Gua Bsica de Construccin

8/2/2019 Gua Bsica de Construccin

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www.teulada-moraira.org

construirgua bsica para

en

Teulada - Moraira

guas tiles

Concejal ade Obras y Urbanismo


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construirTeulada - Moraira

gua bsicapara

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NDICE

Prlogo .............................................................................................................. 1

Qu debo hacer? .............................................................................................. 3

1 Qu quiero construir ................................................................................... 4

2 Dnde quiero construir ................................................................................ 6

3 Con qu medios materiales y personales cuento para hacerlo .......................... 9

4 Qu necesito para obtener las licencias de construccin ............................... 10

5 Una vez tengo el permiso, Puedo construir durante todo el ao? .................. 12

6 Me puede caducar la licencia? .................................................................. 14

7 Qu tengo que hacer para colaborar y evitar problemas ................................ 15

8 Cmo puedo actuar para que el Ayuntamiento me otorge

la licencia ms rpidamente ...................................................................... 179 Cundo puedo comenzar a construir ........................................................... 19

10 Qu pasa si quiero cambiar la obra cuando se est construyendo ................... 20

11 Qu pasa si el Ayuntamiento me pilla construyendo ................................... 21

12 Punto y final: para el aventurero y el atrevido .............................................. 22

Anexo I: Trminos tpicos de la jerga del urbanismo ......................................... 24

Anexo II: Esquema-resumen de retranqueos y alturas de edificacionesauxiliares en zona residencial................................................................ 25

Anexo III: Relacin de la normativa urbanstica oficial aprobadapor el Ayuntamiento .......................................................................... 26

Anexo IV: Clculo de las tasas e impuestos de la construccin ............................. 27

Anexo V: Listado de obras sujetas a mera comunicacin ...................................... 28

Anexo VI: Direcciones de inters ....................................................................... 28

pg.


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Jos Cscar Bolufer Alcalde del Ayuntamiento de Teulada

Mediante la gua que tienes en tusmanos, el Ayuntamiento inicia una seriede publicaciones que denominamosGuas tiles para que tengas unainformacin veraz y prctica dedeterminadas materias de inters generalque afectan a un gran nmero depersonas.

Hemos intentado que la gua tenga lamayor claridad expositiva posible.Si, a pesar de ello, te surgen dudas,esperamos atenderte en el Ayun-tamiento, donde recibirs la informacinnecesaria.

Reciba un cordial saludo.


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Estimados vecinos.

Le seguridad jurdica es un valor que hayque preservar al mximo. Y si bien escierto que la ignorancia de la ley noexcusa de su cumplimiento, tambin loes que los poderes pblicos deben hacerlos mximos esfuerzos de divulgacin dela normativa que es de obligatorio cum-plimiento.

Ese es el motivo por el que desde estaConcejala de Obras y Urbanismo se haquerido editar esta Gua Bsica paraConstruir en Teulada-Moraira (que noser la nica, porque le seguirn otras deotros temas de inters general), de la quehay que mencionar dos caractersticasesenciales:

Se trata de una Gua, no de la normativaurbanstica, a la que en ningn casosuple o sustituye.

Es bsica, porque hemos pretendidoabordar slo los aspectos que afectana la mayora de nuestros vecinos, sinentrar en casos particulares o excesi-vamente complicados.

El mejor consejo que puedo dar como Concejal de Obras y Urbanismo es que antes iniciarcualquier obra, por pequea que sea, los vecinos utilicen los servicios municipales parainformarse de la normativa y para asegurarse de que la obra que se quiere hacer cumple esanormativa. Animo a todos los vecinos que consulten la pgina web del Ayuntamiento, sepersonen en las oficinas municipales y presenten las quejas, reclamaciones y sugerenciasque estimen necesarias, porque slo as se puede mejorar el servicios que estamos obligadosa prestar.

Un cordial saludo.

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Antoni-Joan Bertomeu Valls Concejal de Obras y Urbanismo y Relaciones Institucionales


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Para saber si puedo construir con arreglo a la legalidad, debo primero hacermelas siguientes preguntas:

1 Qu quiero construir2 Dnde quiero construir

3 Con qu medios materiales y personales cuento para hacerlo

Construir es en general una labor muy compleja. Salvo para las pequeas obras dejardinera, mantenimiento y reparacin, que s pueden ser realizadas por uno mismo(si realmente soy un manitas), en general es necesario contar con asesores tcnicosespecializados, normalmente un arquitecto , una aparejador, y una empresa constructora,o albailes cualificados. En el anexo VI de esta gua tienes un listado con direcciones

web de inters.

Vamos a ayudarte a conocer como debes actuar para evitar problemas.

Qu debo hacer?


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1 Qu quiero construirEn primer lugar, tengo que saber con precisin qu quiero construir: una vivienda, unanave-almacn, una ampliacin para un garaje, un trastero, un vallado, o simplementereparar una cubierta o cambiar una ventana.

En segundo lugar, tengo que tener claro si lo que voy a construir constituye una obramayor o una obra menor, porque el tipo de licencia y el procedimiento ser distinto enambos casos, segn se explica a continuacin:

Construcciones que requieren la obtencin de LICENCIA DE OBRA MAYOR:A

En general, cualquier construccin que requiere de una estructura es una obra mayor.

Necesita de un proyecto respaldado por la firma de un tcnico cualificado para poder serejecutada, por motivos de seguridad y responsabilidad. En obras habitables (p.ej. viviendas)normalmente el tcnico proyectista ha de ser un arquitecto; en obra civil (p.ej. unaconduccin de alcantarillado o soterramiento de lneas elctricas), un ingeniero escompetente para suscribir el proyecto.

Ejemplos de ello son: Una nueva casa o edificio. Una ampliacin de una vivienda o edificio ya existentes. Un garaje o un porche adosado a una vivienda, una piscina, una nave, un frontn o una instalacin

deportiva cubierta, la rehabilitacin de un edificio... Muros de contencin de ms de 1,50 m. de altura.

Construcciones que requieren la obtencin de LICENCIA DE OBRA MENOR:B

Sin embargo, una obra menor suele ser normalmente una obra que no requiere unaestructura para ser soportada. Puede ser realizada con menos medios humanos y materiales,y menos respaldo documental y de responsabilidad. Para algunas ( las que hemos clasificadocomo tipo B-2), no es necesario proyecto, pero s tienen que ser aportados los planos-croquis y caractersticas que definan la obra a realizar, y muy especialmente su situacin.La intervencin de un profesional tcnico, aparejador o ingeniero, aunque no obligatoriaen todos los casos, es siempre muy aconsejable.

Ejemplos de obra menor que requieren proyecto (TIPO B-1):

Tipo B-1: habitables, ocupables, o constitutivas de soporte para las personas Habilitaciones de stanos y semistanos ventilados por fachada Construcciones auxiliares:

- Porches exentos- Prgolas y asimilados- Lavaderos y tendederos

- Garajes exentos- Trasteros y anexos- Barbacoas y paelleros- Pistas de tenis y otras instalaciones deportivas abiertas- Terrazas elevadas- Reforma de tabiquera de viviendas.- Habilitaciones de locales


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Ejemplos de obra menor que NO requieren proyecto (TIPO B-2):

Tipo B-2: No habitables y no suponen soporte de personas

Casetas de depuracin (y similares) Aljibes, depsitos enterrados Sombrajes y Toldos Vallados, Muros de contencin de menos de 1,50 m. de altura Portaladas y puertas de acceso a la parcela Jardines, pequeos invernaderos Instalaciones:

- Antenas- Aire acondicionado- De Captacin solar- De depsitos de gas

Terrazas no elevadas Nivelaciones

Construcciones que slo requieren MERA COMUNICACIN :C

(No aplicable al casco histrico de Teulada denominado Conjunto Histrico, TeuladaGtica Amurallada).

Si lo que pretendo hacer es de poca entidad tcnica y escaso impacto urbanstico, ydurante su ejecucin no existe ningn peligro, puedo cumplir la normativa de una maneramuy sencilla: slo necesito comunicrselo al ayuntamiento antes de iniciar las obras,mediante el procedimiento establecido para las obras de mera comunicacin. El listado

cerrado de lo que se considera obra menor sujetas a MERA COMUNICACIN seencuentra destacado en el anexo V.

Ejemplos de ello son:

Chapados en interior de edificaciones. Cambio de Puertas o Ventanas, siempre que no se modifique el hueco de la fachada. Pintura, Solados, Redes de riego. Estudios geotcnicos. Cambio tejas hasta 50% de unidades en la cubierta. Cambio de canalones. Cambio de sanitarios. Limpieza de solares.

Ajardinamientos interiores.

Es importante mencionar que pintar lafachada es una obra de mera comunicacin,pero eso no significa que se pueda utilizarcualquier color. El Ayuntamiento tieneregulado en el anexo IV de la Ordenanza dePolica de Usos, Parcelacin y Edificacin,los colores permitidos en cada una de laszonas urbansticas. Es importante que te

asesores antes de pintar tu casa o edificiode los colores admitidos donde t vives.

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Dnde quiero construirAclarado QU QUIERO construir, necesito

saber si la normativa vigente me lo permite

en el lugar donde quiero construir. Para ellodebo informarme en el Ayuntamiento omediante profesionales especializados, dela clasificacin urbanstica del suelo y dela zona donde su ubica mi parcela, paraaveriguar cul es la Norma Urbansticaaplicable.

A la hora de construir, todo se construye sobreel Suelo, pero todo el Suelo no es igual.

A efectos urbansticos, se distinguen tres clasesde Suelo:

1 Suelo No Urbanizable (Rstico)

2 Suelo Urbanizable (El Suelo de Ensanche de la ciudad y el destinado a la creacinde nuevas urbanizaciones)

3 El Suelo Urbano: es el Suelo que cuenta con todos los servicios (Agua, saneamiento,

energa elctrica y acceso rodado -calle asfaltada y aceras-) y se encuentraconectado con el resto de la ciudad integrado en la malla urbana.

Suelo No Urbanizable (Rstico)

Es aquel que debe ser destinado a los usos propios del campo, con elobjetivo de conservar o restaurar sus caractersticas agrcolas y recursosnaturales, as como proteger sus valores paisajsticos, histricos,arqueolgicos, cientficos, ambientales o culturales.

Se distingue entre:

Suelo No Urbanizable de Especial Proteccin (incluido o no en reas declaradas de paisaje protegido por ej. Les Sorts-):aqu rige la prohibicin absoluta de construir. No se permite ni obra nueva,ni edificaciones auxiliares de ningn tipo.

Suelo No Urbanizable Comn (Rstico no Protegido): su regulacin la podemos encontrar directamenteen Ley Valenciana 10/2004, de 9 de diciembre, de Suelo Urbanizable.

- Si contamos con una parcela mnima de 10.000 m2 y suministro de agua potable y electricidad,se puede construir una vivienda unifamiliar aislada y edificaciones auxiliares sobre rasante(porches, garajes, etc..), siempre que en conjunto la ocupacin no supere el 2% de la superficiede la parcela. Adems, se permiten bajo rasante piscinas, albercas y depsitos, con determinadas

condiciones y requisitos.- Si nuestra parcela no cuenta como mnimo con esos 10.000 m2 de parcela no puedo construir nada.

No obstante, si existe una edificacin legalmente construida podr rehabilitarla respetando suconfiguracin original para adecuarla a las condiciones de habitabilidad, sin aumentar su volumen.

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Suelo Urbanizable El de nuevo desarrollo de la ciudad o urbanizaciones:es un suelo destinado a nuevas construcciones pero solamente se puedeconstruir cuando est desarrollado, es decir, cuando est urbanizado;estn implantados los servicios de agua, saneamiento, electricidad,

ejecutadas las aceras y pavimentadas las calles. Es posible tambin laedificacin y urbanizacin simultaneas, pero en tal caso, las nuevas

construcciones no pueden obtener la licencia de primera ocupacin hastaen tanto no se hayan terminado las obras de urbanizacin.

Suelo Urbano Es por excelencia el suelo que puede edificarse en cualquiermomento siempre que nuestra parcela tenga la condicin legal de solar(vase anexo I); pero no obstante ello, dentro del suelo urbano haydistintas zonas. Hay que tener muy claro que cada una de estas zonastiene sus propias reglas de edificacin (alturas que puede construirse,

retranqueos que deben efectuarse, tipo de edificacin que puede construirse,etc...).

Para los fines de esta gua nos interesa destacar algunas de estas zonas del suelourbano:

Los Ncleos Histricos Ncleo Histrico de Teulada: Interesa resaltar que la Generalitat Valenciana ha declarado por

el DECRETO 232/2007, Bien de Inters Cultural (BIC) con la categora de Conjunto Histricoal rea denominada Teulada gtica amurallada. Esta reglamentacin es muy exigente con lapreservacin de los elementos histricos y ambientales de nuestro centro histrico gtico. Paraconstruir aqu debemos extremar el cuidado en la conservacin de los valores tradicionales.

Debemos reiterar que en esta rea no se admite el procedimiento de mera comunicacin.

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Ciudad-jardn:es lo que habitualmente se conoce como urbanizaciones, dise-minado o zona residencial.

Se distinguen tres zonas:1. De vivienda familiar aislada (conocida como AIS).

2. De vivienda unifamiliar agrupada.3. De edificacin Abierta.

Condiciones para la edificacin principal: hay que tener en cuenta especialmente los siguientesparmetros: ocupacin, edificabilidad, retranqueos a viales pblicos y colindantes, altura de laedificacin, etc. (vase anexo I).

Por la problemtica que generan, vamos a mencionar las obras de edificacin secundaria: son lasconstrucciones destinadas a usos complementarios de la vivienda principal, tales como cocheras,prgolas, paelleros, lavaderos, tendederos, barbacoas, piscinas y construcciones similares. Laregulacin completa y detallada se encuentra en el artculo 73 de las normas de polica, y puedesencontrar un resumen de los retranqueos obligatorios en el ANEXO III de esta gua bsica.

Por tanto dentro del Suelo Urbano es muy importante a la hora de construir saber en quzona urbanstica vamos a construir, porque cada zona urbanstica tiene sus propias reglasedificatorias y existen sustanciales diferencias entre las mismas.

No es lo mismo construir en el casco urbano que en las urbanizaciones, y ni siquieradentro de los cascos urbanos y de las urbanizaciones todas las zonas tienen la mismanormativa, por lo que aconsejamos asesorarse bien antes de emprender cualquier obra oactuacin.

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Qu necesito para obtener laslicencias de construccin

Los formularios para solicitar las licencias pueden ser obtenidos en el Ayuntamiento, oen su pgina Web ( http://urbanismo.teulada-moraira.org). En el SIT ( Servei d Informacii Tramitaci) del Ayuntamiento pueden resolverme cualquier duda al respecto, y meayudarn a comprobar que, de entrada, toda la documentacin est completa.

El procedimiento para obtener la LICENCIA DE OBRA MAYOR en suelo urbano, es elsiguiente:

1 Se inicia con la presentacin de la solicitud de licencia por escrito rellenandotodos los apartados, y suscrita por los tcnicos proyectistas, directores y el constructor,sellado por sus respectivos colegios profesionales, a la que hay que acompaar:

Proyecto tcnico firmado por Arquitecto, o Ingeniero. Memoria descriptiva del cumplimiento de la Ordenanza Municipal del arbolado,

acompaada con 2 planos a escala de la situacin inicial y final del arbolado. Estudio de Seguridad y salud, firmado por Tcnico facultativo. Pago del impuesto de construcciones ( ICIO). Pago de las tasas municipales. Para obras en suelo no urbanizable: Estudio de Integracin Paisajstica. Solicitud de alineaciones y rasantes, cuando no ha existido previa aprobacin de parcelacin

o reparcelacin. Presentacin de aval para garantizar el buen estado y terminacin de las infraestructuras

pblicas (asfaltado, aceras, etc.).

2 Recibida la documentacin por el Ayuntamiento el tcnico municipal competente(Arquitecto Municipal) debe revisar el proyecto y la documentacin presentada.Para que el Arquitecto emita su informe favorable deben darse estas condiciones:

1. Que la direccin donde pretendemos edificar sea la correcta. El nmero catastralde la parcela para su identificacin es muy importante.

2. Que la normativa urbanstica permita la construccin en el tipo de suelo dondese pretende realizar.

3. Que la parcela no est pendiente de cesinde suelo para el Ayuntamiento, segn elPGOU, esto es que no se prevean en elplan ampliaciones de vas u otros suelosde carcter pblico sobre nuestra parcela.Para ello se deber solicitar lasalineaciones y rasantes.

4. Que la parcela sea un solar: esto es queest urbanizada, y hbil para poder seredificada, porque cuenta con losservicios urbansticos de acceso

rodado y peatonal, tenga suministrosde agua potable, electricidad,evacuacin de aguas negras, oporque exista la posibilidad de quepueda constar con estos servicios

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en el curso de las obras de edificacin. Para ello, nos van a pedir un aval o garanta queresponda de la implantacin o mantenimiento o mejora de estos servicios.

5. Que se cumpla la Ordenanza Municipal del Arbolado, mantenindose al menos el 50%de la superficie arbolada de la parcela y compensando la tala de cada ejemplar con alguna

de las medidas compensatorias establecidas a tal efecto.6. Que no se superen los parmetros urbansticos aplicables, ente ellos:a. Ocupacin de la parcelab. Edificabilidadc. Retranqueos a viales y a vecinosd. Alturas de la edificacine. Normas de habitabilidad y diseof. Cualquier otra normativa especfica aplicable

7. Que el proyecto sea tcnicamente correcto, suscrito por los tcnicos facultativoscompetentes, visado por el Colegio Profesional correspondiente, y se acompae toda ladocumentacin obligatoria segn la normativa aplicable.

8. Que se hayan pagado los impuestos y tasas correspondientes.

9. Que se hayan designado directores tcnicos de la obra y constructor responsable.

3 Si el informe del arquitecto es favorable, el concejal Delegado de Obras firma laresolucin que contiene la LICENCIA DE OBRA MAYOR. A partir de ese momentose puede iniciar la construccin proyectada.Si el informe no es favorable, el arquitecto seala qu puntos de la normativa se incumpleny cmo se pueden subsanar. Este informe de deficiencias o reparos se notifica al interesadopara que lo solucione lo ms rpidamente posible.

En el procedimiento para obtener la LICENCIA DE OBRA MENOR los pasos 2 y 3 sonanlogos, cambiando el paso 1, que se inicia con la presentacin de la solicitud delicencia por escrito, habiendo rellenado todos los apartados, y a la que hay queacompaar:Plano de situacin de la obra o/y nmero catastral, indicando superficie.Memoria descriptiva del cumplimiento de la Ordenanza Municipal del Arbolado, acompaadacon 2 planos a escala de la situacin inicial y final del arbolado.En cuanto a los Planos-Croquis o Proyecto se distingue dos casos:

Licencias de Obra Menor tipo B1 (por ejemplo porche exento): se requiere proyectotcnico firmado y visado.

Licencias de Obra Menor tipo B2 (por ejemplo toldo): Basta con un plano o croquis

detallado firmado por el solicitante, indicando especialmente, superficies, alturas,distancias a linderos y va pblica , etc. ( Tipo B2).

Pago del impuesto de construcciones ( ICIO).Pago de las tasas municipales.Designacin de tcnicos y constructor responsable.Presentacin de aval para garantizar el buen estado y terminacin de las infraestructuras pbli-cas (asfaltado, aceras, etc.)

Para las obras menores sujetas a MERA COMUNICACIN , antes de iniciar las obras,hay que presentar la comunicacin por escrito, haber pagado los impuestoscorrespondientes (ICIO), y no hay que esperar a que el Ayuntamiento nos conteste. Enestos casos la labor del ayuntamiento se limitar a supervisar e inspeccionar que lo queejecutamos est de acuerdo con lo solicitado, y es por tanto una obra sin mayortrascendencia o efectos para el resto de ciudadanos.


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Una ve tengo el permiso,Puedo construir durante

todo el ano?No, en Teulada-Moraira no se puede construir durante todo el ao.El Ayuntamiento ha aprobado entre sus ordenanzas de edificacinuna disposicin que limita en general la actividad de la construccindurante los meses de esto (15 de junio a 15 de septiembre)prohibindola totalmente durante el mes de agosto, con el fin depreservar el nivel de calidad de nuestro entorno en la temporada

turstica, y facilitar el descanso y recreo de los que nos visitan.Actualmente esta regulacin es como sigue:

Adems, y excepto para las obras pblicas de inters general, y para las obras de emergencia,para el resto de las obras se distinguen las siguientes restricciones:

a Areas afectas al Casco urbano y ensanche de Moraira, y a ladenominada urbanizacin Pla del Mar.

Del 1 de Julio al 15 de septiembre queda termi-nantemente prohibida la ejecucin de cualquiertipo de obra.

b Resto de urbanizaciones: zona AIS excepto Pladel Mar. Del 15 de Julio al 31 de Julio, slo se permitenobras de acabados y mantenimiento. Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantementeprohibida la ejecucin de cualquier tipo de obra.

c Casco y ensanche de Teulada. Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantementeprohibida la ejecucin de cualquier tipo de obra.

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En general desde el 1 de Julioal 15 de septiembre, seretirarn todo tipo de acopiosde materiales y escombros delas reas afectadas a las obras.

ZONA A

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Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantemente prohibida la ejecucin de cualquier tipo deobra

EN TODO CASO:

No se superarn las emisiones acsticas incluidas en el Anexo II dela Ley 7/2002, de 3 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, deProteccin contra la Contaminacin Acstica y/o la Ordenanza Municipalen vigor en la materia.

No se permitir el funcionamiento de vehculos, maquinariapesada, tiles, herramientas y cualquier tipo de objeto quealimentado por cualquier tipo de fuente de energa supere losanteriores niveles.

ZONA Suelo Rstico (No urbanizable)B


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Me puede caducar lalicencia?

Todas las licencias se otorgan por plazo determinado tanto para iniciar, como para terminarlas obras. Si trascurre el plazo establecido en la licencia y no he terminado las obras el

Ayuntamiento debe declarar su caducidad, es decir, que la licencia que se me otorgdeja de ser vlida y producir efectos. En ciertos casos esto tiene una gran importancia:si despus de obtenida la licencia legalmente se ha aprobado un nuevo PGOU que prohbaesa construccin, el Ayuntamiento no podra otorgar nueva licencia al interesado.

No obstante, se puede solicitar una prrroga de la licencia, que generalmenteser concedida por el Ayuntamiento por un plazo no superior al inicialmenteotorgado.

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Qu tengo que hacer paracolaborar y evitar

problemas

El Ayuntamiento es el responsable de controlar cualquier obra que se hace en sutrmino municipal. Para que pueda cumplir con su obligacin es necesario aportarlepreviamente los datos suficientes de lo que queremos realizar. En el Ayuntamientotrabajan juristas, arquitectos, aparejadores e ingenieros cuya funcin es comprobarque lo que queremos hacer es posible a la vista de la compleja legislacin vigente,y en especial del Plan General de Ordenacin Urbana (PGOU) de Teulada-Moraira.

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Hacer las cosas a las bravas,y sin medidas de seguridad yproteccin puede acarrearnosgraves consecuendcias deresponsabilidad. Debemosevitar las chapuzas.


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Cuando el Ayuntamiento otorga una licencia de obra, lo que est haciendo es reconociendoel derecho de un ciudadano a construir algo. Pero para poder reconocer este derecho, elAyuntamiento tiene que conocer todos los datos de lo que queremos construir.

Y hay que construir lo mismo para lo que se ha pedido la licencia. Si no lohacemos as, corremos el riesgo de estar construyendo en contra de la normativa,con las consecuencias negativas que se explican en el apartado XII.

Es importante recordar que el Ayuntamiento est obligado a inspeccionar todas las obrasque se realizan en su trmino municipal, y cualquier ciudadano tiene derecho a exigir quese cumpla la legislacin vigente.

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Cmo puedo actuar para que elAyuntamiento me otorgue la

licencia ms rpidamente

Lo ms importante es entregar toda la documentacin necesaria para que el Ayuntamientocompruebe fcilmente que lo que queremos hacer se ajusta a la normativa aplicable.Para ello debemos leer y revisar detenidamente los formularios de solicitud y rellenar

todas las casillas necesarias. En el SIT (Servicio de Informacin y Tramitacin delAyuntamiento pueden ayudarme).

Es tambin bsico y muy importante localizar perfectamente el lugar donde queremoshacer la obra. Para ello debemos aportar un plano catastral, o el nmero catastral de laparcela donde queremos edificar.

Tambin debemos controlar que nuestra parcela no est pendiente de cesin obligatoriade terrenos por estar afectada por el PGOU.

Debemos especificar muy claramente en la documentacin que presentamos lascaractersticas de la obra, en particular la superficie que ocupa y la altura de la misma,as como la distancia a linderos y calles prximas.

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Hay tres momentos en los que puedo colaborar activamente con el Ayuntamiento:

1 Antes de presentar la solicitud de licencia y de iniciar la obra, asesorndome einformndome en el Ayuntamiento de:

La clasificacin del suelo ( urbano, urbanizable o no urbanible-rstico) donde quierorealizar la construccin, dado que existen 11 Ordenanzas distintas segn el tipo de suelo.

Si la construccin que pretendo realizar est permitida segn la Ordenanza aplicable, y bajoqu condiciones.

Toda la documentacin que debo presentar junto con la solicitud de licencia.

2 Despus de presentada la solicitud de licencia es importante realizar un seguimientodel expediente, porque pueden existir defectos en la documentacin, bien porqueest incompleta, o bien porque est incorrectamente cumplimentada. En estos casoshay que subsanar las deficiencias detectadas por los funcionarios del Ayuntamiento.La rapidez en la obtencin de la licencia est relacionada con la rapidez de lasubsanacin de los defectos de la documentacin. Es importante que, adems de lacomunicacin oficial que se realiza en el domicilio indicado en la solicitud a travsde las notificaciones, exista una comunicacin eficaz, directa y sencilla entre elAyuntamiento y el ciudadano. Para ello es conveniente comunicar:

Un telfno mvil para la recepcin de mensajes por SMS para avisarle de posiblesdeficiencias.

Una direccin vlida y operativa de correo electrnico.

Con ello se pueden acortar considerablemente los tiempos de espera de la resolucin.

3 Una vez firmada la resolucin por el Concejal de Obras , tiene que ser notificada alinteresado, para ello existes dos posibilidades:

Que el interesado se persone en las oficinas del Ayuntamiento para se le notifiquepersonalmente la resolucin (se le avisa por SMS si ha dejado un telfono mvil o por

correo electrnico)

O que los servicios municipales se desplacen al domicilio indicado en la solicitud para lanotificacin.

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Cundo puedo comen ar aconstruir

Para comenzar a construir (incluidas las operaciones de movimiento de tierras y tala dearbolado), tanto en el supuesto de obra mayor como de obra menor, tengo que esperarhasta tener en mi poder la LICENCIA de obras, que garantiza que la obra que voy arealizar es, en principio, conforme con las normas urbansticas, y que me reconoce elderecho a ejecutarla.

El Ayuntamiento tiene la obligacin de resolver la solicitud de la licencia en un plazomximo de dos meses para las obras mayores y un mes para las obras menores, desdeque se hace la peticin en el registro de entrada. En el supuesto de edificios catalogadosel plazo es de tres meses. Pero para que este plazo obligue al Ayuntamiento, yo tengo

que haber entregado toda la documentacin necesaria expuesta en el apartado IV. Sino es as, el plazo se interrumpe, me requerirn para aportar lo que falte, y el trmitese alargar.

Debemos tambin cumplir las condiciones generales y especficas que se me exijenen la normativa y en la licencia, y hay que considerar que el cumplimiento de dichas

condiciones son requisito para la validez y eficacia de la licencia. Sino estoy de acuerdo, puedo recurrir en el decreto resolucin que

me impone dichas condiciones, pero deberemos esperar a queesto se resuelva, antes de construir, si no estamos dispuestos

a cumplirlas.Slo en el caso de las obras de MERA COMUNICACIN,una vez que he comunicado al ayuntamiento lo quevoy a emprender, aportando el impreso y liquidandoimpuestos correspondientes, puedo comenzarinmediatamente.

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Qu pasa si quiero cambiar laobra cuando se est

construyendo

Si el cambio o modificacin, en relacin con la licencia de obras concedida, es importante,debo volver a realizar el trmite presentando, en el caso de obra mayor, proyecto modificado,liquidando las tasas e impuestos actualizados, y permitiendo que vuelvan a examinar losnuevos datos de lo pretendido.

En el caso de obra menor, puedo optar por volver a solicitar licencia de obra o presentarlos planos modificados y liquidar las nuevas tasas.

Deben liquidarse tasas por la licencia de la obra modificada, pero el impuesto deconstrucciones (ICIO) liquidado inicialmente puede ser tenido como pago a cuenta delque corresponde a la obra modificada.

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Qu pasa si el Ayuntamientome pilla construyendo

Si tengo en mi poder la LICENCIA DE CONSTRUCCIN, y lo que construyo coincide conlo que he solicitado, de nada tengo que preocuparme. Los inspectores comprobarn quelo que construyo est amparado en la licencia (respetndose la normativa municipal delarbolado), y aqu termina su actuacin. Es importante mencionar que tenemos la obligacinde colocar en algn lugar visible desde la calle, el cartel que entrega el Ayuntamientojunto con la licencia y que contiene los datos bsicos de la obra que estamos realizando.

Hay que tener claro que cuando existe alguna disputa entre colindantes o vecinos de unamisma finca de pisos, el Ayuntamiento no debe ni puede legalmente intervenir en eselitigio. El particular o la Comunidad de Propietarios afectados/as tiene que utilizar otras

vas: juez de paz, juzgado civil, etc. La obligacin del Ayuntamiento cuando concede lalicencia es la de comprobar que se cumple con la normativa urbanstica, pero no entraa valorar cuestiones privadas o entre vecinos, (por ejemplo, si el vecino est construyendoun muro invadiendo mi propiedad; o si cuenta con el permiso de la Comunidad dePropietarios). De ah la advertencia que se lee en todas las licencias: sin perjuicio detercero y a salvo del derecho de propiedad....

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Si no tengo enmipoder la LICENCIADECONSTRUCCIN, tengoque leer, parami

desgracia, el apartadoXII.


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Punto y Final: Para el aventureroy el atrevido

Qu pasa si construyo sin consultar con el Ayuntamiento segn, lo que se me antoja,donde me da la gana y cuando me pide el cuerpo?.

Si hago esto, estoy incurriendo en una irresponsabilidad que me puede salir muy cara.Una vez que el Ayuntamiento tiene conocimiento de la realizacin de esa obra SINLICENCIA, ordenar la inmediata paralizacin de las obras y se incoa (inicia) un expedientedenominado legalizador para conocer a fondo losdetalles de lo que se ha construido y, en caso dehaber realizado una tala de arbolado, un

expediente sancionador en materia medioambiental. El cumplimiento de la orden deparalizar las obras es muy importante: si el constructor, propietario/promotor o cualquier

tcnico interviniente hacen caso omiso de la orden de paralizacin y continan con laobra, el Ayuntamiento tiene que dar traslado al Ministerio Fiscal para que se inicie elprocedimiento penal por la posible comisin de delitos (por ejemplo, desobediencia a laautoridad).

Hay que distinguir dos posibles situaciones:

Obras LEGALIZABLESA Si lo que he construido puede cumplirla normativa urbanstica, puedo legalizar la construccin si pido lalicencia correspondiente. En este caso, y tras cumplir los trmites

que sealamos en el apartado IV de esta gua bsica, obtendr lalicencia de construccin, pero el Ayuntamiento abrir un expedientesancionador y me impondr la multa que legalmente correspondaen funcin de la gravedad y el valor de la obra ejecutada.

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Es muy importante recalcar que si no pido la licencia en el plazo que me marcael Ayuntamiento (generalmente dos meses) el expediente continuar hasta lademolicin.

Obras NO LEGALIZABLESB Si lo que he construido SIN LICENCIAincumple las normas urbansticas, y no puede ser legalizado, lacosa puede salirme mucho ms cara: el expediente legalizadorterminar con una orden de demolicin, el Ayuntamiento me obligartarde o temprano a demoler la obra SIN LICENCIA a mi costa yadems habr de hacer frente a sanciones econmicas.

En ambos casos, el Ayuntamiento deber preparar un expediente en el que mis derechospara defenderme estn garantizados. Antes de demoler mi obra hecha sin licencia, enel Ayuntamiento habrn de tomarse muchas cautelas para no cometer errores. Pero, alfinal, si la obra (o parte de ella) incumple las normas, tendr que demolerla, o lo harel Ayuntamiento a mi costa. Por otro lado, si quiere llevar mi caso ante los Tribunales,porque no estoy de acuerdo con lo que ha decidido el Ayuntamiento, voy a necesitarabogados, y tcnicos, con lo que el coste econmico de esta aventura puede salirme muycaro: sanciones, costes de demolicin, y honorarios tcnicos pueden valer ms que laobra realizada, por lo que el riesgo de hacer las cosas sin las debidas garantas es muyelevado. Hay que considerar que en la mayora de las ocasiones el recurso a los Tribunales

nicamente retrasa pero no impide la demolicin acordada por el Ayuntamiento en suresolucin administrativa, que llega transcurrido un tiempo, a veces largo, pero llega.

Lo mejor es asesorarse muy bien desde el principio, y no construir hasta tener en mimano la licencia de obra otorgada por el Ayuntamiento. Esto implica que el Ayuntamientoha supervisado la legalidad de lo que quiero construir, y respalda tal hecho ante el restode los ciudadanos. En todo caso, es muy importante saber la trascendencia o los efectosde lo que quiero hacer, y los perjuicios que puede tener sobre otras personas, propiedades,o sobre el bien pblico. Construir sin licencia es muy arriesgado, por lo que los adjetivosde aventurero o atrevido, parecen no quedar fuera de contexto para los que se lanzan sin

valorar las consecuencias.


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en

23


27/32

1 % de ocupacin: Porcentaje de suelode la parcela que puede ser ocupado porla edificacin principal y las secundarias.

2 Edificabilidad: Porcentaje de m2 desuperficie edificada que pueden serrealizados por cada m2. de superficie de

la parcela.

3 Edificabilidad sobre rasante:Porcentaje de superficie edificada respectoa la superficie de parcela que se realizasobre el nivel final de la parcela.

4 Retranqueos: Separacin de losparamentos de la edificacin a lindes devecinos y alineacin oficial de calles.

5 Alineacin oficial: Lnea prevista enel plan para limitar una calle con el sueloprivado. Puede no coincidir con lapreexistente.

6 Altura de cornisa: Altura desde elsuelo de la parcela, nivel inicial o final,hasta la parte inferior de la estructura dela cubierta.

7 Fondo edificable:En solares de loscascos urbanos, la distancia mxima quepuede ser edificada desde la alineacinoficial hacia el interior.

8 Solar: Parcela edif icable biendimensionada y completamenteurbanizada, y con las cesiones obligatoriasrealizadas.

24

Los tcnicos a lo largo de los aos han ido desarrollandoun lenguaje especfico que se utiliza en la normativa, yque muchas veces no conocemos, o no lo interpretamosde la manera correcta.

Veamos unos ejemplos :

ANEXOS

ANEXO I Trminos tpicos de la jerga del urbanismo


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ANEXO II Esquema - Resumen de retranqueos y alturas de edificaciones auxiliaresen Zona Residencial (AIS I)

EDIFICACIN PRINCIPAL

CALLE

3

2 9

7

4

8

1

6

5

VALLADOH - 2.00 m.

ALINEACIN OFICIAL

CESIN PARA AMPLIACIN VIARIO

LMITE PARCELA


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Es importante tener en cuenta si las parcelas se han creado a partir del PGOU de 2005(parcela mnima 1000m2) o son preexistentes al mismo (parcela mnima 800 m2).

Se puede disminuir el retranqueo mediante acuerdo notarial con el vecino.

ANEXO II Relacin de la Normativa Urbanstica Oficial aprobada por el Ayuntamiento

Normas Urbansticas del Plan General

BOP de 21 de enero de 2005, rectificacin de errores BOP de 24 de febrero de2005. (Hay posteriores modificaciones puntuales).

Ordenan a Reguladora de las Cauciones y Fian asUrbansticas

BOP de 26 de abril de 2004.

Ordenan a Reguladora del Procedimiento para OtorgarLicencias Urbansticas

BOP de 9 de noviembre de 2004.26

ALTURAM

XIMA VALLADOS

En general

2 1,2 - 2,5

Sobre muros de

proteccin que se elevensobre el terreno un metro

MUROS DECONTENCIN

PORTALADAS YPUERTAS DE ACCESO

Se admiten porches con fondo 2 m

y superficie 10 m2

A VECINORETRANQUEOS Se puede

disminuirel

retranqueo?

A VIALparcelas

preexistentesal PGOU

parcelasnuevasPISCINAS

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5

5

2

5

5

2

5

5

2

0IGUAL QUE

ALTURATERRAZA

5

23

5

5

2

5

5

2

5

5

2

0IGUAL QUE

ALTURATERRAZA

5

Enterradas o semienterradas hasta 1,20 mlAltura entre 1,20 y 2,40

Altura entre 2,40 y 3

PORCHES

PRGOLASLAVADEROS Y TENDEDEROSGARAJESSOMBRAJESTRASTEROS Y ANEXOSBARBACOAS Y PAELLEROS

CubiertosDescubiertos

TERRAZASA NIVEL DE RASANTE

ALTURA < 3 METROS

ALTURA > 3 METROS

parcelaspreexistentes

al PGOUparcelasnuevas

23

3

3

0

3

3

0

3

3

2

-IGUAL QUE

ALTURATERRAZA

3

23

5

5

0

5

5

0

5

5

2

-IGUAL QUE

ALTURATERRAZA

5

S

S

S

S

S

S

S

S

medidasenml

medidasenml

DISTANCIA RBOLESA TODOS LOS LINDES: 3 METROS

DISTANCIA RBUSTOSA TODOS LOS LINDES: 0,5 METROS

1

2

3

4

5

6

7

8

9


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Ordenan a Municipal para la Redaccin de Proyectos deUrbani acin y Recomendaciones de la Calidad de losMateriales en la Obra de Urbani acin

BOP de 7 de febrero de 2005.

Ordenanza Municipal de Polica de Usos, Parcelacin yEdificacin

BOP de 21 de julio de 2006. (Hay posteriores modificaciones).

Bases Generales Reguladoras de la Gestin Indirecta de losProgramas de Actuaciones

BOP de 29 de agosto de 2006.

Ordenanza General Reguladora de la Cuantificacin delIncremento de Mayor Intensidad de Uso en la Zona Ais-1BOP de 3 de diciembre de 2007.

Ordenanza Municipal de Proteccin del Arbolado

BOP de 19 de octubre de 2002.(Borrador nuevo en Junio)

ANEXO IV Clculo de tasas e impuestos de la construccin

Las tasas e impuestos (ICIO) se calculan multiplicando un porcentaje sobre el valor real

de la obra. El ayuntamiento ha aprobado unos mdulos que valoran las obras por metrocuadrado y que son obligatorios para el cculo de lo que tengo que pagar. Actualmentepara el ICIO el porcentaje es de el 3,5% y para las tasas del 2,1 % sobre el valor realde la obra.

Los mdulos son los siguientes (Fecha publicacin definitiva, 31/12/2005):


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en

27

EDIFICIOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR 492,08 euros /m2

VIVIENDAS EN ALTURA ENCASCO URBANO 316,33 euros /m2

PORCHES 50 %

GARAJES 60 %

LOCALES COMERCIALES 351,49 euros /m2

HABILITACIONES DE LOCALES, GARAJES Y TRASTEROSPARA USO DE VIVIENDA 281,19 euros /m2

PISCINAS 221,45 euros /m3

NAVES INDUSTRIALES Y ALMACENES 140,59 euros /m2

MUROS DE CERRAMIENTO 38,90 euros /m2

MUROS DE CONTENCION 49,21 euros /m2

PERGOLAS DE CAIZO 105,45 euros /m2

GARAJES, TRASTEROS Y COBERTIZOSAGRCOLAS 253,08 euros /m2

TERRAZAS CUBIERTAS Y PORCHES 210,90 euros /m2

TERRAZAS A NIVEL DE SUELO 38,66 euros /m2

TERRAZAS ELEVADA 70,30 euros /m2

CAMBIOS DE CUBIERTA 35,15 euros /m2

BARBACOAS CUBIERTAS 246,04 euros /m2

BARBACOAS DESCUBIERTAS 70,30 euros /m2

DESMONTES 4,22 euros /m3

DERRIBOS 38,66 euros /m2

ALJIBES 35,15 euros /m3

FOSA SEPTICA 35,15 euros /m2


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La regulacin detallada para el clculo de la tasa el ICIO se encuentra en las siguientesnormas:

Ordenanza Fiscal Impuesto Construcciones Instalaciones y Obras

BOP 30/12/1999. Modificacin Modulos BOP 31/12/2005Ordenanza Fiscal Reguladora de la Tasa por Prestacin deServicios Relativos a las Actuaciones UrbanisticasBOP 9/4/2001 (hay modificaciones posteriores)

ANEXO V Listado de obras sujetas a mera comunicacin

ANEXO VI Direcciones de inters

1 Pgina web municipal:

http://urbanismo.teulada-moraira.org www.teulada-moraira.org

2 Colegios oficiales:Arquitectos: www.ctaa.esArquitectos tcnicos y Aparejadores:www.coaatalicante.orgAbogados: www.icali.es

Ingenieros tcnicos Industriales: www.coitialicante.esIngenieros Industriales:www.iies.esIngenieros de Caminos, Canales y Puertos: www.ciccp.esIngenieros tcnicos de Obras Pblicas: www.citop.esIngenieros tcnicos en Topografa: www.coittval.com

3 Asociacin de constructores:Email:[email protected]

Solados interiores Alicatados interiores Chapados interiores Cambio de ventanas Cambio de puertas Reparacin y renovacin de

la tabiquera interior, queno modifique la distribucinde los espacios interiores,y no afecte a la estructurao fachada

OBRAS EXTERIORES EN SUPERFICIES

Cambio de puertas y ventanas exteriores

Cambios de tejas no superiores al 50% de la cubierta

Jardines

Redes de riego

Pintado de fachadas (segn carta de colores aprobada

por el Ayuntamiento)

Reforma de instalaciones exteriores

Cambio de tejas Reparaciones deparamentos exterioresy cubiertas

Reparaciones oreformas de escaleras(int. o ext.)

Reparaciones deparamentos interiores(enlucidos, pinturas,etc.)

OBRAS INTERIORES EN SUPERFICIES


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MAS INFORMACIN

Ayto. Teulada Concejala de Obras y UrbanismoTel. 96 574 01 58

i

plusmarca.n

et

Concejal ade Obras y Urbanismo

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