Estudio Económico Y Financiero Caso Remax Franquicias Ciudad...

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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

ESCUELA DE INGENIERÍA EN TRIBUTACIÓN Y FINANZAS

TRABAJO DE TITULACIÓN PARA OPTAR POR EL TITULO DE

INGENIERÍA EN TRIBUTACIÓN Y FINANZAS

TEMA:

ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO CASO RE/MAX:

FRANQUICIAS CIUDAD DE GUAYAQUIL PERIODO 2015-2017

AUTORA:

NARANJO CORONEL JOHANNA ISABEL

TUTOR:

MGS. ORELLANA INTRIAGO FERNANDO RODOLFO

GUAYAQUIL, AGOSTO 2018

ii

FICHA DE REGISTRO DE TESIS/TRABAJO DE GRADUACIÓN

TÍTULO Y SUBTÍTULO: Estúdio Económico y Financiero Caso RE/MAX :

Franquicias Ciudad de Guayaquil Periodo 2015-2017

AUTOR NARANJO CORONEL JOHANNA ISABEL

REVISOR ECON. LOPEZ PINCAY PAMELA

INSTITUCIÓN: UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

UNIDAD/FACULTAD: CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

MAESTRÍA/ESPECIALIDAD: TRIBUTACIÓN Y FINANZAS

GRADO OBTENIDO: TERCER NIVEL

FECHA DE PUBLICACIÓN: AGOSTO 2018

No. DE

PÁGINAS: 99

ÁREAS TEMÁTICAS: DESARROLLO LOCAL Y EMPRENDIMIENTO SOCIO

ECONÓMICO SOSTENIBLE Y SUSTENTABLE.

PALABRAS CLAVES/

KEYWORDS:

INDUSTRIA INMOBILIARIA, CONSTRUCCIÓN, FRANQUICIA,

BIENES RAÍCES, NEGOCIOS.

RESUMEN/ABSTRACT: La presente investigación, para la titulación de Ingeniería en Tributación y

Finanzas, tiene como fin, diseñar un análisis de viabilidad, para la adquisición de la franquicia RE/MAX en el

sector inmobiliario. Dando a conocer las ventajas y desventajas de comprar una franquicia. Las franquicias

inmobiliarias que se vienen especializando en el sector de la vivienda, sea para alquilar o vender a otras personas

y las de administración de propiedades son las más comunes. El sector inmobiliario se refuerza con el paso de los

años, puesto que las personas con el desarrollo y expansión de las ciudades lo hace posible, también esta situación

beneficia las inversiones, al elevar el precio del metro cuadrado conforme la plusvalía del sector va en aumento.

El concepto de franquicia a nivel mundial cada vez está más en auge, sobre todo con la globalización, el tema se

ha convertido en una potente herramienta para hacer negocios en un entorno empresarial competitivo que cada

vez se integra más con los vínculos de la tecnología y la economía a escalas.

ADJUNTO PDF: SI NO

CONTACTO CON

AUTOR/ES: Teléfono:

0986142753

E-mail: [email protected]

CONTACTO CON LA

INSTITUCIÓN:

Nombre:

Teléfono: E-mail:

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FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS CARRERA


UNIDAD DE TITULACIÓN

CERTIFICACIÓN DEL TUTOR REVISOR

Habiendo sido nombrado el ECON. LOPEZ PINCAY PAMELA, tutor revisor del trabajo

de titulación “ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO CASO RE/MAX:

FRANQUICIAS CIUDAD DE GUAYAQUIL PERIODO 2015-2017”.

Certifico que el presente trabajo de titulación, elaborado por NARANJO CORONEL

JOHANNA ISABEL, con C.I. No. 0923124796, con mi respectiva supervisión como

requerimiento parcial para la obtención del título de INGENIERA EN TRIBUTACIÓN Y

FINANZAS, en la Carrera de Tributación y Finanzas – Facultad de Ciencias Administrativas,

ha sido REVISADO Y APROBADO en todas sus partes, encontrándose apto para su

sustentación.

____________________________________________

ECON. LOPEZ PINCAY PAMELA

C.I. No. 1706926084

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LICENCIA GRATUITA INTRANSFERIBLE Y NO EXCLUSIVA PARA EL

USO NO COMERCIAL DE LA OBRA CON FINES NO ACADÉMICOS

Yo, NARANJO CORONEL JOHANNA ISABEL con C.I. No. 0923124796, certifico

que los contenidos desarrollados en este trabajo de titulación, cuyo título es “ESTUDIO

ECONÓMICO Y FINANCIERO CASO RE/MAX: FRANQUICIAS CIUDAD DE

GUAYAQUIL PERIODO 2015-2017”, son de mi absoluta propiedad y responsabilidad y

según el Art. 114 del CÓDIGO ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE LOS

CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN, autorizo el uso de una licencia

gratuita e intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la presente obra con fines

no académicos, en favor de la Universidad de Guayaquil, para que haga uso de este, como

fuera pertinente.

__________________________________________

NARANJO CORONEL JOHANNA ISABEL

C.I. No. 0923124796

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CERTIFICADO PORCENTAJE DE SIMILITUD

Habiendo sido nombrado el MGS. ORELLANA INTRIAGO FERNANDO

RODOLFO tutor del trabajo de titulación, certifico que el presente trabajo de titulación ha

sido elaborado por NARANJO CORONEL JOHANNA ISABEL con C.I.: 0923124796,

con mi respectiva supervisión como requerimiento parcial para la obtención del título de

INGENERA EN TRIBUTACIÓN Y FINANZAS. Se informa que el trabajo de titulación:

“ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO CASO RE/MAX: FRANQUICIAS

CIUDAD DE GUAYAQUIL PERIODO 2015-2017”, ha sido orientado durante todo el

periodo de ejecución en el programa anti-plagio URKUND, quedando el 0% de coincidencia.

https://secure.urkund.com/view/39948294-695522-953419

_______________________________________

Mgs. Fernando Rodolfo Orellana Intriago C.I. 0924625700

https://secure.urkund.com/view/39948294-695522-953419

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Dedicatoria

Con todo cariño y aprecio dedico este trabajo a mi familia, que me ha impulsado todos

estos años para poder seguir adelante y culminar con éxito mi carrera profesional. Con amor a

mi papi Josué Adán Naranjo por su motivación diaria, por su apoyo para alcanzar todos los

objetivos que me he propuesto, por su esfuerzo y lucha constante, porque sin ti no lo hubiese

logrado. A mi esposo, al amor que dios ha puesto en mi camino Gabriel León, por su apoyo

incondicional para seguir y culminar juntos este trabajo, a mis hijos porque por ustedes soy

profesional, anhelo y quiero que, con fe en Dios, se superen y alcancen sus objetivos, como

nosotros lo estamos haciendo.

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Agradecimiento

Le agradezco a Dios, por las bendiciones que me ha concedido, por poner en mi camino

las personas idóneas que me han sabido inculcar lo bueno, así como consejos, deseos y apoyo

durante esta carrera universitaria.

A mis queridos padres Josué Adán Naranjo e Isabel Coronel Sánchez por saber transmitir

sus valores, para que yo sea una persona de bien, por sus esfuerzos, por su cariño y

dedicación para culminar esta etapa de mi vida.

A mis hermanos Christian y Sterling porque siempre estuvieron a mi lado guiándome y

apoyándome siempre en todo momento.

A mi suegra Eva Neira Aguilar porque también es parte importante en mi vida; ella al

igual que mis padres me impulsaron a seguir, con mi carrera, con sus consejos y ayuda diaria.

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Resumen

La presente investigación, para la titulación de Ingeniería en Tributación y Finanzas, tiene

como fin, diseñar un análisis de viabilidad, para la adquisición de la franquicia RE/MAX en

el sector inmobiliario. Dando a conocer las ventajas y desventajas de comprar una franquicia.

Las franquicias inmobiliarias sobre todo aquellas que se vienen especializando en el sector de

la vivienda, sea para alquilar o vender a otras personas y las de administración de propiedades

son las más comunes. El sector inmobiliario se refuerza con el paso de los años, puesto que

las personas con el desarrollo y expansión de las ciudades lo hace posible, también esta

situación beneficia a estas inversiones al elevar el precio del metro cuadrado conforme la

plusvalía del sector va en aumento. El concepto de franquicia a nivel mundial cada vez está

más en auge, sobre todo con la globalización, el tema se ha convertido en una potente

herramienta para hacer negocios en un entorno empresarial competitivo que cada vez se

integra más con los vínculos de la tecnología y la economía a escalas.

Palabras claves: industria inmobiliaria, construcción, franquicia, bienes raíces, negocios

ix




Abstract

The purpose of this research, for the degree in Taxation and Finance Engineering, is to

design a feasibility analysis for the acquisition of the RE/MAX franchise in the real estate

sector. Making known the advantages and disadvantages of buying a franchise. Real estate

franchises, especially those that specialize in the housing sector, are to rent or sell to other

people and those of property management are the most common. The real estate sector is

reinforced over the years, as people with the development and expansion of cities makes it

possible, this situation also benefits these investments by raising the price of the square meter

as the surplus value of the sector is increasing. The concept of franchising worldwide, is

increasingly growing, especially with globalization, the issue has become a powerful tool for

doing business in a competitive business environment that is increasingly integrated with the

links of technology and the economy on scales.

Keywords: real estate industry, construction, franchising, real estate, business.

x

Índice General

FICHA DE REGISTRO DE TESIS/TRABAJO DE GRADUACIÓN ................................. ii

CERTIFICACIÓN DEL TUTOR REVISOR ..................................................................... iii

CERTIFICADO PORCENTAJE DE SIMILITUD .............................................................. v

Dedicatoria ........................................................................................................................... vi

Agradecimiento ................................................................................................................... vii

Resumen ............................................................................................................................ viii

Abstract ................................................................................................................................ ix

Índice General ....................................................................................................................... x

Índice de Figuras ................................................................................................................ xiv

Índice de Tablas ................................................................................................................. xvi

Introducción .......................................................................................................................... 1

CAPÍTULO I ......................................................................................................................... 3

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................................ 3

1.1 Planteamiento del Problema ................................................................................ 3

1.2 Delimitación del Problema .................................................................................. 4

1.3 Objetivos .............................................................................................................. 4

1.3.1 Objetivo General........................................................................................... 4

1.3.2 Objetivos Específicos ................................................................................... 5

1.4 Justificación ......................................................................................................... 5

1.5 Hipótesis .............................................................................................................. 6

xi

1.5.1 Hipotesis Nula ...................................................................................................... 6

CAPITULO II ....................................................................................................................... 7

2. MARCO TEÓRICO ................................................................................................ 7

2.1 Antecedentes Teóricos ......................................................................................... 7

2.1.1 Sector Inmobiliario en Ecuador .................................................................... 7

2.1.2 Pensamiento Estratégico en los Negocios .................................................. 12

2.1.3 El Pensamiento Estratégico en la Formación de la Estrategia Empresarial13

2.1.4 La Franquicia .............................................................................................. 13

2.2 Marco Legal ....................................................................................................... 22

CAPÍTULO III .................................................................................................................... 25

3. METODOLOGÍA .................................................................................................. 25

3.1 Métodos y Técnicas ........................................................................................... 25

3.1.1 Técnicas ...................................................................................................... 25

3.1.2 Métodos ...................................................................................................... 26

3.2 Tipo y Diseño de la Investigación ..................................................................... 27

3.2.1 Investigación Descriptiva ........................................................................... 27

3.2.2 Investigación Exploratoria .......................................................................... 28

3.2.3 Investigación Correlacional. ....................................................................... 28

3.3 Población y Muestra .......................................................................................... 28

3.4 Procedimiento Estadístico de la Información .................................................... 30

3.4.1 Encuesta a clientes que han estado interesados en comprar una franquicia

inmobiliaria en RE/MAX ............................................................................................. 30

xii

3.4.2 Acerca del Producto.................................................................................... 33

3.4.3 Acerca del Área de Mercado ...................................................................... 38

3.4.4 Acerca del Contrato .................................................................................... 41

CAPÍTULO IV .................................................................................................................... 46

4. PROPUESTA ........................................................................................................ 46

4.1 Tema .................................................................................................................. 48

4.2 Introducción ....................................................................................................... 48

4.3 Objetivos ............................................................................................................ 48

4.3.1 Objetivo General......................................................................................... 48

4.3.2 Objetivos Específicos ................................................................................. 48

4.4 Desarrollo de la Propuesta. ................................................................................ 49

4.4.1 La Empresa ................................................................................................. 49

4.4.2 Situación Economica y Financiera - Análisis Horizontal ........................... 51

4.4.3 Estados de Resultado Integral..................................................................... 53

4.4.4 Situación Economica y Financiera - Análisis Vertical ............................... 55

4.4.5 Situación Economica y Financiera - Flujo de Efectivo Neto ..................... 60

4.4.6 VAN – TIR ................................................................................................. 60

4.4.7 Plan Económico y Financiero. .................................................................... 62

4.4.8 Financiamiento ........................................................................................... 66

4.4.9 Plan de Viabilidad ...................................................................................... 67

4.4.10 ¿Qué implica el Proceso para adquirir la franquicia? ................................ 68

xiii

4.4.11 Análisis FODA. ......................................................................................... 69

CONCLUSIONES .............................................................................................................. 70

RECOMENDACIONES ..................................................................................................... 71

BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................. 79

xiv

Índice de Figuras

Figura 1. Establecimientos por Provincia ........................................................................... 10

Figura 2. Evolución del PIB vs Construcción ..................................................................... 11

Figura 3. Índices de la Actividad de la Construcción ......................................................... 11

Figura 4 Características de un negocio de franquicia ......................................................... 21

Figura 5. Pregunta 1 ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o ha sido

propiertario de alguna franquicia? ........................................................................................... 30

Figura 6. Pregunta 2 ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia? Nota:

Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia ......... 31

Figura 7. Pregunta 3 ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones? Nota: Cuestionario

realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia .............................. 32

Figura 8. Pregunta 4 ¿Existe demanda por el producto o servicio? .................................... 33

Figura 9. Pregunta 5 ¿Las ventas de la industria son sólidas? ........................................... 34

Figura 10. Pregunta 6 ¿El producto o servicio es diferenciable de la competencia? .......... 35

Figura 11. Pregunta 7 ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo? ..................... 36

Figura 12. Pregunta 8 ¿Existe potencial de crecimiento para la industria inmobiliaria? .... 37

Figura 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas? ..... 38

Figura 14 Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas? .... 39

Figura 15. ¿La competencia es fuerte en esta área? ............................................................ 40

Figura 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?

.................................................................................................................................................. 41

Figura 17. Pregunta 13 ¿Las regalías son razonables? ........................................................ 42

Figura 18. Pregunta 14 ¿Las condiciones de renovación, terminación y transferencia son

razonables? ............................................................................................................................... 43

xv

Figura 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?

.................................................................................................................................................. 44

Figura 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales,

¿son razonables? ...................................................................................................................... 45

Figura 21 Análisis Horizontal - franquicia RE/MAX Pioner Realty .................................. 52

Figura 22. Crecimiento Porcentual del Análisis Horizontal - franquicia RE/MAX Pioner

Realty ....................................................................................................................................... 53

Figura 23. Estado de Resultados Integral - Franquicia RE/MAX Pioner Realty. ............... 54

Figura 24. Utilidad del Ejercicio Económico - franquicia RE/MAX Pioner Realty ........... 54

Figura 25. Análisis Vertical de los Activos 2017 - franquicia RE/MAX Pioner Realty..... 55



Figura 28. Análisis Vertical del Pasivo - Franquicia RE/MAX Pioner Realty ................... 56

Figura 29. Análisis Vertical del Patrimonio 2015-2017 - franquicia RE/MAX Pioner

Realty ....................................................................................................................................... 57

Figura 30. Análisis Vertical - Ingresos 2015-2017 - franquicia RE/MAX Pioner Realty .. 58

Figura 31 Análisis Vertical Costos y Gastos 2015. ............................................................. 58



Figura 33. Flujo de caja neto 2015-2017 - Franquicia RE/MAX Pioner Realty ................. 60

Figura 35. Fórmula de TIR .................................................................................................. 61

xvi

Índice de Tablas

Tabla 1. Número de Establecimientos por Provincias .......................................................... 9

Tabla 2. Pensamiento Estratégico ....................................................................................... 13

Tabla 3. Ventajas e Inconvenientes para el Franquiciador ................................................. 17

Tabla 4. Ventajas y Desventajas ......................................................................................... 19

Tabla 5. Pregunta 1 ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o ha sido

propiertario de alguna franquicia? ........................................................................................... 30

Tabla 6. Pregunta 2 ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia? .............. 31

Tabla 7. Pregunta 3 ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones? .............................. 32

Tabla 8. Pregunta 4 ¿Existe demanda por el producto o servicio? ..................................... 33

Tabla 9. Pregunta 5 ¿Las ventas de la industria son sólidas? .............................................. 34

Tabla 10. Pregunta 6 ¿El producto o servicio es diferenciable de la competencia? ........... 35

Tabla 11. Pregunta 7 ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo? ....................... 36

Tabla 12. Pregunta 8 ¿Existe potencial de crecimiento para la industria inmobiliaria? ..... 37

Tabla 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas? ...... 38

Tabla 14. Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de clientes? .. 39

Tabla 15. Pregunta 11 ¿La competencia es fuerte en esta área? ......................................... 40

Tabla 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?

.................................................................................................................................................. 41

Tabla 17. Pregunta 13 ¿Las regalías son razonables? ......................................................... 42

Tabla 18. Pregunta 14 ¿Las condiciones de renovación, terminación y transferencia son

razonables? ............................................................................................................................... 43

Tabla 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil? 44

Tabla 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales,

¿son razonables? ...................................................................................................................... 45

xvii

Tabla 21. Flujo de Efectivo Neto 2015-2017 - Franquicia RE/MAX Pioner Realty .......... 60

Tabla 22. Formulación de Datos – VAN / TIR – Franquicia RE/MAX Pioner Realty ..... 62

Tabla 23. Costos Sobre los Derechos de la Franquicia RE/MAX ...................................... 65

Tabla 24. Análisis FODA .................................................................................................... 69

1

Introducción

En estos últimos 15 años, se ha visto un desarrollo alentador en el sector inmobiliario y de

la construcción ecuatoriana, debido a diversas situaciones, entre esas están las nuevas

construcciones, a raíz de los desastres ocurridos en Ecuador, también la incorporación de

nuestros grupos de empresarios, que apuestan por seguir invirtiendo en este cotizado sector.

El mercado inmobiliario, está en constante crecimiento, situación que permite la existencia

de clientes no atendidos. En este contexto se detecta la necesidad de ciertos clientes que desean

arriendar una propiedad, por una necesidad de urgencia, por otra parte, se identifica que existen

clientes que desean tomar en arriendo una propiedad con mayor disposición de pago. La base

de la oportunidad de negocios existente es hacer de nexo entre estos dos clientes y satisfacer

ambas necesidades a la vez. (Torres Flores 2013)

Según esta perspectiva, este mercado está en continuo crecimiento y en el año 2018 se

prevé existen mejores resultados, que obviamente se tendrán el próximo período (2017-2018)

cuando este sea realizado al finalizar, desde ésta perspectiva, invertir en este sector augura

ganancias que siguen en crecimiento por las mejoras que ha tenido el sector.

La presente investigación, para la titulación de Ingeniería en Tributación y Finanzas tiene

como fin diseñar un análisis de viabilidad para la adquisición de la franquicia RE/MAX en el

sector inmobiliario. Dando a conocer las ventajas y desventajas de adquirir una franquicia.

La investigación está compuesta de cuatro capítulos en los cuales consta el siguiente

contenido:

Capítulo I: En este capítulo se detalla el planteamiento del problema, que es donde se dará

a conocer la problemática que inspiro la creación del presente trabajo de investigación,

además también se especificará la justificación, delimitación, objetivos, y la hipótesis

correspondiente.

Capitulo II: Es en este apartado donde se habla de los antecedentes históricos del tema, las

bases teóricas, conceptuales y contextuales basadas en criterios científicos pertenecientes al

2

área de estudio donde se abarcan temas tales como: el pensamiento estratégico en los

negocios, el concepto, tipos y regulaciones de las franquicia, ventajas y desventajas

franquiciatarios y franquiciados, alternativas de crecimiento, las características de un negocio

de franquicias. Además, se señalará el marco legal sobre el cual se sostiene esta

investigación.

Capitulo III: ¿Es en esta parte del trabajo donde se tratará la metodología de la

investigación, aquí se presentarán las técnicas e instrumentos que en efecto serán utilizados

para recolectar información, se estableció la población de la cual se tomó la muestra, la cual

es un número de personas que fueron contemplados para la obtención de comentarios y

respuestas, este análisis es importante para la comprobación de la hipótesis?

Capitulo IV: Es en este capítulo donde se desarrollará la propuesta basada en el análisis de

los resultados arrojados por la encuesta realizada a los posibles clientes interesados en

adquirir una franquicia; La propuesta estará enfocada en un análisis de viabilidad de adquirir

la franquicia RE/MAX en el sector inmobiliario.

Para finalizar se darán a conocer las conclusiones y recomendaciones mismas que estarán

relacionadas con los objetivos generales y específicos presentados en el primer capítulo de

esta investigación. En este sentido las recomendaciones serán muy convenientes para

investigaciones pendientes que estén basadas en el actual tema de estudio o relacionadas con

las variables de esta.

3

CAPÍTULO I

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.1 Planteamiento del Problema

Uno de los problemas que presenta el sector inmobiliario ecuatoriano, es la inestabilidad

de las empresas de este sector, esto se da, porque estas empresas no cuentan con los modelos

que las franquicias que luego de años de prueba siguen aplicando y mejorando.

Tener un negocio se ha convertido en estas últimas décadas en el sueño de muchas

personas, sin embargo, la pregunta queda en el vacío cuando se les pregunta: ¿qué tanto

conocen del negocio y del mercado inmobiliario? ¿están dispuestos a asumir los riesgos y

obstáculos que se presentan cuando se construye un negocio desde cero?

El problema radica en que, para iniciar un negocio de franquicia, se necesita conocer la

factibilidad de iniciar en él. Para esto es necesario un análisis basado en qué tan rentable es,

que resumirá el estado de una empresa dentro del mismo sector. La planificación en este

punto es muy importante, pero también lo es la sinceridad. No todas las personas están

preparadas para la presión que implica esta decisión. Por suerte, hay quienes se dedican a

preparar el camino para que este recorrido sea más rápido y aparentemente más rentable.

Según un informe que presento el Instituto Nacional de Estadísticas y Geografía (INEGI),

de la ciudad de México, hay empresas que tardan más de 20 años en su creación y, sin

embargo, llegado este momento de estas solo sobreviven el 11%, por lo que el 70% de las

restantes habrá muerto en 5 años y en los próximos 10 años es posible que el 78% hayan

desaparecido completamente.

Muchas veces no se trata del dinero, ni de que adquieran una compañía que ya tenga

mucho tiempo con ese nombre, se trata del sistema de negocios y de como este se convierte

en un tema de inseguridad para la misma, ya que, si el sistema no funciona, el negocio se

vendrá abajo pronto.

4

Con todo esto se presenta la solución de comprar una franquicia, que no son otra cosa que

modelos de negocios establecidos y que se han mantenido funcionando por años continuos en

el mercado.

Este modelo de negocios promete resultados a corto y mediano plazo a través las

facilidades que los duelos de esta le ofrecen a quienes las adquieren, entre estos esta:

capacitación constante, tecnologías para manejos de equipos y sistemas para llevar un control

del negocio, asesoría legal o hipotecaría en el caso de que sea necesario, entre otras.

Como en todo negocio que se maneje a través de franquicias este debe tratarse de la

manera adecuada, lo importante de este modelo de negocios es que casi todo lo que está en el

mismo está estructurado, de tal manera que le ha funcionado a todo el grupo y les ha traído

beneficios.

Ingresar en el sector inmobiliario desconociendo muchos aspectos de este sector es una

gran desventaja al acceder a este mercado tan cambiante, hacerlo a través de una franquicia,

no da un paso al éxito asegurado pero si una acorta el camino del emprendedor o empresario,

sin embargo, si representa un impulso para quienes desean invertir basados en este sistema o

modelo de negocios que ya ha sido probado y de acuerdo a la administración de quien lo

adquiera es más o menos exitoso en cuestiones de rentabilidad.

1.2 Delimitación del Problema

El estudio de esta investigación se lo hará al territorio ecuatoriano, teniendo como punto

de enfoque a las franquicias del sector inmobiliario, para evaluar la factibilidad económica de

la adquisición de una de estas.

1.3 Objetivos

1.3.1 Objetivo General

Evaluar la factibilidad económica y financiera para la adquisición de la franquicia

inmobiliaria internacional RE/MAX en la ciudad de Guayaquil.

5

1.3.2 Objetivos Específicos

Realizar una investigación bibliográfica sobre los principales temas que se deben

conocer sobre las franquicias en el caso particular de las franquicias inmobiliarias

en el país.

Analizar los indicadores financieros de la adquisición de la franquicia.

Analizar mediante una investigación de campo cuáles son las propiedades del

servicio que ofrece RE/MAX desde la perspectiva de las personas que desean

adquirir una franquicia y las principales preocupaciones a la hora de adquirir una

franquicia.

Diseño de un análisis de viabilidad para la adquisición de la franquicia inmobiliaria

RE/MAX mediante un análisis a una franquicia ya establecida en Ecuador.

1.4 Justificación

Uno de los puntos que son importantes al adquirir una franquicia son: la reducción del

riesgo en la inversión, esto no quiere decir que la inversión en este modelo de negocios tenga

precios muy bajos, pero estas franquicias debido a la experiencia que poseen saben cómo

tomar las precauciones necesarias frente a la inversión y a posibles ataques financieros por

diversos casos que se presenten.

La innovación de forma permanente es otra cuestión que está presente en los modelos de

franquicias, estos están conscientes de la importancia de la implementación y creación de

nuevos productos o formas de servicios para la retención mejora del portafolio de clientes

existentes y potenciales, los planes de mejora son parte de este paquete como una opción de

obtener beneficios en las ventas y servicio al cliente.

En el tema de la asistencia técnica las franquicias también están cubiertas, puesto que a

ellos les interesa mejorar el nombre y posicionamiento de la marca y de esta forma seguirse

expandiendo en el mercado.

6

Los sistemas de control y evaluación son una de las razones porque se debería adquirir

una franquicia, ellos a través de su equipo estarán pendientes de la misma, sea a través de

visitas periódicas o de consejos y recomendación en pro mejora.

Otro de los beneficios, que también es uno de los más costosos para una empresa son los

costos de promoción y publicidad, en este caso serán asumidas por la matriz general, de la

cual el establecimiento puede beneficiarse porque llevan el mismo nombre sin tener que

pagar por ello.

Y por último otra de las circunstancias que ubican a una franquicia en una mejor posición

que una empresa nueva, es que las primeras son parte de una red de negocios que invierte

cada día en crecer y expandirse, y cuentan con la representación de esta red que los

representa y les da el prestigio de los años que tienen sirviendo a la sociedad.

1.5 Hipótesis General

Con el estudio, recolección de datos e información financiera que se obtendrán de los

periodos 2015-2017, los cuales serán necesarios para determinar la viabilidad de invertir en la

franquicia en el sector inmobiliario RE/MAX.

1.5.1 Hipótesis Nula

No es rentable ni viable invertir en la Franquicia RE/MAX, ciudad de Guayaquil

7

CAPITULO II

2. MARCO TEÓRICO

2.1 Antecedentes Teóricos

La planificación, organización, dirección, coordinación, evaluación, de las empresas

siempre se lo ha hecho considerando bajo un contexto más de costumbres tradicionales, sin

fundamentos técnicos ni argumentos creativos, las ciencias administrativas son dinámicas y

hoy en día ofrecen modelos de negocios de gran éxito en los mercados mundiales. (Martínez

Tubay y Alvaréz Rivas 2015)

Según como se considera lo anterior, las empresas cuando se forman por el modelo

tradicional, es decir; solo por la intención de querer ser empresario, sin ningún orden,

planificación y objetivos no cuenta con lo necesario para mantenerse en mercados

competitivos ni seguir creciendo, sobre todo frente a los grandes monopolios y oligopolios de

mercado que existen, y más si estos ya cuenta con sistemas eficientes que han sido probado y

mejorados años tras año, innovando constantemente para ofrecer más y mejores servicios con

la mayor calidad posible y a precios realmente competitivos, aquí es cuando se prueba de que

una franquicia sería un buen inicio cuando no se cuenta con los recursos necesarios.

La Franquicia es una modalidad de negocios, una organización planificada y documentada

previamente cuyo principal atractivo es que ya está posicionada con generación de una tasa de

retorno financiera segura y cuya eficacia administrativa es monitoreada por sus creadores.

(Martínez Tubay y Alvaréz Rivas 2015)

2.1.1 Sector Inmobiliario en Ecuador

CELAG: Nueva ley económica en Ecuador: una bomba de tiempo

En solo un año de poder el mandatario Moreno muestra indicios de la trasformación que

tiene programada para el país, uno de estos casos: CELAG: Nueva ley económica en

Ecuador, aprobada el 22 de junio por la Asamblea.

Esta ley muestra como son los poderes oligárquicos del recentismo importador una de las

formas más comunes de acumular riqueza en el país. Entre todo esto aparece un tema

8

evidente, el desconocimiento de cómo funciona esta normativa, que según estudiosos de la

materia lucha por someter a la economía ecuatoriana a fugas complejas de capitales y por

supuesto la expulsión de la dolarización.

La “nueva ley económica urgente”. El objetivo de la Ley versa sobre el “equilibrio fiscal”

y el estímulo a la inversión y al empleo.

Con estos eufemismos, Moreno termina de instaurar un régimen neoliberal través de cuatro

fases: (1) liberar el comercio para alimentar la tasa de ganancia de los importadores y las

transnacionales; (2) la exoneración de impuestos y la instauración de escudos fiscales que

faciliten la acumulación de riqueza de la forma tradicional -y sobre los mismo grupos

económicos-; (3) una vez la ganancia se efectiviza, la ley elimina las barreras para que los

capitales fácilmente se fuguen a paraísos fiscales; (4) finalmente, instaura por ley una agresiva

austeridad para suprimir al Estado como un actor del desarrollo, de tal forma que éste no

interrumpa el proceso de acumulación histórico. (Lanación.com 2018)

Una de las situaciones que tiene importancia dentro de esta ley impuesta es que dentro de

sus cambios esta: la exoneración de la ganancia en venta de acciones al tratarse de

fideicomisos y fondos de inversión inmobiliaria.

Las franquicias inmobiliarias sobre todo aquellas que se vienen especializando en el sector

de la vivienda sea para alquilar o vender a otras personas y administración de propiedades

son las más comunes.

El sector inmobiliario se refuerza con el paso de los años puesto que las personas con el

desarrollo y expansión de las ciudades lo hace posible, también esta situación beneficia a

estas inversiones al elevar el precio del metro cuadrado conforme la plusvalía del sector va en

aumento.

En la siguiente figura se observará el número de establecimientos por provincia según

reporta INEC.

9

Tabla 1. Número de Establecimientos por Provincias

Provincias Establecimientos

Pichincha 3811

Guayas 2269

Azuay 1637

Loja 770

Manabí 750

Tungurahua 698

Chimborazo 634

El Oro 589

Cotopaxi 466

Santo Domingo de los Tsáchilas 407

Imbabura 366

Cañar 345

Los Ríos 312

Esmeraldas 228

Morona Santiago 182

Zamora Chinchipe 132

Pastaza 128

Carchi 121

Sucumbíos 120

Orellana 116

Santa Elena 114

Bolívar 91

Napo 55

Galápagos 22

Zona no delimitada 3 Nota: INEC Instituto Nacional de Estadísticas y Censos 2010

Elaborado por: Johana Naranjo

10

Figura 1. Establecimientos por Provincia Nota: INEC Instituto Nacional de Estadísticas y Censos 2010

Autor: Johanna Naranjo

Según el gráfico la concentración más alta del sector de la construcción del país se

encuentra en la provincia de pichincha y en la provincia del Guayas. Esto se da porque aquí

se encuentran las ciudades con mayor crecimiento económico y poblacional del país.

En estas ciudades cada vez crece más la población demográfica por la migración e

inmigración de nuevos habitantes y porque en este mercado es donde se dan las grandes

oportunidades de negocios del país.

Frente a esto, se muestra un gráfico igualmente del INEC donde se muestra la evolución

del PIB en este sector.

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500

Pichincha

Azuay

Manabi

Chimborazo

Cotopaxi

Imbabura

Los Rios

Morona Santiago

Paztaza

Sucumbios

Santa Elena

Napo

Zona no delimitada

Establecimientos

Establecimientos

11

Figura 2. Evolución del PIB vs Construcción Nota: Banco Central del Ecuador, BCE

INEC Instituto Nacional de Estadísticas y Censos 2010

En el grafico que se muestra de la evolución del PIB vs Construcción en el país, ésta ha

ido creciendo desde el año 2000 que comenzó en un 6%, al 2006 creció en un 8%, y por

último en el año 2011 llego a un 10%, esto es una muestra notable de que esta industria cada

vez crece de forma acelerada.

Por otro lado, en el siguiente gráfico se muestran los índices de la actividad de la

construcción.

Índices de actividad de la construcción

(Tasas de variación trimestrales con relación al mismo periodo anterior)

País 2011 2012

I II III IV I

Argentina 9.8 11.2 10.4 4.10 3.5

Bolivia 8.1 6.3 7.4 9.40 11.5

Chile 13.4 9.8 9.4 11.70 9.5

Costa Rica -3.7 -2.5 -0.1 2.40 4.3

El Salvador 12.5 21.5 25.2 -1.50 1.9

Honduras -10.1 -5.1 13.1 30.8 13.2

México 5.8 3.4 5.3 4.5 4.9

Nicaragua 19.3 18.6 18.6 12.9 -1.1

Perú 8.1 0.4 1.8 3.800 12.5

Ecuador -6.8 -1.8 10.9 12.8 29.6

Tabla 3. Índices de la Actividad de la Construcción

Nota: Comisión Económica para América Latina y el Caribe, CEPAL

12

Podemos ver que, según investigación de la CEPAL, Ecuador muestra una notable

variación en relación con otros países de la región, en el tema de construcción.

En cuanto a las empresas corredoras de propiedades se puede decir que brindan servicios

de asesoría para los clientes que busquen un bien inmueble con la finalidad de habitarlo sea

por compra, venta o alquiler.

Este tipo de negocio cada vez es más demandado, puesto que las situaciones económicas

de los países hacen que la población crezca en número, y sobre todo en las metrópolis o

ciudades de grandes concentraciones de trabajo por comercio o por otro tipo de índole

necesiten de este servicio.

2.1.2 Pensamiento Estratégico en los Negocios

En la actualidad el pensamiento estratégico es considerado un tema fundamental tanto para

las empresas u organizaciones públicas como privadas de países desarrollados o en vías de

desarrollo. El contexto internacional, y sobre todo el proceso de mundialización, exige a las

organizaciones ser eficientes y eficaces en el manejo de los recursos financieros, humanos,

naturales, tecnológicos, entre otros, para poder enfrentar el reto que representa el mercado no

solo nacional, sino fuera de las fronteras de los países de origen. (Labarca 2008)

El pensamiento estratégico es un herramienta y tendencia que cada vez cobra más devotos,

sobre todo de aquellos quienes deciden tomar los riesgos y quieren tener un control de estos,

su valor no puede ser medido en dólares debido a la inversión que representa, es responsable

de que se cumplan las metas y objetivos de una organización, en áreas económicas, políticas,

social y cultural en la contextualización global.

Según F. Garrido, según su experiencia indica que la planificación estratégica se ve

enriquecida cuando es un resultado de ejercicios colectivos o individuales del pensar

estratégico. De hecho, en publicaciones anteriores señala que el pensamiento estratégico es

equivalente al ADN de la planificación estratégica. (Garrido 2007)

En otras palabras, este tipo de pensamiento equivale a la base y fondo de la planificación

estratégica.

13

Tabla 2. Pensamiento Estratégico

Pensamiento estratégico Planificación estratégica

Descubrir nuevos espacios

de tomas de decisiones.

Sistematizar la toma de

decisiones.

Para confrontar abundancia

de ideas frente a escasez de

recursos.

Asignar recursos.

Creatividad enfocada. Aprendizaje.

Romper moldes. Control.

Nota: (Garrido 2007)


2.1.3 El Pensamiento Estratégico en la Formación de la Estrategia

Empresarial

Que un empresario se forme como estratega le da ventaja frente a su competencia, gracias

a esto es posible resolver los problemas con mayor eficiencia y dominio de lo que hace, con

la confianza que genera la habilidad de la resolución de problemas estratégicos, esto le

permitirá comprender de manera más profunda el tema.

En los últimos 30 años la dirección estratégica se ha establecido como un legítimo campo

de investigación de la práctica directiva. En la evolución de la investigación en estrategia ha

emergido una gran variedad de paradigmas y enfoques sobre la forma de interpretar y actuar

estratégicamente en una organización. (Labarca 2008)

2.1.4 La Franquicia

2.1.4.1 Concepto de Franquicia

El concepto de franquicia a nivel mundial con el pasar de los años se vuelve una tendencia

que sigue creciendo, sobre todo con la globalización, el tema se ha convertido en una potente

herramienta para hacer negocios en un entorno empresarial competitivo que se integra más

con los vínculos de la tecnología y la economía a escalas, esto se ve reflejado

convenientemente tanto para quienes se convierten en franquiciados como para los

14

franquiciados y por supuesto el consumidor final quien es al cabo quien se verá beneficiado

del producto o servicio que ofrece este modelo de negocio.

En la actualidad, existe un sistema de expansión de negocio que implica menores costos

para la empresa, capital ajeno, menor inversión, menor riesgo, personal independiente y el

proceso de crecimiento y expansión es mucho más rápido. Este sistema, denominado de

franquicias permite a la empresa franquiciante expandir su negocio en menor tiempo con

menores costos; y al franquiciado, invertir en un negocio, como emprendimiento, con menores

riesgos, y mayor probabilidad de éxito. (Aguirre Loaiza 2013)

Según el Código Deontológico Europeo: La franquicia es un sistema de

comercialización de productos y/o servicios y/o tecnología, basado en la colaboración

estrecha y continuada entre empresas legal y financieramente distintas e independientes,

el franquiciador y sus franquiciados individuales, por el cual el franquiciador concede a

sus franquiciados individuales el derecho e impone la obligación de llevar un negocio de

conformidad con el concepto del franquiciador. Este derecho faculta y obliga al

franquiciado individual, a cambio de una contraprestación económica, directa o indirecta,

a utilizar el nombre comercial y/o la marca de productos y/o servicios, el know-how, los

métodos técnicos y de negocio, los procedimientos, y otros derechos de propiedad

industrial y/o intelectual del franquiciador, apoyado en la prestación continua de

asistencia comercial y técnica, dentro del marco y por la duración del contrato de

franquicia escrito, pactado entre las partes a tal efecto. (CEA Empresas 2016)

2.1.4.2 Las Regulaciones

En Ecuador, como en otros países de la región, no existe una normativa

jurídica para los contratos de franquicia, pese a que estos se vienen realizando

desde hace varias décadas y con mayor presencia en los años recientes, por otro

lado, esto sigue siendo un contrato atípico, es decir que no cuenta con una

regulación jurídica en el derecho positivo ecuatoriano, siendo así que ni el Código

de Comercio, ni el Código Civil, la Ley de Compañías, la Ley de Propiedad

Intelectual, hablan de esta nueva figura legal mercantil, que en la actualidad es el

vínculo comercial entre personas diferentes jurídicamente. (Arruelas Villafuerte

2014)

15

Frente a esto se ve la necesidad de que exista una regulación social y económica, que

brinde soluciones para establecer una franquicia de modo completamente legal en Ecuador y

con las ventajas que se le otorgan en otros estados y países.

Para ello la creación de un ente que regule y registre las mismas es de suma importancia,

sobre todo en el perfeccionamiento de este proceso, con el propósito de que exista una

protección legal y que con esto se asegure los derechos de quienes se someten a este contrato.

Es importante mencionar que en esta contratación también se contratan la protección de

derechos que le pertenecen a la franquicia y que debe de respetarse tales como: el

conocimiento, la parte tecnológica, así como también otros recursos y herramientas que tiene

la franquicia y que la ha hecho mantenerse en el mercado de manera sólida, como lo son:

patentes, marcas, el know how, etc., los cuales están protegidos bajo derechos reservados

para sus propietarios, y que deben respetarse según un contrato de franquicia que establezca

los límites establecidos en el mismo.

Es necesario la intervención del Estado para proteger los derechos de ambas partes y para

que sea también uno de los entes reguladores y para hacer cumplir las leyes y que todo este

proceso según corresponda con los sectores y personas involucrados, personal

administrativos, clientes, comerciantes, proveedores, mediante de una normativa que

establezca normas de regulación de franquicias para ir a la par con los países de primer

mundo donde se maneja adecuadamente el derecho económico durante los últimos siglos.

16

2.1.4.3 La Franquicia como Factor de Éxito para Emprender

La industria de las franquicias en Ecuador se ha mantenido en crecimiento

durante los últimos años; sin embargo, la reducida existencia de servicios

complementarios y la importación de franquicias de otras partes del mundo,

ponen en evidencia la falta o escaso respaldo a los emprendedores ecuatorianos.

(Armendáris Falconí 2011)

En Ecuador se arraiga cada vez más la opción de la adquisición de una franquicia para

tener una fuente de ingresos; esto se da en gran mayoría por la falta de recursos que tienen los

emprendedores en el país.

Lo anterior sumado a las ganas de producir bienes o servicios de mayor calidad y

venderlos a clientes que cada día son más selectivos, lo cual incrementa la motivación y

ayuda a que estos empresarios o inversionista opten por este tipo de negocio que está

organizado de tal manera para convertirse en un éxito.

Ser empresario comienza por una disposición que siempre está ligada a un riesgo muy

fuerte y requiere tener los puntos claros, la osadía y constancia necesarios para resolver las

dificultades que se interpongan en el camino. Así como también contar con esa capacidad de

observación y toma rápida de decisiones para aprovechar las oportunidades que se presenten,

para poder analizar y definir cuáles son los proyectos viables con los que puede trabajar.

Ya se ha visto como arrancar una empresa por cuenta propia implica recorrer

un camino no trazado, aprender de los errores y corregirlos sobre la marcha. Si

bien es verdad que, como dueño de una idea, el emprendedor convertido en

empresario independiente tiene plena libertad para innovar y desarrollar su

negocio como crea conveniente, y ejerciendo el control de la administración y de

las ganancias del negocio, esa libertad también representa una mayor inversión,

así como una mayor curva de aprendizaje y un mayor riesgo. (CEA Empresas

2016)

Por otro lado, ser dueño de la idea, del negocio y haber tomado esa decisión de hacer las

cosas por su propia cuenta le da otras libertades que para muchos son riesgos que no están

dispuestos a asumir, hay que tener un perfil emprendedor muy desarrollado para contar con

17

las habilidad de continuar y crear negocios desde cero, por suerte para quienes no deseen

tomar esas decisiones tan riesgosas existe el modelo de negocio a través de franquicia, donde

son asistidos por un equipo y hay un modelo de negocios previamente diseñado.

Abrir un negocio en franquicia es una oportunidad de tener un negocio,

corriendo muchos menos riesgos que hacerlo de forma independiente con su

propia marca. La franquicia es un fenómeno internacional siendo una alternativa

al emprendimiento individual o colectivo. (CEA Empresas 2016)

2.1.4.4 Ventajas y Desventajas para Franquiciatarios y Franquiciados

Tanto para las empresas franquiciadoras como para los franquiciados, es importante

tenerlas en cuenta para tener clara la visión de adquirir una franquicia.

Según muchos análisis se cree que este modelo o sistema de negocio cada vez está

creciendo mucho en todos los países, ya que se ha venido consolidando como una fórmula de

éxito en los diferentes sectores de negocio en los que se emprende.

Una de las grandes ventajas que se puede mencionar es que le da la oportunidad a

pequeñas empresas para que puedan competir con corporaciones de grandes escalas con

alcances financieros más altos, con recursos como marcas, marketing, etc., sin la necesidad

de que se tenga que hacer una gran inversión por parte del franquiciatario.

Abrir un negocio en franquicia proporciona las siguientes ventajas y desventajas para las

empresas franquiciadoras como para los franquiciados:

Tabla 3. Ventajas e Inconvenientes para el franquiciador

Ventajas y Desventajas para el franquiciador

Ventajas Desventajas

Rapidez de crecimiento Comunicación compleja entre los puntos de venta

Menor necesidad de personal Decisiones de los franquiciados

Menor inversión Cumplimiento de compromisos

Reducción del riesgo comercial y

financiero Menor beneficio por puntos de venta

18

Obtención de economías de escala Relación no jerárquica franquiciador - franquiciado

Mejor gestión del punto de venta Prestigio e imagen en manos de terceros

Mayor involucración en el negocio por

parte del franquiciado

Ventajas y Desventajas para el franquiciado

Ser propietario de un negocio acreditado

con resultados probados Pago de derechos de entrada y royalties

Reducción de riesgos No es propiedad de la marca

Obtención de experiencia, formación

inicial y asistencia continuada Las principales decisiones las toma el franquiciador

Zona de exclusividad Normas y directrices impuestas

Marketing y publicidad Margen de actuación limitado

I+D del franquiciador Vinculado al éxito del franquiciador y de los demas

franquiciados Economías de escala

Nota: (Tormo 2013)

Elaborado por: Johanna Naranjo

2.1.4.5 Ocho Razones para ser Franquiciado

Las razones para ser franquiciado son muchas, y se han venido tratando y se tratarán

durante todo el documento desde diferentes enfoques, sin embargo, aquí se darán un listado

de ocho que tienen realmente importancia.

Aprovechamiento de imagen de marca

Acceso al Know How

Disminución del riesgo empresarial

Ser dueño de un negocio propio

Asistencia permanente de una organización

Aprovechamiento de acciones publicitarias

Continua actualización del modelo (Tormo 2013)

19

2.1.4.6 Alternativas de Crecimiento

Existen múltiples alternativas de crecimiento empresarial. La franquicia no es

más que una opción más entre otras muchas. No obstante, es la opción de mayor

relevancia en el entorno actual de los negocios y la que mejor acogida está

teniendo por parte de los empresarios., los emprendedores e inversores. Sus cifras

de crecimiento son imparables y continuarán siéndolo como así ha venido

ocurriendo hasta la fecha. Básicamente existen dos formas de hacer crecer una

empresa y de desarrollarla en diversos entornos geográficos: (Tormo 2013)

1. A través de medios propios.

2. A través de terceros.

El fenómeno que existe internamente en cada persona que lo hace acreedor de las

bondades de ser un empresario es lo que impone que una persona sea empresario o no, inicia

con una decisión propia, de ahí viene el tema de elegir cual es elección del negocio con el que

le gustaría iniciar.

A continuación, se muestra una tabla con las ventajas y desventajas de las diferentes

alternativas de negocio.

Tabla 4. Ventajas y Desventajas

Medios Propios Canales

tradicionales Agencia Concesión

VE

NT

AJA

S

Menor inversión y

gastos de explotación

Fidelidad

absoluta del canal

El agente asume su

propio riesgo

La franquicia es un

modelo de negocio. La

concesión no lo es.

Menores costos

laborales

Personal formado

y motivado

Trabaja a comisión

para la empresa Menor asistencia

Mayor velocidad de

crecimiento

Control de

producto y los

servicios

La empresa

controla la

facturación

Menor formación

Más rápida cobertura Menores gastos

de marketing

Permite una

amplia libertad

Menor capacidad de

control y de

operaciones

Marketing distribuido Menor estructura

comercial

El crecimiento

puede ser ilimitado

Menor rentabilidad

global

Personal

verdaderamente

motivado al frente de

cada negocio

Control de la

marca y su

destino Menor complejidad de

gestión

20

DE

SV

EN

TA

JA

S

Menor beneficio por

unidad

Requiere un

mayor esfuerzo y

una mayor

implicación

El empresario

asume riesgo de

indemnización al

agente

Menor control Es importante

organizar

convenientemente

la central de la

franquicia

Escaso control

Implica una rigurosa

selección de

franquiciado

Escasa fidelidad en

muchas ocasiones

Dificultad de

impulsión de las

ventas

Nota: (Tormo 2013)


2.1.4.7 La Autoevaluación del Emprendedor como Potencial

Franquiciado

Una vez que el empresario o emprendedor ha tomado la decisión de adquirir una

franquicia y que es consciente de las ventajas y desventajas de esta, entre estos la reducción

del riesgo, reducción de tiempo y esfuerzo en la creación de una nueva empresa, entre otros.,

se hace un autoanálisis y evalúa si reúne lo necesario para convertirse en franquiciado.

En las cuestiones que se auto formulan se tiene que dar una sincera respuesta que admita

ver con la máxima claridad posible si sus planteamientos, entorno personal y circunstancias

son las más adecuadas para crear la empresa que quiere. Si verdaderamente lo son, tendría

que empezar a pensar en el sector de actividad con el que más identificado se pueda sentir

para desarrollar su actividad empresarial. El autoanálisis de sus aptitudes, de su capacidad

económica y capacidad profesional, unido al posible apoyo que tenga de su familia, son

elementos fundamentales e imprescindibles para iniciar el proceso de selección de la

franquicia.

2.1.4.8 Características de un Negocio de Franquicia

Al hablar de un modelo de negocio que funciona nos referimos a un negocio que ya cuenta

con una estructura, un sistema, un método., este negocio es producido de tal manera que va a

ser comercializado y adquirido por una persona física o jurídica para trabajarlo bajo sus

21

estándares ya estipulados que previamente han sido puestos a prueba y están en constante

mejora.

Una de las cosas que favorecen la adquisición de la franquicia es que obtienen por parte de

dueños o dueños de la misma, toda la experiencia, años de errores y aprendizaje para

desarrollar un negocio que se prueba como exitoso, obviamente que esto va a cambio del

valor que se tiene que pagar por el costo de la franquicia, pero si se considera la cantidad de

tiempo y esfuerzo que se tiene que invertir para crear un negocio exitoso, este modelo acorta

en camino de manera considerable, justificando el valor de la adquisición.

Franquiciar una empresa es una decisión que afecta conjuntamente la forma de entender el

crecimiento empresarial, la visión de la organización y la filosofía de gestión.

A continuación, una figura de los aspectos que se tienen que considerar:

Figura 4 Características de un negocio de franquicia

Nota: (Tormo 2013)


Siempre debe emprenderse con total convicción, transparencia y responsabilidad por parte

de las empresas. Además, es necesario que el concepto de negocio objeto de ser franquiciado

cumpla con estos requisitos, entre otros:

22

• Concepto probado

• Permanencia en el tiempo

• Diferenciación

• Transmisibilidad: fácil transmisión del Know-How y fácil reproducción por

parte de los franquiciados.

• Accesibilidad

• Mercado amplio

• Beneficio mutuo

2.2 Marco Legal

Código de Comercio.

Art. 1. El Código de Comercio rige las obligaciones de los comerciantes en sus

operaciones mercantiles, y los actos y contratos de comercio, aunque sean ejecutados por no

comerciantes.

Art. 5. En los casos que no estén especialmente resueltos por este Código, se aplicarán las

disposiciones del Código Civil.

Art. 6. Toda persona que, según las disposiciones del Código Civil, tiene capacidad para

contratar, la tiene igualmente para ejercer el comercio.

Código Civil Cuarto Libro.

Art. 1454. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a

dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.

Art. 1460.- Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de

su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas

sin las cuales, o no surte efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la

naturaleza de un contrato las que, no siendo esenciales en él se entienden pertenecerle, sin

necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquéllas que ni esencial

ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.

23

Art. 1702. Los actos y contratos de los incapaces en que no se ha faltado a las

formalidades y requisitos necesarios, no podrán declararse nulos ni rescindirse sino por las

causas en que gozarían de este beneficio las personas que administran libremente sus bienes.

Art. 1706. La nulidad judicialmente declarada la acción reivindicatoria contra terceros

poseedores; sin perjuicio de las excepciones legales.

Art. 1708. El plazo para pedir la rescisión dura cuatro años. Este cuadrienio se contará, en

el caso de violencia, desde el día en que ésta hubiere cesado; y en el caso de error o de dolo,

desde el día de la celebración del acto o contrato.

Proyecto de Reforma Legal

Asamblea Nacional (Asamblea Constituyente 2008)

El pleno considerando

Que, el artículo 284 de la Constitución de la República establece los objetivos de la

política económica, entre los que se incluye incentivar la producción nacional, la

productividad y competitividad sistémicas, la acumulación del conocimiento científico y

tecnológico, la inserción estratégica en la economía mundial y las actividades productivas

complementarias en la integración regional;

Que, el numeral 3 del artículo 285 de la Constitución de la República prescribe como

objetivo de la política fiscal: la generación de incentivos para la inversión en los diferentes

sectores de la economía y para la producción de bienes y servicios socialmente deseables y

ambientalmente aceptables;

Que, el artículo 304 de la Constitución de la República establece los objetivos de la

política comercial, entre los que se incluye desarrollar, fortalecer y dinamizar los mercados

internos a partir del objetivo estratégico establecido en el Plan Nacional de Desarrollo;

Que, el artículo 335 de la Constitución de la República determina que el Estado

regulará, controlará e intervendrá, cuando sea necesario, en los intercambios y transacciones

24

económicas; y sancionará la explotación, usura, acaparamiento, simulación, intermediación

especulativa de los bienes y servicios, así como toda forma de perjuicio a los derechos

económicos y a los bienes públicos y colectivos. Determina igualmente que el Estado definirá

una política de precios orientada a proteger la producción nacional, establecerá los

mecanismos de sanción para evitar cualquier práctica de monopolio y oligopolio privados, o

de abuso de posición de dominio en el mercado y otras prácticas de competencia desleal;

Que, el artículo 336 de la Carta Fundamental, impone al Estado el deber de impulsar y

velar por un comercio justo como medio de acceso a bienes y servicios de calidad,

promoviendo la reducción de las distorsiones de la intermediación y promoción de su

sustentabilidad, asegurando de esta manera la transparencia y eficiencia en los mercados,

mediante el fomento de la competencia en igualdad de condiciones y oportunidades,

Que, el artículo 304 numeral 6, de la Carta Fundamental establece que la política

comercial tendrá como objetivo evitar las prácticas monopólicas y oligopólicas,

particularmente en el sector privado, y otras que afecten el funcionamiento de los mercados;

En ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales:

25

CAPÍTULO III

3. METODOLOGÍA

Este capítulo tiene como elemento fundamental el Diseño, el Tipo de Investigación,

los Métodos, Técnicas, Instrumentos, Población, Muestra y la Técnica de procedimiento y

Análisis de Datos que se aplican para indagar el presente estudio y en especial responder a

problema planteado.

3.1 Métodos y Técnicas

3.1.1 Técnicas

Para la realización del presente trabajo de investigación, se utilizaron varias técnicas

e instrumentos de investigación, que nos facilitaron el análisis y la interpretación de cómo

funciona el mercado de las franquicias, y luego el mercado de las franquicias inmobiliarias, y

se utilizarán técnicas e instrumentos como:

3.1.1.1 La observación.

“La observación puede definirse como el uso sistemático de nuestros sentidos en la

búsqueda de los datos que necesitamos para resolver un problema de investigación” (Carlos

Sabino 1992, pag.113).

3.1.1.2 Revisión Bibliográfica.

Dentro de la revisión bibliográfica se ha consultado en varias revistas, libros, tesis, la

historia, los cambios que ha tenido la industria las franquicias, del sector inmobiliario y de la

construcción, así como del funcionamiento de estas, cifras que se obtienen de páginas del

gobierno y de organizaciones y gremios oficiales en Ecuador, conceptos a utilizarse en el

marco teórico y contextual, leyes y normativas que irán puestas en el marco legal.

26

3.1.1.3 Internet.

Internet se ha convertido en el medio de información y comunicación más

amplio en toda la historia de la humanidad. Sin lugar a duda, la sociedad en

general se ha visto influenciada de alguna u otra forma por su uso. (XXI Jornadas

de Reflexión Académica en Diseño y Comunicación 2013)

Este medio sirve para la obtención de datos y cifras que se encuentren en páginas oficiales

de las empresas del sector inmobiliario, tesis de referencia sobre este tipo de investigación,

fuentes en línea de autores que tienen sus investigaciones y libros en redes, y otros.

3.1.2 Métodos

3.1.2.1 Métodos Científico

El método para la obtención del conocimiento denominado científico es un

procedimiento riguroso, de orden lógico, cuyo propósito es demostrar el valor de

verdad de ciertos enunciados. El vocablo método, proviene de las raíces: meth,

que significa meta, y odos, que significa vía. Por tanto, el método es la vía para

llegar a la meta. (Váquez Hildalgo 2005)

Este método el procedimiento o conjunto de procedimientos que son utilizados para la

obtención de los conocimientos científicos, para darle una orientación académica y

profesional a la investigación.

3.1.2.2 Métodos teóricos

Estos métodos ayudan realizar investigaciones que tengan relación con las cualidades de la

investigación, a través de este método es posible obtener nuevos conocimientos debido a los

conceptos y teorías que se tienen que investigar para completar el mismo, en un proceso que

va de lo conocido a lo desconocido.

Este método también ayuda a la interpretación de los métodos encontrados.

3.1.2.3 Método inductivo

Este método está definido por la forma de relacionarse en el razonamiento que posee, aquí

se pasa de un conocimiento particular al general.

27

Este método también es importante por la singularidad que establece al generalizar los

fenómenos de estudio con la finalidad de confirmar o descartar la hipótesis al final de la

investigación.

3.1.2.4 Método deductivo

En este método al contrario del inductivo, se pasa del conocimiento general al particular,

partiendo de la deducción de principios, leyes, axiomas y otros que tengan una relación con

los objetos y la realidad que se está investigando.

Estos dos métodos a lo largo de la historia según quien los estudie, los utiliza juntos o

separados, y depende de estos para continuar con la investigación una vez obtenga de estos lo

que espera.

3.2 Tipo y Diseño de la Investigación

Dentro de la investigación cuantitativa, esta tiene diversos alcances, como hace referencia

“ (Hernández Sampieri, Fernández Collado y Baptista Lucio 2010, 57)”, en la que una

investigación puede iniciar como exploratoria y con la evaluación de los datos la misma

puede convertirse en correccional y explicativa, en una investigación se pueden utilizar una

combinación de varios tipos de ellas, para el análisis de la estructura del mercado oligopólico

del acero plano, se utilizara investigaciones como la documental, exploratoria, correlacional,

descriptiva, explicativa.

3.2.1 Investigación Descriptiva

Esta investigación se ha venido utilizando para realizar la descripción de situaciones

reales, eventualidades, personas, grupos o comunidades, con la finalidad de analizar su

acontecer, y plantear lo más relevante de estas.

Los estudios descriptivos “busca especificar propiedades, características y

rasgos importantes de cualquier fenómeno que se analice, describe tendencias de

un grupo o población” (Hernández Sampieri, Fernández Collado y Baptista Lucio

2010, 80).

28

3.2.2 Investigación Exploratoria

A través de este tipo de investigación se trata de hacer un acercamiento al problema de

investigación con la finalidad de poder conocer y luego estudiar el tema a tratar.

Con este tipo de investigación o bien se obtiene la información inicial para

continuar con una investigación más rigurosa, o bien se deja planteada y

formulada una hipótesis (que se podrá retomar para nuevas investigaciones, o no).

(Universia 2017)

Este tipo de investigación para muchos expertos es superficial, aunque siempre reconocen

que es el primer paso para indagar sobre el tema investigativo, para posteriormente llevar a

cabo los siguientes procesos de investigación.

3.2.3 Investigación Correlacional.

Este tipo de investigación nos sirve de ayuda para evaluar las variables y el

efecto que estas producen dentro del mercado de acero plano, “este tipo de

estudios tiene como finalidad conocer la relación o grado de asociación que exista

entre dos o más conceptos, categorías o variables en un contexto particular”

(Hernández Sampieri, Fernández Collado y Baptista Lucio 2010, 81).

Este proceso se inicia a partir de la formulación de una hipótesis, la misma que tiene la

misión de fijar los parámetros para evaluar el tema a investigar.

3.3 Población y Muestra

El tamaño de la población seleccionada al azar es de 100 personas

Al ser la población una cifra mayor o igual a 100 se toma como referencia para el analisis una

muestra de la poblacion, misma que se calcula con la formula a continuación:

Donde:

N= tamaño de la población

e = margen de error (porcentaje expresado con decimales )

z = nivel de confianza

p=Proporcion de la población con la caracteristica deseada (éxito)

29

q=proporcion de la poblacion sin la caracteristica deseada (fracaso)

n= Tamaño de la muestra

Por lo tanto:

z= 1.96

p= 0.5

q= 0.5

e= 5%

N= 100

n= 80

Procedimiento

𝑛 = 1.962(𝑝 ∗ 𝑞)

𝑒2 +(𝑧2(𝑝 ∗ 𝑞))

𝑁

𝑛 =1.962(0.5 ∗ 0.5)

0.052 +(1.962(0.5 ∗ 0.5))

100

𝑛 =0.96

0.0025 +0.96100

𝑛 =0.96

0.0025 + 0.01

𝑛 =0.96

0.012

𝑛 = 80

n= número de personas a quines se van a encuestar, mismas con las que se obtendran las

respuestas que serviran para el posterior analisis de la propuesta.

30

3.4 Procedimiento Estadístico de la Información

3.4.1 Encuesta a clientes que han estado interesados en comprar una

franquicia inmobiliaria en RE/MAX

Tabla 5. Pregunta 1 ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o ha sido propiertario de alguna

franquicia?

1. ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o

ha sido propietario de alguna franquicia? Frecuencia Porcentajes

Si 57 71%

No 23 29%

Total 80 100%

Nota: Encuesta realizada a clientes han estado interesados en adquirir una franquicia inmobiliaria en REMAX


Figura 5. Pregunta 1 ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o ha sido propiertario de alguna

franquicia?

Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia


Los franquiciatarios son un nuevo modelo de emprendedores, tambien lo es el modelo de

negocio de franquicia, si bien es cierto la experiencia que una persona acumule sobre algo le

dará ventajas, no significa que no puede desenvolverse sin tener conocimientos previos, de

todos modos para eso existe el manual de como se maneja la franquicia, con relacion a esta

pregunta la mayoría con un 71% indicó que sí había tenido un negocio de este tipo antes, y un

29% dijo que no había tenido una franquicia, por lo tanto los primeros vinieron por motivos

diferentes a los segundo que ya tenian la experiencia y motivacion en el mismo.

71%

29%

1. ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o ha sido

propiertario de alguna franquicia?

Si No

31

Tabla 6. Pregunta 2 ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia?

2. ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra

franquicia? Frecuencia Porcentajes

Si 67 84%

No 13 16%

TOTAL 80 100%



Figura 6. Pregunta 2 ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia? Nota: Cuestionario realizado

para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia


Muchas son las personas que se han sometido a la negación de algo, de una oportunidad,

de un trabajo, y en este caso de una franquicia, por lo que se entiende que intentaron tener

una antes y por diversos motivos no pudieron, en este caso la respuesta de los encuestados

fue del 84% que corresponde a la mayoría que indicó que sí, y con un 16% que respondieron

que no, lo cual hace evidente de que existe un porcentaje mínimo que son los que si

accedieron a tener este tipo de negocios.

84%

16%

2. ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia?

Si No

32

Tabla 7. Pregunta 3 ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones?

3. ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones? Frecuencia Porcentajes

Si 74 93%

No 6 8%

TOTAL 80 100%



Figura 7. Pregunta 3 ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones? Nota: Cuestionario realizado para

clientes han estado interesados en adquirir una franquicia


El tiempo es una de las razones por las que un grupo de persona se dedica a un tipo de

negocio u otro, el adquirir una franquicia de este tipo puede terminar con los descansos que

tiene un trabajo normal, con un determinado número de horas, sin embargo, si se ha realizado

una buena investigacion, y se tienen estrategias de como recuperar la inversion y la gestión de

la misma como tal, en un tiempo determinado los recursos no serán un obstaculo y podrá

tener al personal necesario para que lo asista. En este grupo la mayoría respondió con un 93%

que si cuentan con el tiempo disponible.

93%

8%

3. ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones?

Si No

33

3.4.2 Acerca del producto

Tabla 8. Pregunta 4 ¿Existe demanda por el producto o servicio?

4. ¿Existe demanda por el producto o servicio? Frecuencia Porcentajes

Mucho 3 4%

Suficiente 8 10%

Medianamente suficiente 64 80%

Poco 3 4%

Muy poco 2 3%

TOTAL 80 100%



Figura 8. Pregunta 4 ¿Existe demanda por el producto o servicio?



La oferta y la demanda siempre son las reinas del mercado, una depende de la otra, en el

caso de la demanda es muy importante para todo tipo de negocio que este por aperturarse,

para obtener esta informacion se puede acudir a una investigación de mercado, u otros

recursos como la observación de campo para hacer un análisis de la competencia. Los

resultados de esta interrogante fueron: 80% respondieron que medianamente suficiente es la

demanda de este mercado, sin embargo, es un sector que se mantiene bastante estable.

4%

10%

80%

4%3%

4. ¿Existe demanda por el producto o servicio?

Mucho Suficiente Medianamente suficiente Poco Muy poco

34

Tabla 9. Pregunta 5 ¿Las ventas de la industria son sólidas?

5. ¿Las ventas de la industria son sólidas? Frecuencia Porcentajes

Mucho 22 28%

Suficiente 30 38%


Poco 6 8%

Muy poco 4 5%

TOTAL 80 100%



Figura 9. Pregunta 5 ¿Las ventas de la industria son sólidas?



El negocio inmobiliario siempre depende de la industria de la construcción y sobre todo

del desarrollo económico y arquitectónico de las ciudades, que está influido por la calidad de

vida y la accesibilidad económica de sus habitantes también por las obras públicas y demás,

frente a todo esto los indicadores pueden subir o bajar, pero en general es una industria que,

aunque a veces tenga sus bajas siempre se mantiene en continuo crecimiento. Las respuestas

que obtuvo la mayoría fue la de 38% con suficiente, seguido de cerca por 28% de mucho y

23% de medianamente suficiente.

28%

38%

23%

8%

5%

5. ¿Las ventas de la industria son sólidas?


35

Tabla 10. Pregunta 6 ¿El producto o servicio es diferenciable de la competencia?

6. ¿El producto o servicio es diferenciable de la

competencia? Frecuencia Porcentajes

Mucho 5 6%

Suficiente 22 28%


Poco 6 8%

Muy poco 2 3%

TOTAL 80 100% Nota: Encuesta realizada a clientes han estado interesados en adquirir una franquicia inmobiliaria en REMAX


Figura 10. Pregunta 6 ¿El producto o servicio es diferenciable de la competencia?



Productos y servicios los hay de todos los tipos, lo importante es que estos tengan un poder

diferenciador del resto, que los haga mas exclusivos y atrayentes para el consumidor, en el

tema de las franquicias, esta puede ser una estrategia muy importante para derrotar o

mantener en línea segura a la competencia. Las respuestas a esta pregunta fueron: 56%

medianamente suficiente y 28% suficiente. Dando por hecho que se tiene que mejorar

bastante en este aspecto.

6%

28%

56%

8%

3%

6. ¿El producto o servicio es diferenciable de la competencia?


36

Tabla 11. Pregunta 7 ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo?

7. ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo? Frecuencia Porcentajes

Mucho 9 11%

Suficiente 43 54%


Poco 6 8%

Muy poco 4 5%

TOTAL 80 100%



Figura 11. Pregunta 7 ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo?



La estrategia competitiva de precios es una técnica que se utiliza en las organizaciones con

la finalidad de atraer a más clientes y que estos adquieran sus productos en esta en lugar de su

competencia. Si la estrategia funciona los clientes terminaran eligiendo a esta tienda frente a

otras. Los resultados fueron los siguientes: 54% suficiente, 23% medianamente suficiente,

11% mucho.

11%

54%

23%

8%

5%

7. ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo?

Mucho

Suficiente

Medianamente suficiente

Poco

Muy poco

37

Tabla 12. Pregunta 8 ¿Existe potencial de crecimiento para la industria inmobiliaria?

8. ¿Existe potencial de crecimiento para la industria

inmobiliaria? Frecuencia Porcentajes

Mucho 49 61%

Suficiente 18 23%


Poco 4 5%

Muy poco 1 1%

TOTAL 80 100%



Figura 12. Pregunta 8 ¿Existe potencial de crecimiento para la industria inmobiliaria?



La inversión en el mercado inmobiliario se equilibra con la inversión privada (individuales

o empresas), la pública y la inversión extranjera. Este mercado se encuentra en continuo

crecimiento y con el desarrollo de cada país los márgenes de inversión, así también como la

calidad de vida de las personas los animan a hacerse de su propia propiedad, poniendo a esta

industria como una de las más alentadores frente a la globalización. Los resultados de la

encuesta fueron los siguientes: 61% mucho y 23% suficiente.

61%23%

10%

5% 1%

8. ¿Existe potencial de crecimiento para la industria inmobiliaria?


38

3.4.3 Acerca del área de mercado

Tabla 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?

9. ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de

ventas? Frecuencia Porcentajes

Mucho 7 9%

Suficiente 16 20%


Poco 18 23%

Muy poco 8 10%

TOTAL 80 100%



Figura 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?



Ya anteriormente se había hablado del gran crecimiento que se da en este sector, y debido

a esto se puede indicar que el potencial de ventas también crece con el desarrollo de esta

industria, la cual va ligada al desarrollo del país. De manera positiva se puede decir que es

uno de los sectores económicos del mercado que presentan mayor estabilidad así que su

proyección de ventas es buena, los resultados de la encuesta son: 39% medianamente

suficiente, 23% poco, y 20% suficiente.

9%

20%

39%

23%

10%

9. ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?


39

Tabla 14. Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de clientes?

10. ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de

ventas? Frecuencia Porcentajes

Mucho 6 8%

Suficiente 23 29%


Poco 5 6%

Muy poco 3 4%

TOTAL 80 100%



Figura 14 Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?



El territorio donde se trabaja o se opera la franquicia es muy importante y de este depende

también las ventas que se tengan en la misma, pero también debe reforzarse con campañas de

publicidad y marketing y hacerse los estudios de mercado respectivos para que se pueda

obtener los resultados esperados. A esta pregunta los encuestados respondieron: 54%

medianamente suficiente y 29% suficiente.

8%

29%

54%

6%

4%

10. ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?


40

Tabla 15. Pregunta 11 ¿La competencia es fuerte en esta área?

11. ¿La competencia es fuerte en esta área? Frecuencia Porcentajes

Mucho 4 5%

Suficiente 12 15%


Poco 2 3%

Muy poco 1 1%

TOTAL 80 100%



Figura 15. ¿La competencia es fuerte en esta área?



Diferenciarse de su competencia es muy importante para el desarrollo exitoso de una

empresa, hay muchos factores que pueden cambiar el mercado inmobiliario como son: acceso

a créditos por parte de la inversión privada y pública a través de préstamos y bajas tasas de

interés. De todas las maneras en que se lo vea, la competencia siempre va a estar allí, lo que

hay que hacer es superar esos obstáculos y continuar adelante para superar esa barrera y con

el tiempo obtener el respeto y prestigio necesario para seguir creciendo, los resultados de la

encuesta indican que el 76% que es medianamente competitivo y el 15% es suficientemente

competitivo.

5%

15%

76%

3%1%

11. ¿La competencia es fuerte en esta área?

Mucho

Suficiente


Poco

Muy poco

41

3.4.4 Acerca del contrato

Tabla 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?

12. ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que

tengan éxito? Frecuencia Porcentajes

Mucho 8 10%

Suficiente 32 40%


Poco 11 14%

Muy poco 5 6%

TOTAL 80 100%



Figura 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?



La idea de que un negocio se convierta en franquicia es que existan otros puestos de

negocio del mismo tipo o varias, si bien es cierto el número de franquicias de RE/MAX es de

más de 29 inmobiliarias en ecuador, así todavía faltan muchas más por ser adquiridas, eso es

un largo proceso. Los resultados a esta encuesta fueron los siguientes: 40% dice que es

suficiente y 30% dice que es medianamente suficiente.

10%

40%

30%

14%

6%

12. ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?


42

Tabla 17. Pregunta 13 ¿Las regalías son razonables?

13. ¿Las regalías son razonables? Frecuencia Porcentajes

Mucho 2 3%

Suficiente 4 5%


Poco 14 18%

Muy poco 5 6%

TOTAL 80 100%



Figura 17. Pregunta 13 ¿Las regalías son razonables?



Las regalías son un pago que se hace mensualmente al franquiciatario o inversionista, a

modo de que cubran ciertos costos y gastos en los que este incurre tales como: uso de marca,

desarrollo de nuevos productos, investigación de mercados, supervisión de locales, desarrollo

de imagen, sistemas contables e informáticos, etc. Las respuestas a esta pregunta fueron: 69%

medianamente suficiente, 18% poco; por lo que se entiende, que a pesar de que están

conscientes de que en un negocio de franquicia se tiene que destinar una cuota o porcentajes

de las ganancias de su negocio a los dueños de la misma, no están contentos o a favor de

aquello.

3%

69%5%

18%

6%

13. ¿Las regalías son razonables?


43

Tabla 18. Pregunta 14 ¿Las condiciones de renovación, terminación y transferencia son razonables?

14. ¿Las condiciones de renovación, terminación y

transferencia son razonables? Frecuencia Porcentajes

Si 67 84%

No 13 16%

TOTAL 80 100%



Figura 18. Pregunta 14 ¿Las condiciones de renovación, terminación y transferencia son razonables?



Los contratos de franquicia es un contrato mercantil, en donde se ponen de acuerdo las dos

partes (el franquiciador) y (el franquiciado), para a través de una remuneración ceder el

derecho comercial (actividad de la franquicia), así como también el uso del nombre, marca,

derechos de propiedad intelectual, know how y el método empresarial.

Los resultados a esta pregunta fueron que: el 84% si creen que las condiciones de

renovación, terminación y transferencia del contrato son razonables y un 16% cree que no

son razonables.

84%

16%

14. ¿Las condiciones de renovación, terminación y transferencia son

razonables?

Si

No

44

Tabla 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?

15. Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?

Frecuencia Porcentajes

Si 64 80%

No 16 20%

TOTAL 80 100%



Figura 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?



El inventario es uno de los casos más complejos que se tienen que tratar en una empresa y

es bastante delicado el hacer o no, ya que, si no se lleva una organización y control de este,

puede representar una seria fuga para la empresa, en el caso de las franquicias, el

franquiciado debe vender o utilizar productos de fabricación de manera exclusiva por parte

del dueño de la franquicia o por terceros proveedores autorizados. La respuesta a esta

pregunta fue: 80% para si es útil comprar inventario, y un 20% que no.

80%

20%

15. Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?

Si No

45

Tabla 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales, ¿son razonables?

16. Si el franquiciante requiere que alcances metas de

ventas anuales, ¿son razonables? Frecuencia Porcentajes

Mucho 13 16%

Suficiente 39 49%


Poco 4 5%

Muy poco 3 4%

TOTAL 80 100%



Figura 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales, ¿son razonables?



Cumplir con las metas de ventas en una franquicia no es tarea fácil, sobre todo cuando no se

tiene estrategias y un plan de negocio estructurado, si este se lleva de la manera adecuada es

posible tener un crecimiento acelerado en rentabilidad de la empresa. Los resultados de esta

pregunta fueron los siguientes: 49% suficiente y 26% medianamente suficiente.

16%

49%

26%

5%4%

16. Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas

anuales, ¿son razonables?

Mucho

Suficiente


Poco

Muy poco

46

CAPÍTULO IV

4. PROPUESTA

Mediante las encuestas se evidencia la con gran fuerza la intensión que tienen las personas

interesadas en tener su propio negocio es muy alta, ya sea por emprendimiento en sector o

por otro tipo de negocio, este indicador nos dice que la experiencia y motivación son factores

claves para iniciar la franquicia.

los factores que pueden influir en la adquisición de una franquicia puede deberse a una

serie de requisitos y estabilidad financiera para adquirir préstamos o compromisos a largo

plazo.

En razón del tiempo las personas interesadas en adquirir franquicias indica que su tiempo

se optimizaría al máximo y la gestión del equipo sería una clave fundamental en esto.

El producto como tal está en pleno expansión de una manera muy significativa en el

sector, la demanda crece a medida que el Estado Ecuatoriano y las leyes se regularizan,

manteniendo un nivel de estabilidad aceptable.

Comprendiendo que este sector depende intrínsecamente de la construcción, de la mejora

de la calidad de vida y los avances de la nueva ciudad en la que se está convirtiendo

Guayaquil, el crecimiento muestra un nivel muy alto de sostenibilidad.

Existen productos similares que operan en el sector, las empresas de corretaje de bienes

raíces ofrecen servicios que están acorde a los estándares de la industria, La franquicia

RE/MAX posee un modelo de negocio único que ningún otro de la competencia posee, lo

cual es evidentemente una ventaja significativa.

Los precios varían de acuerdo al monto de la propiedad o bien a comercializar. Los

porcentajes prestablecidos de comisión por venta van desde el 2% hasta el 5%, la ventaja

siempre va a ser que RE/MAX se preocupa por la capacitación y entrenamiento de los

47

agentes de manera continua y como requisito para poder ser parte del team de corredores

RE/MAX, así como siempre el principio básico de ganar ganar.

Muchos factores como las inversiones privadas son claves al momento de reactivar un

sector, producto o servicio, las inversiones que hacen las entidades a manera de préstamos

son fundamentales y ayudan a que el sector y la vida de las personas se estabilicen.

En la Ciudad de Guayaquil existe gran expectativa; la franquicia se ha enfocado en

sectores claves con oficinas, actualmente hay sectores en la ciudad disponibles.

El marketing y la publicidad se ve reflejado ya que RE/MAX es una de las franquicias más

reconocidas en Guayaquil, esto permite maximizar las ventas de manera muy atractiva, según

estudios de mercado, la marca esta en los sentidos en cuanto se piensa en bienes raíces.

Actualmente en la ciudad de Guayaquil existen 5 oficinas que representan a la Franquicia

RE/MAX, pudiendo tener un feedback de los demás franquiciados y su know-how en el

sector de Guayaquil.

Las regalías son un gasto elevado ya que la franquicia impone contractualmente un

riguroso pago por ella, sabiendo manejar este punto la adquisición es rentable, aún si sus

regalías son altas, (análisis hecho en la parte financiera de esta tesis).

Los derechos de la marca son transferibles totalmente al franquiciador, el cual asume

aplicar políticas y procedimientos preestablecidos por la marca RE/MAX en sus estatutos.

RE/MAX como inventario maneja intangibles como plataformas tecnológicas, e-mail,

marketing y publicidad en línea u otros medios de comunicación, los cuales tienen un alto

costo, por esta razón las regalías cubren de manera considerable su precio.

El cumplimiento de las metas a corto plazo, son el motor base en la estructura y

rentabilidad del negocio, RE/MAX controla las ventas por cumplimiento a cada franquiciado,

las cuales se analizan estadísticamente en tiempo real, pudiendo darles datos y cifras las

cuales estarán disponibles siempre para los corredores y franquiciados.

48

4.1 Tema

Estudio económico y financiero caso RE/MAX: franquicias Ciudad de Guayaquil período

2015-2017.

4.2 Introducción

La Marca RE/MAX con 45 años en el mercado de Bienes Raíces a nivel mundial, su

modelo actual de negocios funciona a manera de franquicias, en el ecuador actualmente la

marca cuenta con 29 oficinas a nivel nacional, con un total de 400 corredores de bienes

raíces y 6500 propiedades. Lo cual ha causado un impacto financiero y económico positivo

al país, coincidiendo con el gobierno ecuatoriano en reactivar el sector inmobiliario y la

construcción en pro de impulsar la economía local.

La oportunidad para este tipo de negocios es evidente, RE/MAX continua con su

expansión a nivel mundial con un total de 111.188 Agentes Asociados y 7.275 oficinas. En

el 2017 la Marca generó un crecimiento Empresarial a nivel global de un 6.4%, las acciones

en la bolsa a un precio promedio anual de $52.

En ecuador su crecimiento ha sido de un 4,3% en el 2017, con un promedio de

transacciones por agente del 17,2%, con un indicador clave de reconocimiento de la marca

que se sitúa en un 27,6%. La marca está presente estratégicamente en 10 principales

ciudades a nivel nacional.

Debido a la derogación de la ley de plusvalía el sector espera que sus captaciones y

transacciones se multipliquen en el último trimestre del 2018, podemos denotar que en el

sector inmobiliaria se está presentando una oportunidad comercial la cual está siendo

aprovechada por empresas dedicadas al corretaje de bienes inmuebles y comerciales.

4.3 Objetivos

4.3.1 Objetivo General

Analizar los factores que inciden en la viabilidad económica y financiera de poner en

marcha la franquicia inmobiliaria “RE/MAX”.

4.3.2 Objetivos Específicos

Estudiar la empresa RE/MAX y realizar un estudio financiero de inversión.

Realizar un análisis FODA que permita observar las oportunidades y amenazas al

adquirir una franquicia RE/MAX en el sector inmobiliario

49

4.4 Desarrollo de la Propuesta.

4.4.1 La Empresa

Fundada en 1973, RE/MAX se ha convertido en la red más grande de bienes

raíces en todo el mundo con propietarios de franquicias y oficinas operativas, con

más de 100,000 agentes asociados en cerca de 100 países. Hoy en día es una de

las marcas más reconocidos en Europa y en todo el mundo.

La receta para el éxito en RE/MAX es su enfoque en las personas – los

clientes, los agentes, los broker/propietarios. Proveyendo a los agentes y brokers

con las mejores herramientas, soporte evaluable y capacitación constante,

RE/MAX asegura un alto y consistente estándar de servicios inmobiliarios a

todos nuestros clientes. Por otra parte, tanto clientes como agentes se benefician

de la excelente red internacional y la colaboración entre oficinas que simplifican

la compra y venta de propiedades internacionalmente (RE/MAX 2018).

Historia de su creación

Según Dave y Gail Liniger Fundadores de la empresa RE/MAX, todo comenzó con la

introducción del concepto del Real Estate Máximum en 1973, mismo que revoluciono el

mercado de bienes raíces. La simple idea era la de motivar y atraer a los mejores agentes de

bienes raíces brindándoles ventajas competitivas bajo la marca RE/MAX.

El crecimiento de las comisiones, planes para asociados, sistema de entrenamiento e

innovación sacaron a la luz a la empresa. “El existo altamente comprobado nos permite

desarrollarnos en una extensa red internacional de profesionales en bienes raíces” (RE/MAX

2018)

“RE/MAX es una comunidad que siempre está unida haciendo los mejores esfuerzos para

traer al mercado los mejores productos y asesorar tanto al comprador como al vendedor, al

inquilino y al arrendador” (César 2015)

Misión

Brindar a nuestros clientes toda la experiencia, transparencia, confidencialidad, seguridad

y profesionalismo que poseemos como asesores inmobiliarios, logrando de esta manera los

50

mejores resultados durante la realización de toda transacción de Compraventa en el campo de

los Bienes Raíces, alcanzando la mayor satisfacción de nuestros clientes (Remax 2015).

Visión

Ser La Empresa Inmobiliaria en el mundo con el Mayor grado de aceptación e

identificación tanto de nuestros Clientes Internos como Externos.

Valores y Filosofía

Otra de las características diferenciadoras de RE/MAX son la filosofía y valores con los

que opera y que comparte a nivel mundial. Basados principalmente en el crecimiento

personal de sus asociados y en los valores éticos a la hora de trabajar con sus clientes, la

filosofía de RE/MAX se apoya en que el éxito de cada persona ayuda a impulsar el éxito de

todos los demás. Al ofrecer tanto a Broker como Asociados un trabajo totalmente

independiente, pero con el apoyo incondicional de la red y del master franquicia, este hecho

ayuda a crecer profesionalmente, convirtiendo a RE/MAX en el líder indiscutible de s la

industria,

Los tres pilares en los que se fundamenten la filosofía y valores de trabajo de la compañía:

¡Todo el mundo gana! La mejora del ambiente de trabajo y el potencial de ingresos de los

asociados, así como su formación son una constante en la compañía y logra que las

posibilidades de éxito de los Asociados aumenten también. Un hecho del que se beneficiará

también el cliente obteniendo el servicio más completo y profesional en el que el Asociado

vela constantemente por sus intereses.

Todos los asociados cuentan con su propio negocio, pero no están solos: siempre cuentan

con el apoyo de toda la red y de un modo muy directo con el del propio master franquicia. De

esta manera los asociados pueden trabajar con total independencia aplicando sus propias

ideas, generando equipos y dedicando el tiempo que considere oportuno. Una forma de

51

trabajar basada en la libertad, pero con el respaldo de la mejor red internacional de

franquicias inmobiliarias, lo que hace que sea uno mismo quien defina sus propios límites.

Principios Corporativos: RE/MAX cuenta con unos principios corporativos que le

desmarcan del resto de la competencia. Trabajar con y en RE/MAX supone una cooperación

absoluta con el resto de la red, aspecto que amplia enormemente las posibilidades de los

clientes; así como la aplicación de un código ético único en el sector que describe la conducta

profesional que se espera de todos los Broker y Asociados de RE/MAX basado en

honestidad, la equidad, la rendición de cuentas y las normas sin precedentes. (RE/MAX s.f.)

4.4.2 Situación Economica y Financiera - Análisis Horizontal

Estado de situación financiera de la franquicia RE/MAX Pioner Realty .

Al cierre del ejercicio fiscal del año 2017 se observa que el activo posee un valor de

$16.272,09 siendo el total del pasivo $580.24, con un patrimonio total de $15.691,85; estos

valores comparados con periodos anteriores han representado un cambio positivo para la

empresa, dado que se evidencia el buen manejo y el crecimiento constante que ha mantenido

a lo largo de los últimos tres periodos tal y como se muestra a continuación:

52

Figura 21 Análisis Horizontal - franquicia REMAX Pioner Realty

Nota: Superintendencia de compañías

Elaborado por: Naranjo Coronel Johanna

Cabe recalcar que estos valores representan que la franquicia ha ido creciendo de manera

constante, sin embargo, existen valores que disminuyen, al ser los pasivos no es algo que

afecte a la empresa de hecho es una ventaja, durante el año 2016 se observa un crecimiento

del 150% del patrimonio con respecto al 2015, esto se suele dar por la situación económica y

financiera por la que atraviesa el país en dicho periodo; así también en el periodo 2016-2017

se puede observar que existe una disminución significativa del 51% en el patrimonio, para

poder observar mejor el crecimiento que ha tenido observe el siguiente grafico a

continuación:

$13.415,59

$14.547,54

$15.691,85

$13.886,30

$15.723,01

$16.272,09

$470,71

$1.175,47

$580,24

$- $2.000 $4.000 $6.000 $8.000 $10.000 $12.000 $14.000 $16.000 $18.000

2015

2016

2017

TOTAL PASIVOS TOTAL ACTIVOS TOTAL PATRIMONIO

53

Figura 22. Crecimiento Porcentual del Análisis Horizontal - franquicia REMAX Pioner

Realty


Autor: Naranjo Coronel Johanna

4.4.3 Estados de resultado integral

En el año 2015 la franquicia de estudio Priscosa S.A. con Nombre comercial RE/MAX

PIONER REALTY cerro con $23.095.71 logrando un incremento del 41% para el año 2016

donde sus valores netos de ingresos tuvieron un valor de $32.607,81. Para el 2017 los valores

de ingresos disminuyeron pero de la misma forma también disminuyeron los costos y gastos

de la empresa lo que mantiene a la empresa en el periodo de estudio con valores de ingresos

siempre más altos que los de costos y gastos, observe la siguiente grafica para obtener en

mayor detalle lo que se explicó:

8%

8%

13%

3%

150%

-51%

-100% -50% 0% 50% 100% 150% 200%

2015-2016

2016-2017

TOTAL PASIVOS TOTAL ACTIVOS TOTAL PATRIMONIO

54

Estado de resultado

Figura 23. Estado de Resultados Integral - Franquicia REMAX Pioner Realty.



La utilidad del ejercicio económico en 2016 fue superior al año 2017, sin embargo, no

supera al año 2015 pero existe una línea de crecimiento del 0,11%.

Figura 24. Utilidad del Ejercicio Económico - franquicia REMAX Pioner Realty



$-

$5.000,00

$10.000,00

$15.000,00

$20.000,00

$25.000,00

$30.000,00

$35.000,00

2015 2016 2017

$23.095,71

$32.607,81

$21.393,95 $21.202,54

$31.093,70

$19.868,20

TOTAL INGRESOS TOTAL GASTOS Y COSTOS

$1.893,17

$1.524,03

$1.525,75

$-

$200,00

$400,00

$600,00

$800,00

$1.000,00

$1.200,00

$1.400,00

$1.600,00

$1.800,00

$2.000,00

2015 2016 2017

Utilidad del ejercicio

55

4.4.4 Situación Economica y Financiera - Análisis vertical

Activos 2017

Figura 25. Análisis vertical de los activos 2017 - franquicia REMAX Pioner Realty



Activos 2016




36%

5%

1%0%9%

1%

48% Efectivo y equivalentes al efectivo

Cuentas y documentos por cobrar atitulares de derechos representativosde capitalImpuestos credito tributario a favordel sujeto pasivo (IVA)

Impuestos credito tributario a favordel sujeto pasivo (Impuesto a la renta)

Muebles y enseres

Depreciación acumulada depropiedades, planta y equipos

37%

0%

3%0%

9%

1%

50%

Efectivo y equivalentes al efectivo

Cuentas y documentos por cobrar atitulares de derechos representativosde capitalImpuestos credito tributario a favordel sujeto pasivo (IVA)

Impuestos credito tributario a favordel sujeto pasivo (Impuesto a la renta)

Muebles y enseres

56

Activos 2015




Análisis vertical del pasivo

Figura 28. Análisis vertical del pasivo - franquicia REMAX Pioner Realty



21%

6%

7%

2%

10%0%

54%Efectivo y equivalentes al efectivo

Cuentas y documentos por cobrar atitulares de derechosrepresentativos de capitalImpuestos credito tributario a favordel sujeto pasivo (IVA)

Impuestos credito tributario a favordel sujeto pasivo (Impuesto a larenta)Muebles y enseres

Depreciación acumulada depropiedades, planta y equipos

$415,50

$335,29

$381,44

$-

$172,80 $172,80

$54,21 $24,12 $26,00

$-

$50,00

$100,00

$150,00

$200,00

$250,00

$300,00

$350,00

$400,00

$450,00

2015 2016 2017

Impuesto a la renta por pagar del ejercicio Obligaciones con el iess

Otras proviciones corrientes

57

Esta empresa no declara pasivos no corrientes, por lo que los pasivos corrientes son los

que representan en 100% del valor de los pasivos, siendo que el impuesto a la renta por pagar

del ejercicio, las obligaciones con el IESS y otras provisiones corrientes las que tienen

valores declarados en la página de la superintendencia de compañías.

Patrimonio

La empresa mantuvo el valor de $12.500,00 como capital suscrito durante el periodo

2015-2017 mientras que para el 2016 se incrementa a este valor las utilidades acumuladas de

ejercicios anterior siendo el 2017 quien cuente con el valor más alto, de la misma manera las

pérdidas acumuladas también fueron eliminadas en los últimos dos años del periodo de

estudio y la utilidad del ejercicio se incrementó en el año 2016 y alcanzo su valor más bajo

del periodo de estudio en el 2017.

Figura 29. Análisis vertical del patrimonio 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty



$12.500,00 $12.500,00 $12.500,00

$-

$858,80 $2.047,54

$561,08 $-

$1.476,67

$1.188,74 $1.144,31

$-

$2.000,00

$4.000,00

$6.000,00

$8.000,00

$10.000,00

$12.000,00

$14.000,00

2015 2016 2017

Capital suscrito y/o asignado Utilidades acumuladas de ejercicios anteriores

(-)Perdidas acumuladas de ejercicios anteriores Utilidad del ejercicio

58

Ingresos

Figura 30. Análisis vertical - Ingresos 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty



Costos y gastos

2015 (Valores en Miles de dólares)

Figura 31 Análisis Vertical Costos y Gastos 2015.



$21.393,95

$18.024,28

$32.607,81

$5.071,43

$-

$5000,000

$10000,000

$15000,000

$20000,000

$25000,000

$30000,000

$35000,000

2015 2016 2017

Gravadas con tarifa diferente 0% de IVA

Obtenidos bajo la modalidad de comisiones o similares (Relaciones de agencia)

Obtenidos por arrendamientos operativos

59









60

4.4.5 Situación Economica y Financiera - Flujo de Efectivo Neto

El flujo neto de cada periodo se obtiene a partir de los ingresos y egresos de cada periodo,

a los ingresos de cada periodo se le restaran los egresos de cada periodo lo que dará como

resultado el flujo de efectivo neto.

Tabla 21. Flujo de efectivo neto 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty

FLUJO DE

INGRESOS

FLUJO DE

EGRESOS

FLUJO DE EFECTIVO

NETO

AÑO VALOR AÑO VALOR

2015 $ 23,095.71 $ 21,202.54 2015 $ 1,893.17

2016 $ 32,607.81 $ 31,093.70 2016 $ 1,514.11

2017 $ 21,393.95 $ 19,868.20 2017 $ 1,525.75



Figura 34. Flujo de caja neto 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty

4.4.6 VAN – TIR

Para calcular el VAN y el TIR se necesita realizar una formulación de datos donde:

F = El flujo de cada periodo

N= Vida útil del proyecto o años a analizarse

I= Tasa de interés (10%)

IO= Inversión Inicial

Las fórmulas son las siguientes:

$-

$200,000

$400,000

$600,000

$800,000

$1000,000

$1200,000

$1400,000

$1600,000

$1800,000

$2000,000

VALOR

$1893,17000

$1514,11000 $1525,75000

FLUJO DE CAJA NETO

2015 2016 2017

61

VAN:

Figura 32. Fórmula del VAN

Nota: Investigación propia


TIR= VAN=0

Figura 35. Fórmula de TIR



VAN= Flujo de efectivo neto.

TIR= Parte del flujo de efectivo neto, esta convierte al van a 0, con esto se pretende

identificar la tasa de interés que convierte al VAN en cero es decir el i.

Estos valores se los puede obtener manualmente o mediante la herramienta informática

Excel con la formula =van (tasa; valores (todos los flujos de efectivo)-IO) para el VAN y

=TIR(valores) “Incluye el valor de la inversión inicial, pero con signo negativo.

62

Tabla 22. Formulación de datos – VAN / TIR – franquicia REMAX Pioner Realty

FORMULACIÓN DE DATOS

F1= $ 1,893.17

F2= $ 1,514.11

F3= $ 1,525.75 VAN $ 1,118.71

n= 3 TIR 31%

i 10%

IO $ 3,000.00



4.4.7 Plan Económico y Financiero.

(Expansión 2018) nos dice que el análisis financiero es “Estudio de la situación

patrimonial y de las perspectivas de beneficios de una empresa, para llegar a conclusiones

sobre el valor de sus acciones en el futuro. Por extensión, estudio sobre variables

económicas”

El costo para adquirir una franquicia RE/MAX varía en función de una serie de factores ya

que la concesión de licencias de franquicia no cubre todos los requerimientos necesarios para

abrir una oficina inmobiliaria y comenzar las actividades. El costo para adquirir una

franquicia RE/MAX en Ecuador es de $12.000,00 + IVA que actualmente es el 12%. El total

para montar una oficina de la franquicia inmobiliaria dependerá de la ubicación del local y la

demanda a la actualidad de la franquicia.

Forma de pago: El valor total por la compra de los derechos de la franquicia se realizará

en dos pagos, el cincuenta por ciento al momento del precontrato y el cincuenta por ciento

restantes a la firma.

Plazo de acuerdo y renovación: El contrato de la franquicia tendrá una duración de cinco

años con la opción de renovar el contrato por la mitad del precio que en ese momento tenga la

franquicia, esto será solo si el agente cumple con los términos del contrato, de darse el caso

63

de complimiento se les pedirá que firmen un acuerdo de franquicia que puede estar sujeto a

términos y condiciones ciertamente diferentes a los especificados en el contrato de la

franquicia original.

Como ya fue mencionado anteriormente la franquicia no cubre gastos para abrir una

oficina o la investigación de mercado. El costo real de abrir una oficina de la franquicia

dependerá del lugar donde se va a ubicar la misma, dado que el precio de arrendamiento será

más alto o más bajo dependiendo la zona donde se ubique, el tamaño y su infraestructura;

Además se deberá tomar en cuenta que se debe invertir en equipos y muebles de oficina, se

deberá adecuar el lugar para que valla acorde con la imagen de la marca.

La mayoría de los agentes RE/MAX pagan una tasa de regalías de US$100 por

mes más el 2,5 por ciento de las comisiones. Cada agente paga una cuota anual de

US$165 y paga US$105 por mes para la publicidad. Este dinero se destina a la

construcción de la marca RE/MAX y a la realización de campañas de

comunicación nacionales y regionales. Dependiendo de la ubicación de la

franquicia, el franquiciado RE/MAX puede pagar una comisión basada

enteramente en las ventas. Por ejemplo, en Hawaii, las franquicias RE/MAX

pagan una cuota mensual del 4 al 8 por ciento de las ventas totales, según

RealtySaber (Huebsch 2018).

La cuota por publicidad: La franquicia cobra esta cuota para cubrir los costos

presupuestarios de las campañas de marketing o de promoción que realiza como parte de los

servicios que ofrece a los franquiciados, las mismas que pueden ser porcentajes alrededor del

1 y 5% de las ventas netas. El franquiciado debe correr con los costos de cualquier campaña

de marketing local.

Los agentes de la franquicia deben cubrir honorarios y gastos, además debe destinar dinero

adicional para cubrir costos adicionales dado que tienen que asistir a convenciones o

seminarios de la franquicia, los mismos que pueden estar entre $195 y $800.

64

Los gastos por mora también son otro de los valores que se deben tener en cuenta dado

que la franquicia inmobiliaria RE/MAX cobra un cargo por mora del 20% sobre la cantidad

adeudada, a esto se le debe agregar la tasa de interés máxima permitida.

Los franquiciados que se arriesguen a invertir en esta franquicia deberán informarse bien,

leer el contrato con detenimiento para determinar lo que tienen que pagar y con qué

frecuencia lo debe hacer, sobre que estarán basadas esas cuotas, además estar al pendiente de

posibles cuotas ocultas por lo general en letras pequeñas. Con este análisis en franquiciado

estará al tanto de la situación financiera, límites y Nota con los que podrá discutir los detalles

referidos en el contrato con el franquiciador antes de firmar cualquier acuerdo.

65

Tabla 23. Costos sobre los derechos de la franquicia Remax

COSTOS SOBRE LOS DERECHOS DE LA FRANQUICIA RE/MAX

Inversión inicial $12.000,00+IVA $13.440 incluido IVA 12%

Precontrato $6.720,00 50%del valor

Firma del contrato $6.720,00 50% del valor

COSTOS PARA ABRIR LA OFICINA

Muebles, equipos y Accesorios 25.000,00

Arrendamiento (Entrada) 2.400,00 (2 meses garantía, 1mes corriendo)

Adecuaciones de la infraestructura de la oficina 2.000,00

Señalización de la oficina $500,00

Fondos adicionales $1.000,00

COSTOS MENSUALES

Arrendamiento $800

Regalías $100 Por cada asociado en la oficina

Publicidad $105 Por cada asociado en la oficina

Cuota %4 al 8% sobre las ventas

Comisiones 2,5%

COSTOS VARIABLES Convenciones y seminarios $195 Varían entre $195 hasta $800

Cargos por mora 20% sobre la cantidad adeudada

Auditoria Varía según la auditoria

COSTO ANUAL Cuota $410 Por cada asociado en la oficina

Duración de la franquicia 5 años

Valor Liquido para comenzar la franquicia (aprox.): $44.340,00

Costos mensuales aproximados a cubrir: (4asociados) $4.020,00



66

La compra de la franquicia incluirá los siguientes servicios:

Seminario “pasaporte al éxito” en donde el agente recibirá durante tres días

formación para el inicio de la franquicia

Acceso a la plataforma de Intranet www.remax.net en donde se podrá tener acceso

a múltiples beneficios tales como el centro de diseño de alta tecnología para

publicidad inmobiliaria, videos de formación, noticias relevantes del medio

inmobiliario internacional, posibilidad de contactar a más de 95.000 corredores en

más de 95 países con los que se puede hacer negocio y muchos más.

Página web para tus agentes, oficinas, y además paginas internacionales con alto

flujo de visitas y con múltiples idiomas y monedas.

Acceso a cursos virtuales y presenciales a través de la escuela RE/MAX Ecuador

Asesoría constante en el manejo del negocio

Posibilidades de asistir a convenciones internacionales o nacionales

Acceso a materiales como libros de formación y seminarios

Elaboración de un plan de negocios personalizado que sirva de guía en el

desarrollo y planificación del negocio.

4.4.8 Financiamiento

Uno de los aspectos más importantes a la hora de iniciar el negocio de la franquicia es

disponer de los recursos financieros necesarios para eventualmente cubrir los costos de una

inversión inicial con garantías de éxito.

“Posiblemente vaya a necesitar ayuda económica, aunque es importante aclarar que, en la

actualidad, es prácticamente imposible buscar financiación si los recursos propios del

emprendedor no alcanzan el 60% de la inversión total estimada” (Franquicia Directa 2010).

67

Es recomendable que la financiación por recursos propios sea del 80%, de ser el caso se

aconseja buscar información sobre posibles entidades u organismos que brinden

financiamiento para emprendedores, las mismas que pueden ser:

Ayudas privadas: Una de las primeras opciones para conseguir financiamiento es pedir

ayuda a familiares y amigos que confíen en el emprendedor y el emprendimiento y de esta

forma cubrir las necesidades financieras.

Entidades bancarias o cooperativas de ahorros: Son las fuentes de financiación más

populares a las que acuden los empresarios para financiar la inversión, aunque para esto se

necesita presentar una garantía o aval, con esto la opción solo es válida para aquellos que

cuenten o dispongan de estos.

Antes de optar por alguna de estas ayudas se debe elaborar un informe y documentación

necesaria para presentar como plan de negocios (mismo que debe incluir conceptos, oferta,

estructura, la inversión necesaria y la rentabilidad de la franquicia) para poder presentarla a la

entidad financiera de su elección.

Además, se debe conocer lo que el franquiciador ofrece antes de entrar a formar parte de

una red de franquicias en el área inmobiliaria.

4.4.9 Plan de Viabilidad

“Consiste en definir aquella oferta que permita crecer de manera rentable al franquiciador

y a los franquiciados” (FDS Group s.f.)

Un proyecto será viable cuando

El presupuesto de inversión se encuentre cubierto por el presupuesto de financiación

(fondo económico que financie la inversión).

Se obtengan beneficios (ingresos y gastos de ejercicio) suficientes.

El empresario deberá contar con liquidez para su empresa (la liquidez es la capacidad que

tiene la empresa para hacer frente a pagos inmediatos o de carácter urgentes, mismo que se

68

verá reflejado en el saldo inicial con el que cuenta la empresa + los cobros y pagos = saldo

resultante).

4.4.10 ¿Qué implica el Proceso para adquirir la franquicia?

Al adquirir una franquicia, el Franquiciado gana tiempo y dinero, pues el apoyo y la

experiencia del franquiciante evita o minimiza el fracaso, dispondrá de manuales de

operación y guías que detallan la operación diaria del negocio, contará con asesoría continua

y la satisfacción de pertenecer a un negocio prestigioso; será su propio jefe y administrador

de su propio negocio.

El éxito de la franquicia gran parte del esfuerzo de franquiciado, pero la experiencia y

permanente asistencia del franquiciante le facilitará mucho el desarrollo del negocio.

Otras ventajas que recibe quien invierte en una franquicia, es el entrar a formar parte de

una red ya consolidada, que le permitirá utilizar su imagen, signos distintivos y marca

posicionada en la mente de los consumidores; recibir capacitación y asistencia incesante del

franquiciante.

El franquiciante se convierte en un líder experimentado que comparte su experiencia con

los franquiciados, lo cual ayuda positivamente con un desarrollo más eficiente del negocio, a

la vez ayuda a la generación de empleos y a la creación de empresas nacionales.

69

4.4.11 Análisis FODA.

Tabla 24. Análisis FODA

F

Fortalezas

O

Oportunidades

Marca reconocida y poderosa en el mundo de bienes y raíces Incremento de alquileres

Modelos de trabajo ya probados Crecimiento turístico

La marca cuenta con 40 Años de experiencia en el mercado Las personas se mudan constantemente a diferentes sectores

de la ciudad o a otros países

La empresa proporciona a diario posibles clientes de forma

gratuita

Especializarse en cualquier tipo de inmueble desde

propiedades de lujo hasta propiedades para comercio

El franquiciado será el que esté a cargo del negocio La empresa cuenta con las mejores plataformas inmobiliarias

a nivel mundial

D

Debilidades

A

Amenazas

Costos de inversión bastante elevados Situación de crisis actual

Hay que ceñirse a la nomenclatura de otro Entrada de nuevos competidores

Hay que pagar Royalties sobre la facturación Eventuales modificaciones legales

Elevado nivel de resistencia al cambio Asumir elevados niveles de riego



70

CONCLUSIONES

Al analizar las ventajas de este sector inmobiliario y las necesidades de los clientes, se

pudo ver que dentro de las ventajas las más significativas son: el rápido crecimiento al ser

propietario de un negocio que ha sido probado con resultados eficaces, se tiene exclusividad

en la zona donde se realizan las ventas, que la inversión es menor frente a empezar desde

cero, también se reduce considerablemente el riesgo comercial y financiero, se puede estar en

competencia y a la altura de las grandes economías de escala, el gran costo de publicidad y

marketing es asumido por la central, entre otras.

Al realizar el análisis VAN se pudo observar que la franquicia de estudio genera

beneficios dado que el valor del VAN fue > 0, por lo consiguiente no se rechaza la inversión

puesto que la empresa no se está descapitalizando.

La tasa de rendimiento interno, o la Tasa Interna de Rentabilidad es la actualización que

iguala a 0 al van, con lo que se calculó fácilmente el valor de TIR, con el valor del TIR que

reflejo los valores de la empresa que comenzó sus actividades en el 2008, y para la cual solo

se estudió el periodo 2015-2017, el valor resultante que dio fue positivo es decir que se puede

llevar a cabo el proyecto siempre teniendo en cuenta el factor de riesgo.

En caso de tener varias alternativas de empresas franquicias y teniendo el valor TIR de

cada una de ellas, se deberá escoger la que tenga la mayor diferencia positiva puesto que es

un indicador de cuál es la más rentable.

Con relación a que tan factible resulta adquirir este tipo de franquicia perteneciente al

sector inmobiliario se puede decir, que es una buena oportunidad para iniciar con un negocio

ya establecido y probado, sobre todo porque el sector inmobiliario en Ecuador se encuentra

en continuo crecimiento y desarrollo, lo que lo hace apto para inversiones de este tipo.

71

RECOMENDACIONES

Conocer cómo funciona el sistema de franquicias es el secreto, en especial que el

franquiciado debe seguir las instrucciones señaladas por el franquiciante, así como considerar

los cambios en el estilo de vida que traerá la franquicia, por lo general debe estar dispuesto a

trabajar en largas jornadas. Se debe determinar que la capacidad de inversión sea realista e

investigar y analizar otras alternativas de franquicias inmobiliarias disponibles para

comparar, tener claro los pagos que se deben hacer mensualmente y cuál sería el costo de

inversión inicial máximo, esto nos permitirá conocer el periodo de recuperación de la

inversión. El factor clave de experiencia en el mercado nacional e internacional del

franquiciante y su capacidad para dar soporte o solución a los problemas que presentan los

franquiciatarios.

El contacto con otros franquiciatarios de la cadena es fundamental para conocer sobre sus

experiencias con la franquicia teniendo muy claro que el éxito también depende de nuestra

gestión y la de los equipos de trabajo.

Debemos tener muy en cuenta los procesos y procedimientos legales, contractuales que

intervienen al momento de firmar contratos con los clientes.

Saber de dónde provienen los dineros de los clientes de manera lícita, previniendo el

lavado de activos y dineros mal habidos, esto permitirá reducir el riesgo de conflictos legales

y demandas millonarias.

Aumentar la productividad de los equipos de trabajo mediante la utilización de los

recursos tecnológicos, fuentes de capacitación, planes de carrera y todo el conocimiento que

pone a disposición la franquicia RE/MAX.

72

Anexo 1

Formulario de solicitud de aplicación para la franquicia

73

Anexo 2

2015 2016 2017

ACTIVOS

ACTIVOS CORRIENTES

Efectivo y equivalentes al efectivo 3,095.63$ 5,939.00$ 5,903.81$

Cuentas y documentos por cobrar a titulares de derechos representativos de capital 907.20$ -$ 907.20$

Impuestos credito tributario a favor del sujeto pasivo (IVA) 1,031.70$ 490.79$ 107.02$

Impuestos credito tributario a favor del sujeto pasivo (Impuesto a la renta) 332.05$ -$ 60.84$

TOTAL ACTIVOS CORRIENTES 4,449.38$ 6,429.79$ 6,978.87$

ACTIVOS NO CORRIENTES

Muebles y enseres 1,436.92$ 1,436.92$ 1,436.92$

Depreciación acumulada de propiedades, planta y equipos -$ 143.70$ 143.70$

Intangibles - Marcas, patentes, licencias y otros similares 8,000.00$ 8,000.00$ 8,000.00$

TOTAL ACTIVOS NO CORRIENTES 9,436.92$ 9,293.22$ 9,293.22$

TOTAL ACTIVOS 13,886.30$ 15,723.01$ 16,272.09$

PASIVOS

PASIVOS CORRIENTES

Cuentas y documentos por pagar no relacionadas locales -$ 643.26$ -

Impuesto a la renta por pagar del ejercicio 415.50$ 335.29$ 381.44$

Obligaciones con el iess -$ 172.80$ 172.80$

Otras proviciones corrientes 54.21$ 24.12$ 26.00$

TOTAL PASIVOS CORRIENTES 470.71$ 1,175.47$ 580.24$

PASIVOS NO CORRIENTES -$ -$ -$

TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES -$ -$ -$

TOTAL PASIVOS 470.71$ 1,175.47$ 580.24$

PATRIMONIO

Capital suscrito y/o asignado 12,500.00$ 12,500.00$ 12,500.00$

Utilidades acumuladas de ejercicios anteriores -$ 858.80$ 2,047.54$

(-)Perdidas acumuladas de ejercicios anteriores 561.08$ -$

Utilidad del ejercicio 1,476.67$ 1,188.74$ 1,144.31$

TOTAL PATRIMONIO 13,415.59$ 14,547.54$ 15,691.85$

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 13,886.30$ 15,723.01$ 16,272.09$

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

Razón Social: PRISCOSA S.A.

RUC. 0992589116001

Nombre comercial: REMAX PIONEER REALTY

Actividad economica principal: ACTIVIDADES DE COMPRA, VENTA Y ALQUILER DE BIENES INMUEBLES

74

Anexo 3

2015 2016 2017

INGRESOS

ACTIVIDADES ORDINARIAS

Gravadas con tarifa diferente 0% de IVA -$ -$ 21,393.95$

Obtenidos bajo la modalidad de comisiones o similares (Relaciones de agencia) 18,024.28$ 32,607.81$ -$

Obtenidos por arrendamientos operativos 5,071.43$ -$ -$

TOTAL INGRESOS 23,095.71$ 32,607.81$ 21,393.95$

COSTOS Y GASTOS

Sueldos, salarios y demas remuneraciones -$ 42,000.00$

Aporte a la seguridad social 1,028.59$ 1,166.40$

Honorarios profesionales y dietas 600.00$ 1,201.00$ 600.00$

Otros gastos por beneficios a empleados -$ 5,875.87$ 1,467.84$

Gasto por depreciaciones d propiedades, planta y equipo no acelerada -$ 143.70$

Combustible y lubricantes 292.81$ -$

Arrendamientos operativos 5,644.05$ 4,729.63$ 2,143.88$

Suministros, herramientas, materiales y repuestos 255.59$ 370.23$

Mantenimiento y reparaciones 972.65$ 1,594.64$ 17.86$

Impuestos, contribuciones y otros 642.50$ 263.79$

Comisiones y similares 5,217.98$ 10,630.08$ 11,697.30$

Servicios publicos 1,009.09$ 811.16$ 310.52$

Otros 6,447.77$ 262.09$ 2,437.94$

Gastos financieros costos de transacción relacionadas -$ -$ 26.46$

TOTAL GASTOS Y COSTOS 21,202.54$ 31,093.70$ 19,868.20$

Utilidad del ejercicio 1,893.17$ 1,524.03$ 1,525.75$

Participacion de trabajadores 1,893.17$ 1,524.03$ 1,525.75$

Utilidad gravable 1,893.17$ 1,524.03$ 1,525.75$

Saldo utilidad gravable 1,893.17$ 1,524.03$ -$

Total impuesto causado 473.29$ 335.29$ 381.44$

= Impuesto a la renta causado mayor al anticipo determinado 473.29$ 335.29$

(-)Retenciones en la fuente que le realizaron en el ejercicio fiscal 322.05$ -$

Impuesto a la renta a pagar 151.24$ 335.29$

Anticipo de impuesto a la renta proximo año 211.75$ 167.65$

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA ESTADO DE RESULTADOS

Razón Social: PRISCOSA S.A.

RUC. 0992589116001

Nombre comercial: REMAX PIONEER REALTY

Actividad economica principal: ACTIVIDADES DE COMPRA, VENTA Y ALQUILER DE BIENES INMUEBLES

79

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