FONDO DE INVERSIÓN LARRAIN VIAL DEUDA CON SUBSIDIO ...José Gabriel Mena Rozas Director Nicolás...

FONDO DE INVERSIÓN LARRAIN VIAL DEUDA CON SUBSIDIO HABITACIONAL

Reseña Anual de Clasificación

Julio 2013

Resumen de Clasificación 2

Propiedad y Administración 4

Polí(cas de Inversión de la Administradora

5

Conflictos de Interés 5

Caracterís(cas del Fondo 6

Otras Disposiciones 8

Análisis del Fondo 9

Contenido:

Analista responsable: Rony Palacios R.

[email protected]

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Clasificación

Instrumento Clasificación Tendencia Anterior

Cuotas de Fondo de Inversión Primera Clase Nivel 2 Estable Primera Clase Nivel 2

RESUMEN DE CLASIFICACIÓN

ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría Primera Clase Nivel 2, con Tendencia “Estable”, la clasificación asignada

a las cuotas del Fondo de Inversión Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional.

La ratificación de la clasificación se fundamenta en que el Fondo posee una buena gestión y administración en los mutuos

hipotecarios invertidos, debido al bajo nivel en la Cartera Morosa de 90 días o más (5,38%). Si bien, este indicador está

sobre la industria bancaria, que presenta un nivel promedio de un 3,75% en su Cartera de Mutuos y Letras Hipotecarias,

cabe mencionar, que la cartera del Fondo es nueva y que aún no llega a su etapa de maduración, como la industria

bancaria. Por lo tanto, se puede observar que gran parte de los 2.010 deudores vigentes al 31 de marzo de 2013, han

cancelado la deuda contraída.

Asimismo, el indicador Deuda/Garantía corrobora el pago de la deuda contraída por los deudores, ya que el indicador

original al 31 de marzo de 2013 era de un 53,54%, mientras que la Deuda/Garantía actual era de un 52,06%, evidenciando

una mejora en este coeficiente. En tanto, la industria bancaria presenta niveles de Deuda/Garantía del 80%.

Adicionalmente, el Fondo no realiza provisiones a los mutuos hipotecarios otorgados, debido a que las viviendas que

fueron adquiridas con estos mutuos han sido financiadas con subsidio estatal, por lo que existen garantías como el mismo

bien raíz y garantías del Estado: a) Garantía al Remate (MINVU): El MINVU paga el diferencial adeudado después del

remate cubriendo desde un 100% hasta un mínimo de 50%. b) Subsidios a sectores más vulnerables para facilitar el pago

de sus dividendos.

Cabe señalar, que el Fondo concentra un 92,09% de los mutuos hipotecarios en créditos entregados a deudores que

adquirieron viviendas con subsidio habitacional cuyo valor es igual o inferior a 1.000 UF, por lo que el riesgo de no

recuperar la deuda insoluta no existe, debido al seguro de garantía estatal, el cual cubre el 100% del saldo insoluto de la

deuda que no llegase a ser cubierta por el remate del bien raíz.

Finalmente, la clasificación toma en consideración que Administradora pertenece a un grupo financiero de elevada

trayectoria en el mercado nacional, que posee una amplia experiencia en la administración de fondos de terceros,

ejecutivos con experiencia idónea para el desempeño de sus funciones, así como en el respaldo que otorga la pertenencia

de la Administradora a un grupo líder en el sector financiero nacional. Siendo Larraín Vial Activos S.A. una Administradora

de Fondos relativamente nueva, se valora positivamente la experiencia de sus principales ejecutivos tanto en Larraín Vial

S.A. como en la industria. Asimismo, las políticas y sistemas de control establecidos en el Reglamento Interno del Fondo,

son claros y se encuentran bien definidos, ajustándose a la normativa vigente y a las disposiciones de la CCR.

El Fondo Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional, tiene como objetivo principal invertir sus recursos en mutuos

hipotecarios endosables del artículo 69 número 7, de la Ley General de Bancos, y del artículo 21 bis del DFL Nº 251 de

1931, u otros otorgados por entidades autorizadas por ley y en letras de crédito emitidas por bancos e instituciones

financieras, correspondientes a créditos hipotecarios complementarios a subsidios habitacionales promovidos u

otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

A marzo de 2013, un 99,16% del activo del Fondo se encontraba invertido en mutuos hipotecarios y depósitos a plazo,

acorde a sus políticas de inversión, alcanzando un valor de M$ 24.999.886. A la misma fecha, la composición de la cartera

por tipo de instrumento, se concentraba principalmente en instrumentos de mutuos hipotecarios por un valor de M$

22.504.911 equivalentes a un 90,02% de la cartera (89,26% del total de activos), mientras que el restante 9,98% de la

cartera se encontraba invertido en depósitos a plazo (M$ 2.494.975).

Estados Financieros: Marzo 2013

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Al 31 de marzo de 2013, la cuota alcanzó un valor de $ 24.527,18 (incluye dividendos) y ha experimentado una

rentabilidad nominal durante los últimos 12 meses de un 6,31%. A su vez, esto ha significado una rentabilidad nominal

acumulada desde que el Fondo inició operaciones de un 15,57%. Asimismo, la rentabilidad nominal obtenida durante el

primer trimestre de 2013 alcanza un 1,41%, continuando el buen desempeño obtenido por el Fondo durante el año 2012,

ya que registró una rentabilidad nominal de un 6,56%. Además, el Fondo presentó una volatilidad (desviación estándar de

los retornos mensuales, últimos 12 meses) de un 0,20%. Cabe señalar, que las rentabilidades nominales obtenidas

incluyen los repartos de dividendos efectuados a la fecha por el Fondo.

En cuanto al patrimonio del Fondo, éste alcanzó a marzo de 2013 un valor de M$ 22.715.729, lo que representa un

incremento de un 26,84% respecto al patrimonio registrado en marzo del año anterior. Este aumento se debe

fundamentalmente a las utilidades obtenidas por el Fondo y al aumento de nuevos aportes, tras la suscripción y pago de

nuevas cuotas.

Asimismo, durante el primer trimestre de 2013, el Fondo obtuvo utilidades por M$ 325.049, las cuales se explican

fundamentalmente por las ganancias de las Ventas de instrumentos financieros por M$ 341.484, por el aumento en los

valores razonables de los activos financieros por M$ 59.112 y por las ganancias en Intereses y reajustes que ascendieron

a M$ 32.133; contrarrestados solamente por los Gastos operacionales que alcanzaron un monto de M$ -107.680.-

El Fondo de Inversión Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional es administrado por Larraín Vial Activos S.A.

Administradora General de Fondos, sociedad creada en septiembre del año 2009 y que pertenece al grupo Larraín Vial, el

que cuenta con una extensa experiencia en el mercado financiero nacional, desde el año 1934. A diciembre de 2012, la

Administradora contaba con 5 fondos de inversión operativos, alcanzando un patrimonio conjunto de M$ 180.639.702,

equivalentes al 3,68% de la industria de fondos de inversión.

La Administradora tiene un contrato de servicios externos para efectuar el manejo de la cartera del Fondo, para lo cual

cuenta con el apoyo de Activa SpA, empresa filial de Larraín Vial S.A., que a través de la sociedad San Sebastián

Inmobiliaria S.A., gestiona la cartera de inversiones. Dicha sociedad, es especialista en el manejo de activos inmobiliarios,

especialmente en la generación y administración de contratos de leasing habitacional.

DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS:

PRIMERA CLASE NIVEL 2 Cuotas con muy buena protección ante pérdidas asociadas y/o muy buena probabilidad de cumplir con los objetivos

planteados en su definición.

La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un

determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública

remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no

siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

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Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional Fecha Informe: Julio.2013

FONDOS DE INVERSIÓN

PROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL FONDO

Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos es de propiedad de Larraín Vial S.A. en un 99,99%. La

sociedad fue constituida mediante escritura pública de fecha 14 de septiembre de 2009, con el objeto de administrar

fondos mutuos, fondos de inversión, fondos de inversión de capital extranjero, fondos para la vivienda y cualquier

otro tipo de fondo cuya fiscalización sea efectuada por la Superintendencia de Valores y Seguros.

El grupo Larraín Vial tiene presencia en el mercado financiero desde el año 1934. En un principio, Larraín Vial

centraba sus operaciones en el corretaje bursátil, y en la actualidad ofrece una amplia gama de servicios financieros,

constituyéndose como una de las más completas empresas de este rubro en Chile. Su estructura organizacional se

divide en cuatro grandes áreas: Intermediación Financiera, Finanzas Corporativas, Administración de Fondos y Red

Comercial. Además, cuenta con un departamento de estudios, que apoya de manera transversal a estas áreas.

MANAGEMENT El Fondo es administrado por Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos, sociedad perteneciente a

Larraín Vial S.A., y tiene como objetivo administrar y ofrecer soluciones de inversión orientados a clientes particulares,

empresas e instituciones.

A diciembre de 2012, la sociedad administraba cinco fondos de inversión operativos (BCP, Brazil Small Cap, Deuda con

Subsidio Habitacional, Harbourvest US y Harbourvest EX-US), que en conjunto alcanzaban un patrimonio de

M$ 180.639.702, equivalentes al 3,68% de la industria de fondos de inversión.

Larraín Vial Activos cuenta con el apoyo de Activa SpA, empresa filial del Grupo Larraín Vial, que a través de la

sociedad San Sebastián Inmobiliaria S.A., efectúa la administración de la cartera del Fondo.

San Sebastián Inmobiliaria S.A. es una sociedad especializada en la gestión de activos inmobiliarios, principalmente en

la generación, adquisición y administración de contratos de leasing habitacional. La Inmobiliaria, está sujeta a políticas

de administración de riesgo dadas por la Gerencia General y por sus Comités de Inversiones, obteniendo de esta

manera los objetivos y lineamientos para identificar, medir, reportar, mitigar y controlar los riesgos a los cuales la

empresa se encuentra expuesta. Conllevando a la inmobiliaria, ha implementar exitosas estrategias de inversión en

instrumentos de financiamiento hipotecario.

La Administradora cuenta con el respaldo de Larraín Vial S.A. que posee ejecutivos de elevada experiencia en la

industria financiera, lo que permite a la sociedad operar con eficiencia y profesionalismo en la administración de los

distintos fondos que maneja. El Directorio es presidido por doña Andrea Larraín Soza, quien cuenta con una vasta y

extensa experiencia en la industria.

El 30 de abril de 2013, la Junta General Ordinaria de Accionistas acordó la designación del nuevo Directorio de la

sociedad, quedando compuesta con los siguientes integrantes:

Nombre Cargo

Andrea Pilar Larraín Soza Presidente

Jorge Luis Verdejo Miranda Director

José Gabriel Mena Rozas Director

Nicolás Lustig Falcón Director

José Antonio López Valenzuela Director

ICR Clasificadora de Riesgo considera que Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos cuenta con

profesionales y administradores idóneos, que tienen amplia experiencia y trayectoria en el sector financiero, para

realizar de manera eficiente la administración de recursos de terceros, además de poseer una estructura que les

permite operar eficientemente en la gestión de los distintos fondos que maneja.

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POLÍTICAS DE INVERSIÓN DE LA ADMINISTRADORA

Para la toma de decisiones con respecto a las inversiones, Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos

cuenta con un Comité de Inversiones, entidad encargada de supervisar, evaluar riesgos, recomendar inversiones y

analizar los resultados de los distintos fondos administrados. Asimismo, la Administradora tiene como política,

contratar o asociarse con equipos de probada experiencia en administración de estrategias de inversión según las

características de cada fondo.

El Fondo Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional cuenta con los servicios de Activa SpA, empresa filial del grupo

Larraín Vial que a través de San Sebastián Inmobiliaria S.A. ha implementado en los últimos años exitosas estrategias

de inversión en instrumentos de financiamiento hipotecario.

La experiencia de San Sebastián es respaldada por su directa participación en el diseño de las políticas de crédito para

la generación, en las políticas de administración y cobranza, en la liquidación de activos recuperados cuando

corresponde y en la aplicación de las garantías involucradas. San Sebastián no sólo ha conformado carteras de activos

hipotecarios con controlados índices de incumplimiento y flujos estables por devengo sino que además ha participado

en emisiones de títulos de deuda de securitización que han permitido a sus inversionistas la consecuente liquidez de

los activos acopiados.

A su vez, San Sebastián Inmobiliaria S.A. externaliza los servicios de contabilidad, tesorería, cobranza, control de

gestión, contraloría, sistemas y recursos humanos entre otros, con distintas empresas del grupo Larraín Vial.

CONFLICTOS DE INTERÉS

Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos cuenta con un Manual de Tratamiento y Resolución de

Conflictos de Interés, el cual ha sido aprobado por mayoría absoluta en sesión de Directorio.

El Manual de Conflictos de Interés tiene por objeto la detección y solución de potenciales conflictos de interés que

puedan afectar la correcta administración de las inversiones de los fondos, en perjuicio de los intereses de los

Aportantes.

Este manual define las siguientes situaciones en que se pueden generar conflictos de interés:

• Cuando un empleado de la Administradora o de alguna otra entidad del Grupo Larraín Vial que preste

servicios para la Administradora, que participe de las decisiones de inversión de los fondos y de las carteras o

que tenga acceso a información respecto a éstos, se vea enfrentado a tomar decisiones de inversión o

enajenación sobre algún activo, derecho o instrumento, que le permita obtener ganancias o evitar pérdidas

para sí o para terceros distintos de los fondos o de las carteras que Larraín Vial Activos S.A. Administradora

General de Fondos administra.

• Existirán conflictos de interés entre dos o más fondos, cuando éstos tengan considerado en sus políticas de

inversión, invertir en un mismo instrumento o participar de un mismo negocio. Análogamente, cuando tanto

fondos como carteras tengan previsto invertir en un mismo instrumento o participar de un mismo negocio,

se estará en presencia de un conflicto de interés.

• El Fondo no podrá invertir en instrumentos emitidos o garantizados por personas relacionadas a la

Administradora.

• El Fondo no podrá efectuar operaciones con deudores de la Administradora o sus personas relacionadas,

cuando esos créditos sean iguales o superiores al equivalente de 2.500 Unidades de Fomento, límite que se

incrementará a 20.000 Unidades de Fomento cuando la persona relacionada sea banco o institución

financiera salvo que estas operaciones sean informadas anticipadamente al Comité de Vigilancia, el que a su

vez deberá informarlo en la próxima Asamblea de Aportantes del Fondo, mediante un informe escrito.

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La Administradora, por lo tanto, deberá adoptar criterios y mecanismos que permitan controlar la existencia de

conflictos de interés, así como también evitar cualquier trasgresión de la normativa. Las resoluciones adoptadas

deberán velar en todo momento por la maximización de los recursos de los fondos administrados.

El Directorio de la Administradora designará a un Comité de Auditoría, el cual estará conformado por tres Directores

en ejercicio, efectuando sesiones bimensuales.

La función del Comité de Auditoría será supervisar de manera global, las labores de control de potenciales conflictos

de interés entre los distintos fondos, que tengan similares políticas de inversión, o entre dichos fondos y sociedades

relacionadas a la Administradora.

Asimismo, en el caso que lo requiera, la Administradora podrá encargar a los Auditores Externos ejercer fiscalización

en materia de conflictos de interés, sin perjuicio de las funciones habituales que éstos ejerzan.

Finalmente, existe un Comité de Vigilancia, conformado por 3 representantes de los Aportantes del Fondo. Este

comité tendrá un rol supervisor en cuanto al cumplimiento de la normativa establecida dentro de los respectivos

Reglamentos Internos de los fondos. Para ejercer esta función, el Comité podrá requerir información pública y otros

antecedentes que deberán ser proporcionados por la Administradora.

ICR Clasificadora de Riesgo considera que el Manual de Conflictos de Interés junto con el Manual de Gestión de

Riesgos y Control Interno de Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos, señalan de forma clara las

políticas y procedimientos para evitar y solucionar los posibles conflictos de interés que puedan producirse entre

fondos o bien entre los fondos, la Administradora y sus relacionados, que pudiesen afectar los intereses de los

aportantes del Fondo. Además, menciona claramente la entidad responsable de su correcta aplicación, cumpliendo

además con las disposiciones del Acuerdo N° 31 de la Comisión Clasificadora de Riesgo.

CARACTERÍSTICAS DEL FONDO

OBJETIVO DEL FONDO

El Fondo tiene por objetivo invertir sus recursos en mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7, de la

Ley General de Bancos, y del artículo 21 bis del DFL Nº 251 de 1931, u otros otorgados por entidades autorizadas por

ley y en letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras, correspondientes a créditos hipotecarios

complementarios a subsidios habitacionales promovidos u otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo

(MINVU).

Los mutuos hipotecarios endosables definidos en el reglamento corresponden a créditos otorgados por los bancos

con garantía hipotecaria.

ICR Clasificadora de Riesgo estima que el objetivo del Fondo es claro y preciso, en cuanto a la definición de activos

objeto de inversión, permitiendo a los potenciales partícipes conocer de manera previa el destino de inversión de

sus recursos. Asimismo, establece que al menos un 70% de sus recursos se encontrarán invertidos en los

instrumentos y/o contratos mencionados en el párrafo precedente. Asimismo, estas disposiciones se ajustan a las

disposiciones establecidas en el Acuerdo Nº 36 de la CCR.

DURACIÓN

El Fondo tiene una duración de 21 años a partir de la fecha de aprobación del Reglamento Interno (27 de mayo de

2010), que puede ser prorrogado sucesivamente por períodos iguales de un año cada uno, por acuerdo adoptado en

Asamblea Extraordinaria de Aportantes.

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POLÍTICAS DE INVERSIÓN DEL FONDO

Con el objeto de mantener una adecuada diversificación de las inversiones y cumplir con el objetivo de inversión del

Fondo, el Reglamento Interno establece los siguientes límites máximos de inversión según tipo de instrumento, como

porcentaje del activo total del Fondo:

% Máximo

1 Mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7, de la Ley General de

Bancos, y del artículo 21 bis del decreto con fuerza de ley Nº 251, de 1931, u otros

otorgados por entidades autorizadas por ley, que sean complementarios a

subsidios habitacionales promovidos u otorgados por el MINVU.

100%

2 Letras de crédito emitidas por Bancos e Instituciones Financieras que sean

complementarios a subsidios habitacionales promovidos u otorgados por el

MINVU.

100%

3 Bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización cuya

emisión haya sido registrada en la Superintendencia respectiva.30%

4 Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de

Chile o que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor hasta su total

extinción.

30%

5 Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones

financieras o garantizados por éstas.30%

Instrumento

Adicionalmente, el Reglamento establece que al menos un 70% del activo deberá estar conformado por los

instrumentos indicados en los números 1 y 2 del cuadro anterior.

Cabe destacar, que el Fondo podrá realizar operaciones de ventas con compromiso de compra y operaciones de

compra con compromiso de venta, las cuales deberán ajustarse a precios similares a los que habitualmente

prevalecen en el mercado, estas operaciones deberán celebrarse con emisores cuya clasificación de riesgo sea igual o

mejor que A y N-2 y siempre y cuando sean entidades debidamente autorizadas y fiscalizadas por la Superintendencia.

Los plazos máximos establecidos en ellas para ejercer el compromiso no podrán ser superiores a 365 días y se podrán

invertir en estas operaciones hasta un 25% del activo total del Fondo.

Adicionalmente, se definen los siguientes límites máximos de inversión según categoría de emisor, con respecto al

activo total del fondo:

% Máximo

1 Inversión directa en instrumentos o valores emitidos o garantizados por un mismo

emisor, excluido el Banco Central de Chile y la Tesorería General de la República.25%

2 Inversión en instrumentos o valores emitidos o garantizados por el Banco Central de

Chile o la Tesorería General de la República.30%

3 Inversión en instrumentos o valores emitidos por entidades pertenecientes a un

mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas.25%

Categoría

Finalmente, el Fondo no podrá realizar inversiones en un mismo proyecto habitacional que represente más del 15%

del activo del Fondo, salvo aprobación expresa de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo con el voto

favorable de la mayoría absoluta de las cuotas suscritas y pagadas del Fondo.

ICR Clasificadora de Riesgo estima que las políticas de inversión definen en forma precisa los instrumentos elegibles

y los límites de inversión, siendo consistentes con el objetivo del Fondo y, estableciendo en forma clara los

porcentajes máximos de inversión por instrumento y tipo de emisor, ajustándose a lo establecido en los Acuerdos

Nº 31 y N° 36 de la CCR.

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OTRAS DISPOSICIONES

VALORIZACIÓN DE INVERSIONES Las inversiones del Fondo serán valorizadas de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 26 del Decreto

Supremo Nº 864 y las demás disposiciones dictadas por la Superintendencia de Valores y Seguros que sean aplicables

al caso.

Los mutuos hipotecarios se valorizarán de acuerdo a la tasa interna de retorno determinada al momento de comprar

u otorgar el instrumento, más los dividendos vencidos e impagos, si los hubiera.

Finalmente, para valorizar la cartera de mutuos hipotecarios endosables se seguirá las instrucciones impartidas por la

SVS en la Circular 1806 del 28 de Junio de 2006.

ICR Clasificadora de Riesgo considera que los criterios de valorización de inversiones están ajustados a la normativa

vigente y permiten reflejar correctamente el valor económico adecuado para las inversiones del Fondo. El proceso

de valorización es legible y permite realizar una estimación certera dado su periodicidad, ajustándose a lo

establecido en el Acuerdo Nº 36 de la CCR.

POLÍTICA DE LIQUIDEZ

El Fondo tendrá como política que, a lo menos, un 1% de sus activos serán activos de alta liquidez. Se entenderán que

tienen tal carácter, además de las cantidades que se mantenga en caja y bancos, títulos de deuda y depósitos a plazo

a menos de un año.

Asimismo, el Fondo buscará mantener en todo momento, a lo menos, una razón de 1 a 1 entre sus activos de alta

liquidez y sus pasivos líquidos, entendiéndose por estos últimos a las cuentas por pagar, provisiones constituidas por

el Fondo, comisiones por pagar a la Administradora y otros pasivos circulantes tales como dividendos acordados

distribuir por el Fondo que aún no hayan sido pagados.

POLÍTICA DE ENDEUDAMIENTO

Con el objeto de complementar la política de liquidez del Fondo, la Administradora podrá obtener endeudamiento de

corto, mediano y largo plazo por cuenta del Fondo mediante la contratación de créditos bancarios, hasta por una

cantidad equivalente al 49% del patrimonio del Fondo. Los vencimientos de los créditos bancarios no podrán exceder

el plazo de duración del Fondo.

Asimismo, el Fondo podrá endeudarse emitiendo bonos regulados por el Título XVI de la ley N° 18.045, los cuales

podrán ser colocados en bolsas nacionales o extranjeras. En este caso, el Fondo se sujetará al límite indicado en el

párrafo precedente.

Sin perjuicio de lo anterior, los pasivos del Fondo más los gravámenes y prohibiciones que mantenga el Fondo, no

podrán exceder del 50% del patrimonio del Fondo.

ICR Clasificadora de Riesgo estima que las políticas de endeudamiento del Fondo son claras y establecen de forma

precisa los límites de endeudamiento, ajustándose a las disposiciones establecidas en el Acuerdo Nº 31 de la CCR.

POLÍTICA DE REPARTO DE BENEFICIOS

El Fondo distribuirá anualmente como dividendo al menos un 80% de los beneficios netos percibidos durante cada

período; entendiéndose por estos últimos, al resultado de la diferencia entre la suma de las utilidades, intereses,

dividendos y ganancias de capital obtenidos durante el ejercicio, el total de pérdidas y gastos devengados durante el

mismo.

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POLÍTICA DE DISMINUCIONES DE CAPITAL

El Reglamento Interno contempla efectuar disminuciones anuales de capital por hasta un 100% del total de cuotas

suscritas y pagadas. Tal disminución se efectuará en 4 parcialidades, pagaderos en los meses de junio, septiembre y

diciembre del período en que se acuerden y en marzo del período siguiente. La administradora, determinará en cada

parcialidad la cantidad de cuotas que pueden retirar los aportantes, de acuerdo a las especificaciones descritas en el

Artículo N° 49 del Reglamento Interno del Fondo. Las disminuciones de capital se determinarán en Asamblea

Extraordinaria de Aportantes, a realizarse a continuación de la Asamblea Ordinaria de Aportantes.

ANÁLISIS DEL FONDO

ESTADOS FINANCIEROS

Al 31 de marzo de 2013, el Fondo administraba un patrimonio de M$ 22.805.533, lo que representa un incremento de

un 26,84% respecto al patrimonio registrado en marzo del año anterior. Este aumento se debe fundamentalmente a

las utilidades obtenidas por el Fondo y al incremento en los aportes, tras la suscripción y pago de nuevas cuotas.

A la misma fecha, el activo total del Fondo se componía en un 89,26% por Activos Financieros a Costo Amortizado por

un monto equivalente a M$ 22.504.911, lo que representa un aumento de 2,41 veces respecto a marzo de 2012,

correspondiendo en su totalidad a Instrumentos de Mutuos Hipotecarios, ajustándose a las políticas de inversión

establecidas en el Reglamento Interno del Fondo. A su vez, el Fondo mantenía M$ 2.357.195 bajo la cuenta Otros

documentos y cuentas por pagar, que correspondían a Mutuos por Pagar.

Durante el año 2012, el Fondo obtuvo utilidades por M$ 1.232.455, mientras que en el primer trimestre del presente

año, el Fondo ha continuado con buenos resultados generando utilidades por M$ 325.049.

Las utilidades del año 2012, se explican principalmente por las ganancias tras las Ventas de instrumentos financieros

por M$ 1.145.446 y por las ganancias en Intereses y reajustes por M$ 376.265, siendo contrarrestados por los Gastos

operacionales que ascendieron a M$ -285.934 y por disminuciones en los valores razonables de los activos financieros

por M$ -3.322. Mientras que las utilidades obtenidas durante el 1er trimestre del 2013, se explican

fundamentalmente por las ganancias de las Ventas de instrumentos financieros por M$ 341.484, por el aumento en

los valores razonables de los activos financieros por M$ 59.112 y por las ganancias en Intereses y reajustes que

ascendieron a M$ 32.133; contrarrestados solamente por los Gastos operacionales que alcanzaron los M$ -107.680.

Cabe señalar que el Fondo no realiza provisiones a los mutuos hipotecarios otorgados, debido a que las viviendas que

fueron adquiridas con estos mutuos fueron financiadas con subsidio estatal, por lo que existen Garantías como el

mismo bien raíz y Garantías del Estado: a) Garantía de Remate (MINVU): El MINVU paga el diferencial adeudado

después del remate cubriendo desde un 100% hasta un mínimo de 50%. b) Subsidios a sectores más vulnerables para

facilitar el pago de sus dividendos.

El Fondo mantiene adecuados los niveles de liquidez y endeudamiento, conforme su política.

Cuentas Jul-10 Dic-10 Dic-11 Dic-12 Mar-12 Mar-13

Efectivo y efectivo equivalente 16.134.432 85.297 372.831 94.997 185.081 108.532

Act. Financ. a valor razonable con efecto en Rº 0 16.885.356 10.224.925 3.095.275 9.324.515 2.494.975

Act. Financ. a costo amortizado 0 0 7.002.914 18.973.049 9.332.452 22.504.911

Total Activos 16.134.432 17.302.571 18.057.331 22.170.859 18.874.868 25.212.195

Otros documentos y cuentas por pagar 0 0 375.636 2.345.271 873.538 2.357.195

Total Pasivos 0 4.283 393.411 2.387.970 894.781 2.406.662

Patrimonio Neto 16.134.432 17.298.288 17.663.920 19.782.889 17.980.087 22.805.533

Aportes 16.134.432 17.268.488 17.085.663 18.951.234 17.283.098 21.648.829

Resultados Acumulados 0 0 0 578.257 395.432 831.655

Resultado del Ejercicio 0 212.625 973.894 1.232.455 301.557 325.049

Estado de Situación Financiera en Miles de Pesos

Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

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CARTERA DE INVERSIONES

Al 31 de marzo de 2013, un 99,16% del activo del Fondo se encontraba invertido en mutuos hipotecarios y depósitos

a plazo, acorde a las políticas de inversión del Fondo, alcanzando un valor de M$ 24.999.886.

A la misma fecha, la composición de la cartera por tipo de instrumento se concentraba principalmente en

instrumentos de mutuos hipotecarios por un valor de M$ 22.504.911 equivalentes a un 90,02% de la cartera

(89,26% del total de activos), mientras que el restante 9,98% de la cartera se encontraba invertido en depósitos a

plazo (M$ 2.494.975).


Respecto a la evolución de la cartera del Fondo, se puede apreciar en el siguiente gráfico que el Fondo ha ido

concentrando sus inversiones en los instrumentos objetivos (mutuos hipotecarios), cumpliendo con los límites

establecidos en las políticas de inversión que se encuentran descritas en el Reglamento Interno del Fondo, en el cual

se establece que al menos un 70% del activo deberá estar conformado por los instrumentos objetivos del Fondo.


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La cartera de mutuos hipotecarios, se encuentra conformada por 2.010 créditos vigentes, de los cuales un 75,42% se

encuentran al día y el resto en mora. Asimismo, al realizar un análisis más exhaustivo, se puede comparar la cartera

vencida (UF) y la Cartera Morosa de 90 días o más (UF) del Fondo con el promedio de los Mutuos y Letras Hipotecarias

emitidas por los Bancos.

Al observar la siguiente tabla, al 31 de marzo de 2013 el Fondo posee una cartera vencida de un 0,19%, si bien ha ido

aumentando en los últimos dos trimestres (señalados en la tabla), sigue siendo inferior al de la Industria Bancaria que

tiene un 1,09% a la misma fecha, esto corresponde sólo a la parte del activo que se encuentra con una morosidad

igual o superior a 90 días. Respecto a la cartera morosa de 90 días o más (medido con la cartera valorizada en UF), el

Fondo mantiene un mayor nivel (5,38%) que el promedio de la industria bancaria (3,75%), este indicador también ha

ido aumentando (en el Fondo), en contraste con la industria bancaria que ha ido disminuyendo en el mismo período,

esta medición, es más ácida que el indicador anterior, ya que incluye el monto total del crédito que presenta una

morosidad igual o superior a 90 días, aún cuando sólo algunas cuotas del crédito (capital y/o intereses) estén en

condición de morosidad.

sep-12 dic-12 mar-13 sep-12 dic-12 mar-13

Número de Créditos Vigentes 1.542 1.731 2.010 - - -

Número de Créditos al Día 1.246 1.354 1.516 - - -

Número de Créditos en Mora 296 377 494 - - -

Monto de la Cartera Original (UF) 740.991,52 847.932,43 1.011.344,67 - - -

Cartera Vigente (Saldo Insoluto) (UF) 726.726,16 827.922,38 985.197,30 - - -

Mutuos Vencidos por Cobrar (UF) 785,08 1.239,63 1.833,71 - - -

Morosos 90 días o más (UF) 21.894,76 33.304,96 52.957,04 - - -

Cartera Vencida 0,11% 0,15% 0,19% 1,32% 1,15% 1,09%

Cartera Morosa 90 días o más 3,01% 4,02% 5,38% 4,08% 3,86% 3,75%

Cartera LV Deuda con Sub. Hab. Promedio Industria Bancaria

Fuente: Elaboración propia, datos Larraín Vial Activos S.A. AGF y SBIF.

Asimismo, al analizar la evolución de la Cartera Original (UF) versus la Cartera Actual (UF) durante los últimos 12

meses, se puede apreciar el proceso de inversión mensual del Fondo en la colocación de Mutuos Hipotecarios, y su

pago por parte de los deudores hipotecarios.

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

420.

932

503

.881

565

.531

592.

475

619

.536

690

.532

740

.992

751

.52

9

845

.13

2

847.

932

905

.730

1.0

07.1

67

1.0

11.3

45

413

.583

495.

499

563.

711

581

.77

7

607

.520

677

.074

726

.72

6

734

.788

826

.58

7

826

.68

0

882.

409

981

.621

983.

361

UF

Evolución Cartera Original (UF) v/s Cartera Actual (UF)

Monto de la Cartera Original (UF) Monto de la Cartera Actual (UF)

Fuente: Elaboración propia, datos Larraín Vial Activos S.A. AGF.

12



Lo anteriormente descrito, se puede corroborar analizando el siguiente gráfico, ya que se observa una disminución del

indicador Deuda/Garantía, lo que confirma que los deudores han ido pagando la deuda contraída.

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

50,00%

55,00%

50,5

2%

50,8

0%

51,1

0%

51,2

0%

51,2

0%

51,6

0%

51,8

8%

51,

95%

52,4

9%

52,

52%

52,

95%

53,5

2%

53,

54%

49,

65%

50,0

0%

50,3

0%

50,3

0%

50,

20%

50,6

0%

50,

84%

50,8

0%

51,4

8%

51,2

0%

51,5

8%

52,1

5%

52,0

6%

Relación Deuda/Garantía Original v/s Relación Deuda/Garantía Actual

Relación Deuda / Garantía Original (%) Relación Deuda / Garantía Actual (%)


A su vez, se puede apreciar la situación mensual de los Mutuos Hipotecarios (cantidad) entregados a diversas

personas, en que si bien existe un aumento en cuanto a los créditos morosos (cantidad), hay que señalar que también

han ido aumentando en el tiempo la cantidad de mutuos otorgados a los deudores, por lo que existe una correlación

entre los créditos otorgados y la morosidad.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

85,46%

85,60%

86,25%

82,90%

82,55%

82,50%

80,80%

79,42%

79,64%

78,22%

76,19%

75,64%

75,42%

14,54%14,40%

13,75%17,10%

17,45%17,50%

19,20%20,58%

20,36%

21,78%

23,81%

24,36%

24,58%

Situación de Créditos Otorgados

Créditos al Día Mora Total Fuente: Elaboración propia, datos Larraín Vial Activos S.A. AGF.

El gráfico que se presenta a continuación, muestra la composición de los créditos otorgados y vigentes al 31 de marzo

de 2013, donde la cantidad de mutuos con mora igual o mayor a 3 meses es baja, ya que equivale a un 5,62% de la

cartera de mutuos hipotecarios que administra el Fondo.

13



Al día75,42%

Mora 1 Dividendo

11,54%

Mora 2 Dividendos

7,41%

Mora 3 Dividendos

3,13% Mora (4 ó Más) Dividendos

2,49%

Situación créditos otorgados, Marzo 2013


Por otra parte, el Fondo concentra un 92,09% de los mutuos hipotecarios en créditos entregados a deudores que

adquirieron viviendas con subsidio habitacional cuyo valor es igual o inferior a 1.000 UF, por lo que el riesgo de no

recuperar la deuda insoluta no existe, debido al seguro de garantía estatal, el cual cubre el 100% del saldo insoluto de

la deuda que no llegase a ser cubierta por el remate del bien raíz.

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

0 - 1000(UF)

1001 -1100 (UF)

1101 -1200 (UF)

1201 -1300 (UF)

1301 -1400 (UF)

1401 -1500 (UF)

1.851

74 54 23 6 2

Cantidad de Viviendas respecto a su Valor de Adquisición


Valor Viviendas 0 - 1000 (UF) 1001 - 1100 (UF) 1101 - 1200 (UF) 1201 - 1300 (UF) 1301 - 1400 (UF) 1401 - 1500 (UF) Total Viviendas

Cantidad Viviendas 1.851 74 54 23 6 2 2.010

% Viviendas 92,09% 3,68% 2,69% 1,14% 0,30% 0,10% 100,00%

Garantía estatal 100,00% 99,99% - 95% 94,99% - 90% 89,99% - 85% 84,99% - 80% 79,99% - 75% N/A Fuente: Elaboración propia, datos Larraín Vial Activos S.A. AGF

Adicionalmente, la cartera presenta una adecuada diversificación geográfica, concentrando su portfolio en 11

regiones del país, tal como se puede apreciar en el siguiente gráfico:

14



46,67%

17,21%

13,63%

10,30%

3,93%

3,78%

1,99%1,24% 0,95%

0,30%

Distribución Geográfica Mutuos Hipotecarios

RM (938)

VII (346)

V (274)

VIII (207)

IV (79)

VI (76)

X (40)

III(25)

IX (19)

I(4) y II(2)


EMISORES

A marzo de 2013, la cartera de inversiones del Fondo poseía 5 emisores, destacando la Administradora de Mutuos

Hipotecarios M y V S.A. con un 90,02% de la cartera (89,26% del total de activos), seguido por 4 instituciones

financieras en las cuales mantiene inversiones en depósitos a plazo, equivalentes al 9,98% restante de la cartera del

Fondo.

Emisores Total M$% en

cartera

% sobre Activos

del Fondo

Administradora de Mutuos Hipotecarios M y V S.A. 22.504.911 90,02% 89,26%

Scotiabank Sud Americano 1.795.426 7,18% 7,12%

Banco Consorcio 499.633 2,00% 1,98%

Banco Crédito e Inversiones 199.916 0,80% 0,79% Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

VALOR CUOTA Y RENTABILIDAD

Durante el año 2012, el desempeño del valor de la cuota del Fondo fue positivo, registrando una variación nominal de

un 6,56% en 12 meses, continuando el favorable desempeño que obtuvo durante el año 2011, año que se registró

una rentabilidad nominal de un 5,63%.

Al 31 de marzo de 2013, la cuota del Fondo alcanzó un valor de $ 24.527,18 (incluye dividendos), siendo el valor más

alto desde que el Fondo comenzó a operar, generando una rentabilidad nominal acumulada (desde el 07 de julio de

2010) de un 15,57%. Asimismo, el Fondo ha obtenido una rentabilidad nominal positiva de un 6,31% durante los

últimos 12 meses. Mientras que durante el primer trimestre de 2013, ha acumulado una rentabilidad nominal de un

1,41%.

A su vez, el valor cuota del Fondo presentó una volatilidad (desviación estándar de los retornos mensuales, últimos 12

meses) de un 0,20%. Cabe señalar, que las rentabilidades nominales obtenidas incluyen los repartos de dividendos

efectuados a la fecha por el Fondo.

15




APORTANTES

Al 31 de marzo de 2013, el Fondo contaba con 187 aportantes, los que en su mayoría son representados por Larraín

Vial S.A. Corredora de Bolsa, que mantiene en representación de sus aportantes un 95,55% de las cuotas suscritas y

pagadas. Cabe señalar, que entre marzo de 2012 y marzo de 2013, se han suscrito y pagado 204.406 nuevas cuotas de

participación, lo que representa un incremento de los aportes en un 25,26%.

% de Propiedad

1 LARRAIN VIAL S.A. CORREDORA DE BOLSA 95,55%

2 VALORES SECURITY S.A. C. DE B. 2,33%

3 FONDO DE INVERSION AURUS INSIGNIA 0,99%

4 INVERSIONES MANZONI S.A. 0,94%

5 BCI C. DE B. S. A. 0,19%

Aportantes


FONDO DE INVERSIÓN LARRAIN VIAL DEUDA CON SUBSIDIO ...José Gabriel Mena Rozas Director Nicolás...

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