ANALISIS DE LA VIABILIDAD ECONOMICA-FINANCIERA DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN (PROMOCIÓN INMOBILIARIA)
estudio viabilidad economica
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ESTUDIO DE VIABIABILIDAD ECONMICA Y
FINANCIERA DE UN PROYECTO DE
PARCELACIN URBANA EN EL MUNICIPIO DE
PALMIRA, VALLE DEL CAUCA
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Estudio de viabiabilidad econmica y financiera de un proyecto
de parcelacin urbana en el municipio de Palmira, valle del
cauca
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ESTUDIO DE VIABIABILIDAD ECONMICA Y FINANCIERA DE UN PROYECTO DE PARCELACIN URBANA EN EL MUNICIPIO DE
PALMIRA, VALLE DEL CAUCA
JULIN ORLANDO CARMONA BETANCOURT
OSCAR ALBERTO HENAO OSORIO
UNIVERSIDAD TECNOLGICA DE PEREIRA FACULTAD DE INGENIERA INDUSTRIAL
MAESTRA EN ADMINISTRACIN ECONMICA Y FINANCIERA PEREIRA
2012
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Estudio de viabiabilidad econmica y financiera de un proyecto
de parcelacin urbana en el municipio de Palmira, valle del
cauca
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ESTUDIO DE VIABIABILIDAD ECONMICA Y FINANCIERA DE UN PROYECTO DE PARCELACIN URBANA EN EL MUNICIPIO DE
PALMIRA, VALLE DEL CAUCA
JULIN ORLANDO CARMONA BETANCOURT
OSCAR ALBERTO HENAO OSORIO
Tesis de grado para optar al titulo de
Magister en Administracin Econmica y Financiera
UNIVERSIDAD TECNOLGICA DE PEREIRA FACULTAD DE INGENIERA INDUSTRIAL
MAESTRA EN ADMINISTRACIN ECONMICA Y FINANCIERA PEREIRA
2012
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Nota de aceptacin
______________________________
______________________________
______________________________
_____________________________
Presidente del jurado
_____________________________
Jurado
_____________________________
Jurado
Pereira, Abril de 2012
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TABLA DE CONTENIDO
Pg.
INTRODUCCIN 12
1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN 14
1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 14
1.2.1. DIAGNOSTICO O SITUACIN PROBLEMA 14
1.2.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA 16
1.3. IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACIN 16
2. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN 18
2.1. GENERAL 18
2.2. ESPECFICOS 18
3. JUSTIFICACIN 19
4. MARCO DE REFERENCIA 21
4.1. MARCO TERICO 21
4.2. Estudio Econmico 27
4.2.1 ndice de precios al consumidor (IPC) 28
4.2.2 Salario mnimo legal vigente 28
4.2.3 Factor Prestacional 28
4.2.4 Polticas Operativas 29
4.2.5 Mtodo para determinar VPN Y TIR 40
4.2.6 Flujo de Caja Libre del Proyecto (FCLP) 41
4.2.7 Flujos de Caja Libre del Inversionista (FCI) 42
4.2.8 Valor Econmico Agregado 42
4.2.9 Evaluacin de Riesgo 43
4.3 MARCO LEGAL 46
5 ESTUDIO ECONMICO 52
6.1 Datos Base para el Anlisis 52
6.2 Inversiones En Activos Fijos 55
6.3 Proyeccin De Ventas 57
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6.4 Presupuesto de Obras 67
6.5 Presupuesto Mano Obra Y Personal Administrativo 73
6.5.1. Presupuesto de Mano De Obra 73
6.6 Presupuesto De Costos Indirectos De Fabricacin 77
6.7 Estado De Costos de Produccin 79
6.7.1 Presupuesto de Cartera Proveedores 79
6.7.2 Presupuesto de Ingresos 80
6.8 Presupuesto De Gastos de ventas 84
6.9 Presupuesto de Inversin Inicial 86
6.9.1 Presupuesto De Financiacin 87
6.10 Estados Financieros Proyectados 88
6.11 Indicadores de liquidez del proyecto 96
7 EVALUACIN FINANCIERA 108
7.1 Calculo Del Costo Promedio Ponderado de Capital 108
7.2 Variacin de Capital de trabajo neto operativo 113
7.3 Flujo de Caja Libre Del Proyecto (FCLP) 113
8. EVALUACIN DE RIESGO 118
9. CONCLUSIONES 120
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LISTA DE TABLAS
Pg.
Tabla. 1. Datos Base 52
Tabla 2. Otros Datos 52
Tabla 3. Precio de Venta 53
Tabla 4. Poltica de ventas en porcentaje y en das 53
Tabla 5. Poltica de compras 53
Tabla 6. Polticas Operativas 54
Tabla 7. Factores y porcentajes pago liquidacin de Nomina 54
Tabla 8. Inversin en Muebles y Enseres 55
Tabla 9. Cuadro depreciaciones muebles y enseres 56
Tabla 10. Gastos preoperativos 57
Tabla 11. Inversin Inicial del proyecto 57
Tabla 12. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 1 al 11 58
Tabla 13. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 12 al 22 59
Tabla 14. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 23 al 33 60
Tabla 15. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 34 al 42 61
Tabla 16. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 43 al 52 62
Tabla 17. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 54 al 64 63
Tabla 18. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 65 al 75 64
Tabla 19. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 75 al 86 65
Tabla 20. Ventas de mts2 e ingresos zonas lotes 87 al 86 66
Tabla 21. Porcentajes de terminacin de obras 67
Tabla 22. Obras Requeridas Proyecto habitacional 68
Tabla 23. Obras Requeridas Proyecto habitacional 69
Tabla 24. Inversin inicial Zonas comunes 70
Tabla 25. Costo de Obras zona 1 aos 2011-2014 71
Tabla 26. Costo de Obras por zona 1 aos 2011-2014 72
Tabla 27. Requerimientos Mano Obra Directa y personal 74
Tabla 28. Requerimientos Mano Obra Directa y Personal 75
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Tabla 29. Costos de Mano de Obra Directa 76
Tabla 30. Presupuestos costos indirectos de fabricacin 77
Tabla 31. Estado de Costos de Produccin 79
Tabla 32. Presupuesto de Cartera Proveedores 80
Tabla 33. Presupuesto de Ingresos 81
Tabla 34. Presupuesto de gastos de administracin 82
Tabla 35. Presupuesto de gastos de administracin 83
Tabla 36. Presupuesto Gastos de Ventas 84
Tabla 37. Presupuesto Gastos de Ventas 85
Tabla 38. Presupuesto de Efectivo 85
Tabla 39. Presupuesto de Inversin inicial 86
Tabla 40. Presupuesto de Financiacin 87
Tabla 41. Cuadro resumen de la financiacin 87
Tabla 42. Estado Resultados Proyectado ingresos y costos 88
Tabla 43. Estado de Resultados seccin Utilidades. 89
Tabla 44. Flujo de Efectivo Proyectado seccin ingresos 90
Tabla 47. Flujo de Efectivo seccin Egresos 91
Tabla 46. Flujo de Efectivo seccin Egresos 92
Tabla 47. Flujo de Efectivo Egresos y supervit o dficit 93
Tabla 48. Balance general Proyectado 2012-2016 Cta Activo 94
Tabla 49. Balance General Proyectado 2012-2016 Ctas Pasivo 95
Tabla 50. Rentabilidad operativa 96
Tabla 51. Productividad del Activo operacional 96
Tabla 52. Porcentaje de gasto operacional sobre ventas 97
Tabla 53. Variacin de las ventas 97
Tabla 54. Margen de Utilidad operativa despus de Impuestos 97
Tabla 56 Margen de Utilidad Bruto. 98
Tabla 57. Rentabilidad Patrimonial 98
Tabla 57. Margen Neto 99
Tabla 58. Beta sector Construccin e Ingeniera. 108
Tabla 59. Estructura de la Deuda 109
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Tabla 60. Clculo Beta Apalancada 109
Tabla 61. Informacin Histrica de Rendimiento Anual y Prima
Riesgo Bonos Tesoro Estados unidos 110
Tabla 62. Costo del Patrimonio 111
Tabla 63. Ajuste del Costo de Patrimonio en pesos 112
Tabla 64. Costo de la deuda despus de intereses 112
Tabla 65. Costo Promedio Ponderado de Capital. 113
Tabla 66. Capital de Trabajo Neto Operativo 114
Tabla 67. Flujo de Caja Bruto. 115
Tabla 68. Flujo de caja Libre. 116
Tabla 69. Clculo Tasa Interna Rentabilidad del Inversionista 117
Tabla 70. Variables Crticas para el xito del proyecto 118
Tabla 71. Resultados de la Simulacin 119
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10
LISTA DE GRAFICAS
Pg.
Grafica 1 Licencias de construccin Colombia Enero 2012 20
Grafico 2: Rentabilidad operativa proyectada 2012-2014 100
Grafico 3: productividad activo profesional 101
Grafico 4: gastos operacionales sobre ventas 102
Grafico 5: porcentaje de variacin de ventas: 103
Grafico 6: margen utilidad operativa despus de impuestos 104
Grafico 7: margen bruto 105
Grafico 8: rentabilidad patrimonial 106
Grafico 9: margen ne to 106
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LISTA DE ANEXOS
Pg.
ANEXO A: Country Default Spreads and Risk Premiums 122
ANEXO B: Annual Returns on Stock, T.Bonds T.Bills 128
ANEXO C Betas by Sector 132
ANEXO D: Tabla macroeconmicos proyectados 137
ANEXO E: MAPA Y LICENCIA DE URBANISMO 138
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INTRODUCCIN
La vivienda ha tenido un desarrollo similar a la evolucin humana, pues
segn informacin histrica los primates o primeros hombres que
utilizaron las cavernas1 como medio de resguardo ante los cambios de
clima y proteccin ante los posibles ataques de cualquier especie animal.
Con la conformacin de las civilizaciones y la conformacin de las
familias, se pas de las cavernas a la vivienda construidas con materiales
tales, como barro y bareque que permitieron darle un toque urbanstico y
ms acorde con las nuevas necesidades de la nueva sociedad, que ya
tena vas para movilizarse y empezaron a desarrollarse diferentes
actividades comerciales e industriales, as mismo con la creacin de
artefactos electrnicos y muebles para el uso domestico que hicieron
posible esta transformacin de una sociedad dominada por los fuertes
hacia una sociedad en la cual sean los valores de unidad y la
conservacin en el tiempo de la especie.
Si bien en la actualidad la mayora de personas poseen una vivienda en la
cual sus hijos y ellos se sientan cmodos no es suficiente, debido a los
crecientes problemas de seguridad, la contaminacin auditiva y del aire,
ha surgido la necesidad de querer buscar un lugar alejado de todos estos
factores, donde la naturaleza, el silencio y el aire puro sea lo
predominante, por eso en los ltimos aos y ante la creciente necesidad
de las personas por querer un sitio donde sus hijos jueguen sin tener que
preocuparse por los riesgos que se corren en la calle o ante un potencial
robo de sus viviendas, los condominios rurales han surgido como una
alternativa para solucionar la problemtica, ya que estos son alejados de
la ciudad pero cuentan con todo los servicios, adems con acceso a
supermercados entre otros servicios lo cual le facilita a la persona la
consecucin de los artculos bsicos.
De otra parte, este tipo de soluciones de vivienda no es para todas las
personas ya que su costo de adquisicin es elevado y la manutencin del
predio no hacen que sea asequible para todos los estratos
1 Concavidad natural vasta y profunda.
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socioeconmicos, as mismo para la empresa que lidera el proyecto debe
de hacer todos los estudios tcnicos, de suelo y financieros para
determinar la viabilidad del mismo y la cantidad mnima de predios a
vender para no perder ni ganar, por lo cual el grupo de investigacin se
propuso a realizar un estudio que permitiera establecer acerca de la
viabilidad de este tipo de proyectos.
En el presente documento, esta distribuido de la siguiente forma, en la
primera parte se relaciona el estudio econmico, donde se elabora el
presupuesto maestro que conlleva (Presupuesto de ventas en unidades y
en pesos, costos de produccin, Mano de obra, Costos indirectos de
fabricacin, Gastos operacionales) y los estados financieros como el
estado de resultados y balance general proyectados.
En la segunda parte se desarrolla el estudio de viabilidad financiera
aplicando los criterios de evaluacin de proyectos, como la tasa interna de
rentabilidad (TIR), valor presente neto (VPN), para posteriormente
compararlos con la tasa mnima de rentabilidad exigida por el
inversionista (TMR).
Y por ltimo en la tercera parte del texto, se incluy la parte de riesgo,
donde se utilizaron las variables ms representativas que afectan
directamente el desarrollo del proyecto y los resultados en las utilidades
despus de suponer los cambios para concluir con el anlisis
correspondiente.
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2. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN
2.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
2.2.1. DIAGNOSTICO O SITUACIN PROBLEMA
Existe un amplio consenso sobre el importante aporte del sector de la
construccin en Colombia en los ltimos aos al dinamismo de la
actividad econmica nacional. De hecho, la contribucin promedio del
sector al crecimiento en los aos recientes (2002-2007) est en el orden
de 0,8 puntos porcentuales, cifra que es superada por la industria
manufacturera, el comercio y el transporte con: 1,8; 1,3; y 1,0,
respectivamente. No obstante, la construccin es un sector que presenta
fuertes fluctuaciones. En efecto, para el perodo 1980 2006 el Producto
Interno Bruto (PIB), de la construccin (que incluye la actividad
edificadora y las obras civiles) ha tenido cerca de dos ciclos, que
involucran fases expansivas y recesivas. A pesar de esto, en ninguna de
las fases expansivas registradas se ha observado una dinmica tan
favorable como la de los ltimos seis aos, con una tasa de crecimiento
promedio bastante alta de 13,2%.
Las cifras oficiales sealan que durante los ltimos aos la industria, la
construccin, el comercio y los servicios de transporte se han consolidado
como los sectores dinmicos que ms aportan al crecimiento. En efecto,
para 2007 la economa colombiana creci 7,5% con respecto al ao
anterior, cifra que se explica principalmente por la expansin de los
sectores de la construccin (13,3%), los servicios de transporte (12,5%),
la industria (10,6%), y el comercio (10,4%). Estos sectores, por lo tanto,
han contribuido con un porcentaje cercano al 50% de la variacin anual
del PIB durante los ltimos cuatro aos.
Sobresale que la construccin se consolid como la actividad ms
dinmica en la fase de recuperacin econmica luego de la crisis de
1998-1999. Durante los ltimos dos aos, la tasa anual de crecimiento de
la construccin se ubic en niveles superiores a 10%. Sin embargo, el
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sector presenta actualmente una correccin natural a ritmos de actividad
ms sostenibles y acordes con su potencial. Las principales seales de
desaceleracin se presentan por el lado del PIB de las edificaciones. En
efecto, mientras que en el agregado el PIB de la construccin se
increment en 13,3%, durante el 2007, este subsector registr un
crecimiento de 3,2%. Por su parte, la construccin de obras civiles
contina con su fuerte dinmica y para 2007 report una variacin anual
de 28,2%, en gran medida, producto de la renovada actividad en vas
secundarias y obras de acueducto y alcantarillado. Adicionalmente
algunos indicadores del sector, como el rea aprobada para construccin
segn licencias del DANE, sugieren que la evolucin de la construccin
est moderando su ritmo de expansin.
Dado este entorno, se hace imprescindible aplicar metodologas para
determinar la viabilidad financiera de un proyecto en el cual se invierte un
gran capital y tiempo en su ejecucin. Por otro lado a travs del estudio se
puede establecer la estructura de capital adecuada para el proyecto y se
generan estrategias para minimizar el impacto de variables externas e
internas generadoras de riesgo financiero.
Determinar la viabilidad econmica es igualmente una herramienta valiosa
que soporta la toma de decisiones de los directores del proyecto basados
en un estudio objetivo y no en percepciones subjetivas acerca de la
evolucin del sector.
Por otro lado, el sector financiero solamente inyectar recursos en
proyectos que sustenten su viabilidad, por lo que este tipo de estudios se
convierten en un punto fundamental en la obtencin de los recursos
necesarios para su financiacin.
Las condiciones cada vez ms cambiantes de la economa, los factores
generadores de riesgo, los problemas sociales en general, hacen
necesario la elaboracin de estudios serios que redunden en las mejores
decisiones para alcanzar los objetivos econmicos de la Unin Temporal
del Verde Horizonte.
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2.2.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA
Es viable la ejecucin de un proyecto de parcelacin urbana por parte de
la unin temporal Verde Horizonte en la ciudad de Palmira (Valle)?
SISTEMATIZACIN
Cules son los requerimientos de capital para el proyecto de
Parcelacin Urbana?
Cul es el nivel de endeudamiento actual y cmo se obtendrn
los recursos para financiar los requerimientos de capital de trabajo
y de inversin?
Cul es el costo de capital del proyecto de Parcelacin Urbana?
Cul ser el comportamiento de los ingresos y egresos futuros del
Proyecto?
Superar la rentabilidad esperada el costo de capital del
proyecto?
2.3. IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACIN
IMPORTANCIA:
Este estudio de viabilidad tiene como objetivo el conocer la factibilidad de
implementar El Proyecto Parcelacin Urbana En El Municipio De Palmira,
Valle Del Cauca.
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de parcelacin urbana en el municipio de Palmira, valle del
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Se enfocara en los aspectos financieros, Es viable financieramente el
proyecto? Como se va a estructurar su financiamiento? Monto de
inversin, estructura de crdito y capital, proyecciones de ingresos, costos
y resultados, balances pro forma, flujo de efectivo.
El estudio de la viabilidad financiera, se hace importante ya que es el que
determina al final, su aprobacin o rechazo. Este mide la rentabilidad que
retorna la inversin, todo medido con bases monetarias.
Se tomara del estudio tcnico de este proyecto la informacin de las
necesidades de capital, mano de obra y recursos materiales, tanto para la
puesta en marcha como para la posterior operacin del proyecto.
Se lograr entonces ordenar y sistematizar la informacin de carcter
econmica que proporcionaron las etapas anteriores del proyecto, se
elaboraran los cuadros analticos y datos adicionales para la evaluacin
del proyecto y evaluar los antecedentes para determinar su rentabilidad,
proporcionando al proyecto una mejor base para la toma de decisiones,
disminucin de riesgos y cumplimiento de objetivos.
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3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN
3.1 GENERAL
Determinar la factibilidad financiera y econmica del proyecto
Parcelacin Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.
3.2 ESPECFICOS
Establecer los requerimientos de capital del proyecto Parcelacin
Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.
Calcular el costo de capital del proyecto Parcelacin Urbana En
El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.
Elaborar los Estados financieros proyectados del proyecto
Parcelacin Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.
Proyectar los ingresos que generara el proyecto Parcelacin
Urbana En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.
Cuantificar el riesgo financiero del proyecto Parcelacin Urbana
En El Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.
Aplicar metodologa de evaluacin financiera para determinar la
viabilidad econmica del proyecto Parcelacin Urbana En El
Municipio De Palmira, Valle Del Cauca.
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4. JUSTIFICACIN
Las ciudades actualmente estn saturadas no solamente de personas que
llegan a estas urbes con la esperanza de un mejor futuro, tambin con el
incremento de las fbricas, estas han ocasionado problemas ambientales
con la contaminacin del aire y las fuentes hdricas, han ido ocasionando
problemas de salud entre la poblacin en general, de otro lado se observa
un incremento en el parque automotor generando un problema de
movilidad, por su parte con el incremento en los problemas de
seguridad las personas viven con la duda si en dejar salir o no a sus hijos
a jugar tranquilamente a las calles.
Estos son solo algunos de los factores que han ocasionando que cada
vez sea imposible tener un lugar donde se pueda descansar con
comodidad y tranquilidad en las ciudades, por eso los condominios
rurales es una opcin para las personas que buscan solucionar estos
problemas y tener un lugar donde el descanso y la seguridad es lo
primero.
Lo mencionado en el prrafo anterior hizo que el grupo de investigacin
pensara en la evaluacin de proyectos como una herramienta que permita
determinar si es viable realizar la inversin en estos proyectos
habitacionales , ya que este tema permite analizar el proyecto en todas
sus fases desde formulacin del problema, estudio de mercado, estudio
tcnico, estudio legal, estudio econmico, financiero y riesgo, adems de
aplicar los mtodos y criterios de evaluacin, los cuales permiten
determinar si es factible o no invertir en determinado negocio y
particularmente en este sector que es objeto de estudio.
Con los argumentos descritos, se realiz el estudio de viabilidad
econmica de la construccin del condominio Rural en la zona de
Roldanillo valle del cauca, con el objetivo de presentar un estudio vers
y exacto acerca de las inversiones requeridas para este tipo de negocios
y as mismo determinar si es viable para invertir y obtener la rentabilidad
mnima exigida por parte de los potenciales inversionistas.
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Estudio de viabiabilidad econmica y financiera de un proyecto
de parcelacin urbana en el municipio de Palmira, valle del
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5. MARCO DE REFERENCIA
En Colombia existen dos tipos de viviendas a saber: La primera de ellas la
denominada de inters social o (VIS), que son aquellas que se otorgan
bajo los planes de vivienda que por lo general las cajas de compensacin
le facilitan a las personas que aportan a estas entidades y que la amplia
mayora de las personas poseen como propias, y existe otro tipo de
vivienda que no es de inters social, que es aquella que es construida por
un particular por su cuenta, es decir, esta persona es la que realiza
directamente la compra del terreno y asume todos los costos que en la
construccin se incurra, por concepto de materiales o pago de maestro y
ayudantes.
Cada vez las ciudades, pueblos y corregimientos de nuestro pas se ven
en la necesidad de ampliar los terrenos para construir vivienda, debido a
que cada da son muchas las personas que buscan desplazarse a otros
territorios en busca de trabajo u por motivos personales, por lo cual las
entidades encargadas de otorgar licencias se han puesto en la tarea de
agilizar los tramites para que las constructoras inicien la construccin, en
la siguiente grfica se presentan las nuevas licencias de construccin
otorgadas en el pas.
Grafica 1. Licencias de construccin otorgada en Colombia Enero 20122.
2 Fuente: www.dane.gov.co
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de parcelacin urbana en el municipio de Palmira, valle del
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Como se observa en la grfica anterior en el ao 2012 se han reducido
las reas aprobadas para construccin debido a problemas con el
invierno, lo cual ha ocasionado que muchos proyectos se demoren en su
fase previa.
Ahora bien con lo mencionado anteriormente y debido a la saturacin de
vivienda en las grandes ciudades de nuestro pas, problemas ambientales
que conllevaron a una contaminacin evidentes, de seguridad, han
generado el auge de los condominios, como una alternativa habitacional
donde las familias han ido sientan la seguridad, relajacin y en cierta
forma convivan en armona con el medio ambiente y a su vez tengan la
tranquilidad que de alguna forma la inseguridad no sera un problema en
sus vidas.
Pero estos condominios no se quedaron solamente en ese concepto,
debido a la vida moderna, en la cual problemas de movilidad, el stress y
las largas jornadas laborales por mencionar solo unos factores, las
personas no solamente estn buscando que sus viviendas sean un
refugio para escapar de el agite diario, sino que buscan un sitio con un
perspectiva natural donde la quietud y la tranquilidad sean lo importante.
Y es en este punto donde los condominios rurales cobran importancia
para la persona que puede adquirirlos y desea tener un lugar alejado de la
sociedad, ya que estos sitios estn en contacto con la naturaleza, debido
a que muchos se sitan en regiones que son sitios tursticos como lo son;
el eje cafetero, el valle del cauca por citar algunos lugares.
5.2. MARCO TERICO:
El estudio econmico esta integrado por elementos informativo
cuantitativo que permiten decidir y observar la viabilidad de un plan de
negocios, en ellos se integra el comportamiento de la operaciones
necesarias para que una empresa marche y visualizando a su vez el
crecimiento de la misma en el tiempo. De ah la importancia que al iniciar
cualquier idea de proyecto o negocio contemple las variables que
intervienen en el desarrollo e implementacin, consideran el costo efectivo
que con lleva el operar el proyecto en trminos financieros que implica el
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Estudio de viabiabilidad econmica y financiera de un proyecto
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costo de capital de trabajo, adquisiciones de activo fijo y gastos
preoperativo hasta obtener los indicadores financieros en los Estados
Financieros como son. El Balance General, Estado de Perdidas y
Ganancias y Flujo de Efectivo.3
De acuerdo a Palepu, Healy, Bernard (2002) El propsito del anlisis
financiero es evaluar el desempeo de una empresa en un contexto de
sus metas y estrategias declaradas. Para tal efecto se cuenta con dos
herramientas principales: el anlisis de razones y el anlisis de flujos de
efectivo. El primero de ellos significa la forma en que las partidas de los
estados financieros de una empresa se relacionan entre si. El segundo
refleja sus flujos de efectivo de operacin, inversin y financiamiento.
Por su parte Charles H Gibson dice: El anlisis financiero se utiliza en
diversos contextos. El anlisis de razones de desempeo actual y previo
de una empresa, establece la base para proyectar su desempeo futuro.
Las proyecciones financieras son tiles para la evaluacin de empresas,
el otorgamiento de crdito, la prediccin de dificultades financieras, el
anlisis de valores el anlisis de fusiones y adquisiciones y para el
anlisis de la poltica financiera de la empresa. El valor de una empresa
esta determinado por su rentabilidad.
Interpretando a Flores (2003), el anlisis financiero es un conjunto
de principios, procedimientos y tcnicas que permiten que las
transacciones comerciales, econmicas y financieras que realiza una
empresa y que se encuentran plasmadas en la contabilidad, como
informacin financiera, sirva de base a la gerencia para tomar decisiones
oportunas y eficientes en un momento determinado. El anlisis financiero
no slo se puede aplicar a una empresa; sino que su aplicacin de
principios, procedimientos y tcnicas tambin es aplicable a otros tipos de
empresas.
El anlisis financiero proporciona informacin, para que la gerencia tome
la decisin ms conveniente para la empresa. En ese sentido la finalidad
3 http://www.mitecnologico.com/Main/EstudioFinanciero
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Estudio de viabiabilidad econmica y financiera de un proyecto
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del anlisis financiero es servir como herramienta bsica para el gerente o
funcionario responsable, en la toma de decisiones empresariales.
Analizando a Ferrer (2004), los distintos tipos de evaluacin a que puedan
ser sometidos los estados financieros de las empresas, sean stas
industriales, comerciales o de servicios, constituyen, sin la menor duda,
tema de especial importancia y de constante inters profesional.
Contina Ferrer indicando, que ante la necesidad de mantener un
equilibrio entre las inversiones y las obligaciones, a corto y largo plazo, es
preciso estudiar el comportamiento de la empresa, derivado de las
transacciones que esta realiza en un medio econmico; asimismo, habr
de analizarse lo factores que intervienen, favorables o desfavorables en
la produccin y comercializacin de bienes o prestacin de servicios,
cuyos resultados, positivos o negativos, incrementan o reducen la
participacin de los recursos propios y de terceros puestos a disposicin
de sta, modificaciones que han de reflejarse en su estructura financiera y
por ende incidirn, en beneficio o en detrimento de su liquidez, gestin,
solvencia o rentabilidad.
El objetivo del anlisis financiero es, por lo tanto, el examen de las
condiciones de realizacin de tal equilibrio. Sin embargo, es dificultoso
delimitar los movimientos, razn por la cual el anlisis financiero recurre
normalmente a la contabilidad a fin de obtener las informaciones
de carcter financiero. Por lo general, contina Ferrer, la informacin es
recibida a travs de los estados financieros, utilizndose con mayor
frecuencia el balance de situacin o balance general y el estado de
ganancias y prdidas o estado de resultados.
De esta forma, el anlisis es efectuado en trminos de saldos, mientras
que el problema financiero est determinado por la interrelacin de los
flujos monetarios. Empero, dice Ferrer, es de sealar que una
aproximacin semejante se justifica en la medida en que la vida de la
empresa se sustenta en la naturaleza y composicin de sus recursos; es
decir, de los saldos que ella dispone.
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Las variaciones de saldos son provocadas por el conjunto de flujos
monetarios resultantes de las operaciones de intercambio y financieras
efectuadas por la empresa. Dice, Ferrer, cabe indicar, que el anlisis
financiero desde el momento que se apoya en la informacin contable, no
debe ser calificado como un instrumento infalible para evaluar la gestin
financiera y econmica de la empresa, sino ms bien como un conjunto
de tcnicas que nos permite tener una idea de los resultados de su
gestin en un perodo determinado, toda vez que los estados financieros,
antes de expresar una posicin financiera, basada en una precisa y
rigurosa demostracin matemtica, reflejan hechos econmicos, factibles
de ser cuantificados, apoyados en una combinacin de
convencionalismos contables y estimaciones personales, las cuales han
de influir al llevar a cabo la evaluacin.
Anlisis de la situacin financiera:
Segn Apaza (1999), la situacin financiera de una empresa se expresa
en la informacin contenida en el balance general o balance de situacin.
Siendo que el balance general es el resultado de la conjugacin de las
diferentes partes de un sistema de datos que registra la contabilidad, es
preciso extraer de l lo que nos interesa conocer, mediante la aplicacin
de tcnicas especiales. El anlisis del balance general de una empresa,
es el estudio de su composicin o estructura, as como, de su evolucin o
de variacin con respecto a otros perodos, en forma parcial, o total a
travs de la descomposicin de los elementos o mediante la agrupacin
de datos para obtener relaciones que nos lleven
al conocimiento financiero de una la empresa a una fecha dada. El
balance general, en forma genrica se compone de activo y pasivo; por lo
que las subdivisiones que se derivan de el podran interpretarse
como conjuntos separados, cuando en realidad se trata de una unidad
compuesta de subconjuntos.
Segn lvarez (2004), el activo, est dividido en corriente y no corriente.
El corriente, est constituido por las disponibilidades y por otro lado por
los bienes y derechos que han de convertirse en corto plazo en dinero.
Para el anlisis del activo corriente, es de gran importancia el plazo, dado
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que representa el tiempo en que debe volver el dinero para cumplir con el
ciclo de rotacin. El estudio de sus variaciones, refleja las decisiones
o polticas financieras llevadas a cabo. El activo no corriente, est
conformado por los bienes y derechos destinados a permanecer en la
empresa por ms de un ao, que no pueden ser enajenados como bienes
de cambio, sin afectar, en alguna medida, la continuidad normal de las
operaciones de la empresa.
Analizando a Bernstein (1996), el pasivo, comprende el pasivo corriente,
pasivo no corriente y el patrimonio. El pasivo corriente, agrupa a
las cuentas que representan las obligaciones de la empresa liquidables en
el corto plazo, por lo general en el periodo de un ao. El pasivo no
corriente, comprende las deudas contradas por la empresa a largo plazo
o la fuente externa de financiamiento a su disposicin con carcter
permanente y durable por perodo superior a los doce meses.
Las variaciones que se produzcan en su estructura, denotar la poltica de
inversiones permanentes adoptada por la empresa, as como, su
capacidad de endeudamiento en el corto plazo. El patrimonio, comprende
las fuentes internas de financiamiento, o tambin denominados recursos
propios, a disposicin de la empresa con carcter perdurable y con menor
grado de exigibilidad. Al igual que el activo y pasivo, el anlisis del
patrimonio es de gran importancia, toda vez que la gestin financiera de la
empresa se ver reflejada en el. La variacin positiva o negativa del
patrimonio ser consecuente con una gestin que dio como
resultado utilidad o prdida, respectivamente.
Anlisis de la situacin econmica:
Das (1988) y Kennedy (1981), coinciden que la situacin econmica de
una empresa se refleja cuantitativamente en el denominado estado de
ganancias y prdidas o estado de resultados. El estado de ganancias y
prdidas nos informa, en forma resumida, sobre las operaciones
efectuadas en una empresa durante un perodo, por lo general doce
meses y el producto o rendimiento neto de las mismas.
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Al igual que los elementos del balance general, los elementos que
conforman el estado de ganancias y prdidas provienen de la
contabilidad.
La comparacin del estado de ganancias y prdidas de dos periodos o
ms, nos proporciona informacin sobre los aumentos y las disminuciones
que se produjeron en los diversos elementos
de ingresos y costos incurridos.
Variaciones que interpretadas a la luz de todas las circunstancias
concurrentes, pueden ser base para valorizar los resultados logrados y
formular las normas financieras y operacionales, que han de seguirse en
futuros ejercicios. Dado que las variaciones en el estado de ganancias y
prdidas, como en el balance general, se expresan en unidades
monetarias, las limitaciones sealadas para este ltimo, tambin le son
inherentes. Las deducciones derivadas de las interpretaciones del estado
comparativo de ganancias y prdidas sern correctas cuando el estudio
de tales cambios se haya efectuado contando con la informacin adicional
necesaria que explique el por que de las variaciones.
La decisin sobre un proyecto depende esencialmente de la siguiente
consideracin: si el proyecto aumentar el valor de la empresa. Podemos
decir que frecuentemente un proyecto se emprende con recursos
provenientes de ahorristas. Por ende cualquier activo financiero que
implique "atar" o "comprometer" el dinero por un perodo de tiempo tiene
que prometer un retorno positivo. En el caso de que sea un retorno fijo, se
denomina intereses.
Las finanzas empresariales, como disciplina acadmica, encierran una
serie de conceptos y tcnicas que segn creencia generalizada no estn
sino al alcance de unos pocos. El manejo de los recursos financieros, en
especial el dinero, es quiz la ltima funcin administrativa que delega el
empresario a medida que su negocio crece. Mientras la empresa es
pequea, el flujo de fondos es fcilmente controlado mediante la
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aplicacin de lo que popularmente se denomina "cuentas de tendero", al
hacer alusin a aquellas transacciones simples de suma y resta.
Antes de emprender un proyecto es necesario responder a los siguientes
interrogantes: Qu activos concretos se requieren ya cunto asciende su
valor?, Cmo obtener los fondos necesarios para tales inversiones?. La
respuesta a la primera pregunta, que busca detectar en qu invertir,
implica una serie de estudios, anlisis y proyecciones de mayor o menor
magnitud que conforman lo que se denomina la decisin de inversin,
cuya principal herramienta analtica radica en el proceso de preparacin y
evaluacin de proyectos.
La respuesta al segundo interrogante, cmo obtener los fondos, se basa
en el principio de que nada es gratis, todo cuesta y requiere recursos, los
cuales deben conseguirse de alguna forma. Las fuentes de financiamiento
son muy variadas y la empresa puede tener a su disposicin algunas de
ellas. Definir cul o cules son las ms adecuadas requiere de un anlisis
profundo que considere: costo del inters, tiempo para cancelar el
prstamo, flexibilidad en la obtencin de prrrogas (aplazamientos),
riesgo en que se incurre, de acuerdo con posibilidades de pagar
oportunamente, y expectativas de nuevos prstamos. Todo esto conforma
la decisin de financiamiento.
5.3. Estudio Econmico.
Esta parte del estudio consiste en reunir y clasificar la informacin de tipo
monetaria y aplicando mtodos financieros con el objeto de determinar la
factibilidad econmica del proyecto, pero antes de llegar ha este anlisis
se hace necesario recorrer diferentes etapas a saber.
En la primera parte se hace un anlisis y recoleccin de informacin
referente a datos macroeconmicos que son importantes para evaluar
econmicamente el proyecto y determinar su posible xito, entre estas
variables y datos encontramos los siguientes.
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4.2.1. ndice de precios al consumidor (IPC):
4El ndice de precios al consumidor mide la cantidad de unidades
monetarias que se reconoce en el ltimo eslabn de la cadena de
intermediacin que se sigue dentro el proceso de comercializacin de un
producto. Adems del costo del productor este precio incluye costos del
almacenamiento y de distribucin del producto, y es calculado con base
en los precios de los ms importantes bienes y servicios de consumo que
la comunidad requiere usualmente, este porcentaje se emple en el
clculo y proyeccin de ingresos, costos y gastos, adems este
porcentaje es entregado por el banco de la republica de Colombia.
4.2.2. Salario mnimo legal vigente
Es la contraprestacin mnima a la cual tiene derecho un trabajador en
Colombia por haber laborado las 240 horas, este salario, su aumento
anual y como el auxilio de transporte son fijados por el gobierno nacional
en concertacin con las centrales obreras., se aplic a la amplia mayora
de la nomina proyectada.
4.2.3. Factor Prestacional:
Son aquellos porcentajes a los cuales tiene derecho los trabajadores por
el cumplimiento de sus deberes adquiridos en el contrato laboral, as
mismo los factores que se pagan por realizar trabajos por fuera del tiempo
estipulado como normal. Estos se tuvieron presente para el clculo de la
nomina.
4 Introduccin al Anlisis Econmico El caso colombiano Pg., 289,291 2da edicin actualizada,
editorial siglo del hombre editores.
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4.2.4. Polticas Operativas:
Son aquellas que hacen parte del funcionamiento normal del negocios
entre ellas encontramos las siguientes,
Poltica de cobro: Son los das que damos de plazo a nuestros
clientes para que cancelen sus facturas.
Poltica de pago: Son los das que nos otorgan nuestros
proveedores para el pago de las facturas de compra.
Poltica de ventas: Son los porcentajes asignados tanto a ventas
a crdito como de contado.
Poltica de inventarios de materia prima: Son los das que se
demora hacer la empresa un nuevo pedido.
Poltica de financiacin: Consiste en determinar el porcentaje de
deuda que adquirir la empresa con la banca comercial o emisin
de bonos o acciones.
En la segunda parte y despus de haber realizado el estudio tcnico, el
cual obtenemos informacin acerca del nmero de personas a contratar y
la inversin de activos fijos e inversiones necesarias para la puesta en
marcha del negocio, entre las cuales encontramos, cmara y comercio,
registro mercantil entre otros.
Con la informacin descrita anteriormente, se hace necesario mencionar
la financiacin, Definido como el dinero que adquiere una empresa con
una banca comercial, para invertir en capital de trabajo o compra de
activos fijos, con el objeto de devolver con un pago de inters. Se hace
necesario mencionar y estimar el dinero debido a que en los proyectos de
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inversin los socios no tiene la capacidad en dinero para cubrir las
inversiones necesarias para el inicio de las operaciones.
En el desarrollo del trabajo se mencionar el porcentaje requerido, as
mismo el porcentaje de inters por otra parte el sistema de liquidacin del
crdito que se proyect fue el de cuota constante, ya que es el ms
utilizado en nuestro medio, el cual 5consiste en que la cuota se mantiene
constante durante toda la vida del prstamo, salvo que varen sus
condiciones de tipo de inters.
Con el estudio de mercado obtenemos la informacin de cada sacrificio a
ejecutar y su posterior comercializacin, en unidades y precios de venta
unitarios, con los anteriores datos, se establecen los requerimientos en
materias primas sus cantidades e insumos requeridos para llevar a cabo
el proceso productivo, as mismo los precios de compra sujetados al IPC.6
De otro lado se hace necesario calcular el punto de equilibrio, definido
como el margen de ventas donde la utilidad es igual a cero, o sea donde
no se ha perdido nada, pero tampoco se gan, se puede calcular en
unidades o pesos, sirve como una medida de anlisis ya que permite
analizar si la proyeccin de ventas tanto en unidades como en pesos
cubre los 7gastos fijos. Para el caso de estudio se utiliz la siguiente
formula:
PUNTO DE EQUILIBRIO EN PESOS = GASTOS FIJOS
% DE MARGEN DE CONTRIBUCIN
Con los parmetros mencionados hacen parte de la informacin necesaria
para elaborar el presupuesto maestro, 8 definido como un anlisis
5 Presupuestos empresariales, Pg. 227, Editorial ECOE EDICICIONES Carlos Augusto Rincn
Soto. 6 IPC: ndice de Precios al Consumidor 7 Gastos fijos: Son aquellos gastos que son necesarios para la operacin entre ellos tenemos: Salarios personal de ventas, publicidad, servicios pblicos entre otros. 8 Presupuestos empresariales, Pg. 3, Editorial ECOE EDICICIONES Carlos Augusto Rincn
Soto.
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sistemtico que analiza el futuro y presente de un proceso productivo y
financiero de una empresa, calculando los input y los output de los
recursos, en dinero, uso de maquinaria, tiempo, materiales entre otros,
por su parte elaborar un presupuesto organizado y estructurado permite
preveer circunstancias inciertas, trabajar con rumbo definido y planear
metas razonables entre otras.
Dentro del presupuesto maestro se destacan los siguientes presupuestos:
- Presupuesto de Ventas: Es un parmetro inicial y base para los
clculos de los dems presupuestos, por lo tanto este debe de
tener en cuenta los siguientes parmetros, la cantidad de artculos
que la empresa desea vender, la cantidad de artculos que el
consumidor estara dispuesto a consumir.
- Presupuesto de Produccin: En este presupuesto se busca
conocer cuantas unidades se debe producir para ello se debe tener
en cuenta cuantas unidades quedaron en existencia al comienzo
del periodo y cuanto se busca dejar al final. A continuacin se
expresa la frmula.
- Presupuesto de Mano de obra: Consiste en asignar un valor
monetario al esfuerzo humano, bien sea por operar una mquina o
accin manual.
- Presupuesto de Materias Primas: Despus de conocer las
unidades vendidas y la cantidad que se debe producir de unidades,
se reconoce la cantidad de materia prima que se requiere consumir
para poder producir las unidades. Con esta informacin se
presupuesta la compra de la materia prima, a continuacin se
ilustra la ecuacin a realizar.
UNIDADES
PROYECTADAS A
VENDER
(+ )UNIDADES DE
INVENTARIO
FINAL DESEADO
(-) UNIDADES DE
INVENTARIO INICIAL
(=) UNIDADES A
PRODUCIR
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- Presupuesto de Costos indirectos de Fabricacin: Son todos
los costos de fabrica que no se pueden relacionar directamente en
el costo del producto porque no se integran directamente dentro del
proceso de fabricacin o porque su clculo para integrarlo
directamente al producto es bastante complejo por su variabilidad
entre productos o porque su precio es imperceptible., entre los
costos indirectos tenemos, mano de obra indirectos , depreciacin
de maquinaria y equipo, depreciacin de edificio de produccin, si
es propio, servicios pblicos de fabrica etc.
- Presupuesto de Gastos operacionales: Consiste en relacionar
todos los gastos que son necesarios para el funcionamiento del
negocio, entre las partidas mas frecuentes encontramos las
siguientes: Salarios de personal administrativo, ventas, publicidad,
servicios pblicos, depreciacin equipo de oficina, intereses de
prstamos bancarios entre otros.
- Presupuesto de Financiacin: Este presupuesto muestra la
estructura de pagos que la empresa tiene con entidades
financieras proyectadas, calculando pagos a capital planeados y
los gastos por intereses financieros.
- Presupuesto de Estado Financieros: Los estados financieros
presupuestados son resmenes de la informacin contable que
sirven para elaborar la evaluacin financiera de la empresa,
adems analizar la situacin actual y adoptar estrategias para
mejorarla o mantenerla.
UNIDADES
PROYECTADAS A
CONSUMIR
(+ )UNIDADES DE
INVENTARIO FINAL
DE MPD
PROYECTADO
(-) UNIDADES DE
INVENTARIO FINAL
DE MPD
PROYECTADO
(=) UNIDADES A
COMPRAR DE
INVENTARIO DE
MATERIA PRIMA
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En la teora de presupuestos existen 3 estados financieros bsicos a
saber:
1. BALANCE GENERAL: Es el estado financiero que resume la
informacin contable de la empresa para dar a conocer su situacin
financiera determinada, este informe se debe emitir por lo menos una vez
al ao, con corte al 31 de diciembre. Para la elaboracin del balance se
tendrn presente las siguientes cuentas, como Activo, el cual se sub.
divide en corto plazo, que son aquellos representados por el efectivo, o
sea el dinero en caja y bancos, cuentas de ahorro, los bienes convertibles
en dinero en un perodo inferior a un ao como inventarios de materias
primas, cuentas por cobrar a un tiempo inferior o igual a un ao y largo
plazo.
Son aquellos bienes y derechos que no se esperan convertir en dinero,
consumirse o realizarse en el ao inmediato, estos se dividen en
propiedad planta y equipo, deudores no corrientes, gastos pagados por
anticipados. En la cuenta del Pasivo existe la misma clasificacin del
activo, es decir a corto, donde se relaciona las obligaciones exigibles en
un tiempo inferior o igual de un ao, entre estas encontramos sobregiros
bancarios, deudas con los proveedores, los anticipos recibidos de los
clientes, las primas y salarios pendientes de pagar, impuestos y cuotas de
crditos a corto plazo y a largo plazo, estn las obligaciones que exigibles
en plazos mayores a un ao, en este grupo encontramos prestamos cuyo
plazo de pago es mayo a un ao. y por ultimo la cuenta Patrimonio, esta
representado por el capital social, supervit, reservas, revalorizacin del
patrimonio entre otras.
ACTIVO= PASIVO + PATRIMONIO
2. ESTADO DE RESULTADOS: El estado de resultados es el informe
financiero que presenta los ingresos obtenidos por ventas, los costos de
produccin, es decir, mano de obra, costos indirectos de fabricacin y
materia prima directa, gastos operacionales, en este rubro se relacionan,
salarios de nmina, publicidad, servicios pblicos de oficinas lo cuales
ocurren en un determinado perodo de tiempo, para reflejar la rentabilidad
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esperada de las actividades desarrolladas, su presentacin se debe
realizar por lo menos una vez al ao. A continuacin se ilustra la ecuacin
del estado de resultados.
UTILIDAD O PERDIDA DEL EJERCICIO = INGRESOS COSTO - GASTOS
3. FLUJO DE EFECTIVO: Este estado financiero bsico que presenta la
informacin relacionada con los recaudos y desembolsos en efectivo que
se derivan de las actividades de operacin, llevadas a cabo por el ente
contable durante un perodo.
Con el desarrollo y elaboracin de los presupuestos y la proyeccin de los
estados financieros, tendremos informacin acerca de los indicadores
financieros sobre la cantidad y el costo de los recursos requeridos para
desarrollar el producto, incluyendo el proceso productivo, as como datos
concretos sobre su rentabilidad, la utilidad esperada, de otra parte con el
balance general y estados de resultados obtendremos los datos para
realizar la evaluacin financiera del proyecto.
Evaluacin Financiera
Es la parte ms importante de todo el proceso de decisin de invertir o no
en un proyecto productivo, normalmente los aspectos tecnolgicos,
geogrficos, demogrficos y polticos no influyen en esta decisin, ya que
la mayora de proyectos estn en concordancia con estos factores, por lo
cual el inversor enfoca su atencin en los beneficios econmicos
esperados para as tomar la decisin de invertir, por eso es importante
que los datos recolectados durante el proceso son importantes para que
la decisin sea lo mas acertada.
Ahora bien con la informacin y su posterior procesamiento a travs de
los presupuestos, estados financieros y calculando la tasa mnima de
rentabilidad requerida surge la siguiente pregunta Que mtodos y
criterios de la teora financiera se deben tener presente para decidir
sobre invertir o no en el proyecto?, pues bien la matemtica financiera
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facilita conceptos y criterios para evaluacin de proyectos que permiten
determinar la viabilidad del mismo, Adems la teora financiera a lo largo
de su desarrollo conceptual a travs de profesores versados en el rea
financiera, quienes con sus investigaciones contribuyeron con modelos,
los cuales se convierten en soporte para determinar un resultado lo ms
acertado, de otro lado se hace mencin que los modelos son ampliamente
utilizados en mercados de capitales estructurados y en todas las
universidades donde se enseen finanzas corporativas.
Como parte del desarrollo de la investigacin en los prrafos posteriores
se explicarn los criterios y modelos que se adoptaron para elaborar la
evaluacin financiera.
El primer paso consiste en explicar conceptos bsicos para que el lector
se ubique en la terminologa financiera, a continuacin explicamos cada
uno de ellos.
Valor presente neto (VPN):
Definido como el valor presente de los rendimientos futuros de efectivo,
descontando la tasa de inters de mercado apropiada, menos el valor
presente del costo de la inversin, es decir, utilizando para ello la tasa de
rendimiento que se podra obtener de otra inversin comparable, o
simplemente determinando lo que le cuesta a la empresa utilizar los
recursos de terceros y los inversionistas del proyecto. Para obtener este
resultado se emplear la siguiente frmula.
VPN = CF1
(1+r)
CF2 CF3 CF t - Io
(1+r)2 (1+r)3 (1+r)t
Donde
CF: Cash Flow por sus siglas en ingles o flujo de caja.
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r: Es el tipo de inters con el cual se descontarn los flujos, esta puede
ser el Costo Promedio Ponderado de Capital (CPPC) o la Tasa Minima de
Rentabilidad exigida por el inversionista (TMR).
Io: Significa la inversin inicial realizada por el inversionista, para operar
el negocio.
Ahora bien, el resultado que significa, el Valor Presente Neto (VPN) tiene
unas reglas a saber:
1. Si el Valor Presente Neto, es positivo despus de descontar la
Inversin inicial el proyecto se acepta.
2. Si el Valor Presente Neto, es negativo despus de descontar la
Inversin inicial el proyecto se rechaza.
Pero bien como se menciono para calcular el VPN se puede utilizar las
Tasa Mnima de Rentabilidad exigida (TMR) o el Costo Promedio
Ponderado de capital (CPPC), para lograr lo anterior procederemos a
explicar las frmulas pertinentes para obtener mencionadas tasas,
haciendo una revisin terica en la literatura financiera encontramos que
para evaluar financieramente el proyecto se hace necesario establecer la
tasa minima de rentabilidad (TMR) definida como el inters que esperan
obtener los inversores por tener el dinero invertido en determinada
empresa, negocio o proyecto y no en activos financieros como los bonos
o acciones comunes.
Despus de mencionada revisin se encontr, que para calcular esta tasa
utiliz el modelo de determinacin de precios de activos de capital o en
ingles Cost Asset Model Capital (CAPM),9 este modelo propuesto por
Sharpe (1964) establece que el rendimiento de un activo o portafolios es
igual a la tasa libre de riesgo, ms un premio por el premio por el riesgo
que tiene ese instrumento o portafolios medido por el coeficiente beta, de
9 Finanzas Corporativas, sptima edicin , parte III Riesgo Pg. 287, editorial Mc Graw Hill
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otra definicin, menciona los siguiente, implica que el rendimiento
esperado de un instrumento est relacionado linealmente con su beta, A
continuacin se muestra la frmula:
KP = RL + B x (Rm RL)
Donde: RL: Tasa de rendimiento libre de riesgo, indicada normalmente
por el rendimiento obtenido sobre un bono de tesorera.
B: Indicador de riesgo de la accin individual.
Rm: Rendimiento del mercado, rendimiento sobre la cartera de
activos,es una tasa de rendimiento esperada para la cartera de mercado.
De otro lado encontramos que se puede descontar los flujos de caja con
el Costo promedio ponderado de capital (CPPC), la cual plantea lo
siguiente:
i. Costo Promedio Ponderado de Capital (CPPC):
10Definido como el promedio ponderado de las distintas fuentes de
financiamiento, tanto internas (capital social) y la deuda con la banca
comercial, la formula para calcular es lo siguiente:
% TMR X %K + % D X %RD (1-T. impuesto)
Donde:
% TMR: Tasa Mnima de rentabilidad exigida por el inversionista, es el
inters
Que el espera recibir por hacer la inversin en el proyecto y no en un
Activo financiero.
% K: % de capital de los accionistas, es el porcentaje de participacin de
Los socios en la financiacin de la empresa.
10
Valoracin de empresas Editorial Ecoe Ediciones, Pg. 88, Fernando Jaramillo
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% D: % de deuda, es el porcentaje de participacin de la deuda en la
Estructura de financiamiento de la empresa.
%RD (1-Tc): % de inters de la deuda, es el inters que paga la empresa
por conseguir financiamiento con entidades bancarias, emisin de
acciones o bonos, cabe resaltar que la deuda se le descuenta el impuesto
correspondiente.
ii. Tasa interna de rendimiento (TIR):
11La tasa interna de rentabilidad (TIR) es lo ms que se puede acercar al
Valor Presente Neto (VPN), la lgica del mtodo de la TIR es que
proporciona una sola cifra que resume las virtudes del proyecto. Dicha
cifra no depende de la tasa interna inters en el mercado de capitales; por
eso se llama tasa interna de retorno, ya que es interna o intrnseca al
proyecto y no depende de nada, excepto por los flujos de efectivo del
mismo. Cabe anotar que esta Tasa Interna de Rendimiento (TIR) por lo
general es comparada con la Tasa Mnima de Rentabilidad (TRM)
exigida, bajo los siguientes premisas.
TIR < TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es menor que
la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto no es viable para el
inversionista ya que el proyecto no genera el porcentaje de ganancia
esperado.
TIR > TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es mayor que
la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto es viable para el
inversionista ya que el proyecto genera el porcentaje de ganancia
esperado.
11
Finanzas Corporativas, sptima edicin , parte II Valor y presupuesto de capital Pgs. 152-153, editorial Mc Graw Hill
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As mismo la formula para obtener la Tasa interna de Rentabilidad del
proyecto es la siguiente:
TIR = CF t - Io
(1+ r) t
Donde:
CF: Cash Flow por sus siglas en ingles o flujo de caja ha determinado
tiempo.
Io: Es la inversin realizada por el inversionista
r: Es las Tasa Interna de Rentabilidad.
iii. Tasa Interna de rendimiento Modificado (TIRM):
La Tasa Interna de Rendimiento Modificada considera el costo de la
financiacin dentro de los flujos de efectivo al momento de volver a invertir
el efectivo, se aplica el mismo criterio de comparacin mencionado para la
TIR.
TIRM < TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es menor
que la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto no es viable para
el inversionista ya que el proyecto no genera el porcentaje de ganancia
esperado.
TIRM > TMR: Si la Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es mayor
que la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida, el proyecto es viable para el
inversionista ya que el proyecto genera el porcentaje de ganancia
esperado.
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iv. Periodo de Recuperacin (PAYBACK):
Se refiere al nmero de aos necesarios para recuperar la inversin
inicial. Mide, por lo tanto, la rapidez con la que recuperamos la inversin
inicial, para calcularlo se utiliza la siguiente frmula.
Payback = Inversin
Cash Flow anual
De otro lado no basta con los criterios descritos anteriormente, sino que
surge un interrogante Como se aplican las tasas de de Rentabilidad de
Mnima exigida (TMR) y el Costo Promedio Ponderado de Capital (CPPC)
para obtener el Valor Presente Neto (VPN)?, para responder la pregunta
en la teora financiera existen metodologas como los flujos de caja, que
resumen la informacin de los estados financieros como lo son el balance
general y el estado de resultado, ahora bien vamos a explicar cuales son
flujo de caja que se emplean en la evaluacin de proyectos.
4.2.5 Mtodo para determinar VPN Y TIR
En la actualidad existen mtodos modernos para determinar el Valor
Presente Neto y que podamos obtener la Tasa Interna de Rentabilidad
(TIR), se denominan mtodos basados en flujos, se recurren a este
concepto y producen como resultado varias interpretaciones. Sus
caractersticas principales son las siguientes:
1. Son mtodos basados en flujos. Cuando se indican que se basan
en flujos es porque tienen en cuenta, en la mayora de los casos,
las variaciones de ciertas partidas del balance general y los datos
bsicos de estado de resultado de acuerdo con el inters que
indique.
2. Los criterios tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Es
decir, estos mtodos trabajan con distintos conceptos de tasas de
inters y se utilizan para actualizar flujos de caja.
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41
3. Son dinmicos. Tienden a utilizar informacin histrica y de varios
aos para poder identificar algn tipo de comportamiento y tener
bases suficientes para realizar las proyecciones necesarias.
4. Trabajan con datos financieros. Esta constituye una caracterstica
especial de este tipo de metodologas que recurre el uso de datos
financieros y no contables.
Para utilizar este mtodo bsicamente se debe de definir el horizonte de
tiempo en la evaluacin y determinar el Costo Promedio Ponderado de
Capital (CPPC) o La Tasa Mnima de Rentabilidad (TMR). Por su parte se
utiliz el mtodo indirecto de flujo de caja, que a continuacin se
describe:
4.2.6 Flujo de Caja Libre del Proyecto (FCLP):
Consiste en emplear el mtodo indirecto, el cual parte de la utilidad y se
hacen conversiones a efectivo de los componentes del estado de
resultado en su parte operacional, la tasa con la que se descuentan los
flujos de efectivos es el costo promedio ponderado de capital, a
continuacin se describe la estructura del flujo.
Utilidad Operacional
(-) Impuestos sobre la Utilidad operacional.
(=) Utilidad Operacional Despus de Impuesto (UAIID)
(+) Costos y gastos que no impliquen Salida de efectivo12*
(=) Flujo de Caja Bruto
(+/ -) Variaciones en inversin de capital13**
(=) Flujo de Caja Libre (FCL)
12 *En este rubro se incluyen las depreciaciones de propiedad planta y equipo, muebles y enseres y los gastos preoperativos 13 **Son las variaciones en el capital de trabajo en los activos operacionales
(Efectivo, cuentas por cobrar, cuentas por pagar inventarios de materias primas y producto terminado)
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4.2.7 Flujos de Caja Libre del Inversionista (FCI):
Consiste en emplear el mtodo indirecto, el cual parte de la utilidad y se
hacen conversiones a efectivo de los componentes del estado de
resultado en su parte operacional, la tasa con la que se descuentan los
flujos de efectivos es la Tasa Mnima de Rentabilidad exigida por el
inversionista (TMR), as mismo a continuacin se describe la estructura
del flujo.
Utilidad Operativa
(-) Inters
(=) Utilidad Antes de Impuesto
(-) Impuesto
(=) Utilidad Operativa Despus de impuesto
(+) Costos que no implican salida de efectivo14*
(=) Flujo de Caja Bruto
Dinero Aportado Por Inversionista
(-)Incremento(+) Disminucin de Capital de Trabajo15**
(=) Flujo de Caja Libre
(-) Servicio a la Deuda16***
(=) Flujo de Caja Libre del Inversionista.
4.2.8 Valor Econmico Agregado:
Por Ultimo mencionaremos el modelo de valor econmico agregado
(EVA)17, es uno modelo desarrollado a principios de la dcada de 1990,
este mtodo consiste en determinar la utilidad que produce el negocio
por la utilizacin de la inversin de capital (IDEK) y expresar el flujo en
funcin de la rentabilidad de la inversin de capital (ROIC). Pero el
14 *En este rubro se incluyen las depreciaciones de propiedad planta y equipo, muebles y enseres y los gastos preoperativos 15 **Son las variaciones en el capital de trabajo en los activos operacionales
(Efectivo, cuentas por cobrar, cuentas por pagar inventarios de materias primas y producto terminado) 16 ***Son los pagos a capital.
La diferencia de este flujo de caja del proyecto con el flujo de caja del inversionista, radica en que el flujo considera el pago de la financiacin los cuales estn representados en intereses y los abonos a capital 17 EVA es una registrada de la firma Stern and Stewart & CO.
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objetivo est orientado a determinar los resultados de la situacin real.
Para lo cual se utilizar la siguiente frmula:
EVA = UAII X (1 Tc) CPPC X INVERSIN
Donde:
UAII: Utilidad Antes de Intereses e Impuestos.
Tc: Tasa de impuestos.
CPPC: Costo promedio de capital.
Inversin: Se refiere a la inversin en activos.
Con la aplicacin de este modelo se mide si los activos estn dando los
rendimientos operacionales esperados, y si est creando valor al
inversionista a largo plazo.
Como se puede observar, la teora financiera tiene mtodos y criterios
que aplicados a la evaluacin de proyectos permiten a los potenciales
inversionistas y cualquier persona interesada en invertir en proyectos o
activos financieros, la certeza a nivel cuantitativo de que su posible
inversin maximizar la rentabilidad e incrementar su patrimonio.
4.2.9 Evaluacin de Riesgo
La palabra riesgo proviene del latn 18risicare, que significa atreverse o
transitar por un sendero peligroso. En realidad tiene un significado
negativo, relacionado con peligro, dao, siniestro o prdida. Sin embargo,
el riesgo es parte inevitable de los procesos de toma de decisiones en
general y de los procesos de inversin en particular. El beneficio que se
pueda obtener por cualquier decisin o accin que se adopte, debe
18
Medicin y control de riesgos financieros, Alfonso Lara, editorial Limusa, Pg. 13.
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asociarse necesariamente con el riesgo inherente a dicha decisin o
accin. En finanzas, el concepto de riesgo se relaciona con las prdidas
potenciales que sufrir en un portafolio de inversin.
19La medicin efectiva y cuantitativa del riesgo se asocia con la
probabilidad de una prdida en el futuro. Los seres humanos deben
conocer y responder de manera intuitiva y cuantitativa a las
probabilidades que confrontan cada decisin. La esencia de la
administracin de riesgos consiste en medir esas probabilidades en
contextos de incertidumbre.
20De otra parte el objetivo de la administracin de riesgos puede
expresarse en dos sentidos.
1. Asegurarse de que una institucin o inversionista no sufra prdidas
econmicas inaceptables.
2. Mejorar el desempeo financiero de dicho agente econmico,
tomando en cuenta el rendimiento ajustado por el riesgo.
Para cumplir lo anterior lo anterior se debe realizar un proceso en el cual
implica, en primer lugar, identificar los riesgos, cuantificarlos y establecer
limites de tolerancia al riesgo.
En la evaluacin de proyectos se aplica la medicin y cuantificacin de
riesgos, a las variables que afectan la viabilidad y el desarrollo del
mismo, entre las variables relevantes que inciden en la ejecucin del
proyecto tenemos las siguientes:
1. % de ventas.
2. Variacin del ndice de precios al consumidor.
19 Medicin y control de riesgos financieros, Alfonso Lara, editorial Limusa, Pg. 13. 20 Medicin y control de riesgos financieros, Alfonso Lara, editorial Limusa, Pg. 16.
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3. Precio de ventas.
4. % de compras a proveedores. Y
5. Flujo de efectivo disponible.
A consideracin del grupo de investigacin se escogieron estas variables
ya que son las que son sensibles para el desarrollo ptimo del proyecto,
por su parte se eligieron 3 tipos de escenarios.
1. Escenario Base: Es el escenario actual donde no se prevn
grandes cambios en las variables mencionadas.
2. Escenario Optimo: Es en el cual los costos de materias primas
disminuya y los precios de venta se incrementen.
3. Escenario Pesimista: Es donde los costos se incrementen y los
precios as como los porcentajes de ventas se disminuyan.
Con los aspectos descritos se analiza la incidencia, en la utilidad neta,
el Valor Presente Neto y la Tasa interna de Rentabilidad, en relacin a
cada escenario y de acuerdo a unos valores estimados. Adems el riesgo
en las inversiones esta ligado en las inversiones bien sea en proyectos o
en activos de capital, es as como la actualidad observamos como las
cadas de las bolsas de valores hacen perder a las personas sus ahorros
y rentabilidades obtenidas en un perodo de tiempo, por eso es
importante realizar este tipo de anlisis de riesgo para conocer, si el
proyecto bajo condiciones de incertidumbre es financieramente viable
para los inversionistas, para lograr minimizar los riesgos de prdidas
potenciales y adoptar la mejor decisin de inversin.
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5. MARCO LEGAL.
Por ltimo corresponde analizar la regulacin y normatividad que rige para
este tipo de proyectos urbansticos, en las siguientes lneas se explicarn
los parmetros regulatorios, los cuales son de obligatorio cumplimiento.
El primer parmetro que se debe precisar es que la empresa funcionar
bajo la figura jurdica de unin temporal, Una UTE, tal y como extraemos
de sus siglas es una unin temporal de empresas, en donde dos o ms
empresas o empresarios se unen durante un tiempo para llevar a cabo de
manera conjunta una obra o servicio.
Aspectos legales de la UTE
Esta unin temporal va a caracterizarse por la existencia de un objeto
social nico, consistente en la realizacin de la obra o servicio en
comn. A partir de este objeto social nico la duracin de la UTE va a
venir determinada por la duracin que tenga la obra o servicio a
desempear de manera conujunta.
La creacin de una UTE requiere la intervencin notarial para la elevacin
en escritura pblica del acuerdo fundacional o estatutario. Estos estatutos
deben contener como mnimo el objeto social de la misma, los socios que
la integran, la duracin, el domicilio social, el detalle de aportaciones
iniciales si las hubiera as como el porcentaje participacin de cada
empresa o empresario dentro de la propia UTE, junto con el hipottico
reparto de prdidas o ganacias que se vaya a llevar a cabo en un futuro.
La UTE tiene que constar inscrita tambin en el Registro Mercantil, pero
esta inscripcin no le otorga personalidad jurdica propia y la
responsabilidad de la unin temporal de empresas recae solidaria e
ilimitadamente sobre los socios integrantes de la UTE. Este punto es
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importante y diferenciador sobre las agrupaciones de inters econmico,
que son estructuras jurdicas similares que si gozan de personalidad
jurdica propia.
Aspectos fiscales y contables de la UTE
Respecto la contabilidad de la UTE, no se exige publicidad de su
contabilidad ni es obligatorio el depsito de cuentas en el Registro
Mercantil. Este punto de no obligatoriedad es un poco espinoso, dado que
ni en la normativa reguladora de las UTEs ni en el Cdigo de Comercio se
refleja expresamente su obligatoriedad.
Por tanto, al no venir expresamente recogido en la legislacin vigente y
tener que integrar sus socios la parte diferenciada de su participacin en
sus cuentas anuales, no procede la aplicacin de la analoga en las
normas fiscales y contables.
A pesar de esta falta de obligatoriedad, lo usual es practicar el depsito
de cuentas de la entidad y legalizar los libros contables, al igual que se
hace con cualquier otra empresa. Lgicamente, esta contabilidad tiene
que ser llevada conforme a las normas vigentes en cada momento y al
Cdigo de Comercio.
En el aspecto fiscal, destaca que la UTE es sujeto pasivo del impuesto
de sociedades, pero es una entidad que goza de exencin integra en el
mismo. No pensemos entonces que no se tributa por los beneficios
obtenidos dado que la base imponible resultante del impuesto de
sociedades, sea positiva o negativa, la integrarn sus socios bien en su
impuesto de sociedades, bien en su declaracin del IRPF. tanto en
beneficios como en prdidas.
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Respeto al IVA e IRPF si es sujeto pasivo del primero, debiendo cumplir
con las obligaciones formales del impuesto y acta como sujeto retenedor
de rentas en aquellos casos que as proceda.
Utilidad prctica y consideraciones propias
Las UTEs son en definitiva una forma de colaboracin empresarial para
acometer proyectos, obras o servicios de volmenes importantes para
una sola empresa. Esta cooperacin empresarial favorece el
abaratamiento de costes, aprovecha sinergias comunes entre empresas y
distribuye mejor los riesgos implcitos a proyectos en donde una sola
empresa pueda comprometer su futuro.
Esta frmula jurdica de colaboracin est muy extendida en empresas
grandes empresas constructoras y de servicios, aunque no tiene calado
entre la pyme. Normalmente la pyme no opta por este tipo de soluciones
porque no suele afrontar proyectos de larga duracin ni tiene una
mentalidad asociativa lo suficientemente abierta para ello.
QUE ES UNA FIDUCIA?
Debes saber que la fiducia es un contrato flexible, en el cual las clusulas
se pueden adaptar segn tu conveniencia y necesidades. Dentro del
contrato fiduciario intervienen el fideicomitente (como sers conocido en
esta clase de contrato), un beneficiario (que puede ser t o un tercero que
designes) y la sociedad fiduciaria o fiduciario.
Las Sociedades Fiduciarias te ofrecen mltiples servicios, que van desde
opciones de inversin a contratos de administracin. Sin embargo estas
entidades estn sometidas a estatutos excepcionales, lo cual significa
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que solo pueden desarrollar las actividades para las cuales han sido
expresamente autorizadas por la ley.
El Fideicomitente: Recuerda que es la persona natural o jurdica que le
encomienda uno o todos sus bienes a la sociedad fiduciaria con una
determinada finalidad.
Persona Natural: t, tu ta, tu prima, tu amigo, tu jefe, etc.
Persona Jurdica: Una empresa, un negocio, una tienda, la peluquera, el
taller, etc.
La Sociedad Fiduciaria: Las sociedades fiduciarias son entidades de
servicios financieros, constituidas como sociedades annimas, sujetas a
la inspeccin y a la vigilancia de la Superintendencia Financiera, cuyo
objeto es la realizacin de todos aquellos actos de confianza en virtud de
los cuales tu como fideicomitente entrega a otra (fiduciario) unos bienes
determinados, transfirindole o no la propiedad de los mismos, con el
objeto de que ste cumpla con la finalidad del contrato.
El Beneficiario: Debes recordar que es una persona que fue escogida por
el fideicomitente para que goce de los beneficios que produce la finalidad
del contrato de fiducia. Este beneficiario puede ser una persona natural o
jurdica, de naturaleza privada o pblica, nacional o extranjero.
Dentro de dichas actividades encontramos:
1. Celebrar contratos de Fiducia Mercantil
2. Celebrar contratos de Encargo Fiduciario
3. Obrar como agente de transferencia y registro de valores
4. Obrar como representante legal de clientes que sean propietarios
de bonos
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5. Actuar como agente de manejo en Procesos de Titularizacin
6. Prestar servicios de asesora financiera.
4. Emitir bonos por cuenta de una fiducia mercantil constituida por un
nmero plural de sociedades
5. Administrar Fondos de Pensiones Voluntarias
6. Administrar deudas y cobros de entidades financieras que han
sido intervenidas por la Superintendencia Financiera para su
liquidacin.
7. Administrar Carteras Colectivas
8. Actuar como custodios de los activos provenientes de las carteras
colectivas
9. Administrar fondos de capital privado
10. Celebrar contratos de Cuentas de Margen
11. Actuar como entidad liquidadora de las entidades pblicas del
orden nacional
12. Realizar las operaciones de intermediacin en el mercado de
valores
13. Actuar como Representantes Legales de Tenedores de Bonos y/o
valores emitidos en procesos de titularizacin
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14. Obrar, en los casos en que sea procedente con arreglo a la ley,
como sndico, curador de bienes o como depositario de sumas
consignadas en cualquier juzgado, por orden de autoridad
competente o por determinacin de personas que tenga facultad
legal para designarlas para tal fin.
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6. ESTUDIO ECONMICO
6.1. Datos Base para el Anlisis.
Como se menciono en apartados anteriores corresponde desarrollar el
estudio econmico, para la cual se utilizarn los datos base que a
continuacin describiremos.
Tabla. 1. Datos Base21.
ITEM 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Inflacin COL
(IPC variacin
anual)
3,17% 3,16% 3,36% 3,24% 3,09% 2,95% 2,82% 2,70%
IPP 4,37% 4,00% 3,60% 3,40% 3,40%
Inflacin EE.UU
(IPC variacin
anual)
1,60% 2,80% 2,60% 2,80% 2,40% 2,60% 2,40% 2,50%
En la tabla anterior se tienen datos como la inflacin desde el ao 2010,la
cual que se proyecta a cinco aos, segn el banco de la republica de
Colombia el rango de comportamiento de esta variable es entre el 2% y
se estima que este porcentaje no sobre pasar el 4%, as mismo se
tienen los datos de la inflacin de estados unidos, como tambin el ndice
e precios al consumidor como base para incrementar los precios, de otra
parte el ndice de Precio al Productor (IPP), como base para determinar
los costos que se incurran en la obra.
Tabla 2. Otros Datos22.
Comisin Fiducia 3%
Incremento precio venta 4%
21 Fuente: Informacin suministrada por www.banrep.gov.co 22 Fuente: Cuadro elaborado por autores, Fuente: Informacin suministrada por la unin temporal
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Por su parte la empresa suministra la informacin correspondiente a la
comisin