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FIDEICOMISO IRREVOCABLE 80674 Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Estados Financieros Periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013 (Con el Informe de los Auditores Independientes)

Informe de los Auditores Independientes A la Asamblea General de Tenedores de Certificados Bursátiles del Fideicomiso Irrevocable 80674 y al Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores: Hemos auditado los estados financieros adjuntos del Fideicomiso Irrevocable 80674 (el Fideicomiso), que comprenden el estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2013 y los estados de resultado integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013 y sus notas, que incluyen un resumen de las políticas contables significativas y otra información explicativa. Responsabilidad de la Administración en relación con los estados financieros La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), y del control interno que la Administración considere necesario para permitir la preparación de estados financieros libres de desviación material debido a fraude o error. Responsabilidad de los auditores Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre los estados financieros adjuntos basada en nuestra auditoría. Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Dichas normas exigen que cumplamos los requerimientos de ética, así como que planifiquemos y ejecutemos la auditoría con el fin de obtener una seguridad razonable sobre si los estados financieros están libres de desviación material. Una auditoría conlleva la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los importes y la información revelada en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluida la evaluación de los riesgos de desviación material en los estados financieros debido a fraude o error. Al efectuar dichas evaluaciones del riesgo, el auditor tiene en cuenta el control interno relevante para la preparación y presentación razonable por parte de la entidad de sus estados financieros, con el fin de diseñar los procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias, y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la entidad. Una auditoría también incluye la evaluación de lo adecuado de las políticas contables aplicadas y de la razonabilidad de las estimaciones contables realizadas por la Administración, así como la evaluación de la presentación de los estados financieros en su conjunto. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión de auditoría.

(Continúa)

2 Opinión En nuestra opinión, los estados financieros presentan razonablemente, en todos los aspectos materiales, la situación financiera del Fideicomiso Irrevocable 80674 al 31 de diciembre de 2013, así como los resultados de sus operaciones y sus flujos de efectivo por el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, de conformidad con las NIIF.

21 de abril de 2014.

F'IDEICOMISO IRREVOCABLE 80674 Fideicomitellte [nstituto de[ Fondo Nacional de [a Vivienda para los Trabajadores

Estado de Situaci6n Financiera

31 de diciembre de 2013

(Cirras en miles de pesos)

Activo Pasivo y Patrimonio

Efectivo y equivalentes dc efectivo (nola 4) $ 115,911 Pasivo:

Cuentas por pagar $ 11,151 Derechos de cobro (nota 5) 6,253,994 Obligaciones sobre certificados

bursatilcs (nota 6) 5,601,090 Estimaci6n del deterioro de los derechos de cobro (nota 5) {9,388~ Obligaciones sobre intereses de la

constancia preferenle (no1as 7 y 8) 113,081 Derechos de cobro, nelo 6,244.606

Total del pasivo 5,725,322

Patrimonio: Palrimonio (nolas 7 y 8) 748,190 Efeeto de revalorizaci6n (11,814) Rcsultado det pcriodo (101.181)

Total del patrimonio 635,195

Compromisos (nota 9)

Total del activo $ 6,360,517 Total del pasivo y patrimonio $ 6,360,517

Las notas adjunlas son parte integrante de este C5tado financiero.

EI prescnte estado financiero fue aprobado por la Administraci6n el 21 de abril de 2014 y finnado en su represcntaci6n por el Subdirector de Neg~ios Fiduciarios Privados y el Coordinador COlllable FidUCi~

~.J Lic. Roberto Carreras J""lIIaclOS

'Subdireclor de Negoeios Fidueiarios Privados

FIDEICOMISO IRREVOCABLE 80674 Fidcicomitente Instituto del Fonda Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

Estado de Resultado Integral

Periodo in icial del 9 de Detubre al 31 de diciembre de 2013

(Cifras en miles de pesos)

lngresos financieros (notas 4 y 5) Gastos financieros (notas 6 y 7)

Gastos financieros, neto

Efectos por deterioro de derechos de cobra (nota 5)

Margen financiero, neto

Gastos generales (nota 9)

Resultado del periodo

Otro resultado integral: Efecto de revalorizaci6n del patrimonio (nota 8)

Resuhado integral del periodo

Las notas adjuntas son parte integrante de este estado financiero.

$ 68,715 (134,211 )

(65,496)

(9,388)

(74,884)

(26,297)

(101,181)

(11,814)

$ (112,995)

EI presente estado financiero fue aprobado por 1a Administraci6n el 21 de abril de 2014 y finnado en su representacion por el Subdirector de Negocios Fiduciarios Privados y el Coordinador Contable Fiduciario.

Palacios Subdirector de Negocios Fiduciarios Privados

c. P. Genaro Tellez Chavez Coordinador Contable Fiduciario

FIDEICOMISO IRREVOCABLE 80674 Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadorcs

Emisi6n de constancias

Efecto de revalorizaci6n del patrimonio (nota 8)

Resultado integral del periodo: Resultado del periodo

Estado de Cambios en el Patrimonio

Periodo inicial del 9 de octubre al 31 de dicicmbre de 2013


Efecto de Patrimonio revalorizacion

S 736 ,37~

11,814

Efecto de revalorizacion del patrimonio (nota 8) (11,814)

(11,814)

Saldos al31 de diciembre de 2013 $ 748,190 (11 ,81 4)

Las notas adjuntas son parte integrante de este eslado financiero.

Rcsultado del periodo

(101,181)

(101,18 1)

(101,181)

Total del patrimonio

736,376

11,814

(101 ,181) (11,814)

(112,995)

635,195

EI presente estado financiero fue aprobado por la Administracion el 21 de abril de 2014 y finnado en su represcntaci6n por el Subdirector de Negocios Fiduciarios Privados y el Coordinador Conlable Fiduciario.

Lic. Roberto ameras Palacios ubdireclor de Negocios Fiduciarios Privados Coordioador Contable Fiduciario

FIDEICOMISO IRREVOCABLE 80674

Fideicomitente lnstituto del Fonda Nacional de la Vivicnda para los Trabajadores

Estado de Flujos de Efectivo

Periodo inicial del 9 de octubre a131 de diciembre de 2013


Flujos de efectivo por actividades de operaci6n: Resultado del periodo

Ajustes por: Ingresos financieros

Efecta por deterioro de los derechos de cobra

Gastos financieros

Cambios en:

Derechos de cobra, neto

Cuentas por pagar

Obligaciones sabre certificados bursatiles Obligaciones sabre intereses de [a constancia preferente

Efectivo urilizado en actividades de opcracion

Flujos netos de efectivo de actividades

de financiamiento - Emisi6n de constancias

Efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo

Las notas adjuntas son parte integrante de este estado financiero.

$ (10 I, 181)

(68,715) 9,388

134,211

(26,297)

(6,185,279)

11,151 5,470,516

109,444

(620,465)

736,376

$ 115,911

El presente estado financiero fue aprobado por la Administracion el2l de abril de 2014 y firmado en

su representacion por el Subdirector de Negocios Fiduciarios Privados y el Coordinador Contable Fiduciario.

/

Lic. Roberto Carreras Palacios

ubdirector de Negocios Fiduciarios Privados

. Genaro havez

Coordinador Contable Fiduciario

FIDEICOMISO IRREVOCABLE 80674 Fideicomitente Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

Notas a los Estados Financieros

31 de diciembre de 2013


(1) Entidad que reporta- El 9 de octubre de 2013, se celebró el contrato de Fideicomiso de administración con carácter Irrevocable número 80674, Emisión de Certificados Bursátiles CDVITOT 13-U y CDVITOT 13-2U (el Fideicomiso) entre el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y Banco Nacional de México, S. A. (Banamex) en su carácter de Fideicomitentes (los Fideicomitentes y Fideicomisarios en segundo lugar), y Nacional Financiera, S. N. C., Institución de Banca de Desarrollo, en su carácter de Fiduciario (el Fiduciario o NAFIN), designándose a Banco INVEX, S. A., Institución de Banca Múltiple, INVEX Grupo Financiero, como representante común de los tenedores de los Certificados Bursátiles (CEDEVIS), quienes son fideicomisarios en primer lugar. El Fiduciario está ubicado en Avenida Insurgentes Sur 1971, en la Colonia Guadalupe Inn, C. P. 01020, de la Ciudad de México, Distrito Federal. El objetivo del Fideicomiso es llevar a cabo la bursatilización de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria otorgados por el INFONAVIT de acuerdo a la ley aplicable, mediante la aportación de los activos fideicomitidos por parte del Fideicomitente de conformidad con el contrato de cesión celebrado con fecha 9 de octubre de 2013, con el fin de colocar certificados bursátiles entre el público inversionista en la Bolsa Mexicana de Valores. El producto neto de colocación, una vez deducidos los gastos de emisión, es entregado al Fideicomitente como contraprestación por la cesión de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria aportados al patrimonio del Fideicomiso. Los CEDEVIS son colocados entre el público inversionista, dichos certificados representan las obligaciones sobre certificados bursátiles para el Fideicomiso, los cuales serán amortizados semestralmente exclusivamente con los productos y los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria otorgada sobre la base de Veces Salario Mínimo (VSM) cedida a favor del Fideicomiso; en cada fecha de pago, el Fiduciario podrá efectuar amortizaciones anticipadas de los CEDEVIS a las obligaciones sobre los Certificados Bursátiles sin ninguna penalización a favor de los tenedores. El Fideicomiso se extinguirá cuando se haya pagado la totalidad de las obligaciones sobre los CEDEVIS, los adeudos pendientes de la Administración, las obligaciones relativas a la constancia preferente y subordinada, en el orden y la prelación descrita en el contrato de fideicomiso o cuando los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria se hayan cobrado en su totalidad.

(Continúa)

2



(Cifras en miles de pesos) El Fideicomiso no tiene personal propio, por lo que la administración se realiza a través de los servicios administrativos recibidos del Fiduciario. Adicionalmente, el Fiduciario nombra al INFONAVIT como su agente para llevar a cabo la administración y cobranza de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria y de los derechos sobre bienes adjudicados disponibles para la venta, así como efectuar reclamaciones bajo los seguros o fondos de protección de pagos, según corresponda, conforme al contrato de administración celebrado el día 9 de octubre de 2013.

(2) Autorización y bases de preparación- El 21 de abril de 2014, los estados financieros adjuntos y sus notas fueron autorizados para su emisión por el Lic. Roberto Carreras Palacios, Subdirector de Negocios Fiduciarios Privados y el C. P. Genaro Téllez Chávez, en su carácter de Coordinador Contable Fiduciario de Nacional Financiera, S. N. C., Dirección de Contabilidad y Presupuesto, con información operativa generada por el INFONAVIT en su carácter de administrador de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria. Los estados financieros adjuntos se prepararon de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Las principales políticas contables se muestran en la nota 3. De acuerdo con las NIIF, al no existir transferencia de riesgos y beneficios de la cartera hipotecaria cedida por el INFONAVIT al Fideicomiso, este último registra una cuenta por cobrar cuya fuente de pago está representada por la cartera hipotecaria cedida. Toda la información financiera presentada ha sido redondeada a miles de pesos, excepto cuando se indique lo contrario. (a) Base de medición-

Los estados financieros se prepararon sobre la base de costo histórico, excepto por los siguientes rubros: Derechos de cobro – Costo amortizado Obligaciones sobre certificados bursátiles – Costo amortizado Obligaciones sobre intereses de la constancia preferente – Costo amortizado

(Continúa)

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(b) Moneda funcional y de informe- La Administración del Fideicomiso considera el peso mexicano como su moneda funcional, que es igual a la moneda de registro y a su moneda de reporte. Para efectos de informe en los estados financieros los derechos, obligaciones y patrimonio denominados en VSM y Unidades de Inversión (UDI´s) han sido revalorizados a pesos mexicanos.

(c) Uso de juicios y estimaciones- La preparación de los estados financieros de conformidad con las NIIF requiere que la Administración efectúe estimaciones y suposiciones relevantes que afectan la aplicación de políticas contables y los importes reportados de activos, pasivos, ingresos y gastos informados. Los principales rubros sujetos a estas estimaciones y suposiciones son la estimación de deterioro de los derechos de cobro y derechos sobre bienes adjudicados disponibles para la venta. Los resultados reales pueden diferir de dichas estimaciones. Las estimaciones y suposiciones se revisan de manera regular. Los cambios derivados de las revisiones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que ocurren y en periodos subsecuentes.

(3) Principales políticas contables- Las principales políticas contables en la preparación de los estados financieros se presentan a continuación: (a) Efectivo y equivalentes de efectivo-

El efectivo y equivalentes de efectivo incluyen saldos de efectivo disponibles en bancos e inversiones como reportador con vencimientos de menos de tres meses y sujetos a un riesgo poco significativo de cambios en su valor razonable; el efectivo y equivalentes de efectivo es usado por el Fideicomiso en la administración de sus compromisos de corto plazo. El efectivo y equivalentes de efectivo se reconocen en el estado de situación financiera al costo histórico.

(Continúa)

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(b) Activos y pasivos financieros-

Los activos y pasivos financieros más importantes se reconocen en la fecha de cesión del INFONAVIT de la cartera hipotecaria al Fideicomiso que generan la cuenta por cobrar a los derechos de cobro o bien en la fecha de emisión de certificados bursátiles misma que genera la obligación de pago.

Los activos y pasivos financieros se reconocen inicialmente a valor razonable y posteriormente a costo amortizado utilizando el método de tasa de interés efectiva. Clasificación El Fideicomiso clasifica los activos y pasivos financieros como sigue: Activos financieros • Efectivo y equivalentes de efectivo

• Préstamos y cuentas por cobrar - Derechos de cobro Pasivos Financieros • Otros pasivos - Obligaciones sobre certificados bursátiles y otras cuentas por pagar.

Baja de activos y pasivos financieros El Fideicomiso da de baja un activo o un pasivo financiero cuando los derechos de cobro o las obligaciones son liquidados, o bien cuando los riesgos y beneficios del activo o pasivo son transferidos a otra entidad, en este último caso la diferencia entre el valor de libros del activo o el pasivo y la contraprestación recibida se reconoce en los resultados del periodo.

(c) Derechos de cobro-

Los derechos de cobro se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente se valúan al costo amortizado utilizando el método de tasa de interés efectiva, debido a que cumplen con las dos condiciones siguientes: • El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener

los activos para obtener los flujos de efectivo contractuales; y • Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas

especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos del principal e intereses sobre el importe del principal pendiente.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos) El costo amortizado de un activo financiero es la medida inicial de dicho activo menos los reembolsos del principal, más o menos la amortización acumulada, calculada con el método de la tasa de interés efectiva, de cualquier diferencia entre el importe inicial y el valor de reembolso en el vencimiento. El método de la tasa de interés efectiva es un método de cálculo del costo amortizado de un activo financiero (o de un grupo de activos financieros) para la imputación del ingreso financiero a lo largo del periodo relevante. La tasa de interés efectiva es la tasa de descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por cobrar estimados a los largo de la vida esperada del instrumento financiero (o cuando sea adecuado en un periodo más corto) con el importe neto en libros del activo financiero. Los derechos de cobro incrementan su valor mediante un factor denominado VSM, dicho efecto de revaluación se registra en resultados en el rubro de “Ingresos financieros”. Identificación y medición del deterioro El Fideicomiso evalúa en cada fecha del estado de situación financiera si existe evidencia objetiva de que los derechos de cobro están deteriorados. Un activo financiero o un grupo de activos financieros están deteriorados si existe evidencia objetiva que demuestre que un evento que causa la pérdida haya ocurrido después del reconocimiento inicial del activo y ese evento tiene un impacto sobre los flujos de efectivo futuros estimados. La evidencia objetiva de que un activo financiero está deteriorado incluye impagos o moras de parte del acreditado y reestructuración de un crédito. Los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria son evaluados colectivamente en busca de deterioro agrupándolos por características de riesgo similares.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos) Al evaluar el deterioro colectivo, el Fideicomiso utiliza un modelo de pérdida incurrida cuyos parámetros de incumplimiento, recuperación y deterioro se obtienen mediante modelos estadísticos de tendencias históricas ajustados de acuerdo al juicio de la Administración en relación a si las condiciones actuales de economía y crédito son tales que las pérdidas reales podrían ser mayores o menores que las sugeridas por los modelos históricos. Las tasas de incumplimiento, las tasas de pérdida y el calendario esperado de recuperaciones futuras son regularmente revisados contra resultados reales para asegurar que siguen siendo apropiadas. Cuando ocurre un hecho posterior que ocasiona que disminuya el monto de la pérdida por deterioro, esta disminución de la pérdida por deterioro es reversada en resultados. Los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria están formados contractualmente por un gran número de créditos, cada uno de los cuales constituye una fracción menor del monto total de dichos derechos, por lo que se clasifica a toda la cartera como individualmente no significativa. De esta forma se considera que es una cartera colectiva y por lo tanto el cálculo de reservas por deterioro se hace en forma grupal, basada en observaciones históricas.

(d) Derechos sobre bienes adjudicados disponibles para la venta- Están representados por inmuebles habitacionales adjudicados por el Fideicomiso como resultado de ejercer la garantía sobre los derechos de cobro no cubiertos oportunamente; dichos derechos serán recuperados mediante su venta, por lo que se clasifican como disponibles para la venta. Los derechos sobre bienes adjudicados disponibles para su venta, se registran al menor entre su valor en libros y su valor razonable menos costos de venta. Cualquier pérdida por deterioro y las ganancias por reversión del deterioro se reconocen en resultados. No se reconocen ganancias que rebasen cualquier pérdida por deterioro acumulada.

(e) Pasivos financieros- Los pasivos financieros se valúan al costo amortizado, el cual es la medida inicial de dicho pasivo menos los pagos del principal, más o menos la amortización acumulada, calculada con el método de la tasa de interés efectiva. El método de la tasa de interés efectiva es un método de cálculo del costo amortizado de un pasivo financiero (o de un grupo de pasivos financieros) para la imputación del gasto financiero a lo largo del periodo relevante.

(Continúa)

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La tasa de interés efectiva es la tasa de descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por pagar estimados a lo largo de la vida esperada del pasivo financiero (o cuando sea adecuado en un periodo más corto) con el importe neto en libros del pasivo financiero. Los pasivos financieros son los siguientes: Los pasivos financieros por obligaciones sobre certificados bursátiles representan las obligaciones contrctuales sobre los CEDEVIS, denominados en UDI´s, los cuales se valúan utilizando el valor de la UDI a la fecha del estado de situación financiera correspondiente. El efecto de revalorización, se reconoce en resultados en el rubro de “Gastos financieros”. Los pasivos financieros por obligaciones sobre intereses de la constancia preferente representan los derechos a su tenedor, el INFONAVIT, de recibir únicamente los intereses denominados en UDI´s de manera periódica, los cuales se valúan utilizando el valor de la UDI a la fecha del estado de situación financiera correspondiente. El efecto de revalorización, se reconoce en resultados en el rubro de “Gastos financieros”.

(f) Provisiones- El Fideicomiso reconoce, con base en estimaciones de la Administración, provisiones de pasivo por aquellas obligaciones presentes en las que la transferencia de activos o la prestación de servicios es virtualmente ineludible y surge como consecuencia de eventos pasados.

(g) Comisiones- Las comisiones generadas por la administración de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria, se determinan en forma bimestral aplicando una sexta parte de la tasa del 1.20% al saldo insoluto de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria que se refleje en el reporte de cobranza que corresponda al periodo de generación con respecto del cual se calcula esta comisión, de conformidad con el contrato de prestación de servicios de administración y cobranza celebrado por el Fideicomitente (administrador) y el Fiduciario. Esta comisión es descontada de la cobranza que tiene que depositar el administrador a la cuenta del Fideicomiso y se registra dentro del rubro de “Gastos generales”.

(Continúa)

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(h) Patrimonio- El patrimonio incluye el valor del capital en riesgo aportado por el Fideicomitente mismo que se reconoce a valor nominal y equivale a las constancias preferente y subordinada denominadas en UDI´s de las que el INFONAVIT y Banamex son tenedores. La constancia subordinada da derecho a su tenedor a recibir el monto remanente, una vez que se hayan amortizado completamente las obligaciones sobre los CEDEVIS, los adeudos pendientes de la Administración y las obligaciones sobre la constancia preferente. El efecto de la revalorización de las constancias preferentes y subordinadas se reconoce como parte del resultado integral del Fideicomiso.

(i) Ingresos y gastos financieros- Los ingresos y gastos financieros son reconocidos en el estado de resultados usando el método de la tasa de interés efectiva. La tasa de interés efectiva es la tasa de descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por cobrar o por pagar estimados a lo largo de la vida esperada del instrumento financiero (o cuando sea adecuado en un período más corto) con el valor neto en libros del activo financiero o pasivo financiero. Adicionalmente los rubros de ingresos y gastos financieros incluyen los efectos de revalorización de los derechos de cobro y de las obligaciones sobre certificados bursátiles.

(j) Obligaciones fiscales- El Fideicomiso no tiene personalidad jurídica propia, y al no realizar actividades empresariales, no se considera contribuyente del impuesto sobre la renta ni del impuesto empresarial a tasa única de acuerdo con la legislación fiscal vigente. En ningún caso el Fiduciario será responsable del cálculo, pago o retenedor de impuestos por lo que el cumplimiento de las obligaciones fiscales que se deriven de la operación del Fideicomiso será responsabilidad del Fideicomitente eximiendo al Fiduciario de cualquier responsabilidad, conforme lo señala el contrato de Fideicomiso.

(k) Contingencias- Las obligaciones o pérdidas relacionadas con contingencias se reconocen cuando es probable que sus efectos se materialicen y existan elementos razonables para su cuantificación. Si no existen estos elementos razonables, se incluye su revelación en forma cualitativa en las notas a los estados financieros. Los ingresos, utilidades o activos contingentes se reconocen hasta el momento en que exista certeza de su realización.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos) (l) Resultado integral-

Representa el resultado del periodo más el efecto de revalorización del patrimonio equivalente a la constancia preferente y subordinada.

(4) Efectivo y equivalentes de efectivo-

Al 31 de diciembre de 2013, el efectivo y equivalentes de efectivo se integra básicamente por operaciones de reporto con valores gubernamentales por un monto de $115,911, a un plazo de 2 días y una tasa de interés anual de 3.63%. Por el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, los intereses ganados que se incluyen en el resultado del ejercicio en el rubro de “Ingresos financieros” ascienden a $211.

(5) Derechos de cobro- El saldo insoluto de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria al 31 de diciembre de 2013, se muestra a continuación:

Derechos de cobro $ 6,253,994 Estimación del deterioro de los derechos de cobro (9,388) $ 6,244,606 =======

Durante el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, el monto de los intereses devengados asciende a $68,504, los cuales se registran en resultados en el rubro de “Ingresos financieros”. Durante el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, el importe de la estimación de deterioro de los derechos de cobro cargado en el estado de resultados integral asciende a $9,388. El método de pérdida incurrida se fundamenta en la estimación de los parámetros de incumplimiento, nivel de exposición a costo amortizado, severidad de la pérdida así como en un parámetro de ajuste denominado periodo de identificación de la pérdida que incorpora un factor de tiempo entre la primera evidencia de deterioro y la consecución de este.

(Continúa)

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La expresión de la pérdida incurrida se muestra a continuación:

Pérdida Crediticia Incurrida = PI * CA * SP * PIP

Donde : PI : es la probabilidad de incumplimiento CA : es el costo amortizado de la cuenta por cobrar SP : es la severidad de la pérdida ó recíproco de la recuperación expresado en porcentaje PIP : es el periodo de identificación de la pérdida

a.- Probabilidad de Incumplimiento (PI)

Se define como incumplimiento cuando una cuenta por cobrar estando entre cero y siete omisiones cumple con la condición de pasar a ocho ó más mensualidades omisas y entra en un proceso de recuperación judicial para el caso de la cartera tradicional. En el caso del programa de Infonavit Total el incumplimiento se define como cinco ó más mensualidades omitidas. Un crédito se considera deteriorado cuando llega a cobranza judicial. Parámetros obtenidos-

En base al historial de omisos del tenedor original de estos derechos de los ejercicios 2009 a 2013, en periodos de un año, se obtienen las probabilidades promedio de que: estando en cualquier estado de omisión (de cero a siete omisos o de cero a cuatro omisos en créditos Infonavit Total), llegue a cobranza judicial en un año. De este modo, a diciembre de 2013 se obtuvieron las siguientes probabilidades de que un crédito llegue a cobranza judicial:

Emisiones sin Infonavit Total Emisiones Infonavit Total Omisos Probabilidad Omisos Probabilidad

0 0.40% 0 0.20% 1 12.90% 1 4.50% 2 22.80% 2 7.70% 3 34.30% 3 18.40% 4 41.10% 4 19.90% 5 45.80% 5 y más 100.00% 6 52.00% - - 7 55.00% - - 8 y más 100.00% - - ===== ====== ====== ======

(Continúa)

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b.- Severidad de la Pérdida (SP) Se define como el recíproco del porcentaje de recuperación de las cuentas por cobrar de la cobranza judicial obteniéndose un valor de 60% de acuerdo a lo siguiente:

El área de cobranza judicial inicia la recuperación del total del adeudo para los créditos con:

• Cinco ó más mensualidades omisas para Infonavit Total. • Ocho ó más para crédito tradicional y los demás productos. Asignación de

créditos con gestión judicial a administradores de cartera.

Estimación de la severidad por cobranza judicial-

La cartera de recuperación especializada, es segmentada en tres grupos:

1. Créditos castigados: Son aquellos que por algún motivo no pueden ser demandados, por falta de escrituras o algún documento.

2. Créditos en proceso de solución con más de tres años en proceso. 3. Créditos con solución.

Para los créditos castigados: Se asigna una severidad del cien por ciento. Para los créditos con más de tres años en proceso se les asigna una severidad del cien por ciento. Para los créditos con solución, el cálculo de la severidad se da con las fórmulas que se muestran a continuación:

Tipo de solución Cálculo de Recuperación Severidad

Convenio Recuperación = Saldo – Gasto Total - DifRiesExt Severidad = 1 - Regularización Saldo * (1+Tasa)T Recuperación

100

(Continúa)

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Para los créditos con solución, se verifica el estatus a los tres meses después de aplicada la solución, si el estatus es vencido, en el caso de que la solución haya sido a través de convenio, se le asigna el promedio de la recuperación de adjudicación de acuerdo a la delegación. A regularización se le asigna una recuperación de cero por ciento por lo cual la severidad es del cien por ciento.

Tipo de solución Cálculo de Recuperación Severidad

Liquidación Recuperación = Saldo liquidación – Gasto Total Severidad = 1 -

Saldo * (1+Tasa)T Recuperación 100

• Adjudicación • Adjudicación PAE Recuperación = Valor – Gasto Total • Adjudicación a terceros Saldo *(1+Tasa)T • Dación 100 • Entrega de vivienda con poder notarial

Dónde:

Saldo = Saldo de asignación. Gasto total = Monto facturado al despacho jurídico más monto facturado

al despacho promotor de la vivienda (honorarios más pago de gestoría, más pago de servicios de saneamiento).

DifRiesExt = Max (DifRiesExt, 0), diferencia en el Riesgo de Extensión un mes antes y tres meses después de haber aplicado el convenio, desistimiento o regularización.

Saldo liquidación= Monto total de liquidación.

Valor = Precio de venta de la vivienda, sino hay información se toma el valor del avalúo final para la adjudicación o dación.

T = Tiempo en años entre la fecha de asignación y fecha de solución.

Tasa = Diez por ciento, máxima tasa de interés activa.

(Continúa)

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c.- Periodo de Identificación de la Pérdida (PIP) El PIP de un crédito se define como el tiempo promedio (medido en años) en que se incurre en deterioro, a partir de observar un primer indicio de deterioro (definido como dos periodos de atraso en los pagos). Se calcula el PIP de la cartera como un percentil de la distribución de periodos de identificación de la pérdida histórica medida desde el mes de enero de 2009 hasta diciembre de 2013.

d.- Riesgo de Extensión

Los créditos del INFONAVIT pueden tener variación de los pagos debido a: prórrogas, variación del aporte patronal, reestructuras, prepagos, pagos incompletos. Este deterioro parcial se reconoce a través de la Reserva por riesgo de Extensión. El valor neto de cada crédito, o sea el costo amortizado menos la reserva por riesgo de extensión es igual al valor presente de los pagos que se esperan cobrar. El crecimiento de la reserva por riesgo de extensión se considera como señal de deterioro parcial. La disminución del pago produce, implícitamente, un ajuste aumentando el plazo del crédito hasta llegar al límite establecido por la ley del INFONAVIT. Al rebasar este límite se genera la reserva por riesgo de extensión como el valor presente del saldo que no se cobrará en el límite de tiempo, con la tasa efectiva:

Reserva por Riesgo de Extensión = Riesgo de Extensión Ponderado =

(1 − PD) ∗ MAX �0, Costo Amortizado − Pago ∗1 − (1 + r)−t

r�

r = Tasa efectiva mensual del crédito calculada al momento de la emisión Pago = Pago facturado del crédito (depende de si es ROA1, REA2

t = Plazo remanente del crédito (número de pagos efectivos restantes) )

(Continúa) 1 Régimen Ordinario de Amortización 2 Régimen Extraordinario de Amortización

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e.- Estimación preventiva por deterioro El requerimiento total de reservas preventivas resulta de la suma del riesgo de crédito y del riesgo de extensión, calculada crédito por crédito. Equivale a un promedio ponderado entre las dos posibles causas de deterioro, lo que refleja adecuadamente que no pueden ocurrir ambas simultáneamente. Reservas Totales = Reservas por Riesgo Crédito ó Pérdida Incurrida + Reservas por Riesgo de Extensión.

Los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria se valúan al costo amortizado calculado con el método de la tasa de interés efectiva, de acuerdo a las siguientes consideraciones: 1. Determinación de la tasa efectiva.

Proyectar los flujos esperados del crédito a partir del momento inicial considerando: i. El saldo inicial. ii. Los pagos esperados. iii. Si al momento inicial, un crédito tiene intereses vencidos, aunque esos no forman

parte del registro contable, se suman a efectos de proyectar los flujos ya que estos son reclamables y se cobrarían en caso de recuperación. Esto es consistente con el modelo de severidad.

iv. Si algún crédito tiene riesgo de extensión desde el momento inicial, los pagos posteriores al límite de pagos efectivos establecido por ley del INFONAVIT (240 o 360 meses según corresponda) no se incluyen en la proyección de flujos.

v. Las comisiones de originación de los créditos no se incluyen ya que fueron cubiertas por el fideicomitente, durante la originación del crédito y no afectan los flujos de efectivo del Fideicomiso.

2. Calcular la tasa efectiva como la tasa interna de rendimiento de los flujos proyectados.

3. Costo amortizado.

a. Calcular la tabla de amortización del crédito desde el momento inicial hasta el

momento de valuación utilizando el saldo inicial, los pagos efectuados y la tasa efectiva.

b. El saldo actual obtenido es el costo amortizado que se registra como valor contable del crédito.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos, excepto valor de la UDI)

En la nota 10 se revela la exposición del Fideicomiso a los riesgos de crédito, operativo, mercado, liquidez y las pérdidas por deterioro relacionadas con los derechos de cobro, así como un análisis de sensibilidad para activos financieros y pasivos financieros.

(6) Obligaciones sobre certificados bursátiles- Las obligaciones sobre certificados bursátiles (CEDEVIS) representan las obligaciones contractuales de pago que tiene el Fideicomiso con los tenedores, a los que les representa el derecho, en primer lugar, al cobro del principal e intereses, adeudados por el Fideicomiso, de acuerdo con los términos estipulados en el prospecto de inversión. Con fecha 9 de octubre de 2013, el Fideicomiso emitió certificados bursátiles correspondientes a 10,513,612 y 472,201 certificados con valor nominal de 100 UDI´s cada uno, bajo las claves CDVITOT 13-U y CDVITOT 13-2U por $5,235,763 y $235,155, respectivamente, los cuales devengan intereses durante la vigencia de la emisión a la tasa anual fija del 3.46% y 4.20% respectivamente. La amortización de capital y de los intereses devengados de los certificados es de manera semestral en los meses de abril y octubre, de cada año hasta el mes de octubre de 2041, de acuerdo a lo que establece el prospecto de inversión. Las obligaciones sobre los CEDEVIS del Fideicomiso que devengan intereses, los cuales se miden a costo amortizado. En la nota 10 se muestra información sobre la exposición del Fideicomiso a los diferentes tipos de riesgo. Al 31 de diciembre de 2013, el saldo de las obligaciones sobre los certificados bursátiles asciende a $5,601,090. Al 31 de diciembre de 2013, el valor de la UDI asciende a $5.0587, lo cual generó un efecto de valorización de $86,509, durante el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013 que se registra en el rubro de “Gastos financieros”.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos) Las obligaciones sobre los certificados bursátiles ó CEDEVIS, cuya única fuente de pago es la cobranza de los derechos de cobro, generaron intereses los cuales se reconocen bajo costo amortizado. Durante el periodo del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, los intereses importaron $44,065, los cuales están registrados en el estado de resultado integral en el rubro de “Gastos financieros”. Durante 2013, la Administración del Fideicomiso no realizó pagos de capital e intereses. La calificación más reciente otorgada por las sociedades calificadoras Standard & Poor´s, Fitch México y Moody´s de México fue de “mxAAA”, “AAA(mex)” y “Aaa.mx” respectivamente, se describen a continuación: a) “mxAAA”.- Es el grado más alto que se otorga en su escala CaVal, indica que la

capacidad de pago, tanto de intereses como del principal, es sustancialmente fuerte.

b) “AAA(mex)”.- Representa la máxima calificación en su escala de calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la mejor calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país.

c) “Aaa.mx”.- Los emisores o emisiones demuestran la calidad de crédito más fuerte y la menor probabilidad de pérdida relativa a otras emisoras locales.

(7) Obligaciones sobre los intereses de la constancia preferente-

Las obligaciones sobre los intereses de la constancia preferente denominada en UDI’s, representan el derecho de cobro de los intereses cada semestre a favor del tenedor de dicha constancia (INFONAVIT). En la fecha de vencimiento el Fideicomiso pagaría una cantidad equivalente al saldo insoluto de principal en los términos y en el orden de prelación previstos en el contrato del Fideicomiso. Los intereses relativos a dicha constancia representa una obligación contractual ineludible de pago para el Fideicomiso por lo que se considera un instrumento financiero con características de pasivo mientras que la liquidación del principal está condicionada a la liquidación previa de las obligaciones sobre los CEDEVIS, por lo que dicha porción presenta características de patrimonio.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos) Al 31 de diciembre de 2013, las obligaciones sobre los intereses de la constancia preferente ascienden a $113,081, la cual representa el valor presente de los flujos futuros de interés. Los intereses devengados durante el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, ascienden a $1,887, los cuales están registrados en el estado de resultados integral en el rubro de “Gastos financieros”. Al 31 de diciembre de 2013, la Administración del Fideicomiso no realizó pagos de intereses a la constancia preferente. Durante el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, el efecto de valorización de la porción pasiva de la constancia preferente asciende a $1,750, el cual se registra en resultados en el rubro de “Gastos financieros”. Dicha constancia cuenta con una calificación otorgada por las sociedades calificadoras Standard & Poor´s, Fitch México y Moody´s de México de “mxAA”, “AA(mex)” y “Aa2.mx”, respectivamente.

(8) Patrimonio- Al 31 de diciembre de 2013, el patrimonio equivale a la porción relativa al principal de la constancia preferente, denominada en UDI´s de la que el INFONAVIT es tenedor, equivalente a 47,905,700 UDI´s, y la constancia subordinada, denominada en UDI´s de las que el INFONAVIT y Banamex son tenedores, equivalentes a 61,367,757 y 60,489,585 UDI´s, respectivamente. La constancia subordinada da derecho a su tenedor a recibir el monto remanente, una vez que se hayan amortizado completamente las obligaciones sobre los CEDEVIS, los adeudos pendientes de la Administración y las obligaciones sobre la constancia preferente; mientras que dicha constancia preferente da derecho a su tenedor a recibir periódicamente intereses, y el pago del principal, una vez que se hayan amortizado completamente las obligaciones sobre los CEDEVIS.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos, excepto valor de la UDI) Al 31 de diciembre de 2013, el patrimonio se integra como se muestra a continuación:

Patrimonio equivalente a la constancia preferente (liquidación de principal y traspaso de la valorización) $ 129,669 Patrimonio equivalente a la constancia subordinada 606,707 Revalorización de constancia preferente y subordinada 11,814

$ 748,190 ======

Al 31 de diciembre 2013, el valor de la UDI asciende a $5.0587, lo cual generó un efecto de revalorización del patrimonio de $11,814, que se registra como parte del resultado integral.

(9) Compromisos- Con fecha 9 de octubre de 2013, el Fideicomiso celebró un contrato de administración con el INFONAVIT donde se designa a este último como el administrador único de los derechos de cobro sobre cartera hipotecaria bursatilizados; de acuerdo con dicho contrato, el Fiduciario nombra al INFONAVIT como su agente para llevar a cabo la administración y cobranza de los derechos de cobro hipotecarios, de los derechos sobre los inmuebles adjudicados, así como efectuar reclamaciones bajo los seguros o fondos de protección de pagos, según corresponda a cambio de una comisión. Por el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, el Fideicomiso incurrió en gastos por comisiones por $25,206, y se reconocen en resultados en el rubro de “Gastos generales”. El Fideicomiso tiene celebrado un contrato de servicios de administración maestra con Administradora de Activos Financieros, S. A, quien es responsable de la supervisión y monitoreo de los derechos de cobro. Durante el periodo inicial del 9 de octubre al 31 de diciembre de 2013, el Fideicomiso incurrió en gastos por este concepto por un importe de $228, que se registran en resultados en el rubro de “Gastos generales”.

(Continúa)

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(10) Administración de riesgos financieros (no auditada)- El Fideicomiso se encuentra expuesto a los siguientes riesgos: • Riesgo de crédito • Riesgo de liquidez • Riesgo de mercado • Riesgo operativo Esta nota presenta información sobre la exposición del Fideicomiso a cada uno de los riesgos anteriormente mencionados, los objetivos, políticas y procesos del Fideicomiso para la medición y administración de riesgos, así como la administración del patrimonio del Fideicomiso. En diversas secciones de estos estados financieros se incluyen más revelaciones cuantitativas. Marco de administración de riesgos El Fideicomiso ha desarrollado e implementado modelos de medición para los riesgos que enfrenta, con base en las mejores prácticas, utilizando técnicas del análisis económico y de la estadística matemática bajo un enfoque integral, realizando actividades de monitoreo con el fin de asegurar la calidad del portafolio de manera eficaz y satisfacer los requerimientos regulatorios que se exigen a las instituciones financieras. Riesgo de crédito El riesgo de crédito representa el riesgo de pérdida financiera para el Fideicomiso si un acreditado o contraparte de un instrumento financiero no cumple con sus obligaciones contractuales, y surge principalmente de los derechos de cobro sobre la cartera hipotecaria de acreditados en valores del Fideicomiso. La exposición del Fideicomiso al riesgo de crédito se ve afectada principalmente por las características de la cartera de crédito, misma que respalda los derechos de cobro. La calificación de emisión de certificados bursátiles para las emisiones del Fideicomitente son las más altas otorgadas por tres calificadoras de México. El Fideicomiso es una estructura típica de bursatilización que involucra la creación de un vehículo de financiamiento con fines específicos Los créditos son seleccionados de acuerdo a sus características de puntualidad en pagos y antigüedad laboral.

(Continúa)

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• Monto Máximo de Crédito: 350 VSM

• Loan to value máximo: 95%

• Ingreso del Acreditado: 4.5 - 11 VSM

• Puntuación Mínima Requerida: 116 puntos

• Antigüedad laboral mínima, o continuidad laboral: 6 bimestres continuos con el mismo patrón

• Edad del Acreditado 18 años – 64 años 11 meses

• Créditos anteriores de Fideicomiso: Ninguno

• Tipo de Crédito: Adquisición de Vivienda (primer crédito)

• Tipo de Vivienda: Nueva o Usada

• Avalúo: Vigente al momento de solicitud Inversiones El Fideicomiso invierte su disponible en instrumentos gubernamentales de bajo riesgo y baja duración. Por lo que el riesgo de contraparte y de mercado es mínimo. Garantías La garantía de los derechos de cobro está representada por créditos hipotecarios. Deterioro de las garantías Como resultado de factores que se encuentran fuera del control de los deudores hipotecarios, como por ejemplo, una severa desaceleración económica, causas de fuerza mayor (sismo, inundación, erupción volcánica, incendio o cualquier desastre natural) puede haber una afectación sustancial en el valor de las viviendas adquiridas por los deudores hipotecarios con los créditos hipotecarios. Esta afectación tendría como resultado que el valor de las garantías otorgadas bajo dichos créditos hipotecarios se vea disminuido. Si esto ocurre y como resultado de un incumplimiento por parte de los deudores hipotecarios afectados es necesario ejecutar dichas garantías, es posible que el patrimonio de los distintos Fideicomisos emisores cuente con menos recursos líquidos de los esperados y esto afecte en forma negativa la capacidad de pagar las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios correspondientes a cada emisión.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos) Factores externos El pago de los créditos hipotecarios a favor del Fiduciario depende preponderantemente de la situación económica de las empresas empleadoras y de los deudores hipotecarios. Eventos políticos, económicos o sociales nacionales o internacionales adversos (tales como la falta de crecimiento económico, ciclo crediticio adverso, posibles devaluaciones del peso, altos índices inflacionarios, fluctuaciones en las tasas de interés o cambios adversos en las disposiciones gubernamentales) pueden afectar la capacidad de pago de las empresas empleadoras o de los deudores hipotecarios, así como también pueden también afectar de forma negativa el valor de las garantías. Cualquier cambio en la situación económica y/o solvencia de las empresas empleadoras o de los deudores hipotecarios puede tener un efecto adverso en su capacidad de pago. La totalidad de las empresas empleadoras y de los deudores hipotecarios se ubican en México, por lo tanto, el desempeño de los créditos hipotecarios y el pago de los Certificados Bursátiles fiduciarios dependen, entre otros factores, del desempeño de la economía del país, incluyendo el nivel de crecimiento en la actividad económica y de generación y estabilidad del empleo. Riesgo de liquidez El riesgo de liquidez representa la posibilidad de que el Fideicomiso tenga dificultades para cumplir con sus obligaciones relacionadas con sus pasivos financieros que se liquidan mediante la entrega de efectivo u otro activo financiero. Todas las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles fiduciarios que se emitan en cada emisión se pagarán únicamente con cargo al patrimonio de cada Fideicomiso emisor. El patrimonio de cada Fideicomiso emisor estará constituido, principalmente, por los derechos de créditos sobre la cartera hipotecaria y sus accesorios. En tanto los deudores hipotecarios continúen empleados en el sector formal y las empresas empleadoras efectúen las aportaciones patronales y los descuentos en nómina que correspondan o que en caso de que los deudores hipotecarios que no continúen empleados, obtengan ingresos suficientes para continuar cumpliendo con sus obligaciones de pago bajo los créditos hipotecarios, el patrimonio de cada Fideicomiso emisor contará con los recursos líquidos para efectuar los pagos de intereses y amortizaciones de principal bajo los Certificados Bursátiles fiduciarios . En el caso de que, por cualquier motivo, los recursos líquidos del patrimonio del Fideicomiso emisor no sean suficientes para pagar íntegramente las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles fiduciarios, los tenedores no tendrán el derecho de reclamar su pago al Fideicomitente, al Fideicomiso, al Fiduciario, al Representante Común, a los Intermediarios Colocadores o a cualquier otra persona.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos) Las aportaciones patronales y los descuentos en nómina son la principal fuente de pagos para la cobranza de los créditos hipotecarios cuyos derechos sean cedidos a favor del Fiduciario para beneficio del patrimonio del Fideicomiso emisor. En el supuesto de que las empresas empleadoras no realicen los pagos de las aportaciones patronales y los descuentos en nómina que correspondan a los deudores hipotecarios que tengan una relación laboral con ellos, el Fiduciario emisor no tendrá acceso a otros fondos para cubrir el pago de intereses o principal a los tenedores de los Certificados Bursátiles fiduciarios, salvo por lo estipulado en los apoyos crediticios. Los derechos de cobro tienen una vida máxima entre 20 y 30 años, mientras que los pasivos financieros tienen una vida máxima de 28 años, que podría reducirse en caso de tener excedentes de flujo en el fideicomiso que permita una amortización anticipada. Riesgo de mercado El riesgo de mercado es el riesgo de que los cambios en los precios de mercado, tales como tipos de cambio, tasas de interés y precios de instrumentos de capital puedan afectar los ingresos del Fideicomiso o el valor de sus instrumentos financieros. El objetivo de la administración del riesgo de mercado es administrar y controlar las exposiciones a los riesgos de mercado dentro de parámetros aceptables, a la vez que se optimizan los rendimientos. La magnitud del riesgo de mercado se estima mediante la sensibilidad del valor razonable del activo y del pasivo. Riesgo operativo El riesgo operativo es el riesgo de obtener una pérdida directa o indirecta derivada de diferentes causas relacionadas con los procesos, el personal, la tecnología e infraestructura del Fideicomiso, y de factores externos distintos a los riesgos de crédito, mercado y liquidez, como son los derivados de requerimientos legales y normas generalmente aceptadas de gobierno corporativo. El riesgo operativo surge de todas las operaciones del Fideicomiso. La política del Fideicomiso es administrar el riesgo operativo a fin de equilibrar la prevención de pérdidas financieras y el daño a la reputación del Fideicomiso con efectividad general en los costos. La cartera de crédito que respalda los derechos de crédito del Fideicomiso son administrados por el INFONAVIT, por lo que se utiliza la misma medición de riesgo operativo. En la sección de valor razonable, se explica el cálculo de la tasa costo, que incluye una explicación de la metodología de medición del riesgo operativo.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos, excepto cuando se indica diferente) Administración del capital El Fideicomiso, por ser una entidad de administración no tiene requerimiento de capital sobre el patrimonio. Se estructura con un nivel de aforo alto para asegurar la alta calidad crediticia de los bonos emitidos. Adicionalmente, al originarse con un aforo objetivo, este crece en el tiempo debido a la diferencia de tasas entre los créditos que respaldan los derechos de cobro y las obligaciones sobre las constancias CEDEVIS que respaldan los bonos emitidos.

Valor Razonable y Análisis de Sensibilidad Valor razonable de la cartera hipotecaria Debido a que los CEDEVIS no tienen mercado secundario se valúan a partir de la tasa costo. El resultado representa la valuación a la que se estaría dispuesto a vender los créditos.

Cada crédito se valúa calculando el valor presente de los flujos esperados, descontados con la tasa costo (descrita más adelante).

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑅𝑎𝑧𝑜𝑛𝑎𝑏𝑙𝑒 = 𝑃𝑎𝑔𝑜 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑢𝑟𝑎𝑑𝑜 ∗(1 − (1 + 𝑡𝑎𝑠𝑎 𝑐𝑜𝑠𝑡𝑜)−𝑛)

𝑡𝑎𝑠𝑎 𝑐𝑜𝑠𝑡𝑜

El plazo remanente es el número máximo de pagos exigibles por ley. Se define “n” como el número estimado de pagos restantes en la fecha de cálculo:

𝑛 = 𝑀𝑖𝑛�𝑝𝑙𝑎𝑧𝑜 𝑟𝑒𝑚𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒,−ln �𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑖𝑛𝑠𝑜𝑙𝑢𝑡𝑜 ∗ 𝑇𝑎𝑠𝑎

𝑃𝑎𝑔𝑜 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑢𝑟𝑎𝑑𝑜 �

ln (1 + 𝑡𝑎𝑠𝑎)�

Activo (en millones de pesos) 31 de Costo Valor neto Emisión diciembre amortizado Deterioro (en libros) CDVITOT 13-U y 13-2U 2013 6,254 (9) 6,245 ==== ==== ====

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos, excepto cuando se indica diferente) Valor razonable del Activo (en millones de pesos) 31 de Valor Valor razonable

Emisión diciembre razonable estresado Variación Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3

CDVITOT 13-U, 13-2U 2013 6,700 6,641 (59) - - 6,700 ===== ===== == === === ====

Análisis de sensibilidad de la cartera hipotecaria El análisis de sensibilidad se realiza calculando el valor razonable bajo la tasa costo con un incremento adicional bajo distintos escenarios: • Se calcula la sensibilidad a movimientos de ±20 puntos base para reflejar el riesgo por

inflación en caso de que el valor del salario mínimo (unidad del activo) no se ajuste a la inflación al mismo ritmo que la UDI (unidad del pasivo).

• Se calcula la sensibilidad a movimientos de ±50 puntos base • Se calcula la sensibilidad a movimientos de ±100 puntos base

Sensibilidad del activo bajo valor razonable (en millones de pesos) 31 de Incremento Disminución Incremento Disminución Emisión diciembre paralelo100 pb paralelo 100 pb paralelo 50 pb paralelo 50 pb CDVITOT 13-U, 13-2U 2013 (289) 309 (147) 152 == == === ==

Valor razonable del pasivo El pasivo consiste en certificados emitidos a par, se calcularon sus valores razonables trayendo los flujos a valor presente con la tasa cupón, misma que, coincide con el principal derivado principalmente de la poca variación respecto a su amortización programada, dicho valor razonable se muestra en la hoja siguiente.

(Continúa)

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(Cifras en miles de pesos, excepto cuando se indica diferente) 31 de Saldo Pasivo Emisión diciembre (millones de pesos) CDVITOT 13-U, 13-2U 2013 $ 5,714 =====

Valor razonable del pasivo (en millones de pesos) 31 de Precio Precio Variación Variación Emisión diciembre Valor sucio limpio precio sucio precio limpio Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3

CDVITOT 13-U, 13-2U 2013 5,800 5,786 5,743 (14) (57) - 5,800 - === === === == == === ==== ===

Análisis de sensibilidad del pasivo La sensibilidad se determina calculando el valor presente de los flujos con las tasas modificadas en: 100 y 50 puntos base (pb). Resultados:

Sensibilidad del pasivo (en millones de pesos) 31 de Incremento paralelo Disminución paralelo Incremento paralelo Disminución Emisión diciembre 100 pb 100 pb 50 pb paralelo 50 pb CDVITOT 13-U, 13-2U 2013 (310) 345 (159) 168 === === === ===

(Continúa)

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Tasa Costo de la cartera bursatilizada Anualmente se determina la Tasa Costo del INFONAVIT, a fin de obtener la valuación a costo amortizado de los créditos bursatilizados, se realizó un ejercicio aplicando una variación en la metodología donde se reconoce el riesgo crediticio de los créditos bursatilizados. El costo del dinero corresponde a la tasa cupón de la última emisión de CEDEVIS. Se asume que el resto de los componentes es homogéneo para créditos en cartera o bursatilizados. Componentes de la Tasa Costo

i. Riesgo de Crédito: Es el costo de las reservas por riesgo de crédito relativas al importe de la cartera bursatilizada.

ii. Riesgo Operativo: Es el costo derivado de los quebrantos provenientes de la operación del INFONAVIT. Se calcula como el monto total de exposición total de las incidencias detectadas por riesgo operativo como proporción del activo total del INFONAVIT.

iii. Costo operativo: Representa el tope máximo de gastos como porcentaje de los activos que señala la Ley del INFONAVIT para el Gastos de Administración Operación y Vigilancia (GAOV).

iv. Auto seguro de Crédito: Es el costo anual como porcentaje de los activos totales, por el uso del seguro de vida e incapacidad que otorga el INFONAVIT a sus acreditados.

v. Costo del dinero: Para la determinación de la tasa costo para este ejercicio se asume que todo es financiado a través de deuda a la tasa cupón de la última emisión.

Pasos para determinar la Tasa Costo

A continuación se describen los pasos para obtener la tasa costo: Paso 1.- Componente Riesgo de Crédito: Se obtuvo de la información de las reservas de la cartera

bursatilizada al 31 de diciembre 2013, y fue proporcionada por la Gerencia de Integración de Riesgos del INFONAVIT, la cual es la tasa que representa el riesgo de crédito estimado bajo IFRS, respecto al activo.

Paso 2.- Determinación de la Componente Riesgo Operativo: La Gerencia de Riesgo Operacional

del INFONAVIT provee el costo generado en el año inmediato anterior por concepto de “Incidencias”, “Demandas y Juicios” y “Cargos por embargos Judiciales”. Se estima una tasa costo como porcentaje de los activos totales correspondientes a los derechos de cobro establecidos en el plan financiero del siguiente año.

(Continúa)

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Paso 3.- Determinación de la Componente Costo Operativo: Representa los gastos como porcentaje de los activos totales correspondientes a los derechos de cobro que por ley tiene el INFONAVIT en el GAOV. La normatividad señala que los gastos de administración están topados a 0.55%.

Paso 4.- Componente Auto seguro (Seguro de Vida e Incapacidad). Es proporcionado por la

Gerencia de Gestión de Seguros del INFONAVIT. Paso 5.- Determinación del costo del dinero: Para la determinación de la tasa costo usada en el

ejercicio se asume que todo es financiado a través de deuda a la tasa cupón de la última emisión.

Paso 6.- La suma de los componentes calculados en el paso 1 al 5 conforman la tasa costo. A continuación se ejemplifica la aplicación de la metodología para determinar la Tasa Costo en el 2013 (CEDEVIS 13U).

𝑇𝑎𝑠𝑎 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 = 𝑅𝑖𝑒𝑠𝑔𝑜 𝑐𝑟𝑒𝑑𝑖𝑡𝑖𝑐𝑖𝑜 + 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑑𝑖𝑛𝑒𝑟𝑜 + 𝑅𝑖𝑒𝑠𝑔𝑜 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜+ 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜 + 𝑆𝑒𝑔𝑢𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑖𝑑𝑎

Paso 1.- Componente Riesgo de Crédito de la cartera bursatilizada = 4.03%

Paso 2.- Determinación del Componente Riesgo Operativo:

Incidencias $ 109,208,504 Demandas y juicios 5,699,378 Cargos por embargos judiciales

16,541,285

Costo total $ 131,449,167 ========= Activos Totales= 953,837,904 Riesgo Operativo= 131,449,67/ 953,837,904 = 0.01%

Paso 3.- Determinación de la Componente Costo Operativo: La normatividad señala que los gastos

de administración están topados a 0.55% del activo del INFONAVIT. Costo operativo = .26%

(Continúa)

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Paso 4.- Componente Auto seguro (Seguro de Vida e Incapacidad) proporcionado por la Gerencia de Gestión de Seguros = 0.20%

Paso 5.- Se utiliza la tasa cupón ponderada de las últimas emisiones, 3.46% Paso 6.- Suma de componentes de la tasa costo

𝑇𝑎𝑠𝑎 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 = 4.03% + 0.01% + 0.26% + 0.20% + 3.46% = 7.97%

Tasa Costo en

VSM 7.97%

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