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FONDOS INMOBILIARIOSFONDOS INMOBILIARIOSEN COSTA RICAEN COSTA RICA

EvoluciEvolucióón y perspectivasn y perspectivas

Lanzo Luconi

COSTA RICA

•Territorio de 52 mil Km2

•1,256 Km entre San José y Bogotá (2 horas de vuelo)

COSTA RICA EN CIFRAS DEL 2006(En millones de US$1)

1 Tipo de cambio en colones (moneda local) y población en miles

30,55%$3.522-15,00%-$3.322$11.530

RESERVAS/ IMPORTRESERVAS

DÉFICIT COM/PIB

BALANZA COMERCIALIMPORTACIÓN

$8.208₡5196,03%-2,02%-$447

EXPORTTIPO DE CAMBIODESEMPLEODÉFICIT/PIBDÉFICIT FISCAL

9,43%$5.0314.4027,30%$22.146

INFLACIÓNPIB PER CÁPITAPOBLACIÓN

CRECIMIENTO 2005-2006PIB

DEUDA PÚBLICA

Calificación soberana S&P: BB/Estable

39,10%$8.65922,81%

DEUDA TOTAL/PIBDEUDA PÚBLICA TOTALDEUDA INT/PIB

$5.05116,29%$3.607

DEUDA PÚBLICA INTERNADEUDA EXT/PIBDEUDA PÚBLICA EXTERNA

DEUDA PÚBLICA COSTARRICENSE (MILLONES US$)

CIFRAS BURSÁTILES DE MARZO 2007(En millones de US$)

0,03%0,29%39,35%60,65%

$0,05$0,51$69,84$108

ACCIONESFONDOS INMOB.EN US$EN COLONES

13,16%86,84%95,10%4,90%

$23$154$169$8,71$177

SECTOR PRIVADO

SECTOR PÚBLICOSECUNDARIOPRIMARIO

NEGOCIACIÓN DIARIA

PROMEDIO DIARIO MARZO 2007

CIFRAS DE FONDOS DE INVERIÓN A MARZO DEL 2007

(En millones de US$)

26,38%2,41%$533.2489,13%$2.021.448

INMOB/TOT FONDOS

FONDOS INMOB / PIBFONDOS INMOB

TOTAL FONDOS / PIB

TOTAL FONDOS DE INVERSIÓN

Grupo Grupo AldesaAldesa

¿Quiénes es el Grupo Aldesa?

El grupo inicia en 1968 como una firma de consultoría en administración de empresas.

Fundadores de la Bolsa Nacional de Valores en 1976, donde se adquiere un Puesto de Bolsa.

Se inicia actividad como gestora de fondos de inversión en febrero de 1988.

Se incursiona en el negocio inmobiliario en 1991.

Se abre la división de banca de inversión en el año 2002.

En el 2006, se abre la primera oficina regional, en Panamá

Cuatro Unidades de Negocio Cuatro Unidades de Negocio enfocadas en enfocadas en

aumentar el patrimonioaumentar el patrimoniode los clientesde los clientes

Fondos de InversiFondos de InversióónnComprendemos las necesidades de los inversionistas, para diseComprendemos las necesidades de los inversionistas, para diseññar y ar y administrar los mejores portafolios de inversiadministrar los mejores portafolios de inversióón.n.

Familia de Fondos de Inversión

Fondos de Inversión

Puesto de BolsaPuesto de BolsaAsesorAsesoríía global y una excelente ejecucia global y una excelente ejecucióón son nuestra especialidad.n son nuestra especialidad.

Servicios Puesto de Bolsa

• Creadores de mercado en las principales emisiones del sector público

• Compra y venta de títulos valores en el mercado primario y secundario

• Administración Individual de Portafolios de Inversión Locales

• Compra y venta de operaciones de recompra

• Operaciones de cambio de moneda

• Compra y venta activa de bonos soberanos y corporativos.

• Compra y venta de acciones asícomo American DepositaryReceipts (ADR`s) y Exchange Traded Funds (ETF`s).

• Administración Individual de Portafolios de Inversión Internacionales.

• Productos estructurados• Productos derivados

Puesto de Bolsa

Banca de InversiBanca de InversióónnCreamos valor econCreamos valor econóómico para nuestros clientes.mico para nuestros clientes.

Servicios Banca de Inversión

Banca de Inversión

Desarrollos InmobiliariosDesarrollos InmobiliariosViabilidad, planificaciViabilidad, planificacióón, estructuracin, estructuracióón y ejecucin y ejecucióón, todos bajo un solo objetivo: n, todos bajo un solo objetivo: El El ééxito.xito.

Nuestros proyectos

Desarrollos Inmobiliarios

PRIMERA GENERACIPRIMERA GENERACIÓÓN DE N DE FONDOS INMOBILIARIOSFONDOS INMOBILIARIOS

Fondos de Renta y PlusvalFondos de Renta y Plusvalííaa

INVERSIONISTAS

FONDO INMOBIL.

Son patrimonios independientes que administran las SFI, por cuenta y riesgo de los inversionistas, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y procurar beneficiarse de las posibles plusvalías. Son del tipo “CERRADO”

Operatividad

SFI

Los ahorrantes aportan dinero para compra de inmuebles generadores de alquiler. Estas rentas se distribuyen entre los partícipes del fondo. La plusvalía de inmuebles se refleja en el valor de participación de cada ahorrante.

INVERSIONISTAS

RECURSOS INMUEBLES

PLUSVAL.RENTAS

Instrumento de inversión

Las empresas y personas con inmuebles, pueden convertir a efectivo un activo no líquido, para aplicarlo a financiar su crecimiento o a mejorar su estructura de capital.

DUEÑOS DE LOCALES

LIQUIDEZ

INMUEBLES

MEJORAR ESTRUCTURA DE

CAPITAL

EXPANSIÓN DE LOS

NEGOCIOS

Instrumento de financiamiento

SAFI

Al menos una vez al año, deben tener dos valoraciones: Una pericial o física, y otra financiera.

INMUEBLES

Valoración de los activos inmobiliarios

Valoraciones

1) Pericial2) Financiera

Contratadas a profesionales independientes.

Tipo de organización funcional

FONDO INMOBILIARIO

DE RENTA

GESTIÓN DELFONDO

TRADINGINMOBILIARIO

PROPERTYMANAGEMENT BACK OFFICE PROMOCIÓN

COMITÉ DEINVERSIONES

ANÁLISIS YCONTROL DE

RIESGOS

Antecedentes

La industria de Fondos Inmobiliarios en Costa Rica nace, oficialmente, en Junio de 1999.

Regulados y supervisados por la Superintendencia General de Valores

Surge como nueva alternativa de inversión, que facilita a los inversionistas participar en carteras de bienes inmuebles.

Es un activo muy eficiente en la conformación de portafolios de inversión técnicamente diversificados.

¿Para qué Inmobiliarios en los portafolios?

Conservador

12%

43%14%

4%

2%

15%

10%

Efectivo

Bonos A+

Acciones CompaniasGrandesAcciones CompaniasPequenasAccionesInternacionalesFondos Inmobiliarios

Bonos Emergentes

Porque cumplen …


Moderado

5%

23%

15%

15%

15%

13%

14%

Efectivo

Bonos A+


Bonos Emergentes

… con cualquier estrategia …


Agresivo

5% 5%

15%

35%

20%

10%

10%

Efectivo

Bonos A+


Bonos Emergentes

… de diversificación.

DESEMPEDESEMPEÑÑO DE LA INDUSTRIA O DE LA INDUSTRIA DE FONDOS INMOBILIARIOSDE FONDOS INMOBILIARIOS

1999 1999 -- 20072007

En 1999 surge el primer fondo inmobiliario en Costa Rica Hoy son 11 que representan el 2,41% del PIB

Volumen gestionado

Ampliamente aceptado por el inversionista: la demanda es creciente.

Número de inversionistas

La escasa oferta de inmuebleslimita el crecimiento.

Crecimiento del activo neto

Rendimientos

Locales comerciales

Edificios de oficinas

¿Qué han comprado los Fondos Inmobiliariosde Renta en Costa Rica ?

Sectores de inversión

Restaurantes

Supermercados

Bodegas

¿Qué han comprado los Fondos Inmobiliariosde Renta en Costa Rica ?


Parques industriales

Características de inmuebles adquiridos


Se ha logrado una efectiva especializaciónen inmuebles

Composición de cartera de activos

Y un efecto democratizador: las personas se hacendueñas de propiedades muy valiosas.

Tipo de inversionista

Muy bajo apalancamiento.

Apalancamiento

A julio del 2006, la razón de endeudamiento de la industriade fondos inmobiliarios era del 11.94%

Muy bajo apalancamiento.

Apalancamiento

71

535 802,5

1338

0

500

1000

1500

2000

2500

Mill $

Actual Potencial

Costa Rica: Potencial apalancamientode fondos inmobiliarios.

Al 31 de marzo 2007. Millones US$

Activo

Activo

Pasivo 60%

Análisis de Ocupación

El grado de ocupación de un inmueble señala la eficiencia en la generación de rentas y su potencial de plusvalía.

Ocupación

Costa Rica: Ocupación inmuebles según uso y valor Marzo del 2007. Millones de US$

3115

54

119

14

273100%

88%

99%

97%

90%

100%

0

50

100

150

200

250

300

Superm

ercad

os

Restau

rantes

Parque

s Ind

ustr.

Oficina

s

Comerc

iales

Bodeg

as

80%82%84%86%88%90%92%94%96%98%100%102%

Promedio 96,7%

Ocupación

Ubicación geográfica de inmuebles (potencial de plusvalía)

Calidad de la infraestructura en inmuebles

Edad y versatilidad de los inmuebles

Calidad de los inquilinos

Calidad de los contratos de arrendamiento

Tasa de incremento anual en los contratos de arrendamiento.

Preavisos y clausulas de penalidad por desalojo anticipado en contratos

¿Qué explica estos resultados?

Diversificación de cartera de inmuebles:Concentraciones por zona geográficaConcentraciones por inquilinoConcentraciones por actividad económica(arrendatarios e inmuebles)

Niveles de endeudamiento

Valoraciones (periciales y financieras)

Calidad de firmas que realizan las valoraciones

Políticas de regulación de conflictos

Trading inmobiliario (renovación de cartera de inmuebles)

Calidad de equipo de gestión del portafolio de inmuebles

¿Qué explica estos resultados?

MERCADO SECUNDARIO MERCADO SECUNDARIO DE LAS PARTICIPACIONES EN FONDOS DE LAS PARTICIPACIONES EN FONDOS

INMOBILIARIOSINMOBILIARIOS

Por ser Fondos Cerrados, el inversionista obtiene la liquidezvendiendo sus participaciones en el mercado secundario de la Bolsa.

Cuando un inversionista desea salir del Fondo, otro tiene queentrar en su lugar

Comprador y vendedor acuden a su Puesto de Bolsa de confianza.

Aunque el precio de intercambio es fijado libremente en el mercado, este es muy influenciado por las valoraciones periciales.

Mercado secundario

Funcionamiento

PARTICIP.

Mercado secundario

INVERSIONISTA

PUESTO BOLSA BOLSA DE VALORES

PUESTO 1 PUESTO 2 PUESTO 3

Mercado secundario

NUEVA GENERACINUEVA GENERACIÓÓN DE N DE FONDOS INMOBILIARIOSFONDOS INMOBILIARIOSFondos de Desarrollo InmobiliarioFondos de Desarrollo Inmobiliario

Se crea un nuevo Reglamento en el que se introducen por primera vez los Fondos de Desarrollo Inmobiliario.

Permitiendo que estos puedan invertir en proyectos constructivos, a fin de generar con la venta una ganancia que se reparte entre los ahorrantes en forma proporcional a su aporte.

Fondos de Desarrollo Inmobiliario

FONDOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO

Antecedentes

La nueva normativa de Fondos de Desarrollo Inmobiliario empezó a regir a partir de mayo del año pasado.

Surge como un nuevo instrumento de inversión para ampliar las posibilidades de diversificar el portafolio de los inversionistas.

A la fecha un primer fondo se ha inscrito ante la Superintendencia General de Valores y al menos otros 3 están en ese proceso.

IINVERSIONISTASNVERSIONISTAS

Son patrimonios independientes que gestionan sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.

Operatividad

DESARROLLADORESDESARROLLADORES

FONDO DE FONDO DE DESARROLLODESARROLLO

OBRA PÚBLICA

VIVIENDA

INDUSTRIA COMERCIOOFICINAS

BODEGAS

TERRENOS

Instrumento de inversiónLos ahorrantes aportan dinero para que el fondo de desarrollo pueda realizar inversiones en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.

FONDO DE FONDO DE DESARROLLODESARROLLO

Esquema de inversiones

Compra de lotes o terrenos.

Participaciones de otros fondos de inversión cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios en desarrollo, (fondos regulados por la SUGEVAL).

Compra, venta y alquiler de inmuebles. Los inmuebles se podrán adquirir en cualquier fase de construcción, incluso sobre plano.

Opciones de compra-venta.

Contratos de Concesión de Obra Pública.

Sociedades Concesionarias.

Acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales auditados por auditores externos.

Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias.

Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en obras de infraestructura de uso público.

Participaciones fiduciarias.

Esquema de inversiones

En el proceso de inversión y gestión de las inversiones se pueden identificar las siguientes etapas:

Proceso de inversión

Estudio General del Mercado

Búsqueda de Alternativas de Inversión

Selección y Evaluación de Proyectos

Desarrollo y Control de Gestión

Definición de Políticas de Inversión


Preselección 1Prospección Comité de Inv.CDI

Due Diligence Comité de Inv. 2

1 Se hace primera oferta2 Si fuera necesario

Cierre

Inicia gestión

Búsqueda de Alternativas de Inversión

Selección y Evaluación de

Proyectos

Carta de Intenciones

Gestión de Proyectos

Control De Gestión

Gestión deOperaciones

Info

rmac

ión

de G

estió

n

AprobaciónComité de

Inversiones

De acuerdo al proceso de inversión, la estructura de la administración se coordina de la siguiente forma:

Modelo de gestión

DueDiligence

Cierre y plan de inversión

La búsqueda se realiza contactando y prospectando a:

Inmobiliarias a las cuales se les plantea asociarse con ellos en sus proyectos.

Propietarios de terrenos con aptitud de construir algún proyecto rentable.

Arquitectos, Ingenieros y otros profesionales que cuentan con proyectos o ideas para desarrollar.

Corredores de propiedades que pretenden dar liquidez a sus clientes.


Los Fondos de Desarrollo Inmobiliario

Brindan una novedosa opción más sofisticada y más rentable al inversionista.

Permiten a desarrolladores, contar con un muy buen socio estratégico.

El país y la economía podrían verse impulsados por mayor dinámica en la construcción.

Podría generar “materia prima” a los Fondos Inmobiliarios de Renta.

Contribuiría con el ordenamiento y profesionalización del sector.

En conclusión

Muchas graciasMuchas gracias

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