Fideicomisos de Construcción Apuntes sobre su Situación Fiscal

Programas Ejecutivos - Graduate School of Business

Fideicomisos de ConstrucciónApuntes sobre su Situación Fiscal


Recibe el beneficio de la propiedad

Posee la propiedad fiduciariade los bienes fideicomitidos

FIDUCIARIOFIDUCIARIOFIDUCIARIOFIDUCIARIO

Transmite la propiedadfiduciaria de los bienes

Patrimonio separado

Recibe el bien al finalizar el fideicomiso

Estructura Básica de un Fideicomiso de Construcción

FIDUCIANTEFIDUCIANTEFIDUCIANTEFIDUCIANTE BENEFICIARIOBENEFICIARIOBENEFICIARIOBENEFICIARIO

FIDEICOMISARIOFIDEICOMISARIOFIDEICOMISARIOFIDEICOMISARIO

FIDEICOMISOFIDEICOMISOFIDEICOMISOFIDEICOMISO


Tipos de Fideicomisos de Construcción

FideicomisFideicomis

oo

FinancieroFinanciero OrdinarioOrdinario De De

GarGar

antant

íaía

FinancieroFinanciero

Con Oferta Con Oferta

PúblicaPública

Sin Oferta Sin Oferta

PúblicaPública

Casos PuntualesCasos Puntuales

Limitados Limitados

Fiduciante = Fiduciante =

BeneficiarioBeneficiario

Fiduciante = Fiduciante =

BeneficiarioBeneficiario

Mayoría de CasosMayoría de Casos

Mayores Mayores

IncertidumbresIncertidumbres

Subordinado a Subordinado a

operación principal – operación principal –

No “empresa”No “empresa”

Asociados aAsociados a

financiamiento u financiamiento u

otrasotras

obligacionesobligaciones


Fideicomiso Ordinario - Tipos

Fiduciante = BeneficiarioFiduciante = Beneficiario

El Fideicomiso: ¿es “empresa constructora”?El Fideicomiso: ¿es “empresa constructora”?

La respuesta: ¿depende del tipo de fideicomiso?La respuesta: ¿depende del tipo de fideicomiso?

Tipos:Tipos:

A. Construcción destinada a la ventaA. Construcción destinada a la venta

B. Construcción destinada a los BeneficiariosB. Construcción destinada a los Beneficiarios

C. MixtosC. Mixtos


Cuestiones Fiscales Fideicomisos Ordinarios


Cuestiones Fiscales – Fideicomiso Ordinario

Construcción destinada a la ventaConstrucción destinada a la venta

El Fideicomiso es “empresa constructora” determinado por:El Fideicomiso es “empresa constructora” determinado por:– Calidad subjetiva del enteCalidad subjetiva del ente

– Obra sobre inmueble propioObra sobre inmueble propio

– El fin de lucroEl fin de lucro

Responsabilidad tributariaResponsabilidad tributaria– Ganancias: determina resultado y lo atribuye a los Ganancias: determina resultado y lo atribuye a los

BeneficiariosBeneficiarios

– IVA: grava construcción conforme a normas generales de la IVA: grava construcción conforme a normas generales de la actividadactividad

– IGMP: sujeto del impuestoIGMP: sujeto del impuesto

– IBP: sujeto del impuestoIBP: sujeto del impuesto

Responsabilidad tributaria del Fiduciario como administrador Responsabilidad tributaria del Fiduciario como administrador


Cuestiones Fiscales - Fideicomiso Ordinario

Construcción destinada a los BeneficiariosConstrucción destinada a los Beneficiarios

Caso general del “Fideicomiso al Costo” genera la pregunta:Caso general del “Fideicomiso al Costo” genera la pregunta:

El Fideicomiso es “empresa constructora” ? Dos posibles El Fideicomiso es “empresa constructora” ? Dos posibles respuestas:respuestas:

– El fin de lucro no se identifica en el casoEl fin de lucro no se identifica en el caso

– El Fideicomiso no es sujeto del IVAEl Fideicomiso no es sujeto del IVA

– Al asignar los inmuebles “AL COSTO” no hay débito fiscalAl asignar los inmuebles “AL COSTO” no hay débito fiscal

– El crédito fiscal acumulado no resulta computableEl crédito fiscal acumulado no resulta computable

– Sin repercusión frente al Impuesto a las GananciasSin repercusión frente al Impuesto a las Ganancias

– Se identifica fin de lucroSe identifica fin de lucro

– El Fideicomiso es sujeto del IVAEl Fideicomiso es sujeto del IVA

– Débito fiscal determinado por “valor en plaza”Débito fiscal determinado por “valor en plaza”

– El crédito fiscal acumulado resulta computable El crédito fiscal acumulado resulta computable

– Repercusión frente al Impuesto a las GananciasRepercusión frente al Impuesto a las Ganancias



Construcción destinada a los Beneficiarios (Cont.)Construcción destinada a los Beneficiarios (Cont.)

Caso genera la mayor incertidumbre en la actividadCaso genera la mayor incertidumbre en la actividad

Antecedentes que se apoyan en la teoría del “negocio Antecedentes que se apoyan en la teoría del “negocio subyacente”:subyacente”:

– Realidad económicaRealidad económica

– Valor de mercado de las asignacionesValor de mercado de las asignaciones

Teorías que se apoyan en la naturaleza de la operación Teorías que se apoyan en la naturaleza de la operación fiduciaria: fiduciaria:

– Ausencia de fin de lucroAusencia de fin de lucro

– Falta de onerosidadFalta de onerosidad

– Ausencia de “prestaciones y contraprestaciones”Ausencia de “prestaciones y contraprestaciones”



Construcción destinada a los Beneficiarios (Cont.)Construcción destinada a los Beneficiarios (Cont.)

Otros puntos que inciden sobre la valoración del casoOtros puntos que inciden sobre la valoración del caso

Cesiones de posición de “Beneficiario”Cesiones de posición de “Beneficiario”– Durante la ejecución de obrasDurante la ejecución de obras

– FinalizadasFinalizadas las obras las obras

– Después de adjudicarse los inmueblesDespués de adjudicarse los inmuebles

Confusión de “consorcio” con fideicomisoConfusión de “consorcio” con fideicomiso– Consorcio es sujeto del IVA – Atribuye costos + IVA a Consorcio es sujeto del IVA – Atribuye costos + IVA a

consorcistasconsorcistas

– Si consorcistas enajenan inmueble, se transforman en Si consorcistas enajenan inmueble, se transforman en sujetos del IVA y obtienen ganancia gravadasujetos del IVA y obtienen ganancia gravada



Casos MixtosCasos Mixtos

Presentan combinación de problemática de casos Presentan combinación de problemática de casos anterioresanteriores

Puede coexistir tratamiento dual?Puede coexistir tratamiento dual?– Tratamiento como “empresa constructora” para Tratamiento como “empresa constructora” para

unidades a la venta unidades a la venta

– Tratamiento como operación sin fines de lucro para Tratamiento como operación sin fines de lucro para asignación de bienesasignación de bienes

Caso merece tratamiento especialCaso merece tratamiento especial



Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IGMPFideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IGMP

Ausencia de utilidad transforma el impuesto pagado en un costo Ausencia de utilidad transforma el impuesto pagado en un costo Cómputo de crédito fiscal sólo habilitado contra utilidades derivadas Cómputo de crédito fiscal sólo habilitado contra utilidades derivadas

del fideicomisodel fideicomiso

Causa Hermitage – CSJN Causa Hermitage – CSJN Aplicación de doctrina al caso resulta posibleAplicación de doctrina al caso resulta posible

Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IBPFideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IBP

Sujeción a doble imposición cuando el beneficiario es una Sujeción a doble imposición cuando el beneficiario es una sociedadsociedad

Fideicomiso es sujetoFideicomiso es sujeto Sociedad tributa sobre su PN – No se excluyen participaciones Sociedad tributa sobre su PN – No se excluyen participaciones

en fideicomisos en fideicomisos


Otras Cuestiones Fiscales



Cesiones de Derechos sobre Fideicomisos Cesiones de Derechos sobre Fideicomisos Fiduciante = BeneficiarioFiduciante = Beneficiario

Tratamiento tributario frente al IG de acuerdo a Tratamiento tributario frente al IG de acuerdo a formulación original del contrato?formulación original del contrato?

Cesiones modifican tratamiento frente al Impuesto a Cesiones modifican tratamiento frente al Impuesto a las Ganancias?las Ganancias?

– Caso general: fideicomiso no es sujeto y atribuye Caso general: fideicomiso no es sujeto y atribuye resultados a beneficiariosresultados a beneficiarios

– Cesión de derechos: se mantiene el tratamiento?Cesión de derechos: se mantiene el tratamiento?

– Si se interpreta que el cesionario ocupa el lugar del Si se interpreta que el cesionario ocupa el lugar del cedente, el Fideicomiso mantiene el tratamientocedente, el Fideicomiso mantiene el tratamiento

– Si el cesionario no se constituye en Fiduciante se pierde Si el cesionario no se constituye en Fiduciante se pierde el tratamientoel tratamiento

– Por todo? Por la proporción de sus derechos?Por todo? Por la proporción de sus derechos?



Integración del Inmueble al FideicomisoIntegración del Inmueble al Fideicomiso

Si el Fideicomiso adquiere, la transferencia de la Si el Fideicomiso adquiere, la transferencia de la propiedad sigue el camino de la “compraventa”propiedad sigue el camino de la “compraventa”

El precio es “explícito”El precio es “explícito” El vendedor obtiene una ganancia por la transferenciaEl vendedor obtiene una ganancia por la transferencia

– Gravada por IG ó por ITI s/ sus característicasGravada por IG ó por ITI s/ sus características

Si el Fideicomiso recibe el inmueble como cesión Si el Fideicomiso recibe el inmueble como cesión fiduciariafiduciaria

Puede ser a cambio de una suma de dinero Puede ser a cambio de una suma de dinero (asimilable a CV?)(asimilable a CV?)

Puede ser a cambio de m2 (asimilable a permuta?)Puede ser a cambio de m2 (asimilable a permuta?) Puede ser adquiriendo derechos sobre el fideicomisoPuede ser adquiriendo derechos sobre el fideicomiso



Integración del Inmueble al Fideicomiso (Cont.)Integración del Inmueble al Fideicomiso (Cont.)

Tratándose de “cesión fiduciaria” entendida como no onerosa:Tratándose de “cesión fiduciaria” entendida como no onerosa: Se mantiene el costo fiscal que tenía en cabeza del cedente?Se mantiene el costo fiscal que tenía en cabeza del cedente? Si no es determinable, se considera el valor fijado para otros Si no es determinable, se considera el valor fijado para otros

gravámenes?gravámenes?

Potencial diferimiento de utilidad por integración del bienPotencial diferimiento de utilidad por integración del bien Efectos s/ ITI ó IG en cabeza del cedenteEfectos s/ ITI ó IG en cabeza del cedente

Impacto en operaciones posteriores dado que esta operación Impacto en operaciones posteriores dado que esta operación fija el costo del inmueble integradofija el costo del inmueble integrado

Costo de construcciónCosto de construcción Distribución de precio y determinación de base imponible en Distribución de precio y determinación de base imponible en

el IVAel IVA



Retenciones IG RG 2139Retenciones IG RG 2139

Retención del 3% a cuenta del IG Retención del 3% a cuenta del IG

Prevista para operaciones que tengan por objeto la Prevista para operaciones que tengan por objeto la transmisión a título oneroso del dominio de bienes transmisión a título oneroso del dominio de bienes inmuebles y cesiones de sus respectivos boletos de inmuebles y cesiones de sus respectivos boletos de compraventacompraventa

Sistema de retención presupone la existencia de fondos Sistema de retención presupone la existencia de fondos para retenerpara retener

Adjudicación de unidades no permite la aplicación de la Adjudicación de unidades no permite la aplicación de la retenciónretención

Figura de la “imposibilidad de retención”Figura de la “imposibilidad de retención”



Fideicomisos de GarantíaFideicomisos de Garantía

Caracterización reconocida administrativamente y a través Caracterización reconocida administrativamente y a través de disposiciones reglamentariasde disposiciones reglamentarias

Principal característica: subordinación a operación Principal característica: subordinación a operación principalprincipal

Alcanzado por el IGMP Alcanzado por el IGMP

Debate abierto sobre la improcedencia de este impuesto, al Debate abierto sobre la improcedencia de este impuesto, al no tratarse de un fideicomiso “sujeto” del Impuesto a las no tratarse de un fideicomiso “sujeto” del Impuesto a las GananciasGanancias

Pronunciamientos administrativos manifiestan necesidad Pronunciamientos administrativos manifiestan necesidad de una ley para solucionar este efectode una ley para solucionar este efecto

Causa Hermitage – Fallo CSJN alimenta nuevamente el Causa Hermitage – Fallo CSJN alimenta nuevamente el debate, posibilitando la aplicación de su doctrina al caso debate, posibilitando la aplicación de su doctrina al caso



Fideicomisos de Garantía - EjecuciónFideicomisos de Garantía - Ejecución

Representa un cambio de “status” del fideicomiso?Representa un cambio de “status” del fideicomiso?

Alternativas:Alternativas: Desarrollo de actividades por cuenta y orden del Fiduciante Desarrollo de actividades por cuenta y orden del Fiduciante

Los actos se siguen imputando como desarrollados por el Los actos se siguen imputando como desarrollados por el FiducianteFiduciante

Fideicomiso continúa en rol “pasivo”Fideicomiso continúa en rol “pasivo”

Fideicomiso comienza a realizar actos de Fideicomiso comienza a realizar actos de “administración”“administración”

– Adquiere responsabilidad tributaria desde ese momentoAdquiere responsabilidad tributaria desde ese momento

Situaciones dependientes de formulación contractual Situaciones dependientes de formulación contractual

Necesidad de reglamentaciónNecesidad de reglamentación



Formalización de OperacionesFormalización de Operaciones

La utilización de un fideicomiso para un proyecto de La utilización de un fideicomiso para un proyecto de construcción requiere su inscripción ante la AFIP y construcción requiere su inscripción ante la AFIP y otros organismosotros organismos

Inscripción de propiedad ante registros requiere CUITInscripción de propiedad ante registros requiere CUIT

Idem apertura de cuentas bancariasIdem apertura de cuentas bancarias


Consideraciones Finales



No puede negarse la contribución de la figuraNo puede negarse la contribución de la figura Permite nuevas formas asociativasPermite nuevas formas asociativas Aumenta nivel de formalización de operacionesAumenta nivel de formalización de operaciones Posibilita la instrumentación de acciones de controlPosibilita la instrumentación de acciones de control Acompaña el desarrollo económicoAcompaña el desarrollo económico Su tributación es semejante a otras formas de Su tributación es semejante a otras formas de

organización económicaorganización económica

Existen incertidumbres derivadas de imperfecciones Existen incertidumbres derivadas de imperfecciones normativas e interpretaciones encontradasnormativas e interpretaciones encontradas

La “realidad económica” no es la respuesta a toda La “realidad económica” no es la respuesta a toda la problemática. No brinda certezas para la problemática. No brinda certezas para instrumentar operacionesinstrumentar operaciones



Las adecuaciones reglamentarias deben Las adecuaciones reglamentarias deben basarse en la “naturaleza y fisiología” del basarse en la “naturaleza y fisiología” del instituto y no en la “patología” detectada en instituto y no en la “patología” detectada en su utilización, la que debe ser combatidasu utilización, la que debe ser combatida

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Fideicomisos de ConstrucciónApuntes sobre su Situación Fiscal

Dr. Juan L. Catuogno – PresidenteDr. Pablo A. Gutiérrez – VicePresidente

Fideicomisos de Construcción Apuntes sobre su Situación Fiscal

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