EVOLUCIÓN HISTORICA DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES

En la época Primitiva de la barbarie, el hombre nómada se vale de la caza y la pesca para satisfacer sus necesidades vitales. Estos son bienes muebles, que sirven para solucionar los problemas del grupo en la sociedad primitiva.Cuando el hombre se hace Sedentario, que cobran importancia los bienes inmuebles. En modo de producción esclavista, la propiedad inmobiliaria adquiere transcendencia, "sobre todo en el campo de las actividades agraria y minera".En la sociedad feudal, la propiedad inmueble, la tierra inmuebles. Es aquí donde encontramos la raíz de que el código de napoleón, pionero de todos, otorgue inusitada importancia a los inmuebles.La sociedad capitalista termina reconociendo finalmente la relevancia de los bienes muebles, producidos el intercambio de los bienes y servicios (básicamente, muebles) estos resultan ser decisivo. Además, el dinero, las acciones y bonos, los títulos valores, son muebles. Y la sociedad anónima, la figura por antonomasia de la persona jurídica, hoy esta representada por valores.En la sociedad socialista , desaparece la gran propiedad privada de los medios de producción y el comercio particular, y se reconoce la propiedad de bienes de uso y de consumo; independientemente de la consideración de ser muebles o inmuebles, se busca la satisfacción de las necesidades más elementales del hombre.

ESCUELASDerecho RomanoEl origen de los bienes muebles e inmuebles solo fue conocido en el ultimo periodo del derecho romano, especialmente con Justiniano, es decir, se hace nítida en el periodo posclásico, donde la practicaron y la reconocieron en la época de las XII tablas. Para los romanos solo se aplicaba a las cosas corporales: fue una sub visión.

Derecho medievalEl derecho medieval y, sobre todo, el feudal, atribuía importancia preponderante a la propiedad inmobiliaria. Los antiguos derechos francés y español, entre otros, así lo hicieron. En el antiguo derecho consuetudinario francés, la tierra es el elemento esencial del patrimonio y, aun, de riqueza. Este hecho de priorizar la tierra sobre los demás bienes, originaba ciertas consecuencias explicables: de una parte, la propiedad inmobiliaria gozaba de todo tipo de protección y garantías. Resulta sintomático que los inmuebles en caso de matrimonio de su propietario, no entraban en la comunidad. Además del elemento de la movilidad, del antiguo derecho francés admitida otro principio de clasificación, que tenia en cuenta ante todo la duración y la utilidad de la cosa como productiva.

Derecho Revolucionario Francés. Época ModernaCon la revolución francesa se suprimen los derechos señoriales y los oficios y al similar las rentas a los créditos ordinarios desaparecen una parte considerable de los inmuebles. Sin embargo la distinción entre los bienes muebles e inmuebles no solo conservo su antigua importancia sino, se elevo. El code, en sustancia, mantuvo la política de dar mayor importancia a la propiedad inmobiliaria, que no sólo había sido de honores y fortuna sino el eje en que había descansado por varios siglos toda la organización social, económica y política de la edad media y la edad moderna, la

propiedad mueble, en cambio no fue bien protegida; continuo siendo mal vista, a pesar de que, en opinión de la mayoría de historiadores y juristas, los bienes muebles ya tenían cierta trascendencia.

Derecho ContemporáneoSe mantiene el dualismo en los bienes ; en la separación de bienes muebles o inmuebles entra la consideración de su movilidad o inmovilidad, por encima de su valor económico. Contemporáneamente, la distinción entre los bienes muebles e inmuebles se ha basado, en la aptitud o cualidad de los bienes para ser traspasados o trasladados de un lugar a otro bien sea por voluntad propia o por fuerza externa, sin que se altere su sustancia, siendo en consecuencia muebles los que tienen tal aptitud e inmuebles los arraigados al suelo y carentes de movibilidad.

LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES EN EL DERECHO VENEZOLANO

El artículo 525 del CC. Venezolano señala summa, divissio de los bienes al preceptuar: Todas las cosas que pueden ser objeto de la propiedad pública o privada son bienes muebles e inmuebles.

CRITERIO DE DISTINCIÓN ENTRE MUEBLES E INMUEBLES

El criterio físico es que los diferencia. Los bienes muebles son aquellos que pueden desplazarse de un lugar a otro, es decir, los cuerpos móviles que pueden transportarse de un sitio a otro, por su propia fuerza, como los animales; o, movidos por una fuerza exterior. aquellos que pueden transportarse de un lugar a otro sin cambiar su naturaleza.

Los bienes inmuebles, aquellos que estando adheridos a la tierra, su desplazamiento se hace imposible y por su ubicación fija no se pueden transportar de un sitio a otro, como los terrenos, edificios.

BIENES INMUEBLES

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil. A efectos jurídicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen consideración semejante a la de los bienes inmuebles.

CLASIFICACIÓN:Según él articulo 526 del código civil“Los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren.

Bienes Inmuebles por su Naturaleza: Artículo 527 CC.

Son cosas que responden esencialmente a la definición de inmuebles, que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere su sustancia. Son inmuebles por su naturaleza las cosas corporales que por su manera de ser prestan utilidad permaneciendo (relativamente) fijas. El carácter inmobiliario de estos bienes deriva pues de su propia manera de ser (por eso se dice que son inmuebles por su naturaleza). Como se ha dicho, la fijeza que los caracteriza no es absoluta sino relativa: no excluye ni el movimiento universal ni tampoco la posibilidad de desplazar alguno de sus elementos o la totalidad de ellos, por medio de sencillas o complicadas acciones (como ocurre incluso con el suelo y las construcciones).

BIENES INMUEBLES POR SU DESTINACIÓN. ART. 528 y 529 Código CivilSon aquellas cosas muebles que la ley reputa inmuebles por una ficción, como consecuencia de estar destinadas permanentemente al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, no obstante de que puedan separarse sin deterioramiento. Los motivos de la ficción que constituyen los inmuebles por destinación son de orden práctico. Se persigue evitar que con la separación de esas cosas se menoscabe la utilidad o productividad económica del inmueble principal. Por ello, en principio, se entienden comprendidos los inmuebles por destinación en la venta de una finca en la hipoteca sobre bienes raíces, en la especie que se lega Decimos en principio, porque la voluntad de las partes puede excluir los inmuebles por destinación de los actos jurídicos mencionados. Las cosas que tienen carácter de inmueble por destinación lo pierde cuando el propietario manifiesta su voluntad de cesar su destinación.Condiciones para la existencia de inmuebles por destinación:A- Que exista una cosa que por su naturaleza sea mueble y otra que por su naturaleza sea inmueble. B- Que ambas cosas tengan un mismo propietario.C- Que exista relación de destinación de la cosa muebles a la cosas inmuebles.D- Que la destinación -expresa o tácita- haya sido manifestada de modo que pueda ser conocida por los terceros.

BIENES INMUEBLES POR EL OBJETO AL CUAL SE REFIEREN.Artículo 530 del Código Civil.Dentro de las categorías de bienes inmuebles por el objeto al cual se refieren encontramos derechos y acciones. Ahora bien, los derechos y acciones son entidades incorporales (aunque no sean incorporales en sentido jurídico de la expresión), de modo que, por su propia naturaleza es imposible calificarlos de muebles o de inmuebles. En consecuencia, al aplicarles esta clasificación el legislador no se guió por la naturaleza de los derechos y acciones sino por la naturaleza de su objeto. Derechos que son inmuebles por el objeto a que se refieren:1.) Derechos reales: Estos son inmuebles cuando tienen por objeto bienes inmuebles por naturaleza o destinación. 2.) Derechos de crédito: Sucede en muy pocos casos y es uno de ellos la obligación de hacer o no hacer, se tendrá que estudiar el caso. Por ejemplo: Si una urbanizadora vendiera parcelas de características determinadas, con la cláusula de que la determinación de la parcela corresponderá a cada comprador por medio de un sorteo. Entonces, mientras las parcelas genéricamente determinadas no sean individualizadas por obra del sorteo, los compradores no se hacen propietarios sino que sólo tienen frente a su vendedor un derecho de crédito cuya prestación es dar un inmueble.

3.) Créditos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Acciones inmuebles por el objeto a que se refieren:1.) Acciones reales sobre inmuebles: Evidentemente toda acción relativa a derechos reales sobre una cosa inmuebles es inmueble. Estas acciones se dividen en acciones petitorias -las fundadas en la titularidad del derecho- y acciones posesorias -las fundadas en la posesión-.En consecuencia, pues, sin duda alguna, son acciones inmobiliarias, entre otras, la acción reivindicatoria de un inmuebles, la acción confesoria del derecho de usufructo sobre un inmueble, del derecho de habitación o de una servidumbre; las correlativas acciones negatorias, etc. Con la acción petitoria se persigue el reconocimiento del derecho de propiedad o de otro derecho real inmobiliario (servidumbre, etc.), mientras que con la acción posesoria se persigue únicamente la protección de la posesión. En material real mobiliaria se debe ejercer la acción petitoria en caso de turbación o desposesión, ya que no existen las acciones posesorias. 2.) Otras acciones inmobiliarias: Estas son las acciones inmobiliarias que se dirigen a hacer ineficaz un acto jurídico por el cual se transmitió la propiedad u otro derecho real sobre una cosa inmueble o se constituyo un derecho real sobre una cosa inmueble. Así, entre otras, quedarían comprendidas: las acciones de nulidad y resolución de la venta, permuta u otro contrato traslativo de la propiedad de un inmueble; las acciones de nulidad y de resolución de los contratos por los cuales se constituye una enfiteusis, usufructo, derecho de uso, derecho de habitación servidumbre o hipoteca sobre un inmueble o se transmite a otra persona un derecho real en casa ajena constituido sobre un inmueble por venta, permuta, donación, etc.; las acciones de nulidad o de reducción de legado de la propiedad u otro derecho real sobre inmuebles; la acción de revocación de la donación de la propiedad u otro derecho real sobre inmueble; etc.

BIENES MUEBLES

Los bienes muebles son aquellos que pueden desplazarse de un lugar a otro, es decir, los cuerpos móviles que pueden transportarse de un sitio a otro, por su propia fuerza, como los animales; o, movidos por una fuerza exterior.

CLASIFICACIÓN.Los son muebles por su naturaleza, por el objeto al que se refieren o por determinarlo así la ley (art. 531).La clasificación legal enumera tres categorías, pero si embargo, las últimas dos pueden considerarse como una sola puesto que el Código siempre trata de las mismas conjuntamente. Aun cuando no figure en la enumeración legal existe otra categoría la cual se denomina muebles por anticipación.

BIENES INMUEBLES POR SU NATURALEZASon bienes por su naturaleza los bienes que pueden cambiar de lugar, bien por si mismos o movidos por una fuerza exterior. (art. 532).Ej. Una silla, un vehiculo, etc. Entre los muebles por su naturaleza forman una categoría especial integrada por aquellos que, como las naves, aeronaves y vehículos de motor, están sujetos a una matricula administrativa. Ello supone que dichos bienes sean susceptibles de identificación o individualización, aunque no todos los bienes identificables están sometidos al régimen de matriculación.

BIENES INMUEBLES POR EL OBJETO AL CUAL SE REFIEREN O POR DETERMINARLO ASÍ LA LEYLos derechos (derechos reales, derecho de propiedad sobre bienes muebles; el derecho de enfiteusis; derecho de usufructo y de uso sobre las cosas inmuebles y también el de habitación; derecho de Hipoteca; La Prenda, la Anticresis)Las obligaciones (los derechos de crédito) Las acciones que tienen por objeto cosas muebles. Sin embargo la enumeración no es completa. En la consideración de que todos los derechos y acciones particulares son muebles o inmuebles, la tradición ha impuesto el criterio de que todos esos derechos o acciones que no son inmuebles son muebles.Se a discutido si son muebles o inmuebles, los derechos sobre las cosas incorporables, en interés practico de la cuestión estriba en que si se los considera inmuebles la perturbación de su posesión podría ser combatida mediante el interdicto de amparo, lo que no ocurriría en caso contrario. En el campo de los derechos de autor la ley vigente confiere en todo caso acciones tan energéticas para su protección que puede decirse que ese interés práctico no existe; pero no ocurre lo mismo con la propiedad industrial. Sin embargo, y a pesar de ciertas analogías entre el régimen jurídico de dichos derechos y el régimen inmobiliario adherimos a la tesis de que los derechos sobre esas cosas incorporales son muebles.

PRINCIPALES COSAS MUEBLES INCORPORALES1.) Derechos reales mobiliarios. Ej. La propiedad y los derechos de usufructo y de uso sobre muebles, la prenda, la hipoteca.2.) Derechos llamados propiedades intelectuales. Ej. Los derechos de propiedad industrial, los derechos de autor y los afines al derecho de autor.3.) Derechos de crédito. (Con la salvedad de los derechos inmuebles por el objeto al cual se refieren).4.) Rentas.Bienes muebles por anticipación: La doctrina considera muebles por anticipación todos los bienes inmuebles por incorporación que sean objeto de un contrato en orden a cuyo cumplimiento ha de procederse a la desincorporación. También son cosas muebles, los siguientes: Artículos: 534, 535, 536 y 537 del Código Civil.

BIENES EN RELACION A LAS PERSONAS A QUIENES PERTENECEN

Por dominio público (también llamado demanio) se entiende el conjunto de bienes y derechos de titularidad pública, destinados al uso público (como las calles, plazas y caminos públicos), o a un servicio público (como un hospital público, un centro escolar público, las oficinas de un Ayuntamiento) o aquellos a los que una Ley califica como demaniales para impedir su apropiación por los particulares (como las playas, las aguas o las minas y cuyo uso privativo, en su caso, requiere una concesión administrativa, que sólo la administración pública puede otorgar).Las obras protegidas por derechos de autor pasan al dominio público pasados 50 años desde la muerte de su autor, en concordancia con el Convenio de Berna, aunque dicho convenio reconoce el derecho a los países signatarios a ampliar el plazo de la protección. En España, el derecho sobre la propiedad intelectual se ejerce hasta 70 años años después del fallecimiento del autor, salvo en el caso de obras anteriores a 1987, que es de 80 años. En algunos países, el autor puede ceder al dominio público una obra.

CONCEPTO DE BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO.

Las Administraciones Públicas, con personalidad jurídica son titulares de bienes, esta titularidad pública tiene un régimen jurídico especial y distinto del régimen de la propiedad del derecho privado.Las propiedades que tienen como titular a una Administración Pública pueden ser de carácter administrativo, que son las que constituyen el dominio público; o bien de carácter civil que son las que integran los bienes patrimoniales de la Administración.Por lo que se refiere al dominio público o demanio, es decir, aquellas propiedades de carácter administrativos se han dado múltiples definiciones en relación al derecho de propiedad que corresponde a la Administración y que recae sobre determinados bienes sometidos a un régimen exorbitante por razones de interés general.Siguiendo Hauriou, se puede considerar que el dominio público está constituido por aquellas propiedades administrativas afectas a la utilidad pública y que como consecuencia de esa afectación resultan sometidas a un régimen especial de utilización y de protección.

CARACTERES DE LOS BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO.

De la definición anterior, los bienes del dominio público tienen los siguientes elementos:

El dominio público supone una relación de propiedad.Se trata de propiedades administrativas, o propiedades especiales, con notas que la separan de la propiedad común, pues su titular es una Administración Pública.

Se trata de bienes que están formalmente afectados a la utilidad pública, es decir, son bienes destinados a fines de carácter público: bien al uso público, bien algún servicio público, o al fomento de la riqueza nacional.

Están sometidos a un régimen jurídico especial, con el objeto de garantizar su destino la utilidad pública a la que están afectos.

Se caracteriza por cuanto son incomerciables y de este modo se rigen por los principios de la imprescriptibilidad, inalenaleabilidad y la inembargabilidad

BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA REPÚBLICA.

La Constitución de La República, establece en el TÍTULO II, el ESPACIO GEOGRÁFICO Y LA DIVISIÓN POLÍTICA, en su Capítulo I, referido al Territorio y demás Espacios Geográficos, dispone, como bienes del Dominio Público de La República, los siguientes:

1) El territorio definido, y demás espacios geográficos de la República son los que correspondían a

la Capitanía General de Venezuela antes de la transformación política iniciada el 19 de abril de 1810, con las modificaciones resultantes de los tratados y laudos arbitrales no viciados de nulidad. (Artículo 10)

2) Los espacios continental e insular, lacustre y fluvial, mar territorial, áreas marinas interiores, históricas y vitales y las comprendidas dentro de las líneas de base recta que ha adoptado o adopte la República; el suelo y subsuelo de éstos; el espacio aéreo continental, insular y marítimo y los recursos que en ellos se encuentran, incluidos los genéticos, los de las especies migratorias, sus productos derivados y los componentes intangibles que por causas naturales allí se hallen.El espacio insular de la República comprende el archipiélago de Los Monjes, archipiélago de Las Aves, archipiélago de Los Roques, archipiélago de La Orchila, isla La Tortuga, isla La Blanquilla, archipiélago Los Hermanos, islas de Margarita, Cubagua y Coche, archipiélago de Los Frailes, isla La Sola, archipiélago de Los Testigos, isla de Patos e isla de Aves; y, además, las islas, islotes, cayos y bancos situados o que emerjan dentro del mar territorial, en el que cubre la plataforma continental o dentro de los límites de la zona económica exclusiva.Sobre los espacios acuáticos constituidos por la zona marítima contigua, la plataforma continental y la zona económica exclusiva, la República ejerce derechos exclusivos de soberanía y jurisdicción en los términos, extensión y condiciones que determinen el derecho internacional público y la ley.Corresponden a la República derechos en el espacio ultraterrestre suprayacente y en las áreas que son o puedan ser patrimonio común de la humanidad, en los términos, extensión y condiciones que determinen los acuerdos internacionales y la legislación nacional. (Artículo 11)

3) Los yacimientos mineros y de hidrocarburos, cualquiera que sea su naturaleza, existentes en el territorio nacional, bajo el lecho del mar territorial, en la zona económica exclusiva y en la plataforma continental, pertenecen a la República, son bienes del dominio público y, por tanto, inalienables e imprescriptibles. Las costas marinas son bienes del dominio público.( Artículo 12).De lo que se colige, que por primera vez, a diferencia de otras Constituciones, la Ley Fundamental, en el artículo 11, hace referencia expresa a la terminología DE BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO, e incluso alude a sus características como lo son inalienabilidad e imprescriptibibilidad. Advirtiendo, en su artículo 13, que el territorio podrá ser jamás cedido, traspasado, arrendado, ni en forma alguna enajenado, ni aun temporal o parcialmente, a Estados extranjeros u otros sujetos de derecho internacional.El espacio geográfico venezolano es una zona de paz. No se podrán establecer en él bases militares extranjeras o instalaciones que tengan de alguna manera propósitos militares, por parte de ninguna potencia o coalición de potencias.Los Estados extranjeros u otros sujetos de derecho internacional sólo podrán adquirir inmuebles para sedes de sus representaciones diplomáticas o consulares dentro del área que se determine y mediante garantías de reciprocidad, con las limitaciones que establezca la ley. En dicho caso quedará siempre a salvo la soberanía nacional.

4) Las tierras baldías existentes en las dependencias federales y en las islas fluviales o lacustres no podrán enajenarse, y su aprovechamiento sólo podrá concederse en forma que no implique, directa ni indirectamente, la transferencia de la propiedad de la tierra.

5) De igual forma, son bienes del dominio público de la República, atendiendo al Artículo 156 constitucional:Los bienes, para prestar los servicios de identificación; los bienes necesarios para ejercer la actividad de policía nacional; así como para la seguridad, la defensa y el desarrollo nacional, y la organización y régimen de la Fuerza Armada Nacional; los bienes para ejercer la administración de riesgos y emergencias; el Banco Central de Venezuela y la Comisión de Valores, y todos aquéllos se ejerce la actividad tendente a la regulación de la banca central, del sistema monetario, del régimen cambiario, del sistema financiero y del mercado de capitales; la emisión y acuñación de moneda; los bienes destinados a la creación, organización, recaudación, administración y control de los impuestos sobre la renta, sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos, el capital, la producción, el valor agregado, los hidrocarburos y minas, de los gravámenes a la importación y exportación de bienes y servicios, los impuestos que recaigan sobre el consumo de licores, alcoholes y demás especies alcohólicas, cigarrillos y demás manufacturas del tabaco, y de los demás impuestos, tasas y rentas no atribuidas a los Estados y Municipios por esta Constitución o por la ley; los bienes destinados a las aduanas; las minas e hidrocarburos, los bosques, suelos, aguas y otras riquezas naturales del país; las obras públicas de interés nacional; los bienes que sustentan la organización del sistema de seguridad social; los sistemas de navegación y del transporte aéreo terrestre, marítimo, fluvial y lacustre, de carácter nacional; el sistema de vialidad y de ferrocarriles nacionales; los bienes para prestar el servicio de correo y de las telecomunicaciones, así como el régimen y la administración del espectro electromagnético; entre otros.

DIVISIÓN DE LOS BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO Y BIENES DEL DOMINIO PRIVADO Los bienes que pertenecen a la República, Estados y Municipios se dividen en bienes del dominio público y bienes del dominio privado.

Los bienes de dominio público son aquellos que por su naturaleza o su destino, no son susceptibles de propiedad privada, su apropiación no puede concebirse. Por ejemplo, los ríos, caminos, riberas del mar, puertos; pero no sólo abarca a este tipo de bienes sino a todos aquellos afectados al funcionamiento de servicios públicos. Los bienes de dominio público son inalienables (que por naturaleza o por ley no se pueden enajenar o transferir, traspasar a otro su dominio). Los bienes de dominio público son de uso público o de uso privado de la nación, de los estados y de los municipios. Los bienes de dominio privado. Se rigen por normas de derecho común (privado), salvo disposiciones especiales. Todas las tierras que, estando dentro de los límites territoriales, carecen de otro dueño, pertenecen al dominio privado de la Nación. Los bienes de dominio privado pueden enajenarse de conformidad con las leyes que les conciernen. El artículo 16 de la Ley Orgánica de Hacienda Pública establece “Los bienes, rentas, derechos o acciones pertenecientes a la Nación, no están sujetos a embargos, secuestro, hipoteca o ninguna otra medida de ejecución preventiva o definitiva.

Los bienes de dominio privado son fuente de ingresos extraordinarios cuando se enajenan. Las privatizaciones de activos públicos son una fuente de ingreso que puede dar ganancias de eficiencia, al permitir ingresos extraordinarios y a la vez puede permitir una mejor efectividad en la actividad que se está realizando.

DERECHOS REALES.

El estudio del derecho civil se estructura en 4 bloques: derecho de la persona, derechos de obligación, derechos reales y derecho de familia y sucesiones. Vemos por tanto, que el derecho real es uno de los pilares del derecho civil. Su importancia radica en que regulan, en general, todas las relaciones entre personas y cosas.

CONCEPTO:

Es difícil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real.

Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximación, podemos decir que el derecho real supone una relación entre persona y cosa.

Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distinción entre este y el derecho de crédito u obligación.

Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien.

Derecho de obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación (de dar hacer o no hacer) a un tercero.

Hay teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los terceros y aplicable a todos los ámbitos de la normatividad.

Las notas características de los derechos reales son: - Inmediatividad. En los derechos reales hay una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.- Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relación con la cosa.- Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO

La doctrina científica ha fijado como diferencias más significativas las siguientes:Por razón de las personas. En el derecho de obligación figuran dos sujetos, el que puede pedir la prestación (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un

solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa.

EL IUS AD REM, LOS DERECHOS REALES IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM

El ius ad rem se configura como una categoría intermedia entre el derecho real y el derecho de obligación. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que ésta se produzca en el futuro. Su origen hay que encontrarlo en el Derecho canónico. Así, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no había tomado posesión del cargo se decía que no tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo. El ius ad rem comprendería aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa esta no había sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy día se ha tratado de relanzar esta figura a través de dos supuestos:

Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de derechos reales o de obligación, la doctrina científica es más partidaria de encuadrarlos dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestación no es autónoma sino que va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo están las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones periódicas.

Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligación que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categoría habría que distinguir entre:

La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos comunes.

Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligación. Así por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crédito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta.

Las obligaciones propter rem o ambulatorias son aquellas que están vinculadas a un derecho real, y se transmite la obligación junto con ese derecho.

Como ejemplo de una obligación de este tipo podemos mencionar el caso de los condominios, que poseen ambos sobre una misma cosa, un derecho real, y tienen a su vez obligaciones recíprocas de contribuir a la conservación de la cosa común,. Otro ejemplo sería el del usufructuario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce.

Si el condómino transmite su derecho real sobre la cosa, también transmitirá al nuevo adquirente, la obligación correspondiente; por eso se llaman ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real. Otra forma de liberarse de la obligación ambulatoria es

haciendo abandono de la cosa.

No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligación ambulatoria, con ésta propiamente dicha. En el caso del condominio, cada condómino tiene un derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relación directa entre sujeto y cosa), pero además tienen una obligación con respecto al otro condómino que se convierte en acreedor (ambos condóminos son acreedores y deudores recíprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o por el pago de las expensas comunes.

CLASES DE DERECHOS REALES.

CLASES DE DERECHOS REALESA.- Derechos Reales sobre cosas incorporalesPropiedad intelectualPropiedad industrial.

B.- Derechos reales sobre cosas corporalesDe protección provisional por el ordenamiento jurídico. La posesiónDe protección definitiva o de contenido pleno. La propiedad ode contenido limitado1.- Derechos reales de goce. usufructo, uso, habitación, servidumbre, censo y superficie.2.- Derechos reales de garantía. Prenda, hipoteca, anticresis.3.- Derechos reales de adquisición.

Derecho de Retracto: existe el retracto convencional, también conocido como pacto de retro y es "el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva". Es un elemento adicional que se incluye en el contrato por la libre voluntad de las partes, y que supone la introducción, en el contrato de compraventa original, de una condición resolutoria con efectos retroactivos que funciona en base a la voluntad del vendedor. En segundo lugar, se da el retracto legal, derecho otorgado por imperativo de ley a las personas que estén en una determinada situación jurídica. Propio de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto legal permite que el arrendatario se coloque, en una eventual compraventa del bien arrendado, en la posición contractual del comprador, con sus mismas condiciones. La subrogación se produce sólo en los elementos subjetivos del contrato, manteniéndose el resto inalterado.

EL DERECHO DE TANTEO O PREFERENCIA.

El derecho de tanteo o preferencia: Es la capacidad de una persona de exigir a otra, con relación a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a él por el precio que ya tenía acordado con un tercero

CLASIFICACIÓN

Sobre la base de lo expuesto anteriormente podemos hacer la siguiente clasificación de los derechos reales:

a) Propiedad: Todos los poderes sobre una cosa (uso, disfrute y disposición).b) Derechos reales sobre cosas ajenas (iura in re aliena): Son limitaciones del dominio por cuanto obstaculizan, enervan o impiden el pleno ejercicio de las facultades dominiales: b-1) Derechos Reales de Disfrute: permiten a su titular la utilización o explotación total o parcial de un bien ajeno: usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbres. b-2) Derechos Reales de Garantía: También llamados derechos reales de realización de valor. Otorgan a su titular la facultad de exigir o imponer la enajenación de una cosa para obtener el valor pecuniario de la misma, asignando el cumplimiento de una obligación. El propietario queda en situación de sujeción: hipoteca, prenda, anticresis, retención.Derechos reales dudosos: arrendamiento, opción de compra-venta, tanteo y retracto. Estos dos últimos se llaman “derechos de adquisición preferente”.

Derechos reales regulados en otras leyes: concesión minera; confiere al concesionario un derecho real que se ejerce sobre un sólido de profundidad indefinido limitado por los planos vértices correspondientes a un cuadrado, rectángulo o poligonal cerrado.

Derechos reales administrativos: *) Titularidad de la administración sobre sus bienes patrimoniales; *) El derecho administrativo constituye fuente de menos derechos reales, titularidad y concesión sobre bienes de dominio público.