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EVOLUCION DE LAS EXPENSAS EN

CABA FEBRERO 2016 MAYO 2019

©️Aierh. Prohibida la reproducción parcial o total sin autorización.

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INTRODUCCIÓN

Alcance del trabajo

Nos propusimos estudiar la evolución de las expensas de los consorcios de propiedad horizontal de

la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, conscientes del efecto que estas erogaciones tienen en los

vecinos de Buenos Aires y que del desagregado de sus rubros se puede establecer el rumbo de la

actividad y algunos efectos que ella tienen sobre la clase media.

Para este trabajo se recogieron entre los asociados un total de 150 expensas tomando como punto

de partida el mes febrero de 2016 hasta el mes mayo de 2019, realizando promedios semestrales y

comparaciones entre los diversos semestres comprendidos en la muestra. Se analizó la variación de

la incidencia de cada rubro en el costo total de las expensas, así como su comportamiento con

respecto a la inflación del mismo periodo.

En cuanto a los datos de inflación a partir de principios de 2017 se comienzan a usar datos oficiales

del INDEC. Los datos de inflación anteriores fueron extraídos del trabajo Online and official price

indexes: Measuring Argentina’s inflation (febrero 2012, MIT Sloan Research Paper No. 4975-12,

doi:10.2139/ssrn.1906704). Este trabajo contiene los índices de inflación de Argentina desde enero

de 1943.

Es de destacar aquí que parte del periodo analizado se encuentra dentro del plan del Gobierno de

la Ciudad de Buenos Aires que tiene por objeto la baja del valor de las expensas comunes.

Realizaremos un análisis del comportamiento de las expensas en general respecto de la inflación,

de cada uno de los principales rubros, y la evolución de la morosidad en el periodo observado.

Como advertencia previa, es muy importante resaltar, antes de llegar al análisis general y de rubro

por rubro que este trabajo toma como momento cero el mes de febrero de 2016 y todos sus

evoluciones y proyecciones lo tienen como punto de partida.

COMPORTAMIENTO GENERAL

El costo de las expensas tuvo una variación total entre junio 2016 y mayo 2019 del 153% que da el

11,9% por debajo de la inflación del mismo periodo que se ubicó en el 165,16%.

No obstante, durante el lapso en estudio las expensas sufrieron un aumento por encima de la

inflación acumulada desde febrero de 2016, hasta el mes de febrero de 2019 donde su valor se ubicó

el 14,14% por debajo de la inflación, para culminar en mayo de 2019 con un valor del 11,69% debajo

de la línea de inflación.

En los periodos anteriores, desde febrero de 2016 a agosto de 2018 la evolución del valor se

encontró siempre por encima de la medición de la inflación así es como en agosto del 2016 se

encontraba el 10,12 % arriba, en febrero de 2017 un 21,53%, en agosto de 2017 un 28,82%, en

febrero de 2018 un 20,02%, en agosto de 2018 un 23,03% respecto de la inflación acumulada desde

febrero de 2016.

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COMPORTAMIENTO DE LOS PRICIPALES RUBROS

Costo Laboral

En el rubro Costo Laboral incluimos el costo total que un consorcio tiene por sus trabajadores, esto

es remuneración al personal y sus aportes y cargas sociales.

Este es un rubro muy sensible ya que es el de mayor incidencia en el valor total de las expensas, en

el total del periodo en estudio se registró una baja de 4 puntos porcentuales respecto su peso en el

valor final de las expensas, así encontramos en febrero de 2017 que el costo laboral ascendía al

47,19 % del total de los gastos en mayo de este año su incidencia bajo al 41,09%

Con respecto a la inflación registra una depresión del 34,06% desde febrero de 2016, esta caída se

comenzó a registrar a partir del mes de agosto de 2018 que alcanzaba un 2,16% para pasar al 13,74%

en el mes de febrero de 2019 y culminar en el 34,06% en mayo de 2019, mientras que en los

periodos anteriores se observa una mejora con respecto a la inflación, insistimos teniendo en cuenta

que el momento inicial de este trabajo febrero de 2016.

Esta caída seguramente registrará una mejora en los próximos meses en función de a los acuerdos

paritarios que se alcancen.

También demuestra un fenómeno que se observa en muchos edificios en relación con sus

trabajadores que es el retiro de horas extras con el fin de abaratar las expensas debido a la crisis

económica.

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EXPENSAS VS. INFLACIÓN

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Gastos Bancarios

En este rubro se encuentra registrados los costos que los Consorcios pagan a los bancos por sus

cuentas corrientes, así como el impuesto a los débitos y créditos.

El peso de este rubro se ubicó durante todo el periodo de este trabajo entre el 2,5% y el 3,6%, y

comportamiento versus la inflación siempre fue positivo llegando a mayo de 2019 con un margen

de 12,71% superior respecto de la inflación.

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GASTOS BANCARIOS VS. INFLACIÓN

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Mantenimiento del Edificio

Aquí se incluyen los gastos que tienen que ver con obras, tanto de mejoras, reparaciones o

mantenimiento de las partes comunes del inmueble. Es un rubro cuya variación es aleatoria, pero

que de la diversidad y cantidad de la muestra de consorcios utilizada para este trabajo esta

característica se ve mitigada lográndose la estabilidad de la variable.

Está ubicado con una participación entre el 9% y el 15% en el total del valor de los gastos comunes.

Con respecto a la inflación fue fluctuando por arriba y por debajo ya que más de una vez los valores

de los materiales utilizados encuentran por encima del indicie de inflación.

En el total del periodo analizado los gastos de manteamiento del edificio han ido variando respecto

de la inflación finalizando un 73,19% por debajo de esta, pese al aumento registrado en los

materiales y mano de obra que estos trabajos requieren, lo que habla que los consorcios están

dejando obras de este rubro a partir sobre todo del salto inflacionario y la devaluación que se dio a

mediados de 2018, con el fin de bajar el costo de las expensas y llevar un relativo alivio a los bolsillos

de los copropietarios.

Podemos ver esto reflejado el punto COMPORTAMIENTO GENERAL de este trabajo.

Esto plantea un problema a futuro respecto de la manutención de los edificios, la que ya venía en

merma.

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9MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO VS. INFLACIÓN

MANTENIMIENTO DEL ED INFLACION

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Gastos de Administración

En este ítem colocamos los honorarios de los administradores de consorcios, que por regulaciones

de la Ciudad de Buenos Aires solo se pueden acordar en asamblea de propietarios lo que hace muy

difícil el ajuste en tiempos de sostenido aumento de precios.

En cuanto a la incidencia en el total de los gastos este rubro experimento una merma de 2,1 puntos

porcentuales, encontrándose en febrero de 2016 en el 9,20% y en la actualidad en 7,10%,

Esta variación de 2,10% representa una baja de 30% en la incidencia de los gastos comunes de los

ingresos de los administradores y nótese que es uno de los rubros que desde el mes de agosto de

2017 permanentemente por debajo de la inflación cerrando la totalidad del periodo analizado con

un 69,89% por debajo de la inflación acumulada.

Esta caída se inicia en el mes de agosto de 2017 con un 26,51%, continua en febrero de 2018 con

estabilidad ya que en relación al febrero 2016 se encontraba por debajo un 26,45% valor muy similar

al periodo anterior, para experimentar de allí en más una baja sostenida en agosto 2018 30,80%,

febrero 2019 63,86% y finalizando en mayo de 2019 con una merma del 69,89% tomado la inflación

acumulada desde febrero de 2016.

Gastos Varios

Este es un rubro en el que entran por default todos aquellos gastos no comprendidos en los demás

rubros como honorarios de profesionales, abogados o arquitectos por la ley 257, gastos de librería

o ropa de trabajo para los encargados.

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HONORARIOS DE ADMINISTRACION VS. INFLACIÓN

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Si bien es un rubro muy heterogéneo y por lo tanto dispar entre los diferentes consorcios la muestra

de expensas utilizadas para este trabajo logra la uniformidad suficiente como para analizarlo.

Tienen una incidencia promedio del 3,92% en el valor total de las expensas, y en todo momento se

en colocado por encima de la inflación ubicándose en algunos periodos más de un 200% por encima

de este valor, registrando finalmente un 23,17% por encima de este índice.

Abonos de Servicios

En este rubro se ubican los servicios de desinfección, mantenimiento de ascensores, limpieza de

tanques, mantenimiento de calderas y seguridad. El Gobierno de la Ciudad apuntó a rebajar algunos

de estos rubros con el objeto de bajar el costo de los gastos comunes con un plan de 14 medidas

que se pueden consultar en https://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/plan-para-bajar-

los-costos-operativos-de-los-consorcios . Observando los resultados de esta compulsa se evidencia

un fracaso respecto del objetivo que se planteó el Gobierno de la Ciudad en este sentido.

Tanto en la participación del rubro en los gastos comunes como su performance respecto de la

inflación podemos observar que las medidas tomadas no han llegado al efecto deseado.

En promedio se ubica en el 8,88% de los gastos comunes llegando en algunos periodos al 12% y en

otros al 7,60% como bandas y su resultado versus la inflación acumulada en todo el periodo

analizado es positivo en un 5%, habiendo pasado por periodos por debajo del nivel inflacionario

como en febrero 2018 con un 17,57% negativo.

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GASTOS VARIOS VS. INFLACIÓN

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Reparaciones en Unidades

Este rubro contempla las reparaciones que le corresponden al consorcio de propietarios en las

unidades funcionales particulares, fluctúan entre el 10% y el 15% en cuanto a la incidencia en la

totalidad de los gastos, siendo su promedio en el periodo observado de 11,80%.

A lo largo de todo el tiempo del estudio se observó que siempre los costos se mantuvieron por

encima de la línea de la inflación culminando un 58,26% por encima de ese índice.

Estas obras, al igual que las del rubro Mantenimiento del Edificio, tienen una gran influencia el costo

de los materiales y mano de obra que se encuentran bajo los avatares del proceso inflacionario en

el que vive nuestro país.

De todas formas, en las reparaciones de las unidades, no se observa como cuando analizamos los

gastos realizados en las partes comunes una baja respecto a la inflación, lo que nos permite inferir

que en lo general los administradores por insistencia de los copropietarios damnificados dan

prioridad a este tipo de obras y no las de mantenimiento o mejoras de las partes comunes.

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ABONOS DE SERVICIOS VS. INFLACIÓN

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Gastos en Seguros

Los gastos en seguros, aquellos obligatorios para los edificios de propiedad horizontal, fluctúan

entre el 1,50%, sin nunca superar el 2%.

En cuanto a su relación con la inflación al renovarse las pólizas en periodos de tiempo prolongados,

esto es semestralmente o anualmente, este valor fluctúa por arriba y por debajo de la inflación, así

encontramos que en agosto de 2016 se encuentra por debajo un 7,57% y por arriba un 11,60% en

el periodo siguiente esto es febrero de 2017, volviendo a encontrarse por debajo un 47,83% en el

mes de agosto 2018, donde se produjo un fuerte avance de la inflación. Recupera algo en febrero

de 2019 ubicándose un 38,02% por debajo, para terminar en mayo de 2019 un 41;13% por debajo

de la línea inflacionaria en un momento de aceleración de esta variable económica.

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REPARACIONES EN UNIDADES VS. INFLACIÓN

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GASTOS DE SEGUROS VS. INFLACIÓN

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Gastos de Impresión

Aquí encontramos lo gastos por liquidación de expensas que tienen aquellas administraciones que

tercerizan este trabajo, su incidencia es menor, nunca alcanza el 1,00%, pero vale destacarlo toda

vez que es uno de los puntos supuestamente conflictivos en la relación administradores

copropietarios, que la normativa de la Ciudad de Buenos Aires reglamentó en el inc. r) del Artículo

9 de la ley 941 incorporado por el Art 5to de la ley 5893 BOCBA N° 5415 del 17/07/2018, que obliga

a los administradores de consorcios a especificar qué tareas comprenden sus honorarios al

momento de ser designados al frente del consorcio.

Gastos de Limpieza

Aquí se contabilizan los insumos necesarios para mantener en condiciones de higiene las partes

comunes del edificio, su incidencia fue progresando del 1,42% en febrero de 2016 a 2,45% en mayo

de 2019, empujado por la inflación producida que en términos de alimentos y bebidas según el Indec

ha variado un 221,30 %. Es uno de los rubros que se mantuvo permanentemente por encima del

nivel inflacionario terminando con un récord de 266,96% por arriba de la línea de la inflación

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GASTOS DE IMPRESIÓN VS. INFLACIÓN

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Impuestos y servicios

En este rubro, que tiene una importante variación estacional, lo recomendable hubiera sido

comparar el mes de febrero con el mes de febrero y el de agosto con el mismo mes del año próximo,

pese a esta estacionalidad producto del aumento de las tarifas la incidencia en el total de los gastos

comunes a experimentado un crecimiento sostenido a lo largo del tiempo con alguna baja

excepcional.

Así en febrero del 2016 el peso de los servicios era del 4,22%, en agosto 2016 del 3,88% en febrero

de 2017 baja al 3,19%, en agosto de 2018 sube a al 5,41%, en agosto de 2018 al 6,36%, en febrero

baja al 5,66% y en mayo de 2019 sube a su máximo al representar el 8,92% del total de los gastos

Ahora si realizamos la comparación interanual, que corresponde a este rubro ya que como dijimos

estos servicios tienen una variación estacional en su consumo, nos encontramos con la siguiente

progresión: en febrero de 2016 la incidencia fue del 4,22%, en febrero de 2017 del 3,19, en febrero

de 2018 de 5,41 y en febrero de 2019 de 5,66%.

Comparando los meses de agosto la variación comienza en agosto de 2016 representando el 3,38%

del gasto, en agosto de 2017 del 4,64%, en agosto de 2018 de 6,36% y en mayo de 2019 de 8,92%

demostrando esta comparación la importancia que este rubro está adquiriendo en los gastos por

expensas comunes.

En cuanto su performance respecto de la inflación salvo en el periodo de febrero de 2017, en todos

los demás siempre se encontró por arriba de la inflación llegando a su máximo valor en un 269,96%

por encima de este indicador en el mes de mayo de 2019.

Las proyecciones indican que este rubro puede experimentar un crecimiento hasta representar un

10,00% del total de las expensas.

En términos porcentuales su incidencia sufrió un incremento comparando febrero 2016 con mayo

2019 de un 111,13%

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GASTOS DE LIMPIEZA VS. INFLACIÓN

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IMPUESTOS Y SERVICIOS VS. INFLACIÓN

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MOROSIDAD

Observando la morosidad en el periodo febrero 2016 mayo 2019, podemos afirmar que su índice

no ha experimentado grandes variaciones, siendo en la actualidad cerca de 2 puntos porcentuales

por encima de febrero 2016 cuando se ubicaba en un 18,97% contra el 20,86% de mayo de 2019.

Este índice llego a su máximo nivel en febrero de 2018 con un 23,83% de morosidad.

Se observa un valor alto que se ve difícil de bajar, teniendo en cuenta que en los dos últimos

periodos febrero 2019 y mayo 2019 experimentó una suba del 1,90%.

CONCLUCIONES

Del estudio de estos últimos años del valor de las expensas de los edificios sometidos al régimen de

la propiedad horizontal se pueden arribar a diversas conclusiones.

Lo primero es que el crecimiento del valor relativo de los servicios públicos del 4,00% al 10,00% llegó

para quedarse y que por ende esta suba determina la baja en la incidencia de los demás rubros.

La influencia de la inflación es más que significativa sobre todo a la hora de llevarse a cabo las obras

de mantenimiento que se postergan con el fin de no hacer más pesado para los copropietarios el

costo de las expensas.

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INDICE DE MOROSIDAD

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Como contrapartida las obras en las unidades funcionales no han tenido un retroceso, por lo menos

del nivel de las realizadas en las partes comunes, habiendo sido un 58,26% superior a la inflación, lo

cual demuestra que copropietarios y administradores prefieren reparar lo propio a lo común.

Por otra parte, el plan ideado por el GCBA para bajar las expensas comunes no ha dado resultado

alguno ya que los costos de los abonos siguen influyendo en un porcentaje estable y su valor se

encontró por encima de la inflación. Erogaciones que en muchos casos enfrentan los consorcios

generadas por reglamentaciones del mismo GCBA.

Los administradores se han visto perjudicados llegando a una baja del 69,89% en sus honorarios con

respecto a la inflación desde febrero de 2016.

Una baja menor han registrado los trabajadores, la que llega a un 34% por debajo en la comparación

entre febrero 2016 y mayo 2019, sin embargo no debe perderse de vista que este índice tendrá una

variación con los próximos acuerdos salariales.

Otro rubro que experimentó un crecimiento importante, si bien con un peso relativamente bajo en

el total de las expensas, es el rubro Gastos Bancarios, que por otra parte siempre se ubicó por

encima de la inflación.

Por último, si bien el índice de morosidad se encuentra siempre cercano al 20% y no ha registrado

mayores fluctuaciones, creemos que se trata de un índice alto teniendo en cuenta que el 20% de

morosos priva al consorcio de esos ingresos y genera en los copropietarios cumplidores un costo

extra al cubrir con sus aportes lo que los deudores dejan de abonar.

Habrá que analizar en futuros reportes si la morosidad se trata de una debilidad estructural del

sistema de propiedad horizontal y de la economía de los consorcios.

©️Aierh. Prohibida la reproducción parcial o total sin autorización.

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