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El 4 de abril de 1910, el Rey Alfonso XIII firmaba el acta de inaugu-ración de las obras de demolición de los inmuebles afectados por el “Proyecto de Reforma y prolongación de la calle Preciados, y enlace de la Plaza del Callao con la calle de Alcalá”. Es así como se denominó el proyecto de lo que, a partir de 1982, conoceríamos como la Gran Vía. Las obras comenzaron en esa misma jornada, tras el acto simbólico en el que Alfonso XIII iniciaba la demolición de la casa del párroco, anexa a la iglesia de San José.

Esta actuación urbanística sin precedentes nació no carente de polémica. De hecho, su desarrollo sufriría un sinfín de incidencias hasta que en 1935 se dieron por concluidas las obras de urbaniza-ción. Hoy se ha convertido en la calle más emblemática de la capi-tal, totalmente integrada en la estructura urbana y en la memoria colectiva de los madrileños.

Hay que reconocer la trascendencia y el valor de esta actuación en su momento histórico, sobre todo teniendo en cuenta el contexto social y económico de la época, así como la capacidad tecnológica de la España de principios del siglo XX. Sería muy complejo repetir un proyecto de cirugía urbana de tal envergadura, tanto por el coste económico como por las implicaciones sociales y culturales que conllevaría.

La valoración de una actuación urbanística como la de la Gran Vía requiere analizar previamente ciertos aspectos, como son: la estructura urbana y social preexistente del área ordenada y su entorno, la determinación de los bienes y derechos afectados, los hitos temporales y las distintas etapas en las que se ejecutó. Tam-bién es necesario estudiar la equivalencia del marco legislativo que posibilitó la actuación en relación con la legislación actual, a fin de determinar los bienes y derechos perjudicados objeto de su valoración actual. Hagamos un poco de historia.

INTRODUCCIÓN

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Atocha y Príncipe Pío. Hemos de pensar en un Madrid con un cre-cimiento poblacional excepcional, se pasa de 270.000 habitantes en 1860, a 360.000 en 1874, y 540.000 habitantes en 1900. A ello hay que sumar que el modelo radial de ciudad, con centro en la Puerta del Sol, iba perdiendo protagonismo frente al barrio de Salamanca, un nuevo ensanche por el que apostaba la burguesía de la época.

La Gran Vía se concibe en épocas de cambio, se pasa del antiguo sistema monetario, basado en el maravedí y el real a la peseta, aparece la primera república y llegan nuevas influencias y tec-nologías. Es el caso de la electrificación urbana, que posibilita la creación de la primera línea de metro y la instalación de los primeros ascensores, que hacen viable la construcción en altura. También llegan las “nuevas tecnologías”, con aplicaciones como la cinematografía, que implicará la construcción de nuevos espacios. Es, además, un periodo en el que se hace patente el problema de la movilidad urbana: con una población aún escasa para lo que estaba por llegar, y con unas dimensiones cada vez mayores, el desplazamiento en Madrid era una cuestión que empezaba a co-brar una gran relevancia.

El proyecto se fragua a mediados del siglo XIX, durante el reinado de Isabel II. En esos años se comienza a observar una práctica por entonces poco común: la especulación del suelo. Son numerosos los proyectos urbanísticos que empiezan a ver la luz, como son la conexión de Atocha con la carretera de Valencia, la prolongación del Paseo del Prado, la reforma de todo el entorno de la Puerta del Sol, la creación de una calle que unirá Sol con Santo Domingo, las Estaciones de Atocha y Príncipe Pío, entre muchos otros. Casi todas las propuestas eran formuladas por representantes de em-presas extranjeras. Entre las actuaciones más importantes cabe destacar el plan de ensanche de Madrid (Plan Castro) y el trazado de la Gran Vía.

A principios del siglo XX, Madrid era una ciudad que, a pesar de disponer de la capitalidad, sólo tenía una población de 540.109 habitantes. Su estructura estaba dominada por el antiguo núcleo urbano de la ciudad de los Austrias, que limitaba al oeste por el río Manzanares y al este con el gran eje de la Castellana-Recoletos. Los edificios eran de una gran sencillez y humildad, ubicados en calles de escasa anchura y que formaban una estructura urbana escasamente jerarquizada.

Las condiciones medioambientales de aquel hábitat habían cala-do hondo en intelectuales y arquitectos, que propugnaron mode-los urbanos en los que primaba el ideal higienista. Al amparo de aquellos planteamientos surgieron el Plan Cerdá, en Barcelona, y el Plan Castro, en Madrid. Éste último daría lugar a la corona del ensanche madrileño.

La ciudad requería de actuaciones que permitieran el desarrollo de una sociedad cambiante, como la remodelación de la Puerta del Sol y la reestructuración y ampliación del sistema ferroviario, con la construcción de las dos grandes estaciones de ferrocarril:

CONTexTO hIsTÓRICO

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En este contexto nace la idea de comunicar la calle de Alcalá con la que posteriormente sería la Plaza de España, a través de la co-nexión y ampliación de diversas vías y plazoletas que requirieron ingentes obras de demolición y modificación del viario urbano.

El primer proyecto de la Gran Vía fue redactado por el arquitecto Carlos Velasco Peinado en 1886, aunque se descartó por los gran-des costes que suponía. Posteriormente, los arquitectos municipa-les José López Sallaberry y Francisco Andrés Octavio recogieron el testigo y el plan fue aprobado en 1898:

“Desde la calle de Leganitos se propone la apertura de una calle, en línea recta, con un ancho de 20 metros. Esta calle desemboca en la plaza del Callao, que adquiere en el pro-yecto las proporciones de una verdadera plaza. Desde este punto hasta la Red de San Luis se proyecta un paseo de 35 metros de ancho, y esta última plaza se une con la calle de Alcalá por medio de otra vía que tiene como la primera, un ancho de 20 metros.

Sanea la zona que atraviesa, puesto que desaparecen la travesía del Desengaño y calles de los Leones, San Jacinto, Perro, Peralta, Altamira, Ceres, Garduña, Parada, Ro-sal, San Cipriano, Eguiluz, Santa Margarita y travesía del Conservatorio, calles inmundas que no conoce de seguro la mayoría de los madrileños, a pesar de encontrarse casi en el centro de la población.(Memoria del proyecto de refor-ma de la prolongación de la Calle Preciados y enlace con la Plaza de Callao con la Calle Alcalá.)

El proyecto fue diseñado en tres fases: - Fase I, desde la calle de Alcalá hasta la Red de San Luis.- Fase II, desde la Red de San Luis a la Plaza de Callao.- Fase III, desde la Plaza de Callao hasta la Plaza de España.

La idea originaria planteaba que las obras se ejecutaran en el or-den inverso al que se había diseñado, pero finalmente se comenzó por la Fase I.

Junto con el proyecto, se presentó un inventario con los terrenos y edificios que se verían afectados por el nuevo vial. El nuevo tra-zado tendría que reconvertir 358 fincas, de las que 315 albergaban viviendas y 43 eran solares sin construir. En total las obras dieron forma a 141.510 m2 de superficie de terreno, e hicieron desapare-cer 15 calles, a la vez que se reformaron otras 35.

Sobre los edificios, hay documentación que describe cómo eran las construcciones de la época. Se trataba de casas de vecinos de tres, cuatro y cinco plantas, ubicados en calles estrechas y organizadas en torno a patios con ventilación al interior. Habitualmente, estos edificios disponían de un sótano para los trasteros y almacenes de las tiendas de la planta baja. En muchos casos, los locales tenían espacio suficiente para un taller, e incluso los comerciantes o sus empleados residían en la trastienda. También existían porterías, éstas se ubicaban en espacios residuales de los edificios.

Plano del proyecto de la Gran Vía en superposición al plano catastral de 1870.

Planos del proyecto de la Gran Vía elaborado por José López Sallaberry y Francisco Andrés Octavio

eL PROYeCTO De LA GRAN VÍA

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También hay que señalar que el proyecto requería además de instrumentos legales, ya que la mayoría de los terrenos que ocupaban el trazado de la Gran Vía estaban edificados y había que expropiar un gran número de viviendas. En 1879 se aprobó la Ley de Expropiación Forzosa que posibilitó la posterior Ley de Saneamiento, Reforma y Ensanche Interior de Poblaciones de 1895, y que calificó de “utilidad pública” las obras del nuevo ensanche.

Con esta ley, se consiguió expropiar las zonas de los inmuebles, más allá de los 20 metros de fondo que fijaba la normativa anterior. La Ley de Expropiación Forzosa dio origen a dos preceptos que hoy siguen vigentes, como son la Declaración de Utilidad Pública y la necesidad de fijar un Justo Precio, con el objetivo de que no se perjudicara económicamente a los propietarios. Asimismo, la normativa fijaba que los bienes debían tener un precio que se ajustara al valor del mercado, tal y como se contempla en la vigente actual Ley de Expropiación Forzosa de 1954.

Una vez que se creó el marco legal para promover grandes obras públicas, los responsables del proyecto pudieron concretar y definir el diseño de la Gran Vía, así como indicar qué áreas y edificios se verían afectados por las obras. La actuación se financió con la venta de los solares resultantes y para que fuera viable se dotó a los distintos tramos de una edificabilidad superior a la superficie construida inicialmente.

Plano de 1870 donde se puede ver el viario inicial y las reducidas dimensiones de los patios interiores

1. Fase I o Avenida B - Calle del Conde de Peñalver

Los trabajos comenzaron el 4 de abril de 1910 y finalizaron en 1917. La primera fase requería el derribo de siete manzanas, desde la calle de Alcalá hasta la Red de San Luis, entre las calles de Caballero de Gracia y de la Reina, y así quedó reflejado en el artículo primero del pliego de condiciones.

En los planos siguientes aparece los cambios introducidos por el proyecto sobre la trama urbana existente con la delimitación de las manzanas afectadas.

El plano del proyecto superpuesto en el plano parcelario de 1870, indica el estado en que se encontraban las edificaciones y calles de la zona.

Plano de la Fase I

Manzanas afectadas

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2. Fase II o “Bulevard” / Avenida de Pi y Margall

En septiembre de 1917, una vez finalizadas las obras de la primera fase, se comenzó a urbanizar la segunda. Un año antes, ya se habían demolido 35 edificios de los 254 que era necesario derribar para acometer el siguiente tramo.

En este punto, el proyecto contemplaba una vía con un ancho de 35 metros y una longitud de 408,60 metros. Por su parte, la Plaza de Callao también sería reformada y ampliada (48 metros de ancho por 105 de largo).

Desaparecieron las vías de San Jacinto, Travesía del Desengaño y Jacometrezo, mientras que otras fueron modificadas, como fue el caso de Desengaño, Mesonero Romanos, Chinchilla, Abadas, Tres Cruces, Salud, Carmen o Valverde, entre otras.

Asimismo, la remodelación dio lugar a doce manzanas nuevas donde se levantaron edificios de gran altura y de carácter monumental, mientras que las vías adyacentes se caracterizaban por inmuebles más sencillos.

El nombre elegido para la calle que unía la Red de San Luis y la Plaza de Callao fue Bulevard, aunque en 1918, el ayuntamiento lo cambió por Avenida de Francisco Pi y Margall. El segundo tramo se inauguró en 1921.

Plano de la Fase II

Manzanas afectadas

3. Fase III, Avenida A o de eduardo Dato

La fase tres, que debía ser la primera en ejecutarse, no se acometió hasta el 16 de febrero de 1925 y se terminó cuatro años después. No obstante, no fue entregada hasta el 22 de septiembre de 1932 e incluso algunos edificios no se concluyeron hasta después de la Guerra Civil.

Para desarrollar el último tramo de la Gran Vía fue necesario hacer frente a varias complicaciones. Además de ser la fase más compleja de ejecutar por el número de edificios que hubo que demoler, los vecinos interpusieron numerosas reclamaciones a las expropiaciones que llevó a cabo el ayuntamiento. Esas complicaciones surgieron por la decisión de ampliar el ancho de vía previsto. Finalmente, se indultó a edificios como el Palacio de la Prensa, construido anticipadamente sin someterse a la alineación prevista y que motivó el desplazamiento hacia el sur del trazado del tercer tramo, por lo que esa modificación sólo se ejecutó en la zona sur y conllevó la demolición de la Casa Profesa de la Compañía de Jesús. En total desaparecieron diez calles, se reformaron nueve vías y tres plazas. El resultado fue que por fin la calle de Alcalá y la Plaza de España estaban conectadas.

Plano de la Fase III

Manzanas afectadas

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Al no disponer de datos exactos sobre superficies construidas ni número de viviendas existentes en el momento en que comenzó a diseñarse el proyecto, planteamos un cálculo aproximado y una serie de supuestos que nos pueden dar unos valores aproximados de lo que supuso el proyecto.

Sabemos que los terrenos estaban ocupados por edificios de 3, 4, 5 o más plantas, y algunos terrenos se encontraban vacíos. Por los datos con que sí contamos, sabemos que la distribución de edificios por número de plantas es el siguiente: 56 edificios de 3 plantas, 110 edificios de 4 plantas y 113 edificios de 5 o más plantas. De estos inmuebles, el 29% se encontraba en buen estado de conservación, el 55% en estado medio o regular y el 16 % mal conservados.

Las edificaciones requerirían un conjunto de patios de ventilación que deberían deducirse de la superficie de cada planta, como simplificación supondremos que en los edificios de tres plantas habría un 10% de su superficie destinada a patios, en los edificios de cuatro plantas un 15 % y en los de cinco o más plantas un 20%. Tendríamos, por tanto, una superficie total construida de 348.000 m2 aproximadamente (plano parcelario de 1870).

Por otro lado, si analizamos las zonas contiguas a la Gran Vía donde aún existen edificios coetáneos con la actuación urbanística, encontraríamos viviendas que oscilan desde 40 m2 a 250 m2 y superiores, aunque la mayoría estaría entre los 110 y 150 m2. Los inmuebles de superficies menores corresponden a subdivisiones posteriores. Según esto, el número de viviendas pudo oscilar de 1.900 a 2.600 unidades. Las plantas bajas de los edificios se destinarían a tiendas, almacenes y trastiendas, viviendas de los propietarios de los locales, portales, patios, porterías, etc.

En base a este modelo, las superficies residenciales serían en torno a 283.000 m2 y a otros usos se destinarían 65.000 m2.

No contamos con datos de carácter más generalista como superficies construidas o número de viviendas, talleres, comercios, etc., tampoco tenemos información sobre el estado de arrendamiento de los inmuebles.

Disponemos de un buen ejemplo del tipo de residentes de la zona y que puede ser extrapolable a esa área. Nos referimos a los inmuebles números 4 y 6 de la desaparecida calle Horno de la Mata. Aquí residían 201 personas de las cuales el 42% serían asalariados, posiblemente albañiles en su mayoría. Su jornal oscilaba entre 2 y 3 pesetas diarias. Había otros con rentas diarias de entre 3,9 pesetas y un duro, que es lo que cobraba un pintor y un estuquista respectivamente. Otro colectivo relevante eran los “industriales” un

colectivo con rentas sensiblemente superiores. De ellos se conocen las contribuciones urbanas que pagaban, unas 10 pesetas al año. En el caso del zapatero, esa anualidad subía hasta las 12 pesetas, bordadores 67, sombrerería 63, libreros 79 pesetas y el que más pagaba era la fábrica de pan, con una contribución de 584 pesetas. (La Gran Vía, Historia de una Calle, Autor José Corral, Ed Silex).

Se puede comprobar, por tanto, que en la zona de la Red de San Luis, Alcalá y Callao vivían asalariados y artesanos con un nivel adquisitivo medio-bajo, aunque también había empleados de la administración.

Según los datos conocidos, el 32,2% de las viviendas estaban alquiladas. Este modelo de estructura social nos da la pauta para el análisis de rentas que pudieran darse en la actualidad si aquellos inmuebles siguieran existiendo.

El proyecto determinaba la necesidad de realojar a los residentes en viviendas alternativas, hecho que se realizó parcialmente en nuevas edificaciones en la periferia. Tal vez sea este uno de los aspectos peor resueltos por la cantidad de reclamaciones que motivó.

¿Se podría acometer un proyecto de esta envergadura en la actualidad? ¿Qué problemas plantearía? ¿Qué coste de expropiación tendría la operación urbanística de la Gran Vía?

Según la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 (reglamento de 26 de abril de 1957) y la Ley de Suelo 2/2008 de 20 de agosto, nadie puede ser privado de su patrimonio si no es por causa de interés público o interés social y sin la correspondiente indemnización del justiprecio equivalente al valor de los bienes expropiados.

La valoración de las edificaciones objeto de expropiación debe realizarse según un doble cálculo, adoptándose como valor resultante el mayor de los valores obtenidos por los dos procedimientos siguientes:

a) Valoración conjunta de suelo y edificaciones por el método de comparación.

b) Valoración del terreno resultante de la actuación urbanística sin consideración alguna de las edificaciones preexistentes, calculado por el método residual estático.

Así pues nos encontramos con procedimientos de valoración perfectamente definidos. Los métodos de valoración quedan expuestos en la OM ECO/805/2003.

eL COsTe ACTUAL De LA GRAN VIA

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Si en la actualidad se llevara a cabo la valoración de aquellos inmuebles habría que contemplar los siguientes aspectos:

1.- El coste de adquisición por vía de expropiación de las edificaciones.

2.- El coste de demolición y de urbanización.3.- Los gastos del proyecto de urbanización, la tramitación

de los expedientes de expropiación, y otros gastos de gestión.

Al igual que se hizo entonces, una actuación urbanística de tal dimensión material y económica habría que acometerla en tres fases. Las expropiaciones se producirían en diferentes periodos, de manera secuencial, por tanto las inversiones y adquisiciones de los edificios se harían en las distintas fases por la propia dinámica del mercado inmobiliario y por la ejecución de las obras de urbanización.

El desarrollo por tramos supone incluir el efecto que el tiempo produce en el valor de todo tipo de bienes, ya que cualquier expropiación se hace como pieza separada y referida siempre al momento en el que el acuerdo de necesidad de ocupación alcanza el carácter de firme por vía administrativa. Por tanto, se determinará el valor de las expropiaciones en cada fase.

DesCRIPCIÓN De LOs CáLCULOs

a) Valoración conjunta del suelo y de las edificaciones preexistentes:

Para determinar el valor de mercado por el método de comparación, es necesario multiplicar el valor unitario de mercado por la superficie edificada. Hay que definir por tanto el tipo de edificación, las superficies y usos, y el valor medio de mercado. La primera cuestión ya ha quedado analizada anteriormente y en relación con la determinación del valor unitario de mercado, se ha realizado un estudio de mercado de viviendas y locales en las zonas contiguas a la Gran Vía en las que aún existen edificios coetáneos con la actuación urbanística. El análisis se ha extendido también a otros barrios de trazado antiguo que han permanecido sin grandes cambios desde finales del siglo XIX y principios del XX. Se ha obtenido una muestra de 40 viviendas y 22 locales comerciales. La muestra analizada es suficientemente amplia y representativa para determinar el valor de mercado del uso residencial y comercial, entendiendo que no procede contemplar en el valor por comparación las plusvalías de la actuación urbanística, según dispone la vigente Ley de Suelo. Por este motivo, las muestras analizadas no participan de la influencia de la Gran Vía y se ha elegido su ubicación en viales secundarios, similares a los que existían antes del inicio del proyecto.

La distribución de las superficies construidas por fases se ha determinado según el plano general de expropiaciones del proyecto de 1904 y el modelo de edificaciones definido previamente.

El resultado del análisis en cuanto a la distribución de superficies por usos y fases, y valores unitarios de mercado, es el siguiente:

Se adopta un coste de demolición de 150 €/ m2 de media y un coste de urbanización sobre superficie bruta de suelo (141.510 m2) de 75 €/m2, incluidos los gastos de proyectos y gestión como media de la actuaciones urbanísticas que se están desarrollando en la actualidad en Madrid.

El escenario temporal se muestra en el gráfico siguiente:

ANUALIDAD

EXPROPIACIONESDEMOLICIONESURBANIZACIÓN

Las superficies objeto de expropiación queda distribuida en 104.550 m2 en la Fase I, 139.400 m2 en la Fase II, y 104.550 m2 en la Fase III. La distribución anual de dichas superficies se ha realizado linealmente. De igual forma, la urbanización de los terrenos se realizaría con las siguientes superficies: 49.493 m2 en la Fase I; 56.564 m2 en la Fase II y los restantes 35.352 m2 hasta alcanzar la totalidad del ámbito, se ejecutarían en la Fase III.

La actualización de costes se determina aplicando un tipo de actualización variable partiendo de una prima de riesgo de 1,5% para el primer ejercicio que se incrementa anualmente en un 0,25% como incremento de prima de riesgo por el efecto de la incertidumbre que acarrearía la dilatada temporalidad de la actuación. No obstante, como el promotor de la actuación es la Administración, el riesgo de impago no existiría, así que solo se contempla la incertidumbre de las posibles demoras en los pagos de las indemnizaciones. Ante esto, se partirá de las rentabilidades de las letras bonos y obligaciones del estado para cada uno de los periodos. En aquellos periodos en los que no existe tal tipo de inversiones, se ha interpolado las rentabilidades conocidas. De todo ello resulta un tipo de actualización que varía desde 3,451 % hasta el 11,92% de la última anualidad.

Superficies en m2 V. MercadoUsos Total Fase I Fase II Fase III (€/m2)Residencial 288.576 86.573 115.430 86.573 3.300Comercial 59.924 17.977 23.969 17.977 3.255Totales 348.500 104.550 139.400 104.550

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22FASE I FASE II FASE III

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Conforme a lo anteriormente descrito, se obtiene un coste total de la actuación que asciende a 619,1 millones de euros y que superarían 103.000 millones de las antiguas pesetas. De esta cantidad correspondería exclusivamente al importe de las expropiaciones 592,6 millones de Euros.

b) Valor de los terrenos resultantes según el desarrollo urbanístico de la Gran Vía.

Para conocer el valor de mercado actual de los terrenos resultantes de la actuación urbanística, es necesario calcular el aprovechamiento y los usos contemplados por la normativa urbanística. Dado que la ordenanza fue aprobada con el desarrollo del proyecto que fijó las condiciones para la construcción de los edificios existentes, la valoración de los terrenos han de contemplar el aprovechamiento materializado y que está consolidado mediante sucesivos planeamientos urbanísticos.

En primer lugar, ha de determinarse la superficie de los terrenos resultantes y sus condiciones de aprovechamiento. Según el PGOUM de 1997, vigente en la actualidad, los terrenos que fueron afectados por la actuación urbanística de la Gran Vía, están clasificados como urbanos y calificados con la Norma Zonal NZ-1 grado 5º, Nivel D, Protección del Patrimonio Histórico. Los terrenos analizados son parcelas ocupadas por edificios que constituyen una singularidad en la trama urbana, bien por sus valores histórico-artísticos, bien por sus características constructivas, de catálogo o de uso. Las condiciones de edificabilidad fijan cómo debe ser la construcción posterior, tanto sobre, como bajo rasante. En el caso de sustitución de los edificios, la posición será la inicial, sin estar obligada su reconstrucción. El uso cualificado es el residencial. Entre los usos alternativos, complementarios y asociados se contemplan: dotacional, terciario (comercial y oficinas) y hospedaje.

La norma permite todo tipo de obras en los edificios, incluso su demolición siempre que no se encuentren catalogados. Se permite la modificación de usos según las siguientes categorías: Transformación de usos implantados con autorizaciones obtenidas según licencias o planeamientos urbanísticos anteriores, siempre que no supongan el incremento del número de viviendas u ocupación; Intensificación, la norma zonal potencia la permanencia de la edificación y de los usos implantados en edificaciones de nueva planta. Los cambios sobre los usos existentes requieren la realización de un Plan Especial.

Debido a que no hay un índice de edificabilidad que se pueda aplicar a las parcelas resultantes, se opta por la medición de los edificios ya existentes, (esta edificabilidad está determinada desde la aprobación de la ordenanza en los momentos iniciales de la actuación urbanística), para lo cual, se recurre a las fichas catastrales de cada edificio o unidad resultante de las divisiones

horizontales que se han realizado. Las fichas catastrales, además de facilitar la superficie de cada elemento o edificio, expresa el uso de cada unidad, por tanto se dispone de datos ciertos de cada uno de los edificios que se construyeron a partir de la urbanización de la Gran Vía.

Por similitud de cálculo con la estrategia de valoración de las edificaciones preexistentes desarrolladas en el apartado A, se determinarán las superficies para cada una de las fases en que se ejecutó el proyecto.

El resultado de las mediciones realizadas se expresa en el siguiente cuadro:

A partir de las superficies construidas y de los usos urbanísticos establecidos o alternativos, se determina el Valor de Mercado de los terrenos por el método residual estático. Como en el caso anterior, se analizará el valor de los terrenos en cada fase. A partir de aquí, se determinará el Valor Actual de los mismos por aplicación del tipo de descuento adoptado para el cálculo del valor conjunto de suelo y edificaciones.

La aplicación del método residual estático requiere definir los parámetros que intervienen en su formulación. A continuación se expresan:

• Formulación •

VS = VM x (1-b) - ∑Ci, donde:

Vs es el Valor del Suelo a determinar.

VM es el Valor de Mercado de las edificaciones que posibilitaran el mayor valor en aplicación del principio de mayor y mejor uso.

b es el beneficio del promotor expresado en tanto por uno y que queda definido en la EHA/3011/2007. Para el uso residencial queda fijado en 18%.

SUPERFICIES en m2

Residencial Vivienda 11.629 34.767 40.991Terciarios Comercial 21.717 47.084 22.041

Almacenes 11.780 14.473 11.561Oficinas 58.079 118.678 92.667Hotelero 19.413 38.929 49.190

Otros Espectáculos 16.905 12.173 20.589Garajes (m2) 1.828 15.221 7.728Total por fases 139.523 266.104 237.039Total 642.666 m2

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∑Ci es el sumatorio de costes, entre ellos se encuentran el Coste de Construcción y los gastos asociados a la construcción, los gastos del promotor, costes de comercialización y otros.

La aplicación de la formula requiere la determinación del valor de mercado de las edificaciones existentes, para ello se ha realizado un estudio de mercado de los usos implantados en la Gran Vía.

Nota: los valores de los garajes están referidos al precio por plaza.

El resultado del estudio de mercado manifiesta que el interés comercial de la Gran Vía varía en cada una de las fases, de forma que la segunda es la más cara y la tercera la más barata. Ello se debe a que ese tramo discurre entre dos plazas de gran interés como son la de Callao y la Red de San Luís, y además tiene topografía casi en horizontal, lo que potencia el tránsito peatonal y la proliferación de comercios.

Según lo anterior, el Valor de Mercado de los edificios existentes no sería inferior a 3.950 Millones de Euros, o 325.000 Millones de pesetas según las estimaciones actuales.

También se tiene en consideración que parte importante de los almacenes son superficies en planta sótano, vinculada a los locales comerciales, por ello hay diferencia de valor unitario según los tramos. También se ha contemplado que gran parte del uso residencial ha sido aprovechado por los hoteles, aunque ello no implica que haya un cambio en la calificación del uso de ese suelo. Asimismo, el valor del suelo se incrementa por la escasa oferta de locales comerciales, además de la reducidísima dotación de plazas de aparcamiento.

Una vez determinados los valores de cada fase, se obtiene su valor actual aplicando el mismo tipo de actualización definido para la determinación del valor actual de las edificaciones.

El resultado del cálculo asciende a Vs=1.100 Millones de euros, que supone un importe próximo a 183.000 Millones de las antiguas pesetas. Este sería, en definitiva, el coste de las expropiaciones, las demoliciones y la urbanización necesarios para reproducir la

actuación urbanística de la Gran Vía.

El valor así calculado resulta significativamente más elevado que el obtenido en la valoración conjunta de los terrenos y edificaciones preexistentes, bajo el supuesto de que la actuación urbanística se ejecutara justo 100 años después de su construcción.

Con los cálculos realizados se habrían obtenido los solares, ya urbanizados, de los edificios que conocemos, quedaría pendiente ejecutar la edificación cuyo coste no es objeto de este análisis.

VAlORES dE MERCAdO En €/ m2

Usos FASE I FASE II FASE III C. Const.Residencial Vivienda 4.738 4.738 4.738 1.000Terciarios Comercial 6.803 15.700 8.736 300

Almacenes 3.402 7.850 4.368 250Oficinas 4.000 6.000 5.000 1.200Hotelero 4.738 4.738 4.738 1.500

Otros Espectáculos 4.738 4.738 4.738 1.000Garajes (plazas) 77.500 77.500 77.500 400

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La operación urbanística de la Gran Vía supuso una ruptura con el trazado viario de la época, dando lugar a la vía más emblemática de la ciudad. Convertida en una de las principales calles comerciales de Madrid, en el momento de su construcción atrajo el interés de muchas compañías que no dudaron en ubicar sus oficinas en los imponentes edificios que se levantaron en la zona.

En estos momentos, el uso comercial de la Gran Vía destaca sobre otras, como es la residencia y la de oficinas, este último ha perdido protagonismo frente a otras ubicaciones como el eje Recoletos-Castellana y su prolongación. La escasa oferta de aparcamientos, algo que resulta paradójico para una vía con tanta actividad, puede ser una de las causas por las que el área de negocios se haya desplazado a otras áreas de Madrid.

De la Gran Vía destaca también su oferta hotelera y su cada vez más efímera actividad cinematográfica y teatral.

El modelo de cirugía urbana es difícilmente repetible, ya que no se cumplirían los porcentajes mínimos de distribución de usos exigidos por la legislación vigente. Como curiosidad destacamos que solo el 13% de la superficie edificada se destina al uso residencial y no existe protección pública en toda la actuación.

Las operaciones urbanísticas de grandes dimensiones que pudieran tener similitud con esta, se sustentan en la implantación de uso residencial en sus diferentes tipologías, hecho que en esta actuación no es posible. Por otro lado la concentración de usos terciarios parece inviable por su gran dimensión y por la saturación del mercado inmobiliario. Además, cualquier transformación importante de los usos no sería viable por no cumplir las dotaciones mínimas requeridas por el planeamiento urbanístico, entre ellas, la más significativa es la dotación de aparcamientos.

El trazado actual de la Gran Vía es prácticamente igual que el que se proyectó. Se cambió el ancho del tercer tramo de la calle y su posición relativa, también se eliminaron algunos viales y ciertas manzanas fueron modificadas posteriormente. Los cambios se han sucedido con ciertas ampliaciones y renovaciones, aun hoy se encuentra en construcción el edificio de Gran Vía 48 que no se ha computado por falta de datos catastrales y de proyecto.

En el actual contexto, no sería viable acometer un proyecto de esas dimensiones, sobre todo si se atiende al elevadísimo importe de las indemnizaciones, el coste de traslados, realojos, lucros cesantes, etc. Es por este motivo por el que la actuación urbanística goza de un mayor interés, el de ser un proyecto, tal vez, irrepetible.

CONCLUsIÓN

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Gran Vía de Madrid-Valor actual de expropiación-

• Bibliografía •

Madrid Cosmopolita, Eduard Baker. Villaverde Editores.La Gran Vía, Historia de una calle. José Corral- Ediciones Silex.La Gran Vía, Cien años de Historia, Mª Isabel Gea Ortigas. Ediciones la Librería.Los Planos de Madrid y su Epoca. Museo de la Ciudad - Ayuntamiento de Madrid.La Gran Vía de Madrid. Gloria Esparraguera Calvo. Ed Ayto de Madrid.Biografía de la Gran Vía. Ignacio Merino. Ediciones B.La Gran Vía de Madrid Tomo IV. José Corral. Ed. Espasa Calpe.La Gran Vía de Madrid. Pedro Navascués y J.R. Alonso. Ed Encuentro.Diversos artículos en Hemeroteca Municipal.

• Trabajos complementarios •

Estudios de mercado de Viviendas y locales en edificaciones centenarias en áreas colindantes con la Gran Vía.Estudio de Mercado de las tipologías inmobiliarias existentes en la Gran Vía y en las áreas de influencia de la misma.Obtención de las fichas catastrales de los edificios y unidades procedentes de la división horizontal de los edificios existentes.Medición aproximada de las edificaciones existentes según catastro de 1870.Medición de las superficies construidas de los edificios y de cada unidad procedente de las divisiones horizontales realizadas.

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