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FONDO DE DESARROLLO DE VIVIENDA (FODEVI) – W CAPITAL SAFI S.A.

Informe con EEFF1 al 30 de junio 2017 Fecha de comité: 14 de diciembre del 2017

Periodicidad de actualización: Semestral Sector Financiero – Fondos de Inversión, Perú

Equipo de Análisis

Adrian Coello

acoello@ratingspcr.com

Daicy Peña

dpena@ratingspcr.com (511) 208.2530

HISTORIAL DE CALIFICACIONES

Fecha de información dic-14 dic-15 jun-16 dic-16 jun-17

Fecha de comité 30/06/2015 30/05/2016 14/03/2017 31/05/2017 14/12/2017

Riesgo Integral PEnM2f PEnM2f PEnM2f PEnM2f PEnM2f Riesgo Fundamental PEnAf+ PEnAf+ PEnAf+ PEnAf+ PEnAf+ Riesgo de Mercado PEn2 PEn2 PEn2 PEn2 PEn2 Riesgo Fiduciario PEnAf+ PEnAf+ PEnAf+ PEnAf+ PEnAf+

Perspectivas Estable Estable Estable Estable Estable

Significado de la clasificación

Perfil del Fondo. M: Estos fondos están dirigidos a los inversionistas que tienen un perfil de inversión caracterizado por asumir un riesgo moderado,

obteniendo una rentabilidad mayor con una probabilidad baja de pérdidas inesperadas o con bajos niveles de severidad.

Riesgo Integral. 2f: Dentro de su perfil, corresponde a fondos con una moderada vulnerabilidad a sufrir pérdidas en el valor.

Riesgo Fundamental. Categoría Af: Los factores de protección, que se desprenden de la evaluación de la calidad y diversificación de los activos

del portafolio son buenos. Los Fondos agrupados en este nivel poseen carteras balanceadas cuyas emisiones y/o calidad de activos fluctúan entre

niveles de calidad crediticia sobresalientes hasta satisfactorias, con el objeto de tratar de aprovechar oportunidades de rendimientos mayores.

Riesgo de Mercado. Categoría 2: Dentro de su perfil, corresponde a fondos con una moderada volatilidad ante variaciones en las condiciones de

mercado.

Riesgo Fiduciario. Categoría Af: La administración del fondo cuenta con capacidad para llevar a cabo una buena gestión de los recursos a su

cargo. El riesgo fiduciario es bajo como resultado de al menos la concurrencia de la capacidad profesional de los administradores, el buen diseño

organizacional y de procesos, la adecuada ejecución de dichos procesos, así como por el uso de sistemas de información de alta calidad.

Estas categorizaciones podrán ser complementadas si correspondiese, mediante los signos (+/-) mejorando o desmejorando respectivamente la clasificación

alcanzada. Es importante señalar que bajo ninguna circunstancia estas clasificaciones se pueden hacer comparables a las de instrumentos de deuda. “La

información empleada en la presente clasificación proviene de fuentes oficiales; sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de la misma, por lo

que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las clasificaciones de PCR constituyen una opinión sobre la

calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos.”

La clasificación otorgada o emitida por PCR no constituye una recomendación para comprar, vender o mantener el valor y puede estar sujeta a actualización

en cualquier momento. Asimismo, la presente clasificación de riesgo es independiente y no ha sido influenciada por otras actividades de la Clasificadora. El

presente informe se encuentra publicado en la página web de PCR (http://www.ratingspcr.com/informes-peruacute.html), donde se puede consultar

adicionalmente documentos como el código de conducta, la metodología de clasificación respectiva y las clasificaciones vigentes.”

Racionalidad

El Comité de Clasificación decidió ratificar las notas de Riesgo Integral, Riesgo Fundamental, Riesgo de Mercado y Riesgo

Fiduciario. Esta decisión se sustenta en la experiencia de los desarrolladores de los proyectos. Asimismo, la calificación

considera el contexto de recuperación del sector inmobiliario, con perspectivas positivas para el segundo semestre del 2017

y el 2018, alineado a un mayor dinamismo de la demanda interna. Finalmente, se ha observado una reestructuración

organizacional, liderada por la división de facultades y el fortalecimiento de procesos internos lo cual complementa una

sólida estructura operacional.

Perspectiva u observación

Estable. PCR se mantendrá atento a la evolución de los proyectos así como de la implementación de los nuevos procesos

organizacionales.

1 EEFF Auditados

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Resumen Ejecutivo

Cambios e incorporaciones en la plana gerencial durante el 1S2017 como parte de un plan de reestructuración

organizacional. A lo largo de este periodo, como parte de un plan de fortalecimiento e incorporación de mejores prácticas, la

SAFI reestructuró su plana gerencial produciéndose 5 nuevas incorporaciones y 2 sustituciones en la plana gerencial de W

Capital, incluidos el Gerente General, el Gerente de Riesgos y el Gerente de Administración y Operaciones. Esto tiene como

objetivo mejorar los procesos estratégicos, administrativos y del negocio, incorporando especialización y una marcada división

de facultades a nivel de Gestión de Riesgos, Operación de los Fondos, y Control. Cabe destacar que en medio de la

implementación de estos cambios se evidenciaron algunas deficiencias derivadas de la estructura anterior, lo cual se está

subsanando con el fortalecimiento del monitoreo interno.

Las condiciones generales y el perfil de riesgo involucrados en el mercado al cual se dirigen. El mercado objetivo del

Fondo está enfocado principalmente a inversiones inmobiliarias dirigidas a los niveles socioeconómicos (NSE) AB y B, con un

porcentaje considerable de la cartera sujeto al crédito MiVivienda. Dichas inversiones se concentran en el desarrollo de

viviendas cuyo mercado objetivo se encuentra correlacionado positivamente a la dinámica de la economía en general; si bien

en los últimos periodos ha mostrado una evolución tibia, se mantienen expectativas estables apoyadas en la recuperación de

la demanda interna, mejores perspectivas del sector construcción, así como por distintas medidas del gobierno peruano hacia

el sector de vivienda social durante el 2017 y 2018 que favorecería la recuperación en sus ventas.

Experiencia de los constructores-promotores con los que desarrollará los proyectos. FODEVI tiene como plan de

acción la elección de constructores/promotores que tengan experiencia en términos de capacidad, ubicación y NSE al que va

dirigido cada uno de los proyectos, garantizando la adecuada ejecución de los mismos. A la fecha, los proyectos aprobados

para inversión son desarrollados por empresas de experiencia. Al 1S2017 se han incluido 4 nuevos desarrolladores, todos con

más de 10 años de experiencia en el mercado inmobiliario, asociados a la entrada de 5 proyectos en el portafolio durante este

periodo.

Aplazamiento en la ejecución de proyectos lo que ha tenido un efecto negativo en el rendimiento esperado del

portafolio. Se observa un aplazamiento en el plan de ejecución de algunos proyectos, en especial en aquellos en los que se

realizó una inversión inicial más temprana (MET, P&G, TriBeCa y Mirtos). Esto como resultado de una mayor desaceleración

en las etapas de pre-venta, el efecto económico del Fenómeno El Niño Costero y la paralización de uno de los proyectos por

problemas de acceso a crédito por parte de uno de sus desarrolladores. De esta manera, se ha visto afectado el retorno

esperado del portafolio (medido por la TIR), ya que esta dinámica implica una recepción más tardía de flujos positivos, los

cuales inicialmente se encontraban pronosticados a partir de los 2-3 años luego de la apertura del fondo.

Resultados financieros en negativo de la SAFI y el Fondo, asociados al ciclo de inversión del sector. A nivel de

rendimiento financiero, los resultados de la SAFI se ven afectados por el mayor desembolso durante este primer semestre; en

el caso particular de FODEVI, esta dinámica se observa con la reciente participación en 5 proyectos a lo largo del 1S2017, lo

que corresponde aproximadamente al 30% de la inversión comprometida a la fecha. Por otra parte, la utilidad esperada del

portafolio se mantiene en niveles estables, pero puede estar sujeta a nuevas revisiones a la baja ante eventuales

aplazamientos en los planes de ejecución.

Metodología utilizada

La opinión contenida en el informe se ha basado en la aplicación de la “Metodología de calificación de riesgo de fondos de

inversión (Perú)” vigente, el cual fue aprobado en Sesión 04 de Comité de Metodologías con fecha 09 de julio 2016.

Información utilizada para la clasificación

Información financiera: Estados Financieros no auditados correspondientes al 30 de junio de 2017.

Riesgo Fundamental: Reglamento de Participación, Estado de Inversiones, Informe de Gerencia.

Riesgo de Mercado: Informe TINSA 1T2017 y 2T2017.

Riesgo de Fiduciario: Informe de Gerencia, Presentación Corporativa.

Limitaciones y Limitaciones Potenciales para la clasificación

Limitaciones encontradas: No se encontraron limitaciones.

Limitaciones potenciales: (i) Mayor desaceleración en las etapas de preventa; (ii) Nuevos atrasos en los planes de

ejecución de los nuevos proyectos; (iii) Problemas con los desarrolladores y (iv) Menor dinamismo de la economía y el

mercado inmobiliario.

Hechos de Importancia

El 28 de junio de 2017, se comunicó la designación de la sociedad auditora para el periodo 2017, designándose a la firma

PWC.

El 27 de abril de 2017, en Sesión de Directorio, se realizó el cambio en la Gerencia General de asumiéndola José Antonio

Roca Voto Bernales

El 9 de marzo de 2017, en Junta General de Accionistas, se acordó gestionar el Fondo de Inversión Privada “Grupo Wiese”

por un capital autorizado de US$ 500.00MM por un plazo indeterminado.

www.ratingspcr.com 3

El 9 de marzo de 2017, en Junta General de Accionistas, se acordó gestionar el Fondo de Inversión Pública “Fondo Público

Talento II” por un capital de S/ 20.00MM a un plazo de 13 años.

El 14 de diciembre de 2016, en Sesión de Directorio se designó como Director a Kaellin Lizarraga, Gustavo.

Con fecha 13 de diciembre 2016 en JGA se acordó gestionar el Fondo de Inversión “Fondo Inmobiliario de Desarrollo de

Vivienda Social II – Fondo de Inversión (FIVIS) II” por un capital autorizado de S/ 150.00 MM a un plazo de 5 años.

Con fecha 17 de agosto 2016 en JGA se acordó gestionar el Fondo de Inversión “W Capital Cold Chain” por un capital

autorizado de S/ 100.00 MM a un plazo de 25 años.

El día 11 de agosto de 2016, en Junta General de Accionista, se nombra al Sr. Jose Antonio Roca Voto Bernales como

Director Titular y Presidente del Directorio.

Con fecha 22 de junio 2015 en JGA se acordó gestionar los Fondos de Inversión “Fondo de Desarrollo de Vivienda –

Fondo de Inversión (FODEVI)” y “W Capital Partners II” por un capital autorizado de S/ 350.00 MM y S/ 50.00 MM, a 8 y

10 años respectivamente.

Con fecha 18 de setiembre 2014 en JGA se acordó gestionar los Fondos de Inversión de Oferta Privada “Fondo de Deuda

GW I” y “Fondo de Deuda Pipo” por un capital autorizado de US$ 25.00 MM y US$ 16.00 MM, respectivamente, ambos a

15 años.

Con fecha 08 de marzo del 2012 W-Capital DAFI obtiene la autorización de funcionamiento requerida para dar inicio a sus

actividades como Sociedad Administradora de Fondos de Inversión.

Descripción del fondo

Fondo de Desarrollo de Vivienda - FODEVI (el Fondo) es un fondo de inversión cerrado con un número fijo de cuotas. El

fondo estará dirigido exclusivamente a inversionistas institucionales acreditados por el Reglamento de Oferta Pública

primaria (Resolución CONASEV No. 079-2008-EF/94.01.1). En especial, está dirigido a los fondos previsionales (AFP y

ONP) y compañías de seguro. PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DEL FONDO (Al 30.06.2017)

Tipo de Fondo Fondo de inversión Inmobiliario Sociedad Administradora W Capital SAFI S.A.

Inicio de operaciones 01/07/2015 Custodio Banco de Crédito del Perú

Capital autorizado S/ 350.00 MM Patrimonio S/ 107.72 MM

Número de cuotas 108,730,013 Valor cuota S/ 0.991

Número de partícipes 6 Valor cuota inicial S/ 1.00

Duración 8 años (5 años de inversión) Comisión a SAFI (1.75% x capital comprometido* + IGV) + Retribución Variable *Hasta que el capital comprometido alcance los S/ 150’000,000. Por encima de este monto la retribución fija será de 1.50% del capital comprometido.

El objetivo principal de FODEVI es invertir sus recursos en desarrollos inmobiliarios en el segmento de vivienda social2, en

especial, en proyectos orientadas a los NSE AB y B. Las inversiones inmobiliarias serán mayoritariamente de mediano

plazo, se ubicarán en el Perú y deberán presentar un requerimiento de inversión total (equity)3 superior a S/ 15 MM

4.

Política de inversiones

El Fondo especifica en su Reglamento de Participación que es posible invertir a través de modalidades como i) adquisición

directa de bienes raíces; ii) inversiones por medio de asociaciones en participación, consorcios, joint-ventures, patrimonios

autónomos, así como contratando desarrolladores especializados para cada inversión inmobiliaria; iii) originación o

adquisición de deuda convertible, iv) adquisición o suscripción de acciones y v) adquisición de derechos sobre una

inversión inmobiliaria.

Respecto al periodo de las inversiones inmobiliarias, estas no deben exceder el plazo de duración del Fondo (8 años),

prorrogables a sugerencia del Gestor, con al menos seis (6) meses de anticipación, por un (1) año adicional con aprobación

de la Asamblea General, hasta por dos (2) veces consecutivas.

Co-inversión

En caso el fondo no pueda participar individualmente en una empresa o proyecto, ya sea por la insuficiencia de fondos o la

dimensión de inversión requerida, dicha inversión podrá ser realizada conjuntamente con el aporte de terceros

inversionistas (coinversión). Esta coinversión debe realizarse cumpliendo la igualdad de condiciones entre el fondo y los

terceros inversionistas. En caso las condiciones aplicables al Fondo sean menos favorables que aquellas de los terceros

inversionistas, la coinversión deberá ser informada y aprobada por la Asamblea General. Esta última delegará al Comité de

Vigilancia su ejecución.

2 Vivienda que puede recibir financiamiento de los programas del Fondo MiVivienda, y que a la fecha tiene un valor máximo de 70 UIT (a la fecha equivalentes

a aproximadamente S/276,500). Vigente hasta marzo 2017. 3 Equity total = terreno + gastos pre operativos.

4 Este límite solo es aplicable hasta que el Fondo alcance una inversión comprometida equivalente al 80% del capital suscrito por los partícipes. Al cierre de junio este límite ya ha sido superado.

www.ratingspcr.com 4

Existe derecho de preferencia de coinversión hacia los actuales partícipes del Fondo. Estos tienen un plazo de 30 días

calendario para ejercer este derecho desde que la coinversión es comunicada por la SAFI.

Límites a las inversiones

Al término de la etapa de ejecución de inversiones, las inversiones del fondo estarán sujetas a los siguientes límites:

Máximo del quince por ciento (15%) del monto total del capital comprometido en una sola inversión inmobiliaria.

Máximo el cien por ciento (100%) del capital comprometido en inversiones inmobiliarias en el segmento de

vivienda social y mínimo 50% del capital comprometido en inversiones inmobiliarias en el segmento de vivienda

social.

Máximo el cincuenta por ciento (50%) del capital comprometido en inversiones inmobiliarias en Otros segmentos

distintos al de vivienda social.

Máximo el diez por ciento (10%) del capital comprometido en inversiones en otras inversiones.

Máximo de veinte y cinco por ciento (25%) del capital comprometido en inversiones inmobiliarias gestionadas por

un mismo grupo económico.

El Fondo no desarrollará inversiones inmobiliarias en las que participen empresas vinculadas, accionistas o el

grupo económico del gestor.

El Fondo no podrá invertir en desarrollos inmobiliarios o en una empresa de inversión con un valor de inversión

total inferior a S/ 15 MM4.

En caso se requiera o proponga exceder temporal o definitivamente alguno de los límites antes señalados, se requerirá la

aprobación previa de la Asamblea General del Fondo.

Proceso de inversión

El proceso de inversión del Fondo consiste en una serie de etapas que involucra al desarrollador del proyecto y a los

distintos miembros del Fondo como el Gerente División Vivienda, el Comité de inversiones, la Gerencia General, la

Gerencia de Riesgos, asesores legales y/o técnicos y el Gerente de operaciones.

1.1 Evaluación y selección de inversiones

Para la correcta evaluación y elección de un proyecto inmobiliario, el Fondo realizará una evaluación desde 6

perspectivas diferentes, estas son la perspectiva comercial, técnica, económica y financiera, capacidad y calidad

del desarrollador, estructura de capital y condiciones de financiamiento y, por último, condiciones de asociación

entre inversionista y desarrollador.

La primera etapa consiste en la calificación de Desarrolladores, esto lo concretan con la evaluación de información

sobre la experiencia en proyectos de semejante envergadura y con público objetivo similar, eficiencia operativa,

éxito en ventas de proyectos anteriores, personal con experiencia reconocida y sana situación financiera con

solidez de sus accionistas.

La segunda etapa es la preclasificación de los proyectos, tiene como objetivo analizar la pre-factibilidad comercial,

técnica y financiera. El Fondo sigue pasos como i) recepción de información acerca del proyecto, ii) evaluación

técnica y comercial por parte del Gerente División Vivienda y iii) evaluación financiera y de riesgos por parte de la

Gerencia de Control Financiero

Por último, la tercera etapa determina la evaluación y aprobación del fondo, la cual proviene del Comité de

Inversiones. En esta instancia, además de la factibilidad técnica y financiera, se incorpora las condiciones de

financiamiento y asociación para crear una alternativa rentable para el Fondo.

1.2 Cierre de inversiones

El cierre de inversiones consiste en la comunicación de interés del Fondo por el proyecto al Desarrollador. En esta

etapa intervienen los asesores legales, los cuales darán soporte en la negociación de la asociación y cualquier otro

servicio que se requiera en el proceso de suscripción y puesta en marcha de la asociación.

1.3 Control y seguimiento de inversiones

Para cada proyecto el Fondo junto con el desarrollador designarán un Supervisor de obra, en caso el proyecto no

cuente con uno, el cual emitirá mensualmente un Informe de Supervisión. Además, la Gerencia de Riesgos y la

Gerencia División Vivienda del fondo realizarán un seguimiento constante a cada proyecto al formar parte de los

Comités de Administración (con periodicidad mensual) recabando información técnica, comercial y financiera.

Cabe resaltar que el fondo establece en los Acuerdos de Asociación la capacidad de participar o asumir la gestión

de proyectos cuando se presentan señales de alerta que ponen en riesgo la viabilidad y/o la rentabilidad del

negocio.

www.ratingspcr.com 5

1.4 Valorización de inversiones

Este proceso se realiza de manera trimestral y está a cargo de la Gerencia de Control Financiero del Fondo. Este

tiene la tarea de recabar y sensibilizar los flujos de caja actualizados de cada proyecto con el fin de estimar la tasa

interna de retorno y proyectar la recuperación del capital y utilidades de cada proyecto.

Límites de Endeudamiento

El Gestor, en representación del Fondo, con cargo al desarrollo y funcionamiento del mismo, podrá solicitar y recibir

créditos de entidades del sistema financiero nacional o del exterior, siempre que dichas operaciones tengan como finalidad

principal el adelanto de llamados de capital (capital calls) o liquidez temporal o financiamiento de proyectos, de acuerdo con

un máximo de 10.0% del capital comprometido.

Patrimonio

El fondo gestionado por W Capital es cerrado y tiene un número de cuotas fijo. Dichas cuotas se encuentran representadas

mediante anotaciones en cuenta en CAVALI ICLV. El monto máximo (capital autorizado) que puede alcanzar el fondo es de

S/ 350 MM, representado por 350 millones de cuotas de un valor nominal de S/ 1.00 cada una. Los partícipes de FODEVI

incluyen a fondos específicos de las siguientes instituciones: AFP Integra (IN Fondo 2 y IN Fondo 3), Profuturo (PR Fondo 2

y PR Fondo 3), W Capital Partners5 y W Capital SAFI.

ESTRUCTURA DE PARTÍCIPES A JUNIO 2017 CAPITAL CALLS (MM S/)

Importe Total de Cuotas Suscritas (Soles)

IN Fondo 2 57,920,000.00 40.00%

IN Fondo 3 14,480,000.00 20.00%

PR Fondo 2 28,960,000.00 15.00%

PR Fondo 3 21,720,000.00 12.00%

W Capital Partners II 17,376,000.00 10.00%

W Capital SAFI 4,344,000.00 3.00%

Total 144,800,000.00 100.00% Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR

Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR

A junio 2017, los llamados de capital totalizaron S/ 108.73MM (acumulado al 1S2016: S/ 44.84 MM); de los cuales, S/

102.79 MM (95.18%) corresponden a capital de inversión y S/ 5.94 MM (4.82%) a gastos de operación. Por su parte, la

inversión realizada asciende a S/ 107.13MM y se encuentra distribuida en 11 proyectos: i) MET (S/ 15.66 MM), ii) Palmeras

& Garden (S/ 23.55 MM), iii) TriBeCa (S/ 8.93 MM), iv) Mirtos (S/ 14.86 MM), v) Fly (S/ 4.35 MM), vi) El Sol (S/ 8.820 MM),

vii) Arequipa (S/ 9.31 MM), viii) Navarrete (S/ 10.38 MM), ix) Salaverry (S/ 4.93 MM), x) Novo II (S/ 4.19 MM), xi) Blue

Pacific (S/ 2.15 MM). A nivel agregado, esta inversión corresponde al 75.1% del capital comprometido.

Valor cuota y Rentabilidad del fondo

Desde el inicio de operaciones (julio 2015) hasta diciembre 2015 el valor cuota del Fondo siguió una evolución mixta y se

ubicó por debajo de su valor nominal (S/ 1.00), alcanzando un pico mínimo de S/ 0.150 en setiembre 2015. Este

comportamiento fue explicado porque durante dicho periodo el patrimonio estuvo destinado principalmente a la cobertura

de los gastos operativos. En enero del 2016 con el capital call del proyecto “Palmeras & Garden”, el valor cuota se elevó

hasta S/ 0.95; posteriormente con los capital calls de los proyectos por invertir tales como “Mirtos”, “Fly” y “El Sol”, se

registró el aumento del valor, que pasó de S/ 0.937 (1S2016) a S/ 0.983 (2S2016). Al cierre del 1S2017, y con el capital call

de los proyectos “Arequipa”, “Navarrete”, “Salaverry”, “Novo II” y “Blue Pacific” durante este periodo, se registró un aumento

del valor cuota, situándose en S/. 0.991, ligeramente por debajo de su valor nominal inicial.

5 Fondo de inversión constituido para canalizar los aportes del Grupo Wiese

0.00

7.32

0.000.98

1.750.70

14.50

5.67

17.18

10.43

0.47

4.65

0.250.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

18.00

20.00

jun-

16

jul-1

6

ago

-16

sep-

16

oct

-16

nov

-16

dic

-16

ene

-17

feb

-17

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r-17

abr

-17

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y-1

7

jun-

17

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EVOLUCIÓN DEL VALOR CUOTA APORTES (S/ MM) Y TASA INTERNA DE RETORNO A JUN-17

Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR

Asimismo, el Fondo suma un total de aportes de S/ 107.13MM (sin incluir proyectos venideros) y se estima una

recuperación de capital y utilidades por S/ 135.43MM y S/ 101.15MM respectivamente; con esto la TIR anual al cierre de

junio 2017 para el portafolio resultó en 16.19% (diciembre 2016: 16.39%).

Análisis del riesgo del fondo

I. Riesgo Fundamental

A junio 2017, el fondo presenta exposición a 11 proyectos inmobiliarios, entre los cuales el proyecto “Las Palmeras de

Chipe & Garden 360” representa, según su inversión comprometida, el 23.95%, seguido de “MET” (12.68%), “Mirtos”

(10.31%), “El Sol” (7.41%) y “Fly” (5.96%). Por su parte, los proyectos iniciados a lo largo del 1S2017 alcanzaron una

representación conjunta de 32.1% de la cartera a nivel de inversión comprometida, siendo estos: “Arequipa” (6.76%),

“Navarrete” (12.64%), “Salaverry” (3.81%), “Novo II” (3.34%) y “Blue Pacific” (5.51%)

En base a la composición inicial de oferta y el volumen de inversión comprometida en cada proyecto, el 87.4% de las

inversiones productos dirigidos a los segmentos AB y B. Por su parte, el segmento A representan el 7.4%, oficinas 3.5% y

retail 1.7% del total del portafolio. Cabe destacar que el 42.1% del portafolio del Fondo está sujeto a créditos del fondo

Mivivienda.

PROYECTOS POR NIVEL SOCIECONÓMICO Y SEGEMENTO A JUN-17 PRTICIPACIÓN SEGÚN INVERSIÓN COMPROMETIDA A JUN-17

Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR. Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR.

Desarrolladores, Promotores y Constructores

Según la inversión por proyectos, las principales compañías que llevan a cargo el desarrollo, promoción y construcción de

los proyectos del Fondo son: Edifica (22.0%), Echevarría Izquierdo (18.7%), Pionero (17.9%), Enacorp (13.9%), EF Grupo

Inmobiliario (8.7%), JJC Edif. (8.3%) y Otras (10.5%). Cabe indicar que en el caso de MET, FLY, Mirtos, El Sol y Navarrete

la construcción se licitará con terceros.

0.90

0.92

0.94

0.96

0.98

1.00

-

20

40

60

80

100

120

jun-16 sep-16 dic-16 mar-17 jun-17

Cuotas en Circulación Patrimonio NetoValor Cuota - der.

S/ MM S/

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

120.00

140.00

ME

T

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Aporte Realizado Aporte por Realizar TIR jun-17 - eje der. TIR Inicial - eje der.

7.4%

35.2%

52.2%

3.5%

1.7%

0%

10%

20%

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40%

50%

60%

70%

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90%

100%

ME

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A AB B Oficinas Retail

12.7%

24.0%

7.6%10.3%

6.0%

7.4%

6.8%

12.6%

3.8%

3.3%5.5%

METPalmeras & GardenTriBeCaMirtosFlyEl SolArequipaNavarreteSalaverryNovo IIBlue Pacific

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Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR.

Edifica, grupo inmobiliario constituido en octubre del 2005, especialista en la construcción y desarrollo de proyectos

inmobiliarios dirigidos a los sectores A-B, principalmente en los distritos de Surco, Miraflores, San Isidro, Magdalena y

Barranco. Al 1S2017 cuenta con 30 proyectos; 19 entregados y 11 en desarrollo/construcción, entre estos últimos tales

como las oficinas “SkyTower” (Magdalena) y los departamentos “Canvas” (Miraflores), Elité (San Isidro), “Harmony” (Lince),

“Osma” (Barranco) y “Stelar” en desarrollo.

Echevarría Izquierdo nace en Chile en 1978; entre los años 1990 – 1995 realizó obras de mayor tamaño como centros

comerciales y edificios de oficina. En el 2001 inicia el proceso de internacionalización con la creación de VSL Argentina y el

2013 incursiona en el Perú a través de VSL Perú y Echevarría Izquierdo Inmobiliaria. En el 2016 lanza al mercado peruano

su marca Senda Inmobiliaria. En el Perú ha entregado las oficinas prime en la “Torre Fibra”, “Torre Barlovento”, “Torre

Orquídea” y los Estacionamientos Subterráneo Rivera Navarrete, todos en San Isidro. También ha entregado obras civiles

como Centrales Eléctricas, tales como Santo Domingo de Olleros (Chilca), central térmica “Puerto Bravo” (Mollendo –

Arequipa) y la central termoeléctrica de Ilo (Moquegua).

JJC Edificaciones perteneciente al grupo JJC dedicados a los servicios de construcción, concesión de infraestructura y

desarrollo inmobiliario, para el cual cuenta con más de 1,300 viviendas entregadas. JJC tiene una amplia experiencia en el

desarrollo inmobiliario que data desde 1955 y cuyas operaciones en obras civiles se han expandido a otros países de la

región como Chile y Colombia. A la fecha de análisis se ha incluido al grupo JJC dentro de las investigaciones del caso

Lava Jato, lo cual ha tenido un efecto en el otorgamiento del crédito a JJC Edificaciones para el proyecto TriBeCa.

Enacorp nace en 1986 bajo el nombre de Enaco realizando proyectos ubicados en las principales ciudades de Chile; con

más de 9000 viviendas construidas y con el objetivo de brindar su experiencia de más de 30 años ingresa al mercado

nacional en el año 2008. Al cierre de junio 2017 cuenta con 5 proyectos entregados y 5 proyectos en venta, tales como

“Yours Condomino” (Surco), “Condominio Club del Valle” (Carabayllo), Nueva Salamanca (Ate), “Mine Condominium”

(Surco) y “Live Lima Flats” (Lince).

Pionero cuenta con experiencia de más de 20 años desarrollando proyectos habitacionales, de oficinas e industriales en el

Perú y Chile. Entre el 2013 y 2015 presentaron 7 proyectos de los cuales 6 fueron edificios de viviendas y uno habitacional;

al 2016 presentan el proyecto “Del Sol”.

EF Grupo Inmobiliario es una empresa constructora e inmobiliaria fundada hace más de 12 años, la cual inició sus

actividades desarrollando condominios de lujo al sur de Lima. Posteriormente, la empresa se orientó a la construcción de

edificios multifamiliares de vivienda en Lima, así como locales comerciales, industriales y de infraestructura en general.

Cuenta con EF Contratistas para la construcción de proyectos inmobiliario, en sus 12 años de existencia han construido

100,000 m2 y a la fecha está a cargo de los proyectos Park Tower (Santa Beatriz), Neo Tower (Magdalena) y Urban Tower

(Lima), en participación con el Fondo FIVIS I, parte de la SAFI W Capital. Adicionalmente también desarrolla los proyectos

de Oficina; OfisTower (Miraflores) y los departamentos Naciones Unidas (Miraflores) y Romanet (San Isidro).

Casa Ideal es una empresa inmobiliaria que forma parte del Grupo Campos, grupo que cuenta con una facturación anual de

US$ 100 millones. Fue fundada en agosto de 2005 con una orientación hacia la atención del segmento B. En sus 12 años

de existencia han desarrollado 14 proyectos inmobiliarios, equivalente a más de 650 departamentos.

My Home es una empresa inmobiliaria con más de 10 años de experiencia dedicada al desarrollo integral de proyectos

inmobiliarios. A la fecha ha gestionado más de 65 proyectos inmobiliarios, entregado más de 650 departamentos y

actualmente posee una cartera de dos proyectos en desarrollo.

Proyectos DesarrolladorCapital Invertido

por el Fondo

Valor Razonable

de las inversiones

Part. del Fondo en

el ProyectoTIR

Fecha de

entrada al

Proyecto

Avance

Ventas

MET - La Victoria Echeverría Izquierdo 15,663,250 11,438,750 70.0% 12.4% dic-15 7.5%

Palmeras & Garden - Piura Edifica 23,552,905 28,205,557 70.0% 14.4% ene-16 18.6%

TriBeCa - Miraflores JJC Edificaciones 8,936,667 8,936,667 70.0% 11.9% abr-16 0.0%

Mirtos - Lince Enacorp 14,858,804 14,858,804 50.0% 18.1% jul-16 0.0%

Fly - San Felipe Echeverría Izquierdo 4,350,000 4,350,000 50.0% 16.1% nov-16 25.0%

El Sol - Barranco Pionero 8,816,871 8,816,871 50.0% 20.1% dic-16 0.0%

Arequipa - Miraflores EF 9,306,986 9,306,986 70.0% 18.7% feb-17 0.0%

Navarrete - San Isidro Pionero 10,377,323 10,377,323 70.0% 20.9% feb-17 0.0%

Salaverry - Jesus María Casa Ideal 4,925,264 4,925,264 70.0% 22.1% mar-17 0.0%

Novo II - Jesus María My Home 4,196,283 4,196,283 70.0% 21.0% mar-17 6.3%

Blue Pacific - San Miguel EI 2,146,722 2,146,722 50.0% 18.5% abr-17 0.0%

Portafolio - 107,131,075 107,559,227 64.2% 16.2% - 7.1%

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Edificaciones Inmobiliarias es una empresa inmobiliaria y constructora que inicia operaciones en el año 2005. A lo largo de

su trayectoria, ha entregado más de 46 edificios. Actualmente, vienen desarrollando 12 proyectos.

Cartera de Proyectos

MET (Senda)

El proyecto es la primera inversión del Fondo, ubicado en el distrito de la Victoria, por un total de S/ 17.5 MM, otorgando

una participación sobre el negocio del 70%. El ingreso del Fondo se efectuó en diciembre de 2015 (S/ 4.91 MM). Los

aportes se efectuaron en enero 2016 (S/ 7.1 MM), abril 2016 (S/ 0.7 MM), setiembre 2016 (S/. 0.98 MM), octubre 2016 (S/.

1.0 MM) y a lo largo del 1S2017 (S/ 0.98 MM), con lo que hasta la fecha se ha aportado un total de S/ 15.66MM.

MET es un conjunto residencial que comprende 348 departamentos con áreas entre 57m2, 52m

2, 73m

2, (actualmente en

etapa de preventa) dirigidos a los segmentos AB (57%) y B (43%), con un 7.5% de avance en ventas a la fecha de corte. El

retorno inicial esperado para el Fondo fue de 17.99%, al cierre de junio 2017 la TIR se ubica en 12.43%. La reducción de la

TIR ha estado asociada a una menor velocidad de ventas del proyecto con respecto a lo proyectado inicialmente.

Las Palmeras del Chipe & Garden 360 (Edifica)

La inversión se ubica en el distrito de Los Ejidos en el departamento de Piura. Se trata de dos proyectos multifamiliares que

componen un total de 786 unidades dirigidas al segmento B (Palmeras del Chipe con 450 departamentos y Garden con 336

departamentos).

Palmeras del Chipe, comprende 3 etapas (155 unidades en la primera, 140 unidades en la segunda y 155 unidades en

tercera. Al 1S2017 la primera etapa se encuentra en entrega, con lo que se han vendido 93 unidades (60.0% de la primera

etapa). Garden, que comprende 2 etapas (180 unidades en la primera y 156 unidades en la segunda). Al 1S2017 se han

vendido 53 unidades, lo que representa el 29.4% del total de unidades de la primera etapa.

La inversión del fondo es S/ 32.9 MM (S/ 31.2 MM de aporte y S/ 1.7 MM de prima de ingreso) representa el 70% del total

de inversión. Al cierre de junio 2017 el Fondo ha aportado S/ 23.55 MM. El retorno inicial esperado para el Fondo fue de

17.83%. Al 1S2017 la TIR se ubicó en 14.41%; en este caso la reducción de la TIR está asociada a una menor velocidad de

ventas del proyecto con respecto a lo proyectado inicialmente, a la par de un menor dinamismo generalizada en la región

norte del país, la cual se vio golpeada por el Fenómeno El Niño Costero durante el 1S2017.

TriBeCa (JJC Edificaciones)

TriBeCa se trata de un proyecto de uso mixto (vivienda, oficinas y retail) ubicado en el distrito de Miraflores. Su distribución

cuenta con 3,669 m2 de oficinas repartidas en 3 pisos mientras que el área de vivienda comprende 2,485 m

2 y el área

comercial 2,004 m2.

La inversión del Fondo es S/ 10.51MM (total aportes) representando el 70% del total de inversión. El retorno inicial

esperado para el Fondo fue de 17.62%; a junio 2017 la TIR fue de 11.94% y registra un monto de inversión de S/ 8.94MM.

A junio de 2017 el proyecto se encuentra paralizado debido a las dificultades de acceso al crédito que enfrenta el

desarrollador (JJC Edificaciones) tras las investigaciones al grupo JJC en el caso Lava Jato, lo que se ha visto reflejado en

la disminución de la TIR con respecto a la proyección inicial6.

Mirtos (Enacorp)

El proyecto Conjunto Residencial “Los Mirtos” está ubicado en la intersección de la calle Los Mirtos con las orquídeas, en el

distrito de Lince; el diseño aprobado comprende el desarrollo de 274 departamentos de 49 m2, 69 m

2 y 79 m

2.

La inversión comprometida del Fondo es S/ 14.86MM que representa el 50% del total de inversión y al cierre del periodo de

análisis se ha aportado el integro de la inversión comprometida. El retorno inicial esperado para el Fondo fue de 18.35% y a

junio 2017 se tiene proyectado una TIR de 16.53%. Esta disminución está asociada a las demoras en trámites municipales

y en la obtención del anteproyecto, lo que a su vez retrasa el inicio de las ventas. Actualmente, se están tomando acciones

con el equipo de venta para superar el retraso ocasionado

Fly (Echevarría Izquierdo)

El proyecto “Fly” se encuentra ubicado en la Avenida San Felipe en el distrito de Jesús María. Está dirigido a los segmentos

A (5 unidades de 150m2), B (85 unidades de 78m2) y AB (22 unidades de 36 m2 y 44 unidades de 64 m

2). Al cierre de junio

2017, se han vendido 39 unidades, lo que constituye un 25% de avance.

6 A la fecha de análisis (dic-17) se están llevando a cabo planes concretos por parte de la SAFI para redireccionar el proyecto ante estas eventualidades y efectuar una salida ordenada.

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La inversión del Fondo asciende a S/ 8.20MM, lo que representa un 50% del total de la inversión. Al cierre del 1S2017 se

ha aportado S/ 4.35MM. El retorno inicial esperado para el proyecto fue de 20.05%, al cierre de junio 2017 la TIR se situó

en 16.13%.

El Sol (Pionero)

El proyecto “El Sol” se ubica en el distrito de Barranco. Está diseñado para 250 unidades, con un área promedio de 50 m2

para el NSE AB. La inversión total del Fondo en el proyecto es de S/ 10.19MM. A junio 2017, el monto ejecutado es de S/

8.82MM. La participación del fondo es de 50%. El retorno inicial esperado para el fondo es de 20.1%, al cierre del 1S2017

la TIR proyectada fue de 18.2%, aún no se han realizado ventas.

Arequipa (Inmobiliaria EF)

El proyecto “Arequipa”, desarrollado por la inmobiliaria EF, se encuentra ubicado en el distrito de Miraflores. El diseño inicial

comprende 58 departamentos distribuidos en 12 pisos (12 de 92 m2 y 46 de 120 m

2), lo que constituye 6,848 m

2 de área

vendible. La oferta se encuentra dirigida a los NSE A (83.3%) y AB (16.7%), La participación del Fondo en el proyecto es de

70% y el capital comprometido es de S/. 9.3MM, habiéndose invertido hasta la fecha de análisis el total del capital

comprometido.

El proyecto se encuentra actualmente en etapa de desarrollo. El retorno inicial esperado por el fondo para este proyecto fue

de 18.38% y al corte de junio 2017 se ubica en 18.72%.

Navarrete (Pionero)

El proyecto “Navarrete”, desarrollado por Pionero, se encuentra ubicado en el centro empresarial de San Isidro. Este está

dirigido en su integridad al sector socioeconómico AB. Su diseño comprende 207 unidades de 60 m2 en promedio, lo que

representa un área vendible de 13,701 m2. El capital comprometido por el fondo es de S/ 17.1MM con una participación del

70% del negocio. Los aportes realizados hasta el cierre de junio 2017 ascienden a S./ 10,38 MM.

El proyecto se encuentra actualmente en etapa de desarrollo. El retorno inicial esperado por el fondo para este proyecto fue

de 19.95% y al corte de junio 2017 se ubica en 20.82%.

Salaverry (Casa Ideal)

El proyecto “Salaverry”, desarrollado por Casa Ideal, se ubica en la cuadra 24 de la avenida Salaverry del distrito de Jesús

María. El edificio en su diseño comprende 20 pisos, 76 departamentos (19 unidades de 51.4 m2, 19 unidades de 69.2m2 y

38 unidades de 76.4m2), lo que representa un área vendible de 5,197m2. Por la conformación de su oferta, el 81.3% se

encuentra dirigida al NSE AB (81.3%) y al NSE B (18.7%). Cabe destacar que el integro de la oferta dirigida al NSE B

comprende el segmento de Mivivienda.

Actualmente el proyecto se encuentra en etapa de desarrollo y La participación del fondo en el negocio es de 70%,

habiendo comprometido capital por S/ 5.3MM., con aportes realizados que ascienden a S/. 4.93 MM hasta el cierre del

1S2017. El retorno inicial esperado por el fondo para este proyecto fue de 20.20% y a junio 2017 se ubica en 20.12%.

Novo II (My Home)

El proyecto “Novo II”, desarrollado por My Home, Se encuentra ubicado en el distrito de Jesús María. El diseño comprende

la construcción de 48 departamentos (19 de 80 m2, 29 de 86 m

2), lo que significa 3,997m2 de área vendible La totalidad de

las unidades, por su rango de precios, se encuentran dirigidas a atender la demanda del segmento AB.

La participación del fondo en el negocio es de 70%, habiendo comprometido para ello S/. 4.59 MM de capital y aportado

hasta el cierre de junio 2017 S/. 4.19 MM. El proyecto se encuentra en etapa de pre-venta, habiéndose colocado 3

unidades (6.3% de avance). El retorno inicial esperado por el fondo para este proyecto fue de 20.95% y al 1S2017 se ubica

en 20.99%.

Blue Pacific (Edificaciones Inmobiliarias)

El proyecto Blue Pacific, desarrollado por Edificaciones Inmobiliarias, se encuentra ubicado en el distrito de San Miguel. La

oferta del proyecto comprende la construcción de 167 departamentos (34 de 42 m2, 66 de 59 m

2 y 67 de 73 m

2) dirigidos en

su totalidad al segmento B, sujetos a la política de Mivivienda.

Actualmente el proyecto se encuentra en etapa de desarrollo. La participación del fondo en este negocio es 50%,

habiéndose comprometido capital por S/. 7.56 MM y aportado S/. 2.15 MM al cierre de junio 2017. El retorno inicial

esperado por el fondo para este proyecto fue de 19.11% y al 1S2017 se ubica en 18.84%.

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PLAZO DE EJECUCIÓN A NIVEL DE PROYECTOS (MESES)

Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR.

Riesgo de mercado

1. Riesgo oferta-demanda: La rentabilidad del Fondo depende estrechamente del dinamismo del sector inmobiliario,

especialmente en los NSE de interés (A, AB, B). Para evaluar las perspectivas de este rubro se deben considerar tanto

la dinámica por el lado de la oferta como de la demanda. Por el lado de la oferta, se presenta un encarecimiento de los

terrenos urbanos ante la menor disponibilidad de los mismos lo que conlleva a un mayor costo de adjudicación,

reduciendo los márgenes para los desarrolladores; una reciente y ligera contracción de la oferta en los sectores de

interés de FODEVI (1S2016: 12,059 vs. 1S2017: 11,407 viviendas disponibles; -5.41%) 7, lo que ayuda a mitigar el

riesgo de una posible deterioración de los precios de las viviendas. Con respecto a la demanda, se observa una

estabilización en la emisión de créditos hipotecarios durante los últimos meses del año, los cuales habían venido

decreciendo de manera consistente a la par del sector; asimismo, este mayor dinamismo se refleja en la mayor

cantidad de unidades vendidas (en los NSE: A, AB y B) durante el 2T017 con respecto al mismo periodo del año

anterior (1S2016: 2,612 vs. 1S2017: 2,710 viviendas disponibles; +3.75%) 8, en línea con una recuperación de la

demanda interna, impulsada por el crecimiento sostenido del sector construcción y el consumo privado. Para el 2018,

se debería reforzar esta tendencia, alineada a un mayor dinamismo generalizado de la economía y sobre todo de la

inversión privada y sus encadenamientos sobre el empleo y el consumo. Adicionalmente, existen riesgos asociados a

la oferta, que parten de demoras en el otorgamiento de permisos de construcción, lo cual podría impactar

negativamente en el retorno de las inversiones inmobiliarias dado el aplazamiento de los flujos asociados al retorno de

capital; riesgo por pérdidas potenciales al ser sancionado u obligado a indemnizar daños como resultado del

incumplimiento de obligaciones contractuales; y riesgos operacionales y de construcción, por no finalizar con el

desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios en los plazos inicialmente acordados o en las condiciones

inicialmente previstas.

2. Riesgo de liquidez: Según lo estipulado en el Reglamento de Participación de FODEVI, el plazo de duración de una

inversión inmobiliaria es evaluada por la SAFI de manera que no exceda el plazo del Fondo. Sin embargo, FODEVI

contempla la posibilidad de que una inversión exceda el plazo siempre y cuando esta haya sido aprobada por el Comité

de Inversiones en la etapa inicial o, en el caso de una inversión que ya se encuentra en ejecución, si se produce un

incremento en el periodo de ejecución de la misma. Así mismo, al tratarse de un Fondo cerrado, los partícipes sólo

podrán redimir la totalidad de sus derechos al final del plazo de duración del Fondo. Esto implica que las necesidades

de liquidez sólo se podrían satisfacer a través de la venta de las cuotas y no por retiro anticipado.

Así mismo, siempre está latente el riesgo por incumplimiento en los capital calls, que reduciría el nivel de liquidez del

fondo para cumplir con sus obligaciones contractuales a terceros, de alguna manera este riesgo es mitigado con el establecimiento de sanciones pecuniarias y el empoderamiento de la participación del participe moroso en beneficio del Fondo. Respecto a esto el fondo presenta como fuentes de financiamiento a sus 6 participes, los cuales a la fecha del informe han hecho efectivo el vigésimo segundo capital call y se ha establecido el lunes 8 de mayo el cumplimiento del vigésimo tercer capital call.

3. Riesgo de tipo de cambio: Con el objetivo de reducir el riesgo cambiario, tanto las salidas como las entradas de

dinero se denominan en nuevos soles.

7 Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2T2017 - TINSA 8 Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2T2017 - TINSA

0 30 60 90 120 150

Blue Pacific

Novo II

Salaverry

Navarrete

Arequipa

El Sol

Fly

Mirthos

TriBeCa

P & G

MET

Plazo de ejecución inicial Plazo de ejecución a jun-17

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II. Riesgo fiduciario

1. Sociedad Administradora de Fondos

W Capital SAFI (la SAFI) es una sociedad administradora de fondos de inversión públicos o privados. Fue constituida por el

Grupo Wiese el 27 de octubre de 2011 con la finalidad de administrar fondos de inversionistas institucionales bajo un

esquema regulado que incluya incentivos económicos alineados. Mediante Resolución N° 037-2012-SMV/02 del 28 de

febrero de 2012, obtuvo la aprobación para el inicio de sus actividades.

La Sociedad se generó con el aporte de capital ascendente a S/ 1.50MM de la empresa Negocios e Inmuebles S.A. (parte

del Grupo Wiese), alcanzando así la propiedad del 99.99% del total acciones de la SAFI. A junio 2017, la SAFI administra

tres Fondos de Inversión inmobiliaria; FIVIS I, la cual empezó operaciones en el 2013 y cuenta actualmente con un

Patrimonio Administrado de S/. 46.33 MM; FODEVI que inició operaciones en el 2015 y FIVIS II que inició operaciones en

2017, con un patrimonio neto administrado de S/ 0.06 MM. Entre diciembre 2015 y junio 2017, el valor cuota de los Fondos

FIVIS y FODEVI han presentado una mejora consistente, destacando el performance de FODEVI, que habiendo iniciado en

el 2015 elevó su valor cuota de S/ 0.788 a S/ 0.991. Los retornos anuales estimados para cada uno de fondos inmobiliarios

se ubican en 14.3% (FIVIS I) y 16.2% (FODEVI). Asimismo, el nivel de exposición de cada fondo sobre el total de inversión

comprometida de los proyectos es de 70.0% para FIVIS I y 64.2% para FODEVI. Adicionalmente, la SAFI también

administra Fondos de deuda y renta fija de alto rendimiento (high yield)

Grupo Wiese

El Grupo Wiese fue constituido por Augusto y Fernando Wiese, quienes comenzaron a operar la firma A y F Wiese S.A. en

la segunda mitad del siglo XX, la misma que se dedicaba al abastecimiento de los complejos azucareros y mineros con

materiales y maquinaria de diversa índole.

Con el paso de los años las actividades se ampliaron a inversiones en actividades inmobiliarias, minería, banca, hotelería y

pesquería, entre otras. Merecen especial mención el Banco Wiese fundado en 1943, la Fundación Wiese fundada en 1960,

Compañía de Seguros Cóndor fundada en 1980 (ahora Seguros SURA) y AFP Integra fundada en 1993 (actualmente

ambas son parte del Grupo SURA) e Inmuebles Panamericana, que inició operaciones en el año 2002.

En los últimos años el Grupo ha logrado realizar inversiones por más de US$ 36MM en desarrollos inmobiliarios, entre los

cuales se encuentran los distintos proyectos de vivienda popular y oficinas gestionados por A y F Wiese S.A. Asimismo, es

importante resaltar la exitosa experiencia de Inmuebles Panamericana con la construcción del Centro Comercial Megaplaza

Norte, entro otros centros comerciales de menor envergadura.

Con la finalidad de seguir invirtiendo en el sector inmobiliario, el Grupo Wiese constituyó en el año 2011 W Capital SAFI, a

la cual contribuye aportando sus conocimientos, experiencia y know how en lo que respecta a inversiones en desarrollos

inmobiliarios en los ámbitos de Dirección y Comité Consultivo.

Patrimonio y accionariado de la SAFI

Al cierre de junio 2017, el capital social de W Capital SAFI sumó S/ 11.40MM (diciembre 2016: S/ 7.70MM).

ACCIONISTAS (JUN17)

Accionista Participación

Negocios e Inmuebles S.A. 99.99%

Otro 0.01%

Total 100.00% Fuente: W Capital SAFI / Elaboración: PCR

Órganos Directivos y Administrativos de la SAFI

La Junta de Accionistas representa el organismo máximo de W Capital SAFI. En las sesiones de dicha junta se define a los

miembros del directorio de la SAFI, a estos últimos se les asigna la responsabilidad de velar por la generación de valor en

las operaciones de La Sociedad. Además, el directorio es el encargado de designar a los miembros del Comité de

Inversiones, al Funcionario de Control Interno y al Gerente General de la empresa.

La organización actual de la SAFI está presidida desde el 27 de abril del 2017 por José Roca Voto Bernales, economista de

la Universidad de Lima y MBA de Ross School of Management (Universidad de Michigan). Fue Gerente de División de

Inversiones en Prima AFP luego de su experiencia internacional en finanzas en los bancos de inversión JP Morgan Chase

& Co y Goldman Sachs. Adicionalmente fue economista Principal del Grupo Santander en Perú, donde pasó varios años en

la gestión de riesgo de crédito y de mercado.

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Un hecho relevante dentro de la administración de la SAFI es el plan de reestructuración organizacional que se gestó en el

planeamiento estratégico y se ha estado llevando a cabo a lo largo del 1S2017. Esto ha contemplado una segregación

especializada para todas las funciones de soporte y una mejor gestión de facultades administrativas y de recursos; así, de

manera concreta, la Gerencia de Operaciones (que agrupaba funciones operativas, de cumplimiento y legales) ha sido

reemplazada por una Gerencia de Administración y Operaciones, Gerencia Legal, a la par de verse complementada con la

Gerencia de Contabilidad y Gerencia de Estrategia y Desarrollo De Negocios. Adicionalmente, se creó la Gerencia de

Riesgos para la incorporación de las mejores prácticas de gestión integral de riesgos, lavado de activos, anticorrupción y

control interno. Finalmente, con la creación de un nuevo fondo de capital privado se incorporó a WCAPITAL la Gerencia de

Estrategia y Desarrollo de Negocios.

Al cierre de junio, esta nueva estrategia ha derivado en la entrada de 7 nuevos miembros a la plana gerencial;

puntualmente en 5 nuevas incorporaciones (Gerencia de Riesgos, Legal, Contabilidad y Estrategia y Desarrollo de Negocio

) y 2 sustituciones (Gerente de Administración y Operaciones y Gerente General) para operar en el marco de la nueva

estructura organizacional, en la que se ha priorizado la experiencia en la gestión de riesgos, control, cumplimiento y

operación de fondos de los nuevos miembros de la gerencia. Cabe mencionar que en medio de la implementación de estos

cambios se evidenciaron algunas deficiencias derivadas de la estructura anterior de la SAFI. Este hecho acentúa aún más

la importancia de fortalecer el monitoreo interno y la correcta realización de estos cambios; por este motivo, PCR se

mantendrá alerta e implementando un monitoreo continuo de estos aspectos.

DIRECTORIO Y PLANA GERENCIAL - W CAPITAL SAFI (AL 30 DE JUNIO 2017)

Directorio Gerencia

José Antonio Roca Voto Presidente José Antonio Roca Voto Gerente General

Lorena Wiese Moreyra Director Oscar Uribe Gerente de Administración y Operaciones

Juan Pedro de Osma Berckemeyer Director Mónica Miranda Gerente de Riesgos

José de Bernardis Cuglievan° Director Luis Guillermo Rodríguez Gerente de Contabilidad

Kaelin Lizarraga, Guillermo Gustavo Director Arabella Gonzales Gerente Legal

Stefano Susfalich

Jorge Luis Rodríguez

Estrategia y Desarrollo de Negocios

Estrategia y Desarrollo de Negocios

Eduardo Ricketts Gerente de Control Financiero Fuente: SMV / Elaboración: PCR

A la fecha de análisis (dic-17) se ha incorporado Rodrigo Arróspide como Socio Gestor Inmobiliario y Erika Pastor como Gerente de la División Vivienda.

°Desde el 27 de Octubre de 2017, nombramiento del Sr. Harold Gardener como nuevo director.

Comité de inversiones

El comité de inversiones es el órgano responsable de adoptar las decisiones de inversión del Fondo, así como de la

valorización de las inversiones y de otras funciones establecidas en el Reglamento de Participación. Sus funciones son

indelegables. Este Comité está integrado por el Gerente General y profesionales no vinculados a la SAFI ni a las empresas

del Grupo económico de la misma. Asimismo, los miembros que lo conforman son designados por el Directorio y pueden

ser removidos por este organismo o por la Asamblea General de Accionistas.

Entre los requisitos para la elección de los miembros que conforman el comité, se tiene que estos deben poseer un periodo

de experiencia mínima de 5 años en finanzas corporativas, gestión de inversiones (incluye inversiones inmobiliarias), y/o en

la gestión de operaciones de fusiones o adquisiciones. El comité está conformado por:

MIEMBROS DEL COMITÉ DE INVERSIONES

Ricardo del Águila Herrera

Ricardo Aguirre Arriz

Diego de la Torre de la Piedra

Rudy Wong Barrantes

Situación financiera de la SAFI

Al cierre del 1S2017, los ingresos operativos de W Capital SAFI acumularon S/ 2.28MM, siendo mayor en 3.5% a lo

obtenido durante el mismo periodo del año anterior (S/ 2.29MM). No obstante, se observa un aumento considerable en los

gastos operativos de la SAFI, pasando de S/ 2.32 MM en el 1S2016 a S/ 4.63 MM en el 1S2017 (+99.3%), principalmente

en respuesta a un aumento en los gastos de administración (+ S/ 1.88 MM con respecto al 1S2016). Esto repercutió de

manera significativa en el resultado operativo neto, lo que situó, al cierre del 1S2017, la utilidad neta de W Capital SAFI en

S/ -1.90 MM, siendo esta S/ 1.81 MM menor a la registrada en el mismo periodo del año pasado (S/ -0.09 MM). Respecto a

los indicadores de rentabilidad, el ROE anualizado terminó en -29.2% (junio 2016: -0.4%), el ROA 23.6% (-0.3%) y el

margen neto disminuyó a -34.7% (-0.3%).

Por su parte, el patrimonio de la SAFI fue de S/ 5.64MM (diciembre 2016: S/ 3.84MM) cuya variación obedece al incremento

del capital social, que pasó de S/ 7.70MM en diciembre 2016 a S/ 11.40MM en junio 2017; no obstante, se vio compensado

a la baja por los resultados acumulados desfavorables (S/ 5.76 MM al cierre del 1S2017) Es de indicar que el patrimonio se

encuentra en línea con lo estipulado en el art. 31 del Decreto Legislativo N° 862-Ley de Fondos de Inversión y sus

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Sociedades Administrativas, el cual exige un capital mínimo de S/ 0.75MM para la SAFI. Asimismo, cumple con el

requerimiento interno de un monto patrimonial no menor al 0.75% de la suma de los patrimonios netos de los fondos

administrados por la SAFI, cuyo monto mínimo a junio 2017 asciende a aproximadamente S/ 2.5MM.

2. Custodio

FODEVI tiene al Banco de Crédito del Perú como custodio de los documentos o títulos físicos representativos de las

inversiones que se realicen por ese medio, puesto que está orientado a inversionistas institucionales como fondos

previsionales y compañías de seguro.

El Banco de Crédito del Perú (BCP) una de las principales subsidiarias de Credicorp LTD, empresa holding que además

posee participación mayoritaria de instituciones líderes de los sectores de seguros (El Pacífico Peruano Suiza) y fondos de

pensiones (Prima AFP) del Perú. A junio 2017, el BCP mantiene el liderazgo en el sistema bancario peruano en relación a

las captaciones y colocaciones y cuenta con clasificación interna para solvencia de A+.