANO

La parte racional de lacompra de una vivienda

La casa de unapersona debe seruna especie de

museo de la misma,donde todo tiene un

significado.

"La compra de unavivienda viene siempre marcadapor el aspecto emocional, perotambién está la parte racional dela compra, algo que hay quetener muy en cuenta".

La primeradecisión quecuesta tomar escomprar, peroigual de claro hayque tener porquése quiere comprar. ¿Es porrazones laborales?¿Es por necesidado simplementequiere mejorar enaspectos queahora no tiene?¿Sabe querequisitos ha detener la nuevavivienda?

¿Sabe lo quequiere?

CÓMOELEGIR UNAVIVIENDA

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Características físicasde la vivienda

Para ver que lascaracterísticas de una viviendason las ofertadas lo quetenemos que hacer es visitar lavivienda. Hay que comprobar laconservación de la misma,cuando se hizo la últimareforma, el estado de lasinstalaciones, la distribución,luminosidad, entorno en el quese encuentra, medios detransporte, ruidos...... Cualquier aspecto que leresulte dudoso, póngalo enconocimiento de un profesional(Arquitecto, reformista, etc.),pero haga las comprobacionescorrespondientes.

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Si importante es veren qué estado se encuentrala vivienda, lo es mucho mássaber cuál es su situaciónjurídica. Este proceso es muchomás laborioso, ya quees imprescindible conocerlos siguientes puntos: - Quién o quienes son lospropietarios del inmueble.

Situación jurídicade la vivienda

- Cargas o gravámenes sobrela misma. - Si hay inquilinos ousufructuarios. - Si está sujeta a algúnRégimen Especial: VPO,VPP, etc. - Si está al corriente de pagoen las cuotas de laComunidad de Propietarios.- Si está al corriente de pagodel Impuesto de BienesInmuebles (IBI)

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ELCONTRATODE ARRAS

Después de comparar con otras casas y una vez quetenemos claro que esta es la nuestra, hay que llegar a unacuerdo en el precio con el propietario. Es habitual que una vez establecido el precio final se firmeun acuerdo de compra-venta, un contrato privado, en el que sepacta el compromiso por ambas parte de llevar a cabo dichaoperación

El Código Civil recoge este tipo de acuerdos en 3 tipos decontratos de Arras. Arras Penitenciales: Son las únicas que no obligan al cumplimientodel contrato. Eso sí, en el supuesto de que la parte compradora se echeatrás en la compra de la vivienda por una causa no justificada oespecificada en el Contrato de Arras, perderá la cantidadentregada al vendedor. Si por el contrario el que se echa atrás es la partevendedora, está obligada a abonar el duplo de la cantidadentregada.

Arras confirmatorias: Consisten en la entregaa cuenta del precio de la compra-venta, por loque si cualquiera de las partes se echa atrás,la parte contraria puede obligar a la otra alcumplimiento del contrato o, en el caso de quese acuerde su resolución, a reclamar unaindemnización en concepto de daños yperjuicios. Al contrario que las Arras Penitenciales,las partes no pueden resolver el contratoperdiendo la cantidad aportada ya que lasmismas no prejuzgan sobre la indemnizaciónpor incumplimiento.

Arras penales: En caso de incumplimiento, laparte responsable perderá la cantidadentregada o su duplo, pero no quedará exentode que la parte afectada reclame daños yperjuicios o la obligación del cumplimiento delcontrato.

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FINANCIACIÓN

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Es un préstamo otorgado y concedido por una entidadfinanciera y de crédito y que tiene como garantía un inmueble. Las características del mimo son las siguientes: - Importe máximo: la cuantía que facilita la entidad. - Plazo del préstamo: varía según la edad de los solicitantes ode la cuota que quieran pagar: a mayor plazo, el importe de lacuota será inferior y por lo tanto más asequible. - La amortización: es el pago del capital pendiente. Laamortización del capital va siendo mayor a medida que avanzala vida del préstamo.

El préstamo hipotecario

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- La cuota: es el importe al que se compromete a pagar quiénsuscribe el préstamo hipotecario. El pago puede ser mensual,trimestral, semestral o anual, aunque lo más habitual es que seamensual. - La carencia: es el periodo en el que no se abona la parte deamortización de capital y solo se pagan intereses.

Pasos a seguir en la solicituddel préstamo hipotecario

La solicitud se presenta a la institución bancaria elegida,adjuntando la documentación requerida para la concesión delpréstamo. El banco necesita conocer el valor de la vivienda ahipotecar, por lo que cuenta con un Tasador que realizará elcorrespondiente informe de Tasación de la vivienda. También solicitará al Registro de la Propiedad una NotaSimple de la finca o fincas para comprobar su TitularidadRegistral y si tiene cargas.

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Una vez realizadas las correspondientes comprobacionesregistrales y con la tasación de la vivienda, se informa al clientedel resultado. Si hay hipotecas previas, cargas a cancelar, o cualquierotra circunstancia, se informará de ello para que se resuelvanantes de la firma en notaría. Una vez que el banco tiene clara la concesión de lahipoteca se presentará la oferta vinculante del préstamo,donde se recogen las condiciones económicas y el clausuladode la escritura que se firma con posterioridad en notaría. Esmuy importante leer con detenimiento la oferta y comprobarque está todo conforme a lo pactado con la entidad. Si estamos de acuerdo la firmamos y comienza lapreparación de la notaría. Una vez elegida la Notaría, se determina la fecha defirma, y con el asesoramiento del banco y del apoderado de lanotaría se acuerdan los siguientes puntos: - importe y forma de pago de la vivienda.- provisión de fondos para gastos de gestoría y registro.- documentación a aportar el día de la firma.

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Ya ha llegado el día de la firma!!! En la fecha y lugar acordados se firma ante Notario lasescrituras de compra-venta y la del préstamo hipotecario. A este acto tienen que acudir todas las partes, incluido elrepresentante de la entidad bancaria que concede el préstamohipotecario. En el caso de que hubiera una cantidad pendientede la hipoteca del vendedor, es obligación del bancocorrespondiente estar presente para hacerse cargo del chequey que sea entregado a la entidad acreedora en el mismo día.

El notario comprobará la titularidad y las cargas de lavivienda, y apreciará la legalidad de las condiciones delcontrato. Da constancia fehaciente de la celebración del contrato,de la fecha del mismo, y actúa con independencia eimparcialidad respecto a la partes.

Una vez firmado has de esperar a que te entreguen lasescrituras para liquidar los impuestos correspondientes ypresentarla en el Registro de la Propiedad. Este proceso sepuede encargar a una gestoría con el consiguiente abono delservicio.

Enhorabuena!!!! te has comprado una casa

IMPUESTOS

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Los impuestos que han detenerse en cuenta en la compra deuna vivienda segunda mano son lossiguientes:

Impuesto sobre transmisionespatrimoniales (ITP): Grava la compraventa devivienda de segunda mano osucesivas. Este impuesto lo tieneque pagar el comprador de lavivienda y en Madrid tiene un tipoimpositivo del 6%. Se abona en la Delegaciónde Hacienda de la ComunidadAutónoma correspondiente, siendola base del cálculo el precio decompra que aparece en la EscrituraPública.

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Tiene un tipo impositivodel 1% y se tributa cuando sesolicita un préstamohipotecario para financiar lacompra de una vivienda.

TransmisionesPatrimoniales Onerosas(TPO)

La plusvalía va a cargodel vendedor en el caso decompraventa. En el caso detransmisión de vivienda porherencia o donación, el sujetopasivo es quien adquiere lavivienda. Se abona en el plazo de30 días hábiles a partir de latransmisión de la propiedad,excepto en el caso deherencias, que el plazo es deseis meses a partir de la fechade defunción (prorrogable aun año si se solicita por escrito

Impuesto sobre elIncremento de Valor de losTerrenos de NaturalezaUrbana (Plusvalía)

Es un impuesto municipalque grava el incremento delvalor experimentado en losterrenos de naturaleza urbanadesde su compra y hasta elmomento de la venta.

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dentro de los seis primeros meses). Es necesario presentar elcomprobante del pago para poder inscribir la compra-venta en elregistro.

Los gastos que se tienen a la hora de adquirir una viviendason: Notario - Escritura de compra-venta: está determinado por el valorde la compra-venta, influyendo también otros factores como laextensión de la escritura o el número de copias.

Impuestos que no gravan lacompraventa pero han de estarpagados para poder realizarla.

Es un tributo municipal que grava el valor de los inmueblesde naturaleza rústica y urbana. La ley estipula que su pagocorresponde a ambas partes de forma proporcional a la fecha detransmisión del mismo.

Impuesto sobre BienesInmuebles

GASTOS GENERADOSEN LA COMPRA DEUNA VIVIENDA

- Escritura de la hipoteca: se correspondecon un porcentaje que varía según la entidad, de la responsabilidad hipotecaria (cantidadmáxima por la que responde la vivienda en casode impago) Registro de la propiedad - Registro de la compra-venta: comprendedos tipos de gastos: los correspondientes averificar la titularidad y cargas de la vivienda (sitiene asociada una hipoteca, impuestosimpagados, etc.), y el correspondiente a laverificación por parte del Registro de lalegalidad del documento y su correspondienteinscripción. El coste va asociado al valor delinmueble. - Registro de la hipoteca: los gastosgenerados por la inscripción son un porcentajede la responsabilidad hipotecaria. Tasación La tasación es un documento acreditativodel valor de la propiedad, y en el que se basa elimporte del préstamo.

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Es necesaria para la concesión de la hipoteca por partede la Entidad Bancaria, y ha de ser realizada por una empresatasadora homologada y autorizada por dicha entidad. Tiene una vigencia de 6 meses y su coste (unos 400 €) hade abonarse independientemente de la aprobación o no de lahipoteca. Gestoría El gestor suele elegirlo el banco y sus honorarios no estánestipulados por ley. Incluye la inscripción en el Registro de lasEscrituras de Compraventa y de Hipoteca, y la liquidación delos impuestos correspondientes Habitualmente se realiza una previsión de fondos que seliquida una vez aportados los justificantes de los pagosrealizados. Las tarifas varían según la gestoría.

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